III.

El mercado inmobiliario acceso a la tierra y formacin del precio

JORGE LEGORRETA

Arq. Jorge Legorreta Arquitecto; con maestra en sociologa y doctorado en urbanismo por la UNAM; profesor de UAM, Azcapoztalco; actualmente es Coordinador del Centro de Informacin del agua de la ciudad de Mxico, UAM. De 1997 al 2000, fue Delegado del Gobierno del Distrito Federal en Cuauhtmoc; y de 2002 al 2004, Agregado Cultural de Mxico en Egipto. Articulista del peridico La Jornada; creador y conductor del programa Ciudad de ciudades del Canal 11; conductor del programa semanal en Radio Red Para descubrir la ciudad (viernes 22-23 horas/1110 am) y cronista de la delegacin Cuauhtmoc. Autor entre otros, de los siguientes libros : Proceso de urbanizacin en ciudades petroleras (CECODES, 1983); Autoconstruccin de vivienda en Mxico (CECODES, 1984); Transporte y contaminacin en la ciudad de Mxico (CECODES, 1986); Impactos ambientales del crecimiento urbano (CECODES, 1992); El agua en la ciudad de Mxico (UAM-A, 2006); Ciudad de Mxico a debate (coord), UAM, 2008.

Objetivo Abordar algunos mecanismos del comportamiento del mercado de la tierra en el sector popular, como la formacin de su precio.

Lugar de estudio:

Ciudades petroleras. Minatitln: colonia patria libre, insurgentes sur. Coatzacoalcos: Adolfo Lpez Mateos, Francisco Villa y Jos Lpez Portillo. Ciudad del Carmen: Justo Sierra, Obrera, Morelos y Lombardo Toledano.

Periodo de estudio: 1975 - 1982

Actores. Ejidatario: propietario de la tierra. Promotores inmobiliarios: valorizan el precio de la tierra. Colonos. Estado: regulariza la tierra y dota de servicios a los colonos. Metodologa: analizar el proceso de urbanizacin y el incremento del precio de la tierra a travs del mercado inmobiliario.

Hiptesis

El Estado otorga la legalidad de la tierra cuando logra mantener el control sobre el poblamiento a travs de sus relaciones con los dirigentes en calidad de promotores inmobiliarios.

 Formas

de ocupacin de la

tierra
a) ocupaciones clandestinas b) ocupaciones permitidas c) ocupaciones permitidas y apoyadas

 Momento

I. Las ocupaciones de la tierra

La tierra carece de valor hasta el momento en que se trabaja sobre la misma. El ejidatario llega a acuerdos con el promotor sobre el uso de la tierra y poder cobrar una renta. Po = R1

Momento II. Los accesos iniciales

Proceso de valorizacin de la tierra tiene dos etapas: Acondicionamiento del terreno Acceso inicial de la tierra

Tres factores conforman en precio del terreno 1)La renta exigida por el propietario 2)Los costos de la produccin invertidos 3)Su ganancia

Pai = R1 + Cp + Gp

Ganancia del promotor se produce: Gp = R2 + GPp + Ge

Precio por acceso inicial se compone: Pai = R1 + Cp + R2 + GPp + Ge

Acceso total Se origina cuando al precio de la tierra por acceso inicial se le agrega un monto por las cuotas de servicios que la inmobiliaria cobra a los colonos por la introduccin de servicios pblicos.

Pat = Pai +Ms

Los servicios incrementan el valor y el precio del terreno Precio por acceso total de la tierra Pat = (R1 + Cp +R2 + GPp+ Ge) + (Ps + Gs)
Pai Ms

Momento III: Los traspasos

Son operaciones inmobiliarias realizadas por el colono con promotores o particulares una vez que se han ocupado algunos lotes y cuando el poblamiento cuenta con algunas obras construidas. La renta como una parte del valor del terreno se vuelve a incrementar debido a las nuevas inversiones.

Precio por traspaso: Ptr = Pat+Ip+R3 Para lotes no habitados

Ptr = Pat+Ic+Ip+R3 Para lotes habitados Pat = Precio por acceso total. Ic= inversiones o trabajo directamente incorporado por el colono. Ip= inversiones o trabajo incorporado al poblamiento cuyo valor se prorratea entre el numero de lotes que posee.

Tipos de traspasos
Directamente con el promotor inmobiliario. Ptr= Pat+Ip+R3 2. Con un particular en combinacin con un promotor inmobiliario. Ptr= Pat+Ic+Ip+R3+Gtr Gtr= ganancia del promotor por traspaso 3. Con un particular en forma aislada. Ptr= Pat+Ic+Ip+R3
1.

Distribucin de las rentas y las ganancias de los traspasos.

1.

Ptr = Pat + Ip + R3
promotor

2.

Ptr = Pat + Ic + Ip + R3+ Gtr

Colono promotor

3.

Ptr = Pat + Ic + Ip + R3
colono

Momento IV: La regularizacin de la tenencia de la tierra.

Este momento se refiere a los cambios en la propiedad: pasa de propiedad colectiva a privada y cambia de poseedor: del ejidatario al Estado y de ste al colono. Es un acto jurdico promovido por el Estado que se ubica en la mercantilizacin de suelo, que consiste en su participacin se define en tres esferas: Transferencia de la propiedad de la tierra. En el incremento de sus precios. mbito poltico.

Gastos administrativos por los servicios estatales (Ar)

Pr = Pat (o Ptr) + Ar + Mi + R4 Pr= Precio de regularizacin. Ar = Gastos administrativos por regularizacin Mi = Monto por indemnizacin. R4 = Renta del Estado.

El precio total del terreno regularizado para el colono.

PT = Pat (o Ptr) + Pr

PT = Precio total del terreno regularizado. Es decir: PT = Pat + (Pat + Ar + Mi + R4) O bien el caso de traspasos: PT = Ptr + (Ptr + Ar + Mi + R4)

Seguridad sobre la tierra

a)

b)

c)

Seguridad Fsica. Terrenos inhabitables que no ofrecen inters para el capital inmobiliario. Seguridad Poltica. Fuerza organizativa de los pobladores para defender su derecho de posesin. Seguridad Jurdica. Derecho de posesin y la titulacin en propiedad.

Proceso de valorizacin de la tierra.

1.

Diferentes relaciones entre capital y propiedad del suelo.

Funciones de los agentes que intervienen en el proceso.

2.

3. Acumulacin de capital.

Colonia Adolfo Lpez Mateos, Coatzacoalcos. Ver.

colonia petrolera en Minatitln

Colonia Obrera Cd. del Carmen, Campeche

Bibliografia
Legorreta,

Jorge (1983) El Proceso de urbanizacin en las Ciudades Petroleras. Mxico DF, Centro de Ecologa y Desarrollo, pp.110.