Comportamiento del valor del usado con la edad del inmueble Medelln Agosto de 2006 Analizando la base de datos

de Vendo y Arriendo para la oferta de apartamentos usados en la zona 2 (Poblado), zona 3 (Laureles y la Amrica) y la zona 4 (Beln) y aplicando las formulas de correlacin de Excel se obtienen unos resultados interesantes, que quiero compartir con ustedes, queriendo con esto no sentar ningn tipo de ctedra, pero si generar inquietudes acerca de cmo podemos usar mejor la informacin que todos tenemos. As mismo, espero que los resultados que vern sean debatidos y no simplemente aceptados y llegar a obtener con el tiempo unos datos mas precisos que nos guen en esta fascinante profesin. Daniel DAmato Para poder conocer el comportamiento del valor de un inmueble usado con el tiempo es necesario conocer la edad de este, aproximadamente el 40% de los datos no pudieron ser utilizados por no conocer la edad del inmueble. Se debe tener en cuenta que la informacin de Vendo y Arriendo es el pedido de venta del vendedor (pasada por el filtro del inmobiliario), por lo tanto su anlisis no debe ser plano, pues cada propietario tiene unas motivaciones diferentes al ofrecer el inmueble que hace muy difcil encontrar correlacin entre todos los inmuebles. Para este ejercicio se trabaj independientemente con las diferentes zonas (2,3 y 4), se calcul la ecuacin con todos los inmuebles (que tenan edad) para diferentes mrgenes de error, con la particularidad que el resultado del $/m2 no vara demasiado con un margen de error alto comparada con el margen de error bajo. El nmero de inmuebles de la base de datos que estn con un error menor al 5% no supera el 25%; y los que estn con un error menor al 15% representan el 60% de los datos. Esto muestra la gran dispersin que existe en la informacin obtenida y que puede llevar a la conclusin de que este ejercicio no es un reflejo de la realidad inmobiliaria. Sin embargo se puede considerar el principio de un ejercicio que nos llevar tarde o temprano a poder simular la realidad inmobiliaria de nuestras ciudades (como lo hacen en otros paises). Zona 2 La ecuacin obtenida presenta esta solucin aos Estrato AreaMt Alcobas alc serv bao Prq ZC calc 1 6 99 3 1 2 1 4 1.389.809

Apartamento de 1 ao de construido, estrato 6, 99 mts2, 3 alcobas, con alcoba de servicio (esta con su bao), 2 baos, 1 parqueadero (cubierto) y 4 zonas comunes (ascensor, juegos infantiles, piscina, parqueo visitantes (o saln social, unidad cerrada)); el valor calculado por la ecuacin es de 1389.809 $/m2, incluyendo el valor del parqueadero. Se calcul el mismo apartamento para diferentes edades y el resultado, en forma grfica es el siguiente:
120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 10 20 30 Edad 40 50 60

Se observa una depreciacin comercial lineal, y aunque en los datos de esta zona no hay muchos apartamentos de mas de 25 aos, la ecuacin concluye que a los 55 aos el apartamento no tendra valor comercial (). Sin embargo como se ver con otras zonas en la medida en que se tienen datos de apartamentos mas viejos, la pendiente de la lnea disminuye y la edad de valor = 0 se ampla en el tiempo.

Otros tipos de apartamentos en la misma zona 2

aos Estrato AreaMt Alcobas alc serv bao Prq ZC calc 1 6 70 2 1 2 1 3 1.436.994

120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 10 20 30 Edad 40 50 60

aos Estrato AreaMt Alcobas alc serv bao Prq ZC calc 1 6 80 3 1 2 1 0 1.284.111
120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% -20% 0 10 20 30 Edad 40 50 60

Veamos los mismos tipos de apartamentos en la zona 3

ao Estrato AreaMt Alcobas alc srv bao prq ZC calc 1 4 99 3 1 2 1 4 1.150.659
120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 20 40 Edad 60 80

ao Estrato AreaMt Alcobas alc srv bao prq ZC calc 1 4 70 2 1 2 1 3 1.178.077

120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 20 40 Edad 60 80

ao Estrato AreaMt Alcobas alc srv bao prq ZC calc 1 4 80 3 1 2 1 0 1.094.098

120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 10 20 30 40 Edad 50 60 70 80

Y ahora veamos en la zona 4, los mismos tipos de apartamentos

aos Estrato AreaMt Alcobas alc srv bao ZC admon/m2 calc 1 4 99 3 1 2 4 2000 1.235.575

120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 10 20 30 40 Edad 50 60 70 80

aos Estrato AreaMt Alcobas alc srv bao ZC admon/m2 calc 1 4 70 2 1 2 3 1800 1.256.335

120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 10 20 30 40 Edad 50 60 70 80

aos Estrato AreaMt Alcobas alc srv bao ZC admon/m2 calc 1 4 80 3 1 2 0 1400 1.164.661

120% 100% 80% % $/m2 60% 40% 20% 0% 0 20 40 Edad 60 80

REGRESION LOGARTMICA Pero, si el clculo se hace con la regresin logartmica, se obtiene una conclusin diferente en el largo plazo

1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 $/m2

$/m2

1.600.000,00 1.400.000,00 1.200.000,00 1.000.000,00 800.000,00 600.000,00 400.000,00 200.000,00 0,00 0 5 10 15 Edad 20 25 30

800.000 600.000 400.000 200.000 0 0 5 10 15 Edad 20 25 30

Regresin lineal

Regresin logartmica

Regresin logartmica
1.600.000,00 1.400.000,00 1.200.000,00 1.000.000,00

$/m2

800.000,00 600.000,00 400.000,00 200.000,00 0,00

50

100 Edad

150

200

250

Daniel DAmato B