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ANÁLISIS DE COSTO Y PRESUPUESTO DE UNA EDIFICACIÓN

ANÁLISIS DE COSTO Y PRESUPUESTO DE UNA EDIFICACIÓN

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CONCEPTOS GENERALES DE ANÁLISIS DE COSTO Y PRESUPUESTO DE UNA EDIFICACIÓN.

ADMINISTRACIÓN INTEGRAL DE RECURSOS. La administración de proyectos pretende transformar una decisión de inversión en una realidad física, apoyándose en los principios y técnicas de planificación, organización, coordinación y control. Sus funciones básicas son:     Especificación de los objetivos del proyecto (alcance, presupuesto, programa, requerimientos de producción, participantes, etc.). Maximización de los recursos a través de la obtención de mano de obra, materiales y equipos de acuerdo a planes y programas predefinidos. Coordinación y control de la planificación, presupuesto, contrato y construcción a través de todas las etapas del proyecto. Desarrollo de una comunicación efectiva entre los participantes y elaboración de mecanismos de resolución de conflictos.

La administración de proyectos es la responsable de dirigir y coordinar la mano de obra y recursos materiales durante el desarrollo de un proyecto, usando técnicas de administración. Su fundamento es tener conocimiento del área de interés, las disciplinas de soporte y de administración general, además de los mecanismos de interacción entre los participantes. Con una administración más eficiente de los proyectos, se podrá optimizar el uso de los recursos humanos, materiales y financieros siempre escasos con que se cuenta en un proyecto. El objetivo de optimizar los recursos resulta mas fácil cuando el conjunto de los participantes de un proyecto, como proyectistas, diseñadores, proveedores de equipos y servicios y contratistas, disponen de un manual en que se definen conceptos, se ordenan disciplinas y se presentan las herramientas que permiten una cuidadosa organización y una metódica administración de los recursos. La magnitud de recursos envueltos en las obras que se construyen o montan, el valor del tiempo y el costo del dinero, exigen que los servicios de ingeniería, de compra, de construcción o de administración de estas obras y los controles requeridos sean diseñados y organizados para que en cada caso se consiga tomar la decisión más adecuada que permita en un ambiente de incertidumbre alcanzar el mejor compromiso entre beneficio y riesgo.

invariable para el mandante. Los contratos se pueden clasificar en:  Contrato por Obra Vendida: Este contrato establece un precio fijo. conocer cuáles son sus características principales. Este tipo de contrato exige de parte del constructor y del mandante la máxima seriedad y confianza de modo de evitar complicaciones en los pagos. Estados de pago sucesivos contra avance de la obra: El concepto encerrado en esta forma de pago radica fundamentalmente en avances periódicos en los pagos a medida que se van concretando ciertas partidas de la obra. cuya forma de pago dependerá de las condiciones generales acordadas. Una persona o institución que desea iniciar un proyecto debe. donde el mandante hará los descuentos necesarios de modo de ir amortizando el anticipo de manera racional. por el cual las partes se comprometen en responsabilidad. Un contrato es un conjunto de antecedentes que se elaboran a petición del cliente de modo de definir previamente tanto cualitativa como cuantitativamente la obra que se desee construir. de modo de recibir un porcentaje del costo total como anticipo al momento de iniciar las obras y el saldo contra entrega de la construcción terminada. Estado de pago sin retención: El profesional a cargo recibe un estado de pago según sea el avance de las partidas realizadas. derechos y obligaciones para la ejecución de una obra de construcción. Igualmente se considera un anticipo del costo total al iniciar las obras. en el contrato se definen las responsabilidades de las partes durante el proyecto. En la industria de la construcción existen diversos tipos de contratos. o a las empresas. Permite garantizar los plazos de término y la calidad final de la construcción de acuerdo a las condiciones solicitadas por el mandante. Un contrato se define como un documento elaborado en conformidad a la legislación nacional que se suscribe entre el propietario o mandante y el constructor o contratista. Siempre ha sido difícil alcanzar el punto de equilibrio entre el riesgo asumido por las distintas partes de un contrato. necesariamente. Los contratos según su tipo entregan mayor o menor seguridad a las personas o clientes (también llamados "mandantes"). de pagos y de calidad en forma coordinada. El contrato permite definir un reglamento para las relaciones entre el mandante y el constructor. . sus debilidades y fortalezas.TIPOS DE CONTRATOS. Sobre este particular podemos indicar que existen una serie de formas de pago. los cuales tienen ventajas y desventajas propias. de modo de llevar un control de avance de obra. como las siguientes: Anticipo contra orden de trabajo y saldo al final: El profesional a cargo de la ejecución de la obra le asegura anticipadamente al mandante la concreción de ella.

Acá es donde el mandante recibe de parte del profesional un informe detallado del avance de las obras y de los gastos incurridos durante el periodo de construcción. lo que hace que su valor final sea invariable. y se entenderá que no cambia en la medida que no se experimente una variación significativa de las condiciones iniciales de la obra. de modo de dar al profesional un apoyo para negociar las condiciones generales de construcción. Los precios unitarios de cada partida deberán incluir los costos directos de ella. cada uno de los gastos. además se debe considerar el porcentaje de honorarios del profesional. por lo que cada empresa proponente ofrece su proyecto de modo de satisfacer las necesidades del mandante. haciendo que el contratista no asuma ningún tipo de riesgo. los contratos por obra vendida presentan una serie de casos particulares que hacen necesario determinar una serie de variaciones de él. hacer la construcción. de modo que si existen partidas que no tienen totalmente definidas sus cantidades de obra éstas puedan ser cobradas de acuerdo con la cantidad de obra efectivamente ejecutada.  Contrato concurso oferta o llave en mano: Es una variante que en cuanto a contrato es similar a las anteriores. En este tipo de contrato es el mandante el que contrata los servicios de un profesional o de una empresa constructora para ejecutar un proyecto y conviene con el constructor el pago de honorarios por servicios prestados. En este contrato el precio se considera fijo. de modo que el riesgo lo asume el contratista. lo que podría permitir rescribir o extender el contrato. .Estado de pago con retención: La única variación respecto al anterior es que en esta modalidad el mandante retendrá un porcentaje del valor de las partidas que no han sido ejecutadas o que a su juicio no sean entregadas satisfactoriamente de acuerdo con la inspección. Entre estas variaciones podemos mencionar las siguientes:  Contrato por serie de precios unitarios: Este contrato permite que un proyecto se venda manteniendo fijos los precios unitarios de cada una de las partidas. costear los gastos y obtener una obra de acuerdo a los requerimientos de calidad ofrecidos al mandante. facturas. El mandante le entrega al profesional una cantidad de dinero que le permite iniciar las obras y éste debe administrar este recurso de manera que sepa cuando está por agotársele de modo de pedir al mandante una nueva entrega de dinero para continuar con las obras. A pesar de ser muy preciso en su definición.  Contrato por Administración delegada. global y total. y que solo las pagará cuando sean ejecutadas o entregadas satisfactoriamente asegurándose así la calidad de las obras. Así es que el contratista deberá adquirir todos los suministros.  Contrato por suma alzada: Este contrato define que el valor establecido para un proyecto no puede ser modificado independiente de las variaciones en las cantidades de obra que fueron consideradas durante las cubicaciones. donde se debe certificar con boletas. además de los gastos generales y las utilidades. etc. con la diferencia que en esta modalidad no existen bases ni especificaciones técnicas.

 Reuniones. En las bases administrativas generales se incluyen los siguientes puntos:  Definiciones e interpretaciones. además el profesional a cargo recibe una remuneración u honorario sin ningún tipo de riesgo.  Contrato Por Administración Directa.Con este sistema de contrato el mandante sabe exactamente cuanto le está costando la obra y se asegura de pagar el costo exacto de ella. Se dividen en bases administrativas generales y bases administrativas especiales.  Documentos del contrato.  Informes.  Limpieza al fin de los trabajos.  Exploración de suelos.  Relaciones con otros contratistas.  Mantención del sitio en condiciones del orden. de los contratos de los obreros. Este documento tiene la finalidad de definir un reglamento acerca de la forma de relación entre las partes. Sólo contrata a un profesional para que se encargue de los aspectos técnicos de la obra. Un contrato deberá contener ciertos documentos necesarios para hacerlo efectivo. entre los cuales se puede definir: LAS BASES ADMINISTRATIVAS. etc. de la adquisición de materiales y. en fin. de todos los aspectos administrativos del proyecto.  Aclaraciones. En este tipo de contrato el mandante se encarga de la gestión económica de la obra.  Legislación aplicable. Bases administrativas generales.  Obligaciones generales.  Reglamento de seguridad.  Daños a terceros.  Responsabilidades del contratista. instrucciones de terreno. durante la ejecución de la obra. .  Inspección. honorario fijo aparte del costo de la obra o una mezcla de ellos con un piso mínimo acordado.  Idioma.  Responsabilidad sobre planos y documentos. acordando con él sus honorarios.  Programación de su trabajo. Los honorarios pueden ser convenidos como un porcentaje de la obra (entre un 2% y un 20%). mandante y contratista.

 Trabajadores.  Trabajo nocturno.  Métodos de medición.  Costos de las Reparaciones.  Instalación de faenas y trabajos provisorios. .  Uso y utilización.  Jornada de trabajo.  Responsabilidad ante los trabajadores.  Determinación de cantidades de obra.  Definición del período de Mantención.  Materiales y calidad de los trabajos.  Garantías y seguros.  Impuestos y derechos.  Salarios mínimos y tarifados.  Multas por retraso.  Contratación.  Reclamos.  Orden de rehacer trabajos defectuosos.  Ensayos y pruebas.  Certificado de trabajos terminados.  Domingos y festivos.  Períodos de Mantención y defectos.  Valoración de los cambios.  Internación y aduana.  Ejecución de las reparaciones.  Retiro.  Calidad de los materiales.  Alteraciones.  Definición de cantidades.  Suspensiones.  Cambios.  Plazos y retrasos.  Autorización de los cambios.  Demoliciones.  Trabajo en horas extraordinarias.  Inspección de los trabajos. adiciones y omisiones.  Plazos para completar los trabajos.  Restricciones de campamentos.

se ha encontrado que al seguir un método determinado se producirán los resultados esperados (por ejemplo.  Terminación anticipada del contrato. Se recurre a este tipo de especificaciones cuando no ha sido posible cumplir con los requerimientos que hacen aplicable una especificación de resultado.  Definición de materias a subcontratar. luego de ensayos y pruebas previas. Seguros exigibles al contratista.  Tramitación. LAS ESPECIFICACIONES TÉCNICAS. Tipos.  Arbitraje. Se clasifican como: Especificaciones de método. . Subcontratos y subcontratistas. Describen cómo deben hacerse las cosas. Bases administrativas especiales.  Requisitos de selección de subcontratistas.  Confidencialidad de la información. especificaciones de compactación expresadas por un número de pasadas de un rodillo de peso determinado sobre un material definido con una capa de espesor establecida).  Pagos al contratista. Alcance de los servicios.  Certificación.  Reajustabilidad.  Responsabilidades. Por otra parte. en las bases administrativas especiales se consigna condiciones tales como:         Nombre del proyecto y ubicación de las obras. características. Identificación del propietario. Se las ilustra como “recetas de cocina” para indicar con ello que la exigencia es seguir paso a paso las instrucciones. Identificación del arquitecto ó ingeniero responsable del diseño. Descripción del proyecto y de sus límites. oportunidad y montos de garantías exigidas.  Por responsabilidad del propietario. Identificación del administrador de proyectos. En este documento se definen las características tanto técnicas como de calidad de la obra a ejecutar. Son recomendables cuando.  Por responsabilidad del contratista.

Nada es peor que una redacción vaga que nada establezca y en consecuencia a nada compromete. se establece multas ó criterios de reparación ó refuerzo. y ello puede ser aceptable al proyecto bajo condiciones limitadas. Normalmente se fija una franja de valores fuera de la cual se produce el rechazo. debe existir ó debe definirse una metodología que indique como se medirá el resultado obtenido. Es por ello conveniente recibir de la obra los comentarios y observaciones que permitan corregirlas para su uso personal en el futuro. omitan temas y elementos importantes. Dentro de la franja. Para no parcializar responsabilidades. Se refieren a equipos ó materiales que deben necesariamente ser utilizados. pero le exige resultados compatibles con los requerimientos del diseño. Con respecto a la redacción de especificaciones es válido hacer las siguientes recomendaciones:  Es importante destinarles el tiempo necesario. el propietario desea mantener estandarización con equipos ó materiales que ya tiene en otras instalaciones. No se deja abierta la posibilidad de alternativas u opciones diferentes (por ejemplo. Deja al contratista en libertad para hacer su trabajo en la forma que más le acomode. deberá establecerse el procedimiento de aceptación.  Los encargados de prepararlas deben contar con experiencia personal que les permita describir con seguridad las operaciones ó materiales. Especificaciones del propietario. y las especificaciones. ó desea emplear materiales ó equipos de su propia manufactura).  La especificación se prueba al ser aplicada en obra. Corresponden a la normalización oficial del país INN (Instituto Nacional de Normalización). El contratista encontrará las indefiniciones y contradicciones que puedan haberse deslizado a pesar de todas las revisiones. Suele recurrirse a normalización extranjera en aquellos campos en que no existe el equivalente en normas INN.Especificaciones de resultado. Especificaciones de referencia. El recurrir a tijera y engrudo (collage) sin una adecuada revisión posterior.  Debe evitarse duplicar información entre el contenido de las notas de los planos. En los campos en que esto no ocurra se debe recurrir a especialistas que aporten el respectivo conocimiento teórico y de terreno. Establecen las características exigibles al producto final. puede producir especificaciones que junto con tener contradicciones. Para que sean aplicables. la totalidad de los insumos deberá ser proporcionada por el contratista. Si existe la posibilidad de obtener parcialmente los resultados exigidos. . pero bajo lo especificado. Es recomendable que el ingeniero encargado de las especificaciones revise las notas contenidas en los planos del proyecto.

son los bancos los que como sujetos profesionales y dentro de las operaciones de su giro refuerzan y garantizan ante terceros las obligaciones asumidas por sus clientes. En síntesis. El certificado que emite el Banco interviniente se llama “boleta de garantía”. Contienen el trazado y los detalles de la Obra. . En materia de construcción. “el beneficiario” con la finalidad de garantizar el cumplimiento de obligaciones del primero a favor del segundo. Sin embargo. de un depósito de dinero que el “tomador” realiza a favor de un tercero. Definición. que es una verdadera “contragarantía” del banco emisor. en virtud del cual el banco se obliga a pagar a la persona a cuyo favor se extiende (beneficiario) una cierta cantidad de dinero. sea mediante un depósito en dinero en efectivo o documentado con un préstamo a través de un pagaré a la vista. exigen garantías para el cumplimiento de las obligaciones. Podemos definir la boleta bancaria de garantía como “un documento emitido por un banco (banco emisor) a solicitud y por cuenta de un cliente (tomador). Si la redacción de las especificaciones ha sido hecha por varias personas. Generalidades. LA BOLETA BANCARIA DE GARANTÍA. en la hipótesis de la boleta bancaria. Los planos fijan las características geométricas de los distintos trabajos contratados. Se trata entonces. contra la sola presentación del documento a cobro”. Normalmente son los bancos los que para obtener la seguridad de reembolsos de los préstamos que otorgan a sus clientes. a través de estas garantías el banco garante asume ante el beneficiario una obligación independiente consistente en la obtención de un resultado sin que puedan oponerse las excepciones del contrato subyacente. se recomienda una etapa de revisión y coordinación final antes de ser emitidas. Partes que intervienen en la operación: El tomador: es aquel cliente del banco que necesita garantizar el cumplimiento de una obligación principal y obtiene para ello la emisión de la boleta de garantía. LOS PLANOS. el empleo de boletas es utilizada como garantía personal que asegura la ejecución de un resultado.

El beneficiario: es el acreedor de la obligación principal que el cauciona. este impuesto deberá aplicarse al final del Análisis del Precio Unitario. entre más clara sea la especificación y más . el banco no interviene en las relaciones entre tomador y beneficiario.  Determinación de los conceptos de obra: Del estudio anterior se deduce el tipo de obra de que se trata para hacer una apreciación de las partidas y conceptos que en ella puedan intervenir. Es decir los Materiales. se tiene una mayor oportunidad de obtener el costo directo más preciso y. el titular del derecho que acredita o da cuenta del documento. deben estar calculados tomando en cuenta el precio de lista. esto es. sin considerar el impuesto al valor agregado IVA. se deben estudiar perfectamente todos los planos de cortes. esto es. Entre más detallados estén los planos. por ende. Costos Indirectos más IVA. Los Costos Directos están compuestos por la suma total de:    Materiales. el que recibe el depósito y otorga el certificado o boleta como consecuencia de haber celebrado con el tomador un contrato que lo obliga a dicha emisión. Es la persona a cuyo favor se emite la Boleta de Garantía. es en otros términos. COSTOS DIRECTOS. Elaboración del costo directo: La secuencia para la elaboración del costo directo es como sigue:  Planos y Especificaciones: Es el punto de partida para la elaboración del costo directo. Equipos y Maquinarias. Los precios de los materiales considerados en los análisis de costos directos para la obtención del Precio Unitario. así como las especificaciones que en ellos se proponen. También el estudio anterior sirve para determinar el alcance de cada uno de los conceptos de obra. menos su descuento correspondiente. Por otra parte. isométricos. Mano de Obra. Sea que se constituya a través de la recepción de un depósito efectivo o por un crédito que le concede al banco y cualquiera que sea la obligación que caucione. es posible delimitar el alcance del concepto de obra. para llegar al Precio Unitario y finalmente al Presupuesto. más el cargo por concepto de fletes en su caso. se habla de el Precio Unitario de una actividad determinada. equipos. es decir. El banco: es el emisor del documento. el precio del material puesto en la obra. es decir una vez que estén incluidos los Costos Directos. Equipos y Maquinaria y Mano de Obra que intervienen directamente en una actividad. que incluye y que no se incluye. un presupuesto acertado. de acuerdo al procedimiento constructivo. estructurales. el establecimiento de estos conceptos permiten realizar las correcciones necesarias. instalaciones y de fachadas. tanto a las especificaciones como a los mismos alcances de éstas para adaptarse correctamente a la obra en cuestión.

depende de la rentabilidad del mercado en que se encuentre la actividad de la Construcción en un momento determinado. o que deberán estar presentes durante su materialización. Los Gastos Generales son todos los gastos que no están incluidos en el Análisis de Precios Unitarios. se considera como el excedente por sobre los Costos Directos y Costos Indirectos. se puede determinar la maquinaria y equipo necesario para el desarrollo de la obra en cuestión.). aquellos materiales que serán instalados y quedaran permanentes en la obra. Actualmente el margen de Utilidad es aproximadamente entre un 6% y un 10%. En cambio los Gastos Generales Directos corresponde a toda la Mano de Obra Indirecta (Profesional a Cargo.  Utilidades.definidos sus alcances. es decir. Ensayos de Laboratorio. Vehículo de la Obra. Los Gastos Generales Indirectos se refieren a Gastos de Oficina Central. Arriendo de Equipos. del estudio de las especificaciones se obtiene la clase de material requerido. Jefe de Obra.  Cuantificación de conceptos: Para la realización de esta actividad es necesario seguir un método que permita cuantificar los conceptos en una forma ordenada y precisa. etc. Boletas de Garantía. también este estudio permite determinar el volumen de materiales de consumo necesario para realizar la instalación de los materiales permanentes. y se pueden dividir en Gastos Generales Indirectos y Gastos Generales Directos. Capataz. COSTOS INDIRECTOS. etc. el valor que utilizaremos para nuestro cálculo va a ser de un 7% de Utilidad. esto obliga a determinar los costos horarios de la maquinaria y equipo que intervendrán en la obra y que formaran parte del costo directo.  Gastos Generales. Toda confección de un Presupuesto parte de la base de estimar en cantidad y calidad los diferentes insumos que quedarán incorporados en la Obra. Los Costos Indirectos están compuestos por los Gastos Generales. Más adelante detallaremos los Gastos Generales. Las Utilidades se refieren a la ganancia que espera obtener la Empresa por la realización de una Obra determinada. y además se trata de la Utilidad antes de Impuesto. por lo tanto.  Lista de materiales: Del estudio de los planos se obtiene la lista de materiales fijos. Gastos Notariales. etc. Para ello normalmente se trabaja en tres niveles de diferenciación: . así como verificar en forma directa las cantidades de obra obtenidas. se tendrá una mejor herramienta para efectuar los análisis correspondientes.  Imprevistos. Utilidades e Imprevistos.  Maquinaria y Equipo: El análisis de los planos y especificaciones también permiten determinar el procedimiento constructivo a seguir y.

Los precios considerados varían. especificaciones. Factores Ambientales. Las cubicaciones no se confirman (contrato a suma alzada). que de acuerdo a la experiencia. incluyendo factores económicos tales como: Inflación no cubierta por los términos de reajustabilidad. órdenes de compra. etc. Disponibilidad irregular de financiamiento. pero que también lógicamente sabemos se harán presentes en cierta medida durante la ejecución del Proyecto. no confirmado. que contiene omisiones o diferencias. deberán reflejar los riesgos y las condiciones de incertidumbre que han estado presentes en la estimación del costo de las diferentes partidas. Factores meteorológicos adversos cuya ocurrencia no es previsible. Errores en la Administración u Operación: Los rendimientos considerados en la estimación son inadecuados. Los montos a incluir por este concepto. Acceso al lugar de la Obra atrasado. por ello se les especifica y cuantifica sin necesidad de recurrir a mejores antecedentes que la experiencia. Elementos definidos implícitamente. Elementos sin definición. sabemos aparecerán. A través de planos. Insuficiente exploración del subsuelo. . Tasas de interés diferentes a las esperadas. Cubre ítems que normalmente deben estar presentes en un Proyecto.  Los Imprevistos serán la cantidad de dinero que debemos de reservar dentro del Presupuesto para cubrir los Costos. Evolución de precios de insumos diferente a lo estimado. Retrasos en la disponibilidad del diseño (si es proporcionado por el Propietario). Se pueden nombrar tres categorías en las cuales se podrían presentar estos Imprevistos:                     Defectos o vacíos Contractuales: Proyectos incompletos al momento de hacer el estudio del Presupuesto.  Elementos definidos explícitamente. Disponibilidad insuficiente de recursos propios. Incluye Imprevistos que lógicamente no son conocidos al momento de configurar el Presupuesto. Otros. Apoyo topográfico preliminar. pero que resulta difícil o imposible identificar al momento de preparar el Presupuesto. Suministros no disponibles al momento de ser necesarios. Otros. listados.

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