Preguntas ms frecuentes Consultas jurdicas sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por cunto tiempo tengo que firmar un contrato de arrendamiento? El plazo de duracin del contrato es pactado libremente por las partes, es decir que se pude pactar por un ao, por cinco, por diez... Lo que establece la LAU es que si se pacta por un periodo inferior a cinco aos el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador y a voluntad del inquilino, por anualidades hasta llegar a completar cinco aos. Una vez transcurridos los cinco aos si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo, el arrendamiento se prorrogar por anualidades hasta tres aos ms, de igual modo que en el caso anterior obligatoriamente para el propietario, es potestativamente para el arrendatario. La ley establece una posibilidad de excepcin a esas prrrogas obligatorias y es que en el contrato se haya hecho constar de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos, para destinarla a vivienda permanente para s. He firmado un contrato por un ao, pero me quiero ir de la vivienda, qu me puede suceder? Si el contrato no tiene ninguna clusula de resolucin anticipada, hay que cumplirlo, ya que si ste se incumpliese podra dar lugar a la solicitud de indemnizacin por parte del arrendador, acudiendo a los tribunales para solicitarla por los daos y perjuicios causados por esa resolucin anticipada. El arrendador no tiene por qu sufrir las consecuencias de que el inquilino, an por causa justificada, quiera desistir del contrato. Firm un contrato por un ao y se va a cumplir, el propietario dice que tengo que firmar una prrroga. No. Los contratos de arrendamientos pactados por un periodo inferior a cinco aos se prorrogan por anualidades hasta el cumplimiento de cinco aos automticamente. No formalic el contrato de arrendamiento por escrito, por qu tiempo se entiende celebrado el contrato? Se entender celebrado por un ao, sin perjuicio del derecho a prrrogas anuales a favor del inquilino hasta el cumplimiento de 5 aos. Cundo me tienen que subir la renta? La renta se revisa anualmente, en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato. La renta actualizada o revisada ser exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada (generalmente el propietario) lo notifique a la otra parte por escrito. En esta notificacin se tendr que expresar el porcentaje de alteracin aplicado (el I.P.C.). El arrendatario puede exigir al arrendador la certificacin del I.N.E. o que se le comunique la referencia del Boletn Oficial del Estado en que se hubiese publicado. En qu cantidad me pueden incrementar la renta? La renta se incrementar durante los cinco primeros aos de contrato conforme al I.P.C. (Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo). Se aplica a la renta la variacin porcentual experimentada por el IPC en un perodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizacin, tomando como mes de referencia para la primera actualizacin el que corresponda al ltimo ndice que estuviera publicado en la fecha de celebracin del contrato, y en las sucesivas al que corresponda al ltimo aplicado.

Cualquiera que sea el pacto establecido en el contrato la renta slo se puede incrementar segn el IPC GENERAL y no se podr aplicar otros ndices como por ejemplo el de la vivienda en alquiler, durante el periodo indicado (los cinco primeros aos). La renta se actualiza de forma automtica? La actualizacin no se produce de forma automtica, la actualizacin se producir a partir del mes siguiente a la notificacin a instancia del arrendador o del arrendatario. Durante varios aos no me han actualizado la renta se ha perdido el derecho o todava me pueden subir la renta? Se puede subir la renta, el problema es saber en qu cuanta se puede subir. Segn criterio del Tribunal Supremo la actualizacin no se limitar a la variacin experimentada por el ndice de referencia en el ltimo ao, el Tribunal Supremo admite que se acumulen las variaciones de los aos anteriores, siempre que no exceda de 15 aos. La actualizacin siempre se producir desde el mes siguiente a la notificacin, no pudindose nunca exigir con carcter retroactivo. Me pueden subir la renta por mejoras en la vivienda? Durante los cinco primeros aos de contrato no se puede subir la renta por realizar el propietario obras de mejora en la vivienda. Transcurridos los primeros cinco aos de contrato y salvo que hubiese pacto establecido en el contrato, la obra de mejora realizada por el propietario dar derecho a elevar la renta. La elevacin de la renta en este supuesto se producir desde el mes siguiente a aquel en que, finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuanta de las obras. Puede realizar el propietario obras en mi vivienda sin mi consentimiento? S, podr realizar aquellas obras cuya ejecucin no pueda diferirse hasta la conclusin del arrendamiento. Se ha de entender que son obras que conllevan cierta urgencia o premura, y el arrendatario tendr la obligacin de soportarlas. Normalmente estas obras se relacionan con obras de reparacin o conservacin. Por lo tanto, cualquier obra que pudiendo razonablemente diferirse hasta la conclusin del arriendo y que suponga durante su ejecucin una limitacin del uso de la vivienda requerir el consentimiento del arrendatario. Quin tiene que hacerse cargo del pago de la cuota por comunidad de propietarios? Si en el contrato no se establece nada al respecto, el pago de la cuota por comunidad de propietarios ser por cuenta del arrendador. En el contrato se podr pactar que ese gasto sea asumido por el inquilino. En este caso deber hacerse constar en el contrato el importe anual de dicho gasto. Tengo que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles si me lo reclama el propietario? Solamente te podr exigir este pago si se hizo constar as en el contrato. La L.A.U. establece que las partes podrn pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Tengo que pagar los suministros? La Ley establece que los gastos por servicios con que cuente la finca y que estn individualizados mediante aparatos contadores sern en todo caso de cuenta del inquilino. La vivienda cuenta con calefaccin central, tengo que asumir el gasto? Si en el contrato no se ha establecido nada al respecto y el gasto est incluido en la comunidad de propietarios, y sta es de cargo del arrendador, el pago tendr que ser asumido por l. No he pagado la comunidad de propietarios podran echarme del piso? En los casos en que la cuota por comunidad de propietarios corresponda abonarla al inquilino, este vendr obligado a efectuar el pago, en caso de no hacerlo, el arrendador podr resolver el contrato. Esta consecuencia se aplicar a todos aquellos casos en que se produzca un impago de cantidades cuyo pago haya asumido o deba pagar el arrendatario. Es decir, no solamente el impago de la renta da derecho a que el arrendador resuelva el contrato, sino que tambin la falta de pago de otras cantidades como la comunidad de propietarios asumida por el inquilino, la elevacin de la renta etc. son causas de resolucin del contrato. Van a realizar obras en la vivienda, tengo derecho a indemnizacin? Me tengo que ir de la vivienda? Cuando la ejecucin de una obra de conservacin o reparacin no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusin del arrendamiento, el arrendatario est obligado a soportarla, aunque la obra sea molesta o se vea privado de parte de la vivienda. Estas obras no dan derecho a indemnizacin a favor del inquilino. Si la obra no priva de la totalidad de la vivienda no se tiene por que abandonar la vivienda. Lo que s establece la Ley es la reduccin de la renta en proporcin a la parte de vivienda de la que el arrendatario se vea privado si la obra durase ms de veinte das. Si se tratase de una obra de mejora (obras que ocasionan graves molestias y que afecten a las condiciones de habitabilidad de la vivienda para servir al uso convenido, por ejemplo rehabilitacin de fachada) obras que pueden venir impuestas por la ley, o por un acuerdo de la comunidad de propietarios, al igual que en el caso anterior dan derecho a una reduccin de la renta en proporcin a la parte de vivienda de que se vea privado. E incluso a una indemnizacin de los gastos que las obras obliguen a efectuar. En este caso tambin la ley da opcin al inquilino a desistir del contrato. Se van a realizar obras que afectan al uso de mi vivienda con cunto tiempo me tienen que avisar? Si son obras de mejora se tiene que avisar con tres meses de antelacin, por escrito e indicando su naturaleza, comienzo, duracin y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificacin se podr desistir del contrato, salvo que la obra afecte de modo irrelevante o no afecten a la vivienda arrendada. Si son obras de reparacin no existe preaviso. Se ha producido una rotura de tubera en mi vivienda, quin tiene que repararla? El arrendador est obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. En los casos en que la reparacin es de cuenta del propietario no por

ello puede elevar la renta. El inquilino tiene que poner en conocimiento del arrendador en el plazo ms breve posible la necesidad de la reparacin. En el caso de que la reparacin sea urgente y para evitar un dao inminente o una grave incomodidad y siempre previa comunicacin al arrendador, podr el inquilino realizar la reparacin y exigir de inmediato su importe al arrendador. El propietario se niega a abonarme el importe de una reparacin efectuada en la vivienda y que le corresponda, puedo descontar el importe de la renta? No. Si se descontase de la renta el propietario podra iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta. Lo nico que se podra hacer si se niega al pago del importe es reclamar la cantidad debida mediante la correspondiente demanda ante un Juzgado. Se ha estropeado la caldera de gas quin tiene que repararla? Si fuese por un uso indebido o un mal uso, ser de cuenta del inquilino. Si el deterioro se ha producido por defecto en el aparato o porque ste ya estaba viejo ser de cuenta del arrendador. Tengo que informar al arrendador de obras qu me propongo realizar en la vivienda? Para realizar obras que afecten a la configuracin de la vivienda o a sus accesorios como trasteros, dependencias etc, se deber no solo informar sino solicitar el consentimiento expreso y por escrito al arrendador. Si se llevasen a efecto tales obras sin el consentimiento del arrendador, ste podra resolver el contrato. El propietario quiere recuperar la vivienda para un hijo suyo, tengo que desalojarla? No. La nica razn por la que te podra negar el derecho a estar hasta cinco aos en la vivienda, y negarte la posibilidad de las prrrogas obligatorias, es que necesitase la vivienda para establecer en ella su domicilio, no otra persona distinta aunque sea familiar. Adems deber haber hecho constar esta circunstancia en el contrato, y deber respetar en todo caso el plazo contractual, es decir, el plazo pactado de duracin del contrato. Tiene el propietario derecho a tener las llaves de mi vivienda? No. Solo tendr las llaves de la vivienda si el inquilino quiere que sea as. Tiene el propietario derecho a entrar en mi vivienda? No. Solo puede entrar en la vivienda arrendada si cuenta con el consentimiento del inquilino. Cuando hubiese que hacer una reparacin en la vivienda el inquilino tendr que facilitar la entrada al arrendador en la vivienda para la verificacin directa por s mismo o por el tcnico que designe. Puedo cambiar la cerradura de la vivienda que tengo en alquiler? S, se puede cambiar la cerradura de la vivienda, ser un coste que tendr que asumir el inquilino. Al finalizar el contrato se tendr que reponer la cerradura cambiada, o si lo aceptase el arrendador mantener la nueva con entrega de todas las llaves al propietario. En el contrato de arrendamiento figura como inquilino solo una persona, podra vivir un amigo en la vivienda para compartir gastos? Solamente podra ser si pedimos consentimiento por escrito al arrendador. La vivienda arrendada slo se podr subarrendar de forma parcial y previo consentimiento por escrito al arrendador.

Tengo firmado un contrato de alquiler y me voy a ir de la vivienda, puede un amigo vivir en ella, aunque no tenga firmado el contrato de alquiler? No. El contrato no se puede ceder sin el consentimiento por escrito de arrendador. Tengo que irme de la vivienda si el propietario vende la vivienda? No. El adquirente de una vivienda arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, durante los cinco primeros aos de vigencia del contrato. Si la duracin pactada en el contrato fuese superior a cinco aos, queda subrogado por la totalidad de la duracin pactada. Aunque se hubiese pactado en el contrato que la enajenacin de la vivienda extinguir el contrato, el comprador de la vivienda deber soportar el arriendo durante el tiempo que reste para el transcurso de cinco aos. El propietario va a vender la vivienda Tengo alguna preferencia para comprar la vivienda? En caso de que el arrendador se proponga vender la vivienda, el inquilino tiene un derecho de adquisicin preferente sobre la misma. El propietario que se proponga vender la vivienda tendr que notificar al inquilino de forma fehaciente, a travs de buro-fax o correo notarial, su propsito. En la comunicacin, tendr que exponer las condiciones esenciales de la venta. A partir de este momento surge el derecho de tanteo a favor del inquilino. El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto, resolver la venta efectuada, cuando no se le hubiese notificado la intencin de vender la casa o se hubiesen omitido en ella los requisitos exigidos, as como cuando resultase el precio o las condiciones de la venta menos onerosas. El derecho de tanteo y retracto es irrenunciable en contratos de duracin pactada igual o inferior a cinco aos. La renta se puede desgravar en la declaracin sobre la renta? En los contratos celebrados a partir de 1.998 el gasto producido por el pago del precio del arriendo no se pude desgravar, ni tienen ningn beneficio de tipo fiscal. Me pueden obligar a formalizar un aval bancario o cualquier otro aval para que me alquilen una vivienda? Las partes podrn pactar en el contrato cualquier tipo de garanta para el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias. Esta garanta ser adicional a la fianza en metlico entregada. Mi cnyuge figura como titular del contrato de arrendamiento y ha puesto trmino al contrato firmado, tengo que abandonar la vivienda? La ley admite la posibilidad de que el arrendamiento contine en beneficio del cnyuge no titular del contrato, siempre que el arrendatario hubiese desistido o hubiese manifestado su voluntad de no renovar el contrato actuado sin el consentimiento del cnyuge. El arrendador requerir al cnyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Si el arrendatario abandonase la vivienda sin manifestacin expresa de desistimiento o de no renovacin, el arrendamiento podr continuar en beneficio del cnyuge que conviva con aquel, siempre que en el plazo de un mes desde el abandono, el arrendador reciba notificacin escrita del cnyuge, manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Qu cantidad me pueden pedir de fianza? A la firma del contrato de arrendamiento de vivienda es obligatoria la exigencia de fianza, sta no podr exceder del equivalente a un mes de renta, y deber ser entregada en metlico, independientemente de que la vivienda se encuentre o no amueblada. Puedo imputar la fianza al pago de la renta del ltimo mes? No. La fianza se establece para el pago de los posibles desperfectos causados a la vivienda y que sean de responsabilidad del inquilino. Cundo me tienen que devolver la fianza? El saldo de la fianza en metlico deber ser restituido al arrendatario al final del arriendo. Si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves al arrendador no la hubiese devuelto, devengar el inters legal. La informacin facilitada es meramente orientativa, por lo que no se podr derivar responsabilidades al rea de vivienda y rehabilitacin urbana.