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Der REIT-Investor: Ausgabe 1 vom April 2012

Der REIT-Investor: Ausgabe 1 vom April 2012

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Die Themen:

- REITS HABEN DEN BREITEN AKTIENMARKT 2011 GESCHLAGEN
- JAPANISCHE VERHÄLTNISSE
- „DER FACHMARKT IST INVESTORS LIEBLING"

Die Themen:

- REITS HABEN DEN BREITEN AKTIENMARKT 2011 GESCHLAGEN
- JAPANISCHE VERHÄLTNISSE
- „DER FACHMARKT IST INVESTORS LIEBLING"

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04/12/2012

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ausgabE 01 // april 2012

der rEit-investor
Ein Informationsdienst über Immobilienaktien und REITs
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Immobilienaktienmarkt aktuell

Editorial Sehr geehrte Leserinnen und Leser, was die Masse der Investoren derzeit sehr bewegt, ist die Frage, ob sich ein Szenario wie 2008 wiederholen könnte. Die Subprimekrise und die daraus resultierende Finanzkrise mit dem Konkurs von Lehman Brothers als Höhepunkt haben damals den Immobilienmarkt und noch mehr die Immobilienaktien getroffen. Aktuell haben wir es mit einer Staatsschuldenkrise und einer sich daraus entwickelnden Bankenkrise zu tun. Im Gegensatz zu 2008 stehen die Immobilien nicht im Zentrum der Krise, sondern am Rande. Dieses Mal ergeben sich für Immobilien, neben Belastungen wie schlechteren Finanzierungsbedingungen, auch Chancen. Und trotz der Anzeichen für eine nachlassende Konjunktur sind die Aussichten an ausgewählten Immobilienmärkten positiv. In Deutschland beispielsweise ist die Arbeitslosigkeit gesunken. Steigende Beschäftigungsniveaus beleben die Nachfrage nach Büroflächen auch andernorts, vor allem in den asiatischen Metropolen wie Singapur. In London werden vor allem im Westend Flächen nachgefragt. Investoren suchen vielerorts aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinssätze eifrig nach attraktiven laufenden Erträgen. Davon sollte insbesondere der Immobilienaktien- und REITSektor in den kommenden Quartalen profitieren. Nach den jüngsten Kurskorrekturen sind viele Papier unterbewertet. Ihr Mario Caroli

UNSERE THEMEN

REITS HABEN DEN BREITEN AKTIENMARKT 2011 GESCHLAGEN
Nachdem die Europäische Zentralbank den Leitzins in zwei Schritten erhöht hatte, senkte sie diesen Ende 2011 auf das Rekordtief von 1,0 Prozent. Die Absenkung und zudem großzügige Liquiditätsspritzen für die Banken, die sich kräftig mit frischem Geld versorgten, sollten die Wirtschaft im Euroraum ankurbeln und eine mögliche Rezession bekämpfen. Die Hoffnung, dass Kapital über Staatsanleihen auch in die hochverschuldeten Peripheriestaaten fließt, die eine durchaus ansprechende Verzinsung bieten, erfüllte sich aber erst Anfang 2012. Die Zweifel der Anleger waren zu groß. Sie suchten den sicheren Hafen, wozu der Aktienmarkt 2011 eher nicht zählte. Es gab zwar vielversprechende Höchststände, aber auch beängstigende Tiefstände. Es war ein turbulentes Börsenjahr, in dem REITs Stärke bewiesen. –> Mehr dazu auf den Seiten 2 – 4

UNSERE THEMEN

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Asset Allocation

JAPANISCHE VERHäLTNISSE
Niedrigzinsen, Staatsverschuldung, Bevölkerungsrückgang – diese Merkmale treffen derzeit auf viele Länder zu, darunter Deutschland und Japan. In einem Punkt unterscheiden sie sich jedoch – noch: Während man sich hierzulande vor Inflation fürchtet, kämpft Japan gegen die Deflation. Deutschland könnte diese Entwicklung auch bevorstehen – mit überraschenden Folgen für Immobilienaktien. –> Mehr dazu auf den Seiten 5 – 6

UNSERE THEMEN

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Experteninterview

UNSERE THEMEN

„DER FACHMARKT IST INVESToRS LIEBLING“
Für Fachmärkte beginnt ein neuer Investitionszyklus: Sowohl in- als auch ausländische Investoren zeigen ein hohes Interesse an den „flachen Boxen“. Dem Marktforschungsund Beratungsunternehmen BulwienGesa zufolge ist das Fachmarktsegment „Investors Liebling“. Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel, weiß, dass Kunden nach wie vor die Vorteile von Fachmarktlagen schätzen. Und so würden inzwischen sogar solche Einzelhändler Fachmarktflächen suchen, die bisher primär in Einkaufsstraßen der Innenstädte zu finden sind. Die gefragten Flächen sind knapp, woraus der Experte ein Mietsteigerungspotenzial ableitet – insbesondere der Restrukturierungsbedarf vieler Märkte eröffne Renditechancen. –> Mehr dazu auf den Seiten 7 – 8

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der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

Immobilienaktienmarkt aktuell

REITS HABEN DEN BREITEN AKTIENMARKT 2011 GESCHLAGEN
Die Sorgen um die Schuldenlasten in vielen Ländern der Welt nahmen Anlegern die Investitionsfreude und sorgten an den globalen Aktienmärkten ab Ende Juli 2011 zu starken Verlusten. Der Aktienindex MSCI World zeigte im Jahresverlauf ein Minus von rund zehn Prozent. Selbst der letzte Börsenmonat des Jahres war von großen Schwankungen geprägt – Kursgewinne von Anfang Dezember mussten angesichts eines zunehmenden Konjunkturpessimismus und insbesondere in Sorge über die europäische Staatsschuldenkrise wieder abgegeben werden. Erst in den letzten Handelstagen kehrte Hoffnung zurück, die dem globalen Aktienmarkt eine kleine Jahresendrallye bescherte. Seit dem Tiefpunkt Ende November holte der weltweite Aktienindex zirka 15 Prozent auf.
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125 120 115 110 105 100 95 90 Aug 10
Quelle: EPRA, MSCI

REITs haben den breiten Aktienmarkt deutlich geschlagen. Der FTSE EPRA/ NAREIT Global REITs Index verlor im Jahresverlauf 2011 nur rund vier Prozent. Vom Tiefpunkt Anfang oktober hat er

bis Februar um mehr als 20 Prozent zugelegt. REITs bewiesen erneut, dass sie auch in einem unsicheren makroökonomischen Umfeld normalerweise relativ belastbar sind.

------ EPRA/NAREIT Global REITs (in Euro)

------ MSCI World (in Euro)

Okt 10

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Jul 11

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MarktbEricht dEutschland Der Immobilienaktienindex DIMAX konnte seit Jahresbeginn 2012 zunächst nur mühsam die Verluste des Jahres 2011 aufholen. Seit dem Tief im Dezember gab es bis dato lediglich ein Plus von nur knapp vier Prozent. Im Jahresverlauf 2011 hatten die deutschen Titel mit etwa 16 Prozent deutlich mehr als die Konkurrenz vor allem in den USA nachgegeben. Der Kursverlauf ähnelt dem des deutschen Leitindex DAX. Für beide Indizes ging es ab Ende Juli steil bergab. Für den DAX war 2011 mit einem Minus von rund 18 Prozent eines der schlech-

testen Jahre seiner Geschichte. Der DIMAX zeigte sich demgegenüber schwankungsärmer – er reichte nicht an die
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125 115 105 95 85 75 Okt 10 Jan 11 Apr 11

zwischenzeitlichen Höchststände des DAX heran, fiel aber auch nicht so tief.

------ E&G DIMAX

------ DAX

Jul 11

Okt 11

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Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2011

MarktbEricht Europa Die europäischen REITs haben 2011 schlechter als REITs weltweit abgeschnitten. Der ERIX, Index für europäische REITs von Ellwanger & Geiger, gab um fast 20 Prozent nach. Insbesondere das letzte Quartal des Jahres 2011 war fest in der Hand der europäischen Schuldenkrise, für die trotz Regierungswechseln, strenger Sparanstrengungen und vieler Krisengipfel keine Lösung in Sicht war. Zudem belastete die negative Entwicklung der britischen Gesellschaften, die im Dezember in Euro allein vier Prozent nachgaben. Der ERIX markierte November 2011 seinen Jahrestiefpunkt. Seitdem holten europäische REITs jedoch wieder fast 20 Prozent auf. Denn zahlreiche Indikatoren für die europäischen ImmosEitE 2

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Immobilienaktienmarkt aktuell

bilienmärkte verbesserten sich in den letzten Monaten 2011. Regional zeigten sich aber deutliche Unterschiede: Während Deutschland und die skandinavischen Metropolen sich gut entwickelten, standen die Immobilienmärkte in den Peripherieländern unter großem Druck.

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120 110 100 90 80

------ E&G ERIX (in Euro)

Okt 10

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Apr 11

Jul 11

Okt 11

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Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2011

MarktbEricht asiEn Auch die asiatischen REIT-Gesellschaften entwickelten sich 2011 schwächer als der weltweite REIT-Markt. Insgesamt verlor der FTSE EPRA/NAREIT Asia REITs Index acht Prozent. Abwärts ging es mit starken Schwankungen bis Jahresende. Seitdem holten die Titel den Rückgang wieder auf. Als einziger asiatischer REIT-Markt erzielte Hongkong im Dezember einen Wertzuwachs. Der dortige REIT-Index zeigte zum dritten Mal in Folge eine Monatsperformance von mehr als fünf Prozent. Für Aufwind sorgte unter anderem, dass die chinesische Zentralbank erstmals nach

drei Jahren ihren Mindestreservesatz senkte, um angesichts nachlassender Inflation das langsamere Wirtschaftswachstum wieder zu beschleunigen. Japanische Gesellschaften beendeten den letzten
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125

Monat 2011 nahezu im Einklang mit dem asiatischen REIT-Index. Alle anderen REIT-Märkte der Region blieben zurück. Dabei hat sich der REIT-Markt in Singapur am schlechtesten entwickelt.
------ EPRA/NAREIT Asia REITs (in Euro)

115

105

95 Okt 10
Quelle: EPRA

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Apr 11

Jul 11

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MarktbEricht usa Auch im Dezember 2011 haben die USamerikanischen REITS den breiten Aktienmarkt geschlagen. Besonders hervorgetan haben sich Gesellschaften aus den Bereichen Gesundheitswesen, Apartments und Hotels. Zwar hat die M&A-Dynamik im Vergleich zu vor der Finanzkrise abgenommen, doch im Jahresverlauf gab es einige größere Zusammenschlüsse. Einer brachte den weltweit größten im Gesundheitswesen aktiven REIT mit einem Unternehmenswert von fast 23 Milliarden US-Dollar hervor. Gesellschaften aus dem Gesundheitssektor sowie Unternehmen mit Lagerflächen für Private werden mit hohen Aufschlägen zu den NAVs gehandelt, während die meisten klassi-

schen Nutzungsarten zu leichten Abschlägen notieren. Nach einem Auf und Ab im dritten Quartal 2011 geht es seit dem vierten Quartal steil aufwärts. Anleger fokussieren sich auf Gesellschaften mit einem geringen Verschuldungsgrad und einem starken Management. Hatten

sogar hoch verschuldete REITs zunächst noch einen leichteren Zugang zu frischem Kapital gegenüber den meisten anderen Teilnehmer des Immobilienmarktes, so selektierten Anleger auch im REIT-Segment ab Jahresmitte stärker aus.

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130 120 110 100 90

------ EPRA/NAREIT North America REITs (in Euro)

Okt 10

Jan 11

Apr 11

Jul 11

Okt 11

Jan 12

Quelle: EPRA

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Immobilienaktienmarkt aktuell

ausblick In einem sehr unsicheren ökonomischen Umfeld waren REITs 2011 aufgrund ihrer Ergebnisentwicklung und der attraktiven Dividendenrendite gefragter als andere Aktien. Dieser Trend könnte sich 2012 fortsetzen, sofern das wirtschaftliche Wachstum nicht abbricht. Grundsätzlich wird das Interesse an Sachwerten – insbesondere Immobilienanlagen – zunehmen, da die Liquiditätsspritzen der Notenbanken die Geldmengen steigen lassen und damit potenziellem Inflationsdruck Vorschub leistet.

Geprägt von der anhaltenden konjunkturellen Unsicherheit und der Schuldenkrise werden 2012 wie im abgelaufenen Jahr in Europa verstärkt Core-Märkte im Fokus stehen: neben Deutschland vor allem die wirtschaftlich stabileren Länder in Skandinavien und osteuropa, die Niederlande, Frankreich und Großbritannien. Dennoch dürfen die Peripherie-Länder nicht außer Acht gelassen werden, denn sie bieten unter Inkaufnahme eines gewissen Risikos bewertungsbedingt selektiv gute Investmentchancen. In Asien sind die angekündigten (geld-)

erwarteten geldpolitischen Lockerungen zur Stützung der Wirtschaft positiv für den Immobilienmarkt sein. In Singapur haben ausländische Immobilieninvestoren, wegen der zusätzlichen zehnprozentigen Stempelsteuer auf Wohnungskäufe, schlechtere Karten. Es lohnt sich mehr, den japanischen Markt im Auge zu behalten, wo der Renditeabstand zwischen REITs und zehnjährigen Staatsanleihen so groß wie sonst nirgendwo ist. Am US-amerikanischen Markt sind trotz kleinerer Prämien auf die NAVs die meisten Sektoren attraktiv. Gut sind die Aussichten für REITs mit Einkaufszentren, denn diese versprechen ein solides organisches und von Modernisierungsmaßnahmen getriebenes Wachstum. Des Weiteren ist bei Apartments insbesondere wegen der rückläufigen Eigentumsquote mit weiterhin überproportional steigenden Mieten zu rechnen.

Insbesondere deutsche Immobilienaktien notieren trotz der zu Jahresende eingesetzten Kurserholung immer noch mit hohen Abschlägen auf die NAVs. Da die Gesellschaften größtenteils gute Fundamentaldaten aufweisen, sind sie aktuell stark unterbewertet – im Schnitt um rund 30 Prozent.

politischen Veränderungen von entscheidender Bedeutung. Der chinesische Finanzsekretär kündigte an, einen Teil der bremsenden Maßnahmen am Immobilienmarkt aufzuheben, falls die Hauspreise weiter fallen sollten. Vor diesem Hintergrund ist Hongkong empfehlenswert. Auch in Australien könnten die

„diE kursE wErdEn sich dEn naVs annähErn“ Kurz-Kommentar von Helmut Kurz Die Umfrageergebnisse des aktuellen Dr. ZitelmannPBImmobilienaktienBarometers zeigen eine verbesserte Stimmung unter den Analysten für Immobilienaktien. Insbesondere die kurzfristige Perspektive hat sich sprunghaft verbessert. Lag die Stimmung Mitte oktober des vergangenen Jahres noch bei null, stieg der Stimmungsindikator nunmehr auf den Wert von +0,7. Uneins sind sich die befragten 13 Analysten bei Bei deutschen Immobilienaktien und REITs liegen die Kurse immer noch deutlich unter ihren NAVs. Viele Gesellschaften der Höhe der Kurssteigerungen in den kommenden drei Monaten. Sieben Analysten rechnen mit Anstiegen von 5 bis 15 Prozent, einer erwartet sogar mehr als 15 Prozent. Die übrigen fünf Analysten sagen stagnierende Kurse voraus. Auch auf Sicht der nächsten zwölf Monate rechnet die Mehrheit mit steigenden Kursen. Drei Analysten gehen allerdings von keiner Veränderung aus. Der Wert des Stimmungsindikators für die mittelfristige Sicht stieg von +0,2 auf +0,8. sind stark unterbewertet. Die niedrige Börsenbewertung vieler deutscher Gesellschaften trägt noch nicht dem Umstand Rechnung, dass die meisten Unternehmen ihre „Hausaufgaben“ gemacht haben und heute etwa im Fall von negativen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen nicht mehr so verwundbar sind. Ich gehe davon aus, dass sich die Kurse in diesem Jahr an die NAVs annähern werden. Die niedrigen Bewertungen in Kombination mit dem anhaltenden „Anlagenotstand“ werden zu Kursteigerungen führen – auch wenn diese angesichts des schwachen wirtschaftlichen Wachstums vielleicht noch moderat ausfallen werden.

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Asset Allocation

JAPANISCHE VERHäLTNISSE
Bunte Reklameschilder an Hochhäusern, immer lächelnde Menschen, modernste Technologien – das sind wohl einige der Bilder, die vielen in den Sinn kommen, wenn sie an Japan denken. Das Land der aufgehenden Sonne wird dabei von vielen zu Recht als ein sehr modernes Land wahrgenommen. Doch wie andere hochentwickelte Industrieländer kämpft auch Japan mit wirtschaftlichen Problemen. Die jüngste Vergangenheit war geprägt vom Phänomen der Deflation, wovon auch die Immobilien- und Aktienmärkte betroffen waren und bis heute sind. Im Jahr 2003 trat eine Stabilisierung auf Nach dem Ende einer extrem ausgeprägten inflationären Aktien- und vor dem bis dahin erreichten niedrigen Niveau ein. Zwar schritt die Deflation nicht allem Immobilienblase in den 1980er Jahren erlebte Japan zwischen 1990 und 2003 eine Periode der Desinflation und der milden Deflation. Gekennzeichnet war dieser Zeitraum von ständig sinkenden Zinsen sowie sinkenden Sachwertpreisen – insbesondere jenen von Aktien und Immobilien. Auch die Mieten sanken kontinuierlich. Diese Prozesse wurden flankiert von einer angespannten Finanzlage in allen Wirtschaftssektoren. Davon waren Privatleute und Unternehmen genauso betroffen wie Banken und der Staat. EntgEgEngEsEtztE Entwicklung bEi staatsanlEihEn und iMMobiliEn Die Deflation blieb auch für den Immobilien- und Aktienmarkt nicht folgenlos. Hier entwickelten sich die Renditen von Staatsanleihen und von Immobilien sehr Gleichzeitig nahm die Staatsverschuldung zu. Für 2011 wird sie auf rund 233 Prozent des Bruttoinlandsprodukts geschätzt. Erschwerend kommt hinzu, dass die trotz Niedrigzinsen feste Währung die wirtschaftliche Entwicklung ausbremst. weiter voran. Die wirtschaftliche Dynamik blieb allerdings gering.

„prEiskorrEktur EröffnEt inVEstitionschancEn“ Interview mit Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs Wie resümieren Sie die Performance des Fonds 2011? Da der Fonds auf Jahressicht mit 2,2 Prozent im Minus lag, sind wir mit der Wertentwicklung nicht vollkommen zufrieden. In Anbetracht des schwierigen Marktumfeldes, insbesondere aufgrund der europäischen Schuldenkrise, ist das Abschneiden jedoch in ordnung. Im Vergleich zu unseren Wettbewerbern erzielten wir die zweitbeste Wertentwicklung und mit zwölf Prozent die niedrigste Volatilität. Wie sieht Ihre Fonds-Strategie für 2012 aus? Es wird 2012 keinen großen Strategiewechsel im Vergleich zu 2011 geben. Der E&G Fonds Global REITs ist 34 Prozent weniger in Nordamerika investiert als die Benchmark. Die Fed stellt der USKonjunktur ein gemischtes Zeugnis aus: Die Wirtschaft sei zum Jahresende 2011 weiter gewachsen – aber nur mit geringen Raten. Laut ifo Institut könnte Der Fokus wird weiterhin auf Gesellschaften liegen, die über sehr gute Immobilienobjekte verfügen und von ihrer Bilanzstruktur her eine mögliche Kreditverknappung am Kapitalmarkt problemlos überstehen können. Weniger interessant sind Gesellschaften mit großen Projektentwicklungsaktivitäten oder Portfolien in B-Lagen. Je nachdem, wie sich die Schuldenkrise weiterentwickelt, könnten im Laufe des Jahres Titel aus Südeuropa aufgrund ihrer hohen Bewertungsabschläge wieder interessant werden. Die Untergewichtung resultiert in erster Linie aus der hohen Bewertung der US-amerikanischen REITs, nicht aus der Sorge vor einer Rezession in den USA. Eine wirtschaftliche Stabilisierung mit moderaten Wachstumsraten war unser Basisszenario. Für einen Einstieg bei den aktuellen Bewertungen müsste es zu einer deutlich stärkeren wirtschaftlichen Erholung und einem entsprechenden Anstieg der Mietniveaus bei Gewerbeimmobilien kommen. sich das Expansionstempo in der zweiten Hälfte 2012 auf einem niedrigeren Niveau stabilisieren. Ist jetzt die Zeit für den Einstieg?

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Asset Allocation

deutlich auseinander. Bei Staatsanleihen schwanken sie für zehnjährige Papiere seit langem um ein bis 1,25 Prozent. Die Renditen von Immobilien liegen zurzeit bei rund sechs Prozent, bei REITs beträgt die Dividendenrendite ebenfalls sechs Prozent. Bei sonstigen Aktien lassen sich Renditen von zwei bis drei Prozent erzielen. Diese ungewöhnliche Situation hält nun schon seit langem an. Erklären lässt sie sich mit der extremen Risikoaversion der japanischen Großanleger und den anhaltenden Aufkäufen von Staatsanleihen durch die Bank von Japan. All das scheint geleitet von der Furcht vor Miet-, Gewinn- und Dividendenrückgängen.

Zu der schwachen wirtschaftlichen Dynamik mit ihrem leicht deflationären Charakter trägt unter anderem die in Japan seit Jahren schrumpfende Bevölkerung bei, wobei diese Entwicklung durch die Insellage noch begünstigt wird. Der Bevölkerungsrückgang ist aber bekanntermaßen kein Phänomen, das sich nur auf Japan beschränkt. Auch viele europäische Länder sind davon betroffen. Und das ist nicht das einzige Spiegelbild zu Japan. Betrachtet man die Entwicklung in den westlichen Industrieländern, ergeben sich mehr und mehr Parallelen. In als vergleichsweise sicher und stabil bewerteten Ländern wie der Schweiz

sind die Zinsen für gute Anleihen gegenwärtig ungewöhnlich niedrig, die Verschuldung der Staaten nimmt zu und das Wachstum – von wenigen Ausnahmen wie dem deutschen Export einmal abgesehen – ist anhaltend gering. norMalEr Entwicklung wird gEgEngEstEuErt Eigentlich wäre Deflation die logische Konsequenz der Schuldenkrise in Europa. Doch nicht nur die britische Zentralbank steuert einer solchen Entwicklung mit einer immer aggressiveren Geldpolitik entgegen, sondern inzwischen auch die Europäische Zentralbank. Sämtliche Maßnahmen sind darauf ausgerichtet, eine Deflation zu verhindern. ob dies

JApAn: REIT-DIvIDEnDEnREnDITE vs. REnDITE 10-JähRIgER sTAATsAnlEIhEn
------ 10yr JGB Yield
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Jan 05 Jan 06 Jan 07 Jan 08 Sep 09 Jan 10 Jan 11 Jan 12

gelingt, lässt sich nicht vorhersagen. Möglicherweise schießen die Zentralbanken sogar weit über das Ziel hinaus
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

------ JREIT Dividend Yield

und beschwören eine hohe Inflation herauf. Zumindest bei den Vermögenswerten beginnt diese auch mehr und mehr sichtbar zu werden. Trotz der Gegenmaßnahmen ist es aber denkbar, dass es wie in Japan auch in Deutschland zu einer deflationären Preisentwicklung kommt – mit nicht nur negativen, sondern auch positiven Folgen für Immobilienanlagen, wie sie sich in Japan schon bald wieder – wenn vielleicht auch nur vorübergehend – zeigen dürften. Hier könnten die jüngsten Versuche der japanischen Notenbank, den Yen zu schwächen, eine Phase relativ guter Wertentwicklungen bei Immobilien, REITs und Aktien im Allgemeinen hervorrufen. Das wiederum hätte wohl auch Auswirkungen auf die Anlageentscheidung europäischer Investoren. Immer mehr würden sich dann – zu Recht – fragen, ob es nicht Zeit ist, den inzwischen auch sEitE 6

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2011

12 months ------ trailing dividends
6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
United France Germany Belgium NetherKingdom lands

------ dividend estimates ------ Yield Government Bonds
6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
USA Canada Australia Hong Kong Japan Singapore

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2011

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nicht mehr so sicheren und wenig rentablen Staatsanleihen den Rücken zu kehren und lieber in Immobilien, REITs und Aktien zu investieren. Bereits heute besteht in Deutschland ein beachtlicher Spread zwischen Staatsanleihen (1,8 Prozent für 10 Jahre) und Mietrenditen bis zu acht Prozent. In Japan liegt das Verhältnis bei einem Prozent (10-JahresZins) zu fünf bis sechs Prozent (Mietrendite wie auch REITs-Dividendenrendite). Dass es auch in Deutschland zu japanischen Verhältnissen kommt, kann nicht ausgeschlossen werden. Dies hätte jedoch nicht nur negative Erscheinungen wie Deflation und schwaches Wirtschaftswachstum. Insbesondere Immobilien als Anlage könnten von einer solchen Entwicklung in Deutschland zumindest selektiv profitieren.

nIkkEI REAl EsTATE InDEx vs. nIkkEI 225
JPY
35.000 32.500 30.000 27.500 25.000 22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Nikkei 225

Nikkei Real Estate Index JPY
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2011

DEflATIon/DEflATIonspolITIk In JApAn von 1990 bIs 2012 1990 – 1995 ❙❙ Beginn der Deflation durch das Platzen der Spekulationsblase bei Aktien und Immobilen. ❙❙ Immobilienpreise fallen um drei Viertel, die Aktienmärkte stürzen ab, Großhandelspreise fallen und die Anzahl der faulen Kredite steigt ❙❙ Der offizielle Leitzins der „Bank of Japan“ wird im Laufe der fünf Jahre von 6 % auf 0,5 % gesenkt 1996 – 2000 ❙❙ Negativentwicklung des Verbraucherpreisindex ❙❙ Einführung der Nullzinspolitik: Zinssatz für Tagesgelder beträgt 0,1 % ❙❙ Nullzinspolitik wird aufgrund der sich erholenden Konjunktur kurzzeitig aufgehoben: Tagesgeldsatz wird auf 0,25 % angehoben 2001 – 2002 ❙❙ Rückkehr zur Nullzinspolitik ❙❙ Das Umstrukturierungsprogramm „Takenaka-Plan“ wird für Banken aufgelegt: Uneinbringliche Kredite müssen offengelegt, aus den Bilanzen getilgt und Kapitalerhöhungen vorgenommen werden, staatliche Unterstützung gibt es nur noch unter strengen Auflagen ❙❙ Arbeitslosenquote erreicht mit 5,5 % den Höchststand 2003 – 2007 2008 – 2010 ❙❙ Wirtschaftliche Erholung, kleiner Immobilienboom auch getrieben von ausländischen Investoren (wie damals auch in Deutschland) ❙❙ Bedingt durch die US-Immobilienkrise und die nachfolgende Finanzkrise und die Insolvenz der US-Investmentbank „Lehman Brothers“ gerät Japan nach 2001 im Jahr 2008 erneut in die Rezession ❙❙ Der Leitzins für ungesicherte Tagesanleihen wird erneut gesenkt (von 0,5 % auf 0,1 %) ❙❙ Die Bank of Japan legt ein Kaufprogramm für ETFs und REITs auf ❙❙ Arbeitslosenquote liegt mit 4 % so niedrig wie zuletzt vor acht Jahren ❙❙ China verdrängt Japan als zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt. Überalterung der Bevölkerung treibt die Deflation weiter an (21 % der Bevölkerung ist über 65 Jahre alt)
2011 und 2012

❙❙ Bonitätsnote Japans wird von der Ratingagentur „Standards & Poor’s“ von AA auf AA- herabgestuft ❙❙ Staatverschuldung liegt bei aktuell 233 % des BIP

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Experteninterview

„DER FACHMARKT IST INVESToRS LIEBLING“
Welche vorteile schätzen die konsumenten an fachmärkten? Es ist die Bequemlichkeit. Letztlich ist das Auto noch immer das Verkehrsmittel Nr.1 beim Einkaufen. Vorteile von Fachmarktlagen sind ebenerdige und kostenfreie Parkflächen und kurze Wege – also insgesamt der effiziente Einkauf. Das sind insbesondere im ländlichen Raum Vorteile. Bei den vereinzelten Fachmärkten in Großstädten weichen diese allerdings wegen der besseren öffentlichen Verkehrsanbindungen und geringeren PkwAusstattung auf. gibt es in Deutschland überall fachmärkte oder sind bestimmte standorte prädestiniert? Ein Blick auf die Fachmarkt-Deutschlandkarte zeigt, dass das Segment flächendeckend verfügbar ist. Hier und da finden sich aber durchaus noch kleinere und auch größere „weiße Flecken“ mit nur sehr geringem Fachmarktbesatz. Diese aber markieren demografieschwache Regionen, die eine höhere Abdeckung nicht tragen könnten. können sie bitte genauer erläutern, wo Wie umfangreich ist der fachmarktbestand in Deutschland? Allein die größeren Fachmarktzentren und sogenannte Fachmarktagglomerationen ab 10.000 Quadratmeter Mietsich Marktanteile zugunsten des fachmarktsegments verschieben? Bei den SB-Warenhäusern setzt eine Differenzierung ein. Die großflächigen SBWarenhäuser der 70er und 80er Jahre Wenn Deutschland entsprechend der bevölkerungsdichte mit fachmärkten abgedeckt ist, wo gibt es noch flächenpotenziale? Echte Freiflächen als solche sind kaum noch ausfindig zu machen. Vielmehr sind Flächenpotenziale viel häufiger in Form von Umwandlungen des Flächenbestands gegeben. Die Betriebsformen des Einzelhandels sind Entwicklungszyklen unterworfen. Insbesondere in stagnierenden Märkten wie dem deutschen Einzelhandelsmarkt bedeuten Marktanteilsverluste der einen Betriebsform einen Marktanteilsgewinn für eine andere. Fachmärkte zählen seit den frühen 1990er Jahren zu den großen Gewinnern. Noch 1995 betrug der Marktanteil sieben Prozent, 2000 schon zwölf Prozent und inzwischen 16 Prozent. Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen. Welche vorteile haben diese leistungsfähigen typischen Innenstadt-Einzelhändler in fachmarktlagen? Gegenüber innerstädtischen City-Lagen bieten Fachmarktlagen ihnen attraktive Ladenflächen – sowohl hinsichtlich Größe und Ausstattungsqualität als auch durch Kostenvorteile bei Miete und Logistik. 1A-Innenstadtlagen bleiben weiterhin interessant. Aber zunehmend werden sämtliche Lagen berücksichtigt, wo der Kunde typischerweise einkauft, um so alle Kundengruppen mit ihren jeweiligen Standortvorlieben zu erreichen und das Umsatzpotenzial voll auszuschöpfen. Selbst neue Formate, die beispielsweise aus den USA oder Südeuropa nach fläche summieren sich auf mehr als 1.000 Standorte. Diesen knapp 30 Millionen Quadratmetern Fachmarktflächen stehen „nur“ neun Millionen Quadratmeter in Shopping-Centern gegenüber. reduzieren – je nach Betreiber – ihre Verkaufsflächen auf rund 5.000 Quadratmeter, auf denen sie sich fast ausschließlich auf ihre Lebensmittelkompetenz konzentrieren. Das ehemalige Randsortiment Non-Food – also Elektronik, Haushaltwaren oder Bekleidung, das bislang dem Konzept „Alles unter einem Dach“ diente – wird leistungsfähigen Spezialanbietern wie Depot, Fressnapf oder Saturn, aber auch C&A oder H&M überlassen. Durch die Umnutzung von Verkaufsflächen wird so sukzessive der Übergang vom SB-Warenhaus zum Fachmarktzentrum eingeleitet.

Dr. Joseph Frechen ist Leiter der Niederlassung Hamburg der BulwienGesa AG. Als Real Estate und Investment Berater verantwortet er die Beratung der Kundengruppen Investoren, Finanzierer und Projektentwickler von Einzelhandelsobjekten mit Schwerpunkt ShoppingCenter und Fachmarktzentren in Deutschland und Europa.

Die BulwienGesa AG, mit Büros in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München vertreten, zählt mit mehr als 50 Mitarbeitern zu den großen Beratungs- und Analysegesellschaften für den Immobilienmarkt in Deutschland. Neben Einzelhandel umfasst das Tätigkeitsspektrum die Marktsegmente Büro, Wohnen, Logistik sowie Senioren- und Betreiberimmobilien.

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der rEit-investor

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Experteninterview

Deutschland kommen und zunächst in die Innenstädte gehen, interessieren sich bereits sehr früh auch für Fachmarktzentren in peripheren Lagen. Ist in fachmarktlagen der preis wichtiger als die Attraktivität? Der Kunde will zunächst bequem und effizient einkaufen und das zu attraktiven Preisen. Deshalb entscheidet er sich bewusst für den Kauf bei Anbietern in der Fachmarktlage. Die Attraktivität im Sinne von Einkaufsambiente und -atmosphäre rangiert nicht an erster Stelle und wird zunächst nicht zwingend erwartet. Jedoch zeigen jüngste Entwicklungen bei Fachmarktzentren, dass eine freundliche, einladende Einkaufsatmosphäre und ein preisorientierter Einkauf kein Widerspruch sein muss. Entsprechend dürfte sich auch der Kundenanspruch wandeln. Daher ist davon auszugehen, dass Fachmärkte
EnoRMEs flächEnpoTEnZIAl AM MARkT DIE fAchMARkTDIchTE In DEUTschlAnD

und Fachmarktzentren eine höherwertige Gestaltung anstreben, ohne jedoch gleich die Anmutung innerstädtischer Shopping-Center zu erlangen. Ein gewisser Gestaltungsanspruch ist nötig, um für neue Konzepte und Mieter attraktiv zu sein. Das wiederum wirkt sich positiv auf das Image und die Leistungsfähigkeit der Fachmarktlage aus – mit den entsprechenden positiven Effekten für Kundenansprache und -bindung bei gleichzeitig höheren Mieten für den objekteigentümer. Und bereits dieses Mietsteigerungspotenzial eröffnet Investitionschancen? Entscheidet sich ein Mieter, der bisher typischerweise in Innenstadtlagen oder Shopping-Centern anzutreffen ist, für eine Fachmarktlage, bringt er seine „Mietpreiserfahrung“ mit. Ist er zum Beispiel 30 Euro je Quadratmeter und mehr

in Shopping-Centern gewöhnt, so sind für ihn beispielsweise 16 Euro je Quadratmeter für aufgewertete Flächen in Fachmarktagglomerationen akzeptabel. Ausgehend von den vor der Aufwertung üblichen neun Euro ist es fast eine Verdopplung der Miete. Das ist eine bei anderen Einzelhandelsimmobilien kaum noch mögliche Mietsteigerung. Da viele Fachmärkte beziehungsweise Fachmarktzentren in die Jahre gekommen und zu vertretbaren Kosten zu erwerben sind, bietet sich ein erhebliches Relaunch- und damit Mietsteigerungs-Potenzial. Wird die Investorennachfrage nur von dieser Aussicht auf steigende Mieten getrieben? Da Einzelhandelsgroßflächen durch das deutsche Baurecht stark reglementiert sind, ist die Investorennachfrage auch als Run auf alte Baurechte zu interpretieren. Gegenüber Flächenneuerschließungen, die hohe Genehmigungshürden mit sich bringen, haben bestehende Märkte den Vorteil, dass bereits ein Kundenkreis und Infrastruktur vorhanden sind. Mit dem Zugriff auf ein solch gefestigtes Wettbewerbsgefüge ist das Risiko viel geringer als bei einem völlig neu zu entwickelnden Center. Wie sieht das Interesse der Investoren an deutschen fachmärkten in Zahlen aus? Auf Fachmarktzentren entfällt zwar noch nicht so viel Kapital wie auf ShoppingCenter, die seit Jahren das Gros der Investitionen auf sich vereinen. Doch Fachmarktzentren und Fachmärkte in Agglomerationen holen in der Gunst der Investoren auf und verzeichneten im vergangenen Jahr ähnlich hohe Investitionszuwächse von fast 40 Prozent. Noch tauchen Fachmarktzentren nicht unter den großvolumigen Transaktionen auf, aber das könnte sich angesichts des zunehmenden Investoreninteresses bald ändern. sEitE 9

der rEit-investor

ausgabE 01 // april 2012

DAs fAchMARkTsEgMEnT gEWInnT MARkTAnTEIlE MARkTAnTEIlsEnTWIcklUng nAch vERTRIEbsfoRMEn In pRoZEnT AnTEIl AM EInZElhAnDEl (ohnE kfZ, bREnnsToffE, ApoThEkEn)
8 5 9 5 10 6 17 31 12 5 9 13,5 7 10 1995 24 12 4 10 12,1 12 11 2000 12 4 14 11,2 15 13 2005 9 5 17 12 4 14 10,6 15 13 2006 9 6 16 12 3 14 10,6 15 13 2007 10 5 16 12 3 15 10,1 16 13 2008 10 6 15 13 3 15 10,2 16 13 2009 10 6 15 13 3 15 10 16 13 2010* 10 6 14 13 3 15 9,8 16 13 2011* sonstige Versandhandel inkl. Online-Handel Fachhandel (nicht filialisiert) Filialisten des Fachhandels Kauf- und Warenhäuser Discounter Supermärkte Fachmärkte SB-Warenhäuser/V-Märkte

Quelle: HDE, * Prognose BulwienGesa AG

BEGRIFFSDIFFERENZIERUNG IM FACHMARKTSEGMENT FACHMARKTAGGLoMERATIoNEN (FMA) FACHMäRKTE (FM) ❙❙ gewachsene räumliche Konzentration ❙❙ großflächiger Einzelhandelsbetrieb verschiedener Fachmärkte ❙❙ breites und oft auch tiefes Sortiment ❙❙ übersichtliche Warenpräsentation ❙❙ tendenziell niedriges bis mittleres Preisniveau ❙❙ Selbstbedienung, auf Nachfrage auch Bedienung ❙❙ gleiche oder unterschiedliche Waren- oder Sortimentsbereiche ❙❙ lockerer Standortverbund

FACHMARKTZENTREN (FMZ) ❙❙ geplante und gemanagte Einheiten mit Centercharakter ❙❙ in der Regel wenige Mieter mit großen Flächenformaten als Ankermieter ❙❙ weitere, kleinflächigere, oft preisorientierte Fachanbieter ❙❙ Frequenzbringer: SB-Warenhäuser

IMPRESSUM V.i.S.d.P.: Arnim E. Kogge, Leiter Institutional Banking Mitglied des Direktoriums Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG, Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart, Telefon 0711/2148-232 Telefax 0711/2148-250 ArnimE.Kogge@privatbank.de Herausgeberin des vorliegenden Dokumentes ist die Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG, Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart, Telefon 0711/2148-0, Telefax 0711/2148-123 Amtsgericht Stuttgart HRA 738, persönlich haftende Gesellschafter: Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli. Stand: April 2012 Die vorliegenden Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Es handelt sich nicht um eine Anlageberatung oder Empfehlung oder eine Finanzanalyse. Für eine individuelle Anlageempfehlung oder Beratung stehen unsere Berater gerne zur Verfügung. Eventuelle Angaben zur steuerlichen Situation können nur allgemeiner Art sein. Abhängig von der individuellen Situation des Steuerpflichtigen kann sich eine abweichende steuerliche Beurteilung ergeben. Bei Performancedarstellungen handelt es sich um Betrachtungen von früheren Wertentwicklungen. Die Angaben, Vergleiche und Betrachtungen der Vergangenheit sind keine Garantie und kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Wertentwicklungen oder Renditen einzelner Produkte werden durch diverse Faktoren wie z.B. Markt-, Kurs-, Währungsschwankungen und Transaktionskosten beeinflusst und können zu Verlusten oder Gewinnen führen. Die vorliegenden Informationen basieren auf vertrauenswürdigen Angaben aus verlässlichen Quellen, erheben jedoch keinen Anspruch auf Genauigkeit und Vollständigkeit hinsichtlich der im Dokument erwähnten Wertpapiere, Märkte und Entwicklungen. Namentlich gekennzeichnete Artikel geben nicht in jedem Fall die Meinung des Herausgebers wieder. Die Urheberrechte für die gesamte inhaltliche und graphische Gestaltung liegen beim Herausgeber und dürfen gerne verwandt werden, wenn dem Herausgeber ein Belegexemplar der Veröffentlichung zugesandt wird.

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