Vivienda Social en Juarez

UNIVERSIDAD AUTNOMA DE CIUDAD JUREZ
XXVIII ENCUENTRO DE LA RED NACIONAL DE INVESTIGADORES URBANOS
NUEVAS TIPOLOGAS DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL FINANCIADAS POR PROGRAMAS GUBERNAMENTALES.

El caso de la vivienda econmica en Ciudad Jurez, Chih.
Ponencia que presenta:
Mtra. Elvira Maycotte Pansza.
Mesa: Gestin de servicios pblicos e infraestructura
Ciudad Jurez, Chih.
22 y 23 de septiembre de 2005
NUEVAS TIPOLOGAS DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL FINANCIADAS POR PROGRAMAS GUBERNAMENTALES. El caso de la vivienda econmica en Ciudad Jurez, Chih. Mtra. Elvira Maycotte P.
El concepto de vivienda como urbanizacin cerrada que rein hasta hace algn tiempo y ha sido objeto de mltiples estudios, ha sufrido una variacin. La aparicin de viviendas de inters social organizadas bajo el esquema de propiedad en condominio se presenta cada vez con mayor frecuencia y esto hace que nos preguntemos: Qu implicaciones trae consigo la utilizacin de este modelo a la vivienda tipo econmica financiada por el sector pblico? Este fenmeno parece ser comn en muchas ciudades sin importar el contexto, social, cultural o fsico, en donde se emplaza: fenmenos similares pueden observarse en todo Mxico y Latinoamrica, y otros semejantes en Estados Unidos y Europa: es un fenmeno global. Este tipo de organizacin espacial ha probado durante las ltimas dcadas su aceptacin dentro de la clase alta, principalmente por la asociacin que se hace entre ellos y cierto nivel de estatus y seguridad. Como una derivacin de estos primeros desarrollos surgieron posteriormente versiones dedicadas a la clase media, cuya austeridad afectaba directamente los pocos o nulos espacios comunes o reas verdes. Actualmente, este tipo de urbanizacin ha sufrido una nueva transformacin al surgir una versin hbrida dirigida al sector popular con menores ingresos. En ella, las urbanizaciones cerradas en rgimen de condominio estn constituidas por viviendas de inters social, particularmente la que conocemos como vivienda tipo econmica, cuyo esquema obedece la poltica de vivienda que el Gobierno Federal ha puesto en marcha a partir del ao 2001. _______________________________________________________________
NUEVAS TIPOLOGAS DE VIV IENDA DE INTERS SOCIAL FINANCIADAS POR PROGRAMAS GUBERNAMENTALES. El caso de la vivienda econmica en Ciudad Jurez, Chih.
Elvira Maycotte P.
Esta versin de vivienda consiste en una extensin de suelo subdividida a manera de fraccionamiento tradicional. A partir de ello, algunas de las manzanas enclavadas en l se constituyen en condominio, cuya reglamentacin en Ciudad Jurez y en la mayor parte de las ciudades de nuestro pas, es obsoleta. El resultado es: mayor densidad poblacional en igual superficie, en condiciones muy limitadas para su futura consolidacin con cierto nivel de calidad de vida. As, se construyen estos modelos uno a lado de otros, dejando reas abiertas dispersas -cuando no inexistentes- y sin condiciones de habitabilidad; espacios ms bien residuales que diseados como una extensin de la propia vivienda. Se yuxtaponen uno a otro creando una serie de cerradas a manera de racimos que interrumpen la fluidez vial y dificultan la legibilidad de la ciudad. Presentan barreras que recuerdan una pantalla slida y a causa de ellas, han perdido la funcin de articular la vida semiprivada y semipblica con la vida urbana. As, al evaluar la calidad urbana del mdulo, cuando establecemos la relacin que necesariamente debe tener ste con su contexto, resalta a todas luces la carencia de espacios que lo articulen adecuadamente al resto de la ciudad, particularmente en los casos que son objeto de anlisis en el presente estudio.
Definicin de conceptos. Empezaremos por definir los conceptos que se utilizarn con mayor frecuencia a lo largo del presente documento: vivienda econmica, conjuntos o desarrollos habitacionales y por ltimo, condominio. La vivienda econmica o Unidad Bsica de Vivienda, UBV, es aquella promovida por el Programa Nacional de Vivienda Econmica del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, INFONAVIT, que se enfoca a incentivar la construccin de viviendas con un _______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
valor que no exceda los 117.0631 VSM, que en el ao 2005 equivale a $166,548.01 pesos. Este tipo de vivienda est dirigida a trabajadores que tienen un ingreso entre 1 y 3.9 salarios mnimos y son financiadas por el Programa Especial de Subsidios y Crditos a la vivienda, PROSAVI, la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, y el propio INFONAVIT. Sus caractersticas principales son que slo posee una habitacin de usos mltiples en donde se puedan preparar alimentos, una recmara y un bao completo. La superficie aproximada que puede llegar a ocupar es de 31.00 m. Su lote mnimo debe ser de al menos 90.00 m, debe contar con todos los servicios electricidad, agua y drenaje- y su diseo deber brindar la posibilidad de crecer progresivamente.
VIVIENDA OBJETIVO
(UBV +2)
VIVIENDA INTERMEDIA
(UBV +1)
Servicio
UNIDAD BSICA DE VIVIENDA (UBV)

Servicio
Servicio
Figura 1. Proceso de crecimiento de la vivienda tipo econmico. Fuente: Comisin Nacional de Fomento a la Vivienda, CONAFOVI.
En su primera etapa -la UBV- se busca que puedan cohabitar cuatro miembros de una familia y conforme aumenten los ingresos de sta se tenga la posibilidad de ampliarla para que se adecue mejor a las necesidades, debiendo pasar para ello por la UBV+1 con una habitacin adicional- y la UBV+2 o vivienda objetivo -con dos habitaciones adicionales-. La figura 1 muestra el proceso de crecimiento de la vivienda tipo econmica, desde su primera etapa hasta la final. _______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
Pasamos al segundo concepto: conjuntos o desarrollos habitacionales. De acuerdo a la legislacin que impera en Ciudad Jurez, entenderemos por conjunto habitacional la definicin publicada en el artculo 27 del Reglamento para la fusin, subdivisin, relotificacin y fraccionamiento de predios para el Municipio de Jurez: Es una agrupacin de viviendas que tienen en comn las siguientes caractersticas: Una planeacin en conjunto; Conservan en comn servicios de administracin, vigilancia, estacionamiento y mantenimiento de reas abiertas; Mnimo 3 viviendas construidas en forma vertical, horizontal o mixta; Se constituyen en rgimen de propiedad en condominio. Por ltimo definiremos condominio, para lo cual tomaremos como base la que nos brinda el Cdigo de Derecho Civil del Estado de Chihuahua en el Artculo 942: El rgimen de propiedad en condominio es una forma de apropiacin que otorga a su titular el derecho exclusivo de uso, goce y disfrute de su unidad privativa y a la vez el derecho de copropiedad sobre los bienes de uso comn de acuerdo a las disposiciones de este Cdigo, a la Escritura Constitutiva o al Reglamento del Condominio y a la Administracin correspondiente. De acuerdo a las caractersticas fsicas de los inmuebles factibles de ser constituidos en rgimen de condominio, ste puede ser: horizontal, vertical o mixto. Por el uso, los condominios podrn ser, entre otros, habitacionales, comerciales, industriales, etc. Hasta aqu podemos rescatar dos aspectos importantes de un conjunto habitacional en rgimen de condominio: por una parte el aspecto morfolgico, es decir, que se diseen y construyan bajo los parmetros que correspondan a un conjunto habitacional y por otra, el acto jurdico de su constitucin como condominio. _______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
Con las definiciones arriba expuestas podemos construir una definicin conceptual propia para el caso que nos ocupa: urbanizacin cerrada que agrupa viviendas tipo econmico constituidas bajo rgimen de propiedad en condominio.
Marco legal aplicable a los conjuntos habitacionales bajo rgimen de condominio en Ciudad Jurez, Chih. El marco legal en el cual se circunscribe el modelo de organizacin que atendemos es el Cdigo de Derecho Civil del Estado de Chihuahua; la Ley Estatal de Desarrollo Urbano; el Reglamento de Construccin del Municipio de Jurez; el Reglamento para la fusin, subdivisin, relotificacin y fraccionamiento de predios para el Municipio de Jurez y por ltimo, el Plan Director de Desarrollo Urbano para Ciudad Jurez, mismo que en su versin ms actual correspondiente al ao 2002, propone favorecer el modelo de organizacin espacial bajo el modelo de rgimen de propiedad en condominio, con el objeto de solucionar el dficit de oferta de vivienda de inters social y popular. Existe un sexto reglamento que fungi como normatividad por un corto periodo emitido en el ao 1993: Criterios Vigentes para la Autorizacin y Recepcin de Fraccionamientos, as como para la Autorizacin y Construccin de Condominios en el Municipio de Jurez, D.B., Chih. Cabe mencionar que la mayor parte de los reglamentos arriba enunciados poseen una caracterstica comn: son obsoletos y carecen de adecuacin al fenmeno habitacional que corresponde a la vivienda de inters social y ms an a la econmica. Por otra parte, estn pensados en base a urbanizaciones cerradas organizadas en condominio dirigidas a vivienda residencial o vivienda media, razn que explica en cierta medida su falta de consideracin hacia los espacios abiertos y equipamiento. _______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
An y cuando en el presente estudio no profundizaremos en la normatividad, es importante hacer mencin del marco legal aplicable a los conjuntos en cuestin, dada su incidencia directa en la operatividad cotidiana as como en la morfologa que adoptan las urbanizaciones cerradas, organizadas o no en rgimen de condominio.
Factores que favorecen la produccin de vivienda tipo econmica bajo rgimen de propiedad en condominio. A partir del ao 2001, la produccin de vivienda de inters social ha tenido una sensible aceleracin. Es en ese ao cuando se inicia en Ciudad Jurez la construccin de conjuntos habitacionales en condominio integrados por vivienda econmica auspiciados, como se ha sealado, por el programa de vivienda del Gobierno Federal.
Cuadro 1. Comparativo de fraccionamientos y desarrollos habitacionales en condominio, aprobados durante el primer semestre de los aos 2001 y 2003. Fuente: Direccin de Desarrollo Urbano de Ciudad Jurez, Chih 2001 18 9,558 6 361 2003 17 12,426 69 3,567
Fraccionamientos Total de viviendas en fraccionamientos Condominios habitacionales Total de viviendas en condominios
El auge de esta modalidad ha ido en aumento y en consecuencia, cada vez un mayor nmero de personas se incorporan al tipo de vida que esta organizacin espacial y de propiedad propone. En el Cuadro 1 podemos observar los resultados de un anlisis comparativo entre los fraccionamientos y urbanizaciones cerradas en condominio que fueron aprobados durante el primer semestre del ao 2001 y el primer semestre del ao 2003. De la informacin que nos muestra, podemos destacar lo siguiente: el nmero de fraccionamientos que se aprobaron en el _______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
ao 2003 fue muy similar al del ao 2001 y en cuanto a las viviendas hubo un aumento de 30%. En contraste, el incremento en el nmero de proyectos habitacionales en condominio aprobados, y por ende el total de viviendas que se construyeron bajo este rgimen, aument muy significativamente: poco ms de diez veces. Si tradujsemos la informacin anterior a personas que pasaron de vivir bajo los trminos de un estilo de vida vecinal tradicional, a otro que con carcter de obligatoriedad deben observar quienes habitan en condominios, vemos que en el ao 2001, slo 1,498 personas se incorporaron a este nuevo estilo de vida mientras que en el ao 2003 fueron 14,803 quienes as lo hicieron1. Con las cifras anteriores y la investigacin hemerogrfica que demuestra la tendencia en ascenso de este fenmeno, podemos afirmar que cada da son ms los conjuntos habitacionales producidos bajo estas circunstancias, y lo importante de ello, es que tambin cada da son ms las personas que viven en los espacios fsicos y contextos sociales que se producen en paralelo. En virtud de la importancia que el tema arroja, es pertinente destacar cuatro factores esenciales que han producido la vivienda econmica en Ciudad Jurez y que aplican, en menor o mayor medida, a otras ciudades: programas gubernamentales de financiamiento para vivienda social; perfil socioeconmico de la poblacin, normatividad aplicable y por ltimo, el neoliberalismo econmico y el mercado de vivienda. Programas Gubernamentales de financiamiento para vivienda social. Desde su creacin en el ao 1972 y hasta el ao 2001, INFONAVIT slo otorgaba financiamiento a aquellos trabajadores cuyo ingreso fuera igual o mayor a cinco salarios mnimos, es decir, atenda slo a lo que pudiramos llamar un grupo elite entre los trabajadores. Paradjicamente, como resultado de
El clculo anterior se hizo en base a informacin extrada del XII Censo de Poblacin y Vivienda realizado en el ao 2000, el cual seala que en Ciudad Jurez, Chih. habitan 4.15 personas por vivienda.
_______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
esta poltica aplicada por dcadas, los financiamientos para adquirir vivienda quedaron fuera del alcance de quienes ms los necesitaban. El dficit acumulado que obviamente esta medida dej tras de s, afect directamente al segmento de poblacin que a causa de sus bajos ingresos no tena los medios para acceder al mercado formal de vivienda. Trajo consigo, adems, otros problemas de ndole social que quedan fuera del alcance del presente trabajo, tales como invasiones -ya sea dirigidas o espontneas-, propiedades en el marco de la ilegalidad etc. La puesta en marcha del Programa Nacional de Vivienda Econmica, PNVE, tuvo como fin principal abatir precisamente el dficit habitacional a travs del otorgamiento de financiamiento para viviendas tipo econmico, cuyas caractersticas sealamos renglones arriba. Se prevea que los organismos a travs de los cuales se ofertaran la vivienda en cuestin fueran FOVISSSTE e INFONAVIT principalmente, con el 85% del total de crditos; otras fuentes de financiamiento seran el Fondo Nacional de Habitaciones Populares, FONHAPO, y la SHF. En el contexto nacional hasta el ao 2001 y que de manera general aplicaba perfectamente a Ciudad Jurez, slo el 7% de los crditos se otorgaban a trabajadores con ingresos de hasta dos salarios mnimos, cuando la mayor demanda real de vivienda se daba precisamente en ese sector de la poblacin. La inequidad en la distribucin de los crditos la podemos entender mejor al observar en la grfica mostrada en la Figura 2, la cual muestra a la izquierda la demanda de crditos y a la derecha los crditos ejercidos. Podemos observar que la demanda de crditos era mucho ms alta para quienes tienen ingresos hasta dos salarios mnimos y sin embargo, el mayor nmero de crditos se asignaba a quienes perciban cuatro o ms salarios mnimos.
_______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
Derechohabientes y crditos ejercidos por nivel de ingreso

(Nov 2001)
80% 60% 40% 20% 0% Demanda Hasta 2 De 2.01 a 3 Crditos ejercidos De 3.01 a 4 Mayor a 4
Figura 2. Demanda y crditos ejercidos por derechohabientes para vivienda de inters social. Fuente: Comisin Nacional de Fomento a la Vivienda, CONAFOVI.
Como veremos renglones ms adelante, en Ciudad Jurez la mayor parte de la poblacin econmicamente activa, PEA, que labora en el mercado formal de empleo corresponde al grupo que percibe ingresos entre 1 y 3 salarios mnimos, precisamente aqul que presenta, de acuerdo a la grfica anterior, mayor demanda de crditos ms a su vez, ha sido el menos atendido. Perfil socioeconmico de la poblacin. Hasta antes del 2001, a pesar de que los indicadores de desempleo en Ciudad Jurez eran muy bajos2 y el grueso de la poblacin econmicamente activa estaba inserta en el mercado formal de empleo, el salario que los trabajadores perciban no les permita acceder a los programas oficiales de vivienda. En Ciudad Jurez la mayor parte de la PEA labora en la industria maquiladora o en empleos que giran a su alrededor para los cuales no se requiere una alta calificacin. Derivado de ello, la poblacin es eminentemente obrera: el 81% de los trabajadores son empleados -obreros o peones - y en cuanto a sus percepciones, el 56% gana de 1 a 3 salarios mnimos. Es de resaltar que los
2
De acuerdo al XII Censo de Poblacin y Vivienda del ao 2000, el 99.2% de la PEA contaba con empleo; en el Conteo de 1995, este mismo indicador era 97.8%.
_______________________________________________________________
Elvira Maycotte P.
ingresos de la mayor parte de este grupo oscila en el rango ms bajo: entre 1 y 2 salarios mnimos. En resumen podemos afirmar: en Ciudad Jurez ha habido empleo, ms no riqueza. El rezago en vivienda social era en el 2001 de tal magnitud estimado en 50,000 viviendas por algunos analistas- que an y cuando la crisis de empleo suscitada en al ao 2000 impact a Ciudad Jurez en mayor grado que al resto del pas, hubo un gran nmero de trabajadores que conservaron su trabajo cuyos precarios ingresos los coloc como potenciales destinatarios de crditos otorgados bajo el esquema del PNVE. Actualmente el Instituto de la Vivienda del Estado de Chihuahua, reconoce un rezago en vivienda de 44,000 viviendas en Ciudad Jurez3 y las condiciones socioeconmicas no son muy distintas a aos anteriores, por lo que sigue siendo la poblacin con menores ingresos quienes demandan satisfacer su necesidad de habitacin y muy probablemente, un alto porcentaje lo har adquiriendo una vivienda con las caractersticas ya descritas. Normatividad. La legislacin impacta directamente en la morfologa que adoptan los diferentes componentes del espacio urbano y su impacto en el ambiente 4 . Es generadora de patrones reconocibles en la estructura urbana y su influjo llega hasta las tipologas que observamos en las diversas soluciones que se han dado a la problemtica habitacional. Esto es, al establecer la superficie mnima de los lotes, las secciones de calles, los remetimientos, las densidades, los usos de suelo, etc., se estn dictando los criterios que a la larga dan forma e imagen a la ciudad. Una normatividad con vacos a razn de sus omisiones, obsolescencia o ambigedad, da lugar entre otras cosas al incumplimiento de las obligaciones, situacin que, por una parte, es aprovechada por los promotores inmobiliarios para su propio beneficio, ms a su vez, propicia la
3 4
Peridico NORTE de Ciudad Jurez, 22 de junio de 2005. Entendiendo por ambiente no slo el mbito fsico sino todo aquello, incluyendo el contexto social, que rodean a un ser vivo e influyen en su desarrollo o estado.
_______________________________________________________________
10
Elvira Maycotte P.
falta de control de las autoridades en cuanto el cumplimiento de la propia normatividad, pues por la naturaleza misma de los condominios, deja de tener responsabilidad en lo que pasa a su interior. Ejemplo claro de lo anterior es la bsqueda de los promotores por hacer uso exhaustivo del suelo y como apndice de ello, destinar como reas de donacin superficies residuales y dispersas o bien con caractersticas topogrficas o proporciones poco utilizables; falta de cumplimiento a la normatividad en cuanto a secciones de calles, remetimientos, coeficiente de ocupacin y utilizacin del suelo, etc. Por otra parte, una normatividad que no corresponde a la problemtica real produce soluciones absurdas, o es congruente pedir a grupos con marcadas carencias econmicas que contrate un administrador del condominio, con facultades para realizar el cobro de las cuotas de mantenimiento de las reas comunes? o bien, les interesar a los residentes pagar por mantener las reas comunes que quiz no sienten parte de su propiedad? realmente podrn cubrir el salario de una persona que vigile la seguridad del conjunto, misma que habr de albergarse en la caseta que obligatoriamente se debe construir para dar cumplimiento a la normatividad?... es lgico pedir a familias con condiciones sociales y econmicas como las descritas, que contemplen en su presupuesto bsico las erogaciones que lo anterior supone? Neoliberalismo econmico y el mercado de vivienda. En este punto cabe hacer referencia a Solinis Loyola quien afirma: el espacio urbano no es un objeto en s, sino el resultado de procesos complejos y con mltiples centros de generacin. Este resultado reviste la forma de la sociedad que lo crea, lo cual implica que al menos lo caracterizan tres dimensiones: la poltica, la cultural y la econmica. As, a la vez que las sociedades conforman sus espacios, las formas resultantes nos ayudan a conocer los valores, lgicas, fuerzas y relaciones de poder que las animan. (en Cabrales, 2002:18). _______________________________________________________________
11
Elvira Maycotte P.
El caso que nos ocupa es un claro ejemplo del resultado de interaccin de los tres mbitos que menciona Solinis y de ello hemos dado cuenta en las secciones anteriores. Ahora abordaremos el aspecto econmico desde otro punto de vista que visualiza el impacto de las fuerzas econmicas sobre la conceptualizacin de la vivienda. El modelo que impera actualmente opera bajo las reglas del neoliberalismo econmico, el cual privilegia indiscriminadamente la inversin privada sobre el espacio y los bienes comunes. As, el mercado inmobiliario toma un papel prioritario en el proceso del crecimiento urbano, que no necesariamente implica desarrollo. Esto deriva, como se afirm en el prrafo anterior, en un cambio de conceptualizacin de la vivienda. sta ha dejado de ser concebida siquiera como la pensaron los ms clebres representantes del racionalismo 5 dentro del movimiento moderno, que an con sus austeros criterios, le otorgaban cierta carga que va ms all del mbito fsico y que bien pudiramos llamar emotiva o espiritual. Walter Gropius6 afirm que la vivienda mnima debe establecer el mnimo elemental de espacio, aire, luz y calor indispensables al hombre para poder desarrollar completamente sus funciones vitales sin restricciones debidas a la vivienda, es decir, establecer un modus vivendi mnimo en lugar de un modus non moriendi. La vivienda entonces ha perdido su valor social: es observada nicamente como producto de venta el cual, en las condiciones actuales de los crditos y por el rpido proceso de deterioro del que es objeto, se devala inmediatamente despus de ser habitado.
El racionalismo es un movimiento arquitectnico y artstico de principios del siglo XX. Bajo este enfoque, en el caso de la arquitectura se pretenda optimizar todo espacio y se otorgaba primaca a lo urbano sobre privado. En este periodo inicia la construccin de vivienda en serie en Europa, como producto de la demanda surgida despus de la primera guerra mundial y que se acentu al trmino de la segunda. 6 Cita extrada de la obra de Alexander Klein titulada La Vivienda Mnima: 1906 1957. Barcelona. Ed. Gustavo Gili. (1980). P. 33
_______________________________________________________________
12
Elvira Maycotte P.
Casos de estudio. En las secciones anteriores se han mencionado las caractersticas de la vivienda tipo econmica y hablado de los factores que favorecen su produccin; lo que procede ahora es tener un acercamiento emprico con los conjuntos integrados por este tipo de vivienda, los cuales se localizan en la zona suroriente de la ciudad, precisamente donde el valor del suelo es bajo. Para ello, es menestrer aplicar un cuestionario dirigido a obtener informacin relacionada con el perfil e ingresos de las familias que habitan los conjuntos es estudio; las caractersticas de las viviendas de procedencia; datos y evaluacin de la vivienda actual y del conjunto; gestin y condiciones del financiamiento; las facilidades que brinda el conjunto y su integracin con la ciudad; movilidad; relaciones vecinales; su participacin en la eleccin de la vivienda; conocimiento de la normatividad y por ltimo, del uso de las reas comunes. En cuanto a la seleccin casos de estudio, se busca que los conjuntos hayan sido habitados el suficiente tiempo para que tengan un cierto grado de consolidacin y a la vez muestren las huellas que ha dejado en ellos la comunidad que los habita. Un criterio tambin muy importante es que sean una muestra de la poltica de vivienda aplicada y representativos de la oferta de vivienda social actual. Por las razones antes mencionadas, se hizo referencia a los condominios aprobados por el Gobierno Municipal en el ao 2001. El Cuadro 2 muestra los resultados obtenidos de los cuales cabe sealar lo siguiente: el 95% de los conjuntos en condominio aprobados -que corresponden al 99.3% de las viviendasfueron de vivienda social y el 72% de ellas fueron construidas por slo tres promotores: Condak, Ruba y Urbi.
_______________________________________________________________
13
Elvira Maycotte P.
Cuadro 2. Conjuntos habitacionales en condominio y acciones de vivienda ofertadas por promotor, aprobadas por el Cabildo de Ciudad Jurez en el ao 2001.
Fuente: Direccin de Desarrollo Urbano de Ciudad Jurez
Promotora Picsa ARA Condak Ruba Urbi Clarke* No especificado* TOTAL
No. de conjuntos promovidos 3 3 6 11 14 1 1 39
% 7.7 7.7 15.4 28.3 35.9 2.5 2.5 100
No. de acciones de vivienda ofertadas 309 252 318 681 452 6 8 2,026
% 15.3 12.3 15.7 33.7 22.7 0.3 0.4 100
* Excepto las 14 viviendas sealadas, el resto son de inters social o econmicas.
Al investigar a detalle acerca de los conjuntos promovidos por las tres inmobiliarias, nos encontramos con que las acciones de vivienda que se ofertaron en los desarrollos en cuestin, todas fueron desarrolladas en slo tres fraccionamientos: uno por promotor y estos fueron: Paraje del Sol por Grupo Ruba; Villas Residencial del Real por Urbi y Hacienda de las Torres por Condak. En todos los casos, las viviendas se agrupan en conjuntos de 16 hasta 95 unidades slo en una caso se dan 120 viviendas- que se insertan en un fraccionamiento cuyas viviendas de tipo individual son tambin de inters social emplazadas en lotes de 120.00 m. La Figura 3, en su parte inferior derecha, muestra urbanizaciones cerradas insertas en el fraccionamiento Paraje del Sol una de ellas, Los Agaves marcada en rojo-. En la parte superior podemos observar el esquema tpico de un conjunto en condominio del mismo fraccionamiento y en la inferior izquierda la planta de un mdulo con una tipologa singular que integra un espacio semiprivado en copropiedad a las cuatro viviendas que lo componen. Cada mdulo que contiene cuatro viviendas tiene una superficie de 196 m, cada vivienda es de 30.70 m sembradas en un rea privativa de 41.20 m y consta de una recmara, un bao y una habitacin de usos mltiples; una serie de mdulos integra a su vez un condominio. _______________________________________________________________
14
Elvira Maycotte P.
Figura 3. Urbanizacin cerrada en condominio Los Agaves, emplazada en el Fracc. Paraje del Sol.
Las fotografas de la Figura 4 corresponden al caso descrito: a la izquierda se muestra la propuesta de inmobiliaria con las futuras ampliaciones, al centro las viviendas en el estado que guardan actualmente la mayora de los mdulos y a la derecha una vista general de un condominio.
Figura 4. Urbanizacin cerrada en condominio en Fraccionamiento Paraje del Sol.
_______________________________________________________________
15
Elvira Maycotte P.
Resultados. Al aplicar el cuestionario a los residentes de las viviendas de una de las cerradas en condominio emplazadas en el Fraccionamiento Paraje del Sur, cuya tipologa responde a la mostrada en las imgenes de las Figuras 3 y 4, se encontraron los siguientes resultados:
Cuadro 3. Resultados de la aplicacin de encuestas a residentes de urbanizaciones cerradas en el Fraccionamiento Paraje del Sol.
INFORMACIN OBTENIDA Datos Sociodemogrficos: El 77% de las familias, el estn compuestas de 3 a 5 personas. Se tiene un ingreso que va desde los $3,000.00 (el 12%) hasta los $10,000.00. (el 18%). El 47% tiene ingresos mayores a $6,000.00 El 80% es familia nuclear. El 50 % de los padres estn en un rango de edad entre los 26 y los 35 aos. El rango de edad de los hijos en su mayora, el 67%, es de 5 a 12 aos. Vivienda Anterior: El 64 % proviene de vivienda rentada; la mayor parte de ellos, el 73%, de vivienda unifamiliar. El 50% tenan dos recmaras. Vivienda actual: El 91% no ha modificado la vivienda actual. El 18% realiza labores lucrativas en su vivienda Propiedad y gestin del financiamiento: El 74% son propietarios que estn pagando el crdito y el 25% renta la vivienda. Los pagos al crdito estn en un rango de $1,100.00 hasta $1,800.00 El porcentaje ms alto, el 43% hace pagos de $1,200.00 El 30% no vendera su casa y el 25% lo hara por una casa ms amplia. El 96% obtuvo el financiamiento a travs de una institucin de vivienda. Slo el 16% se enter del programa a travs de publicidad pagada. INTERPRETACIONES PRELIMINARES Existe hacinamiento en ese mismo porcentaje, dado que lo deseable es alojar dos personas por habitacin. Habr necesidad de ampliar las viviendas a corto plazo. Casi el 50% de los residentes tienen ingresos superiores a los que establece el Programa Nacional de Vivienda Econmica como beneficiarios, lo que indica incongruencia entre las polticas y la prctica. Se puede pensar en una relativa permanencia de los residentes. Se encuentran en edad reproductiva y puede preverse aumento en la poblacin residente en el condominio. Se requiere equipamiento escolar, recreativo y de salud para nios y habr necesidad de prever equipamiento para jvenes a corto plazo. No existe la cultura de vivir bajo el esquema que presenta el rgimen de propiedad en condominio. Han bajado su calidad de vida a causa del hacinamiento. Se puede pensar que los ingresos no son suficientes para ampliar la vivienda, dado que existe un evidente hacinamiento Las realizan las amas de casas para complementar ingresos: venta de abarrotes, cuidado de nios, etc. Se otorg crdito a un alto porcentaje de personas que no necesitaban la vivienda; descuido de las instituciones al momento de seleccionar la los sujetos de crdito. Existe congruencia con la informacin de que slo cerca del 50% de los beneficiados con el crdito tienen ingresos menores a $6,000.00; la otra mayora hace pagos mayores porque sus ingresos tambin lo son. Manifiesta satisfaccin por haber tenido acceso a adquirir vivienda propia, pero tambin inconformidad con el tamao. Los promotores construyen viviendas dirigidas especialmente al mercado definido por las instituciones de vivienda, tales como INFONAVIT, FOVISSSTE, etc. Los promotores hacen labor de venta en los sitios de trabajo y la informacin corre principalmente de persona a persona y por sindicatos.
_______________________________________________________________
16
Elvira Maycotte P.
Los pagos por renta fluctan entre $1,200.00 y $1,700.00; el 58% paga $1,500.00 de renta.
El 21% adquiri esta vivienda porque es la que completaba con su sueldo, 18% porque le gust, un 15 % porque no tena otra opcin. Relacin con el mbito urbano: El 67% considera que el fraccionamiento cuenta con todo lo necesario para sus compras. Cuenta con Guardera, Primaria, Secundaria y parques, pero no en nmero suficiente Entre los servicios que se requieren, el 37% refiere mayor seguridad, el 23% equipamiento como clnicas y escuelas, y un 13% alumbrado. Entre los mayores problemas cotidianos con los que se enfrentan, el 20% manifest que era la inseguridad, el 18% los cholos, el 15% la invasin de espacios para estacionar vehculos y el 11% la falta de alumbrado publico. Movilidad y transporte: El 90% de los jefes de familia se transportan en automvil propio El 80% considera que el transporte que circula cerca de su fraccionamiento es bueno, el 88% que las paradas estn bien ubicadas y el 79% que las rutas son adecuadas. El 25% ocupa hasta 15 minutos en transportarse entre la vivienda y la actividad principal, el 41% de 15 a 30 minutos y el 28% de 30 a 45 minutos. El 46% posee un automvil y otro 46% posee dos, lo cual arroja un promedio de 1.4 automviles por vivienda
Los pagos de renta son mayores a los pagos que se hacen por el crdito, por lo que quienes ofertan en renta sus viviendas, adems de no necesitarlas, estn obteniendo beneficios econmicos. Entre las opciones de respuesta, ocupan un alto porcentaje aquellas por las que el comprador no ejerci su libertad al momento de seleccionar la vivienda por adquirir. Refleja un rpido nivel de consolidacin dado que la mayora de las viviendas se ocuparon entre el 2003 y 2004 Se requiere satisfacer las demandas de acuerdo a los estndares y prever escuelas preparatorias para la poblacin actual y la que habr de requerir el equipamiento a corto plazo. Coincide con los datos emanados de investigaciones hemerogrficas, en donde encontramos que las principales denuncias de comunidad en estudio manifiestan falta de equipamiento y una gran incidencia delictiva. Coincide con las respuestas anteriores principalmente en cuanto a la seguridad y aspectos relacionados a ella, ms aparece un elemento adicional: la falta de espacio para estacionar vehculos, lo cual se deriva de la incongruencia entre la normatividad y la problemtica real. Coincide con las investigaciones realizadas en Ciudad Jurez, las cuales indican un alto ndice de automviles por persona y facilidad para adquirir autos. Sin embargo esta percepcin no es confiable pues la mayora se transporta en automvil propio.
A pesar del uso del automvil para transportarse, se puede pensar que los lugares de trabajo no estn cercanos al lugar de residencia, lo cual implica un gasto extra en este rubro. En este caso la normatividad pide 1.5 cajones por vivienda por lo que se supone los espacios son suficientes. El proyecto en estudio asigna 1.5 cajones por vivienda, lo cual indica que los promotores cumplieron con la norma, ms no necesariamente que es lo deseable. Los porcentajes anteriores muestran que la relacin entre los vecinos no es estrecha, por lo que no se pueden esperar actitudes solidarias. Coincide con los datos emanados en el rengln anterior. Es congruente tambin con las respuestas anteriores.
Relaciones vecinales: El 40% slo saluda a los vecinos, el 34% se frecuenta a veces, el 17% no los conoce y el 7% restante no los conoce. Slo el 8% de los encuestados participa en la solucin de problemas comunes El 34% de las personas manifestaros que el ambiente entre los vecinos es bueno o regular Evaluacin de la vivienda y del conjunto: El 62% manifiesta que lo que paga est bien en relacin a la vivienda que habita y el 31% que es caro. El 51% considera pequea su vivienda.
Corresponde aceptablemente a la informacin que result al preguntar los ingresos que perciben los residentes; el 47% percibe ingresos menores a $6,000.00 y parece ser que son ellos quienes manifiestan que su pago es alto. Apunta la necesidad de ampliar la vivienda a corto plazo y el incumplimiento de sus expectativas.
_______________________________________________________________
17
Elvira Maycotte P.
Los tres aspectos que ms le agradan de su vivienda son: 32% que es propia, el 24% su ubicacin y el 16% que es bonita. El 49% de los encuestados contest que si tuviera la opcin de escoger de nuevo dnde vivir, no escogera otra vez este condominio. Aspectos generales del condominio: El 53% acept que prefiri vivir en condominio y no en fraccionamiento porque es ms econmico El 77% no conoce el reglamento de su condominio y el 74%, al momento de decidir vivir en condominio no saba que implicara respetar un reglamento. El 69% considera que no se respeta el reglamento Al 90% de las personas les gusta que existan reas verdes en su condominio, pero el 45% de ellos cree que su cuidado es responsabilidad del gobierno. Slo el 39 % piensa que el cuidado de las reas verdes le corresponde a los vecinos del condominio. Slol 63% de los vecinos utiliza las reas verdes del condominio y lo hacen generalmente por las tardes, para que los nios jueguen. Para hacer mayor uso de las reas verdes, el 34% desea que tengan lugares con sombra y el 24% que tenga mayor seguridad
Es una respuesta congruente considerando la idea generalizada del beneficio que pudiera brindar poseer casa propia y la procedencia de la mayor parte de los residentes del condominio: vivienda en renta. Es bastante notorio que las cualidades y caractersticas del condominio en estudio no satisfacen las expectativas de quienes habitan en l, por lo que sensiblemente, la calidad de vida de los residentes puede considerarse baja. Corrobora que el modelo de condominio promueve a densificacin y con ello la vivienda es ms barata comparada a la vivienda individual emplazada en lotes de mayor superficie. El estilo de vida comunitaria que propone el modelo en condominio no es parte de la cultura general de las personas del nivel socioeconmico al que estn dirigidos los conjuntos en condominio de vivienda econmica. En buena medida, se puede deber a ello el rpido deterioro de los inmuebles as constituidos Lo anterior se debe, por una parte, a la falta de conocimiento de la normatividad aplicable a los condominios, adems de que, segn los resultados de esta propia encuesta, las relaciones vecinales entre los residentes del conjunto m no son del todo buenas, lo cual los lleva a no mantener una conducta solidaria dirigida a la solucin de problemas comunes. Debido a la edad predominante de los hijos, la respuesta es predecible. En cuestiones de diseo de reas verdes, se debe considerar varios aspectos como lo son el nmero de viviendas que habrn de soportar, la localizacin del parque para que posea vigilancia natural de los padres y el detalle mismo del mobiliario y vegetacin con los que habrn de acondicionarse.
Reflexiones finales. Despus de tener un acercamiento con los residentes de una urbanizacin cerrada en rgimen de condominio cuyas caractersticas son similares a las del resto que se ofertan, realizaremos una serie de reflexiones que se contextualizarn en el marco de los cuatro factores que se identificaron como aquellos que favorecen la produccin de este tipo de modelo habitacional. a) Programas gubernamentales de financiamiento para vivienda social: en este sentido podemos comentar que si bien el programa ha incidido en el grupo socioeconmico meta, es cuestionable su efectividad por tratarse del ms importante y ambicioso programa oficial con alcance nacional, dado que es evidente que an se sigue asignando crditos, por una parte, a quienes tienen _______________________________________________________________
18
Elvira Maycotte P.
posibilidades de acceder a otras fuentes de financiamiento y por otra, a quienes no los necesitan, lo cual es evidenciado por el alto porcentaje de viviendas en renta que se detectaron en el estudio. Las estadsticas muestran que el nmero de crditos otorgados ha ido en aumento a partir de la puesta en marcha del programa; sin ser el objeto medular de este estudio y atendiendo nicamente el aspecto cualitativo, se percibe que un mayor nmero de trabajadores han accedido a crditos con tasas competitivas en proporcin a los otorgados en periodos anteriores. Ms ahora, es el aspecto cualitativo el que est en discusin como nunca antes, dadas restringidas perspectivas de calidad de vida que propone el modelo de organizacin espacial que analizamos, mismas que son corroboradas por la evidencia emprica que arroja nuestro estudio. b) Perfil socioeconmico de la poblacin: quienes habitan las urbanizaciones cerradas objeto de estudio son en buena medida parejas en edad reproductiva y requieren que su vivienda evolucione a la par de ellos; el reducido espacio de la vivienda actual como el que pudiera lograrse al realizar ampliaciones no cubren las necesidades de habitabilidad. El estilo de vida que propone el modelo de condominio ha probado, y as lo demuestran tambin los resultados de la encuesta, que no es aplicable a todos los grupos sociales. Puede ser una alternativa para quienes lo adoptan voluntariamente y as se integran a un grupo ms o menos homogneo, sin embargo, no lo es para aquellos a quienes se les impone, cualquiera que sea la razn. El tiempo, factor imprescindible para la integracin comunitaria, queda marginado ante la actual dinmica de ocupacin de los conjuntos en condominio que estudiamos. La seguridad, estatus, vida comunitaria, entre otros, son argumentos que se vienen abajo ante la explcita realidad. En este mismo sentido, el acompaamiento social que los promotores dan a los condminos para ensearles a vivir en comunidad -unas veces obligados y otras por iniciativa propia- no es una estrategia sostenible por varias razones: no existe una garanta de que los _______________________________________________________________
19
Elvira Maycotte P.
promotores tengan la suficiente capacidad para afrontar un problema social de tal magnitud; los condminos no residirn eternamente en el mismo conjunto recordemos que muchos de ellos rentan las viviendas- por lo que se requerira entonces de una capacitacin permanente; tampoco se tiene garantizada la permanencia del promotor: una empresa puede desaparecer de un momento a otro. El escenario a futuro parece que no tendr cambios sustanciales que nos lleven a pensar que las condiciones socioeconmicas de los trabajadores se modificarn positivamente: las polticas actuales siguen privilegiando sobre otras alternativas las facilidades a la inversin en la empresa maquiladora, por lo que la tendencia es que la poblacin de Ciudad Jurez siga siendo eminentemente obrera y sus ingresos y poder adquisitivo, bajo la bandera de la competitividad global, sigan impactndose negativamente. Por otra parte, el dficit de vivienda no ha sido abatido a pasar del auge de la produccin de vivienda econmica y quienes las demandan, ahora y en el futuro, pertenecen al grupo social que actualmente accede a ellas, de aqu que puede preverse que la vigencia de este modelo continuar mientras aplique el PNVE. c) Normatividad aplicable : un aspecto relevante que podemos apuntar en el caso de la vivienda econmica, es que a pesar de ser fsica y socialmente un modelo muy distante al que presentan los condominios de vivienda media y residencial, inexplicablemente se le aplica la misma normatividad. Un punto que podemos sealar entre otros, es la diferencia en el rol que el espacio pblico asume en un condominio residencial y en los de inters social; en el primero su papel es meramente ornamental, ms en los segundos debiera ser, fundamentalmente, una extensin de la vivienda y un espacio donde se promueva la congregacin y actividades de la comunidad y no slo una simple rea residual. Es contradictorio que la normatividad promueva la densificacin y no ejerza la planeacin y administracin urbana oportuna precisamente en aquellos sectores _______________________________________________________________
20
Elvira Maycotte P.
donde el espacio pblico y equipamientos son ms necesarios. Si hemos reconocido que la normatividad da lugar a tipologas y morfologas distintas, entonces debemos reflexionar sobre el impacto que tiene en las soluciones que actualmente se observan y los espacios que produce. d) Neoliberalismo econmico y el mercado de vivienda: los promotores evalan y planean su actividad principalmente en trminos econmicos. La actividad sobre la que decidan invertir debe ser lo ms redituable posible, de lo contrario, por qu ponerlo a trabajar en el mercado inmobiliario? Es incongruente entonces que producir vivienda para los ms desprotegidos venga a aumentar las arcas de quienes ms tienen. Por otra parte la vivienda econmica se visualiza tambin como producto por cuya plusvala y condiciones de crdito a tasas competitivas se puede obtener beneficios y, paradjicamente, pasa a formar parte del mercado inmobiliario de la vivienda en renta contraviniendo as el carcter social que debiera prevalecer. Por ltimo, resaltar la importancia del tema que nos ocupa es de extrema urgencia: ms del 20% del parque habitacional desarrollado en los ltimos aos es precisamente de inters social en rgimen de condominio y esta situacin no es privativa de nuestra ciudad, todos en mayor o menor medida estamos expuestos a padecerla. La tendencia es que la produccin de vivienda con financiamiento institucional seguir los esquemas actuales, particularmente en Ciudad Jurez, pues el mismo Plan de Desarrollo Urbano en su versin 2002 as lo recomienda. Entender un fenmeno empieza apenas a mostrar sus efectos nos ha de llevar a corregir sus defectos o al menos a idear polticas que los contrarresten, principalmente cuando con anterioridad se conoce a certeza que las urbanizaciones cerradas y ms las constituidas en condominio son causa de polaridad y segregacin social, fragmentacin urbana,
ingobernabilidad, dilucin del sentido de ciudadana as como prdida y privatizacin del espacio pblico, entre otros. _______________________________________________________________
21
Elvira Maycotte P.
BIBLIOGRAFA CITADA: CABRALES Barajas, Luis Felipe, coord., (2002), Latinoamrica: pases abiertos, ciudades cerradas, Universidad de Guadalajara UNESCO, Guadalajara, jal. CAMACHO Cardona, Mario, (1998), Diccionario de Arquitectura y Urbanismo, Editorial Trillas, Mxico. CDIGO Civil del Estado de Chihuahua, (2002), Anaya Editores, S.A., Mxico. DIRECCIN DE OBRAS PBLICAS MUNICIPALES. DEPARTAMENTO DE PLANEACIN, (1986), Reglamento para la fusin, subdivisin, renotificacin y fraccionamiento de predios para el municipio de Jurez. INSTITUTO MUNICIPAL DE INVESTIGACIN Y PLANEACIN, (2002), Plan de Desarrollo Urbano de Ciudad Jurez, Gobierno Municipal. INSTITUTO NACIONAL DE ESTADSTICA, GEOGRAFA E INFORMTICA (INEGI),(2002), XII Censo General de Poblacin y Vivienda. KLEIN, Alexander, (1980), La Vivienda Mnima: 1906 1957. Ed. Gustavo Gili. Barcelona. SALLES Bergs y Chapital, Marcelo, (2000), Condominios, Real State Education Company, Chicago. SECRETARA DEL H. AYUNTAMIENTO DE CIUDAD JUREZ. DIRECCIN GENERAL DE PLANEACIN. (1993), Criterios vigentes para la autorizacin, construccin y recepcin de fraccionamientos, as como para la autorizacin y construccin de condominios en el Municipio de Jurez, D.B., Chihuahua
BIBLIOGRAFA CONSULTADA: ALLENDE Landa, Jos, Medio ambiente, ordenacin del territorio y sostenibilidad, Universidad del Pas Vasco. AUG Marc, (2004),Los no lugares. Espacios del anonimato. Una antropologa de la sobremodernidad, Editorial Gedisa, Barcelona. BAZANT, Jan, (2003), Manual de Diseo Urbano, Editorial Trillas, Mxico. ______, (1986), Manual de criterios de diseo urbano, Editorial Trillas. COPPOLA, Pignatelli Paola. (1997), Anlisis de los espacios que habitamos. rbol editorial, Mxico. EZQUIAGA, Domnguez, Jos Ma. (1994), El proyecto del alojamiento. Escuela Tcnica Superior de Valles. Madrid. LAMPUGNANI, V.M., (1989) Enciclopedia GG de a arquitectura del siglo XX, Editorial Gustavo Gili, S.A., Barcelona. MAYCOTTE Pansza, Elvira. (2001), Vivienda en Ciudad Jurez. Programas gubernamentales de apoyo a la vivienda de inters social. Tesis de Maestra. UNAM. Mxico, D.F. GONZLEZ Lobo, Carlos. (1999), Vivienda y Ciudad Posibles. Tecnologas para vivienda de inters social. Editorial Escala. Santa Fe de Bogot, Colombia. 1999. PUPPO, Ernest, (1999), Un espacio para vivir. Alfaomega Grupo Editor, S.A. de C.V. Mxico. RIVERO Pea, Hctor, (1997), Arquitectura y Contexto, caso de estudio: Vivienda en Ciudad Jurez. Tesis de Maestra. UNAM. Mxico, D.F. ROBERT, Jean, (1999), Libertad Habitar. Habitat International Coalition, HIC. Mxico. _______________________________________________________________
22
Elvira Maycotte P.

Vivienda Social en Juarez

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Vivienda Social en Juarez

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD AUTNOMA DE CIUDAD JUREZ

XXVIII ENCUENTRO DE LA RED NACIONAL DE INVESTIGADORES URBANOS

NUEVAS TIPOLOGAS DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL FINANCIADAS POR PROGRAMAS GUBERNAMENTALES.

Ponencia que presenta:

Mtra. Elvira Maycotte Pansza.

Mesa: Gestin de servicios pblicos e infraestructura

Ciudad Jurez, Chih.

UNIDAD BSICA DE VIVIENDA (UBV)

Fraccionamientos Total de viviendas en fraccionamientos Condominios habitacionales Total de viviendas en condominios

Derechohabientes y crditos ejercidos por nivel de ingreso

Promotora Picsa ARA Condak Ruba Urbi Clarke* No especificado* TOTAL

No. de conjuntos promovidos 3 3 6 11 14 1 1 39

% 7.7 7.7 15.4 28.3 35.9 2.5 2.5 100

% 15.3 12.3 15.7 33.7 22.7 0.3 0.4 100

* Excepto las 14 viviendas sealadas, el resto son de inters social o econmicas.

Figura 4. Urbanizacin cerrada en condominio en Fraccionamiento Paraje del Sol.

También podría gustarte