EL PACTO RETRACTO.

El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado. “El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto” (C.C art. 1.533). Ese derecho se llama convencional o legal, según tengan su fuente en el contrato o directamente en la ley. RETRACTO CONVENCIONAL. “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el rembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544” (C.C. art. 1.534). Debe observarse que: 1º) el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y; 2º) el derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad (C.C. art.534, ap. Único). UTILIDAD. En el medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestarío en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestatario un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para así comprender los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el rembolsó de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esa operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario:
1) Para el prestamista presentaba las siguientes ventajas: A) eludía la prohibición

del pacto comisorio, de modo que si el prestaría no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial; B) podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad

presentaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada; y C) evitaba la necesidad de entablar procedimiento de ejecución.
2) A su vez para el prestaría, la operación tenía también sus ventajas: A) limitaba

su responsabilidad por incumplimiento al valor por la cosa vendida; B) ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamistas; y C) le permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (p. ej.: hipotecaria).

3) RETRACTO LEGAL

El legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con la misma condiciones estipuladas en el contrato, siempre y cuando la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo (c.c.art.1546, encab) Nuestro retracto legal tiene origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia A semejanza del retracto sucesoral, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría de las comunidades son entre coherederos-parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. Sin embargo, a veces se critica la institución porque dificulta las ventas de partes indivisas.

EFECTO DEL RETRACTO LEGAL Los efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Solo debe advertirse que, en el plano de análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, si no que produce subrogación personal

( un cambio sujeto al contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el nuevo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño. EFECTO DEL RETRACTO LEGAL Los efectos del Retracto Legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional: 1.- Pendiente la Condición, 2.- Fallida la Condición y 3.- Cumplida la Condición Sólo debe advertirse que, en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño, el extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente. REQUISITOS DE PROCEDENCIA El retracto Legal tiene su origen en la Institución del Retracto sucesoral, que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho de la herencia, es un medio de circunscribir el

tiene que haber estado ocupando el inmueble. Este requisito deviene como consecuencia de haber el locatario cumplido con el pago del arrendamiento encontrándose solvente. 1.3.Satisfacción de las Aspiraciones económicas del tercero adquiriente. es comprensible que su incumplimiento se sancione con la pérdida de su derecho de retraer.1. al momento en que se tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado. pues de otra manera no podrá satisfacer las aspiraciones esencialmente económicas que hayan sido cumplidas por el tercero adquiriente. que ha debido tener lugar. de donde se obtiene que si el mismo no ha cumplido con esa obligación.Estado de solvencia del Locatario. de que se trate. 2° art. El arrendatario debe estar solvente en el pago del alquiler. con vista a la inexactitud del tiempo requerido. porque pago directamente al arrendador o consigno en el Tribunal. no podrá ejercer válidamente el derecho de retraer. tampoco tiene derecho a retraer porque su incumplimiento indica que tampoco puede exigir.Que tenga más de dos (02) años como tal. durante más de dos (02) años. Si es incumple en el pago del precio arrendaticio. y querer ejercer el derecho de retraer.estado individual y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. 1.592 CC). el estado de solvencia del inquilino. De no tener ese tiempo. Para que el arrendatario tenga derecho al ejercicio del Retracto. 1.. sin importar que el acto de traslación de la propiedad comporte cualesquiera de aquellos actos a través de los cuales puede transmitirse el derecho de propiedad. La aspiración del . 1. constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. al tiempo de la negociación.EN ATENCIÓN A LA PERSONA DE ARRENDATARIO: 1.2.

El derecho de retracto debe ser ejercitado por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta días (40) calendario.4. la venta realizada queda perfeccionada.. si le interesa.Que el mismo no haya realizado la notificación El arrendador propietario tiene que haber realizado la notificación allí prevista (su manifestación voluntaria de vender el inmueble) para que el arrendatario ejerza el derecho de adquisición preferente. a cuánto asciende el pago inicial y las condiciones de la posible garantía hipotecaria resultante en protección del saldo. conforme a la Ley. pues ha podido ser omitido cualquier otro de los requisitos allí exigidos como: . 2. pues de no efectuarla en los tiempos.Omisión de otros requisitos concurrentes.2. pues ese plazo es de caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupción.Ejercicio del Derecho a tempus. contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente o el propietarioarrendador-vendedor. con la finalidad de subrogarse al tercero en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. 1. el arrendatario puede. O sea: Transcurrido ese plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado. aun cuando haya podido ser realizada correctamente.1. y proceder a transmitir la propiedad del inmueble arrendado a un tercero. dentro de la temática observada. Por eso las aspiraciones por satisfacer comprenden no solo el monto del precio sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega ](de contado o a plazo). 2. y de haber sido a crédito. deben serle satisfechas por el inquilino retrayente. así como todas aquellas aspiraciones que considera. La sola notificación efectuada por el propietario al arrendatario no es suficiente.EN RELACIÓN CON EL PROPIETARIO ARRENDADOR: 2.nuevo propietario se contrae al pago del mismo precio de la venta en los términos o condiciones que estipulo con el propietario arrendador. ejercer el derecho de retracto mediante la acción que le concede la Ley.

las mismas razones para que éste sólo pague el precio de la oferta y no el mayor precio. Y si lo enajenó al tercero por mayor precio. Cualquiera de estas omisiones da derecho al arrendatario para ejercer la acción de Retracto Legal con la finalidad de subrogarse al tercero adquiriente.567. su precio resultare inferior al ofertado. ¿Cuál es el precio que está obligado a pagar el inquilino retrayente? Indudablemente que el precio que debe pagar al tercero adquiriente es ese menor precio. por algún motivo no acepto la oferta que le formulo el propietario. Pagar el precio constituye la principal obligación del comprador (art. De haber éste vendido el inmueble locado al tercero por menor o mayor precio que el ofertado al locatario.3. como consecuencia que era el valor real del inmueble y esencialmente porque no tenía facultad el arrendador-propietario. en tal caso no podrá ejercer el retracto? No. para venderlo por menor precio al tercero in fraudem legis.479 eiusdem) dentro de las modalidades para su fijación o determinación que esta misma disposición legal contempla. ¿Significa que si el arrendatario. de ninguna manera. no hay otra forma de comprender que no sea la de conceder el derecho ante ese supuesto cumplido(el incumplimiento del propietario-vendedor). porque si el propietario vendió el inmueble arrendado por un precio menor que el inicialmente ofertado podría interpretarse que el arrendatario no aceptó la oferta debido al precio que considero exagerado. 1. Las condiciones y modalidades de la negociación. que se utilizó para burlar el derecho preferente del inquilino. por lo cual el mismo debe determinarse y especificarse por las partes (art. en cuyo caso ese menor precio también podría entenderse como el que realmente valía el inmueble y no el de la oferta. Por eso si el precio que dio el propietario-arrendador al tercero adquiriente es menor que el ofertado inicialmente al arrendatario.- Indicación del Precio.Si el precio es inferior al ofertado. éste podrá ejercer el derecho de retracto. . 1. pues si la Ley establece que el arrendatario podría ejercer el derecho de retracto cuando efectuada la venta a un Tercero. CC). 2. que el ofertado al arrendatario.

en tal caso. En relación al precio. no sólo para que quede informado de la misma. por sus propios medios. así como cualquier otra modalidad que le facilite la cancelación del precio determinado en la oferta comunicada. el propietario ha podido ofrecerle que el precio lo pague de determinada manera que no sea de contado.. 3. salvo su monto que ya fue antes considerado. impide que corra el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto. tiene mayor certeza y seguridad jurídica en interés del arrendatario. pudiendo ejercerla cuando convenga. Es evidente que tampoco esta permitido al propietario-arrendador vender al tercero el inmueble arrendado en mejores condiciones que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. referentes tanto al precio como a otras condiciones relativas a la negociación. aun cuando el locatario. En relación al precio como a otras condiciones relativas a la negociación.1 Notificación por el tercero adquiriente A través de notificación cierta el tercero adquiriente está obligado a hacer del conocimiento del arrendatario la negociación celebrada con el propietario arrendador. 3.2 La copia certificada de la negociación El conocimiento indubitable. puede también entenderse que tales condiciones no fueron más que una maniobra encubierta (in fraudem legis) bajo unas condiciones que no eran reales. si lo considera conveniente a sus intereses dentro del plazo de 40 días calendario. llegue a tener conocimiento de la negociación celebrada entre el propietario-arrendador y el tercer adquiriente.4. al omitir esa notificación por parte del tercero adquiriente o por el propietario-arrendador. cuando a esa notificación se le anexa .Venta al tercero en condiciones favorables.DEL DERECHO ADQUIRIENTE: 3. sino para que pueda ejercer el derecho de retracto. en cuyo caso esas condiciones no pueden ser variadas en perjuicio del arrendatario hasta el punto de vender al tercero en condiciones más favorables porque.2. de la negociación celebrada. o asumiendo la hipoteca con que el mismo está gravado y la diferencia a crédito. es decir para que se subrogue. para sustraerlo del derecho que ha tenido de adquirir ese inmueble en primer lugar y con preferencia al tercero. contados a partir de la fecha de notificación.

Capacidad y Poder. al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con la globalidad inmobiliaria. carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento. de manera fehaciente.TRANSFERENCIA GLOBAL Y RETRACTO ARRENDATICIO El principio general del retracto legal arrendaticio encuentra su excepción cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad. . Pero no es suficiente anexarla sino que la misma quede en manos del arrendatario. en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce. con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizando de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad. y que posiblemente el arrendatario no tendría interés de adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio. y consista en vivienda. oficina o local comercial. 4. en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender. pues de tal manera el arrendatario tiene total información.El precio.. de haberse cumplido el acto de enajenación.. pues sólo así el mismo estará plenamente informado y en conocimiento indubitable de varios hechos que para él son esenciales. Es la ocupación. en concreto. .Condiciones y Modalidades de la Negociación Y así determinar si tales hechos se cumplieron de la misma manera como fueron establecidos en la oferta de venta que él haya efectuado al inquilino. o son diferentes.la copia certificada de la negociación celebrada.La Identificación del Tercero Adquiriente y la enajenante. EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL 1. a efecto del ejercicio del derecho a retraer: . La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que lo comprende. cuando el inmueble global lo ocupa con tal carácter. .

Son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto convencional.Legitimación Activa.Plazo para ejercer el Derecho de Retracto Legal. Art.Que se trate de una venta. 4.. 1547).. (Art. 1.C. El retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.) 3. En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto. El derecho de Retracto Legal solo puede ejercerse.. el término será de cuarenta (40) días. 2. dentro de nueve (09) días contados desde el aviso que debe el vendedor o el comprador al comunero. el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.Que el derecho de retraer no se estipule por un lapso mayor de cinco (05) años.Legitimación Pasiva. Pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros. Si este no estuviese presente y no hubiera quien lo represente. De acuerdo a nuestra jurisprudencia.546 ap.Forma de Ejercicio.. 5. sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas. pero no los causahabientes a título particular. so pena de caducidad. ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura CONSIGNACION ARRENDATICIA . so pena de reducción de este plazo. 1. En caso en que la persona que tiene derecho a retraer no haya sido notificada a pesar de estar presente o de tener quien lo represente. porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan de evitar con el derecho de retracto.. 2.. contados desde la fecha del registro de la escritura (CC. 1° C.

en general de las obligaciones arrendaticias. la consignación es de orden público. es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario. la Superintendencia en conjunto con el Arrendatario. lo analizaremos así: La LRCAV: Prevé que el PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO será dentro de los primeros 5 días hábiles al vencimiento de cada mes y en ningún caso podrá el Arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley.Es un medio o forma excepcional de pago judicial. cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido. a favor del Arrendador o de sus herederos. hasta que no se abra la cuenta corriente. Solo podrá el arrendador. ni podrá. DEL REGISTRO DEL ARRENDADOR EN LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: En el entendido. para el caso de que se haya terminado la relación arrendaticia yo. no se considerará al Arrendatario en morosidad y. cancelar la cuenta corriente. tanto para los Arrendadores como para los Arrendatarios de Vivienda. por ello. la cual no podrá ser cancelada. cuando se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por sentencia definitivamente firme. a los Arrendadores de registrarse por ante la Superintendencia citada. LA CANCELACION DEL CANON DE ARRENDAMIENTO: El pago se efectuará en una Cuenta Corriente abierta por el Arrendador. dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento. es decir. durante la relación arrendaticia. DISPOSICION LEGAL PARA LA CONSIGNACION Por ser de sumo interés. éste último solicitarle al inquilino el cumplimiento. suscribirán un acuerdo para aperturar tal cuenta corriente. el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia. Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima. que esta Ley impone la obligación. en una Institución Bancaria del Estado. que la consignación se haga dentro del lapso legal. salvo prueba en contrario. el presente tema. clausurada. para el caso de que éste no comparezca o no se encuentre identificado en la misma. para ese sólo fin. con la acotación que los intereses generados por . por su parte el Arrendador no podrá demandar la falta de pago. para el caso de que se cancelara la cuenta. establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario. esto es. cuando ha sido consignado en forma legítima.

Será entonces. serán destinados por la Superintendencia al Fondo antes mencionado. Si el escrito presenta errores. para adecuar el pago del canon de arrendamiento en base a lo explicado supra y transcurrido ese año. serán cargados a favor de un Fondo denominado “Fondo de Protección al Inquilino y al Pequeño Arrendador”. prescribe la acción para retirar lo consignado por parte del Arrendador y-o Arrendatario y el dinero que se encuentre consignado sin que sea reclamado. se le autoriza para aperturar la cuenta corriente en la cual se depositarán los cánones de arrendamiento. 51). referencias del inmueble. la suscripción con la Superintendencia.L. la DISPOSICION TRANSITORIA NOVENA DE LA LRCAV. monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo o causa por el cual consigna. . identificación completa y la dirección de la persona en cuyo favor consigna. el solicitante. Dada la autorización. de A. presentar copia certificada del expediente en el cual estaba efectuando las consignaciones.los depósitos. PAGO POR CONSIGNACIÓN Naturaleza Jurídica 1° La consignación arrendaticia. EL ESCRITO DEBERA CONTENER: Nombre y apellido del inquilino consignante. REGLAMENTO PARA LA LRCAV: Prevé que. deberá informar a la Superintendencia citada. el Arrendatario deberá solicitar. Si el escrito no presenta errores. por escrito.. deberá corregirlos antes de obtener tal autorización. Para el caso de que los Arrendadores no comparezcan al registro o no se encuentren identificados en el mismo.I. (11-11-2011). Ahora bien. la Superintendencia quien le emita al inquilino el Certificado electrónico que demuestre la solvencia en los pagos del canon de arrendamiento. del acuerdo para aperturar la cuenta corriente. prevé: Que se dispone de 1 año a partir de la vigencia de esta Ley. (para el vencimiento del año en cuestión). está concebida por la ley como una manera de que el arrendatario pague una o más de las pensiones que adeudare cuando el arrendador "en forma expresa o tácita rehusare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado" (D. carácter con el que actúa. en un lapso no mayor de 15 días siguientes a la misma. art.

En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley. o no se encuentre identificado. la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble. la Superintendencia . en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones. Art 159 LPRCAV Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos.Disposición transitoria Novena. prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento. así mismo. hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa. Según la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. en las cuentas bancarias destinadas a consignación. Transcurrido el año referido. Art. 71 Ejusdem: En los casos de relaciones arrendaticias en las cuales el arrendador no comparezca. la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. o no se encuentre identificado. serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. en los cuales el arrendador no comparezca. salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. No se considerara en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago. LPRCAV Art 68 “El pago se efectuará en una cuenta corriente. en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin. producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República. tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento.

Nuevos procedimientos Para consignar el monto del alquiler cuando el arrendador no lo recibe y se trata de personas que. a los efectos de honrar el pago del canon correspondiente. serán en función del fondo de protección al inquilino o inquilina y al pequeño arrendador. los arrendatarios que se encuentren consignando los recursos por concepto de pagos de canon de arrendamiento antes los tribunales competentes.Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario ó arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68. . REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. En los casos que los arrendadores no comparezcan o no se encuentre identificados al vencimiento del año de entrada en vigencia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda. según el art. mientras éstos comparecen. Los intereses generados producto del depósito del pago del Canon de arrendamiento. A los efectos de la adecuación del pago por consignación indicado en la disposición transitoria novena de la ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda. el plazo que se tiene de un año para adecuar a la presente ley. según la ley anterior. 159 de la presente Ley. deberán realizar la adecuación al procedimiento establecido en el presente capítulo en un lapso no mayor de un año a la entrada en vigencia de la Ley y el presente reglamento. venían depositando el alquiler en el tribunal. las consignaciones ante tribunales efectuadas en época anterior. salvo las excepciones que establezca la ley ó por concepto de herencia yacente. De la solicitud Artículo 64. deberá el arrendatario solicitar mediante escrito la suscripción del acuerdo indicado en el Artículo 43 de la ley. a favor del propietario ó herederos del inmueble. CAPITULO IX PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION DEL PROCESO CONSIGNATORIO Adecuación de la Consignación en Tribunales Artículo 63.

De la apertura de la cuenta Artículo 68. en la cual se efectuará el pago correspondiente por concepto de canon.Del Escrito Artículo 65. Si el escrito de consignación no presentare errores u omisiones el funcionario encargado de la verificación deberá autorizar al consignante para la apertura de una cuenta en una de las entidades bancarias pertenecientes al estado. Si el escrito de consignación presentare errores u omisiones el funcionario encargado de la verificación le informará al consignante de la situación. las referencias del inmueble. así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna. El consignante deberá presentar conjuntamente con el escrito indicado en el artículo anterior copia certificada del expediente de consignaciones emanado por el tribunal que conozca del asunto. el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. debiendo este último hacer las correcciones correspondientes para que se le pueda autorizar aperturar la cuenta bancaria donde deba efectuar los respectivos pagos. el carácter con que actúa. el consignante indicará su nombre y apellido. Autorización de la Apertura de la Cuenta Artículo 67. El consignante en un lapso no mayor a quince (15) días de haber sido autorizado para la apertura de la cuenta. Del sistema automatizado de consignación . Requisitos para la Verificación Artículo 66. deberá ingresar la información en el sistema automatizado de consignaciones pago de canon. Mediante escrito dirigido al Superintendente Nacional de Arrendamiento de vivienda.

1°. El consignante") deberá solicitar al Tribunal "la expedición de .Artículo 69. 53. Requisitos de Consignante: A) La consignación puede ser hecha por el propio "arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario" (D. que de constancia de su solvencia.I. El Sistema Automatizado de Consignación es el instrumento electrónico e informático mediante el cual los arrendatarios indicados en el artículo 60 del presente Reglamento podrán hacer efectivo el registro del pago del canon de arrendamiento. encab. 1°).L." (D. 2° disp. dirección del inmueble. en el cual señalará las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada. 51).L. art. así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna. A los indicados fines "el arrendatario" (rectius: el consignante) debe aportar "los datos suficientes para lograr la notificación" del beneficiario dentro de un plazo no mayor de 30 días continuos seguidos a la primera consignación (D.I. art. se halla a su orden y disposición. deberá emitir certificado electrónico a favor del arrendatario consignante.L.. el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación (D. situación que deberá ser prevista en la plataforma tecnológica del sistema automatizado. el carácter con que actúa. Del certificado electrónico de consignación Artículo 70.L. 53.) "El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario.I. B) La consignación debe hacerse ante el Juez competente mediante escrito dirigido a él en el cual "el consignante indicará su nombre y apellido. de A. "Si el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador" y con el único propósito de lograr la notificación de la consignación "el arrendatario (rectius. de A. ap. ap. de A.... de A. La superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda. 53.).I. art. art.

. art. 56). C) La omisión por parte del Tribunal de su deber de notificación no invalidará la consignación. art. deA..I.I.. art. el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor "sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada.L. de A. (D. art.L.L. 51). a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler" (D." (D. últ. (D. art. 53. D) El Tribunal donde debe hacerse la consignación es el tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble.I.L.). 52).. quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. P 1°.L.I.L.. 53. de A. de A. Con mayor razón puede afirmarse que el arrendador "puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas" si no estuviere en curso ningún proceso entre arrendador y arrendatario. de A. y posteriormente lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones" (D. de A. . 54). No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizados en un tribunal distinto. el arrendatario se considerará solvente. salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez ante quien el interesado presentare la demanda.I. "Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial" entre el arrendador y el arrendatario por causa derivada o indirectamente de la relación arrendaticia.I. habida cuenta de que "Efectuada la primera consignación. art. Disp. se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes. E) "En virtud de la consignación legítimamente efectuada". pero si la falta de notificación al beneficiario se debe a hecho o negligencia imputable al consignante dicha consignación "no se considerará como legítimamente efectuada" (D.un cartel de notificación y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble. parágrafo único).

E) "A los efectos de la consignación arrendaticia. art. emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y timbres fiscales" (D.I. 57). de A. . todas las actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos.L.

En caso contrario. ¿A LAS CONSTRUCTORAS / PROMOTORAS TAMBIÉN LES AFECTA LA LEY DE ARRENDAMIENTO? Sí..Las personas con necesidad de vivienda y que estén en capacidad de pagar un canon de arrendamiento mensual.Los Administradoras de inmuebles y d. las constructoras deben notificar a Superintendencia de Arrendamiento el inicio de obras y deben destinar para alquiler un % del total de viviendas que construyan.Los arrendatarios. También regulará el canon de arrendamiento y precio de venta al inquilino..Conoce el verdadero impacto que tendrá la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA 01. la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda está dirigida únicamente a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. este tendrá 1 año para buscar el financiamiento.. en todos los municipios del país. luego de que el inquilino rechace la compra el dueño tendrá 1 año para ofrecer a terceros. y será el Gobierno quien decida a quien le alquila y a que canon. 03. ¿QUIÉNES DEBEN INSCRIBIRSE EN LA SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO? Según el artículo 76 de la Ley de Arrendamiento. Si el arrendatario acepta comprar el inmueble.Los arrendadores. 04. a. b. 02. 05. ¿EL CANON DE ARRENDAMIENTO SE PUEDE PAGAR DIRECTAMENTE AL ARRENDADOR? Sí. pensión. c. ¿QUÉ ES LA SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO? La Superintendencia está contemplada en el artículo 16 de la Ley de Arrendamiento. El nuevo ente también administrará el fondo para la protección de los inquilinos y pequeños propietarios. y tendrá como competencia coordinar las políticas inquilinaría.. 06. . ¿QUÉ DEBO HACER SI QUIERO VENDER MI INMUEBLE ALQUILADO? Primero se debe ofertar al inquilino y este tendrá 90 días para dar respuesta. ¿ESTA LEY DE ARRENDAMIENTO AFECTA A TODOS LOS INMUEBLES? No. el artículo 39 establece que ambas partes podrán acordar la formar de pago ya que el arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno por concepto del canon fijado debidamente en el contrato. habitación o residencia. respetando los derechos de los inquilinos. de acuerdo con el artículo 17 de la normativa.

SERVIRÁ PARA CUBRIRLOS GASTOS DEL INMUEBLE? No.07.Las rentas a cobrar por los dueños (cánones de arrendamiento).. 11. ¿EL INQUILINO PUEDE SUBARRENDAR LA VIVIENDA? No. 13. ¿CÓMO AFECTA LA LEY DE ARRENDAMIENTO A LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS? Según Parágrafo Único del art.El contrato entre propietario e inquilino. 08. PUEDO EXIGIR DEPÓSITO? No. ¿EL ARRENDADOR ESTÁ OBLIGADO A PAGAR REPARACIONES MENORES DEL INMUEBLE ARRENDADO? No. .Los procesos de desalojo de los inquilinos y d. Y sólo se podrá actualizar cada 3 años (máximo 3% anual) 09. en inmuebles con más de 10 años de construcción. así como los pagos en cuentas en otro país. b. que tengan más de dos viviendas o habitaciones alquiladas.. la Ley de Arrendamientos obliga a vender el inmueble al inquilino. sólo las reparaciones mayores. pues se estima una rentabilidad anual sólo del 3%. la Ley de Arrendamientos contempla la prohibición de los contratos en dólares. TENDRÁ ALGUNA PENALIDAD? Si. ¿SI EL ARRENDADOR NO QUIERE VENDER EL INMUEBLE AL INQUILINO. 14. según la Ley de Arrendamiento no se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 10. difícilmente alcanzará..¿QUÉ ASPECTOS REGULA LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS QUE AUTORIZÓ RECIENTEMENTE EL PARLAMENTO? El marco legal aprobado regula varios aspectos de las relaciones arrendaticias como: a. 4. pero no se establece cuanto será este impuesto. ¿EL CANON DE ARRENDAMIENTO FIJADO POR EL ESTADO. ¿EL CANON DE ARRENDAMIENTO SE PUEDE PAGAR EN DÓLARES? No.. El incumplimiento de esta disposición provocaría la expropiación y adjudicación al inquilino en un lapso de 30 días. lo que promoverá el abandono de la propiedad y la expropiación final de la misma. 15. en el artículo 41 de la Ley se prohíbe el subarrendamiento sin autorización escrita del arrendador. la Ley de Arrendamiento eliminó los depósitos en garantía. sin importar el tiempo que tenga alquilado el inmueble al inquilino.. 12. las viviendas desocupadas deberán pagar una contribución tributaria especial. el condominio e impuesto de derecho de frente.Las ventas de las viviendas que tienen más de 20 años alquiladas. ¿CÓMO ARRENDADOR. c. ¿EL ARRENDADOR PUEDE FIJAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO? No.

El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: a...Cuando el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda.¿POR QUÉ SE TIENE QUE ENTREGAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO AL NUEVO ENTE SUPERVISOR? Porque la Superintendencia de Arrendamientos tendrá entre sus atribuciones calcular el canon y revisar los contratos.. . b. 83 El canon se revisará: a. 17. total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble c. 20.Cuando se cambie.16. DE ACUERDO A LA NUEVA LEY. d.LOS CONTRATOS DE ALQUILER.¿QUÉ HARÁ LA SUPERINTENDENCIA CON LOS CONTRATOS? Esa instancia creará un registro de contratos de arrendamiento. El plazo para la conformación de ese mecanismo estará definido en el reglamento de la ley. ¿POR CUÁNTO TIEMPO SE FIRMARÁN? Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino). c. 19. En el reglamento se detallarán otros criterios para el cálculo del canon.. "tiene que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que están contemplados en el texto. 21.. b... 18. otro para el inquilino y otro para la Superintendencia.¿CÓMO SE REALIZARÁ EL CÁLCULO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO? En la ley existe una fórmula inicial.Dimensiones del inmueble. entre otros puntos.Vulnerabilidad sísmica y e..Cada año.Valor de depreciación.. allí se incluirían los tipos de vivienda y los materiales de construcción..¿CADA CUÁNTO TIEMPO SE REVISARÁ EL CANON? Art. según la ley. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario.¿CÓMO SERÁ LA RENTABILIDAD POR EL ALQUILER? La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social.Región geográfica... porque es el plazo de duración del contrato. 22..¿CÓMO SERÁ EL CONTENIDO DE LOS CONTRATOS? Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento.. El organismo.Valor de reposición del bien.. especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el canon".

.El Inquilino Sin Causa justificada. PORQUE EL INMUEBLE SERÁ VENDIDO. 27. si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. 26. 82 En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el cálculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrán un lapso de 20 días para determinarlo. El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario con 100 U. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero. PERO EN VERDAD LO ALQUILA NUEVAMENTE ¿QUÉ PREVÉ LA LEY? (último aparte del Art. haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento.000 bolívares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda. por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.Cuando el Inquilino haya destinado el inmueble a usos deshonestos. o realizando reformas no autorizadas por el arrendador. 89) El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (9.23. 89 Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble. 25. e. ó haya cambiado el uso o destino por el cual lo alquilo. siempre que esté solvente en sus pagos.T.. d.Si el dueño del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.. el dueño de la vivienda no podrá pedirle el desalojo. dictada por las autoridades competentes y por el comité multifamiliar de gestión .Cuando el Inquilino haya ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble..UNA VEZ QUE SE FIRME EL CONTRATO ¿CUÁNDO NOTIFICARÁ EL ORGANISMO SUPERVISOR EL MONTO A COBRAR POR EL ALQUILER? Art..Que el arrendador haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana. 91 La reforma permitirá la desocupación cuando: a..CON LA REFORMA ¿CUÁLES SON LAS CAUSALES DE DESALOJO? Art. b.SI EL PROPIETARIO LE INFORMA AL INQUILINO QUE EL CONTRATO NO SE RENOVARÁ.¿QUÉ CONTEMPLA LA LEY SOBRE LAS PREFERENCIAS ARRENDATICIAS? Art. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad.. “deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial” c. 90 Tiene que notificárselo mediante documento autentico al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato... 24. ¿QUÉ SUCEDE SI EL INQUILINO QUE OCUPA LA VIVIENDA OPTA POR NO SEGUIR CON EL CONTRATO? Art.

29. pero los procedimientos contra esas desocupaciones forzosas están en detalle en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios..¿QUÉ HA ARGUMENTADO EL GOBIERNO PARA IMPULSAR LA LEY? En primer lugar las autoridades han respaldado la ley porque fue presentada por iniciativa popular ante la Asamblea Nacional y argumentan que normará las relaciones entre propietarios e inquilinos. En el marco legal. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias.¿LA LEY HACE REFERENCIA A LOS DESALOJOS FORZOSOS? Sí.. Los propietarios de los inmuebles tendrán que dar descuentos en los precios. que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia.. Las rebajas en los precios de los inmuebles serán de 10 a 25%.400 bolívares) y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas.. El texto señala que "los arrendatarios tendrán derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento".28. no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley. El diputado Diosdado Cabello ha salido al paso a las críticas con señalamientos como los siguientes: "Los que dijeron que se iban a acabar los . 34.SI HAY REINCIDENCIAS ¿CÓMO SERÁN LAS SANCIONES? En la primera reincidencia la multa se duplicará. 30.. La Superintendencia de Arrendamientos establecerá los precios en esas operaciones de venta. ¿QUÉ IMPLICARÁ? El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3. acabando con los abusos y la especulación. El multiarrendador es quien tiene en alquiler más de tres inmuebles..¿QUIÉNES ESTARÁN EXENTOS DE ESA OBLIGATORIEDAD DE VENTA DE LAS VIVIENDAS? Los pequeños arrendadores no cumplirán con esa disposición transitoria de la Ley. si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso.800 bolívares y 30. 33.EL INCUMPLIMIENTO DE LA LEY. 32.SI EN LAS AUDIENCIAS O JUICIOS SE FALLA A FAVOR DE LOS PROPIETARIOS ¿EN QUÉ MOMENTO LOS INQUILINOS DEJARÁN LAS VIVIENDAS? Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. los parlamentarios establecieron dos clases de propietarios.CON LOS INQUILINOS QUE HABITAN EN LOS EDIFICIOS QUE ESTÁN DESTINADOS AL ALQUILER ¿QUÉ PROCEDIMIENTOS FIJA LA LEY? La venta de las viviendas.. 31. Se considera pequeño arrendador aquel que tenga en alquiler de una a dos viviendas (apartamentos o habitaciones). pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles.

. reducirá la oferta y desincentivará la inversión en el sector. Presentarán un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia. También han señalado que el texto promoverá la formación de un mercado irregular de alquileres. han formulado varios cuestionamientos. 35. Entre otras cosas señalan que la ley no es equilibrada porque castiga al dueño del inmueble.alquileres y que se vería afectada la propiedad privada le mintieron al país" porque esta Ley "evitará atropellos.¿Qué sostienen quienes critican la ley? Representantes de los sectores inmobiliario y de la construcción.. así como propietarios de inmuebles. persecuciones y será cumplida".

manzana Nº 30. quien así declara recibirlo.-----------------------------------------------------------TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año. RIF V13327718-3 quien en lo adelante y para los mismos efectos de este contrato se denominará LA ARRENDATARIA. El cierre del contrato y su renovación serán notificados ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. una (01) sala-comedor. y por la otra. un (01) baño.V13. Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar. mayor de edad.718. Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar. DELIA PANTOJA. titular de la Cédula de Identidad Nro. siendo renovado por preferencia del inquilino.--------------------------------------------------------------------------- .12.CONTRATO AJUSTADOS A LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA PAUL VANDENBROUCKE Abogado Inpre.V-9. contados a partir del día 07 de Marzo de 2.327. como en efecto se celebra por medio de este documento.387. RIF V9595135-3 quien en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA. y titular de la Cédula de Identidad Nro. civilmente hábil.012. Venezolana. un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. por una parte. del mismo domicilio. mayor de edad. pena presente contrato. la ciudadana ELIANGELIS BONALDE. ubicada en la Urbanización Los Próceres. rescisión comprometiéndose inmediata del LA ARRENDATARIA a no cambiar su destino sin la previa autorización por escrito de ARRENDADORA.945 Entre. soltera.135. distinguida con el Nº 16.595. que se regirá por las cláusulas que se determinan a continuación:--------------------------------------------------------PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA. Venezolana. Tercera Etapa. un inmueble constituido por una (01) Casa. y compuesta de dos (02) habitaciones.---------SEGUNDA: El inmueble dado en arrendamiento será destinado única y exclusivamente LA para uso so de vivienda de familiar. un (01) porche y un (01) jardín. se ha convenido en celebrar. domiciliada en Ciudad Bolívar.

00) mensuales.-----------------------------------------------------SEXTA: Es convenio expreso que LA ARRENDADORA no será responsable por pérdidas o deterioros que sufran los objetos o pertenencias de LA ARRENDATARIA por robos.000. subarrendarlo. y LA ARRENDADORA. los cinco (05) primeros días hábiles al vencimiento de cada mes. (Anexo 01) en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. LA ARRENDADORA no reconocerá como arrendador ni como ocupante legítimo a ninguna persona que se encuentre en el inmueble sin ese consentimiento. que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA puntualmente. el canon de arrendamiento podrá ser aumentado en su monto de conformidad con los avalúos realizados al inmueble por la Superintendencia Nacional de Vivienda. total ni parcialmente.-------------OCTAVA: El incumplimiento de pago de 4 cánones de arrendamiento de forma injustificada por parte de LA ARRENDATARIA será causal de desalojo de pleno derecho.-------------------------------------------------------------------------------SEPTIMA: Este contrato ha sido celebrado intuito persona. bajo pena de nulidad. no podrá cederlo. No podrá ser subrogado. perjuicios y gastos judiciales que ocasione semejante situación. y en todo caso LA ARRENDATARIA continuará siendo responsable del pago de los alquileres y demás obligaciones asumidas en virtud del presente contrato hasta su definitiva terminación. por ello LA ARRENDATARIA.CUARTA: El canon de arrendamiento mensual se fija previo acuerdo entre el ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO (A) estando este monto ya aprobado mediante Resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.---------QUINTA: en caso de prórroga o de renovación del contrato. así como los daños. podrá solicitar la resolución judicial del contrato previo cumplimiento de los tramites que agoten la vía administrativa por ante la . escalamiento o cualquier otro tipo de acción contra el inmueble arrendado.10. hurtos o saqueos aún cuando sean efectuados por fractura. en moneda de curso legal y depositado en cuenta corriente Nº 0180-0088991254895421 del Banco Provincial. sino en el caso establecido en el artículo 56 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos y Vivienda. sin haber obtenido previamente y en cada caso autorización expresa y por escrito de LA ARRENDADORA. por lo que LA ARRENDATARIA renuncia expresamente a todas las acciones que puedan derivarse de los hechos anteriormente expuestos.

si las hubiere. siendo por cuenta de aquella todos los gastos ocasionados. LA ARRENDATARIA no podrá ejecutar en el inmueble arrendado mejoras. sin que LA ARRENDADORA por deba a LA esos ARRENDATARIA conceptos indemnización alguna anunciados. Cualesquiera mejoras. de no hacerlo oportunamente. cualquier desperfecto o indicio de ello en caso de que sea necesario alguna reparación mayor del inmueble arrendado y.Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. son a cargo de LA ARRENDADORA. todas las reparaciones menores que sean necesarias para la conservación del buen estado del inmueble arrendado. y a la finalización del mismo deberá entregar a LA ARRENDADORA los respectivos comprobantes de pago o de solvencia de los referidos servicios. quedarán a beneficio del inmueble. ocasione deterioro mayores que los provenientes del uso normal que pudiere ocasionar su negligencia. y con la urgencia del caso. aseo y demás servicios públicos serán de la única cuenta de LA ARRENDATARIA. reformas o bienhechurías.----------------------------------------------------------------------------------------------- . sin la previa y expresa autorización de LA ARRENDADORA. quien deberá estar completamente solvente de esos servicios domiciliarios durante la vigencia del presente contrato o de sus prórrogas. indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedidas al momento de recibir el inmueble en arrendamiento.----------------------------------------------------------------------------------DÉCIMA SEGUNDA: Serán también Causal de desalojos si LA ARRENDATARIA haya destinado el inmueble a uso deshonestos. así como también los daños y perjuicios que se deriven de su incumplimiento. será responsable de los daños y perjuicios DECIMA PRIMERA: Todos los gastos por concepto de energía eléctrica. en las mismas y buenas condiciones en que fue recibido y hará por su cuenta y durante todo el lapso en que esté vigente el presente contrato.---------------------------------------------------------------DECIMA: LA ARRENDATARIA se compromete a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA. agua. reformas o bienhechurías realizadas con o sin dicha autorización. NOVENA: LA ARRENDATARIA se compromete formalmente a conservar y mantener el inmueble arrendado. a la finalización del presente contrato. ya que las reparaciones mayores o estructurales.

. el Código Civil y las demás leyes aplicables al caso. las partes contratantes eligen como domicilio especial. las relaciones entre las partes. a la jurisdicción de cuyos Tribunales someterse-------------En Ciudad Bolívar. único. se regirán por las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-------------------------------------------------------------------------DÉCIMATERCERA: Para todo aquello no previsto de manera expresa en el presente contrato. a la fecha de su autenticación.-------------------------------------------------declaran expresamente LA ARRENDADORA LA ARRENDATARIA .----------------------------------DÉCIMACUARTA: Para todos los efectos derivados del presente contrato. exclusivo y excluyente a Ciudad Bolívar. la necesidad justificada que tenga el propietario (a) o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble.del inmueble y/o que incurra en la violación de las normas de convivencia ciudadanas.

Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento. producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República. tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento. es necesario hacer cumplir el mandato. serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador”. de fecha 12 de noviembre de 2011 y por cuanto el presente procedimiento Consignatorio. tienen un (1) año a partir del 12 de noviembre de 2011. Subrayado y resaltado del Tribunal. considerando el Tribunal pertinente transcribir textualmente lo indicado en la misma: “Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos. fecha en que entró en vigencia la mencionada Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.053 Extraordinario. en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. o no se encuentra identificado.REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN Santa Ana de Coro. en los cuales el arrendador no comparezca. este Tribunal acuerda notificar a las partes del presente proceso (consignatario y beneficiario). la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble. salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. que en el presente proceso. 24 de enero de 2012 Años: 201º y 152º En virtud de haber entrando en vigencia la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. versa sobre un inmueble arrendado destinado para vivienda. En atención a la norma transcrita. en las cuentas bancarias destinadas a consignación. en base a las condiciones establecidas en el . para adecuar el pago del canon de arrendamiento. publicada en Gaceta Oficial N° 6. serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren en reclamo. que se ha impuesto en la NOVENA Disposición Transitoria de la aludida Ley. mediante boletas. a los fines de hacer de su conocimiento. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley. martes. Transcurrido el año referido.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL Lic. aperturar la cuenta bancaria para que el arrendatario deposite. transcurrido el año referido. visto que los Tribunales de Municipios ya no serán competentes en materia de consignación arrendaticia. vencido este lapso no está obligado ya que es deber del arrendador la apertura de la cuenta corriente.artículo 68 eiusdem. LISBETH PEROZO . el arrendatario debe seguir consignando. LISBETH PEROZO RIVERO NOTA: En esta misma fecha se libraron las boletas de notificación ordenada y se entregaron al Alguacil para su práctica. YASMINA MOUZAYEK GUTIÉRREZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL Lic. En el transcurso del año sin que el arrendador haya aperturado la cuenta bancaria. en virtud que. es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Conste. que el órgano Rector en materia objeto de regulación de la tan mencionada Ley. debe comparecer ante el Tribunal a retirar las cantidades que pudiera tener a su favor. prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia. Líbrense la boletas de notificación respectivas y entréguense al Alguacil para su práctica. encargándose temporalmente. en el cual entre otras cosas establece que es deber del arrendador. la parte beneficiaria de las consignaciones ya depositadas. de esa función en las regiones del país el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI). Al mismo tiempo se les informa. por lo cual se le recomienda a las partes que integran dicha consignación. Déjese constancia en el Libro Diario de Labores del Tribunal LA JUEZA SUPLENTE ESPECIAL Abg. acercarse al organismo ya indicado para orientarse en cuanto al nuevo procedimiento. asimismo.

UNIVERSIDAD GRAN MARISCAL DE AYACUCHO FACULTAD DE DERECHO ESCUELA DE DERECHO CATEDRA: DERECHO CIVIL IV SECCIÓN D-4-6 RETRACTO LEGAL CONSIGNACION ARRENDATICIA BACHILLERES IRIGOYE N CARLO JULIO VANDENBROUKER PAUL PROFESOR: RIVAS RICARDO MONSALVE DEWI ROGELIO CAMACHO MARTINEZ EDUARDO .

…..3.…9 2.....2.1.9 2.Que el mismo no haya realizado la notificación…………………..…………….…….EN ATENCIÓN A LA PERSONA DE ARRENDATARIO:………………….6 EFECTO DEL RETRACTO LEGAL…………………………..………..…...Venta al tercero en condiciones favorables………………….…….......…………….5 UTILIDAD…………………………………………………………………………………….INDICE INTRODUCCION………………………………………………….……………………………….……... ….11 .Ejercicio del Derecho a tempus………………………………………….....4.………………………11 3.4.Que tenga más de dos (02) años como tal…………………………………………..………5 RETRACTO CONVENCIONAL…………………………………………………………..…10 2.1 Notificación por el tercero adquiriente……………………………………..…………..……..…………….7 1...DEL DERECHO ADQUIRIENTE:………………………………….Si el precio es inferior al ofertado………………………………………….………….……8 1.EN RELACIÓN CON EL PROPIETARIO ARRENDADOR:………………….…….8 1..10 3.9 2..………….1..7 REQUISITOS DE PROCEDENCIA………………………………………………………….……...………….….……..2.8 1.7 1..Estado de solvencia del Locatario………………………………..………..… 9 2.Omisión de otros requisitos concurrentes……………………….…..3Satisfacción de las Aspiraciones económicas del tercero adquiriente…………………………………………………………………………….4 EL PACTO RECTRACTO………………………………………………...6 EFECTO DEL RETRACTO LEGAL…………………………………………..…………………..5 4) RETRACTO LEGAL ………………………………………………………………………. ……………………….…….

17 Requisitos para la Verificación………….………………....Legitimación Activa……………………………………………………………………..….........…17 De la solicitud………………………………………………………………………………...……......……13 DISPOSICION ….14 PAGO ….......17 CAPITULO IX PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION DEL PROCESO CONSIGNATORIO…… 17 Adecuación de la Consignación en Tribunales……………………….TRANSFERENCIA GLOBAL Y RETRACTO ARRENDATICIO…….....13 2.……18 Del sistema automatizado de consignación…………………………………….15 Naturaleza Jurídica…………………………………………………...…..…….…………………………....…………………….………..….13 CONSIGNACION ARRENDATICIA………………………….3..….18 Autorización de la Apertura de la Cuenta…………………………………………...17 Del Escrito………………………………………………………….……..……13 5......... Art 159 LPRCAV…………………………......15 Disposición transitoria Novena.……….12 1.... …......…......13 4.…………………..………………………………...2 La copia certificada de la negociación………………………………….12 EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL………………………………………. LEGAL PARA LA CONSIGNACION……………………..11 4..…..……18 ..……18 De la apertura de la cuenta……………………………………….15 POR CONSIGNACIÓN………………………………...…………….Plazo para ejercer el Derecho de Retracto Legal…………………………...…..…….…..Forma de Ejercicio…………………………………………………………………..…. Nuevos procedimientos REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA…………………………………………………………..…….. ….....……..13 3.……….........………….Capacidad y Poder………………………………………………………………..Legitimación Pasiva…………………………………………………...

que en la anterior ley que regia esta materia no lo disponía en ningunos de sus articulados. siendo así la ley actual mas amplia en la protección de los derechos de lo inquilinos a la hora de obligarse con el arrendador al pago o alquiler de un inmueble evitando así que se siga utilizando la figura del no pago oportuno como figura para lograr la el desalojo del arrendatario. que a causados discusión en todo el territorio nacional dentro de la población venezolana apreciándose que en la comparación hecha entre la ley de arrendamiento anterior a la publicación de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda publicada 12 de noviembre 2011 existen diferencia notables en lo relacionado al tiempo para aumentar los cánones de arrendamientos. las aplicación de nuevos registros. a la materia de arrendamiento.. Estos son algunos puntos que tocaremos en nuestra investigación para si llegar a un debate grupal y resumir o concretar si esta nueva ley beneficia o perjudica a aquella parte de la población venezolana que no tiene una vivienda principal..…….Del certificado electrónico de consignación……………………………………….……. y recurre al pago de inmuebles en alquiler para satisfacer esta necesidad que sufren algunas familias venezolanas. aperturas de cuentas..19 Conclusión………………………………………………………………………………………. para lograr el pago oportuno de la obligación del arrendatario con el arrendador que se niega a recibir el pago.18 Requisitos de Consignante:………………………………………………………….20 ANEXOS……………………………………………………………………………………………21 INTRODUCCION En el siguiente trabajo podremos apreciar puntos relacionados.. . las formas de hacer consignaciones.

El arrendatario tendrá ahora que consignarlo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de . por que esta figura fue derogada de la nueva ley de regulación de arrendamiento. a este no se le puede pedir medida de desalojo para recuperar los inmuebles. el inquilino dejara el inmueble solo hasta que tenga a su alcance otros inmuebles donde vivir. A través de una sentencia firme. Ya que si un inquilino no quiere pagar y no desea salirse del inmueble. haciendo aun mas difícil el acercarnos a las autoridades para la defensa de los derechos como inquilinos y arrendador ya que se puede notar que existen una cantidad de requisito que son impuestos a los arrendadores. Teniendo ahora que agotar la vía administrativa para conseguir recuperar en bien inmueble. opinando que esta ley viola la propiedad privada. Pero esto es punto de discusión ya que de conseguir una sentencia firme. y los alquilados por sus dueños tienen miedo. ocasionando en la actualidad inexistencia evidente de inmuebles para alquiler.CONCLUSION Al analizar la ley que rigió y la que rige actualmente en materia arrendaticia pudimos evidenciar que cambiaron los procedimientos y formas de exigir los derecho arrendaticios entre las partes teniendo regulados por un tercer miembro el Estado a través de la llamada superintendencia nacional de arrendamiento de viviendas. Al igual cambio el lugar y modo de llevar a cabo consignación del pago de arrendamiento si el arrendador no quisiera recibir el pago. por que sienten que la ley les desmejora la condición de propietario.

. Son cambios que a nuestra opinión son bruscos.Vivienda a través de una cuenta corriente abierta en cualquiera de los bancos del Estado y no ante el tribunal de municipio donde se encuentre ubicado el inmueble. claro el gobierno venezolano implemento estas nuevas normas arrendaticias para que mas personas tengan la posibilidad de obtener una vivienda digna. cuando el estado le garantiza la posibilidad de obtener una casa propia donde todo lo que inviertan será para beneficio propio y de su familia. y no pace su vida pagando un alquiler.

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