EL PACTO RETRACTO.

El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado. “El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto” (C.C art. 1.533). Ese derecho se llama convencional o legal, según tengan su fuente en el contrato o directamente en la ley. RETRACTO CONVENCIONAL. “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el rembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544” (C.C. art. 1.534). Debe observarse que: 1º) el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y; 2º) el derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad (C.C. art.534, ap. Único). UTILIDAD. En el medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestarío en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestatario un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para así comprender los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el rembolsó de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esa operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario:
1) Para el prestamista presentaba las siguientes ventajas: A) eludía la prohibición

del pacto comisorio, de modo que si el prestaría no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial; B) podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad

presentaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada; y C) evitaba la necesidad de entablar procedimiento de ejecución.
2) A su vez para el prestaría, la operación tenía también sus ventajas: A) limitaba

su responsabilidad por incumplimiento al valor por la cosa vendida; B) ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamistas; y C) le permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (p. ej.: hipotecaria).

3) RETRACTO LEGAL

El legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con la misma condiciones estipuladas en el contrato, siempre y cuando la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo (c.c.art.1546, encab) Nuestro retracto legal tiene origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia A semejanza del retracto sucesoral, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría de las comunidades son entre coherederos-parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. Sin embargo, a veces se critica la institución porque dificulta las ventas de partes indivisas.

EFECTO DEL RETRACTO LEGAL Los efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Solo debe advertirse que, en el plano de análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, si no que produce subrogación personal

( un cambio sujeto al contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el nuevo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño. EFECTO DEL RETRACTO LEGAL Los efectos del Retracto Legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional: 1.- Pendiente la Condición, 2.- Fallida la Condición y 3.- Cumplida la Condición Sólo debe advertirse que, en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño, el extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente. REQUISITOS DE PROCEDENCIA El retracto Legal tiene su origen en la Institución del Retracto sucesoral, que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho de la herencia, es un medio de circunscribir el

tampoco tiene derecho a retraer porque su incumplimiento indica que tampoco puede exigir. con vista a la inexactitud del tiempo requerido. La aspiración del . el estado de solvencia del inquilino. es comprensible que su incumplimiento se sancione con la pérdida de su derecho de retraer. Para que el arrendatario tenga derecho al ejercicio del Retracto. El arrendatario debe estar solvente en el pago del alquiler. 1.592 CC). al tiempo de la negociación..estado individual y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. al momento en que se tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado. porque pago directamente al arrendador o consigno en el Tribunal. 1.2. durante más de dos (02) años. no podrá ejercer válidamente el derecho de retraer. 1. y querer ejercer el derecho de retraer. 2° art.3.Satisfacción de las Aspiraciones económicas del tercero adquiriente. que ha debido tener lugar. de donde se obtiene que si el mismo no ha cumplido con esa obligación.1. constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. sin importar que el acto de traslación de la propiedad comporte cualesquiera de aquellos actos a través de los cuales puede transmitirse el derecho de propiedad. de que se trate. 1.Estado de solvencia del Locatario.EN ATENCIÓN A LA PERSONA DE ARRENDATARIO: 1.Que tenga más de dos (02) años como tal. pues de otra manera no podrá satisfacer las aspiraciones esencialmente económicas que hayan sido cumplidas por el tercero adquiriente. Si es incumple en el pago del precio arrendaticio. Este requisito deviene como consecuencia de haber el locatario cumplido con el pago del arrendamiento encontrándose solvente. De no tener ese tiempo. tiene que haber estado ocupando el inmueble.

. con la finalidad de subrogarse al tercero en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente o el propietarioarrendador-vendedor. O sea: Transcurrido ese plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado. pues de no efectuarla en los tiempos. y de haber sido a crédito.Que el mismo no haya realizado la notificación El arrendador propietario tiene que haber realizado la notificación allí prevista (su manifestación voluntaria de vender el inmueble) para que el arrendatario ejerza el derecho de adquisición preferente. conforme a la Ley. Por eso las aspiraciones por satisfacer comprenden no solo el monto del precio sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega ](de contado o a plazo).4. a cuánto asciende el pago inicial y las condiciones de la posible garantía hipotecaria resultante en protección del saldo.2. y proceder a transmitir la propiedad del inmueble arrendado a un tercero. si le interesa. deben serle satisfechas por el inquilino retrayente.1. aun cuando haya podido ser realizada correctamente. dentro de la temática observada. el arrendatario puede. así como todas aquellas aspiraciones que considera. la venta realizada queda perfeccionada.nuevo propietario se contrae al pago del mismo precio de la venta en los términos o condiciones que estipulo con el propietario arrendador.EN RELACIÓN CON EL PROPIETARIO ARRENDADOR: 2. 1. 2. 2.Omisión de otros requisitos concurrentes. La sola notificación efectuada por el propietario al arrendatario no es suficiente. pues ha podido ser omitido cualquier otro de los requisitos allí exigidos como: . El derecho de retracto debe ser ejercitado por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta días (40) calendario.Ejercicio del Derecho a tempus. ejercer el derecho de retracto mediante la acción que le concede la Ley. pues ese plazo es de caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupción.

Pagar el precio constituye la principal obligación del comprador (art. ¿Significa que si el arrendatario. su precio resultare inferior al ofertado. Cualquiera de estas omisiones da derecho al arrendatario para ejercer la acción de Retracto Legal con la finalidad de subrogarse al tercero adquiriente. De haber éste vendido el inmueble locado al tercero por menor o mayor precio que el ofertado al locatario. las mismas razones para que éste sólo pague el precio de la oferta y no el mayor precio. para venderlo por menor precio al tercero in fraudem legis. de ninguna manera.- Indicación del Precio. éste podrá ejercer el derecho de retracto. 1. 1. porque si el propietario vendió el inmueble arrendado por un precio menor que el inicialmente ofertado podría interpretarse que el arrendatario no aceptó la oferta debido al precio que considero exagerado. que el ofertado al arrendatario.3. CC).Si el precio es inferior al ofertado. 2. no hay otra forma de comprender que no sea la de conceder el derecho ante ese supuesto cumplido(el incumplimiento del propietario-vendedor). como consecuencia que era el valor real del inmueble y esencialmente porque no tenía facultad el arrendador-propietario. Las condiciones y modalidades de la negociación. que se utilizó para burlar el derecho preferente del inquilino. .567. por algún motivo no acepto la oferta que le formulo el propietario. pues si la Ley establece que el arrendatario podría ejercer el derecho de retracto cuando efectuada la venta a un Tercero. Y si lo enajenó al tercero por mayor precio. en tal caso no podrá ejercer el retracto? No. Por eso si el precio que dio el propietario-arrendador al tercero adquiriente es menor que el ofertado inicialmente al arrendatario. ¿Cuál es el precio que está obligado a pagar el inquilino retrayente? Indudablemente que el precio que debe pagar al tercero adquiriente es ese menor precio. por lo cual el mismo debe determinarse y especificarse por las partes (art. en cuyo caso ese menor precio también podría entenderse como el que realmente valía el inmueble y no el de la oferta.479 eiusdem) dentro de las modalidades para su fijación o determinación que esta misma disposición legal contempla.

3. sino para que pueda ejercer el derecho de retracto. aun cuando el locatario.2 La copia certificada de la negociación El conocimiento indubitable.DEL DERECHO ADQUIRIENTE: 3. pudiendo ejercerla cuando convenga. así como cualquier otra modalidad que le facilite la cancelación del precio determinado en la oferta comunicada. es decir para que se subrogue. cuando a esa notificación se le anexa . En relación al precio. En relación al precio como a otras condiciones relativas a la negociación.4. impide que corra el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto. para sustraerlo del derecho que ha tenido de adquirir ese inmueble en primer lugar y con preferencia al tercero. 3.1 Notificación por el tercero adquiriente A través de notificación cierta el tercero adquiriente está obligado a hacer del conocimiento del arrendatario la negociación celebrada con el propietario arrendador. referentes tanto al precio como a otras condiciones relativas a la negociación.Venta al tercero en condiciones favorables. en cuyo caso esas condiciones no pueden ser variadas en perjuicio del arrendatario hasta el punto de vender al tercero en condiciones más favorables porque. tiene mayor certeza y seguridad jurídica en interés del arrendatario.. llegue a tener conocimiento de la negociación celebrada entre el propietario-arrendador y el tercer adquiriente. de la negociación celebrada. en tal caso. el propietario ha podido ofrecerle que el precio lo pague de determinada manera que no sea de contado.2. al omitir esa notificación por parte del tercero adquiriente o por el propietario-arrendador. si lo considera conveniente a sus intereses dentro del plazo de 40 días calendario. puede también entenderse que tales condiciones no fueron más que una maniobra encubierta (in fraudem legis) bajo unas condiciones que no eran reales. Es evidente que tampoco esta permitido al propietario-arrendador vender al tercero el inmueble arrendado en mejores condiciones que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. salvo su monto que ya fue antes considerado. por sus propios medios. o asumiendo la hipoteca con que el mismo está gravado y la diferencia a crédito. contados a partir de la fecha de notificación. no sólo para que quede informado de la misma.

de manera fehaciente. en concreto.la copia certificada de la negociación celebrada. y que posiblemente el arrendatario no tendría interés de adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio. pues sólo así el mismo estará plenamente informado y en conocimiento indubitable de varios hechos que para él son esenciales.TRANSFERENCIA GLOBAL Y RETRACTO ARRENDATICIO El principio general del retracto legal arrendaticio encuentra su excepción cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad. . EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL 1. de haberse cumplido el acto de enajenación. 4. en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce. y consista en vivienda.El precio.Capacidad y Poder. oficina o local comercial.La Identificación del Tercero Adquiriente y la enajenante. en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender. . cuando el inmueble global lo ocupa con tal carácter.. al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con la globalidad inmobiliaria. o son diferentes. Es la ocupación. . a efecto del ejercicio del derecho a retraer: . con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizando de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad. pues de tal manera el arrendatario tiene total información. carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento. Pero no es suficiente anexarla sino que la misma quede en manos del arrendatario.Condiciones y Modalidades de la Negociación Y así determinar si tales hechos se cumplieron de la misma manera como fueron establecidos en la oferta de venta que él haya efectuado al inquilino. La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que lo comprende..

El derecho de Retracto Legal solo puede ejercerse. 1. 1547). Art. Pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros.) 3. 2. El retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título..Legitimación Activa. 5.. (Art. so pena de caducidad.Legitimación Pasiva.C. En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto.546 ap. el término será de cuarenta (40) días. 1° C.Plazo para ejercer el Derecho de Retracto Legal. 1. De acuerdo a nuestra jurisprudencia. porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan de evitar con el derecho de retracto. Si este no estuviese presente y no hubiera quien lo represente. contados desde la fecha del registro de la escritura (CC.Forma de Ejercicio. 4. En caso en que la persona que tiene derecho a retraer no haya sido notificada a pesar de estar presente o de tener quien lo represente.Son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto convencional.Que el derecho de retraer no se estipule por un lapso mayor de cinco (05) años.. dentro de nueve (09) días contados desde el aviso que debe el vendedor o el comprador al comunero. so pena de reducción de este plazo.Que se trate de una venta. ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura CONSIGNACION ARRENDATICIA . sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas. 2.. pero no los causahabientes a título particular.. el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional..

a los Arrendadores de registrarse por ante la Superintendencia citada. DISPOSICION LEGAL PARA LA CONSIGNACION Por ser de sumo interés. para el caso de que se cancelara la cuenta. la Superintendencia en conjunto con el Arrendatario. dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento. la cual no podrá ser cancelada. cuando se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por sentencia definitivamente firme. es decir. éste último solicitarle al inquilino el cumplimiento. LA CANCELACION DEL CANON DE ARRENDAMIENTO: El pago se efectuará en una Cuenta Corriente abierta por el Arrendador. Solo podrá el arrendador. con la acotación que los intereses generados por . clausurada. la consignación es de orden público. cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido. lo analizaremos así: La LRCAV: Prevé que el PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO será dentro de los primeros 5 días hábiles al vencimiento de cada mes y en ningún caso podrá el Arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.Es un medio o forma excepcional de pago judicial. esto es. Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legítima. para ese sólo fin. a favor del Arrendador o de sus herederos. cuando ha sido consignado en forma legítima. salvo prueba en contrario. ni podrá. por ello. tanto para los Arrendadores como para los Arrendatarios de Vivienda. establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario. el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado solvencia. en general de las obligaciones arrendaticias. durante la relación arrendaticia. por su parte el Arrendador no podrá demandar la falta de pago. en una Institución Bancaria del Estado. para el caso de que se haya terminado la relación arrendaticia yo. no se considerará al Arrendatario en morosidad y. el presente tema. cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley. es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario. suscribirán un acuerdo para aperturar tal cuenta corriente. hasta que no se abra la cuenta corriente. que esta Ley impone la obligación. cancelar la cuenta corriente. para el caso de que éste no comparezca o no se encuentre identificado en la misma. que la consignación se haga dentro del lapso legal. DEL REGISTRO DEL ARRENDADOR EN LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: En el entendido.

en un lapso no mayor de 15 días siguientes a la misma. prevé: Que se dispone de 1 año a partir de la vigencia de esta Ley. Ahora bien. está concebida por la ley como una manera de que el arrendatario pague una o más de las pensiones que adeudare cuando el arrendador "en forma expresa o tácita rehusare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado" (D. se le autoriza para aperturar la cuenta corriente en la cual se depositarán los cánones de arrendamiento. deberá corregirlos antes de obtener tal autorización. 51). prescribe la acción para retirar lo consignado por parte del Arrendador y-o Arrendatario y el dinero que se encuentre consignado sin que sea reclamado. serán cargados a favor de un Fondo denominado “Fondo de Protección al Inquilino y al Pequeño Arrendador”..I. la DISPOSICION TRANSITORIA NOVENA DE LA LRCAV. . por escrito. serán destinados por la Superintendencia al Fondo antes mencionado. la suscripción con la Superintendencia. Será entonces. carácter con el que actúa. presentar copia certificada del expediente en el cual estaba efectuando las consignaciones. PAGO POR CONSIGNACIÓN Naturaleza Jurídica 1° La consignación arrendaticia. art. deberá informar a la Superintendencia citada. EL ESCRITO DEBERA CONTENER: Nombre y apellido del inquilino consignante. del acuerdo para aperturar la cuenta corriente. de A. Para el caso de que los Arrendadores no comparezcan al registro o no se encuentren identificados en el mismo. la Superintendencia quien le emita al inquilino el Certificado electrónico que demuestre la solvencia en los pagos del canon de arrendamiento. el Arrendatario deberá solicitar. Si el escrito no presenta errores. identificación completa y la dirección de la persona en cuyo favor consigna. Si el escrito presenta errores. Dada la autorización. REGLAMENTO PARA LA LRCAV: Prevé que. para adecuar el pago del canon de arrendamiento en base a lo explicado supra y transcurrido ese año. (11-11-2011).L. el solicitante. (para el vencimiento del año en cuestión). referencias del inmueble.los depósitos. monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo o causa por el cual consigna.

Según la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. Art. No se considerara en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago. o no se encuentre identificado. así mismo. LPRCAV Art 68 “El pago se efectuará en una cuenta corriente. 71 Ejusdem: En los casos de relaciones arrendaticias en las cuales el arrendador no comparezca. hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa. prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo. no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones. producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República. tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento. en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. o no se encuentre identificado. serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. en las cuentas bancarias destinadas a consignación.Disposición transitoria Novena. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento. en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin. la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Art 159 LPRCAV Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos. salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble. Transcurrido el año referido. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley. la Superintendencia . en los cuales el arrendador no comparezca.

De la solicitud Artículo 64. a los efectos de honrar el pago del canon correspondiente. . según la ley anterior. CAPITULO IX PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION DEL PROCESO CONSIGNATORIO Adecuación de la Consignación en Tribunales Artículo 63. serán en función del fondo de protección al inquilino o inquilina y al pequeño arrendador. A los efectos de la adecuación del pago por consignación indicado en la disposición transitoria novena de la ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda. deberá el arrendatario solicitar mediante escrito la suscripción del acuerdo indicado en el Artículo 43 de la ley. 159 de la presente Ley. los arrendatarios que se encuentren consignando los recursos por concepto de pagos de canon de arrendamiento antes los tribunales competentes. mientras éstos comparecen. venían depositando el alquiler en el tribunal.Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario ó arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68. REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. En los casos que los arrendadores no comparezcan o no se encuentre identificados al vencimiento del año de entrada en vigencia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda. las consignaciones ante tribunales efectuadas en época anterior. Los intereses generados producto del depósito del pago del Canon de arrendamiento. Nuevos procedimientos Para consignar el monto del alquiler cuando el arrendador no lo recibe y se trata de personas que. salvo las excepciones que establezca la ley ó por concepto de herencia yacente. deberán realizar la adecuación al procedimiento establecido en el presente capítulo en un lapso no mayor de un año a la entrada en vigencia de la Ley y el presente reglamento. el plazo que se tiene de un año para adecuar a la presente ley. según el art. a favor del propietario ó herederos del inmueble.

así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna. en la cual se efectuará el pago correspondiente por concepto de canon. Mediante escrito dirigido al Superintendente Nacional de Arrendamiento de vivienda. Autorización de la Apertura de la Cuenta Artículo 67. De la apertura de la cuenta Artículo 68. El consignante deberá presentar conjuntamente con el escrito indicado en el artículo anterior copia certificada del expediente de consignaciones emanado por el tribunal que conozca del asunto. Si el escrito de consignación presentare errores u omisiones el funcionario encargado de la verificación le informará al consignante de la situación. Del sistema automatizado de consignación . El consignante en un lapso no mayor a quince (15) días de haber sido autorizado para la apertura de la cuenta. deberá ingresar la información en el sistema automatizado de consignaciones pago de canon. el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. el consignante indicará su nombre y apellido. Si el escrito de consignación no presentare errores u omisiones el funcionario encargado de la verificación deberá autorizar al consignante para la apertura de una cuenta en una de las entidades bancarias pertenecientes al estado. Requisitos para la Verificación Artículo 66. debiendo este último hacer las correcciones correspondientes para que se le pueda autorizar aperturar la cuenta bancaria donde deba efectuar los respectivos pagos. el carácter con que actúa. las referencias del inmueble.Del Escrito Artículo 65.

El Sistema Automatizado de Consignación es el instrumento electrónico e informático mediante el cual los arrendatarios indicados en el artículo 60 del presente Reglamento podrán hacer efectivo el registro del pago del canon de arrendamiento. El consignante") deberá solicitar al Tribunal "la expedición de . deberá emitir certificado electrónico a favor del arrendatario consignante. "Si el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador" y con el único propósito de lograr la notificación de la consignación "el arrendatario (rectius.Artículo 69.L.. el carácter con que actúa. B) La consignación debe hacerse ante el Juez competente mediante escrito dirigido a él en el cual "el consignante indicará su nombre y apellido. de A. así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna. 1°).. que de constancia de su solvencia.L.I. ap. de A. situación que deberá ser prevista en la plataforma tecnológica del sistema automatizado.). encab. 1°.. ap.I." (D. 53. se halla a su orden y disposición. art. de A. 51). en el cual señalará las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada. Requisitos de Consignante: A) La consignación puede ser hecha por el propio "arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario" (D. de A.) "El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario.L.L. el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación (D. La superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda. 53.. 2° disp. art. art. 53. art.I.I. dirección del inmueble. Del certificado electrónico de consignación Artículo 70. A los indicados fines "el arrendatario" (rectius: el consignante) debe aportar "los datos suficientes para lograr la notificación" del beneficiario dentro de un plazo no mayor de 30 días continuos seguidos a la primera consignación (D.

y posteriormente lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones" (D. art..L. art..L. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizados en un tribunal distinto. Disp. de A. 53. C) La omisión por parte del Tribunal de su deber de notificación no invalidará la consignación. últ.I. 53. art. de A. Con mayor razón puede afirmarse que el arrendador "puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas" si no estuviere en curso ningún proceso entre arrendador y arrendatario. de A.I.. de A. quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. el arrendatario se considerará solvente.L. parágrafo único). P 1°. art..I. (D..). el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor "sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada. . (D. art. art. 54).L.I.I.un cartel de notificación y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble. habida cuenta de que "Efectuada la primera consignación. 56). de A. deA. a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler" (D. 52).L. 51). salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez ante quien el interesado presentare la demanda. pero si la falta de notificación al beneficiario se debe a hecho o negligencia imputable al consignante dicha consignación "no se considerará como legítimamente efectuada" (D.I. se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes." (D.L. D) El Tribunal donde debe hacerse la consignación es el tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble. E) "En virtud de la consignación legítimamente efectuada". "Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial" entre el arrendador y el arrendatario por causa derivada o indirectamente de la relación arrendaticia.

art. .I. todas las actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos.L. 57).E) "A los efectos de la consignación arrendaticia. de A. emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y timbres fiscales" (D.

. 06.Los arrendatarios. respetando los derechos de los inquilinos. la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda está dirigida únicamente a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. de acuerdo con el artículo 17 de la normativa. y tendrá como competencia coordinar las políticas inquilinaría. luego de que el inquilino rechace la compra el dueño tendrá 1 año para ofrecer a terceros. 05. habitación o residencia. pensión.Conoce el verdadero impacto que tendrá la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA 01. este tendrá 1 año para buscar el financiamiento.Las personas con necesidad de vivienda y que estén en capacidad de pagar un canon de arrendamiento mensual. c... ¿ESTA LEY DE ARRENDAMIENTO AFECTA A TODOS LOS INMUEBLES? No. 03. En caso contrario. ¿QUIÉNES DEBEN INSCRIBIRSE EN LA SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO? Según el artículo 76 de la Ley de Arrendamiento. las constructoras deben notificar a Superintendencia de Arrendamiento el inicio de obras y deben destinar para alquiler un % del total de viviendas que construyan. el artículo 39 establece que ambas partes podrán acordar la formar de pago ya que el arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno por concepto del canon fijado debidamente en el contrato. Si el arrendatario acepta comprar el inmueble.Los arrendadores. ¿EL CANON DE ARRENDAMIENTO SE PUEDE PAGAR DIRECTAMENTE AL ARRENDADOR? Sí. a. b.. en todos los municipios del país. El nuevo ente también administrará el fondo para la protección de los inquilinos y pequeños propietarios. ¿QUÉ ES LA SUPERINTENDENCIA DE ARRENDAMIENTO? La Superintendencia está contemplada en el artículo 16 de la Ley de Arrendamiento. ¿A LAS CONSTRUCTORAS / PROMOTORAS TAMBIÉN LES AFECTA LA LEY DE ARRENDAMIENTO? Sí.Los Administradoras de inmuebles y d.. También regulará el canon de arrendamiento y precio de venta al inquilino. y será el Gobierno quien decida a quien le alquila y a que canon. 04. 02. ¿QUÉ DEBO HACER SI QUIERO VENDER MI INMUEBLE ALQUILADO? Primero se debe ofertar al inquilino y este tendrá 90 días para dar respuesta.

Las rentas a cobrar por los dueños (cánones de arrendamiento).. ¿CÓMO AFECTA LA LEY DE ARRENDAMIENTO A LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS? Según Parágrafo Único del art. así como los pagos en cuentas en otro país. en inmuebles con más de 10 años de construcción. 13. lo que promoverá el abandono de la propiedad y la expropiación final de la misma.. 14. pero no se establece cuanto será este impuesto.. pues se estima una rentabilidad anual sólo del 3%. PUEDO EXIGIR DEPÓSITO? No. ¿EL CANON DE ARRENDAMIENTO SE PUEDE PAGAR EN DÓLARES? No. SERVIRÁ PARA CUBRIRLOS GASTOS DEL INMUEBLE? No. según la Ley de Arrendamiento no se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 4.. TENDRÁ ALGUNA PENALIDAD? Si. c. el condominio e impuesto de derecho de frente. ¿SI EL ARRENDADOR NO QUIERE VENDER EL INMUEBLE AL INQUILINO. ¿EL INQUILINO PUEDE SUBARRENDAR LA VIVIENDA? No. 11. las viviendas desocupadas deberán pagar una contribución tributaria especial.¿QUÉ ASPECTOS REGULA LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS QUE AUTORIZÓ RECIENTEMENTE EL PARLAMENTO? El marco legal aprobado regula varios aspectos de las relaciones arrendaticias como: a. la Ley de Arrendamientos contempla la prohibición de los contratos en dólares. difícilmente alcanzará.. ¿EL ARRENDADOR ESTÁ OBLIGADO A PAGAR REPARACIONES MENORES DEL INMUEBLE ARRENDADO? No. Y sólo se podrá actualizar cada 3 años (máximo 3% anual) 09.Los procesos de desalojo de los inquilinos y d. sólo las reparaciones mayores. b. 10. 15. que tengan más de dos viviendas o habitaciones alquiladas. . ¿CÓMO ARRENDADOR. ¿EL ARRENDADOR PUEDE FIJAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO? No. en el artículo 41 de la Ley se prohíbe el subarrendamiento sin autorización escrita del arrendador. la Ley de Arrendamientos obliga a vender el inmueble al inquilino. ¿EL CANON DE ARRENDAMIENTO FIJADO POR EL ESTADO.El contrato entre propietario e inquilino. El incumplimiento de esta disposición provocaría la expropiación y adjudicación al inquilino en un lapso de 30 días.07. sin importar el tiempo que tenga alquilado el inmueble al inquilino. 08.Las ventas de las viviendas que tienen más de 20 años alquiladas. 12. la Ley de Arrendamiento eliminó los depósitos en garantía.

18.Región geográfica. . 20.Cada año..¿POR QUÉ SE TIENE QUE ENTREGAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO AL NUEVO ENTE SUPERVISOR? Porque la Superintendencia de Arrendamientos tendrá entre sus atribuciones calcular el canon y revisar los contratos...Valor de reposición del bien..¿CÓMO SERÁ LA RENTABILIDAD POR EL ALQUILER? La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social.Vulnerabilidad sísmica y e.. porque es el plazo de duración del contrato..¿CÓMO SERÁ EL CONTENIDO DE LOS CONTRATOS? Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario. El organismo. b. 17.Cuando el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda.... otro para el inquilino y otro para la Superintendencia. 22. entre otros puntos.LOS CONTRATOS DE ALQUILER. d.¿QUÉ HARÁ LA SUPERINTENDENCIA CON LOS CONTRATOS? Esa instancia creará un registro de contratos de arrendamiento.16.. allí se incluirían los tipos de vivienda y los materiales de construcción.Dimensiones del inmueble. especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el canon". El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: a. En el reglamento se detallarán otros criterios para el cálculo del canon.. según la ley. DE ACUERDO A LA NUEVA LEY. c.Cuando se cambie.¿CÓMO SE REALIZARÁ EL CÁLCULO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO? En la ley existe una fórmula inicial...Valor de depreciación. ¿POR CUÁNTO TIEMPO SE FIRMARÁN? Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino). 21. 83 El canon se revisará: a.. "tiene que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que están contemplados en el texto. El plazo para la conformación de ese mecanismo estará definido en el reglamento de la ley. 19. b.¿CADA CUÁNTO TIEMPO SE REVISARÁ EL CANON? Art.. total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble c.

.. haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. 27. b. siempre que esté solvente en sus pagos. dictada por las autoridades competentes y por el comité multifamiliar de gestión .UNA VEZ QUE SE FIRME EL CONTRATO ¿CUÁNDO NOTIFICARÁ EL ORGANISMO SUPERVISOR EL MONTO A COBRAR POR EL ALQUILER? Art. 26.. por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.Cuando el Inquilino haya ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad.000 bolívares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.. PORQUE EL INMUEBLE SERÁ VENDIDO.T. 90 Tiene que notificárselo mediante documento autentico al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato. 25. 82 En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el cálculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrán un lapso de 20 días para determinarlo. d. o realizando reformas no autorizadas por el arrendador.Cuando el Inquilino haya destinado el inmueble a usos deshonestos.... 89) El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (9..23.Que el arrendador haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana. 89 Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble. ¿QUÉ SUCEDE SI EL INQUILINO QUE OCUPA LA VIVIENDA OPTA POR NO SEGUIR CON EL CONTRATO? Art. si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. “deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial” c. ó haya cambiado el uso o destino por el cual lo alquilo. 24.¿QUÉ CONTEMPLA LA LEY SOBRE LAS PREFERENCIAS ARRENDATICIAS? Art.SI EL PROPIETARIO LE INFORMA AL INQUILINO QUE EL CONTRATO NO SE RENOVARÁ.Si el dueño del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. el dueño de la vivienda no podrá pedirle el desalojo.. El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario con 100 U.CON LA REFORMA ¿CUÁLES SON LAS CAUSALES DE DESALOJO? Art. 91 La reforma permitirá la desocupación cuando: a. PERO EN VERDAD LO ALQUILA NUEVAMENTE ¿QUÉ PREVÉ LA LEY? (último aparte del Art.El Inquilino Sin Causa justificada. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero. e.

El texto señala que "los arrendatarios tendrán derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento".. La Superintendencia de Arrendamientos establecerá los precios en esas operaciones de venta.28...¿LA LEY HACE REFERENCIA A LOS DESALOJOS FORZOSOS? Sí. acabando con los abusos y la especulación. 30. los parlamentarios establecieron dos clases de propietarios. 33. que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia. 29. pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles.. si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. 32.EL INCUMPLIMIENTO DE LA LEY. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias. 34.¿QUÉ HA ARGUMENTADO EL GOBIERNO PARA IMPULSAR LA LEY? En primer lugar las autoridades han respaldado la ley porque fue presentada por iniciativa popular ante la Asamblea Nacional y argumentan que normará las relaciones entre propietarios e inquilinos... 31. Se considera pequeño arrendador aquel que tenga en alquiler de una a dos viviendas (apartamentos o habitaciones). El diputado Diosdado Cabello ha salido al paso a las críticas con señalamientos como los siguientes: "Los que dijeron que se iban a acabar los .SI HAY REINCIDENCIAS ¿CÓMO SERÁN LAS SANCIONES? En la primera reincidencia la multa se duplicará..¿QUIÉNES ESTARÁN EXENTOS DE ESA OBLIGATORIEDAD DE VENTA DE LAS VIVIENDAS? Los pequeños arrendadores no cumplirán con esa disposición transitoria de la Ley.CON LOS INQUILINOS QUE HABITAN EN LOS EDIFICIOS QUE ESTÁN DESTINADOS AL ALQUILER ¿QUÉ PROCEDIMIENTOS FIJA LA LEY? La venta de las viviendas. Los propietarios de los inmuebles tendrán que dar descuentos en los precios. En el marco legal. Las rebajas en los precios de los inmuebles serán de 10 a 25%.400 bolívares) y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas. El multiarrendador es quien tiene en alquiler más de tres inmuebles.800 bolívares y 30. no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley. si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso. pero los procedimientos contra esas desocupaciones forzosas están en detalle en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios.SI EN LAS AUDIENCIAS O JUICIOS SE FALLA A FAVOR DE LOS PROPIETARIOS ¿EN QUÉ MOMENTO LOS INQUILINOS DEJARÁN LAS VIVIENDAS? Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. ¿QUÉ IMPLICARÁ? El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.

han formulado varios cuestionamientos. Entre otras cosas señalan que la ley no es equilibrada porque castiga al dueño del inmueble.¿Qué sostienen quienes critican la ley? Representantes de los sectores inmobiliario y de la construcción. persecuciones y será cumplida". reducirá la oferta y desincentivará la inversión en el sector. 35. Presentarán un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia. así como propietarios de inmuebles.alquileres y que se vería afectada la propiedad privada le mintieron al país" porque esta Ley "evitará atropellos. . También han señalado que el texto promoverá la formación de un mercado irregular de alquileres..

un (01) porche y un (01) jardín. El cierre del contrato y su renovación serán notificados ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. un inmueble constituido por una (01) Casa.V-9. Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar. y por la otra. RIF V9595135-3 quien en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA. una (01) sala-comedor. y compuesta de dos (02) habitaciones. manzana Nº 30.---------SEGUNDA: El inmueble dado en arrendamiento será destinado única y exclusivamente LA para uso so de vivienda de familiar.387. por una parte. como en efecto se celebra por medio de este documento.12. mayor de edad. DELIA PANTOJA.327.135. contados a partir del día 07 de Marzo de 2. del mismo domicilio. Venezolana. Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar. civilmente hábil. Venezolana. mayor de edad. un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. domiciliada en Ciudad Bolívar. distinguida con el Nº 16.945 Entre. titular de la Cédula de Identidad Nro. siendo renovado por preferencia del inquilino. RIF V13327718-3 quien en lo adelante y para los mismos efectos de este contrato se denominará LA ARRENDATARIA. quien así declara recibirlo.718. un (01) baño. Tercera Etapa.-----------------------------------------------------------TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año. la ciudadana ELIANGELIS BONALDE. se ha convenido en celebrar. soltera.--------------------------------------------------------------------------- . pena presente contrato.V13. que se regirá por las cláusulas que se determinan a continuación:--------------------------------------------------------PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA.595. ubicada en la Urbanización Los Próceres. rescisión comprometiéndose inmediata del LA ARRENDATARIA a no cambiar su destino sin la previa autorización por escrito de ARRENDADORA.CONTRATO AJUSTADOS A LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA PAUL VANDENBROUCKE Abogado Inpre.012. y titular de la Cédula de Identidad Nro.

podrá solicitar la resolución judicial del contrato previo cumplimiento de los tramites que agoten la vía administrativa por ante la . perjuicios y gastos judiciales que ocasione semejante situación. (Anexo 01) en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. escalamiento o cualquier otro tipo de acción contra el inmueble arrendado. así como los daños. el canon de arrendamiento podrá ser aumentado en su monto de conformidad con los avalúos realizados al inmueble por la Superintendencia Nacional de Vivienda. y LA ARRENDADORA. No podrá ser subrogado. que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA puntualmente. bajo pena de nulidad.-------------OCTAVA: El incumplimiento de pago de 4 cánones de arrendamiento de forma injustificada por parte de LA ARRENDATARIA será causal de desalojo de pleno derecho.CUARTA: El canon de arrendamiento mensual se fija previo acuerdo entre el ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO (A) estando este monto ya aprobado mediante Resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. total ni parcialmente. por ello LA ARRENDATARIA.00) mensuales. sin haber obtenido previamente y en cada caso autorización expresa y por escrito de LA ARRENDADORA. en moneda de curso legal y depositado en cuenta corriente Nº 0180-0088991254895421 del Banco Provincial. sino en el caso establecido en el artículo 56 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos y Vivienda. los cinco (05) primeros días hábiles al vencimiento de cada mes. no podrá cederlo.000.-----------------------------------------------------SEXTA: Es convenio expreso que LA ARRENDADORA no será responsable por pérdidas o deterioros que sufran los objetos o pertenencias de LA ARRENDATARIA por robos.-------------------------------------------------------------------------------SEPTIMA: Este contrato ha sido celebrado intuito persona. hurtos o saqueos aún cuando sean efectuados por fractura. LA ARRENDADORA no reconocerá como arrendador ni como ocupante legítimo a ninguna persona que se encuentre en el inmueble sin ese consentimiento.10. por lo que LA ARRENDATARIA renuncia expresamente a todas las acciones que puedan derivarse de los hechos anteriormente expuestos.---------QUINTA: en caso de prórroga o de renovación del contrato. subarrendarlo. y en todo caso LA ARRENDATARIA continuará siendo responsable del pago de los alquileres y demás obligaciones asumidas en virtud del presente contrato hasta su definitiva terminación.

sin la previa y expresa autorización de LA ARRENDADORA. de no hacerlo oportunamente. quien deberá estar completamente solvente de esos servicios domiciliarios durante la vigencia del presente contrato o de sus prórrogas.----------------------------------------------------------------------------------------------- . y a la finalización del mismo deberá entregar a LA ARRENDADORA los respectivos comprobantes de pago o de solvencia de los referidos servicios. quedarán a beneficio del inmueble. será responsable de los daños y perjuicios DECIMA PRIMERA: Todos los gastos por concepto de energía eléctrica. indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedidas al momento de recibir el inmueble en arrendamiento. todas las reparaciones menores que sean necesarias para la conservación del buen estado del inmueble arrendado. reformas o bienhechurías. agua.Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. si las hubiere. ya que las reparaciones mayores o estructurales.---------------------------------------------------------------DECIMA: LA ARRENDATARIA se compromete a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA. Cualesquiera mejoras. en las mismas y buenas condiciones en que fue recibido y hará por su cuenta y durante todo el lapso en que esté vigente el presente contrato. sin que LA ARRENDADORA por deba a LA esos ARRENDATARIA conceptos indemnización alguna anunciados. aseo y demás servicios públicos serán de la única cuenta de LA ARRENDATARIA. ocasione deterioro mayores que los provenientes del uso normal que pudiere ocasionar su negligencia.----------------------------------------------------------------------------------DÉCIMA SEGUNDA: Serán también Causal de desalojos si LA ARRENDATARIA haya destinado el inmueble a uso deshonestos. NOVENA: LA ARRENDATARIA se compromete formalmente a conservar y mantener el inmueble arrendado. son a cargo de LA ARRENDADORA. cualquier desperfecto o indicio de ello en caso de que sea necesario alguna reparación mayor del inmueble arrendado y. reformas o bienhechurías realizadas con o sin dicha autorización. y con la urgencia del caso. LA ARRENDATARIA no podrá ejecutar en el inmueble arrendado mejoras. así como también los daños y perjuicios que se deriven de su incumplimiento. a la finalización del presente contrato. siendo por cuenta de aquella todos los gastos ocasionados.

la necesidad justificada que tenga el propietario (a) o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble. se regirán por las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. exclusivo y excluyente a Ciudad Bolívar. el Código Civil y las demás leyes aplicables al caso.. las relaciones entre las partes. único. las partes contratantes eligen como domicilio especial.----------------------------------DÉCIMACUARTA: Para todos los efectos derivados del presente contrato. a la fecha de su autenticación.del inmueble y/o que incurra en la violación de las normas de convivencia ciudadanas. a la jurisdicción de cuyos Tribunales someterse-------------En Ciudad Bolívar.-------------------------------------------------declaran expresamente LA ARRENDADORA LA ARRENDATARIA .-------------------------------------------------------------------------DÉCIMATERCERA: Para todo aquello no previsto de manera expresa en el presente contrato.

serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador”. la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble. En atención a la norma transcrita. fecha en que entró en vigencia la mencionada Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. es necesario hacer cumplir el mandato. para adecuar el pago del canon de arrendamiento. Transcurrido el año referido. 24 de enero de 2012 Años: 201º y 152º En virtud de haber entrando en vigencia la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. en los cuales el arrendador no comparezca. tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento. de fecha 12 de noviembre de 2011 y por cuanto el presente procedimiento Consignatorio. salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. que se ha impuesto en la NOVENA Disposición Transitoria de la aludida Ley. en base a las condiciones establecidas en el . publicada en Gaceta Oficial N° 6. que en el presente proceso. en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.053 Extraordinario. Subrayado y resaltado del Tribunal. en las cuentas bancarias destinadas a consignación. a los fines de hacer de su conocimiento. martes. considerando el Tribunal pertinente transcribir textualmente lo indicado en la misma: “Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos. serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento. prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren en reclamo. este Tribunal acuerda notificar a las partes del presente proceso (consignatario y beneficiario). mediante boletas. tienen un (1) año a partir del 12 de noviembre de 2011. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley. o no se encuentra identificado.REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN Santa Ana de Coro. producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República. versa sobre un inmueble arrendado destinado para vivienda.

YASMINA MOUZAYEK GUTIÉRREZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL Lic. Déjese constancia en el Libro Diario de Labores del Tribunal LA JUEZA SUPLENTE ESPECIAL Abg. Conste. en virtud que. transcurrido el año referido. encargándose temporalmente. En el transcurso del año sin que el arrendador haya aperturado la cuenta bancaria. debe comparecer ante el Tribunal a retirar las cantidades que pudiera tener a su favor. de esa función en las regiones del país el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI). LISBETH PEROZO RIVERO NOTA: En esta misma fecha se libraron las boletas de notificación ordenada y se entregaron al Alguacil para su práctica. por lo cual se le recomienda a las partes que integran dicha consignación. visto que los Tribunales de Municipios ya no serán competentes en materia de consignación arrendaticia. LISBETH PEROZO . aperturar la cuenta bancaria para que el arrendatario deposite. prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia. es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. la parte beneficiaria de las consignaciones ya depositadas.LA SECRETARIA ACCIDENTAL Lic. Líbrense la boletas de notificación respectivas y entréguense al Alguacil para su práctica. vencido este lapso no está obligado ya que es deber del arrendador la apertura de la cuenta corriente.artículo 68 eiusdem. el arrendatario debe seguir consignando. Al mismo tiempo se les informa. asimismo. en el cual entre otras cosas establece que es deber del arrendador. que el órgano Rector en materia objeto de regulación de la tan mencionada Ley. acercarse al organismo ya indicado para orientarse en cuanto al nuevo procedimiento.

UNIVERSIDAD GRAN MARISCAL DE AYACUCHO FACULTAD DE DERECHO ESCUELA DE DERECHO CATEDRA: DERECHO CIVIL IV SECCIÓN D-4-6 RETRACTO LEGAL CONSIGNACION ARRENDATICIA BACHILLERES IRIGOYE N CARLO JULIO VANDENBROUKER PAUL PROFESOR: RIVAS RICARDO MONSALVE DEWI ROGELIO CAMACHO MARTINEZ EDUARDO .

7 REQUISITOS DE PROCEDENCIA………………………………………………………….…………….………………….… 9 2...…….…10 2...4 EL PACTO RECTRACTO………………………………………………....…9 2. ……………………….EN RELACIÓN CON EL PROPIETARIO ARRENDADOR:………………….Estado de solvencia del Locatario………………………………..2.…….…………..………….9 2..………………………11 3.6 EFECTO DEL RETRACTO LEGAL………………………………………….…….....….Venta al tercero en condiciones favorables…………………..Si el precio es inferior al ofertado………………………………………….3.3Satisfacción de las Aspiraciones económicas del tercero adquiriente……………………………………………………………………………..….….……………...7 1.. …...11 ..Que tenga más de dos (02) años como tal………………………………………….…….……..9 2.1...……………..6 EFECTO DEL RETRACTO LEGAL…………………………..Que el mismo no haya realizado la notificación…………………..7 1.…….10 3.4.……….Omisión de otros requisitos concurrentes……………………….5 4) RETRACTO LEGAL ……………………………………………………………………….…………..………….……….……8 1..…….INDICE INTRODUCCION………………………………………………….1 Notificación por el tercero adquiriente……………………………………..EN ATENCIÓN A LA PERSONA DE ARRENDATARIO:………………….………5 RETRACTO CONVENCIONAL…………………………………………………………...5 UTILIDAD…………………………………………………………………………………….…..8 1.8 1.DEL DERECHO ADQUIRIENTE:………………………………….4..2...Ejercicio del Derecho a tempus………………………………………….………………………………....……....1.

..3.……13 DISPOSICION ….12 1.....17 Requisitos para la Verificación…………..…..15 Disposición transitoria Novena.....…………………....….…...18 Autorización de la Apertura de la Cuenta………………………………………….…17 De la solicitud………………………………………………………………………………..2 La copia certificada de la negociación………………………………….……………….TRANSFERENCIA GLOBAL Y RETRACTO ARRENDATICIO…….......…………………….....Legitimación Pasiva………………………………………………….11 4...Plazo para ejercer el Derecho de Retracto Legal…………………………....13 4.....….….…...………..12 EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL………………………………………...15 POR CONSIGNACIÓN……………………………….13 CONSIGNACION ARRENDATICIA…………………………..............…………..……18 De la apertura de la cuenta………………………………………....13 2..... Art 159 LPRCAV………………………….17 Del Escrito…………………………………………………………...... Nuevos procedimientos REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA………………………………………………………….15 Naturaleza Jurídica………………………………………………….14 PAGO …......Legitimación Activa……………………………………………………………………..17 CAPITULO IX PROCEDIMIENTO PARA LA ADECUACION DEL PROCESO CONSIGNATORIO…… 17 Adecuación de la Consignación en Tribunales………………………...…….……. ….……….Forma de Ejercicio…………………………………………………………………..13 3.….……13 5...……….…….Capacidad y Poder……………………………………………………………….. …....……………………………….....……18 Del sistema automatizado de consignación…………………………………….....…………….. LEGAL PARA LA CONSIGNACION…………………….….…....……18 ...……..…….…….………………………….

. las aplicación de nuevos registros..……. Estos son algunos puntos que tocaremos en nuestra investigación para si llegar a un debate grupal y resumir o concretar si esta nueva ley beneficia o perjudica a aquella parte de la población venezolana que no tiene una vivienda principal...20 ANEXOS……………………………………………………………………………………………21 INTRODUCCION En el siguiente trabajo podremos apreciar puntos relacionados. siendo así la ley actual mas amplia en la protección de los derechos de lo inquilinos a la hora de obligarse con el arrendador al pago o alquiler de un inmueble evitando así que se siga utilizando la figura del no pago oportuno como figura para lograr la el desalojo del arrendatario.19 Conclusión………………………………………………………………………………………. que a causados discusión en todo el territorio nacional dentro de la población venezolana apreciándose que en la comparación hecha entre la ley de arrendamiento anterior a la publicación de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda publicada 12 de noviembre 2011 existen diferencia notables en lo relacionado al tiempo para aumentar los cánones de arrendamientos. aperturas de cuentas. .18 Requisitos de Consignante:…………………………………………………………. para lograr el pago oportuno de la obligación del arrendatario con el arrendador que se niega a recibir el pago.…….Del certificado electrónico de consignación………………………………………. y recurre al pago de inmuebles en alquiler para satisfacer esta necesidad que sufren algunas familias venezolanas. las formas de hacer consignaciones. que en la anterior ley que regia esta materia no lo disponía en ningunos de sus articulados. a la materia de arrendamiento.

CONCLUSION Al analizar la ley que rigió y la que rige actualmente en materia arrendaticia pudimos evidenciar que cambiaron los procedimientos y formas de exigir los derecho arrendaticios entre las partes teniendo regulados por un tercer miembro el Estado a través de la llamada superintendencia nacional de arrendamiento de viviendas. a este no se le puede pedir medida de desalojo para recuperar los inmuebles. Pero esto es punto de discusión ya que de conseguir una sentencia firme. ocasionando en la actualidad inexistencia evidente de inmuebles para alquiler. Al igual cambio el lugar y modo de llevar a cabo consignación del pago de arrendamiento si el arrendador no quisiera recibir el pago. por que esta figura fue derogada de la nueva ley de regulación de arrendamiento. El arrendatario tendrá ahora que consignarlo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de . por que sienten que la ley les desmejora la condición de propietario. Teniendo ahora que agotar la vía administrativa para conseguir recuperar en bien inmueble. haciendo aun mas difícil el acercarnos a las autoridades para la defensa de los derechos como inquilinos y arrendador ya que se puede notar que existen una cantidad de requisito que son impuestos a los arrendadores. el inquilino dejara el inmueble solo hasta que tenga a su alcance otros inmuebles donde vivir. A través de una sentencia firme. opinando que esta ley viola la propiedad privada. y los alquilados por sus dueños tienen miedo. Ya que si un inquilino no quiere pagar y no desea salirse del inmueble.

Vivienda a través de una cuenta corriente abierta en cualquiera de los bancos del Estado y no ante el tribunal de municipio donde se encuentre ubicado el inmueble. claro el gobierno venezolano implemento estas nuevas normas arrendaticias para que mas personas tengan la posibilidad de obtener una vivienda digna. . y no pace su vida pagando un alquiler. cuando el estado le garantiza la posibilidad de obtener una casa propia donde todo lo que inviertan será para beneficio propio y de su familia. Son cambios que a nuestra opinión son bruscos.