LOS ABROJOS TRIBUNAL: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal, Sala C (CNCiv)(SalaC) FECHA: 1983/05/02 PARTES: Los

Abrojos, Soc. en Com, por Accs. c. Tillit, Osvaldo E. PUBLICACION: LA LEY, 1983-D, 325.

2 Instancia. -- Buenos Aires, mayo 2 de 1983. Se ajusta a derecho la sentencia apelada? El doctor Duraona y Vedia dijo: La Corte Suprema de Justicia de la Nacin acogi parcialmente el recurso extraordinario deducido por la parte actora contra la sentencia de la sala B de esta Cmara, que revoc el pronunciamiento de 1 instancia y, en consecuencia, rechaz la demanda e hizo lugar a la reconvencin condenando a "Los Abrojos, Soc. en Com. por Accs." a suscribir la escritura traslativa de dominio a favor de la demandada (Osvaldo E. Tillit). El superior tribunal declar procedente el recurso en cuanto se impugna la sentencia por haber condenado a escriturar en las condiciones convenidas, sin examinar las argumentaciones de la actora en su contestacin a la reconvencin (fs. 203/209, punto II, apart. K y punto III), el traslado dispuesto por el juez (fs. 464/476; punto II, apart, e) y la contestacin de agravios de fs. 563/573, a partir de fs. 571 vta., relativas al desequilibrio producido entre las prestaciones a causa del deterioro de la moneda operado desde la fecha en que se suscribi el boleto de compraventa, al abuso de derecho que importara exigir la escrituracin en los trminos all convenidos y al enriquecimiento ilcito que ello significara para la demanda. Al entender que esas argumentaciones incluyen un tcito pedido de ajuste del saldo de precio adeudado y que su falta de tratamiento descalifica el pronunciamiento, se hace lugar al recurso con ese alcance, pero sin "abrir juicio sobre la decisin que deba arbitrarse sobre la procedencia y medida del ajuste". Esta sala ya ha reiterado su criterio en el sentido de que el simple hecho de que el vendedor --culpable de la dilacin en el perfeccionamiento de la venta-- se vea precisado a recibir del comprador, que no incurri en mora, un precio envilecido, no autoriza a sostener que el segundo obra abusivamente (art. 1071, Cd. Civil) y que por esa va no es dable soslayar los impedimentos para la actualizacin de la deuda de dinero; (v. gr. la mora del deudor segn fallo plenario "in re": "La Amistad S. R. L. c. Iriarte, Roberto C.", Rev. LA LEY, t. 1977-D, p. 1 y E. D., t. 74, p. 463) (conf. L. 256.600, del 12/2/81; y las causas publicadas en E. D., t. 80 p. 661 y Rev. LA LEY, t. 1979-B, p. 615, entre muchas otras). Pero ha dejado a salvo el supuesto en que el abuso del derecho aparezca configurado segn las circunstancias propias del caso (conf. E. D., t. 80, p. 661 --Rep. LA LEY, t. XXXVIII, A-I, p. 803, sum. 521--). Con respecto a la parte del precio que deba ser entregada en el momento de la escrituracin $ 75.035.520, ya al plantear la reconvencin y al depositar esa cantidad ms la correspondiente a un trimestre de intereses del saldo a garantizarse con hipoteca (ver boleta de fs. 176) es el propio comprador demandado quien se ocupa de impetrar que "para el supuesto de no aceptar la reconvenida el pago de dicha suma, o no allanarse a la accin por escrituracin y en razn de la lgica elongacin del proceso en el tiempo, solicito a V. S. ordene convertir la importante suma depositada en ttulos nacionales indexables, evitando de ese modo el deterioro del valor depositado en dinero, en perjuicio de las partes en juicio". El plural "las partes en juicio", sin salvedad alguna respecto de que de hacerse lugar a la pretensin de escrituracin los acrecimientos derivados de esta inversin le fueran reservados a l, importa una clara manifestacin de admitir que sea la parte vendedora la beneficiaria de tal medio

destinado a preservar los referidos montos de los efectos perniciosos de la inflacin. Y esa manifestacin se hace, no obstante que en el mismo escrito de contestacin de la demanda se explaya el demandado en sostener que la frustracin del acto escriturario se debi exclusivamente a la conducta obstruccionista de la empresa vendedora. Entonces, con relacin a las sumas indicadas, que ascienden a $ 87.094.800, la enmienda no es dudosa en lo que concierne al valor que al presente haya arrojado la adquisicin de los ttulos, respecto de los cuales se ha operado el rescate (ver informe de fs. 787/788, a raz de la medida para mejor proveer de fs. 779), ya que si la razn de la revalorizacin reside en la actitud asumida por el comprador, no cabe sobrepasar de la previsin por l adoptada y que cont con la aquiescencia de la otra parte (ver fs. 208/209, punto II, apart. K, 220 vta., 229 y 232/235). Ser pues la parte actora quien retire el producto de esas inversiones que ascienden hoy a $ 847.280.906, cantidad que constituye el saldo de la cuenta L G. 206, F 1266, a consecuencia de los sucesivos rescates de los valores Nacionales Ajustables, que haban sido adquiridos. Con relacin al tiempo corrido desde que se debi escriturar --24 de noviembre de 1977 hasta el efectivo depsito al contestarse la demanda-- 1 de setiembre de 1978 (ver cargo de fs. 198 vta.) es en cambio ms arduo establecer si corresponde o no atender a alguna actualizacin de dicha suma de $ 75.035.520, sobre la base de las razones apuntadas, pues si bien Tillit hizo los depsitos a plazo fijo con fechas 19 de mayo y 19 de junio de 1978, notificando de ellos el Banco a "Los Abrojos Soc. en Com. por Accs." (ver informe de fs. 254/60), la actora no se avino a los reclamos de escrituracin despus de no haberse suscripto la preparada para el da 24 de noviembre de 1977, exigiendo en cambio la resolucin de la venta. Tanto el reajuste relativo a ese lapso como el de la suma de $ 107.193.600 que representa el 50 % del precio pactado, por la que se haba estipulado el pago a un plazo a partir de la fecha de la escrituracin con el inters del 45 % anual a abonarse por trimestres adelantados (ver boleto de fs. 611/624) depende de la definicin "in concreto" de si el mantenimiento de los valores nominales importa o no, en el caso, un abuso del derecho que mueva al tribunal a remediarlo. Tambin de la indagacin de cul fue la conducta de las partes en derredor de este tpico. No compete a esta sala volver sobre cul de los contratantes fue el incumplidor o el causante de la frustracin del negocio del da fijado para escriturar. Ya hay cosa juzgada por la sentencia de la sala B, que en este tema central ha reconocido el derecho a exigir la escrituracin. Pero s cabe atender a las dificultades que mediaron para que el tribunal se cerciorara acerca de esta cuestin principal, las que expone el doctor Palmieri en su voto, donde seala algunas contradicciones en las que ha incurrido Tillit, sin perjuicio de que a travs del estudio integral y armonioso de los elementos de conviccin arrimados al proceso la solucin debi ser favorable a l. De las circunstancias especiales del caso, sobre las que no he de pormenorizar, porque estn prolijamente explicadas en el voto del doctor Palmieri, destaco que lo confuso de la realidad fctica tuvo su origen en la imprecisin acerca del lugar en donde deba llevarse a cabo el acto de escriturar, ya que el escribano haba indicado dos oficinas, una en Vicente Lpez y otra en Buenos Aires, y a la postre esperaba a los contratantes en su domicilio particular, a causa de su estado de salud. Frente a tal estado de cosas, es para m decisivo que el demandado haya reconocido que de hecho recibi la posesin del campo. En efecto, al absolver posiciones admite como cierto que en el boleto de compraventa se lo autoriz a ingresar hasta 300 cabezas de ganado a potreros que se le designaran (ver pos. 21, fs. 286) y que mediante una nota dirigida a los encargados del establecimiento se lo autoriz, a partir del 2 de abril de 1977 para que tomara la posesin (pos. 22 en la misma foja). A fs. 186 vta., "in fine" sostiene que tuvo y tiene la posesin del inmueble.

Si desde entonces ha gozado de los beneficios de la explotacin de la estancia, parece a primera vista antifuncional, en los trminos del art. 1071 del Cd. Civil, que se atenga ahora a la nominalidad del precio, cuando, adems, tambin confes que es cierto que l ofreci a la sociedad vendedora abonar una suma mayor a la establecida en el contrato de compraventa (ver pos. 19 de fs. 285 vta.). Tales mejoras seran hacerse cargo de todos los gastos y de intereses de plaza que se cargaran a la hipoteca (ver dec. testimonial de fs. 293, resp. 8 y fs. 445 vta.). Esos intereses de plaza, cubren en gran medida el demrito del capital, por exceder notoriamente la renta neta. En lo atinente a la magnitud del reajuste del saldo de precio, creo que no debe soslayarse la condicin de perdidosa de la parte vendedora, a raz de haber pretendido la resolucin del contrato sin que haya logrado acreditar el incumplimiento imputable al comprador. Asimismo que el comprador, pese a que ha estado en condiciones de obtener los frutos de la tierra, no ha gozado de la investidura dominial, con la consiguiente imposibilidad de disponer y de hacer valer la calidad de dueo para la financiacin de la evolucin econmica de la posible explotacin agropecuaria. No se trata de reformular las prestaciones recprocas, como si el tribunal fuera un tercero autorizado a intervenir en el negocio integrando las manifestaciones de voluntad concurrentes de las partes en la celebracin del contrato, sino simplemente de repartir equitativamente el peso de la inflacin, como una suerte de indemnizacin, cuando, por las razones expuestas, parece claro que hacerlo caer solamente sobre el patrimonio de la parte vendedora se traduce en un abuso del derecho del comprador. En tales condiciones, valorando la influencia de todos los factores antes enunciados, propongo que se distribuya aquel efecto de la depreciacin monetaria, tanto el sucedido desde la fecha fijada para la escrituracin hasta la del depsito de fs. 176 respecto de la suma de $ 75.035.520, como desde aquel 24 de noviembre de 1977 hasta el de la efectiva suscripcin de la escritura, con relacin a los $ 107.193.600. Tal distribucin ser incrementando esas cifras slo en un 65 % de la inflacin acaecida en los perodos sealados, a lo que se aadir el derecho de la actora al retiro del valor de la inversin en ttulos. Desde luego que no cabr calcular intereses sino a partir de la escrituracin, pues no ha habido mora del comprador y que ste gozar de la financiacin a un ao de plazo con garanta hipotecaria. As lo voto, proponiendo que las costas del artculo se declaren en el orden causado en virtud de que el demandado pudo creerse con derecho a resistir la indexacin (art. 68, Cd. Procesal). El doctor Cifuentes dijo: I -- La aplicacin en el caso del art. 1071 del Cd. Civil: Todo derecho subjetivo, va de suyo, puede ser ejercitado abusivamente. Y natural es pensar, a la luz del principio sentado sin excepciones por el actual art. 1071 del Cd. Civil, que el derecho del comprador a obtener la exacta ejecucin de las prestaciones que el contrato estableci, tambin puede caer en ese modo abusivo de ejercitarse segn las circunstancias y los hechos probados. Es por ello que si bien nosotros en diversas causas hemos rechazado en contratos de compraventa inmobiliaria la alegacin del vendedor en ese sentido (conf. 12/12/1980, E. D., t. 87, p. 300--Rep. LA LEY, t. XL, A-I, p. 9, sum. 13--; dem, 13/10/1979, voto del doctor Duraona y Vedia, E. D., t. 87, p. 408 --Rep. LA LEY, t. XL, A-I; p. 9, sum. 14--; dem, 11/9/80, E. D., t. 90, p. 622, Rev. LA LEY, t. 1981-A, p. 494; dem, 31/7/1980 --Rev. ADLA, t. 1980-D, p. 228--, dem, 21/10/1980, voto del doctor Duraona y Vedia, E. D., t. 92, p. 283; dem, 19/5/1981, Rev. LA LEY, t. 1981-C, p. 459; 8/9/1981, voto del doctor Alterini, E. D., t. 96, p. 321 --Rev. LA LEY, t. 1981D; p. 416--; 5/5/1981, voto del doctor Duraona y Vedia, Rev. LA LEY, t. 1981-C, p. 401; dem, 8/10/81, E. D., t. 97, p. 585; dem, 9/12/1981, voto del doctor Alterini, E. D., t. 98, p. 622), ello era porque en estos casos no se estaban cumpliendo las condiciones legales para considerar la existencia del abuso. Es necesario, adems advertir que los caracteres de la norma para juzgar en cada juicio la conducta abusiva del acreedor, cuanto ms en situaciones convencionales como las expuestas en que levanta su silueta importante otro principio capital, el de la autonoma de la voluntad y el de la

fuerza obligatoria del contrato (arts. 944 y 1197, Cd. Civil), deben ser atendidos con toda exactitud, es decir, con un criterio estrictamente ceido a las exigencias legales. De otro modo, la corriente pretoriana extensiva y descuidada en ese aspecto, sera de peligrosa orientacin para la sociedad en que se vive, con resultados no queridos por una sana estimativa del derecho y de la moral ambiente. Pero a diferencia de los casos citados, en donde se poda comprobar con toda certeza que la conducta del vendedor era dolosa o en todo caso demostrativa de una grave culpa en el incumplimiento, lo que daba el acento al estudio de la cuestin, en la especie hay elementos para sostener que no es tan definido el comportamiento antijurdico del vendedor sino, por el contrario, rodeado de una serie de circunstancias proclives a establecer las dudas y ambigedades que el caso presentaba para juzgar dicha conducta. Una primera impresin de esto lo da la diferencia entre el juzgamiento de primera instancia y de la sala B de esta Cmara. El ncleo del debate estribaba en determinar si haba mediado o no incumplimiento del comprador. Para la jueza ello estaba comprobado, de ah que rechaz la reconvencin e hizo lugar a la resolucin pedida en la demanda. El voto del doctor Palmieri al que se adhirieron los otros vocales de aquella sala, demuestra que no se lo consider a ese comprador culpable del fracaso del acto de escrituracin, y, que, en todo caso, la vendedora se haba portado con cierto apresuramiento al pretender que se resolviera el contrato, pero los lugares en donde se deba otorgar la escritura eran de difcil captacin para las partes, como se ha observado a fs. 634 "objetivamente complicados"; dice all el magistrado. Las contingencias, por lo tanto, demuestran que el debate central era la culpa del comprador, no del vendedor. Y que ste habra actuado precipitadamente pero ante una situacin confusa que tampoco permite juzgarlo con culpa grave, menos dolosamente. En todo caso, no fue admitido el ejercicio de la facultad resolutoria, pero asimismo no se dice que ese ejercicio fuera indudablemente antijurdico, sino apresurado y que no contempl o comprendi, bien se extravi ante las complejas situaciones que se dieron el da sealado para extender la escritura de dominio. A estos hechos que revelan que no puede imputarse a la vendedora actos del todo inaceptables, sino ms bien haberse ceido a su derecho a resolver por no haber comprendido la cosa con toda claridad (lugar de la escrituracin) debe aadirse otra circunstancia de relieve: el comprador estaba en posesin del campo desde antes, y lo sigue estando y disfruta de l. Es decir, que la gran desmejora en el precio que falta pagar, por causa de su prdida en el poder adquisitivo, tiene aquellos antecedentes no del todo absolutos y por momentos bastante poco claros, y este otro aspecto que hace si se quiere sumamente grave la distancia entre el precio como prestacin esperada y la traslacin de dominio como contraprestacin. El comprador vendra a beneficiarse con un precio deteriorado en su saldo, gozando al tiempo de la cosa en su plenitud posesoria, aunque no dominial. Pero tratndose de un campo en explotacin, esa posesin es indudablemente de una importancia superlativa, pues aprovecha los frutos, o ha de haberlos podido aprovechar sin trabas, lo que ampla la brecha en el equilibrio pensado por las partes al contratar. Creo, pues, y me adhiero al voto del doctor Duraona y Vedia, que en este caso s puede advertirse el ejercicio abusivo del derecho, pues no respeta, atenindose a cmo lo persigue el adquirente, las miras que el legislador tuvo en cuenta al concedrselo. Queda herida, adems, la buena fe, ya que esta parte no puede sostener una postura tan cerrada sin reconocer que ese precio se ha deteriorado grandemente y que debe considerar un beneficio complementario para evitar una injusticia desde el punto de vista convencional. II -- Efectos del ejercicio abusivo del derecho: Es claro que de la norma que debe aplicarse no resulta la idea de que los jueces puedan introducirse en el contrato para revisar sus clusulas y renegociarlo, sea en el precio, sea en otros aspectos de sus modalidades (plazos, modos de pago, etc.). No es tarea del juzgador hacer renegociaciones. Por lo menos, no lo es si la ley no lo faculta expresamente, con clara determinacin normativa. Tal ocurre excepcionalmente en casos como la

lesin subjetiva (art. 954, Cd. Civil), la imprevisibilidad (art. 1198, Cd. Civil), las clusulas penales excesivas (art. 656, Cd. Civil), desistimiento del locatario de obra (art. 1638, Cd. Civil). Si el legislador de 1968 (ley 17.711), se ha ocupado expresamente de establecer los supuestos en esta rama obligacional del derecho en que el juzgador puede modificar las bases del negocio, sera contraindicado a una hermenutica aprovechar otros principios para darle facultades no acordadas. Y, aqu si hubiera podido criticarse la orientacin de la reforma por vulnerar demasiado la seguridad como valor de nuestra sociedad, estructurada sobre la base de la libertad, los derechos subjetivos y la autonoma de la voluntad. Sufriran esos principios bsicos, pero tambin por la extensin pretoriana otro de orden constitucional, el sistema republicano y consiguiente separacin de los poderes. No se ha dictado una norma que delegue la revisin del contrato en el juez por abstracta idea de la equidad. Es violatorio de tales principios hacer una tarea dogmtica de induccin, de modo tal que frente a casos particulares y especficos normativos en que se le traslada al juez el ejercicio ponderado de la equidad, pueda considerarse facultado universalmente, desdeando normas expresas (las ya citadas entre otras, de los arts. 944, 1197, Cd. Civil) que estatuyen otros principios opuestos. En el caso del art. 1071 del Cd. Civil, precisamente, no se ha dado tal facultad. Los efectos del ejercicio abusivo del derecho, vienen con toda precisin del texto, del espritu y de la razn de la ley. Esta dice que "no ampara el ejercicio abusivo del derecho". A travs de esa idea no pueden modificarse los negocios. Admitir otra cosa sera, es claro, sentar una regla universal y abstracta de modificacin por la equidad. Es por ello que hemos sostenido antes de un ejercicio tal compromete la responsabilidad del titular del derecho por el dao resarcible; es causa legtima de paralizacin del derecho desviado de sus fines, de modo que el acto jurdico podra ser invlido y la accin judicial inadmisible (conf. fallo del 14/12/1978, Rev. LA LEY, t. 1979-B, p. 145; dem, 9/10/1978, E. D., t. 84, p. 384). Esa era la correcta idea de los doctores Llambas y Borda, prestigiosos juristas que han enseado con gran solvencia estos aspectos de la moderna tcnica jurdica. As, ambos decan: el abuso del derecho produce estas consecuencias: a) configura un acto ilcito (personalmente no comparto en toda su extensin esta calificacin) y obliga a resarcir el dao por ser responsable el que as ha obrado; b) es una causa legtima de paralizacin del derecho desviado de sus fines regulares, al que se podr desbaratar por medio de accin o de excepcin; sea para que el titular del derecho cese en su pretensin irregular, sea para que quede bloqueado el intento abusivo de lograr el amparo judicial para dicho ejercicio irregular; c) si la conducta hace sentir consecuencias extrajudiciales, se debe intimar al culpable para que cese en ella (conf. Llambas, "Cdigo Civil anotado", t. II-B, p. 302, nm. 10, Borda, Parte General, t. I, p. 53, nm. 36 bis.; "La reforma...", E. D., t. 29, p. 726, nm. III-7; tambin Caseaux-Trigo Represas, "Derecho de las obligaciones", t. II, vol. 2, p. 937; Carranza, "Examen y crtica de la reforma...", t. 1, Parte General, p. 382; en jurisprudencia: CNCiv., sala A, Rev. LA LEY, t. 101, p. 634; dem, sala E; E. D., t. 61, p. 474; CNEspecial Civil y Com., E. D., t. 58, p. 237). Ahora bien, en el caso del "sub judice", se presenta una situacin excepcionalsima. Lo admisible hubiera sido rechazar la demanda de resolucin de la vendedora, pero tambin la reconvencin porque la pretensin de cobrar nominalmente el saldo importara un abuso como se ha expuesto. O bien hacer lugar a la reconvencin y ordenar indemnizacin resarcitoria por parte del adquirente. No obstante, hay cosa juzgada en cuanto a que corresponde escriturar la venta y pagar el saldo. De manera que ya no es posible obtener uno de aquellos efectos propios de la institucin. Frente a tal situacin que, repito, es de matices muy propios y ajenos a lo normal, pues no admitir algn efecto del ejercicio abusivo (alguno de los que corresponden a su naturaleza), importara disponer la escritura y dar carta de naturaleza a ese ejercicio abusivo en el caso, no queda ms remedio que llegar a tal acomodamiento del contrato. No porque comparta que esa sea la solucin

legal, sino por la encrucijada propia del caso que ante dos males me llevan a pensar en el menor. Por otra parte, ese acomodamiento no es propiamente hablando un resarcimiento, pero s tiene analogas con tal, de modo que bien pudiera decirse que se concede con el carcter de reparacin (aplicacin que permite el art. 16 del Cd. Civil). En suma, por estas consideraciones y las del voto que me precede, doy tambin el mo adhirindome a la solucin propuesta por el doctor Duraona y Vedia. El doctor Alterini adhiere a los votos precedentes, por razones anlogas, en atencin a las peculiaridades que ellos exhiben, ante las cuales creo innecesario detenerme en los mecanismo idneos para brindar una respuesta adecuada a los efectos del ejercicio abusivo de los derechos. Por lo que resulta de la votacin que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve reajustar el saldo de precio absorviendo parcialmente el efecto de la depreciacin monetaria, tanto el sucedido desde la fecha fijada para la escrituracin hasta la del depsito de fs. 176 respecto de la suma de $ 75.035.520, como desde aquel 24 de noviembre de 1977 hasta el de la efectiva suscripcin de la escritura, con relacin a los $ 107.193.600. Tal distribucin ser incrementando esas cifras slo en un 65 % de la inflacin acaecida, a lo que se aadir el derecho a la actora al retiro del valor de la inversin en ttulos: con intereses, a partir de la escrituracin y con la financiacin a un ao de plazo con garanta hipotecaria. Las costas se declaran en el orden causado en virtud de que el demandado pudo creerse con derecho a resistir la indexacin (art. 68, Cd. Procesal). -- Jorge H. Alterini. -- Agustn Duraona y Vedia. -- Santos Cifuentes. (Sec.: Luis A. Dupou).

Opinion: Creo que es un caso muy interesante donde la corte resuelve finalmente fallar para ambos lados. Quiere decir, que debido a que la corte considero que si le daban razn a uno o a otro estara reconociendo un abuso de derecho. El caso es muy interesante, porque un particular compro un campo a esta sociedad llamada los Abrojos. Pero debido a una fuerte inflacin, se produjo una fuerte depreciacin monetaria, por lo que Los Abrojos alegaba que con esta depreciacin el campo valia mucho mas y no quera escriturarlo por el monto acordado inicialmente. Osvaldo ( nombre del particular), demando a los Abrojos porque no quera escriturar el campo. A lo que, la empresa lo contra demando porque no iban a escriturar por un precio que para ellos no eran convenientes. El problema fue que Osvaldo ya haba ocupado el campo y hasta le haba empezado a sacar provecho ( llevo vacas y ya estaban pasteando). Por eso, finalmente la corte decidi que ambas partes deban compartir los efectos de la inflacin ya que consideraban que si le daban la razn a uno u optro Me parece muy justa la decisin de la corte.

Escriture, compartir efectos de inflac. Abuso de derecho de ambos lados. No podes echarlo pero tmb sale car