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TASACIONES

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Organización y Práctica Profesional Arq. Prof. Esp. Elba M.

Escobar de Bonfiglio

TASACIONES PRINCIPIOS GENERALES Tasar: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Es estimar el valor económico de un bien. Sólo hay precio, existe un intercambio efectivo entre dos bienes, uno de ellos es la moneda. Valorar, puede estar a cargo de quién tenga idea del precio. Tasar está reservado para quienes hacen uso de un conocimiento de una profesión que requiere formación técnica, avala o certifica ante los demás, el precio de una cosa. Esta acción se puede asimilar a la actividad de un escribano, quién es fedatario de actos entre personas o instituciones. El tasador da fe y certifica el valor equitativo de un bien o cosa. Sobre las cosas si tienen un solo valor o muchos valores, según el destino para lo cual se hace el avalúo. Hay quienes sostienen que el valor del inmueble es distinto según el avalúo sea destinado a compraventa, garantía hipotecaria, pago de impuestos, etc. Pero en el mercado de la oferta y la demanda es uno solo y surge de las facetas valorativas contempladas en el análisis. CONCEPTO DE PRECIO, COSTO, MERCADO Y VALOR Precio es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Costo es el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir Mercado es el sistema donde compradores y vendedores, producen un intercambio de bienes y/o servicios, con mecanismos de precios. El mercado puede ser local, regional, nacional o internacional. El valor es un concepto económico que define el precio de probable acuerdo entre vendedor y comprador de un bien o servicio, que se encuentra disponible a la venta. El valor es creado y sostenido por la relación de factores asociados a cualquier producto; estos son: • Utilidad
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Prof. DEMANDA Y MERCADO Un mercado es un sistema o espacio en el que se intercambian bienes y/ o servicios. la cantidad demanda es mayor a la ofrecida (exceso de oferta) 2 . entre dos o más personas. la cantidad demanda es mayor a la ofrecida (exceso de demanda) • A precios altos. • La cantidad demandada de un bien aumenta cuando baja su precio y disminuye cuando sube • La cantidad ofrecida de un bien aumenta cuando sube su precio y disminuye cuando baja. y restringida por los límites al poder adquisitivo. Esp. influenciada por su escasez y deseabilidad. en un espacio de tiempo y mercado determinado. mediante mecanismos de precios. La oferta depende del precio del bien y de otros factores tales como: • Tipo de tecnología • Los precios de los factores variables • Los precios de los bienes relacionados • La política económica del gobierno • Las expectativas En la relación entre la oferta y la demanda. CONCEPTO DE OFERTA. La oferta es la cantidad de un bien que se encuentra a la venta. Elba M.Organización y Práctica Profesional Arq. La demanda es la cantidad de un bien que estén dispuestos a adquirir quienes compran. el precio es determinante. a los precios vigentes en el mercado. Escobar de Bonfiglio • Escasez • Deseo y • Poder adquisitivo La demanda de un bien y/o servicio es creada por su utilidad. a los precios vigentes en él. en un espacio de tiempo y mercado determinado. tal que: • El precio desempeña el principal papel en el modelo de la oferta y la demanda. • A precios bajos.

De los métodos de tasación DIRECTO Por comparación directa antecedentes  De terrenos INDIRECTO de Por cálculo de rentabilidad  Por capitalización de rentas  Por productividad 3 . a fin de lograr un mejor aprovechamiento de los bienes que hacen a la vida. higiene. Como así también para mejorar y/o construir un bien. Elba M.537 Para ambos casos se requiere de:  Experiencia Profesional previa  Formación en la materia  Sentido común  No falsear los datos Necesidades de avalúo En tasador cumple una función social en el medio que lo rodea. La función social que debe cumplir la propiedad. exige la intervención de un tasador en la función pública. mediante préstamos.Organización y Práctica Profesional Arq. Prof. en un mercado y momento determinado” AMBITOS DE LA ACCIÓN PROFESIONAL En el sector privado  Para el sector bancario  Para peritajes judiciales  Para particulares En el sector público  Para expropiaciones – Ley de la Provincia del Chaco N° 2. quién mida y limite el monto de préstamos. necesitan también la presencia de un tasador.289  Para privatizaciones – Ley de la Provincia del Chaco N° 3. seguridad y confort del entorno. Escobar de Bonfiglio En función de estos conceptos decimos que la tasación de un inmueble tiene una finalidad determinada “estimar en dinero el valor de una propiedad. Esp. para regular en forma justa y equitativas las cargas impositivas.

“Sin información no hay valuación” Las ventas en un análisis comparativo. Escobar de Bonfiglio  De edificios  De conjuntos Resulta:  De cálculo más directo y rápido Resulta  Más seguro en los  Más impreciso por variabilidad de tasas resultados  Más laborioso en la ejecución EL TERRENO URBANO: CLASIFICACIÓN METODOS DIRECTOS COMPARATIVOS Homogeneización de antecedentes para el estudio del valor de la tierra. 1. 4 .. analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. permite intuir al tasador si se han realizado con el precio real o deformado. Prof. sino saber buscar.Organización y Práctica Profesional Arq. Esp. con que se encuentra el tasador) Resulta interesantes lo antecedentes que se conocen de: remates públicos o boletas de compras entre particulares.técnicas operativas “Saber tasar no significa tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país. Elba M.” La búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador.  Aportes a sociedades  Remates judiciales  Ventas con o sin publicidad  Hacer figurar menores valores para evadir impuestos (esta tendencia distorsiona el valor real y es uno de los mayores problemas. Estas pueden ser:  Por transferencias de dominio  Por división de condominio.

La obtención de datos por registros catastrales por lo general son asentadas con bastante posterioridad y en épocas de inflación son datos descartables. de valorización por zonas .Factores de valor Factores particulares inherentes al lote:  Dimensiones: frente. La inspección ocular al terreno a tasar permite completar los datos necesarios. de transporte. fondo. industrial  Reglamentación municipal  Desarrollo de la zona 5 . Esp. superficie  Apta para cocheras En el caso de la Ciudad de Resistencia se debe cruzar esta  Para edificios en altura información con la aplicación del  Forma: regular o irregular Código de Planeamiento  Orientación Urbano  Ubicación.Organización y Práctica Profesional Arq. comercial. Avisos en periódicos como venta potencial permite orientar. . porque se visualiza todo elemento de referencia en la zona. 2. sirve con referencia si los valores son estables. Hay asociaciones que mantienen actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. nos permite la consulta a sus propietarios. El reconocimiento del bien. sirven para poder estudiar la curva de valores. por ejemplo: si existe algún edificio importante. se obtendrá mucha información complementaria de utilidad para hallar el avalúo necesario.. Escobar de Bonfiglio La visita a martilleros es conveniente para tener una base o punto de partida. distancia de las esquinas  Topografía  Nivel de la calzada  Características del suelo para fundar Factores de carácter zonal  Zonificación: residencial. Elba M. su estado. Esta búsqueda de referencias es parte de la tarea de tasación y se recomienda que lo haga personalmente. ante la falta del dato de una venta concreta. Prof.en la zona pueden existir carteles de venta. también obras en ejecución. lo que supone una compra del terreno reciente. los servicios de infraestructura. otros servicios sociales.

. Esp.Selección de antecedentes Los antecedentes de ventas u ofertas. precio..tipo de comparación (factores y divisores) 5. baldíos con igual servicios de infraestructura y transportes y referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor. como valorizante y no valorizante Factores que son de carácter general  Estado de plaza inmobiliaria  Estado económico del país  Reglamentaciones municipales en cuanto a subdivisión de lotes posibles  Regímenes de locación de inmuebles  Política fiscal  Perspectivas de cosechas en zonas agropecuarias  Desgravación impositiva. Mediante el calculo matemático ponderativo de los antecedentes: ejemplos de Ventas u ofertas. valor unitario). Elba M. analizar operaciones de ventas al contado.Planillas de antecedentes. 4. Prof. deben ser próximos al inmueble a tasar. Lo que varía es el peso que hay que darle al estudio de acuerdo al destino de la valuación. terrenos (forma. “Saber tasar es saber homogeneizar antecedentes” Estos antecedentes nos han dado valores de referencia.Homogeneización de antecedentes. lotes tipo. 6 . lote. Escobar de Bonfiglio  Servicios públicos y sus características: Agua Cloacas Alumbrado Teléfono Pavimento  La vecindad.. para verificar los datos si fuere necesario. 6 – Características de los informes El valor del inmueble es uno sólo.Organización y Práctica Profesional Arq. Cuando se realiza una pericia judicial será conveniente agregar en los antecedentes de ventas los nombre de comprador y vendedor. edificios.  Incidencia de grandes obras publicas 3.

Total (c) (d) Se debe analizar las formas del lote. 7 .Organización y Práctica Profesional Arq. Prof. Coeficiente por forma Cuando la superficie de los terrenos son irregulares se deberá homogeniezar la misma para obtener un coeficiente para poder valorar. utilizando la línea de frente. forma de pago. Homogeneizada < 1 Sup. (a) (b) C c = sup. Para el caso (b): donde la relación es diferente se podría desarrollar un excelente diseño. superficie. características de las mejoras. Escobar de Bonfiglio En la planilla se deberán tener en cuenta: fecha. ubicación. orientación y posibilidades de uso. precio. ubicación. servicios. medidas de lote. Para el caso (c) y (d): son similares al caso (a) Lote con frente a dos calles Método de difusión de valores Calle A = a Se obtiene un valor unitario medio es la resultante de cada valor unitario por el fondo. Esp. sus características. no permite mayor desarrollo de un proyecto. Para el caso (a): la relación frente fondo. Elba M.

8 .Organización y Práctica Profesional Arq. Desventajas oImpuestos y tasas más altos. o Mayor longitud de vidrieras y la existencia de éstas sobre dos frentes. estos dependen en gran medida del análisis del tasador. o Mayores costos de construcción y mantenimiento. Escobar de Bonfiglio Vm = c a +b a+b 1 - a a+b calle B = b Terrenos en esquina Tienen mayor valor unitario. o Ventajas para la distribución de locales. Prof. o Mayor costo de las obras de infraestructuras pendientes. o Ruido y peligro del tránsito callejero. Ventajas Razones que justifican plusvalía o Comodidad de acceso o Mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales. ¿Como hallamos el coeficiente? Cualquier servicio público valoriza a la zona y por consiguiente el lote o predio adquiere mayor valor. Esp. Terrenos con /sin servicios públicos Si se comparan iguales dimensiones o características de un predio o lote y uno de ellos no posee servicios. o Mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el desarrollo de un edificio. o Menor intimidad. Elba M. La mayor o menor ponderación dependerá de las características de la zona Si bien el Banco Hipotecario manejaba porcentajes.

sectores verdes aledaños Determinación del valor final En función de todas las observaciones realizadas. aunque no siempre es la suma de ambos. ya que en el caso de tasaciones urbanas suele ser más importante el valor del edificio que del predio. no sólo en el uso propio del mismo. sino se hiciera de la misma manera la valuación de los edificios.Organización y Práctica Profesional Arq. No valdría un estudio perfecto del valor de la tierra. Escobar de Bonfiglio Coeficiente de Ubicación Se requiere experiencia del tasador para la observación de los otros lotes o edificios lindantes. tomadas entre dos puntos equidistantes y de diferentes características (por ejemplo entre una calle principal o avenida y una calle de tierra de poca circulación) se representan las resultantes de los distintos puntos hasta definir matemáticamente el valor correspondiente al lote o predio en situación de análisis EL EDIFICIO URBANO El tasador deberá estar actualizado en los adelantes tecnológicos constructivos y de la incidencia de los costos de cada uno de ellos en la construcción de un edificio. como protección a algunos frentes. en zonas calurosas. también intervienen otros costos que hacen al valor o depreciar en razón de mal aprovechamiento del terreno y/o construcción. Prof. sino también la concurrencia de personas a la zona. Esp. Elba M. También es importante para el tasador conocer la incidencia porcentual de cada ítem constructivo en el costo total de un edificio. sobre todo a zonas comerciales. 9 . También tiene incidencia el arbolado. Esto depende del tipo de tecnología utilizada en la construcción. para lograr un valor de tasación es necesario realizar: el estudio de valor de la tierra más la del edificio. Por lo tanto.

También la ubicación en el terreno y la orientación de la construcción deben analizarse. parásitos. Escobar de Bonfiglio La calidad física de la construcción comprende: la calidad de los materiales y su correcta utilización. La obsolescencia se produce cuando el diseño es desactualizado y las tecnologías con los que se construyó un edificio han caído de desuso. Las deficiencias constructivas hacen sentir también su influencia en el valor al originar mayores gastos de conservación. 10 ..Organización y Práctica Profesional Arq. fuego. II) Bienes intangibles: Derechos: limitados en el tiempo abandonados. El deterioro es por la acción del tiempo.. Las causas físicas: El desgaste o envejecimiento de un edificio se produce por el uso y el funcionamiento.. gas. Prof. contaminación de aguas. obstrucciones  Disminución de provisión de: agua. Las causas funcionales: Se produce la insuficiencia cuando lo construido no cumple con los requerimientos de uso. temperatura C) Causas contingentes  Daños. se lo denomina decrepitud. negligencia. viento. CAUSAS DE DEPRECIACIÓN A) Causas físicas:  Desgaste por funcionamiento  Deterioro o estado de conservación B) Causas funcionales  Insuficiencia o ineptitud  Obsolescencia I) Bienes tangibles: accidentes. rayo. Esp. agua. Elba M.

Prof. forma de giro. • Circulación: depende de  La coordinación entre los ambientes. estructuras.Organización y Práctica Profesional Arq. Se consideran comunes: • Los cimientos. • Locales para alojamiento del portero y portería. techos. escaleras. • Muros divisorios de los distintos departamentos. incineradores de residuos. • Los locales e instalaciones de servicios centrales.512 de Régimen de Propiedad Horizontal establece: “los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta.  El diseño individual de cada local. Escobar de Bonfiglio Este punto debe ser tenido muy en cuenta por el tasador. En su Art. 11 . ascensores. EL EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL La sanción de la Ley N° 13. accesos.Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio. En un proyecto arquitectónico participan tres conceptos: • Zonificación  De recepción  Zona íntima  De servicios  Complementaria • Coordinación  Cada local desempeña una función determinada dentro del conjunto de un edificio y de existir una relación directa entre alguno de ellos.  La ubicación de las puertas. montacargas. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos” En su Art. sin perjudicar o restringir el derecho de los demás. 3° . Esp. jardines.Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino. 2° .  La distribución o agrupamiento de muebles. Elba M.

• La parte común del edificio o terreno. • Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el departamento. D E LOS MÉTODOS PARA CALCULAR LA DEPRECIACIÓN Costo: 12 .Organización y Práctica Profesional Arq. • Superficie cubierta • La relación entre la superficie privada y la superficie común • Superficie cubierta de uso común. • El terreno. Factores que influyen en el valor de un departamento Otros análisis que se deben tener en cuenta para valorizar el edificio: • Ubicación del edificio – con respecto a la zona. Escobar de Bonfiglio Art. Prof. según lo establece el reglamento. • La ubicación del departamento en el edificio. • La existencia de cocheras disponibles en el mismo edificio.Cada propietario puede sin consentimiento de los demás enajenar la unidad que le pertenece. que ha sido destinada por reglamento a uso privado. • Nivel funcional del edificio. 4° . Formación del valor en propiedad horizontal Cuatro factores concurren a la formación del valor de un inmueble con carácter de propiedad horizontal: • De propiedad exclusiva • La parte común del edificio. Elba M. Esp.

considerando las condiciones de precios de la fecha de tasación. de modo comparativo. • Costo de reposición o valor nuevo – es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio.  Por cómputo y presupuesto  Se aconseja agregar: honorarios profesionales por proyecto y dirección de obras.00 % 13 .60 % Estado 5: Estado de demolición 100. • La depreciación funcional se da por:  Insuficiencia o ineptitud  Obsolescencia Métodos de depreciación física: • HEIDECKE: Introduce el concepto de conservación y aconseja aumentar las depreciaciones. Estado 1: Nuevo o muy bueno 0.52 % Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas 18. Se puede realizar por:  Aplicación de precios por unidad de superficie cubierta. con conservación normal 2. Escobar de Bonfiglio • Costo de origen – es el monto que se necesitó en el momento de construir del edificio. Esp.Organización y Práctica Profesional Arq. primas de seguros obligatorios de la edificiación. calculadas anteriormente.10 % Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes 52. Elba M. Prof. derechos y tasa que gravan la edificación. Depreciación: • La depreciación física se produce por:  Avería o destrucción total o parcial por accidentes( fortuitos o negligencia) o desastres (naturales o climáticos)  Decrepitud por deterioro físico o por desgaste o rotura.00 % Estado 2: Regular.

Elba M.Organización y Práctica Profesional Arq. Esp. Escobar de Bonfiglio El método de la línea recta • El método de la parábola o Kuentzle • Por línea curva o ROSS Línea recta D = Vnd x/n Línea curva D = Vnd x2 / n2 Vn Vnd Línea de ROSS D = ½ Vnd ( x/ n + x2 / n2) Vr n x 14 . Prof.

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