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ATRIBUIÇÕES E PRERROGATIVAS DO SÍNDICO NO

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Glayton Robert Ferreira Fontoura


Acadêmico da 10a fase do curso de Direito no Centro de Educação Superior de Blumenau – CESBLU.

RESUMO

Pretende tratar, este trabalho, sobre o Condomínio Edilício e, dentro

deste contexto, estudar de forma um pouco mais aprofundada a figura do

Síndico objetivando trazer de forma sucinta e clara as principais

prerrogativas e atribuições desta figura que possui a importante tarefa de

representar o condomínio tanto judicial, quanto extrajudicialmente dando-

lhe, portanto, a personalidade jurídica que a lei lhe omitiu.

PALAVRAS-CHAVE:

Direito Civil. Condomínio Edilício. Atribuições do Síndico

SUMÁRIO: 1. Introdução; 2. Condomínio Edilício; 2.1. Conceito; 2.2.

Personalidade Jurídica; 3. O Síndico; 3.1. Conceito; 3.2. Eleição; 3.3.

Competências; 3.4. Mandato; 4. Conclusão.

1. INTRODUÇÃO

O Condomínio Edilício, criado para regular a convivência pacífica

em sociedade, está regulamentado no Código Civil pátrio, embora tal


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diploma legal tenha deixado, inteligentemente, a figura da Convenção que

tem o poder de regular as particularidades de cada sociedade havida em

determinado grupo social. Porém, não obstante tal perspicácia, pecou o

legislador, segundo grande parte da doutrina, em não lhe conferir

personalidade jurídica, atribuindo à figura do síndico tal prerrogativa.

Trataremos, então, de estudar de forma um pouco mais aprofundada

a figura do Síndico em suas principais prerrogativas e atribuições.

2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Vejamos a seguir alguns dos conceitos atualmente aceitos

apresentados pela doutrina seguido da discussão acerca da personalidade

jurídica do condomínio edilício.

2.1 CONCEITO

Criado para regular a convivência numa sociedade que se viu em

constante e desorganizado crescimento, a figura do condomínio edilício

está prevista em nosso ordenamento jurídico na Lei nº 10.406 de 10 de

janeiro de 2002 – Código Civil – , entre os artigos 1331 a 1358.

Ensina-nos Gabriel Karpat (2004, p.05) que:

Condomínio é a propriedade em comum, onde cada condômino pode


exercer todos os direitos compatíveis com a impossibilidade de
divisão [...] Essa co-propriedade legal e obrigatória das áreas que são
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exclusivas da cada proprietário é o que se denominou de condomínio.


Era regida pela Lei nº 4.591/64 até o dia 10 de janeiro de 2003,
quando entrou em vigor o Novo Código Civil, Lei 10.406, que passou
a regê-lo, e por um instrumento coletivo denominado Convenção de
Condomínio, que se destina a disciplinar o uso dessas áreas comuns.
Esse instrumento, registrado no Cartório de Registros de Imóveis,
torna-se parte integrante dos Contratos de Venda e Compra dos
apartamentos, sujeitando os novos adquirentes às regras coletivas
previamente estabelecidas.

Percebemos com este claro conceito, portanto, que a mera letra da

lei não se propõe a regular as normas que cada condomínio em si deva ter

para a melhor convivência entre os seus condôminos, mas sim a dar os

princípios gerais a que todos eles estão submetidos deixando uma larga

fenda para que se possam adequar à realidade em cada caso concreto.

Corroboram este conceito os eméritos professores Thelma Araújo

Esteves Fraga e Cleyson de Moraes Mello (2003, p.08) quando escrevem

que:

[...] tal condomínio tem natureza obrigatória sendo consideradas


indivisíveis as áreas comuns. A utilização das áreas comuns, bem
como a disciplina quanto às despesas, é regida, no que for silente a
lei, por um instrumento coletivo denominado de Convenção do
condomínio.

Além das partes individualizadas denominadas de unidades


autônomas, caracteriza-se tal condômino pela existência de áreas
comuns, que potencialmente poderão ser utilizadas por todos que
forem titulares do direito, insuscetíveis de alienação separadamente
ou divisão entre comuns.

Traçado o conceito doutrinário do que venha a ser a figura do

condomínio edilício, vejamos a seguir como este se classifica juridicamente

e as suas peculiaridades enquanto ente processual.


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2.2 PERSONALIDADE JURÍDICA

Embora tenha o legislador, de forma bastante inteligente regulado o

condomínio dando-lhe, ao mesmo tempo, uma larga margem de auto-

resolução, é notória e cada mais reconhecida pela doutrina uma grave falha

deste mesmo legislador ao não instituí-lo como personalidade jurídica. Esta

é a mesma opinião dada por Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero

Motta Ramos Marques (2005, p.12) onde asseveram que:

A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica


ao condomínio, tão necessária a este instituto, que dela precisa para
poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico.

[...] O condomínio é uma ficção jurídica que existe na órbita do


direito, sendo, no entender da doutrina, uma quase-pessoa, que,
infelizmente, pela nova lei civil, vai continuar sem personalidade
jurídica.

Assim também esclarece Gabriel Karpat (2004, p.17) ao afirmar

que a figura do condomínio “não é pessoa jurídica e sim pessoa natural.”.

Como resolver, então, as questões jurídicas, sobretudo no aspecto

processual das eventuais lides surgidas no âmbito das relações

eminentemente condominiais? A resposta nos é dada pelos mesmos, já

citados, Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos

Marques (2005, p.18) quando ensinam que:

O Código de Processo Civil, no art. 12, estabelece como são


representadas, ativa e passivamente, as pessoas jurídicas, e o inciso
IX desse artigo atribui ao síndico a representação processual do
condomínio. Assim, não se nega sua personificação, fenômeno que
supera e extrapola, por evidente, a simples esfera processual.
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Vejamos, então, literalmente, o que diz a nossa lei processual

vigente, Lei nº 5869 de 11 de janeiro de 1973:

Art. 12. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:

IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico.

É importante notar-se também que, ainda que a lei não esclarecesse

de forma expressa em seu artigo 12, inciso IX a representatividade do

condomínio na pessoa do síndico ou de seu administrador, certamente este

seria o entendimento tácito dado pelo parágrafo segundo deste mesmo

artigo no qual se lê que “As sociedades sem personalidade jurídica, quando

demandadas, não poderão opor a irregularidade de sua constituição”.

Assim, esclarece-se que, mesmo não possuindo uma personalidade

jurídica própria, pode o condomínio figurar tanto o pólo passivo, quanto o

ativo de uma relação jurídica através de seu administrador ou, no que é

mais comum, de seu síndico, objeto subsidiário deste estudo.

Apenas para que se complemente a questão da personalidade

jurídica em sede de funcionamento processual, vejamos o que escreve o

iminente Tadeu Avi (2005, p.24) em sua recente monografia de conclusão

de curso:

Oportuno atentarmos para o fato da necessidade de possuir, o


condomínio, inscrição no CNPJ, aliás, atualmente obrigatório na
maioria dos casos, sem a qual não há como praticar os mais variados
atos comumente exercidos por este ente de personalidade legal
apenas no âmbito processual. Frise-se, ainda, que há a necessidade de
o síndico eleito, no tocante à regularização legal do condomínio junto
à Receita Federal do Brasil, encontrar-se em situação regular junto
àquele órgão, sob pena de ser denegada qualquer alteração
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superveniente. Isto posto, o desenvolvimento comportamental do


condomínio será procedido à feição do observado por pessoa jurídica.

Acompanhemos, portanto, a seguir, um estudo mais minucioso

acerca das prerrogativas do síndico no Condomínio Edilício.

3. O SÍNDICO

Complementando o estudo proposto, vejamos mais detalhadamente

a figura do síndico no condomínio edilício, iniciando pela sua conceituação

doutrinária e partindo, logo após, para as prerrogativas de seu cargo, ou

seja, suas competências, eleição e mandato.

3.1 CONCEITO

Citando mais uma vez os ensinamentos dos professores Thelma

Araújo Esteves Fraga e Cleyson de Moraes Mello (2003, p.21), retiramos a

definição de síndico que, segundo a obra a citada diz:

O vocábulo é proveniente do latim syndicus que tem por significado


‘agir com justiça’. Comumente se identifica como a pessoa que
mediante delegação de outrem, que detenha poderes para tal, tem a
função de gerir um negócio ou administração.

Completam, ainda, este entendimento Calos Alberto Dabus Maluf e

Márcio Antero Motta Ramos Marques (2005, p.107) dizendo que:

Os interesses dos condôminos reclamam um administrador, o


denominado síndico, escolhido pela assembléia do dos condôminos e
cuja função é a de órgão executor das suas deliberações.
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Figura-se, portanto, o síndico como a pessoa que administra

diretamente o condomínio, sendo eleito pelos condôminos para um

mandato de dois anos, permitida a recondução, podendo, entretanto, ser ou

não condômino. A instituição do síndico no condomínio edilício é de tão

grande importância que teve sua regulação dada em nosso Código Civil

entre os artigos 1347 e 1350.

3.2 ELEIÇÃO

Diz o artigo 1347 da Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser


condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a
dois anos, o qual poderá renovar-se

Percebe-se, portanto, que a lei não dispõe sobre qualquer limitação

no tocante à quantidade de reeleições permitidas ao síndico, sendo, então,

pacífico que esta pode ocorrer ilimitadamente desde que ratificada pela

Assembléia Geral especialmente convocada para este fim.

3.3 COMPETÊNCIAS

Eleito o síndico, suas atribuições dividem-se em duas categorias,

segundo Thelma Araújo Esteves Fraga e Cleyson de Moraes Mello (2003,

p.21): “as anteriormente definidas no artigo 22 da Lei nº 4.591/64 e

atualmente as do artigo 1.348 do novo Código Civil e as previstas na


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Convenção de Condomínio de cada prédio, observadas suas

particularidades”. Demonstremos, então, o que dispõe o citado artigo de lei:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em


juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de


procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as


determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar


pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor


e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico,


em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os


poderes de representação ou as funções administrativas, mediante
aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da
convenção.

Ficam, assim, claras as funções do síndico no que dispõe o artigo

1348 do Código Civil, além daquelas dadas pela convenção. É importante

ressaltar, entretanto, que, embora tenha o síndico, o dever de representar

ativa e passivamente o condomínio, judicial ou extrajudicialmente,

conforme dispõe o artigo 12 do Código de Processo Civil, no caso de haver

demanda judicial envolvendo interesses particulares dos condôminos, todos

os co-proprietários deverão ser, obrigatoriamente, citados.


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O sindico, portanto, assume a administração do condomínio e

possui, para isso, plenos poderes para os atos que se fizerem necessários

para tanto sem a prévia autorização da assembléia, tais como: admissão e

demissão de funcionários, pequenos reparos ou contratação de seguros.

Por se tratar de um cargo de confiança (posto a eleição) e de

responsabilidade, pode a convenção decidir pela remuneração do síndico.

Tal remuneração deve ser expressa na Convenção, contendo a forma

(pagamento em espécie ou isenção das despesas condominiais) e o valor.

Seja como for, tal prestação, ainda que a mera isenção das despesas

ordinárias do condomínio, tem caráter remuneratório e como tal deve gerar

contribuição para o INSS, conforme pacificado pela jurisprudência, como

se vê abaixo nas ementas dos acórdãos do STJ:

TRIBUTÁRIO. CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O PRÓ-


LABORE E SOBRE A ISENÇÃO DA QUOTA CONDOMINIAL
DOS SÍNDICOS. ART. 1º DA LEI COMPLEMENTAR Nº 84/96.
CONDOMÍNIO. CARACTERIZAÇÃO. PESSOA JURÍDICA. LEI
Nº 9.876/99. INCIDÊNCIA.

I - É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore


aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a
isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei
Complementar nº 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS nº
06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio
como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não
objetivar o lucro e não realizar exploração de atividade econômica.

II - A partir da promulgação da Lei nº 9.876/99, a qual alterou a


redação do art. 12, inciso V, alínea "f", da Lei nº 8.212/91, com as
posteriores modificações advindas da MP nº 83/2002, transformada
na Lei nº 10.666/2003, previu-se expressamente tal exação,
confirmando a legalidade da cobrança da contribuição previdenciária.

III - Recurso especial improvido.

E ainda:
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TRIBUTÁRIO. CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O PRÓ-


LABORE E SOBRE A ISENÇÃO DA QUOTA CONDOMINIAL
DOS SÍNDICOS. ART. 1º DA LEI COMPLEMENTAR Nº 84/96.
CONDOMÍNIO. CARACTERIZAÇÃO. PESSOA JURÍDICA.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ACOLHIMENTO PARA FINS
DE ESCLARECIMENTO E MELHOR ADEQUAÇÃO DA
FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO EMBARGADO.

I - A contribuição social sobre o pagamento do pro-labore aos


síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da
taxa condominial devida a eles é devida, segundo explicita, de forma
cristalina, a Instrução Normativa n. 06/96, posta nestes termos: "I - A
contribuição a cargo da empresa é de 15% (quinze por cento) sobre o
total das remunerações pagas ou creditadas, a qualquer título, no
decorrer do mês, inclusive sobre os ganhos habituais sob a forma de
utilidades, pelos serviços que lhe são prestados por: (...) síndico de
condomínio". (grifamos).

II - O acórdão embargado tratou das características específicas do


condomínio, não sendo pertinente a argumentação que tende à mera
reforma do julgado, ante a inconformidade do embargante com a
conclusão de se constituir em pessoa jurídica, para fins da tributação
rechaçada.

III - Afinal, relativamente a ter o aresto enfrentando questão atinente


à tributação imposta ao síndico, a despeito de a ação vertente discutir
"apenas a contribuição exigida do condomínio diante da existência de
síndico", com razão o embargante, de modo que, não pertinente à
hipótese, há de ser afastada do acórdão embargado tal
fundamentação.

IV- Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeito


modificativo.

Faz-se importantíssimo ressaltar que, embora a função do síndico

possa ser remunerada e, neste caso, deva ser feito o recolhimento do INSS,

ela não se caracteriza em vínculo empregatício, posto que este configura-se

como representante eleito e não como empregado do condomínio. Assim o

sendo, pode também, o síndico, ser destituído de seu posto se assim a

Assembléia o decidir conforme veremos mais à frente.

Não obstante ter o poder de representação e de administração do

condomínio, como já fora dito anteriormente, o síndico pode valer-se, se


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assim a Convenção o permitir, da escolha de um subsíndico pela

Assembléia do condomínio que deverá da mesma forma estipular qual o

alcance das suas funções, bem como as questões referentes à sua

remuneração. A lei é bastante clara no sentido de que a escolha do

subsíndico é opcional, porém, no caso de qualquer falta do síndico, este

passará a exercer todas as suas funções devendo, no caso de afastamento

permanente (no caso de renúncia, destituição do cargo ou morte, por

exemplo), convocar, no prazo máximo de 30 dias, a assembléia geral para

eleger um novo síndico, podendo, inclusive, candidatar-se ao cargo.

3.4 MANDATO

Como vimos o Código Civil determina expressamente que a

duração do mandato do síndico será de dois anos, permitida a renovação

deste período indeterminadas vezes desde que ratificadas pela Convenção

do Condomínio em Assembléia Geral.

Por se tratar de cargo eletivo, pode o síndico ser destituído de seu

cargo e prerrogativas de acordo com o previsto na Convenção ou, na

hipótese de omissão desta, no que prevê o artigo 1349 do Código Civil:

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim


estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da
maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
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Fica claro, então, que para que se possa proceder à destituição do

síndico, deverá ser convocada uma assembléia especialmente com este fim

e obter-se no mínimo metade mais um dos votos desta assembléia. Este

quorum, inclusive foi alterado com a promulgação do novo Código Civil,

posto que anteriormente a ele, o que era vigente era o disposto no artigo 22,

§5º da Lei nº. 4591/64, cujo quorum previsto era de dois terços.

Na hipótese de já estar vencido o mandato do síndico e não ter

havido uma outra assembléia para a sua reeleição ou a eleição de novo

mandatário, entende-se que tal mandato tenha sido tacitamente prorrogado

até que seja convocada uma nova assembléia especialmente para este fim.

Ensina-nos Gabriel Karpat (2004, p.24) que:

O síndico que permaneceu no cargo por tempo superior ao previsto


por lei, ou cujo mandato esteja vencido, e que não tenha convocado
assembléia geral para eleição, poderá ser substituído por assembléia
geral convocadas por condôminos, na forma prevista na convenção,
ou em caso de omissão, por ¼ dos condôminos.

Não se trata de destituição, por isso exige-se apenas quorum simples.

Pode, ainda, o síndico, renunciar ao seu posto. Neste caso, assumirá

o subsíndico pelo prazo necessário até a convocação de nova assembléia.

Caso não haja um subsíndico, o próprio síndico poderá convocar tal

assembléia ou, caso não o faça, pode-se, ainda, utilizar-se do mesmo

critério citado no tocante à destituição, ou seja, por ¼ dos condôminos. Tais

critérios também são válidos no caso de morte do síndico.


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É importante salientar que, seja qual for o caso, o síndico destituído

ou demissionário deverá prestar contas ao Conselho Fiscal.

4. CONCLUSÃO

Assim, encerra-se este pequeno estudo sobre a instituição do

condomínio edilício e, dentro dele, da figura de seu síndico. Por óbvio não

se teve em nenhum momento a pretensão de se esgotar o assunto, posto

que, não obstante a qualidade da bibliografia escolhida, muito mais obras,

legislações e jurisprudências existem disponíveis.

Fica, contudo, além da satisfação do trabalho cumprido, o desejo de

poder, com ele, tentar esclarecer alguns pontos relevantes sobre este

assunto que tem fundamental importância na regulação do convívio em

sociedade

Seja como for, aí está.


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REFERÊNCIAS

AVI, Tadeu. Trabalho de Conclusão de Curso: Condomínio Edilício,


direitos, deveres, obrigações, responsabilidades e novas perspectivas em
sua comunidade. Blumenau: Furb, 2005.

BRASIL. Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002.


Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>. Acesso
em:

______. Código de Processo Civil – Lei nº 5.869 de 11 de janeiro de 1973.


Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5869.htm>.
Acesso em:

FRAGA, Thelma Araújo Esteves; MELLO, Cleyson de Moraes.


Condomínio. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2003. 750 p.

KARPAT, Gabriel. Condomínios: orientação & prática: síndicos,


conselheiros, condôminos, administradores (relações jurídicas entre
condomínios e condôminos). Rio de Janeiro: Forense, 2004.

MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Macio Antero Motta Ramos.


O Condomínio Edilício no novo Código Civil. 2. ed. rev. e atual. São
Paulo: Saraiva, 2005.