Maestría en Sistemas de información Geográfica y Teledetección

Escuela de Ciencias Geográficas (UNA)

Escuela de Geografía (UCR)

“Propuesta metodológica para la valoración de Bienes Raíces en los distritos de

San Antonio y Patarrá del Cantón de Desamparados, utilizando un Sistema de
Información Geográfica (SIG).”

Melvin Lizano Araya. Año. 2008.

Área de Estudio

El cantón de Desamparados se ubica

hacia el Sur de la provincia de San José,
limita con los siguientes cantones: al
Norte San José y Curridabat, al Noreste
con la Unión, al Este con Cartago y el
Guarco, al Sur con Dota y León Cortés y
al Oeste con Aserrí y al Noroeste con
Alajuelita.
Antecedentes
Desamparados es el cantón número tres de la provincia de San José, es el segundo cantón más
poblado de dicha provincia con una población que supera los 193.478 habitantes en 117.8 Km2 (debe
citar fuente y año), presenta importantes núcleos urbanos y semiurbanos, con una clase baja a baja-
media, debido a la gran presencia de asentamientos en precarios como por ejemplo Los Guidos y
Torremolinos, entre otros.
A raíz de la cantidad de personas que habitan el cantón, el mismo en los últimos años ha
vivido una serie de problemáticas dentro de las cuales se pueden citar las siguientes:
falta de nuevas vías de comunicación, pésimo estado de los caminos, colapso de la red
de alcantarillados pluvial y fluvial, problemas de deslizamientos en varios distritos del
cantón, contaminación de acuíferos y ríos por desechos sólidos y líquidos,
construcciones de viviendas, comercios entre otras, en zonas no aptas para las mismas
 Árbol de Problemas S
U
B

Evasión de Falta de Especies Animales Dengue, Aumento de Tiempo E

controles Cardiorespiratorias Asaltos F
responsabilidades y vegetales Malaria indigentes perdido E
institucionales C
T
O
S

E
F
E Pérdida de Inseguridad Congestionamiento
C Vacíos legales Enfermedades
T
ecosistemas Social vial
O
S

Falta de metodología adecuada que agrupe las variables económicas,

ambientales y sociales para la valoración de bienes raíces

C
A
Falta de Degradación
U
Contaminación Red vial
S lineamientos de los Zonas
obsoleta
A legales recursos Inseguras
S
S
U
Aumento de B
Carencia Falta de Sobre zonas Inadecuado Vías en Mal
Violencia, C
de controles Deforestación explotación comerciales e sistema Precarios estado, A
robos
legislación institucionales de la tierra industriales alcantarillado ausencia de U
S
caminos A
S
Problema de Estudio
La ausencia de una metodología adecuada que agrupe las variables económicas,
ambientales y sociales para la valoración de bienes raíces, hace que en muchos casos
se dé una sobre valoración o sub valoración del bien inmueble a vender, por parte de
las casas de bienes raíces.
Justificación del Problema
Actualmente en nuestro país hay una carencia absoluta sobre cómo se da la valoración de las
propiedades por parte de las casas de Bienes Raíces. No existe ningún lineamiento ni mucho menos
una metodología estándar que pueda involucrar una serie de variables que puedan resultar de
interés, tanto para el comprador como para el oferente. Lo anterior, pues de acuerdo a dichas
variables, el lote, comercio o residencia a vender puede ganar plusvalía o depreciarse de acuerdo a
las mismas. Muchas veces al vender un local, o una casa de habitación, lo que priva es en sí, es la
conformación de la casa, sin importar si está o no en un lugar adecuado, si cuenta con accesos a
servicios básicos como áreas de salud o si la cercanía a centros comerciales u otros bienes y
servicios.
 Descripción del problema

El cantón de Desamparados, por su cercanía con la capital San José, está viviendo un proceso de
urbanización de manera muy acelerada, con lo cual está incrementando su vulnerabilidad frente a
las amenazas naturales preexistentes o inducidas por el mismo crecimiento (amenazas socio-
ambientales), así como frente a amenazas completamente novedosas, producto del mismo
desarrollo urbano, comercial e industrial al que se están viendo sometidos cada uno de sus
distritos. Amenazas que en conjunto ponen en riesgo a una parte importante de la población.

La falta de un instrumento legal que brinde las pautas técnicas y objetivas a seguir para la
valoración de un bien raíz, hace que en muchos casos se vendan propiedades por precios
exorbitantes en detrimento de la seguridad de la familia, o comercio que adquirió el bien.
 S
Árbol de Objetivos U
B

Mayores Menos casos Menos casos de Disminución

Especies Animales Disminuyen Fluidez del E
Mejores multas controles Dengue, enfermedades de F
y vegetales Asaltos tránsito E
institucionales Malaria Cardiorespiratorias indigentes
C
T
O
S

E
F
Menor
E Respeto hacia la Conservación Disminución Seguridad
C congestionamiento
T
ley ecosistemas enfermedades social
vial
O
S

Creación metodología adecuada que agrupe las variables económicas,

ambientales y sociales para la valoración de bienes raíces

C
A Disminución de
U Creación de Protección la
S Zonas más Adecuada
lineamientos recursos contaminación
A seguras red vial
S
S
U
Control de las B
Utilización zonas Adecuado
Propuesta Controles Disminución C
Reforestación racional comerciales- sistema Educación Mejoras de A
metodológica estrictos precarios
tierra industriales alcantarillado la red vial U
S
A
S
 Objetivos

Objetivo General

Elaborar una propuesta metodológica para la valoración de los bienes raíces de los distritos de
Patarrá y San Antonio del cantón de Desamparados utilizando un Sistema de Información
Geográfica (SIG).

Objetivos Específicos

•Analizar las variables económicas, sociales y ambientales que integraran la propuesta

metodológica para la valoración del bien raíz.
•
•Dotar a las casas de bienes raíces de un instrumento para la valoración real de los mismos.
•
•Crear un manual de usuario para el Sistema de Información Geográfica propuesto.
 Bibliografía
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