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GANANCIAS OCASIONALES

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Los efectos en la ganancia ocasional de comprar inmuebles por un valor superior el escriturado

Una de las estrategias de los contribuyentes que venden bienes raíces para no pagar impuestos por ganancia ocasional, es realizar la escritura pública por un valor inferior el valor real de la venta. Para ello, el comprador paga el valor escriturado con un cheque, y el resto la paga en efectivo, de esta forma pueden evitar que la administración de impuestos, mediante la información reportada por las entidades financieras, detecte el monto verdadero de la enajenación. El estado nos ha vendido la idea de que de esa forma el estado pierde plata porque se deja de pagar un impuesto, pero no siempre es así y veremos porqué. En estos casos, el impuesto que deja de pagar el vendedor, lo tiene que pagar el comprador cuando con posterioridad venda ese bien raíz. Supongamos que el contribuyente A, vende a B un edificio en $100.000.000, y lo escrituran por $50.000.000, evadiendo de esta forma el impuesto por ganancia ocasional correspondiente a $50.000.000. Ahora, cuando B, en un futuro vende ese bien por $150.000.000, su costo fiscal serán los $50.000.000 escriturados, por lo que deberá pagar el impuesto de ganancia ocasional por $100.000.000, compensando de esta forma el impuesto que inicialmente se dejo de pagar. Para que B no pague ese impuesto, tendrá que seguir escriturando por debajo del precio real de venta, pero llegará el momento en que eso no sea posible, y entonces se deberá pagar el impuesto no pagado durante todo el tiempo anterior. Mediante esta estrategia, se podrá evitar temporalmente el pago del impuesto, pero tarde o temprano este se deberá pagar, aunque no se pagará ni sanción ni intereses. Así, lo único que se logra con escriturar por debajo del precio de venta, es diferir el pago del impuesto por ganancias ocasionales. Siempre es mejor hacer las cosas correctamente, porque llegará el momento en que todo se revierta, y el último vendedor será el que tenga que pagar los impuestos que los anteriores no pagaron. Para tratar de evitar un pago elevado por concepto de ganancias ocasionales, se puede recurrir a otro tipo de estrategias sin tener que recurrir a realizar una escritura por valor inferior al real, como es el caso de la planeación a la hora de declarar el activo que será objeto de futura venta, teniendo en cuenta que el valor declarado será el costo fiscal, y entre mayor sea este, menor será la ganancia ocasional.

DIAN

como se determina el costo de los activos fijos. se aplicaran las normas contempladas en el Titulo I del libro Primero del Estatuto Tributario. D. sentido en el cual se atiende su consulta. art.C. 69. Ganancia ocasional gravable. señor Díaz: Damos respuesta a su consulta de la referencia en la cual pregunta. señala que el costo de los bienes inmuebles que tengan el carácter de activos fijos esta constituido. Ganancia ocasional gravable FUENTES FORMALES Estatuto tributario. por regla general. al igual que los costos de notariado y registro. al tenor de lo previsto en el articulo 11 del decreto 1265 de 1999. 300 y 311 Decreto Reglamentario 2591 de 1993. El artículo 300 del Estatuto Tributario. en concordancia con el articulo 10 de la Resolución 1618 del 22 de febrero de 2006. por el precio de . entre otros. se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal. *** Señor LUIS ANTONIO DIAZ PRADA Bogota. establece que las ganancias ocasionales provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza. El artículo 69 ubicado en el mencionado Titulo I. para obtener la ganancia ocasional liquida? Ante todo. art. que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un termino de dos años o mas. Por su parte el numeral 2º del articulo 2º del decreto Reglamentario 2591 de 1993.Concepto 035371 08-04-2008 Tema: Renta Descriptor: Determinación del costo de los activos fijos enajenados. si ¿la comisión que se debe pagar a una persona natural o jurídica por la venta y/o compra de un bien raíz se puede interpretar como un costo en la obtención de ganancias ocasionales? Y si seria deducible del valor pactado en la transacción. es necesario precisar que la competencia de este Despacho radica en la interpretación general y abstracta de las normas tributarias de carácter nacional. TEMA Impuesto sobre la renta y complementarios DESCRIPCIONES Determinación del costo de los activos fijos enajenados. 2º Cordial saludo. establece. en lo pertinente.

al señalar que en el caso de los inmuebles. mejoras. de la depuración de la renta liquida gravable objeto del impuesto sobre la renta se ocupa el titulo I del libro Primero del Estatuto Tributario. Dado que el valor de la ganancia ocasional esta previamente delimitado por el legislador.dian. con el fin de facilitar a los contribuyentes. más: *El valor de los ajustes que anualmente fija el Gobierno para esta clase de activos y que para 2009 fue del 3. el paso que le determinación de las ganancias ocasionales es tema del Titulo III. conceptos que no influyen la comisión y los gastos de notariado y registro.33 por ciento según el Decreto 4930 de ese año. para el señor inmobiliario. teniendo en cuenta lo previsto en el numeral 5º del articulo 86 del Código de Comercio. con lo cual se obtiene la ganancia o perdida ocasional neta´. debemos acudir al texto del Artículo 69 del Estatuto Tributario que precisa la forma de determinar el costo de los bienes enajenados que tengan el carácter de activos fijos. *El costo de las construcciones.or.ccb. la base de conceptos en materia tributaria. En lo concerniente al monto (porcentaje) máximo legal permitido a pagar por comisión en el negocio de intermediación en la compra y venta de bienes inmuebles.gov. este Despacho ha sostenido que no es procedente afectarlo con gastos (concepto 071484 del 8 de agosto de 2001 y oficio 106517 del 28 de diciembre de 2007). ha publicado en su pagina de Internet www. ala cual se puede ingresar por el icono de ³Normatividad´ ± ³Técnica´ -. aduanera y cambiaria expedidos desde el año 2001. Arbitraje y Conciliación´ el ³listado de las Costumbres Mercantiles Certificadas por la Cámara de Comercio de Bogotá´. se señala cuales ingresos se consideran constitutivos de ganancia ocasional y en el artículo 311 se establece categóricamente que ³De las ganancias ocasionales determínales en la forma prevista en este titulo se restan las las perdidas ocasionales.co. usuarios y publico en general el acceso directo a sus pronunciamientos doctrinarios. reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización. Cordialmente DENNYS GUTIÉRREZ GUTIÉRREZ Delegado división de Normatividad y Doctrina Tributaria Oficina Jurídica Ganancias ocasionales por venta de casas Dichas opciones se estipulan en los términos que a continuación señalaremos: En primer lugar. cordialmente se recomienda consultar en la página de Internet www. en el caso . Finalmente le manifestamos que la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. En este titulo. incurridos para la enajenación del inmueble. dando clic en el link ³Doctrina Oficina Jurídica´. bajo el icono ³Registros Públicos. está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior.adquisición y el valor de los gastos e impuestos necesarios para poner el bien en condiciones de utilización.co . Ahora bien.

el contribuyente puede elegir el método que le genere un costo de venta más alto y por ende una menor ganancial ocasional. Este es el momento oportuno para comenzar a planear la Renta o Ganancia Ocasional por la venta de bienes inmuebles durante el año 2011 y la razón. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. de acuerdo con la normatividad tributaria. según el caso. es que si bien esas operaciones solo se deberán declarar en el año 2012. Finalmente. que se haya registrado en el período comprendido entre el primero de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el primero de enero del año en el cual se enajena. correspondiente al año anterior al de la enajenación. o sobre el costo ajustado por inflación. según el caso.. Por contribuyente. prescribe que para los mismos efectos. correspondiente al año anterior al de la enajenación. En conclusión.org ‡ 1 jun.. se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. En segundo lugar. será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta. según el caso. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. El costo así ajustado. podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado. En segundo lugar. 2011 ‡ Sección: Declaración de Renta T IP S D E T R IB UT AC IÓ N P AR A P E R S O N AS N AT UR AL E S Q UE H AY AN V E ND ID O O P L ANE E N V E ND E R B IE NE S I N M UE B L E S D U R ANT E E L AÑ O 2 0 1 1. el Artículo 72 ib. correspondiente al año anterior al de la enajenación. para el 2009 corresponde a la fijada en el Decreto Reglamentario 4930 de 2009. en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal. Del valor resultante deben restarse la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o periodo gravable. calculadas sobre el costo histórico. el artículo 72 ib. o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados. podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado. cuando se trate de bienes raíces. En segundo lugar. podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado.de inmuebles. podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado. La cifra de ajuste es la que figura en el año de adquisición según la tabla prevista para cada año. el artículo 72 ib. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales. En segundo lugar. es decir. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal. respectivamente. cuando se .. los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de tales activos. será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales Planeación Tributaria en la Venta de Bienes Inmuebles.. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal. será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta. el Artículo 73 del Estatuto Tributario. el artículo 72 ib.

es decir. pero si la intención es enajenar el inmueble. determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986. situación jurídica que da al contribuyente la posibilidad de declararlos por la norma más conveniente dependiendo de su intención de enajenarlos o no. .Artículo 70: Ajuste al Costo de los Activos Fijos: Permite tomar el costo fiscal del artículo 69 y reajustarlo fiscalmente por el ³Porcentaje de Reajuste Fiscal´ que cada año se fija por decreto. Art. que dispone lo siguiente: ARTICULO 277. Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto. el costo fiscal. Los activos fijos poseídos a Diciembre 31 de 2010 podrán ser reajustados en 2. 72 y 73 del Estatuto Tributario. sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. el Estatuto Tributario establece diferentes métodos para establecer su ³valor patrimonial´. La norma que establece el ³Valor Patrimonial´ por el cual se deben declarar los bienes inmuebles es la contemplada en el artículo 277 del E. (Subrayado nuestro) La norma anterior permite entonces que se determine el valor patrimonial de los bienes inmuebles de conformidad con las normas de ³Costo Fiscal´ fijadas en los artículos 69. Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo in mueble deben ser declaradas por separado.Artículo 69: Costo de los Activos Fijos: Define como costo fiscal el ³costo de Adquisición´ o ³Valor Declarado el Año Inmediatamente Anterior´ . cuando no se tiene intención de vender un bien inmueble lo más conveniente para el contribuyente es determinar el costo fiscal más bajo con el fin de no incrementar el valor de su patrimonio líquido el cual es base para la determinación de la renta presuntiva y responsabilidad frente al Impuesto al Patrimonio. Primer Tip: Determinación del ³Valor patrimonial´. determinen el valor patrimonial más conveniente para los bienes inmuebles objeto de venta. será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta.35% (Decreto 4837 de 2010. En el caso de los Bienes Inmuebles. los cuales se resumen de la siguiente manera: . VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES. correspondiente al año anterior al de la enajenación. se podrá optar por establecer un valor patrimonial mayor con el fin de disminuir la utilidad fiscal en la enajenación. es importante que las personas naturales antes de presentar su declaración de renta para el año gravable 2010 (cuyos vencimientos comienzan el 9 de Agosto). 2). . el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio. Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición. según el caso.T. 70.Artículo 72: Avalúo como Costo Fiscal: El autoavalúo o avalúo catastral aceptable como costo fiscal. con el fin de que éste pueda proceder como costo fiscal imputable al ingreso originado en la enajenación y lograr así una menor ³utilidad fiscal´.presente la Declaración de Renta para el año gravable 2011.

. es decir. El factor de ajuste es fijado anualmente por Decreto (Ver Decreto 4738 de 2010) y es aplicado sobre el ³Costo de Adquisición´ dependiendo el ³Año de Adquisición´ La determinación del valor patrimonial de un activo fijo por la alternativa del artículo 73 es sin perjuicio que en un año posterior el contribuyente opté por utilizar el avalúo catastral como valor patrimonial. es importante tener en cuenta que si se pretende tomar dicho avalúo como costo fiscal en la enajenación.. y ésta fue adquirida con anterioridad al año 1987. Esta alternativa para la determinación del costo fiscal. Si la Persona Natural lo que esta enajenando es su ³Casa o Apartamento de Habitación´. en cuanto a los ³No Obligados a llevar Contabilidad´. pues permite determinar un mayor costo fiscal frente a las demás alternativas y por ende una menor utilidad fiscal. si en la declaración de renta del año anterior se determinó el valor patrimonial del bien por un alternativa diferente. es decir.En este sentido. el Artículo 44 del E. teniendo en cuenta que el valor que se pretenda tomar como costo fiscal por esta alternativa. en caso de haber estado obligado a declarar.T.Artículo 73: Ajuste de bienes raíces. acciones y aportes que sean activos fijos de personas naturales:Esta es una norma de obligatoria evaluación en la planeación tributaria al momento de determinar el costo fiscal de los activos fijos en caso de enajenación. teniendo en cuenta que la norma del artículo 72 determina que para tomar el avalúo catastral como costo fiscal. éste debe figurar como ³Valor Patrimonial´ en la declaración de renta del año inmediatamente anterior a la enajenación. no se aceptaran las modificaciones o correcciones a las declaraciones tributarias. pero no tiene la restricción del avalúo catastral que no admite corrección al valor patrimonial del activo.T. Segundo Tip: Utilidad No Gravada en la Venta de Casa o Apartamento de Habitación. en caso de haber estado obligado a declarar. no es posible corregir el valor patrimonial del activo cuando se pretende tomar el avalúo catastral como costo fiscal. solo es aplicable a Personas Naturales independientemente de que se encuentren o no obligadas a llevar contabilidad. es importante tener presente que el artículo 277 dispone que los ³Obligados a llevar Contabilidad´ deben comparar el valor del ³Costo Fiscal´ con el ³Avalúo Catastral´ y declarar por el mayor. establece un importante beneficio fiscal al determinar parte de la ³Utilidad´ como no gravada con el Impuesto de Renta o Ganancia Ocasional en los porcentajes siguientes: 10% si fue adquirida durante el año 1986 20% si fue adquirida durante el año 1985 30% si fue adquirida durante el año 1984 40% si fue adquirida durante el año 1983 50% si fue adquirida durante el año 1982 . es posible corregir dicho valor patrimonial y declararlo por la norma prevista en el artículo 73 E. debe figurar como valor patrimonial en la declaración de renta del año inmediatamente anterior al de la enajenación. si bien la norma no exige que realicen comparaciones con el avalúo catastral para determinar por cual valor se debe declarar el bien.

260.000. que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más. adicionalmente.00 $500.760.000.000.000 .000.000 $318.000.441. Valor $1. Tercer Tip: Diferenciar Renta Líquida de Ganancia Ocasional. las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza. ¿Cuál sería la utilidad gravada y el impuesto por ganancia ocasional para cada una de las alternativas de costo fiscal? Notas:    El porcentaje de reajuste fiscal por el año 2010 es 2.000 año gravable 2010 tributan a una tarifa marginal del 0%). la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años. No se considera ganancia ocasional sino renta líquida.000 un inmueble adquirido en 1985 por $10. Los beneficios que puede obtener una persona natural por la correcta diferenciación de la ³Renta Ordinaria´ y la ³Ganancia Ocasional´ es que al someter ambas rentas de manera independiente a la tabla de Impuesto sobre la Renta (Art. el avalúo catastral a Dic 31 del año 2010 es de $800. 241.000. de enero de 1978.000 $1.35% El factor de ajuste del articulo 73 según el año de adquisición es de 171..000. el cual habita desde 1990. E. el impuesto a cargo resultaría siendo menor que si se sometieran como una sola base gravable (teniendo en cuenta que los primeros 1.60% si fue adquirida durante el año 1981 70% si fue adquirida durante el año 1980 80% si fue adquirida durante el año 1979 90% si fue adquirida durante el año 1978 100% si fue adquirida antes del 1o.000.T.760.765. De conformidad con el artículo 300 del E.008.000. el impuesto por ganancia ocasional no hace parte de la base para el cálculo de anticipo del impuesto sobre la renta.T).000 declarado el año inmediatamente anterior $1.41 (Decreto 4837 de 2010) La utilidad No gravada según el artículo 44 es del 20% Precio de Venta Utilidad Gravada Impuesto a Pagar (Año gravable 2011) Artículo Costo Fiscal Utilidad 69.090 UVT $26. se consideran ganancias ocasionales. Un ejemplo vale más que mil palabras« Una persona natural vendió hoy por $1.000.000. Por el año gravable 2009 el valor patrimonial declarado fue el avalúo catastral por $500.

. que no está incorporada en el Estatuto Tributario. obtenida mediante la negociación directa y por motivos definidos previamente por la ley como de utilidad pública o de interés social.750.Artículo Precio de Venta Costo Fiscal Utilidad Utilidad Gravada Impuesto a Pagar (Año gravable 2011) $315. siempre y cuando la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria.172.760.000. para fines tributarios.248.000 $1. mediante el concepto 070056 del 18 de agosto de 2006 al indicar que el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 es una norma especial e independiente. a partir el año o periodo gravable 2004 están gravados en el ciento por ciento 100%. Avalúo Catastral 73.100.000 $1.000.000 (Valor declarado el año anterior) reajustado por el porcentaje de reajuste fiscal (solo hasta dic 31 de 2010) 72.714. renta gravable ni ganancia ocasional.000 $998.000 $45.000 $1. sin embargo el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 consagra expresamente: ³(«) El ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles a los cuales se refiere el presente Capítulo no constituye.000.00 $800.00 $1.250.760.000 $768. El anterior beneficio se encuentra vigente de acuerdo a la interpretación realizada por la administración de impuestos ± DIAN.600. costo fiscal $1.00 $511.000 $960.900.000 $36.338.760. conforme lo señala el artículo 37 del Estatuto Tributario.000 $239.000.240. Factor de ajuste $1.000.720.000.000 Venta voluntaria de bienes inmuebles de utilidad pública o de interés social no constituye renta gravable ni ganancia ocasional La utilidad en la venta de inmuebles.000 70.

Los bienes inmuebles que sean adquiridos. Artículo publicado el Viernes 6 mayo. 2011 . La negociación debe realizarse por venta voluntaria. En ese orden de ideas se puede concluir que los ingresos percibidos en la enajenación voluntaria del derecho de propiedad y derechos reales sobre terrenos y bienes inmuebles que sean de utilidad pública o de interés social. deben ser destinados a los fines del artículo 58 de la Ley 388 de 1997 (utilidad pública o interés social) y 2. para efecto de que los ingresos no constituyan renta gravable ni ganancia ocasional: 1. no constituyen renta ni ganancia ocasional y por consiguiente consideramos que el pago o abono en cuenta no está sujeto a retención en la fuente.Es importante resaltar que se deben cumplir con dos requisitos.

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