ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Fredy Silva Villajuán

Normativa aplicable
- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA. - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de edificaciones) - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.Predios rurales. .Predios urbanos. . .Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda. .Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica .

condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios .Jurisprudencia registral Determinación de la naturaleza urbana de un predio. Corresponde a la autoridad municipal competente. determinar la naturaleza de un predio. Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L .

superficiarios.Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica Los propietarios. usufructuarios. titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio. Art. concesionarios. 3 del Reglamento de la Ley 29090 .

Jurisprudencia registral Declaratoria de fábrica La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real . En este último caso. Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L .

Para ello. salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada. Art. 50K del RIRP .Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos. el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria.

Procedimiento ordinario o regular. . Procedimientos en vía de regularización. Regularización al amparo de la Ley 29090. 2.2.Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica 1.1. 2. sin intervención municipal. con intervención municipal. Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090. 2. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR).

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica .

Documentos previos Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que. con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. modificado por Ley 29476. por tanto. Art. . 14 Ley 29090. es necesario recabar o tramitar ante una entidad.

El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio. 14 Ley 29090. a solicitud del propietario.Efectos de la inscripción de los documentos previos Los Registros Públicos inscribirán. cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo. modificado por Ley 29566 . por lo que éste será oponible frente a terceros. para su respectiva publicidad. Art.

14 Ley 29090 . Art. Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado.

c) Fecha de emisión. b) Plazo en que podrá accederse al servicio. 14 Ley 29090 . Art.Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio. d) fecha de vigencia. precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras.

así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado. Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación. Artículo 7 Ley 29090 .Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación.

Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. Art.Plazo de vigencia Efectos de la licencia Plazo de vigencia: 36 meses. . prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. en los términos de la licencia. el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. 12 de la Ley 29090. En todas las modalidades. 11 de la Ley 29090 Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. modificado por la Ley 29476 . Artículo 10 de la Ley 29090.

previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar. modificado por la Ley 29476 . Art. El cargo de ingreso constituye la licencia.Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. 10 de la Ley 29090.

Art. se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. modificado por la Ley 29476. . La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente. Después de la verificación sin observaciones. 10 Ley 29090.Modalidad B: Con firma de profesionales responsables El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.

Vencido este plazo sin pronunciamiento. modificado por la Ley 29476. se aplica el silencio positivo. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia. 10 Ley 29090. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. previo pago de la liquidación respectiva. Art. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. .

. Vencido este plazo sin pronunciamiento. Art. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. modificado por la Ley 29476.Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles. 10 Ley 29090. se aplica el silencio positivo.

el reglamento interno y la preindependización. Art. Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes. 29. en el mismo acto.Predeclaratoria de fábrica Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica. la misma que tendrá la vigencia de un año.1 Ley 29090. debe inscribirse necesariamente. modificado por la Ley 29476. .

localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b). d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. modificado por la Ley 29476 . presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado.Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica a) Cargo del FUE. c) Plano de ubicación. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital Art. * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano. 50C del RIRP. prima el plano. c) y d).

Art. área techada por cada piso. área libre del primer piso. el carácter preventivo del asiento. 50D del RIRP . su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes. la norma que autoriza su extensión.Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica Distribución de ambientes.

50E del RIRP se . extenderán las preindependizaciones. con firma certificada notarialmente. Luego de anotado el prereglamento. Art.Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario.

el carácter preventivo del asiento. Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. el carácter preventivo del asiento. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. 50F del RIRP .Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP. 127 del Reglamento de la Ley 27157. Art.

Plazo de vigencia y prórroga Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación. prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra. 50G del RIRP . cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas. Art. Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. cuantas veces sea necesario. acompañado de la documentación pertinente.

50H del RIRP . Art.Anotación de compraventa Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones.

Conversión de la anotaciones en inscripción Si la edificación se efectuó conforme al proyecto. deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios. la predeclaratoria de fábrica. Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones. 50I del RIRP . Art. el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.

Declaratoria de fábrica: título inscribible 1. modificado por la Ley 29476 y Art. Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización. 2. 50J del RIRP. FUE al que se refiere la Ley 29090. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE. primará el plano Art. . En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano. ubicación y distribución autorizados por profesional. 29 de la Ley 29090.

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sin intervención municipal .

Que se haya culminado antes del 21/7/1999. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos. 2. Edificación realizada sin licencia de construcción. . conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. 3.Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) Requisitos: 1.

. amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003.Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR 1. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005. 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004.

Cuando deba registrarse el dominio. suscrito por el propietario y el verificador responsable. Escritura pública. documento privado de fecha cierta. Planos de ubicación. con firmas certificadas notarialmente. declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios. Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. . localización y distribución.Título que sustentará la inscripción Formulario registral (FOR) debidamente llenado.

no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio. que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios. XIX Pleno .Precedente vinculante Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada. siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente .

el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo. . Sin embargo. se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo X Pleno del TR. de la partida registral o del título presentado. en los casos en los que. en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157.Precedente vinculante Intervención del verificador ad-hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc.

IV Pleno del TR. . aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación´.Precedente vinculante Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 ³Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157.

se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090 . Décima primera disposición transitoria RIRP. la posterior ampliación. puesta en valor. . reparacion.Improcedencia de regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157. cercado o demolición de la fábrica. remodelación. efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley. modificación.

en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación. 50N del RIRP . Art. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.Cancelación de carga técnica Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente. de los planos replanteados. acompañado de ser el caso.

cuando el INC lo haya autorizado . .Precedente vinculante Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157.

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal .

por Ley 29476. . El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.Requisitos Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007). Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas. Plazo ampliado hasta el 31/12/2010. edificatorias y de protección al patrimonio histórico.

firmados aprueba la localización y de por profesional Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP .Título que sustentará la inscripción Resolución municipal que regularización de la edificación. ubicación. Planos de arquitectura constatador.

área techada por cada piso. del propietario. 50K del RIRP . con firma certificada notarialmente. fecha de finalización de la obra. podrá presentarse D.Contenido del asiento de declaratoria de fábrica Distribución de ambientes. Art. área libre del primer piso.J. nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. la valorización. Si en el título no consta la fecha de finalización.