ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Fredy Silva Villajuán

Normativa aplicable
- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA. - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de edificaciones) - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro. . .Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda.Predios rurales. .Predios urbanos.Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica . .

Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L . determinar la naturaleza de un predio. Corresponde a la autoridad municipal competente. condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios .Jurisprudencia registral Determinación de la naturaleza urbana de un predio.

concesionarios. usufructuarios. titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica Los propietarios. 3 del Reglamento de la Ley 29090 . Art. superficiarios.

En este último caso.Jurisprudencia registral Declaratoria de fábrica La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real . Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L .

Art. salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos. Para ello. 50K del RIRP . deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada. el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria.

Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090. sin intervención municipal.Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica 1. Procedimientos en vía de regularización. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR). 2. 2. . con intervención municipal. Procedimiento ordinario o regular. 2. Regularización al amparo de la Ley 29090.1.2.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica .

. modificado por Ley 29476. por tanto.Documentos previos Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que. es necesario recabar o tramitar ante una entidad. con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. Art. 14 Ley 29090.

modificado por Ley 29566 .Efectos de la inscripción de los documentos previos Los Registros Públicos inscribirán. cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo. Art. por lo que éste será oponible frente a terceros. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio. 14 Ley 29090. a solicitud del propietario. para su respectiva publicidad.

Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado. donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano. Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. Art. 14 Ley 29090 .

14 Ley 29090 . d) fecha de vigencia.Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio. c) Fecha de emisión. Art. b) Plazo en que podrá accederse al servicio. precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras.

Artículo 7 Ley 29090 .Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación. Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación. así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

Plazo de vigencia Efectos de la licencia Plazo de vigencia: 36 meses. en los términos de la licencia. prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. . En todas las modalidades. 12 de la Ley 29090. 11 de la Ley 29090 Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo.

modificado por la Ley 29476 . Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Artículo 10 de la Ley 29090.

Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. Art. modificado por la Ley 29476 . 10 de la Ley 29090. El cargo de ingreso constituye la licencia. previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.

Art. se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. 10 Ley 29090. modificado por la Ley 29476. la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.Modalidad B: Con firma de profesionales responsables El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente. . Después de la verificación sin observaciones.

se aplica el silencio positivo. Vencido este plazo sin pronunciamiento.Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. . modificado por la Ley 29476. Art. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. 10 Ley 29090. previo pago de la liquidación respectiva.

. modificado por la Ley 29476. se aplica el silencio positivo.Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento. Art. 10 Ley 29090.

debe inscribirse necesariamente. el reglamento interno y la preindependización. Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes. . Art.Predeclaratoria de fábrica Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica.1 Ley 29090. modificado por la Ley 29476. 29. en el mismo acto. la misma que tendrá la vigencia de un año.

modificado por la Ley 29476 . c) y d). * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano. prima el plano. d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica a) Cargo del FUE. localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital Art. b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b). 50C del RIRP. c) Plano de ubicación.

Art. su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes. área libre del primer piso. 50D del RIRP .Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica Distribución de ambientes. área techada por cada piso. el carácter preventivo del asiento. la norma que autoriza su extensión.

Luego de anotado el prereglamento. con firma certificada notarialmente. 50E del RIRP se . Art. extenderán las preindependizaciones.Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario.

el carácter preventivo del asiento. el carácter preventivo del asiento. 127 del Reglamento de la Ley 27157. Art. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión.Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP. Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. 50F del RIRP .

Art. cuantas veces sea necesario. acompañado de la documentación pertinente. cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas. 50G del RIRP . Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno.Plazo de vigencia y prórroga Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación. prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra.

50H del RIRP .Anotación de compraventa Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones. Art.

Art. la predeclaratoria de fábrica. 50I del RIRP . deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios.Conversión de la anotaciones en inscripción Si la edificación se efectuó conforme al proyecto. Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones. el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.

Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE. En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano. FUE al que se refiere la Ley 29090. 29 de la Ley 29090. 50J del RIRP. Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización. primará el plano Art.Declaratoria de fábrica: título inscribible 1. modificado por la Ley 29476 y Art. ubicación y distribución autorizados por profesional. 2. .

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sin intervención municipal .

conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. Que se haya culminado antes del 21/7/1999. 3.Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) Requisitos: 1. terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. Edificación realizada sin licencia de construcción. 2. . Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos.

El plazo para regularizar venció el 31/12/2005. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003.Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR 1. . 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004. amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002.

Cuando deba registrarse el dominio.Título que sustentará la inscripción Formulario registral (FOR) debidamente llenado. localización y distribución. Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. con firmas certificadas notarialmente. documento privado de fecha cierta. suscrito por el propietario y el verificador responsable. Planos de ubicación. Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. Escritura pública. declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios. .

siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente . XIX Pleno . no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio. que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios.Precedente vinculante Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada.

el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo. en los casos en los que. se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo X Pleno del TR.Precedente vinculante Intervención del verificador ad-hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc. de la partida registral o del título presentado. en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. . Sin embargo.

IV Pleno del TR. . aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación´.Precedente vinculante Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 ³Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157.

efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley. remodelación.Improcedencia de regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157. . cercado o demolición de la fábrica. reparacion. se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090 . puesta en valor. la posterior ampliación. Décima primera disposición transitoria RIRP. modificación.

en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.Cancelación de carga técnica Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente. acompañado de ser el caso. Art. 50N del RIRP . de los planos replanteados.

Precedente vinculante Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157. . cuando el INC lo haya autorizado .

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal .

Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización. El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010. edificatorias y de protección al patrimonio histórico. . por Ley 29476.Requisitos Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007). Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas.

70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP . firmados aprueba la localización y de por profesional Art. Planos de arquitectura constatador. ubicación.Título que sustentará la inscripción Resolución municipal que regularización de la edificación.

Si en el título no consta la fecha de finalización. área techada por cada piso. área libre del primer piso. podrá presentarse D. con firma certificada notarialmente. del propietario. Art.Contenido del asiento de declaratoria de fábrica Distribución de ambientes. 50K del RIRP . fecha de finalización de la obra.J. nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. la valorización.

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