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ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Fredy Silva Villajuán

Normativa aplicable
- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA. - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de edificaciones) - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica .Predios urbanos. .Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro. . . .Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda.Predios rurales.

Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L . determinar la naturaleza de un predio. condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios . Corresponde a la autoridad municipal competente.Jurisprudencia registral Determinación de la naturaleza urbana de un predio.

concesionarios. titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica Los propietarios. Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090 . superficiarios. usufructuarios.

En este último caso. Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L .Jurisprudencia registral Declaratoria de fábrica La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real .

Art. deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada. salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria.Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos. Para ello. 50K del RIRP .

sin intervención municipal. Procedimiento ordinario o regular. Procedimientos en vía de regularización. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR). Regularización al amparo de la Ley 29090.2.1. 2. . 2.Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica 1. 2. Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090. con intervención municipal.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica .

Documentos previos Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que. modificado por Ley 29476. 14 Ley 29090. con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. por tanto. es necesario recabar o tramitar ante una entidad. Art. .

a solicitud del propietario. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio. para su respectiva publicidad. por lo que éste será oponible frente a terceros. modificado por Ley 29566 . 14 Ley 29090.Efectos de la inscripción de los documentos previos Los Registros Públicos inscribirán. cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo. Art.

Art. Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. 14 Ley 29090 . donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado.

precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras. 14 Ley 29090 .Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio. b) Plazo en que podrá accederse al servicio. c) Fecha de emisión. d) fecha de vigencia. Art.

así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación. Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación. Artículo 7 Ley 29090 .

Art. el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. . Art. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados.Plazo de vigencia Efectos de la licencia Plazo de vigencia: 36 meses. 11 de la Ley 29090 Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo. En todas las modalidades. 12 de la Ley 29090. en los términos de la licencia. prorrogable por 12 meses calendarios por única vez.

modificado por la Ley 29476 . Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Artículo 10 de la Ley 29090.

10 de la Ley 29090.Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. Art. El cargo de ingreso constituye la licencia. modificado por la Ley 29476 . previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. Después de la verificación sin observaciones. . se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. Art. modificado por la Ley 29476. la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. 10 Ley 29090. La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente.

Art. . 10 Ley 29090. se aplica el silencio positivo. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. previo pago de la liquidación respectiva. Vencido este plazo sin pronunciamiento. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. modificado por la Ley 29476. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia.

se aplica el silencio positivo. Vencido este plazo sin pronunciamiento. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. modificado por la Ley 29476. . 10 Ley 29090. Art.Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles.

Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes. modificado por la Ley 29476. debe inscribirse necesariamente. en el mismo acto. el reglamento interno y la preindependización. Art.1 Ley 29090. 29. la misma que tendrá la vigencia de un año.Predeclaratoria de fábrica Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica. .

50C del RIRP. b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b).Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica a) Cargo del FUE. prima el plano. modificado por la Ley 29476 . c) Plano de ubicación. c) y d). localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital Art. * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano.

Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica Distribución de ambientes. la norma que autoriza su extensión. 50D del RIRP . el carácter preventivo del asiento. Art. su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes. área libre del primer piso. área techada por cada piso.

Art. 50E del RIRP se . Luego de anotado el prereglamento.Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario. con firma certificada notarialmente. extenderán las preindependizaciones.

el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. el carácter preventivo del asiento. 127 del Reglamento de la Ley 27157. Art. Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. el carácter preventivo del asiento. 50F del RIRP .Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión.

50G del RIRP .Plazo de vigencia y prórroga Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación. prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo. cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra. cuantas veces sea necesario. acompañado de la documentación pertinente. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno. Art.

Anotación de compraventa Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. Art. Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones. 50H del RIRP .

la predeclaratoria de fábrica. 50I del RIRP . deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios.Conversión de la anotaciones en inscripción Si la edificación se efectuó conforme al proyecto. Art. Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones. el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.

29 de la Ley 29090. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE. En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano. Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización. primará el plano Art. 2. ubicación y distribución autorizados por profesional. 50J del RIRP. . FUE al que se refiere la Ley 29090. modificado por la Ley 29476 y Art.Declaratoria de fábrica: título inscribible 1.

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sin intervención municipal .

terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) Requisitos: 1. Que se haya culminado antes del 21/7/1999. Edificación realizada sin licencia de construcción. 3. conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. . Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos. 2.

El plazo para regularizar venció el 31/12/2005. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004. amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003.Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR 1. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. 2. . La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002.

declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.Título que sustentará la inscripción Formulario registral (FOR) debidamente llenado. Escritura pública. Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. . suscrito por el propietario y el verificador responsable. localización y distribución. con firmas certificadas notarialmente. Planos de ubicación. documento privado de fecha cierta. Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. Cuando deba registrarse el dominio.

XIX Pleno . no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio. siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente .Precedente vinculante Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada. que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios.

Sin embargo. . de la partida registral o del título presentado. en los casos en los que. en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo X Pleno del TR. el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo.Precedente vinculante Intervención del verificador ad-hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc.

aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación´.Precedente vinculante Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 ³Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157. . IV Pleno del TR.

Improcedencia de regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157. Décima primera disposición transitoria RIRP. remodelación. la posterior ampliación. . modificación. efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley. puesta en valor. cercado o demolición de la fábrica. reparacion. se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090 .

No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.Cancelación de carga técnica Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente. Art. acompañado de ser el caso. en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación. de los planos replanteados. 50N del RIRP .

.Precedente vinculante Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157. cuando el INC lo haya autorizado .

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal .

edificatorias y de protección al patrimonio histórico.Requisitos Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007). El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas. Plazo ampliado hasta el 31/12/2010. por Ley 29476. Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización. .

firmados aprueba la localización y de por profesional Art. Planos de arquitectura constatador. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP . ubicación.Título que sustentará la inscripción Resolución municipal que regularización de la edificación.

del propietario. nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. Si en el título no consta la fecha de finalización. Art. área techada por cada piso.J. área libre del primer piso. 50K del RIRP . podrá presentarse D. con firma certificada notarialmente. la valorización.Contenido del asiento de declaratoria de fábrica Distribución de ambientes. fecha de finalización de la obra.

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