ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Fredy Silva Villajuán

Normativa aplicable
- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA. - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de edificaciones) - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda. .Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica . . .Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.Predios urbanos.Predios rurales. .

Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L . determinar la naturaleza de un predio. condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios .Jurisprudencia registral Determinación de la naturaleza urbana de un predio. Corresponde a la autoridad municipal competente.

superficiarios. usufructuarios. titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica Los propietarios. 3 del Reglamento de la Ley 29090 . Art. concesionarios.

la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real .Jurisprudencia registral Declaratoria de fábrica La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L . En este último caso.

Para ello. salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. Art. 50K del RIRP . el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria.Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos. deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.

2. 2. sin intervención municipal. Regularización al amparo de la Ley 29090. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR). 2. con intervención municipal. . Procedimiento ordinario o regular. Procedimientos en vía de regularización.1. 2. Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090.Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica 1.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica .

con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. . Art. 14 Ley 29090. por tanto. es necesario recabar o tramitar ante una entidad. modificado por Ley 29476.Documentos previos Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que.

14 Ley 29090. modificado por Ley 29566 . a solicitud del propietario. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio. por lo que éste será oponible frente a terceros. cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo. para su respectiva publicidad.Efectos de la inscripción de los documentos previos Los Registros Públicos inscribirán. Art.

Art. donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado. Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. 14 Ley 29090 .

Art. d) fecha de vigencia. b) Plazo en que podrá accederse al servicio. c) Fecha de emisión. 14 Ley 29090 . precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras.Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación.Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación. Artículo 7 Ley 29090 . así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

Art. En todas las modalidades. Art. 12 de la Ley 29090.Plazo de vigencia Efectos de la licencia Plazo de vigencia: 36 meses. el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. en los términos de la licencia. . 11 de la Ley 29090 Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo.

Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. Artículo 10 de la Ley 29090. modificado por la Ley 29476 . Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.

Art. El cargo de ingreso constituye la licencia. previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar. 10 de la Ley 29090.Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. modificado por la Ley 29476 .

la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. 10 Ley 29090.Modalidad B: Con firma de profesionales responsables El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. Art. se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. . modificado por la Ley 29476. Después de la verificación sin observaciones. La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente.

Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. 10 Ley 29090. Vencido este plazo sin pronunciamiento. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. .Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia. modificado por la Ley 29476. Art. se aplica el silencio positivo. previo pago de la liquidación respectiva.

. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. se aplica el silencio positivo. modificado por la Ley 29476. Vencido este plazo sin pronunciamiento. Art.Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles. 10 Ley 29090.

debe inscribirse necesariamente. modificado por la Ley 29476. Art.1 Ley 29090.Predeclaratoria de fábrica Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica. . la misma que tendrá la vigencia de un año. Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes. el reglamento interno y la preindependización. 29. en el mismo acto.

presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano.Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica a) Cargo del FUE. modificado por la Ley 29476 . c) Plano de ubicación. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital Art. prima el plano. b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b). c) y d). d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. 50C del RIRP.

Art. 50D del RIRP . área libre del primer piso. el carácter preventivo del asiento. área techada por cada piso. la norma que autoriza su extensión. su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes.Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica Distribución de ambientes.

extenderán las preindependizaciones. Art. con firma certificada notarialmente. Luego de anotado el prereglamento.Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario. 50E del RIRP se .

Art. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. el carácter preventivo del asiento.Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP. 127 del Reglamento de la Ley 27157. el carácter preventivo del asiento. Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. 50F del RIRP .

acompañado de la documentación pertinente. cuantas veces sea necesario. prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra. Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. Art. cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas. 50G del RIRP .Plazo de vigencia y prórroga Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación.

Art.Anotación de compraventa Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. 50H del RIRP . Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones.

deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios. el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica. Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones. 50I del RIRP . Art.Conversión de la anotaciones en inscripción Si la edificación se efectuó conforme al proyecto. la predeclaratoria de fábrica.

primará el plano Art. ubicación y distribución autorizados por profesional. En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE. modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP. . FUE al que se refiere la Ley 29090. 29 de la Ley 29090.Declaratoria de fábrica: título inscribible 1. Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización. 2.

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sin intervención municipal .

Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) Requisitos: 1. 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos. . Que se haya culminado antes del 21/7/1999. conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. 2. Edificación realizada sin licencia de construcción.

Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR 1. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004. 2. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005. amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. . La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002.

Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. Cuando deba registrarse el dominio. Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Escritura pública. suscrito por el propietario y el verificador responsable. con firmas certificadas notarialmente. localización y distribución. documento privado de fecha cierta.Título que sustentará la inscripción Formulario registral (FOR) debidamente llenado. declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios. . Planos de ubicación.

Precedente vinculante Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada. no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio. siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente . XIX Pleno . que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios.

en los casos en los que. Sin embargo. . de la partida registral o del título presentado.Precedente vinculante Intervención del verificador ad-hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc. el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo. se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo X Pleno del TR. en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157.

Precedente vinculante Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 ³Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157. aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación´. IV Pleno del TR. .

. puesta en valor. Décima primera disposición transitoria RIRP. la posterior ampliación. reparacion. remodelación. modificación. efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley. se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090 . cercado o demolición de la fábrica.Improcedencia de regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157.

en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación. de los planos replanteados. 50N del RIRP . acompañado de ser el caso. Art. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.Cancelación de carga técnica Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente.

. cuando el INC lo haya autorizado .Precedente vinculante Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157.

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal .

Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas. Plazo ampliado hasta el 31/12/2010.Requisitos Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007). El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008). Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización. edificatorias y de protección al patrimonio histórico. por Ley 29476. .

ubicación. firmados aprueba la localización y de por profesional Art. Planos de arquitectura constatador. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP .Título que sustentará la inscripción Resolución municipal que regularización de la edificación.

podrá presentarse D. del propietario. área techada por cada piso. la valorización. área libre del primer piso. nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. fecha de finalización de la obra. Si en el título no consta la fecha de finalización. con firma certificada notarialmente. 50K del RIRP .J. Art.Contenido del asiento de declaratoria de fábrica Distribución de ambientes.

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