ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Fredy Silva Villajuán

Normativa aplicable
- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA. - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de edificaciones) - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

Predios urbanos.Predios rurales.Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica .Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro. .Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda. . . .

Jurisprudencia registral Determinación de la naturaleza urbana de un predio. Corresponde a la autoridad municipal competente. Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L . determinar la naturaleza de un predio. condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios .

3 del Reglamento de la Ley 29090 . superficiarios. usufructuarios. concesionarios. titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica Los propietarios. Art.

En este último caso.Jurisprudencia registral Declaratoria de fábrica La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L . la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real .

deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada. salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. 50K del RIRP .Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos. el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria. Para ello. Art.

1. Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090.2. sin intervención municipal. 2. 2. . Procedimiento ordinario o regular.Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica 1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR). 2. Regularización al amparo de la Ley 29090. con intervención municipal. Procedimientos en vía de regularización.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica .

es necesario recabar o tramitar ante una entidad. modificado por Ley 29476.Documentos previos Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que. Art. . con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. 14 Ley 29090. por tanto.

modificado por Ley 29566 . cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo. 14 Ley 29090. para su respectiva publicidad. por lo que éste será oponible frente a terceros. Art. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio.Efectos de la inscripción de los documentos previos Los Registros Públicos inscribirán. a solicitud del propietario.

14 Ley 29090 . Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. Art.Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado. donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.

Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio. c) Fecha de emisión. 14 Ley 29090 . precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras. b) Plazo en que podrá accederse al servicio. d) fecha de vigencia. Art.

Artículo 7 Ley 29090 . Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación. así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación.

11 de la Ley 29090 Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo. prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090. En todas las modalidades. Art. .Plazo de vigencia Efectos de la licencia Plazo de vigencia: 36 meses. en los términos de la licencia. el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica. Artículo 10 de la Ley 29090.Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. modificado por la Ley 29476 .

10 de la Ley 29090. Art. modificado por la Ley 29476 .Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar. El cargo de ingreso constituye la licencia.

modificado por la Ley 29476. .Modalidad B: Con firma de profesionales responsables El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. Art. 10 Ley 29090. La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente. la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. Después de la verificación sin observaciones. se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras.

Vencido este plazo sin pronunciamiento. . se aplica el silencio positivo. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. Art. 10 Ley 29090.Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. modificado por la Ley 29476. previo pago de la liquidación respectiva. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles. Vencido este plazo sin pronunciamiento. 10 Ley 29090. modificado por la Ley 29476. . se aplica el silencio positivo. Art. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.

debe inscribirse necesariamente. modificado por la Ley 29476. 29.1 Ley 29090. . la misma que tendrá la vigencia de un año. Art. el reglamento interno y la preindependización. en el mismo acto.Predeclaratoria de fábrica Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica. Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes.

* En caso de discrepancia entre la memoria y el plano. b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b). prima el plano. presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado.Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica a) Cargo del FUE. 50C del RIRP. modificado por la Ley 29476 . localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. c) y d). d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital Art. c) Plano de ubicación.

área libre del primer piso. la norma que autoriza su extensión. 50D del RIRP . área techada por cada piso. Art. el carácter preventivo del asiento.Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica Distribución de ambientes. su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes.

extenderán las preindependizaciones. Luego de anotado el prereglamento. Art.Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario. con firma certificada notarialmente. 50E del RIRP se .

el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. el carácter preventivo del asiento.Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. 127 del Reglamento de la Ley 27157. Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. 50F del RIRP . Art. el carácter preventivo del asiento.

acompañado de la documentación pertinente. prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. Art. cuantas veces sea necesario.Plazo de vigencia y prórroga Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra. Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno. cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas. 50G del RIRP .

50H del RIRP . Art. Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones.Anotación de compraventa Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva.

la predeclaratoria de fábrica. Art.Conversión de la anotaciones en inscripción Si la edificación se efectuó conforme al proyecto. 50I del RIRP . Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones. el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica. deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios.

primará el plano Art. En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano. . FUE al que se refiere la Ley 29090. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE. ubicación y distribución autorizados por profesional. 2. 29 de la Ley 29090. Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización. 50J del RIRP.Declaratoria de fábrica: título inscribible 1. modificado por la Ley 29476 y Art.

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sin intervención municipal .

Que se haya culminado antes del 21/7/1999. terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. . Edificación realizada sin licencia de construcción. 2.Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) Requisitos: 1. 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos.

El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002.Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR 1. . El plazo para regularizar venció el 31/12/2005. 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004. amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003.

Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. documento privado de fecha cierta. Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios. Escritura pública. Planos de ubicación. localización y distribución. suscrito por el propietario y el verificador responsable.Título que sustentará la inscripción Formulario registral (FOR) debidamente llenado. Cuando deba registrarse el dominio. . con firmas certificadas notarialmente.

que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios. no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio. XIX Pleno .Precedente vinculante Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada. siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente .

Sin embargo. de la partida registral o del título presentado.Precedente vinculante Intervención del verificador ad-hoc Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc. en los casos en los que. en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. . el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo. se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo X Pleno del TR.

aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación´. IV Pleno del TR.Precedente vinculante Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 ³Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157. .

remodelación. Décima primera disposición transitoria RIRP. se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090 .Improcedencia de regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157. cercado o demolición de la fábrica. . modificación. efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley. la posterior ampliación. reparacion. puesta en valor.

de los planos replanteados. en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación. 50N del RIRP . No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.Cancelación de carga técnica Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente. Art. acompañado de ser el caso.

cuando el INC lo haya autorizado .Precedente vinculante Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157. .

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal .

Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización. Plazo ampliado hasta el 31/12/2010. por Ley 29476. edificatorias y de protección al patrimonio histórico. . El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008).Requisitos Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007). Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas.

ubicación. firmados aprueba la localización y de por profesional Art.Título que sustentará la inscripción Resolución municipal que regularización de la edificación. Planos de arquitectura constatador. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP .

área techada por cada piso. la valorización. Si en el título no consta la fecha de finalización.J. con firma certificada notarialmente. 50K del RIRP . nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes. del propietario. fecha de finalización de la obra. Art. podrá presentarse D.Contenido del asiento de declaratoria de fábrica Distribución de ambientes. área libre del primer piso.

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