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El Boleto de Compraventa

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El boleto de compraventa.

1) Importancia y evolución de la figura. Las formalidades de la compraventa, principalmente en materia de inmuebles y automotores, y las tramitaciones necesarias para la transmisión dominial, demandan dinero y tiempo. La aceleración de la vida económica se enfrentó con la desaceleración de los trámites notariales y regístrales; el incremento de los costos de transmisión dominial colisionó con la capacidad de pago de los contratantes y la economía informal. Ello produjo una brecha en la que se desarrolló el "boleto de compraventa", que provocó innumerables conflictos: para el régimen jurídico se trataba de un contrato preliminar o incompleto por la falta de forma legal; las partes, en cambio, entendían haber llegado a un acuerdo definitivo. Esta división entre la ley y la costumbre llevó a posturas formalistas y realistas, que intentaron mantener la seguridad jurídica que surgía de aplicar la legislación vigente, o sacrificarla con la intención de despejar el fantasma de una legislación, no sólo inaplicable, sino contraria a las costumbres, a sus propias finalidades y a la justicia del caso. "En materia de compraventa inmobiliaria no cabe duda que sólo el boleto definitivo es considerado con fuerza vinculante en orden a la transmisión del dominio, mientras que el denominado 'provisorio' o de reserva no tiene en la generalidad de los casos igual alcance; de allí que no pueda asignársele en beneficio de la seguridad de las contrataciones un efecto excesivo o antifuncicnal" (Cám. Nac. Civ., sala G, "Lore, Rómulo c/Labaronne, Lía", E. D. 94-745). Seguidamente iremos mostrando los problemas y las soluciones en sus diversas etapas. a) El régimen del Código Civil. El Código Civil argentino reguló la compraventa como un contrato que no tiene efecto real (no transmite la propiedad), sino obligacional (produce la obligación de transferir) conforme al artículo 1323 del Código Civil. Cuando se persigue la transmisión de bienes de cierta importancia económica hay que dotarlo de una forma que advierta a los contratantes sobre ese aspecto, y por esta razón Vélez consideró que en materia de inmuebles, que eran los bienes más relevantes en la economía de su tiempo, debía hacerse por escritura pública (art. 1184). Para reforzar esta protección del transmitente se dispuso que SI al contrato le falta un requisito esencial no es juzgado como una compraventa (art. 1362). En este esquema legal, el boleto era un contrato preliminar a la compraventa porque le faltaba el requisito de la forma, que era esencial, y no causaba una obligación de dar, sino de hacer, porque queda concluido como un contrato "en que las partes se han obligado a hacer escritura pública" (art. 1185). La compraventa así celebrada tenía dos etapas: una, preliminar, que surgía del boleto, que obligaba a celebrar el coritrato, y la otra de escrituración, donde se celebraba el contrato definitivo. Celebrado el contrato preliminar (boleto), e incumplido (no se hace la escritura), y tratándose del incumplimiento de la obligación de hacer la escritura, sólo cabía una indemnización de daños (art. 629). El

porque tiene la cosa pero reconociendo en otro la propiedad (art. porque el comprador por boleto no era poseedor legítimo (art. transferirlo a un tercero. dio un marco protectorio al boleto ya que estableció que el comprador por boleto podía reclamar la escrituración si había pagado un 25% del precio. . esta regulación presentó serios inconvenientes. y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva. no sólo a los inmuebles con construcciones. a pesar de que su utilización era mucho más riesgosa. En primer lugar. no sólo a las viviendas. Semejante utilización tuvo que hacer reaccionar al juez y al legislador. cuyo precio haya de ser satisfecho en cuotas periódicas. según la costumbre. a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. Frente al desarrollo que tuvo el boleto en la actividad económica. 2352). la que se ve fhistrada porque no es posible obtener el bien. sino a los departamentos en propiedad horizontal. En segundo lugar. La interpretación estricta que expusimos no impidió el desarrollo del boleto de compraventa. y frente al incumplimiento corresponde demandar la escrituración.artículo 1187 del Código Civil preveía expresamente que el incumplimiento de la obligación referida en el artículo 1185 era juzgada como una obligación de hacer. el boleto cieaba inseguridad jurídica al comprador. Esta distancia entre lo que la comunidad decidió practicar y lo que el legislador quería que hiciera provocó serios inconvenientes que fueron solucionados progresivamente por la legislación especial y la interpretación jurisprudencial.005 que regula la venta de inmuebles fraccionados en lotes. La adopción de este instrumento alcanzó no sólo al sector de las casas. "bajo pena de resolverse en el pago de pérdidas e intereses". sino una indemnización sustitutiva. Si el vendedor caía en insolvencia el boleto no era oponible al concurso o a la quiebra a los fines de obtener la escrituración. sino también a las oficinas y plantas industriales. El vendedor continuaba siendo titular del dominio y podía hipotecar el bien. y a lo sumo era considerado un tenedor. también se difundió como una práctica común. La ley 14. La inseguridad era grave incluso cuando se daba la posesión del bien. que pueden ser resumidos de la siguiente manera. En el caso de los automotores. c) La evolución legislativa. b) La costumbre.711). Si el vendedor tenía deudas podía embargarse el bien vendido por boleto. sino también a los lotes. En la venta de inmuebles el boleto se consolidó ampliamente y fue el sector donde más se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial. no sólo a los urbanos. puesto que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros. las partes perseguían una finalidad de cambio. sino también a los rurales. 2355 antes de la reforma ley 17.

La sentencia que condenare al otorgamiento de escritura pública. Gran parte de los códigos procesales solucionaron la cuestión de la escrituración como un problema de ejecución de sentencia. en las V Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario. y si bien se refirió principalmente a inmuebles. La reforma del Código Civil a través de la ley 17. contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado. San Juan. el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice en su artículo 512: "Condena a escriturar. lo que a partir de 1951 fue doctrina plenaria en el ámbito de la Capital. El juez ordenará las medidas complementarias que correspondan". 1185. La jurisprudencia fue receptando las demandas de quienes.Dispuso que esa facultad es irrenunciable. luego se extendió a otros supuestos por analogía. debiendo ser en escritura pública. Así. y en esos casos el juez podrá disponer la escrituración. El artículo 1184 establecía la pena de nulidad para los contratos que. Cód. 1185 bis y 2355. la jurisprudencia comenzó a considerarlo poseedor. siendo acreedores por boleto. si aquél no estuviere designado en el contrato. d) La jurisprudencia. 1982.711 del año 1968 alteró sustancialmente la cuestión. donde se dijo: "La promesa de celebración del contrato de compraventa inmobiliaria genera obligaciones de hacer. esa disposición fue eliminada. mediando boleto de compraventa.) equivale a hacer el título suficiente al dominio. La escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante. por un régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa. pretendían la obtención de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnización. Por ejemplo. En cuanto al texto del artículo 2352 que sólo permitía considerar que el titular de un boleto es tenedor. El artículo 1185 bis es incorporado disponiéndose que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio. En las Primeras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil. Es necesario reemplazar los arts. que no se puede invocar el pacto comisorio si el comprador pagó más del 25% del precio de compra o bien hizo construcciones equivalentes al 50% del precio. se dijo: "La obligación de hacer escritura pública (art. sino la condena a la escnturación. última parte. Una clara expresión de este rico debate fueron las jornadas de Derecho Civil. El contrato de compraventa inmobiliaria como negocio . El artículo 1051 estableció los derechos de los adquirentes de buena fe a título oneroso. el juez la suscribirá por él y a su costa. eran redactados como instrumentos privados. el que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un adecuado régimen de publicidad". El artículo 2355 dispuso que se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe. Civ. Este conjunto de disposiciones cambió sustancialmente el rostro jurídico del denominado "boleto" en el Derecho argentino. Así se fue admitiendo no sólo la indemnización. Se estableció que la obligación de escriturar no es personalísima y que puede ser hecha por el juez ante el incumplimiento del obligado. 1971).

requiriendo la intervención activa del escribano (Despacho A). indica que es una promesa y que ésta es un contrato preliminar. sólo genera la obligación de escriturar (Despacho B: Dr. Esteguy. En las Segundas Jornadas Provinciales de Derecho Civil.obligacional definitivo puede ser hecho por instrumento privado o por escritura pública (Despacho A). Falbo. Stiglitz. La obligación de hacer escritura pública es común. Si no se ha fijado fecha para la entrega del inmueble y el pago del precio. (Zago. art. no hay contrato y sólo indemnización por frustración de la promesa''. requiriendo la actuación colectiva de los compradores y vendedores". García Ramón. La obligación de hacer escritura pública es indivisible e impropia. También en la doctrina se hicieron numerosos ensayos hermenéuticos para fortalecer.185 bis y 2355. que engendra. El instrumento privado (boleto) que contiene pretendidamente una compra y venta. que según su contenido impuesto o declarado. Mosset Iturraspe. Mateo. Etchegaray. y que entre tanto sólo genera por sí. obliga recíprocamente a las partes a escriturar una compraventa inmobiliaria. y . como las de los artículos 1. Navarro. Si no lo hacen para el segundo momento. Garrido Cordobera. Sagüés). Mercedes. Cerwosky. Raggio. Fossati. Civ. y tiene por efecto natural inmediato el generar la obligación de escriturar a cargo de ambas partes contratantes. concluido por escrito. Despacho B: El boleto de compraventa inmobiliaria constituye una promesa de contrato de compraventa que resulta ser forzoso. e) La doctrina. Cobas. Luna Tomageli. Decundo. Bossie. Bueres). Garrido. Bueres. (Gastaldi. Despacho C: El boleto de compraventa inmobiliario configura el contrato de compraventa obligacional definitivo. estas obligaciones sólo son exigibles a partir del momento del otorgamiento de la escritura pública respectiva. obligaciones naturales de dar la cosa y pagar el precio". Gianini. Cifuentes)". alcanza por igual al comprador y al vendedor. 1185 del Cód. pero el Código contiene algunas prevenciones a su respecto. por ende. la utilización del boleto. Civ. previsto en el art. Roca. El autor define al boleto diciendo que "es el contrato parcialmente típico. Cuto. La obligación de hacer escritura pública no es personahsima y. Lima. Juancorena. Poggi. o debilitar. exclusivamente. se afirmaron tres despachos diferentes: "Despacho A: El boleto de compraventa es una promesa bilateral de contrato o contrato preliminar. Una primera tesis. Juárez. que debilita el boleto. 1323 del Cód. Ricobene. Es también compleja. Buenos Aires. Müller. Miguel. Boulin. González. razón por la cual las partes deben expresar dos veces el consentimiento. según el criterio. y por el otro es un preliminar bilateral válido''. Es un contrato parcialmente típico porque no se encuentra exhaustivamente regulado. Pinotti. Herrera. Campio. Micieza. mientras que la compraventa es un contrato definitivo. Si las partes convienen en el boleto que el pago del precio y/o entrega de la cosa debe efectuarse en una fecha que es anterior a la fijada para el otorgamiento de la escritura pública. Yaver. esas obligaciones son exigibles a partir de la fecha estipulada (Ramella. Luchetti). puede ser cumplida por el juez. Para López de Zavalía el boleto de compraventa tiene una naturaleza jurídica bifronte: por un lado es una compraventa nula por defecto de forma. la obligación de hacer escritura pública. en 1983. Ameigeriras.

f) El principio protectorio. por ende. y contiene la "promesa de escriturar . p.005 que tuvo una clara finalidad tuitiva de los económicamente débiles. inc. y b) la celebrada por instrumento privado. Una segunda tesis mtentó reforzar el boleto señalando que es un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura pública. que fortalece al boleto. 413). denominada boleto de compraventa. Este argumento tiene su base en la ley 14. SALVAT. en la doctrina y en la jurisprudencia. la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno. Esta apreciación ubica al boleto como uno de los supuestos en que se da lugar a una venta forzosa (art. T.algunas leyes (vgr. T de Santiago del Estero. I. in re "Quesari c/De Bruyn". Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa constituye un contrato de compraventa definitivo y que la escrituración es un negocio de disposición complementario. como indica expresamente el artículo 1185. a los que califica de actos jurídicos bilaterales y patrimoniales "y. Civ. y b) con el cumplimiento del requisito de forma. A. la escritura pública. los demás son actos complementarios para concretar esa finalidad. una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir.cuando se trate de la enajenación de un inmueble" (Cám. de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. y no exclusivamente la de hacer escritura pública. cit. También se consideró que hay una distancia en el conocimiento. Puede considerarse admitida con plenitud. acompañados de la promesa o compromiso de reducirlos a un instrumento público -escritura traslativa de dominio. ob. el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio. 1963-V-535. Los llamados 'boletos' de compraventa constituyen verdaderos contratos bilaterales de compraventa. 14. Ambas son compraventas perfectas o definitivas y no meros negocios en formación. porque el "comprador" en la inmensa mayoría de los casos "constituye la parte económicamente débil. En virtud de ello. Una tercera tesis. no diferencia entre dos etapas. Una gran parte de las argumentaciones jurídicas que dieron fortaleza al boleto se basaron en el principio de protección de la parte débil.724/72) regulan con mayor detalle algunas especies particulares de boletos. Nac. decreto-ley 19. "contrato de primer grado o contrato de obligación" y "el contrato de segundo grado o contrato de cumplimiento". y está convencido por un error íurís de que ejerce sobre la cosa inmueble un derecho de dominio" y "que ese error de derecho se hace aún más . en J.005. y se integra: a) Con la tradición de la cosa y el pago del precio. sea por razones económicas o cognoscitivas. sala F. contrato". El consentimiento es uno solo y referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa. Los efectos son importantes porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem. t. Cód. Cám. 11-10-60. 100-780. Por este camino argumental se invierten las calificaciones: el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto. L. Civ.. 1324. Distingue dos especies de compraventa inmobiliaria: a) La celebrada por escritura pública. L.) porque hay una convención que obliga a celebrarla''. sino adprobationem. Spota remarca la diferencia entre la compraventa.

que mediante la tradición el adquirente por boleto de compraventa recibe la posesión de la cosa objeto del contrato. quienes firman sin tomar conciencia del acto de disposición. promesas. Siendo un contrato de cambio que tiene por finalidad la transmisión del dominio. como lo señala la doctrina y jurisprudencia mayoritaria. Civ. La aplicación del principio protectorio de la parte débil justificó en gran medida el pasaje del boleto al campo de los contratos definitivos. como hemos visto. c) antes de la notificación el vendedor puede exigir el pago al comprador y escriturar a su nombre. 1035). Este es el denominado "boleto definitivo". salvo que se acredite insolvencia del cesionario. y se requiere la capacidad para disponer. Para calificar el boleto de compraventa y asignarle efectos hay que delimitar claramente el supuesto de hecho. porque los efectos hacia el vendedor se producen desde la notificación. es un acto de disposición. el efecto de estos actos es otorgarle fecha cierta a un instrumento privado (art. no personalísimos ni tampoco reales. y poder especial para el caso de ser celebrado a través de un mandatario (art. No obstante. es motivo de aprovechamiento de contratantes débiles. En muchas situaciones el boleto. . sumado a la ausencia de formas.)'*'*^ El "boleto" es un instrumento privado y no se transforma en público por la certificación de firmas ante escribano. que quien formula esa promesa confiere a la otra parte la 'posesión del inmueble' no pudiéndose pretender que 'el humilde adquirente sepa lo que los juristas no saben'. aun cuando el comprador haya cedido. Otro supuesto distinto es aquel en que las partes quisieron celebrar un contrato definitivo y no meramente preparatorio. en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse. razón por la cual es posible su cesión sin otra forma que la escrita''"^ y funciona de la siguiente manera: a) Normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero. En estos casos la solución la dará la lesión prevista en el artículo 954 del Código Civil. cuyos efectos. los cuales tienen como efecto obligar a celebrar un contrato futuro. o por el juez. se asimilan a la compraventa. 2355. Las obligaciones nucleares son: entrega de la cosa contra pago del precio. pese a la norma de los artículos 2352 y concordantes. o por su inscripción. boletos provisorios. pero no le dieron la forma de escritura piiblica. a) Boletos provisorios y definitivos. 2) Calificación y efectos del boleto de compraventa. cuyo incumplimiento da derecho al resarcimiento de daños pero no a la escrituración. 1881. etcétera. Cód. 2356.excusable cuando se determina en el instrumento privado que contiene la promesa de venta. resolviéndose. En la costumbre negocial se celebran actos unilaterales o bilaterales que tienen un carácter prelimmar: ofertas. b) el vendedor debe ser notificado. el mismo principio puede informar su debilitamiento. El boleto otorga a las partes derechos personales.

En esta última sólo se cambia la posición contractual. Civ. y tiene dos deudores del precio: el comprador-cedente y el cesionario. lo que ha motivado un criterio jurisprudencial estricto que. Cód. E. b) La posesión. sin que medie conformidad de los restantes. ni que demuestre que aquélla vendió conscientemente y con las modalidades resultantes del boleto" (Cám. D. La venta por boleto por quien es un heredero pero no titular causa una obligación de transferir. c) La obligación de escriturar. Si el negocio se frustra por ineficacia el comprador tiene acción de daños. . Civ. mientras que en la primera hay. sin inscribir previamente el dominio a nombre del heredero declarado. La escritura ptiblica es la forma requerida por la ley y es un acto en el que el escribano cumple una función importantísima. L. Daños resarcibles. que puede ser de tracto abreviado ya que si la sucesión está abierta puede hacer la transferencia directa de la sucesión al tercer comprador. Concepción". La prohibición absoluta de ceder el boleto desnaturaliza la circulación de bienes y es una cláusula ilícita. y por lo tanto es una posesión legítima. de modo que el cesionario queda obligado a escriturar y puede oponer al comprador las defensas dilatorias por falta de pago o bien la resolución del contrato. aunque se utilice el mecanismo de la cesión. una modificación de las condiciones y. es inoponible a los herederos no firmantes.). en cuanto a la identidad de las personas. Ambrosio". Esta es una regla clara en nuestro Derecho. Incumplimiento. Si la cesión es efectuada por el vendedor es un fenómeno similar. Nac. "Scala. si no existen pruebas supletorias de la forma en el boleto. sala C. aunque luego puedan existir algunos problemas en la solución de conflictos. El boleto no otorga las mismas seguridades que la escritura. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar. Antonio c/Coto. es otra venta. El texto legal se refiere a que el boleto es un título suficiente paratransmitir la posesión de una cosa. la expresión del consentimiento.. Carece de eficacia el boleto de venta otorgado por persona analfabeta que imprimió su impresión digital por no saber firmar. 1981-D-594. rechaza las huellas digitales como manera de expresión de la voluntad en boletos de compra venta. por ejemplo.d) luego de la notificación es obligado a escriturar a nombre del cesionario. además. la que ha recibido un frondoso tratamiento jurisprudencial que veremos seguidamente. 2355. e) el cesionario puede exigir directamente al vendedor la escritura acreditando la notificación de la cesión y el pago íntegro del precio. Salvador c/Marletta de Lanza. Las partes pueden optar por la reventa en lugar de la cesión. "Ramos. La venta de uno de los herederos. L. En el mismo sentido: sala B. La adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe por boleto de compraventa es legítima (art. 103-489)..

Cuando la parte vendedora está constituida por varios condóminos. La extensión del resarcimiento encuentra su límite en la relación de causalidad adecuada. pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. o bien subsidiariamente por el juez. que hasta que no venza no es exigible la escrituración. Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra. la venta que uno de ellos hace es inoponible a los otros y el contrato deviene ineficaz. 1201. no puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturara. aunque no haya aprobación. autorizando a la otra a dilatar el cumplimiento de su obligación (art. Otro de los casos es el de ineficacia por inoponibilidad. de modo que sólo los perjuicios que tienen su origen en el incumplimiento contractual son . la misma debe ser efectuada por los titulares del crédito y no por el escribano. o si la parte interpelante no cumplió con la obligación a su cargo. o tácitamente por otro boleto subsiguiente a la constitución en mora del primero. durante el cual se van pagando cuotas. Aplicando las reglas señaladas arriba. Si es inculpable no hay derecho al resarcimiento. Puede acontecer también que las partes sometan el término al momento en que se obtengan todos los elementos documentales.). la escrituración es exigible.La obligación pesa sobre ambas partes. y la segunda es que se transforma en pura y simple. en este caso es una condición suspensiva. causando la obligación de indemnizar por parte de quien prometió la venta que no pudo cumplir. También es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobación de obras. Civ. El incumplimiento total o parcial de la obligación de escriturar da derecho a la otra parte a solicitar la escrituración por parte del deudor. es decir. porque concurre un casus eximente de la responsabilidad. la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera es que existe una prórroga del plazo. una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituración segijn boleto o bien la totalidad de ellas. autorizando a la ofra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesión. Frente a la mora del deudor de obligaciones recíprocas se puede ejercer la excepción de incumplimiento contractual. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición producen la mora del deudor de la obligación de escriturar (art. la que no puede ser meramente potestativa.). Cód. Procede el ejercicio de esta excepción dilatoria frente al incumplimiento sustancial de una de las partes. 509. En el supuesto en que hubiere imposibilidad de escriturar se aplican las reglas generales. Cód. Civ. si no hay plazo expreso o tácito el interesado debe pedir la fijación judicial. o de una urbanización. pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla el que se presume suspensivo. La mora de una de las partes admite ser purgada por la firma de un convenio posterior. En la compraventa es frecuente el uso de esta herramienta y se la ha admitido cuando hay mora en la obligación de escriturar. En los casos en que es necesaria la interpelación. También puede reclamar el resarcimiento de los daños moratorios en relación adecuada con el incumplimiento. En estos supuestos. Finalmente.

debe indemnizársele el mayor valor que debe pagar para obtener la finalidad perseguida en el contrato frusfrado. Los otros perjuicios que pueda sufrir una persona no tienen nexo con la responsabilidad contractual y no son resarcibles por no tener causa. En los supuestos de incumplimiento se indemniza el interés de cumplimiento. Sin embargo. En este último caso la frustración produce la obligación restitutoria y el comprador recupera el precio pagado a valor actual.reparables. por ello no se le indemniza con el valor del bien. y éste es más caro. si para obtener la finalidad frustrada debe comprar ofro inmueble. . el demandado debe pagar los mayores costos que requiere la escrituración. La mora en la obligación de escriturar obliga a resarcir los daños que la misma produce en relación causal adecuada. producidos como consecuencia de la mora en escritura. También deben indemnizarse los incrementos dinerarios de una obra. si los hubiera. Si se produce una demanda por escrituración y la consiguiente condena judicial. mientras que en la fiTastración o ineficacia en general se repara el daño al interés negativo o de confianza.

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