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Manual Del Perito Valuador[1]

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MANUAL DEL PERITO VALUADOR

Elaboración de Trabajos Valuatorios Índice Introducción Marco Normativo Lineamientos Generales para la Elaboración de Trabajos Valuatorios Elaboración de Proyectos de Dictamen Plazos y Condiciones de Entraga de los Trabajos Valuatorios Normas para el Desempeño de los Peritos Valuadores de el INDAABIN

INTRODUCCIÓN El presente Manual dirigido al perito valuador, forma parte del marco normativo que el INDAABIN ha establecido para la realización de avalúos y justipreciaciones de renta que le solicitan las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, de conformidad con lo que señala el Artículo 37, fracción XXIII de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y el Artículo 26 del Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, los trabajos valuatorios que soliciten las dependencia y entidades, son asignados a peritos valuadores que integran su padrón nacional. Para el cabal y oportuno cumplimiento de los avalúos y justipreciaciones de renta encomendados por el INDAABIN, es fundamental que el perito designado domine en forma clara, completa e integral las técnicas para la valuación, plasmadas en su normatividad, que incluye criterios técnicos, metodologías y procedimientos. Este Manual contiene el marco normativo, los lineamientos generales para la elaboración de los trabajos valuatorios y para proyectos de dictamen, los plazos y condiciones de entrega y las normas a las que deberán sujetarse los peritos valuadores en su desempeño.

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MARCO NORMATIVO q Los valuadores registrados quedarán sujetos a la inspección y vigilancia de el INDAABIN, a la cual deberán proporcionar la información y documentación que les sea requerida en el ejercicio de sus facultades.

a solicitud de cualquier persona física o moral distinta de el INDAABIN. Tengan personalmente su cónyuge o alguno de sus hijos calidad de heredero. 4. o cuyos resultados no correspondan a la realidad. acreedor. 3. 5. Haber emitido. colaterales dentro del cuarto grado o afines de segundo grado. principal. podrá suspenderse o revocarse el registro. o mantengan amistad intima con algún interesado en el dictamen. a través de la Dirección General de Avalúos. 8. Interés directo o indirecto en el asunto. q el INDAABIN se reserva el derecho de acción legal contra peritos que presenten trabajos valuatorios mal elaborados. socio. Ser tutor o curador de alguno de los interesados en el dictamen. donante. deudor.En cumplimiento del Artículo 7 Fracción XV del Reglamento de el INDAABIN. ya sea del perito. Incumplimiento del Artículo 27 de el INDAABIN. cuando en el ejercicio en las facultades de inspección y vigilancia observe: 1. 2. legatario. 6. podrá suspender temporalmente o revocar en cualquier momento el registro otorgado a un perito valuador. arrendador. Datos o valores asentados en avalúos que no correspondan a la realidad. Realización de actividades que revelen incapacidad técnica. en general encontrándose en situación que pueda afectar la imparcialidad de su opinión. arrendatario. dictamen valuatorio o de justipreciación de renta sobre el mismo bien. conforme al objeto de contrato de prestación de servicios que suscriban ambas part -------------------------------------------------------------------------------- LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA ELABORACIÓN DE LOS TRABAJOS VALUATORIOS . donatario. de su cónyuge. mantenga relación de intimidad con alguno de los interesados en el avalúo o justipreciación de renta nacida de algún acto religioso o civil sancionado o respetado por la costumbre. fiador. parientes consanguíneos en línea recta sin limitación de grado. 9. El cónyuge o hijos del perito. Asimismo. dependiente o comensal habitual de los interesados en el dictamen o del administrador actual de sus bienes. por otras causas que deriven de la aplicación de ordenamientos legales en relación con el ejercicio de la actividad valuatoria. 7.

· Deberán estar registrados y aprobados por el INDAABIN. Cargo (en su caso). como los proyectos de dictamen que presenten en cada servicio contratado.Los peritos valuadores que presten sus servicios profesionales a el INDAABIN formularán sus informes y avalúos basado en criterios técnicos. habiendo cumplido todos los requisitos señalados en su reglamento interno. · el INDAABIN decidirá el empleo de un método de valuación específico de acuerdo a cada caso a fin de que garantice un conveniente grado de confiabilidad -------------------------------------------------------------------------------- ELABORACIÓN DE TRABAJOS VALUATORIOS TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Todos · Nombre. · · Firma. Para la elaboración de trabajos valuatorios. · Deberán proporcionar la información adicional que la propia Comisión solicite en relación a algún avalúo en particular. los peritos: · Deberán apoyarse invariablemente en los criterios técnicos y metodologías que determinen la SFP y la propia Comisión siendo de su entera responsabilidad tanto los informes y avalúos que formulen. procedimientos y metodologías a través de los cuales se determina de la manera más precisa posible el valor de los bienes inmuebles o muebles objeto del avalúo. · Elaborar los proyectos de dictamen apegándose a los formatos tipo que les proporcionará esta Comisión y contener todos los elementos que en los mismos se indique. en la práctica. . · Han de ajustarse a las técnicas que. Los formatos podrán ser modificados por el INDAABIN cuando se considere conveniente. se consideren aceptables en materia de valuación.

considerando condiciones o factores particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los valores. · Avalúo de edificaciones. los cuales deberán fundamentarse en un estudio de mercado de la zona inmediata o mediata. deberán considerarse con el valor unitario correspondiente. señalando el valor de reemplazo. TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Avalúo de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio . homologando en todo caso. · Fotografías interiores y exteriores de las partes más representativas del inmueble. · Valor físico o neto de reposición. Descripción y ubicación precisa del bien valuado. los resultados de la valuación. Avalúo de bienes inmuebles · Planos o croquis debidamente acotados a escala (en su caso). y cuando así se solicite de oportunidad. Precisar tantos tipos de construcción como puedan determinarse. Nombre de la dependencia o entidad solicitante. Todas aquellas instalaciones especiales. Asunto o propósito del avalúo. así como su factor de depreciación. q Descripción de los elementos de construcción. obras complementarias o elementos accesorios que formen parte integral del inmueble. señalando para cada tipo el valor de reposición nuevo al que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad. Nombre del propietario. Fecha en que se practique el avalúo. de construcción o de funcionalidad. deficiencias de proyecto. Número de cuenta predial en su caso. estado de conservación. por capitalización y comercial. acorde a: q q Uso. Calidad. los cuales se indicaran en forma pormenorizada y completa.· · · · · · · Datos relativos a su registro vigente ante la propia Comisión y la especialidad.

Avalúo de toda clase de terreno · Localización. Densidad de población. ni el valor de capitalización. valuadas en forma separada y detalladamente. maquinaria. Valor de las áreas privadas e instalaciones propias en su caso. · · · · · · · · · · · · Ubicación. Intensidad de construcción. Servicios municipales. al que se le aplicará en su caso. Topografía. . Afectaciones o restricciones a que estén sujetos y su régimen de propiedad. diseño industrial. Calidad de los suelos. aparición de nuevos y mejores modelos a fin de obtener el valor neto de reposición. Relieve. Características panorámicas. · Para efectos de valuación únicamente de maquinaria y equipo no será necesario el valor físico del terreno y de construcciones. depreciación anual y valor de capitalización fundado en un análisis de la productividad de la industria en su conjunto. Proporción. Dimensiones. estado de conservación. · · · Áreas comunes. vida útil remanente. departamento o despacho en función del porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno. el factor de demérito que corresponde por edad. construcciones. Avalúo de unidades industriales · Valor físico de terrenos. mantenimiento. · Valor de reposición nuevo. equipo y demás elementos incorporados al inmueble de manera permanente. Instalaciones generales del edificio.· Precisar valor del local. Uso de suelo.

Avalúo agropecuario Independientemente de la investigación de mercado que considere las condiciones físicas tanto del terreno como de las construcciones e instalaciones propias. Uso.TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Avalúo de terrenos urbanos Tomar en cuenta: · Valor unitario del lote tipo. · Programa director o programas parciales de desarrollo urbano de la localidad. debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción apreciada. fundamentando los resultados de dichos exámenes. Vida Probable. deberán considerarse. que ofrezcan las mismas características de las que son motivo del avalúo. soportado con información verificable. en su caso. . · q q q La tasa de capitalización fundada en: Edad. los siguientes elementos: · Renta real o en su defecto. según corresponda. plazas comerciales y otros) · Utilizar el método de cálculo de valor residual. se determinará: · El índice de productividad. renta óptima o renta estimada. el coeficiente de agostadero o bien el uso actual y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones típicas de la región. con los factores de premio o castigo de acuerdo a los criterios más recomendable. tomando en cuenta. deducciones por vacíos. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN Para determinar el valor de capitalización de un inmueble. servicios y demás gastos generales debidamente fundamentados. TERRENOS CUYO MEJOR USO SEA EL DESARROLLO INMOBILIARIO (fraccionamiento. o se afectará. entre otros. indicando el motivo por el que se fijan estas dos últimas. impuestos.

Para la elaboración de avalúos de bienes cuyas características no se precisan en estos lineamientos. los peritos deberán considerar. -------------------------------------------------------------------------------- En la elaboración de avalúos y justipreciaciones en general. el proceso establecido para la realización de trabajos valuatorios. en su caso: conforme a los procedimientos. q Deficiencias en la solución arquitectónica. Con la denominación social de la empresa (si es el caso). sin excepción. reducir los tiempos de entrega de su respectivo dictamen a la dependencia o entidad solicitante. independientemente de todos aquellos otros que adicionalmente y con fines valuatorios genere la propia Comisión. los trabajos deben entregarse con sus soportes analíticos. Debidamente firmados. constructiva. de instalaciones. zona de ubicación y otros. PLAZOS Y CONDICIONES DE ENTREGA DE LOS TRABAJOS VALUATORIOS Plazos de entrega · Serán como máximo los previstos en el contrato de prestación de servicios que suscribirán el INDAABIN y el perito asignado. · Si el perito concluye su trabajo antes de la fecha estipulada el INDAABIN recibirá la documentación correspondiente y procurará. que contempla tanto criterios técnicos como metodologías. se sujetarán a satisfacer los elementos y metodologías que especifiquen el formato correspondiente elaborado por esta Comisión para cada caso.q Estado de conservación. Condiciones de entrega · · · En papel membretado. criterios y metodologías que determina la propia comisión. tanto para los casos antes mencionados y como para aquellos distintos a los aquí referidos. a su vez. .

· Las hojas de trabajo deberá contener la rubrica del perito. con copia al Director General de Avalúos. · Los oficios que consignen problemas de información. se entregarán directamente a la Dirección de Operación. se entenderá como descuido del perito. informar de inmediato y por escrito a el INDAABIN para resolver lo conducente. · Guardar todos los papeles relativos al trabajo valuatorio en el expediente correspondiente. · No se podrán reproducir ni difundir los dictámenes sin la autorización por escrito de el INDAABIN. en su defecto. señalando las razones por las que se retrazará la emisión respectiva y la fecha propuesta para su entrega. buscando redondear las cantidades. REQUERIMIENTOS ADICIONALES · El perito valuador deberá coordinarse con al INDAABIN para promover la entrega en tiempo y forma de la información necesaria para la elaboración de los avalúos y así procurar que la entrega de los proyectos de dictámenes se efectúen antes del término de los plazos establecidos. · Notificar por escrito a el INDAABIN cuando existan indicios de negativa a los requerimientos de información por parte de la dependencia o entidad solicitante. Tratándose de Delegaciones Regionales serán entregados en la oficina del Delegado. marcando copia a la dependencia o entidad solicitante. con copia al Director general de Avalúos. comunicar por escrito y oportunamente a el INDAABIN dicha situación. . puedan hacerse las correcciones necesarias. y las repercusiones que se deriven le serán imputadas. con el fin de que. · El horario de recepción de proyectos de dictámenes de 9:00 a 15:00 y de 16:00 a 17:30 horas. · Cualquier demora o atraso no informado. · El perito deberá también hacer entrega del predictamen en el formato tipo proporcionado por el INDAABIN en cualquier medio electromagnético que solicite la propia Comisión. sí así lo determina el INDAABIN. · Todas las cifras de valores se expresarán en pesos. · En caso de que exista alguna objeción a la aplicación del criterio técnico o de la metodología aplicada para la realización de los trabajos solicitados.

con calificaciones en la especialidad valuatoria mínima de ocho. adscrita a la Dirección General de Avalúos o la Subdelegación de Avalúos. · Los trabajos valuatorios que se asignen podrán recaer indistintamente en una persona física y moral. de conformidad con el Artículo 7. a la cual deberá proporcionar la información y documentación que le requiera en ejercicio de dichas facultades. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos. fracción VIII del citado reglamento. fracción VI del Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y del Manual de Evaluación y Asignación de Peritos Valuadores. lo que se les notificará por escrito. en el mes inmediato anterior. en el caso de las Delegaciones Regionales. En los casos que los peritos no cuenten con calificaciones por no haber realizado trabajos valuatorios en el año. serán susceptibles de asignaciones por cualquiera de las Delegaciones Regionales y Oficina Central. independientemente del lugar donde radique su registro. · El perito deberá haber obtenido y mantener vigente su registro. analizará la solicitud de servicio y será responsable de definir el criterio técnico que aplicará el perito valuador. · Las personas que cuenten con registro actualizado de perito valuador de el INDAABIN. se emiten con base en lo señalado en el Artículo 5. · La Dirección de Operación. no asignará trabajos valuatorios por dos meses a los peritos que hayan obtenido calificaciones promedio inferiores a 6 en el criterio técnico correspondiente. preferentemente asignará trabajos valuatorios a los peritos que cuenten. · Para cada trabajo valuatorio se asignará un perito como titular y dos suplentes. De no registrar calificación en el criterio técnico. no asignará trabajos por un período mínimo de un mes a aquellos peritos que tengan calificaciones promedio entre 6 y 7. · El perito quedará sujeto a la vigilancia e inspección de el INDAABIN. no les será aplicada esta política.9 en el criterio técnico de que se trate. previa notificación por escrito. .-------------------------------------------------------------------------------- NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN Estas normas. cumpliendo las condiciones señaladas en el Artículo 27 del reglamento de el INDAABIN. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos. se tomará en consideración la calificación promedio anual del perito. los cuales deberán cumplir con las mismas características del perito titular. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos.

actuando siempre por recomendación de sus Comités de Evaluación y Asignación de Peritos. reunirá los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad. . q Cuando los datos o valores asentados en los trabajos valuatorios que practique no correspondan a la realidad. un reporte con la información relativa a los casos en los que se haya suspendido a algún perito. la Comisión. serán excluidos de asignaciones de trabajo en el criterio técnico respectivo. Si la naturaleza de la misma lo amerita procederá a: 1. Levantar el acta donde se asienten los hechos. así como la evaluación de las irregularidades correspondientes. declaraciones y consideraciones. q Cuando haya indicios de que los comprobantes de pago con que se justifiquen los gastos a comprobar no sean los pertinentes o bien sean falsos. La negación del refrendo y la cancelación del registro de los peritos serán decididos sólo por la Dirección General de Avalúos. Las suspensiones podrán ser dictadas tanto por Delegaciones Regionales como por la Dirección General de Avalúos. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos de el INDAABIN. Requerir al perito valuador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la irregularidad detectada. Las sanciones mencionadas procederán en los siguientes casos: q Incumplimiento de lineamientos específicos. podrá suspender temporalmente.En el caso de que obtengan una segunda calificación inferior a 6 durante el resto del año. Las Delegaciones Regionales. q Realización de trabajos valuatorios o justipreciaciones de renta en condiciones que revelen incapacidad técnica o la aplicación incorrecta de la metodología. negar el refrendo o cancelar su registro. La suspensión o negación del refrendo del registro quedará a criterio de el INDAABIN. cada dos meses. q Cuando haya violado la confidencialidad en el desarrollo del avalúo y revelado sus resultados sin autorización de el INDAABIN. 2. NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN En caso de incumplimiento de estas reglas. deberán enviar a la Dirección General de Avalúos. El perito tendrá derecho de audiencia solamente en caso de la cancelación de su registro.

o en caso de reincidencia en irregularidades que ameriten suspensión. · Cuando la inconformidad o reclamación sea levantada por el promovente del avalúo o un tercero afectado. Cuando la irregularidad no se demuestra y el perito presenta evidencia que lo exima: q Se le reintegrarán sus derechos y registro. Aplicar la medida correctiva en razón de la gravedad de la conducta del perito e integrarle a su expediente.3. con una anticipación de 15 días naturales a la fecha de que la resolución surta efecto. Reasignar los trabajos valuatorios pendientes de realizar por el perito suspendido o dado de baja. · q Respecto a la severidad de la sanción esta corresponderá a: Suspensión de 3 meses en caso de falla u omisión no dolosa y explicable. teniendo el perito . Toda resolución tomada respecto a estos asuntos será comunicada por el INDAABIN al perito valuador. NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN 4. En caso de que esta proceda: q Se aplicará la sanción correspondiente a la naturaleza de la irregularidad comprobada. en el último domicilio que él haya proporcionado. q Suspensión de 6 meses en caso de falla atribuible a irresponsabilidad o negligencia evidente. q Se cancelará el registro cuando la irregularidad se haya cometido en forma demostrablemente dolosa. q Se negará el refrendo del registro al vencerse la vigencia del mismo. si la inconformidad está bien fundamentada: q Se podrá aplicar una suspensión provisional indefinida al perito valuador en tanto se resuelve sobre la procedencia del reclamo. cuando el perito haya presentado una trayectoria de trabajos insatisfactorios con repetidas irregularidades. y esta sea levantada ante una instancia como la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo.

en su caso. cuyos resultados no correspondan a la realidad. el INDAABIN se reserva el derecho de tomar acción penal contra aquellos peritos que presenten trabajos valuatorios mal elaborados. en su caso. El registro otorgado a un perito valuador no implica que la Comisión garantice la exactitud de los avalúos que este produzca. al Colegio de Profesionistas al que pertenezca. con irregularidades o bien. la información necesaria para el análisis y dictamen correspondiente. La Comisión atenderá y resolverá las quejas que se deriven de avalúos formulados por peritos externos y solicitará. a las asociaciones de valuación a las que esté afiliado y a las autoridades ante las que esté reconocido. La Comisión hará circular a instituciones. no impedirá las resoluciones de el INDAABIN quien procederá a notificar el hecho a las instituciones de crédito. .valuador el derecho de impugnación ante la propia Comisión. asociación o instituto al que este afiliado y . quien será responsable de la veracidad de los datos asentados por él o por sus colaboradores. las cancelaciones definitivas de registros de los peritos. NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN La Comisión dará a conocer periódicamente listados con los nombres y razones sociales de los peritos valuadores con registro vigente. la que resolverá como única instancia lo conducente. La falta de domicilio actualizado del perito por causa imputable al mismo. colegios y demás asociaciones ligadas con los trabajos valuatorios.

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