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De La Propiedad Horizontal

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DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Como respuesta a la concentración de la población en los centros urbanos, ha tenido desarrollo el fenómeno de las construcciones de varios pisos y el de las urbanizaciones con edificios o casas que conservan bienes comunes, e

inclusive, parcelaciones rurales que utilizan bienes en común. Estos fenómenos acentuados en la vida moderna, han exigido una normativa que los encare.

En Colombia, solamente se viene a legislar sobre estos asuntos con la ley 182 de 19481, norma que surge a raíz de la emergencia vivida en Bogotá tras los actos del 9 de abril de ese año 2. La ley 182 de 1948 no solo reglamento las edificaciones de varios pisos, es decir, con límites horizontales, lo que constituirá propiamente la propiedad horizontal, sino que el articulo 1º contempló, además:

³Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán perte necer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley. El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos o departamentos.´

La ley 182 fue reglamentada posteriormente por el decreto 1335 de 1959 y luego por el decreto 144 de 1968; posteriormente por el decreto 107 de 1983. 2 El 9 de abril se conmemoraron 50 años de la muerte de Jorge Eliécer Gaitán, acontecimiento que también marcó un momento histórico en nuestra legislación civil: la implantación del régimen de propiedad horizontal. Lo anterior dio origen a una modalidad especial del derecho de propiedad que con los años se ha convertido en la solución más acertada para resolver problemas como el déficit de tierra, la disminución de costos de instalación de servicios públicos, la implementación de los sistemas de seguridad y la existencias de regímenes de convivencia ciudadana. Los acontecimientos de la Ley 182 del 29 de diciembre de 1948 están estrechamente ligados a la memorable fecha. Nuestros gobernantes y legisladores hicieron varios intentos para introducir el régimen de propiedad horizontal en Colombia, ya existente y aplicado con éxito en otros países del mundo.

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ASPECTOS GENERALES DE LA LEY 182 DE 1948. patios. Así como el uso que cada propietario deberá darle a su propiedad. que derogo toda la normatividad anterior y es la única vigente en la actualidad. pues.En agosto de 2001 se promulgo la ley 675. Los artículos 10 referentes al registro. En el artículo 2º. puertas de entrada. En los artículos 4º a 7º. alcantarillado. en exclusiva armonía con el reglamento de la propiedad horizontal. los vestíbulos. escaleras. los muros. la habitación del portero y sus depend encias. En el artículo 3º. y los departamentos en que se divida cada piso. la techumbre.´. cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común. energía eléctrica. refrigeración. y seguridad y conservación del edificio y los que les permiten a los propietarios el uso y goce de la propiedad. 11 y 12 sobre el reglamento y 13 sobre el merito ejecutivo del acta de la asamb lea en que se decretan expensas comunes. Estos son los bienes comunes que son necesarios para la existencia. accesorios. gas y agua potable. están desarrollados en el decreto reglamentario 1365 de 1986. se advierte la forma mixta de propiedad. . cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y copropietario o comunero de los bienes comunes. las instalaciones generales de calefacción. En el artículo 1º de la ley se señala el objeto de la propiedad horizontal: diversos pisos de un edificio. etc. se señalan ejemplos como: ³el terreno. así como los departamentos de la casa de un solo piso. se estipulan los derechos de cada propietario y la forma de contribuir a los gastos comunes. los cimientos.

pierde su connotación inicial. 4 Se expresa esta documentación en los artículos 4º a 6º de la ley 675 de 2001. con lo que de alguna manera. la resolución de conflictos y las sanciones. el pago de expensas. sobre el mismo terreno. sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley. Parcelación. el cálculo de coeficientes de copropiedad. En el artículo 85 3 se extiende el régimen a las parcelaciones. 3 . ¿QUE DEBE HACER QUIEN QUIERA SOMETER UN BIEN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL? Se debe otorgar escritura pública que contenga el reglamento de la propiedad horizontal. la administración de la parcelación. en todo cuanto le sea aplicable. A esta escritura se le debe anexar la licencia de construcción y los planos debidamente aprobados y luego debe ser registrada en la oficina de instrumentos públicos4. el termino propiedad horizontal. el carácter indivisible de los bienes comunes. o varios que concurran a ello. sino que los bienes tengan varias unidades privadas que disfrutan de los mismos bienes comunes sean de uno o de varios dueños. como los grupos de edificios que constituyan un conjunto. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes. Articulo 85 ley 675 de 2001.¿QUE BIENES PUEDEN SOMETERSE AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL? En el artículo 1º del decreto 1365 de 1986.´ que sean susceptibles de división en unidades privadas independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso Puede ser un solo propietario que somete el edificio construido o por construirse a dicho régimen. común. que se refería a varios inmuebles superpuestos horizontalmente. no es necesario que haya varios dueños. tanto los edificios de uno o varios pisos. de esto deducimos que en la propiedad horizontal. en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica. construido o por construirse. se estipula que: ³ Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985.

consiste en que haya por lo menos dos bienes privados que puedan ser oficinas. la determinación de los bienes comunes. al constituirse la propiedad horizonta l. la individualización del terreno con su nomenclatura. 5 . bodegas. conservación. La ley señala dos tipos de bienes comunes: los esenciales y los no esenciales. Estos bienes privados. parqueaderos. y linderos. el nombre del edificio o conjunto. De conformidad con el artículo 32 de la ley 675 de 2001. De los bienes privados. De la persona jurídica . exenta de impuestos nacionales como de los de la industria y comercio 5. En el artículo 5º de la ley 675 de 2001. u otros. que no tiene ánimo de lucro. Artículo 32 de la ley 675 de 2001. surge una persona jurídica conformada por todos los propietarios de los bienes particulares. apartamentos. aunque se puede autorizar su explotación económica en beneficio de la copropiedad. seguridad uso y disfrute de los bienes individuales. Se trata de una persona jurídica de naturaleza civil. los coeficientes de propiedad y los módulos de distribución.CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. locales comerciales. Los bienes comunes son indivisibles. Uno de los requisitos de la propiedad horizontal. De los bienes comunes . inalienables e inembargables. se enuncian los elementos mínimos que debe comprender la escritura del reglamento estos son: el nombre del propietario o los propietarios. Los otros tendrán el carácter de no esenciales. además del título de adquisición y los correspondientes folios de matricula inmobiliaria. la destinación de los bienes particulares y las especificaciones sobre la construcción y condiciones de segurid ad y salubridad del edificio o conjunto. tienen que ser plenamente identificados o singularizados en el reglamento y la propiedad sobre esos bienes va a determinar igualmente el derecho a la copropiedad sobre los bienes comunes. Los primeros son aquellos indispensables para la existencia. área. la identificación de cada una de las unidades privadas. de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

En este aspecto han existido ligerezas en las propiedades horizo ntales. Este va a dar lugar a la posibilidad del cobro ejecutivo por med io del representante legal. asume desde ese momento la obligación pagar las cuotas y el que enajena se libera desde ese momento de dicha obligación. Incumplimiento en el pago de las expensas .La persona jurídica administra los bienes y servicios comunes pero la propiedad de ellos es la de la comunidad de copropietarios. Para ello está el cobro ejecutivo. Si el dueño enajena la pro piedad. La obligación de contribuir al mantenimiento de la copropiedad da lugar a las llamadas cuotas de administración. Tambien existe la sanción autorizada en el artículo 30 de la . LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS OBLIGACIONES ³PROPTER REM´ Cuando se habla de obligaciones propter rem. También se debe velar por la persona jurídica por los asuntos de interés general de los propietarios y hacer cumplir los reglamen tos y las leyes de la propiedad horizontal. se hace alusión a aquellas que pasan objetos. De las sanciones . El artículo 48 se refiere al proceso ejecutivo y advierte como se conforma el titulo ejecutivo. Común es la situación del administrador que no permite el ingreso a bienes comunes como zonas de recreación o piscinas con el argumento de que el propietario o tenedor se encuentra en mora con las cuotas de administración. Las obligaciones de propietarios y tenedores en general son de naturaleza económica o pecuniaria y de naturaleza no pecuniaria. de un patrimonio a otro. que se causan para el titular del dominio. La ley 675 establece sanciones tales como la publicación de listas o nombres de los infractores e imposición de multas y restricciones del uso de bienes comunes no esenciales. Son obligaciones que circulan como los Un ejemplo de este tipo de obligaciones es la propiedad horizontal. quien la adquiere.

todos los propietarios de los bienes privados o sus representantes y el valor de cada voto corresponde al coeficiente de propiedad. Los órganos de dirección de la propiedad horizontal son la asamblea. Para las propiedades horizontales comerciales o mixtas con me nos de 30 unidades. El consejo de administración es potestativo para las propiedades horizontales de viviendas que tengan más de 30 unidades particulares. también es potestativo y para estas cuando son más de 30 es obligatorio. Lo nombra la asamblea en número impar de 3 o más. Constituye la asamblea. el consejo de administración y el administrador. Órganos de dirección y administración . Puede ser una persona natural o jurídica y su nombramiento debe ser inscrito ante la alcaldía con miras a acreditar la representación legal de la persona jurídica. Sus funciones están señaladas en el artículo 51. . El administrador tiene la representación legal de la persona jurídica y es nombrado por la asamblea o por el con sejo de administración cuando este existe.publicación de la lista de morosos en lugares donde no haya tráfico constante de visitantes o la publicación de esa lista en la asamblea de propietarios.

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