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51076572 Ingenieria y Gestion Del Mantenimiento Hotelero

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  • 1.‐ INTRODUCCIÓN
  • 2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO
  • 2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de
  • 2.2.­ Objetivos propios de una instalación hotelera
  • ESUP ESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO
  • 5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO
  • 6.‐ MODELOS DE GESTIÓN
  • 6.1. Autogestión
  • 6.2. Facility Management
  • 7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS
  • 8 OS  DE MANTENIMIENTO APLICADOS
  • 8.1. Mantenimiento Técnico Legal
  • 8.2. Mantenimiento Preventivo
  • 8.3. Mantenimiento Conductivo
  • 9.‐ CONCLUSIONES
  • 10.‐ BIBLIOGRAFÍA

______________________________________________Mantenimiento Hotelero 

   

             

INGENIERÍA Y GESTIÓN  DEL MANTENIMIENTO HOTELERO                                   
Juan Pablo Agredano Molina 
Ingeniero Técnico Industrial

  Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           

    Mantenimiento Hotelero 

      
1.‐ INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………...…… 2   2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO………………………………………………………..………………………. 3     2.1.­ Objetivos inherentes a la propia labor de mantenimiento……………………….……….3    2.2.­ Objetivos propios de una instalación hotelera………………………………………………….4    3.‐ CLASIFICACIÓN HOTELERA DESDE EL MANTENIMIENTO ………………………………….………7    4.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO……………………………….……………8    5.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO………………………………………………….……………10    6.‐ MODELOS DE GESTIÓN…………………………………………………………………………………….……………13    6.1. Autogestión…………………………………………………………………………………………..……………14    6.2. Facility Management………………………………………………………………………………………….16   7.‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS……………………………………………………..18    8.‐ TIPOS  DE MANTENIMIENTO APLICADOS…………………………………………………………..……….26    8.1. Mantenimiento Técnico Legal……………………………………………………………………………26                    8.2. Mantenimiento Preventivo……………………………………………………………..…………………37    8.3. Mantenimiento Conductivo……………………………………………………………………….………41    8.4. Mantenimiento Correctivo………………………………………………………………………….…….44    9.‐ CONCLUSIONES…………………………………………………………………………………..…………………………46    10.‐ BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………………………………….………..47 

                 
                

Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           1                                 
    

     

    Mantenimiento Hotelero 

     1.‐ INTRODUCCIÓN. Cuando realizamos una estancia en un hotel, ya sea por motivos  profesionales  o  de  placer,  lo  que  realmente  analizamos  como  huéspedes  es,  aparte  de  meras  cuestiones  de  ubicación  geográfica  y  estéticas o decorativas, la calidad de los distintos servicios  que hemos  utilizado  de  dicha  instalación  hotelera.    En  función  de  la  calidad  de  dichos servicios será nuestro  grado de satisfacción como huéspedes y  así  lo  transmitiremos  tanto  a  familiares,  amigos,  compañeros  de  trabajo, o como a los propios departamentos de atención al cliente de  los  hoteles  por  medio  de  las  distintas  encuestas  de  satisfacción  a  las  que nos invitan a participar durante las estancias.    Entendiendo  ésta  reflexión,  sólo  cabe  indicar  que  la  gestión  del  mantenimiento    de  una  instalación  hotelera,    debe  encaminarse  ineludiblemente  en  apoyar  a  los  distintos  departamentos  del  hotel  para que puedan ofrecer la máxima calidad posible en la ejecución de  sus  servicios  para  un  fin  común;  buscar  la  máxima  satisfacción  del  cliente.     No obstante, no será éste el único objetivo del departamento de  mantenimiento.    Como  en  cualquier  otro  sector,  el  departamento  de  mantenimiento  estará  siempre  lastrado  por  ser  un  centro  de  costes  y  no  de  producción,  por  lo  que  tendremos  que  ser  muy  conscientes  de  que  nos  convertiremos  en  puros  gestores  técnico‐económicos  de  los  reducidos presupuestos de los que en la mayoría de los casos nos van a  dotar.    El  saber  gestionar  correctamente  los  recursos  humanos  y  económicos  que  nos  va  a  proporcionar  la  dirección  del  hotel  repercutirá  directamente  en  el  éxito  o  el  fracaso  como  gestores  del  mantenimiento de nuestra instalación.   
      Nota: A partir de ahora, y por abreviar, al departamento de mantenimiento lo llamaremos  “Mantenimiento” 

 

                

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    Mantenimiento Hotelero 

     2.‐ OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO.        Como  en  cualquier  tipo  de  edificación  susceptible  de  ser  mantenida,  en  una  instalación  hotelera  hay  una  serie  de  objetivos  inherentes a la propia labor de mantenimiento. Se trata de una serie de  objetivos  que  se  presuponen  de  antemano  y  que  inevitablemente  formarán  parte  del  día  a  día  de  las  labores  a  desarrollar  por  Mantenimiento.  Dichos  objetivos  los  podríamos  englobar  en  los  dos  grupos siguientes:    2.1.­  Objetivos  inherentes  a  la  propia  labor  de  mantenimiento.    Se trata de una serie de objetivos que son comunes a la labor de  mantenimiento en cualquier edificación.        - A) Garantizar la vida útil de instalaciones y equipos.    Instalaciones  eléctricas,  hidráulicas,  térmicas,  climatización,  etc.…  y  que  conforman  las  arterias  del  edificio  deben  ser  periódicamente  analizadas  con  el  objetivo  de  poder  prever  en  que  estado  se  encuentran  para  así  obrar  en  consecuencia  alargando  el  periodo de utilización de las mismas.    - B)  Reparación  de  averías  imprevistas  y  reducción  de  tiempos de reparación.    Las actuaciones dirigidas a realizar reparaciones han de  poseer  un  alto  grado  de  eficiencia  para  minimizar  los  tiempos  resolución  de  las mismas. Sobre todo si dichas averías interfieren directamente en la  comodidad de los huéspedes.       
                

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  No  impide  la  venta  de  la  habitación  puesto  que  se  realiza  sobre  una  habitación  ya  “vendida”  y  no  es  competencia  del  departamento  de  mantenimiento.    . ya que aún  siendo  inevitable no suele durar más de 25 minutos. moquetas.  se  dedica  a  vender  “estancias”  que  en  definitiva  son  habitaciones.  revestimientos.  al  menos  desde  el  punto  de  vista  de  la  Dirección  del  Hotel.2.­ Objetivos propios de una instalación hotelera.C) Conservación de bienes propios del hotel.  entre  otros  servicios  secundarios.    Sin  lugar  a  dudas  son  los  objetivos  más  importantes.                              Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           4                                             .….    Jamás  se  debe  olvidar  que  un  Hotel.  ya  sean  solados. debe mantenerse con igual interés ya que  de su  estado de conservación dependerá en cierto grado la percepción  que nuestros clientes tengan del hotel.Limpieza: Quizás el menos preocupante de todos.  Por  consiguiente  la    principal  preocupación  que  deberemos  tener  día  a  día  deberá  ser  que  todas  las  habitaciones  se  encuentren  en  perfecto  estado  de  habitabilidad.  carpinterías.    2.    Cualquier elemento del hotel de índole constructiva.A) Bloqueo cero de habitaciones.  etc. Además  tiene  la  ventaja  de  que  es  algo  que  el  cliente  asume  como  parte  de  la  estancia  en  un  hotel.  vidrios.  ya  que  ésta  es  en  primera instancia la principal fuente de ingresos de un Hotel.    Mantenimiento Hotelero    .    Se entiende por “Bloqueo de una Habitación” el cierre temporal  de la misma por no encontrarse en perfecto estado de habitabilidad y  en  consecuencia  no  podrá  ser  vendida.  mobiliario. por lo que no deberá preocuparnos.  ya  que  interfieren  dramáticamente en los balances económicos del mismo.  decorativa  o  estética.  Las  causas  más  frecuentes  de  bloqueo que podemos enumerar son las siguientes:    .

Obras o Reformas: Cambio de moquetas. por lo que  será  también  un  tipo  de  bloqueo  totalmente  asumido  por  la  misma la cual habrá planificado dichas Obras y Reformas para  reducir el impacto económico correspondiente.  lo  que  podría  derivar  incluso  al  cambio  de  habitación  del  huésped.  por  lo  que  se  pueden  ir  ejecutando  por  grupos  de  habitaciones  o  incluso  plantas  enteras  del  Hotel.    Mantenimiento Hotelero     .  Es  sin  duda  el  tipo  de  bloqueo  que  más  nos  debe  preocupar  por  la  naturaleza  impredecible  del  mismo.  unidades  de  ai/ac  incluso  reformas  de  tabiquería  para  cambiar  morfología  de  habitaciones.  siempre  y  cuando  se  ejecute  dentro  de  los  plazos  impuestos  por  la  Dirección.Redecoración:  Se  suelen  planificar  redecoraciones  en  temporadas  de  baja  ocupación  estacional.  La  eficacia  y  rapidez  con  la  que  Mantenimiento sea capaz de solventar dichas averías será un  indicativo claro para la Dirección de cómo se realiza la gestión  del mantenimiento en su hotel. alfombras.  Son  responsabilidad  de  Mantenimiento.  aparatos  sanitarios.  griferías. dándose en numerosas  ocasiones  el  caso  de  tener  que  solventarlas  incluso  con  la  habitación  ocupada.      .Averías o Roturas: Cualquier tipo de reparación dentro de una  habitación  que  se  derive  en  una  orden  de  trabajo  a  resolver  por  Mantenimiento.  no  deberá  preocuparnos  en  exceso  éste  tipo  de  bloqueo.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           5                                             .  etc.…. pinturas.  para  así  no  interferir  con  otras  habitaciones  ocupadas.  Las  Redecoraciones  impiden  la  venta  de las habitaciones pero debido a su planteamiento temporal  se puede minimizar el impacto económico negativo resultante  de no poder venderlas. Aunque se implique al Departamento  de  Mantenimiento  en  el  proceso  de  Redecoración.  Averías  y  Roturas  que  se  produzcan  como  consecuencia  del  uso  de  las  habitaciones  y  que  deberán  ser  resueltas en el menor tiempo posible.    .  aún  así  son  actuaciones  igualmente  planificadas  y  se  realizarán siguiendo las directrices de la Dirección.

      Una  vez  subsanado  el  problema  causante  del  bloqueo  procederemos a su desbloqueo y posterior venta de la habitación.  para  poder  así.    Dentro  del  presupuesto  económico  de  una  instalación  hotelera.      . Al  departamento  de  mantenimiento  corresponderá    la  labor  de  analizar  prácticamente  a  diario  la  situación  del  hotel.   la  fracción  correspondiente  al  consumo  de  energía  constituye  el  segundo lugar del gasto después de los costes asociados al personal.  Mantenimiento queda totalmente al margen del mismo.  Al  ser  decisión  de  la  Dirección  proceder  a  este  tipo  de  bloqueo.  realizar  los  cambios  y  modificaciones  necesarias  para  reducir  el  gasto  energético con una mejora de los servicios prestados. B) Control de consumos energéticos. por lo que se pueden planificar  bloqueos  de  habitaciones  o  plantas  enteras  de  habitaciones  para  por  ejemplo  minimizar  consumos  energéticos.    Mantenimiento Hotelero       .                                                 Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           6                                             .Baja  ocupación  estacional:  Casi  todo  hotel  tiene  temporadas  de mayor y menor ocupación.

  además  comparten  procesos  de  gestión  prácticamente  similares  en  lo  que  se  refiere  al  día  a  día  de  trabajo  del  propio  departamento  de  mantenimiento.  ya  sea  en  función  del  número  de  estrellas.‐  CLASIFICACIÓN  HOTELERA  DESDE  EL  PUNTO  DE  VISTA  DEL MANTENIMIENTO. se podrá realizar durante los meses que  el hotel se encuentre cerrado y en consecuencia no incidirá en absoluto  en el booking del mismo. si no que hablaremos de  forma  generalizada de la labor de mantenimiento por ser la misma una labor  intrínseca de todo hotel.  de  su  ubicación  geográfica.  conservación  o  cualquier otro tipo de actuación. uno vacacional abre únicamente durante ciertos meses al año.  pero  desde  el  punto  de  vista  del  mantenimiento  de  los  mismos.       A  pesar  de  esta  gran  diferencia.  los  objetivos  a  conseguir  son  exactamente  los  mismos  para  ambos  tipos  de  hoteles.  los  hoteles  de  apertura  durante  todo  el  año  y  los  hoteles de apertura estacional.  únicamente  haremos  dos  clasificaciones.    Mientras  un  hotel  ciudad  permanece  abierto  todos  los  días  del  año.    Mantenimiento Hotelero     3.  ya  que  labores  de  reforma.  de  los  servicios  que    ofrecen.  etc. aparte del mantenimiento correctivo  y conductivo correspondiente.  Por  ello  y  a  partir  de  ahora. los cuales llamaremos a partir de ahora  “Hotel  Ciudad”  y  “Hotel  Vacacional”  independientemente  del  uso  que  cada huésped le quiera dar a cada uno. por  lo  que  la  labor  del  mantenimiento  resulta  infinitamente  más  fácil  de  realizar  en  el  mismo.  en  éste  estudio  no  diferenciaremos clase alguna de hotel.    Podríamos hacer infinidad de clasificaciones de las instalaciones  hoteleras.                                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           7                                             .

    Mantenimiento Hotelero       4. gasóleo etc.  sin  repercutir  negativamente  ni  causar  prejuicio  alguno  a  nuestra instalación hotelera.  Mantenimiento  será dotado de un presupuesto anual para llevar a cabo su gestión.    Como  cualquier  otro  departamento  del  hotel.  ya  que  en  la  mayoría  de  los  casos  se  le  suelen  exigir  a  dichos  presupuestos  que  soporten  cargas  adicionales  para  las  cuales  no han sido dotados.      Los  presupuestos  en  mantenimiento  y    consumos  energéticos  respecto del presupuesto total del hotel suelen ser los siguientes    Mantenimiento  Energía  3 ‐ 4%  5 %    Por otro lado  el ratio  de gasto en mantenimiento por habitación  suele  oscilar entre 180€ y 250 € por habitación en función del tipo de  hotel. ya sea electricidad.  claro  está. agua.  etc. La defensa de dichos presupuestos es una  ardua  labor. el  de  consumos  energéticos  está  dotado  de  cierta  flexibilidad  según  el  tipo de hotel y de su uso.                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           8                                             .  tendrá  un  mayor  gasto   energético cuanto más eventos sea capaz de congregar.‐ PRESUPUESTOS GESTIONADOS POR MANTENIMIENTO.     Nuestro  objetivo  como  gestores  de  dichos  presupuestos  será  el  de  intentar  no  sobrepasarlos  bajo  ningún  concepto  e  incluso  obtener  beneficio de los mismos intentando por todos los medios no agotarlos.  reuniones. Por ejemplo un hotel que disponga de salones  para  actos  sociales. Por  otro lado también se le hará responsable del presupuesto de consumos  energéticos.     Mientras  que  el  presupuesto  del  departamento  de  mantenimiento se mantiene invariable durante su ciclo de vigencia.  congresos. gas natural.

 sustitución de mobiliario defectuoso.  Éste  presupuesto  se  destina  en  mayor  parte a obras de reforma. Se trata del  presupuesto para mejora de instalaciones  y  que  suele  rondar  el  3%  del  total. etc. implantación de nuevos servicios en  el hotel.    Mantenimiento Hotelero     Existe  otro  prepuesto  del  que  se  nos  puede  dotar  a  Mantenimiento.                                                                                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           9                                             .

    8.  elevándolo  a  la  Gerencia del Hotel para su posterior aprobación.‐  Confeccionar  el  Plan  Anual  de  mantenimiento.    2.‐  Analizar y justificar los desvíos con el plan anual de mantenimiento  trazado e informar a la Gerencia del los mismos.‐  Solicitar  la  provisión  de  materiales  al  Sector  Compras  con  la  autorización pertinente.    5.‐  Coordinar  con  la  Gobernanta  las  actuaciones  de  cualquier  índole  que deban efectuarse en las habitaciones.    9.    Mantenimiento Hotelero      5.‐  Coordinar  los  cursos  de  capacitación  de  seguridad  para  todo  el  personal  del  departamento. las labores a  desempeñar por el responsable primero del departamento serán.    4.‐ Establecer las prioridades sobre las reparaciones solicitadas por los  distintos departamentos. las siguientes.‐  Coordinar  con  Recepción  la  disponibilidad  de  habitaciones  para  efectuar las tareas de mantenimiento.    7.    3.    6.                        Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           10                                           .         Para llevar a cabo los objetivos de Mantenimiento.‐  Mantener  y  controlar  los  elementos  de  seguridad  de  toda  la  edificación  y de los mecanismos de prevención.  junto  con  el  departamento  de   Recursos  Humanos según la política definida.  en  la  adquisición  de  productos y repuestos relacionados con su área.‐  Asesorar  al  Departamento  de  Compras. entre  otras.‐ FUNCIONES DEL JEFE DE MANTENIMIENTO.    1.

…    18. salones o espacios comunes. actividades y tiempos del personal a cargo  del departamento.    15.‐  Informar  a  Banquetes  y  a  Reservas  las  tareas  a  efectuarse  en  habitaciones.    17.    19.  ya  sea  cumplimentación  de  documentación  relativa  a  calidad.‐  Realizar  los  informes  requeridos  por  las  distintas  direcciones  y  gerencias del nivel superior.‐  Efectuar  compras  de  urgencia  hasta  un  valor  máximo  de  coste  definido en el plan de mantenimiento y aceptado por Gerencia.‐  Evaluar  la  calidad  de  los  servicios  prestados  por  proveedores  externos.‐ Composición los turnos.    Mantenimiento Hotelero     10.      11.    16.  las  compras.‐  Analizar  los  tiempos  requeridos    para  ejecutar  las  distintas  órdenes de trabajo que se generen.‐ Cumplir con las obligaciones administrativas de su departamento. etc.‐  Administrar  los  presupuestos  de  Mantenimiento  y  consumos  energéticos.    20.  responsabilizándose  del  stock.      13.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           11                                           .‐  Velar  por  la  aplicación  de  la  política  de  atención  al  cliente  que  compete a su sector.  facturación.    14.  su  conservación  y  limpieza.‐  Administrar  el  taller  de  herramientas  y  almacén  de  repuestos.      12.‐ Efectuar las tareas de administración de personal de su área según  la política definida.

‐  Resolver las urgencias de electricidad. etc.  distribución  de  actividades.   yesería.    23.  empapelado.‐ Planificar y efectuar las tareas de mantenimiento en pisos.‐  Controlar  el  correcto  funcionamiento  de  los  equipos  e  instalaciones  del  hotel  y  coordinar  las  reparaciones  con  los  proveedores de servicios externos.   26. fontanería.‐  Evaluar  las  necesidades  de  compras  y  mantenimiento  de  maquinarias.  tratamiento  de  maderas. aprobadas por la Dirección. etc.‐  Efectuar las guardias ejecutivas nocturnas y/o de fines de semana  correspondiente.  evaluando  su  duración.    28.‐  Analizar  las  tareas  registradas  en  los  libros  correspondientes.    25. aire  acondicionado. techos y  paredes  como  ser:  pintura.    22.  volumen  de  trabajo.‐  Efectuar  periódicamente  informes  de  tareas  realizadas  y  su  programación a futuro dirigidos a la Gerencia General del Hotel.    24.‐  Mantener  las  condiciones  de  temperatura  del  aire  y  del  agua  programadas para cada sector del hotel.    27.‐  Evaluar  y  justificar  los  desvíos  resultantes  del  control  presupuestario.‐  Suministrar los datos necesarios sobre su área al Gerente General  del Hotel para la confección del presupuesto de la Compañía.    29. y estudiar los desvíos del Plan Anual.    Mantenimiento Hotelero    21. calefacción.                              Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           12                                           .    30.

    No se puede asegurar a priori cual es el modelo de gestión más  idóneo  para  cada  tipo  de  instalación  hotelera.    Mantenimiento Hotelero    6.  Grandes  cadenas  hoteleras  con  similar  volumen  de  negocio  optan  indistintamente  por  cualquiera  de  los  dos  modelos.  el  Facility  Management consiste en externalizar mediante la contratación de una  empresa ajena al hotel toda  o gran parte de dicha labor.    Dos son los modelos más comunes  de gestión del mantenimiento  en una instalación hotelera.  atendiendo  a  parámetros    puramente  económicos. de filosofía de empresa o tradicionales a la hora de aplicar  un  modelo  u  otro.  De  igual  manera  las  pequeñas  instalaciones  hoteleras eligen a su vez cualquiera de los dos modelos en función de  su capacidad para autogestionarse o no.                                                          Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           13                                           .‐ MODELOS DE GESTIÓN. y  cuya principal diferencia radica en que mientras que la Autogestión se  basa en gestionar internamente y con recursos propios  del hotel todas  las  labores  que  sean  responsabilidad  de  Mantenimiento. la Autogestión y el Facility Management.

 Autogestión.    Mantenimiento Hotelero  6.   El  modelo  de  Autogestión  para  el  caso  de  una  gran  instalación  hotelera  necesita  un  mayor  número  de  personas  integradas  en  Mantenimiento  y  con  una  estructura  piramidal  que  podría  ser  la  siguiente:          Jefe de   Mantenimiento         Encargado     Administrativo                   Operaciones Departamento                                                   Personal Técnico Operarios           Electricista Frigorista Jardineros Albañiles       Fontanero Técnico Piscineros Carpinteros   Telecomunicación       Polivalente Polivalente Polivalente Polivalente                                                                          Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           14                                           .1.

Suele ser económicamente rentable si la gestión es eficiente.  .    .  .                       Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           15                                           .  ya  que  evitamos  a  inclusión  de  un  elemento gestor que obviamente poseerá un beneficio industrial y que  de esta manera nos ahorramos.  .  es  un  método    rentable  de  gestión.    Mantenimiento Hotelero        Atendiendo  a  este  modelo.  mientras  que  con  el  apoyo  del  Encargado  de  Mantenimiento    desarrolla  todo  el  aspecto  técnico  y  operativo  del  mismo.  subcontrataciones  de  oficios.Mayor celeridad en la resolución de incidencias al disponer de  personal propio cualificado.      .  el  Jefe  de  Mantenimiento  es  el  encargado de la organización  a todos los niveles de las actuaciones del  departamento.  y  además  tenemos  una  buena  dotación  de  personal  en  el  departamento. Con la ayuda del Administrativo (que puede ser propio  o  compartido  con  otros  departamentos)  el  Jefe  de  Mantenimiento  desarrolla a su vez toda la gestión económico‐administrativa relativa a  su  departamento.  .  desde  la  gestión  de  los  contratos  técnico  legales.    En  definitiva  podríamos  concluir  que  si  nos  consideramos  buenos  gestores  tanto  a  nivel  técnico  como  administrativo.  elaboración de informes.La  carga  de  trabajo  sobre  el  Jefe  de  Mantenimiento  es  muy  grande.Autosuficiencia total del departamento. planes de mantenimiento.  gestión  de  las  ordenes  de  trabajo.Gestión  a  veces  complicada  de  los  recursos  humanos  del  departamento.               Entre  las  principales  ventajas  e  inconvenientes  de  este  sistema  encontramos las siguientes. y demás funciones  descritas  en  apartados  anteriores.  y  sobre  todo  sin  delegar  prácticamente ninguna gestión  propia de su departamento a empresas  ajenas al hotel.Asunción  de  gran  responsabilidad  al  no  delegar  ninguna  acción.

  .  es  uno  de  los  aspectos  más  relevantes  dentro  de  la  propia  gestión  del  departamento  y  sobre  la  cual  la  Dirección del hotel nos va a realizar un control mas exhaustivo.  así  como    el  desarrollo  y  control de todos los contratos técnico legales.  . ya sean check  lists  preventivos.    Mantenimiento Hotelero  6.    El  Facility  Management  simplifica  drásticamente  la  labor  de  Mantenimiento.  .Un único interlocutor al tener una sola subcontrata.  .  el  Facility                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           16                                           .  o  si  queremos  simplificar  la  labor  de  mantenimiento  de  forma  drástica  para  poder  centrarnos  en  otros  menesteres. De esta manera el Jefe de Mantenimiento podrá centrarse  más en la gestión económica de su departamento.Subcontratación  en  cadena  de  servicios  por  parte  de  la  empresa de Facilities. podemos planificar todas  las  tareas  preventivas  de  mantenimiento.Descarga de trabajo al Jefe de Mantenimiento.      En consecuencia.    .    Entre  las  principales  ventajas  e  inconvenientes  de  este  sistema  de gestión destacamos las siguientes.Mantenimiento  correctivo  menos  eficiente  al  no  haber  personal fijo en el centro de trabajo.  .  registros  del  GMAO.  .  ya  que  se  puede  llegar  a  externalizar  prácticamente  todo  el  departamento  a  excepción  de  la  figura  del  Jefe  de  Mantenimiento que será el responsable dentro del hotel de interactuar  con la empresa contratada para el desarrollo de los servicios. Facility Management..Reducción de los costes de personal del departamento.    Con un servicio de facilities contratado. si el factor económico no es un handicap (que si  lo  suele  ser).2. que al fin y al cabo y  teniendo  en  cuenta  que  inicialmente  definimos  éste  departamento  como  un  centro  de  costes.Diversificación de responsabilidades. incluso nos gestionarán  toda la documentación generada por ellos mismos. etc..Económicamente menos rentable.  aperturas  y  cierres  de  ordenes  de  trabajo.

  el  recepcionista. el  jefe  de  mantenimiento.  y  se  encargue  de  la  gestión  del  hotel  a  todos  los  niveles. en la que el dueño del hotel sea el gerente. aunque   ello suponga un esfuerzo económico adicional.                                                                               Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           17                                           ..  jefe  de  cocina  etc.    Mantenimiento Hotelero     Management  es  la  solución  idónea.  Por  ejemplo  en  un  pequeña  instalación hotelera rural.  el  Facility  Management  puede  resultar  un  gran  alivio  por  anular  directamente  cualquier tipo de preocupación al respecto del mantenimiento.

        Mantenimiento.  iluminación.  Por  tanto  será  imprescindible    que  exista  un  cierto  equilibrio  entre  la  calidad  de  los  servicios  asociados  a  consumos  energéticos  e  hídricos  y    el  gasto  económico  que  suponen  dichos  consumos.  .  como  órgano  gestor  de  los  consumos  energéticos e hídricos del hotel.    Mantenimiento Hotelero       7.  ya  sean  condiciones  de  climatización.  etc. deberá  contabilizar y emprender las acciones necesarias con el fin de obtener  los siguientes resultados:    . sobre todo a nivel económico.    agua  caliente  sanitaria.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           18                                           .‐ EFICIENCIA ENERGÉTICA Y RECURSOS HÍDRICOS.  servicios  derivados  de  restauración.    A cualquier instalación hotelera se le exige por parte del cliente. De esta manera deberemos establecer un criterio de ahorro  energético sin repercutir en la calidad de dichos servicios.  unas  determinadas  condiciones  de  confort  y  bienestar  adecuadas  a  la  categoría  del  hotel  y  que  están  directamente  relacionadas  con  el  consumo  energético  y  de  agua.Menor  coste  de  operación  y  mantenimiento  alargándose  la  vida útil de los equipos.Conseguir  una  reducción  en  el  consumo  energético  y  de  los  costes hídricos del hotel.

Evaluación  de  los  parámetros  térmicos.  así  como  una  reducción  de  las  emisiones  de  CO2.  Uso de nuevas tecnologías en generación de frío y de calor. de la instalación hotelera.  Para  llegar  a  este  fin. así  como el uso de energías renovables disponibles a su alcance.Análisis  del  entorno  ambiental.Introducción  y/o  aumento  en  la  utilización  de  fuentes  de  energía renovables.  eléctricos  y.  .  realizar  un  estudio  de  auditoria  o  gestión  energética  va  a  permitir  conocer  el  estado  de  las  instalaciones  y  las  posibilidades de mejora de las mismas.  Mejora de la imagen del hotel.Estudio de técnicas alternativas a las utilizadas en producción  de energía. sustentándonos en una serie de  pilares fundamentales que se exponen a continuación:    .  .  .  incrementándose  su  nivel  de  satisfacción.                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           19                                           .  realizando  mediciones  y  registros  de  sus  parámetros  principales  de  funcionamiento.Sustitución de fuentes  de energía obsoletas o con sistemas de  funcionamiento de baja eficiencia.  Mayor  confort  para  clientes.  .  prestando  especial  atención a su envolvente y a los aislamientos térmicos.  conseguidas  tras  la  implantación  de  las  diferentes medidas.  .Correcta  gestión  de  residuos  y  posible  aprovechamiento  de  los mismos.Estudio  detallado  de  las  edificaciones.Análisis económico de las soluciones propuestas así como del  ahorro energético y monetario conseguido.  .    Mantenimiento Hotelero  -      Mejorar  la  eficiencia  energética  adecuándose  a  la  normativa  vigente. potenciando su sensibilización  con  el  medio  ambiente.  .  también  de confort.Estudio  de  las  instalaciones  y  equipos  existentes.  introduciendo  soluciones  de  arquitectura e ingeniería bioclimática.  .

  zonas  de  carga.     Instalaciones Mecánicas     • Estudio  de  los  planos  existentes  y  descripción  general  de  la  instalación.  muelles  y.  mediante el cálculo de su transmitancia.    Mantenimiento Hotelero     A tal efecto.   • Análisis  de  las  superficies  acristaladas.  en  general.   • Estado  aparente  de  la  instalación  e  impresión  sobre  el  mantenimiento realizado.  estudiando  las  características  de  los  vidrios  y  marcos  utilizados  y  su  comportamiento térmico.   • Estudio  de  los  cerramientos  exteriores  y  sus  aislamientos.   • Análisis  de  puertas  de  acceso.   • Datos técnicos de las placas y del fabricante.  consumos.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           20                                           .      Instalaciones de Calefacción     • Planos de instalaciones existentes.   • Petición  de  información  sobre  posibles  anomalías  detectadas  durante la vida en servicio de la instalación. los ámbitos de aplicación de dicha auditoría serán los  siguientes:    Edificación en general    • Antigüedad de las edificaciones.    • Inspección  de  los  posibles  puentes  térmicos  que  puedan  dar  lugar a condensaciones. etc.   • Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).   • Realización  de  controles  sobre  tensión  de  funcionamiento. cualquier zona abierta que pueda significar una pérdida  térmica en invierno o una ganancia térmica en verano.   • Tipo y orientación de los edificios.   o Estudio  de  los  planos  para  conocer  superficies  (m2)  y  alturas   • (m) de las plantas de los edificios.

   Análisis del tipo de instalación terminal. rendimiento nominal y fabricante.  tuberías) y del mantenimiento realizado.S. año de fabricación.   Conocer la temperatura de producción. sistemas de regulación automática.  el  sistema  de  refrigeración  va  unido  al  de  calefacción. etc.    Mantenimiento Hotelero  • • • • • • • • • • • •             Análisis  de  la  sala  técnica  o  de  calderas. o también para producción de A.   Recabar información sobre el tipo de equipo.  No  obstante.  tuberías) y del mantenimiento realizado.   Estudio de los equipos productores de calor:   Analizar  si  los  equipos  son  únicamente  para  producción  de  calefacción.C.  bombas  de  circulación.   Datos del estado general de la instalación (equipos.  los  aspectos  a  tratar  en  este  apartado serían:   • Planos de instalaciones existentes.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           21                                           . incluyendo la naturaleza  y el tipo de los equipos emisores de calor. equipos de apoyo  eléctricos.   Instalaciones de Refrigeración   • Habitualmente.  características técnicas.  recuperadores  de  calor. aislamientos.   Calcular el rendimiento real del equipo mediante las mediciones  que se estimen oportunas.   • Estudio de las condiciones interiores (temperatura y humedad).   Estudio de las distribuciones de agua y aire. aislamientos.   • Datos del estado general de la instalación (equipos.   Estudio de las temperaturas requeridas en las diversas estancias.   • Analizar las necesidades frigoríficas de los diversos locales.  llevándose  a  cabo  un  estudio  del  sistema  de  climatización  global.  superficie  y  estado  de  conservación.   Análisis de la zonificación existente.   • Estado  de  funcionamiento  y  conservación  de  las  torres  de  refrigeración y grupos enfriadores de agua.   Datos  sobre  chimeneas.

 incluyendo la naturaleza  y el tipo de los equipos climatizadores.     • Número  de  luminarias  y  estudio  del  tipo  y  las  características  técnicas  de  las  mismas.  rendimiento  nominal  y  fabricante.   • Estudio  de  los  equipos  distribuidores  de  agua  fría.   • Planos  de  las  instalaciones  y  los  circuitos  eléctricos  de  alumbrado. ventiladores.  prestando  especial  atención  a  su  potencia.   • Tipo  de  distribución  de  los  fluidos  térmicos  en  las  diversas  zonas.  prestando  especial interés a su potencia eléctrica.   • Mediciones de los niveles lumínicos.   • Estudio de la calidad del mantenimiento realizado y las tareas de  limpieza de luminarias y lámparas.   • Estudio de los sistemas de regulación de la refrigeración.           Instalaciones de Iluminación  • Dimensiones de los espacios iluminados.P.  características  técnicas.   • Ubicación y altura de los puntos de luz.   • Estudio del estado de conservación de los fancoils.   • Estudio  del  rendimiento  real  de  los  equipos  realizando  las  mediciones que se consideren oportunas.    Mantenimiento Hotelero  • Estudio del equipo generador de frío:        • Análisis  de  la  naturaleza  y  tipo  del  equipo. caudales de aire.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           22                                           . baterías de frío y  de  calor.   • Tensión y factor de potencia.  obteniendo  información  sobre  año  de  fabricación.  equipo  de  ciclo  economizador  (free‐ cooling).   • Toma  de  datos  de  los  climatizadores.  analizando  su  estado  y  funcionamiento.  (Especial  atención  si  existen  bombas de calor: analizar su estado y C.   • Análisis del tipo de instalación terminal.   • Estudio de sistemas de regulación de encendido.   • Análisis de la zonificación existente.  humidificadores.).O.

 potencia.   • Estudio del alumbrado existente.  balasto  y  sistema  de  regulación.   • Estudio de la red de distribución en busca de fugas.   • Estudio de sistemas ahorradores de agua. puede ser altamente interesante                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           23                                           .S.    Mantenimiento Hotelero    Características del alumbrado fluorescente:   Número. color de luz y fabricante. composición y distribución de luminarias.   • Análisis de las necesidades reales de consumo.).  Se  deberán  estudiar los siguientes extremos:   • Consumo anual de agua de la red pública y coste del mismo.   Cuadros de distribución eléctrica con circuitos diferenciados.  etc.   • Distribución actual del consumo y almacenamiento.   • Estudio  de  los  equipos  productores  de  agua  caliente  sanitaria  (A.  balnearios.   Consumos hídricos.   • Análisis sobre regulación: potenciómetro.   • Comprobación de la seguridad eléctrica y mecánica. sensor de iluminación.   Estudio  sobre  el  tipo  de  reactancia.    Sistemas especiales  • • • • • •                Dada  la  diversa  naturaleza  de  las  actividades  desarrolladas  y  ofertadas dentro del ámbito hotelero.  spa’s  y  servicios  similares.    Alumbrado Exterior     • Análisis de las distintas zonas a iluminar.   • Estudio de climatización de piscinas. analizando los distintos niveles  de iluminación.   Altura de techo y ubicación de luminarias.   Estudio del tipo de tubos.     • Este apartado será de especial interés en instalaciones hoteleras  con  piscinas.C.

 se está en disposición de tener una idea clara y veraz sobre la  situación real de la instalación hotelera en su conjunto.   • Análisis  de  los  tipos  de  hornos  empleados.     No  obstante. siendo  el equipo auditor el responsable de definir los que van a ser objeto de  estudio en su proyecto.  el  estudio  de  posibles  acciones  y  soluciones  y  la  posterior decisión acerca de las mismas debe recaer siempre en alguno  de  los  miembros  del  equipo  que  tenga  un  conocimiento  completo  y                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           24                                           .    Mantenimiento Hotelero     analizar  una  serie  de  sistemas  además  de  los  ya  enunciados.   • Estudio de los equipos de ventilación forzada.  sistemas  de  sonido  e  iluminación  y  demás  equipos  susceptibles  de  uso  en  ellas.      En salas de celebraciones.  A  continuación. o  bien tener un asesoramiento externo en estos puntos.         En lavanderías:     • Análisis de la utilización de lavadoras y secadoras.   Tal y como se ha podido ver.  es  conveniente  contar  en  el  equipo auditor con especialistas expertos en cada uno de los campos. conferencias o multimedia:     • Análisis  de  ordenadores.  así  como  de  los  equipos lavavajillas.   • Estudio de los equipos de ventilación forzada de extracción. dada la diversidad de campos de  actuación en los que se llevan a cabo labores de recopilación de datos  en  el  proceso  de  auditoria  energética.  monitores.  proyectores.         En cocinas:     • Estudio de los compresores de las cámaras frigoríficas.    Una  vez  conseguida  la  relación  de  datos  anteriormente  descrita.   • Estudio de los niveles de humedad relativa. se enumeran algunos a simple modo de ejemplo.

    Mantenimiento Hotelero     global  de  toda  la  instalación  hotelera  tanto  desde  el  punto  de  vista  físico y energético como del estado en sí de la instalación                                                                                         Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           25                                           .

Mantenimiento Conductivo.Mantenimiento Técnico Legal..  podrían ser las siguientes:                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           26                                           .     Las  inspecciones  obligatorias    en  el  sector  objeto  de  estudio.Mantenimiento Preventivo.  en  áreas  tan  diversas  como  la  edificación.‐ TIPOS  DE MANTENIMIENTO APLICADOS.  etc.       8.Mantenimiento Correctivo.  Reales  Decretos.  el  método  de  trabajo  más  eficiente  pasa  por  una  conjunción de los cuatro tipos principales mantenimiento aplicables a  las instalaciones hoteleras en general y que son:    .    Mantenimiento Hotelero     8.      A  la  hora  de  configurar  el  proceso  de  mantenimiento  de  una  instalación  hotelera.  .    En definitiva.  electricidad.  .  .  calefacción.  y  a  través  de  Leyes.  mínimas  obligatorias  a  realizar  por  estar  contempladas  en  algún  precepto  legislativo.1. equipos y medio ambiente por órganos competentes. se trata de un tipo de mantenimiento preparatorio  con  el  fin  de  obtener  un  resultado  “favorable”  de  las  inspecciones  obligatorias que los Organismos de Control Autorizados realizan a las  instalaciones  sobre  la  base  de  las  prescripciones  que  establezca  el  Reglamento de aplicación correspondiente.    Como  cualquier  otra  actividad  técnica.  administraciones  e  instituciones.  Ordenanzas.  ascensores o cualquier área técnica en general. Mantenimiento Técnico Legal.  y  que  incluyen  documentación  administrativa.  Instrucciones.  control  y  supervisión  de  las  condiciones  mínimas  de  seguridad  de  las  instalaciones.  el  mantenimiento  está  sujeto al cumplimiento de distintas reglamentaciones promulgadas por  diferentes  poderes  legislativos.    Podría  definirse  al  Mantenimiento  Técnico  Legal  como  al  conjunto  de  actividades  de  gestión  de  mantenimiento..

   Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.  Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.  .  indicando  que  las  instalaciones  del  establecimiento  (eléctrica.   Locales de pública concurrencia.   .  según  la  Orden  de  27  de  mayo  de  2005  en  su  artículo 2 apartado j se indica que se deberá presentar en el trámite de  legalización  los  certificados  de  Organismo  de  Control  o  Técnico  Competente. Real Decreto  842/2002 de 2de agosto de 2002.Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada  superior a 5KW. excepto   garajes de menos de 25 plazas.  etc.  equipos  a  presión.Locales con riesgo de incendio o explosión.  En  concreto. Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.  .  Inspecciones Periódicas cada 5 años.    Mantenimiento Hotelero    8. excepto   garajes de menos de 25 plazas.1 Legalización de establecimientos industriales..    Real  Decreto  59/2005  de  1  de  marzo  por  el  que  se  regula  el  procedimiento  para  la  instalación.Instalaciones industriales que precisen proyecto.   .1.   Locales con riesgo de incendio o explosión.   .   .                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           27                                           ..  .Locales de pública concurrencia.  máquinas  de  trabajo.)  están  legalizadas y al corriente de las inspecciones periódicas reglamentarias  con resultado favorable.   Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.2 Instalaciones eléctricas de baja tensión.Quirófanos y salas de intervención.  Instalaciones industriales que precisen proyecto.  traslado  y  puesta  en  servicio de establecimientos industriales.  Inspecciones Iniciales.  8.1. con una  potencia instalada a 100Kw. con una  potencia instalada a 100Kw. de clase I.  ampliación. de clase I.Piscinas con potencia instalada superior a 10Kw.

    Mantenimiento Hotelero  Quirófanos y salas de intervención.  Plazos  máximos:  • Instalaciones  con  antigüedad  igual  o  superior  a  15  años: 18 de septiembre de 2007. Plazos máximos:  • Edificios  con  antigüedad  superior  a  20  años:  18  de  septiembre de 2009.  .Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada  superior a 5KW.  .Instalaciones  anteriores  al  REBT  RD  842/2002  sometidas  a  inspección  periódica  cada  5  años  según  REBT.  .                                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           28                                           .  • Instalaciones  con  antigüedad  inferior  a  15  años:  18  de septiembre de 2008.  .  • Edificios  con  antigüedad  entre  7  y  20  años:  18  de  septiembre de 2011.Instalaciones  anteriores  al  REBT  RD  842/2002  sometidas  a  inspección periódica cada 10 años según REBT.  • Edificios  con  antigüedad  inferior  a  7años:  18  de  septiembre de 2013.Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de  potencia total instalada superior a 100KW.  Orden de 17 de mayo de 2007 por la que se regula el Régimen de  Inspecciones  Periódicas  de  las  instalaciones  eléctricas  de  Baja  Tensión.  -    Inspecciones Periódicas cada 10 años.

    Real Decreto 3275/1982 de 12 noviembre de 1985.3 Instalaciones eléctricas de alta tensión.1.  • Grúas monobloc de entre 15  y 170 kN.m.  Real  Decreto  2291/1985  de  8  de  noviembre.  Ascensores  instalados  en  edificios  no  incluidos en los apartados anteriores cada seis años.  • Una inspección después de cada montaje.   • Ascensores  instalados  en  edificios  de  más  de  veinte  viviendas  o  con  más  de  cuatro  plantas  servidas  cada  cuatro  años.    Inspecciones Periódicas cada 3 años.  Inspecciones Periódicas.    Mantenimiento Hotelero  8.  • Líneas aéreas privadas hasta 30kV.  Orden  19  de  diciembre de 1985.5 Máquinas herramientas.  Reglamentos  de  Aparatos  Elevadores  y  Manutención.  Inspecciones Periódicas cada 3 años.  ITC  MIEAEM1.4 Ascensores y montacargas. instalaciones de máquinas. Real  Decreto  1215/1997  de  18  de  Julio.  8. pasarán una  inspección cada dos años.   • Ascensores  instalados  en  edificios  industriales  y  lugares de pública concurrencia cada dos años.      8.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           29                                           .1.  sub  estaciones  y  centros  de  transformación.1.  • Edificios industriales antes de cada montaje.  sobre  disposiciones  mínimas  de  seguridad  y  salud  para  la  utilización  por  los  equipos  de  trabajo.  • Centrales  eléctricas.  Reglamento Técnico de Líneas Eléctricas Aéreas de Alta Tensión.  Decreto 3151/68 de 28 de Noviembre.

  las  instalaciones  compuestas  por  una  asociación  de  máquinas  que  funcionen  independientemente.  los  equipos  de  soldadura.  u  otros. entendiendo por máquina un  conjunto  de  piezas  u  órganos  unidos  entre  sí.  de  órganos  de  accionamiento.  etc.  por  la  que  se  dictan  las  disposiciones  de  aplicación  de  las  directiva  del  consejo  89/392/CE.  en  particular  para  la  transformación.  en  su  caso.  tratamiento.  • Procedimiento  por  el  que  un  Organismo  de  Control  comprueba y certifica que el modelo de una máquina  cumple  las  disposiciones  correspondientes  del  Real                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           30                                           .  modificado  por  Real  Decreto  56/1995  de  20  de  enero.  máquinas  móviles.  circuitos  de  mando  y  de  potencia.  los  compresores.  para  comprobar  la  adecuación  de  los  anexos I y II.  de  los  cuales  uno  por  lo  menos  habrá  de  ser  móvil  y.  • Maquinas  herramientas. Certificado de Adecuación.    Mantenimiento Hotelero  Inspección Inicial.  Se  someterán  a  una  comprobación  inicial  tras  su  instalación  y  antes  de  su  puesta  en  marcha  por  primera  vez.  asociados  de  forma  solidaria  para  una  aplicación  determinada.  maquinas  para  movimiento  de  tierras.  Examen CE de tipo.  las  herramientas  portátiles.  los  equipos  a  presión.  • Se aplica a las máquinas.  las  herramientas  manuales.     Real  Decreto  1435/1992  de  27  de  noviembre.  Procedimiento  para  la  certificación  de  conformidad  de  máquinas  de  nueva construcción.  declara  que  la  máquina  comercializada  satisface  a  todos  los  requisitos  esenciales  de  seguridad  y  salud  correspondientes.  • Procedimiento  por  el  que  el  fabricante  o  su  representante  establecido  en  la  Comunidad.    Declaración CE de Conformidad.  desplazamiento y acondicionamiento de un material.

  Real  Decreto  2060/2008  de  12 de diciembre.  Prueba en lugar de emplazamiento por fabricante u organismo  de control autorizado.  8.    Reglamento  de  Equipos  a  Presión.  Sobre  ‐ calentadores y Recalentadores.1.  Real  Decreto  2060/2008  de  12 de diciembre .  Inspección  anual  de  nivel  A  realizar  por  fabricante  o  empresa  instaladora EIP‐2  si disponen de los medios técnicos y humanos.1.   Inspecciones  periódicas  por  OCA  según  lo  establecido  por  el  artículo 5 del Real Decreto 222/2001 y por los anexos ADR y RID de los  Reales Decretos 2115/1998 y 2225/1998.  Inspección  trienal  de  nivel  C  por  Organismo  de  Control  Autorizado.6  Calderas.  8.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           31                                           .    Mantenimiento Hotelero  Decreto 56/1995.ITC EP6.  Inspección  anual  de  nivel  A  y  B  a  realizar  por  fabricante  o  empresa  instaladora  EIP  2  si  disponen  de  los  medios  técnicos  y  humanos.  • Inspecciones periódicas de calderas de recuperación  de lejías negras.    Reglamento  de  Equipos  a  Presión. ITC EP‐1.  Economizadores.  Inspección  sextenal  de  nivel  C  por  Organismo  de  Control  Autorizado.7 Recipientes a presión transportables.  Precalentadores.   Inspección trienal de nivel B a realizar por fabricante o empresa  instaladora EIP‐2 si disponen de los medios técnicos y humanos.  Inspección periódica quinquenal por OCA de centros de recarga.

9  Instalaciones  petrolíferas  para  consumo  en  la  propia  instalación.    Reglamento  de  Instalaciones  petrolíferas.  Sucesivas  cada  5 años.  • Instalaciones  que  requieren  proyecto.  Cada 5 años.  • Instalaciones  que  no  requieren  proyecto.  Real  Decreto  2085/1994  de  20  de  octubre  de  1994.III‐2 y IV‐2  III‐1 y IV‐1  Empresa instaladora 4  Empresa instaladora 3  Empresa instaladora 2  años  años  años  OCA 8 años  OCA 6 años  OCA 4 años  No obligatorio   OCA 12 años  OCA 12 años  8.  Revisión  cada  5 años.    Reglamento  de  Equipos  a  Presión.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           32                                           .8 Recipientes diversos sometidos a presión.1.  • Prueba de estanqueidad de los tanques con producto.  Prueba  en  lugar  de  emplazamiento  por  fabricante  u  organismo  de  control  autorizado.II‐1. Cada 10 años.  Revisión  cada 10 años.  NIVEL DE  INSPECCION    NIVEL A   NIVEL B   NIVEL C   CATEGORIA DEL EQUIPO Y GRUPO DEL FLUIDO  I‐2 y II‐2  I‐1.  • Prueba  de  estanqueidad  de  tuberías.  limpios y desgasificados.2  del  Real  Decreto  769/1999  y  los  cuadros 1.  Inspección  de  recipientes  categorizados  según  el  artículo  3.  ITC  MIE  IP‐03.  Revisiones.  Real  Decreto  1427/1997 de 15 de septiembre de 1997.  Real  Decreto  2060/2008  de  12  de  diciembre.  • Prueba  de  estanqueidad  de  los  tanques  de  vacío.    Mantenimiento Hotelero     8. 2. Real Decreto 1523/1999 de  1 de octubre de 1999.1. Pruebas Periódicas e Inspección. 3 y 4 del anexo II del mismo.

  Inspección  cada 10 años.  • Instalaciones  que  requieren  proyecto.  Revisión  cada  5años.   • Prueba  de  estanqueidad  de  los  tanques  con  producto.11 Almacenamiento de líquidos inflamables.  Reglamento  de  Instalaciones  petrolíferas. R.  8. ITC MIE APQ‐03.  • Prueba  de  estanqueidad  de  los  tanques.  ITC  MIEIP  04.1. Cada 5 años. ITC MIE APQ‐01.  Inspección  cada 10 años.  8.1. Primera a los 10  años. R.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.  Inspección  Inicial  para  instalaciones  que  no  requieren  proyecto.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           33                                           .10 Instalaciones petrolíferas para suministro a vehículos.    8.  limpieza y desgasificado.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  Revisión  cada 10 años.  Real  Decreto  2201/1995 de 28 de diciembre de 1995.  Revisiones.12 Almacenamiento de cloro.   • Instalaciones  que  requieren  proyecto.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.  vaciado.  • Instalaciones  que  no  requieren  proyecto.   Inspección Periódica cada 5 años.    Mantenimiento Hotelero     • Instalaciones  que  requieren  proyecto.  Sucesivas  cada  5 años.  • Prueba  de  estanqueidad  de  tuberías.  • Prueba de estanquidad de tuberías.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.1. Cada 5 años. Real Decreto 1523/1999 de 1  de octubre de 1999.  Real  Decreto  2085/1994  de  20  de  octubre  de  1994. Pruebas Periódicas e Inspección.

33 de la ITC. R.  Inspección Periódica. ITC MIE APQ‐07.  8.1. R. Revisión Periódica.  Inspección Inicial. instalaciones que no requieren proyecto.  8.  Inspección Inicial.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos. cada 5 años. Revisión Periódica.  Inspección Periódica. ITC MIE APQ‐06.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001.1. para instalaciones  existentes.1. ITC MIE APQ‐05. instalaciones que no requieren proyecto.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. instalaciones que no requieren proyecto.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           34                                           .    Mantenimiento Hotelero     Inspección Inicial.  anualmente.   Revisión Periódica de acuerdo con el Art.  Inspección Periódica.  Inspección Periódica.14 Almacenamiento de  líquidos corrosivos.  Inspección Inicial. R.  8. cada 2  años.13 Almacenamiento de botellas y botellones. cada 5 años. instalaciones que no requieren proyecto.  Informe de adaptación de las instalaciones a la ITC. cada5años.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. cada 5 años.15  Almacenamiento de  líquidos tóxicos.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.

  Inspecciones a generadores de frío a requerimiento del  calendario de la Comunidad Autónoma.  talleres  de  reparación  y  los  establecimientos  de  vehículos  destinados  al  servicio  de  transporte  de  personas  y  transporte  de                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           35                                           .  Real Decreto1218/2002.  • Instalaciones  industriales.    Inspecciones Periódicas a discreción del administrador. ITC MIE APQ‐08.  Decreto  2267/2004  de  3  de  diciembre.  almacenamientos  industriales. Real Decreto 1751/1998.  Inspecciones periódicas cada 5 años. Real  Decreto 1218/2002.  Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia  o en construcción después de 20/12/2007.  8.  Revisión Anual.  adónico con alto contenido en nitrógeno.    Mantenimiento Hotelero     8.1.  Inspecciones iniciales a discreción de la Administración. R.  Reglamento de instalaciones térmicas en edificios (con licencia  o en construcción antes de 20/12/2007.  Inspecciones a la instalación completa a los 15 años.1.15    Almacenamiento  de    fertilizantes  a  base  de  nitrógeno.  Inspecciones Periódicas cada 2.  Decreto 379/2001 de 6 de abril de 2001. 3 y 5 años.  8.1.  R.15  Instalaciones térmicas en edificación.  Inspecciones periódicas de generadores de calor.  Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos.  Reglamento  de  Seguridad  Contra  Incendios  en  los  Establecimientos  Industriales. Real Decreto 1751/1998.16  Instalaciones contra incendios.

 B o C respectivamente).1.17  Vehículos para el transporte de mercancías perecederas.  • Vehículo anterior al 13/12/86: 1 ó 3años.  Inspecciones Periódicas. Real Decreto 3099/1997.  8.3  ó  5  años  (Grupo A.  • Inspecciones  reglamentarias  de  emisiones  atmosféricas  según  Decreto  74/96.  Inspección Periódica.   Acuerdo internacional para el Transporte de Mercancía  Perecedera (ATP).                               Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           36                                           .  • Pruebas de presión al menos una vez al año.  los  servicios  auxiliares  o  complementarios  de  las  actividades  mencionadas  anteriormente.    8.  Contaminación atmosférica.18  Seguridad para instalaciones frigoríficas.    Mantenimiento Hotelero     mercancías.  • Cada 10 años elementos de seguridad.  • Vehículo posterior al 13/12/86: 3años.  Reglamento  de  Calidad  del  Aire  (Andalucía)  cada  2  .  • Pruebas de presión al menos una vez al año.19 Contaminación medioambiental.1.  • Cada 10 años elementos de seguridad.  Instalaciones frigoríficas en edificios institucionales y pública  concurrencia. Real Decreto 3099/1997.  Inspecciones Periódicas.  Resto de instalaciones.1.  Inspección Inicial.  8.

 etc. Estos trabajos serán lanzados:  • Con  una  periodicidad  determinada    (según  la  frecuencia que se le asigne).  • Un  número  determinado  de  veces  (también  según  la  frecuencia que se les asigne).    Mantenimiento Hotelero    8.  normal  y  baja.  cada  500  horas  de  funcionamiento.   • La  prioridad  del  trabajo  (ejemplo:  urgente.  Las  tareas  de  mantenimiento  no  planificado  tendrán  un  tratamiento  aparte  que  se  explicará  más  adelante.  desplazamientos.                    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           37                                           .       Para  cada  equipo  o  instalación  existentes  en  el  hotel  se  establecerán  un  conjunto  de  trabajos  que  compondrán  su  plan  de  mantenimiento preventivo.   • Sólo una vez.2.   • Los costes extraordinarios que pudiera haber (portes.   • La descripción del trabajo a realizar.   • La  persona  o  personas  que  tienen  que  realizar  el  trabajo y el tiempo estimado que les llevará hacerlo a  cada uno de ellos.).   • El equipo al que se refiere.).  cuando  la  temperatura  alcance  un  valor determinado.  • Cuando  sea  necesario  (por  ejemplo  cada  cien  veces  que  actúe  un  mecanismo. etc. Mantenimiento Preventivo. establecido en el fichero correspondiente).  En  cada  uno  de  estos trabajos o gamas de mantenimiento se definirá:   • El código de la gama.

.  establecido en el fichero correspondiente).   Además se podrá ver: la programación de ese trabajo para un  horizonte  determinado  (ejemplo.  por  ejemplo.   • Los repuestos necesarios para realizar ese trabajo.   • Si  hay  que  tener  en  cuenta  o  no  los  días  festivos  (habrá que definir previamente dichas festividades).  etc.   • La periodicidad según un calendario de días.  se  le  podrán  asociar  documentos  de  texto  de  cualquier extensión y planos e imágenes escaneadas.  habrá  de  variar  o  no  la  próxima fecha en que se realice el trabajo en función  de si la vez anterior éste se ha adelantado o retrasado  en  un  día.  para  los  próximos  tres  meses).   • El departamento del que depende el trabajo.  para  distintas  reglas  existen  tareas  que  anulan a otras.  modificativo  interno.  las  órdenes de trabajo asociadas a esa gama.  igual  que  a  las  fichas  de  los  equipos.  cada  cinco  días.   • El tipo de días en que se cuenta la programación: días  laborables o días naturales.   • El centro de costes al que se asigna el trabajo.  preventivo  externo.   • La siguiente fecha en que hay que realizar el trabajo. semanas. y también todas las gamas o  trabajos de mantenimiento que haya para el equipo o instalación sobre                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           38                                           .  meses.   • Las reglas de programación de "fecha de ejecución" y  relaciones  entre  tareas:  teniendo  en  cuenta  o  no  la  fecha de ejecución de una tarea que ha de realizarse.   A  cada  trabajo  de  mantenimiento  preventivo. así una revisión general que se realiza  cada  seis  meses  anulará  a  la  revisión  parcial  correspondiente que se realiza cada mes. años.    Mantenimiento Hotelero     • El  tipo  de  trabajo  (ejemplo:  preventivo  interno.

 habrá un botón específico para  lanzar trabajos no planificados.      Las  tareas  de  mantenimiento  no  planificado  tendrán  un  tratamiento especial con objeto de que el lanzamiento de la orden de  trabajo correspondiente se realice de forma inmediata y el trabajo se  haga lo más rápidamente posible.  A continuación se muestra un ejemplo de diagrama de flujo  en el que  se recogen los procesos que intervienen en el  desarrollo de  una posible acción preventiva sobre una instalación o equipo.  si  fuera  necesario.  tiempo  trabajado  y  repuestos utilizados.                   Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           39                                           . fundamentalmente.  También  deberá  haber  espacio  para  que  los  operarios  completen  la  orden  de  trabajo:  comentarios.  pudiéndose  rellenar  otros  datos. Así. nº de  orden  de  trabajo.  descripción  del  trabajo  a  realizar.   También  existirá  una  funcionalidad  que  permita  emitir  y  completar  la  orden  de  trabajo  con  posterioridad  a  la  ejecución  del  mismo.    Mantenimiento Hotelero  el que estamos trabajando. Así  se  irán  escogiendo  campos  de  la  base  de  datos  para  configurar  la  orden de trabajo escrita que suele ser una hoja en la que figuran da‐tos  como por ejemplo: nombre de la empresa o del establecimiento.  personal  que  tiene  que  llevarlo  a  cabo. con posterioridad al lanzamiento de la orden de trabajo.  equipo  a  mantener  con  su  código  correspondiente.  etc. por si no ha sido posible emitirla cuando se recibió el aviso de  avería. en el que aparezca una pantalla en la  que  se  deberá  definir  el  equipo  a  reparar  y  la  persona  que  ha  de  realizar  la  reparación.   El  diseño  de  las  órdenes  de  trabajo  que  salen  impresas  será  definible  por  el  usuario  de  forma  análoga  a  como  se  definen  las  plantillas de las fichas para dar de alta los equipos e instalaciones.

    Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           40                                           .    Mantenimiento Hotelero                          Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo preventivas.

                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           41                                           .3.  hídricos.  de  gasóleo.    Mantenimiento Hotelero  8.  situación  donde  se  encuentran  las  unidades  y  en  general  por  las  instalaciones  tanto  técnicas  como  normales.  elementos  de  control.  mobiliario adecuado al evento.  De  esta  forma  podemos  planificar  las  reparaciones  necesarias para desbloquearlas.  Se  trata  de  realizar  los  trabajos  y  controles  necesarios  para  asegurarnos  en  cada  momento  de  que  los  elementos  de  la  instalación  se encuentran operativos.    • Análisis  de    consumos  energéticos:    examinamos  en  este  punto  si  han  existido  durante  el  día  anterior  excesos  injustificados  en  los  consumos  eléctricos.  celebraciones  u  otros  eventos.  iluminación.  deberemos  asegurarnos  a  de  que  dichos  salones  se  encuentren  en  perfecto  estado. etc.…    para  que  en  caso  de  haberse  producido  dichos  excesos.      Las  acciones  conductivas  de  mantenimiento  recogen  de  forma  rutinaria lo que es el día a día de la labor de mantenimiento del hotel.  Durante  las  rondas  se  van  observando  las  deficiencias  existentes  para  con  posterioridad  solucionar  las  mismas  por orden de importancia.     En  realidad  el  mantenimiento  conductivo  se  basa  en  rondas  periódicas  por  los  cuadros.  para  congresos.    El  comienzo  de  una  jornada  laboral  cualquiera  para  el  Jefe  de  Mantenimiento podría ser el siguiente:    • Ver  el  booking  del  hotel:  tarea  imprescindible  para  identificar  qué  habitaciones  tenemos  bloqueadas  por  averías. Mantenimiento Conductivo.  etc.  exposiciones.  tanto  a  nivel  de  climatización.  podamos  identificar  la  fuente  origen  del  exceso de consumo e intentar corregirlo.    • Ver  actividades  planificadas  en  las  salas  de  eventos:  si  disponemos  en  el  hotel  de  salones.

Estado despejado de las salidas de emergencia.Funcionamiento correcto de los ascensores.  .  .Toma de muestras para análisis de agua en piscinas y  spa’s.Niveles de sal.Presiones de grupos de suministro de agua potable.  .Toma de muestras para análisis de legionela.  .        •                        Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           42                                           .  Revisión de parámetros de funcionamiento: Se comprueban  a  continuación  los  parámetros  de  funcionamiento  de  las  instalaciones  más  importantes  del  hotel.  .  .  ya  sea  por  la  peligrosidad  de  que  dichos  parámetros  estén  fuera  de  un  rango  determinado. cloro y dureza del agua en caso de tener  descalcificadotes o potabilizadores de aguas.  .Inspección visual de depósitos de almacenamiento de  combustibles. La forma mas sencilla  de  afrontar    esta  tarea  diaria  es  la  confección  de    listas  de  control  o  “check  list”  para  asegurarnos  que  tomamos  todos  los datos  y que nada se nos queda atrás.  Por peligrosidad    .  .Lectura  de  temperaturas  en  cámaras  frigoríficas  de  almacenamiento de comida.    Mantenimiento Hotelero    •    Planificación  de  los  mantenimientos:  Análisis  de  los  planes  de  mantenimiento  técnico‐legal  y  preventivo  para  ver  si  durante  el  día  se  debe  realizar  alguna  acción.Presiones de grupos de contraincéndios.  y  en  consecuencia verificar que se va a realizar. Un ejemplo de los  parámetros que se deberían revisar en cualquier instalación  hotelera podrían ser los siguientes.  por  cuestiones  estéticas  o  por  cuestiones de confort de los clientes.

    Mantenimiento Hotelero      Por cuestiones estéticas    .Toma de temperaturas de climatización en recepción.Análisis de iluminación. mobiliario.  restaurantes  y  zonas  comunes habitables del hotel.  restaurantes  y  demás  zonas  comunes  habitables  del  hotel.                                                                    Por cuestiones de confort    .  . limpieza y aspecto  general  de  zona  de  recepción.Análisis de iluminación de luminosos corporativos del  hotel e iluminaciones exteriores.  Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           43                                           .

    En el diagrama adjunto se puede observar uno de los numerosos  modelos  de  gestión  de  órdenes  de  trabajos  correctivas.                      Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           44                                           . menor será el mantenimiento correctivo  a  realizar.  desde  su  apertura.  un  hotel  sufre  el  desgaste  continuo  de  sus  instalaciones  debido  al  uso  continuado  del  mismo.    Como  en  cualquier  otro  tipo  de  edificación.  ya  sea  el  de  Autogestión o el Facility Management.  desperfectos  en  moquetas  y  cortinas.  etc.    Cuanto  mejor  sea  el  pan  de  mantenimiento  preventivo que dispongamos.    Mantenimiento Hotelero  8.  Además  si  incluimos  un  sistema  informatizado  de  comunicación  de  averías  mediante  PDA’s. si se ejecuta con personal propio o si  hay que subcontratarla y hasta su cierre definitivo.  y  debido  dicho  desgaste  se  producirán  regularmente  numerosas  averías  en  las  instalaciones.  pasando  por  analizar  su  prioridad  para  determinar  si  la  corrección debe ser instantánea. Mantenimiento Correctivo.  pero  tendremos  que  tener  en  cuenta  que  nunca  nos  libraremos de realizar correctivos.     El  disponer  de  personal  propio  para  realizar  el  mantenimiento  correctivo nos dota de una gran agilidad para efectuar las reparaciones  correctivas.     Terminada  la  reparación  deberá  registrarse  en  el  documento  “Registro  de  Mantenimiento”  para    establecer  un  historial  de  reparaciones  con  el  fin  de  detectar  los  elementos  que  más  frecuentemente  se  averían  para  aconsejar  su  sustitución  y  disminuir  así los costes de reparación modificando el preventivo asociado a dicho  elemento.4.  el  operario  en  tiempo  real  será  capaz  de  recibir  órdenes  de  trabajo  instantáneamente  y  en  consecuencia minimizar así los tiempos de actuación.  En  consecuencia.    La  manera  de  afrontar  dichas  averías  y  la  celeridad  con  la  que  seamos  capaces  se  subsanarlas  vendrá  en  parte  condicionada  al  modelo  de  mantenimiento  que  usemos  en  nuestro  hotel.  roturas  de  mobiliario  y  carpinterías  de  madera  y  metálicas.

                       Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           45                                           .    Mantenimiento Hotelero                                              Diagrama de flujo para seguimiento de ordenes de trabajo correctivas.

‐ CONCLUSIONES.    Mantenimiento Hotelero    9. De esta manera la dirección del hotel  deberá  reconocer  inevitablemente  nuestro  buen  hacer  y  compensar  a  Mantenimiento año a año con nuevos medios para cada vez acometer  su trabajo con mayor éxito.   La  ardua  tarea  que  nos  ocupa  estará  bien  desarrollada  si  conseguimos  hacer  nuestro  trabajo  de  manera  eficaz.                                                                Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           46                                           . así como la plena satisfacción de los  huéspedes.  Un  huésped  satisfecho  se  convierte  en  un  cliente  regular  que  en  condiciones  normales  elegirá  de  nuevo  nuestro  hotel  en  próximas estancias.  rentable  e  invisible a ojos de los huéspedes.    En  definitiva  todo  el  proceso  de  mantenimiento  en  una  instalación  hotelera  está  encaminado  inevitablemente  a  asegurar  la  calidad y  confort de las estancias.

 Mansera. D. Santiago García Garrido. D.                                                     Master en Ingeniería y Gestión del Mantenimiento                                           47                                           .  Organización y Gestión Integral del Mantenimiento. Hector García.  D.  Consideraciones sobre el control del mantenimiento hotelero.  Documento Técnico nº4  Inspecciones obligatorias.‐ BIBLIOGRAFÍA.  Guía  de  auditorias  energéticas  en  el  sector  hotelero  de  la  Comunidad  de  Madrid.  Documentación Diversa de la zona de Notas Técnicas de la Web de la Sevilla.  Manual de Gestión del Mantenimiento a la medida. Raul  Prando. José María Gonzalez Valls.    Gestión de mantenimiento de activos hoteleros.    Mantenimiento Hotelero       10. D.

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