Sociedad de Arquitectos Valuadores, A. C.

SAVAC

IV CONGRESO NACIONAL
DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

Ciudad de Cuernavaca, Mor.

Ponencia

“Valor de Reposición: Innovaciones Tecnológicas” 1

POR
LEOPOLDO VARELA A. 2,

19 al 21 de Octubre del 2006

1
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Universidades, Unidades de Valuación u otras agrupaciones).

2
Director de Ingeniería de Costos e . Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en
Ingeniería de Costos certificado por el International Cost Engineering Council y por el Colegiado CICM como Perito Profesional.
Diplomado en Dirección de Empresas IPADE. Consultor con experiencia en 7 países Americanos. Autor de las publicaciones: “Costos de
Construcción Pesada y Edificación”, “Costos por Metro Cuadrado de Construcción” e “Ingeniería de Costos – Teoría y Práctica en
Construcción”. Anteriormente Director de Compuobras, Bimsa(mr) Southam-CMDG y la Cámara de la Construcción
SÍNTESIS

En el trabajo de consultoría del autor, recientes investigaciones permiten refrescar

los valores de reposición de los sistemas de losas-trabes, a la luz de la tecnología
actual, costos de los insumos y su ponderación (acero) y tamaños de claros o crujías
entre otras variables, teniéndose resultados interesantes y renovados para las
siguiente sistemas y modalidades: Concreto reforzado, Colados en Sitio, Losas
Planas, sobre trabes, diferentes claros, sobre muros de carga, diferentes peraltes,
Losas aligeradas reticulares o nervadas (tipo waffle), Postensados, Prefabricados,
Losas TT, Mixtos, Vigueta-bovedilla, Acero y Losa-lámina, entre otros.
Variedad que habrá de ofrecer un espectro amplio de posibilidades para que los
profesionales de la Valuación apoyen sus dictámenes.
Se complementa el trabajo con algunas “novedades” en el cálculo de valores de
reposición, tales como las subclases (subcategorías) de construcción.
ANTECEDENTES

Uno de los componentes de mayor relevancia en el valor de reposición de las

edificaciones, es la Superestructura, representando típicamente entre el 20 y 30%
del total, siendo dentro de ésta el sistema de losas-trabes el que más pesa en cuanto
a costo, ya que el resto: columnas y escaleras tiene menor importancia relativa.

1. COSTOS DE SISTEMAS DE LOSAS-TRABE

En la Convención en Tijuana de ANIMVAC ahora SAVAC, el autor presentó como

parte de su ponencia sobre Hoteles, una comparativa de valores de reposición de
losas-trabe de losas prefabricadas huecas pre-tensadas (spancrete) sobre vigas de
acero y un sistema de losa plana sobre trabes coladas en sitio.
En ésta, se analizarán las alternativas:

• Concreto Reforzado
o Colados en sitio
ƒ Común
• Losa plana
• Losa reticular
o Casetones de fibra de vidrio
o aligerada con poliestireno
ƒ Postensado
o Precolados
ƒ Losa TT
• Crujías 8.5 x 8.5 m.
• Crujías 17 x 8.5 m.
ƒ Losa T
ƒ Losas huecas pre-tensadas (SpancreteMR)
o Mixto
ƒ Vigueta-bovedilla
• Viguetas
• Semiviguetas (alma abierta)
• Acero
o Losa-lámina (LosaceroMR )
Mismas que se detallan a continuación:

1.1. Concreto Reforzado

Se incluyen los sistemas constructivos de concreto armado

1.1.1. Colados en sitio

En ésta se tienen todos aquéllos que se cimbran, arman y cuelan el el sitio de la

obra
1.1.1.1. Común

1.1.1.1.1. Losa plana

1.1.1.1.2. Losa reticular

a. Casetones de fibra de vidrio

b. aligerada con poliestireno

1.1.1.2. Postensado

1.1.2. Precolados

1.1.2.1. Losa TT

Crujías 8.5 x 8.5 m.

Crujías 17 x 8.5 m.
1.1.2.2. Losa pre-tensada T

1.1.2.3. Losas huecas pre-tensadas (SpancreteMR)

1.1.3. Mixto

Son procedimientos que combinan parte prefabricada: pre-tensada o no con una

parte colada en sitio que es la capa de compresión que le otorga monolitismo a la
losa

Vigueta-bovedilla

Viguetas

Semiviguetas (alma abierta)

1.2. ACERO

Son los sistemas en los que prevalece el acero estructural en columnas y trabes
primarias y secundarias de alma cerrada o abierta (armaduras o joists).

1.2.1. Losa-lámina (LosaceroMR )

Consiste en una lámina troquelada de acero galvanizado apoyada sobre las trabes
de acero (generalmente) y que funge como cimbra perdida sobre la que se cuela
una capa de concreto reforzado con malla electrosoldada.
1.3. RESULTADOS

En el cuadro siguiente se exhiben los resultados obtenidos:

Sistemas de losas-trabe
Ingeniería de Valor
Tipo Precio
Subtipo por Metro
Clase Cuadrado

Subclase US$/m2

Concreto Reforzado
Colados en sitio
Común
Losa plana
Losa 8 cm sin trabes 29.08
Losa 12 cm s/trabes Crujías 9x9 m. 47.51
Losa reticular
casetones de poliestireno
40cm sin trabes 112.34
con trabes 30x80 122.79
30 cm sin trabes 91.57
Casetones de fibra de vidrio
Postensado 116.25
Precolados
Losa TT
Crujías 17 x 8.5 m. 182.93
Losa T y TT crujías 8.5 x 8.5 m 153.46
Losas huecas pre-tensadas (Spancrete mr)
Mixto
Vigueta-bovedilla
Viguetas
Semiviguetas (alma abierta)
Vigueta-bovedilla RYD (mr) sin trabes 33.57

Acero
Losa-lámina (Losacero MR ) 135.20

Notas: Indirecto+Utilidad 21% excepto prefabricados y postensado

Fuente:. . Autorizado para Boletín CIHAC. Prohibido su uso,copia o retransmisión sin permiso expreso.
2. NOVEDADES EN VALORES DE REPOSICION

Como una ya tradicional práctica en las Convenciones de SAVAC, el Autor presenta

algunas de sus más recientes novedades en el campo de la especialidad de
Valoración de Reposición Nuevo (VRN) de Inmuebles.

2.1. VRN PARA SUBCLASES VIC DE CONSTRUCCION

En las publicaciones de referencia (REF1), se denomina “Clases o Categorías VIC3”

a base nomenclatura de números romanos del I al IX, a lo que en la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) y algunas de las Tesorerías Estatales y Municipales se
nombra como “Clases”, con la nomenclatura de números arábigos del 1 al 7, es para
de cierta forma diferenciar y estructurar una cierta tabla de equivalencias:

CATEG CLASE
Compuobras
VIC SHF TGDF
(no-equivalentes en alcance)

I 1 MINIMA PAR PRECARIA 1 PRECARIA

II 2 ECONOMICA POP POPULAR 2 ECONOMICA

IIIb baja
INTERES
III 3 SOCIAL
ECO ECONOMICA

IIIa alta

IV COM COMUN 3 MEDIA

V 4 MEDIA MED MEDIA

VI SEL SEMILUJO 4 BUENA

VII 5 SEMILUJO LUJ LUJO 5 MUY BUENA

VIII 6 RESIDENCIAL PLU PLUS 6 LUJO

RESIDENCIAL
IX 7 PLUS
PRE PREMIER 7 ESPECIAL

Fuente: www. . Derechos Reservados. Prohibida su Reproducción o Transmisión.

También se incluyó la columna de “Clases Compuobras” que se refieren a los

modelos desarrollados de 1992 a 1995, que aunque ya no aparecen en la
publicación impresa, se tienen en la electrónica (Sistema m2).

3
VIC= Varela Ingeniería de Costos
Valores Intermedios para Subcategorías de Construcción

Debido a la necesidad de contar con una mayor gama de subclases de

construcciones, desde Ediciones anteriores se incorporaron las Categorías IIIb
(baja) y la IIIa (alta), correspondientes a la Clase 3 de SHF, ya que en el mercado
existen por un lado departamentos de interés social sin acabado alguno (baja) y por
otro con acabado arriba (alta) del estándar (e).
Con esta misma idea, se propone ofrecer para todas las Categorías VIC, también 3
niveles de subcategoría (a,e,b). Las de Categoría estándar se ubican más adelante
en esta publicación con el detalle por ensambles.
En los cuadros siguientes se consignan los valores intermedios para las
subcategorías alta (a) y baja (b), desglosando por partida o división constructiva:

a. Subcategorías para Casas Unifamiliares

COSTOS POR METRO CUADRADO PARA SUBCATEGORIAS VIC (1) CASAS UNIFAMILIARES
CUBIERTA EXTERIOR
SUPERESTRUCTURA
SUBCATEGORIA VIC
CATEGORIA VIC (1)

SUBESTRUCTURA

ESPECIALIDADES
CIMENTACION Y

CONSTRUCCION

INSTALACIONES

INSTALACIONES

CONDICIONES
ELECTRICAS

GENERALES
MECANICAS
INTERIOR
TOTAL
(1)

I A(alta) 2078.24 202.62 814.23 314.24 303.37 191.36 107.07 9.64 135.70
II B(baja) 2687.97 353.16 995.34 339.22 351.71 243.53 183.99 4.82 216.19
II A(alta) 3655.24 502.82 1228.85 439.63 540.76 310.31 272.69 0.00 360.17
III B(baja) 4012.77 501.95 1281.25 515.05 681.48 324.92 284.47 0.00 423.66
III A(alta) 4921.46 543.04 1361.43 658.31 945.24 351.44 359.65 132.60 569.75
IV B(baja) 5472.62 585.00 1389.22 726.15 1068.29 363.36 423.05 265.21 652.34
IV A(alta) 6263.07 625.89 1406.06 830.24 1273.81 496.82 449.23 386.63 794.41
V B(baja) 6502.37 624.82 1395.11 866.48 1356.28 618.36 412.00 375.45 853.87
V A(alta) 7072.15 623.75 1534.45 857.18 1599.15 644.89 435.32 377.58 999.83
VI B(baja) 7402.64 623.75 1684.72 811.63 1759.56 549.88 495.87 390.89 1086.33
VI A(alta) 8197.77 625.16 1840.13 921.53 2000.43 560.79 585.01 376.37 1288.35
VII B(baja) 8662.41 626.57 1845.25 1076.97 2080.89 666.70 613.62 348.54 1403.87
VII A(alta) 9427.05 614.02 1826.73 1491.33 2254.30 714.70 625.76 307.75 1592.47
VIII B(baja) 9727.03 600.06 1803.08 1750.23 2347.25 656.77 609.30 294.78 1665.54
VIII A(alta) 10795.53 586.78 1735.78 2423.72 2586.53 621.76 628.89 260.05 1952.02
IX B(baja) 11564.05 587.45 1692.12 2838.29 2732.87 644.66 664.94 238.29 2165.43
Fuente: . Derechos Reservados. Prohibida su Reproducción o Transmisión.
b. Subcategorías para Edificaciones Habitacionales Plurifamiliares: Departamentos

COSTOS X METRO CUADRADO PARA SUBCATEGORIAS VIC(1)DEPARTAMENTOS PLURIFAMILIARES

(1)

CUBIERTA EXTERIOR
SUPERESTRUCTURA
CATEGORIA VIC (1)

SUBESTRUCTURA

ESPECIALIDADES
CIMENTACION Y
SUBCATEGORIA VIC

CONSTRUCCION

INSTALACIONES

INSTALACIONES

CONDICIONES
ELECTRICAS

GENERALES
MECANICAS
INTERIOR
TOTAL

II A(alta) 3325.39 260.70 1244.84 405.27 540.76 254.27 272.69 0.00 346.85
III B(baja) 3568.26 291.98 1265.26 434.72 681.48 212.84 284.47 0.00 397.50
III A(alta) 4367.20 292.48 1315.04 516.74 950.31 243.47 358.98 144.82 545.37
IV B(baja) 4923.28 261.70 1344.40 569.31 1078.42 315.52 421.72 289.63 642.58
IV A(alta) 5839.22 230.92 1438.07 633.35 1277.15 531.44 488.59 456.00 783.70
V B(baja) 6199.08 230.92 1502.39 644.82 1347.77 675.31 492.72 477.55 827.60
V A(alta) 6856.49 230.92 1620.97 736.89 1579.66 745.55 512.76 469.12 960.61
VI B(baja) 7154.06 230.92 1675.24 817.50 1740.92 671.93 528.67 439.15 1049.73
VI A(alta) 7916.83 230.92 1794.46 905.60 2005.66 722.99 540.44 430.15 1286.61
VII B(baja) 8382.04 230.92 1859.41 913.09 2109.14 847.68 536.30 451.12 1434.38
VII A(alta) 9200.20 230.92 1967.89 1089.65 2353.72 891.25 557.12 408.85 1700.80
VIII B(baja) 9553.15 230.92 2011.42 1258.72 2494.81 810.13 582.09 345.60 1819.45
VIII A(alta) 10409.70 230.92 2080.98 1672.61 2720.97 759.46 638.38 275.66 2030.71
IX B(baja) 10913.30 230.92 2107.00 1917.43 2806.04 789.92 669.69 268.97 2123.32
Fuente: . Derechos Reservados. Prohibida su Reproducción o Transmisión.
2.2. COSTOS AGROPECUARIOS

El Ingeniero Jorge Zavala ha publicado la primera edición del libro titulado “Costos
Agropecuarios por metro cuadrado y Hectárea”, mismo que del se hace una
primicia en esta presentación.
De igual forma se desarrolló el “Sistema m2 Agropec”, el cual conjuga una base
de datos de costos, elementos, siembras y modelos agropecuarios, la metodología
de ensambles de costos y un software poderoso, sencillo y práctico.
3. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

3.1. CONCLUSIONES

Los Profesionales Especializados en Avalúos, requieren contar con información

cada vez más amplia, profunda y confiable y herramientas poderosas y pragmáticas
para la Valoración de Reposición Nueva de construcciones.

3.2. RECOMENDACIONES

Mantener una continua Investigación y desarrollo Tecnológico en el campo de la

Ingeniería de Costos, enfocada a los Valores de Reposición.
REFERENCIAS
REF 1 Varela, L. “Costos por Metro Cuadrado de Construcción”. 2 volúmenes,
Editado por Varela-IC, México. Abril de 2006
REF 2: Varela, L. “Ingeniería de Costos . Teoría y Práctica en Construcción”.
Editado por Varela-IC, México. Junio de 2005
REF 3 Varela, L. “Costos de” “Construcción y Edificaciones” “de Construcción
Pesada”(3 volúmenes) e “Industrial”, editados por Varela-IC, México. 2006
REF 4 Peimbert, J. (+) “Costos y Presupuestos de Instalaciones “ “Hidrosanitarias”
y “Eléctricas y Aire Acondicionado”, editados por Varela-IC, México. Junio de 2004
REF 5 Varela, L. “Sistema m2 (mr)”. Base de datos y software, Editado por Varela-
IC, México. Abril de 2006
REF 6 Zavala, J. “Costos Agropecuarios por Metro Cuadrado y Hectárea”. Base de
datos y software, Editado por Varela-IC, México. Abril de 2006
REF 7 Zavala, J. y Varela, L. “Sistema m2 agropec (mr)”. Base de datos y software,
Editado por Varela-IC, México. Abril de 2006

Autor de la Ponencia:
LEOPOLDO VARELA ALONSO. CURRRICULUM VITAE
Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en Ingeniería de Costos
certificado por la International Cost Engineering Council y por el Colegiado CICM como Perito
Profesional. Diplomado en Dirección de Empresas IPADE.
Se desempeñó como Residente. En el Conescal-OEA, elaboró estudios para Panamá, Venezuela,
Brasil y Chile. Consultor designado por concurso internacional para la negociación de precios
unitarios del aeropuerto de Cochabamba, Bolivia (ICAO- ONU).
Es autor de las publicaciones: “Costos de Construcción Pesada y Edificación” y “Costo Por Metro
Cuadrado” e “Ingeniería de Costos-Teoría y Práctica”, Profesor de materia y Consejero Académico
de Postgrado en la Universidad La Salle. Profesor Invitado del Tecnológico de Monterrey. Ha
impartido más de 134 seminarios en 29 Ciudades de la República.
Fungió como Director de la Cámara de la Construcción, de Bimsa Southam/CMDG y de
Compuobras, entre cuyos clientes atendió a SCT, ASA, Fonatur, DDF, Operadora de Bolsa y
Bancomer.
Actualmente Director de Varela Ingeniería de Costos e Intercost