ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

como ingenieros. c. Esta presentación es un barniz empírico. estudiantes de l último año de ingeniería. Conocer los aspectos financieros y comerciales. Planificación de Obras. analizar. c. y estudiar los siguientes Items: 1. 2. b. etc. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto. e. Introducción. En Una Planificacion de una obra debemos considerar. se hace necesario: a. arquitectos. comerciales. 1. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario. funcionarios del Estado relacionados con e área. construcción civil. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN . dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. d. A. y financieros Sistemas de gestión y control. Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . Aspectos técnicos Sistemas administrativos. funcionarios de entidades financieras de la construcción. f. Por lo tanto. b. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a. g. arquitectura. I. constructores civiles. Análisis y evaluación financiera.

parcial y acumulado a la fecha C. Curva Ocupacional. Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2. Cantidad y Diversidad de la M. Control de Obras. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D. . programado versus la curva real período. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. A. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños.d) B. B. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. Rendimientos. Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C. Bodegas. Sistema de Registro. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida. El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. de O.

Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago. Control de anticipos.D. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo. F. Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G. E. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. D. . Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. Conocemos de esta manera los valores de : A. Permisos :    B. B. A.. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado. valores pagados versus control de avance físico real E. 3.      C. C. etc. D. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. 1. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones. Municipales Electricidad Alcantarillado. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. Elaboración de Presupuestos.

Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. El valor obtenido.Para determinar el flujo de tu obra. pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. que corresponde al total de Jornales y Consumos. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales. una estimación de la siguiente manera. Construcción y Honorarios. Permisos. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. con la ley de venta por pisos.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . Jefe de Obra. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual. Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales. Maquinaria. la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo. por ejemplo. más exacto será nuestro programa. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. etc. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. previamente elaborado. Evidentemente. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. Constructor. Jornales. si el caso lo exige.. El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. La forma de la curva es muy particular de cada obra.

Construcción y Honorarios. Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas. Terminaciones y Urbanización. se hace el flujo de Obra Gruesa. B. 2. Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem. Es posible. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales. Inst. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva. Luego.1. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. Faenas y Obra. Instalaciones. Luego se agrega el flujo de la Urbanización.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. C. El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. Instalaciones y Terminaciones. Obviamente. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas. Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal. la composición de los flujos 1. Si se tienen varias unidades iguales.

Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. los Flujos de Caja. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura. 1. determinamos las cantidades de obra a ejecutar. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. La planificación de las principales actividades que componen una obra. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto. en función del tiempo. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra. el Presupuesto estimativo. es lo que llamamos Programa General. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. . GANT IV. etc. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales. se usa el método de Carta Gantt. hormigón. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo.III. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales. etc. Además del Presupuesto Estimativo. la Programacion de la obra. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. moldajes. Para ejecutar este Programa General. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo. Para la elaboración de un presupuesto estimativo. pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio. No se conoce la cantidad de acero. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura.DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. en función de diversos edificios ejecutados en Chile. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. 2. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo.

PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. obteniendo las diferencias desglosadas. FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V. dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés. tecnica y Empleados o Staff de la Obra. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos. 1. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. para que así el departamento de Finanzas no consiga. en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas. Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. B.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo. son los siguientes: A. Aumento o disminución en los costos presupuestados . CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. Es indispensable afinar la proyección de necesidades. El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra.

ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. E. Este análisis es lo fundamental de este control. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). es necesario hacer el siguiente paso. tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem. etc. en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. Llegada de un equipo Importaciones. cuadro de análisis de Control Presupuestario. etc. Conclusiones. Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes. En la columna real. debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes. que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . Evaluación mensual del gasto de obra. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. Pagos diferidos por razones financieras. F. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. A. la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. obtener el gasto del mes. 2. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. B. Por último deberemos llenar la columna observaciones. donde dice suples. Procedimiento: Para hacer este control. Como conclusión de este sistema . D. C. Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario.     C.

para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. etc. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. rendimientos de materiales y mano de obra. Incidencias de las partidas en el presupuesto total. sin descuidar su exactitud. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. es la operación aritmética).PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. Rapidéz en la ejecución. 3. Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. son todos los valores ya contratados o ya comprados. como norma principal y obvia. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN . Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. Valor no comprometido. es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. un Presupuesto Anexo. Realimentación al Departamento. el Presupuesto. Para un buen Control Presupuestario. Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. 4. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida. o gastados en caso de gastos generales. Lista de rendimientos de insumos. CONCLUSIONES. debe ser lo más real posible.) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. Valor Comprometido. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. por ejemplo. ETC.

la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto. en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. por su organización. etc. CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato. incluso por m otivos particulares extraños al trabajo. equipos. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. .VI. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. Así mismo.000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos. estimándose que. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias. Podemos apreciar en primer estudio. para evitar distorsiones. EVALUACION DE PROYECTOS 1. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra. sin que el obrero se enterase. es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. PROYECTO ENCOMENDEROS . por cronometración. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra. dirección.. salvo condiciones especiales. RENDIMIENTOS 1.

VIII. BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.tripod.com/ http://planova.html .tripod.com/id7.

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