ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

Planificación de Obras. constructores civiles. Conocer los aspectos financieros y comerciales. f. 1. I. b. arquitectura. c. g. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción. funcionarios del Estado relacionados con e área. funcionarios de entidades financieras de la construcción. A. se hace necesario: a. Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . Por lo tanto. Análisis y evaluación financiera. Aspectos técnicos Sistemas administrativos. arquitectos. dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. En Una Planificacion de una obra debemos considerar. construcción civil. d. etc. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario. comerciales. 2. e. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN . estudiantes de l último año de ingeniería. Esta presentación es un barniz empírico. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto. Introducción. como ingenieros. analizar. b. y financieros Sistemas de gestión y control. c. y estudiar los siguientes Items: 1.

Control de Obras. B. Sistema de Registro. . Cantidad y Diversidad de la M. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D. de O. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. parcial y acumulado a la fecha C. programado versus la curva real período. A.d) B. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. Rendimientos. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños. Bodegas. Curva Ocupacional. Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2. El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C.

D.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto. F. Conocemos de esta manera los valores de : A.. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones. Municipales Electricidad Alcantarillado. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. . E. C. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo. Elaboración de Presupuestos. A. D. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II. etc. valores pagados versus control de avance físico real E. Control de anticipos. Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago. 1.      C. Permisos :    B.D. B. Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G. 3.

pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos. Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. etc. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes. Maquinaria. Constructor. El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga. por ejemplo. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. con la ley de venta por pisos. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. previamente elaborado. El valor obtenido. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. Jornales.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo.Para determinar el flujo de tu obra. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo. Jefe de Obra.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. si el caso lo exige. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. que corresponde al total de Jornales y Consumos. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. La forma de la curva es muy particular de cada obra. Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. una estimación de la siguiente manera. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD. más exacto será nuestro programa.. Evidentemente. Permisos. Construcción y Honorarios. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos.

solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas. Es posible. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. 2.1. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. Obviamente. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. Inst. Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. Instalaciones. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . Faenas y Obra. Si se tienen varias unidades iguales. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva. Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales. para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas. Construcción y Honorarios. Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas. B. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. Luego se agrega el flujo de la Urbanización. Terminaciones y Urbanización. Luego. C. se hace el flujo de Obra Gruesa. El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. Instalaciones y Terminaciones. la composición de los flujos 1.

el Presupuesto estimativo. es lo que llamamos Programa General. 1. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. los Flujos de Caja. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. la Programacion de la obra. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto.III. Para ejecutar este Programa General. .DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. hormigón. Además del Presupuesto Estimativo. se usa el método de Carta Gantt. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. Para la elaboración de un presupuesto estimativo. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer. en función de diversos edificios ejecutados en Chile. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. en función del tiempo. Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura. etc.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura. determinamos las cantidades de obra a ejecutar. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. 2. No se conoce la cantidad de acero. Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto. etc. La planificación de las principales actividades que componen una obra. GANT IV. pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio. moldajes.

Es indispensable afinar la proyección de necesidades. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. Aumento o disminución en los costos presupuestados . CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. para que así el departamento de Finanzas no consiga. B. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas. El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra. PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. obteniendo las diferencias desglosadas. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos. dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. son los siguientes: A. Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. 1. FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V. tecnica y Empleados o Staff de la Obra. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo.

la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. Llegada de un equipo Importaciones. Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario. debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem.     C. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. Conclusiones. en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. Pagos diferidos por razones financieras. 2. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes. ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. etc. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. En la columna real. Por último deberemos llenar la columna observaciones. Como conclusión de este sistema . en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. A. que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. Este análisis es lo fundamental de este control. Evaluación mensual del gasto de obra. etc. C. es necesario hacer el siguiente paso. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). E. obtener el gasto del mes. tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. Procedimiento: Para hacer este control. D. donde dice suples. Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. B. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos. F. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes. cuadro de análisis de Control Presupuestario.

Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. Lista de rendimientos de insumos. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. Rapidéz en la ejecución. Realimentación al Departamento. Incidencias de las partidas en el presupuesto total. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida.PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. es la operación aritmética).) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. por ejemplo. rendimientos de materiales y mano de obra. etc. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. debe ser lo más real posible. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. como norma principal y obvia. sin descuidar su exactitud. CONCLUSIONES. un Presupuesto Anexo. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. son todos los valores ya contratados o ya comprados. el Presupuesto. Valor no comprometido. 4. ETC. 3. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. o gastados en caso de gastos generales. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN . Valor Comprometido. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. Para un buen Control Presupuestario. Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos.

etc. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra. . sin que el obrero se enterase. equipos. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato. dirección. EVALUACION DE PROYECTOS 1. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias.VI. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas. CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII. Así mismo. para evitar distorsiones. la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. salvo condiciones especiales. RENDIMIENTOS 1. estimándose que. es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra. por cronometración.. curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos.000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. Podemos apreciar en primer estudio. PROYECTO ENCOMENDEROS . incluso por m otivos particulares extraños al trabajo. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra. por su organización.

com/id7. BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.html .VIII.tripod.com/ http://planova.tripod.

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