ADMINISTRACION EN LA CONSTRUCCION

ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

arquitectos. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a. A. c. 1. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario. g. Por lo tanto. Esta presentación es un barniz empírico. funcionarios de entidades financieras de la construcción. Análisis y evaluación financiera. I. Planificación de Obras. constructores civiles. dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. b. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto. etc. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción. c. y financieros Sistemas de gestión y control. se hace necesario: a. Aspectos técnicos Sistemas administrativos. 2. d. como ingenieros.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN . En Una Planificacion de una obra debemos considerar. funcionarios del Estado relacionados con e área. estudiantes de l último año de ingeniería. comerciales. y estudiar los siguientes Items: 1. Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . e. Introducción. f. Conocer los aspectos financieros y comerciales. construcción civil. arquitectura. analizar. b.

El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. Rendimientos. parcial y acumulado a la fecha C. A.d) B. programado versus la curva real período. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D. B. Cantidad y Diversidad de la M. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida. Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2. Sistema de Registro. de O. . Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños. Bodegas. Control de Obras. Curva Ocupacional.

Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo. A. E. etc.      C.. Conocemos de esta manera los valores de : A. Permisos :    B. Municipales Electricidad Alcantarillado. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado.D. Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago. 3. valores pagados versus control de avance físico real E.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. B. D. 1. . F. Elaboración de Presupuestos. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. D. Control de anticipos. C.

El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo. Jefe de Obra. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. que corresponde al total de Jornales y Consumos. Evidentemente. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. Constructor. Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. una estimación de la siguiente manera. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual.. Construcción y Honorarios. pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo. si el caso lo exige. con la ley de venta por pisos. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos. Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes. por ejemplo. previamente elaborado. la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales. El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. más exacto será nuestro programa. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero. Maquinaria. Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. Jornales. etc. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. Permisos. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. La forma de la curva es muy particular de cada obra. El valor obtenido.Para determinar el flujo de tu obra. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD.

Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal. se hace el flujo de Obra Gruesa. El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas. para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas. Faenas y Obra. Es posible. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. Luego. B. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales.1. Construcción y Honorarios. 2. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. Instalaciones y Terminaciones. Obviamente. solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas. Instalaciones. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. C. Luego se agrega el flujo de la Urbanización. Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. Terminaciones y Urbanización. la composición de los flujos 1. Inst. Si se tienen varias unidades iguales. El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem. Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva.

hormigón. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. etc. Para ejecutar este Programa General. Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio. determinamos las cantidades de obra a ejecutar. 2.DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. en función de diversos edificios ejecutados en Chile. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. 1. Además del Presupuesto Estimativo. etc. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo.III. Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos. se usa el método de Carta Gantt. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto. la Programacion de la obra. en función del tiempo. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra. moldajes. es lo que llamamos Programa General. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo. el Presupuesto estimativo. No se conoce la cantidad de acero.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. Para la elaboración de un presupuesto estimativo. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. . los Flujos de Caja. La planificación de las principales actividades que componen una obra. GANT IV.

en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo. De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra. B. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas. Es indispensable afinar la proyección de necesidades. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. para que así el departamento de Finanzas no consiga. dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés. obteniendo las diferencias desglosadas. tecnica y Empleados o Staff de la Obra. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos. El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. 1. son los siguientes: A. Aumento o disminución en los costos presupuestados . Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V.

Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes. debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. Este análisis es lo fundamental de este control. donde dice suples. etc. Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. C. en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes. Por último deberemos llenar la columna observaciones. 2. ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. D. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. etc. Procedimiento: Para hacer este control. En la columna real. Conclusiones. es necesario hacer el siguiente paso. B. Llegada de un equipo Importaciones. F. A. tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. cuadro de análisis de Control Presupuestario. E. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . Pagos diferidos por razones financieras.     C. Como conclusión de este sistema . Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. Evaluación mensual del gasto de obra. la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario. obtener el gasto del mes.

debe ser lo más real posible. es la operación aritmética). Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. como norma principal y obvia.PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. Lista de rendimientos de insumos. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. 4. Realimentación al Departamento. Incidencias de las partidas en el presupuesto total. un Presupuesto Anexo. sin descuidar su exactitud.) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. ETC. Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. el Presupuesto. con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. Valor no comprometido. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. Rapidéz en la ejecución. etc. rendimientos de materiales y mano de obra. Para un buen Control Presupuestario. CONCLUSIONES. Valor Comprometido. o gastados en caso de gastos generales. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN . son todos los valores ya contratados o ya comprados. 3. por ejemplo.

etc. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas. CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII.. sin que el obrero se enterase. PROYECTO ENCOMENDEROS . estimándose que. salvo condiciones especiales. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. dirección. Podemos apreciar en primer estudio. equipos. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. por cronometración. RENDIMIENTOS 1. Así mismo. EVALUACION DE PROYECTOS 1. curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos. incluso por m otivos particulares extraños al trabajo. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias. para evitar distorsiones.VI. es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra. . en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra. por su organización. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra.000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto.

com/id7.VIII.html .com/ http://planova.tripod.tripod. BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.

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