ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . Análisis y evaluación financiera. I. se hace necesario: a. y financieros Sistemas de gestión y control. En Una Planificacion de una obra debemos considerar. funcionarios de entidades financieras de la construcción. d. Conocer los aspectos financieros y comerciales. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción. 1. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario. f. arquitectura. dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. etc. analizar. Planificación de Obras. 2. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a. Introducción. c. y estudiar los siguientes Items: 1. b. funcionarios del Estado relacionados con e área. e.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN . construcción civil. estudiantes de l último año de ingeniería. g. b. constructores civiles. Aspectos técnicos Sistemas administrativos. c. Esta presentación es un barniz empírico. comerciales. como ingenieros. arquitectos. Por lo tanto. A.

Cantidad y Diversidad de la M. parcial y acumulado a la fecha C. El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. B. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida. Bodegas. Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C. programado versus la curva real período. Control de Obras. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños. Rendimientos. de O. A. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D. Sistema de Registro. .d) B. Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2. Curva Ocupacional.

B.D. D. 1. 3. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. F. D. Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones.. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto. E. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. A. valores pagados versus control de avance físico real E. Control de anticipos. etc. Permisos :    B. Elaboración de Presupuestos. . C. Conocemos de esta manera los valores de : A.      C. Municipales Electricidad Alcantarillado. Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G.

Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos. El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. que corresponde al total de Jornales y Consumos. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. si el caso lo exige. El valor obtenido. Jefe de Obra. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual. Constructor. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo. La forma de la curva es muy particular de cada obra. Maquinaria. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga. Evidentemente. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD. Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. etc. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. por ejemplo. Jornales. previamente elaborado.Para determinar el flujo de tu obra. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero.. más exacto será nuestro programa. con la ley de venta por pisos. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo. una estimación de la siguiente manera. Permisos. Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales. Construcción y Honorarios.

para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas. B. Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva. Instalaciones. Construcción y Honorarios. Es posible. Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. Instalaciones y Terminaciones. Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. 2. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. Si se tienen varias unidades iguales. se hace el flujo de Obra Gruesa. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. la composición de los flujos 1. Inst. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales. Luego se agrega el flujo de la Urbanización. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas.1. Terminaciones y Urbanización. Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales. Faenas y Obra.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas. Luego. Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem. C. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. Obviamente.

pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales. . Para la elaboración de un presupuesto estimativo. determinamos las cantidades de obra a ejecutar. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. los Flujos de Caja. la Programacion de la obra. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. moldajes.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales. Para ejecutar este Programa General. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura. se usa el método de Carta Gantt. en función de diversos edificios ejecutados en Chile. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo. 2. Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. etc. en función del tiempo. 1.DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. La planificación de las principales actividades que componen una obra. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto. el Presupuesto estimativo. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer.III. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo. hormigón. es lo que llamamos Programa General. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos. Además del Presupuesto Estimativo. etc. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra. No se conoce la cantidad de acero. GANT IV.

B. PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas. De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. 1. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control. uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo. son los siguientes: A. El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. tecnica y Empleados o Staff de la Obra. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. Aumento o disminución en los costos presupuestados . CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. para que así el departamento de Finanzas no consiga.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V. Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés. obteniendo las diferencias desglosadas. Es indispensable afinar la proyección de necesidades. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos.

Como conclusión de este sistema . Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario. F.     C. debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. etc. donde dice suples. 2. Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes. A. cuadro de análisis de Control Presupuestario. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . etc. Conclusiones. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. es necesario hacer el siguiente paso. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). Procedimiento: Para hacer este control. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem. Este análisis es lo fundamental de este control. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. B. obtener el gasto del mes. E. Pagos diferidos por razones financieras. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos. la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. En la columna real. C. tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. Llegada de un equipo Importaciones. D. Evaluación mensual del gasto de obra. Por último deberemos llenar la columna observaciones. Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes.

con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida. un Presupuesto Anexo. como norma principal y obvia. es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. el Presupuesto. CONCLUSIONES. son todos los valores ya contratados o ya comprados. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. es la operación aritmética).PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. 3. rendimientos de materiales y mano de obra. sin descuidar su exactitud. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. 4. por ejemplo. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. Valor no comprometido. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. Rapidéz en la ejecución.) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. Valor Comprometido. ETC. Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. Realimentación al Departamento. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. Para un buen Control Presupuestario. Incidencias de las partidas en el presupuesto total. o gastados en caso de gastos generales. Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. Lista de rendimientos de insumos. debe ser lo más real posible. para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. etc. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN .

000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. estimándose que. Podemos apreciar en primer estudio. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas. CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII. la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto.. salvo condiciones especiales. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. para evitar distorsiones.VI. dirección. RENDIMIENTOS 1. sin que el obrero se enterase. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato. por su organización. . etc. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. EVALUACION DE PROYECTOS 1. Así mismo. curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos. por cronometración. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra. PROYECTO ENCOMENDEROS . es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra. equipos. incluso por m otivos particulares extraños al trabajo.

html .com/id7.com/ http://planova. BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.VIII.tripod.tripod.

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