ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

arquitectura. analizar. Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . Conocer los aspectos financieros y comerciales. Análisis y evaluación financiera. Introducción. construcción civil. Aspectos técnicos Sistemas administrativos. funcionarios de entidades financieras de la construcción. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto. Planificación de Obras. c. comerciales. funcionarios del Estado relacionados con e área. Por lo tanto. constructores civiles. En Una Planificacion de una obra debemos considerar. y estudiar los siguientes Items: 1. dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. g. b. etc. 2. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción. como ingenieros. f.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN . se hace necesario: a. c. arquitectos. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a. estudiantes de l último año de ingeniería. Esta presentación es un barniz empírico. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario. b. d. 1. e. I. y financieros Sistemas de gestión y control. A.

Bodegas. Rendimientos. Sistema de Registro. de O. . Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. B.d) B. Cantidad y Diversidad de la M. parcial y acumulado a la fecha C. El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. Curva Ocupacional. Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C. Control de Obras. programado versus la curva real período. A. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños.

E. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II. D. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado. C. Control de anticipos.D. Elaboración de Presupuestos. Municipales Electricidad Alcantarillado. valores pagados versus control de avance físico real E. Permisos :    B. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones. 1. Conocemos de esta manera los valores de : A. Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago. etc.      C. Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G. A. B. . Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. 3. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto.. D.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. F.

la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. La forma de la curva es muy particular de cada obra. que corresponde al total de Jornales y Consumos. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. con la ley de venta por pisos. Construcción y Honorarios. una estimación de la siguiente manera. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . si el caso lo exige. por ejemplo. etc. pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual. más exacto será nuestro programa. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. Jefe de Obra. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. Maquinaria. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo.Para determinar el flujo de tu obra.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo. El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga. Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. Constructor. Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos. previamente elaborado. Jornales. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos. El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. El valor obtenido. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero. Permisos. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales.. Evidentemente.

El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. Si se tienen varias unidades iguales. Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas. Obviamente. Luego se agrega el flujo de la Urbanización. Terminaciones y Urbanización. Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva. solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas. El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem. Luego. Construcción y Honorarios. 2. Instalaciones y Terminaciones. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. Es posible. para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas.1. C. Faenas y Obra. la composición de los flujos 1. B. Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . Instalaciones. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales. Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. se hace el flujo de Obra Gruesa. Inst. Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal.

GANT IV. determinamos las cantidades de obra a ejecutar. No se conoce la cantidad de acero. Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo. es lo que llamamos Programa General.DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos. Además del Presupuesto Estimativo. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. hormigón. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. etc. Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. la Programacion de la obra. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura. moldajes. La planificación de las principales actividades que componen una obra. Para la elaboración de un presupuesto estimativo.III. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer. etc. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra. 1. en función del tiempo. el Presupuesto estimativo.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. 2. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo. . pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales. se usa el método de Carta Gantt. Para ejecutar este Programa General. los Flujos de Caja. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. en función de diversos edificios ejecutados en Chile.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales.

uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo. tecnica y Empleados o Staff de la Obra. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control. PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. para que así el departamento de Finanzas no consiga. Es indispensable afinar la proyección de necesidades. son los siguientes: A. 1.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. Aumento o disminución en los costos presupuestados . FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V. CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra. Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos. dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés. obteniendo las diferencias desglosadas. B. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas.

etc. Pagos diferidos por razones financieras. D. la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. B. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. cuadro de análisis de Control Presupuestario. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. obtener el gasto del mes. Como conclusión de este sistema . tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. E. Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. Llegada de un equipo Importaciones. F. Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes. Procedimiento: Para hacer este control. 2. que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. En la columna real. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. Por último deberemos llenar la columna observaciones.     C. es necesario hacer el siguiente paso. Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos. donde dice suples. C. debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. A. Este análisis es lo fundamental de este control. etc. ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. Conclusiones. Evaluación mensual del gasto de obra.

es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. es la operación aritmética). sin descuidar su exactitud. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. rendimientos de materiales y mano de obra. debe ser lo más real posible. etc. Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. Rapidéz en la ejecución. un Presupuesto Anexo. o gastados en caso de gastos generales. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. el Presupuesto. Incidencias de las partidas en el presupuesto total. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. Para un buen Control Presupuestario.) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos. 4. Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. como norma principal y obvia. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN . Valor Comprometido. por ejemplo. para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. Valor no comprometido.PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. son todos los valores ya contratados o ya comprados. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. 3. CONCLUSIONES. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. Lista de rendimientos de insumos. ETC. Realimentación al Departamento.

curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos. etc. . en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. para evitar distorsiones. equipos. Podemos apreciar en primer estudio. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas.VI. por su organización. estimándose que. CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII. la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto. sin que el obrero se enterase. Así mismo. RENDIMIENTOS 1. EVALUACION DE PROYECTOS 1. PROYECTO ENCOMENDEROS . salvo condiciones especiales. por cronometración.. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. dirección. incluso por m otivos particulares extraños al trabajo.000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato. es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra.

VIII.tripod.com/ http://planova.html . BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.tripod.com/id7.