ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

arquitectos. y financieros Sistemas de gestión y control. b. como ingenieros. d. dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a. Esta presentación es un barniz empírico. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario. Planificación de Obras. c. Por lo tanto. etc. funcionarios de entidades financieras de la construcción. f. Introducción. 2. y estudiar los siguientes Items: 1. Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . arquitectura. analizar. construcción civil. I. g. En Una Planificacion de una obra debemos considerar. comerciales. se hace necesario: a. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción. A. 1. constructores civiles. Análisis y evaluación financiera.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN . b. Conocer los aspectos financieros y comerciales. funcionarios del Estado relacionados con e área. e. estudiantes de l último año de ingeniería. Aspectos técnicos Sistemas administrativos. c. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto.

d) B. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D. El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. Control de Obras. Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida. Rendimientos. Bodegas. B. Sistema de Registro. de O. . Curva Ocupacional. Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. programado versus la curva real período. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños. A. Cantidad y Diversidad de la M. parcial y acumulado a la fecha C.

D.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. 3.. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado. Permisos :    B. Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen.D. Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo. Elaboración de Presupuestos. etc. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II.      C. B. 1. Municipales Electricidad Alcantarillado. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. C. Conocemos de esta manera los valores de : A. E. Control de anticipos. D. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones. . Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. F. A. valores pagados versus control de avance físico real E.

Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. si el caso lo exige. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. La forma de la curva es muy particular de cada obra. Permisos. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo. con la ley de venta por pisos. Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos. la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. una estimación de la siguiente manera. Jefe de Obra. El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. más exacto será nuestro programa. El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo. Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. Construcción y Honorarios. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo.Para determinar el flujo de tu obra. por ejemplo. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. Constructor.. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. que corresponde al total de Jornales y Consumos. El valor obtenido. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. previamente elaborado. Maquinaria. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. etc. Jornales. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales. Evidentemente. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra.

Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. Terminaciones y Urbanización. C. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal. Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva. Construcción y Honorarios. Instalaciones.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. B. Instalaciones y Terminaciones. Inst. Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. Luego. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. se hace el flujo de Obra Gruesa. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales. Luego se agrega el flujo de la Urbanización. la composición de los flujos 1. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales. Si se tienen varias unidades iguales. solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas.1. Obviamente. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. Es posible. 2. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem. para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. Faenas y Obra.

. Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. 2. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales. pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio. moldajes. se usa el método de Carta Gantt. los Flujos de Caja. etc.DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo. GANT IV. el Presupuesto estimativo. la Programacion de la obra.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto. Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo. en función de diversos edificios ejecutados en Chile. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. No se conoce la cantidad de acero. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer. etc. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. Además del Presupuesto Estimativo. en función del tiempo. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura. Para ejecutar este Programa General. determinamos las cantidades de obra a ejecutar. es lo que llamamos Programa General. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra. La planificación de las principales actividades que componen una obra. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo.III.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. hormigón. 1. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. Para la elaboración de un presupuesto estimativo.

dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control. son los siguientes: A. Es indispensable afinar la proyección de necesidades.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. para que así el departamento de Finanzas no consiga. B. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo. Aumento o disminución en los costos presupuestados . Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas. De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra. FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V. obteniendo las diferencias desglosadas. en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. tecnica y Empleados o Staff de la Obra. 1.

2. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. Por último deberemos llenar la columna observaciones. En la columna real. D. debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . Como conclusión de este sistema . donde dice suples. Pagos diferidos por razones financieras. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. Conclusiones. F. Evaluación mensual del gasto de obra. Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. obtener el gasto del mes. C. Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes. Procedimiento: Para hacer este control. la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. etc. ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. B. Este análisis es lo fundamental de este control. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. A. E. Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario. Llegada de un equipo Importaciones. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes. cuadro de análisis de Control Presupuestario. en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos.     C. etc. es necesario hacer el siguiente paso.

etc. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. Rapidéz en la ejecución. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. rendimientos de materiales y mano de obra. Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. Incidencias de las partidas en el presupuesto total. Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. el Presupuesto. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. ETC. un Presupuesto Anexo. 4. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida. es la operación aritmética).PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. Valor no comprometido. debe ser lo más real posible. sin descuidar su exactitud. como norma principal y obvia.) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos. Valor Comprometido. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN . 3. o gastados en caso de gastos generales. Realimentación al Departamento. Para un buen Control Presupuestario. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. CONCLUSIONES. Lista de rendimientos de insumos. por ejemplo. son todos los valores ya contratados o ya comprados.

por cronometración. EVALUACION DE PROYECTOS 1. curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos. incluso por m otivos particulares extraños al trabajo. Así mismo. sin que el obrero se enterase. la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto. en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato. por su organización. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra. para evitar distorsiones. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra. equipos. PROYECTO ENCOMENDEROS . es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. estimándose que.000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. dirección. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas. . CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII.. salvo condiciones especiales. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. Podemos apreciar en primer estudio.VI. etc. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. RENDIMIENTOS 1.

com/id7.tripod.VIII.html . BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.com/ http://planova.tripod.