P. 1
ADMINISTRACION EN LA CONSTRUCCION

ADMINISTRACION EN LA CONSTRUCCION

5.0

|Views: 7.376|Likes:

More info:

Published by: José Adolfo Hernández Macalopú on Mar 22, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOCX, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

12/13/2013

pdf

text

original

ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

estudiantes de l último año de ingeniería. arquitectura. f. analizar. e. y financieros Sistemas de gestión y control. Planificación de Obras. b. Esta presentación es un barniz empírico. construcción civil. Aspectos técnicos Sistemas administrativos. comerciales. Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . funcionarios de entidades financieras de la construcción. Introducción. d. Conocer los aspectos financieros y comerciales. funcionarios del Estado relacionados con e área. Por lo tanto. Análisis y evaluación financiera. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto. y estudiar los siguientes Items: 1. c. g. arquitectos. b. c. En Una Planificacion de una obra debemos considerar. A. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN . 1. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a. se hace necesario: a. I. 2. dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. etc. como ingenieros. constructores civiles.

Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C. Curva Ocupacional. . Cantidad y Diversidad de la M. Bodegas. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D.d) B. Sistema de Registro. B. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida. de O. Rendimientos. parcial y acumulado a la fecha C. Control de Obras. programado versus la curva real período. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. A. Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2.

Elaboración de Presupuestos. valores pagados versus control de avance físico real E. A. D. Permisos :    B. Control de anticipos. 1. Conocemos de esta manera los valores de : A. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. E. 3. B.. etc. C.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. . Municipales Electricidad Alcantarillado. Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago.      C. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto. F. Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II.D. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo. D.

más exacto será nuestro programa. que corresponde al total de Jornales y Consumos. El valor obtenido. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo. Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos.Para determinar el flujo de tu obra. etc. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. si el caso lo exige. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. Jornales. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos. Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo. Maquinaria. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual. La forma de la curva es muy particular de cada obra. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD. Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. Construcción y Honorarios. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. Jefe de Obra. una estimación de la siguiente manera. la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. Constructor. con la ley de venta por pisos.. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo. por ejemplo. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales. El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales. Evidentemente. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. previamente elaborado. Permisos.

Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. Faenas y Obra. la composición de los flujos 1.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. Instalaciones. Terminaciones y Urbanización. Instalaciones y Terminaciones. C. Si se tienen varias unidades iguales. Es posible. solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. 2.1. Luego se agrega el flujo de la Urbanización. se hace el flujo de Obra Gruesa. Construcción y Honorarios. Luego. El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. B. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas. Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales. Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas. Inst. Obviamente.

el Presupuesto estimativo. Además del Presupuesto Estimativo.III. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo. hormigón. los Flujos de Caja. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura. etc. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo. 1. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. Para ejecutar este Programa General.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. No se conoce la cantidad de acero. determinamos las cantidades de obra a ejecutar. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer. 2. GANT IV. La planificación de las principales actividades que componen una obra. en función del tiempo. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto. es lo que llamamos Programa General. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo. Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. en función de diversos edificios ejecutados en Chile. . la Programacion de la obra.DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. se usa el método de Carta Gantt. etc. Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. moldajes. Para la elaboración de un presupuesto estimativo. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio.

PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V. para que así el departamento de Finanzas no consiga. dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés. uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. son los siguientes: A. De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra. en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. Es indispensable afinar la proyección de necesidades. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. Aumento o disminución en los costos presupuestados . El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. tecnica y Empleados o Staff de la Obra. CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. 1. obteniendo las diferencias desglosadas. B. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control.

E. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. Como conclusión de este sistema . en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. C. Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes. Procedimiento: Para hacer este control. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos. etc. la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. F. Conclusiones. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. etc. En la columna real. D. A. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem. Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario. Llegada de un equipo Importaciones. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. obtener el gasto del mes. ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. 2. es necesario hacer el siguiente paso. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. Evaluación mensual del gasto de obra.     C. Por último deberemos llenar la columna observaciones. Pagos diferidos por razones financieras. que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. B. tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. donde dice suples. Este análisis es lo fundamental de este control. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). cuadro de análisis de Control Presupuestario. Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes.

Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. un Presupuesto Anexo. Realimentación al Departamento. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN . debe ser lo más real posible. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida. como norma principal y obvia. 3. rendimientos de materiales y mano de obra. CONCLUSIONES. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. 4. son todos los valores ya contratados o ya comprados. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. sin descuidar su exactitud. Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos. etc. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. Valor Comprometido.) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. ETC. Incidencias de las partidas en el presupuesto total.PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. Rapidéz en la ejecución. es la operación aritmética). o gastados en caso de gastos generales. el Presupuesto. por ejemplo. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. Valor no comprometido. con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. Lista de rendimientos de insumos. para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. Para un buen Control Presupuestario.

PROYECTO ENCOMENDEROS . EVALUACION DE PROYECTOS 1. salvo condiciones especiales. Podemos apreciar en primer estudio. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII. . la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto. para evitar distorsiones. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. etc. sin que el obrero se enterase.000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. por su organización. es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra. RENDIMIENTOS 1. equipos. Así mismo. por cronometración. en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. dirección. curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas. incluso por m otivos particulares extraños al trabajo. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra.VI. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra. estimándose que. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato..

BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.VIII.com/id7.com/ http://planova.tripod.tripod.html .

You're Reading a Free Preview

Descarga
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->