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Avaluo Catastral

Avaluo Catastral

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CONTENIDO 1. Introducción . 6 . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Conceptos y terminología . 7

3. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. . 9 3.1. Recopilación y análisis de antecedentes. . 9 . .

3.2. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. . 9 3.3. Determinación del valor unitario de terreno. 10 . . . . . . . . . . .

3.4. Representación de los valores unitarios de suelo. 11 4. Valor de terreno . 12 4.1. Definiciones. . 12 . . . . . . . . . . . . . . .

4.2. Obtención del valor de terreno. 12

4.2.1. Lotes de terreno baldíos, de uso habitacional y de uso industrial. . . . . . . . . . . 12 4.2.1.1. Valuación de terrenos baldíos, de uso habitacional y de uso industrial. . . . . . . . . . . I2 4.2.1.1.1. Obtención del grado de utilidad (GU). 12 4.2.1.1.2. Factor de área (FAR): . 13 . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.1.1.3. Factor de irregularidad.(FIR). . 13 4.2.1.1.4. Factor de frente.(FFR). . 15 .

2.1. .2. 19 . . . . Factor de fondo. 19 4. . . .2. . 21 5. . 4. 4. . 5. comercial y provisionales. Clasificaciones.1. . . . . 15 4.1. (FUB). . . Fuentes de información. . . .3. . 17 4.2. .2.1. . Valuación de lotes de terreno de uso industrial y especiales. .3. .1. 23 . Enfoque de costo.1. . . 4. . 18 4. 16 . Definiciones.3. . . .1. Lotes de terreno rústico. Enfoque de comparación de mercado.1.3. 17 . .5. 20 4. Factor de ubicación. 18 . . . . 4.4. .1. . . Edificaciones de uso habitacional. . . . Lotes de terreno industrial y especiales.1. Determinación del valor unitario.1. .2. .3. . .3. 17 . Clasificación. .1.2. . 18 . . . 4.3. (FFO): . 4. . .2.2. . . .1.4. .1. Tipo. . 23 5. .6. . .2. . Métodos de valuación de predios rústicos. . . 23 5. .2. . 19 .3. Valor de edificaciones. .1. .2.3. .2. . . . . . . . . . .2.2. . 23 .1. . . . . Enfoque de ingreso.2.3. .2.2. . . . . .2. 4. . .

.2.1. 29 5.2. 23 . .1. Por calidad. . . .1. .2. .2.2. 32 33 33 33 5. Definiciones.2. 5.3. .1. . .2. . .2. . . .1. Tanques de almacenamiento. Factor de estado (depreciación). .2. . Categoría.2. . .1. .1. . Naves industriales. . .2. Determinación del valor unitario de construcción. 31 . .2. . 5.3. . . 29 5. 5. .1. . . 5. . .3. . . . . . .1. . Por categoría.1. .5. 27 .3.4. . . . . . . . . 5. Edificaciones de uso industrial y especiales. .3. . . 28 5.1. . . 29 29 . Obtención del valor de construcción.1. Valuación de edificaciones de uso habitacional comercial y provisionales. . . Determinación del valor unitario.13. .2. .1. . . . .2.3.2.4. . 5. . . 29 .1.1. Calidad. . . . 27 5. . . 5. Por tipo. .1.2. .3.1.1. 28 5. . . Clasificaciones. Uso. . . .2.1. . . . . 25 5. . . .2. . 5. . Vida económica. . .2. . . 24 5. . . 5. . . 26 5. . . . 29 . . . Edad cronológica. . . . . . .3. . . .1.1. .3. . Grado de conservación. . .2.2. . . .

. .2. Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos Internos de Uso Habitacional. . . . Anexo 6. . . . Cimentación. . . .2.. 39 7. .2. . . . . Comercial y Baldíos. . . . . . . . . .6.5. Comercial y Baldíos. . .8 Edificaciones especiales. . .2.3. . . . 36 5. . . 84 1. . .2. Código y Tablas de Clasificación de Edificaciones de Uso Industrial y Provisionales. . es describir los procedimientos para la determinación del valor catastral de toda la propiedad inmueble 74 . Chimeneas. . .2. . . Factores de Ubicación de Lotes de Uso Habitacional. . .2.2. . . . .2. . . . . 42 Anexo 3. . Anexos. 43 . .2. . 36 5. . . . Comercial y Especiales.7 37 Valuación de edificaciones de uso industrial. . 38 6. . . . . 45 Anexo 5. . . . . Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos por Perito Valuador Externo. . . . . Rampas. . 41 Anexo 2. . Valor total de un predio. 36 . .2. . . . 40 . . Silos. Anexo 1. . Código y Tabla de Clasificación de Edificaciones de Uso Habitacional. . . Anexo 4. .4. INTRODUCCIÓN El objetivo de este Instructivo para la Valoración de Predios Urbano en el Estado de Hidalgo. . . .5. Lineamientos y Formato para la Elaboración de Avalúos Internos de Uso Industrial. 5. 35 5. 5. .2.

están las características físicas y técnicas que son: Respecto a los valores de suelo: la ubicación dentro de la ciudad o población. son dinámicos y están sujetos a diversos factores económicos. forma. que son aplicadas en la determinación del valor de los predios. equipamiento y servicios existentes en la zona. que tienen un alto grado de subjetividad y que. base sobre la cual se calcula el impuesto predial. CONCEPTOS Y TERMINOLOGÍA Para efectos de este instructivo se entenderá por: . dinámica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales. y de las vialidades. los catastros deben recurrir a procedimientos de valuación colectiva y únicamente en casos muy específicos a una individual. como características cuantitativas. tanto para el nivel estatal como para el municipal. su uso y explotación. lo que obliga a que periódicamente deban actualizarse y publicarse las tablas de valores referidas. la cual se divide en urbana y rural. geográficos. superficie de construcción y el numero de niveles edificados. proporción de frente y fondo. edad cronológica y grado de conservación. de acuerdo con su naturaleza. El mercado inmobiliario. área. Como características cualitativas respecto de los terrenos se puede mencionar su ubicación dentro de la manzana. categoría. infraestructura. uso. además de los datos administrativos. y responden a las exigencias de la Ley de Catastro y a la naturaleza del sistema catastral en general. e incluso para los particulares. Entre los elementos principales del Sistema de Información Catastral. económicos. 2. vida económica.comprendida dentro del territorio de la entidad. y en cuanto a cada inmueble en particular. estadísticos. la superficie de terreno. Para llevar a cabo la primera se elaboran las tablas de valores unitarios de terreno y construcción. que se manifiestan en una constante variación de los valores de los inmuebles. Dada la imposibilidad de hacer un análisis valuatorio para cada uno de los inmuebles. Las normas que aquí se presentan están basadas en una metodología de valuación ágil. jurídicos y sociales. Existen además características cualitativas. En cuanto a las construcciones: tipo. al igual que el desarrollo urbano de cualquier ciudad. sin embargo. sociales y políticos. son las que repercuten en forma directa en el valor catastral de los inmuebles. calidad.

Predio rústico: todas las demás porciones de terreno que no son predios urbanos. Predio no edificado: el que no tenga construcciones o que existiendo estas. Las autoridades catastrales asignaran el valor catastral tomando en cuenta la zonificación y aplicando por separado a la superficie de terreno y a la construcción las tablas de valores unitarios catastrales de suelo y las tablas de valores unitarios catastrales de construcción. X. Calle especial: es aquella cuyas características de vialidad. XI. a fin de obtener un avalúo general uniforme y equitativo a la propiedad inmueble. En caso de duda el área de catastro determinará si las construcciones son o no son provisionales. V. que presentan características de homogeneidad en su infraestructura. los comprendidos en los perímetros considerados urbanos. II. IX. presten servicios públicos.I. equipamiento. uso y otras. IV. VIII. Predio urbano: el que se encuentra ubicado en un poblado al que el Gobierno del Estado o el municipio a que pertenezca. Construcción permanente: la que esta adherida de una manera fija. en condiciones tales que no pueda separase del suelo sin deterioro de la propia construcción. Construcción ruinosa: la que por su estado de conservación y estado físico represente un riesgo de inestabilidad o de impedimento de uso normal. servicios y nivel socioeconómico. Predio edificado: el que tenga construcciones cuyo valor sea igual o superior al 50% del valor de terreno. VI. III. Colonias catastrales: la delimitación superficial en que se divide el área urbana de un municipio o localidad. Valor catastral: se entiende como valor catastral de un predio o inmueble a la suma del valor de terreno con el valor de las . En caso de colonias catastrales. Construcción provisional: la que por su construcción es fácilmente desmontable o transportable en cualquier momento. VII. su valor en conjunto sea menor al 50% del valor de terreno. la diferencian del resto de la colonia o colonias catastrales con las que colinda. Valuación catastral: el conjunto de actividades técnicas realizadas para determinar un valor catastral a un bien inmueble. infraestructura. para fines de valuación catastral.

XVI. obtenidos mediante los procedimientos técnicos de valoración catastral. XV. XIV. así como garantizar la existencia de procesos de revisión para la correcta elaboración del avalúo de conformidad al anexo B.construcciones edificadas en el. 3. Por valor de construcción: al resultado de aplicar un valor unitario catastral a las características físicas y de uso de la misma. uso y calidad. expresado en dinero e investigado en fecha determinada. respecto al valor de terreno. que están localizadas dentro de los limites de la zona urbana de una población y cuyas edificaciones están destinadas o previstas para uso habitacional o comercial. Lotes de terreno habitacional. XIII. y al que la autoridad catastral le otorga registro con base en el Reglamento de la Ley de Catastro. XVIII.tiene por objeto promover que el servicio de avalúo cuente con procedimientos y metodología que permitan proveer servicios con alto nivel ético y de diligencia. comercial o baldío: son aquellas fracciones del suelo cuyos linderos están determinados legal o físicamente. así como en relación con las clasificaciones de construcción y demás elementos que deberán tomarse en consideración para la valuación. XII. en protección de los intereses de los usuario. subdividiendo el territorio del municipio en zonas con características urbanas y socioeconómicas homogéneas. con base en las tablas de valores unitarios catastrales de suelo y de construcciones. Por valor de terreno: al resultado de aplicar el valor unitario catastral de la colonia catastral o calle especial a las condiciones especificas de un lote de terreno determinado. esta calificada para determinar avalúos de bienes inmuebles.DELIMITACIÓN DE COLONIAS CATASTRALES Y CALLES ESPECIALES Tiene como objetivo determinar el valor unitario catastral de suelo. que toma en cuenta sus características físicas. Lineamientos para la elaboración del avalúo.. y que deberán ser equiparables al valor de mercado. Tablas de valores unitarios catastrales: el conjunto de elementos y valores unitarios catastrales de suelo y de construcción (por metro cuadrado). XVII. . aprobados y contenidos en los planos y cuadros de clasificación de las zonas (colonias catastrales). Valor de mercado: el precio mas probable de un predio o inmueble. Perito valuador catastral: persona que por sus especiales conocimientos.. que aseguren que los avalúos sean de calidad y confiables. y que es obtenido mediante los procedimientos de valuación en uso. de ubicación.

técnicas de fotointerpretación de la fotografía aérea y en su caso. con objeto de apreciar en forma general sus . Desarrollo Urbano y Asentamientos Humanos del Estado. el uso de vehículos aéreos o bien a través de diferentes puntos elevados de la población. como es: • • • • Fotografía aérea. Áreas geoestadísticas básicas Planes de desarrollo urbano. • El instituto de Vivienda. Recopilación y análisis de antecedentes. Vialidades principales. Tipos de edificaciones. Mediante el análisis de la cartografía. Posteriormente se deberá hacer un recorrido general de la población en estudio. Áreas verdes. Delimitación de colonias catastrales y calles especiales. • El Instituto Nacional de Estadística. Equipamiento.2. se hará la delimitación preliminar sobre los planos cartográficos o mosaicos fotográficos. Geografía e Informática (INEGI). atendiendo a las siguientes características: • • • • • • Tamaño de manzanas y de los predios.1. 3. Se recopilará la información gráfica y alfanumérica disponible sobre el territorio del municipio. Las fuentes de información pueden ser: • Las áreas de desarrollo urbano y catastro del propio municipio.Para realizar la delimitación de las colonias catastrales se deberá emplear el siguiente procedimiento: 3. Cartografía. Cuerpos de agua o zonas sujetas a inundación.

Se emplearán las técnicas de estadística matemática que incluyen el . como son: • • • • • Redes de agua potable. Dicho análisis debe consistir en el examen del tipo de información o documentos de que haya dispuesto. Operaciones de venta de inmuebles Oficinas de catastro. • • • • • Ofertas de terrenos en venta a través de anuncios al público. Resultado de registros estadísticos y proyecciones. Oficinas del registro público de la propiedad y del comercio. Avalúos realizados por peritos en esta área. circunstancias prevalecientes en la operación. Una vez que se hayan recorrido las colonias catastrales delimitadas preliminarmente. Redes telefónicas y de televisión por cable.3. Las fuentes de información de estos antecedentes son las siguientes. • Asociaciones de profesionales inmobiliarios o inmobiliarias y personas relacionadas con el medio de los bienes raíces. se llevarán a cabo las correcciones necesarias. de manera enunciativa mas no limitativa: • • • Oficinas de corredores públicos. fecha de realización. 3. Redes de drenaje y alcantarillado. anotándose en planos o mosaicos fotográficos las observaciones de estas características. Compra-ventas efectuadas ante fedatario público. Usos y tipo de edificación predominante.características particulares. Determinación del valor unitario de terreno. Todos estos datos deberán ser analizados para comprobar o determinar el grado de confiabilidad o validez que tengan para el estudio. Se recopilarán todos los antecedentes disponibles sobre las operaciones económicas realizadas con los lotes de terreno de una determinada colonia catastral o calle especial. Redes de energía eléctrica.

1.2. así como de la irregularidad. de uso habitacional y uso industrial. Es un rango que se obtiene de comparar las características de cada lote. y se les denominarán planos de valores unitarios de suelo y listado de valores unitarios de suelo. Obtención del valor del terreno.1. además del resultado obtenido mediante el análisis del mercado inmobiliario. Para desarrollar la valuación de un lote de terreno de uso habitacional. Valor unitario base del terreno. para determinar el valor unitario catastral de suelo que se asignará a una determinada colonia catastral. El mismo criterio se aplicará para la determinación de área. 3. Grado de utilidad. 4. En los casos en que no sea posible detectar ofertas de venta de predios baldíos. frente y fondo base. Los valores unitarios base del terreno resultado de los trabajos descritos en incisos precedentes se anotarán y representarán en planos de las poblaciones con la delimitación de las colonias catastrales y calles especiales. el uso del suelo autorizado y el nivel socioeconómico de la zona (colonia catastral).4. Lote base. VALOR DEL TERRENO 4.2. Es el parámetro que determina el valor medio del terreno por metro cuadrado. Valuación de terrenos baldíos.análisis del tamaño de muestra disponible. Así mismo.2. correspondiente a una colonia catastral o a una calle especial.1. deberá tomarse en cuenta. de uso habitacional y uso industrial. con las características de otro al cual se le llamará lote base. se podrá comparar con zonas similares dentro de la población o en otra población con características similares. Representación de los valores unitarios de suelo.1. Es aquel cuyas características se repiten en la mayoría de los lotes de una colonia catastral. Definiciones. comercial o baldío se deberá emplear la siguiente ecuación: . 4. su desviación estándar y análisis de varianza. Lotes de terrenos baldíos. 4. 4.

50 4. Factor de área (FAR) El factor de área (FAR) se determinará de la siguiente manera: • Se determinará la condición área media en la colonia.1.1.00 FAR = 1 .1.2.25 lote > 2.1. irregularidad (FIR).2. fondo (FFO) y ubicación (FUB). . No ocuparse GU < 0.1 ( PA proporción de área = área de lote/ área media 4. Obtención del grado de utilidad (GU) El grado de utilidad de un lote urbano se obtiene como la raíz cuadrada del producto de los factores de área (FAR).( 0. • Se deberá calcular la proporción de área del terreno en cuestión (PA).1. Factor de irregularidad (FIR) • Lotes regulares son aquellos cuyos lados forman ángulos rectos y no son mas de cuatro ángulos.0 para PA 2)) para PA > = 12 especial por lo tanto FAR = 0. frente (FFR).2.50.0 por lo tanto por lo tanto FAR = 1.2. Para ello.VT = VUT x ST x GU Donde: VT = valor del terreno ($) VUT = valor unitario del terreno ( $/m2) ST = superficie del terreno (m2) GU = grado de utilidad del terreno 4. PA = AL/AM Aplicar: para PA < = 2.3. no se deberán de considerar los lotes manzaneros ni los interiores. a partir del área del lote (AL) y el área media de la colonia catastral (AM).1.1. El grado de utilidad ( GU ) en ningún caso podrá ser menor que 0.

• Lotes irregulares son aquellos cuyos ángulos no son rectos y son mas de cuatro. . Para determinar el factor de irregularidad (FIR) se deberá de seguir el siguiente ejemplo: Lote irregular de 555 m2 de superficie. es decir de una superficie de 315 m2. en el cual el rectángulo de mayor superficie que se puede formar en su interior es de 7m x 45m.

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