Edición Especial

Renovación y
modernización
de edificios
Guía Knauf para profesionales
de la construcción
 Renovación y reciclado de
edificios antiguos
La clave de la construcción
para el siglo XXI
La renovación, modernización y
remodelación con cambio de la
utilidad práctica en los elementos
constitutivos de un edificio existente es
la misión preponderante del campo
de la construcción en el siglo XXI. Esto
se refiere a la construcción de un
inmueble que no puede cumplir con
las exigencias técnicas de constantes
cambios del propósito del uso
original, y al que, si no se planifica su
demolición, se le debe adjudicar otro uso.
Observar que algunas construcciones
antiguas no son remodelables
conduce a proyectos que respetan
desde un principio la posterior
posibilidad de efectuar un cambio en
las nuevas construcciones.
La remodelación con un cambio de la
utilidad práctica de un inmueble
existente debe ser contemplada de
manera global. En el futuro
aparecerán para ser analizados
desde el punto de vista económico
inmuebles de considerable valor y
con un trasfondo ecológico
importante. Así, en lugar de la
demolición y la nueva edificación, se
fomenta un cambio conveniente de su
utilidad práctica con criterio político-
económico. Especialmente indicados
para un cambio de la utilidad
práctica son los sistemas sencillos de
reparación. Estos sistemas pueden
integrarse agregándolos a las estruc-
turas principales existentes y posibi-
litan la puesta en práctica sencilla de
los requerimientos técnicos y satisfa-
cer las pretensiones del usuario.
El objetivo: mejorar la
mejor calidad de vida
El ambiente inmobiliario se modifica
con el tiempo, limitado por los
cambios técnicos y las exigencias de
la ubicación (infraestructura,
desarrollo urbano y regional) así
22
como por la evolución político-social
(por ejemplo, los tipos de trabajo y los
hábitos de vida). Por lo general, el
resultado de esto son cada vez
mayores pretensiones del usuario,
que se modifican constantemente. En
primer lugar, la modificación del
estándard de vida trae aparejada
mayores pretensiones en el
equipamiento y las características de
la construcción, lo que puede ser
compensado mediante procesos de
modernización.
En el caso de una modificación del
estilo de vida (ocupación, familia,
edad, etc.) se puede cumplir con las
pretensiones a través de un cambio
de la utilidad práctica de los
inmuebles existentes (lugar de
producción
oficina
vivienda).
Por consiguiente, un inmueble debe
ser versátil y adaptable o debe ser
restaurado de tal manera de poder
utilizarlo además en un tiempo futuro.
La visión profesional:
¿cuándo es viable un
proyecto?
Los inmuebles que se construyeron en
el pasado para una determinada
utilidad sólo se los puede conservar
por medio de una constante
adaptación a los cambios técnicos y
organizativos para cumplir con la
utilidad prevista. Para muchos tipos
de los inmuebles existentes, una
adaptación de esa naturaleza es muy
costosa, dado que estructuras masivas
que no son versátiles representan un
obstáculo a nivel económico. Estos
inmuebles deben construirse de
acuerdo con los requerimientos del
nuevo uso si uno quiere conservarlos
como un recurso y un capital
socioeconómico con vistas a una
utilización posterior.
En caso de renovaciones de los
inmuebles existentes y también de
nuevas construcciones, los
profesionales de la construcción
deben preguntarse qué es lo que
quieren crear, para quién, con qué
3
 • Para la obra en bruto de más de 50
Factores que influyen en la renovación de un inmueble
años, generalmente más de 100
Propiedades de la obra • Estado de los elementos constitutivos del inmueble años (ilimitado en el caso de hacer
• Apariencia, estructura, fachada
el mantenimiento adecuado)
• Ubicación en el terreno, edificación abierta / cerrada, posibilidad de
ampliación, etc.
• Características (formas, superficie del terreno, cantidad de • Para los cerramientos exteriores de
pisos, distribución, aprovechamiento, cantidad y ubicación de las unidades un inmueble aproximadamente 30
a utilizarse) años, menos tiempo en el caso de
• Tipo de construcción edilicia, sistema estructural, análisis de cargas
exigencias climáticas crecientes
• Condiciones térmicas, acústicas, y de protección contra el fuego, evaluación
energética)
• Para las instalaciones técnicas más
• Tipos y propiedades de los materiales utilizados
• Trabajos de terminación, standard seleccionado, equipamiento técnico de la de 10 años
construcción, instalación de cañerías
• Accesibilidad • Para las instalaciones informáticas
y de comunicación aproxima-
Factores del lugar • Exigencia climática y ambiental (térmica, acústica y de la humedad) damente de 5 a 10 años
• Infraestructura ubicación con respecto a vías de acceso, calidad de vida
• Edificaciones adyacentes, densidad de edificación
• Para terminaciones interiores y
Factores de la • Tipo de uso hasta la actualidad y futura divisones interiores entre 10 y 20
utilidad/uso • Intensidad y duración del uso años, a lo sumo el equivalente a
• Cargas estáticas, mecánicas y físicas de la construcción a causa del uso una generación de aproximada-
mente 30 años.
Factores legales • Requisitos legales para la construcción (protección acústica y contra el fuego)
de la construcción • Planos de la edificación
• Disposiciones para la protección del patrimonio nacional ¿Por qué es conveniente
reciclar un inmueble?
La construcción antigua existente
propósito y a qué costo. Para debe permitir desde un punto de vista
minimizar el riesgo de la económico, el propósito utilitario a
imposibilidad de alquilar un partir de los planos de planta, la
inmueble, este requiere una posibilidad de espacio, la capacidad
considerable flexibilidad en su de carga de la estructura del
construcción. Todo debe ser inmueble.
modificable para poder adaptarlo a
A pesar de las grandes exigencias
los deseos individuales del usuario.
debidas al estado del inmueble existe
Las construcciones futuras deben
una múltiple cantidad de razones que
absorber la capacidad planeada de
hacen redituable ocuparse de una
cambio para las necesidades y la
posible renovación que esté de
escala de valores del mañana.
acuerdo con la construcción
Evaluación de la vida útil existente:
La valuación del inmueble se
• Al recurrir a los elementos
corresponde con el "valor de uso",
constitutivos de la construcción
que se puede deducir en primera
existente y en tanto y en cuanto la
instancia de la posibilidad de
capacidad de carga de la
adaptación técnica y de modificación estructura esté suficientemente
de la infraestructura existente y en intacta y sea capaz de responder
mayor medida también de las en su funcionalidad, los esfuerzos
exigencias de la ecología. prodigados para un inmueble de
La durabilidad de la obra en bruto en sí utilidad transformada se reducen a
generalmente es de una significación realizar procedimientos de
secundaria para la vida útil de un remodelación y de montaje. No son
inmueble. Si se contemplan los ciclos necesarias vastas medidas en la
vitales de los elementos individuales obra en bruto, como en el caso de
de la construcción, estos ascienden a: las construcciones nuevas. Lo que

4 21
 Soluciones Knauf para el
reciclado de edificios
Los sistemas de construcción en seco y
de construcción liviana son ideales
para la realización de las tareas
típicas de renovación
siguientes motivos:
• Pueden insertarse en la estructura
de carga existente dando por
resultado una totalidad con la
conservación del sistema estático
existente. Los sistemas
construcción en seco y los de
construcción liviana cumplen con
los requerimientos de aislamiento
acústico, térmico y contra el fuego
en combinación con la estructura
existente o de
independiente.
• Dado el escaso peso de las
construcciones, la carga adicional
de la estructura portante existente
se mantiene por debajo de los
parámetros. De esta manera, puede
evitarse frecuentemente un refuerzo
de la estructura portante o de los
cimientos. Por su bajo peso los
tabiques de construcción en seco
pueden ser dispuestos con total
libertad de diseño,
dientemente de los planos de
planta.
• El sistema de construcción en seco
acorta los plazos de construcción,
dado que se eliminan los tiempos
de espera, en comparación con la
obra húmeda. Esto resulta de gran
ventaja cuando se
inmuebles que están
utilizados parcialmente
ejemplo, departamentos). De esta
manera, se minimiza sustancial-
mente la duración
inconvenientes para el propietario y
el vecino.
• Por medio del sistema
construcción en seco se evita una
carga de humedad
construcción antigua.
20
• Mediante los sistemas de debe analizarse es si por ello y por obtención de materiales de
construcción en seco se logran evitar una demolición resultan construcción, transporte, proceso
rápidamente nuevas superficies tiempos de construcción más cortos de construcción). De esta manera se
acabadas lisas para poder evita que estructuras que aún son
y costos totales menores en
someterlas al procedimiento final. aptas funcionalmente y que sólo son
comparación con los de las
Las variadas superficies de requeridas para una nueva utilidad,
construcciones nuevas.
por los aplicación por lo general no sean demolidas y luego se
• Los alrededores se ven menos
generan mayores inconvenientes en construya en su lugar una nueva
perjudicados por los procedimien-
contraste con la aplicación de edificación con su correspondiente
tos de construcción, ya que se
enlucido. Es posible una despliegue de energía. Al
evitan las vastas medidas de una
integración simple de la técnica conservar la capacidad masiva de
obra en bruto y el desplazamiento
doméstica y de instalaciones en los carga de la estructura se elude
causado por las actividades del
espacios huecos de los sistemas de también la eliminación necesaria
de montaje de la obra. Estas medidas
montaje. del grueso de la "obra en bruto". El
evitan que tanto el vecindario como
tema ecología ganará cada vez
• Se puede solucionar desde la el tránsito se vean importunados en
mayor importancia debido al
simple instalación eléctrica hasta la menor medida por el ruido, los
aumento de los costos de transporte
instalación sanitaria completa con escombros y otros trastornos.
y de eliminación de desechos, a los
conductos para la provisión y la
• Gracias al cambio de la utilidad impuestos orientados a favorecer la
manera descarga y con posibilidades de
práctica del inmueble se brinda un ecología y a la creciente
fijación para los artefactos
aporte a la conservación histórica o concientización con respecto al
sanitarios.
a la fecha de creación de los medio ambiente.
Se trata de piezas de construcción elementos constitutivos típicos de la
delgadas con escaso requerimiento construcción al otorgarle un nuevo
de superficie. destino. Las fachadas, los estilos y
detalles interesantes desde el
Las construcciones son, según el
aspecto técnico y arquitectónico se
sistema, montables, desmontables,
conservan por medio de una
trasladables y eliminables con escaso
perceptible transformación con
esfuerzo. Se evitan de tal manera
miras al futuro.
todo tipo de molestias de ruido y de
indepen- escombros. Los sistemas presentan • Crear o conservar la función de
una gran flexibilidad y con ello no vivienda o de trabajo de un
entorpecen futuros cambios de uso y inmueble en un sitio determinado es
posibilitan según los requerimientos más celebrado tanto para el
un reciclaje al estado original del desarrollo urbano como a nivel
inmueble. político-social que trasladar esta
función, sobre todo la de vivienda,
De esta manera, el sistema brinda un
a los suburbios y los nuevos
amplio espectro de posibilidades.
asentamientos urbanos.
renuevan
siendo • Mediante la conservación de los
Posibles daños subsecuentes producidos por la falta de mantenimiento
(por elementos constitutivos de la Daños subsecuentes primarios Daños subsecuentes secundarios
construcción, eventualmente
• Déficit o reducción de la funcionalidad de varios • Daño de las instalaciones a causa de los elementos
asociada a una renovación, se
elementos de la construcción y disminución de de la construcción deteriorados (derrumbe,
puede recurrir a la "obra". La la vida útil de los inmuebles o elementos. partes de la construcción o elementos del
de los
estructura de la obra en bruto • Estabilidad amenazada inmueble desprendidos, agentes atmosféricos,etc.)
existente generalmente masiva se • Reducciones de las condiciones biofísicas: • Pérdidas económicas
Protección térmica disminuida, insuficiente – lucro cesante por alquiler
conserva por lo general como
aislación acústica, baja resistencia al fuego etc. – aumento de los gastos de servicio (electricidad,
de capacidad de carga de la • Aumento de los costos de restauración por limpieza, mantenimiento)
estructura. Así se puede continuar daños subsecuentes y condiciones de • Quejas, pérdida de la imagen.
en la utilizando el rendimiento dinámico restauración agravadas. • Gastos de mantenimiento por conservación y
• Amenaza para la vida y el medio ambiente. abandono
y ligada a esa estructura (material,
5
 La planificación, paso
a paso
A continuación se muestra de manera
simplificada una guía para proceder
a nivel práctico con la planificación y
la realización de los procedimientos
de renovación y modernización. El
seguimiento de los pasos principales
sirve como medida preventiva para
reducir los riesgos y los daños
subsecuentes. Esta guía debe
entenderse como un instrumento para
asegurar la calidad de las tareas de
planificación y de realización.
• La planificación de una renovación
comienza con el análisis del
objetivo (estudio básico). Éste
tiene que ser la base para la
planificación de los procedimientos
de la restauración. Mediante el
análisis del objetivo se define el
estado deseado al que se pretende
llegar. Para eso es preciso
establecer el orden de los trabajos y
sus prioridades.
• Por medio de la documentación
del estado general se toman las
medidas del edificio (inventario de
la construcción) y su construcción
(verificación del estado de la
construcción), así como también se
documentan las condiciones del
aislamiento térmico, acústico y
contrafuego y las características
históricas.
• El análisis de los daños tiene
por objeto localizar en lo posible
de manera amplia todos los daños
existentes y captar un panorama de
los daños. La determinación de las
causas de los daños y sus efectos en
los elementos constitutivos de la
edificación son los puntos esen-
ciales de esta etapa de trabajo.
18
• Luego de establecidas todas las
bases de la planificación se
continúa con la evaluación
del estado de la obra. Su
fin es el de llevar a cabo el
examen de la funcionalidad y
de establecer la urgencia de la
restauración de cada uno de
los elementos del edificio, de
documentar y de fijar las
prioridades. A partir de ello
puede deducirse la urgencia de
la renovación edilicia.
• Analizar los pasos y los
procedimientos de restauración
apropiados es en parte un resultado
de la planificación de la
renovación. Se elaboran los
diferentes conceptos de la
renovación, se establecen los pasos
de la obra necesarios para ello y se
determinan los gastos resultantes.
• La realización de la reno-
vación se acompaña de un
seguimiento mediante el control de
los trabajos de ejecución. Esto es
conveniente para reconocer
tempranamente alteraciones duran-
te el procedimiento y para elaborar
planes alternativos. El control y la
coordinación del trabajo en la obra
es parte fundamental de esta fase
de trabajo.
• Luego de llevada a cabo la
renovación se debe procurar un
continuo mantenimiento del
lugar. Esto se lleva a cabo
mediante regulares "inspecciones al
edificio" con listas de chequeo.
A continuación se siguen expli-
cando cada uno de los pasos a
realizar y se representan en forma
de cuadros y tablas.
7

Metodología del desarrollo de la remodelación edilicia - Vista integral
Análisis del objetivo Resumen de los objetivos
Estudio básico de la remodelación
Inventario de la
Clasificación/Revisión
Documentación
de los planos de la
del estado general
construcción – base
existentes
Tipo y magnitud
Análisis de los daños Localización
y del estado actual de los daños
Evaluación del estado Verificación
de la construcción de la funcionalidad
de la restauración
Elaboración del listado
de prioridades
Planificación
de la restauración
Control de los trabajos
a ejecutarse
Comparación entre el estado
Ejecución
deseado y el estado real
de la renovación
de las medidas a ejecutarse
Conservación Inspección edilicia
Mantenimiento permanente
8 17
Prioridades determinantes:
Plan de renovación y modernización 1. recomposición y consolidación
de la estabilidad
2. conservación de la capacidad
de uso y funcionalidad
Proyección del estado 3. verificación y adaptación del
deseado para la construcción Organizar los pasos cumplimiento de los estándares
Elaboración de un listado acústicos y térmicos
a seguir indispensables,
de prioridades según su urgencia 4. modificaciones de diseño
Documentación
fotográfica Selección según:
– utilidad en la práctica
construcción
Registro de medidas – rentabilidad
– Aplicación de los materiales
Determinación de medidas – pesos admisibles
y los procedimientos
individuales posibles – volumen de la restauración
Determinación conforme a las reglas del arte.
Histórico (referido a los elementos – propensión respecto de fallas
del estado real – Acuerdo con los profesionales
de construcción) en la ejecución
Estático - constructivo de la construcción – tipo de construcción en seco
– durabilidad
Condiciones – ecología en la construcción
térmicas-acústicas
de la construcción
Elaboración de un desarrollo
Cálculo de los gastos
de renovación adaptado a la
de los daños y control de la rentabilidad
Efectos en los Planificación del desarrollo construcción
elementos constitutivos de la restauración,
de la construcción coordinación de las Estudio de diversas variantes
Causas medidas individuales Verificación en caso de y/o definición en varias
de los daños ejecutar restauraciones, fases de construcción de la
sujetas a autorización ejecución de la construcción
Determinación Clasificación
de la urgencia en tipos de estados Determinación de los
de la construcción Determinación de las procedimientos de la
Planos y detalles constructivos
técnicas de construcción restauración referida
a las áreas del inmueble
Determinación de Planificación del
los pasos a seguir desarrollo de En caso necesario,
de la construcción la restauración trámite de autorización
Previsión de imprevisibles
– planificación del desarrollo para eventual
de la construcción replanificación:
Evaluación de las medidas Planificación – logística – en caso de detección de vicios
ejecutadas en la renovación de la ejecución – planificación de tiempos / ocultos y de condiciones de
plazos compatibilidad estático -
– planificación de los costos constructivas desconocidas
anteriormente
– en caso de discrepancias con
las hipótesis elegidas
Servicio de mantenimiento Licitación Idoneidad de las empresas
edilicio y adjudicación ejecutoras
 Lista de chequeo para un estudio básico (modo de ejemplo)
Determinación del estado deseado
1 Definición de exigencias y especificación de los criterios de calidad

1.1 Relevamiento general

❏ Relevamiento del uso actual y determinación del uso futuro
• por ejemplo, número de unidades habitacionales
• número de personas por unidad habitacional
❏ Verificación del estado estructural: Identificación de los muros portantes y elementos estructurales
❏ Estimación de las cargas actuales y posibilidad portante futura

1.2 Características de la construcción a tener en cuenta

❏ Protección térmica, propiedades energéticas mínimas
❏ Hermeticidad al viento y al aire
❏ Aislamiento hidrófugo
❏ Aislamiento acústico (paredes, cielorraso, área del tejado)
❏ Protección de los elementos de la construcción contra el fuego y salidas de emergencia
❏ Comportamiento del cielorraso ante la vibración

1.3 Determinación del standard a alcanzar respecto de:

La renovación, en marcha.
La base para la planificación de los
procedimientos de renovación y
modernización es ordenar todos los
procedimientos necesarios de la
construcción según su urgencia.
máxima prioridad la tienen aquellos
procedimientos que son necesarios
para conservar los elementos
constitutivos de la construcción y
conservar y/o recomponer
estabilidad del edificio o de cada una
de las partes de la edificación.
Debido a la urgencia debe
comenzarse con aquellos proce-
dimientos que aseguren
conservación de la capacidad de uso
y de la funcionalidad.
❏ Calefacción, instalaciones de climatización, instalaciones sanitarias, red eléctrica, ventanas, puertas,equipamiento.
Simultáneamente con la creación de Se puede comenzar con la ❏ Consideración de la integración de sistemas energéticos alternativos (p. ej. energía solar)
nuevas superficies se procede a elaboración de los pliegos y con las 1.4 Requisitos arquitectónicos
realizar de manera conveniente licitaciones si han sido establecidos ❏ Documentación de la obra existente: planos, cortes etc.
aquellos procedimientos de la todos los procedimientos de la ❏ Modificación de los planos en función del uso proyectado
construcción necesarios para construcción, una planificación de ❏ Ejecución de plantas, cortes, fachadas, techos etc.
adaptarse a los requerimientos, por costos y los plazos para la
La 1.5 Requisitos biológicos habitacionales
ejemplo, a la protección térmica con construcción.
❏ Requisitos ecológicos
aislamiento interior, a la protección
Una licitación para la restauración de ❏ Especificaciones o restricciones en la aplicación de materiales de construcción
acústica o a la protección contra el
un edificio antiguo se diferencia por ❏ Problemas de conservación de la madera
fuego con revestimientos resistentes al
regla general de aquella que se 1.6 Condicionamiento técnico
fuego.
la presenta para una construcción ❏ Alcance de la responsabilidad del profesional y del comitente
Los procedimientos de la construcción nueva. En la mayoría de los casos no ❏ Duración de la obra (p. Ej. Restricciones)
se establecen según los siguientes existen ni son convenientes las
2 Evaluación e indicación acerca de los procedimientos necesarios
puntos de vista: formulaciones preconcebidas y las
soluciones standarizadas. Sería ❏ Tipo y alcance de las verificaciones de la construcción existente
• utilidad en la práctica
la necesario verificar si los presupuestos ❏ Inventario de la construcción (medición)
• rentabilidad
se calcularon sobre bases reales. Por ❏ Verificaciones de la construcción existente
• despliegue para la renovación y
experiencia se sabe que no siempre el ❏ Verificaciones de los daños y del estado general
molestias ocasionadas a otros
presupuesto más favorable mantiene ❏ Verificaciones de la estabilidad
usuarios o vecinos
dicha condición durante el desarrollo ❏ Conservación de la funcionalidad y de la estabilidad
• durabilidad del procedimiento
de la obra. ❏ Eliminación de las deficiencias o daños estáticos y de la construcción
• disposiciones para la protección del
❏ Eliminación de las deficiencias térmico-acústicas de la construcción
patrimonio nacional
• criterios respecto de la ecología 3 Posibilidades y limitaciones de la modificación de la obra

3.1 ❏ Puntos de vista estático-constructivos (restricciones en la capacidad de carga)

Condiciones de compatibilidad de las normas legales de la construcción a tener en cuenta

3.2 ❏ Disposiciones del plano de edificación
❏ Normas, ordenanzas
❏ Disposiciones para la protección del patrimonio nacional

4 Análisis financiero

4.1 ❏ Estimación de los costos de los procedimientos

❏ Estudio de la amortización y de la rentabilidad

16 9
 Evaluación del estado de la construcción

Evaluación del estado de la

Grado de los daños de los
Análisis de la inspección construcción y de los daños
elementos de la construcción:
de los daños y el estado hallados en los elementos
– ningún daño (0%)
general individuales y las
– destrucción total (100%)
construcciones parciales

Estimación de la funcionalidad Desarrollo

existente en los elementos
Verificación de la
de la edificación
funcionalidad
Comparación entre el estado
deseado y el estado real
Verificación de la funcionalidad
1. estabilidad
2. protección contra el fuego
3. aislamiento térmico y contra
la humedad
4. aislamiento acústico
5. pretensiones respecto del uso

Estimación del tiempo

de vida útil restante

Evaluación de los elementos – participación en la demolición

Determinación de la
individuales de la construcción – peligro de daños subsecuentes
urgencia de la – efectos en las condiciones acústicas
que no se corresponden con
restauración por sectores y térmicas
el estado deseado
– limitación en la posibilidad de uso

Acción y efectos sobre la aptitud

para el uso y la estabilidad
de la construcción en su totalidad

Determinación
Clasificación del estado
de la urgencia global Evaluación del estado general
de la construcción
en la restauración

0 – modernización deseada a largo

plazo
1 – necesidad de resolución
inmediata de las causas
2 – necesidad de remodelación y
resolución inmediata de las causas
3 – necesidad de inmediatos
refuerzos estructurales, en caso
de edificación inestable

14 11
 Control de funcionalidad respecto de la protección contra el fuego Control de la funcionalidad respecto de la protección térmica
y contra la humedad

– Tipos de materiales,
clasificaciones al fuego
– Uso
– Evaluación del riesgo
técnico de resistencia
al fuego
Determinación
– Subdivisión en sección
del estado real
cortafuegos
– Desarrollo de las
salidas de emergencia
– Plenos de instalación
– Suministro de agua
para extinción
– Determinación del material / – Termoconductividad de los
densidad aparente materiales ( λ )
– Tipos de materiales utilizados – Capacidad de difusión ( s µ )
– Clasificaciones al fuego – Protección térmica en – Densidad aparente
– Empalme de los elementos de la invierno – Condiciones climáticas
Determinación
construcción, conductos – Protección térmica en – Disposición por capas de los
del estado real de la verano
– Disposición por capas de los elementos de la construcción
edificación y de los – Comportamiento
elementos de la construcción – Valor U de las ventanas
elementos exteriores energético general
(espacios huecos) – Orientación de la edificación
– Hermeticidad al aire – Puentes conductores del calor
y mermas
– Ubicación de la edificación respecto
de la sombra

En base a:
– Normativas según el
Evaluación código de la edificación
de las propiedades – Certificados de
existentes
verificación, informe
– Inspecciones
– Consideración analógica
– Inspección de los materiales
En base a:
– Evaluaciones, mediciones
Evaluación – Normativas
de las propiedades – Certificados de verificación
existentes – Cálculos
– Inspecciones de laboratorio
– Consideración analógica
– Medición de las temperaturas
interiores, exteriores y de las superficies
– Termovisión
– Medición de la corriente térmica
– Medición de la hermeticidad al aire

– Normativas Requisitos acerca de:

– Ordenanzas según el
código de la edificación
Determinación del – Ordenanzas especiales/
estado deseado
normativas, por ejemplo
para escuelas, hospitales,
y para edificaciones altas
no cumplido
– Tipos de materiales
– Clasificaciones al fuego
– Salidas de emergencia
Requisitos acerca de:
– Accesos para cuerpo de bomberos
– Ordenanza para el ahorro – Valores U de los elementos exteriores
– Suministro de agua para extinción
de energía – Hermeticidad al aire de los exteriores
– Sección cortafuegos – Normativas de un inmueble
Determinación – Standards convenidos – Puentes conductores del calor
del estado deseado (Standard de baja energía,) permitidos

comprobación obtenida – Libre de agua de condensación
por medio de cálculos – Capacidad de acumulación
– Ubicación respecto de la sombra

Comparación entre Demanda/exigencia
lo deseado y lo real contra estado real
cumplido
Comprobación mediante
normativas, certificados
de inspección de obra,
permisos de construcción
Elaboración de un concepto
de protección contra el fuego:
Medidas técnicas de protección contra
el fuego; por ejemplo: no cumplido
Verificación/
– Mejoramiento de la resistencia al evaluación de la
fuego de los elementos de la Demanda/exigencia Obra (medidas necesarias para
comparación entre el contra estado real la corrección y/o acondicionamiento
construcción estado deseado y
– Disposición de superficies no el real
inflamables
cumplido
– Mejoramiento de la aislación técnica
ambiental contra el fuego (por ej.
Comprobación
densidad óptica de humo)
llevada a cabo
– Organizar secciones cortafuegos

12 13
 Control de funcionalidad respecto de la protección contra el fuego Control de la funcionalidad respecto de la protección térmica
y contra la humedad

– Tipos de materiales,
clasificaciones al fuego
– Uso
– Evaluación del riesgo
técnico de resistencia
al fuego
Determinación
– Subdivisión en sección
del estado real
cortafuegos
– Desarrollo de las
salidas de emergencia
– Plenos de instalación
– Suministro de agua
para extinción
– Determinación del material / – Termoconductividad de los
densidad aparente materiales ( λ )
– Tipos de materiales utilizados – Capacidad de difusión ( s µ )
– Clasificaciones al fuego – Protección térmica en – Densidad aparente
– Empalme de los elementos de la invierno – Condiciones climáticas
Determinación
construcción, conductos – Protección térmica en – Disposición por capas de los
del estado real de la verano
– Disposición por capas de los elementos de la construcción
edificación y de los – Comportamiento
elementos de la construcción – Valor U de las ventanas
elementos exteriores energético general
(espacios huecos) – Orientación de la edificación
– Hermeticidad al aire – Puentes conductores del calor
y mermas
– Ubicación de la edificación respecto
de la sombra

En base a:
– Normativas según el
Evaluación código de la edificación
de las propiedades – Certificados de
existentes
verificación, informe
– Inspecciones
– Consideración analógica
– Inspección de los materiales
En base a:
– Evaluaciones, mediciones
Evaluación – Normativas
de las propiedades – Certificados de verificación
existentes – Cálculos
– Inspecciones de laboratorio
– Consideración analógica
– Medición de las temperaturas
interiores, exteriores y de las superficies
– Termovisión
– Medición de la corriente térmica
– Medición de la hermeticidad al aire

– Normativas Requisitos acerca de:

– Ordenanzas según el
código de la edificación
Determinación del – Ordenanzas especiales/
estado deseado
normativas, por ejemplo
para escuelas, hospitales,
y para edificaciones altas
no cumplido
– Tipos de materiales
– Clasificaciones al fuego
– Salidas de emergencia
Requisitos acerca de:
– Accesos para cuerpo de bomberos
– Ordenanza para el ahorro – Valores U de los elementos exteriores
– Suministro de agua para extinción
de energía – Hermeticidad al aire de los exteriores
– Sección cortafuegos – Normativas de un inmueble
Determinación – Standards convenidos – Puentes conductores del calor
del estado deseado (Standard de baja energía,) permitidos

comprobación obtenida – Libre de agua de condensación
por medio de cálculos – Capacidad de acumulación
– Ubicación respecto de la sombra

Comparación entre Demanda/exigencia
lo deseado y lo real contra estado real
cumplido
Comprobación mediante
normativas, certificados
de inspección de obra,
permisos de construcción
Elaboración de un concepto
de protección contra el fuego:
Medidas técnicas de protección contra
el fuego; por ejemplo: no cumplido
Verificación/
– Mejoramiento de la resistencia al evaluación de la
fuego de los elementos de la Demanda/exigencia Obra (medidas necesarias para
comparación entre el contra estado real la corrección y/o acondicionamiento
construcción estado deseado y
– Disposición de superficies no el real
inflamables
cumplido
– Mejoramiento de la aislación técnica
ambiental contra el fuego (por ej.
Comprobación
densidad óptica de humo)
llevada a cabo
– Organizar secciones cortafuegos

12 13
 Control de la funcionalidad respecto de la aislación acústica /
acústica arquitectónica

– Materiales
– Espesor
– Densidad aparente (masa por
Amortiguación de ruido unidad de superficies)
aéreo y aislamiento – Disposición por capas de
acústico al ruido de los elementos de la construcción
Determinación pasos de – Valores de aislación acústica de
del estado actual – elementos exteriores piezas empotradas ulteriormente
y de división (ventanas, puertas, etc.)
– elementos de la – Calidad de ejecución
construcción vecinos (hermeticidad, libre de juntas)
– Ubicación de la edificación
(respecto de fuentes de ruidos,
edificaciones vecinas)

– Pericias, evaluaciones,
consideraciones analógicas
Evaluación de las – Factor de amortiguación – Normativas
propiedades de ruido aéreo – Certificados de verificación
existentes – Nivel de ruido de pasos – Cálculos (según normativas)
– Mediciones en obra
– Ensayos

Requisitos acerca de:

– Valores de amortiguación de ruido
aéreo de los elementos exteriores
– Valores del amortiguación de ruido
aéreo de los elementos de división
– Valores de amortiguación de ruido
– Normativas aéreo de las piezas empotradas en
Determinación
– Código de la edificación los elementos exteriores y de división
del estado deseado
– Standards convenidos (ventanas, puertas, etc.)
– Nivel de ruido de pasos en cielorrasos
– Neutralización del sonido propagado
por estructuras sólidas
– Ruidos provenientes de instalaciones
técnicas domésticas e instalaciones
sanitarias

no cumplido

Obra (medidas necesarias

Demanda /exigencia
para la corrección y/o
contra estado real
acondicionamiento

cumplido

Comprobación
llevada a cabo

10 15
 Lista de chequeo para un estudio básico (modo de ejemplo)
Determinación del estado deseado
1 Definición de exigencias y especificación de los criterios de calidad

1.1 Relevamiento general

❏ Relevamiento del uso actual y determinación del uso futuro
• por ejemplo, número de unidades habitacionales
• número de personas por unidad habitacional
❏ Verificación del estado estructural: Identificación de los muros portantes y elementos estructurales
❏ Estimación de las cargas actuales y posibilidad portante futura

1.2 Características de la construcción a tener en cuenta

❏ Protección térmica, propiedades energéticas mínimas
❏ Hermeticidad al viento y al aire
❏ Aislamiento hidrófugo
❏ Aislamiento acústico (paredes, cielorraso, área del tejado)
❏ Protección de los elementos de la construcción contra el fuego y salidas de emergencia
❏ Comportamiento del cielorraso ante la vibración

1.3 Determinación del standard a alcanzar respecto de:

La renovación, en marcha.
La base para la planificación de los
procedimientos de renovación y
modernización es ordenar todos los
procedimientos necesarios de la
construcción según su urgencia.
máxima prioridad la tienen aquellos
procedimientos que son necesarios
para conservar los elementos
constitutivos de la construcción y
conservar y/o recomponer
estabilidad del edificio o de cada una
de las partes de la edificación.
Debido a la urgencia debe
comenzarse con aquellos proce-
dimientos que aseguren
conservación de la capacidad de uso
y de la funcionalidad.
❏ Calefacción, instalaciones de climatización, instalaciones sanitarias, red eléctrica, ventanas, puertas,equipamiento.
Simultáneamente con la creación de Se puede comenzar con la ❏ Consideración de la integración de sistemas energéticos alternativos (p. ej. energía solar)
nuevas superficies se procede a elaboración de los pliegos y con las 1.4 Requisitos arquitectónicos
realizar de manera conveniente licitaciones si han sido establecidos ❏ Documentación de la obra existente: planos, cortes etc.
aquellos procedimientos de la todos los procedimientos de la ❏ Modificación de los planos en función del uso proyectado
construcción necesarios para construcción, una planificación de ❏ Ejecución de plantas, cortes, fachadas, techos etc.
adaptarse a los requerimientos, por costos y los plazos para la
La 1.5 Requisitos biológicos habitacionales
ejemplo, a la protección térmica con construcción.
❏ Requisitos ecológicos
aislamiento interior, a la protección
Una licitación para la restauración de ❏ Especificaciones o restricciones en la aplicación de materiales de construcción
acústica o a la protección contra el
un edificio antiguo se diferencia por ❏ Problemas de conservación de la madera
fuego con revestimientos resistentes al
regla general de aquella que se 1.6 Condicionamiento técnico
fuego.
la presenta para una construcción ❏ Alcance de la responsabilidad del profesional y del comitente
Los procedimientos de la construcción nueva. En la mayoría de los casos no ❏ Duración de la obra (p. Ej. Restricciones)
se establecen según los siguientes existen ni son convenientes las
2 Evaluación e indicación acerca de los procedimientos necesarios
puntos de vista: formulaciones preconcebidas y las
soluciones standarizadas. Sería ❏ Tipo y alcance de las verificaciones de la construcción existente
• utilidad en la práctica
la necesario verificar si los presupuestos ❏ Inventario de la construcción (medición)
• rentabilidad
se calcularon sobre bases reales. Por ❏ Verificaciones de la construcción existente
• despliegue para la renovación y
experiencia se sabe que no siempre el ❏ Verificaciones de los daños y del estado general
molestias ocasionadas a otros
presupuesto más favorable mantiene ❏ Verificaciones de la estabilidad
usuarios o vecinos
dicha condición durante el desarrollo ❏ Conservación de la funcionalidad y de la estabilidad
• durabilidad del procedimiento
de la obra. ❏ Eliminación de las deficiencias o daños estáticos y de la construcción
• disposiciones para la protección del
❏ Eliminación de las deficiencias térmico-acústicas de la construcción
patrimonio nacional
• criterios respecto de la ecología 3 Posibilidades y limitaciones de la modificación de la obra

3.1 ❏ Puntos de vista estático-constructivos (restricciones en la capacidad de carga)

Condiciones de compatibilidad de las normas legales de la construcción a tener en cuenta

3.2 ❏ Disposiciones del plano de edificación
❏ Normas, ordenanzas
❏ Disposiciones para la protección del patrimonio nacional

4 Análisis financiero

4.1 ❏ Estimación de los costos de los procedimientos

❏ Estudio de la amortización y de la rentabilidad

16 9

Metodología del desarrollo de la remodelación edilicia - Vista integral
Análisis del objetivo Resumen de los objetivos
Estudio básico de la remodelación
Inventario de la
Clasificación/Revisión
Documentación
de los planos de la
del estado general
construcción – base
existentes
Tipo y magnitud
Análisis de los daños Localización
y del estado actual de los daños
Evaluación del estado Verificación
de la construcción de la funcionalidad
de la restauración
Elaboración del listado
de prioridades
Planificación
de la restauración
Control de los trabajos
a ejecutarse
Comparación entre el estado
Ejecución
deseado y el estado real
de la renovación
de las medidas a ejecutarse
Conservación Inspección edilicia
Mantenimiento permanente
8 17
Prioridades determinantes:
Plan de renovación y modernización 1. recomposición y consolidación
de la estabilidad
2. conservación de la capacidad
de uso y funcionalidad
Proyección del estado 3. verificación y adaptación del
deseado para la construcción Organizar los pasos cumplimiento de los estándares
Elaboración de un listado acústicos y térmicos
a seguir indispensables,
de prioridades según su urgencia 4. modificaciones de diseño
Documentación
fotográfica Selección según:
– utilidad en la práctica
construcción
Registro de medidas – rentabilidad
– Aplicación de los materiales
Determinación de medidas – pesos admisibles
y los procedimientos
individuales posibles – volumen de la restauración
Determinación conforme a las reglas del arte.
Histórico (referido a los elementos – propensión respecto de fallas
del estado real – Acuerdo con los profesionales
de construcción) en la ejecución
Estático - constructivo de la construcción – tipo de construcción en seco
– durabilidad
Condiciones – ecología en la construcción
térmicas-acústicas
de la construcción
Elaboración de un desarrollo
Cálculo de los gastos
de renovación adaptado a la
de los daños y control de la rentabilidad
Efectos en los Planificación del desarrollo construcción
elementos constitutivos de la restauración,
de la construcción coordinación de las Estudio de diversas variantes
Causas medidas individuales Verificación en caso de y/o definición en varias
de los daños ejecutar restauraciones, fases de construcción de la
sujetas a autorización ejecución de la construcción
Determinación Clasificación
de la urgencia en tipos de estados Determinación de los
de la construcción Determinación de las procedimientos de la
Planos y detalles constructivos
técnicas de construcción restauración referida
a las áreas del inmueble
Determinación de Planificación del
los pasos a seguir desarrollo de En caso necesario,
de la construcción la restauración trámite de autorización
Previsión de imprevisibles
– planificación del desarrollo para eventual
de la construcción replanificación:
Evaluación de las medidas Planificación – logística – en caso de detección de vicios
ejecutadas en la renovación de la ejecución – planificación de tiempos / ocultos y de condiciones de
plazos compatibilidad estático -
– planificación de los costos constructivas desconocidas
anteriormente
– en caso de discrepancias con
las hipótesis elegidas
Servicio de mantenimiento Licitación Idoneidad de las empresas
edilicio y adjudicación ejecutoras
 Sistemas de construcción en La renovación de un inmueble puede
seco Knauf: abarcar procedimientos estático-
interiores más modernos, constructivos, condiciones físicas
agradables y seguros. de la construcción y morfológico-
arquitectónicos. Especialmente el
Los sistemas de construcción en seco
acondicionamiento térmico - acústico
se han desarrollado en las últimas
así como las medidas decorativas son
décadas convirtiéndose en una forma
realizadas sustancialmente por medio
racional y eficaz para la construcción
de la utilización de sistemas de
de interiores.
construcción en seco.
Una característica de las construc-
Paralelamente se realiza también una
ciones Knauf es el montaje en seco, lo
división en secciones nuevas /
que evita en gran medida la obra
modificadas y una separación de
húmeda. Típicas construcciones en
ambientes generalmente mediante la
seco son:
construcción en seco (tabiques
• Tabiques
divisorios livianos).
• Revestimientos de paredes
• Cielorrasos suspendidos, revesti-
miento de cubiertas existentes
• Revestimientos de columnas y vigas.
Los sistemas de construcción en seco
posibilitan soluciones económicas con
múltiples características técnicas muy
eficaces, especialmente en lo referido
a protección acústica, térmica y
contra el fuego.
A esto se agrega que los sistemas de
construcción en seco son un
componente sustancial de la
ambientación decorativa, por
ejemplo, creación de cielorrasos,
frisos, tabiques o techos de estructura
plegada, integración de artefactos
de iluminación.
Estas ventajas condujeron a la amplia
difusión de la construcción en seco en
muy variados tipos de construcción y
de diferentes usos.
Los sistemas de construcción en seco
se hallan en edificios de oficinas,
administrativos, comercios, hoteles,
hospitales y viviendas, entre otros. Se
utilizan intensivamente en los
procedimientos de modernización y
renovación.

6 19
 Soluciones Knauf para el
reciclado de edificios
Los sistemas de construcción en seco y
de construcción liviana son ideales
para la realización de las tareas
típicas de renovación
siguientes motivos:
• Pueden insertarse en la estructura
de carga existente dando por
resultado una totalidad con la
conservación del sistema estático
existente. Los sistemas
construcción en seco y los de
construcción liviana cumplen con
los requerimientos de aislamiento
acústico, térmico y contra el fuego
en combinación con la estructura
existente o de
independiente.
• Dado el escaso peso de las
construcciones, la carga adicional
de la estructura portante existente
se mantiene por debajo de los
parámetros. De esta manera, puede
evitarse frecuentemente un refuerzo
de la estructura portante o de los
cimientos. Por su bajo peso los
tabiques de construcción en seco
pueden ser dispuestos con total
libertad de diseño,
dientemente de los planos de
planta.
• El sistema de construcción en seco
acorta los plazos de construcción,
dado que se eliminan los tiempos
de espera, en comparación con la
obra húmeda. Esto resulta de gran
ventaja cuando se
inmuebles que están
utilizados parcialmente
ejemplo, departamentos). De esta
manera, se minimiza sustancial-
mente la duración
inconvenientes para el propietario y
el vecino.
• Por medio del sistema
construcción en seco se evita una
carga de humedad
construcción antigua.
20
• Mediante los sistemas de debe analizarse es si por ello y por obtención de materiales de
construcción en seco se logran evitar una demolición resultan construcción, transporte, proceso
rápidamente nuevas superficies tiempos de construcción más cortos de construcción). De esta manera se
acabadas lisas para poder evita que estructuras que aún son
y costos totales menores en
someterlas al procedimiento final. aptas funcionalmente y que sólo son
comparación con los de las
Las variadas superficies de requeridas para una nueva utilidad,
construcciones nuevas.
por los aplicación por lo general no sean demolidas y luego se
• Los alrededores se ven menos
generan mayores inconvenientes en construya en su lugar una nueva
perjudicados por los procedimien-
contraste con la aplicación de edificación con su correspondiente
tos de construcción, ya que se
enlucido. Es posible una despliegue de energía. Al
evitan las vastas medidas de una
integración simple de la técnica conservar la capacidad masiva de
obra en bruto y el desplazamiento
doméstica y de instalaciones en los carga de la estructura se elude
causado por las actividades del
espacios huecos de los sistemas de también la eliminación necesaria
de montaje de la obra. Estas medidas
montaje. del grueso de la "obra en bruto". El
evitan que tanto el vecindario como
tema ecología ganará cada vez
• Se puede solucionar desde la el tránsito se vean importunados en
mayor importancia debido al
simple instalación eléctrica hasta la menor medida por el ruido, los
aumento de los costos de transporte
instalación sanitaria completa con escombros y otros trastornos.
y de eliminación de desechos, a los
conductos para la provisión y la
• Gracias al cambio de la utilidad impuestos orientados a favorecer la
manera descarga y con posibilidades de
práctica del inmueble se brinda un ecología y a la creciente
fijación para los artefactos
aporte a la conservación histórica o concientización con respecto al
sanitarios.
a la fecha de creación de los medio ambiente.
Se trata de piezas de construcción elementos constitutivos típicos de la
delgadas con escaso requerimiento construcción al otorgarle un nuevo
de superficie. destino. Las fachadas, los estilos y
detalles interesantes desde el
Las construcciones son, según el
aspecto técnico y arquitectónico se
sistema, montables, desmontables,
conservan por medio de una
trasladables y eliminables con escaso
perceptible transformación con
esfuerzo. Se evitan de tal manera
miras al futuro.
todo tipo de molestias de ruido y de
indepen- escombros. Los sistemas presentan • Crear o conservar la función de
una gran flexibilidad y con ello no vivienda o de trabajo de un
entorpecen futuros cambios de uso y inmueble en un sitio determinado es
posibilitan según los requerimientos más celebrado tanto para el
un reciclaje al estado original del desarrollo urbano como a nivel
inmueble. político-social que trasladar esta
función, sobre todo la de vivienda,
De esta manera, el sistema brinda un
a los suburbios y los nuevos
amplio espectro de posibilidades.
asentamientos urbanos.
renuevan
siendo • Mediante la conservación de los
Posibles daños subsecuentes producidos por la falta de mantenimiento
(por elementos constitutivos de la Daños subsecuentes primarios Daños subsecuentes secundarios
construcción, eventualmente
• Déficit o reducción de la funcionalidad de varios • Daño de las instalaciones a causa de los elementos
asociada a una renovación, se
elementos de la construcción y disminución de de la construcción deteriorados (derrumbe,
puede recurrir a la "obra". La la vida útil de los inmuebles o elementos. partes de la construcción o elementos del
de los
estructura de la obra en bruto • Estabilidad amenazada inmueble desprendidos, agentes atmosféricos,etc.)
existente generalmente masiva se • Reducciones de las condiciones biofísicas: • Pérdidas económicas
Protección térmica disminuida, insuficiente – lucro cesante por alquiler
conserva por lo general como
aislación acústica, baja resistencia al fuego etc. – aumento de los gastos de servicio (electricidad,
de capacidad de carga de la • Aumento de los costos de restauración por limpieza, mantenimiento)
estructura. Así se puede continuar daños subsecuentes y condiciones de • Quejas, pérdida de la imagen.
en la utilizando el rendimiento dinámico restauración agravadas. • Gastos de mantenimiento por conservación y
• Amenaza para la vida y el medio ambiente. abandono
y ligada a esa estructura (material,
5

Guía rápida: usos y ventajas
de los sistemas Knauf
para la renovación de edificios
Las construcciones son, según el
sistema, montables, desmontables,
trasladables y eliminables con escaso
esfuerzo. Se evitan de tal manera
todo tipo de molestias de ruido y de
escombros. Los sistemas presentan
una gran flexibilidad y con ello no
entorpecen futuros cambios de uso y
posibilitan según los requerimientos
un reciclaje al estado original del
inmueble.
De esta manera, el sistema brinda un
amplio espectro de posibilidades.
Desde el punto de vista del refuerzo
de la construcción y / o de la
creación de superficies, se describen
con sus propiedades principales los
más importantes sistemas de
construcción en seco para la
renovación:
Tabiques divisorios Cielorrasos suspendidos y
revestimientos de cubiertas
Elementos para la división de
Creación de cielorrasos suspendidos
ambientes / secciones con las
ventajas de escaso peso, tipo de armoniosos, de primera calidad, con
construcción estilizada y alto sus superficies lisas sin juntas
rendimiento; las paredes livianas de aparentes; optimización de la
división son, en la construcción, protección acústica del cielorraso
notablemente superiores a las existente; mejoramiento del
paredes de división compactas de aislamiento acústico longitudinal de
igual espesor e igual volumen los cielorrasos flanqueadores;
(protección contra el fuego y
mejoramiento de la acústica
acústica), dado que por lo general se
las dispone de manera independiente ambiental por medio de
de los planos de planta. revestimientos con tablas con placas
de diseño acústicas (perforadas,
Revestimientos de columnas y ranuradas); mejoramiento notable de
vigas la protección contra el fuego
Realización o mejoramiento de la
mediante carpeta "independiente" o
protección contra el fuego de
columnas y vigas, revestimiento en combinación con el cielorraso
creativo, reducción de la transmisión existente; integración de los
de sonidos a través de columnas y conductos de las instalaciones y
vigas continuas. artefactos de iluminación.

Revestimientos directos
Nivelación de las imperfecciones en
la pared; rectificación creativa de
paredes; creación de superficies
armoniosas, de primera calidad, que
pueden continuar siendo trabajadas
con los procedimientos habituales
(pintura, empapelado, enlucido,
azulejado, etc.); integración de
instalaciones eléctricas sin necesidad
de romper las paredes existentes;
mejoramiento de la protección
térmica de exteriores y elementos que
limitan con sectores fríos.

Revestimientos semidirectos y
autoportantes
Iguales propiedades que
revestimientos. Es posible un notable
mejoramiento de la protección contra
el fuego y acústica de la pared
existente; integración de los
conductos de las instalaciones.

El presente folleto es un extracto traducido del libro original en alemán "Handbuch Sanierung", de Dr.-Ing. G. Krämer,
2 Ing. J. Pfau, Ing. K. Tichelmann, editado por Gebr. Knauf Westdeutsche Gipswerke. 23
 Edición Especial

Renovación y
modernización
de edificios
Guía Knauf para profesionales
de la construcción

Bartolomé Cruz 1528 2p - B1638BHL - V. López Pcia. de Bs. As. - Tel: 011 4837-0700 - e-mail: knauf@knauf.com.ar - www.knauf.com.ar