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Definición de Valor Comercial

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Published by: Luis Fernando Restrepo Gómez on Jan 27, 2011
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Ing. Msc.

Luis Fernando Restrepo Gómez

… Tomado del Trabajo de Investigación titulado "ADQUISICIÓN DE SUELO DEL COUNTRY CLUB DE BOGOTÁ: TENSIONES Y LECCIONES DE UN PROCESO INCONCLUSO", realizado en el año 2007 por la investigadora principal Dr. MSc. Claudia Acosta M., y como Investigador Asociado el Dr. Msc. Juan Felipe Pinilla Pineda

CLAUDIA M. ACOSTA MORA, es una abogado titulada, con una maestría en estudios urbanos del Colegio de México. En la actualidad trabaja como consultor en materia de política de vivienda y suelo para diversas instituciones del estado y es docente e investigador acreditado del
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DEFINICIÓN DE VALOR COMERCIAL
Dada la importancia trascendental que tiene para efectos de la aplicación de los métodos de avalúo la determinación de cuál es el alcance y sentido de la expresión “valor comercial”, conviene en este aparte revisar la definición contenida en el Decreto 1420 de 1998. El artículo 2º de dicho Decreto establece que:

“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”. (Cursiva y subrayado fuera de texto).

La parte subrayada de la definición resulta de suma importancia, pues está señalando que una de las determinantes para definir el valor comercial tiene que ver con las condiciones jurídicas que pesan sobre el bien. En este sentido, habría que concluir que para la determinación del valor comercial no basta con conocer las dinámicas propias del mercado inmobiliario y el comportamiento de los agentes en relación con sus ofertas o expectativas, sino que tal situación debe ser contrastada con el conjunto de determinantes jurídicas que afectan y/o determinan tal valor.

Ing. Msc. Luis Fernando Restrepo Gómez

Las condiciones jurídicas que afectan un bien, para efectos de determinar su valor comercial, deben ser entendidas como el conjunto de los principios, mecanismos y deberes que pesan sobre una determinada propiedad de acuerdo con todas las características propias de la regulación urbanística.

Al considerarse que el contenido económico de la propiedad inmobiliaria está determinado por decisiones públicas relativas al ordenamiento del territorio, y que el contenido urbanístico de la propiedad (ius edificandi) no hace parte per se de la propiedad, será necesario concluir que el mencionado “valor comercial” y su determinación, hacen alusión al conjunto de circunstancias jurídicas que señalan las posibilidades de uso y aprovechamiento del suelo de conformidad con el régimen de deberes urbanísticos (cesiones de suelo, participación en la financiación de las cargas urbanísticas, participación en plusvalías, mecanismos de gestión asociada forzosa, etc) contenidos en la normas urbanísticas. Es así como el Decreto 1420 de 1998 (Artículo 21 numeral 1) dispone que uno de los parámetros que se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial es “la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo”. Por reglamentación urbanística vigente debe entenderse el conjunto de determinaciones urbanísticas que definen tanto las posibilidades de aprovechamiento como los deberes urbanísticos que deben asumirse para poder concretar tales aprovechamientos. Esta anotación es de suma importancia, dado que muchas veces se tiende

a pensar que los efectos de la reglamentación urbanística deben ser evaluados solamente con relación a los potenciales asignados (usos del suelo y potenciales constructivos) y se olvida la incidencia que sobre el valor comercial tienen también los deberes, responsabilidades, cesiones y en general las obligaciones urbanísticas.

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