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Javier Humberto Colchado Rojas

Ingeniero Civil CIP N° 44898


SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE

CLIENTE : SR. JORGE LUIS SANTA CRUZ GARCIA

PROPIETARIO : SR. JORGE LUIS SANTA CRUZ GARCIA

SOLICITANTE : SR. JORGE LUIS SANTA CRUZ GARCIA

LOCALIZACIÓN
LOTE : 9
MANZANA : 6
SECTOR : 4
DISTRITO : LA VICTORIA
PROVINCIA : CHICLAYO
DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE

FECHA DE VALUACION : LA VICTORIA 25 DE OCTUBRE DEL 2010

VALOR DEL TERRENO : US $ 31,047.76

VALOR DE LA EDIFICACION : US $ 19,070.96

------------------------
VALOR REPOSICION : US $ 50,118.72

VALOR COMERCIAL =V.C.=V.R. : US $ 50,118.72

SON: CINCUENTA MIL CIENTO DIECIOCHO CON 72/100 DOLARES


AMERICANOS

VALOR REALIZACION INMEDIATA =V.R.I.=V.C.* 0.75 : US $ 37,589.04

SON: TREINTISIETE MIL QUINIENTOS OCHENTINUEVE CON 04/100 DOLARES


AMERICANOS

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

I.- DATOS GENERALES


1.1.- Objeto de Valuación.
El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el
Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04
Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el
interesado, además se debe tener en consideración que se realizo una constatación
del BIEN INMUEBLE el día 24 del mes de Octubre.
1.2.- Ubicación del Inmueble.
Lote : 9
Manzana : 6
Sector : 4
Distrito : La Victoria
Provincia : Chiclayo
Departamento : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución


El Inmueble presenta la construcción de una VIVIENDA en el 1° piso, con una altura
promedio de 2.80 ml. Esta construcción es de material noble; se ha usado ladrillo
artesanal, con vigas y columnas de amarre de concreto armado así como un techo
aligerado de 20 cmts de espesor.
La Distribución es: Sala-Comedor, Garaje, Patio, Cocina, Pasadizo, Dormitorio y
Baño.
La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se
encuentra dentro del casco Urbano del distrito La Victoria, y además cuenta con todos
los servicios básicos incluyendo; alumbrado público, servicio eléctrico domiciliario,
acceso directo a la avenida Pachacutec y cercanía a las Avenidas Los Amautas y
Union, arterias principales que sirven de circulación dentro del distrito.
Linderos y Medidas del predio:

• Por el Frente.- Con Av. Pachacutec, con 7.86 ml.


• Por el Fondo.- Con Lote 12, con 8.12 ml.
• Por la Derecha entrando.- Con Lote 8, con 25.12 ml.
• Por la Izquierda Entrando.- Con Lote 10, con 24.97 ml.

Área del Terreno:

• Total.- 200.05 m2.

1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo


La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble y determinación de su valor
real.

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

1.5.- Fecha de asignación de Valor


25 de Octubre del 2010.

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS


2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno:
El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios
complementarios tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte
urbano y alumbrado público, además de contar con servicio de saneamiento básico.
En la zona existen inmuebles de tipo Residencial, Comercial y Viviendas
Multifamiliares, siendo su área de Estructuración Urbana, y su denominación ZRDM
(Zona Residencial de Densidad Media)
La Construcción se realizo con las siguientes características técnicas:

• Cimientos y Sobrecimientos son de Concreto Armado, simple y ciclópeo.


• Muros portantes de ladrillo King Kong artesanal, en aparejo de soga y cabeza.
• Elementos Estructurales como son las columnas y vigas de amarre de
concreto armado.
• Techo aligerado
• Puertas de metal y ventanas de fierro con vidrios transparentes dobles.
• Tarrajeo Frotachado sin pintura
• Pisos de Cemento.
• Baños con mayólica y accesorios nacionales y de color.
• Instalaciones Eléctricas Monofásica y empotrada.
• Instalaciones Sanitarias con agua fría.

2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación:


Antigüedad : 9 Años
Conservación : Bueno

2.3.- Depreciación:
Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado
de conservación y tomando en cuenta lo establecido en la Tabla Nº 2.04.01, Nº
2.04.02 del Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden
una depreciación del 13% siendo su factor de depreciación de 0.87

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

III.- METODOLOGIA APLICADA

3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación:


La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia
con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-
MTC/15.04 y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la
Resolución del S.B.S. Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito
considere conveniente)

IV.- CALCULOS

4.1.- VALOR REPOSICION


VALOR DE TERRENO (VT)
Precio Unitario Considerado = US $ 155.20 / m2
200.05 m2 X US $ 155.20 / m2 = US $ 31,047.76

VALOR DE LA EDIFICACION (VE)


De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados
para la edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos:
CUNSTRUCCION EJECUTADA
Precio Unitario Considerado = US $ 235.20 / m2
93.20 ml X US $ 235.20 / m2 X (Depreciacion) = US $ 19,070.96

RESUMEN
VALOR DEL TERRENO (VT/8) = US $ 31,047.76
VALOR DE LA CONSTRUCCION (VE) = US $ 19,070.96
VALOR REPOSICION (VR) = US $ 50,118.72

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE


De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor
de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene
el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos:
VC = VR = US $ 50,118.72
SON: CINCUENTA MIL CIENTO DIECIOCHO CON 72/100 DOLARES AMERICANOS

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
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VI.- VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO


DEDUCCIONES APLICABLES
Gastos de mantenimiento, pérdida, deterioros, gastos de publicidad, se estima un
10% para realizar el inmueble en un plazo de 150 días y estableciendo que la oferta
es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles se considera un ajuste adicional
de 15%
Tenemos un total de deducciones del 25 % del valor comercial del Inmueble.
VR = 0.75 X VC
VR = 0.75 X US $ 50,118.72
VR = US $ 37,589.04
SON: TREINTAISIETE MIL QUINIENTOS OCHENTINUEVE CON 04/100
DOLARES AMERICANOS

ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos
aplicados, nos muestra una clara consistencia para la obtención del valor Comercial
Actualizado.

OPINION INTEGRAL DEL PERITO EVALUADOR


La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando
las normas vigentes.
La vigencia de las valuaciones si no varían las condiciones de mercado, económicas
y otras, si como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de
12 meses.

DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
• Se verifico la edificación y su situación actual.
• Se presento copia literal de dominio
• La información de precios se obtuvo de campo así como se comprobó con
nuestra base de datos
• Contamos con información de la revista ½ de construcción, El tasador, Casas y
Artículos del diario El Comercio, sobre la evolución del mercado inmobiliario
dentro del país.

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INFORME TÉCNICO Y VALUACIÓN DE UN BIEN


INMUEBLE
CLIENTE : SR. RAUL CORONEL CUBAS..

PROPIETARIO : SR. RAUL CORONEL CUBAS.

SOLICITANTE : SR. RAUL CORONEL CUBAS.

LOCALIZACION : FUNDO CHACUPE


LOTE : 1
MANZANA : A
LOTIZACON : HABILITAACION URBANA
PRO- GRESIVA “LOS
FUNDIDORES”
SECTOR : CHOSICA DEL NORTE
DISTRITO : LA VICTORIA
PROVINCIA : CHICLAYO
DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE

FECHA DE INFORME : LA VICTORIA 15 DE JUNIO DEL 2008

VALOR DEL TERRENO : S/. 13,212.50

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (ACTUAL) : S/. 9,994.50

VALOR DE REPARACION : S/. 600.00


------------------------
VALOR REPOSICION : S/. 23,807.00

VALOR COMERCIAL =V.C.=V.R. : S/. 23,807.00

SON : VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS SIETE CON 00/100


NUEVOS SOLES

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

I.- DATOS GENERALES


1.1.- Objetivo del informe y Valuación.
El objetivo del informe y la Valuación es determinar el avance de Obra alcanzado hasta
el momento (15 – 06 – 2008) y calcular el Valor Comercial del Inmueble, de acuerdo a la
Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04
Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado,
además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo el día 13 del
mes de Junio del presente año.

1.2.- Ubicación del Inmueble.


Sector : Chosica del Norte.
Lotizacion : Lotizacion Urbana Progresiva “Los Fundidores”
Lote :1
Manzana :A
Distrito : La Victoria
Provincia : Chiclayo
Departamento : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución


El Inmueble presenta la construcción de un Cerco perimétrico que, posteriormente,
será parte de una estructura destinada a ser un local comercial de dos niveles. Este cerco
perimétrico esta construido de material noble (cimientos de concreto ciclópeo,
sobrecimientos de concreto simple, columnas de amarre de concreto armado y muros de
ladrillo KK artesanal en aparejo de soga). También se debe tomar en cuenta que el cerco
perimétrico en su momento cumplirá con la función estructural de muro portante ya que el
local comercial se ha proyectado utilizando un sistema de muro portante.

Linderos y Medidas del predio:


• Por el Norte.- Con Calle 1, con 13.32 ml.
• Por el Sur.- Con Lote 10, con 13.04 ml.
• Por el Este.- Con Lote 2, con 19.92 ml.
• Por el Oeste.- Con proyección de Calle, con 20.35 ml.

Área del Terreno:


• Total .- 264.25 m2.

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1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo


Este informe técnico se elaboro una vez ejecutado los trabajos antes descritos, sin
embargo, se ha tenido que indagar mediante trabajos in situ de la verdadera situación
y en cuanto a la Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble, tanto en su
avance actual como en los trabajos de reparación realizados.

1.5.- Fecha de asignación de Valor


15 de Junio del 2008

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1.- Del Proceso Constructivo:


La ejecución de este Obra se le encargo a un primer contratista el cual solo ejecuto las
siguientes partidas: Cimientos (66.63 ml.), Sobrecimientos (20 ml.), Instalación de
Canastillas de fierro para columnas (sin realizar encofrado, ni vaciado de concreto). Sin
embargo, este contratista no cumplió a cabalidad con lo encomendado presentando las
siguientes deficiencias: mal trabajo de encofrado de sobrecimiento considerando falta de
verticalidad y simetría y falta de alineamiento en la Instalación de acero para columnas.
Por tales motivos se tuvo que contratar a una persona con mayor grado de
responsabilidad, la cual a su vez realizo trabajos de reparación las cuales fueron: doblar
el acero de las columnas hasta lograr el alineamiento necesario y el picado y encofrado
de sobrecimiento hasta lograr verticalidad y simetría para un buen soporte de muros.
Se deja en claro que existe un daño permanente sobre la obra, en lo referente a la
eficiencia de los elemento estructurales afectados y que los trabajos de reparación no
superan los problemas de estructuración de la obra, ya que se a tenido que forzar a
elementos estructurales como las columnas y sobrecimientos para que cumplan con su
función en un grado de eficiencia menor al requerido.

2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno:


El entorno donde se ubica el inmueble, no cuenta con Infraestructura de servicios
parciales tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y
alumbrado público, ni servicios de saneamiento básico.
En la zona existen inmuebles de tipo Rural, siendo su área de Estructuración Urbana,
y su denominación ZONA RURAL.

2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación:


Antigüedad : 2 Meses
Conservación : Regular

2.3.- Depreciación:

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Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de


conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del
Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble no le corresponden
depreciación

III.- METODOLOGIA APLICADA


3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación:
La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia
con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-
MTC/15.04 y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución
del S.B.S. Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente)

IV.- CALCULOS
4.1.- VALOR REPOSICION
VALOR DE TERRENO (VT)
Precio Unitario Considerado = S/. 50.00 / m2
264.25 m2 X S/. 50.00 / m2 = S/. 13,212.50

VALOR DE LA EDIFICACION (VE)


De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos:
CERCO PERIMETRICO
Precio Unitario Considerado = S/. 150.00 / ml
66.33 ml X S/. 150.00 / m2 = S/. 9,994.50

VALOR DE REPARACIONES (VS)


De acuerdo a los indicios encontrados se han determinado los trabajos realizados con
el fin de reparar algunas partidas mal ejecutadas como son:
- Mal alineamiento de elementos estructurales (Columnas)
- Las labores de encofrado de Sobrecimiento no presenta la verticalidad necesaria
para contar con un buen soporte, teniendo en cuenta que el muro servirá como
elemento estructural en un sistema de muro portante)
- Los trabajos de instalación de fierro en columnas, a sido mal ejecutada ya que no
se ha respetado el alineamiento de la propiedad.

TRABAJOS DE REPARACION
Global = S/. 600 / glb
1 X S/. 600.00 = S/. 600.00

RESUMEN
VALOR DEL TERRENO (VT) = S/. 13,212.50
VALOR DEL CERCO PERIMETRICO (VE) = S/. 9,994.50

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Javier Humberto Colchado Rojas
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VALOR DE REPARACION (VS) = S/. 600.00


VALOR REPOSICION (VR) = S/. 23,807.00

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE


De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de
reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el
inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos:
VC = VR = S/. 23,807.00
SON: VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS SIETE CON 00/100 NUEVOS SOLES.

Teléfono 9622586
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INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE

CLIENTE : SRA. MONICA ALVARADO PFEIFFER

PROPIETARIO : SRA. MONICA ALVARADO PFEIFFER

SOLICITANTE : SRA. MONICA ALVARADO PFEIFFER

LOCALIZACION : KM. 763+950.00 CARRETERA PANAMERICANA.


LOTE : 1C
MANZANA : Z1
SECTOR : CHOSICA DEL NORTE
DISTRITO : LA VICTORIA
PROVINCIA : CHICLAYO
DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE

FECHA DE VALUACION : LA VICTORIA 27 DE NOVIEMBRE DEL 2006

VALOR DEL TERRENO : US $ 46,263.00

VALOR DE LA EDIFICACION : US $ 21,053.20


------------------------
VALOR REPOSICION : US $ 67,316.20

VALOR COMERCIAL =V.C.=V.R. : US $ 67,316.20

SON : SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES


AMERICANOS

VALOR REALIZACION INMEDIATA =V.R.I.=V.C.* 0.75 : US $ 50,487.15

SON : CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100


DOLARES AMERICANOS

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

I.- DATOS GENERALES


1.1.- Objeto de Valuación.
El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el
Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04
Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado,
además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo los días 24 y 25
del mes de Noviembre.
1.2.- Ubicación del Inmueble.
Dirección : Km. 763 + 950.00 Carretera Panamericana
Centro Poblado : Chosica del Norte
Lote : 1C
Manzana : Z1
Distrito : La Victoria
Provincia : Chiclayo
Departamento : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución


El Inmueble presenta la construcción de un cerco perimétrico de 260.00 ml. de longitud
y una altura promedio de 4.50 ml. Este cerco esta construido de material noble (se ha usado
ladrillo KK artesanal y columnas de amarre de concreto armado así como una viga
collarín, la cual confina al paño de ladrillo para una mayor resistencia).
La Distribución es de un solo ambiente con su área total libre, pudiendo servir para
cualquier Uso que se le destine.
La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se encuentra
dentro de la zona de Expansión Urbana, y además cuenta con alumbrado publico, servicio
eléctrico domiciliario, acceso directo a la avenida el Progreso y acceso indirecto a la
Carretera Panamericana.
Linderos y Medidas del predio:
• Por el Norte.- Con Avenida El Progreso, con 61.00 ml.
• Por el Sur.- Con propiedad de Terceros, con 64.885 ml.
• Por el Este.- Con Lote 1B, Manzana Z1, con 69.00 ml.
• Por el Oeste.- Con propiedad de Terceros, con 71.00 ml.

Área del Terreno:


• Total .- 4,406.00 m2.

Características físicas del Cerco:


- Longitud Total = 260.00 ml.
- Altura = 4.50 ml.
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- Espesor del muro = 0.15 ml. (en aparejo de soga)

OBRAS COMPLMENTARIAS:
Portón de Metal:
- Longitud Total = 5.885 ml.
- Altura = 4.50 ml.
- Tipo de plancha = plancha lisa de 3/16 mm. de espesor.

1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo


La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble.
1.5.- Fecha de asignación de Valor
27 de Noviembre del 2006

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS


2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno:
El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios parciales
tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público,
no contando con ningún servicio de saneamiento básico.
En la zona existen inmuebles de tipo Industrial, Comercial y de Vivienda, siendo su área
de Estructuración Urbana, y su denominación AEU (Área de Expansión Urbana)
El Cerco Perimétrico a sido construido con las siguientes características técnicas:
• Cimientos y Sobrecimientos son de Concreto ciclópeo, simple y armado
• Muros portantes de ladrillo King Kong, en aparejo de soga.
• Elementos Estructurales como son las columnas y vigas de amarre de concreto
armado.
• Puertas de Metal.

2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación:


Antigüedad : 6 Años
Conservación : Bueno

2.3.- Depreciación:
Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de
conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del
Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden una


depreciación del 13% siendo su factor de depreciación de 0.87

III.- METODOLOGIA APLICADA


3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación:
La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con
lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-MTC/15.04
y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S.
Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente)

IV.- CALCULOS
4.1.- VALOR REPOSICION
VALOR DE TERRENO (VT)
Precio Unitario Considerado = US $ 10.50 / m2
4,406.00 m2 X US $ 10.50 / m2 = US $ 46,263.00

VALOR DE LA EDIFICACION (VE)


De cuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la
edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos:
CERCO PERIMETRICO
Precio Unitario Considerado = US $ 102.20 / m2
260.00 ml X US $ 102.20 / m2 = US $ 21,053.20

RESUMEN
VALOR DEL TERRENO (VT) = US $ 46,263.00
VALOR DEL CERCO PERIMETRICO (VE) = US $ 21,053.20
VALOR REPOSICION (VR) = US $ 67,316.20

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE


De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de
reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el
inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos:
VC = VR = US $ 67,316.20
SON: SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES
AMERICANOS

Teléfono 9622586
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VI.- VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO


DEDUCCIONES APLICABLES
Gastos de mantenimiento, pérdida, deterioros, gastos de publicidad, se estima un 10%
para realizar el inmueble en un plazo de 150 días y estableciendo que la oferta es mayor
que la demanda para este tipo de inmuebles se considera un ajuste adicional de 15%
Tenemos un total de deducciones del 25 % del valor comercial del Inmueble.
VR = 0.75 X VC
VR = 0.75 X US $ 67,316.20
VR = US $ 50,487.15
SON: CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100
DOLARES AMERICANOS
ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados,
nos muestra una clara consistencia para la obtención del valor Comercial Actualizado.
OPINION INTEGRAL DEL PERITO EVALUADOR
La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las
normas vigentes.
La vigencia de las valuaciones si no varían las condiciones de mercado, económicas y
otras, si como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de 12
meses.
DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
• Se verifico la edificación y su situación actual.
• Se presento copia literal de dominio
• La información de precios se obtuvo de campo así como se comprobó con nuestra
base de datos
• Contamos con información de la revista ½ de construcción, El tasador, Casas y
Artículos del diario El Comercio, sobre la evolución del mercado inmobiliario
dentro del país.
Se adjunta tomas fotográficas tomadas el 27 de Noviembre del 2006

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TOMA FOTOGRAFICA Nº 1

DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, INGRESO PRINCIPAL AL PREDIO A TRAVEZ


DE UN PORTON DE METAL DE 5.885 ML. DE ANCHO

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TOMA FOTOGRAFICA Nº 2

DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, PROYECCION DE LA CALLE “EL


PROGRESO” (PRINCIPAL VIA DE ACCESO DEL PREDIO), HASTA SU
INTERSECCION CON LA CARRETERA PANAMERICANA

TOMA FOTOGRAFICA Nº 3
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DESCRIPCION.- VISTA LATERAL DERECHA DEL PREDIO (OESTE), SE


APRECIA EL BUEN ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO
ADEMAS DE LA CORRECTA DISPOSICION DE SUS ELEMENTOS
ESTRUCTURALES (VIGAS Y COLUMNAS).

TOMA FOTOGRAFICA Nº 4

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Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

DESCRIPCION.- VISTA DEL FONDO DEL PREDIO (SUR), SE APRECIA EL BUEN


ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO.

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE


CLIENTE : SR. JUAN VILLEGAS SANTA CRUZ Y SRA. GLADIS
ROSA CERVERA MONDRAGON..

PROPIETARIO : SR. JUAN VILLEGAS SANTA CRUZ Y SRA. GLADIS


ROSA CERVERA MONDRAGON..

SOLICITANTE : SR. JUAN VILLEGAS SANTA CRUZ Y SRA. GLADIS


ROSA CERVERA MONDRAGON.

LOCALIZACION : CALLE TOPARPA Nº 216.


LOTE : 5
MANZANA : A
SECTOR : 4
DISTRITO : LA VICTORIA
PROVINCIA : CHICLAYO
DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE

FECHA DE VALUACION : LA VICTORIA 13 DE DICIEMBRE DEL 2007

VALOR DEL TERRENO : S/. 16,126.40

VALOR DE LA EDIFICACION : S/. 61,250.00


------------------------
VALOR REPOSICION : S/. 77,376.40

VALOR COMERCIAL =V.C.=V.R. : S/. 77,376.40

SON : SETENTISIETE MIL TRESCIENTOS SETENTISEIS CON


40/100 NUEVOS SOLES

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

I.- DATOS GENERALES


1.1.- Objeto de Valuación.
El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el
Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04
Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado,
además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo los días 13 del
mes de Diciembre del presente año.

1.2.- Ubicación del Inmueble.


Dirección : Calle Toparpa Nº 216.
Sector :4
Lote :5
Manzana :A
Distrito : La Victoria
Provincia : Chiclayo
Departamento : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución


El Inmueble presenta la construcción de una vivienda de dos niveles. Esta vivienda esta
construida de material noble (se ha usado ladrillo KK artesanal, columnas de amarre y
vigas de concreto armado así como techo aligerado horizontal, bajo un sistema mixto:
aporticado – muro portante).
La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se encuentra
dentro de la zona Urbana, y cuenta con alumbrado publico, servicio eléctrico domiciliario,
acceso directo a la avenida el Victor Raul Haya de la Torre y acceso indirecto a la
Carretera Panamericana.
Linderos y Medidas del predio:
• Por el Norte.- Con Lote 16, con 8.40 ml.
• Por el Sur.- Con Calle Toparpa, con 8.47 ml.
• Por el Este.- Con Lote 6, con 23.90 ml.
• Por el Oeste.- Con Lote 4, con 23.90 ml.

Área del Terreno:


• Total .- 201.58 m2.

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Instalación de nuevo sistema de telecomunicaciones.

1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo


La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble.
1.5.- Fecha de asignación de Valor
13 de Diciembre del 2007

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS


2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno:
El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios parciales
tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público,
no contando con ningún servicio de saneamiento básico.
En la zona existen inmuebles de tipo Residencial, siendo su área de Estructuración
Urbana, y su denominación RDB (Residencial de Densidad Baja)

2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación:


Antigüedad : 25 Años
Conservación : Regular

2.3.- Depreciación:
Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de
conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del
Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden una
depreciación del 21% siendo su factor de depreciación de 0.79

III.- METODOLOGIA APLICADA


3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación:
La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con
lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-MTC/15.04
y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S.
Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente)

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

IV.- CALCULOS
4.1.- VALOR REPOSICION
VALOR DE TERRENO (VT)
Precio Unitario Considerado = S/. 80.00 / m2
201.58 m2 X S/. 80.00 / m2 = S/. 16,126.40

VALOR DE LA EDIFICACION (VE)


De cuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la
edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos:
CERCO PERIMETRICO
Precio Unitario Considerado = S/. 350.00 / m2
175.00 m2 X S/. 350.00 / m2 = S/. 61,250.00

RESUMEN
VALOR DEL TERRENO (VT) = S/. 16,126.40
VALOR DEL CERCO PERIMETRICO (VE) = S/. 61,250.00
VALOR REPOSICION (VR) = S/. 77,376.40

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE


De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de
reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el
inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos:
VC = VR = S/. 77,376.40
SON: SETENTISIETE MIL TRESCIENTOS SETENTISEIS Y 40/100 NUEVOS SOLES.

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE

CLIENTE : SRA. MONICA ALVARADO PFEIFFER

PROPIETARIO : SRA. MONICA ALVARADO PFEIFFER

SOLICITANTE : SRA. MONICA ALVARADO PFEIFFER

LOCALIZACION : KM. 763+950.00 CARRETERA PANAMERICANA.


LOTE : 1C
MANZANA : Z1
SECTOR : CHOSICA DEL NORTE
DISTRITO : LA VICTORIA
PROVINCIA : CHICLAYO
DEPARTAMENTO : LAMBAYEQUE

FECHA DE VALUACION : LA VICTORIA 27 DE NOVIEMBRE DEL 2006

VALOR DEL TERRENO : US $ 46,263.00

VALOR DE LA EDIFICACION : US $ 21,053.20


------------------------
VALOR REPOSICION : US $ 67,316.20

VALOR COMERCIAL =V.C.=V.R. : US $ 67,316.20

SON : SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES


AMERICANOS

VALOR REALIZACION INMEDIATA =V.R.I.=V.C.* 0.75 : US $ 50,487.15

SON : CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100


DOLARES AMERICANOS

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

I.- DATOS GENERALES


1.1.- Objeto de Valuación.
El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización en el
Mercado del Inmueble, de acuerdo a la Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15-04
Para esta Valuación se contó con la documentación necesaria otorgada por el interesado,
además se debe tener en consideración que se realizo una visita de campo los días 24 y 25
del mes de Noviembre.
1.2.- Ubicación del Inmueble.
Dirección : Km. 763 + 950.00 Carretera Panamericana
Centro Poblado : Chosica del Norte
Lote : 1C
Manzana : Z1
Distrito : La Victoria
Provincia : Chiclayo
Departamento : Lambayeque

1.3.- Descripción y Distribución


El Inmueble presenta la construcción de un cerco perimétrico de 260.00 ml. de longitud
y una altura promedio de 4.50 ml. Este cerco esta construido de material noble (se ha usado
ladrillo KK artesanal y columnas de amarre de concreto armado así como una viga
collarín, la cual confina al paño de ladrillo para una mayor resistencia).
La Distribución es de un solo ambiente con su área total libre, pudiendo servir para
cualquier Uso que se le destine.
La mayor ventaja de este local radica en la ubicación que ostenta, ya que se encuentra
dentro de la zona de Expansión Urbana, y además cuenta con alumbrado publico, servicio
eléctrico domiciliario, acceso directo a la avenida el Progreso y acceso indirecto a la
Carretera Panamericana.
Linderos y Medidas del predio:
• Por el Norte.- Con Avenida El Progreso, con 61.00 ml.
• Por el Sur.- Con propiedad de Terceros, con 64.885 ml.
• Por el Este.- Con Lote 1B, Manzana Z1, con 69.00 ml.
• Por el Oeste.- Con propiedad de Terceros, con 71.00 ml.

Área del Terreno:


• Total .- 4,406.00 m2.

Características físicas del Cerco:


- Longitud Total = 260.00 ml.
Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

- Altura = 4.50 ml.


- Espesor del muro = 0.15 ml. (en aparejo de soga)

OBRAS COMPLMENTARIAS:
Portón de Metal:
- Longitud Total = 5.885 ml.
- Altura = 4.50 ml.
- Tipo de plancha = plancha lisa de 3/16 mm. de espesor.

1.4.- Alcance y Limitaciones de Trabajo


La Valuación es con fines de Evaluación del Inmueble.
1.5.- Fecha de asignación de Valor
27 de Noviembre del 2006

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS


2.1.- Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno:
El entorno donde se ubica el inmueble, cuenta con Infraestructura de servicios parciales
tales como: servicios de energía eléctrica, teléfono, transporte urbano y alumbrado público,
no contando con ningún servicio de saneamiento básico.
En la zona existen inmuebles de tipo Industrial, Comercial y de Vivienda, siendo su área
de Estructuración Urbana, y su denominación AEU (Área de Expansión Urbana)
El Cerco Perimétrico a sido construido con las siguientes características técnicas:
• Cimientos y Sobrecimientos son de Concreto ciclópeo, simple y armado
• Muros portantes de ladrillo King Kong, en aparejo de soga.
• Elementos Estructurales como son las columnas y vigas de amarre de concreto
armado.
• Puertas de Metal.

2.2.- Antigüedad y Estado de Conservación:


Antigüedad : 6 Años
Conservación : Bueno

2.3.- Depreciación:

Teléfono 9622586
Calle Los Mangos 121
Sta. Victoria-Chiclayo
Javier Humberto Colchado Rojas
Ingeniero Civil CIP N° 44898
SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

Considerando el material predominante, la antigüedad de la construcción, el estado de


conservación y tomando en cuenta lo establecido en al Tabla Nº 2.04.01, Nº 2.04.02 del
Reglamento General de Valuaciones del Perú, al Inmueble le corresponden una
depreciación del 13% siendo su factor de depreciación de 0.87

III.- METODOLOGIA APLICADA


3.1.- Metodología Aplicada para la Valuación:
La Valuación se efectúa, aplicando el método de valuación directa, en concordancia con
lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Perú R.M. Nº 469-99-MTC/15.04
y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble la Resolución del S.B.S.
Nº 572-97, (u otra metodología que el criterio del perito considere conveniente)

IV.- CALCULOS
4.1.- VALOR REPOSICION
VALOR DE TERRENO (VT)
Precio Unitario Considerado = US $ 10.50 / m2
4,406.00 m2 X US $ 10.50 / m2 = US $ 46,263.00

VALOR DE LA EDIFICACION (VE)


De cuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la
edificación el perito asigna un valor comercial por lo tanto tenemos:
CERCO PERIMETRICO
Precio Unitario Considerado = US $ 102.20 / m2
260.00 ml X US $ 102.20 / m2 = US $ 21,053.20

RESUMEN
VALOR DEL TERRENO (VT) = US $ 46,263.00
VALOR DEL CERCO PERIMETRICO (VE) = US $ 21,053.20
VALOR REPOSICION (VR) = US $ 67,316.20

V.- VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE


De acuerdo a la valuación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de
reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el
inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos:
VC = VR = US $ 67,316.20

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SON: SESENTISIETE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS CON 20/100 DOLARES


AMERICANOS

VI.- VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO


DEDUCCIONES APLICABLES
Gastos de mantenimiento, pérdida, deterioros, gastos de publicidad, se estima un 10%
para realizar el inmueble en un plazo de 150 días y estableciendo que la oferta es mayor
que la demanda para este tipo de inmuebles se considera un ajuste adicional de 15%
Tenemos un total de deducciones del 25 % del valor comercial del Inmueble.
VR = 0.75 X VC
VR = 0.75 X US $ 67,316.20
VR = US $ 50,487.15
SON: CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTISIETE CON 15/100
DOLARES AMERICANOS
ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados,
nos muestra una clara consistencia para la obtención del valor Comercial Actualizado.
OPINION INTEGRAL DEL PERITO EVALUADOR
La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las
normas vigentes.
La vigencia de las valuaciones si no varían las condiciones de mercado, económicas y
otras, si como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigencia de 12
meses.
DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
• Se verifico la edificación y su situación actual.
• Se presento copia literal de dominio
• La información de precios se obtuvo de campo así como se comprobó con nuestra
base de datos
• Contamos con información de la revista ½ de construcción, El tasador, Casas y
Artículos del diario El Comercio, sobre la evolución del mercado inmobiliario
dentro del país.
Se adjunta tomas fotográficas tomadas el 27 de Noviembre del 2006

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TOMA FOTOGRAFICA Nº 1

DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, INGRESO PRINCIPAL AL PREDIO A TRAVEZ


DE UN PORTON DE METAL DE 5.885 ML. DE ANCHO

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TOMA FOTOGRAFICA Nº 2

DESCRIPCION.- VISTA FRONTAL, PROYECCION DE LA CALLE “EL


PROGRESO” (PRINCIPAL VIA DE ACCESO DEL PREDIO), HASTA SU
INTERSECCION CON LA CARRETERA PANAMERICANA

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TOMA FOTOGRAFICA Nº 3

DESCRIPCION.- VISTA LATERAL DERECHA DEL PREDIO (OESTE), SE


APRECIA EL BUEN ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO
ADEMAS DE LA CORRECTA DISPOSICION DE SUS ELEMENTOS
ESTRUCTURALES (VIGAS Y COLUMNAS).

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SUNARP CIV Nº 1358VCZRII

TOMA FOTOGRAFICA Nº 4

DESCRIPCION.- VISTA DEL FONDO DEL PREDIO (SUR), SE APRECIA EL BUEN


ESTADO DE CONSERVACION DEL CERCO PERIMETRICO.

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