Instituto Tecnológico de Querétaro Ingeniería Mecatrónica

Mantenimiento Planeación y Programación del mantenimiento

Elaboró: Aceves Gallegos Sergio Estrada Cervantes Jorge Luis Marroquín Mendoza Alan Pérez Reséndiz Luis Alberto Sinecio Pacheco José Angel

Revisó: Rafael Madrigal Rodríguez
Querétaro de Arteaga, Querétaro a 27 de Septiembre de 2010

Introducción La planeación del mantenimiento nos permite programar los proyectos a mediano y largo plazo de las acciones de mantenimiento que dan la dirección a la industria. Muchos son los beneficios alcanzados al llevar un programa establecido de modelos de mantenimiento, programación y control del área de mantenimiento, citando algunos: Menor consumo de horas hombre Disminución de inventarios Menor tiempo de parada de equipos Mejora el clima laboral en el personal de mantenimiento Mejora la productividad (Eficiencia x Eficacia) Ahorro en costos

y y y y y y

Principios La planeación del mantenimiento está centrada en la producción, el trabajo es para limitar, evitar y corregir fallas. La planeación centrada en los procesos, todo mantenimiento debe seguir un proceso preestablecido y planificado según el manual de mantenimiento de la empresa. El mejoramiento continuo, la planificación ayuda a evaluar y mejorar la ejecución del mantenimiento y la producción en la industria. ¿Qué es planear? Es trazar un proyecto que contengan los puntos siguientes: El Que: Alcance del trabajo o proyecto. En este punto se plantea una lista de ordenes de trabajo a efectuarse, incluyendo solo las necesarias y El Como: Procedimientos, normas, procesos. Forma a efectuar el trabajo, incluye documentación técnica, procedimientos y maniobras. y Los Recursos: Humanos horas hombre necesarias según especialidades, equipos, herramientas, materiales etc. y La Duración: Tiempo del proyecto o trabajo.

y

de la dirección de control de calidad y de la dirección de producción de producción. parte de otros departamentos y más. pues informan directamente al presidente o al vicepresidente. Los planes a corto plazo son por uno o dos años y los preparan los directores de departamento y los jefes de oficina. con los planes a corto plazo y a largo plazo de la empresa. y se preparan bajo la supervisión directa de los directores de las diversas funciones. El nivel administrativo de los planeadores suele ser elevado. Ésta clase de planes debe estar de acuerdo. Los planes a corto plazo. influyen en la planeación de ingeniería de fábrica. . en principio. la mayoría de las reparaciones de importancia y todo mantenimiento grande corresponde a esta categoría. La programación del mantenimiento está dada según el equipo y la inspección que se realicen en la industria: esta programación es diaria. se basa en el orden en que se deben realizar los mantenimientos según su urgencia. dependiendo también de ellos. semanal. Ésta clase de previsión se elabora por técnicos del grupo de control de mantenimiento. comprenden lapsos de aproximadamente un año. Marco teórico Planeación del mantenimiento Se encuentra íntimamente vinculado con los propósitos de ventas y la producción.En el mantenimiento básicamente plantaremos estos puntos que estarán en concordancia con los objetivos generales de la empresa. etc. o por sobrestantes. Los planes a largo plazo abarcan la administración total y los que afectan fabricación. La tercer área comprende planes inmediatos de la función de mantenimiento y viene a ser una planeación específica de trabajos de mantenimiento. Todo tipo de trabajo de mantenimiento debe ser evaluado y documentado llevando una descripción de los procesos que sigue el equipo. quincenal. disponibilidad del equipo de mantenimiento y del material necesario. mensual. La programación se fundamenta en el orden de realización de las actividades de mantenimiento según los modelos planteados y tomando en cuenta la periodicidad. que integran la segunda área. Los presupuestos.

Todo programa de preparación de ejecutivos tiene que ser cuidadosamente elaborado. también es la necesidad de espacio y de emplazamiento en el futuro. incluyendo exigencias que vayan a presentarse por lo menos dentro de tres o cuatro años.La planeación inmediata la hace personal de categoría inferior y puede considerarse casi como de rutina. cuando se busque sustituir equipo ineficaz. Planeación a largo plazo El propósito principal de una planeación de largo alcance es conservar al día los objetivos. Los expertos del futuro probablemente surjan de los propios programas de adiestramiento de la empresa. Si se carece de un plan de largo alcance resultará difícil justificar la adquisición de equipo nuevo. Trabajadores de mantenimiento. Un programa de compras o reemplazos a largo plazo. disminuir la posibilidad de mudanzas y traslados numerosos. mayores velocidades de la maquinaria y otros perfeccionamientos tecnológicos. El mejoramiento de la calidad del personal dirigente de mantenimiento constituye un esfuerzo a largo plazo. Ocurre con frecuencia que el equipo de mantenimiento es viejo y usado en demasía. superado o gastado tendrá perfecta justificación y será más aceptable. una creciente mecanización. y 2) los cambios en el equipo de producción de caducidad. o por lo menos. y su planeación puede eliminar. Una constante preocupación por mantener bien preparados a los sobrestantes en funciones y un adiestramiento de candidatos a ese puesto capacitarán a dicho personal en las últimas técnicas en uso y en las que todavía no se implantan. espacio y ubicación. Planeación del trabajo de mantenimiento . ellos son: 1) los cambios en el equipo de mantenimiento y en las necesidades de las instalaciones. El departamento de mantenimiento Equipo. Conviene preparar planes de aprendizaje. Una planeación del mantenimiento requiere una proyección de dos factores específicos que son de suma importancia para la organización de dicha actividad. o de los programas de readiestramiento del personal antiguo. políticas y procedimientos de mantenimiento. Administración futura del mantenimiento. automatización.

los trabajos importantes de mantenimiento previstos necesitan encajar en el plan financiero de largo alcance elaborado por la empresa. El panorama de utilidades puede ser tal que para aprovechar determinados beneficios de impuesto un programa planeado para el futuro tenga que ser puesto en marcha luego. la planeación a corto plazo se asocia íntimamente al presupuesto anual. Por lo general. la planeación a largo plazo de las necesidades de mantenimiento tendrá que coordinarse cuidadosamente con los planes del mismo tipo correspondientes a la producción y la empresa. A esto se le llama planear a corto plazo. Casos típicos son los altos hornos.Mejoramientos básicos. etcétera. será indispensable tomar medidas para evitar cualquier situación inesperada. Instalaciones existentes. y por consiguiente. ollas de galvanización. Con frecuencia. Otra clase de planeación a largo plazo es la que tiene que ver con una duración pronosticable de las instalaciones existentes. hornos de hogar abiertos. Seguramente surgirán problemas debido a cambios en las necesidades de mantenimiento por la tendencia a adquirís maquinaria más complicada. . así como flexibilidad en el programa de elemento humano. Muy a menudo. Hay ocasiones en que determinados factores de relaciones públicas imponen el tener que preparar planes generales a largo plazo que afectan a la ingeniería de fábrica u al mantenimiento. Planeación a corto plazo También es preciso vincular esa clase de precisión con la de cada día. se incluirán en una proyección de cinco años. La inmensa mayoría del trabajo cíclico de mantenimiento en las instalaciones se realiza en periodos de cinco años o menos. Cuando se trate de prevenir la sustitución o reconstrucción de nueva maquinaria. El departamento de mantenimiento debe tener muy en cuenta lo que se recomiende en dichos planes. la dirección de mantenimiento no hace planes extensos y de pronto se encuentra ante la urgencia de buscar o adiestrar expertos y de pronto se encuentra ante la urgencia de buscar o adiestrar expertos en electrónica que se requieren inmediatamente para encargarlos de un nuevo equipo que se va a instalar. Esto requerirá la formación de un inventario de materiales de reparación. Ahora bien.

reacondicionamiento y expansiones de los servicios. la amplitud de los planes y el número de individuos comprendidos en ellos. corresponderá al departamento de mantenimiento colocarlas. trabajo de carácter cíclico y labor de mantenimiento preventivo. a efecto de reducir al mínimo la posibilidad de interferir con otros programas. conviene formular un interrogatorio con preguntas como las siguientes: ¿Qué clase de grúas. A medida que disminuye su grado de autoridad. va reduciéndose. La instalación del equipo nuevo marchará con muchísimos menos tropiezos cuando se cuenta con planes elaborados con antelación. Este importante aspecto se ajustará a los demás planes a corto plazo y habrá de coordinarse con otros proyectos. calderas y en equipo en general. entre otras preguntas. gran parte de esa planeación ocupará meses de trabajo. detenciones periódicas para revisiones y reconstrucciones de altos hornos pueden programarse algunos meses antes o después. Trabajo cíclico El trabajo cíclico. tal como pintura. semestral o anualmente. a saber: instalación de equipo nuevo. ponerlas en condiciones de funcionamiento y preservarlas. Técnicas de planeación . La verdad es que todo director tiene que planear. Sin embargo. Instalación de equipo nuevo Cuando se tiene proyectada la instalación de unidades nuevas de maquinaria. ¿estará de acuerdo el sindicato? ¿Se necesitará personal adicional para efectuar el mantenimiento? ¿Para el mantenimiento de las máquinas nuevas se requerirá nuevos conocimientos? ¿El fabricante del equipo puede proporcionar un adiestramiento particular? ¿Se cuenta con planos y herramientas especiales?. trimestral. Mantenimiento preventivo Gran parte del trabajo de MP. inclusive lubricación e inspecciones. Cada uno de los distintos niveles de la organización participan en el plan cíclico. como instalaciones de equipo nuevo.Hay teres fases básicas en esa planeación. composturas mayores en máquinas. así como en cualquier otro que se elabore. se lleva a cabo al mensual. correlativamente. A fin de planear bien con anticipación de semanas y hasta meses. elevadores y tractores adicionales habrá que disponer? En el caso de recurrir a un contratista.

que menos del 25 por ciento de . Planeación del mantenimiento cotidiano La planeación del mantenimiento diario. El desempeño real se expresa mediante una columna o barra sombreada. Sin embargo. etc. control del análisis de producción. El método del camino crítico recurre a un diagrama de flechas que representa las interrelaciones d elos distintos trabajos de un proyecto. El método de barras.Ciertas técnicas son necesarias para la programación general básica y para la formulación de itinerarios de los trabajos de mayor importancia que atañen a la ingeniería de fábrica. dar una nueva disposición a las instalaciones. pero sigue siendo. La técnica de revisión de evaluación de programas es parecida al MCC en cuanto a que los elementos del programa se indican mediante un diagrama de flechas. una planeación y debe hacerse con acierto por los técnicos y sobrestantes responsables. PERT. Los tiempos proyectados o programados se trazan a la derecha en una escala calendárica horizontal y en forma de columnas o barras sin sombrear. se indican puntos definidos en los tiempos. La nomenclatura de PERT difiere a la de MCC en que el diagrama de flechas. Viene siendo un perfeccionamiento de la gráfica de Grannt. solamente una planeación. inscritos dentro de las barras no sombreadas del Gannt. PERT (revisión de evaluación de programas). no se parece a la de largo ni a la de corto plazo. evento y actividad respectivamente. eventos y actividades de este último es la red de PERT. PERT utiliza un enfoque de tres tiempos con estimaciones del optimista. su empleo es muy apropiado para la programación maestra e información comprendida. control y automatización por sistemas de redes y otros más. Los estudios efectuados en departamentos de mantenimiento típicos denotan. así como hasta que punto. Gráfica de Gannt. programación. como quiera que sea. Mediante bloques individuales o barras. Aun cuando el sistema constituye un avance sobre la gráfica de Gannt. En esta forma podrá observarse en cualquier momento cuáles trabajos van al corriente. cuáles retrasados y cuáles por delante de lo estipulado. carece también de una capacidad predictiva. estimación y programación del menor costo. consistente en que no apunta los problemas o demoras sino hasta que han tenido lugar. Y muchos otros proyectos. La gráfica de Gannt tiene una limitación. el más probable y el pesimista por cada actividad separada. Los procedimientos de referencia comprenden el conocido como MCC (método del cambio crítico). a menudo. reparaciones mayores. MCC. Se utiliza en la planeación maestra o programación. Cada tarea se inscribe en la porción izquierda de la gráfica. El método es sumamente útil para planear y controlar colocaciones de maquinaria o equipo. aun cuando es eso. cuya longitud indica el tiempo calculado de duración del trabajo.

que viene a ser el cliente. Organización El responsable de planeación. 3) por una investigación personal que realizará el planificador. Ésta es la función primordial de la planeación del mantenimiento. dependiendo del marco de organización. . si el trabajo se efectúa o no. el sobrestante o un proyectador la hagan. Efectivo. la actividad de esta tarea en las fábricas grandes deberá contar con un supervisor. 3) desarrollo del plan y 4) vigilancia. y que más de la mitad del tiempo se gasta entre viajes y otras actividades. sea que el ingeniero de fábrica. se dedica a trabajo real. éste procedimiento ayuda a evitar omisiones de formas mejores o más baratas de realizar un trabajo. a efecto de fijar una base económica firme. La cantidad de trabajo de oficina que haya de hacerse al proyectar variará. Esto se efectúa en varias formas: 1) en el curso de una solicitud telefónica hecha por un supervisor de producción. La actividad de planeación. La filtración es el proceso de investigar cada solicitud de trabajo de mantenimiento. según la fábrica. 2) selección. así como la validez de la necesidad. Investigación. 2) mediante la solicitud precisa y completa del cliente. La fase de investigación consiste en recopilar datos. En otras palabras. Para decidir si una pieza se hace o se compra. en lugar de en una obra directa y productiva. es menester estudiar las cosas antes de dar principio a la obra. Además de los planificadores escogidos entre el personal de oficiales. Éstos pueden agruparse en cuatro grupos principales: 1) investigación. el grado de control necesario y la cantidad de trabajo de procesamiento electrónico de datos. Si admitimos que la planeación debe hacerse antes de encomendar un trabajo al oficial o mecánico necesitamos decidir quién tiene que realizarla.la jornada laboral. Procedimiento para la planeación Los objetivos de la planeación varían poco. Filtración.

(independientemente de la principal) y concretamente al proceso del mantenimiento. como un todo. (complejos y sencillos) y a la vez subdivisión (ya construido y nuevos). La vigilancia o seguimiento es una parte importante de la planeación del trabajo. y claramente de un mantenimiento .1... es perfectamente factible que pueda haber empresas que su dedicación sea exclusiva a estos menesteres. pero el control será más eficaz si se expiden solicitudes por escrito que hagan posible determinar el alcance del trabajo antes de que se autorice. Aunque así lo sea. Cuando se detallan los gastos de mantenimiento es conveniente que se estudie también medir el avance del trabajo en términos monetarios. Comenzando definiendo que gestionar un edificio quiere decir cuidar la prestación correcta de unos servicios y la optimización de los costes de funcionamiento.GESTIÓN DE EDIFICIOS Podemos hablas de dos tipos de edificios. mantenimiento y mejora. No como una parte del proceso productivo. Vigilancia o seguimiento. Desarrollo del plan. Toda función de proyección y programación requieren un cotejo del resultado real con el resultado previsto. Si estos dos últimos pasos preliminares se han observado cómo debe ser.Hay filtraciones que pueden efectuarse sin procedimientos formales. . 5.CONCEPTOS PARA LA GESTION Hay que tratar esta faceta del mantenimiento. Si para conseguir un producto de calidad hay que disponer antes. 5. el desarrollo del plan será cosa fácil. El desarrollo del plan sigue a la investigación y filtración. durante y después.

y sobre todo con dedicación casi completa.GESTIÓN INTEGRAL Y esta gestión integral transforma la administración pasiva. un profesional asequible a cualquiera. al famoso médico de cabecera .  Instrucciones de uso. GESTOR DE INSTALACIONES TÉCNICA: Para edificios complejos. en base a cuatro elementos fundamentales: ..  Indicaciones de mantenimiento. donde su especialización ha de ser más específica y completa. para edificios sencillos con conocimientos generales sobre mantenimiento.2. en el argot. o 5.  Elementos y puntos singulares. Es decir. Edificios existentes:  Reconocimiento del edificio  Documentación mínima  Reparaciones imprescindible  Instrucciones de uso  Indicaciones de mantenimiento y EDIFICIOS COMPLEJOS (Gestor de instalaciones): y Nueva construcción:  Información detallada  Esquemas completos  Garantías y controles  Programación del mantenimiento  Programación del mantenimiento Edificios existentes  Examen detallado  Análisis documentación  Datos complementarios  Esquemas anteriores  Actuaciones habidas y Tengamos en cuenta que ya hemos introducido do conceptos nuevos: o TECNICO DE CABECERA: Equiparable.EDIFICIOS SENCILLOS (Técnica de cabecera): y Nueva construcción:  Información básica del edificio.

LA REVALORIZACIÓN: Evitando la degradación de los elementos comunes (vestíbulo. ect. a través de un mantenimiento periódico para garantizar el adecuado uso de las instalaciones y sus consumos óptimos. 5.) Es decir. revalorizar constantemente las propiedades.ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO El mantenimiento se puede organizar en dos tipos que son: o EDIFICIOS SENCILLOS  Exigencias usuario  Posibilidades usuario  Calendario inspecciones  Operaciones obligatorias  Seguimiento y corrección del calendario de mantenimiento  Seguimiento del manual de uso y mantenimiento EDIFICIOS COMPLEJOS  Exigencias usuario  Posibilidades usuario  Seguimiento y programación del plan de mantenimiento  Contratos de mantenimiento  Sistemas de inspecciones periódicas  Base de datos de costes de las inspecciones y las operaciones de mantenimiento o . consumo energéticos. Es decir. puertas de acceso. fachada.3.LA SEGURIDAD: Ocupándose de obtener información del estado actual de las instalaciones y los elementos estructurales y comunes del inmueble para conocer su grado de desgaste y prever posibles intervenciones y gastos. fueron concebidos. y en consecuencia. mantener los mismos estándares durante el mayor tiempo posible de la vida del edificio. Es decir.. EL AHORRO: A través de actuaciones preventivas que se traducen en importantes ahorros en las intervenciones (reparaciones. ascensores. cubierta. EL CONFORT: Garantizando el uso y disfrute de los edificio con sus máximas prestaciones t en las mismas condiciones que. escalera.) para mantener el inmueble en perfecto estado. a pesar del paso del tiempo. adecuar el edificio a unos mínimos estándares que nos garanticen su seguridad. Es decir.

4. deben plantear unos objetivos que se pueden agrupar en cuatro aspectos fundamentales: INVENTARIO: Definiendo y determinando las características constructivas del edificio y d todos y cada uno de sus elementos. se podría determinar que las visitas periódicas a los edificios. Aunque luego matizaremos y ampliaremos mucho mas la periodicidad en las tareas de mantenimiento. DIAGNOSIS: Determinando el estado de conservación de los diferentes componentes y relacionándolos ordenadamente.. su periodicidad y sus realizaciones. CONTROL: Siguiendo las diferentes operaciones de mantenimiento.5. resultando imprescindible dispones de la información necesaria para cualquier intervención. PROGRAMACION: Definiendo las operaciones a realizar para que edificio sea capaz de dar una respuesta correcta. Pero para llegar a un buen conocimiento de los edificios y valorar su estado. se requiere de profesionales capacitados y experimentados en este tipo de trabajos.INSPECCIONES DE EDIFICIOS Realizar una auditoría completa o un estudio completo de un edificio es una de las fases fundamentales e imprescindibles en el complejo proceso de gestión y mantenimiento de un edificio. Como complemento de este objetivo hay que definir la metodología de trabajo en cuanto a las típicas preguntas que en numerosas ocasiones hemos formulado: ¿CUÁNDO? ¿DÓNDE? ¿QUÉ? ¿CÓMO? ¿QUIÉN? ¿CUÁNTO? . de especialistas con muchos años de experiencia. en función de los elementos a analizar o mantener. incluyendo el calendario de actuaciones.

Utilizar bien los ascensores 6. Para ellos baso en la difusión de 25 consejos. Con este objetivo y siguiendo una de las primeras recomendaciones o compromisos de la carta del mantenimiento. Conservar la madera 3. Cuidar lo desagües 4. Controlar el agua 5.LA DIFUSIÓN DE LA CULTURA DEL MANTENIMIENTO Por la importancia que la difusión de la cultura del mantenimiento tiene en este ambiciosos tema genérico de la conversación y mantenimiento de los edificios en general y de las instalaciones deportivas en particular. Proteger la estructura 2. Rehabilitar con ayudas . en septiembre de 1993 se inició en Cataluña una campaña de sensibilidad popular en torno a los temas de mantenimiento. que se agrupaban en 15 grandes apartado.5.5. Vigilar la electricidad 3. Aislar bien 2. Asegurar la casa 3. Actuar en caso de emergencia d) El confort 1. Proteger los elementos mecánicos 2. Limpiar la casa 4. Combatir las humedades b) Las instalaciones 1. a) El cuerpo del edificio 1. Cuidar la cubierta 6. reproducimos algunos conceptos generales que se establecieron en una de las pocas campañas institucionales que se realizaron sobre la concienciación del mantenimiento. Conservar la fachada 4. Respetar tabiques y paredes divisorias 5. Utilizar el gas con respecto 2. Ventilar correctamente e) Aspectos legales y técnicos 1. Controlar los pesos 3. Formar parte de la comunidad 2.. Evitar ruidos 3. Respetar el medio ambiente c) La prevención 1.

introducen un nuevo y definido documento: EL MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO A nivel concreto. Todo con el detalle suficiente.PROGRAMAS DE MANTENIMIENTO Debemos entender como programa de mantenimiento los sistemas ordenados y metodológico capaces de servir para aplicar periódicamente el mantenimiento en un instalación deportiva y en sus elementos. que cuanto más esquematizado. Tener el libro del edificio 6. Pero recordemos. Es el momento. dictaba para poder realizar.. un correcto mantenimiento de los materiales. Entretenimiento. más económico será este. teóricamente. Un sistema de guión para organizar las inspecciones periódicas. No hacer obras ilegales 5. La indicación de la vida útil de los materiales y los ciclos de inspección y operaciones de mantenimiento. lo componentes de la construcción y las instalaciones.MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO El primer documento que servía de base como documento para elaborar un Plan. mejoras y reformas en su concepción inicial. reglado y analizado dispongamos los medios disponibles para el mantenimiento. 2.4. Comprar un piso de segunda mano 6. ordenado. No olvidemos. sistemas constructivos e instalaciones que componían el edificio. donde se debe incluir la descripción de los materiales.. (Sistema Técnicos de Reparación. posteriormente. el contenido genérico de un Manual de uso y mantenimiento se suele estructurar. mas fácil d realizar y sobre todo más eficaz. en el que el proyectista y director de la obra. . 3. junto con los planos y además documentos finales. durante el transcurso de la obra sufre transformaciones.1. en seis partes principales: 1. La descripción de las características físicas del edificio. 6. también que el proyecto. Conservación y Mantenimiento) Recordemos que este documento se elaboraba e incluía en el Proyecto original del edificio y constaba con las instrucciones precisa. era el STRECYM. que el autor.

Un cuadro de informaciones e instrucciones sobre las operaciones de mantenimiento que se deleguen a los usuarios.4. Esta documentación se puede dirigir: y y Al usuario del edificio Al técnico de mantenimiento Por lo tanto debe ser un documento que recoja de una manera sintética y ordenada: y y y Características fundamentales del edificio Instrucciones básicas de utilización Operaciones de mantenimiento a efectuar 6.2. Bajo este prisma cualquier acción que pensemos o desarrollemos para el mantenimiento... siempre recibimos una documentación explicativa del producto. 6. donde se incluirá la relación de proveedores y empresas instaladoras implicadas. limpiarlo y mantenerlo. estará siempre encaminada a formar parte de un conjunto de otras acciones.LOS PLANES DE MANTENIMIENTO Denominados Plan de Mantenimiento al conjunto de acciones o actuaciones que establecemos son necesarias para desarrollar el mantenimiento adecuado de un elemento. Unos sistemas de control. por sencillo que sea. Un sistema de guión específico para las instalaciones. electrodoméstico o cualquier otro elemento. En definitiva. de sus características y de la forma de usarlo. maquinaria o edificio.3. 5. 6.EL LIBRO DEL EDIFICIO Es tópico ya exponer. el libro del edificio se perfila como el documento básico que debe dar respuesta a las funciones siguientes:       Identificar el edificio Reunir toda la documentación jurídica y técnica del edificio Informar al usuario Planificar las necesidades del mantenimiento Hacer el seguimiento de la vida del edificio Constituir un archivo histórico El libro del edificio es un documento debe ser vivo y dinámico por el usuario. en los ambientes de profesionales dedicados al mantenimiento. que unidas . los repetitivos ejemplos de que en la compra de un coche.

La consecución de un buen rendimiento de los recursos y medios disponibles para la conservación y el mantenimiento del edificio y sus componentes. 6. podríamos establecer que ha de incluir unos conceptos de cuyo orden y cumplimiento dependerá que el plan sea óptimo y sobre todo que consiga la finalidad de servir para conseguir un correcto mantenimiento. La optimización de la utilización de los espacios deportivos y los anexos complementarios.. Y de estructurarlo en base a unos esquemas básicos y repetitivos: y y y y y y y y y y y y y Recopilación de datos Conocimiento de lo existente Planificación de acciones Concreción de acciones Asignación de personas Distribución de tareas Programas de actuación Sistemas de control Previsión emergencias Estimación de costes Elaboración presupuesto Valoración acciones Corrección del programa Conceptos de los que debemos disponer de la máxima información y aplicar con la mayor rigurosidad posible. Así y de otra manera más concreta y resumida podríamos denominar Plan de Mantenimiento el conjunto de acciones con una programación determinada y con la valoración de las diferentes medidas a adoptar . Estos conceptos se puede resumir en: y y y y El conocimiento permanente del estado de funcionamiento de las instalaciones deportivas y de sus elementos.por una periodicidad.DIRECTRICES PARA UN PLAN DE MANTENIMIENTO De una manera teórica y dentro del conjunto de acciones que un Plan debe comprender. . El establecimiento de un sistema organizado con la finalidad de mantener la instalación en buenas condiciones de uso.1.3. unos conceptos o unas actuaciones globales formarán parte del Plan.

contratado o empresas de servicios.Debemos decir que todo Plan debe disponer. detalles constructivos. equipos y maquinaria intervinientes así como los manuales de entrenamiento. a su vez. Los manuales de instrucciones de funcionamiento de las instalaciones. material.DOCUMENTACIÓN DEL PLAN DE MANTENIMIENTO Todo Plan de mantenimiento de una instalación deportiva. del siguiente guión mínimo por cada elemento. bibliografía y características técnicas de los elementos integrantes. o cualquier elemento que la integre ha de disponer. en una doble función: de control o de ejecución. Técnicos: materiales. herramientas y maquinaria. máquina. esquemas de instalaciones.2. comprendiendo planos de ejecución.. . precisa y necesaria para la ejecución de los trabajos. ect. El nivel de especialización Los responsables El programa de fichas El estado contable Los sistemas de control generales y y y y y y y y Algunos conceptos básicos: LA ESTRUCTURA: en la que se definirá la composición del sistema jerárquico. comprendiendo definición de materiales. LOS MEDIOS: Humanos: compuestos por personal propio.3. como un mínimo de unos contenidos imprescindibles para que éste pueda ser ordenado y eficaz: y La documentación inicial de la obra. Los datos finales de los elementos definitivos que integran la obra. esquemas de instalaciones y sistemas de funcionamiento. sistema o equipo: y y y y y Definiciones Precauciones Cuidados Manutención Seguridad 6. con especificación de la persona máxima responsable de mantenimiento y el equipo que les respalda y actúa. La concreción de las acciones que se han de realizar. conservación y mantenimiento de los mismos.

6.3.3.-PERIODICIDAD DE LAS TAREAS DE MANTENIMIENTO No obstante hemos de recalcar que el programa de periodicidad en el mantenimiento es algo que tenemos que elaborar nosotros mismo en función de la propia instalación deportiva y de sus posibles desgastes por el uso. Ejemplo: ELEMENTOS AZOTES TRANSITABLES limpieza general inspecciones pavimentos inspección juntas VIDRIOS inspección sellado inspección fijaciones CARPINTERIA EXTERIOR MADERA limpieza general engrase herrajes Inspección bisagras CARPINTERIA INTERIOR MADERA engrase herrajes inspección general ALICATADOS INTERIORES inspección juntas inspección piezas PINTURAS PLÁSTICAS limpieza general repintado PAVIMENTOS inspección general rejuntar INSTALACIONES FONTANERIA INTERVALO REVISIÓN 6 meses 1 año 3 años 1 año 5 anos 3 meses 1 año 1año 2 años 5 años 3 años 2asños 2 años 5 años 2 años 5 años .LOS COSTES: lo realmente importantes es que los costes de mantenimiento sean acordes a las labores realizadas y sobre todo sean rentables en cuanto a la previsión de reparaciones y alargamientos de la vida de todos y cada uno de los elementos que conforman la instalación. como previsión de gastos provenientes de una estimación teórica basada en la experiencia. LA FINANCIACIÓN: Es un elemento básico a prever para el correcto funcionamiento del mantenimiento.

filtros cierres llaves rejuntado inspección general 6 meses 3meses 3 años 3años Finalmente resumimos las formas o tipos y procesos de intervención más comunes a tener en consideración: a) FORMAS DE ACTUACION y Directas: medios propios y Indirectas: cesión del mantenimiento y Mixta: medios propios combinados con la contratación a terceros b) PROCESO DE INTERVENCION Son las fases principales que abarcan una actividad. deben situarse los trabajos de inspección y organización del mantenimiento dentro de un marco global como es el de la metodología. en este caso las dedicadas al mantenimiento. 6. . OBJETIVOS: primeramente. DIAGNÓSTICO: como conclusión y valoración del estado de conversación las necesidades de intervención. ESTUDIOS PREVIOS: se determina como fase de recogida de información.3. Descomposición del edificio en elementos y Simplificación y Establecimiento de un sistema Necesidades y Homogeneizar los resultados y Optimizar el trabajo y Buscar grado de fiabilidad y precisión ii.EL TEST DE MANTENIMIENTO Es el documento o sistema de control que periódicamente chequea los elementos y sistemas de los edificios e instalaciones deportivas y define los parámetros estándar que nos revelan el estado real de los objetos analizados.4.. PREDIAGNÓSTICO: del que se estima como la primera aproximación al edificio. Dentro de la realización de un test debemos estimar la forma de ejecutarlo a través de un método sistematizado: i.

Lo que tiene que ver con relación a la gestión se refiere al cómo se va a realizar el mantenimiento. Aplicaciones y ejemplo Conclusiones Sergio Aceves Gallegos: La planeación de los trabajos de mantenimiento es uno de los procedimientos más valiosos de la moderna dirección de mantenimiento.iii. Metodología Recoge las características generales del edificio o instalaciones deportiva. en términos de ahorro potencial en relación al costo. su emplazamiento y entorno. de los espacios en las plantas o instalaciones etc. se puede hacer la lista de las actividades ya planeadas para tener los tiempos correctos de acuerdo con la planeación ya hecha. Referencias ET Newbrough Administración de mantenimiento industrial . y realiza una previsión de las posible complejidad de las obras que pueden llegar a realizar. Una buena planeación nos da la oportunidad de realizar las actividades correctas en el tiempo correcto para evitar futuras complicaciones. Con ayuda de la programación del mantenimiento. y Obtener estrictamente la información necesaria y Establecer una primera estimación Aspectos y Guías para inspección y Definición de las operaciones y Redacción de informe y Redacción del manual iv. la organización de los recursos humanos.

Diana.Ed. E. E. INDE. México Parejo. El mantenimiento aplicado en las instalaciones deportivas Ed. Sánchez.. España .

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