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INGENIERÍA HOY

Modalidad de contratación tipo SLA.
Ejemplo de aplicación en el mantenimiento de edificios
Enrique Farriol Pérez Director General de Emte Service SAU

Outsourcing versus Mantenimiento contratado tradicional. .No es lo mismo. Las tareas en ambos servicios son similares: mantenimiento correctivo, preventivo, evolutivo, adaptativo, perfectivo e incluso conductivo. Entonces, ¿qué los diferencia? Fundamentalmente el Acuerdo de Nivel de Servicio. El SLA (Service Level Agreement) establece unos criterios de medición del servicio que tienen carácter contractual e implican una actitud continua de compromiso con el mismo. Por un lado el cliente tiene el control del servicio sin necesidad de invertir tiempo y, por otro, todo aquello que puede ser medido es susceptible de ser mejorado. Lo que en este artículo E.Farriol expone es aplicable totalmente al Manteniendo de los edificios hospitalarios.

Modalidades del mantenimiento contratado Históricamente hemos podido constatar una evolución en las distintas modalidades de prestación de los servicio de mantenimiento, que va desde los servicios con plantillas y técnicos propios hasta la externalización total del servicio. En función del grado de menor a mayor nivel de implicación y de responsabilidad aportada por el contratista, las modalidades que hasta épocas recientes nos hemos ido encontrando son: Prestación de equipo humano por administración. Se refiere básicamente a facilitar personal y medios para ser utilizados y organizados por la empresa cliente. La forma y momento en que se ejecutarán los trabajos es determinada por la empresa contratante, quien, generalmente también asumirá la función de proveer la estructura necesaria. Mantenimiento por precios unitarios. Cuando los trabajos a realizar son concretos y desglosables en operaciones elementales y normal-

mente son conocidos y repetitivos. El procedimiento de actuación es similar al anterior. Servicios puntuales de paradas de planta. Incluiríamos aquí, principalmente para el caso del sector industrial, cualquiera de las modalidades anteriores dentro de un "plan de choque" lanzado en un momento dado. Realización de trabajos específicos. Se contratan trabajos individualizados que generalmente van asociados a la tecnología propia del fabricante de un equipo y que no son del dominio del personal de mantenimiento de la empresa contratante. Los trabajos estarán contemplados en los planes y programas que tenga establecidos el propio servicio de mantenimiento de la empresa contratante, responsabilizándose el contratista solamente de la ejecución de los trabajos, de la calidad de los mismos y de los plazos. Mantenimiento parcial o sectorial. Bajo esta modalidad, el contratista se hace cargo únicamente de la ejecución en modo continuo de

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verifica y controla. Contratación integral. factoría o sector de la misma. que se encargarán del conjunto de los trabajos no cubiertos por contratos parciales. el contratista se hace cargo de la totalidad del mantenimiento de un edificio. etc. no debería surgir ningún tipo de reticencia en transferir esta responsabilidad. La diferencia entre la figura de la ETT o del prestamista de mano de obra y la empresa de servicio reside fundamentalmente en este punto. eléctrico. climatización. aporta la ingeniería asociada al proceso productivo. control. La organización y programación son funciones que realiza el equipo de mantenimiento de la empresa contratante. El equipo de mantenimiento de la empresa contratante: programa (decisión correctivo / preventivo. Bajo esta modalidad. La tendencia ha sido la evolución hacia el incremento en la contratación de servicios de mantenimiento externos aunque hoy exista todavía una lenta implantación del outsourcing integral.INGENIERÍA HOY 15 los trabajos de alguno de los campos: mecánico. económico. gestión. incorporando ingeniería. Deben buscarse nuevas formulas que se encaminen a olvidar la contratación por administración (€/horas-hombre). En este caso el contratista : organiza. ¿Deberé exigir nombres de personas que he probado y sólo aceptar a estos evitando cambios? ¿Tengo que estar continuamente encima del contratista para que no se deteriore? ¿Son conscientes las empresas de servicios de la repercusión que puede implicar la mala realización de un mantenimiento y la consecuente paralización de toda una empresa? b) Desde el lado de las empresas contratistas se plantea: Existe una clara voluntad para incorporar valor añadido a su producto. disten de satisfacer las expectativas previstas desde sus respectivas posiciones: el contrato. a través evidentemente de sus empleados. No existe un modelo anticipativo en la oferta de las empresas de mantenimiento. elabora procedimientos y normas de seguridad. la garantía de calidad del servicio. a) Desde el lado de las empresas contratantes surgen percepciones como éstas: Al contratar a una empresa externa pasas. Insatisfacción en las modalidades clásicas de contratación La impresión que uno recibe cuando se analizan las posturas de las empresas contratistas y de las contratantes es que en las modalidades actuales existen puntos de desencuentro que hacen que ambas partes. sino que éstas van a remolque de la demanda. coordina con producción. etc y octubre 2007 INGENIERÍA HOSPITALARIA . etc). el control del trabajo realizado. pero lo que pierdes es el control de algo que va a gestionar otro y te surge la pregunta… ¿cómo lo hará? ¿Cómo sé que la persona que te aporta el contratista está realmente cualificada?. Si éstos reciben órdenes de mandos intermedios o de directivos ajenos a la empresa. la responsabilidad. en la práctica. de la forma que cree mas conveniente. Todo contrato debería llevar aparejados unos buenos mecanismos de autocontrol en todos los terrenos. La utilización de esta modalidad hace absolutamente necesaria la coexistencia con equipos de mantenimiento propio. un mayor grado de responsabilidad. ésta pierde parte de su responsabilidad. técnico. etc. quizás. son algunos de los puntos. informatización y básicamente. Si el contrato es coherente con la finalidad que se persigue. ejecuta el trabajo. la responsabilidad. se establecen las correspondientes garantías y se realiza una correcta elección de la empresa. de gestión. planifica. La empresa que presta un servicio debe ser ante todo responsable de lo que hace.

medio ambiente. Podrían resumirse en las siguientes frases extraídas de un debate sobre "Externalización del Mantenimiento" organizado por la A. midiendo permanentemente la calidad conseguida con el objetivo de garantizar la misma y fomentar su mejora continua. y si los llevan. generalmente no se aplican El buen control generaría calidad y como consecuencia confianza. Estado actual de la contratación por objetivos. aparece una nueva modalidad de contratación denominada Partnership y también Outsourcing. puede radicar el éxito o el fracaso de la externalización". Evolución de la contratación del mantenimiento. formación del personal. debería conocerse bien el proceso y la situación del cliente. "Para hacer atractivo un contrato de mantenimiento. . Para ello se establecen periodicidad de reuniones de revisión de objetivos. Win. Es compromiso primordial del proveedor el prestar el servicio acordado. "En el conseguir que los objetivos sean comunes. Se enmarca en un acuerdo de mejora continua por el que ambas empresas se comprometen a poner sus esfuerzos. como para los estratégicos a nivel de las direcciones de ambas empresas. Lo que se pretende es que el resultado de este mantenimiento propicie que los equipos estén el mayor tiempo posible operando con fiabilidad". "Los contratos a largo plazo favorecen el establecimiento de objetivos comunes. para optimizar los procesos. para poder plantear un contrato que permita conseguir objetivos medibles y cuantificables que sean interesantes para ambas partes".Service Level Agreement . en el cual ambas partes comparten objetivos comunes de: costes. respecto a unos objetivos fijados cada año. El documento puede llegar a ser bastante complejo y normalmente se soporta en un contrato formal que incorpora cláusulas que definen y especifican el nivel de servicio. Búsqueda de objetivos comunes". Los SLA tuvieron su origen en la prestación de servicios de las tecnologías de la información y particularmente Servicios de Internet. paradas.E. Como respuesta a estas consideraciones. condiciones. tanto humanos como técnicos.es un acuerdo formal por escrito entre dos partes: un proveedor de servicios y un receptor de servicios que define las bases de entendimiento entre ambas partes para el suministro de un servicio. tanto para los aspectos operacionales a nivel de gestores del contrato. eficiencia. disponibilidad. etc. "El objetivo no es que el contratista aporte 25 personas o 10. en cada caso deberían medirse en base al cumplimiento de los objetivos particulares de cada caso y establecer los correspondientes indicadores particulares". ni tampoco únicamente que me cueste una cierta cantidad de dinero. Todo ello se traduce en un bonus/malus que se añade o deduce del precio contratado. Este concepto se ha generalizado a todo tipo de servicios y en particular últimamente octubre 2007 INGENIERÍA HOSPITALARIA . calidad.M que avanzaban las actuales tendencias de contratación por objetivos: "Lo que debe hacerse es buscar lo que beneficie tanto a la empresa contratista como a la contratante.Win. Tuvo su origen en el sector petrolero hacia el final de los años 90 y consiste en una "alianza" entre la propiedad y el contratista. bonificaciones e incentivos para el caso de nivel de servicio excedido y/o penalizaciones para el caso de servicio no prestado o defectuoso en calidad. Modalidad SLA SLA ¿qué es? Un SLA.16 INGENIERÍA HOY ofrecer garantías en consonancia. Las empresas deben ser compañeros de largo recorrido". partnership Como respuesta a las cuestiones planteadas en el punto anterior surgieron propuestas que armonizaban las aparentes discrepancias de objetivos entre empresas contratistas y contratantes. seguridad y riesgos laborales. "¿Cómo se pueden medir los resultados? La respuesta no es única. acciones correctoras.

Aumenta la eficacia y la eficiencia: La eficacia se mejora a través de la definición de los servicios y niveles requeridos por el cliente. Todo indicador debe llevar asociada una metodología de cómo deben medirse y una frecuencia de control. octubre 2007 INGENIERÍA HOSPITALARIA . Requiere una implicación muy directa y activa por parte del cliente para gestionar el contrato y un grado de conocimiento elevado del proceso del cliente por parte del proveedor. niveles de prioridad / criticidad. Todo ello se enmarca en un esquema de concesiones a largo plazo. a veces. me- Los aspectos que todo contrato en modalidad SLA debe contemplar son: Objeto y alcance El alcance de un SLA debe definir detalladamente los servicios que cubre el acuerdo. Cada área o departamento debe llevar asociado un nivel de criticidad y un nivel de prestaciones. en el cual el concesionario incorpora outsourcing de servicios. Este nuevo proceso favorece la iniciativa y la innovación dando respuesta a gran parte de las cuestiones planteadas como insatisfacción de ambas partes en los modelos convencionales de contratación de mantenimientos expuestas más arriba. Deben ser seguidos. pero fundamentalmente incluye un núcleo de elementos o cláusulas comunes centrales. El proveedor de servicios participa directamente en el diseño.Key Performance Indicators . los plazos no son tan dilatados. usuarios. Indicadores de nivel de servicio. más concretamente. construye. Las prestaciones de cada servicio individual deben ser controladas para permitir su seguimiento y asegurar que se cumple el SLA. Cambios en el servicio El SLA debe ser realista e incluir limitaciones en previsión de cambios futuros. crecimiento de la demanda. Elementos fundamentales definitorios de un contrato SLA.de colaboración entre la Administración y el sector Privado.válidos. pero la Administración controla el proyecto y gestiona los servicios clave. etc. pero en ningún caso es aconsejable establecerlos para menos de 5 años.18 INGENIERÍA HOY se está aplicando a la prestación de servicios de mantenimiento externalizados y. financia y presta servicios durante el plazo de concesión. estableciendo un nivel mínimo aceptable y. Un elemento que está favoreciendo su implantación es la actual tendencia a los modelos de contratación PFI . cuando éstos forman parte de un conjunto de servicios gestionados desde un Facility Management. incorporación de nuevos inmuebles. niveles superiores que implican bonificaciones para el proveedor. Prestaciones y objetivos del nivel de servicio. El concesionario diseña. así como establecer el correspondiente procedimiento de revisión acordado entre las partes. Plazo En el caso de PFI los plazos son muy largos . horarios. predecibles y medibles. en un proceso de licitación muy participativo y en una facturación de servicios según calidad y grado de cumplimiento. Define de una forma precisa y sin ambigüedades los niveles que deben ser alcanzados. tiempos de solución. Para ello deben definirse un conjunto de indicadores cuantitativos KPI . La eficiencia es mejorada por el uso de procedimientos y procesos predefinidos para responder a las necesidades del servicio.hasta 30 años -. si hablamos de un contrato SLA de servicios de mantenimiento. El contenido de un contrato SLA varía según la naturaleza del servicio a prestar. tiempos de respuesta. departamentos. usuarios.Private Finance Initiative . etc. El proveedor debe conocer claramente hasta donde deben llegar sus servicios: Instalaciones técnicas.

El contrato puede considerar la aceptación del proveedor de realización de auditorias por parte de los servicios de auditoria interna propios del cliente. Informes y auditorías Periódicamente .Service Level Management -. Normalmente se calculan como un agregado del nivel de prestaciones individualizadas de diversos elementos presentándose como un valor único promedio. Sólo deben establecerse indicadores que sean cuantificables numéricamente y que reflejen objetivos reales de la organización cliente que identifiquen factores críticos de éxito. Necesita ser actualizado y ajustado en función de los cambios del entorno definido en el inicio. notificaciones. Un SLA debería revisarse como mínimo un par de veces al año y octubre 2007 INGENIERÍA HOSPITALARIA . Administración Describe los procesos requeridos para realizar las mediciones. emergencias. Reuniones Periódicamente . dentro siempre de un entorno realista y posibilista. asignación de interlocutores válidos. notificaciones. La definición de un SLA es un proceso dinámico. El éxito en establecer una correcta vía de comunicación es un factor clave en la prestación de servicios de alta calidad. Un concepto a considerar es la implantación de un Service Desk como soporte del proceso del servicio y primer punto de contacto para los problemas del usuario.normalmente frecuencia mensual .como referencia. Se traducen en penalizaciones económicas según distintas fórmulas matemáticas a definir en cada contrato SLA. etc.cliente. Define lo que ocurre en caso de que el proveedor no alcance los objetivos definidos en el SLA debido a circunstancias excepcionales que deben ser definidas y recogidas en el contrato. Revisiones Define los procedimientos requeridos para la gestión de cambios a realizar a propuesta de cualquiera de ambas partes. No . autorizaciones.se presentan informes de los niveles de servicio obtenidos comparándolos con los objetivos establecidos. También deben establecerse objetivos internos con los cuales compararse así como establecer técnicas de Benchmarking externo que permitan la comparación con criterios de mercado y de mejora continua.INGENIERÍA HOY 19 didos y validados para asegurar el cumplimiento del SLA. T odo ello se engloba en un proceso cíclico que denominamos SLM . Debe tenerse la precaución de identificar y presentar de forma separada los indicadores asociados a elementos críticos. Normalmente se expresan en valores porcentuales pero también pueden darse como valores absolutos asociados a parámetros propios de la actividad del cliente.deberán establecerse reuniones entre el cliente y el proveedor para analizar diversos aspectos del servicio. qué procedimientos de actuación deben ponerse en marcha. así como completarlo con encuestas de satisfacción de usuario. de las nuevas necesidades y de las expectativas del cliente.prestación. Es un área de conflicto cuando no se incluye en este apartado algún tipo de prestación. Describe qué situaciones se pueden producir. el análisis y el seguimiento de la evolución temporal del servicio. definir los roles y responsabilidades de todos los participantes. Penalizaciones y bonificaciones Normalmente se establecen diversos grados de penalizaciones: Por fallar en prestar el servicio según el SLA: Por fallar repetidamente el mismo servicio Por quejas sin resolver. . En algunos casos se acuerda la realización de auditorias por entidades externas elegidas de mutuo acuerdo entre ambas partes. Su definición debe ser estable a lo largo del tiempo con el objeto de facilitar la comparación. etc. Describe aquellos aspectos que no están contemplados en el contrato SLA. con frecuencia trimestral . proveedor y terceros -.

o no. y en función de un nivel de urgencia. un nivel de criticidad y unos estándares de calidad aplicables a aquella zona (apéndice . A cada uno de las dos tipologías de fallo anteriores. Procedimiento de transferencia de activos e informaciones en el momento de la finalización del contrato. Hace referencia a la disponibilidad / operatividad de una zona especifica.20 INGENIERÍA HOY los objetivos fijados para los indicadores debería serlo anualmente. locales y suministros puestos a disposición. Indicación del tipo de penalizaciones y forma de evaluación. Tablas anexas Definidas las líneas generales del contrato SLA debe entrarse en el detalle de la aplicación de su operativa. ser suficientemente flexible para afinar permanentemente su operativa para conseguir una mejora continua y ser dinámico y proactivo en su enfoque para componérselas en un entorno cambiante. Causas de resolución avanzada del contrato y eventuales indemnizaciones. octubre 2007 INGENIERÍA HOSPITALARIA . Cobertura de responsabilidades ante eventos causados por el proveedor. formar y motivar a su personal para conseguir la flexibilidad que se requiere. y estar preparado para aceptar la necesidad de mejora antes que esconderse detrás de malas interpretaciones de las necesidades del servicio o excusas. Tabla de prioridades. Planes de contingencia y emergencia. Obligaciones del cliente (acceso del personal. servicios. Considera el cumplimiento. asociado a las tablas G.b. Cláusula de garantía de no-solicitación del personal de una parte por la otra y viceversa. etc. servicio prestado. parte de ella. asociado a las tablas D y E). Cada estándar de calidad lleva asociado un tipo de control y una frecuencia de realización (apéndice . etc) Garantías y avales para cubrir eventuales incumplimientos de las expectativas del contrato. Debe estar preparado para gestionar la operativa desde el terreno. su superficie. Tabla de criticidad en función de las distintas situaciones y repercusiones. Tipología de fallos. El incumplimiento de este tiempo correctivo lleva asociado una penalización adicional a la que originalmente ha generado el incumplimiento (tabla C). ser hábil en gestionar.. áreas. un contrato SLA incluirá aspectos tales como: Definiciones de la terminología utilizada en el contrato. "Fallo en tiempo de respuesta correctiva". documentación y planos. clasificación. El proveedor debe estar preparado para comunicarse frecuentemente y de una forma abierta con el cliente. se le asignan tiempos de respuesta para su corrección. criterios y procesos de evaluación del servicio. H e I). Otros apartados Como cualquier otro contrato. ley aplicable y arbitraje. de determinados estándares de calidad definidos como objetivo individuales para cada una de las instalaciones. descripción de la situación. Normalmente se adjuntan tablas anexas que contemplan: Tabla de instalaciones. Compromiso mutuo de confidencialidad y derecho de propiedad intelectual. Cada zona lleva asociado un código geográfico. Jurisdicción. Normas de seguridad y de acceso propias del cliente. ámbitos de aplicación. Condiciones económicas y forma de pago. "Fallo de calidad". Ejemplo de aplicación de un SLA en mantenimiento Una de las cláusulas contractuales más usuales se refiere al control de los fallos con indicadores estudiados y consensuados Para la medida de estos indicadores se manejan tres conceptos básicos: "Fallo operativo". no desde la oficina. Definición de causas de fuerza mayor. tiempo de respuesta y tiempo de solución del problema. seguridad.a.

. 365 días al año. o de las em- presas que trabajen para ella. bajo su responsabilidad. deberán conocer los requerimientos de control i vigilancia establecidos en los edificios y deberán cumplir los protocolos definidos. estable i comprensible. Tablas auxiliares Todo ello se estructura alrededor de las siguientes tablas que definen los distintos aspectos del SLA y que se interrelacionan entre ellas y con otras tablas que figuran como Apéndices.22 INGENIERÍA HOY Para el control sobre la Adjudicataria el Departament de Justicia creará una Unidad de Control de Disponibilidad. de una forma previamente consensuada con el Departament de Justicia que definirá las necesidades de mantenimiento diario para que la Adjudicataria pueda organizar sus efectivos para dar el mantenimiento requerido. flexible.Clasificación de "fallos de calidad" Tabla C. Los trabajadores de la Adjudicataria / Concesionaria.Clasificación de "tiempos de respuesta correctiva" octubre 2007 INGENIERÍA HOSPITALARIA . continua. La Adjudicataria / Concesionaria deberá prestar servicio de mantenimiento a los edificios 24 ho- ras al día.. Ésta llevará a cabo sus trabajos de una manera eficiente. dada su extensión: Tabla A. compararlo con los estándares de calidad establecidos. La misión de esta unidad de control será realizar el seguimiento del mantenimiento real realizado por la Adjudicataria y.Clasificación de "fallos de operatividad" Tabla B.. a través de los indicadores.

.Niveles de criticidad de zonas octubre 2007 INGENIERÍA HOSPITALARIA .INGENIERÍA HOY 23 Tabla D...Tipo de control a aplicar Tabla E.Frecuencia de control Tabla F.

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