TAREA – 1º Semestre 2010

EVALUACION DE INSTALACIONES DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Miércoles 14 de julio de 2010

TAREA RECUPERATIVA
Aspectos que se deben tomar en cuenta en la evaluación de un proyecto
inmobiliario.

ALUMNO: JUAN LUIS MENARES

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ROL: 2413027-4

INDICE:

PAG 3 INTRODUCCIÓN
OBJETIVOS

PAG 4 DESARROLLO

PAG 9 CONCLUSIONES

PAG 10 RECOMENDACIONES, BIBLIOGRAFIA

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EVALUACION DE INSTALACIONES DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

INTRODUCCIÓN

EN UN ESCENARIO GLOBALIZADO Y ALTAMENTE COMPETITIVO, LOS AGENTES

ECONÓMICOS QUE INTERVIENEN EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO DEBEN EFECTUAR
UNA EVALUACIÓN DEL PROYECTO A FIN DE ESTIMAR ANTICIPADAMENTE LOS
RESULTADOS DE LA ASIGNACIÓN DE RECURSOS PARA IMPLEMENTAR INICIATIVAS
DE INVERSIÓN.
EFECTUAR DICHAS EVALUACIONES, ES A TRAVÉS DE LOS SIGUIENTES ANÁLISIS:
ANÁLISIS DE PROYECTOS, ESTUDIO DE MERCADO, ESTUDIO ORGANIZACIONAL Y
ADMINISTRATIVO, ESTUDIOS FINANCIEROS, FLUJOS DE CAJA PROYECTADO,
DETERMINACIÓN DEL IVA, Y ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD.

LOS AGENTES ECONÓMICOS QUE INTERVIENEN EN EL FINANCIAMIENTO,

CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE EDIFICIOS O CONJUNTOS HABITACIONALES DEBEN
HACER UN ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA INMOBILIARIA, A FIN DE TOMAR
DECISIONES RESPECTO A LA FORMA, TIPO, TAMAÑO, LOCALIZACIÓN Y
CARACTERÍSTICA DE LO QUE PRETENDE CONSTRUIR, A FIN DE RESPONDER AL
MERCADO Y A LAS EVENTUALIDADES DEL USO DENTRO DE LA RESPONSABILIDAD
LEGAL QUE LE COMPETE.
EL PRECIO DE OFERTA DEL PRODUCTO INMOBILIARIO DEBE SER ACUCIOSAMENTE
ESTUDIADO A FIN DE COMPETIR CON PRODUCTOS DE SIMILAR NATURALEZA. ESTE
CONSTITUYE UNA VARIABLE BÁSICA DENTRO DE LA ESTRATEGIA DE MARKETING
PARA PODER AUMENTAR LA VELOCIDAD DE VENTAS, MAXIMIZANDO ASÍ EL
BENEFICIO DE LOS INVERSIONISTAS, AL MENOR COSTO POSIBLE DE CAPITAL.

OBJETIVOS

EL FONDO DEL TEMA RADICA, EN LA CLASIFICACIÓN DE LOS TÓPICOS A

CONSIDERAR PARA RESPONDER DESDE LAS MÁS DIVERSAS INSTITUCIONES Y
ORGANISMOS PÚBLICOS Y PRIVADOS INVOLUCRADOS EN EL TEMA DE LA VIVIENDA
Y SU FINANCIAMIENTO, CON RECONOCIMIENTO DE LOS FACTORES PROPIOS DE UN
PAÍS ALTAMENTE SÍSMICO. A SU VEZ SE ESTUDIA DE PASO LA CATÁSTROFE, Y EL
COMO PUEDE ENFRENTARSE UN SISMO DE GRAN MAGNITUD, A FIN DE HACER
VALER DERECHOS Y DEBERES ASOCIADOS AL PRODUCTO INMOBILIARIO.
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1. Estudio Tributario
Explique detalladamente cómo es aplicado el IVA tanto en el sector
inmobiliario como en la constructora.

Se entiende por venta, en el ámbito de la actividad de la construcción, toda

convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para
transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales inmuebles de propiedad
de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan
sido construidos por un tercero para ella. Vale decir, la transferencia de inmuebles
queda gravada cuando sobre ellos se han levantado obras o construcciones nuevas,
realizadas por la empresa propietaria del inmueble. De esto se desprende que la
mera intermediación de inmuebles construidos para el adquirente, quien
posteriormente los vende sin que medie algún tipo de construcción, no queda
afecta al impuesto al valor agregado. Tal es el caso de las inmobiliarias cuando se
limitan a comprar y vender propiedades o encargar la construcción total de un
inmueble para su venta mediante la celebración de uno o más contratos generales
de construcción.

Por otra parte, la ley exige para que deba aplicarse el tributo a la venta del
inmueble que dicha venta sea habitual, circunstancia que si bien debe ser calificada
por SII, la normativa orienta al servicio en el sentido que para estos efectos debe
determinar si el ánimo que guió al vendedor fue construir las obras para su uso o
para la reventa.

Al efecto, SII ha dicho que respecto de la actividad de la construcción, por la

naturaleza propia que implica la transferencia de un inmueble y de su construcción
-que comprende alguna organización específica, o bien, financiamiento especial,
personal especializado, proyectos técnicos, etc.- puede concluirse que en toda
venta de un inmueble nuevo siempre resultará implícita en su construcción la
intención de venta, haciendo procedente la aplicación del IVA, esto es, "…se
entiende implícita la habitualidad". Y en aquellos casos en que el contribuyente
argumente que tal ánimo o intención de venta no existió al momento de la
construcción, no significa que el SII renuncie al uso de la facultad de calificar la
habitualidad de la respectiva venta (Circular Nº 26, de 5 de agosto de 1987 del SII).

El valor del terreno puede rebajarse de la base imponible del impuesto

La ley permite deducir del precio de venta del inmueble construido el valor de
adquisición del terreno sobre el cual se construye, pudiendo la empresa
constructora inclinarse por alguna de las siguientes dos opciones para estos
efectos:

a) Rebajar el valor efectivo de adquisición debidamente reajustado. Pero si entre la

fecha de adquisición del terreno y la enajenación del inmueble han transcurrido
menos de tres años, dicho valor tiene un tope equivalente al doble del avalúo fiscal
del inmueble, a menos que SII autorice al vendedor deducir el valor efectivo de
adquisición.
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b) Rebajar el avaluó fiscal del inmueble. En este caso, el contribuyente puede
solicitar una nueva tasación.

También se afectan con IVA las instalaciones y confecciones de especialidades y los

contratos generales de construcción. Los contratos de instalación o confección de
especialidades se encuentran expresamente definidos por el legislador, como
"aquellos que tienen por objeto la incorporación de elementos que adhieren
permanentemente a un bien inmueble, y que son necesarios para que éste cumpla
cabalmente con la finalidad específica para lo cual se construye".

El SII ha ejemplificado en las siguientes especialidades este tipo de contratos:

instalación de ascensores, climas artificiales, puertas y ventanas, sanitarios,
electricidad, hojalatería, carpintería y cerrajería en madera y metal, vidrios, pintura
y papel mural, estucos y revestimientos, baldosas, pisos plásticos, pavimentos,
impermeabilizaciones, alarmas, embaldosados, confección de jardines, reparación o
mantención de obras civiles, movimientos de tierra, ampliaciones o remodelaciones
(en el caso que no constituyan contrato general de construcción), etc.

Por su parte, el contrato general de construcción ha sido definido por SII como aquel
que, sin cumplir las características específicas de un contrato de instalación o
confección de especialidades, constituye una confección de obra material inmueble
nueva que incluye, a lo menos, dos especialidades, y que habitualmente forma
parte de una obra civil (Oficio Nº 4489, de fecha 10 de agosto de 1976).

En general, los contratos generales de construcción pueden ser celebrados bajo una
de las siguientes dos modalidades:

a) Contrato general de construcción por administración, es aquél en que el

contratista aporta solamente su trabajo personal o cuando el respectivo contrato
debe ser calificado como arrendamiento de servicios.

b) Contrato general de construcción por suma alzada es aquel en que el contratista

se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, aportando la materia y
contratando la mano de obra.

Ambos contratos se encuentran gravados con el tributo. La distinción importa,

verdaderamente, por la eventual venta posterior del inmueble construido, ya que si
se vende un inmueble construido directamente por el vendedor o por un tercero a
través de un contrato general de construcción por administración, la venta quedará
gravada con el impuesto. En cambio, si el inmueble vendido ha sido construido a
través de un contrato general de construcción por suma alzada, el vendedor no
actúa como empresa constructora, pues no ha construido él directamente, no
quedando gravada con el IVA la respectiva venta posterior.

2. Estudio Societario
 ¿Cuáles son las sociedades son más utilizadas en el sector
inmobiliario?

La constitución de sociedad es un paso básico para toda persona que desea

formalizar su negocio y proteger su patrimonio personal.
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Lo primero que debe hacer es definir que estructura jurídica que adoptará su
empresa. La estructura más básica que contempla la legislación chilena es la
sociedad, una forma de organizarse frente a una actividad empresarial a
desarrollar, sea pequeña, mediana o grande.

Existen diversos tipos de sociedades comerciales, tales como:

- Sociedad Anónima
- Sociedad de Responsabilidad Limitada
- Sociedad Colectiva
- Sociedad Comanditaria
Las sociedades pueden ser de personas o de capitales. Las de personas se
constituyen en atención a las personas que la integran y la de capitales en razón de
los aportes, por tanto en esta última los socios pueden cambiar sin necesidad de
autorización de los demás los que ocurre precisamente en las anónimas, que son de
mayor preferencia en el sector.

 Realice un cuadro comparativo de las ventajas y desventajas de cada

una de ellas

SOCIEDADES COLECTIVAS

La sociedad colectiva también se conoce como sociedad ilimitada, ya que su

característica fundamental es que en caso de dificultades comerciales aquellos
socios que la conforman deben responder no sólo con su aporte de capital si no
que, incluso, con sus bienes personales.

Las sociedades colectivas pueden ser comerciales o civiles.

Si es comercial, su característica fundamental es que los socios son responsables

ilimitada y solidariamente de todas las obligaciones sociales legalmente contraídas.
A diferencia de la anterior, cuando la sociedad colectiva es civil, los socios
responder ilimitadamente pero a prorrata de los aportes.

Debido al alto grado de responsabilidad que les cabe a los asociados, son escasas
las sociedades de este tipo.

EN COMANDITA

Lo que identifica a la sociedad en comandita es que por un lado existen socios

capitalistas, llamados comanditarios, y por el otro están los socios gestores que
administran el aporte hecho por los primeros a la caja social.

La sociedad en comandita puede ser simple, que es aquélla donde los socios
suministran un fondo. También está la comandita por acciones, cuyo capital está
dividido en acciones o cupones de acciones, papeles que son suministrados por
socios cuyo nombre no figura en la escritura social.

Este tipo de sociedad no está muy extendida, ya que generalmente quienes

entregan capital desean tener algún tipo de injerencia en su administración.

ANONIMA
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Las sociedades anónimas poseen un capital social en un fondo común dividido en

acciones. La administración recae en un directorio que está compuesto por
miembros elegidos y renovados en las juntas generales ordinarias de accionistas.

Es obligación realizar al menos dos juntas de accionistas al año, una ordinaria que
se debe realizar entre el 1 de enero y el 30 de abril para dar a conocer el balance
del año anterior, y otra extraordinaria que se puede fijar en cualquier fecha.

Las sociedades anónimas también pueden ser de dos tipos: abiertas o cerradas.

Las abiertas son aquéllas sociedades anónimas que hacen oferta pública de sus
acciones según la Ley de Mercado de Valores, que tienen 500 o más accionistas o al
menos el 10 % del capital suscrito a un mínimo de 100 personas.

Las sociedades anónimas que no cumplen ninguno de los requisitos anteriores se

definen como cerradas.

Las sociedades anónimas abiertas son fiscalizadas por la Superintendencia de

Valores y Seguros, se inscriben en el Registro Nacional de Valores y deben observar
algunas disposiciones legales especiales.

Estas sociedades distribuyen dividendos en efectivo equivalentes al menos al 30 %

de sus utilidades netas en cada período, a menos que se acuerde lo contrario en la
Junta Ordinaria de Accionistas.

Las sociedades anónimas cerradas tienen libertad para definir en sus estatutos la
forma que estimen conveniente de distribución de las utilidades.

LIMITADA

Las sociedades de responsabilidad limitada se caracterizan por estar formadas por

un número de socios que no puede ser superior a 50, quienes son responsables sólo
hasta el monto de sus aportes o la suma mayor que se indique en los estatutos
sociales.

Es así como, en caso que el negocio presente problemas, el socio no correrá el

riesgo de perder todos sus bienes, sino que responderá sólo con aquella suma que
haya aportado al capital de la empresa.

La sociedad limitada es administrada por derecho propio por todos los socios,
aunque generalmente se opta por delegar la administración a uno de los socios o a
terceros.

CONSTITUCION

Los trámites para formar los dos tipos de sociedades más comunes, anónimas y de
responsabilidad limitada, son bastante similares.

Lo primero es confeccionar una escritura pública ante notario, que es la escritura

social en la que se consigna el capital, objetivo, duración de la sociedad y la
individualización de los socios que la conforman. La redacción de este documento
generalmente se entrega a abogados.

De esta escritura se saca un extracto que se incribe en el Registro de Comercio que

existe en el Conservador de Bienes Raíces y de Comercio.

Pasados 60 días contados desde la fecha en que se constituye la sociedad mediante

escritura pública, se debe publicar el extracto en el Diario Oficial.
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Luego, la escritura pública, la publicación en el diario oficial y el registro en el
Conservador, se deben llevar al Servicio de Impuestos Internos para hacer la
iniciación de actividades.

Estos trámites son compartidos para la constitución de sociedades de

responsabilidad limitada y las sociedades anónimas, pero para estas últimas existen
algunos trámites adicionales.

Cuando se forma una sociedad anónima además se deben emitir títulos de

acciones, abrir un registro de accionistas en que se consigne cuánto tiene cada
socio de capital y el número de su título. También se debe llevar un libro de actas.

Una vez hechos todos estos trámites, se debe realizar una primera reunión de
directorio en la que se entregan los poderes de administración de la sociedad.

 Ante problemas del inmueble, tales como, derrumbe, quiebre de la

construcción, inundaciones, malas terminaciones, entre otros, ¿en
qué casos tiene una responsabilidad legal la inmobiliaria, la
constructora y/o el arquitecto? Explique detalladamente su respuesta,
incluyendo años y responsables, entregando además ejemplos.

Si las fallas afectan la estructura soportante, hay diez años para hacer efectiva la
responsabilidad por defectos en la construcción. la inmobiliaria debe responder sólo
en el caso que los daños tengan su origen en defectos o vicios constructivos y
siempre y cuando no hayan transcurrido los correspondientes plazos de
prescripción.

En caso que se comprueben fallas en la construcción, el dueño del departamento

puede demandar al primer vendedor (inmobiliaria) y/o a la constructora sin perjuicio
de las responsabilidades profesionales del resto de los agentes que participaron en
la construcción. Estos últimos también responden según lo establece la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones.

Si la inmobiliaria es responsable, pero la sociedad se disolvió, la responsabilidad la

asume el representante legal de ella a la fecha del contrato de compraventa. Por
último, si los daños no son estructurales, pero hay muros dañados y otros que
igualmente hacen inhabitable el inmueble, si éstos se originaron por fallas o
defectos constructivos, la inmobiliaria y/o la constructora igualmente deben
responder, aunque dentro de los respectivos plazos de prescripción. Si no son
causados por fallas o defectos constructivos, deben ser asumidos por los
propietarios del inmueble, ya sea directamente o por medio de los seguros que
normalmente contemplan los créditos hipotecarios.

En términos generales, el propietario pierde sus bienes cuando éstos sufren un

daño irreparable. Si el defecto se debe a un terremoto, la inmobiliaria no tiene
responsabilidad, bajo el entendido que la construcción esté en regla. Por eso, es
importante contar con seguros contra terremoto, por una parte.

Las opiniones técnicas y expertas en materias del cumplimiento de las normas de

construcción son vitales para que un juez falle en un sentido u otro. Por ello, en
caso de iniciarse algún reclamo judicial, será fundamental que existan
pronunciamientos de peritos. Catástrofes de envergadura son muy excepcionales,
incluso podría ocurrir que, pese al cumplimiento de la normativa, algún edificio
tenga daños estructurales.
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En caso de que una inmobiliaria que tiene responsabilidad por daños quiebre, es
posible solicitar medidas precautorias como es el embargo de bienes. Pero para que
las disposiciones sean procedentes, el juez debe evaluar, primero, si existen
presunciones graves del derecho que se reclama, y, segundo, que el patrimonio del
demandado no otorgue las garantías para responder.

Un juicio para ser indemnizado puede ser vía juzgado de policía local, lo que
tomaría entre uno y dos años. Por la vía civil, puede tomar cerca de cuatro a cinco
años.

Qué dice la Ley de Urbanismo y Construcciones

la ley establece:

1. Las inmobiliarias y constructoras están obligadas a responder por los daños que
tengan su origen en defectos o vicios constructivos. Los daños estructurales de
edificios que cumplen la norma no generan responsabilidad.

2. Si el edificio colapsa, la inmobiliaria siempre tendrá el deber de responder.

3. Las empresas pueden alegar prescripción de responsabilidades, si así procede.

Los plazos van desde tres a diez años, contados desde la recepción de la obra.

 ¿Quién responde en el caso de que un inmueble presente problemas,

pero la sociedad ya no existe?

En caso de disolución de la inmobiliaria, debe asumir la responsabilidad el

representante legal de ella a la fecha del contrato de compraventa.

3. Estudio Legal
 Explique las leyes que afectan a un proyecto inmobiliario en todas
sus etapas

Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio o

vivienda, se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respecto.
Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de
Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes a la
fecha de su ingreso

A grandes rasgos podemos definir como leyes afectas al sector, independiente de

magnitud o tipo de obra:

Ley de Urbanismo y Construcciones.

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Zonificación Municipal (Certificado de informaciones previas, Área y tipo de un

proyecto, Rasantes y Altura óptima)

Contrato de construcción.

Permiso de construcción
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Inspección de obra.

Recepción de obras

Factibilidades y certificaciones de servicios (instalaciones de agua, gas, luz)

CONCLUSIONES

Las empresas han hecho una revisión exhaustiva en sus proyectos inmobiliarios
para verificar si efectivamente los problemas presentados responden a daños
estructurales. La norma de sismos en Chile aclara que frente a catástrofes de gran
magnitud, se debe proteger la vida humana, y eso tiene que ver con evitar colapsos
estructurales.

Las inmobiliarias tienen que responder por las estructuras. Por las fisuras
obviamente no, para eso existen los seguros contra terremotos. No es un problema
de buena construcción, porque la inmobiliaria no tiene en principio la culpa del
terremoto, es una acción de la naturaleza.

Ante esos daños en que la inmobiliaria o la empresa demuestre no tener

responsabilidades, los copropietarios pueden hacer uso del seguro contra sismo,
que generalmente se obtiene al contratar el crédito hipotecario. Según la
Asociación de Bancos el 95% de los créditos hipotecarios en el sistema privado
tienen un seguro adicional contra sismo.

El seguro debiera hacerse efectivo cuando un edificio está fuera del plazo
mencionado en la ley. En esos casos se debería liquidar las pólizas, denunciarlas y
que opere el seguro, si es que está contratado por cada departamento o por los
espacios comunes.

Los deducibles en el caso de los sismos son bastante elevados, entre un 1 ó 2% del
monto asegurado. Entonces si no son gastos estructurales, vale más la pena
arreglar por cuenta del usuario.

RESPONSABILIDAD. Si la sociedad
de la constructora se declara disuelta,
la responsabilidad recae sobre los
representantes legales como
personas, quienes deben responder
con su patrimonio. La quiebra es una
de las causas de disolución.

Las inmobiliarias a fin de evitar los litigios y reclamos de las personas, ofrecen
alternativas de solución. En nuestra normativa, la indemnización es compensatoria
al daño producido. Si yo tengo un daño de 100, lo que a mí se me debería
indemnizar es 100. No hay un lucro en la indemnización.

Si la empresa aún no se ha acercado a los vecinos, cuyos inmuebles presentan

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problemas graves como daños estructurales, la ley los ampara y pueden iniciar un
juicio en contra las figuras legales de la empresa, que según los expertos se puede
entramar por 5 a 7 años.

RECOMENDACIONES

Si bien las personas que viven en edificios o casas que han presentado problemas,
pueden ver en forma tangible qué sucedió con sus inmuebles, es distinto para
quienes tienen firmada una promesa de compra-venta, de la cual quieren
desentenderse.

Un terremoto no es causal suficiente como para echar atrás un negocio, salvo que
en el edificio donde se va a comprar esté con daños estructurales o se vea
claramente que está con problemas. Pero si el edificio está

impecable, está de pie, no hay ninguna razón para echarse para atrás. Lo
recomendable sería asumir la multa de no cumplimiento de la promesa de compra-
venta en caso de permanecer en desconfianza con respecto al estudio técnico post
terremoto. Si se quiere pagar la multa, no tienes por qué dar razón.

PROPIETARIOS. Las garantías persiguen a quien cumpla el rol de

propietario del departamento en ese momento. No se pierden si fue
comprado en segunda mano, siempre y cuando se esté dentro de los
plazos.
Fuente: Portalinmobiliario.com

BIBLIOGRAFÍA
HTTP://WWW.PORTALINMOBILIARIO.COM/DIARIO/NOTICIA.ASP?NOTICIAID=13475
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RESPONSABLES/COMO-SE-PERSIGUE-LA-RESPONSABILIDAD-DE-LA-INMOBILIARIA-O-
CONSTRUCTORA/
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E-INMOBILIARIAS-QUE-NOS-DEJARON-EN-EL-SUELO-Y-LOS-INTENDENTES-DE-LA-
RECONSTRUCCION/
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ART_ID=61
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