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Ctedra: Arq. Juan Carlos Angelom

Docentes: Arq. Damin Gonzlez - Arq. Erick Mndez

CURSO 2015

INFORME #1 VISITA A OBRA 25/04

VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN ALTURA Y COCHERAS en AV. CHICLANA 2952, CABA.

Alumnos ( Grupo 12 )
Bruno Zavala - Daniel Carrizo - Facundo Surez - Florencia Suberbi - Laura Chertoldi - Hernn Nez

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Grupo 12

Indice
1 - Caractersticas generales
Ubicacin

Caractersticas de la obra

2 - Proyecto
Estructura del emprendimiento. Formato legal

Roles profesionales

Formas de contratacin y compra

Programacin de la obra

3 - Tipologa
Tipologa constructiva

Tipologa de las instalaciones

4 - CyMAT
Seguridad y protecciones

Condiciones laborales

5 - Recursos de produccin
Herramental, Uso del espacio

Recursos humanos

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Grupo 12

1_Caractersticas generales
1.1_Ubicacin
La obra se encuentra en el barrio de Parque Patricios, zona
sur de la CABA, en una zona con uso mixto residencial y
comercial.
Se ubica sobre la Av. Chiclana 2952 con orientacin NO, en
lote entre medianeras con ambos linderos consolidados con
medianeras de 6 a 9 m de altura. La eleccin del lote ha
considerado la orientacin, que se aprovech rectificando la
implantacin respecto del lote, logrando una orientacin N ms
franca para su fachada frontal. La ubicacin del edificio sobre
el frente aprovecha el mayor ancho del lote, que es irregular y
atpica en comparacin con el caracterstico y rectangular de la
cuadrcula de Bs. Aires.

N
El proyecto de negocio se inici en 2010 y se planea la
entrega de unidades a fines del corriente 2015. El
emprendimiento se basa en una suerte de fideicomiso, que
materializ a travs de una S.A.
En la misma manzana y frente se encuentran otras obras
similares, con semejante densidad, nacidas de la capacidad
constructiva mxima permitida por el Codigo de Planeamiento.

1.2_Caractersticas de la obra
Se trata de un edificio de VIVIENDA
MULTIFAMILIAR en propiedad horizontal, con
SUM y cocheras distribuidads entre un subsuelo
y el rea de planta baja que libera el edificio.
Por sobre la planta baja cuenta con 9 niveles
para unidades, un piso 10 para el SUM y terraza
accesible que llega a los 24,93 m sobre la acera,
con un total de 35 unidades en su mayora de 2
ambientes y todas balcn a frente o contrafrente,
y baulera en el hall comn. Sobre un terreno de
aprox 577 m2 y ancho mximo de 16 m (15 por
catastro) el edificio cuenta con 3145 m2. La
circulacin vertical se conforma con una escalera
y dos ascensores en pasadizo simple.

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2_Proyecto
2.1_Estructura del emprendimiento. Formato legal
El proyecto fue gestado a partir de la incorporacin de socios inversores desde el pozo, participando como tales los
propietarios originales del terreno y diversos contratistas. Esta forma de negocio se apoy en las relaciones
comerciales provenientes de emprendimientos anteriores, donde los generadores del negocio son los mismos
profesionales proyectistas, y fungen de directores de obra por administracin y ejecutores.
En este marco, el formato legal fue una Sociedad Annima creada ad hoc y que dejar de existir al cumplirse la
ejecucin de la obra, la posterior subdivisin y su constitucin en Consorcio de propietarios.

2.2_Roles profesionales
Al gestarse el proyecto de emprendimiento por
iniciativa de los profesionales que tambin son
proyectistas y directores de obra, los roles
profesionales quedan en este caso fundidos todos
en la misma figura, que siendo socio industrial de la
propia obra que proyecta y dirige, resulta tambin
ejecutor.
Se trata de una PyME familiar que a un tiempo se
hace responsable del proyecto y direccin, que
dada la capacidad e incumbencia profesional de sus
principales socios y gestores, es tambin ejecutora,
aunque a travs de contratistas por contratos
separados. Se cuenta adems con la presencia
permanente de personal idneo no profesional, en
el rol de supervisor y auxiliar permanente de la
Direccin de Obra.
Por estar la visualizacin algo obstaculizada por las
protecciones contra cadas en la acera, el cartel de
obra no resulta claramente legible para permitir una
lectura completa.

2.3_Formas de gestin y contratacin

Los propietarios y ejecutores, gestionan la obra en un sistema similar al de Direccin por Administracin, ya que
contratan cada rubro por separado includos los rubros que en otras formas de gestin ocupa la constructora o
Contratista Principal (hormign, albailera). Asi mismo, la misma estructura profesional gestiona la obra propiamente
dicha, y la administracin de los aportes de los propietarios o socios inversores, que son la nica fuente de fondos que
financia la ejecucin ya que no se cuenta con financiacin bancaria previa ni aporte directo de fondos para ejecucin
por parte de la gestora del negocio.

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2.4_Programacin de la obra
La programacin de la obra tiene estrecha relacin con el nico flujo de fondos programados en el diseo del
emprendimiento, donde la adquisicin de boleto (o el aporte del terreno o aporte industrial con trabajo de contratistas)
que se requique para el ingreso al negocio, financia la etapa inicial (estudio de suelo, movimiento, replanteo y
hormign) y el aporte de una cuota mensual por cada propietario desde el pozo constituye mes a mes el flujo de fondos
para la ejecucin de la obra, ms el ingreso regular y lucro de la estructura gestora del negocio.

3_Tipologa de la obra
3.1_Tipologas constructivas
El tipo de construccin es tradicional racionalizada en algunos
aspectos. La estructura portante es de hormign con vigas, y los
cerramientos segn la conveniencia se ejecutaron en ladrillo
comn o cermicos huecos de espesor 12 u 8 cm. El ncleo de
escaleras y los huecos de ascensores se ejecutaron totalmente
en hormign armado.
Entre las decisiones donde se verifica la racionalizacin, se pudo
observar:
- en las terminaciones interiores se enlucido de yeso
sobre el ladrillo hueco; lo cual requiere buena ejecucin
de plomo en los mampuestos y imprimacin del ladrillo
con un adherente,
- los cielorrasos se terminan tambin con yeso,
- los parapetos de los balcones exteriores se ejecutaron
en hormign de primera etapa,
- para las instalaciones en piso en los locales sanitarios,
se ha recurrido al pase para colgado con las
instalaciones,
- se preveen cajas de instalacin para la colocacin de
artefactos a instalar por los propietarios,
- el uso de cermicos de gran dimensin para reducir los
tiempos de colocacin,
- se utilizaron caeras con uniones por termofusin,
- previsiones en el hormign para evitar roturas para
ejecutar otras etapas (babetas),

En el hormign fueron previstos pases

para instalaciones y pelos para usos
ulteriores.
Para las instalaciones con tendidos en
mampuestos, se utiliza el acanalado
posterior a la ejecucin del muro, para
proceder mortero de amure en la etapa
siguiente.

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3.1_Tipologa de las instalaciones

Los desages y alimentacin de agua fra y caliente se
ejecutan con caos plsticos con uniones por termofusin.
Para el gas se utilizan caos de hierro con pintura epoxy y
uniones roscadas.
Por disposicin del GCABA, se debi dejar un tanque para uso
como reservreo pluvial en compensacin del terreno verde
que ocupa el piso del estacionamiento a nivel del terreno.

Las cajas y tramos de desages horizontales, se han instalado

colgados de la losa con los pases necesarios, y se han
ejecutado cajones de tabiques de roca de yeso para que no
aparezcan a la vista; se ha buscado evitar el encarecimiento
de la estructura de hormign armado por el uso de losa baja,
asi como facilitar el acceso.
Gas

Desages de cocina
Las caeras elctricas se hicieron con cao
corrugado plstico; las cajas de bocas asi como los
tableros del mismo material; estas caeras han sido
tendidos en canalizaciones ejecutadas con muro
terminado, y luego se amuraron con morteros.
Los cableados se ejecutaron antes que las
terminaciones procurando que los morteros y
enlucidos no dificulten luego la tarea de cableado por
obturacin de las cajas embutidas;

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4_CyMAT
4.1_Seguridad y protecciones
Entre las medidas de seguridad verificadas en la visita a obra se encuentran:
- cerco de obra en fachada y protecciones contra cada de material en la acera y en planta baja interior, cada 4
niveles,

- lnea de seguridad (cabo de vida) para trabajo de riesgo en altura; barandas provisorias en escaleras,
- las barandas de las escaleras han sido ejecutadas tempranamente para mayor seguridad,

protecciones en los frentes de ascensor; matafuegos en diversos puntos de la obra,

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4.2_Condiciones laborales
Entre las facilidades para los trabajadores, se verific en la visita:
- se previ un rea de comedor y otra de vestuario en la planta baja,
- se construyeron 4 sanitarios con agua caliente en mampostera,

4_Recursos de produccin
4.1_Equipamiento y uso del espacio
La amplitud de la planta baja ha permitido (ancho de lote 16 m, superficie 577 m2 con un FOS de 0,35 aprox.) que se
use como espacio de acopio de diversos materiales menores y para la instalacin de mezcladora y molino para
recuperar materiales para su uso como inerte en contrapisos.
No se pudo verificar equipamiento para hormign armado por ser una etapa terminada.
Entre el equipamiento con que se cuenta con una mezcladora, dos molinos (uno de los cuales est en acopio sin
utilizarse en la obra), dos montacargas para material en los huecos de ascensor.

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Grupo 12

Se ha dispuesto bombeo con caera provisoria a los pisos para que se disponga de agua en cada uno de ellos en
tambores dispuestos a ese efecto en cada rellano. Se acopian materiales menores en los pisos en el sector de las
unidades, para disponer de ellos a medida que van ingresando a la obra.

4.2_Recursos humanos
La totalidad de los recursos de la organizacin emprendedora abocados directamente a esta obra, son el Director de
Obra con presencia parcial (tambin proyectista y ejecutor), ms un asitente con presencia permanente en obra. Estos
recursos sustentan la DO propiamente dicha, la administracin de los contratistas y las compras que abastecen la
produccin de obra.
No se pudo verificar la cantidad de mano de obra directa aplicada en la etapa actual de la obra. Basado en el avance
que comprende estructura completa, la mampostera en etapas finales, un avance muy significativo en instalaciones, y
algo menor en carpintera y terminaciones, y a juzgar por la distribucin de materiales menores y de terminacin
visibles en la obra estimamos que se cuenta con 6 gremios con algn grado de continuidad en la obra (inst sanitarias,
elctricas, yeseria, carpinteria, colocadores de cermicos, terminaciones en durlock) y no se superan los 18 operarios.

FINDELINFORME

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