VALUACIN DE

TERRENOS

RSTICOS Y CULTIVOS
Ing. Vctor L. Guzmn Fajardo

BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

Las

Regiones Naturales del Per

El Mapa Ecolgico del Per
El Sistema de Clasificacin de Tierras por
Capacidad de Uso Mayor
El Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per

CLASES DE VALORES MS FRECUENTES EN

VALUACION DE PREDIOS RSTICOS
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor

Normal de Mercado
Comercial
Reglamentario
de Realizacin
Afectivo
de Remate
segn rentabilidad agrcola y/o
ganadera
Valor de Servidumbres y Usufructos

VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS

Pasos a seguir en valuacin de terrenos rsticos:

Inspeccin ocular de campo

Determinacin de la Regin geogrfica del Per
correspondiente Zona de Vida
Categoras de suelos
Estudio de mercado
Toma de vistas fotogrficas

ESTUDIO DE MERCADO EN CAETE

En un estudio de Mercado del Valle de Caete se

encontr una escritura compra-venta de terreno rstico
correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis,
celebrada entre la Municipalidad de Caete y una
persona particular en que el valor pactado fue de
$35,000/ha.
Por otro lado, se detect que ofertaban terrenos de
segunda categora entre 30 y 32 mil dlares por
hectrea; y de tercera categora; entre 20 a 25 mil
dlares por hectrea.
Por tanto, para los terrenos motivo de valorizacin de
tercera categora, por contenido tolerable de sales
solubles se adopt el valor de 20 mil dlares por
hectrea.

VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la
valuacin de eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE)
por el rea materia de valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos
no ribereos al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresin:
VBE
VBE
VR
d
U
T
V
E

=
=
=
=
=
=
=
=

1/10 VR x d x U x T x V x E
Valor bsico eriazo
Valor comercial de terreno de primera categora
Distancia al rea con valor oficial urbano
Uso
Topografa y naturaleza del terreno
Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno
Factor de correccin ecolgica

En eriazo ribereo al mar (D es la distancia a la lnea de alta marea)

VBER
= 1/10 VR x U x T x V x D x E

VALORIZACIN DE CULTIVOS
TRANSITORIOS

Tipo de Cultivo
Estado de perodo vegetativo
Cultivo ndice en la zona o localidad
Rendimiento/Ha
Previo en chacra
Valor Bruto de Produccin
Costo de Produccin
Rentabilidad

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ALGODN DE TANGUIS

FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

CULTIVO:
VARIEDAD:
EPOCA DE SIEMBRA:
NIVEL TECNOLOGCO:
Perodo Vegetativo:
DISTANCIAMIENTO:

Zapallo
Macre
Todo el Ao
Alto
5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 das, durante 30 das
Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m
Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

I. COSTOS DIRECTOS
A. MANO DE OBRA

B. MAQUINARIA Y EQUIPO

LABOR

VALOR
UNITARIO S/.

N DE JORNAL

COSTO TOTAL
S/.

a. Preparacin del terreno

Limpia de canales y acequias
Despaje
Chaleo y Quema
Bordeadura
Tomeo
Incorporacin de Estircol
Riego de Machaco
Tapadura de surcos

3
4
4
2
1
3
1
2

12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00

36.00
48.00
48.00
24.00
12.00
36.00
12.00
24.00

b. Siembra
Siembra

12.00

24.00

c. Labores culturales
Primer abonamiento
Primer deshierbo
Segundo abonamiento
Cambio de surco
Desahije
Acomodo de guas
Segundo deshierbo
Aplicaciones foliares

5
6
3
6
1
4
6
6

12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00

60.00
72.00
36.00
72.00
12.00
48.00
72.00
72.00

d. Riegos

12

12.00

144.00

e. Control Fitosanitario

12

12.00

144.00

f. Cosecha
Cosecha y seleccin
Guardiana
TOTAL MANO DE OBRA

20
30
293

12.00
12.00

240.00
360.00
1,596.00

C. INSUMOS

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

II. COSTOS INDIRECTOS
GASTOS GENERALES
Gastos de Administracin (8% Costos Directos)
Imprevistos (10% de costos Directos)
TOTAL COSTOS INDIRECTOS

S/.

242.24
302.80

S/.

545.04

CONSOLIDADO

COSTOS DIRECTOS
A. Mano de Obra
B. Insumo
C. Insumos

COSTOS INDIRECTOS
D. Gastos de Administracin
E. Imprevistos
COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

S/.3,028.00
S/.996.00
305.00
1,727.00

S/. 545.04
S/. 242.24
S/. 302.80

VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES

Tipo y edad de las plantacin

Distanciamiento entre plantas y entre lneas
Nmero de plantas por hectrea
Estado de conservacin
Rentabilidad de plantacin modelo en la zona o
localidad
Depreciacin
Valor por hectrea de la plantacin y valor por planta
segn aos restantes de vida til

COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA (Esprrago Instalacin)

Departamento

Ica

rea Total del Cultivo(Has) :

Provincia

Ica

Distrito

Tenencia de la Tierra

Propia

Parcona

Tipo de Suelo

Franco

3,000

Cultivo, Variedad

UC 157 F1

Rendimiento x Ha. 1ao

Fecha de Siembra

Prefer. Verano Otoo

Precio Promedio (en Chacra) :

Fecha de Cosecha

Cosecha grande Set-Dic

Nivel Tecnolgico

Medio

Cosecha pequea May-Jun

Distanciamiento
Nivel de NPK

:
:

1.8 x 2.7 m.
250-200-200

ACTIVIDAD

UNIDAD
DE
MEDIDA

Tipo de Cambio
Fecha
CANTIDAD
UTILIZADA

:
:
COSTO
UNITARIO
SOLES

COSTOS DIRECTOS

3.53
Enero-01
COSTO
TOTAL
SOLES
13,267.82

MANO DE OBRA
Preparacin de Terreno

1,456.00

Despaje, incorporacin de M.O.

Jornal

4.00

16.00

64.00

Tomeo, riego machaco

Siembra

Jornal

2.00

16.00

32.00

Seleccin y desinfeccin de plntulas

Jornal

4.00

16.00

64.00

Distribucin de plntula

Jornal

4.00

16.00

64.00

Transplante

Jornal

12.00

16.00

192.00

Recalce
Labores Culturales

Jornal

4.00

16.00

64.00

Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones

Jornal

12.00

16.00

192.00

Despiques(4)

Jornal

16.00

16.00

256.00

Tomeo

Jornal

9.00

16.00

144.00

Aplicacin de pesticidas (4)

Jornal

12.00

16.00

192.00

Riegos

Jornal

12.00

16.00

192.00

B.

MAQUINARIA AGRICOLA
Hora/mq

6.00

50.00

300.00

B. Arado, Grada, nivelado, rayado

Hora/mq

5.00

50.00

250.00

C. Acarreo de abonos

Hora/mq

2.00

50.00

100.00

D. Cultivo, rayado

Hora/mq

9.00

50.00

C.

INSUMOS

Semilla

Fertilizantes :

4
5

1,100.00

A. Subsolado, arado, rayado (seco)

450.00
10,711.82

Kg.

1.00

2,000.00

2,000.00

Kg.

374.00

0.85

317.90

Fosfato Di Amnico

Kg.

435.00

1.27

552.45

Sulfato de Potasio

Kg.

400.00

1.37

548.00

Guano de corral
Pesticidas

T.M.

30.00

85.00

2,550.00

Hunter

Lt.

0.50

170.52

85.26

Benlate

Kg.

1.00

150.00

150.00

Poliphos

Lt.

4.00

17.04

68.16

Nitrofoska

Kg.

6.00

4.82

28.92

Fetrilon Combi

Kg.

1.00

77.21

77.21

Polibor

Lt.

2.00

24.19

48.38

Quelato Fe

Kg.

0.50

54.13

27.07

Quelato Zn

Kg.

0.50

54.13

27.07

Lorsban

Lt.

1.00

59.00

59.00

Perfektion

Lt.

1.00

49.00

49.00

Citowett

Lt.

1.00

31.09

31.09

Pozo

M3

15,000.00

0.200

3,000.00

Flete Traslado de insumos

Kg.

31,209.00

0.04

1,092.32

Agua :
Otros

A.

Urea

II.

COSTOS INDIRECTOS

Imprevistos

B
C
D

1,724.82
8%

1,061.43

Gastos Administrativos

2.50%

331.70

Asistencia tcnica
Interes Bancario

2.50%

331.70

COSTO TOTAL

14,992.63
$

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION

EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.)
3,000
* Precio Promedio de Venta (Kg.)

S/.

2.63

S/.

7,890.00

S/.
S/.
S/.

14,992.63
7,890.00
-7,102.63

* Precio de Venta Unitario ( Kg.)

S/.

2.63

* Costo Produccin Unitario (Kg.)

S/.

5.00

* Valor Bruto de la Produccin

2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Produccin Total
* Valor Bruto de la Produccin
* Utilidad Bruta de la Produccin

* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.)

S/.
-2.37
* Utilidad Neta Estimada
S/.
-7102.63
* ndice de Rentabilidad ( % )
-47.37%
NOTA:
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

3,931.00

S/. 13,758.50

COSTOS DE PRODUCCIN POR

HECTREA (Esprragos Mantenimiento)

Departamento

Ica

rea Total del Cultivo(Has)

Provincia

Ica

Tenencia de la Tierra

Propia

Parcota

Tipo de Suelo

Franco

Distrito

Cultivo, Variedad

UC 157 F1

Rendimiento x Ha. 2 ao

Fecha de Siembra

preferente Verano Otoo

Precio Promedio (en Chacra) :

Fecha de Cosecha

Cosecha grande Set-Dic

Cosecha pequea May-Jun

Nivel Tecnolgico

Distanciamiento
Nivel de NPK

:
:

1.8 x 2.7 m.

Tipo de Cambio

260-210-200

Fecha

ACTIVIDAD

:
:
:

8,000
Medio
3.53
Enero-01

UNIDAD

CANTIDAD

COSTO

COSTO

MEDIDA

UTILIZADA

UNITARIO
S/

TOTAL
S/

COSTOS DIRECTOS

9,504.62

MANO DE OBRA
Labores Culturales

2,000.00

Mezcla de abonos

Jor.

16.00

16.00

Abonamientos (2)
Despiques y otros

Jor.

16.00

128.00

Jor.

10

16.00

160.00

Tomeo, riego

Jor.

18

16.00

288.00

Aplicacin de pesticidas (4)

Cosecha

Jor.

16.00

128.00

Cosechadores

Jor.

80

16.00

1,280.00

B.

MAQUINARIA AGRICOLA
H.M.

50.00

450.00

Acarreo de abonos

H.M.

50.00

100.00

Incorporacin de follaje al suelo

H.M.

50.00

100.00

Kg.

387

0.85

328.95

Fosfato Di Amnico

Kg.

457

1.27

580.39

Sulfato de Potasio

Kg.

400

1.37

548.00

Guano de corral
Pesticidas

T.M.

85.00

680.00

Fetrilon Combi

Kg.

77.21

154.42

Poliphos

Lt.

17.04

68.16

Nitrofoska

Kg.

4.82

19.28

Quelato Fe

Kg.

54.13

27.07

Quelato Zn

Kg.

54.13

27.07

Benlate

Kg.

148.59

445.77

Lorsban

Lt.

59.00

177.00

Dipel

Kg.

154.42

308.84

Plantvax

Lt.

213.75

427.50

Citowett

Lt.

31.09

62.18

Pozo

M3

15,000

0.200

3,000.00

Flete Traslado de insumos

Kg.

C.

INSUMOS

Fertilizantes :

3
4

650.00

Cultivo, rayado

Agua :
Otros

6,854.62
A.

Urea

9,244.00

0.04

323.54

II.

II.- COSTOS INDIRECTOS

Imprevistos

8%

760.37

Gastos Administrativos

2.50%

237.62

C
D

Asistencia tcnica
Inters Bancario

2.50%

237.62

COSTO TOTAL

1,235.60

10,740.22
$ 2,129.00
S/. 7,451.50

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO

EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.)
* Precio Promedio de Venta (Kg)

8,000
S/.

2.63

S/.

21,040.00

* Costos de Produccin Total

S/.

10,740.22

* Valor Bruto de la Produccin

S/.

21,040.00

* Utilidad Bruta de la Produccin

S/.

10,299.78

* Precio de Venta Unitario ( Kg.)

S/.

2.63

* Costo Produccin Unitario (Kg.)

S/.

1.34

* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.)

S/.

1.29

S/.

10299.78

* Valor Bruto de la Produccin

2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD

Utilidad Neta Estimada

* Indice de Rentabilidad ( % )
NOTA :

95.90%

El tipo de
tractor
que sePARA
utiliza
Massey Fergunson
de 110DEL
HP.CULTIVO
Hora S/.DEL
50.00
FLUJO
DE CAJA
LAes
EVALUACION
ECONOMICA
ESPARRAGO
El costo
de la Tierra
por alquiler no hay,
porque es propia
AO
RENDIMIENTO
PRECIO
INGRESOS
COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA
KG./HA
US$/KG.
US$
US$
US$
1
3000
0.8
2400
3931
-1531
2
8000
0.8
6400
2129
4271
3
16000
0.8
12800
2966
9834
4
14000
0.8
11200
3377
7823
5
12000
0.8
9600
2686
6914
6
9000
0.8
7200
2476
4724
Nota : el perodo vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 aos y con 2
cosechas al ao se reduce a 6 aos.

VALORACIN DE EDIFICACIONES EN
PREDIOS RSTICOS
Caractersticas

constructivas, rea
afectada y reas techada
Edad de la o las Edificaciones
Depreciaciones
Aplicacin de Valores Unitarios
depreciados por edad y estado de
conservacin

VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION

CODIGO N CSL-062901-11-PR-006
Carretera DV Yanacocha Hualgayoc

I. MEMORIA DESCRIPTIVA
FECHA DE VALUACION
ESTADO ACTUAL
PREDIO
USO ACTUAL
ZONIFICACION
TERRENO

MEDIDAS PERIMETRICAS (m)

PERIMETRO ( m )
AREA TECHADA ( m2 )
ESTADO DE CONSERVACION
ANTIGUEDAD (aos)
INSCRIPCIN REGISTRAL

19 de Febrero del 2008

OCUPADO
RUSTICO
VIVIENDA
Rural
Considerado en valor total del
mismo
Por el Frente
Por la Derecha

5.00
7.00

Por la Izquierda

7.00

Por el Fondo

5.00
24.00
35.00SERVICIOS EXISTENTES:
No cuenta con servicios de agua,desage ni energa elctrica.

Regular
Estimado 6 aos
Se desconoce inscripcin
registral.

ENTORNO:
Terrenos de pasturas.

II. VALUACION
PARTES QUE INTEGRAN LA
CONSTRUCCION
MUROS Y COLUMNAS
TECHOS
PISOS
PUERTAS Y VENTANAS
REVESTIMIENTOS
BAOS

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )

Tapial
Calamina
Tierra Compactada
Madera corriente
Sin Revestimiento
Sin aparatos sanitarios

INSTALACIONES ELECT Y SANIT.

Sin instalacin elect ni sanit

VALOR
UNITARIO DE
LA
EDIFICACION

E
F
I
G
I
H

176.72
34.80
5.59
29.64
0.00
0.00

0.00

S/.

246.75

VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2)

DEPRECIACION ( % )
FACTOR DE DEPRECIACION
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2)
AREA TECHADA (m2 )

S/.

246.75
35
0.65
160.39
35.00

VALOR EDIFICACION ( VE )

S/.

5,613.65

III. VALOR DE LA EDIFICACION

VALOR TOTAL ( S/. )

5,613.65

VALOR TOTAL ( $ )

1,935.74

PRECIO
TOTAL ( S/. )
PRECIO
TOTAL ( $ )

6,175.02
2,129.32

 Valuacin

Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

plantaciones transitorias y/o
permanentes (VP) + valor
edificaciones (VE)

 MUCHAS GRACIAS !