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CURSO:
DERECHO
CONTRATOS
CIVIL-
TEMA:
ARRENDAMIENTO
DOCENTE:
Dr. GOMEZ BENAVENTE, DANIEL
INTEGRANTES:
HERRERA RAMOS, MARIA
HERRERA TEXI, KAROLINA
ZUIGA ESPINOZA, JEAN CARLO
CICLO: VII
TURNO: TARDE
AREQUIPA-2016
INDICE
CAPITULO I: MARCO TEORICO.................................................................................... 7
1.
ANTECEDENTES.................................................................................... 7
2.
CONTRATO............................................................................................ 7
3.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO..........................................................7
4.
DERECHO COMPARADO...........................................................................7
4.2
LEGISLACIN CHILENA......................................................................8
4.3
LEGISLACION MEXICANA...................................................................9
ARTICULO 1678................................................................................................... 24
PRESUNCIN DE BUEN ESTADO DEL BIEN...........................................................26
ARTCULO 1679................................................................................................... 26
OBLIGACIONES ADICIONALES DEL ARRENDADOR...............................................27
ARTCULO 1680................................................................................................... 27
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO...................................................................28
ARTCULO 1681................................................................................................... 29
OBLIGACIN DE EFECTUAR REPARACIONES.......................................................35
ARTCULO 1682................................................................................................... 35
RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN CASO DE PRDIDA O.......................35
DETERIORO DEL BIEN ARRENDADO....................................................................35
ARTCULO 1683................................................................................................... 35
RESPONSABILIDAD POR DESTRUCCiN O DETERIORO, A CAUSA DE...................36
INCENDIO DE BIENES ASEGURADOS...................................................................36
ARTCULO 1684................................................................................................... 36
RESPONSABILIDAD EN CASO DE PLURALIDAD DE ARRENDATARIOS....................37
ARTCULO 1685................................................................................................... 37
RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR QUE OCUPA EL BIEN...............................38
ARTCULO 1686................................................................................................... 38
CLASES DE DURACIN DEL ARRENDAMIENTO.....................................................38
ARTCULO 1687................................................................................................... 38
DETERMINADA.................................................................................................... 39
ARTCULO 1688................................................................................................... 39
PLAZO PRESUNTO DEL ARRENDAMIENTO...........................................................41
ARTCULO 1689................................................................................................... 41
ARRENDAMIENTO DE DURACIN INDETERMINADA..............................................42
ARTCULO 1690................................................................................................... 42
ARRENDAMIENTO POR PERIODOS FORZOSOS Y VOLUNTARIOS..........................42
ARTCULO 1691................................................................................................... 42
DEFINICIN DEL SUBARRENDAMIENTO...............................................................42
ARTCULO 1692................................................................................................... 42
SOLIDARIDAD ENTRE EL SUBARRENDATARIO y EL ARRENDATARIO.....................45
ARTICULO 1693................................................................................................... 45
CARCTER ACCESORIO DEL SUBARRENDAMIENTO............................................46
ARTCULO 1694................................................................................................... 46
CONSOLIDACIN ENTRE EL ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO.........................47
3
ARTCULO 1695................................................................................................... 47
CESIN DEL ARRENDAMIENTO............................................................................47
ARTCULO 1696................................................................................................... 47
CAUSALES DE RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO............................................47
ARTCULO 1697................................................................................................... 47
RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA.................................................50
ARTCULO 1698................................................................................................... 50
CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIN DETERMINADA....................51
ARTCULO 1699................................................................................................... 51
CONTINUACIN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIN DETERMINADA.................52
ARTCULO 1700................................................................................................... 52
ARRENDAMIENTO POR PERIODOS FORZOSOS Y VOLUNTARIOS A OPCION DE UNA DE
LAS PARTES........................................................................................................ 52
ARTICULO 1701................................................................................................... 52
ARRENDAMIENTO POR PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES.............53
ARTCULO 1702................................................................................................... 53
CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIN INDETERMINADA.................54
ARTCULO 1703................................................................................................... 54
EXIGIBILLDAD DE DEVOLUCIN DEL BIEN Y COBRO DE PENALIDAD....................54
ARTCULO 1704................................................................................................... 54
SUPUESTOS DE CONCLUSIN EXTRAJUDICIAL DEL ARRENDAMIENTO................55
ARTCULO 1705................................................................................................... 55
DERECHO DEL ARRENDATARIO DE CONSIGNAR EL BIEN.....................................57
ARTCULO 1706................................................................................................... 57
EFECTOS DE LA CONSIGNACIN DEL BIEN ARRENDADO.....................................58
ARTCULO 1707................................................................................................... 58
ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO.................................................................58
ARTCULO 1708................................................................................................... 58
RESPONSABILIDAD POR ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO..........................60
ARTCULO 1709................................................................................................... 60
DERECHO DE LOS HEREDEROS DEL ARRENDATARIO PARA OPTAR.....................60
POR LA CONTINUACIN DEL CONTRATO.............................................................60
ARTICULO 1710................................................................................................... 60
AUTORIZACIN PARA DESOCUPAR EL BIEN ARRENDADO....................................62
ARTCULO 1711................................................................................................... 62
ARRENDAMIENTOS REGULADOS POR LEYES ESPECIALES..................................64
ARTCULO 1712................................................................................................... 64
4
INTRODUCCION
En
la
siguiente investigacin trataremos
de
manera
sucinta
sobre
Los Contratos de Arrendamiento. El Contrato de Arrendamiento es aquel contrato
bilateral en el que una de las partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa
determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo
que lo represente.
En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el contrato en que las
dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la
otra a pagar por este goce un precio determinado.
Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas muebles e inmuebles, que
pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y
los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. La parte que
concede el goce del bien se llama arrendador y la parte que da el precio,
arrendatario.
Son de la esencia del contrato de arrendamiento las estipulaciones o acuerdos entre
las partes sobre el goce de la cosa arrendada, el precio y el consentimiento sobre
uno y otro.
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En cuanto al tiempo
El arrendamiento es, esencialmente, un contrato de duracin, que podr ser
determinada (a plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto, pero no
conocido en su fecha), o de duracin indeterminada (cuando se ha tenido en
cuenta el trmino inicial, mas no el final.
En cuanto a su negociacin
El arrendamiento puede ser un contrato de negociacin previa, es decir, aquel
en el cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (el ms
usual) uno por adhesin o, por ltimo, con arreglo a clusulas generales de
contratacin, supuesto, este ltimo, que consideramos de cierta frecuencia,
sobre todo en lo que a predios multifamiliares se refiere.
En cuanto al rol econmico
El arrendamiento es un contrato de goce, pues est destinado al disfrute del
bien por el arrendatario, sin tener la disposicin del mismo.
Tambin es un contrato de restitucin, pues obliga a quien recibe el bien a
devolverlo.
En cuanto a su funcin
El arrendamiento es un contrato fundamentalmente constitutivo, aunque
podra formar parte, por excepcin, de contratos modificatorios, pero nunca
ser resolutorio, ya que siempre se generar la obligacin por parte del
arrendador de entregar en uso el bien al arrendatario y el arrendatario
asumir la obligacin de pagar por dicho uso una renta determinada o
determinable.
En cuanto a los sujetos a quienes obliga
El arrendamiento es un contrato individual, ya que las obligaciones creadas
por l afectan nicamente a las partes que lo celebran.
En cuanto a la prestacin
El arrendamiento es, esencialmente, un contrato bilateral, sinalagmtico o de
prestaciones recprocas.
Una parte, el arrendador, se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el
uso de un bien, mientras que el arrendatario se compromete a pagar cierta
renta convenida.
En cuanto a la valoracin
Por la valoracin, el arrendamiento es un contrato celebrado a ttulo oneroso.
As, en tanto el arrendador se obliga a entregar el bien para que sea usado
por el arrendatario, este asume la obligacin de abonar una renta en favor de
aquel.
En cuanto al riesgo
El contrato de arrendamiento es fundamentalmente un contrato conmutativo,
pues la existencia y cuanta de las prestaciones que deben cumplir el
arrendador y el arrendatario son ciertas, vale decir, conocidas de antemano
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166 del Cdigo Civil (acto jurdico consigo mismo). Esta norma establece que es
anulable el acto jurdico que el representante concluya consigo mismo, en nombre
propio o como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el
representado lo hubiese autorizado especfica mente o que el contenido del acto
jurdico hubiera sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto
de intereses. La norma agrega que el ejercicio de la accin le corresponde al
representado.
ARRENDAMIENTO DE BIEN INDIVISO
ARTCULO 1669
El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento
de los dems participes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es vlido si
los dems copropietarios lo ratifican expresa o tcitamente
Esta norma nos trae a la memoria lo dispuesto por el ARTCULO 978 del
Cdigo Civil (condicionalidad de la validez de los actos de la propiedad exclusiva),
en el sentido de que: "Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien,
acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo ser vlido
desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practic el acto".
Sin duda, el arrendamiento de una parte: especfica de un bien que se encuentre
bajo el rgimen de copropiedad, es un acto que importa el ejercicio de propiedad
exclusiva, en la medida en que, conforme a lo dispuesto por el ARTCULO 974 del
propio Cdigo (uso del bien comn), cada copropietario tiene derecho a servirse del
bien comn, siempre que no altere su destino ni perjudique el inters de los dems.
En tal sentido, a pesar de no tratarse de un acto de enajenacin, dada la naturaleza
del arrendamiento, este acto s importara el ejercicio de propiedad exclusiva.
En sede de compraventa existe una contradiccin entre lo dispuesto por el
ARTCULO 978 y lo relativo al ARTCULO 1540, precepto que regula la venta de
bien parcialmente ajeno, en la medida en que el ARTCULO 978 considera que el
contrato es vlido solo desde la ratificacin por los dems condminos.
Y, en cambio, el ARTCULO 1540 estima que el contrato es vlido en origen y
susceptible de rescisin.
Tal divergencia no se advierte en el caso del contrato de arrendamiento de bien
parcialmente ajeno, especficamente si es parcialmente ajeno por encontrarse en
situacin de copropiedad y si es arrendado por uno de los copropietarios. Tanto para
los ARTCULOS 978 y 1669, el contrato de arrendamiento celebrado en esas
condiciones solo ser vlido desde el momento en que se adjudique el bien
(entindase la totalidad del bien) o la parte, al copropietario que celebr dicho
arrendamiento en condicin de arrendador. La adjudicacin de la totalidad o de la
parte correspondiente se entendera segn aquello de que haya dispuesto dicho
copropietario arrendador.
En otras palabras, para los ARTCULOS 978 y 1669, un arrendamiento de estas
caractersticas, en principio, no es vlido, por no contar el copropietario con la
facultad de disponer de una parte material del bien indiviso, ya que sobre l no se ha
realizado la divisin y particin correspondiente.
El copropietario es dueo de una cuota ideal sobre el bien. Es decir, ese bien en
parte le pertenece y en parte no, lo que equivale a decir, que en parte es propio y en
parte es ajeno.
En virtud de lo anotado anteriormente, queda claro que el ARTCULO 1669 del
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Cdigo Civil bien podra ser derogado, ya que, tanto el contrato de arrendamiento
como cualquier otro que importe el ejercicio de propiedad exclusiva por uno de los
copropietarios, debera regirse por la norma general del ARTCULO 978 del Cdigo
Civil. Caso contrario, con el mismo fundamento de la creacin del ARTCULO 1669,
se tendran que crear normas anlogas en la mayora de contratos tpicos regulados
por el Cdigo
PREFERENCIA EN CASO DE CONCURRENCIA DE ARRENDATARIOS
ARTCULO 1670
Cuando se arrienda un mismo bien a dos o ms personas, se prefiere al
arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en
defecto de inscripcin, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha
empezado a poseerlo, ser preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha
anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.
La concurrencia de arrendatarios es un supuesto ms de concurrencia de
acreedores, en tal sentido, convendra analizar este particular partiendo del
tratamiento general que sobre la materia de concurrencia de acreedores tiene el
Cdigo Civil en sus ARTCULOS 1135 y 1136.
El ARTCULO 1135 (concurrencia de acreedores en bien inmueble) establece que
cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo
ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo
sea de fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de
documento de fecha cierta ms antigua.
Por su parte, el ARTCULO 1136 (concurrencia de acreedores de bien mueble)
seala que si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, ser
preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradicin de l, aunque su
ttulo sea de fecha posterior. Si el deudor no hizo tradicin del bien, ser preferido el
acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior prevaleciendo, en este ltimo caso, el
ttulo que conste de documento de fecha cierta ms antigua.
Para un distrado lector, los ARTCULOS citados podran entenderse referidos solo al
orden de preferencia para la transmisin de propiedad, en caso de existir diversos
acreedores. Sin embargo, el mbito de ambas normas es distinto, ya que sus
preceptos se aplican, en trminos generales, a la concurrencia de acreedores
respecto de las obligaciones de dar, vale decir, a todos aquellos casos en que por
cualquiera de las fuentes de las obligaciones (los contratos, la voluntad unilateral o
la ley) una persona se encuentre obligada a entregar el mismo bien, en calidad de
deudor, a diversos acreedores, los que no necesariamente pueden tener ttulos o
derechos similares sobre el bien.
Los acreedores, en efecto, podran actuar con ttulos de distinta naturaleza, pero lo
relevante ser que todos ellos tengan derecho a que el deudor les entregue el
mismo bien, ya sea para el ejercicio de cualquiera de los atributos de la propiedad
(uso o goce) o ya sea la propiedad misma.
Como ejemplo podemos poner la situacin de que uno de los acreedores puede
haber celebrado un contrato de arrendamiento con el deudor, con otro un contrato de
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si, por el contrario, queda abierto el camino del arrendamiento de bien ajeno en
estricto.
As, ms all de la defectuosa redaccin del ARTCULO 1671, si efectusemos una
interpretacin literal de la norma, deberamos llegar a la conclusin de que todo
arrendamiento de bien ajeno, en estricto, se rige por las normas de la promesa de la
obligacin o del hecho de un tercero.
No obstante ello, estimamos que conforme a una interpretacin sistemtica, tanto
del ARTCULO 1409, inciso 2, como de los ARTCULOS 1537 y 1627, deberamos
concluir que el ARTCULO 1671 es un precepto de redaccin equivocada, ya que en
esta norma se quiso dar a entender un supuesto ms de promesa de la obligacin o
del hecho de un tercero, pero de ninguna manera un caso de arrendamiento de bien
ajeno, en estricto.
En tal sentido, estimamos que el rgimen al respecto debe entenderse como dual,
en el sentido de que si las partes contratantes desean celebrar y celebran una
promesa de la obligacin o del hecho de un tercero referida a la futura celebracin
de un contrato de arrendamiento, dicho acto se regir por las normas de los
ARTCULOS 1470,1471 Y 1472.
En cambio, si los contratantes han celebrado un contrato de arrendamiento y el bien
es ajeno. Dicho contrato se regir por las normas propias del contrato de
Arrendamiento, siendo de aplicacin al caso, mutatis mutandis, las consideraciones
vertidas por nosotros al analizar el rgimen legal peruano en torno al contrato de
venta de bien ajeno.
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caso, solo cabra analizar si el colapso del bien obedeci a culpa del arrendador,
caso en el cual debera pagar al arrendatario una indemnizacin por los daos y
perjuicios sufridos o si tal colapso hubiera obedecido a una situacin ajena al
accionar de las partes, vale decir, a un supuesto de caso fortuito, fuerza mayor o la
simple ausencia de culpa del arrendador, a pesar de que el mismo hubiese actuado
con la diligencia ordinaria requerida por las circunstancias (argumento de los
ARTCULOS 1314 y 1315 del Cdigo Civil peruano).
Pero el ARTCULO 1673 contempla el caso en el cual las reparaciones que haya que
efectuar en el bien sean absolutamente urgentes, pero que no impliquen la privacin
del uso total del bien por parte del arrendatario, sino una privacin parcial del mismo
derecho de tomar las acciones del caso para resguardar la integridad del bien,
realizando las reparaciones a que haya lugar.
Dentro de tal orden de ideas es que el ARTCULO 1673 impone al arrendatario la
obligacin de tolerar dichas reparaciones, en el entendido de que las mismas no solo
benefician al arrendador, sino tambin al propio arrendatario.
Pero la ley tambin entiende que estas reparaciones podrn causar una enorme
perturbacin al arrendatario en el uso del bien, de modo tal que no le permitan
efectuar un uso armnico e integral del mismo.
En tal sentido, si esas reparaciones implicasen un uso ms restringido del bien en su
conjunto o si dichas reparaciones implicasen la privacin del uso de una parte
especfica del bien, el Derecho comprende que tal injusticia debera ser corregida.
As, en el entendido de que los daos que han dado lugar a las reparaciones no
hayan sido causados por culpa del arrendatario, este tendr la facultad de resolver el
contrato o solicitar una reduccin de la renta, proporcional al menor uso que en
general haga del bien o a la menor rea que pueda utilizar del mismo (en caso esta
pudiera identificarse de manera especfica).
As lo establece el ARTCULO 1674 del Cdigo Civil, al sealar que: "Cuando para
reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de l, este tiene derecho
a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la
parte que no utiliza".
Antes de concluir, debemos sealar que la ley no establece el tiempo de privacin
que podra dar origen a la resolucin del contrato.
Sin embargo, debemos considerar que los tribunales debern apreciar con estricto
criterio de equidad si es que el arrendatario estara haciendo un uso correcto de su
facultad de resolver el contrato o si tal iniciativa constituyera un abuso del Derecho.
RESTITUCIN DE BIEN MUEBLE ARRENDADO
ARTCULO 1675
El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que fue entregado,
salvo pacto distinto
El Cdigo Civil no contempla, en materia de arrendamiento, norma alguna en torno
al lugar donde se debe efectuar la entrega del bien por parte del arrendador al
arrendatario.
En tal sentido, si el bien fuese inmueble, el mismo deber entregarse en el lugar
donde se encuentre al momento de la celebracin del contrato, salvo que las partes
hayan pactado algo distinto, como podra ser el caso en que hubiesen convenido
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una entrega ficta del mismo (el supuesto en que se considere entregado con la
entrega de las llaves, por ejemplo).
En el caso de los bienes muebles, al no existir un principio especial, debera
aplicarse la norma general establecida por el ARTCULO 1238 del Cdigo Civil, en
el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio del deudor, salvo
estipulacin en contrario, o que ello resulte de la ley, de la naturaleza de la
obligacin, o de las circunstancias del caso.
Esto significara que, en principio, el bien mueble debera ser entregado en el
domicilio del deudor del bien y el deudor del bien, al inicio del contrato de
arrendamiento, no es otro que el arrendador.
Por otra parte, en lo que respecta al lugar de restitucin del bien, el Cdigo no
contempla norma alguna en caso se tratara de inmuebles. Ello es comprensible en la
medida en que, dada la naturaleza de este tipo de bienes, la devolucin del bien
fundamentalmente se efectuar en el lugar donde se encuentre, salvo convenio de
tradicin fleta.
En cambio, el Cdigo Civil s establece norma especial para el caso del lugar de
devolucin de un bien mueble arrendado. En tal sentido, el ARTCULO 1675
prescribe que: "El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que fue
entregado, salvo pacto distinto".
Sin duda, lo prescrito en esta norma constituye una variacin de lo sealado por la
norma general del ARTCULO 1238, ya que no necesariamente el lugar donde fue
entregado el bien ser el domicilio del deudor. Sin embargo, lo que busca la ley con
un precepto como este, simplemente es que para el caso de la devolucin del bien
se sigan los mismos criterios que se utilizaron para la entrega del mismo.
PAGO DE LA RENTA
ARTCULO 1676
El pago de la renta puede pactarse por perodos vencidos o adelantados. A
falta de estipulacin, se entiende que se ha convenido por perodos vencidos.
Como sabemos, en el contrato de arrendamiento constituye obligacin fundamental
del arrendatario el pago de la renta, la misma que, como hemos sealado, podr
consistir, tanto en dinero, signos que representen al dinero o bienes de cualquier otra
naturaleza.
El pago de la renta como obligacin conjuntiva
La obligacin de pagar la renta constituye sin lugar a dudas una obligacin de
carcter conjuntivo, ya que implica la existencia de varias prestaciones, todas
las cuales debern ser ejecutadas para que se considere efectuado el pago
ntegro.
Esto significa que, en el supuesto de que la renta se haya pactado para ser
pagada mensualmente, cada mensualidad representar la ejecucin de una
prestacin por parte del arrendatario, prestacin que ser diferente a la renta
anterior o rentas anteriores, y a la renta futura o rentas futuras. Decimos que
cada mensualidad o renta es diferente de las anteriores y futuras, en la
medida en que tienen autonoma e independencia, en el sentido de que
corresponde al pago no de una parte de una prestacin, sino al pago ntegro
de una prestacin independiente, que constituye contraprestacin del mes
transcurrido.
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Asimismo, no se consideran accesorios del bien los muebles de una casa, dado que
es costumbre que los inmuebles se arrienden sin los muebles, salvo que
expresamente las partes los hayan incluido. En este caso, debe realizarse un
inventario de los mismos para efectos de determinarse los muebles arrendados
conjuntamente con el inmueble.
En los casos de arrendamiento de inmuebles amoblados, no se considera que se
encuentra incluida entre los muebles a arrendarse ciertos bienes personales tales
como el dinero, los documentos, los papeles, los libros, colecciones artsticas y
cientficas, joyas, prendas personales, medallas y dems de similar naturaleza.
Tampoco se consideran como accesorios del bien las tierras acrecidas por aluvin,
en cuyo caso el arrendatario, para entrar en posesin de dicha porcin de terreno,
debe pagar una renta mayor, en proporcin al terreno acrecido.
Como se seala en el primer prrafo del ARTCULO bajo comentario, el bien debe
ser entregado, conjuntamente con sus accesorios, en el plazo, lugar y estado
convenidos, salvo que no exista convenio, en cuyo caso el bien y sus accesorios
deben ser entregados inmediatamente en el lugar donde se celebr el contrato de
arrendamiento. Sin embargo, esta ltima disposicin se aplica siempre y cuando por
costumbre no se establezca algo distinto en cuanto a la fecha y lugar de entrega.
El bien debe ser entregado en el estado convenido. Es decir, el bien debe entregarse
en el estado requerido por el arrendatario: si se arrienda un departamento para
vivienda, entonces, este debe estar en un estado de conservacin que le permita al
arrendatario lograr su cometido de vivienda, tales como que los cables de luz, las
tuberas de agua y las de desage, el piso, entre otros, estn en perfecto estado. En
caso de no encontrarse en buen estado, el arrendador debe realizar dichas
reparaciones antes de su entrega al arrendatario, pudiendo ser estar necesarias o
locativas (reparaciones menores).
Tambin se puede dar el caso de que se haya convenido que la casa alquilada no
est en buen estado, que est en ruinas, porque la finalidad es filmar una pelcula.
En este caso, el arrendador cumple con su prestacin entregando el bien tal como
est, sin necesidad de realizar reparacin alguna.
Los gastos de entrega del bien son de cargo del arrendador, salvo que se deba
entregar en un lugar distinto del pactado, en cuyo caso sern del arrendatario, en
aplicacin analgica del ARTCULO 1530 del Cdigo Civil.
En caso de incumplimiento en la entrega del bien dentro del plazo o en el lugar
pactado, por tratarse de una obligacin de dar, resultan de aplicacin cualquiera de
las formas contempladas en el ordenamiento legal para exigir el cumplimiento, es
decir, el que se interpongan las acciones legales para el cumplimiento de la entrega
o, en su caso, resolver el contrato, y en ambos supuestos exigir el pago de la
indemnizacin correspondiente, conforme se seala en el ARTCULO 1219 del
Cdigo Civil.
Dicha disposicin resulta aplicable tambin para los casos de cumplimiento tardo o
defectuoso. Por ejemplo, que se arriende un puesto en una feria y que se entregue
cuando ya comenz dicha feria. En este caso, hay cumplimiento tardo de la
obligacin de entrega, por lo que el arrendatario podra resolver el contrato si es que
era importante el arriendo desde el inicio de dicha feria, al margen del pago de la
correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios.
Se entiende que el arrendador no estar obligado el pago de la indemnizacin por
daos y perjuicios por su incumplimiento en la entrega, o entrega tarda o
defectuosa, si ha actuado con la diligencia ordinaria requerida, conforme se seala
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en el ARTCULO 1314 del Cdigo Civil. Sin embargo, el arrendatario podra resolver
el contrato si dicha ejecucin ya no le resulta til.
Por su parte, si el arrendatario se niega a recibir el bien sin razones justificadas o no
cumple los actos requeridos para que se entregue dicho bien, el arrendador puede
consignar su entrega, conforme al ARTCULO 1251 del Cdigo Civil, y de esta forma
habr cumplido con su prestacin
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bien sin el asentimiento escrito del arrendador. Si, a pesar de tal restriccin, el
arrendatario subarrienda el bien o cede el contrato, el inciso 4 del ARTCULO
1697 del Cdigo Civil faculta al arrendador a solicitar la resolucin del
contrato.
Debe tenerse presente que la solucin que se adopta en este inciso, difiere
del tratamiento dispensado al subarrendamiento en el ARTCULO 1523 del
ordenamiento civil anterior, segn el cual se permita el subarrendamiento en
todo o en parte de la cosa arrendada, salvo pacto en contrario.
El arrendador tiene adems del derecho a resolver el contrato, la facultad de
solicitar la indemnizacin por los daos y perjuicios que el incumplimiento del
deber de abstencin del arrendatario le hubiere irrogado.
De otro lado, es necesario tener presente que el arrendatario para ceder el
contrato, debe contar con el asentimiento del arrendador.
En lo que atae a los gastos de restitucin del bien arrendado, estos son de
cargo del arrendatario, en aplicacin del principio general contenido en el
1241 del Cdigo Civil segn el cual se establece que los gastos del pago son
de cuenta del deudor. De consiguiente, todas las diligencias tendientes a
producir la restitucin del bien al arrendador, incumben al arrendatario.
Finalmente, debe advertirse que si bien el texto alude a la obligacin del
arrendatario de devolver el bien al vencimiento del plazo, debe entenderse
que este tambin est obligado a ello en todo supuesto en que el contrato de
arrendamiento sea resuelto (Judicial o extrajudicialmente), sea rescindido o
sea declarada su nulidad.
EN
CASO
DE
PRDIDA O
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DETERIORO,
CAUSA
Por ejemplo, y para citar la obligacin esencial del arrendatario de pagar la renta, si
este no la pagara en el tiempo convenido, el arrendador puede reclamarla al
subarrendatario, a pesar de que no tiene vnculo contractual con este, en virtud de
que la leyes, en este caso, fuente de obligaciones.
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del Cdigo Civil y respecto a las del arrendatario, procede remitirse a los
ARTCULOS 1681 y siguientes del mismo cuerpo legal.
Si las partes nada establecen, rige la regla general contenida en el inciso 1 del
ARTCULO 1697 del Cdigo Civil, segn la cual el arrendador puede solicitar la
resolucin del contrato cuando el arrendatario deja de pagar dos meses y medio de
alquileres, si el arrendamiento se ha pactado por periodos mensuales.
Puede apreciarse, por lo tanto, que este precepto establece una limitacin al
derecho del arrendador de solicitar la resolucin. En efecto, de no haberse
considerado el ARTCULO 1698 del Cdigo Civil, el arrendador podra demandar la
resolucin ante la falta de pago de un periodo de renta mensual, con arreglo a lo
dispuesto en el ARTCULO 1428 del Cdigo Civil. Segn este numeral, el
contratante que ha sido perjudicado por el incumplimiento de la prestacin de su
contraparte puede solicitar su cumplimiento o demandar la resolucin del contrato.
El legislador, si bien no ha establecido una proteccin de carcter general al deudor,
confiere un tratamiento de excepcin al arrendatario por cuanto no puede ser objeto
de resolucin si no media un incumplimiento de, por lo menos, dos meses y quince
das en el pago de la renta.
No obstante, el legislador no puede desconocer el derecho de las partes para que,
en ejercicio de la libertad contractual, puedan decidir acerca de las causas de
resolucin del arrendamiento por falta de pago. De modo que las partes pueden
pactar contra lo dispuesto en el inciso 1 del ARTCULO 1697 del Cdigo Civil.
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La norma no establece una forma especfica para el aviso sin embargo, para evitar
un debate estril acerca de la probanza de su certeza y de la fecha en que se
realiz, es preferible que se efecte por conducto notarial o por escrito bajo cargo.
En cuanto a la anticipacin con que debe cursarse el aviso, difiere segn el caso:
Debe advertirse que, si bien este numeral est previsto para regular el caso ms
frecuente, o sea, el de periodos forzosos y voluntarios por aos, nada impide que las
partes establezcan periodos forzosos y voluntarios por meses u otros periodos
menores. En este supuesto, tambin en ejercicio de la autonoma de la voluntad,
pueden fijar plazos menores para que la parte que goza de la opcin de dar por
terminado el contrato deba practicar el aviso correspondiente.
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distintos servicios suministrados en beneficio del bien hasta que el arrendador tome
posesin del bien.
El fundamento para imponer tal responsabilidad a cargo del arrendatario se
encuentra en el hecho de que mientras no haga entrega del bien al arrendador, este
se encuentra privado de su goce.
En otro orden de ideas, debe notarse que el precepto resuelve el problema de la
determinacin del momento hasta el cual dura la responsabilidad del arrendatario y
establece que no solo alcanza al momento de la sentencia sino hasta el da que el
arrendador tome posesin efectiva del bien arrendado.
En este sentido cabe recordar que el arrendatario es responsable, pues, del pago de
la renta hasta que restituya efectivamente al arrendador el bien materia del
contrato. .
El legislador no puede desconocer que en la prctica ha venido ocurriendo que el
arrendatario antes de desocupar el inmueble arrendado, en caso de proceso judicial,
procede por ejemplo, a destruir los sanitarios ya deteriorar sus paredes. Por este
motivo, en prevencin de tan lamentables actitudes, establece que el arrendatario es
responsable de los daos que se ocasionen al inmueble hasta su efectiva devolucin
al arrendador.
Finalmente, el inciso 3 se introduce a fin de responsabilizar al arrendatario en el
caso de que un tercero se introduzca en el inmueble arrendado. Este inciso se
incorpora a fin de enfatizar que si un tercero ingresa al bien, el arrendatario contina
siendo responsable del pago de la renta y, en general, de todos los daos que
ocasione la ocupacin indebida por el tercero.
Debe advertirse, que el precepto no tiene carcter limitativo, por lo que si el
arrendador prueba que se han producido otros daos, podr accionar por dichos
conceptos contra el arrendatario.
En el caso de que el arrendatario obtenga la autorizacin respectiva para la
mudanza si el arrendador no puede o no quiere recibir el inmueble, aquel puede
consignarlo, de conformidad con lo dispuesto en el ARTCULO 1706 del Cdigo Civil.
Finalmente, conviene tener presente que la restitucin de cosas muebles se rige por
lo dispuesto en el ARTCULO 1675, a cuya Exposicin de Motivos procede remitirse.
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