EL DERECHO DEL TANTO

Si usted pretende adquirir una propiedad inmueble ya se trate de una casa,

departamento, terreno, local comercial, condominio, etc. Debe tener mucho
cuidado y tomar en cuenta entre otros muchos factores de los que ya hemos
venido comentando, el relativo al derecho del tanto o en su caso el derecho de
preferencia, ya que alguien puede tener ms derecho que usted a comprar.
El derecho del tanto es la situacin de beneficio que se constituye a favor de el
copropietario o coheredero cuando con motivo de la venta del inmueble de la
que se es condueo o coheredero, se tiene en igualdad de circunstancias con
respecto al comprador, el derecho a adquirir antes que un extrao; es decir que
si usted pretende comprar por ejemplo un departamento que se encuentra sujeto
a rgimen de copropiedad o condmino (igual puede ser tratndose de una casa),
los dems copropietarios tienen derecho a adquirir antes que usted, para lo cual
resulta necesario notificarles a todos y cada uno de los condminos o condueos
el posible contrato de compra-venta que se pretende realizar, con el propsito de
que ejerciten si para ello tienen inters el derecho del tanto y adquieran el
inmueble.

Para

esto

se

requiere

notificar

en

forma

legal

es

decir

fehacientemente a los copropietarios, la pretensin del vendedor de enajenar el

inmueble, a quin y en que cantidad, el copropietario tendr derecho a ejercerlo
en un termino mximo de 10 das contados a partir de la notificacin si alguno de
los notificados ejercita su derecho el presunto comprador ya no podr adquirir.
Ahora bien si no se hace la notificacin o se hace en forma defectuosa ya sea que
no se haga a travs de notario o autoridad judicial o testigos y si la venta se ha
realizado sin el cumplimiento de este requisito, resultara afectada de nulidad y
alguno o algunos condueos o condminos pueden demandar la nulidad del
contrato de compra que usted hizo; con la consiguiente molestia y gasto
innecesario toda vez que lo ms seguro es que la demanda prospere y usted
pierda sin tener culpa alguna y posiblemente adems de perder el derecho a

comprar el inmueble tenga que pagar en gastos y abogados porque tendr que
demandar usted al vendedor ya que tendr que recuperar los gastos pagados por
concepto de la compra-venta.
En el caso de que usted pretenda comprar un inmueble donde exista un inquilino
en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con quien pretende
venderle la propiedad, igualmente se deber tener mucho cuidado porque el
inquilino tiene lo que se llama derecho de preferencia y el derecho de
preferencia significa que antes que cualquier comprador en igualdad de
circunstancias ser preferente el arrendatario. Para aclarar si el arrendatario
ejercita o no su derecho habr que notificarle igual que al copropietario en
forma legal a travs de notario pblico o autoridad judicial porque en este caso
el inquilino tendr un perodo de gracia de diez das para hacer valer su derecho
y exigir el valor de la operacin, para acreditar que tiene la intencin de adquirir
antes que nadie; para que este derecho pueda ser ejercitado por el inquilino o
arrendatario deber estar al corriente en el pago de la renta correspondiente y
demostrar que ha realizado mejoras al inmueble y que el arrendamiento tenga
ms de cinco aos, en este caso tendr derecho en igualdad de circunstancias a
ser preferido a cualquier otro arrendatario y gozara del derecho del tanto si el
propietario quiere vender la finca arrendada.
Puede suceder que en la compra que hizo se haya estipulado que el vendedor se
reserva el derecho del tanto, esto quiere decir que al venderse esa propiedad
tendr la preferencia en la adquisicin, el que vendi. Tambin llamado pacto de
retro venta.
Ejemplo: en la escritura de antecedentes se estable una clusula que dice: en
caso de que el comprador decida vender este inmueble, tendr derecho a
adquirirlo antes que otro, el propio vendedor, en ese caso tendr tambin que
notificarle al titular del derecho del tanto, si desea ejercerlo, dndole un plazo
de 10 das para que lo haga.

Todos estos casos pueden presentarse cuando se quiere adquirir una propiedad.
Lo correcto y aconsejable es acudir al notario de su confianza exponer el caso,
para que se estudien los documentos y se investigue en Registro Pblico de la
Propiedad y en el Catastro si no existen impedimentos, gravmenes o algn
aspecto relacionado con el patrimonio de familia, que como ya

hemos

comentado es tambin una carga o gravamen que pueden tener los inmuebles.
Resulta comn tambin que el inmueble segn dice el vendedor est libre de
gravamen, sin embargo al momento de solicitar el certificado correspondiente,
aparece que si existe una fianza o hipoteca que afecta dicho inmueble y tambin
es posible que como afirma el vendedor, esa hipoteca ya esta pagada o la fianza
cancelada, no obstante sigue apareciendo el gravamen en dicha propiedad; lo
que pasa es que el dueo piensa que como ya pag, automticamente la
propiedad ya esta libre de gravamen, lo cual no es correcto, pues el acreedor o
afianzadora, tienen que enviar un escrito notariado al Registro Pblico,
hacindole saber que el crdito ya fue cubierto o la fianza cancelada, para lo
cual hay que presentar dicho documento a iniciativa del dueo, pues al acreedor
ya no le interesa esa situacin, pero al dueo s, por lo cual tendr que hacer
dicho tramite y pagar y los derecho correspondientes al Registro Pblico.