LA COMPRAVENTA' L INTRODUCCION Generalidades La compraventa constituye Ia forma més tipica de intercambio, lo que le da una enorme importancia prictica, Toda la teoria del contrato sigue In estructura del contrato de compraventa. Histéricamente, una de las primeras relaciones juridicas que es tiatada por tos jutistas y por la legislacién es Ia comptaventa (Derecho Romano e incluso antes). Ello no es casual, Lo que hizo el derecho no fue mas que concenttatse en una relacién econémica probablemente tan antigua como la cexistencia del hombre. Las telaciones de intercambio de bienes se esttuctursron primero sobre In economia del tmeque (Permuta) intetcambio de unos bienes por otros. Ejemplo: ganado (vacas) por trigo. Es la apaticién del dinero lo que hace posible el nacimiento y desarrollo de la compraventa, La ventaja del dinero es ue le asigna un valot objetivo a las cosas, lo que facilita el intercambio (patrén general de cambio). Ambas relaciones surgen espontineamente como una forma natutal de suplir una dcbilidad esencial del hombre considerado individualmente: su ineapacidad de sobrevivir pot si solo. El hombre, pot natutaleza, tequiere del intercambio con otros para satisfacer sus necesidades, Estas relaciones econdmicas de intercambio han ido evolucionando y se han hecho cada vez mis complejas. Comparat cl intercambio de pescado por una lanza con la compraventa de una empress. La compraventa se ha ido extendiendo eada vez. mis y hoy tiene una aplicacién enorme (por ejemplo, compraventa del “derecho a contaminar” en algunos paises). Sin embargo, In estructura en esencia sigue siendo la misma: el intetcambio de una cosa por dinero, 2. Conflictos tipicos en el contrato de compraventa, Ademis, los conflictos que pueden surgir de una relacién de intercambio como la compraventa tampoco han variado sustancialmente en cl tiempo. Pueden ser mas o menos complejos, pero en general siguen siendo los mismos gCufles son los conflictos mis tipicos que pueden surgir de une telacién de intetcambio? 4) Incumplimiento de las obligaciones de una de las partes. El conflicto tipico de todo contrato, cual es que una de las partes no cumpla con su obligacion, Primera obligacién esencial cual es entregar la cosa y pagar el precio: arts. 1824 y 1871. El derecho cctea Ia accién resolutoria y de cumplimiento forzado, més indemnizacién de perjuicios (art. 1489), 1b) Que ht cosa no sitva para su uso natural. # Apuntes dels clases de los profesones de la Faaltad de Deeecho de la Univeridad de Chile: Paulo Mont, José Miguel Lucca y Ricano Reveco, Seagrlece la colaboraciia de la alumnas Mela Rui y Fabiola Menaresen la cotrcvién de eats apuntes iQue la cosa no sitva pata la finalidad con que se adquitié, es decit, que tenga vicios ocultos, de abi viene la segunda obligacién tipica de la comptaventa; sanear los vicios redhibitorios. Accién redhibitotia (att. 1857). ©) Que la cosa sea reckmada por un tercero que alega derechos sobre ell, Que un terceto reclame ser duefio o poseedor de la cosa, de ahi surge entonces la obligacion tipica de In compraventa de ampatar al comptador en el dominio y posesién de la cosa. Saneamiento deh eviceién (atts. 1837 y 1838). ©) Quela cosa perezca antes de su entrega Que Ia cosa deje de existir después de celebrado ef conttato y antes de su entrega: problema de rlesgos, ©) Queel precio pagado no sea justo. Ademés, histéticamente se ha desattollado otto conflicto tipico, derivado del pago de un precio injusto. Arts. 1888 y 1889. Este concepto de lesién enorme es de desarrollo jusidico muy posterior y surge de la idea de justicia o conmutatividad que deberia existit en las relaciones contractuales. Su importancia ha sido variable, dependiendo el rol que se dé a la autonomfa de la voluntad, Importancia del contrato de compraventa. Como puede verse, la importancia jurfdica de la compraventa sélo es consecuencia de su importancia practica, porque todos los dias y a cada rato el hombre cetebra compraventas. La comptaventa interesa al derecho, porque las personas la utilizan habitualmentes y por que de ella surgen conflictos jutidicos. El derecho nace y se desattolla como una técnica para resolver problemas pricticos de relevancia jurfdica y no como un trabajo cientifico de aula. Respecto de la compraventa, los conflictos que hoy surgen son esencialmente los mismos que siempre han existido, 1 hombre puede tener hoy necesidades mas complejas, peto sigue siendo el mismo, con los mismos problemas y las mismas instituciones que le dan solucién, Como consecuencia de su relevancia y desarrollo juridico, la compraventa ha servido ademés de base para cl desarrollo de muchas otras instituciones del derecho, que se han estructurado siguiendo el modelo de ella, Por lo anterior Ia compraventa tiene una enorme importancin como institucién que cestablece principios supletorios a otras instituciones. Por ejemplo: el leasing. IL- CONCEPTO, CARACTERISTICAS, CALIFICACION Y ELEMENTOS DEL CONTRATO DE (COMPRAVENTA. 1- Concepto. Blatticulo 1793 define a la compraventa como un eontiato en gure wna de las partes se obliga a dar uaa cosa y fa otra a pagarla en dinero.2. Obligaciones esenciales. De esta definicién surgen las 2 obligaciones esenciales del contrato de compraventa: ) La obligacién del vendedor de dat Ia cosa; y b) La obligacién del comprador de pagar el precio (en dinero). Respecto del aleance de la obligacién de dar, lo analizaremos con detencién més adelante, advittiendo desde ya que se ha discutido si es tansferir el dominio © constituir al comptador en poseedor pacifico de Ia cosa, 3- La compraventa como titulo traslaticio de dominio que habilita a adquititla por un modo de adquitit el dominio. Independiente de cual sea la obli ‘én del vendedor, debe dejarse claro que la compraventa ¢s un titulo translaticio de dominio, en los tétminos del articulo 703 de! Cédigo Civil. :Cémo el compradot se va a transformar en duciio 0 poseedor? El Cédigo Civil sigue el modelo romano, que distingue entre titulo translaticio y modo de adquirir el dominio, a diferencia del Cédigo Civil francés, cen que la compraventa opera como titulo y modo. La importancia de la distincién es que Ia venta de cosa ajena es valida y se puede también vender una ‘misma cosa a 2 personas distintas (la compraventa también es valida) (Att. 1815). El caricter de titulo translaticio de dominio va a difetenciar a In compraventa de otros contratos en que hay entrega, como en el atrendamiento o el comodato (tftalos de mera tenencia). La compraventa entonces deja de manifiesto la intencidn de transferir el dominio sobre Ia cosa vendida adifetencia de los otros titulos que sélo constituyen titulos de mera tenencia. 4- — Caracteristicas y efectos jutidicos de estas clasificaciones. Aplicando las categotias Upicas que se establecen en el Cédigo Civil, podemos indicar que el contrat de compraventa: a) Es Bilateral, puesto que las partes se obligan recfprocamente, en los términos del articulo 1439, y, como consecuencia de ello, se le aplica la institucién de la condicién resolutoria técita regulada en cl articulo 1489; Ja excepcién de contrato no cumplido o de mora purga la mora del articulo 1552; la teorfa de los tiesgos establecida en el artfeulo 1820. b) Es Oneroso, puesto que busca la utilidad de ambas pattes en los términos del articulo 1440, y, como consecuencia de ello, el grado de culpa de que responden los contratantes es el de culpa leve segiin cl inciso primero del articulo 15475 Ia teorfa de la impeevisién; las obligaciones de gatantia (eancamiento de la eviccién y de los vicios ocultos de la cosa); y, el error en Ja persona no tiene aplicacién general (articulo 1455), ©) Bs normalmente Conmutativo toda vez que las prestaciones se mitan como equivalentes en los términos del articulo 1441, pero bien puede ocutrit que sea un conttato aleatotio, como es el caso de Ja compraventa de la cosa que se espeta que existe regulado expresamente en el atticulo 1813. Entodo , la regla general es que cl conttato de venta sen conmutativo y que sea condicional (que tenga la condicién de que la cosa llegue a existir, pero puede ser aleatotio y puro y simple, como lo seria el easo de que se pacte expresamente o bien que por la naturaleza del contrato aparezca que se compté la suerte. El efecto propio de esta clasificacién como contrato oneroso es que s¢ le aplicariin la institucién de la lesi6n enorme y la teoria de Ia imprevisidn, en todo caso, el contrato no va a perder su caricter de conmutativo por un aumento o disminueién del valor de la cosa, ya que éste es un tiesgo econdmico que no altera los efectos del contrato. Sélo en casos extromos de excesna onerosidad sobresiniene y en el entendido que no se trata de wn riesgo econémico asumido por una de las partes, podria eventualmente plantearse una revisién del contrat pot imprevisin, cuestién que en general, no ha sido recogida judicialmente por los tibunales ordinatios, atin cuando existe alguna jurisprudencia arbitral (tbittos arbitradores) dictada al efecto gue acogeria excepcionalmente la revisién de un contrato por excesiva onetosidad. En todo caso, en contratos de tracto sucesivo de largo plazo es usual que se pacte la facultad de poner témino al contrato pot cambio substancial de citcunstancias, pero como indicamos, se requiere cléusula especial al efecto que deberd set negociada por los contratantes anticipindose a circunstancias que alteren Ia economia del contrato, d) Es Principal puesto que subsiste por si mismo sin necesidad de otro contrato en los tétminos del 1442); y ©) Bs normalmente Consensual (se perfecciona pot el meto consentimiento de las pattes en torno a la cosa y el precio en los términos del articulo 1443, pero puede ser solemne, como son los casos establecidos en el articulo 1801 - Calificacién de compraventa o de permuta, La cuestién aparece regulada en el articulo 1794 del Cédigo Civil y la clave pata calificar un contrato como de compraventa o de pernauta esti dada por el valor de la cosa. Dice el precepto que si“! precio consste parte ew dinero parte en otra cosa, se entenderd perma sila vosa vale mds que ef dinero, y venta en el ‘caso contrat” 6 — Calificacién acerea de la presencia de un contrato de compraventa. Para calificar la naturaleza juridiea de un contrato de compraventa es necesario conocet Ia intencién de las pattes y atender a los efectos jutidicos producidos por el contrato. Puede ocurtir que en una esctitura aparezca un comprador, un vendedor y un precio, pero que de comptaventa solo tenga el nombte, o bien, que se pacten todos los elementos de un contrato de compraventa pero se In denomine como contrato de promesa, amado al hecho que el comprador posee jurfdicamente Ia cosa, como si se hubiere pactado realmente un contrato de compraventa y no ‘un contrato preparatotio de promesa de compraventa, La clave pata resolver estas cvestiones e interpretar la verdadera intencién de los conteatantes, y sus efectos, aplicando el principio de interpretacién del atticulo 1560, Esta calificacién es una cuestién de derecho, por lo que una errénea calificacién juridica por un tribunal permite la interposicién delrecurso de casacién en el fondo por ettor de derecho que influye sustancialmente en la dispositive del fallo. Elementos del contrato de compraventa. El atticulo 1444 establece que cn todo acto jutidico se distinguen elementos de la esencia, de ln naturaleza 0 accidentales. a) Elementos de la esencia. Los elementos esenciales del contrato de compraventa (ademas de los comunes a todo acto jutidico) son la cosa y el precio. Sin ellos 0 bien no existe contrato alguno o bien degenera en un contrato diferente. Ejemplo: gsetia posible un contrato de “compraventa” sin precio? Donacién, gY una “compraventa” sin cosa? Pago, donacién o mutuo, dependiendo de la intencidn de las partes. b) —_Elementos de la naturaleza. Existe ademés una serie de elementos que establece Ia ley y que se entienden incotporados al contrato de comprayenta sin necesidad de mencién especial, pero que las partes pueden modificarlos del modo que convengan, Bllos son los elementos de la naturaleza y pueden estat dados por los efectos generales de las obligaciones por los elementos propios del conteato de compraventa. Importante funcién: facilitan Ia negociacién y reducen costos de transaccién. Ejemplos de elementos de la naturaleza: obligacién de saneamiento de Ia eviccién y de los vicios tedhibitotios. Pertenecen al contrato de compraventa, peto las partes pueden acotdat lo contrario, Lo mismo vale para el lugar y momento del pago, la accién resolutotia, los riesgos y, en general, pata todas las reglas del titulo sobre la compraventa y las genetales de los contratos que no sean de orden piblico. ©) Elementos accidentales. Finalmente, en virtud del principio de autonomia de la voluntad, Jas partes pueden pactar libremente las cliusulas que estimen convenientes, siempre que no sean contratias a ka ley, al orden piblico oa las buenas costumbres y no alteren los elementos esenciales del contrato de compraventa, Estos son los elementos accidentales del contrato de compraventa. Ejemplo: modalidades (et plazo o la condicién). IIL- FORMA Y REQUISITOS DE LA COMPRAVENTA. 1. Laregla general y sus variadas excepciones. La compraventa es un contrato consensual, esto es, para que se petfeccione basta que las partes estén de acuerdo en la cosa y en el precio, tal como lo establece el articulo 1801 inc. 1°. Sin embargo, este principio tiene una serie de excepciones, en que ta ley exige In concurrencin de formalidades en la compraventa. Estas formalidades pueden ser por via de solemnidades; formalidades habilitantes; formalidades de prueba; y finalmente formalidades voluntatias.2. Formalidades cn la compraventa 2.1, Formalidades como solem: lad. 1) Generalidades. Las solemnidades son formalidades, distintas de Ia entzega, exigidas por la ley para la validez del acto, Flas petsiguen la certeza de la expresién de la voluntad y no s6lo estin establecidas en beneficio de las partes, sino también de terceros. Las solemnidades son de derwho estricto y de orden priblco, de lo que se derivan dos importantes consecuencias. En primer lugar, que las solemnidades no pueden ser creadas o establecidas pot ‘extensién o por analogfa, como setfa el caso de pretender aplicat las solemnidades a hipétesis 0 casos no expresamente establecidas por la norma que crea o configura la solemnidad. En segundo lugar, de su catécter de orden piblico se desprende que las mismas no pueden ser renunciadas ni alteradas, modificadas por las partes, ya que estarfa fuera del ambito de la autonomia privada. b) —_Casos de solemnidad en Ia compraventa, La solemnidad més tipicamente exigida en la compraventa es la escritura publica (articulo 1699). Bl articulo 1801 inc. 2° y 3° y otzas normas dispersas en el otdenamiento jutidico sefialan los casos cen que se tequiere de escrituta publica pata el perfeccionamiento de una compraventa. ) Compraventa de bienes raices. También de la nuda propiedad o cuotas de comunidad de un bien taiz, Lo mismo ocutre con Ja subasta piblica de un bien taiz (debe reducitse a esctitura piblica). {Como se hace luego la tradicién? (inscripcién). ii) Compraventa o constitucién de servidumbres. En la servidumbte, la esetituca publica es ademas lh forma de efectuar la tiadicién -excepcional en el caso de derechos reales sobre bien riz. Notinalmente se incorpora una cliusula especial de tradicidn en Ta constitucién de la setvidumbre. La setvidumbre no debe ser inserita, pero puede serlo para su oponibilidad a terceros. iil) Compraventa de sucesién hereditatia. La herencin se considera como universalidad, independiente de los bienes que la integran. Se exige esctitura piblica independiente sila componen bienes raices. eCémo se efectia la tradicién de In herencia? No hay norma exptesa, pero la jurisprudencia ha rresuelto que se le aplican las nosmas de tradici6n de los bienes muebles, bastando que sea simbélica en los términos del articulo 684. Ahora bien, normalmente se sefialn en una ckiusula de la comptaventa que se efectiia tradicién para evitar cualquier discusién al respecto, que ¢s lo que un conttatante diligente debe realizar. iv) Compraventa de derecho de usufructo sobre un inmueble fart. 767) ¥) Compraventa de derecho de uso y habitaci6n. Atticulo 612: el derecho de uso y habitacién se constituye y pietde igual que el usufructo, Esto, unido al art. 766 N°3, nos podifa llevar a pensar que tn compraventa de un derecho de uso o habitacién se perfccciona por escritura pitblica, Sin H6sembargo, gpuede venderse un derecho de uso 0 habitacién? Pareciera que no puede ser objeto de compraventa, ya que conforme al atticulo 819 es incomerciable. vi) Compraventa de aves. Las naves estin sujetas a un régimen similar al de los inmucbles, pudiendo incluso set hipotecadas (att. 812 C, Comercio). vii) Compraventa de aguas (detecho de aprovechamiento). El agua es un bien comerciable distinto de la tierra. Los contratos que sirvan de titulo a Ia transferencia de los derechos de aprovechamicnto de Ins aguas deben constar por esctitura publica, vil) Ademis existen casos en que la ley exige ciertos requisitos distintos de la escritura publica, como por ejemplo, las ventas forzosas y en juicio de particién. Se exigen diferentes tmites procesales, dependiendo-si recaen en muebles o inmuebles. En estos tiltimos se exigen tasaciones, publicaciones y subasta piiblica (atticulos 481 y siguientes del Cédigo de Comercio). Por otto lado, la comptaventa de vehiculos motorizados es consensual, pero segiin disponen los atticulos 33 y siguientes de la Ley de Transito para tequetir la postetior inscripcién en el Registro de Vehiculos Motorizndos se debe acteditar el titulo mediante declaracidn esctita suscrita ante el Oficial del Registro Civil, mediante instrumento ptiblico 0 mediante instrument privado autorizado ante notatio. El incentivo econétnico a registrar el cambio de dominio esti dado por el hecho que mientras no opere dicho mecanismo de publicidad, el antiguo propietatio es responsable solidario de los daiios causados terceros por el conductor del vehiculo. ) _ Sancién por la falta de la solemnidad: inexistencia o nulidad absolut’. Parte de la doctrina sefala que la omisi6n de un requisito esencial para la existencia del acto juieo {votuntnd, objeto, causa y solemnidad cuando la ley a pide) produce inexistencia: una inefiacia que impide que el acto nazca a la vida del detecho y produzca sus efectos; se dice asi que “es un no negocio”. Esta teorfa implica que no se requiere de declatacién judicial previa pata que la ineficacin surta sus efectos. Por otra parte, In omisién de un tequisito esencial para In validez del acto juridico gencta la nulidad absoluta, inefieacia que debe ser declarada judicialmente para que susta sus efectos, que es ln tesis mas correcta, atendida Ja expresa mencién en los atticulos 1701 y 1682. No entraremos en la disputa dogmética entre Claro Solar y Alessandsi Rodriguez respecto de la procedencia de la inexistencia dentro del Derecho Civil Chileno. Sdlo nos centiaremos en el att. 1701 del Cédigo Civil, que precisamente se refiere a la omisidn de las solemnidadess y en cuyo texto ambas posturas pretenclen encontrar fundamentos en apoyo de su tesis; y en el art. 1682 del mismo cuerpo legal, que cataloga como causal de nulidad absoluta la omisién de las solemnidades exigidas en raz6n de la naturaleza del acto. A nuestro juicio, prevalece indiscutiblemente el art, 1682 del Cédigo Civil que expresamente catalogs como vicio de nulidad absoluta la omisién de las solemnidades exigidas en consideracién a la 2 Para mayor detalles acerca de esta discus se supiee reviear a tesit de la Bacltad de Derecho Lar foals dint dela ten _rnera del art, RexvzcO UnzOA, Rar, 2001 31. CARIOTA FERRARA, citado por VIAL ob ct. NPIS, p. 162.naturaleza del acto © contrato; por lo tanto, la sancién en caso de omisién de la solemnidad del acto © contrato solemne por natutaleza, es la nulidad absoluta, En conclusidn, no es posible sustentar légicamente la sancién de la inexistencia de un acto 0 contrato solemne pot natutaleza en caso de omisién de la misma, todos los antecedentes y armonia del eédigo nos Ilevan a pensar y sostener fundadamente que la sancién jutidica en caso de omision de la solemnidad de un acto 0 contrato es la nulidad absoluta, ) «Cuando falta Ia formalidad por via de solemnidades? Al responder esta pregunta lo que se pretende es tratar de definit algunos elementos dentro de Ia solemnidad como un todo, para establecer criterios que nos ayuden a detetminar cuando se cumplid In solemnidad y cuando no se cumplié. En doctrina hay variados criterios al respecto. La ptimeta tesis aplica un eriterio amplio en vittud de! cual, en caso de duda, se requiere el cumplimiento de la solemnidad integtamente, En virtud de este ctiterio se sostiene que para que se verifique la solemnidad se requiere, por regha ‘general, que se cumpla o verifique en esencia Jo que es, de alf que, en principio, al faltar cualquict requisito de la solemnidad, puede decitse que no se ha dado cumplimiento a la misma, con Io cual, el acto jusidico es inexistente o adolece de vicio causal de nulidad absoluta, “porque es de presumir que Ia ley los ha exigido, complicando ast el ejercicio de Ia autonomia de Ik voluntad, inspirada en los mismos ctiterios de seguridad c interés social que la han levado a consagrar la institucién de los actos solemnes”™, Pero se comprendersi que una regla tan simple y amplia no puede set efieaz. para resolvet todas las, hipotesis de falta de elementos dentro de las solemnidades. La més minima légica entiende que no todos los elementos de In solemnidad pueden ser considerados como esenciales para su existencia 0 validez, en cuyos casos seri Ia ley quien indique cules son o bien puede derivarse via interpretacién légica del precepto de forma, como por ejemplo, en el caso en que la claridad de Ins fitmas de los otorgantes o ln iahabilidad de un testigo de un testamento otorgado en Chile’ no afectan la validez, del instramento piiblico en cuanto tal. Aunque este ctiterio ha sido sustentado pot alguna jurispradencia, aunque a juicio de Ia cftedea, una interpretacién tan amplia no se condice con el carécter consensual de los actos juridicos en nuestro derecho, se deja sin aplicacién a la regla que autoriza Ia libertad de forma (incluso Ia eleccién del medio de expresién del consentimiento para que sen eficaz) y deja sin aplicaciéa la regla de In interpretacién de las normas en favor del negocio (fasor negoli) © principio de conservacién del negocio juridic La segunda tesis existente cn la materia aplica analégicamente Ia regla del art. 1814 del Codigo Civil 4 Osmina, ob. ct. NP2T2, p23 y 8. 5 Vease it 1013 dl Cpe CivilEl profesor ALESSANDRI BESA‘, en su tratado sobre la Nulidad en el Derecho Chileno, distingve centre la omisién total de solemnidad (de facil solucién) y la omisién parcial de la solemnidad (de compleja solucién), sosteniendo que el art. 1814 del Cédigo Civil establece una tegla general dentro de nuestto Derecho. Este ptecepto dispone en su inciso 2° lo siguiente: i faltaba ana parte considerable ade ella (de la asa) al tiempo de perfecionarse ef contrato, padré ef conppradar a su arbitrio desisirse del contrato, 0 darlo por subsistente, abonando el precio a su justa tasavibn”. Desde la base de este articulo, el autor enuncia una regla general en materia de omisin de requisitos esenciales dentro del acto juridico: “Si la omisién el regaisito que ta ly exige es sélo parcial, pero no considerable, la parte perjudlicada puede dar por subsistente ef coutrato, con la consigniente rebaja para su prestacbn, o bien desstve de &P”. Crcemos que la tesis antetior tiene los siguientes defectos o falencias; porque el precepto regula una materia diversa, no procediendo su aplicacién analégie; asimismo, por que no podkia afirmarse que Ja omisién parcial de la solemnidad otorgue el derecho a rebajar las prestaciones y, menos ain, que permita a ls partes 0 a la parte decidir a su arbitrio si se desiste del contrato 0 que subsiste, ya que se dcjaria a una parte entregada a la voluntad de otra, lo que evidentemente creemos no puede tener asidero dentro de smestro derecho (vénse el art. 1477 del Cédigo Civil, En conclusi6n, el ctiterio general antes indicado no nos entrega patrones para determinar la posicién de determinados elementos dentro de la solemnidad, por lo tanto, debetemos tecutrit a otros aaiterios més precisos. Por tiltimo, una terceta tesis distingue diversos elementos dentro de las solemnidades segiin el efecto que produce su omisién. Alguna sofisticada doctrina colombiana formulada por el profesor OSPINA y ottos’, ha podido establecer cientificamente que dentro de las solemnidades existen elementos diversos y, por lo tanto, ‘no es posible dar una regl general en caso de omisién de solemnidades. Aplicando esta regia, Ia docttina colombiana ha considerado que, segin su efecto dentro de la solemnidad, hay algunos elementos que petmiten que exista In solemnidad, otros que permiten que sea vilida y otros respecto de los cuales su omisién no geneta ning’in efecto en la eficacia del acto jurfdico de que ella da cuenta y que s6lo tienen efectos de conveniencia prictica, sin sancién alguna, Asi, los requisitos esenciales son aquellos cuya omisién implica la inexistencia de Ja solemnidad legal misma y, conseeuentemente, la del acto tespeetivo, Ostentan este carieter la inferencion de un notavo o de quien haga sus veces en la escritura piiblica, imtervencién que es un requisito esencial de Ia escritura piiblica como solemnidad legal. También hay jutisprudencia que consider esencial que conste en In escritura mattiz. /a firma del notario”. Evidentemente, la aceptacién de los criterios esenciales supone como consecuencia la inexistencia, ya que de lo contratio, los requisitos esenciales se confunden con el requisito que pasamos a exponet a continuacién y que se tefiete a los requisitos pata el valor de la solemnidad. Obs cit. N28, p. 236 Ob. Cit. NR, p. 237 Adeens, la tesis en evesti no interpreta las solemaidades como tales o ingen al tsi inteepectatvo tas falidades que 1uv0 0 po tenet egislador para exgidas,y, pore contaco, el preceptosimpre deja a cuesin entegad ala voantad dels partes. ¥ Obs cit. N'2T2,p. 244 RNY, 30,seee- 10, p43,©) Mandato y formas de Ja venta: /a ereaién junigprucdencal de nna rgla refi. El mandato es, por regla general, de mandato para celebrar un acto solemne? fcter consensual (art. 2123) gQué oeurte si se otorga un En principio se podiia afitmar que no seria necesatio, por ser actos distintos y sélo la compraventa ‘otorpada por cl mandatatio deberia ser solemne, y cada voluntad es diversa 0 autnoma de la otra, por ello, quien expresa la voluntad es el mandatatio y no el mandante, de modo entonces, que la regh del art. 2123 més que establecer una regla refleja repite de solemniclad establece sencillamente regla probatorio del acto realizado por el mandatatio. No obstante lo anterior, para acteditar el poder en estos casos la prietica profesional ha exigido mandato ototgado a Jo menos con las mismas solemnidades que debe cumplit la compraventa (para efectos de probar su existencia). La jurisprudencia se ha pronunciado mayoritariamente en el mismo sentido. Al respecto, se ha resuelto que si la solemnidad es la forma que Ja ley exige para que una determinada declaracién de voluntad tenga valor, lo légico es que el mandato que se otorga pata ‘que ua terceto manifieste esa voluntad, cupla con la mista formalidad. 2.2, Formalidades habilitantes. Son formalidades exigidas en atenci6n a la calidad o estado de las personas que ejecutan el acto. ‘A diferencia de las solemnicades, que acatean nulidad absolnta, In falta de las formalidades habilitantes acarrea la nulidad relativa del acto (art, 1682, inc. final). Estin establecidas como wna forma de proteccién del incapaz 0 de ta persona sujeta a un régimen de administra por un tercero, Deben distinguitse las 2 dimensiones en que actian las formalidades habilitantes: a) Por un lado son el medio a través del cual el incapaz rclativo puede actuat en la vida del detechos y b) Por otro Indo, son Ia forma a través de la cual un representante legal o un adini de pattimonio puede realizar detetminados actos. rador EL incapaz relative debe actuar tepresentado 0 autorizado por su representante, sea el padte, la made, el cutadot o en algunos casos el juez. Por otto lado, por ejemplo, el matido casado en sociedad conyngal requiere de autorizacion de la mujer para realizar una serie de actos: enajenar, gravar, o prometer enajenat o gtavar bienes raices sociales 0 derechos hereditatios de In mujer (att. 1749); también para etiajenar o gravar bienes rafces propios de la mujet (art. 1754 Ty 1D. El tutor o curador también requiere autorizacién (judicial) para enajenar ciertos bienes del pupilo (axts. 393 y 394). 2.3. Formalidades por via de prueba.Se refieren a aquellos casos en que en un acto consensual la ley exige una especial forma pata poder acteditarlo. La sancién no sera la nulidad, sino que sencillamente no se pode acteditar en juicio por un detettninado medio de prueba, quedando todos los otros medios no prohibidos a salvo. Ejemplo: los actos 0 contratos que deben contar por escrito (aet. 1709) no pueden probarse por medio de testigos, cuya excepcién aparece en el atticulo 1711 en donde se perdona o justifica Ia falta de formalidad por via de prueba. 2.4. Formalidades voluntarias. Como elementos accidentales del contrato, las partes, en las negociaciones preliminares, perfectamente pueden pactar determinadas formalidades pata celebrar una compraventa que no es solemne. Puede set dtl, por ejemplo, en una comptaventa internacional y, en general, en los casos en que hay gran distancia fisica entre las partes La falta de la formalidad implica que no habs contrato hasta que se cumpla con Ia formalidad, No se va a poder pedir el cumplimiento forzido hasta ese momento, Pero si las pattes ejecutan o comienzan a ejecutar el contrato obviando a formalidad, se entiende que renunciaron a ella (axt. 1802). La condicién debe sct renunciada mutuamente por las partes contratantes"", 3. Entrega de atras. Las arras son una institucién arcaica y, segin Alessandti, tendrian su origen en el Derecho Romano, ‘en que la compraventa se manifestaba en actos materiales. Las arras surgieron como un mecanismo que permitia probar la compraventa sin haber efectuado su ejecucién, como manifestacién inequivoca de Ia intencién de celebrar el contrato (sentencia de Gayo). Posteriormente, el Digesto le di un nuevo sentido a las arras como seiial de que las partes pueden retractarse de la compraventa y ademas como garantia por la eventual retractacién. En nuestro Cédigo Civil, las armas son muestra de que Ins partes pueden rettaetarse de In compraventa, dando una cosa en garantia para esa eventual retractacién. Pero las partes también pueden acordat que las atras se dan como parte del precio 0 como ,seiial de que existe consentimiento (articulo 1805). Las artas tienen minima importancia prictica. Sin embargo, tienen semejanzas con otras garantias No es exttaiio que en las negociaciones preliminares las pattes, sin haber perfeccionado el contrato, se entteguen garantias para el caso que éste no se perfeccione. Ejemplo: boletas de garantia, depésitos, vale vista y en lt practica se utiliza el cheque (problema prictico). 4, Gastos por formalidades de Ia venta Aparece regulada la materia en el articulo 1806 que dispone que natutalmente, los gastos cortespondan al vendedor, pero en la pefctica, lo més usual es que se pacte que son del comprador, Bn caso de no pactarse algo contratio, se aplicart supletoriamente la repla del articulo 1806, " Véase antcule acerca de las Formaldaes Vehuterar co Analee de Deseo, “leTV.- CAPACIDAD Y REPRESENTACION, 1, Reglas generales. La capacidad consiste en poder obligacse por si mismo (art. 1445, inc. 2°). El principio bésico es que toda persona es legalmente capaz, salvo los que la ley declara incapaces (att. 1446). La incapacidad es de deseebo estricto, por lo que debe ser establecida expresamente por la ley. La compraventa sigue la regla general: toda persona es hibil para celebrar un contiato de ‘compraventa, salvo que una norma expresa sefiale lo contrario. Dicha noma exptesa gseri de orden ptivado o de orden pablico? De orden piiblico: norma de proteccién. Ademis, Ia tegulacién de la compraventa agrega ciertas incapacidades especificas que también trataremos aqui. 2, Tipos de incapacidad. En la compraventa, as incapacidades pueden ser de dos tipos segtin pasamos a vet a continuaci6s 2d, — Tneapacidades Generales. Las incapacidades generales se tigen por las reghs gencrales de todo acto juridico, Asi, los absolutamente incapaces (impiberes, dementes y sordomudos que no pueden darse a entender por escrito), s6lo pueden actuar representados. Los relativamente incapaces (menor adulto y disipador interdicto) pueden actuar representados o autorizados, Mujer casada en sociedad conyugal: es capaz peto insolvente (matido administra bienes sociales y propios). 2.2, Incapacidades Especiales. a) Generalidades. Se denominan incapacidades especiales porque rigen especificamente pata el contrato de ‘compraventa y son verdaderas prohibiciones que establece la ley pata celebrar una compraventa, en virtud de una determinada condicién juridica o status de alguno de los contratantes, ya por estado civil, por reluciones cle familia, por el cargo que desempeiian o por la posiciéa especifica que tienen detcrminado contmato (mandatatio) y que aparecen tratadas especificamente en los atticulos 1795 a 1800, b) —_Naturaleza juridica de las incapacidades especiales. Se ha discutido en toro a la naturaleza juridica de las incapacidades especiales, y sobte el punto es posible indicar que el dltimo inciso del articulo 1447 se refiere a éstas de Ia siguiente forma: “Ademds de estas incapacidaes hay otras particulares que consisten en la probibicion que la ley ba impuesto a certas personas ‘para secular cierto actos”. "2 Se ha dscutlo a qué cp de incapacidades se reise este precept: incapacilades de goce (Leén y Beequet) jerticio (Chto Sola) il} actor prohibides por la ley {Mlessandes Roddgyc). Pacers que be solucin dada por Leon Spcopinds ic prolibicin de cxlerar wn acto conte en forma absolut es ura lac at capaci de goce, ya que especto de tics petsons, jams podei adguieccho derecho. Fsta esl teis mis aceptadn en doctena y exsprdenia, 12.En todo caso, las incapacidades especiales, pata Diez-Picazo, cortesponde a “wn fenimeno distinto de la capacidad para contratar es el de la existencia de una prohibicion legal que impide a determinadas personas celebrar determinadas tipos de coutratos. La capacidad 0 incapacidad se encuentra siempre en funcién de las condiciones ‘personales: (estado civil, ee). Las probibicione, en cambio, se fundan en razones objelnas de conveniencia 0 ‘neonveniencia de la eelebracion del tipo de contrato a que en cada caso la ley se refiere. Camo consecuencia de ello, las incapacidades se rferen, en general, a toda clase de contratos mientras que las probibciones se rferen slo a tipos y npuestos determinados”.". Fen este caso se considera que son verdaderas prohibiciones que In ley establece pata que ciettas personas en determinadas circunstancias celebren contratos de compraventa Pero mis allé de la discusin en toro 2 su naturaleza juridica, no hay que perder su sentido ya que su principal funcidn es evitar conflictos de inteteses, limitando la autocontratacién y, también persiguen respuardat In fe priblica y proteger los derechos de terceros evitando el fraude. ©) Sancién a Ia incapacidad especial. Parte de ln doctrina seitala que setia la nulidad absoluta, en virtud del art.10 (actos prohibidos nulos y de ningiin valor) y ademas en la frase final del art. 1447 en relacién al art. 1682 inc. 1° (objeto ilicito). Sin embargo, también hay razones para sostener algunas de estas incapacidades especiales, deberian sancionatse realmente con Ia nulidad relativa: Por un Indo, no siempre hay un interés pitblico comprometido. Ejemplo: caso del mandatatio (atticulo 1800 en relacién con att. 2144); por otro Indo, no siempre se tratarfa de una prohibicién, sino de una forma de limitacién que autotizaria el acto cn la medida que exista la autorizacién correspondiente: arts. 1799 y 18003 y, finalmente, en algunos casos es procedente la ratificacién del acto (ejemplo: mandato). Usualmente pata saltarse estas prohibiciones se recurre a simalacién relativa por interpésita persona, ala que se le aplican las sanciones indicadas segiin cortesponda. ) —_ Tipos de incapacidades especiales. ‘Las incapacidades especiales pueden ser las siguientes: 1) Pata vender y comprar (art. 1796): 1A. Se prohibe la conpraventa entre cinynges no separades juditiahwente (antes era no divoxcindos perpetuamente). Se busca proteger intereses de terceros que pudieran verse comprometides por actos simulados o fraudulentos. Sancién: nulidad absoluta de la compraventa pot objeto ilcit. 1.2. Compraventa entre padre 0 madre ¢ hijo sujeto a patria potestad. Misma taz6n: el uso de la pattia potestad podria setvir para fraudes. ‘También se sanciona con nulidad absolute. 2) Para comprar: ' Dice Piazo, Pundamentos del Deeecho Civil Patéimoaia.lnteodvecidi, Teor del Conteat, ps M7 -13-2.1. Empleados priblios juces, abogadas, procivadors 0 notaries, no pueden comprar bienes cuando participan del proceso de venta en raz6n de sus cargos. Se busca ptoteger cl interés y la fe pablicos (art. 1797). Saneién: nulidad absoluta 2.2. Tutoresy enradors (gx. 1799). En determinados casos pueden actuar con autorizacién si no existe conflicto de intereses (art. 412), 3) Para vender o comprar: “Aparece tratada en el articulo 1800 en términos tales que los mandatarios y sindicos no pueden comprar Io que se les ha ordenado vender, ni vender lo suyo a quien les ha ordenado comprat, sino en los términos del articulo 2144, esto es, con antorizacién expresa de su mandante. A los albaceas se les aplica el articulo 1294 (mismas normas para los tatores y euradores). El atticulo 2144 dispone que probibe al mandatario comprar Jas cosas que se Ie hayan ordenado vender, y tampoco podri vender de lo suyo al mandante lo que se le ha ordenado comprar, a menos ‘que exista aprobacién expresa del mandante". La tazén del precepto se encuentia en el hecho de que el mandatatio se aproveche para venderse a un precio inferior al que se podtia obtener de un texceto y a la invetsa, pata que le venda lo suyo al mandante por un precio superior al que un tercero estaria dispuesto a pedir”, es decir, en que anteponga el interés personal por sobre el interés del mandante reptesentado. En tealidad, la aptobacién expresa del mandante implica que no existe autocontrato sino que derechamente un contzato de compraventa entre mandante y mandatario', reitetamos no hay contrato consigo mismo". Obviamente, esti sancionada segin las reglas genetales, el uso de un palo blanco o interpésita persona ({raude a In ley y simulacién) por parte del mandatario para vulnerar la prohibicién legal. La infraccién al articulo 2144 acarrea la nulidad relativa del autocontrato de compraventa”, ya que la norma es imperativa (requiere de la aprobacién expresa del mandante de modo que es un requisite pata ln validez del autocontrato de compraventa), y se encuentra establecida en consideracién de la calidad de la persona (mandatatio), para evitar preci interés propio al interés ajeno administrado por el mandatario”. se genere el dilema de posponer eb 1 Yeas al cespecto el acticlo “Une Apesinan a nla dere en el Ceo Cis, Resveco URzn Rican, 15 Ospina, op. eit, N°42B, p. 363, En cl mismo sentido Lebn, op. ct. NP22B,p. 221, quiew agrega ue "se advertecaamente que la prohibicigo de la ly esta estblecida en esguntdo de lot derechos del mandante, ja que el mandante pode aprovecharce de su Stuacin y vendede al mandaate al precio miximo que éte haya fijado pana compea, o comprate a mandante al precio minino que te le haya sefalado paca a vent” La judspnudench hn reuelto que fa existencls de un mandate gener com administrcion de bicnes implica autorizac Ix sutocontatacitn, C."Temuco, 29 de Abel de 1986, J. N°36, p. 32 (consdecando 5 y 6. T Ledn, op. eit N°228, p. 221, quien aprege que ain evondo esta coallicto de iateeés sex wld Ix tensiccidn apeobada por eb randaate, sin perio de otros vcios que puedan afecu al nego, tales como lesb u oto, ‘Wn ese cenido Tn sentence de ba Coste dhe Santiago de 2 ce agosto ce 1989, Rt 86, sec 2, p. 78, ya que el vic nea aa calidad ‘del mardente que inviste una de las partes, con el propésite de protege so inteeaes yen st favor, pudeado dicho vico sapcase por ratfcacin del nnandantey pucde sr aleado por ate y su horedeeos 1 Lebo, op. cit. N'228, p. 222, quien agrega adomis que "Como eonsecuenci, sélo pode invocarla el mandante, sas hecedesns 0 sesionaing se pode eifca, no se suspende’ “14.En todo caso, un fallo de la Corte Suprema resolvié que la sancién a ja infraccién al articulo 2144 es 1a inoponibilidad del autocontrato bajo la hipdtesis de exceso de facultades del mandatatio®, ©) Representacién de las personas juridicas Quien actéa en xepresentacién de wna persona juridica no tiene poder absoluto. Esti limitado por los podetes que se le hayan otorgado, por ley o por los estatutos de la persona juridica, Ejemplo: en las S.A. es el directorio el drgano que otorgard poder al gerente general {Qué ocuttird si cl mandatatio sc excede en sus poderes? Principio bisico: no obliga a su representado (el acto es inoponible). Es el tercero que contrata quien asume el riesgo de que quien actia tenga efectivamente poder para obligat a su reptesentado. Impostancia de la revision de poderes en el ejercicio profesional. En las personas de derecho pitblico, el principio es més extremo. En caso de extralimitaci6n, lt sancién es la tulidad de derecho piblico del acto (att. 7° de la Constitucién), Ia que no admite tatificaci6n, (CAUSA EN LA COMPRAVENTA 1. Generalidades Como todo contrato, Ia comptaventa debe tener una causa y ésta debe ser Iicita. La determinacién de cual es la causa en la compraventa dependeré de la teorfa que adoptemos: La primera doctrina o denominada doctrina de la causa final ve la causa como la causa de la obligacién (doctrina clisiea), es decir, la contraprestaeién (causa final). En la compenventa, Ia causa de la obligacién del vendedor seria la obligacién del comprador de pagar el precio, y la causa de la obligacién del compradot seria la obligacién del vendedor de entregar (dat) Ia cosa. La segunda teoria denominada del_mévil determinante o de la causa impulsiva, el concepto de causa es subjetivo y se refiere al motivo determinante que cada parte tiene para celebrar el contrato. 2, La causa en el contrato de compraventa, En Ia compraventa, la causa opera como un mecanismo de control de que efectivamente haya contraptestaciones, sobre ln base de un precio setio (atticulo 1809). Pero este mecanismo de control va a operar en casos limites, es decir, sélo cuando estemos en presencia de un precio istisorio vamos a poder inferir que cl contrato carece de causa. Seria el caso, pot ejemplo, de ka simulacién para defiaudar a los acreedores (ge simula una venta para sacar un bien del pattimonio del deudor y el “precio” pactado en realidad no es tal). Basta que haya un precio real, aunque sea bajo, pata que exista causa Por eso, Ia compsn de cosa propia no vale (atticulo 1816 inc. 1°). Sila cosa pertenece al comptador no existe contraprestacién y, por consigniente, no hay causa zeal en dicho conteato. ™ RDJ,t. NCVII,N°3, seecibn 1, ensaciba en ol fondo, 9 de Juli de 2001, “Tercera con Javersiones Orodal Lida”. A auestojuicio dicho filo es exeaeo e implica uta contusion elemental de nuestea Corte: no es un problems de inoponibilded, dado que hay noma immpertiva infingida (oo poohibtes) esablecida en e2zéa de I calidad del mandante, de modo sje no se est en el Ambit de ‘plicacin dl arcule 2160 esceeo de poder inopouiildad al madaate), -15-En la compraventa de inmucbles la situacin es distinta. Aqui encontramos a la lesiGn cnorme como mecanismo de control de un precio justo (articulo 1888). Quien alegue In ilicitud de la causa deberd acteditar que la compraventa es ptohibida por la ley, 0 contraria al orden piblico o las buenas costumbtes (articulo 1467, ine. 2°). Ejemplos de causa ilicita ‘en In compraventa: compraventa celebrada en fiaude de los acreedores, compraventa de drogas, ‘VL- —OBJBTO DEILACOMPRAVENTA 1. Introduceién El objeto de Ia compraventa puede mirarse desde Ia perspectiva de las obligaciones que genera, Es decir, el objeto lo constituitian las obligaciones del comprador y del vendedor. Estas obligaciones tienen por objeto conductas que pueden set de dat, hacer 0 no hacer. En el caso de las obligaciones de dar, el objeto seta en definitiva la cosa en que tecae Ia prestacidn (articulos 1460 y 1461). La compraventa tipicamente supone una obligacién de dat, por lo que su objeto estar dado por la cosa en que recae Ia prestacién: el precio (dinero) y la cosa distinta de dinero que se debe dar. El ptecio en el Contrato de compraventa. 21. El precio como dinero y el caso de la moneda extranjera EL precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida (articulo 1793). Que el precio sea dinero diferencia a Ia compsnventa de la permuta, en que ambas partes tienen las obligaciones exigibles al vendedot (erticulo 1900). Se discute si las compras efectundas en moneda extranjera (por ejemplo US$) tienen In naturaleza de una compraventa ode una permuta. Jutidicamente, la moneda extranjera no es dinero, porque no tiene poder liberatorio genctal. La moneda extranjera es una cosa corporal mueble, pot eso se estima que -juridicamente- la compraventa en moneda extranjera en realidad es una permuta. Mas adelante veremos qué ocutte cuando las obligaciones se pactan como pagaderas en moneda extranjera 0 se expresan cn dicha moneda. 22. Requisitos del precio El precio debe ser real y determinado. a) Real/Serio o no itrisorio Que el precio sea real significa que no sea irrisorio, es decir, que sea serio. Si el precio es irtisorio, no hay una voluntad seria y ademfs el conteato ca rece de causa (ese “precio” no podria considerarse como contraprestacién). Por lo tanto, al exigirse que el precio sea real, se efecttia un control al momento del consentimiento, no sélo respecto del objeto sino también de la causa, pare que efectivamente haya causa -16La exigencia de un precio real es distinta de la de un precio justo. No se exige que el precio equivalga al valor de Ia cosa. El meto desequilibrio enite las prestaciones no supone la falta de precio y no hace nulo al conteato. Un precio vil no excluye Ja existencia del precio. Pata que un precio sea real, basta que exista contraprestacién y que ésta no sea puramente simbdlica, pot lo que el control es minimo. Respecto de la justicia del precio, no obstante el derecho en general no controla la equivalencia objetiva de las prestaciones, se han desatrollado ciertos mecanismos de control. Por ejemplo, se puede indicar cl caso de las normas de proteccién del consumidor en lo relativo al establecimiento de debetes de informacién 0 control de las condiciones generales ce contratacién. Estas notmas son formas de evitar el desequilibrio entre las partes, sea por rezones de falta de informacién (cKusulas sorpresivas) 0 de poder telativo al negociar el contrato (cléusulas abusivas). Estas normas permiten logtar un consentimiento efectivo. “También apatecen ls normas de proteccién de la libre competencia, que evitan el establecimiento de monopolios y petmiten regular los mercados monopélicos existentes. Existen vatios casos de mercados en los que, dado que no existen condiciones de competencia, la ley establece la regulacién de precios por parte de ln antoridad (telefonia, electricidad, agua potable, etc). Fn estos casos, la regulacién es pata evitar abusos en situaciones monopélicas. En caso de infraccién al precio establecido, Ia sancién es la nulidad absoluta de Ia cléusula (nulidad parcial), en la medida que el precio abusivo pueda ser sustituido por el precio regulado. Ello sin perjuicio de eventuales sanciones por la antoridad antimonopolios. Finalmente, cabe indicar que en la institucién de la lesién enotme en In compraventa de inmuebles, se busca una equivalencia objetiva entre las prestaciones. b) — Determinado La determinacién es una catacteristica generalmente exigida al objeto de todo contrato y puede haber diferentes grados de determinacién (atticulo 1461 ine. 1° y 2°). En una obligacién de dat, el grado maximo de determinacién del objeto consiste en definislo como especie 0 cuerpo ciexto. Si Ia definicién es de género, basta dar cualquier individuo de la clase 0 género establecido, al menos de calidad mediana (atticulo 1509). La obligacién de pagar el precio, como toda obligaeién de dinero, es de géneto, ya que el dinero es siempre genérico. En tal caso s6lo seri necesatio definir la cantidad (artfculo 1461). Lo usual es que las propias partes fijen In cantidad en el contrato, ya sea en forma fija o vatiable Bjemplo: medios de reajuste (UF, IPC o moneda extranjera cuando el precio es pagadero en moneda nacional). En el caso de venderse cosas fungibles al precio de mercado, salvo acuerdo en contrario, se entiende que es el precio de mercado el dia de la entrega (juticulo 1808). El precio también puede ser detetminado por un terceto. Si falta el tercero no hay venta, ya que no hay precio (articulo 1809 inc. 1°). Este mecanismo se puede utilizar como forma dle arbiteaje cuando hay un problema para determinar el precio que se deberi pagar después de celebrado el conteato y éste no es claro: las partes solicitan a un tercero que Jo haga y se evitan las formalidades de un juicio. -17-Es muy poco comtin, pero cuando se pacta es importante que Ia designacién se haga de tal manera ne el tercero no perezea. En todo caso, no puede dejarse el precio al atbitrio de una de las partes (articulo 1809 ine, 2°), ya que Ja compraventa dependeria de una condicién suspensiva meramente potestativa de Ia persona que se obliga (ambos son reciprocamente deudores) y en tal caso, la obligacidn es mula (articulo 1478), Un caso televante que no ha tenido la debida atencién de Ia docttina es el caso del atticulo 139 del Cédigo de Comercio, en que en virtud del principio de la conservacién de los conttatos, se autotiza al juez para determinar el precio en determinados casos, en que precisamente falla el mecanismo de determinacién del precio fijado por las partes. 3. Control de equidad del precio: Lesién enorme 3.1. Fundamento y un cambio de paradigma En el detecho moderno, el control de justicia contractual se centra en la proteccién del consentimiento, esto es, en lograr que se obtenga un consentimiento libre de vicios y que las decisiones puedan ser bien informadas. Hay una presuncién de justicia en In medida que el consentimiento se obtenga libremente Por eso, el derecho estima que cada cual es libre de decidir segiin mejor le convenga. Los individuos son capaces de tomar decisiones racionales y cada cual es libre pata decidir eusl es “su? jt precio. La lesién enorme encuentra su fundamento en una tradicién anterior, otientada por un ideal de justicia sustantiva en los intercambios, Lo que se protege es la proporcionalidad que debe existir entte las prestaciones reciprocamente estipuladas” por las partes de un contzato. Se ha pretendido tratar por algunos a la lesién como un vicio del consentimiento -andlogo al error, fuetzn 0 dolo-, pero Ia lesién enorme atiende a un defecto objetivo de le compraventa, independiente de que las partes consientan libremente en el contrato. La posicién subjetiva de las partes es indiferente c incluso no pueden renunciar a la lesién enorme, Basta demostrar un resultado objetivamente injusto. La lesién enorme es una institucién de orden piiblico y por eso la renuncia a ella no tiene valor {articulo 1892), aunque se diga que In intencién del vendedor es donar el exceso, lo cual careceria de sentido si consideramos el articulo 1393, que expresamente sefala que la donaciéa entee vivos no se presume. 3.2, Aleance Solo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles en que se transfiere Ia propiedad plena, exceptuindose las ventas efectundas pot el ministerio de la justicia (articulo 1891). 1 Pominguez Aguila, Rama: Tearke Goal de Negi, NTH, -18-En todo caso, la lesién enorme s6lo es aplicable a una comptaventa que es concebida por las partes ‘como conmutativa y no aleatoria. Bs en la conmutatividad donde se encuentra el fundamento de la Iesién enorme. Por ello, no es aplicablé a las compraventas de inmuebles que tengan caricter aleatorio. Ejemplo: compraventa de una pettenencia minera o de la nuda propiedad de un inmueble (no se sabe cuando muete el usufructuario). Determinar si un contrato es 0 no aleatorio va a ser un problema de interpretacién del mismo. En todo caso, la regla general es que los conttatos de compraventa se entiendan conmutativos. 3.3. gCmndo hay lesién enorme? Para determinat si hay lesién se atiende a la nocién del duplo o mitad del justo precio que aparece en. el articulo 1889. El vendedor sufre la lesién cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio del inmueble, mienttas que scti el comprador quien sufta Ja lesién enorme cuando el precio justo del inmucble sea inferior a ta mitad de lo que efectivamente pagé por él. Bl precio justo es el de meteado (no el avalio fiscal) y se acredita por cualquier medio de prueba. Ejemplo: tasaciones, otras compraventas vecinas, informes periciales. 3.4. Momento en que se juzga la lesin enorme La lesién enotme se juzgn al momento de celebrar el contrato de compraventa (articulo 1889 inc, 2°). Si en ese momento se acordé un precio justo y con el tiempo la cosa aumenta o disminuye de valor, no hay lesi6n enorme (s6lo son desequilibrios ex post). Sila compraventa deviene en un mal negocio, no hay accién de lesién enorme. Si se celebia un contrat de promesa, se discute si el justo precio debe considerarse al momento de la promesa 0 del contrato definitivo de compraventa. Razones de texto arian sostener que el ‘momento relevante es de la compraventa, pero también se ha estimado que la lesién debe juzgatse al tiempo de la celebracién de Ia promesa, ya que en ese momento se forma el consentimiento respecto del precio y se distribuyen los riesgos (opinién personal). Excepcionalmente, en transacciones referidas a loteos de propiedades se considerar’ como precio justo el pactado al momento de celebrarse la promesa. Ante una situacién en que exista divergencin entre el precio justo en la época de otorgamiento de la promesa y el nuevo precio justo al momento de celebrar la compraventa, por ejemplo si al tiempo de Ja promesa la propiedad tenfa un precio justo de $100,000.00, y al momento de Ia compraventa era de $210,000.00, quien sufre de la lesién puede celebrar Ia compraventa segiin lo estipulado en la promesa y alegar después la lesién enorme; o bien podria alegar la nulidad de la promesa por falta del requisito del articulo 1554 n° 2. En caso de In primera opcidn, se corte el peligro de que la accién se extinga sila propiedad ya fue transferida a un texcero (articuto 1893 inc. 2°) 35, Efectos de la lesion BI articulo 1890 otorga un derecho altemativo 4 quien'en conti de quien se haya dectetado la tescisién por causa de lesion enorme, -19-En el caso que se declate la lesién en contia del comprados, porque pagé un precio injusto, tiene el derecho alternative de Aceptar Ia tevocacién, en cuyo caso ptocederin las prestaciones mutuas alteradas en el siguiente sentido (debert restituir el precio actualizado y la cosa; no deberd responder por los detetioros, salvo en cuanto el compradot se hubiere aprovechado de ellos en los términos del auticulo 1894; debera purificar la cosa de hipotecas o demas derechos reales que hubiera constituido en ella tal como lo ordena el articulo 1895 y finakmente debert restituir los frutos e intereses pero sélo aquellos que se hayan devengado desde su mala fe, es decir, desde la demanda y no podré solicitatse la restitucién de expensas. La otra alternativa es que persevete en el contrato, en cuyo caso deberé Completar el justo precio (no la mitad) con deduccién de una décima parte”. En caso, que se declare la rescisién en contra del vendedor, también tendra un derecho altetnativo aque le permitirs Consenti en Ia rescisién (cigen las mismas de las prestaciones mutuas @ propésito del comprados) o bien Restituir el exceso, considerando el justo precio aumentado en una décima parte”, 3.6. Extincién de la accién de lesién enorme. La accién de lesién enorme se extingue en tres circunstaincias, como lo son: a) Por el transcurso del tiempo: 4 aiios contados desde la fecha de celebracién del contrato (articulo 1896). Esta prescripcién no se suspende y se interrumpe (atticulo 2518) b) Porla pérdida de la cosa mientsas esté en poder del comprador (articulo 1893 ine. 1°). ©) Por la enajenacién de la cosa por el comprador farticulo 1893 inc. 2°): salvo que el comprador la haya vendido en més de lo que habia pagado por ells, caso en el que el vendedor poder’ reclamar el exceso, con el Iimite del justo valor menos la décima parte. En este caso excepcional la accidn se ejerce personalmente conten quien enajené el inmueble, por Ja ganancia que se obtuvo a costa del vendedor. 3.7. Naturaleza de la accién de lesion Si bien el Cédigo la califia como accién de tescisidn, es mas bien una accidn revocatoria que tiene efectos limitados, por cuanto se extingue cuando la cosa ha sido enajenada ‘a tercetos, no puede jercerse la acci6n reivindicatotia tespecto de texcetos, a diferencia de lo que ocurre con la mulidad; Jas toglas de las prestaciones mutuas son distintas a las de la mulidad (no se consideran los frutos); y finalmente, porque Ja patte vencida puede perseverar en el contrato, lo cual jams ocurre en la nulidad. En todo caso, la accién de lesién enorme es una accién personal ¢ indivisible. 4, La Cosa en el contrato de compraventa 41 Generalidades. La cosa vendida puede ser cualquier cosa comerciable, con tn limitacién de que no puede ser dint, 2» Por ejemplo, si pag $.000.000 por uo inmucble cuy justo pein ve de $10,000.00, se pesmi al comprador quedarse con lt gaa $1,000,000 adicionles. HY 10% que etic es una gaia ged ky eel. Sila san vale $10A090.000 y reibe $2.00 G00, Jee eeetitir $14.00.000 (el jsto pein se-aaments de $10¢ $11 elon, que se lo jv el veer: ierencia de $4 aillemes). -20-Pueden ser vendidas tanto las cosas corporales (tuebles o inmucbles), como las incorporales (art. 565). Asi, los meros derechos pueden ser vendidos. Bjemplo: el detecho de usufiucto, derecho de herencia, cuotas de comunidad, detechos o acciones de una sociedad andnima, etc. En el caso de la compra de una cuota de una comunidad, el adquitiente pasa a set duefio de la mistna ‘cuota que posefa el comunero. Si el comunero vende un bien que forma parte de la comunidad, se requicre la ratificacién de los otros comuneros pata evitar que se trate de una venta de cosa ajena. ‘También pueden set objeto de la venta las cosas inmateriales (cteaciones del espititu), esto es, la propiedad industrial (patentes y marcas), ln propiedad intelectual en su dimensién patrimonial (derecho moral de autot es intransferible) y las coneesiones (concesion tadiocléctrica 0 servicios piblicos). Asimismo, con el tiempo se han desartollado nuevos bienes econdmicos que también pueden set vendidos. Bjemplo: derecho de emisién de contaminantes (caso Schwages), intangibles de las empresas como informacién respecto de la clientela o el denominado “know how”. De todas formas, el limite de las cosas que pueden ser vendidas va a estar dado por Ia licitud del objeto™ 4.2, Requisitos de la cosa La cosa, como elemento esencial de Ia compraventa, debe set: a) comerciable; b) determinada; ¢) posible (més bien la prestacién debe ser posible). a) Que Ia cosa sea Cometciable (articulo 1810). La comerciabilidad supone que la cosa debe ser aptopiable y transferible. En primer lugar, es necesario que Ia cosa sea susceptible de apropiacidn, ¢Qué bienes no son susceptibles de apropiacién? Bjemplo: los bienes que en economia se denominan “bienes libres” (cosas comunes a todos los hombres). Por tanto, dichos bientes no son comerciables (att. 585). En segundo tétmino, la cosa debe ser transferible No son transferibles, por ejemplo, los derechos petsonalisimos. En todo cnso, Ia regla general es que los bienes sean comerciables, ya que la incomerciabilidad es de derecho estiicto (articnlo 19 N°23 C.P.R). Ejemplo de bienes incomerciables: cosas comunes a todos los hombres (art. 585); bienes consagrados al culto divino (586); bienes nacionales de uso piiblico en tanto no sean desafectados (att. 589); Ia sucesién futura (art. 1463), el derecho que nace del pacto de retroventa (1884); los derechos personalisimos, como el uso y la habitacién; los alimentos legales futuros (si pueden cedetse los cxéditos de alimentos devengados). Sobte este punto vale la pena detenerse en las cosas embatgadas y cosas ltigiosas. Un punto especial dentro de la comerciabilidad de la cosa esta dado por el caso de las Cosas embargadas y litigiosas, Recordemos que segtin los mimeros 3 y 4 del articulo 1464, hay objeto ilicito en Ia enajenacién de las Cosas embargadas por deereto judicial, « menos que el juez lo 2 Asi por eemplo,gpuce venlerse el contol en wna compaiiao una patente de aesholes? -21-autorice o el acreedor consienta en ello; y de las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del juicio, gCuando se entender litigiosa? Cuando el juez decrete una medida precautoria de prohibicién de celebrar actos y contratos (atticulo 296 CPC). El atticulo 1810 seftala que pueden venderse todas las cosas coxporales © incorporales cuya enajenacién no esté prohibida por ley. ¢Pueden venderse, entonces, las cosas comprendidas en el articulo 1464 N°s 3 y 4? Una primera posicién plantea que si hay objeto ilicito en Ia enajenacién o transferencia de las cosas embargaclas © litgiosas, y no pueden venderse cosas cuyn enajenacidn esti prohibida, hay también objeto ilicito en Ia venta, Por lo tanto, la venta seria absolutamente mula. Una segunda posicidn que es sustentada por don Eugenio Velasco consiste en sostener que In venta seria valida, ya que la norma del art. 1464 no cs de carctet prohibitivo sino imperative, porque establece requisitos para enajenat y no prohibe ia enajenacién a todo respecto, como es caractetistico en las normas prohibitivas. Por lo tanto, en In medida que estos tequisitos sean cumplidos, la venta podea luego dar lugar a una tradicién perfectamente valida, por ejemplo, si el juez o el acteedor autorizan In enajenacién de un bien embargado. Si se vende sin autorizacién y se hace la ttadicién, comprador podré adquirit por presctipeién. Desde un punto de vista econémico, es conveniente que la venta sea considerada valida, ya que sera un buen medio pata que ef deudor s¢ pueda hacer del dinero suficiente para pagar la obligacién que hha dado lugar al embargo o para alzar la medida precautoria. ¢Qué otra alternativa es usual: contrato de promesa (es vélido). Finalmente, la cuestién antes indicada no puede confundirse con los derechos litigiosos. En efecto, debe efectuarse In distincién entre cosa litigiosa y derecho litigioso. La cosa litigiosa es quella respecto de cuya propiedad se discute y para que le sea aplicable el articulo 1464 es necesario que respecto de ella se haya otorgado una medida precautotia de prohibicién de celebrar actos y contratos. Los derechos litigiosos se refieren a la expectativa que tiene el demandante de obtener ‘una sentencia favorable en ua juicio y su cesién se encuentra tegulada en los asticulos 1911 y ss. Si bien dichos derechos pueden ser vendidos, la ley establece una importante limitacién (articulo 1913). El deudor slo es obligado a pagat lo que luubiera pagado el cesionatio. Lo normal en una cesién de crédito es que el cesionario del derecho lo adquieta ‘con las mismas caracteristicas que el cedente Pero esta limitacién tiene por objeto evitar la especulacién con los derechos litigiosos. Por eso, cuando no existe este afin especulativo, dicha norma de excepcién deja de aplicarse (artieulo 1913, inc. 2°) b) Que la cosa sea Determinada, b1 ¢ neralidades: determinacién y venta de universalidades juridicas La exigencia de que Ia cosa sea determinada excloye Ia venta del pattimonio como niversalidad, Una universalidad juridica sélo podra set vendida individualizando cada uno de los objetos que son vendidos (articulo 1811), con ks tinica excepeién dela venta del derecho de herencia, en que an cealidad se vende la calidad de hesedexo,Respecto de las empresas, es importante seitalar que tienen activos y pasivos. Qué ocurre, entonces, cuando se vende una empresa? La venta de una empresa puede hacerse por 2 vias, ya sea vendiendo todos los activos (para Ins deudas se requiere consentimiento de acteedor: novacién), perfectamente individualizados en un inventatio; 0 bien vendiendo todos los derechos sociales o acciones, es decir, el capital (comprende activos y pasivos). b2. Detetminacién en géneto en cuerpo cierto. La determinacién de la cosa puede ser como género 0 como especie o cuerpo cierto. Ea la venta de especie 0 cuerpo cierto, el objeto se encontrars perfectamente individualizado. En la venta de géncro, la cantidad debe estar determinada o set determinable. Kn cuanto a la calidad de la cosa, si nada se dice se entiende que puede set cualquier individuo del géneto de una calidad mediana, Pero puede que la cosa se extinga después de celebrar el contrato y antes de la entrega, lo que no se reficre a una cuestién de determinacién de la cosa sino a un problema de los siesgos que estudiaremos mis adelante. ©) Que la cosa sea Posible La posibilidad del objeto es un tema vinculado especialmente a las obligaciones de hacer, es decit, en donde el hecho debe set fisica y motalmente posible en los términos del articulo 1461 incisos ptimero y segundo, Nos intetesa Ja cuestidn en andlisis en dos situaciones en que la prestacién en Ia compraventa es imposible, como lo es en In compta de cosa propia, que la ley sanciona como nula, porque ef conttato catecer de causa, y en este caso, el comprador tendré derecho a que le restituyan el precio que pags por la cosa (articulo 1816). El segundo caso es la venta de cosa que se supone que existe, pero que no existe, caso en el cual la venta no produce efecto alguno (atticulo 1814). Este tltimo caso implica que las partes suponen que la cosa existia al celebrarse el conttato pero estaban equivocados. Si sélo falta una parte y es considerable, pode el comprador a su arbitrio desistirse del contrato o insistir en al, caso en el que deberi restituirse o ajustarse el precio, Si el vendedor actu a sabiendas, deberd indemnizar perjuicios al comprador de buena fe. Bs diferente la venta de cosa futura, en que las partes saben que la cosa no existe, peto espetan que llegue a existit, Esta venta es perfectamente posible, considerindose que est sujeta a condicién, salvo qu seri conmutativa y condicional, pero podria ser aleatoria y puta y simple (pero aqui no se compra la cosa sino In suerte), arezca que se compré el alea (articulo 1813). Es decir, por regla general la compraventa No tenemos que confunditr los casos indicados previamente con la venta de cosa ajena, en la que la ley la considera perfectamente vilida en téminos expresos por el articulo 1815, y ello es asi porque la venta es el titulo y no el modo de adquitir, lo que se ve reafirmado por el articulo 1818 en que se dispone que la venta de cosa ajena puede ser ratificada posteriormente por el duciio, lo que da al comprador todos los derechos de tal desde el momento de Ia venta, y, por el atticulo 1819, donde se regula que si el vendedor no eta dueio pero se transforma luego en duefio, se va a entender que el comprador es duefio desde la teadici6n. -2B-5. Problema de los tiesgos o teoria de los tiesgos 5A. La cuestién de los riesgos Siempre se enfoca desde la perspectiva del acteedor para quien perece la cosa que podin exigir, pero Ja verdad de las cosas es que el enfoque que interesa es determina si se debe © no pagar el precio en caso de destruccién de la cosa por caso fortuito, es decir, se refiere a quién debe soportar la carga del caso fortuito (por ejemplo, destruceién por accidente de la cosa) después de celebrat la compraventa, pero antes de la entrega. La importancia de la teotia de los riesgo radica en que segtin a quin le sea asignada la carga del caso fortuito, In obligacién cotrelativa del contrato subsistita o no. Por ejemplo, si el riesgo debe ser soportado por el comprador, aunque la cosa vendida se destruya igualmente deberd pagar el precio, pero si el riesgo era del vencledor y Ia cosa perece, perecerd también Ia obligacién del pago del precio. 5.2. Ambito de aplicacién del problema de los tiesgos. La cuestién de los siesgos solo se presenta en obligaciones bilaterales y cuando se ha determinado la obligacién en especie 0 cuerpo cierto. Sélo en estos casos podemos hablar que existe o hay caso fortuito. 5.3. Distribucién o regulacién de los siesgos. Al Ginal, la pregunta siempre es Ia misma: De quién es el riesgo de Ia cosa en la compraventa?, y las alternativas son: (J) que sean de cargo del vendedor 0 duefio; Gi) que sean de cargo del comprador; y Gii) que sean compartidos entre ambos. La reguilaci6n genética aparece en el efecto de las obligaciones precisamente en el articulo 1550 que dispone que si se vende como especie 0 enerpo cierto, el riesgo es del comprador aunque no haya habido entrega, salvo que el vendedot haya incurtido en mora o se haya obligado a entrepar Ja cosa a 2 personas distintas. En el caso del contrato de comptaventa el aticulo 1820 no altera esta regia general. La raz6n de esta fepla es el Cédigo Civil francés, donde sf tiene légiea porque el comprador se hace duesio en virtad de la compraventa (se confunde el titulo traslaticio de dominio y el modo de adquitit). Esta repla de atribucién de riesgos no tige si In cosa es de género, porque el género no perece y el deudor siempre podré cumplic. Puede ser més 0 menos gravoso, pero puede cumplir (si no tiene a cosa, deberd adquitista). El riesgo se traspasa al comprador con Ia entrega, momento en que Ia cosa queda determinada y deja de sex de género. Con todo, existen 2 casos de excepcién en que se traspasa el riesgo de un género antes de In entrega (son casos en que se determina antes In cosa), como to es la comptn de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida -un géneto-, peto se ha individualizado de modo tal que no puede confundirse con ott porcién de la misma. Rstén can individ considerarse como cuerpo cierto (art. 1821 inc. 1°). Bjemplo, determinados sacos de trigo en una bodega que se mareans y el caso de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida y se vende izadas, que pueden -24-una parte indeterminada: el riesgo sera del comprador desde el momento en que se cuente, pese 0 ida la parte que se va a vender (ahi queda perfectamente determinado el objeto). La regla de atribucién de tiesgos tampoco tige sila venta es condicional, potque aqui la transmisién del riesgo se posterga hasta el cumplimiento de la condicién: aticulo 1820”. De todas form liusulas gue di 4. las partes pueden pactar al momento de celebrat el contrato de compraventa minuyan o redistribuyan el riesgo, o bien dejando que algiin seguto se haga cargo de VIL- EFECTOS DE LA COMPRAVENTA Bl estudio de los efectos de la compraventa consiste en detetminar los detechos y obligaciones que surgen pata las partes. 1- Obligaciones del vendedor La primera obligacién esencial del vendedor es dar la cosa vendida al comprador. Asilo establece Ia ley al definir el contrato de compraventa (articulo 1793). Sin embargo, la obligacién de dar supone ademas ciettas obligaciones accesorias, como las de enttegar y consetvar Ia cosa hasta el momento de la entrega: atticulos 1548 y 1549. Por tanto, la obligacidn de dar es mas amplia que la de entregar, porque la comprende Ademis, el vendedor tiene obligaciones de garantia respecto del comprador. Son las obligaciones de saneamiento de l eviccién y de los vicios xedhibitorios, Ambos grupos de obligaciones se encuentran contempladas en el articulo 1824. Obligaciones de dar y entregar la cosa 2.4. Qué comprende la obligacién de dar Ia cosa: dominio o posesién de la cosa? En el detecho romano la venta constituia (como en el detecho chileno) un titulo y no un modo de adquitie el dominio. Asi, el vendedor sélo se obligaba a garantizat al compradot ln posesién pacifica de la cosa que vendia, pero no su dominio. Ea la codificacién francesa, al contrario, Ia venta es modo de adquitir el dominio. Por tanto, hay 2 grandes modelos referentes a la obligacién del vendedor: (i) obligacién del vendedor es hacer Ia tradici6n y gatantizar la posesién pacifica (étil) del comprados; y (ji) obligacién del vendedor es transferir el dominio, ikimo, eabe destacar un esp panienb en que el consentimiento se Forma despots de I entepa, eto es, si se scuerda que la 4 pracha. Se entenderé que no hay conta, mientas que a ecb la cosa no deca que leaprada. Si no se catipula que a veata es a pracba, se entender que lo es cuano reeae en una cosa que habitvalment ce vende prueba. Ba este caso scalmente no hay consentimiento hasta que el comprar eefala que la cosa le agra -25-Si bien, en general, el Cédigo Civil se ha basado en el derecho francés, respecto de esta materia nuestto derecho adopté el modelo romano. Pese a que el tema ha sido discutido, nuestra doctrina y jurisprudencia han sostenido mayoritariamente que la obligacién del vendedor se satisface no con transferit la propiedad de la cosa, sino con hacer la tradicién y constituir al comprador en poseedor pacifico de la misma. La transferencia del dominio va a set una consecuencia de la tradicién, en caso que el vendedor sea el duefio (fo normal), pero eso no quicre decir que la obligacién del vendedot sea transfetir el dominio. A favor de esta postura, ademis de las razones histéricas referidas, se ha seiialado lo siguiente: 1. La venta de cosa ajena vale, asi puede ser cotroborado en los articulos 1815, 1818 y 1819 CC. Setia absurdo que el legislador hubiera querido dar validez un contrato que no seta posible cumplit 2.- Eatender que no es obligacién del vendedor transferir et dominio, da sentido al concepto de poseedor de buena fey no dueho, toda vez que para que ello sea posible debe existir una causa justo titulo- en la tradicién (siendo un ejemplo de esto el contiato de compraventa), Como consecuencia de la tradicién efectuada por quien no es dueiio se puede detivar a una posesién que final y eventualmente -sumado a ottos requisitos- terminaria siendo presrpeién ndquisitva 0 nsucabion. Bn definitiva un silogismo para defender que no es obligacién del vendedor transfetir el domini el siguiente: 1. La tradicién efectuada por el no duefio no transfiere el dominio (derecho de dominio) pero st da lugar a la posesién (como hecho) del comprador 2. Bn comprador posceria un justo titulo (la compraventa opetaria como tal) y mas ottos requisitos, podria constituirse en poseedor de buena fe. 3- La posesién de buena fe es uno de los supuestos de hecho necesatios pata la presctipeién adquisitiva ordinatia™, Las consecuencias son importantes: equé pasa si el vendedor no es duefio? Comprador no va a poder pedir la xesolucién del contrato, sino que deber hacer efectiva la obligacién de garantia de sanear ia eviccidn, 2.2, gCémo se cumple la obligacién de dar Ia cosa? Ademas de Jo anterior, la oblige sélo la realizacién del acto jut entrega: atticulo 1548, én de dar supone efectuar una entrega matetial de la cosa y no ico de Ia ttadicién; y Ia obligacién de consetvat la cosa hasta su * Por tanto, si ao se apoya la postura de que ao es obligaciga del vendedor transfers el dominio y que por lo tanto 20 habsia compraventa (jx que eventualmente se podria resolver por aplicacién de la CRT del Ax. 1489 CO), no peda ‘existe jams Ia posesion de buena Fe -ya que se carecetia de eaitsa (ja que no exisiia Ia compyaventa como justo titulo) y por lo tanto, no se podfa adquinie ning bien por prescripci6n adquisiiva ovata euya cause de kx teadicién hubiese sido una compraventa efeemade por unt vendedor no dueo, -26-Excepcionalmente, no es necesario efectuar entrega material cuando se acuerda que el vendedor se va a reservar el goce o la tenencia de la cosa, o cuando el compradot ya esti gozando de ella o es su mero tenedor (atticulo 684 N°5). 23. La regulacis de la venta a2 personas diferentes. Si el vendedor vende sepatadamente a 2 personas, deben distinguirse 2 situaciones relevantes: (i) qué pasa con los tiesgos; y (ji) a qué comptador se prefiere en los derechos sobre la cosa Respecto de los tiesgos, se altera In regla general y el riesgo pasa a ser del vendedor (atticulo 1550). En segundo lugar, se prefiere al comprador que hubiere entrado en posesién. Sila cosa se entregé a ambos, se prefetita a quien ptimeto Ia recibié. Si no se ha entregado a ninguno, se opta por aquel que tenga ef titulo mas antiguo (ver articulo 1817). Parece dificil imaginar un ejemplo de cosa mueble que se entregue a 2 personas. Podria ocuttir en inmuebles de enorme extensién (a entrega material se hace en lugares distintos de la propiedad). Fl comprador afectado tendra derecho a ejercer la accién tesolutoria y la de indemnizacién de petjuicios, ya que el vendedor no ha cumplido con su obligacién de dar (que supone ln de entregar y In enteega también debe ser material). Ver caso. 24, — Lugar de la entroga No hay norma especial en esta matetia, por lo que se aplican las normas del pago. Asi, a falta de acuerdo expreso, deber distinguitse si la cosa es un cuerpo cierto 0 un géneto. Si es cuerpo cietto, debers entregarse en ef lugar en que estaba al momento del contrato. Si es género, la entrega deber ser en el domicilio del vendedor (dendot). Si es inmueble, obviamente In entrega debet materializatse en el lugar donde éste se encuentre. Articulos 1587 y 1588. 25. — Gastos de la entrega ‘Tema bastante relevante, ya que a veces los gastos de transporte superan incluso los del bien que se compra. A menos que se pacte otra cosa, los gastos de la entrega son del vendedot, pero sélo hasta que se pone a disposicién del comprador. Los costos del transporte cortesponden al comptador (articulo 1825, consistente con el art, 1571, que trata teglas sobre el pago). En definitiva va a ser determinante el lugar en que debe efectuarse la entrega, pucs a ese Ingar debe ttasladarla el vendedot a su costo. n ln compraventa comercial internacional existen reglas especiales establecidas por la Conveneién de Viena, de Ia que Chile es parte, Este tratado tiene reglas sustanciales en relaciéin con Ja compraventa internacional En todo caso, en las compraventas comerciales internacionales suele conteatarse haciendo referencia 4 los denominados incoterms, utilizados generalmente en In contrataci6n internacional. Ellos son siglas que definen Ia relacién que se regula y xespecto de los costos dle Ia entrega las mas utilizadas son la exfibtica, FOB y CIF -27-2.6. Epoca de la enteega El vendedor esté obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato 0 en la época que se hubiere acordado. Si no se fj6 plazo pata la entrega, las obligaciones del comprador y del vendedor son simultineas, de modo que opeta entre las partes la excepelién de contrato no cumplido: articulo 1826 inc. 1° a 3° y articulo 1552. Si se fj6 plazo, obviamente habra que estarse # lo acordado. Sin embargo, si la obligacién de enteegar ya se hizo exigible y Ia de pagar esti con plazo pendiente y la fortuna del comprador hubiere menguado considerablemente, de manera que sea de temer que no va a pagat, opera en la ‘compraventa una norma similar a la de la caducidad del plazo, pudiendo el vendedor pedir que se le pague o se le asegure el pago: articulo 1826 inc. final, andlogo al att. 1872. Acticulo 1496: caducidad del plazo. Si el vendedor ejerce el derecho del asticulo 1826, se cotre el riesgo de estar equivocado (cuando no es efectiva la disminucién considerable de Ja fortuna del comprador) y, en este caso, deberi indemnizar los perjuicios ya que estaria en situacién de incumplimiento de su obligacion. 2.7, Obligacién de conservat la cosa hasta la entrega La obligacién de entregar la cosa supone la de consetvatla hasta el momento de la enteega (art 1548). La conservacién de la cosa exige que se emplee el cuidado debido. Bllo, normalmente, significard responder de culpa leve por tratarse de un contrato oneroso (articulo 1549). En caso de conflicto, el nivel de cuidado para el caso concreto lo fijaré el juez, de acuerdo a las circunstancias particulates de las partes y del contrato. Por ejemplo, es evidente que las medidas de seguridad que deben tomarse para Ia custodia dé una obra de arte famosa, no son las mismas que et que debe tomarse para Ja custodia de un artista desconocido, Es importante recalear que, en cuanto a ln responsabilidad contractual, el incumplimiento del vendedor se presume culpable. Por lo que en caso de destruccién o deterioro de ln cosa, sera responsable contractualmente, salvo que pruebe el caso fortuito. El estado en que deba entregarse I cosa dependerd del grado de especificacién del contrato, Sies de géneto, deberd entregatse la calidad convenida y, en silencio, cualquier cosa del género de uoa calidad mediana. Si es un cuerpo cierto, a falta de convencidn de lis partes, en el estado en que se encontraba al celebratse el contrato de compraventa: articulo 1828. 2.8. — Cosas aecesorias 2 ln cosa vendida Si se vende un inmueble In compra incluye todos los bienes accesorios al inmuebie, asi, se entenden incluidos en esta venta Jos inmuebles tanto por adherencia como los por destinacién {atticulo 1830). Ejemplo: ganado y tractores en la venta de un campo. 28 -En cuanto a Ia venta de un bien mueble, no hay norma expresa, por lo que deberd realizarse una interpretaciéa del contrato en cada caso particular, en Ia que seri especialmente televante para determinat los accesotios incluidos la funcién de la cosa mucble que se vende. El Cédigo Civil contiene una norma especial relativa a los frutos. Los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta y los naturales y civiles que después produzca la cosa se entienden comprendidos en Ia venta, a menos que Ia entrega haya quedado sujeta a phizo o condicién, caso en el cual pertenecen al vendedor hasta que se cumpla el plazo o condicién: articulo 1816 inc. 2°. Esta tegla es importante en caso que haya mora del vendedor y, por ende, gran diferencia entre el tiempo de la venta y el de la entrega. 2.9. Venta de un predio ristico Asf como un bien mueble puede ser vendido como especie 0 cuerpo cierto o género, un predio sristico puede ser vendido como especie 0 cuetpo cierto 0 con relacion a la cabida. ‘La cabida se refiere In extensién del inmmeble y se entender que se vende con relacién a la cabida, cuando ésta se expresa “de cualquier modo”, salvo en cuanto se entienda que las partes no hacen diferencia en el precio si la cabida resulta ser mayor o menor que la declarada. Asi, lo relevante pata establecer que se vendid de acuetdo a la cabida, es que se entienda que el precio se determiné de acuerdo a Ia extension del inmueble: articulo 1831 Cuando no se entienda que se vendié de acuerdo a Ia cabida, esto es cuando el precio no se entienda determinado de acuerdo a In extensién del inmueble, se entenderd que se vendi6 como especie 0 cuerpo cierto. Esta distincién es relevante, ya que en aquellos casos en que se entienda que una venta se efectud en relacién a la cabida suspirin los derechos que regula el atticulo 1832. Sila cabida es mayor de la declarada, el comprador deberé aumentar proporcionalmente el precio, salvo que el valor de Ia mayor extensién supere un 10% del tamaiio real, caso en el cual el compradot tendré un derecho alternativo de aumentar el precio o desistitse del contrato. Si la cabida es menor que Ja declarada, el vendedor deberi completatl., Si no puede o el comprador no se lo exige, se debera disminuir proporcionalmente el precio, salvo que la diferencia sea més de un 10%, caso en el cual el compradot puede aceptar la disminucién o desistitse del contrato. En el fondo, el umbral del 10% toma como factores el precio de Ia eabida que sobra o falta, respecto del precio de la cabida real Si kas diferencias se debieron a culpa 0 dolo del vendedor, habré ademas derecho a indemnizacién de petjuicios. Esta accién de la cabida no tended lugar si la compraventa se efectud como especie o cuerpo ciett. Sin embargo, si se vende con sefialamiento de lindero, por ejemplo “que se vende la Parcela 27, de la parcelacién Santa Sofia, euyos deslindes son ..”, deberé entregarse lo comprendido en ellos y si el vendedor no lo hace, se aplica la misma regla relativa a Ja venta como cabida: articulo 1833. -29-Estas acciones tienen un plazo de presctipcién de sélo 1 affo desde que se efectué In entrega, por lo tanto es de corto plazo: articulo 1834. Asimismo, debe destacatse que de acuetdo al articulo 1835, estas acciones se aplican a la compra de cualquier todo, esto es un bien constituide por diversas pattes, © conjunto de efectos de efectos 0 metcaderias y no excluye la acci6n de lesién enorme. 2.10 Mora del vendedor respecto de la obligaci6n de dar y entregar La clave consiste en determinar desde qué momento se puede considerar al vendedor en mora y Ia respuesta a esta cuestidn aparece en el articulo 1551, donde todo dependeré si se pacts 0 no un plazo pata la entrega de la cosa, Si no se establecié plazo, se estar en mora desde la teconvencién judicial. Se podri reconvenit judicialmente desde que Ia obligacién es exigible, es decir, en este caso, inmediatamente luego de celebrada la compraventa, Si ay plazo, el vendedor esté en mora desde que éste se vence. Por ello es recomendable como técnica contractual establecer, a falta de entrega inmediata, un determinado plazo para que el vendedot cumpla su obligacién. Por ejemplo, “se entregaré inmediatamente y 2 més tardar en un plizo de...”. De esta forma se evita In reconvencién judicial pata constituir en mora, lo que es importante para los perjuicios motatotios y los riesgos. 211. Efectos de la mora del vendedor en su obligacién de entregar Si el vendedor esti en mota de entregar, se producen una serie de efectos, a suber: 4) Surge el derecho del comprador a ejercer Ia accién indemnizatoria de los perjuicios que el retraso cause (indemnizacién moratoria), que aparece en los articulos 1557 y 1558. La avaluacién de perjuicios se debe realizar pot via judicial, salvo que las partes los hayan avaluado anticipadamente en ‘una eléusula penal. En este caso no procede la avaluacién legal del articulo 1559, ya que ésta sélo opera para obligaciones de dinero, b) Se transfiere el riesgo. Deja de ser del comprador y pasa a set del vendedor. Lo mismo ocurte si el vendedor se ha obligado a entregar Ia cosa a 2.0 més personas: articulo 1550. ©) La mora del vendedot da al comptador el detecho a ejercer In accién resolutotia o a pedir el cumplimiento forzado del contrato en base a los articulos 1826 ine. 2° y 1489, 2.42. Mora del comprador de recibir Ia cosa Segiin-veremos mis adelante, el comprador no sélo debe pagar el precio, sino que ademis debe recibir la cosa. Se ha entendido que el comprador esti en sora de recibir la cosa desde que el vendedor ha efectnado una oferta formal de pago. Existe discusién respecto de si esta oferta debe set efectuada de acuerdo a las teglas del pago por consignacién, por lp mismo para evitar dudas, a veces es 30-conveniente que Jas partes regulen un procedimiento distinto al pago por consignacién para hacer una oferta de pago. La mora del compzador en su obligaci6n de recibir la cosa, tiene como efectos particulares que el comprador deberi abonar los gastos de conservacién de ta cosa y ademas se altera la responsabilidad del vendedor, el que s6lo responder por culpa grave 0 dolo segxin lo disponen los, atticulos 1827, 1680 y 1548, 3. Obligaciones de saneamiento 34, Generalidades La obligacién de sanear Ia cosa comprende 2 aspectos: ) El denominado saneamiento de la eviccién, esto es, ampatat al compradot en et dominio y poscsién paecifica de la cosa (art. 1837)3 7 b) BI saneamiento de los vicios redhibitotios, esto es, responder por los vicios ocultos de la cosa vendida (atts. 1837 y 1857). 3.2, Carneteristicas de ambas obligaciones 4) Ambas obligaciones son de garantia, a diferencia de Ia acciones de incumplimiento, no requieren aque el vendedor haya actundo con culpa o dolo. No se valora la conducta del vendedor, ya que la obligacién dle saneamiento se genera independientemente de que se sepa o se deba saber la causal de eviccidn o el vicio. b) Asimismo, ambas obligaciones son de Ia naturaleza del contrato de compraventa: se entienden incotporadas a él, sin necesidad de mencién expresa de las partes. Pueden ser renunciadas (con cicttas limitaciones), pero la renuncia no set posible en caso de dolo, pues se tratarfa de un caso de condonacién del dolo futuro, que adolece de objeto ilfcito (art. 1465). Por eso, el vendedor esta obligado a sanear los vicios de los que tuvo conocimiento y no dio noticia al comprador, aun cuando se haya pactado lo contratio (art. 1859). Pot lo mismo, el pacto que exime al vendedor de la obligacién de sanear In eviceién ser nulo si el vendedor estaba de mala fe (att. 1842). 33, Saneamiento de la eviccién Consiste en amparar el dominio y posesién pacifica de la cosa vendida, esto es, garantizar que el comprador no sera turbado en el ejercicio de su posesién, Para proceda Ja eviecién, es necesario que la posesién sea turbada “de derecho”, como, por ejemplo, por el cjetcicio de una accién teivindicatoria. "También puede ser el caso’ del att. 1962 (arrendatario que debe permanecet) o la accién de peticién de herencia, Se excluyen las turbaciones de hecho, de las que el comprador deberd encatgarse por si mismo, -31-3.3.L. Objeto y alcance La accidn de saneamiento de la eviecién se descompone en 2 acciones diferentes: 8) Una accién tendiente a que el vendedor defienda en juicio al comprador que fue demandado por una accién que turba su posesién pacffica o dominio: citacién de eviccién, ) Pata el caso que la defensa no prospere, una accién de restitucién del precio e indemnizacién de perjuicios por la pérdida de la posesién pacifica. 3.5.2. Catacteristicas La accién de citacién de eviccién ¢s indivisible. Ello es gic, ya que I defensa judicial no puede ser dividida (arts. 1524 y 1840 inc. 1°), Si se interpone en contra de los heredetos del vendedor, podri interponerse en contra de cualquiera de ellos y ése tendra que asumit la defensa judicial En caso de que la defensa no prospete, procede Ia accién de restitucién de precio e indemnizacién de perjuicios, A diferencia de la accién de citacién, ésta si es divisible. Si son varios vendedores 0 se gjerce contra heredetos, cada uno responder a prorrata de su cuota en Ja venta o herencia (art. 1840 ine. 2°). 3.3.3. Titularidad activa y pasiva Es titular de Ja accién de eviccién el comprador que posee la cosa vendida y sus herederos; se ejerce contra el vendedor de la cosa y de sus herederos. ‘También puede ser cjercida en contra del texcero de quien el vendedor adquitié la cosa que ha vendido, Esto es, el comprador puede ejercer la accién de saneamiento (las 2) que en contra de ese tercero tendtia el vendedor de haber permanecido en posesién de la cosa (att. 1841). 3.34, Requisitos de la accién de eviccién Los requisitos de Ia accién de eviecién son los siguientes: 1. Que se produzea una tutbacién de detecho, Sélo la accién judicial de tetceros da lugar a la accién de eviccién del comprador. La eviccién se produce solamente por dettota judicial, por lo que las turbaciones de hecho no dan lugar a la evicci6n. Por tanto, se requiere tin turbacién de derecho, la que derivard en una sentencia judicial (articulo 1838). 2. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa, Como ya dijimos, debe ser privado: por sentencia judicial (no rige si la abandona voluntatiamente al que la reclarra). 3. Jin accién del fercero debe tener une causa anterior a In venta, es decir, en virtud de un derecho que ya existfa al tiempo del contrato (art. 1839). No es necesarjo que la. causa provenga de un hecho del vendedor, ya que cs una obligacién de gatantia, esto.es, independiente de la culpa o dolo det vendedor Basta que se produzca la privacién pasa que haya eviccida, 32+Se ha estimado (Alessandii) que en ciertos casos excepcionales también ptocederia cuando In causa es posterior, pero imputable al vendedor (ejemplo: prescripcién adquisitiva que concluye poco después de la compraventa). En estos casos, la causa comienza antes y el detecho se petfecciona después. 3.3.5. Acciones que comprende Ja acci6n de eviecion: El saneamiento de la eviccién comprende 2 acciones: 4) Exigir el amparo juridico o defensa judicial: citacién de eviecién. b) Accidn de restitucién de precio e indemnizatoria, para el caso que el amparo jutidico fracase. Pata esta accién se requiere una sentencia judicial, para la accién de eviccién basta la turbacién de derecho (demanda), 3.3.6. Accién para solicitar amparo (citacién de eviecién) Para que el vendedor concurta en defensa del comprado debe ser citado al efecto. Es el comprador quien debe efectuar dicha citacién, Si no lo hace, pierde su derecho al saneamiento: atticulo 1843. El vendedor sdlo concurre si fue debidamente citado, Procesalmente, si bien el comprador es el demandado, es el vendedor quien comparece y en contra de quien se sigue el juicio. El comprador ser terceto condyuvante. 3.3.7. Momentos y efectos de la citacién (Referencia a atts. 584-587 CPC) Bl comprador debe citar al vendedor antes de la contestacién dela demanda, acompafiando antecedentes que hagan aceptable dicha solicitud. Siel compradot omite la citacién y la cosa es evicta, el vendedot no sera obligado al saneamiento. Ordenada Ia citacién, se suspenderi el juicio por 10 dias més el término de emplazamiento para cfectos de ptacticar la citacién. Si no se efectia en dicho término, se puede pedit cadueado el derecho del demandado pata exigitla. Una ver citado, el vendedor tiene el término de emplazai jento para compatecer}. Hecha la citacién existen 2 posibilidades: a) Que el vendedor no compatezca. El procedimiento continia y el demandado no esti obligado a defenders para luego ser indemnizado, salvo en lo que respecta a sus ‘excepciones personales, que debe oponerlas. Por ejemplo: prescripcisn adquisitiva b) Que el citado compatezca, EL juicio sigue en su contra, pudiendo de todas formas el comptador actuar en defensa de sus derechos como tercero coadlyuvante. Si comparece, el vendedor puede allanarse o contestat la demanda. -33-a) Si el vendedor se-allana, se produce la eviccién y surge la obliga demnizatoria, EL comprador puede de todas formas seguir la defensa, pero no tendré derecho a que le restituyan las costas del juicio ni los frtos que haya sido condenado a restituit y percibidos durante la defensa del juicio (art. 1845). Es decir, el comprador soporta los costos de su actuacién, b) Siel vendedor comparece y contesta estara sujeto al resultado del juicio, Si guna el juicio, no hay eviccién y no hay oblignciones xestitutorias ni indemnizatorias, pero de todas formas estd obligado a responder al comprador por las costas del juicio. Si pierde el juicio o si se allana, se produce Ia eviccién de In cosa y proceden las obligaciones restitutorias e indemnizatorias. 3.3.8. Accidn indemnizatoria (alcance de la obligacién de gatantia) Producida la eviccién, surgen las obligaciones indemnizatorias y testitutorias del vendedor y el alcance de ella dependera de si la eviecién es total o parcial. 3.3.9 Bviecién total La cuestién es resuelta por el articulo 1847 que dispone o establece las siguientes prestaciones, a saber: 1° La restitucién del precio, aungue In cosa al tiempo de la eviccidn Ia cosa valga menos. Sin embargo si el menor valor proviene de un detetioto del cual el comprador obtuvo provecho, se debe efectuar el debido desevento (art. 1848). gQué ocutre si el vendedor compré Ja cosa de otta petsona y el comprador exige la restitucién a ésta? ¢Qué precio cs cl que se restituye: el que pagé el primer o el segundo vendedor? Se ha estimado que el precio que pagé el comprador evicto, aunque sea mayor al que xecibié el vendedor original 2 Las costas legales del contrato de compraventa que fueron satisfechas por el comprador. Bjemplo: gastos esctitura e impuestos (no otto: 3° Bl valor de los frutos que el compradot ha debido restituir al duefio como consecuencia| de la sentencia judicial que produjo la eviccién, Si et vendedor se alland a la demanda y el comprador perseverd en la defensa, no debe restituir los frutos posteriores al allanamiento, 4° Las costas judiciales, con la xeserva prevista sespecto del allanamiento. 5° El aumento del valor de Ia cosa evicta en poder del comprador. El tratamiento no es idéntico para todo tipo de aumento: a) Mejoras vitiles (@umentan el valor venal de la cosa: ast. 909 II) o necesatias (necesatias para la conservacién de Ia cosa: art. 908 1): el vendedor debe teembolsatlas, salvo que el juez. ordene pagarlas al tercero reivindicante. b) Mejoras voluptuatias (objetos de Injo 0 recteo y que no aumentan el valor venal de la cosa, art. 911 Il): el vendedor debe pagarlas s6lo si se encuentia de mala fe. ¢) Si el mayor valor se debe a causas naturales o al transcurso del tiempo. el vendedor sélo debe pagarias hasta en Jo que sean % del precio de venta, Hsto es se admite un 25% de plusvalia. Salvo que se -34-cencuentre de mala fe, caso en el que deberd abonarlas integtamente. La doctrina nacional ha considerado mayotitatiamente que esta enumeracién es taxativa ¢ incompatible con otras indemnizaciones. Sobre este punto el profesor Enrique Barros considera que nada impedixia que se inclayeran otros gastos, como por ejemplo el proveniente de los fletes. De Jo contratio, salvo mala fe la indemnizacién no seria completa. Se ha dicho que el comprador no puede intentar otra accién indemnizatotia, porque la via que tiene es el saneamiento, Pot tanto, si no se acepta la indemnizacién de otros perjuicios distintos a los seitalados en el art. 1847), In indemnizacién no es completa 3.3.10. Venta efectuada por autoridad de la justicia Si se teata de una venta efectunda por la antoridad de la justicia, el vendedor limita su obligacién a restituir el dineto que se pagé por concepto de precio (art. 1851). 3.3.11. Eximente a saneat la eviecién Si las partes acordaron en a compraventa que se eximia al vendedor de la obligacién de sanear Ia eviccibn, no se entiende eximido de la obligacién de restituir el precio: articulo 1852 ine. 1°. En tesumen, podemos decit que tas obligaciones del vendedot a propésito de la eviccién son restitutorias, resultando agravadas si el vendedor estaba de mala fe. 3.3.12. Bviceién parcial Se distingue si In eviecién es 0 no es de Ja importancia que se presuma que no se habrfa comprado la ‘cosa sin ella: articulo 1852 inciso final. Silo es, el compmdor tiene derecho a pedir Ia rescisiGn de la venta. En este caso el compradot debe restituir la parte no evicta de la cosa, siendo considerado al efecto poseedor de buena fe, salvo prucba en contrario. Fl vendedor por su patte debe testituir el precio, abonat los frutos que el comprador debié restituir al demandante y restituir todo otto perjuicio: atticulo 1853. El art. 1853 permititia sostener que et la eviccién total también se puede pedir restitucién de gastos ‘no enumerados taxativamente. Si es posible en Ia eviccién parcial, no se ve por-qué no podtla serlo en la total Sino es de presumir que no se habrfa comptado la cosa sin la patte evicta, se sanea Ia eviccién parcial sélo respecto de esa parte, igual como se saneaba en Ia eviecién total: art, 1854 (restitucién parcial 0 proporcional del precio, fratos, costas, etc:) 3.3.13. Casos en que no procede o se extingue Ia accidn de eviecién En los siguientes casos no procede la eviccién: 1. Cuando la eviccidn se produce por culpa del comprador, -35-2. Cuando el comprador somete el juicio en que se teclama la cosa a arbitraje, sin autorizacién del vendedor: att. 1846 (ges razonable?). 3. Renuneia a In accién, Las partes pueden disponer libtemente de ella (elemento de la naturaleza). La renuncia a la accién de eviccién es valida, salvo mala fe del vendedor (att. 1852), pero éste estaré obligado a la restitucién del precio, salvo que el comprador especificamente acepte y asuma el riesgo de la eviecién: att, 1852 ine, 3°. 4. Presetipcién. La accién de amparo es imptescriptible (la citaciém propiamente tal no prescribe), pero s{ las acciones a que da lugar In eviccién. La accién de indemnizacin prescribe en 4 afios y Ia de restitucin del precio segiin reglas genctales, esto es 5 afios (art. 1856). Estos plazos se cuentan desde que la sentencia de eviccidn se encuentra ejecutotiada o causa ejecutoria (discutible) o si no se ha dictado, desde In restitucién de la cosa (ejemplo: ‘equivalente jurisdiccional), 3.4, Saneamiento de los vicios redhibitotios Fl vendedor debe garantizar que la cosa vendida sitva pata su uso natural, o.aquel que se tuvo en mente al momento de celebrar In compraventa, Los vicios redhibitorios responden a caracteristicas materiales de In cosa (no juridicas), que hacen que sea defectuosa y no sitva para su uso natural objetivo. El saneamiento de estos vicios es una obligacién de garantia, que no requieren culpa o dolo del vendedot pata configurarse, sin perjuicio de que ~en el caso en que haya culpa o dolo, o si los vicios eta conocidos del vendedor de la cosa en razén de su oficio ~ proceda In indemnizacién de perjuicios contespondiente. 3.4.1, Requisitos pata que el vicio sea tedhibitorio (articulo 1.858) 4) El vicio debe ser contemporaneo. Que el vicio exista al tiempo de la venta, es decir, a la época de celebracién del contrato (articulo 1.858 n’ 1). Ein ese momento los vieios deben ser informados y ponderados pot el comprador. Si los vicios son postetiores, se tiata més bien de un problema de tiesgos. En la doctrina comparada se hha estimado que deben ser anteriores a la enitega y no a Ja venta, ya que ese es el momento en que el comprador los puede percibir (pero esto es mas bien un problema de riesgos). Se estima suficiente que exista un getmen de vicio al momento de Ja venta, aunque se desarrolle y manifieste con postetioridad. Por ejemplo: termitas en una casa (al momento de la venta la casa no tiene ninggn problema). Por ello, si li cosa perecié después de la venta, aun por una causa distinta del vicio, el comprador tendré derecho a la tebaja de precio (salvo que el vendedor debiese conocer del vicio: articulo 1862). Por ejemplo: venta de un caballo enfetmo, pero que luego muere atropellado por un tercero (igual se puede reclanmar la rebaja del precio) }) Bl vicio debe set grave. Que el vicio sea grave, vale decir, que por causa del vicio que la afecta,la_cosa no sitva para su uso natural 0 s6lo sitva impetfectamente, de tal modo que se pueda presumnir que —de conocerlos- no se hubiere comprado la cosa, 0 hien se hubier pactado un precio meno, conforme a la expectativa -36-razonable de las partes al celebrar la compraventa, Asimismo las partes al contratar pueden dar el caticter redhibitorio a otros vicios que no son tales, en vittud del principio de la autonomia de la voluntad. Articulo 1864 (cosas compradas en conjunto). Accién redhibitoria va a scr sélo respecto de la cosa «que falla, salvo que aparezea que sin esa cosa no se labia comprado el conjunto. En cuanto al requisito de que Ia cosa vendida “no sitva para su uso natural” han surgido 2 posiciones: n Docttina esencialista: el vicio se presenta cuando Ia cosa tiene un defecto y, como consecuencia de ese defecto, no sitve pata su uso o sirve imperfectamente. Por lo tanto, s6lo hay vicio en la medida que se demuestre que existe un defecto y que por ese defecto In cosa no sirve (Gelacién causal). 2) Docttina finalista: del hecho que la cosa no sirva para su uso natural, es posible inferir que la cosa es defectuosa. El concepto de cosa vendida no es independiente del fin nataral que ella ticne, Ia cosa no slo es sustancia sino que existe en razén de In finalidad practica que se le atribuye. Asi, basta probar que Ia cosa no sitve o sitve imperfectamente para su uso natural, para que se considere defectuosa. Ejemplo: pancles solares, que no pueden ser utilizados aunque estén en buenas condiciones; petto fino para teptoduccién y no como mascota. Nuestra doctrina mayoritariamente se ha inclinado por In posicién esencialista, fundado en la frase del articulo 1858 “que por ellos la cosa vendida no sitva pata su uso natural o sélo sirva imperfectamente”), que supondria una telacién causal ente el defecto y el mal funcionamiento. Sin embargo, en contra de este argumento de texto esté la finalidad de ln institucién: que el comptador adquiera una cosa que le sitva septin podia esperarse. Ea conclusin, el concepto de “uso natural” esté vinculado a In idea de buena fe (att. 1546: naturaleza de la obligacién), a lo que rezonablemente pertenece a las expectativas recfprocas de las partes. Asi, “uso natural” es el que las partes esperaban. La diferencia doctrinaria afecta a In forma en que se pruca la existencia del vicio. Bl vicio debe set oculto (art. 1858 N°3). Es decir, no debe haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el comprador no haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte © conocetlos ficilmente en raz6n de su profesién u oficio. Es decir, la ignornncia del comprador no debe serle imputable. La falta de informacién del vendedor no necesariamente implica culpa, ya que se trata de una obligacién de garantia, Sin embatgo, si ha existido dolo o culpa del vendedor, debers ademas indemnizar perjuicios: articulo 1861, Que In ignorancia del comprador le sea © no imputable, guarda ditecta relacién con los deberes de informacién de las partes, es decir, con establecer cual es limite de lo que razonablemente deben informar las partes en cada caso concteto y qué es lo que razonablemente deben saber por si. Ejemplo: interpretacién de balance. La Ley de Proteccién al Consumidor expresamente establece el deber de informacién y el deber de informarse como limite a aquél. ageAtendiendo a la gravedad del vicio de que se trate, hay dos acciones alternativas que surgen dle los vicios redhibitotios: 1) Aceién redhibitotia propiamente tal, que tiene por objeto dejar sin efecto la venta (articulo 1.858 n° 2). Es una accibn resolutoria, 2) Accién de tebaja de precio o quanti minoris (asticulo 1.868), que tiene por objeto conseguir una rebaja en el precio pagado por la cosa en atencidn a que ésta adolece de un vicio redhibitotio, cuando el vicio no impide el uso natural de la cosa, pero sélo sirve imperfectamente. Hay 2 casos en que sélo se otorga la accién de rebaja de precio: la cosa adolece de un vicio, pero de haberlo conocido el comprador, igual hubiera celebrado la compraventa (no sun vicio sustancial): art. 1.868. - Sil cosa perece después de celebrado el contrato: art. 1.862. Ahora, si hay dolo o culpa del vendedor subsiste su obligacién de indemnizar perjuicios. Ja jurisprudencia muestra una clara tendencia a acoger s6lo la accién de rebaja de precio y no Ia resolutotia, La obligacién de saneamiento es de la naturaleza del contrato, en silencio de las partes, se entiende que le pertenece, pero las partes pueden disponer libremente de ella con el limite del dolo det vendedor: atticulo 1.859. “Bitror sobre la calidad esencial y vicios redhibitotios Hista es una de las cuestiones més dificiles de determinar y delimitar, pero es claro que los vicios redhibitorios son un incumplimiento especifico del contrato de compraventa”, Los vicios redhibitorios u ocultos (articulo 1.858) consisten en aquellos defectos que afectan a la cosa en términos de que ésta “no sitva para su uso aatutal o s6lo sitva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera, comprado o Ia hubieta comprado a mucho menos precio” (articulo 1.858 N° 2). Un vicio serd redhibitorio sélo cuando haya existido al tiempo de la venta™; sea grave” y oculto™. El Ambito de aplicacibn del error en la calidad esencial puede confundirse con los vicios redhibitorios € incluso superponerse en algunos casos, ya que “en ambos casos el legislador atiende a lo que 2 Bate tema et teatado en forma impecableen a tess yn ctnda de TAASIZ GORNIER, p. Gy 82 1 Para estos efectos se envende qu existe Ta vena desde cl momento que el coatrato se pefecciona. Para detesminac lo anterior se ‘kbe teenies asticulo 1802 que estiblece a fousa de pesfeci6u del conteto de vents y eps, cevsa el atculo 1443 qe aos indica ‘atiado ge perfeccions tn contatesolemne y no ronsenev 2 Ti vicio es grive cuando objetivamente no sis pars s uso natural © sélo sicva imperfectamente y subjettamente cuando de los abide el compar, so hubiewe comprito cosa ols hubiét eoinpiado « mucho renos preci, 2 Como indica Ts4e7 GoRNIe, op cit, p. 86 "El vicio debe sec oculto, no evklente. Pars la cansagraion de este trcer sequlsito ed \eyislido stiende als accin de aumbas pate el vendor no debe habeda miaifescde; y el esinprador, hotiéndoloinspeccionado, 180 haber eeparnlo e su existenci si que sa acttul hays sido neligente, No basta por fo tao, gue ef vcio solamente hoyo estado ‘culo en fora objeiva, sna que también requiere un cert compantamient de as partes” -38-contratante se ha representado, o se hubieta reptesentado, y que le mueve, finalmente a contratar””’, por ello, suele ocurrit “que la esfera de aplicacién del error en el objeto y el de la gatantia de los vicios ocultos” sean dificiles de delimitar: Pero en un ctiterio técnico juridico, ambas instituciones son diversas, como lo expresa IBANEZ GORNTEN en su tesis: uno es de aplicacién amplia (¢l error es aplicable en todos los conteatos) y otto mis testtingido (vicio oculto s6lo aplicable en la venta); uno es renunciable en forma anticipada (vicio oculto) y otro imposible juridicamente de renuncia anticipada (ettot); uno se entaiza en el fuero interno del sujeto (error) y el otro en los datos objetivos de Ia cosa (vicio oculto), uno tiene como efecto la nulidad rehtiva del contrato (ettot) y el otto Ia resolucién (rescisién erréneamente indicada en el atticulo 1860) de la venta o tebaja del precio (vicio oculto)”. Pero una cosa es clara: “el ettor en la calidad esencial es un vicio del consentimiento, lo que significa que la falta de adecuacién entre lo que el sujeto se representa y lo que In realidad es, rndica en su propia mente™, En cambio, en el caso del vicio redhibitorio, la cosa que ha sido objeto del contrato de compraventa no sieve por si misma a su uso natural, sin necesidad de recuttit a In mente del comprador. El punto en el que se producen confusiones est en “que la ley ha considerado Ia situacién subjetiva del contratante para efecto de ceterminar su gravedad”™, asi lo dispone el articulo 1858 N°2 del Cédigo Civil. En los casos en que sélo existe vicio redhibitorio, légicamente deberi aplicarse la institucién en cuestién por tatarse de legislacién especial”, propia del incumplimiento de una obligacién de ¢garantia en el contrato de venta ¥ no un problema de nulicad del contrato, pero el principio anterior debe set matizado en 2 casos. En efecto, bien puede ocurtit que eonviman ambas instituciones (exx0r y vicio tedhibitorio) como en el ejemplo citado por IBANEZ GORNIEN™ donde se compta un caballo bajo In calidad esencial de que sca de carrera y finalmente no lo ¢s, y ademas tiene una herida que impide su uso natural: en este caso, el actor podrd ditigitse por ambos defectos. Ademis de lo antetior, también puede ocutrir un caso mas complejo, como ocutte cuando ambas instituciones se snperponen, es decit, cuando Ia calidad esencial de In cosa es diversa de lo que se ctee, y ese mismo hecho constituye a su vez un vicio ceulto de Ia cosa que hace que no sitva para su uso natural, 0 solo sitva imperfectamente”, como la compraventa de un candelabro que se cree de plata, pero es de estaiio y dicho metal es demasiado fragil, por lo que se dobla bajo el peso.de las velas. Frente al caso de superposicién de las instituciones en estudio, la doetrina estima que debe primar ley especial por sobre general (aplicacién del vicio redhibitorio), peto si el vicio de error se manifesté posteriormente ala fecha de prescripcién de Ia accién redhibitoria, debe aplicarse Ia institucién del ettor, ya que de contratio, se deja a la victima de dicho errot en la indefensién juridica®, Por lo mismo, si bien esta institucién también se relaciona con los deberes de informacion precontractuales, hay ciestas diferencias con la responsabilidad precontractual. Aparte de las ya sefialadas, cn cl caso de los vicios ocultos es indiferente la posicidn subjetiva del vendedor (a0 se 3 mite Goanten, op Gt p. 6. 2 Tn fa tesis anes cia se eateegna ots diferencias, oxo las mencioaadas arciba son Ins necetarne pasa el anise de esta clack ‘entee ol ero os viios sedhibitorios, 5 JuAREZGoRNIE, op. ct, p72. 311 Idem, p73. "192, p. 139 y 40. Nop. et, p75, 57 [aS Gora, op. cit, p77, bien da come eeanpo que se eita en el texto de artic 8 nA, GORMIEN, opi, p85. 39.requiete culpa ni dole) y en Ix responsabilidad precontractual es indispensable In infraccién de un deber de cuidado, En In prictica, pateciern que el comptador tendri la altetnativa, aunque la responsabilidad precontractual no sélo rige para la compraventa. Casos en que no procede la accién redhibitoria 1. Siha sido validamente remuncinda: art. 1859. 2. Ventas forzndas, hechas pot autotidad de Ia justicia. Pero si el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios, no los declara a instancias del comprador, ademas de la redhibitoria hay accién indemnizatoria: art. 1865. Prescripeién, Para determinar el plazo, debe distinguirse entre In accién redhibitotia y la de rebaja de precios y si es un mueble o un inmueble: articulos 1867 y 1869. Los plazos se cuentan desde la entrega real y 10 desde la compraventa (arts. 1866 y 1870). 8) Accién redhibitoria: ~ Muebles: 6 meses. - Inmuebles: 1 aio. b) Acid de rebaja de precio: : Mnebles: 1 afio. - Inmuebles: 18 meses. 2- Obligaciones del comprador En la compraventa, el vendedor tiene Ia obligacién esencial de dat Ja cosa. Esta obligacién tiene como cortelato la obligacién del comprador de recibir la cosa que ha comprado. El cédigo no la sefiala expresamente, pero es cl légico correlato de la obligacién de dar la cosa, si no, el contrato quedatia a Ja voluntad del comprador. Sin embargo, In obligacién que en definitiva caracteriza al comprador en la comptaventa, es la de pagar el precio. Esta ¢s una obligacién de género (se paga con dinero). Luego, tas obligaciones principales del comprador en el contiato de compraventa son:, pagar el precio y recibir la cosa -40Obligacién de secibir La recepcién se efectiia mediante el acto de lt ttadicién. Salvo pacto en contrario, In entrega debe verificarse en el domicilio del vendedor si la cosa es de género, o en el lugar donde se encontiaba al momento de la compraventa si es un cuerpo cierto (art.1588). Epoca de recepeidn El comprador debe recibir el objeto vendido en el plazo que se hubiere fijado. Si nada se hubiera dicho, de inmediato o en el plazo técito que seré lo que normalmente se demorarfa en retitar Ia cosa. Debe entenderse de buena fe, ya que en ciettos casos no es sazonable exigir al comprador que reciba Ia totalidad de la cosa vendida (ejemplo: cosecha de trigo). Mora de recibir Se ha entendido que el compradot esti ett morn de recibir In cosa desde que el vendedor ha efectuado una oferta formal de pago (salvo que se haya pactado plazo: al vencimiento). Existe discusién respecto de si esta oferta debe ser cfectuada de acuerdo a Ins reglas del pago por consignacién (oferta de pago por consignacién), por lo que pata evitar dudas, es conveniente que las partes regulen un procedimiento distinto al pago por consignacién para hacet una oferta de pago. .ctos de la mora de recibir 1, El comprador debets abonar los gastos de conservacién de la cosa (antes cottespondian al vendedor) 2. Se altera Ia responsabilidad del vendedor, el que sélo responder por culpa grave o dolo (arts. 1827, 1680 y 1548). Antes respondia por culpa leve. 3, Adems, aungue no lo sefiala expresamente el Cédigo, el vendedor puede pedit la resolucién del contrato o el cumplimiento forzado -pago por consignacién-, con indemnizacién de petjuicios (cn virtud del articulo 1.489). Este derecho se encuentra especialmente regulado en la compraventa mercantil (art, 153 C. de Comercio). Obligacién de pagar el precio El precio debe pagarse en la forma que lo hayan estipulado las partes. Lo usual es que se manifieste que cs moneda de curso legal. Bl vendedor no puede negarse a recibir un pago en dicha moneda por su poder liberatorio general, pago que dara por cumplida la obligacién. Las pattes tienen la opcién de pactar en el contrato el reajuste al que someterin Ia obligacién del comprador. Sino lo hacen, se deberd el valor nominal expresado en la comptaventa, El reajuste no convencional sélo procede si las partes uo han tenido la posibilidad de pactar un resjuste (ctiterio jurisprudencial), cosa que dificilmente podsia ocurrie en In compraventa, Desde la mora, va debeise Ja indemnizacién moratotia y n0 es necesatio acteditar estos perjuicios (art. 1559): interés comriente, Sélo tige para obligaciones de dinero. -41-Las pattes pueden celebrar una compraventa expresada en moneda extranjera. En ese caso, segiin dispone el articulo 20 de la Ley 18.010, se entenderé que el comprador debe pagar su equivalente en moneda nacional al dia del pago. Esta equivalencia también se hace efectiva al momento de ptesentar la demanda, porque se debe presentar un certificado de tun banco de la pl respecto del valor de Ia moneda extranjera: articulos 21 y 22, Ley 18.010. El pago del equivalente en moneda nacional extinguiré In obligacidn salvo que exista pacto en contratio previo celebrado por las partes, en viriud de la Ley 18.010, que autoriza a que el comprador se obligue a pagar en moneda extranjeta, siempre que haya autorizacién legal o del Banco Central (att. 20 inc. 2°), xiste una autorizacién legal en términos genéricos en la L.O.C. del Banco Central (art. 39 Ley N° 18.840: Hbertad cambiaria) y aqui el comprador debe dar cumplimiento a la obligacién en Ia moneda estipulada. Hin este caso se ha discutido si es tealmente una compraventa 0 es una permuta. Ahora, si se inicia un juicio ejecutivo, en definitiva In obligacién se pagar en el equivalente en moneda nacional, ya que eso es lo que se obtiene en un remate (wer att. 22 N°3 Ley N°18.010). 2Qué pasa si el tipo de cambio varia enormemente al momento de pagatse el precio? Puede ocutrit que el vendedor reciba un precio muy inferior en raz6n de que después de la compraventa y antes del ago el tipo de cambio bajé demasiado. Por eso, cf articulo 20 de la Ley N° 18.010 permite cobrat ‘el precio sepiin el tipo de cambio del dia del vencimiento, en caso que sea mayor al de Ia fecha del pago efectivo (la ley protege al acreedor). Obligacién es divisible Si son vatios los oblipados, cada uno de ellos debe la cuota que le corresponde. Nada obsta a que se pacte solidatidad o indivisibilidad. Lugar y tiempo “Las partes son libres de regularlo (art. 1.872 ine. 1°), Si mada dices, el precio deberi pagarse en el lugar y tiempo de la entrega. Detecho de suspender el pago del precio El comprador puede suspender el pago del precio, si el vendedor no entrega In cosa 0 no esti dispuesto a hacerlo: articulo 1.552. Ademés, si enttegada In cosa y estando pendiente el pago del precio, hay turbacién en la posesién pacifica de Ia cosa o existe en contra de ella una accién real de la cual el vendedor no le dio noticia, el comprador puede depositar el precio ante la justicin hasta que cese la turbacién o se afiance la resulta del juicio: articulo 1,872 ine. 2°, gQué accién tiene si ya pagé el precio? Accidn de eviccién. El att. 1.872 inc. 2° es més débil que Ia excepci6n de contrato no cumplido, porque no permite la autotutela 6c debe concurrit ante los tribunales). 42-IV.- RESOLUCION DE LA COMPRAVENTA Formas de ejercer la resolucién Condicién Resolutoria Técita En caso de incumplimiento de In obligacién de alguna de las partes y de acuerdo a las reglas generales, In otra puede pedir ya sea la tesolucién como el cumplimiento forzado, ambos con indemnizacin de perjuicios: opera cntonces It condicién resolutoria tacita del att. 1489 del Cédigo Civil, porque la compraventa es tn contrato bilateral. ‘A modo de recordatorio, debemos decit que esta condicién tesolutoria es simplemente potestativa y negativa. Adicionalmente, es un elemento de Ia naturaleza de todo conttato bilateral. Requisitos para que opere 1) Debe existir incumplimiento del contrato. Cuando es parcial, también se produce incumplimiento, pero éste tiene que set relevante: que perjudique al acreedor. Bs un problema de interpretacién del contrato: se resolver dependiendo de cual sea el tenor de la obligacién, 2) Bl incumplimiento debe ser imputable al deudor. Esta imputabilidad se presume en la ley (1.547): si hay incumplimiento, se presume que fue culposo del deudor. Es una altetacién del onus probandi. Basta probar que existe In obligacién de pagar y seri el deudor quien debers probar que pagé. El demandado deber’ probar la inimputabilidad del incumplimiento, lo cual cs muy dificil si no se puede recuntir al caso fortuito. Por ello es recomendable pactar cliusulas de término 0 desistimiento de contrato, pata el caso en que el cumplimiento de Ia obligacién se haga excesivamente onetoso pata una de las pattes. 3) Que el acteedor haya cumplido o esté llano a cumplir con su obligacién. Porque en caso contratio, procede Ia excepcién de contrato no cumplido. Aunque en estos casos el tribunal de todas formas puede resolver el contrato, porque no hay interés de las partes en perseverar el conttato (ninguna de las dos cumple). De ello se concluye que, en esencia, la excepcién de contrato no cumplido surte efectos para eximir al deudor demandado del pago de la indemnizacion de pesjuicios por la mora, y no para ponerse a la resolucién del contrato mismo. 4) Que se haya declarado resuelto el contrato por senténcia judicial. La condicién resolutotia tacita no opera de pleno derecho, requiere una resolucién judicial. 2. Efectos de la Resolucién Respecto de las partes: El principal efecto respecto de las partes es el retrotraerlas al estado anterior a ln celebracién del contrato. El articulo 1.875 sefiala las reglas que tigen para que este efecto se lleve a cabo (son las seglas de las prestaciones mutuas modificadas), Como regla general se considetari al comptadot como poseedor de mala fe pata efectos del abono dle Ias expensas. Respeeto de tercetos: En lo que se tefiete a los tercetos de buena fe, tige la zegla general de la inoponibilidad. Los terceros de mala fe, por su patte, se considerarin tales cuando ~ tratindose de bienes muebles. exista conocimiento de que existéa una condicién pendiente (€l cumplimiento delcontiato), y tratindose de bienes taices, bastard para considerarlos de mala fe con que la condicién esté inscrita en el registro correspondiente del Conservadot de Bienes Raices (atticulos 1.490, 1.491). En éste tiltimo punto se suscita el problema de qué ocurre cuando en la escrituta de venta se expresa ‘como pagado el precio no siendo cierto, y Iuego el comprador enajena el inmueble a un terceto, EL articulo 1.876 sefiala al respecto que sdlo habra accién contra tetceros poseedores cuando la eseritura sea falsa o pula, Esta falsecad de la escritura se refiere a su materialidad, no a una falsedad ideolégica, pot lo que en caso de una simulacién parcial, en Ia que se dice en Ia escrituta publica que el precio det inmueble ha sido pagado y en un instrumento privado se pacta el pago en cuotas del mismo bicn, ante el incumplimiento en el pago no hay forma de teivindicar la cosa. Esta disposicién esta esctita a favor de terceros. Baiste un discusién de la docttina al respecto, pues si se estima que el 1.876 busca proteget a los tercetos, en caso de que la propiedad no hubiese sido enajenada, la restricciéa no deberia aplicarse, pudiendo pedisse entonces la resolucién atin cuando en la escritura piblica apatezca como cumplido el contrato. Alessandsi no esti de acuerdo con ello, y sefiala que no se puede resolver la compraventa. Y Ia jurispradencia tampoco es univocs: falla en atnbos sentides. ‘V.- _ PACTOS SOBRE LA COMPRAVENTA 1 Pacto Comisorio Respecto de In obligacién del comprador de pagar ef precio, el cédigo establece ciertas reglas especiales (atts, 1.877-1.880): permite a las partes pactar que si el comprador no paga el precio se esolverd la compraventa. Esto no es mas que la condicién resolutoria ticita expresada en el contrato, Jo que configura un pacto comisotio simple. En este caso el comprador podra pagat hasta que se cite 2 oft sentencia en primera instancia, o hasta la vista de In causa en segunda instancia, Por tanto, quien controla el cumplimiento o incumplimiento del contrato es el deudor: mientras no se dicta sentencia no hay tesolucidn y el deudor podrs pagar. Peto el cédigo también regula el pacto comisorio calificado (att. 1.879): se estipula que si cl comprador no paga oportunamente el precio, la compraventa se resuelve de pleno derecho, Ello no ¢s asi: pata resolver la compraventa, siempre se requetiti deducit una accidn civil. Bl efecto de este pacto es que cl comprador tendri 24 horas para pagar, desde la notificacién de la demanda. Por tanto, el vendedor pods’ optar por el cumplimiento forzado o la tesolucién y el comprador tend tun breve plazo para pagat ante el requetimiento del tribunal, En definitiva, el efecto del pacto comisotio calificado es reducir el phizo en que puede oponetse la excepcién de pago en el proceso judicial, Se discute si el pacto comisotio calificado produce efectos en contratos distintos a la compraventa y respecto de obligaciones distintas a la de pagar el precio. Hay distintas posiciones: 8) No produce efectos, porque hn ley sélo lo establece en la compraventa, respecto de la obligacién de pagar el precio (institacién excepcional) y la tesolucién debe set declarada judicialmente. Segin esta postura el pacto comisotio calificado producitia los mismos efectos de la condicién resolutosia tacita y el deudor podria pagar hasta la citacién a oft sentencia o la vista de la sausa, -44-b) Produce los mismos efectos que el pacto comisotio calificado que se regula en la compraventa (Alessandii). Es decir, se priva al deudor de la excepcién de pago después de 24 horas de notificada la demanda, Peto es necesario que se dicte una sentencia, no basta el transcurso de las 24 horas sin que el deudor page, ©) Produce efectos y el contrato se resuelve de pleno detecho desde que el deudor esté en mora, Aguf serfa cl deudor quien controlatia el contrato, ya que si opta por no cumplir ef contrato se resnelve de pleno derecho y no se pod exigit el cumplimiento forzado. En general, se acepta que el pacto comisotio calificado en otros contratos 0 respect de obligaciones distintas a la de pagar el precio produce los mismos efectos de la condicién resolutosia ticita, peto sin el derecho del deudot para enetvat la accién (no podra pagar desde que se le notifique la demands). En todo caso, es necesatio que se dicte una sentencia. Razones: ~ Asiel contiato no queda a merced del incumplidor. = Sise aceptata posibilidad de pago y en el momento que se hace al acteedor ya no le es iil, podsia decirse que en realidad no es un pago. Personalmente, cxeo que si las partes incluyen el pacto comisotio calificado (y ese pacto no es contrario a Ia ley, orden pablico o buenas costumbtes), debe estarse a lo que las partes dicen: el contrato se resuelve de pleno derecho. Es un elemento que las pattes ponderan al momento de contratar, por lo que no parece vilido el atgumento de que el deudor controlar el cumplimiento o incumplimiento. En definitiva, la mejor opcién que podria tener el vendedor es que al momento de celebrar el contrato incluya una cusula de desistimiento por no pago, que ponga témino al contrato, y asi se evita entrar en una disputa judicial Pactos de etroventa y de retracto ‘Tienen pot objeto dejar sin efecto el contrato de compraventa por la decisién de una de las partes. Pacto de retroventa Es la estipulacién por Ia cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendicla, ya sea reembolsando la cantidad que las partes ncuerden o el precio pagado en la compra: atticulo 1.881. Es decir, el vendedor vende Ia cosa, pero se reserva la opcién de-volver a comptarla por una suma determinada. Juridicamente es una condicién tesolutotia, simplemente potestativa del acreedor (vendedor).. Los detechos que nacen del pacto de retroventa son intransferibles, coi lo eual se evita el afin especulativo (atticulo 1.884) y tiene un plizo maximo de 4 aiios contados desde la fecha del contrato para hacer efectivo el pacto y volver a compra la cosa (articulo 1.885). Se debe dar aviso ptevio al comprador Efectos -45-Si se ejerce el derecho que surge del pacto de retroventa, el comprador debe restituir la cosa y se da lugar a ciettas prestaciones mutuas (articulo 1883). El comprados tiene desecho 9 que le testituyan Ja cantidad estipulada o el precio. 2Qué ocutte con los terceros? Respecto de los tetcetos, se producen los mi mos efectos de la condicién resolutoria tacita (articulo 1882), es decir, se distingue si el terceto conocia o debia conocer el pacto. Funcién econémica El pacto de setroventa cumple una funcién de garantia, porque el que entrega ef dineto (comprados) se hace duefio de a cosa. Es una garantia mAs fuerte que una prenda o hipoteca, porque no se debe sacar a remate ln-cosa ni hay acteedores preferentes que puedan pagarse con el producto del remate. Sin embargo, presenta el riesgo de que se puede prestar para crear situaciones de abuso mediante el cobro de intereses usuretos (precio de retroventa puede ser mucho mayor). Es analogo al leaseback. Pacto de retracto Articulo 1.886: las partes acuetdan que si un tercero ofrece un mejor precio que el comprador, se resuelve el contrato, a fin de que el vendedor pueda contratar con ese tercero. Eso si, el comprndor tiene la opcién de mejorat la oferta del tetcero y quedarse con la cosa El plazo maximo pata ejetcer este derecho es de un afio y los efectos se tigen por las mismas normas del pacto de retroventa, 3. Pacto de reserva de dominio en virtud del no pago del precio En el detecho romano Ia reserva de dominio hasta el pago del precio era un elemento de la natutaleza del contrato de compraventa. Muy importante funcidn de garantia Actoalmente en el derecho comparado, es posible encontrar ciettos sistemas legales que reconocen pleno valor a esta cltusula como gatantia del vendedor. Bjemplo: en el Derecho aleman, como consecuencia del principio de absteaccién de los contratos. Bn nuestro derecho el tema ha dado lugar discusién, porque existen 2 normas en conflicto. Ba un comienzo, en vittud de lo dispuesto en el atticulo 680 ine, 2°, se entendié que eta un elemento accidental del contrato. En principio, con Ia entrega se transfiere et dominio, aun cuando no se haya pagado el precio, salvo que se acuerde lo contrat Sin embargo, el atticulo 1874 dice todo lo contratio. Sefiala expresamente que no produce otro efecto que el de las teglas generales de iecumplimiento (condicién resolutoria tacita). ¢Cuat prima? La jurisprudencia, aplicando un criterio de'especialidad, s¢ ha uniformado en seitalar que ta de dominio no produce efectos, por lo que esta inslitucién de gatantia es inoperante en Chile - 46VL- COMPRAVENTA MERCANTIL 1, Generalidades La compraventa metcantil se encuentra regulada en los articulos 130 a 160 del Codigo de Comercio, los que, en general, no hacen sino aplicar los mismos principios establecidos en Ia compraventa eivil {ademés, las normas de la compraventa civil rigen supletoriamente). Lo televante pata este curso es analizar el Ambito de aplicacién de la compraventa mercantil y destacar las principales diferencias que tiene con la compraventa civil. La mercantilidad de la compraventa, debe entenderse con relacidn al articulo 3° del Cédigo de Comercio. Previamente es necesario aclarar que la compraventa puede ser mercantil pata ambas partes 0 s6lo para una de cllas: actos mixtos (articulo 3° inc. 1°). En este caso surge la duda tespecto de la notmativa aplicable: gla legislacién civil o mereantil? Es un tema rclevante, toda ver que entre ambas existen ciertas diferencias importantes. Ejemplos: presctipciéa (4.6 5 aitos), aplicacién de la costumbre, aceptacin mas o menos amplia de la prueba testimonial (arts. 128 y 129), etc. Bn general se ha estimado que cl ségimen predominante va a ser el del demandado. Asi, si se demanda al comerciante, se aplica el régimen jutidico del comercinnte y al revés si se demanda al deudor civil, se aplica el régimen civil, Bs importante destncar que la compraventa mixta normalmente se refiete a casos de un vendedor comerciante y un comprador civil. Bn este caso, normalmente se va a aplicar la Ley de Proteccién al Consumidor, que contiene normas especiales pata muchas matetias (ejemplo: vicios redhibitotios), pero no pata todas, como por ejemplo la ptesctipcién de a accién resolutoria, Esta ley regula telaciones entre proveedores (de bienes y servicios) y consumidotes. Qué determina que una compra o una venta sea mercantil? 1, Bn general, se acepta que la compraventa mercantil debe secaer en una cosa mueble y que a los inmuebles se les aplica siempre el xégimen de la compraventa civil (discutible). 2. Enel caso de la compra, debe efectuarse con el dnimo de poner el bien en circulacién, Es decir, debe hacerse con el énimo de vender, pernmutat o attendar. De igual forma, esa venta, peemuta o atriendo va a set también mercantil: artfculo 3° N° 1 Cédigo de Comercio. 3.” La mercantilidad de la compra o de la venta también puede desprenderse del principio de la ccesoriedad (art. 3% N° 1 inc. 2° Cédigo de Comercio), esto es, que ella “acceda, complemente auyilie operaciones comerciales”. Diferencias con la compraventa civil -47-En general, la compraventa mercantil tiene normas bastantes similares a la civil, pero existen algunas. diferencias importantes. A mayor abundamiento, debe destacarse que las normas det Cédigo Civil tigen supletoriamente en matetia comercial. Las principales diferencias entre ambas compraventas se encuentran en una minuta disponible en U- Cursos. VIL- COMPRAVENTAS CON REGULACIONES ESPECIALES 1- — Compraventa de Cosas Muebles a Plazo (Ley N° 4.702) En la compraventa de una cosa mueble con saldo de precio, las partes pueden acogerse a esta ley, que tiene Ia ventaja que hasta el pago del saldo de precio existe una prenda sin desplazamiento a favor del vendedot sobte Ia cosa mueble vendida, Es solemne, ya que debe otorgarse por esctitura piiblica o privada autorizada ante notatio y la prenda debe ser inscrita en el Registro Especial de Prenda del Conservador de Bienes Raices donde se celebra el contrato. ‘Tiene importantes ventajas procesales (por ejemplo: retiro inmediato de las cosas embargadas). 2. Compraventa Internacional de Mercaderias Chile es parte de Ia Convencién de Viena sobre Compraventa Internacional. Lo selevante de esta Convencién, es que tiene reglas de fondo y no solo de ley aplicable Esta Convencién se aplica cuando los contratantes tienen sus establecimientos en estados diferentes ye - _ elestaclo de ambos contratantes es parte de la Convencién; 0 - si por aplicacién de normas de derecho internacional privado, se determina que debe aplicarse a la compraventa la ley de un estado que es parte de la convencién, Para aplicacién de In convencién no se tiene en consideracién lt nacionalidad de los contrates 0 el caricter civil o mercantil del contrato. La Cémara de Comercio Internacional elabord un conjunto de los téminos mis cominmente utilizados en el comercio internacional: INCOTERMS. Se refieren principalmente a la entrega de las mercaderias, transferencia de tiesgos y distribucién de los gastos en la compraventa internacional. Facilitan Ia negociacién, porque se evitan problemas de interpretacién: son términos de aceptacién general entre los comerciantes. Existen muchos incoterms, peto los principales son: 1. EXW, (Ex Works): vendedor pone la mercaderia en su establecimiento a disposiciéin del rmpradot. Fiste asume el costo y el riesgo desde que las metcaderias salen de li~fabriea del vendedor. 4B.2, FAS (Free Alongside the Ship): vendedor pone las mercadetias al costado del buque en el puerto de embarque. Comprador asume costo y riesgo del transporte principal. 3, FOB (Pree on Board): vendedor pone las mereaderias en el mismo buque en el puesto de embarque. 4, CBR (Cost and Freight): vendedor pone las mercaderias al costado del buque en el puerto de ‘embarque, pero ademas asume el costo del flete hasta el puerto de destino, El riesgo de pérdida es de ‘cargo del comprador. 5, CIF (Cost, Insurance and Freight): vendedor pone las mercadetias al costado del buque en el puerto de embarque, pero ademés asume el costo del flete hasta el puerto de destino y debe contratar tun seguto hasta dicho puetto. Pot ende, el riesgo deja de ser del comprador. -49-