LEGITIMACIONES NOTARIALES

Las tres operaciones de ejercicio de fondo integran la tcnica material; son: calificacin, legalizacin
y legitimacin. De las tres operaciones la que ms abunda es la legitimacin, a punto tal que es
admisible pensarla como caracterstica de la actividad notarial. Esta tercera operacin y enmarca la
tercera parte de la escritura con el rtulo de Legitimaciones notariales o Legitimacin notarial. Con
corzo amplio sobre el pasado, profundiza los cimientos del derecho y lanza su flecha hacia el futuro
porque se relaciona con la eficacia, o sea, con la vida posterior del derecho constituido.
LEGITIMACIN SUSTANTIVA O TTULOS
En qu consiste? Busca verificar crticamente la posicin o situacin relativa del sujeto negocial
transmitente en su titularidad o derechos para lograr, a su vez, una nueva legitimacin futura, la
del adquirente que tambin tiene su legitimacin subjetiva. Segn el tipo de negocio el notario
estudia los documentos: a) el ttulo causal de los contratos o situaciones legales que fundamentan
la propiedad, el crdito (compraventa, permuta, herencia, legado, mutuo, trabajo); y b) el ttulo
instrumental que puede ser copia de una escritura, un testimonio judicial, documento
administrativo o instrumento privado. La verificacin que realiza el notario lo decide aceptar o
rechazar su intervencin. Como los ttulos instrumentos son constitutivos del derecho sustancial,
denomino a este captulo como legitimacin sustantiva; es lo que se conoce como corresponde,
antecedentes, le pertenece, ttulos o titulacin.
Esta legitimacin sustantiva se halla ligada con el tracto continuo y sucesivo y, junto con el judicial,
fundan el principio de tracto sucesivo registral.
2. Ttulos
El justo ttulo para la prescripcin es el que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad,
estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de
la persona de quien emana. La nota aclara que se trata del ttulo causal (4010). En resumen, el
justo ttulo tiene dos requisitos: a) uno de fondo, la transmisin de un derecho de propiedad por
causa suficiente, compraventa, donacin; y b) otro formal, que revista las formalidades legales, la
escritura pblica en los casos del 1184.
La buena fe siempre se presume y consiste en la creencia del poseedor, sin duda alguna, de ser el
exclusivo seor de la cosa (4008, 4006); si existe vicio de forma se presume mala fe en el poseedor
(4009/4012). Estos dos aspectos comprenden las formas esenciales y las formas extrnsecas (v.gr.,
la falta de precio, sin la cual no hay compraventa, y la transmisin de un inmueble por boleto). La
buena fe exige asimismo cierta diligencia.
Qu es un ttulo perfecto? La jurisprudencia y la doctrina admiten el concepto de que es el que
reviste calidades suficientes para rechazar acciones reales. As, frente a una demanda por
reivindicacin, el poseedor de buena fe, con justo ttulo y posesin, podr repelerla por medio de la
prescripcin corta de diez aos. Por ende, el estudio de ttulos no debera sobrepasar dicho plazo.

En los ttulos observables se debe distinguir entre nulidad del ttulo causal y del ttulo
instrumental. Una escritura no autorizada por notario, pero firmada por las partes, es nula como
escritura y, por ello, no produce la transmisin del inmueble, pero vale como contrato privado (987
y 1185); si falta la firma de una parte es nula como escritura, pero vale como contrato privado, si
hay boleto; si el notario es pariente de una de las partes dentro del grado prohibido, la escritura es
nula, pero el contrato vale (985).
En cuanto al fondo son ttulos objetables: los que constituyen dominio revocable, como el derecho
de reversin en las donaciones (2663, 1847); una gran mayora de notarios piensa todava que las
donaciones a terceros son ttulos imperfectos. La falta de consentimiento conyugal, las demasa sin
ttulo, la calificacin errnea del contrato que no pueda ser convertida, la omisin de datos
esenciales en el cuerpo de la escritura que se la pretenda subsanar incorrectamente por notas
marginales, la utilizacin de poderes insuficientes y el incumplimiento de las normas en
documentos extranjeros, son otros tantos casos de observacin.
En cambio, la posesin veinteal, si est bien llevada, ha dejado de ser ttulo observable porque el
proceso es contradictorio; es tambin ttulo perfecto la dacin en pago en que claramente constan
las causas del negocio; el juicio contra propietario desconocido, si hubo citacin por edictos e
inclusive se procur establecer sus domicilios con ciertas medidas, como informes de la polica y del
correo del lugar; la donacin a herederos forzosos, la remuneratoria, la hecha con cargo, si ste se
cumple, y la mutua, son ttulos perfectos mientras los valores de contraprestacin sean
equivalentes.
De cualquier manera, el estudio de ttulos, como he afirmado en su concepto, inquiere la
juridicidad. Verifica el cumplimiento de las normas de fondo y de forma; en el caso de hallar algn
motivo de observacin, produce el dictamen e inmediatamente discurre el modo de subsanar e
defecto, proponiendo los remedios a las nulidades relativas. Las nulidades absolutas son
inconfirmables, pero en cuanto dicho acto est ms all de los veinte aos no se las estudia, a pesar
de que son imprescriptibles.
LEGITIMACIN FORMAL O SITUACIN REGISTRAL

Es la verificacin crtica que el notario realiza sobre la posicin o situacin relativa del sujeto
negocial en los registros de la propiedad frente a los terceros y al mismo registro, por medio de las
certificaciones que ste expide a pedido de aqul, publicando los asientos con oponibilidad.
El objeto material de la legitimacin es el propio certificado, el cual tiene extraordinaria
importancia, ya que la libertad de disposicin y de los derechos reales slo puede acreditrsela con
relacin a terceros por los certificados (22, 17.801). El certificado produce la legitimacin material
porque publicita y opone.
La certificacin produce una anotacin preventiva del negocio en gestacin con los siguientes
efectos: protege el negocio frente a terceros, previene a los interesados la conformacin de l y
condiciona toda otra registracin a la presentacin del documento portante para el cual se expidi.
El plazo de validez es de 15,25 o 30 das para notarios con domicilio legal en la ciudad del registro,

en el interior de la provincia, o fuera del mbito de la capital o de la provincia (24). Dichos plazos se
los comienza a contar desde la hora, cero del da de su expedicin, 10 cual introduce el principio de
prioridad. Esta consiste en que, expedida una certificacin, el registro toma nota en el folio y no da
otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia, ms el plazo a que se refiere el arto 5
(45 das), sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo
hubiese despachado (23). La reserva de prioridad queda condicionada a la utilizacin del certificado
por el mismo notario que lo pidi, su adscripto o reemplazante legal; caso contrario, no hay reserva,
como tampoco si falta o perdi vigencia el certificado.
La redaccin general relativa a la situacin registral es ms bien de contenido negativo. Los sujetos
negociales en las declaraciones complementarias (prr. 23) la hacen en sentido positivo declarando
que tienen la libre disponibilidad de sus bienes. En la legitimacin fonnal se realizan en sentido
negativo, porque 10 que surge de los certificados es negativo y comprende cinco contenidos:
constancia efectiva del dominio, inexistencia de trabas objetivas (hipotecas, embargos), o subjetivas
(inhibiciones); se consignan los asientos en el folio real, el certificado, su nmero y fecha (23). Hay
contenidos del texto de la legitimacin formal que se refieren a la voluntad de las partes,
manifestadas en las declaraciones complementarias, que el notario debe relatar en este lugar con
las constancias del certificado:
a) vendedor, desafectacin del bien de familia, renuncia a inembargabilidad;
b) comprador, se hace cargo sustantivo de la hipoteca o del embargo o usufructo y de cualquier

derecho real, o slo los asume formalmente, por estar cancelados sin constancia registral. Los
contenidos imputables al notario son varios y ste los desarrolla en esta legitimacin: cancelacin
de gravmenes vigentes en el certificado, levantamiento de embargos e inhibiciones, caducidad de
medidas cautelares, lo que acontece por el transcurso de cinco aos (37) o de la hipoteca a los
veinte aos (3151), ambos de la toma de razn. Son importantes adems las disposiciones tcnicoregistrales que emiten los registros sobre las condiciones y formalidades que deben tener los oficios,
so pena de su rechazo con los graves inconvenientes que reporta a las partes y al notario.
LEGITIMACIN IMPOSITIVA

Consiste en la comprobacin y retencin de fondos que realiza el notario, con el fin de justificar, por
su pago, la libre deuda de impuestos, tasas y contribuciones que gravan los actos notariales, sus
contenidos objetivos y los servicios prestados, con motivo de la instrumentacin. En ella se
comprende todo el contenido econmico que desarrolla colateralmente el contrato en relacin al acto
notarial, a los presuntos beneficios de la operacin y a los servicios que el Estado realiza sobre los
inmuebles y sobre los actos.
l. Carcter del notario
Desde el enfoque impositivo el notario asume tres caracteres: sujeto pasivo como agente de
retencin y de recaudacin, agente de informacin y asesor de las partes. Como agente de retencin
y recaudacin percibe dineros en mbito oficial: impuesto de sellos, ITI, tasas por servicios y otros.
Como agente de informacin comprueba recibos, boletas de pago planillas, certificados,

constancias, asientos oficiales y privados; realiza imputacin notarial a las normas impositivas y a
declaraciones de partes, liberacin de certificados, notas informando inexistencia de fondos,
numerosas consultas, actos exentos o que evitan retenciones. Ahora se agreg el COTI .
Su carcter de asesor desdobla su contenido. Como asesor funcional, esto es, en su funcin pblica
conectada con el protocolo, debe ilustrar a los sujetos acerca de las situaciones y consecuencias
impositivas de los actos jurdicos que aqullos le presentan y pasan ante l. Como asesor
profesional, es decir, como perito en determinado mbito de conocimiento tributario, activamente
puede plantear a los rogantes la ventaja de reformular el acto o contrato que le presentan con el
objeto de elegir la norma impositiva menos onerosa.
LEGITIMACIN DE PERSONERA.

Consiste en la verificacin de la existencia de poder o documentos habilitantes y crtica de sus

facultades. El notario califica la personera del representante por medio de un hecho notorio que se
afirma, de documentacin acreditativa, cuyas facultades legaliza y bastantea en relacin al acto. La
personera invocada por el sujeto en la intervencin, sector de la comparecencia, se justifica
plenamente ahora. Desde el punto de vista formal, es un sector de la escritura en la cual el notario,
luego de calificar y legalizar las facultades y las formalidades que presentan los documentos,
procede a referenciarlos por remisin a otros documentos con indicacin tpica, esto es, fecha,
notario, folio, registro, concretamente, o transcribirlos ntegros o en lo pertinente, cumpliendo las
normas legales sobre su anexin, cita y otros que establece la norma civil (l003). Lo primero que
hace el notario es verificar la existencia fisica del poder. Si no hay documentacin habilitante no
puede aceptar intervencin en tal carcter, pero s que quien comparezca lo haga como gestor o
estipulante si as lo indica, pero esto slo para el adquirente (prr. 20). Notarialmente y de manera
ordinaria no son admisibles los gestores de titulares de dominio en lo que se refiere a actos
dispositivos, aun cuando la actuacin pudiera ser extraordinaria, caso de la venta ajena; a veces
resulta vlida en ciertas actas (1330). Luego debe estudiar las facultades verificando si son
suficientes para el acto. Pero aun en este caso se observa una diferencia: si el poder de quien
pretende transmitir no tiene facultades suficientes, el ttulo es observable; pero si lo fuere para el
adquirente, la teora de la conversin puede salvar el acto, considerando, v.gr., una compraventa
como gestin de negocios. En cuanto a la forma, el arto 1184 establece cundo es necesaria la
escritura pblica, y el 1881 cundo se precisan poderes especiales.