Formulacin y Evaluacin de Proyectos

RESUMEN CLASE ANTERIOR

ANTECEDENTES TCNICOS:
USOS Y CALIFICACIN DEL SUELO, FACTIBILIDADES
SANITARIAS, FACTIBILIDAD DE SERVICIOS BSICOS
ANTECEDENTES ECONMICOS:
CAPITAL DE TRABAJO, ACTIVOS REALES, ACTIVOS
TANGIBLES, ACTIVOS INTANGIBLES
ANTECEDENTES FINANCIEROS:

EMISIN DE ACCIONES O TTULOS

ANTECEDENTES LEGALES:
NORMATIVAS VIGENTES
ORDENANZAS LOCALES.

LGUC,

OGUC,

PRM,

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LA RAZONES POR LA QUE SE DEBE EVALUAR UN
PROYECTO DE INVERSIN INMOBILIARIO ES PARA:
DETERMINAR LA RENTABILIDAD Y EL NIVEL DE RIESGO
E INCERTIDUMBRE ASOCIADO. DE MANERA TAL DE
SELECCIONAR
LA
MEJOR
ALTERNATIVA.
MAXIMIZANDO RENTABILIDAD.
AS, EVALUAR
CONSISTIR EN:

UN

PROYECTO

DE

INVERSIN

ESTUDIAR EL CONTEXTO

ESTUDIAR LA DINMICA DEL MERCADO EN EL

REA DE INFLUENCIA: OFERTA, DEMANDA,
COMPETENCIA Y SUBSTITUTOS

DETERMINAR UN SEGMENTO OBJETIVO

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4

DEFINIR EL PROYECTO PARA SATISFACER LAS

NECESIDADES
INSATISFECHAS
DE
ESTE
SEGMENTO EN MEJORES CONDICIONES QUE
LA COMPETENCIA: UBICACIN, MIX DE
PRODUCTO,
TAMAO,
TERMINACIONES,
AMENITIES.

DETERMINAR Y CUANTIFICAR LAS VARIABLES

MACRO Y MICRO QUE INCIDEN SOBRE EL
XITO DEL PROYECTO:
COSTOS DE CONSTRUCCIN

VELOCIDADES DE VENTA
HORIZONTE ECONMICO
PRECIO DE VENTA

PARIDAD CAMBIARIA, TASA INFLACIN, ETC.

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6

REALIZAR EL ESTUDIO ECONMICO EN

DISTINTOS ESCENARIOS PARA ESTUDIAR LA
RENTABILIDAD PROBABLE DEL PROYECTO Y EL
NIVEL DE RIESGO ASOCIADO.

REALIZAR EL ESTUDIO FINANCIERO PARA

DETERMINAR QUIN O QUINES APORTAN EL
DINERO NECESARIO PARA LLEVAR A CABO EL
EMPRENDIMIENTO

REALIZAR LA TOMA DE DECISIONES ACERCA

DE
LLEVAR
A
CABO
O
NO
EL
EMPRENDIMIENTO.

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EN FUNCIN DE LO ANTERIOR, PODEMOS DEFINIR 5
ETAPAS POR LAS CUALES DEBER PASAR TODO
ESTUDIO DE PROYECTO INMOBILIARIO.

DEFINICIN PRELIMINAR DEL PROYECTO

ESTUDIO DE CONTEXTO

DIMENSIONAMIENTO FSICO

DIMENSIONAMIENTO ECONMICO

DIMENSIONAMIENTO
ESTRUCTURACIN
EMPRENDIMIENTO

FINANCIERO
LEGAL

Y
DEL

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1

DEFINICIN PRELIMINAR DEL PROYECTO:

IMPLICA LA CONCEPCIN DE UN PROYECTO
A PARTIR DE UNA IDEA. GENERALMENTE ESTA
ETAPA COMIENZA CON LA VISUALIZACIN DE
UNA OPORTUNIDAD.

ESTUDIO DEL CONTEXTO: CONSISTE EN

IDENTIFICAR LAS FUERZAS QUE MODELAN EL
MERCADO, VARIABLES, CICLOS DE MERCADO,
IDENTIFICAR
COMPETENCIA,
PRODUCTOS
SUSTITUTOS. EN DEFINITIVA UNA MATRIZ FODA.

DIMENSIONAMIENTO FSICO: CORRESPONDE A

LA DEFINICIN DE ESTRATEGIAS SUPERAR LAS
DEBILIDADES DEL PROYECTO. SE TRATA LLEGAR
A UNA OPCIN PROYECTUAL O DE DISEO
MS ADECUADA PARA EL SEGMENTO

Formulacin y Evaluacin de Proyectos

SELECCIONADO. APLICANDO LAS TCNICAS Y
TECNOLOGAS
CONSTRUCTIVAS
MAS
AJUSTADAS
AL
SEGMENTO
ETARIO
O
SOCIOECONMICO
SELECCIONADO
A
EFECTOS
DE
DIFERENCIARSE
DE
LA
COMPETENCIA.
4

DIMENSIONAMIENTO ECONMICO: ES EL
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONMICA QUE
EVALA LA RENTABILIDAD EN FORMA
INDEPENDIENTE
DE
LA
FUENTE
DE
FINANCIAMIENTO. DETERMINADO, POR ENDE,
LA CONVENIENCIA DEL PROYECTO.

DIMENSIONAMIENTO
FINANCIERO
Y
ESTRUCTURACIN
LEGAL
DEL
EMPRENDIMIENTO: EL ESTUDIO FINANCIERO

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ANALIZA LA COMPOSICIN MS RENTABLE DE
CAPITAL Y DEUDA. ES DECIR, SI LOS
BENEFICIOS A GENERAR PERMITIRN DAR
CUMPLIMIENTO
A
LOS
COMPROMISOS
CONTRADOS CON TERCEROS. DETERMINAR
QUE ESTRATEGIA LEGAL DEFINE DE MEJOR
FORMA EL EMPRENDIMIENTO (SOCIEDAD
ANNIMA, SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD
LIMITADA, CONSORCIOS, FIDEICOMISO, ETC.)
SIN PERJUICIO DE LO ANTERIOR, NO EXISTEN
GARANTAS QUE LA ALTERNATIVA SELECCIONADA
SEA LA OPTIMA, TAN SLO SABREMOS QUE ES LA
MEJOR DE LAS ANALIZADAS.

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TALLER: ANLISIS METODOLGICO PARA PRE-EVALUAR, UN

PROYECTO INMOBILIARIO. CONSIDERANDO FACTORES DE

INVERSIN, RIESGO Y RENTABILIDAD.
POSTULADO:
SELECCIONAR LA MEJOR ALTERNATIVA. MAXIMIZANDO
LA
VIABILIDAD DE UN PROYECTO DE ARQUITECTURA, CONSIDERANDO:
ESTUDIO DEL CONTEXTO (TIPO DE BIEN INMUEBLE, TIPO DE SUELO)

DINMICA DEL MERCADO: REA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO,

OFERTA, DEMANDA, COMPETENCIA Y POSIBLES SUBSTITUTOS
DETERMINAR UN SEGMENTO OBJETIVO (CLIENTE OBJETIVO)
DEFINIR UN PROYECTO PARA SATISFACER LAS NECESIDADES
INSATISFECHAS DE ESTE SEGMENTO ESTUDIADO EN MEJORES
CONDICIONES QUE
LA COMPETENCIA: UBICACIN, MIX DE
PRODUCTO, TAMAO, TERMINACIONES, AMENITIES.
DETERMINAR Y CUANTIFICAR LAS VARIABLES MACRO Y MICRO QUE
INCIDEN SOBRE EL XITO DEL PROYECTO: PLAZO CONSTRUCCIN,
VELOCIDADES DE VENTA, PRECIO DE VENTA, % DE RETORNO.

EJERCICIO N 1