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Mircoles 5 de junio de 2013

Sec. I. Pg. 42244

I. DISPOSICIONES GENERALES

JEFATURA DEL ESTADO

5941

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado

del alquiler de viviendas.
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAA

ley.

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente
PREMBULO
I

El mercado inmobiliario espaol se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un

dbil mercado del alquiler. En Espaa, el porcentaje de poblacin que habita en una
vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unin
Europea que est muy prxima al 30 por ciento. Esto le sita como el pas europeo con
mayor ndice de vivienda por cada 1.000 habitantes y tambin como uno de los que posee
menor parque de viviendas en alquiler.
En el marco econmico actual, las implicaciones negativas que tiene esta
caracterstica del mercado de la vivienda sobre la economa y la sociedad espaolas son
patentes y afectan, tanto a la movilidad de los trabajadores como a la existencia de un
elevado nmero de viviendas en propiedad, vacas y sin ningn uso.
La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al
mercado de la propiedad en Espaa, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler
es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. Adems,
nuestro mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones
personales entre arrendador y arrendatario, situndonos an lejos de un verdadero
mercado profesionalizado de alquiler.
De ah que la bsqueda de mecanismos de flexibilizacin y dinamizacin de este
mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor nmero posible
de las viviendas actualmente vacas y sin ningn uso, en manos de propietarios privados.
II

El rgimen jurdico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la

voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el ttulo II de la Ley.
La duracin del arrendamiento, reducindose de cinco a tres aos la prrroga
obligatoria y de tres a uno la prrroga tcita, con objeto de dinamizar el mercado del
alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios
podrn adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias
personales.

cve: BOE-A-2013-5941

Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler
para lograr la necesaria dinamizacin del mismo, por medio de la bsqueda del necesario
equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantas que deben ofrecerse
a los arrendadores para su puesta a disposicin del mercado arrendaticio. Tal objetivo se
busca mediante la modificacin de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuacin sobre los siguientes
aspectos fundamentales:

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Sec. I. Pg. 42245

La recuperacin del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda

permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos
el primer ao de duracin del contrato, sin necesidad de previsin expresa en el mismo,
dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
La previsin de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier
momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al
arrendador con una antelacin mnima de treinta das. Se reconoce la posibilidad de que
las partes puedan pactar una indemnizacin para el caso de desistimiento.
Asimismo, es preciso normalizar el rgimen jurdico del arrendamiento de viviendas
para que la proteccin de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se
consiga a costa de la seguridad del trfico jurdico, como sucede en la actualidad.
La consecucin de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado
por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al
rgimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del trfico jurdico
inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos
sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban
su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que rena los
requisitos exigidos por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado
por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los
derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
Por ltimo, en los ltimos aos se viene produciendo un aumento cada vez ms
significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podra estar dando
cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la
calidad de los destinos tursticos; de ah que la reforma de la Ley propuesta los excluya
especficamente para que queden regulados por la normativa sectorial especfica o, en su
defecto, se les aplique el rgimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre
modificacin.
III
Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de
enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones ms puntuales que estn
generando problemas en los procesos de desahucio despus de las ltimas reformas de la
anterior Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposicin del
demandado, de tal modo que si ste no atendiere el requerimiento de pago o no
compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictar decreto dando por
terminado el juicio y producir el lanzamiento, frente al sistema actual que impide sealar el
lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Estas modificaciones
obligan a efectuar el ajuste de otros artculos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artculo primero. Modificacin de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos.
Los artculos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, quedan modificados como sigue:
Uno. El artculo 4 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 4. Rgimen aplicable.
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se sometern de forma
imperativa a lo dispuesto en los ttulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los
apartados siguientes de este artculo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de
vivienda se regirn por los pactos, clusulas y condiciones determinados por la
voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el ttulo II de la presente
ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil.

cve: BOE-A-2013-5941

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Sec. I. Pg. 42246

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso

distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el ttulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el
Cdigo Civil.
4. La exclusin de la aplicacin de los preceptos de esta ley, cuando ello sea
posible, deber hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrn pactar la sumisin a mediacin o arbitraje de aqullas
controversias que por su naturaleza puedan resolverse a travs de estas formas de
resolucin de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislacin
reguladora de la mediacin en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podrn sealar una direccin electrnica a los efectos de
realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la
autenticidad de la comunicacin y de su contenido y quede constancia fehaciente
de la remisin y recepcin ntegras y del momento en que se hicieron.
Dos. Se aade una letra e) al artculo 5 con la siguiente redaccin:
e) La cesin temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en
canales de oferta turstica y realizada con finalidad lucrativa, cuando est sometida
a un rgimen especfico, derivado de su normativa sectorial.
Tres. El artculo 7 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 7. Condicin y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.
1. El arrendamiento de vivienda no perder esta condicin aunque el
arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que
en ella habiten su cnyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos
dependientes.
2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas
urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos debern inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Cuatro. El artculo 9 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 9. Plazo mnimo.
1. La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si
sta fuera inferior a tres aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se
prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance
una duracin mnima de tres aos, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin
del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta
del inmueble a disposicin del arrendatario si sta fuere posterior. Corresponder
al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin.
2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no
se haya estipulado plazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del
derecho de prrroga anual para el arrendatario, en los trminos resultantes del
apartado anterior.
3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el
primer ao de duracin del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que
tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente
para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para
su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad
matrimonial. La referida comunicacin deber realizarse al arrendatario al menos

cve: BOE-A-2013-5941

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Sec. I. Pg. 42247

con dos meses de antelacin a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y

el arrendatario estar obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las
partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso,
del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los
supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad matrimonial a
ocupar sta por s, segn los casos, el arrendatario podr optar, en el plazo de
treinta das, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un
nuevo perodo de hasta tres aos, respetando, en lo dems, las condiciones
contractuales existentes al tiempo de la extincin, con indemnizacin de los gastos
que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la
reocupacin, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad
por cada ao que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupacin
no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
4. Tratndose de finca no inscrita, tambin durarn tres aos los
arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con
la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya
creacin sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no
renovacin a que se refiere el apartado 1 de este artculo. Si el arrendador
enajenase la vivienda arrendada, se estar a lo dispuesto en el artculo 1.571 del
Cdigo Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estar a lo
dispuesto en el citado artculo 1.571 del Cdigo Civil, adems de que corresponda
indemnizar los daos y perjuicios causados.
Cinco. El artculo 10 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 10. Prrroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus
prrrogas, una vez transcurridos como mnimo tres aos de duracin de aquel,
ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta das de
antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar
necesariamente durante un ao ms.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prrroga
establecido en el artculo 9, as como la prrroga de un ao a la que se refiere el
apartado anterior, se impondrn en relacin a terceros adquirentes que renan las
condiciones del artculo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguir siendo de aplicacin el rgimen legal y
convencional al que estuviera sometido.
Seis. El artculo 11 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podr desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con
una antelacin mnima de treinta das. Las partes podrn pactar en el contrato que,
para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con
una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao del
contrato que reste por cumplir. Los perodos de tiempo inferiores al ao darn lugar
a la parte proporcional de la indemnizacin.

cve: BOE-A-2013-5941

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Sec. I. Pg. 42248

Siete. El artculo 13 queda redactado en los siguientes trminos:

Artculo 13. Resolucin del derecho del arrendador.
1. Si durante la duracin del contrato el derecho del arrendador quedara
resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitucin
fideicomisaria, la enajenacin forzosa derivada de una ejecucin hipotecaria o de
sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opcin de compra, quedar
extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artculo 7 y en el artculo 14,
se exceptan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes
de la resolucin del derecho del arrendado. En este caso continuar el arrendamiento
por la duracin pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estar a la
duracin establecida en el apartado 4 del artculo 9.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos
tengan un anlogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirn al trmino
del derecho del arrendador, adems de por las dems causas de extincin que
resulten de lo dispuesto en la presente ley.
Ocho. El artculo 14 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 14. Enajenacin de la vivienda arrendada.
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada
como vivienda en todo o en parte, que rena los requisitos exigidos por el artculo 34
de la Ley Hipotecaria, slo quedar subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los
artculos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisin de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicar
lo dispuesto en el prrafo primero del artculo 1571 del Cdigo Civil. Si el adquirente
usare del derecho reconocido por el artculo citado, el arrendatario podr exigir que
se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique
fehacientemente su propsito, durante los cuales deber satisfacer la renta y
dems cantidades que se devenguen al adquirente. Podr exigir, adems, al
vendedor, que le indemnice los daos y perjuicios que se le causen.
Nueve. El artculo 15 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 15. Separacin, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separacin judicial o divorcio del
arrendatario, el cnyuge no arrendatario podr continuar en el uso de la vivienda
arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislacin
civil que resulte de aplicacin. El cnyuge a quien se haya atribuido el uso de la
vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste
por cumplir del contrato de arrendamiento, pasar a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cnyuge de continuar en el uso de la vivienda deber ser
comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la
resolucin judicial correspondiente, acompaando copia de dicha resolucin judicial
o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Diez. El apartado 4 del artculo 16 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 16. Muerte del arrendatario.
4. En arrendamientos cuya duracin inicial sea superior a tres aos, las partes
podrn pactar que no haya derecho de subrogacin en caso de fallecimiento del

cve: BOE-A-2013-5941

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Sec. I. Pg. 42249

arrendatario, cuando ste tenga lugar transcurridos los tres primeros aos de
duracin del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres aos
cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Once. Se aade un apartado 5 al artculo 17 que queda redactado en los siguientes
trminos.
5. En los contratos de arrendamiento podr acordarse libremente por las
partes que, durante un plazo determinado, la obligacin del pago de la renta pueda
reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar
o rehabilitar el inmueble en los trminos y condiciones pactadas. Al finalizar el
arrendamiento, el arrendatario no podr pedir en ningn caso compensacin
adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por
parte del arrendatario de la realizacin de las obras en los trminos y condiciones
pactadas podr ser causa de resolucin del contrato de arrendamiento y resultar
aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artculo 23.
Doce. El artculo 18 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 18. Actualizacin de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato la renta slo podr ser actualizada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del
contrato, en los trminos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el
contrato se actualizar aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior
la variacin porcentual experimentada por el ndice general nacional del sistema de
ndices de precios de consumo en un perodo de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualizacin, tomando como mes de referencia para
la primera actualizacin el que corresponda al ltimo ndice que estuviera publicado
en la fecha de celebracin del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al
ltimo aplicado.
2. La renta actualizada ser exigible al arrendatario a partir del mes siguiente
a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando
el porcentaje de alteracin aplicado y acompaando, si el arrendatario lo exigiera,
la oportuna certificacin del Instituto Nacional de Estadstica.
Ser vlida la notificacin efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del
pago precedente.
Trece. El apartado 1 del artculo 19 queda redactado en los siguientes trminos:
1. La realizacin por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres
aos de duracin del contrato le dar derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la
renta anual en la cuanta que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el
tipo de inters legal del dinero en el momento de la terminacin de las obras
incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por
ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el clculo del capital invertido, debern descontarse las subvenciones
pblicas obtenidas para la realizacin de la obra.
Catorce. El apartado 2 del artculo 20 queda redactado en los siguientes trminos:
2. Durante los tres primeros aos de vigencia del contrato, la suma que el
arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior,
con excepcin de los tributos, slo podr incrementarse, por acuerdo de las partes,
anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda
incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artculo 18.

cve: BOE-A-2013-5941

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Sec. I. Pg. 42250

Quince. El artculo 23 queda redactado en los siguientes trminos:

Artculo 23. Obras del arrendatario.
1. El arrendatario no podr realizar sin el consentimiento del arrendador,
expresado por escrito, obras que modifiquen la configuracin de la vivienda o de
los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artculo 2. En ningn caso el
arrendatario podr realizar obras que provoquen una disminucin en la estabilidad
o seguridad de la vivienda.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no
haya autorizado la realizacin de las obras podr exigir, al concluir el contrato, que
el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificacin
efectuada, sin que ste pueda reclamar indemnizacin alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artculo, el
arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminucin de la
estabilidad de la edificacin o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el
arrendador podr exigir de inmediato del arrendatario la reposicin de las cosas al
estado anterior.
Diecisis. El artculo 24 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 24. Arrendatarios con discapacidad.
1. El arrendatario, previa notificacin escrita al arrendador, podr realizar en
el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda
ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a
setenta aos, tanto del propio arrendatario como de su cnyuge, de la persona con
quien conviva de forma permanente en anloga relacin de afectividad, con
independencia de su orientacin sexual, o de sus familiares que con alguno de
ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o
servicios comunes del edificio ni provoquen una disminucin en su estabilidad o
seguridad.
2. El arrendatario estar obligado, al trmino del contrato, a reponer la
vivienda al estado anterior, si as lo exige el arrendador.
Diecisiete. El apartado 8 del artculo 25 queda redactado en los siguientes trminos:
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrn
pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisicin preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deber
comunicar al arrendatario su intencin de vender la vivienda con una antelacin
mnima de treinta das a la fecha de formalizacin del contrato de compraventa.
Dieciocho. Se aade un apartado 4 al artculo 27 en los siguientes trminos:
4. Tratndose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de
la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedar
resuelto por falta de pago de la renta y que deber en tal caso restituirse
inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolucin tendr lugar de pleno
derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al
arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripcin, instndole al pago
o cumplimiento, y ste no haya contestado al requerimiento en los diez das hbiles
siguientes, o conteste aceptando la resolucin de pleno derecho, todo ello por
medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El ttulo aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificacin y que no se haya contestado por el
requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolucin de pleno
derecho, ser ttulo suficiente para practicar la cancelacin del arrendamiento en el
Registro de la Propiedad.

cve: BOE-A-2013-5941

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Sec. I. Pg. 42251

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, ser

adems preciso para su cancelacin justificar la notificacin fehaciente a los
titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la
consignacin a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el
arrendatario.
Diecinueve. El artculo 35 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 35. Resolucin de pleno derecho.
El arrendador podr resolver de pleno derecho el contrato por las causas
previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artculo 27 y por la cesin o
subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artculo 32.
Veinte. Los apartados 2 y 3 del artculo 36 quedan redactados en los siguientes
trminos:
2. Durante los tres primeros aos de duracin del contrato, la fianza no
estar sujeta a actualizacin. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el
arrendador podr exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que
disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente,
segn proceda, al tiempo de la prrroga.
3. La actualizacin de la fianza durante el perodo de tiempo en que el plazo
pactado para el arrendamiento exceda de tres aos, se regir por lo estipulado al
efecto por las partes. A falta de pacto especfico, lo acordado sobre actualizacin
de la renta se presumir querido tambin para la actualizacin de la fianza.
Artculo segundo. Modificacin de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Los artculos 22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, quedan modificados como sigue:
Uno. El apartado 4 del artculo 22 queda redactado en los siguientes trminos:
4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rstica por falta de pago de
las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarn mediante decreto
dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aqul en los trminos
previstos en el apartado 3 del artculo 440, paga al actor o pone a su disposicin en
el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el
importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el
momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a
la enervacin por no cumplirse los anteriores requisitos, se citar a las partes a la
vista prevenida en el artculo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictar sentencia
por la que declarar enervada la accin o, en otro caso, estimar la demanda
habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando el arrendatario
hubiera enervado el desahucio en una ocasin anterior, excepto que el cobro no
hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador
hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al
menos, treinta das de antelacin a la presentacin de la demanda y el pago no se
hubiese efectuado al tiempo de dicha presentacin.
Dos. El artculo 164 queda redactado en los siguientes trminos:
Artculo 164. Comunicacin edictal.
Cuando, practicadas, en su caso, las averiguaciones a que se refiere el
artculo156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicacin,
o cuando no pudiere hallrsele ni efectuarse la comunicacin con todos sus

cve: BOE-A-2013-5941

Nm. 134

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Sec. I. Pg. 42252

efectos, conforme a lo establecido en los artculos anteriores, o cuando as se

acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del artculo 157, el secretario
judicial, consignadas estas circunstancias, mandar que se haga la comunicacin
fijando la copia de la resolucin o la cdula en el tabln de anuncios de la oficina
judicial, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de menores, as
como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad
de los mismos. Tal publicidad podr ser sustituida, en los trminos que
reglamentariamente se determinen, por la utilizacin de medios telemticos,
informticos o electrnicos, conforme a lo previsto en el artculo 236 de la Ley
Orgnica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
Slo a instancia de parte, y a su costa, se publicar en el Boletn Oficial de la
provincia, en el de la Comunidad Autnoma, en el Boletn Oficial del Estado o en
un diario de difusin nacional o provincial.
En todo caso en la comunicacin o publicacin a que se refieren los prrafos
anteriores, en atencin al superior inters de los menores y para preservar su
intimidad, debern omitirse los datos personales, nombres y apellidos, domicilio, o
cualquier otro dato o circunstancia que directa o indirectamente pudiera permitir su
identificacin.
En los procesos de desahucio de finca urbana o rstica por falta de pago de
rentas o cantidades debidas o por expiracin legal o contractual del plazo y en los
procesos de reclamacin de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere
hallrsele ni efectuarle la comunicacin al arrendatario en los domicilios designados
en el prrafo segundo del apartado 3 del artculo 155, ni hubiese comunicado de
forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al
que ste no se hubiese opuesto, se proceder, sin ms trmites, a fijar la cdula de
citacin o requerimiento en el tabln de anuncios de la oficina judicial.
Tres. Se modifica el apartado 2 del artculo 220:
2. En los casos de reclamaciones de rentas peridicas, cuando la accin de
reclamacin se acumule a la accin de desahucio por falta de pago o por expiracin
legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente
en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirn la condena a
satisfacer tambin las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la
presentacin de la demanda hasta la entrega de la posesin efectiva de la finca,
tomndose como base de la liquidacin de las rentas futuras, el importe de la ltima
mensualidad reclamada al presentar la demanda.
Cuatro. Los apartados 3 y 4 del artculo 440 quedan redactados como sigue:
3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensin de
desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la
pretensin de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la
admisin, y previamente a la vista que se seale, requerir al demandado para
que, en el plazo de diez das, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de
pretender la enervacin, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposicin
de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en
la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del
desahucio; o en otro caso comparezca ante ste y alegue sucintamente, formulando
oposicin, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la
cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervacin.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a
que se refiere el apartado 3 del artculo 437, se le pondr de manifiesto en el
requerimiento, y la aceptacin de este compromiso equivaldr a un allanamiento
con los efectos del artculo 21.

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Adems, el requerimiento expresar el da y la hora que se hubieran sealado

para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposicin del demandando,
para la que servir de citacin, y la prctica del lanzamiento en caso de que no
hubiera oposicin. Asimismo se expresar que en caso de solicitar asistencia
jurdica gratuita el demandado, deber hacerlo en los tres das siguientes a la
prctica del requerimiento, as como que la falta de oposicin al requerimiento
supondr la prestacin de su consentimiento a la resolucin del contrato de
arrendamiento que le vincula con el arrendador.
El requerimiento se practicar en la forma prevista en el artculo 161 de esta
Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artculo 155 y
en el ltimo prrafo del artculo 164, apercibiendo al demandado de que, de no
realizar ninguna de las actuaciones citadas, se proceder a su inmediato
lanzamiento, sin necesidad de notificacin posterior, as como de los dems
extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artculo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere
para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictar decreto dando por terminado
el juicio de desahucio y se proceder el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble
sin formular oposicin ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial
lo har constar, y dictar decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando
sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su
mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la
finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecucin en
cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de
desahucio, impondr las costas al demandado e incluir las rentas debidas que se
devenguen con posterioridad a la presentacin de la demanda hasta la entrega de
la posesin efectiva de la finca, tomndose como base de la liquidacin de las
rentas futuras, el importe de la ltima mensualidad reclamada al presentar la
demanda. Si el demandado formulara oposicin, se celebrar la vista en la fecha
sealada.
4. En todos los casos de desahucio, tambin se apercibir al demandado en
el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarar el
desahucio sin ms trmites y que queda citado para recibir la notificacin de la
sentencia que se dicte el sexto da siguiente al sealado para la vista. Igualmente,
en la resolucin que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijar da y
hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deber verificarse antes
de treinta das desde la fecha sealada para la vista, advirtiendo al demandado
que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se proceder al
lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificacin posterior.
Cinco. El apartado 3 del artculo 497 queda redactado como sigue:
3. No ser necesaria la publicacin de edictos en el Boletn Oficial de la
Comunidad Autnoma o en el Boletn Oficial del Estado en aquellos procedimientos
en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de
desahucio en los que se acumule la accin de reclamacin de las rentas y
cantidades debidas. En estos casos bastar la publicidad del edicto en el tabln de
anuncios de la Oficina Judicial.
Seis. Se modifica el apartado 3 del artculo 549:
3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas
o cantidades debidas, o por expiracin legal o contractual del plazo, o en los
decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposicin al
requerimiento, la solicitud de su ejecucin en la demanda de desahucio ser
suficiente para la ejecucin directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningn

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otro trmite para proceder al lanzamiento en el da y hora sealados en la propia

sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realizacin del
requerimiento al demandado.
Siete. El apartado 1 del artculo 703 pasa a tener la siguiente redaccin:
1. Si el ttulo dispusiere la transmisin o entrega de un bien inmueble, una
vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecucin, el secretario judicial
responsable de la misma ordenar de inmediato lo que proceda segn el contenido
de la condena y, en su caso, dispondr lo necesario para adecuar el Registro al
ttulo ejecutivo.
Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del
ttulo, el secretario judicial requerir al ejecutado para que las retire dentro del plazo
que seale. Si no las retirare, se considerarn bienes abandonados a todos los
efectos.
En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o
por expiracin legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la prctica del
lanzamiento, previa autorizacin del secretario judicial, bastar con la presencia de
un nico funcionario con categora de Gestor, que podr solicitar el auxilio, en su
caso, de la fuerza pblica.
Artculo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por
real decreto se regular su organizacin y funcionamiento.
2. Con la finalidad de ofrecer informacin sobre el riesgo que supone arrendar
inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de
pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido
condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artculo 250.1.1.
o del artculo 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el secretario
judicial correspondiente remitir dicha informacin al Registro de sentencias firmes de
impagos de rentas de alquiler.
3. En el mismo sentido, los rganos de arbitraje competentes debern poner en
conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que hayan sido
declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo
arbitral dictado al efecto.
4. Tendrn acceso a la informacin obrante en el Registro, los propietarios de
inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean
personas fsicas o jurdicas. A tales efectos debern presentar una propuesta de contrato
de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitndose la
informacin a la que tendr derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados
exclusivamente con dicho arrendatario.
5. Las personas incluidas en el Registro podrn instar la cancelacin de la inscripcin
cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron
condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendr una duracin mxima
de seis aos, procedindose a su cancelacin automtica a la finalizacin de dicho plazo.
6. La inscripcin a la que se refiere este artculo estar, en todo caso sujeta a lo
establecido en la Ley Orgnica 15/1999, de 13 de diciembre, de Proteccin de Datos de
Carcter Personal.
Disposicin adicional primera. Transmisin de informacin sobre contratos de
arrendamiento de vivienda.
Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la poltica del Gobierno relativa al
acceso a la vivienda, el Ministerio de Fomento podr articular instrumentos de
colaboracin que le permitan obtener informacin acerca de la localizacin de las
viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga

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constancia a travs de los Registradores de la Propiedad, de los registros administrativos

de contratos de arrendamiento o de depsitos de fianzas de las Comunidades Autnomas
y del Consejo General del Notariado, as como de aquellos datos de carcter estadstico
que consten en la Administracin Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de
arrendadores y arrendatarios. En ningn caso, dicha informacin contendr datos de
carcter personal protegidos por la legislacin en materia de proteccin de datos.
Disposicin adicional segunda. Rgimen aplicable a las ayudas de los Planes Estatales
de Vivienda y Renta Bsica de Emancipacin.
A partir de la entrada en vigor de esta Ley ser de aplicacin el siguiente rgimen a
las ayudas de subsidiacin de prstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y
subvenciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan
a la entrada en vigor de esta Ley y a las ayudas de Renta Bsica de Emancipacin
establecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre:
a) Se mantienen las ayudas de subsidiacin de prstamos convenidos que se
vinieran percibiendo.
Asimismo se mantienen las ayudas de subsidiacin de prstamos convenidos
reconocidas, con anterioridad al 15 de julio de 2012, que cuenten con la conformidad del
Ministerio de Fomento al prstamo, siempre que ste se formalice por el beneficiario en el
plazo mximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.
Quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiacin al prstamo
reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.
No se admitirn nuevos reconocimientos de ayudas de subsidiacin de prstamos
que procedan de concesiones, renovaciones, prrrogas, subrogaciones o de cualquier
otra actuacin protegida de los planes estatales de vivienda.
b) Las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten conforme a la
disposicin transitoria primera del Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, slo
podrn obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento
a la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el prstamo en
un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la misma.
c) Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las reas de
rehabilitacin integral y renovacin urbana, rehabilitacin aislada y programa RENOVE,
acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas lneas
de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitacin
edificatoria y la regeneracin y renovacin urbanas, 2013-2016. Se suprimen y quedan
sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los Planes Estatales de Vivienda.
d) Las ayudas de Renta Bsica de Emancipacin reguladas en el Real Decreto
1472/2007, de 2 de noviembre, que subsisten a la supresin realizada por el Real Decretoley 20/2011, de 30 de diciembre, y por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, se
mantienen hasta que sean efectivas las nuevas lneas de ayudas, del Plan Estatal de
Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitacin edificatoria y la regeneracin y
renovacin urbanas, 2013-2016.
Disposicin transitoria primera. Rgimen de los contratos de arrendamiento celebrados
con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta
Ley, continuarn rigindose por lo establecido en el rgimen jurdico que les era de
aplicacin.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las
previsiones legales, los contratos preexistentes podrn adaptarse al rgimen jurdico
establecido en esta Ley.

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Disposicin transitoria segunda. Rgimen de los procesos en tramitacin a la entrada en

vigor de esta Ley.
A los procesos que estuvieran en trmite a la entrada en vigor de la presente ley no
sern de aplicacin las modificaciones introducidas en el artculo segundo. Estos
procesos se sustanciarn, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la
legislacin procesal anterior.
Disposicin final primera. Ttulo competencial.
Esta Ley se aprueba al amparo de lo dispuesto en el artculo 149.1.1., 6., 8. y 13.
de la Constitucin, que atribuye al Estado la competencia sobre regulacin de las
condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de derechos constitucionales,
legislacin procesal, legislacin civil, ordenacin de los registros e instrumentos pblicos y
bases y coordinacin de la planificacin general de la actividad econmica.
Disposicin final segunda. Adaptacin del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero,
sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos
urbanos.
En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptar
la regulacin contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripcin
en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las
previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelacin
de la inscripcin de los arrendamientos y a la modificacin de los aranceles notariales y
registrales aplicables.
Disposicin final tercera. Desarrollo normativo.
Se autoriza al Gobierno para que, en el mbito de sus competencias, dicte las
disposiciones reglamentarias y medidas necesarias para el desarrollo y aplicacin de esta
Ley.
Disposicin final cuarta. Entrada en vigor.
La presente Ley entrar en vigor el da siguiente al de su publicacin en el Boletn
Oficial del Estado.
Por tanto,
Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan
guardar esta ley.
Madrid, 4 de junio de 2013.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,

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MARIANO RAJOY BREY

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D.L.:M-1/1958-ISSN:0212-033X