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BOURLAND COMPANIES

Hector Silva
Guillermo Dimas
Diego Miranda

Febrero 2016

BOURLAND COMPANIES
Funda
da por
Glen

Michael
Crecimiento y
se une
diversificacion

Mid 80s

1987

Michael
Se hace
cargo

Adquieren
Southshore y
Bedrock con
un
credito
miniperm a 3
aos

1991
Glen
se
une
nuevamente
como
president
no ejecutivo

1992

Ann
Se une

1993

Refinanciacion

1995

RESUMEN

Analizar el mejor instrumento financiero


Objetivo
para el refinanciamiento de Soutshore y
Bedrock Office
Vale la pena mantener las propiedades?
Cual opcion financiera calza mejor en la
Aspectos
estrategia de la empresa.
clave
Cual es la cantidad optima de deuda a
adquirir.
Criterios de Coinciden los activos con los pasivos?
desicion Cual alternative es mas economica?

La industria de bienes raices en New England


era atractiva

Se espera que con


el
aumento
de
capital
de
las
titularizaciones
bajen las barreas
de
entrada
de
desarrolladores
o
adquirientes

Moderado pero se
espera que crezca
por el incremento
de
suministros
para oficina.

Baja
por
gran
disponibilidad
a
creditos.

Baja hasta el
momento pero
se espera que
incremente

Generalmente

dificil
sustituir
centros
comerciales
y
oficinas

ANALISIS DE LA COMPAIA
Clientes

Excelente
vitrina
comerciales.

Mercado cautivo para el negicio de


alquiler de oficinas a clientes fuertes.

para

clientes

ION Proyectado
Southshore

Bedrock
1,237

1,271

1,131
1,050

Competidores

Alternativas disponibles cerca de


Bedrock experimentan problemas
gerenciales.

851
674

870
736

911

905

748

761

954
768

974
818

805

825

837

753

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Capacidad

Las propiedades poseen ubicaciones


estrategicas.

Gran experiencia
bienes y raices.

en

manejo

de

ALTERNATIVAS VIABLES

Amortization
Recurso?
Plazo

Miniperm

Goliath
Insurance

Titularizacion

20 aos

15 aos

25 aos

Si

No

No

3 aos

15 aos

10 aos

Cual es la opcion de financiamiento que mejor satisface las


restricciones de la obligacion ?

CRITERIOS DE
DESICION

Miniperm

Supuestos

Pros
Menor costo de comisin
por desembolso.
Se obtiene un VAN ms
bajo de Prstamo si se
logra refinanciar con la
misma tasa.
Relacin de
apalancamiento con el
Boston Bank.
Contras
Se esta financiando deuda
corto plazo con deuda a
largo plazo.
Riesgo de Incremento de la
tasa de inters.

Tasa de impuesto

30%

Tasa de interes

10%

Amortizacion

20 aos

Renovacion de prestamo

3 aos

VAN de los flujos de financiacion*


En miles de US Southshore
$

Bedrock

Monto del
prestamo

4,612

5,613

Miniperm

4,849

5,901

Hipoteca Goliath

4,765

5,883

Titularizacion

4,931

6,204

Hipoteca Goliat
Supuestos

Pros
Deuda a largo plazo para
activos de largo.
Establecer nuevas
relaciones comerciales.

Contras
Mayor tasa de inters.
Alta comision por
otorgamiento

Tasa de Impuesto

30%

Tasa de inters

9.6% / 9.85%

Amortizacin

20 aos

Renovacion de prestamo

N/A

VAN de los flujos de financiacion*


En miles de US Southshore
$

Bedrock

Monto del
prestamo

4,612

5,613

Miniperm

4,849

5,901

Hipoteca
Goliath

4,765

5,883

Titularizacion

4,931

6,204

Titularizacin
Supuestos

Pros
Tasa fija.
Deuda a largo plazo para
activos de largo.
Mantiene relacin bancaria.

Contras
Los costos de oportunidad
de la tasa de inters ms
baja.
Menor costo a financiar (6570%)

Impuesto

30%

Tasa de interes

10.12%/10.72
%

Amortizacion

20 aos

Renovacion de prestamo

N/A

VAN de los flujos de financiacion*


En miles de US Southshore
$

Bedrock

Monto del
prestamo

4,612

5,613

Miniperm

4,849

5,901

Hipoteca Goliath

4,765

5,883

Titularizacion

4,931

6,204

Recomendaciones
Proceder con la refinanciacin de las dos propiedades:
Financiar SoutShrore con prstamo Hipoteca Goliath por
$ 4.6M
Financiar Bedrock prstamo Hipoteca Goliath por $ 5.6M
Por ahora, Bouland debe esperar hasta que los aumentos
en ION faciliten otorgar dividendos adicionales y
oportunidades para la refinanciacin.