REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

UNIVERSITE MENTOURI
INSTITUT D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME
DE CONSTANTINE
DEPARTEMENT D'ARCHITECTURE
MEMOIRE DE FIN D'ETUDE
ENVUE DE L'OBTENTION DU DIPLOME D'INGENIEUR D'ETAT EN
ARCHITECTURE
:THEME

:REALISEE PAR

ABABSA Azeddine
AOUANE Sara
:ENCADREE PAR

Mr. TEBIB

Promotion: 2010-2011.

Plan de travail
CHAPITRE I :
10
A/ Choix du thme......
10
B/ L'habitat en Algrie..
1010
B.1. La crise de l'habitat en Algrie ..
0202
B.2. Evolution de la politique de l'habitat en Algrie ...........
02
1. La priode 1962-1977 ........
20
2. La priode 1977-1979 ............
30
3. La priode 1980-1984 ........
30
4. La priode 1985-1998 ........
30
B.3. Nouveau mode de financement du logement ....
30
1. L'habitat location-vente......
2. L'habitat participatif ..........
B.4. Quel habitat pour demain ?.....................................................................................
40
CHAPITRE II : "pralable thorique "

40

05
A/ Dfinition des concepts ....
50
1. Dfinitions de l'habitat ...........................
50
2.Typologie d'habitat .................
50
2.1 L'habitat sans logement ......
60
2.2 L'habitat lmentaire ou prcaire ..........
60
2.3 L'habitat de physionomie rurale .........
07
2.4 L'habitation citadin .....
07
2.5 L'habitat collectif ...
07
B. L'habitat intermdiaire : pourquoi ? Pour qui? Comment ?...............................
07
B.1. Une dfinition difficile trouver .
08
B.2. L'habitat intermdiaire et l'pineuse question de la densit ...
08
B.3. L'habitat intermdiaire, forme urbaine et urbanit ....
08
B.4. Qui est "habitat intermdiaire".......
B.5. Des freins et des limites ......

Conclusion ....

C. Une alternative: lhabitat intermdiaire, aillant densit et respect

08
de l'intimit...
09
C.1 Un rapport la rue ou l'espace public immdiat ..
09
C.2. Une composition urbaine respectant le contexte environnant .....
09
C.3. Une faible hauteur et un jeu de volume ......
09
C.4. Une mitoyennet respectant l'intimit .
09
C.5. Un espace "ouvert", un ciel pour chaque logement .
01
C.6. Des espaces collectifs valeur d'usage vritable .
01
C.7. L'habitat intermdiaire .
01
C.8. Habitat apprci par les habitants, propritaires et locataires :...
10
C.9. Des exprimentations d'habitat intermdiaire ..

Chapitre 1 :
A/ Choix du thme :
Lorsqu'on labore une planification d'un ensemble d'habitation on prend en considration la
raison des dcisions de l'acte de btir. Opter pour une forme d'habitat en lui offrant une
inversion horizontale ou verticale, c'est prendre en considration les donnes socioconomiques, c'est--dire ncessite une certaine adquation entre l'organisation du logement
et le mode de vie "les souhaits de ses habitants" afin de pouvoir formuler le meilleur choix
possible, donc rpondre aux mieux aux aspirations de l'utilisateur.
Ce que nous a pouss choisir l'habitat semi-collectif qui est une forme d'habitat
intermdiaire entre l'habitat individuel et l'habitat collectif.
Comme nous avons fait notre travail selon le "P.O.S", ce dernier nous impose faire un autre
type qui est l'habitat individuel.

B/ L'habitat en Algrie :
B.1. La crise de l'habitat en Algrie :
La crise de l'habitat en Algrie est de nos jours l'une des proccupations majeure, que ce soit
au niveau du citoyen ou du plus haut responsable.
Cette crise est un phnomne en gestion depuis deux dcennies. Nous assistons une double
insatisfaction, quantitatives et une autre qualitative.
La premire se rapporte une situation explosive, due principalement une dmographie
galopante et un exode rural sans prcdent vers les grandes villes, et donc une demande en
logement toujours plus grandes.
La deuxime insatisfaction dcoule de la premire.
Elle relve de l'ignorance des facteurs socioculturels dans la production des logements, les
spcialistes ont produit un habitat import, inadapt au mode de vie aux valeurs
socioculturelles des utilisateurs.
B.2. Evolution de la politique de l'habitat en Algrie :
L'habitat continue d'tre un problme majeur pour l'tat et l'une des principales
proccupations sociales du pays, malgr les nombreuses tentatives pour radiquer la crise.
Et pour mieux comprendre ce problme, il est important de connatre l'histoire de la politique
de l'habitat en Algrie.

1/ La priode 1962-1977 :
a/ l'habitat en 1962 a t caractris par l'insuffisance, la vtust et la prcarit du parc
immobilier hrit.

b/ la priode 1963-1967 a t caractris par l'achvement des carcasses laisses en l'tat au

lendemain de l'indpendance nationale.
Aprs l'indpendance, l'objectif de l'tat est de mettre en place un vaste programme
permettant la cration d'emplois ; caractris par (03) plans :
Un plan triennal.
Deux (02) quadriennaux (1970-1973)-(1974-1977).
c/ entre 1966-1977 le rythme des ralisations de nouvelles habitations a t trs faible, et il ne
rpond pas aux objectifs tracs par l'tat.
Ce n'est qu'a partir du deuxime plan quadriennal (1974-1977) que l'habitat a commenc
avoir une place apprciable dans l'effort national de dveloppement.
2/ La priode 1977-1979 :
La priode 1977-1978 est considre comme une pause pour le dveloppement conomique et
la situation en matire d'habitat se caractrisait par une pnurie de logements, par la vtust et
le surpeuplement du logement. La situation a t tellement proccupante que l'tat a cre le
ministre de l'urbanisme, de la construction et de l'habitat "M.U.C.H" en Fvrier 1977, et le
ministre de la planification et de l'amnagement du territoire "M.P.A.T".
3/ La priode 1980-1984 :

Le plan quinquennal avait fix un objectif trs ambitieux de 100.000 logements par an.
Cette priode a favorise le recours la prfabrication lgre au dtriment des
systmes de prfabrications lourdes mais cette solution prsente des inconvnients ;
elle ne me permet pas un dveloppement de l'industrie locale de la construction et
produit un habitat caractre prcaire. Elle est couteuse car elle implique l'importation
de la totalit des quipements utilise.
4/ La priode 1985-1998 :
Les pouvoirs publics ont dcid en 1980 de mettre en uvre une politique de restructuration
de tous les secteurs nationaux.
La politique des pouvoirs publics va tre partir de cette poque, la transformation d'un
secteur "Public" en un secteur "Priv".

B.3. Nouveau mode de financement du logement :

L'tat reste le principal et l'unique pourvoyeur de fonds, en matire de construction de
logement jusqu' 1996. Et partir de cette date le logement est considr comme une activit
conomique rgie par des rgles commerciales.

1/ L'habitat location-vente :
La location-vente est un mode d'accs un logement avec option pralable pour son
acquisition en toute proprit au terme d'une priode fixe dans le cadre d'un contrat crit. Ce
programme est ralis sur fond public couvrant 75% du cot final du logement ; et les 25%
complmentaires doivent tre apports par les acqureurs.
Les conditions et les modalits d'acquisition sont fixe par le dcret excutif N01-105 du 25
Avril 2001.
2/ L'habitat participatif :
C'est un nouveau dispositif mis en place pour permettre au citoyen demandeur d'un logement
de pouvoir bnficier simultanment de l'aide de l'tat l'accession la proprit "A.A.P" et
d'un crdit immobilier accord par une banque sous rserve de satisfaire aux conditions
d'ligibilit par la rglementation.

B.4. Quel habitat pour demain ?

Aprs des annes de stagnation, l'habitat revient sur scne avec des programmes ambitieux
qui tranchent avec l'immobilisme des dernires annes.
Des nouvelles tendances se distinguent timidement et commencent changer le paysage
lassant des priphriques de nos villes. Ainsi des analyses sur le mode vie de citadins
dmontrent que s'il y a bien les traditions qu'on doit respecter, il y a aussi les bouleversement
notre socit.
Ces tendances ne concernent pas exclusivement notre socit, il serait intressant de se
pencher ds maintenant sur ces aspects et mettre des hypothses pour notre habitat pour
notre habitat de demain.
L'ide serait de faire voluer le mode de vie dans le respect de notre identit et des traditions
familiales, vers un habitat compatible avec les nouvelles donnes d'ordre social, cologique et
technologique.

Chapitre 2 : pralable thorique

:A-Dfinitions des concepts

1.Dfinition de l'habitat :
*Le dictionnaire LAROUSSE dfini lhabitat comme suite : Lieu habit par une
population, une plante, un animal ltat de nature, aussi il est lensemble des faits
gographiques relatifs la rsidence de lhomme (forme, emplacement, groupements des
maisons etc.) , Lensemble des contraintes relatives lhabitation. .
De plus les tudes en la matire prsentent en considration le concept dans son sens le plus
large :
Logement en tant que dortoir.
Bien tre physiques et sociale de la famille et lindividu.
*Pour PHILIPE LARMOUR lhabitat est une notion complexe qui permet de
dfinir : le mode de peuplement et dorganisation par lhomme du milieu quil vit. .Cest
nest pas uniquement enveloppe dans laquelle lhomme vit, mais la notion plus large
dhabitation dans son environnement .Lhabitat caractrise lenveloppe physique dans laquelle
lhomme assure ses besoins quotidiens et consiste en son abri aux diffrentes pressions
extrieures.
*J-E HAVEL conoit lhabitat comme : toute laire qui frquente un individu, quil
circule, y travailler, sy divertisse, y manger, sy reposer ou y dorme.
*Pour J-ION lhabitat : contient en lui-mme toute articulation entre domaine
construit et lespace environnant proche ou lointain gographique ou temporel, social ou
matriel.
*NORBERG SHULZ le terme habitat signifie quelque chose de plus davoir un
toit et un certain nombre de mtres carres sa disposition .Dabord, il signifie rencontre
dautres tres humains pour changer des produis, des ides et des sentiments, cest--dire,
pour exprimer la vie comme multitudes de possibilits. En suite, il signifie, se mettre daccord

4
4

avec certaines personnes sur un certain nombre de valeurs communes .En fin, il signifie,
dtre soi- mme, cest--dire, choisir sont

Petit monde personnel .Celle-ci nest que la maison, elle est toujours
cette retraite prive o pourrait se dvelopper la personnalit. Donc,
lhabitat, ce nest pas uniquement un logement ou espace dlimit mais
une multitude
De donnes quil le rend plus agrable habiter.
*Selon Claire et Michel Duplay: lobjet de architecture est de concevoir le cadre de
vie quotidienne, cest--dire lhabitat.
Dun point de vue fonctionnel, lhabitat est lensemble form par le logement, ses
prolongements extrieurs, les quipements et leur prolongement extrieurs, les lieux de travail
secondaires ou tertiaires.
Dun point de vue morphologique, lhabitat est lensemble des systmes en volution qui
crent le lieu de ces diffrentes activits

2-Typologie de l'habitat :
2.1 L'habitat sans logement :
Le cas le plus courant est celui des villes trs densment peuples et pauvres, o les
populations concernes veulent plutt entrer dans la socit et lisent domicile aux portes de
la ville ou dans les rues dsertes le soir ; on le voit surtout dans les villes de l'Inde et de
l'Asie du Sud-Est.

2.2 L'habitat lmentaire ou prcaire :

Elle est principalement reprsente par ce qu'on appelle les bidonvilles. Ce sont des
habitations qui occupent des espaces dlaisses pour des raisons d'insalubrit, de manque
d'attrait ou de danger du site, qui se situe quelque fois au centre mais le plus souvent en
priphrie.
Cet habitat est dit prcaire en raison d'une part de l'utilisation d'un matriau lger et de
rcupration peu coteux, mais surtout en raison de l'absence d'un droit dfinitif l'utilisation.
Il est occup par des populations fragiles qu'on peut expulser tout moment, mais qui
reprsentent galement une force qui peut exercer une pression sur la ville.

2.3 L'habitat de physionomie rurale :

Il est n dans un cas de la transposition d'exploitation agricoles dans la ville avec maintien
d'une activit primaire, et dans un autre cas du fait du maintien de ces activits lors mme que
le village originel s'est dvelopp pour devenir une grande agglomration. Il peut natre
encore de l'exode rural, les populations migres apportant des transformations ses
habitations du fait qu'ils conservent un mode de vie rural.

2.4 L'habitation citadin :

C'est un habitat dont la construction est adapte la vie urbaine, il est de plusieurs types :
a/ Le type pavillonnaire : c'est un habitat individuel qui se caractrise par la cration, la
transformation ou la conservation d'espaces verts, et la volont de retrouver la compagne dans
la ville, mais dlaisse du monde de vie rurale.
b/ Le lotissement :c'est la division raisonne de l'espace urbaniser. C'est une forme
organise de la croissance par le partage en lots, desservis par une voirie intrieure et dispose
de manire gomtrique, il se caractrise par l'individualisation d'espace urbain, o la voirie
dispose ou domine ou complexe tente de dissuader la pntration par les trangers, et o
nat le sentiment. D'appartenance un quartier.
Les dimensions des lots varient de 200m 2000m, modifiant les densits et marquant le
niveau social. Il existe aussi les cits ouvrires, les cits de classes moyennes ou de cadres
suprieurs. Le lotissement peut tre aussi une forme organise de l'habitat pavillonnaire, et
s'apparenter au logement hyginique.

2.5 L'habitat collectif :

Sa caractristique principale est le logement de plusieurs familles sous le mme toit. Il peut
aller du petit immeuble collectif de 4 5 appartements la tour de centaines de logements, et
se prsente par deux types :
a/ Les ensembles de "Maisons de ville" : dans le vocabulaire architectural, il s'agit de
maisons types de la ville, avec 4 8 tages et des appartements disposs symtriquement par
rapport la monte d'escalier, intrieur ou extrieur. Ces ensemble se trouvent gnralement
dans les quartiers anciens ou les extensions dans des secteurs centraux, avant la mise en place
de vritables plans d'urbanisme.
Dans les centres notamment, leur agencement s'effectue de part et d'autre de la rue, sur les
quelles leurs rez-de-chausse ouvrent des commerces. C'est le cas Constantine, de la rue
Benmhidi.
b/ L'habitat collectif organis ou organique : cet habitat est n des proccupations sociales
(on l'appelle aussi habitat social), et au dpart pour viter aux ouvriers les mauvaises

6
6

conditions d'hygine et de confort. C'tait une sorte de paternalisme ajout l'hyginisme. Il

se prsente sous forme de grands ensembles qui vont de quelques dizaines d'immeubles
plusieurs milliers de logements et caractrise les extensions priphriques des grandes villes
notamment en Algrie o elles sont appeles ZUHN.

B. L'habitat intermdiaire : pourquoi ? pour qui? Comment ?

Le dbat, autre temps fort de cette journe, a permis aux participants de restituer leurs
premires impressions sur l'habitat intermdiaire et de les confronter l'expertise de
spcialistes intervenant sur ce segment du logement.
La synthse de ces dbats fait apparatre quelques points clefs portant notamment sur les
apports de l'habitat intermdiaire aux questions de la densit, de l'urbanit, de la
diversification du logement social mais galement sur ses limites/contraintes.
B.1. Une dfinition difficile trouver :

"L'habitat intermdiaire" fait rfrence des ralits diffrentes. Une dfinition consensuelle
reste donc un dfit pour cet atelier.
La teneur des dbats a permis d'identifier non pas une mais plusieurs dfinitions ou approches
de l'habitat intermdiaire.
Celui-ci fait rfrence des notions trs diffrentes :
Notion de densit.
Notion de forme urbaine.
Notion de statut d'occupation et de cible de clientle.
B.2. L'habitat intermdiaire et l'pineuse question de la densit :
La question de la densit constitue un vrai dbat qui rpond un intrt gnral : limiter la
consommation d'espace, l'urbanisation diffuse et l'augmentation des dplacements la
contribution de l'habitat la question de la densit t un point rcurrent dans les dbats.
L'habitat intermdiaire aurait des fonctions diffrentes selon que l'on se trouve en milieu
urbain ou rural.
En milieu urbain, il correspondrait une offre de "vert" et "d'espace" pour ceux qui vivent
dans du collectif.
En milieu rural, l'habitat intermdiaire jug non concurrentiel la maison individuelles ne
semblerait pas adapt aux besoins, c'est donc encore le logement isol qui s'impose.
B.3. L'habitat intermdiaire, forme urbaine et urbanit :
Sa modularit (hauteur, densit) permettrait l'habitat intermdiaire de s'adapter au contexte
urbain, en crant des espaces de transitions. Cette adaptabilit en ferait une forme

77

architecturale idoine pour maintenir la continuit du tissu urbain dans des espaces semidenses, contrairement aux zones pavillonnaires loties sans plan s'ensemble.
En effet, l'habitat intermdiaire permet de relever le dfit d'associer le plaisir d'un espace
extrieur privatif au sein d'une densit urbaine donnant accs aux quipements urbains
essentiels la satisfaction des besoins quotidiens de la population (commerces, quipements
scolaires, transports collectifs, services de sant). L'habitat intermdiaire s'impose par
consquent comme alternative dont la structure permet d'adapter un produit attractif un
cadre de vie de qualit, riche et fonctionnelle
B.4. Qui est "habitat intermdiaire" :
L'habitat intermdiaire semble tre pour certains le moyen de combiner les aspirations des
citoyens pour la maison individuelle et le dsir de "compagne", avec une volont croissante
des collectivits territoriales de limiter l'talement urbain.
B.5. Des freins et des limites :
Le prix de construction au m et donc le prix d'achat reste plus lev dans l'habitat
intermdiaire que dans l'habitat individuel. Ceci tient au fait que l'habitat intermdiaire n'est
pas une forme standardise de logement et qu'il entrane, ce titre, des cots supplmentaires
par rapport aux lotissements. Ces oprations d'habitat intermdiaire ont donc besoin
d'intervention financire et foncire des collectivits territoriales.

*Conclusion :
Finalement, comme nous l'avons prcdemment voqu, "l'habitat intermdiaire" ne
correspond pas un produit standard, une rgle qu'il convient de substituer une autre ou
d'appliquer sans pralable. Il correspond au contraire une gamme de produits diversifis, qui
peut tre adapte un territoire spcifique et des cibles diffrencies. Le recours l'habitat
intermdiaire doit donc rester un choix adapt et raisonn.

C. Une alternative : l'habitat intermdiaire, aillant densit et respect de

l'intimit :
La notion "d'habiter autrement" dans un habitat intermdiaire rsulte d'une vraie stratgie
d'agglomration. Celui-ci s'appuie sur le constat de profondes transformations socitales et
des modes de vie des familles (rfrence : la petite maison au milieu de son jardin). Elle
s'inspire galement de la prise de conscience collective de travailler sur la ville elle-mme et
de limiter l'talement urbain, en favorisant la mixit sociale et gnrationnelle.
Engendrant le sentiment de libert d'indpendance et d'intimit, rpondant au besoin de nature
et d'urbanit.

Les logements doivent avoir des caractristiques proches d'un intrieur de maison :
Qualit des espaces et des volumes.
Une certaine modularit.
La prsence d'espaces annexes gnraux (cellier, cave, garage, grenier).
Des espaces extrieurs privs en terrasses ou en jardins.
C.1 Un rapport la rue ou l'espace public immdiat :
L'habitat intermdiaire doit en premier fabriquer de l'urbain. Pour cela, et en gnral, le bti
s'implante en accord avec les rgles de la rue, en constituant des faades non btis publics ou
privs sont relativement soigns.
C.2. Une composition urbaine respectant le contexte environnant :
Les oprations d'habitat intermdiaire proposent des compositions urbaines cohrentes par
elles-mmes, qui doivent tre en accroche avec le territoire urbain immdiat.
S'adaptant au contexte. Les densits et les hauteurs ne heurtent pas celles avoisinantes et/ou
forment souvent des transitions avec les diffrents tissus constitus.
C.3. Une faible hauteur et un jeu de volume :
Pour rester attractif et conserver l'avantage du logement individuel sans pour autant sacrifier
la densit urbaine, l'habitat intermdiaire ne doit pas dpasser des hauteurs de R+3.
Un jeu volumtrique et une mise en scne de terrasses peuvent visuellement attnuer les
rapports entre la base et le sommet des constructions.
C.4. Une mitoyennet respectant l'intimit :
L'habitat intermdiaire doit, par sa morphologie architecturale, veiller au respect de l'intimit
de chacun. La conception des logements et l'organisation du plan de masse doit permettre
d'individualiser chacune des entits et limiter les vis--vis gnant.
Le percement des ouvertures, notamment celles des vues principales, devra tre un savant
dosage entre les incidences des donnes climatiques (thermorgulation des btiments, lutte
contre la surchauffe estivale) et respect de l'intimit de chacun ("tourner le dos" son
voisin).
C.5. Un espace "ouvert", un ciel pour chaque logement :
Dans la logique de possder au plus prs les caractristiques d'une maison individuelle et de
combler un besoin de nature, chaque logement a droit des espaces extrieur privs, un large
balcon au minimum, un jardinet pour grande terrasse pour ceux en tage.
L'accs au logement est galement une caractristique spcifique de l'habitat intermdiaire. Le
traitement privatif et individualis de l'entre au logement reste primordial.
C.6. Des espaces collectifs valeur d'usage vritable :
9

L'habitat intermdiaire, en prnant l'imbrication de logement individuels dans un btiment

collectif "conome", aboutit en mme temps la rduction des parties communes
traditionnelles non valorisables, et la ralisation de certaines autres indispensables la
gestion de services communs, qui n'existaient pas dans l'habitat individuel classique :
chauffage, lingerie locaux garage vlos, abris de jardin, locaux poubelles, espaces verts
collectifs
Cette redistribution des parties communes est un facteur de convivialit puisqu'elle facilite les
rencontres des habitants. Mais elle doit s'accompagner d'un grain qualitatif. La qualit
paysagre (la vgtation de la plupart des espaces collectifs, comme les places de
stationnement l'aire libre,est recommande), l'entretien et la scurit des espaces assurs
pour des cheminements doivent ainsi tre assurs pour garantir le bien-tre de chacun.
C.7. L'habitat intermdiaire : une alternative pouvant satisfaire des aspirations parfois
"contradictoires" :
L'intgration urbaine et architecturale de l'habitat intermdiaire est un enjeu essentiel dans la
russite d'une opration. Pouvant, de prime abord, tre en contradiction.
C.8. Habitat apprci par les habitants, propritaires et locataires :
L'habitat intermdiaire ne revoies pas ncessairement des programmes sociaux, d'accession
sociale la proprit ou d'opration lyonnaise, les oprations ralises dans les annes 75-80
comportent ainsi du logement social public ou de l'accession (opration mixte) et sont
essentiellement situes Lyon ainsi qu'en 1er et 2me couronne Est de l'agglomration (Bron,
Saint-Fons, Vaulx-en-Velin, Chassieu, Meyzieu). La plupart des oprations vivent bien et sont
particulirement apprcies de leurs habitants qui ont t peu mobiles et se disent attachs
ce type d'habitat. Les oprations en accession ont attir une clientle familiale (couples avec
de jeunes enfants), ainsi que des professions cadres moyens et suprieurs, y compris dans les
communes de l'Est. L'accessibilit autoroutire, la verdure, le jardin priv, le cot abordable
ont ainsi convaincu ces jeunes mnages. Dans les oprations les plus anciennes, le profil
sociologique est rest stable avec le maintien de catgories moyennes et suprieures.
C.9. Des exprimentations d'habitat intermdiaire relances depuis 1997 :
A la suite d'un diagnostic pralable et d'un sminaire, "l'habitat alternatif la maison
individuelle". (octobre 1997), runissant l'ensemble des acteurs locaux, trois exprimentations
ont t engages dans des oprations d'urbanisme dans le cadre d'une consultation
promoteurs-concepteurs. A partir de 2000, des oprateurs privs se sont mobiliss sur ce
segment de march et une dizaine d'oprations ont vu le jour en diffus, notamment la suite
d'une prise en compte de cette approche dans le POS.
1000

Les produits habitat intermdiaire proposs sont de l'individuel group, maisons

multifamiliales, des petits collectifs (R+2 R+4), duplex empils, avec des entres
individualises et un espace extrieur privatif (jardin ou terrasse).