Está en la página 1de 587

MANUAL DE
DERECHOS REALES
EDUARDO MOLINA QUIROGA

©Eduardo Molina Quiroga, 2015
© de esta edición, La Ley S.A.E. e I., 2015
Tucumán 1471 (C1050AAC) Buenos Aires
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723
Todos los derechos reservados
Ninguna parte de esta obra puede ser reproducida
o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio
electrónico o mecánico, incluyendo fotocopiado, grabación
o cualquier otro sistema de archivo y recuperación
de información, sin el previo permiso por escrito del Editor y el autor.
All rights reserved
No part of this work may be reproduced
or transmitted in any form or by any means,
electronic or mechanical, including photocopying and recording
or by any information storage or retrieval system,
without permission in writing from the Publisher and the author.
ISBN 978-987-03-2847-6
SAP 41790168
Argentina
Molina Quiroga, Eduardo
Manual de derechos reales.- 1a ed.- Ciudad Autónoma de Buenos Aires: La Ley, 2015.
784 p.; 24x17 cm.
ISBN 978-987-03-2847-6
1. Derecho Civil. 2. Derechos Reales.
CDD 346.043

CAPÍTULO 1 - INTRODUCCIÓN
El Código Civil y Comercial de la Nación(1) (en adelante Cód. Civ. y Com.) modifica en varios
aspectos la metodología del Código Civil de Vélez Sarsfield (en adelante Cód. Civil).
La Comisión redactora(2) (en adelante la Comisión), en expresión luego reiterada por el Poder
Ejecutivo Nacional, al remitir el proyecto al Congreso de la Nación, realizó una introducción sobre los
aspectos valorativos que caracterizan al Cód. Civ. y Com., que unifica las normas de los Códigos Civil y
lo que quedaba del Código de Comercio, incorpora numerosas instituciones contenidas en leyes
existentes —que son derogadas expresamente—, así como realidades no contempladas totalmente o
parcialmente en la normativa vigente.
La introducción, que pretende ser una guía para entender la orientación de la nueva ley, enuncia en
primer término unaidentidad cultural latinoamericana. Al respecto se dice en los fundamentos que
existe en el Cód. Civ. y Com. una concepción orientada a integrar el bloque cultural latinoamericano,
cambio que se considera relevante, toda vez que la historia revela la extraordinaria influencia de la
tradición romana e hispánica, y luego francesa, a partir de la codificación, en nuestra legislación.
Para apoyar esta afirmación se reseña que el Código Civil francés, sancionado por ley del 21 de marzo
de 1804, influyó con sus criterios tanto a Europa —Italia (1865), Portugal (1867), España (1889)—,
como a América (Quebec [1866], Luisiana [1870]), Perú (1852), Chile (1857), Argentina (1871) y Brasil
(1917).
Se reconoce la importancia de esta tradición durante toda la historia del derecho argentino, razón por
la que se la ha respetado en sus aspectos esenciales, pero se enuncia que también se han incorporado
nociones propias de la cultura latinoamericana, así como una serie de criterios que se consideran
comunes a la región.
Otro de los ejes del Cód. Civ. y Com. es la constitucionalización del derecho privado. En tal sentido
se señala que aunque la mayoría de los Códigos existentes se basan en una división tajante entre el
derecho público y privado, en el Cód. Civ. y Com. se toman muy en cuenta los Tratados en general, en
particular los de derechos humanos, y los derechos reconocidos en todo el bloque de constitucionalidad,
estableciendo una comunidad de principios entre la Constitución, el derecho público y el derecho
privado, ampliamente reclamada por la mayoría de la doctrina jurídica argentina. Si bien esta cuestión ha
quedado algo relativizada por las modificaciones introducidas por el PEN y el mismo Congreso, sobre
todo en lo referente a la responsabilidad del Estado, la invocada concepción se advierte en casi todos los
campos: la protección de la persona humana a través de los derechos fundamentales, los derechos de
incidencia colectiva, la tutela del niño, de las personas con capacidades diferentes, de la mujer, de los
consumidores, de los bienes ambientales y muchos otros aspectos. Por ello, y más allá de algunas
discrepancias puntuales con el texto sancionado, compartimos la convicción de que existe una
reconstrucción de la coherencia del sistema de derechos humanos con el derecho privado.
También se define como un Código de la igualdad, afirmando que mientras los textos vigentes
regulan los derechos de los ciudadanos sobre la base de una igualdad abstracta, asumiendo la neutralidad
respecto de las asignaciones previas del mercado, el Cód. Civ. y Com. busca la igualdad real,
desarrollando una serie de normas orientadas a plasmar una verdadera ética de los vulnerables, en
términos de la Comisión.
En línea con lo precedente, también se presenta como un código basado en un paradigma no
discriminatorio. Se sostiene que en la tradición histórica, el sujeto de derechos privados ha sido el
hombre y que ello se ha cambiado para concebirlo en términos igualitarios, sin discriminaciones basadas
en el sexo, la religión, el origen o su riqueza. Por ello en los nuevos textos del Cód. Civ. y Com.

aparecen la mujer, el niño, las personas con capacidades diferentes, el consumidor, las comunidades
originarias, y muchos otros que no habían tenido una recepción sistemática hasta el momento.
Aunque el Anteproyecto sufrió modificaciones importantes en este aspecto, el Cód. Civ. y Com. da
una importancia relevante a los derechos de incidencia colectiva, en consonancia con la Constitución
Argentina y de modo coordinado con la brasileña. Esto tiene un impacto significativo en el modo de
relacionamiento con los recursos naturales.
En materia de bienes, la mayoría de los códigos decimonónicos han quedado desactualizados. Ello
obedece a que aparecieron bienes que, siendo de la persona, no tienen un valor económico, aunque sí
una utilidad, como sucede con el cuerpo (v.gr. art. 17 Cód. Civ. y Com.), órganos, genes, etc. La relación
exclusiva entre los bienes y la persona también ha mudado y aparecen las comunidades, como ocurre
con los pueblos originarios. Finalmente, los conflictos ambientales se refieren a bienes que son
mencionados en el código como del dominio público, pero la Constitución y la ley ambiental los
considera colectivos, y no solamente de propiedad del Estado. Todo ello requiere una concepción más
amplia, que ha sido receptada en el Cód. Civ. y Com., aun cuando también en este aspecto el proyecto
era más ambicioso.

§ 1. Aspectos vinculados a la elaboración del Anteproyecto
Seguramente no faltarán quienes cuestionen el método seguido para la redacción del Anteproyecto,
pero en lo que a nosotros nos consta creemos que se utilizó un procedimiento ampliamente participativo,
como nunca antes de se había hecho.
Se tuvieron en cuenta los antecedentes más significativos del Derecho comparado, la doctrina de los
autores nacionales y extranjeros con mayor prestigio académico, la opinión de los congresos de juristas,
y los criterios de la jurisprudencia.
También se consideraron los anteriores proyectos de reforma tanto del Código Civil, como de
unificación de la legislación civil y comercial, en concreto: Proyecto de 1926 preparado por Juan
Antonio Bibiloni; Proyecto de 1954, redactado bajo la dirección de Jorge Joaquín Llambías; Proyecto de
Unificación de la Legislación Civil y Comercial, proveniente de la Cámara de Diputados de la Nación
(año 1987); Proyecto de la denominada Comisión Federal de la Cámara de Diputados de la Nación de
1993; Proyecto elaborado por la Comisión creada por decreto del Poder Ejecutivo Nacional 468/1992; y
fundamentalmente el Proyecto de 1998, preparado por la Comisión creada por decreto del Poder
Ejecutivo Nacional 685/1995. Esta base fue enriquecida por numerosos trabajos críticos de la doctrina y
decisiones jurisprudenciales que también se consideraron.
La Comisión comenzó su trabajo de manera inmediata a su designación, y se convocó a una amplia
participación en dos niveles: a) se permitió que el público en general hiciera propuestas hasta un plazo
determinado, y todas ellas fueron motivo de análisis y discusión; b) se formaron grupos de trabajo para
permitir una amplia participación de todos los especialistas del país y varios del área latinoamericana.
Mediante estos grupos de labor se ha tenido en cuenta la opinión de juristas representativos de todas las
tendencias y todas las regiones del país, cuyo listado figura en el Anexo 1 "Agradecimientos" del
Anteproyecto.

A medida que la comisión fue avanzando con la redacción de las partes generales, las distribuyó para
que todos opinaran. Una vez recibidas las observaciones, se volvió a discutir. Puede decirse que la
elaboración del Anteproyecto tuvo una amplísima participación de los especialistas y de la comunidad.
Asimismo, hubo un proceso muy dinámico de discusión con los distintos grupos, de manera de
aprovechar al máximo la inteligencia colectiva.
La amplia participación y discusión por parte de toda la doctrina le permitió a la Comisión sostener
que se habían tenido en cuenta todas las opiniones, aunque no era posible adoptarlas a todas, por lo que
fueron materia de debate para admitirlas o no sobre la base de decisiones razonables y fundadas.
Este procedimiento le permitió a la Comisión decir que la mayoría de los artículos expresaban un alto
grado de consenso existente en la comunidad y que en aquellos supuestos controvertidos, se tomaron
decisiones que no estuvieron orientadas por las impresiones personales, sino por los valores
representados en el bloque de constitucionalidad y las decisiones legislativas o jurisprudenciales ya
adoptadas en nuestro país.
El Anteproyecto —luego convertido en ley 26.994, con modificaciones— unifica los Códigos Civil y
Comercial, aspecto sobre el cual había una amplia coincidencia en la doctrina jurídica argentina.
La estructura del Anteproyecto —respetada en general por la ley sancionada— contiene un Título
Preliminar y luego una Parte General para todo el Cód. Civ. y Com., así como partes generales para
diversas instituciones que regula. En este aspecto, se sigue la opinión de muchos autores, entre ellos,
Freitas, quien introdujo en su proyecto para Brasil una parte general. En esta tesis cabe computar todos
los proyectos de reforma integral realizados en el país: el Anteproyecto de Reformas de Bibiloni de
1926, el Proyecto de 1936, el Anteproyecto de 1954, y el Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 y el de
1998.
Otro aspecto que distingue al Cód. Civ. y Com. del Código de Vélez Sarsfield, es la ausencia de notas,
tal como lo decidiera también el Anteproyecto de 1998 y por las mismas razones.
En cuanto a las definiciones —que abundan en el Cód. Civ. y Com.—, la Comisión explicó que sólo
incluyó aquellas que tienen efecto normativo y no meramente didáctico, en consonancia con la opinión
de Vélez Sarsfield, primer codificador, expresada en la nota al art. 495 Cód. Civil.
Es de destacar la redacción de las normas, que busca ser lo más clara posible, a fin de facilitar su
entendimiento por parte de los profesionales y de las personas que no lo son. Por esta razón se han
evitado las remisiones, el uso de vocablos alejados del uso ordinario y las frases demasiado extensas que
importan dificultades de lectura. Manifiesta la Comisión que trató de conservar, en lo posible, las
palabras ya conocidas y utilizadas por la doctrina y jurisprudencia. Sin embargo, los numerosos cambios
sociales, científicos, culturales, económicos, que demandan el uso de palabras ajenas al lenguaje
jurídico, han hecho inevitable recurrir a nuevas expresiones para reflejar nuevos fenómenos.
También se ha puesto énfasis en la gramática, y en especial, se ha tratado de usar el tiempo presente
en la redacción de todo el articulado, porque es el que más se adapta a la buscada claridad expositiva.

§ 2. El Cód. Civ. y Com. y las normas

En la estructura interna del Cód. Civ. y Com. se ha respetado el orden de partes generales que se había
usado en el Proyecto de 1998, el que, a su vez, tiene su base en otras experiencias anteriores. En opinión
de la Comisión, que compartimos, las partes generales permiten la utilización de conceptos normativos
que luego se especifican, así como una lectura más sencilla de todo el sistema. Dejamos a salvo que en
esta materia de Derechos Reales, no coincidimos totalmente con la ubicación de algunos institutos, pero
ello no invalida la afirmación precedente.
El Cód. Civ. y Com. se relaciona con otras normas ya existentes en el sistema, y ello ha demandado
un esfuerzo importante a fin de lograr la mayor coherencia posible, sobre todo teniendo en cuenta que
esas leyes contienen reglas, frases y vocablos disímiles.
Como consecuencia de la constitucionalización del derecho privado, el Cód. Civ. y Com. contiene un
importante contenido de normas de orden público en áreas relevantes.
Otro aspecto interesante en el Cód. Civ. y Com. es la función del derecho supletorio como modelo, y
así, en materia contractual, por ejemplo, se describen reglas que pueden ser dejadas de lado por las
partes, pero que cumplen la función de aportar una guía que, si es seguida, disminuye los costos de
transacción y la litigiosidad.
El vínculo del Cód. Civ. y Com. con otros microsistemas normativos autosuficientes es respetuoso. Es
decir que se ha tratado de no modificar otras leyes, excepto que ello fuera absolutamente necesario. Se
consideró inevitable una reforma parcial de la ley de defensa de consumidores, a fin de ajustar sus
términos a lo que la doctrina había señalado como defectuoso o insuficiente. También ha sido inevitable
una reforma parcial a la ley de sociedades, para incorporar la sociedad unipersonal y otros aspectos
también sugeridos por la doctrina. En algunos casos se incorporan las leyes con escasas modificaciones,
como ocurre, por ejemplo, con las fundaciones y el leasing. Finalmente, en otros, no hay ninguna
modificación, como sucede con la ley de seguros o de concursos y quiebras.

§ 3. Parte General de Derechos Reales
El Código Civil de Vélez Sarsfield (en más el Cód. Civil) no contenía una teoría general de los
derechos reales, y tampoco una definición de esta clase de derechos patrimoniales.
En tal sentido, fueron fundamentales las notas al Libro III, "De los derechos reales", que dice: "Al
tratar de las cosas y de la posesión antes que de los derechos reales, seguimos la opinión y el método de
Mackeldey, porque las cosas y la posesión son los elementos de los derechos reales"; y de la nota al
Título IV de dicho Libro, que dice: "...derecho real es el que crea entre las personas y la cosa una
relación directa e inmediata, de tal manera, que no se encuentran en ella sino dos elementos: la persona,
que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto".
En los fundamentos elaborados por la Comisión, se recuerda que este tema se incluyó, en el Cód.
Civil, en el Libro Tercero sobre Derechos Reales; y en el Proyecto de 1998, en el Libro Segundo,
dedicado a la Parte General, modalidad que fue considerada insuficiente. Aun reconociendo que esta
regulación no podía ser exhaustiva, ya que, en gran medida, se encontraba en leyes especiales, la
Comisión decidió incluir una serie de pautas generales en el Título Preliminar del Anteproyecto, como
fórmula de equilibrio, que el texto definitivo del Cód. Civ. y Com. ha conservado, en general.

El Cód. Civ. y Com. mantiene la clasificación tradicional en materia de derechos reales, que se basa
en derechos individuales de las personas sobre bienes (susceptibles de valoración económica), y, al
mismo tiempo, contempla otros aspectos tales como los derechos de propiedad comunitaria de los
pueblos originarios (art. 18(3)) —que se dice será motivo de una ley especial—(4); derechos sobre el
cuerpo humano y sus partes (art. 17(5)); y los derechos de incidencia colectiva (art. 14(6)).

§ 4. Bienes, cosa y patrimonio
El Cód. Civil dedicó el Título I del Libro III (Derechos reales) a regular "las cosas consideradas en sí
mismas, o en relación a los derechos", a partir del art. 2285 (ex 2311)(7) y siguientes. El Cód. Civ. y
Com., por el contrario, además de las consideraciones formuladas precedentemente, trata estos temas en
el Título Preliminar y con más amplitud, en el Libro I, Parte General, Capítulo 3, titulado Bienes con
relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva.
El Cód. Civil identificaba a los bienes con la valoración económica, fueran materiales (cosas) o
inmateriales. Sin embargo, desde el punto de vista económico, los objetos pueden o no tener valor
patrimonial. Si tienen valor económico, pueden a su vez, entrar en el comercio y tener precio, que surge
de la oferta y la demanda, enfoque que primaba en el Cód. Civil. El art. 2285 (ex 2311), Cód. Civil
definía a las cosas como los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Desde el punto de vista
físico, cosa es todo lo que existe; no sólo los objetos que pueden ser propiedad del hombre, sino también
todo lo que en la naturaleza escapa a esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. (nota al
art. 2285 [ex 2311] Cód. Civil). Desde el punto de vista jurídico, esta noción se ha circunscripto para no
abarcar toda la materialidad ni la utilidad, y por ello "debemos limitar la extensión de esta palabra a todo
lo que tiene un valor entre los bienes de los particulares" (nota citada).
El Cód. Civ. y Com., amplía el concepto de bien a otros supuestos, como se anticipó, tales como los
bienes ambientales, el cuerpo humano o partes del cadáver.
En cuanto al vocablo "patrimonio", da lugar al distingo entre bienes patrimoniales y
extrapatrimoniales. Habitualmente se considera que el patrimonio es un atributo de la persona, y está
integrado por bienes, es decir, que tienen valor económico.
En el Título Preliminar, el Cód. Civ. y Com. establece que "Las personas son titulares de los derechos
individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este
Código" (art. 15 Cód. Civ. y Com.) y que "Los derechos referidos en el primer párrafo del art. 15 pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre" (art. 16 Cód. Civ. y Com.)(8).
Luego, en el Libro Primero, en el que se incluyen las normas sobre la persona humana (Título I) y la
persona jurídica (Título II), en el Título III, Capítulo 1, Cód. Civ. y Com. (arts. 225 a 234) se regulan los
bienes, destinando la Sección 1ª a los Bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia
colectiva; la Sección 2ª (arts. 235 a 239) a los Bienes con relación a las personas y la Sección 3ª
(arts. 240 a 241) a los Bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva.

La explicación para esta ubicación, que reconoce como antecedente el Proyecto de 1998, es que en
este Título se legisla sobre los elementos de los derechos: sujeto, objeto y causa, innovando con respecto
al Cód. Civil, en el que se considera a las cosas como elemento del derecho real y no de todo derecho,
como es en realidad. El Cód. Civ. y Com. trata no sólo de las cosas sino de los bienes, de percepción y
contenido más amplio, que excede largamente el criterio patrimonialista.

§ 5. Conceptos
La Sección 1ª, en los arts. 225 a 234, Cód. Civ. y Com., contiene una serie de definiciones y
clasificaciones sobre los bienes en general y las cosas en particular.
En primer término se ocupa de establecer que son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre
(art. 225 Cód. Civ. y Com.), mientras queinmuebles por accesión son las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los
muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad
del propietario. No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del
inmueble o a la actividad del propietario (art. 226 Cód. Civ. y Com.). En esta última parte se modifica lo
que disponía el art. 2290 (ex 2316) Cód. Civil(9).
No se menciona la categoría de inmuebles o muebles por su carácter representativo, que estaba
regulado en el Cód. Civil en el art. 2291 (ex 2317)(10).
Define a las cosas muebles como aquellas que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza
externa (art. 227 Cód. Civ. y Com.), simplificando la redacción del art. 2292 (ex 2318) Cód. Civil(11).

§ 6. Clasificaciones
En la misma sección (art. 228 Cód. Civ. y Com.) se dice que son cosas divisibles las que pueden ser
divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y
análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden ser divididas si su
fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la
reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales (12). La norma
reproduce con mejor redacción el art. 2300 (ex 2326) Cód. Civil(13).
El art. 229 Cód. Civ. y Com. define a las cosas principales como aquellas que pueden existir por sí
mismas.

El art. 230 Cód. Civ. y Com. dice que son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de
la cosa principal, excepto disposición legal en contrario.
En ambas disposiciones se mantiene lo que establecían los arts. 2301 (ex 2327) y 2302 (ex 2328) Cód.
Civil. La novedad es la segunda parte del art. 230 Cód. Civ. y Com., que suple el art. 2308 (ex 2334)
Cód. Civil, y aclara: Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible
distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay
cosa principal ni accesoria.
El art. 231 Cód. Civ. y Com. dice que son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el
primer uso y cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace,
aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.
El art. 232 Cód. Civ. y Com. define a las cosas fungibles como aquellas en que todo individuo de la
especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad
y en igual cantidad. El texto reproduce el del art. 2298 (ex 2324) Cód. Civil.
El art. 233 Cód. Civ. y Com. reúne en una sola disposición todo lo referido a frutos y productos, que
estaban regulados en los arts. 2303 (ex 2329) Cód. Civil(14) y 2304 (ex 2330) Cód. Civil(15). Allí se dice
que frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su
sustancia. Luego se distinguen los frutos naturales como las producciones espontáneas de la naturaleza;
los frutos industriales como los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra y
los frutos civiles, que son las rentas que la cosa produce, categoría a la que se asimilan las
remuneraciones del trabajo.
La novedad es que se incluye en este art. 233 Cód. Civ. y Com. una definición de productos que no
estaba expresamente contemplada en el Cód. Civil, señalando que son los objetos no renovables que
separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.
Finalmente, en una reformulación de los arts. 2311 (ex 2337) y 2312 (ex 2338) Cód. Civil, se
enumeran los bienes que están fuera del comercio, que son aquellos cuya transmisión está expresamente
prohibida por la ley o por actos jurídicos, en la medida que tales prohibiciones estén permitidas por el
Cód. Civ. y Com. (art. 234), lo que constituye una simplificación razonable.

§ 7. Bienes en relación con las personas
El Cód. Civ. y Com. mantiene la distinción de los bienes según que la titularidad corresponda al
Estado o a los particulares, en la Sección 2ª del Título III del Libro Primero.
Así, el art. 235 Cód. Civ. y Com. (que reemplaza al art. 2314 [ex 2340] Cód. Civil(16)), enumera como
pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales, a los siguientes bienes:

sustancias fósiles y toda otra de interés similar. ensenadas. piedras preciosas. (que reemplaza al art. agregado que podría considerarse redundante con lo establecido en el inc. e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina. golfos. 2323 [ex 2349] Cód. los lagos y lagunas navegables. ancladeros y las playas marítimas. a). delimitado de la misma manera que los ríos. y Com. las playas y el lecho por donde corre. caminos. sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales. arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales. según lo normado por el Código de Minería. 236 Cód. canales. sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Civil). o en los lagos o lagunas navegables. cobre. d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial. comprendiéndose las aguas subterráneas. bahías. Civ. d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas. excepto los tesoros. Se entiende por mar territorial el agua. c) los lagos no navegables que carecen de dueño. delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local aplicable en cada caso. nacional. provincial o municipal. los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general. . plata. b) las minas de oro. f) las calles. el art. En el Cód. A su vez. Por lago o laguna se entiende el agua. el lecho y el subsuelo. 2316 [ex 2342] Cód. puertos. puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común. Se entiende por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales. estuarios. e) los bienes adquiridos por el Estado nacional. c) los ríos. Civil(17)) establece que son del dominio privado del Estado. los siguientes bienes: a) los inmuebles que carecen de dueño. respectivamente. b) las aguas interiores. arroyos. Se entiende por río el agua. g) los documentos oficiales del Estado. Advertimos como novedad la inclusión expresa de los lagos no navegables que carecen de dueño. Civil. la zona económica exclusiva y la plataforma continental. de conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial. provincial o municipal por cualquier título. la zona económica exclusiva. estuarios. la plataforma continental o en toda clase de ríos. excepto las que pertenecen a particulares. h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos. sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua. el uso y goce de estos lagos correspondía a los propietarios ribereños (art. plazas.a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial. sus playas y su lecho.

). las que pertenecen a sus dueños. Civ. Civil. quienes pueden usar libremente de ellas. Civil. sin distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos. según los criterios previstos en la ley especial(19).. Y aclara que la Constitución Nacional. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos. En cambio. Civil. no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado. Las personas tienen su uso y goce. Civ. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación. pero agrega la característica de indisponibilidad de los bienes del dominio público. con un criterio residual. norma equivalente al art. Bienes de incidencia colectiva La Sección 3ª de este Capítulo establece que el ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. 237 Cód. la biodiversidad. de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal. Y el art. 241 Cód. provincial. Para ello. Estas normas no sólo sustituyen sino que aclaran a los arts. la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter nacional. 238 Cód. salvo aquellas establecidas por leyes especiales. 239 se refiere específicamente a las aguas que surgen en los terrenos de los particulares. el agua. u obras construidas para utilidad o comodidad común. el paisaje. Civ. la misma norma establece que pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos (235 y 236 Cód. la fauna. Civ. sujeto a las disposiciones generales y locales. 2323 (ex 2349) y 2324 (ex 2350) Cód. debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora. El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho alguno. . dice que los bienes que no son del Estado nacional. inembargables e imprescriptibles. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.)(20). y Com. Esta norma sustituye el art. siempre que no formen cauce natural. son bienes de los particulares. entre otros. mientras se elimina por reiterativo el art. El uso por cualquier título de aguas públicas. los valores culturales. debe respetarse la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte aplicable (art. Civil(18). El art. y Com. y Com.El art. y que los particulares no deben alterarlos. 2321 (ex 2347) Cód. y Com. § 8. 2322 (ex 2348) Cód. indica que las cosas que son bienes públicos del Estado son inenajenables. inalienables e imprescriptibles. 2315 (ex 2341) Cód.

los sueldos y salarios. En opinión de Chiappini. y así lo que dice el mencionado art. y Com. como lo dice el art. 2286 (ex 2312) Cód. Este último criterio predominó en los sistemas primitivos y también en el antiguo derecho romano. instrumentos de trabajo. podía deducirse de varias disposiciones. El patrimonio puede definirse como el conjunto de bienes de una persona. ya que tiene dos importantes limitaciones. Función de garantía La conocida expresión de que "el patrimonio es la prenda o garantía común de los acreedores". 2286 (ex 2312) del cual fluye el propio significado de "patrimonio". Así. Civil. Sin embargo. que se le deban al trabajador. 3º: cuando permite al acreedor obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes. 932 (ex 961) cuando permite pedir la revocación de los actos del deudor realizados en perjuicio o fraude de sus derechos. 240 a 256. el art. hasta la sanción de la lex poetelia(23). 475 (ex 505) inc. etcétera. construcción o suministro de materiales. las jubilaciones y pensiones. Por otro lado. la indemnización: por accidentes de trabajo. ya que se los considera indispensables para la subsistencia del deudor o de su familia y es justo que no se prive a ningún hombre de lo que necesita para subsistir. por la ubicación de los textos relacionados con los bienes en el Libro en que se regulan tanto la persona humana como la persona jurídica. A partir de entonces irrumpió un sistema de responsabilidad predominantemente patrimonial. Uno es el régimen de privilegios. Kipp y Wolf o en nuestro derecho. conforme a la cual el acreedor podía aprehender al deudor incumpliente. Los bienes excluidos (inembargables) pueden resultar del Código Civil o de leyes especiales. donde regía la figura del nexum(22). si bien no tenía recepción expresa en el Cód. que habría de acentuarse con el correr de los siglos. en nuestro derecho el patrimonio es solamente el activo económico. conforme a la cual el deudor soportaba las consecuencias del incumplimiento sobre su propia persona. cuando se dan los requisitos de la ley (arts. la doctrina aceptó la tesis de Aubry y Rau y considera el patrimonio como un atributo de la personalidad. por ejemplo. porque no pueden ser embargados ni ejecutados. tales como el art. Civ. la indemnización por despido u otras causas. 2286 (ex 2312) Cód. en virtud del cual algunos acreedores tienen derecho a ser pagados antes que otros. los créditos por alimentos. Cód. . los sepulcros. Civil y su nota(21). También se ha dicho que es el conjunto de bienes y de deudas de una persona (Raymundo Salvat). salvo que la deuda sea por alimentos o litis expensas. venderlo o inclusive matarlo. argumentando que ésa es la acepción castiza de la palabra patrimonio. Su gradual aceptación marcó un proceso de sustitución de la responsabilidad estrictamente personal del obligado. Y para otros autores como Bensa y Fadda. Hoy la totalidad de las legislaciones contemporáneas consagran el principio de la responsabilidad patrimonial del deudor. Civ. especialmente 249. En el Cód. Civil y sostenían autores como Enneccerus.). o las garantías reales o derechos reales de garantía que facultan al acreedor a separar bienes del deudor para satisfacer sus créditos en forma independiente. principio que no es absoluto. Civil varios artículos responden a este principio. y era reconocida por doctrina y jurisprudencia. y Com. los acreedores pueden ejecutar sus bienes y cobrarse del producido de éstos.§ 9. El principio por el cual la universalidad de los bienes del deudor constituye una garantía común para todos los acreedores. es el conjunto de relaciones jurídicas de una persona mientras cuenten con un valor venal. Guillermo Borda. En particular la vivienda es uno de los bienes que puede ser incluida en esta categoría. Este principio significa que todos los bienes del deudor responden por las deudas que él tenga y ante un incumplimiento. Esta acepción se ve reforzada en el Cód. en la proporción fijada por la ley. salvo que la deuda sea por el precio de venta. convertirlo en esclavo. la ropa y muebles de uso indispensables. el lecho cotidiano del deudor y de su familia. está ligado indisolublemente al carácter patrimonial de la responsabilidad del deudor. el art. hay bienes a los cuales el principio no se aplica.

explican Planiol y Ripert. excepto que se reclame su precio de venta. que regula la función de garantía de los bienes. 1911(25) y Código de Italia. en proporción. El patrimonio como prenda común tiene como excepción el sistema de privilegios. El fundamento de este principio consiste en dos presunciones: el que se obliga compromete lo suyo. art. De esta manera no se viola la regla de la igualdad pues esta regla trata igualmente a los iguales pero desigualmente. 2144. Como no estaba expresamente establecido en el Cód. los bienes afectados a cualquier religión reconocida por el Estado. y al contratar. del Título III. Civ. para realizarlos después. determina que quedan excluidos de la garantía prevista en el artículo anterior las ropas y muebles de uso indispensable del deudor. del Libro Tercero sobre "Derechos personales". 14 bis C. Civil de España. dice expresamente que todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores. pero sólo en la medida necesaria para satisfacer su crédito. cuando la ocasión lo requiriera. que sólo pueden ejecutarse en los términos de los arts. 243 Cód. aclara que si se trata de los bienes de los particulares afectados directamente a la prestación de un servicio público. al bien de familia. la mala voluntad del deudor solvente" (28). De acuerdo al sistema de igual condición de los acreedores (pars conditio creditorum). 2157 y 2178 Cód. y Com. Así el art.. las indemnizaciones que corresponden al deudor por daño moral y por daño material derivado de lesiones a su integridad psicofísica. De allí que las leyes. los acreedores deben ser tratados en paridad por categorías. Rezzónico lo fundaba en un principio "inmanente de razón y justicia"(27). y Com. art. art. 2740(26). la doctrina y la jurisprudencia concuerdan en que esta garantía colectiva conforma "una serie de atributos que permiten al acreedor salvaguardar el porvenir y superar la resistencia. 242 Cód. El acreedor puede exigir la venta judicial de los bienes del deudor. como por ejemplo en el Cód. excepto que exista una causa legal de preferencia. como dice el art. Civ. si el patrimonio es insuficiente respecto a las deudas. y Com. con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables. Estas disposiciones deben complementarse con lo regulado en la Sección 3ª del Capítulo 2. y Com. al conviviente y a los hijos con derecho alimentario.N. Cód. Civ. los medios de conservar en el patrimonio de su deudor. El art. el poder de agresión de los acreedores no puede perjudicar la prestación del servicio. uso y habitación. los valores que le sirven como prenda o garantía". 219 del CPCyCN. arte u oficio del deudor. En el Cód. construcción o reparación. de su cónyuge o conviviente. los instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión. los derechos de usufructo. "de nada servirían si no le proporcionaran. a los desiguales. Civil de Francia. Civil. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía los bienes que los integran. los sepulcros afectados a su destino. Esta "prenda" común también se excepciona cuando algunos de los bienes del deudor son declarados legalmente como inembargables e inejecutables. sin perjuicio de tal carácter otorgado por el art.. Civ. establece que los bienes presentes y futuros del deudor constituyen la garantía común de sus acreedores.En algunas legislaciones extranjeras este principio está consignado expresamente. 2092(24). como ocurre con el art. el acreedor sopesa la responsabilidad patrimonial del deudor. El art. 744 Cód. y Com. y de sus hijos. Civil. Esta garantía sería ilusoria si el deudor incumple y sus derechos. Civ. 3835 (ex 3875) Cód. y Com. Civ. El art. así como las servidumbres prediales. "Garantía común de los acreedores". que consiste en el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. la indemnización por alimentos que corresponde al cónyuge. lo cual lleva a prorratas. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en posición igualitaria. el principio reseñado tiene expresa consagración en el Capítulo 2. 743 Cód. en caso de .

de los bienes que la comprenden. a fin de agrupar las pautas dispersas en el articulado del Cód. siguiendo un esquema básico originado en el Proyecto de 1998. Civil una muy breve parte general conformada por solamente cuatro artículos (2476 [ex 2502] a 2479 [ex 2505]). el rango entre ellos se determina por la fecha de la traba de la medida. tiene un Título I. Los embargos posteriores deben afectar únicamente el sobrante que quede después de pagados los créditos que hayan obtenido embargos anteriores. dedicada a tales disposiciones y principios comunes a todos los derechos reales. estructura y los derechos específicos que confiere a su titular. cuyo Capítulo 1 contiene los "Principios comunes". pues se entiende que corresponde al diseño de políticas estatales particularizadas y no es propio del derecho privado. clasifica los derechos reales y se refiere a su ejercicio.801 (DJA E-0721). § 10. se ocupa en el Libro Cuarto de los Derechos Reales. intereses y costas. sobre "Disposiciones generales". y Com. por eso —decía la Comisión—. los demás bienes declarados inembargables o excluidos por otras leyes. y Com. En los fundamentos de la Comisión se justifican estas normas en el carácter unitario que debe tener la regulación de la garantía patrimonial del deudor. Civil. transmisión y extinción y a los requisitos para su oponibilidad. Si varios acreedores embargan el mismo bien del deudor. Esta última disposición comprende los Códigos Procesales que establezcan inembargabilidad de ciertos bienes. con preferencia a otros acreedores. En éste se introducen novedades tales como definir el concepto de derecho real. Esta Parte General. En los Fundamentos redactados por la Comisión se dice que Vélez Sarsfield incluyó en el Cód. Civ. También se refiere a la convalidación.homicidio. el codificador repite y reitera muchas nociones que bastaba con incluir una sola vez. y sus exclusiones. reúne las normas generales relativas a estos derechos. el último reformado a los fines de modernizar el rumbo con la inscripción registral que complementaba la ley 17. La brevedad de estas normas no llegó a ser un sistema y. 745 Cód. Civil. . además de partes generales internas propias de algunos derechos reales. vivienda única (29). a las reglas sobre su adquisición. el procedimiento de regularización de la titularidad de las tierras (31) queda encomendado a la ley especial. dice que el acreedor que obtuvo el embargo de bienes de su deudor tiene derecho a cobrar su crédito. Derechos reales El Cód. por ejemplo. y a diferencia del Cód. Se ha criticado que se haya omitido regular acerca de dos cuestiones que agitan a la doctrina y a la jurisprudencia: la posición de la inhibición y la del embargante no registral de un bien registrable. Por otro lado. Ello motivó incluir una parte general de los derechos reales. Civ. es una norma de naturaleza claramente adjetiva. El art. o que han surgido de la jurisprudencia y doctrina interpretativa. una enumeración que agrega nuevas figuras a las conocidas. por ejemplo un automotor(30). Éstos serán los temas motivo de este capítulo. o las Constituciones y leyes provinciales sobre. pero dicha prioridad sólo es oponible a los acreedores quirografarios en los procesos individuales. su objeto.

y Com.). Concepto de derecho real Con una redacción muy similar a la del Proyecto de 1998 (art. o modificase los que por este Código se reconocen. en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia. que brinda mayor aprovechamiento de los recursos al utilizarse en común. "El derecho real supone necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual se aplica. aclara que el derecho o facultad de persecución consiste en la posibilidad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra. Civ. Reproduce con otra redacción la regla del art. principios impensables para estos derechos compartidos. 1886 Cód. por otro lado trae mayor conflictividad por la convivencia más cercana. Desarrollando lo establecido en el concepto de derecho real (art. no exige necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual ese hecho debe aplicarse". contenido. duración y extinción es establecida sólo por la ley. 1815). 1882 Cód. que analizaremos a continuación. valdrá sólo como constitución de derechos personales. § 11. Civ. Civ. adquisición. 1882 Cód. modificación. y las demás previstas en este Código". mientras que el derecho personal. y Com. . que se ejerce directamente sobre su objeto. como dice la nota al Título IV del Libro III del Código Civil. y Com. según el cual todo lo edificado y plantado pertenece al dueño del suelo. precisa que "El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto. también conocido como número cerrado. o la modificación de su estructura". El crecimiento de este tipo de propiedad. de estructura legal. el art. y no puede haber un derecho sin objeto. Civil que el principio de la accesión. que disponía: "Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley. Bajo el título de "Estructura". A tal punto es así en el Cód. La proximidad del vecino y la comunidad de intereses requiere una adaptación de la normativa a aspectos impensados en tiempos del codificador. el art. 2502 del Código Civil. y que la facultad de preferencia permite hacerla valer con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. no teniendo en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho prometido por la persona obligada. que en alguna ocasión se denominaron "propiedades coparticipativas" (XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil). el cementerio privado y la superficie los tornan ajenos a los principios generales clásicos y de difícil interpretación y aplicación práctica. por el todo o por una parte indivisa". establece el principio del orden público en esta materia. define el derecho real como "el poder jurídico. y Com. el art. Pero agrega que "el objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley". el tiempo compartido. si como tal pudiese valer". constitución. pues que la cosa es el objeto directo e inmediato. está ínsito en las bases del régimen. 1884 Cód. Esta disposición podemos relacionarla con la diferencia entre derechos reales y derechos personales o creditorios. y la comunidad en el condominio tiene como nota más típica su tendencia hacia la partición. y Com. transmisión. Civ. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales. 1883 Cód. en estos términos: "La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos.La falta de regulación o regulación parcializada y separada del Código de los conjuntos inmobiliarios. Avanzando en la descripción de los caracteres del derecho real en el art. Civ.

aunque también puede serlo un bien taxativamente señalado por la ley (art. art. que se integra por un complejo de facultades que se ejercen sobre una cosa determinada.).. ante el incumplimiento. y Com. que en el Cód. En el derecho real. lo que se califica como inmediatez o inherencia. en cambio es inherente a la cosa y se adhiere a ella. De lo expresado se deduce que el objeto de los derechos personales es una prestación. consiste en esencia un poder jurídico (art. 725 Cód. 1882 Cód. los derechos personales son relativos. Civ. no se establece con la cosa ninguna inherencia. lo que se obtiene con la publicidad. o dicho de otro modo. que es la cosa en los términos ya mencionados. 1883 Cód. Civ. producen consecuencias entre los sujetos de la obligación.). En cuanto a su oponibilidad. y Com. El derecho personal o creditorio. Como consecuencia de esta inherencia.). por el todo o por una parte indivisa. en la mayoría de los derechos personales no se exige publicidad. lícita. En el derecho personal. el derecho real. según el art. Civ. Civ. y Com. "hacer" o "no hacer") y que debe ser material y jurídicamente posible. y Com. Derechos reales y personales Como se mencionó y constituye un tema clásico en doctrina. que define a la obligación. "derechos patrimoniales". como ya se ha dicho. 1883 Cód. El derecho real. creditorios u obligaciones. determinada o determinable. que son quienes tienen un vínculo como sujetos pasivos. pues tienen efectos sólo contra personas determinadas. se logra mediante la posesión para las cosas muebles no registrables y mediante la inscripción en el registro respectivo para las cosas muebles registrables y los inmuebles (cfr. en cambio. Una y otra categoría son. aun cuando la prestación sea de dar cosa cierta. Civ. lo que traduce su oponibilidad contra cualquier persona. dado que es entre ellos que existe el vínculo jurídico obligación.§ 12. y Com. la utilidad se obtiene directamente de la cosa y sin intermediarios. Mientras en los derechos personales se reconocen tres elementos: un sujeto activo (acreedor). y Com. El objeto de los derechos reales es siempre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto. aparecen las facultades de persecución y preferencia a las que nos hemos referido al comentar el art. 724 Cód. en los derechos reales sólo se identifican dos: el titular del derecho real y el objeto. el beneficio es alcanzado por el acreedor a través de la persona del deudor. Como consecuencia de lo expuesto. a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés.). que puede consistir en un "dar". por su contenido económico. o sea una conducta determinada. Civ. se distinguen los derechos reales y los derechos personales. aunque existen entre ambos importantes diferencias(32). susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés patrimonial o extrapatrimonial del acreedor (art. un sujeto pasivo (deudor) y el ya mencionado objeto (prestación). es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y. salvo casos muy especiales. mientras que es requisito de la oponibilidad contra todos que exista un conocimiento cierto de su existencia. A los derechos reales se los califica como absolutos. En los derechos personales. y Com. Civ. . 1893 Cód.

que en general es una causa excepcional. Son exclusivamente de orden público las normas que hacen a la esencia del derecho real.). Su funcionamiento se comprueba incluso en derechos como la hipoteca. transmisión. que permiten que un crédito sea cancelado con preferencia a otro(34). La presencia del orden público es dominante en los derechos reales.. En numerosos casos el derecho personal es el camino a seguir para adquirir un derecho real (38). en la realidad negocial se presentan numerosas relaciones o vinculaciones entre ambas clases de derechos. Es importante distinguir aquí entre dos conceptos "creación" y "fuentes" de los derechos reales. se distribuyen a prorrata entre los distintos acreedores. En los derechos reales. conforme la máxima romana "primero en el tiempo. mientras que la voluntad de los particulares. surge otra diferencia. es la fuente fundamental que origina los derechos reales (más aún. y Com. Esto se relaciona con el art. que ahora aparece en el concepto de estructura que refiere el art. Civ. Civ. y Com. creados por ley. La acción real de reivindicación es el instrumento básico mediante el cual el titular del derecho real puede reclamar la restitución de la posesión de la cosa de la que ha sido privado en su totalidad o en parte material (art. contenido. Esta facultad es independiente y nada tiene que ver con los privilegios. constitución. lo que es diferente del caso de otros acreedores que sólo pueden hacer vender la cosa mientras ella pertenezca a su deudor y en principio no pueden perseguirla. ya que mientras el número de los derechos personales es ilimitado. en los derechos reales de garantía la única fuente es la convención de partes). La causa fuente de los derechos reales puede ser la voluntad de las partes o la ley. ahora expresamente citado en el Cód. Directamente relacionado con el orden público y el número cerrado se encuentra la tipicidad de los derechos reales. Ese acto jurídico engendra obligaciones personales. el de los derechos reales es un número cerrado (numerus clausus). 1884 Cód. como consecuencia. preferencia excepcional que no guarda relación alguna con la fecha del crédito"(35). y en tal sentido tales actos reciben el nombre de "título suficiente"(39). si los bienes no alcanzan para satisfacer todos los créditos. y Com. y Com. "Cuando los derechos personales procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas. 2252 Cód. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley. Civ. Civ. encuadran aquí las disposiciones que indican cuáles son los derechos reales y los alcances de su contenido. De ello. la incidencia del orden público adquiere relevancia principal y la autorregulación de los intereses es excepcional. 1884 Cód. conforme lo normado por el ya citado art. Lo que se consagra es la imposibilidad jurídica para los particulares de constituir otros derechos reales que los expresamente configurados por la ley"(37). modificación.. El derecho de preferencia (ius preferendi) se manifiesta por la exclusión de todo otro derecho real o personal posterior incompatible con él. o la postergación de uno compatible(33). Pese a estas diferencias. adquisición. en la que el titular del derecho real no tiene la posesión de la cosa gravada pero puede obtener su liquidación judicial sin importar en manos de quién esté ésta. en cambio. 1884 Cód. más fuerte en el derecho" (prior in tempore potior in iure). que llamaremos estatutarias. El derecho de preferencia es la otra facultad que distingue a los derechos reales. salvo que sean créditos privilegiados. que expresamente establece: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos. duración y extinción es establecida sólo por la ley. que son cualidades o modos de ser de un crédito (derecho personal). o la modificación de su estructura. La "creación" legal de los derechos reales "no significa que la ley sea su única causa fuente. Civ. Las normas reglamentarias atinentes a los derechos reales no son de orden público"(36).La facultad de persecución habilita al titular del derecho real a perseguir la cosa y reclamarla de cualquiera que la tenga en su poder. pero no exclusiva. La tradición como "modo . siguen la ley del concurso. y Com. Los derechos reales reconocen como fuente actos jurídicos.

Civil. servidumbre. tales como la obligación del titular del derecho de propiedad horizontal de contribuir a las expensas comunes. la constitución o transmisión queda convalidada (art. 1887.suficiente" es un acto jurídico real(40). el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. 1891). el tiempo compartido. Clasificaciones En este aspecto. 2477 (ex 2503) Cód. habitación. es decir el . la propiedad horizontal. uso. condominio. Convalidación Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art. los derechos reales suelen engendrar derechos personales. 1888). no estaba mencionada en el Cód. 1890) y los que se ejercen o no por la posesión (art. § 13. los conjuntos inmobiliarios. innova con respecto al Cód. 1889). el condominio. el Cód. además de los conocidos dominio. la propiedad horizontal (que si bien la doctrina mayoritaria consideraba un derecho real autónomo. pero simultáneamente es la prestación —objeto— de un derecho personal(41). acorde a lo que establecía el art. Civ. y Com. y siguiendo la técnica del Proyecto de 1998 (arts. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Civil) y cuatro (4) nuevos derechos reales: los conjuntos inmobiliarios. y Com. 1885 Cód. el tiempo compartido. Civ. catorce (14) figuras. y Com. A su vez. etcétera. Los derechos reales "de garantía" cumplen una función accesoria de derechos personales. lo adquiere posteriormente. la del usufructuario de otorgar fianza o confeccionar un inventario. entre los que aparecen. Civil enumera como derechos reales en el Cód. anticresis y prenda. hipoteca. Derechos reales principales y accesorios (art. § 14. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio. Civ.). el cementerio privado y la superficie (que sustituye a la superficie forestal). § 15. 1821 y sigtes. Enumeración El art.) clasifica a los derechos reales en Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art. usufructo. que unido al "título suficiente" produce la adquisición del derecho real.

Civil. Esta precisión no se encontraba en el Cód. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.348. transmisión. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real. regulada por el decreto-ley 15. 1888 también se refiere a la carga o gravamen real. § 16. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley. excepto prueba en contrario. Vale la pena transcribir en esta parte los fundamentos de la Comisión redactora. o prenda con registro. . que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Como la decisión adoptada por la Comisión redactora fue no incluir a los regímenes especiales. modificación. que originalmente. Civ. su extensión o el modo de ejercicio. que se refería al título suficiente en el art. El caso de la superficie variará según exista o no propiedad superficiaria. cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción. la anticresis y la prenda. ratificado por ley 12. Recaen sobre cosas no registrables. la anticresis y la prenda. y con nuestro apoyo explícito. como la hipoteca.962 (DJA F-0282). los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. En principio. extinción y oponibilidad La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. estaría referida al modo suficiente cuando se trata de la adquisición. la habitación. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados. la prenda sin desplazamiento. el uso. Civil. la hipoteca. se interpreta a favor del titular del bien gravado. constitución. la servidumbre. y Com. El art. no figura en el Cód. propósito del que desistió posteriormente. La regla es que las cosas se presumen sin gravamen. transmisión y extinción de derechos reales sobre cosas registrables". son registrables todos los derechos reales sobre cosas inmuebles y el dominio y condominio sobre automotores y caballos pura sangre de carrera. intentó incorporar como modo suficiente en materia de adquisición de derechos reales sobre cosas inmuebles a la registración constitutiva. sin que su titular ostente la posesión. Civ. excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. 1892 Cód. Los derechos reales son principales. 2576 (ex 2602) Cód. excepto las servidumbres y la hipoteca. indicando que con relación al dueño de la cosa. para que este modo fuera también suficiente. Adquisición. Todos los derechos reales mencionados se ejercen por la posesión. y Com. El texto pertinente dice: "La mayor modificación en este punto que importaría un cambio sustancial. como causa necesaria de la tradición.usufructo. dice el art.

El principio fundamental del sistema de este Proyecto es que nadie adquiere. Lobos— no existía legislación civil adelantada que no hubiese abandonado el sistema romano que adoptaba el Dr. hace una adquisición inatacable. modifica o extingue un derecho real por acto entre vivos. Portugal desde 1869. la reforma de mayor significado que experimenta el sistema del Código". se ordenará por el juez que se haga la pertinente rectificación en el Registro. y mencionaba la legislación francesa desde 1855. Prusia. La primera normativa de registros de la Capital Federal surgió de la ley 1893 del año 1886. mediante la inscripción del acto respectivo en el Registro inmobiliario". . Italia desde 1866. y si mediare causal de nulidad. La inscripción de los títulos de toda transmisión de derechos reales. Eleodoro Lobos. puesto que la exigen las leyes locales que organizan los Registros de la Propiedad. Lo que debe inscribirse es el contrato. Austria. Poder Ejecutivo (1911). porque resulta de difícil aplicación entre nosotros. sistema que reconoce como antecedente entre nosotros el Proyecto del Dr...En un primer momento. sobre Organización de los Tribunales de la Capital. El proyecto no llega en sus innovaciones a adoptar la teoría del acto abstracto (comp. Vélez Sarsfield. las anotaciones a la norma proyectada. bien puede considerarse como un sistema netamente argentino. como expresan los proyectos nacionales. En el país. en tanto indican: "El sistema que adoptamos en este Proyecto. Frugoni Zabala (1915) y Melo (1917). unida a la regla del artículo 3270 del código vigente y sus numerosas aplicaciones concretas. es además una costumbre arraigadísima entre nosotros. ignorantes del vicio y adquirentes a título oneroso. decretada ésta. Reemplazamos la tradición por la inscripción del contrato. La publicidad equívoca y rudimentaria que significa la tradición. y otros países. por su importancia. 577 y 3265). alemán) y sus complicadas reglas. sin duda. sino por medio de la tradición (arts. A tal punto consideró relevante la modificación que la Comisión expresó en su nota de elevación al Poder Ejecutivo: "Ésta es. que trabajó sobre la base del Anteproyecto Bibiloni. en este proyecto. modifican y extinguen por actos entre vivos. Galiano (1904). presentado en la Cámara de Diputados el 11 de septiembre de 1899. dispone: "Los derechos reales sobre inmuebles sólo se adquieren. El tercer adquirente a título oneroso. la Comisión pensó en actualizar y tecnificar el sistema. desde que no seguimos la doctrina del acto abstracto y otros elementos del sistema alemán que serían de difícil comprensión y aplicación entre nosotros.. El Anteproyecto de Código Civil de 1954 elaborado por el Instituto de Derecho Civil dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación. y el Proyecto de Reforma al Código Civil argentino de la Comisión de Reformas de 1936. ya Eleodoro Lobos en 1899 propuso agregar al final del Código Civil un artículo: "En todos los casos en que este código exija la tradición en la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles. la belga desde 1851. Pesan. sino mediante la inscripción del contrato en el registro. con una propuesta inspirada en el sistema alemán del acto abstracto de enajenación. queda a salvo". que creaba una oficina de registro de propiedades. sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como modo suficiente para los bienes registrables y abandonar la milenaria teoría del título y el modo del sistema romano puro como pilar del sistema transmisivo entre vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesión. los dominios ingleses como Canadá. Igual lineamiento siguieron los proyectos de ley de Barraquero (1902).. pero los vicios del título le son oponibles cuando procedió de mala fe. sólo se juzgará hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la Propiedad de los respectivos instrumentos públicos". Al tiempo de la sanción del Código Civil —decía el Dr. debe ser abandonada para obtener una adecuada firmeza y seguridad en el régimen inmobiliario. y propició la modificación sustancial en la materia. En nuestro sistema resulta innecesario decir. Lo que se inscribe es el título. La regla del Código vigente es que en esos casos la transmisión no se opera por el solo contrato. lo que permitirá al adquirente conocer y examinar la causa fundante del derecho del transmitente. La situación de los terceros. Chile. artículo 873 del Cód. transmiten. aunque se inspira en gran parte en los proyectos nacionales y sistemas alemán y suizo. que la inscripción no torna eficaces los actos nulos o anulables. aunque lo hizo con reglas autóctonas. cuya dirección desempeñaba Jorge Joaquín Llambías. Inglaterra.

en la acepción del art. con invocación de la falta de preparación de los registros para tal modificación. embargos e inhibiciones. Con diversidades. ya que se incorpora orgánicamente esta especie de cosas. especialmente los inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria como modo suficiente.hipotecas. el Cód. Ello muestra la disposición de la Comisión para redactar un Código que satisfaga los intereses de la comunidad sin hacer prevalecer ideas propias sobre las necesidades de la población. según el caso". En consecuencia. . 2386 —ex 2412— Cód. el Anteproyecto mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva solamente se incluye como excepción para la adquisición. entendiendo que invadían el campo legislativo del Código Civil. automotores). las provincias dictaron leyes que crearon sus registros de la propiedad inmueble. La reforma de 1968 puso fin a esta anomalía. aplicables a los automotores. cuya norma básica es el art. Entre las modificaciones que consideramos trascendentes se encuentran las disposiciones referidas a las cosas muebles registrables en general y. tales como el art. sobre el que nos extenderemos en un capítulo especial. o cuando el que la poseía a nombre del propietario. y Com. Civil requerían de una actualización. como se explica en el capítulo siguiente. Las notables diferencias del sistema estructurado por el Cód. se cumplía casi desde la sanción del Código. y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre. de hecho. Exigía el certificado del Registro donde constara el dominio y sus condiciones. Como se sabe. Civil como traditio brevi manu y constituto posesorio. etcétera. principia a poseerla a nombre de otro. como requisito indispensable para extender una escritura que transmitiera o modificara derechos reales bajo pena de destitución del escribano. a pedido de escribanos y registradores. por tanto. 1890. considerándose publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión. sólo aplicable en jurisdicción de la Capital Federal. la tradición posesoria ha perdurado como modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. que dice que "los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan". transmisión. afortunadamente. Establecía que sin perjuicio de lo dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas. el decreto-ley 6582/1958 (DJA E-0492) —en adelante RJA— que introdujo un sistema de registración constitutiva para adquirir y transmitir el dominio de los automotores. Civil no contempló un régimen para estos bienes. Se trata de las modalidades conocidas en el Cód. de ciertos objetos (por ejemplo. Respecto de la oponibilidad. pues incorporó la publicidad registral para los derechos reales inmobiliarios que. lo cual hizo que fuera regla invariable la inscripción de los títulos. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable. 5º RJA. por lo cual la Corte Suprema de Justicia de la Nación declaró la inconstitucionalidad. Civ. los actos o contratos mencionados en ella sólo tendrían efectos contra terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro. Sin embargo. cuando la cosa es tenida a nombre del propietario. Estas leyes locales agregaron el requisito de la inscripción registral. Ésta se advierte en diversas normas del Cód. como es natural se requiere la publicidad suficiente respecto de terceros interesados y de buena fe. No es necesaria. cuya regulación está en una norma especial. Civil para las cosas muebles.

sobre los efectos respecto de terceros en cosas registrables. se incorpora la figura de la adquisición legal. si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes"(43). y pueden ser reclamados directamente del tercero. Cód. la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real". 1893 Cód. en esta materia. que se adquieren por mero efecto de la ley. excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. En el art. de un párrafo que dice: "La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos. En el art. y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables. quedan sin ningún valor. La novedad.. 2º. Civ. se recepta lo que opinaba la doctrina y jurisprudencia mayoritaria al establecer que"Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca". A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto del Cód. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva. 1895 in fine Cód.. 392 Cód. y Com. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real.. y sobre cosas no registrables. y Com. 1893 Cód. el primer uso es modo suficiente de adquisición. 1894 Cód. Aunque nos hubiera gustado una redacción diferente. que se refiere al "título y modo suficientes" para adquirir derechos reales. El art. cuando el tipo del derecho así lo requiera". En cuanto a la servidumbre positiva. los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros. Civ. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión. El texto mejora la redacción de proyectos anteriores(42). se propone: "Si el modo consiste en una inscripción constitutiva. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho". cuando el acto es nulo: "Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable. párr. aspecto sobre el que nos hemos explayado precedentemente. con respecto a propuestas anteriores.Por otro lado es destacable la incorporación en el art. Decimos esto en la convicción de que la exigencia de buena fe deberá analizarse con los requisitos previstos en el art. y Com. según el caso. sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. Civ. Civ. deben tener publicidad suficiente. 1895. por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo. . estableciendo en el art. consideramos positivo el texto. Como novedad. y Com. es que agrega en un tercer párrafo. y Com. 1892 Cód. Civ. como se ampliará en el capítulo respectivo. Civ. Civ. cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso. y Com. la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos. que dice: "Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca.. y Com. y Com.. establece que para que los modos en que la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código sean oponibles a terceros interesados y de buena fe. Esta disposición debe ser tenida en cuenta al aplicar el art. sobre oponibilidad. ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. Civ.

y Com. agrega el carácter de "subadquirente". estableciendo que la posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales. Civil(44) no mencionaba la necesidad de adquisición a título oneroso. entre otros motivos. lo que requería remitir a este último. Este aspecto resuelve la polémica que se presentaba. dispone expresamente que un juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución. El mismo art. como se profundizará al analizar el régimen jurídico de los automotores. y Com. 1895 Cód. 1894 Cód. 1897 Cód. Civ. ya que ésta no puede invocarse si no existe inscripción registral. Con esta redacción se reparan ciertos aspectos que podían señalarse al texto de Vélez. pero preferimos analizarla en un capítulo aparte. Civ. Civ. Civil. Es decir que la posesión no es suficiente. En el art. Ampliando esta diferencia. excepto disposición legal en contrario. § 17. y Com. el artículo en comentario agrega que tampoco existe buena fe. el Cód. También debe señalarse que mientras el Cód.1896 Cód. y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. que contemplaba el art. Civ. es la aclaración sobre el carácter de cosa mueble no registrable. fundamentalmente con respecto a derechos reales de garantía en procesos judiciales tanto del fuero penal como de familia. y Com. dice que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella. Civil(45). Civ. 2740 (ex 2767) Cód. El art. y Com. para diferenciar la situación del despojante del que adquiere la posesión de una cosa mueble y lo realiza convencido de la legitimidad de su adquisición. ya que es un modo de adquisición de la mayoría de los derechos reales. si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes. aunque haya inscripción a favor de quien la invoca. 1906 Cód. mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. aunque sea de buena fe. A partir de los arts. Civil se refiere al "poseedor de buena fe". Civ. donde la adquisición legal que introduce el art. y Com. excepto disposición legal en contrario. establece que todos los derechos reales son transmisibles. . 1897 a 1905 Cód. y Com. no rige. se regula la Prescripción adquisitiva. Transmisibilidad El art. estos elementos son los códigos identificatorios de motor y chasis en los automotores. se reproduce la regla contenida en el art. porque consideramos que previamente debe comentarse lo referido a la posesión. como relación de poder que constituye uno de los elementos esenciales de este modo de adquisición.la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite. Civ. Como se verá. y Com. ya que éstas tienen un régimen distinto. se dispone que respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. La otra cuestión a destacar en el art. excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. 2386 (ex 2412) Cód. cuya ubicación en esta parte del nuevo código no cuestionamos. Y cerrando la necesaria actualización de la legislación civil en esta materia. Civ. aspecto que se tratará en el capítulo respectivo. ya que el 2386 (ex 2412) Cód. 1895 Cód.

y Com. porque hacen a la cosa objeto del . el art. c) Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena. Extinción El art. 18. Civil rezaba: El derecho de propiedad se extingue de una manera absoluta por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a él. si la ley no autoriza su reconstrucción. establece que los derechos reales se extinguen por la destrucción total de la cosa. 2578 (ex 2604) Cód. Civil que decía: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo. y si lo hiciere la enajenación será válida. que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento.1. Civil. y Com. Concepto El Cód. establece que. Civ. por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.Entendemos que esta norma se relaciona con los arts. dedicado al dominio de las cosas y los modos de adquirirlo. si la ley no autoriza su reconstrucción. dedicaba los arts. por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción. y el art. 2578 (ex 2604) a 2584 (ex 2610) regulaba la extinción del dominio. sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales. y refiriéndose al derecho de propiedad. Civ. Es decir que para el nuevo código se reconocen tres modos de extinción que sirven para todos los derechos patrimoniales. La doctrina que se ocupó del tema en relación al Cód. Absolutas serían aquellas que implican la extinción del dominio no sólo para el propietario. o cuando la cosa es puesta fuera del comercio. en el capítulo V del Título V. éstos se extinguen por tres causas: a) Destrucción total de la cosa. § 18. Con una redacción distinta. 2587 (ex 2613) Cód. que se analizarán en cada caso. Civil. por mayor término que el de diez (10) años. CivilLos donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos. El Cód. era frecuente que clasificara las causas de extinción del dominio en absolutas y relativas. sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra él. b) Abandono. sino también para cualquiera. 1907 Cód. y los especiales de los derechos reales. 2586 (ex 2612) Cód. éstos se extinguen.

2581 (ex 2607) Cód. 2316 (ex 2342). se contemplaba en el art. confirma esta solución. 12. La redacción del Cód. Civil. será necesaria —a los fines de instrumentar un abandono— la intervención judicial que declare producido el abandono y ordene al mismo tiempo la cancelación del asiento registral y la consignación de quien resulta el nuevo titular dominial del inmueble abandonado (arg. y Com. y Com. 1907 Cód. El hecho de no usar y gozar de la cosa no acarrea pérdida del derecho(49). inc. En cambio. pero si se acogen en predios ajenos y contraen la costumbre de vivir en ellos. Recién en ese momento se operaría la extinción del dominio por abandono. y Com. su propietario los adquiere por accesión (arts. de dudoso valor jurídico. el derecho continuaba sobre los restos. que comprende las restantes hipótesis contempladas en el Capítulo: arts. ya que si bien es cierto que el derecho se extingue para el propietario. que el hecho de carecer de otro dueño exigiría una prueba más contundente que la sola manifestación del titular registral. Y como en la hipótesis de inscribirse aquella manifestación de voluntad el Registro debería cancelar el asiento dominial del abdicante y colocar al Estado en su lugar. 2580 (ex 2606) al 2594 (ex 2610) Cód. y Com. la extinción es absoluta. Civ. y nos encontraríamos frente a una extinción relativa del dominio. Civ. Cód. conforme al 1947 Cód. Civil(48). Realizaremos una breve reseña sobre los modos de extinción. Cód. Civ.derecho en sí misma que son los supuestos contemplados por los arts. 1º. Civ. inc. la cosa queda sin titular. Civil. Los inmuebles que carecen de dueños pasan al dominio privado del Estado. 2578 (ex 2604) y 2579 (ex 2605(46)) Cód. para descartar otros posibles titulares (por error en la registración o por adquisición por usucapión). se transforman en res nullius susceptibles de apropiación. ley 17. 1º. esta doctrina concluye en que en el actual derecho vigente. Civil. 2566 (ex 2592) y 2567 (ex 2593) Cód. 2578 (ex 2604): "Cuando un río forma un nuevo lecho en un terreno de propiedad privada". el abandono los convierte en res nullius susceptibles de apropiación. En el caso de que pierdan la costumbre de volver a la residencia de sus dueños. Civil. Por ello. como el art. 236. Civil parecía relacionarse con la nota a dicho artículo(47). Civil daba un ejemplo en la nota al art. sin embargo. norma que puede referirse tanto a cosas muebles como a inmuebles. Los animales salvajes domesticados que recuperan su antigua libertad. el abandono de un inmueble sólo puede realizarse mediante manifestación de voluntad expresa vertida en escritura pública que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.801 [DJA E-0721])(50). Relativas serían aquellas en las cuales el derecho se extingue para el propietario porque lo adquiere otra persona. Cuando la cosa es puesta fuera de comercio. Se ha sostenido. según lo establecen tanto el art. art. El abandono que se menciona en el art. Con relación al abandono. Respecto de los muebles. y es posible que otro adquiera el dominio de ella. 2604) Cód. habida cuenta del efecto meramente declarativo de la inscripción y el principio de "no convalidación" de nuestra ley registral. si la destrucción era parcial. En cambio. en materia de inmuebles. se dudaba sobre ubicarlo dentro de las causales absolutas o relativas. el Cód. El supuesto de destrucción o consumo total de la cosa al que se refería el art.. conforme a esta clasificación que hacía la doctrina. . 2578 (art. dicho Registro estaría obligado a sustanciar un proceso administrativo de investigación. si recuperan su anterior libertad.

por el cual el sujeto expropiante (sujeto activo). Se encuentra también justificativo en . Civil(51) . previo pago de una justa indemnización Si bien en la actualidad hay consenso en ubicar a este instituto en el campo del Derecho Público. y en el art. en virtud de una ley que los declara de utilidad pública. y para el cumplimiento de los fines dispuestos en esta ley. CN. de la cual debe resultar triunfante el primero. Etimológicamente "expropiar" significa tanto como "privar del dominio o de la propiedad" (del latín exponer: fuera y proprietas:propiedad). se lo ha querido ver en el dominio eminente. aceptan la expropiación que ella impone por ley. con un fin de utilidad pública y mediante el pago de una justa indemnización y de los perjuicios que se sigan inmediatamente de ella. no está de más un breve comentario. al formar parte de la colectividad. que reglamenta el 17. hasta impediría exigir indemnización alguna. y también recuperar la cosa cuando no se la destina al fin de utilidad pública(54). inc.§ 19. Civil. también de un "consentimiento presunto" prestado por los miembros que. En el Cód. sobre revocación de legados(53). y Com.1. Expropiación 19. sobre régimen de vivienda. sólo se la menciona en el art. Concepto. Civil. En cuanto al fundamento de esta potestad del Estado. Como institución jurídica apunta al acto por el cual el Estado —lato sensu— priva al titular de su derecho de propiedad. Civil hay referencias a la expropiación en los arts. que se concreta en un derecho superior y exclusivo dentro de su propio territorio—. Cód. Fundamentos La expropiación es un procedimiento de derecho público. y simultáneamente un modo de adquisición del dominio por parte del Estado. adquiere bienes de los particulares (sujetos pasivos). estableciendo que en caso de expropiación corresponde: justa indemnización-valor real y perjuicio directo por la privación de la propiedad. En el Cód. 2516. mencionado en la primera parte de la nota al art. Esta tesis se ha dejado de lado en la actualidad. 255. y en el 2584 (ex 2610)(52)(modo de extinción del dominio). Cód. 2485 (ex 2511). 2481 (ex 2507) Cód. —y que no sería más que una manifestación de la soberanía. pues si se aplicara en todo su rigor. obrando unilateralmente. Civ. Se habla asimismo de colisión entre el interés colectivo y el privado. dado que en algún momento se la consideró tanto un modo de extinción del dominio. 1º. 1294 (ex 1324).

17 de la Constitución Nacional: "La propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella. con función social(55). porque en definitiva resultan aplicables las reglas que regulan la responsabilidad del Estado en cuanto obra como poder público(58).". La expropiación por causa de utilidad pública. Últimamente la tesis que coloca a la expropiación íntegramente dentro del Derecho Público. que regía desde el año 1948. 1º. En cuanto a su regulación legal. poder autorizado para formularla y procedimiento) y en parte en la del Derecho Privado.264.. 19. en el derecho argentino actual es una institución que no encuadra en el Derecho Privado(59).2. También se ha sostenido que se trata de un instituto de carácter mixto. al estudiar su régimen jurídico.. parece ser mayoritaria. a la que se le niega el carácter de "precio" equiparable al de una compraventa y se la considera un "derecho público subjetivo". incluso en materia de indemnización. cada Estado la considera en su Constitución y en leyes locales relativas a la materia. 17 de la Constitución Nacional. en el art. cuya base legal está dada por el art.. en el sentido de que entraría en parte en la esfera del Derecho Público (en lo relativo a la calificación de utilidad pública. en el Cód.499 (DJA ADM-1092). debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. ha de tenerse también muy en cuenta a la jurisprudencia. en el ámbito nacional está dada por la ley 21. 1294 (ex 1324) inc. . posición que ha sido desechada.3. Régimen jurídico La expropiación aparece contemplada en el art. el cual no podría cumplir con su obra de bien común si no contara con la facultad de expropiar y aun en el carácter relativo de la propiedad privada. del que la expropiación priva al particular y especialmente en cuanto al monto de la indemnización(57). Naturalmente. en lo que se refiere a transferencia del dominio. En resumen.. que reemplazó a la anterior ley 13. En la esfera provincial. Civil la expropiación aparece contemplada como un supuesto de compraventa forzosa. por cuanto implica colocar a la institución íntegramente en la órbita del Derecho Civil(56). 19. Naturaleza jurídica Como anticipamos. La confiscación de bienes queda borrada para siempre del Código Penal argentino. sino en virtud de sentencia fundada en ley.los fines del Estado.

CAPÍTULO 2 - POSESIÓN Y TENENCIA
El Título II del Libro Cuarto sobre Derechos Reales se dedica a las relaciones de poder del sujeto con
la cosa. En el Cód. Civ. y Com. estas relaciones se circunscriben a dos: la posesión y la tenencia.
Como se ha señalado en el capítulo anterior, la posesión es el contenido de la mayoría de los derechos
reales y gran parte del sistema gira a su alrededor, además de su ubicación en el Còd. Civ. y Com.,
corresponde analizarla en forma previa a los distintos derechos reales a los que se dedican los capítulos
siguientes.

§ 1. Fundamentos de la reforma
La Comisión que elaboró el Anteproyecto, al fundamentar las reformas introducidas en materia de
posesión y tenencia, explica que se inclinó por organizar una Parte General de la posesión, en la
convicción —que compartimos— acerca de la conveniencia de que las diversas piezas del Cód. Civ. y
Com. estuvieran precedidas por ciertas disposiciones aplicables a la gran mayoría de las relaciones
jurídicas y derechos allí reconocidos y regulados, con la finalidad de evitar repeticiones confusas y
sobreabundantes.
Se incluye a la posesión en el concepto amplio de relación de poder, a fin de comprender las dos
expresiones principales de esta figura: posesión y tenencia.
La Comisión se inclinó —entre varias opciones— por emplear la expresión "relación de poder", sobre
todo frente al término "relaciones reales" —utilizado en el Proyecto de 1998— por ser éste demasiado
amplio, ya que las relaciones entre una persona y una cosa son infinitas. También explicó que era una
expresión equívoca, teniendo en cuenta que en Europa se la emplea a veces para hacer referencia al
derecho real, al valerse de los términos "relación real" para significar "derecho real", por oposición a
"relación personal", en vez de "derecho personal".
Más allá de estas cuestiones semánticas, el término que ha quedado incorporado al Cód. Civ. y Com.
es "relación de poder", para referirse a la posesión y la tenencia, que a los efectos de la teoría posesoria,
según la Comisión, son las únicas relaciones de poder que interesan. El agregado del servidor de la

posesión sólo se utiliza para la defensa extrajudicial de la posesión, ya que no puede aceptarse que se
ejerza violencia que implica a la persona, y por tal razón se admite que quienquiera que esté en o con la
cosa se defienda.
Se pondera que la mera yuxtaposición local para modificar o ampliar la noción a relaciones reales no
merece la pena, pues como simple relación de lugar constituye un contacto físico que carece de toda
voluntariedad y, en consecuencia, tampoco produce efectos jurídicos. El que está dormido o encadenado
no tiene la posibilidad de actuar en derecho en los ámbitos de la posesión. Es necesaria la voluntad.
Con pequeñas modificaciones se han tomado las definiciones de posesión y tenencia del Proyecto de
1998, como también la calificación de las figuras, salvo que se restablece la subdivisión de la posesión
en viciosa y no viciosa por sus importantes efectos jurídicos y para honrar adecuadamente el valor
justicia.
Se entiende que el poseedor calificado como de mala fe, por no haber realizado las diligencias que le
hubieran permitido conocer alguna carencia de su derecho, no puede ser equiparado a quien quebrantó
intencionalmente la ley con violencia o cometiendo hurto.
También se mantiene la regla que establece que cuando no sea posible determinar el tiempo en que
comenzó la mala fe, se estará al día de la citación a juicio.

§ 2. Relaciones que pueden existir entre una persona y una cosa
En materia de derechos patrimoniales, es clásica la distinción entre derechos personales y reales.
Los derechos personales se describen como aquellos en los que el objeto es una conducta o prestación
(que puede consistir en dar, hacer o no hacer), de un sujeto (pasivo, deudor, obligado) en favor de otro
sujeto (activo, acreedor, titular del crédito).
En los derechos reales lo que se presenta es una relación directa entre el sujeto (titular del derecho
real) y una cosa. Ya hemos señalado en el capítulo anterior que el Cód. Civ. y Com. define al derecho
real como el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en
este Código (art. 1882 Cód. Civ. y Com.).
Cuando analizamos esta relación directa entre sujeto y cosa advertimos que, bajo una misma
apariencia física, se pueden distinguir varias situaciones, con distintos efectos jurídicos. Estas relaciones
sujeto-cosa se pueden clasificar de acuerdo a la intensidad de los efectos jurídicos que producen. Así
podemos comparar desde la mera yuxtaposición física o local, que como se dijo, es inocua para el
derecho, hasta la posesión legítima, que es precisamente el ejercicio de un derecho real, o dicho de otro
modo, es tal cuando se ejerce en tal calidad.
Analizaremos entonces las relaciones de poder, agrupadas en dos grandes especies: posesión y
tenencia, conforme lo regula el Título II del Libro IV del Cód. Civ. y Com. Nos ocupamos de estos
institutos con anterioridad al Capítulo 2 del Título I, referido aAdquisición, transmisión, extinción y

oponibilidad de los derechos reales, por entender que es previo entender fundamentalmente a la
posesión, que constituye el modo de ejercicio de la mayoría de los derechos reales.

§ 3. Ideas de Savigny y de Ihering
La necesidad de determinar qué situaciones gozaban de la protección de las acciones posesorias,
motivó a dos juristas clásicos a estudiar el modo de distinguir la posesión y la tenencia (que no gozaba
de estas defensas). Esta referencia ha quedado bastante relativizada en el derecho argentino luego de la
modificación al Cód. Civil efectuada por la ley 17.711, pero la sintetizaremos por considerarla útil para
comprender ambos fenómenos.
Savigny elaboró una construcción que requiere, para que exista posesión, la conjunción de dos
elementos: uno físico, que llamócorpus, más una intención, que denominó animus domini.
Ihering criticó esta construcción, por la dificultad probatoria de la intención (animus), calificándola
como "subjetiva" y desarrolló otra concepción, partiendo de la regla de que toda exteriorización de
aprovechamiento de la cosa presume una relación de propiedad. Si la posesión es el ejercicio de un
poder de hecho sobre las cosas conforme a su destino natural, la regla debe ser la posesión, o sea que la
posesión se presume. Quien sostuviera que tal propiedad no existía, tenía la carga de probar que había
una causa legal (contrato de locación, por ejemplo), que destruyera la presunción, y convertir así la
relación en tenencia. O sea que sólo cuando la ley dispone que no haya posesión, hay tenencia. Esta
posición reemplaza la voluntad individual del sujeto (elanimus de Savigny) por la voluntad abstracta,
general, objetiva de la ley.
En resumen, para Ihering, demostrado el corpus, es decir la relación de poder sobre la cosa, hay
posesión y quien lo niegue deberá acreditar que la cosa se tiene por una relación (causa detentionis), a la
que la ley le priva de los efectos de la posesión. Como es necesario investigar la causa, se llama
también teoría de la causa(1).
Para graficar sus diferencias con Savigny, Ihering armó varias fórmulas, pero un análisis más moderno
del tema revela que elanimus de Ihering está implícito en el corpus de Savigny, pues consiste en el
mínimo de voluntad para que el corpus sea querido.
Y, a su vez, el corpus de Ihering lleva implícito el animus domini de Savigny, pues si se relee lo dicho
por cada uno de estos grandes juristas, para Ihering el corpus significa actuar como lo haría un
propietario y para Savigny el animus domini significa actuar como lo haría un propietario, a tal punto
que se podría reducir todo a la fórmula siguiente:
C (de Ihering) = A (de Savigny)(2)
Si aplicamos la teoría de Savigny, con la ley 17.711 no varió la concepción de posesión y tenencia.
Pero si quisiéramos interpretar el Cód. Civil de acuerdo a la teoría de Ihering, los agregados o
modificaciones a los arts. 2443 (ex 2469(3)) y 2464 (ex 2490(4)) Cód. Civil, efectuados por la ley citada,
provocarían que la que llamamos "tenencia" fuera "posesión" (o por lo menos lo sería la tenencia
interesada), ya que ambos artículos otorgan acciones posesorias de carácter policial a los tenedores(5).

Recordemos que para Ihering la diferencia entre posesión y tenencia radica en que exista una norma
legal (n) que quite los efectos de tal a la posesión, es decir que le quite la protección posesoria. La
relación posesoria es posesión siempre, mientras la ley no haya prescripto excepcionalmente que no hay
relación posesoria, sino mera tenencia. Es decir que en un sistema normativo como el Cód. Civil
reformado por ley 17.711, la ley no le quita los efectos de posesión, al no quitar la protección posesoria
al tenedor interesado, que en consecuencia —según esta posición— sería poseedor(6).
Donde las diferencias conceptuales y jurídicas —entre posesión y tenencia— se hacen notar es cuando
debe tratarse la usucapión, la percepción de frutos y el desalojo.
En efecto, sólo el poseedor que tiene la cosa con la intención de haberla como suya o como que a él le
pertenece, puede llegar a adquirirla por usucapión, no así el que la tiene en nombre ajeno, aunque
ejerciere poder efectivo sobre la cosa. Ampliaremos el tema al tratar la prescripción adquisitiva.
En cuanto a la percepción de frutos, también las consecuencias son distintas, aunque algunos
tenedores interesados puedan percibirlos de acuerdo al alcance de su título. De esto se ocupa el art. 1935
Cód. Civ. y Com., como se verá más adelante(7).
La acción del desalojo, en la mayoría de los códigos procesales procede solamente cuando el
demandado está obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida de un contrato como
la locación de cosa, el comodato, el otorgamiento de la tenencia precaria, o cuando quien lo detenta
resulta un intruso.
La jurisprudencia tenía dicho que no procede el desalojo (sin perjuicio de las acciones posesorias o
petitorias que restan al propietario) si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión
que invoca. La controversia sobre la posesión no puede ser ventilada en un proceso de desalojo, ya que
no se puede discutir el mejor derecho de poseer, ni la posesión misma, no siendo en consecuencia el
marco apropiado para reclamar la desocupación de un inmueble si quien lo ocupa alega, y, prima facie,
demuestra su posesión(8).
Vélez Sarsfield parece haber receptado la teoría de Savigny, pero como el animus se revela por actos
exteriores, en definitiva, en la solución del Cód. Civil ambas teorías terminaban coincidiendo en la
práctica.

§ 4. Naturaleza jurídica de la posesión
Se discutía en doctrina si la posesión es un hecho o es un derecho, y a su vez, si se trata de un derecho
personal, real o mixto.

4.1. La posesión es un hecho

Savigny opinaba que la posesión es un hecho, pues su basamento se encuentra en circunstancias
fácticas que constituyen elcorpus. Pero ese hecho tiene consecuencias jurídicas, que son dos: las
acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. Es decir que para este autor, la posesión es un hecho
con consecuencias jurídicas, posición mencionada en la nota al art. 2444 (ex 2470) Cód. Civil y en la
nota al Título II del Libro III, Cód. Civil.
Mackeldey, como Savigny, consideraba a la posesión como un hecho que, junto con las cosas,
constituyen los elementos de los derechos reales. Vélez Sarsfield dice que siguió el método de este autor
en la nota al encabezamiento del Libro III: "De los derechos reales"(a).
Windscheid opinaba que es un hecho con consecuencias jurídicas y criticaba a quienes la
consideraban un derecho, pues decía que al así hacerlo se referían más bien a las consecuencias jurídicas
de la posesión. Así, por ejemplo, no se podría considerar derecho al contrato o al testamento, porque de
él derivan consecuencias jurídicas(9).

4.2. La posesión es un derecho
Ihering consideraba que la posesión es un derecho, consecuente con su concepción de derecho
subjetivo, según la cual éste es todo interés jurídicamente protegido, y la posesión goza de protección
jurídica. Reconocía que en la base de la posesión hay un sustrato de hecho, que es necesario que persista
para que se dé el derecho de la posesión: el poseedor sólo tiene derecho mientras posee, es decir,
mientras dura su relación con la cosa.
Dentro de los derechos, ubicaba a la posesión entre los reales, porque hay una relación directa e
inmediata entre el poseedor y la cosa.
Molitor sostenía que la posesión es un derecho, porque encierra en ella el elemento de todo derecho en
general, que es la voluntad y agregaba —como lo recuerda Vélez en la nota al Título II del Libro III—
que es un derecho de naturaleza mixta, a la vez real y personal: personal, porque ese derecho no puede
ser demandado más que contra los violadores de la posesión y real, porque crea una vinculación directa e
inmediata con la cosa.
Otros autores que la consideraron un derecho son Duranton (derecho real) y Messineo (derecho
subjetivo).

4.3. El Cód. Civil argentino
La obra de Vélez Sarsfield presenta una paradoja, ya que las posiciones sostenidas en las notas no se
condicen con lo que establecen los artículos. Mientras que de las normas parece desprenderse que la
posesión es un hecho, las notas afirman categóricamente lo contrario.

La posesión no figura como derecho real en el art. 2477 (ex 2503) Cód. Civil ni se habla del derecho
real de posesión en ningún artículo, como se hace cada vez que se menciona otros derechos reales. En el
art. 2444 (ex 2470) Cód. Civil se habla del "hecho de la posesión".
En las notas del Cód. Civil, en cambio, se afirma que "Molitor ha combatido esta opinión a nuestro
juicio victoriosamente, demostrando que toda posesión es un derecho" (nota al art. 2325 (ex 2351) Cód.
Civilin fine) y que "para nosotros, que juzgamos que la posesión es un derecho..." (nota al 2444 [ex
2470], Cód. Civil, precisamente el artículo que habla del "hecho de la posesión").
Sin embargo, en la nota puesta al comienzo del Libro III (a), Vélez dice que se seguirá el método de
Mackeldey, "porque las cosas y la posesión son los elementos de los derechos reales". Y es evidente que
un elemento de un derecho no puede, a su vez, ser un derecho(10).
La jurisprudencia no se ha ocupado mucho del problema que, en realidad, no interesa
fundamentalmente para la solución de los casos concretos, puesto que la posesión está detalladamente
regulada por la ley, y si bien la Corte Suprema en alguna ocasión sostuvo que era un "derecho" (11), y un
tribunal federal que es un "derecho sui generis"(12), la jurisprudencia solamente ha considerado en forma
incidental el problema, y predomina la opinión de que nos encontramos frente a un hecho.
En resumen, en el Cód. Civil la posesión es tratada como un estado de hecho, que el derecho defiende
y protege y le asigna consecuencias jurídicas, básicamente las defensas posesorias(13) y la posibilidad de
usucapir.
Se sostenía que es un hecho (y no un derecho), porque puede adquirirse y mantenerse con vicios,
circunstancia que excluye que en nuestro ordenamiento jurídico positivo pueda ser considerada un
derecho.
En síntesis, en el Cód. Civil la posesión es el contenido de los derechos reales que se ejercen por su
intermedio, como el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación,
la prenda clásica, la anticresis. Solamente no estaban incluidas la hipoteca y en la prenda con registro.
Esta conclusión no ha sido modificada por el Cód. Civ. y Com., como se verá.

§ 5. Cuasiposesión
Si la cuasiposesión tiene como soporte a los derechos, a las cosas inmateriales, cuando el objeto de los
derechos reales sólo puede estar constituido por cosas, aun cuando Vélez Sarsfield la mencionara en el
art. 3921 (ex 3961) Cód. Civil y en algunas notas, era opinión mayoritaria en doctrina que la misma
estaba eliminada de hecho(14).

§ 6. Posesión en el Cód. Civ. y Com.

El Cód. Civ. y Com. se refiere tanto a la posesión como a la tenencia en términos de "relación de
poder". Así el art. 1909 dice que "Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no". Luego
nos referiremos al concepto de tenencia.
La redacción de esta norma es más precisa que la del art. 2325 (ex 2351) Cód. Civil, y responde a las
críticas que se formulaban al elemento subjetivo de "la intención de someterla al ejercicio del derecho de
propiedad". Como había concordado la doctrina, la posesión es una relación que se evidencia mediante
actos posesorios, que deben ser exteriorizables materialmente (art. 2358 [ex 2384] Cód. Civil). En el
Cód. Civ. y Com., este requisito es más explícito en el art. 1928 Cód. Civ. y Com.: "Constituyen actos
posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de
signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que
se obtenga".
El acto posesorio supone una conducta sobre la cosa que coloca al poseedor en relación con ella, y
debe consistir en actos materiales que impliquen una relación de hecho entre la persona y la cosa, ya que
como ejercicio de la posesión, tiene que revelar la dependencia física de esa cosa respecto de alguien.
Cuando esta conducta se ejecuta en forma real y efectiva, de modo continuo e ininterrumpido, se revela
que la posesión se ha ejercido a título de dueño(15).
Como afirma Highton(16), refiriéndose al Cód. Civil, la intención del poseedor (animus possidendi) no
implica creerse propietario, ni siquiera pensar que se va a llegar a ser propietario, sino sólo actuar con
prescindencia de la existencia de un propietario, sometiendo la cosa a su poder y excluyendo la
intromisión de extraños(17).
Es decir que también son poseedores el usurpador y el ladrón, aun sabiendo que no son propietarios.
El que encuentra un terreno desocupado o despoja violentamente a quien lo ocupa y se instala en él, lo
cerca y lo cultiva sin pedir permiso y sin consultar a nadie, es poseedor, independientemente de que
conozca o no quién es el propietario.
Ya se había entendido que la expresión del art. 2325 (ex 2351) Cód. Civil: "un derecho de propiedad",
debía interpretarse en sentido amplio, comprensivo de derecho real y no en el sentido estricto de derecho
real de dominio(18). Ello se corroboraba, entre otras circunstancias con el art. 2329 (ex 2355) Cód. Civil,
donde se define a la posesión legítima como el ejercicio de un derecho real.
El término "propiedad" empleado en el art. 2325 (ex 2351) Cód. Civil, es reemplazado en el Cód. Civ.
y Com. por la "titularidad de un derecho real", expresión más precisa, ya que en el concepto de
"propiedad" también cabe incluir derechos creditorios e intelectuales, como se verá en el capítulo
siguiente.
Al regular objeto y sujeto de la posesión (y de la tenencia), el art. 1912 Cód. Civ. y Com. establece
que el primero es la cosa determinada y que se puede ejercer por una o varias personas sobre la totalidad
o una parte material de la cosa.
El art. 1913 Cód. Civ. y Com. aclara la incompatibilidad de que puedan concurrir sobre una misma
cosa varias relaciones de poder de la misma especie, que se excluyan entre sí, situación admitida
pacíficamente en doctrina pero no contemplada en el Cód. Civil. Es decir que reproduce pero con más
alcance, el texto del art. 2375 (ex 2401) Cód. Civil.

§ 7. Presunciones
Repasaremos a continuación una serie de presunciones que son importantes para entender a la
posesión como relación de poder.
El art. 1911 Cód. Civ. y Com. establece una presunción que parece inscribirse en la postura que
sostuviera Ihering, en su crítica a la teoría de Savigny, reflejada en el art. 2325 (ex 2351) Cód. Civil. La
nueva norma, menos ambigua que el art. 2337 (ex 2363(19)) Cód. Civil, dice claramente que "Se
presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre
una cosa". Esta norma se complementa con el art. 1917 Cód. Civ. y Com., que dice que el sujeto de la
relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia,
sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.
Y se introduce una novedad en el texto legal, que ya tenía aceptación en la doctrina, como es la figura
del "servidor de la posesión", y que nosotros caracterizábamos como una forma especial de tenencia.
Así, la segunda parte del art. 1911 Cód. Civ. y Com. dice: "Quien utiliza una cosa en virtud de una
relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la
posesión".
El art. 1914 Cód. Civ. y Com. dice que si media título se presume que la relación de poder comienza
desde la fecha de éste y tiene la extensión que en él se indica, disposición que reproduce y mejora el
art. 2385 (ex 2411) Cód. Civil(20).
La inmutabilidad de la causa de la posesión —art. 2327 (ex 2353) Cód. Civil— se ha reunido en un
mismo artículo con la interversión del título, es decir, la modificación de la causa de su posesión, o del
carácter de la relación de poder. El art. 1915 Cód. Civ. y Com. dice: "Nadie puede cambiar la especie de
su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión
cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar
al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto". Como se advierte, el nuevo texto es
más completo, ya que la inmutabilidad de la causa de la posesión o tenencia tenía su excepción, como lo
establecía el art. 2432 (ex 2458) Cód. Civil, que era la interversión del título, concepto que se explicará
más adelante.

§ 8. Clases de relaciones de poder
En el Cód. Civil, la posesión podía ser legítima o ilegítima, y ésta a su vez, podía clasificarse en de
buena o mala fe. La posesión de mala fe podía ser simple o viciosa.
Veamos cómo lo regula el Cód. Civ. y Com.

La presunción de posesión que vimos se complementa con una presunción de legitimidad, ya que el
art. 1916 Cód. Civ. y Com. establece que "Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
(en este caso se refiere a la tenencia) constituido de conformidad con las previsiones de la ley". Esta
norma reemplaza al art. 2329 (ex 2355) Cód. Civil.
La constitución de un derecho real de conformidad con las previsiones legales se relaciona con la
exigencia de "título" y "modo" (art. 1892 Cód. Civ. y Com.).
Cuando nos referimos al "título" o causa del acto transmisivo, lo hacemos pensando
fundamentalmente en un contrato, que puede ser a título oneroso (compraventa, permuta) o gratuito
(donación).
Cuando hablamos de título suficiente para adquirir el dominio, nos referimos a un acto jurídico, que
tenga por finalidad transmitir un derecho real.
El derecho a transmitir debe ser propio del disponente, lo que se conoce como su legitimación para
enajenar. A su vez, el transmitente debe tener capacidad para enajenar y estar legitimado al efecto. Por
su lado, el adquirente debe tener capacidad para adquirir. El ya citado art. 1892 —párr. 2º— Cód. Civ. y
Com. dice: "Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real".
En materia de cosas inmuebles, la "forma" exigida por la ley para el "título" es la escritura pública. El
art. 1017 Cód. Civ. y Com. exige que sean otorgados por escritura pública los contratos que tienen por
objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados
los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa.
El art. 299 Cód. Civ. y Com. define a la escritura pública como el instrumento matriz extendido en el
protocolo de un escribano público o de otro funcionario autorizado para ejercer las mismas funciones,
que contienen uno o más actos jurídicos. La copia o testimonio de las escrituras públicas que expiden los
escribanos es instrumento público y hace plena fe como la escritura matriz. Si hay alguna variación entre
ésta y la copia o testimonio, se debe estar al contenido de la escritura matriz.

§ 9. Tradición
En cambio, para las cosas muebles en general, no hay una forma especial establecida para el título y la
presunción del art. 2386 (ex 2412) Cód. Civil, vulgarmente traducida como "la posesión vale título", ha
sido reemplazada por el art. 1895 Cód. Civ. y Com., que la define como una adquisición legal, como se
verá más adelante.
El modo de adquisición del dominio más común, tanto en materia de cosas inmuebles como muebles,
sobre todo por actos entre vivos, es la tradición, que es un modo de adquirir la posesión que se concreta
cuando una de las partes entrega voluntariamente una cosa, y otra, voluntariamente, la recibe, como se
verá más adelante.

La tradición, entendida como entrega voluntaria de la cosa, tiene diversos efectos jurídicos. En primer
término, es un modo de adquirir el dominio u otros derechos reales que se ejercen por la posesión. Pero
también es un modo de adquirir la posesión y aun la tenencia. La tradición de la posesión es traslativa
del dominio de la cosa cuando es hecha por persona capaz y legitimada al efecto, con la intención de
transferir el dominio, y por título suficiente para ello.
En el Cód. Civ. y Com., el art. 1892 Cód. Civ. y Com. establece: "La tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria,
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente". Existen otros modos, como la inscripción
registral para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera, o el primer uso para la
adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto. En tal sentido el art. 1922 Cód. Civ. y Com. dice que para adquirir
una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente: a) por sujeto capaz,
excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años; b) por medio de
un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de
custodia del adquirente.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto sobre
disposición de derechos por causa de muerte(21).
Sin embargo, es importante tener en cuenta que puede haber tradición, pero no título de derecho real,
como sucede cuando se entrega la tenencia de un inmueble, mediante un contrato de locación o de
comodato.
Más aún, puede haber tradición, con intención de transferir el dominio, pero faltar el título por
carencia de forma, como ocurre con el boleto de compraventa, que es insuficiente para los inmuebles,
por la exigencia de la escritura pública, y también para los automotores, por la naturaleza constitutiva del
sistema registral que los rige(22).
Resumiendo, reiteramos que cuando el título de adquisición del dominio no reúne los requisitos
formales exigidos por la ley, la posesión es ilegítima.
Sólo hay posesión legítima cuando quien la ejerce es titular de un derecho real legalmente constituido,
por lo que no puede hablarse de legitimidad en la posesión cuando falta alguno de los requisitos que la
ley establece para adquirir un derecho real.
El Cód. Civ. y Com. modifica en parte los casos en los que se considera ilegítima la relación de poder
(posesión). El art. 2329 —2º y 3º párrafo— (ex 2355) Cód. Civil decía que la posesión era ilegítima,
cuando se tuviera sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir
derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para
transmitirla. El nuevo texto simplifica con un solo supuesto: la relación de poder (posesión) es ilegítima
cuando no importa el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las previsiones
legales. Es el mismo concepto del 2329 (ex 2355) —1º párrafo Cód. Civil—, pero aplicado al caso de
ilegitimidad.

Desaparece también la conflictiva última parte del 2329 (ex 2355) Cód. Civil, que decía: "Se
considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa". La regulación del boleto de compraventa se encuentra en el contrato correspondiente, en
los arts. 1170(23) y 1171(24) Cód. Civ. y Com., y ha sido eliminada su mención de la parte correspondiente
a la relación de poder.
La buena fe en la posesión, en el art. 1918 Cód. Civ. y Com., contiene el concepto tradicional, en el
sentido de que el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer, que carece
de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad. En esta situación goza de una presunción a su favor (art. 1919 Cód. Civ. y Com.), norma
que reproduce conceptualmente lo establecido en el art. 2330 (ex 2356) Cód. Civil.
El mismo concepto, pero referido a cosas registrables, se especifica con la carga de ciertas conductas
en el art. 1902 Cód. Civ. y Com., donde correctamente se agrega: "Cuando se trata de cosas registrables,
la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial".
Como se dijo, la buena fe se presume (art. 1919 Cód. Civ. y Com.: La relación de poder se presume de
buena fe, a menos que exista prueba en contrario). Es la regla que contenían los arts. 2336 (ex 2362) y
3966 (ex 4008) Cód. Civil.
La mala fe, en cambio, se presume cuando el título es de nulidad manifiesta (25); cuando se adquiere de
persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas(26) y cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.
En nuestra opinión, en esta disposición debió agregarse como supuesto que presume la mala fe, lo
establecido en el art. 1895 Cód. Civ. y Com.: "Respecto de las cosas muebles registrables no existe
buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a
favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos
identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes", aspecto sobre el que volveremos más
adelante, y que se refiere específicamente a los automotores.
La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras
no se produce una nueva adquisición. No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala
fe, se debe estar al día de la citación al juicio (art. 1920 Cód. Civ. y Com.). Se relaciona con el texto del
art. 2332 ex 2358) Cód. Civil(27).
La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de
confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza.
Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea
por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes
(art. 1921). Se reúnen en un solo artículo cuestiones que en el Cód. Civil estaban en diversas
disposiciones (arts. 2338 a 2342 [ex 2364 a 2372] Cód. Civil), manteniendo el contenido del primero de
éstos, pero sin describir cada uno de los vicios de la relación de poder. Sí se mantiene el carácter relativo
de los vicios, lo que significa que sólo es oponible esta calidad de la relación de poder por quien fue
despojado de la cosa.

aunque existe un supuesto común para ambas clases de cosas. la posesión puede ser viciosa o no viciosa. que en el Derecho Penal requiere otros requisitos. según que la posesión sea de cosas muebles o inmuebles. § 12. la expresión incluye la figura del robo. 162 Cód. figura esta que reemplaza al estelionato(29). El abuso de confianza es común a muebles e inmuebles. Inmuebles . Esta nueva denominación sustituye a la ambigua figura del estelionato. los vicios son el hurto y la estafa. Los llamados vicios de la posesión están vinculados con los modos en que se accede ilegítimamente a la posesión(28). Vicios de la posesión Cuando falta la buena fe. derecho de retención y usucapión. los vicios son la violencia y la clandestinidad. Penal). Si las cosas son muebles. que es el abuso de confianza. El código enumera situaciones distintas. La estafa entendemos que es la adquisición de la posesión utilizando un ardid o engaño. Esta subclasificación de la posesión ilegitima de mala fe tiene su importancia en cuanto a las acciones posesorias. Si se trata de cosas inmuebles.§ 10. § 11. En materia civil. pero que el Derecho Civil no toma en cuenta. que es el apoderamiento ilegítimo de una cosa mueble ajena (art. Muebles Existe vicio en la posesión de muebles cuando esta es adquirida mediante: Hurto.

En efecto. la cual se supone frente a la falta de oportunidad del poseedor actual de impedir la vía de hecho de la ocupación frente al imprevisto inusual y en virtud del artero procedimiento ejecutado para introducirse en el bien. y sin que se haya invocado título o causa válida alguna que legitime la indebida ocupación. A los efectos de la clandestinidad. La víctima de la violencia puede ser el poseedor de la cosa. Clandestinidad La "clandestinidad". no interesa tanto su publicidad frente a terceros. mediante disimulo del sujeto activo e ignorancia del pasivo(32). pero también el tenedor.La posesión es viciosa con respecto a las cosas inmuebles cuando es adquirida mediante violencia o clandestinidad. en ausencia del poseedor o tenedor o con precauciones para evitar que quienes tenían derecho a oponerse tomaren conocimiento (31). No debe confundirse violencia como vicio de la posesión con violencia como vicio del contrato en virtud del cual la posesión fue adquirida. con engaño. Civil(30). como vicio de la posesión. § 14. el artículo citado enumera distintos supuestos. Violencia Este vicio puede consistir tanto en violencia material (física) como moral (intimidación). Aunque el acto sea anulable. no necesariamente la posesión se convierte en violenta. La posesión de un inmueble es clandestina resultando irrelevante que el acto se haya realizado a plena luz del día y pacíficamente. como decía el art. 2343 (ex 2369) Cód. pues no obsta a la calificación indicada que no se hayan adoptado medidas para ocultar los hechos. sino el desconocimiento del perjudicado que actuó con diligencia. . acaece cuando se ocupa el inmueble "en ausencia del poseedor". de modo que en cualquiera de ellos se configura la clandestinidad(34). § 13. La clandestinidad de la ocupación de un inmueble se configura cuando los actos por los cuales se tomó o se continuó la posesión fueron ocultos o realizados en ausencia y sin anuencia del propietario o con precauciones para evitar el conocimiento de los que tenían derecho a oponerse(33). La clandestinidad se identifica con actos subrepticios.

con tal que sea con actos que demuestren acabada y públicamente la voluntad del tenedor de dejar de serlo. 2344 (ex 2370) Cód. Si los actos exteriores deben tener por efecto privar al poseedor de disponer de la cosa. puede considerarse que existió un acto exterior con aquellas características ejecutado por los ocupantes del inmueble demandados por desalojo. todo ello efectuado con la firme convicción de no ser ya más tenedor sino poseedor a título de dueño y por lógica consecuencia. para constituirse en poseedor a fin de obtener al cabo del plazo de ley la propiedad del inmueble(36). se requiere que se presente alguno de los supuestos contemplados por la ley para la pérdida de la posesión por quien poseía y la realización por quien era tenedor de actos posesorios que desplacen al anterior (37). Para que se produzca la interversión del título. se ha resuelto que resulta acreditada la interversión del título por parte de quien primero detentó un fundo en nombre de otro y luego en nombre propio. y Com. demarcado un pedazo de tierra. Abuso de confianza Como ya señalamos.Puede no ser clandestina en su origen. de tenedor en poseedor. La violencia o clandestinidad deben ser de una entidad tal que no importen una simple molestia o menoscabo transitorio(35). Civ. . cultivado la tierra. criado los hijos. si realizó de manera ostensible un conjunto de actos que son típicamente posesorios y demostrativos de la intención —animus— de no poseer para otro sino de hacerlo per se. Es la interpretación que surgía del art. Dicha acreditación surge de actos tales como haber levantado un asiento domiciliario. Así. pero luego transformarse en viciosa si el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuación. desconociendo los derechos que cualquier otro pudiera tener. pero no lo hace. Es en realidad una interversión del título en base al que se tiene la cosa: un tenedor "abusa de la confianza" de aquel en cuyo nombre posee y comienza a hacerlo en nombre propio. § 15. Civil y nos parece perfectamente pertinente para el Cód. Es un vicio común a muebles e inmuebles. Ocurre cuando alguien ha recibido la cosa con obligación de restituirla. con tal que sea mediante actos que demuestren acabada y públicamente la voluntad del tenedor de dejar de serlo. para constituirse en poseedor a fin de obtener al cabo del plazo de ley la propiedad del inmueble(39). cuando los propietarios se presentaron en el inmueble y les fue impedido el ingreso(38). La interversión puede darse en plazo mucho más breve que el requerido para la usucapión. La interversión puede darse en plazo mucho más breve que el requerido para la usucapión. intervirtiendo el título en forma absolutamente unilateral. Es necesaria la exteriorización de la voluntad unilateral de cambiar la causa de la posesión. es un vicio común a muebles e inmuebles.

Cód. 2328 (ex 2354) Cód. Civil(40)— admitía que si dicha norma se analizaba en forma coordinada con el art. es decir que no serán invocables luego de transcurrido el plazo de prescripción mencionado. si el sujeto despojado no ejerce dicha defensa. las acciones posesorias prescriben al año. Esta cuestión tiene también importancia para establecer desde cuándo se computa el tiempo necesario para la usucapión. precisamente porque en ese momento prescribe la acción posesoria que le permitiría al despojado recuperar su posesión (art. Civ. como se verá en el capítulo correspondiente. Civil). los vicios de la posesión pueden ser purgados. Tenencia . § 18.. 1921 Cód.§ 16. En consecuencia.. Civ. se considera que éstos se "purgan". Al año de posesión —continua e ininterrumpida— el poseedor ya puede ejercer las acciones posesorias propiamente dichas. b) Cód. La posesión se consolida al no tener contradicción. pero extendida a todos los vicios. y Com. Civil. que dice: "Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen". referido a la clandestinidad establecen que los mismos sólo son tales frente a quien fue víctima del vicio. y Com. Civil. para otros ello ocurría desde el año en que cesa el vicio (vías de hecho u ocultamiento). Relatividad de los vicios Los arts. con relación al vicio de violencia y 2345 (ex 2371) Cód. Por eso. § 17. 1915 Cód. y Com. 3996 [ex 4038]. mas no frente a terceros. la doctrina —con relación al art. aunque se discrepara acerca del momento en que ello se verifica. la contiene el art. simplificada. Purga de los vicios Según el art. y teniendo en cuenta el carácter relativo de los vicios.. Civ. a la que nos hemos referido sobre la inmutabilidad de las cualidades y vicios de la posesión. 2564 inc. 2342 (ex 2368) Cód. a pesar de la regla establecida por el art. Mientras para unos era en el mismo momento en que cesaba el vicio. Civil(41). 3919 (ex 3959) Cód. Esa regla.

califica como "servidores de la posesión" (art. conservación y extinción En el Capítulo 2 del Título II del Libro Cuarto. los actos posesorios y las presunciones. la relación se conoce como tenencia y así lo expresaba el art. y se comporta como representante del poseedor. y Com. Adquisición. mientras que el tenedor interesado. conservación y extinción. ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Civ. entre otros ejemplos posibles. denomina "relación de poder"— del sujeto con una cosa. ejercicio. pero el Cód. Cód. En síntesis. y Com. como es el caso del obrero o empleado con relación a las herramientas de trabajo. Se regula con claridad quién puede adquirir la relación de poder sobre el objeto y. En estos casos —a diferencia de la yuxtaposición local—. pero se reconoce que es en nombre de otro. aunque la naturaleza jurídica de ambas es distinta. y las relaciones de hospedaje o de hospitalidad. Civ. en las que el huésped tiene un contacto físico con los muebles del hotel o del dueño de casa.Cuando la cosa se tiene. 1909 Cód. párr.) a dos situaciones que —en nuestra opinión— constituían tenencias desinteresadas. tiene la cosa por otro. se regulan los modos de adquisición de posesión y tenencia. manteniéndose el sistema del Código vigente más simplificado. Civ. por sí o por medio de otra. 2326 (ex 2352) Cód. y Com. En ninguno de estos casos hay posesión. Si bien el Cód. Básicamente se describe la tradición y sus excepciones. § 19. . Estas relaciones son las quienes tienen la cosa en virtud de un vínculo de dependencia. sin duda existe voluntad en este contacto.. Civ. Quedan entonces como tenedores desinteresados quienes tienen la cosa sin derecho personal que los autorice a emplearla en su provecho. Civil distinguía entre tenencia interesada y desinteresada. así como su ejercicio. etc. El art. pero reconoce que existe otro con el verdadero señorío. dice que hay tenencia cuando una persona. En materia de inmuebles sería el caso de los jardineros o el personal de servicio doméstico. pero no hay ningún poder sobre la cosa. Civil. no se considera que su extinción ocurra cuando la cosa sea puesta fuera del comercio. posesión y tenencia son dos modalidades de relación de hecho —que el Cód. como por ejemplo el mandatario o depositario. para mantener coherencia con el concepto de objeto de los derechos reales. pero con derecho personal a usarla y gozarla en su beneficio. ya que difieren tanto sus efectos como por la clase de derechos que estas relaciones contienen. que es el propietario. y Com. ya que todos los sujetos mencionados reconocen en otro el derecho de dominio y existe una obligación de restituir. Civ. y Com. Cód. 2º. El tenedor es el sujeto que tiene la cosa bajo su poder de actuar. como el locatario y el comodatario. o a las mercaderías que manipula. 1911.

quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Modalidad También se mantiene que la relación de poder se adquiere por medio de un contacto con la cosa. o de éste de recibirla (art. o cuando el que la poseía a nombre del propietario. 2352 (ex 2378). § 22. Civil. Se concentra así. Civ. pero que ésta no es necesaria cuando la cosa es tenida a nombre del propietario. Civil. establece que para adquirir voluntariamente una relación de poder sobre una cosa. que otorguen un poder de hecho sobre la cosa. Este texto reúne lo que se regulaba en los arts. los que no se suplen.§ 20. Civ. Esto se contemplaba en el art. 2366 (ex 2392) Cód. Debe consistir en la realización de actos materiales de. § 21. incluyendo las conocidas traditio brevi manu(44) yconstituto posesorio(45). y Com. Dice que las relaciones de poder se adquieren por la tradición. como manifestación de su consentimiento para que el adquirente tome la posesión y entre a ocupar el bien. Capacidad El art. es necesario que el sujeto sea capaz. que tengan más de diez años puedan adquirirla. 1923 Cód. o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente. una de las partes. Civ. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. 2353 (ex 2379). de la posibilidad física de establecerlo. y Com. es decir la conocida traditio brevi manu. pero éste debe efectuar realmente actos posesorios para que la tradición se juzgue operada(46). 1924 Cód. pero también con lo establecido en el art. Tampoco es necesaria la tradición cuando el poseedor la transfiere a otro. relativo a la tradición. pero mantiene la posibilidad de que las personas menores de edad. o siendo tenedor de la cosa en nombre de una persona. en una sola disposición. que equivale al constituto posesorio. En este aspecto había jurisprudencia que ratificaba que la declaración del transmitente de darse por desposeído. 2347 (ex 2373) y siguientes Cód. y Com. por lo menos. 2354 (ex 2380) Cód. se convierte en poseedor. Tradición El art. y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre. reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Civil. con relación a terceros. 1922 Cód. sólo vale en efecto. quien detentaba la cosa como tenedor. Civil. por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe. 2360 (ex 2386(43)) Cód.). 2348 (ex 2374(42)) Cód. normas que estaban en los arts. En el párrafo final de la norma dice que la posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa. con respecto a la aprehensión. continúa en tal condición pero en . En la denominada traditio brevi manu. Civil. principia a poseerla a nombre de otro. lo que precisa y amplía lo que establecía el art. unifica todo lo relacionado con la tradición. 2351 (ex 2377).

percepción de frutos. Se mantiene el requisito de posesión vacua. que dice: "Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia. Civ. la tradición se considera efectuada cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas. dice que la relación de poder se conserva hasta su extinción. 1926 Cód. pero la tenencia la tiene un tercero. y Com. y no debe mediar oposición alguna". Actos posesorios Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura. 1929 Cód. amojonamiento o impresión de signos materiales.). Es la regla de conservación de la posesión por el simple ánimo contemplada en el art. Civil.. Civil esta exigencia sólo se aplicaba a las cosas inmuebles (art. pero el adquirente debe aprobar el envío (art. 1925 Cód. Civil(47). No es necesaria la entrega de la cosa porque está ya está en manos del adquirente de la posesión. § 24. 2378 (ex 2404) Cód. 2358 (ex 2384) Cód. § 23. pero como tenedor. por la entrega de conocimientos. y Com. exclusión de terceros y. y Com. Civ. Es lo que se conocía como tradición simbólica y se contemplaba en el art. bilateral. Es también un caso de interversión del título de la relación de poder. con la diferencia de que en ese caso este tipo de actividad se mencionaba sólo con respecto a la posesión de cosas inmuebles. La relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados. Si las cosas son remitidas por cuenta y orden de otro.representación de otra persona. ocurre lo inverso. pero bilateral. En el llamado constituto posesorio. 2362 (ex 2388) Cód. En el primer caso.). y Com. en el art. Civ. . o porque el poseedor le transfiere a otro la posesión. 2419 (ex 2445)(49) y también 2424 (ex 2450)(50) Cód.). Es equivalente al texto del art. pero en sentido inverso al anterior. 1928 Cód. Civ. Civil. Civ. facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas. En el Cód. cartas de porte. su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga (art. ya que el poseedor conserva la cosa en su poder. También se considera hecha la tradición de cosas muebles. abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa (art. Civil(48). sin oposición alguna. mejora. 2357 [ex 2383]). 1927 Cód. la cosa debe estar libre de toda relación excluyente. en general. se produce una interversión del título. aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria. pero unidos bajo un mismo nombre. y entonces el tenedor se convierte en poseedor. y Com. equivalente al art. Conservación El art. como un rebaño o una piara.

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida. Civil. La posesión se extingue también cuando otro priva al sujeto de la cosa. Civil. sea este lugar propio o ajeno (art. La posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella. en virtud de un mandato o de una representación legal (art. aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro(51). Esta violencia puede manifestarse cuando se obliga a salir al poseedor. como cuando media el vicio de violencia al que nos refiriéramos precedentemente. En esta dirección. 1930 Cód. En particular.). Civil) y a pesar de que este representante manifieste su voluntad de poseer a su propio nombre. Civ. hay extinción de la relación de poder cuando: a) se extingue la cosa. Extinción La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa (art. También se conserva la posesión aun cuando se tenga por medio de otra persona. o transformación de una especie en otra (art. que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia. se le impide entrar y aun cuando el poseedor se abstiene de hacerlo (por temor a la violencia). el poseedor conserva la posesión de una cosa no sacada del lugar en que fue guardada por éste. la mantuvo durante el tiempo intermedio (art. salvo prueba en contrario. Civil). ya sea por muerte (si es animada). Civ. La voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (52). agrega el calificativo de "perdurable". 2421 (ex 2447)(55) Cód. Es decir que se reúnen y resumen en una sola norma los arts. Otra causa de pérdida de la posesión es la imposibilidad física de ejercer actos posesorios sobre la cosa (art. Civil. como reza el art. § 25. y Com. Civ. 2431 [ex 2457(53)] Cód. 2420 [ex 2446](54) Cód. 2424 (ex 2450) al 2433 (ex 2459) Cód. regla a la que el Cód. 2425 [ex 2451](56) Cód. Civil). e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa. . 1931 Cód. abandonare la cosa. es decir cuando la cosa deja de existir. c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia.). Repasaremos algunas consideraciones que se formularon para el Cód. b) otro priva al sujeto de la cosa. Entendemos que también se extingue cuando hay un cambio normativo que torna imposible legalmente la posesión (art. 2426 [ex 2452] Cód. falleciere o el poseedor o su representante llegaren a ser incapaz de adquirir la posesión. que prueba haberla ejercitado anteriormente. destrucción total. La posesión se pierde por causas relativas al objeto. y Com. aunque no recuerde dónde la puso. y Com. Civil y que en general entendemos aplicables al Cód. Civ. y Com.Se presume. Civil). 2433 (ex 2459)(57) Cód.

El ámbito de las obligaciones inherentes a la posesión comprende a las obligaciones reales. 2431 (ex 2457)(58) Cód.) y no hay abandono. Receptando lo previsto en el Proyecto de 1998. Civ. Es importante tener en cuenta que cuando las cosas son de algún valor se presumen perdidas (art. como cuando se entrega en locación o depósito. pues el Cód. y Com. d) del art. inc. lo que requiere una voluntad clara de desprenderse de la cosa. y comprende también a las llamadas cargas reales. 1913. hace remisión a ellos en diversas normativas. y Com. que establecen confines excepcionales a esos derechos(59).Otra posibilidad de extinción de la relación de poder es que el despojo se lleve a cabo mediante clandestinidad y obviamente también cuando el poseedor hace tradición de la cosa a favor de otro. Estos principios son relevantes. situación que contemplaba el art. y Com. las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto y a exigir el respeto de los límites impuestos al dominio en el Capítulo 4. e). Civ. los efectos de la posesión y la tenencia se conjugan con los derechos y obligaciones inherentes a la posesión. 1932 Cód. Derechos y deberes inherentes a la relación de poder El art. es decir que constituyen principios generales sobre el régimen de frutos y mejoras. que son como restricciones y límites legales a los derechos reales. el Cód. 1947 Cód. Civ. . salvo el caso de tenencia. Civil. Civ. Civ. y a los fines de la mejor comprensión de los efectos. Libro Cuarto del Cód. Título III. y Com. Asimismo. y Com. El inc. Civ.: "abandono expreso y voluntario de la cosa". se refiere al supuesto en que desaparece la probabilidad razonable de recuperar la cosa perdida. § 26. para luego determinar su adquisición según la buena o mala fe. como dice el art. y por ende a las relaciones posesorias. establece que tanto poseedor como tenedor pueden ejercer. Civ. Cód. como derechos inherentes a la posesión. y Com. 1931 Cód. § 27. se pierde la posesión cuando se abandona la cosa. y Com. hace una clara distinción y descripción de los conceptos de frutos y mejoras. Efectos de las relaciones de poder Como es tradicional.

distingue entre frutos percibidos y frutos pendientes. Civil establecía que son obligaciones inherentes a la posesión. frutos industriales los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra y frutos civiles las rentas que la cosa produce. por ejemplo. deben respetar las cargas reales. El dominio gravado con usufructo o servidumbre. Civil y la segunda debe referirse al art. Civ. y Com. los objetos no renovables que. 1934 Cód. las medidas judiciales inherentes a la cosa.(61). dispone que tanto poseedor como tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla. 3239 (ex 3266) Cód. 2007 Cód. y Com. de modo renovable.Las obligaciones reales son establecidas principalmente por normas de orden público. se refieren al aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa ajena. necesarias. en cambio. que en cada uno de los derechos reales imponen obligaciones al titular de la relación. y Com. Son productos. Civ. y Com. aunque no se haya contraído obligación al efecto. Civ. separados o sacados de la cosa. el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos. que se ubicaba en el Título preliminar del Libro IV. Civ. El segundo párrafo del art. en cambio. 1933 Cód. sin que se altere o disminuya su sustancia. Civil. y entre las mejoras de mero mantenimiento. Esto último lo establecía también el art. Configuran el contenido normal del derecho real. La primera parte no estaba en el Cód. y que no gravan a una o más personas determinadas. que a su vez. Civ. alteran o disminuyen su sustancia. sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. el titular de un usufructo tiene un derecho de uso y goce sobre la cosa. y Com. ya que el concepto de "absoluto" se interpreta en el marco de las limitaciones que surgen de la ley. El art. Así. útiles y suntuarias. Además. § 28. Civ. . Civil(62). 1939 Cód. establece: "El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa.. Como deberes inherentes a la posesión. salvo que exista una disposición legal en contrario. El art. que dice son los objetos que un bien produce. Es el contenido anormal de los derechos reales. las concernientes a los bienes. constituye un gravamen o carga real para el titular del dominio (nudo propietario). establece que. pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. sobre transmisión de los derechos en general. Frutos El art. Las cargas reales. es como tal un dominio imperfecto o menos pleno. Una disposición similar estaba en el art. 233 Cód. tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento. y Com. excepto estipulación o disposición legal. ya que los convierte en menos plenos o imperfectos por su existencia. y los límites al dominio. El antecesor queda liberado. 2390 (ex 2416) Cód. 1937 Cód. El concepto de frutos se encuentra en el art. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles. que analizaremos oportunamente. el art. Son frutos naturales las producciones espontáneas de la naturaleza. 2392 (ex 2418)(60) Cód.

1935 Cód. debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Mejoras El concepto de mejora se encuentra en el art. 751 Cód. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. § 30. recreo osuntuarias.. y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor. Adquisición de frutos y productos La adquisición de frutos o productos varía según la buena o mala fe del poseedor. Sea el poseedor de buena o mala fe. y Com. Civ. es objeto de una nueva relación posesoria. se considera percibido el devengado y cobrado. Si es fruto civil. separado de la cosa. sea la sucesión universal o particular(64) (art. Las mejoras artificiales. 2400 (ex 2426)(66) Cód. y Com. si no son separados. Fruto percibido es el que. Fruto pendiente es el que todavía no ha sido percibido. § 29. Se considera mejora de mero mantenimiento la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. Civil. útiles y de mero lujo. Para ello se toma en cuenta que la buena fe debe existir en cada hecho de percepción de frutos (63).Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa. Civ. Este último aspecto coincide con el art. . provenientes de hecho del hombre. y Com. con lo que disponía el art. se clasifican en necesarias. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa. que dice que es "el aumento del valor intrínseco de la cosa". En este sentido coincide el Cód. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado. 2418 (ex 2444)(65) Cód.). Civil. Civ.

y Com. . Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias. El otro se refiere a la prescripción adquisitiva. y Com. 2401 (ex 2427) a 2404 (ex 2430) Cód. y Com. se responde de la destrucción total o parcial de la cosa. 2386 (ex 2412) Cód. excepto que se hayan originado por su culpa. 1936 Cód. Civil. Civ. Así lo establece el art. 1938 Cód. 1939 Cód. Civ. El primero de ellos se refiere a la adquisición legal de derechos reales por subadquirente(70). Civil. Civil y 2414/2415 (ex 2440/241) Cód. § 31. Ambas cuestiones serán motivo de tratamiento especial más adelante. dispone que la posesión tiene los efectos previstos en los arts. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Mejora suntuaria es la de mero lujo o recreo o que resulta de provecho exclusivo para quien la hizo. aspecto que estaba —en su primera parte— regulado por el art. 1895 y 1897 Cód. si es de mala fe. Riesgo de la cosa El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa. Si la posesión es viciosa. aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución(69). Se puede reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Mejora útil es la que resulta de beneficio para cualquier sujeto de la relación posesoria —debe entenderse relación de poder—. excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución(68). sino hasta la concurrencia del provecho subsistente(67). Civ. Estas soluciones simplifican notablemente las contenidas en los arts. Las mejoras suntuarias pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. No se mantiene la distinción entre "gastos" y "mejoras".). El poseedor de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables (art. El art. Civ. y Com.Cuando la tarea de reparación es indispensable para la conservación de la cosa es una mejora necesaria.

Se ha suprimido la disposición del art. pero éstos tienen derecho a ser citados. 1940 Cód. pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos. y Com. conforme fuere la causa que le dio la tenencia de la misma. c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla (72). 2587 Cód. si ésta corresponde(71).(74). Efectos propios de la tenencia El tenedor debe: a) conservar la cosa.). previa citación fehaciente de los otros que la pretenden(73) (art. que se refería al derecho de retención pues esta facultad del acreedor se encuentra regulada en el Libro Sexto sobre Disposiciones comunes a los derechos reales y personales y en especial en el art. Civ. Como se anticipó. . El deber de conservar la cosa lo hace responsable en caso de culpa. 2440 (ex 2466) Cód. b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa. responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción. y de no hacerlo. Estas obligaciones deben complementarse con las que consten en el contrato en virtud del cual el sujeto se convirtió en tenedor de la cosa(75).§ 32. la restitución de la cosa debe ser hecha al poseedor de quien el tenedor la recibió. aunque haya otros que la pretendan. Civil. y Com. Civ.

Fundamentos de la reforma En el Cód. siendo especialmente aplicable la normativa de la parte preliminar. en el mismo artículo.. en cuanto llama la atención contra el ejercicio antifuncional y abusivo (ver arts. entendiendo que las piezas del Código deben estar precedidas por ciertas normas comunes. sin embargo. en primer lugar. a fin de impedir duplicaciones innecesarias El art. gozar y disponer y los caracteres de ser perpetuo. . 22. Todos los derechos. 1941 a 1982). y que la ley puede subordinar tal uso y goce al interés social. 1941 Cód. da una definición de dominio. aplicables a la generalidad de los derechos reglamentados en esa parte. comenzando con una Parte General. 75. su adquisición y extinción y los respectivos efectos. Se da cuenta de que el dominio fiduciario se trata en las normas del contrato de fideicomiso a las que se remite. de la Constitución Nacional). Se aclara.DOMINIO § 1. y Com. en el marco del Fideicomiso (arts. Civ. por otra parte. Civ.CAPÍTULO 3 . que es una modalidad del dominio imperfecto se regula en el Capítulo 31. en sus varias connotaciones. exclusivo y absoluto. El dominio fiduciario. que tales cualidades existen dentro de los límites previstos por la ley. incorporado al bloque constitucional (art. 10 y siguientes Cód. regla que la reforma adopta en cada uno de sus Libros o Títulos en su caso. Civ. inc. según el cual toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. En los fundamentos redactados por la Comisión se advierte que debe tenerse presente que el derecho a la propiedad privada vincula tanto el interés de su titular como el provecho de la sociedad. 21 del Pacto de San José de Costa Rica. y Com.). que se refiere. Los indicados caracteres se desarrollan en los siguientes artículos. y Com. debe tratarse de un ejercicio regular. de manera que no puede ejercerse en forma egoísta ni en perjuicio del interés social. y Com. derecho que otorga las facultades más completas de usar. al dominio perfecto (más adelante se incluye el imperfecto). También en breves normas se desarrolla el dominio imperfecto. algunas de las cuales —según sus críticos— habían sido omitidas en el Proyecto de 1998.). Civ. 1701 a 1707 Cód. ciertamente también el dominio. Resulta ineludible tomar en consideración el art. se admiten conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. la regulación del dominio se ubica en el Título III del Libro Cuarto (arts. Título IV del Libro Tercero.

parece haberse transformado en individual con la Ley de las XII Tablas. En el art. pero también emplea el primero como sinónimo de "derecho real" (ej. la propiedad inmueble se "enfeuda". la cual atribuyó las tierras a las distintas familias.N. siendo su titular la tribu. Terminología. El surgimiento y fortalecimiento de las ciudades o burgos va provocando una disminución del poder de los señores feudales y al aumento del poder de los reyes. Propiedad y dominio. tal como la conocemos actualmente. 2758. aparecen censos y vinculaciones. de los más variados y complejos. y que esta relación se fuera complementando con la propiedad individual de los objetos de uso personal y los elementos de trabajo. Durante el feudalismo(2). buscaron consagrar el dominio útil como un derecho semejante a la propiedad romana. Importa establecer el alcance de ambas expresiones. El aflojamiento de los vínculos familiares alumbró posteriormente la propiedad individualista. 1459). haya sido colectiva. sin indemnización. La propiedad. Jurisprudencia de la Corte Suprema Es muy posible que originalmente la propiedad. 17 de la "Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano" se establece que "la propiedad es un derecho inviolable y sagrado". 2480 (ex 2506) Cód. en todos los pueblos. el derecho de trabajar y de ejercer sus facultades como cada uno lo encuentre mejor". fruendi y abutendi— . el segundo a los vasallos. también lo es que toda restricción privada por la cual se otorgaban derechos reales sobre los inmuebles.: arts. Desaparecida la distinción entre dominio directo y útil. en un principio colectiva. inspirados en el Derecho romano. 2757. Paralelamente los glosadores y posglosadores (Bartolo de Saxoferrato). dividiéndose el dominio directo y el útil. exclusivo y absoluto. los señores feudales renuncian a sus privilegios. 2351.: arts. .§ 2. era considerada como una "servidumbre" y la heredad que la soportaba tenía una condición semejante a la de un esclavo (de allí la denominación de fundo sirviente: servus)(1). La última parte de la nota al art. 1457. ya que el art. Y si bien es cierto que reconocía ciertas limitaciones inspiradas en el interés de la comunidad. la Revolución Francesa adopta la concepción romanista del dominio. 732. garantiza la "inviolabilidad de la propiedad privada". perteneciendo el derecho de propiedad al pater en forma absoluta y exclusiva. como derecho individual. El titular tenía los tres clásicos ius —utendi. al dominio directo. 3766) y aun de derecho patrimonial (ej. Los últimos vestigios del feudalismo desaparecen con la Revolución Francesa. El 4 de agosto de 1789. casi siempre perpetuos. es decir. ocultos. Propiedad y dominio El Código Civil utiliza generalmente en forma indistinta los términos "propiedad" y "dominio". Civil dice: "La propiedad debía definirse mejor en sus relaciones económicas: el derecho de gozar del fruto de su trabajo. El primero corresponde al señor feudal. 17 C. Los gravámenes sobre los inmuebles se multiplican. § 3. y por lo general.

(4) En el Derecho moderno. que determina que la ley establecerá la defensa del bien de familia y el acceso a una vivienda digna. aunque. conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. § 4. como el usufructo. etc. La Constitución se refiere a la propiedad en el art. censos. que tienen jerarquía constitucional según lo dispuesto en el art. etc. el art. Municipalidad de la Capital". También corresponde señalar que el Preámbulo al incluir entre los propósitos de los constituyentes "promover el bienestar general". o tiene un alcance más amplio. la relación se ha invertido: propiedad es el término genérico.)(3). 2506 Cód. 12. sean cosas o derechos. como sinónimo de ius. La expresión "propiedad" aparece con la influencia griega para indicar la pertenencia absoluta y exclusiva de la cosa al titular del derecho. 28. créditos. ya en la Edad Media. 75 inc. A estos textos. 75 inc. que faculta al Congreso Nacional a proveer todo lo conducente a la prosperidad del país. técnicamente definido en el art. se refiere a la propiedad(5). habitación. 75. 32. "Mango c. dependiendo la apreciación de este límite. no se determina dónde la potestad reglamentaria se transforma en inconstitucional. se ha pronunciado en varios fallos paradigmáticos. 22. inc. el específico y técnico. inc. más amplio que el término "propiedad" y se habla. 17. 14 bis. cabe añadir el art. que entre las facultades del Congreso indica la de "hacer todas las leyes y reglamentos que sean convenientes para poner en ejercicio los poderes antecedentes y todos los otros concedidos por la presente Constitución al Gobierno de la Nación Argentina. que consagra la inviolabilidad de la propiedad. Harguindeguy"(7). Jurisprudencia La Corte Suprema de Justicia de la Nación. 18. pues. o sea si se limita al derecho de dominio. de dominio directo —el del nudo propietario— y de dominio útil —que comprendía los derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena. como se echa de ver fácilmente. reglamentario. que tutelan la propiedad(6). 14. 17. dominio.En el Derecho romano clásico el concepto de dominium era muy amplio. que determina que las leyes que reglamenten el ejercicio de los derechos y garantías reconocidos en la Constitución no podrán alterarlos. precisamente del derecho de propiedad. como intérprete final de la Constitución. expresando una idea de señorío sobre lo suyo que tiene el dominus. y el art. el derecho de usar y disponer de su propiedad. que autoriza al Congreso Nacional a dictar el Código Civil. .. Finalmente existen varios Tratados Internacionales.: usufructo. que garantiza a todos los habitantes. tales como las sentencias dictadas en los autos: "Horta c. uso. para distinguirlo de los demás señoríos que carecían de estos atributos (ej. al poder jurisdiccional. 75 inc. El término "dominio" era. Lo que ha merecido debates en doctrina y jurisprudencia es delimitar qué derechos ampara la garantía constitucional de la propiedad. 75. Traba"(8) y "Bourdieu c. tan vagamente indicado. según el cual corresponde al Congreso Nacional garantizar a los pueblos indígenas argentinos la posesión y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan. Civil. en cierto modo.

. —ha dicho la Suprema Corte de los Estados Unidos— comprende todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo.. asegurada en términos generales por el art.. Esta facultad de legislar para el pasado no es. en virtud de una ley nueva o de su interpretación. 1º de la ley 11. un precio mayor que el que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920 y en cuanto se la pretendía aplicar a una relación regida por un contrato de locación vigente y de término definido. es decir. la decisión recurrida que por aplicación retroactiva de la ley a un caso ya juzgado suprime o altera el derecho patrimonial adquirido en virtud de aquel juzgamiento. fuera de su vida y de su libertad. celebrado con anterioridad a la promulgación de la mencionada ley. observar que la sentencia de desalojo. y que. reconocía el derecho del recurrente a recuperar la posesión material del bien.157 que prohibía cobrar durante los 2 años siguientes a su promulgación.. estaba regido por disposiciones del derecho público y la imposición para nada violaba la garantía del art. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley.. la Corte dijo: "Que en cuanto al primer fundamento. comercio o industria. ni el legislador ni el juez pueden. debe observarse que las palabras 'libertad' y 'propiedad'. una propiedad en el sentido constitucional. La CSJN dijo entonces: "En tesis general. la Corte sostuvo: "Que respecto a la primera cuestión. sea que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos privados o públicos)... En "Mango. sea que se origine en las relaciones de derecho privado.. comprensivas de toda la vida social y política. piezas y departamentos destinados a habitación. El término 'propiedad' cuando se emplea en los arts.. que puede derogarla en los casos en que el interés general lo exija.'. protege suficientemente tales derechos contra los efectos de cualquier legislación ulterior a su adquisición. En el juicio "Bourdieu. 'todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo. Que el derecho reconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes: es un derecho patrimonial y. En ese caso.. así sea el Estado mismo. en circunstancias en que ya habían fenecido los efectos de la ley 11. Pedro c.. como lo ha dicho esta Corte. se ha aplicado una ley nueva a una situación definitivamente establecida.. son términos constitucionales y deben ser tomados en su sentido más amplio. en relación con un sepulcro situado en el Cementerio del Oeste (que Bourdieu habría comprado a quien la Municipalidad lo habría concedido a perpetuidad).231 y no se había dictado aún la ley 11. aparece pronunciada con fecha 21 de octubre de 1924. sin embargo. no liga al Poder Legislativo.. Leonardo c. asegurada por el art. 17 de la Carta Magna. constituye una propiedad en el sentido de la Constitución. dando ello por resultado la anulación por la sola virtualidad de dicha ley de una sentencia firme que imponía al locatario la obligación de restituir el inmueble arrendado y que.. fuera de su vida y de su libertad'. arrebatar o alterar un derecho patrimonial adquirido al amparo de la legislación anterior. 17 de la Constitución"... . atribuye a dicha ley una inteligencia incompatible con la inviolabilidad de la propiedad. la inviolabilidad de la propiedad. por lo tanto.. el principio de la no retroactividad no es de la Constitución sino de la ley.En el primero se cuestionó la validez del art. Ernesto". en consecuencia. 14 y 17 de la Constitución o en otras disposiciones de este estatuto. se reclamaba la devolución de un impuesto pagado bajo protesta.. correlativamente. ilimitada. Municipalidad de la Capital". alegándose violación de la garantía constitucional de la propiedad.... planteada procede.. En este pleito. a condición de que su titular disponga de una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce.. 17. el derecho que confiere el contrato de locación al locador. cuyo carácter de definitiva y de ejecutoria no ha sido cuestionada en el pleito. integra el concepto constitucional de 'propiedad'". por locaciones de casas. 'La palabra propiedad.. el principio de la no retroactividad deja de ser una simple norma legal para confundirse con el principio constitucional de la inviolabilidad de la propiedad. en cuanto pueda referirse a derechos patrimoniales adquiridos en virtud de contrato. Que. En consecuencia... La demandada arguyó que el derecho al sepulcro no era "propiedad" ni "dominio". Traba.318 que prorrogó el término de las locaciones.comprende.

La nota al art.la reunión de todos los derechos posibles sobre una cosa. El sometimiento absoluto y exclusivo de la cosa a la voluntad del titular está relacionado con los caracteres de absoluto y exclusivo que corresponden al dominio. aunque debe obrar dentro de los límites que le marca el ordenamiento jurídico. como veremos más adelante. como: "el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona". Concepto y definición del dominio en el Código Civil Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa. del interés general y colectivo. 2480 (ex 2506)."Los derechos emergentes de una concesión de uso sobre un bien del dominio público (derecho a una sepultura). que en el Cód. el más completo de una persona sobre una cosa.. Cabe aclarar que no es un derecho ilimitado. el dominio sería una especie de la propiedad que se ejerce sobre las cosas.. Civil establece que el dominio es: ". Civil aclara que ello es así: ". concretadas en los tres ius del Derecho romano:utendi (derecho de uso).con la reserva que no existe. El Código Civil define al dominio en el art.. fruendi (derecho de goce) y abutendi (derecho de disposición). más la nota al 2482 (ex 2508) Cód. 14 y 17 de la Constitución como pudiera estarlo el titular de un derecho real de dominio". . 2483 (ex 2509) Cód.. sobre el interés individual". y Com.. identificable con todo derecho subjetivo incorporado al patrimonio. el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. por una consideración esencial a la sociedad: el predominio. Allende(9) había criticado —entre otros— la definición de Vélez.. y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la voluntad y a la acción de una persona". sino en los límites y bajo las condiciones determinadas en la ley. Si concebimos al derecho de propiedad como el género. en el Título VI del Libro III Cód.. Civ. y desde este punto de vista es el derecho que brinda la mayor cantidad de facultades que un derecho puede otorgar sobre las mismas..". La fuente es Aubry y Rau (como lo pone de manifiesto la propia nota al artículo. § 5. en su parte final) quienes expresan que "La propiedad en el sentido propio de esta palabra (dominio) expresa la idea de poder jurídico. pero a diferencia de los demás derechos reales. el propietario tiene todas las facultades posibles. el codificador previó numerosas restricciones y límites al dominio. se han denominado límites del dominio.. para el mayor bien de todos y de cada uno. Sin embargo.. un derecho completo. señalando que todos los derechos reales sobre la sustancia implican la sujeción de una cosa a la voluntad y acción de una persona. Civil. se encuentran tan protegidos por las garantías constitucionales consagradas en los arts.

Civ. y Com. La absolutez está integrada por las facultades de usar. pero también debe tratarse de un ejercicio regular.1. y Com. gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa. 1941 Cód. Caracteres Tradicionalmente se han considerado caracteres del derecho real de dominio la absolutez —ahora incluida en la definición—. 1970 a 1982 Cód. la perpetuidad y la exclusividad. en cuanto llama la atención contra el ejercicio antifuncional y abusivo de cualquier derecho. Civ. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario (art. como el texto del art. al decir que las facultades se ejercen "dentro de los límites previstos por la ley". gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa.). que se analizarán más adelante. y Com. El Cód. Disposiciones generales 6. siendo especialmente aplicable la normativa de la Parte preliminar. .. Civ. Civ.§ 6. indica. Definición El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar. No debe confundirse con un derecho ilimitado. Civil: "El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona" (art. dentro de los límites previstos por la ley. 1941 Cód. § 7. o sea. Estos límites están expresamente regulados en los arts. que el dominio es el derecho real que mayor cantidad de acciones permite ejercer a su titular sobre el objeto del mismo. y Com. Esta definición es superadora de la que traía el Cód. 2480 [ex 2506]) y se subsume en el carácter absoluto de este derecho real.

§ 8. Absolutez
El carácter absoluto del dominio no está tomado en el sentido de "oponible erga omnes", pues desde
ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en cuanto el dominio es el derecho real que
otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa. Ello no impide la existencia
de límites que, configurando el estatuto normal del dominio, no alcanzan a borrar este carácter.
El dominio es el derecho que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades que un derecho puede
otorgar sobre una cosa, y que se sintetizan en los tres ius clásicos que nos vienen del Derecho
romano: ius utendi —facultad de uso—; ius fruendi —facultad de goce o aprovechamiento económico—
y ius abutendi —facultad de disponer física y jurídicamente de la cosa—.

§ 9. Facultades materiales
La posibilidad de llevar a cabo actos materiales sobre la cosa estaba contemplada principalmente en
los arts. 2487 (ex 2513)(10) y 2488 (ex 2514)(11) Cód. Civil. De estas normas se desprendía que el titular
de dominio ("propietario"), podía usar, gozar y servirse de la cosa objeto de su derecho, y por supuesto
poseerla. Antes de la reforma introducida por la ley 17.711, el primero de estos textos lo facultaba a
desnaturalizarla, degradarla o destruirla, prohibir que otro se sirviera de ella o percibiera sus frutos.
En la nota a dicho artículo, Vélez expresaba que si bien los excesos en el dominio "no constituyen por
sí mismos un modo de ejercicio del derecho que las leyes aprueben, ellas son la consecuencia inevitable
del carácter absoluto del dominio". Y concluía con una frase de Thomas Reynal, poniendo de manifiesto
los inconvenientes que aparejaría que el juez pudiera juzgar el abuso del derecho de dominio.
La reforma de 1968, para poner de acuerdo a esta disposición con la tónica general que la inspiró y
que la llevó a incorporar instituciones tales como la lesión, la imprevisión, el abuso del derecho, etc.,
reemplazó el antiguo texto y puso como condición para el ejercicio de las facultades materiales que
fueran "conforme a un ejercicio regular".
Y en el artículo siguiente puso como requisito para restringir el ejercicio de estas facultades, en
principio ilimitadas, que el mismo fuera "abusivo", "aunque privare a terceros de ventajas o
comodidades".

§ 10. El abuso del derecho
Es obligatorio vincular este límite al ejercicio de las facultades materiales del titular del derecho de
dominio con el principio general —también incorporado en la reforma de 1968— del "abuso del
derecho", contemplado en el art. 1043 (ex 1071)(12) Cód. Civil. Esta regla, aun en el caso de que se

hubiera adecuado la conducta a una norma legal, habilita al juez a desconocer el derecho emanado de
ella por considerar que se lo ha ejercido "abusivamente".
La norma adoptó el criterio finalista, sustentado por Josserand(13) y entre nosotros por Spota(14), y el de
la moral y buenas costumbres, que campea en el Código suizo de las Obligaciones (art. 2º)(15), Código
Civil alemán (art. 826) y Anteproyecto de Código Civil de 1954 (art. 235)(16). Un texto de similar
redacción había sido adoptado por el Segundo Congreso Nacional de Derecho Civil de Córdoba, año
1937.
Conforme al principio del abuso del derecho, una persona puede hacer lo que la ley le permite —si
actuara contra la ley el acto ya no sería abusivo, sino ilícito— y, sin embargo, por obra y gracia de esta
norma, esa conducta puede no ser reconocida ni amparada, si el juez considera que se han violado las
pautas indicadas. La principal crítica que se formula a este instituto es que su interpretación queda sujeta
al arbitrio del juez.
En el Cód. Civ. y Com., este instituto aparece en el Título Preliminar, en el art. 10, con esta redacción:
"El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir
como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del
ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una
indemnización".
Consideramos que el art. 11 Cód. Civ. y Com. integra este instituto cuando establece que "Lo
dispuesto en los arts. 9º y 10 se aplica cuando se abuse de una posición dominante en el mercado, sin
perjuicio de las disposiciones específicas contempladas en leyes especiales". Y el art. 9º Cód. Civ. y
Com. dispone que "Los derechos deben ser ejercidos de buena fe".
Los tres artículos están en el Capítulo 3 del Título Preliminar del Cód. Civ. y Com. referido al
"ejercicio de los derechos".
A ellos debe agregarse el art. 240 Cód. Civ. y Com., que dice: "El ejercicio de los derechos
individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos
de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local
dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros,
según los criterios previstos en la ley especial".

§ 11. Facultades jurídicas
En el Cód. Civil, el art. 2489 (ex 2515) establecía que "El propietario tiene la facultad de ejecutar,
respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o

arrendarla, y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o
hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona".
Es decir que el titular del dominio tenía amplísimas facultades jurídicas, tanto en lo que se refiere a actos
de administración como de disposición, ajustándose, naturalmente, a los preceptos legales. Esta norma
efectúa una enumeración no taxativa de los actos jurídicos que el propietario puede realizar con su cosa.
El antiguo art. 2513 Cód. Civil, anterior a la reforma por ley 17.711 agregaba algunos otros, como el
derecho de accesión, de reivindicación, de constituir sobre la cosa derechos reales, de prohibir que otro
se sirva de la cosa o perciba sus frutos; de disponer de la misma por actos entre vivos. Estas facultades
jurídicas, subsistieron, aun con la ley 17.711, y se mantienen en el Cód. Civ. y Com.

§ 12. La Corte Suprema de Justicia Nacional y el derecho de propiedad
Para tener en cuenta cuáles han sido los criterios que la Corte Suprema de Justicia de la Nación
(CSJN), en tanto intérprete final de la Constitución Nacional, recordaremos tres casos paradigmáticos
fallados en la primera mitad del siglo XX, en los que se puso en tela de juicio los alcances del derecho
de propiedad, analizando los arts. 14 (que otorga a todos los habitantes, de acuerdo a las leyes que
reglamentan su ejercicio, la facultad de usar y disponer de su propiedad) y 17 (que consagra la
inviolabilidad de tal derecho, prohíbe la confiscación, exige que la privación sólo derive de una
sentencia fundada en la ley y que la expropiación por causa de utilidad pública deba ser calificada por
ley y previamente indemnizada).
Es importante considerar que la CSJN atribuye al término constitucional "propiedad" un alcance muy
amplio.
En el caso "Ercolano c. Lanteri de Renshaw s/consignación" (17) se había cuestionado la
constitucionalidad de una ley de emergencia (11.757, de 1921) cuyo art. 1º determinaba que no podría
cobrarse en concepto de alquiler de casas, piezas o departamentos destinados a habitación, comercio e
industria un precio superior al que se pagaba al 1 de enero de 1921.
La CSJN, en el voto de la mayoría, sostuvo que la norma no era inconstitucional porque "Ni el
derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución,
reviste el carácter de absoluto. Un derecho ilimitado sería una concepción antisocial. La reglamentación
o limitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia
social. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los demás dentro
de la comunidad y con los intereses superiores de esta última... En principio, la determinación del precio
es una facultad privativa del propietario... Existen, sin embargo, circunstancias muy especiales en que
por la dedicación de la propiedad privada a objetos de intenso interés público y por las condiciones en
que ella es explotada, justifican y hacen necesaria la intervención del Estado en los precios, en
protección de intereses vitales de la comunidad... La crisis de la habitación es un fenómeno general
observado en los últimos años... Como consecuencia fatal de ese hecho ha sobrevenido el
encarecimiento y la especulación en el precio de los alquileres... Estos hechos, que son de notoriedad
pública porque se repetían en la mayoría de los hogares, constituyen la determinante originaría de la ley
impugnada... La reglamentación del precio del alquiler no se propone favorecer a unos con perjuicio de
otros. Su finalidad es impedir que el uso legítimo de la propiedad se convierta en un abuso perjudicial en
alto grado, merced a circunstancias que transitoriamente han suprimido de hecho la libertad de contratar

para una de las partes contratantes... En cuanto a que la aplicación de la ley a contratos celebrados con
anterioridad a su sanción altera derechos adquiridos y en tal sentido afecta la inviolabilidad de la
propiedad, corresponde observar que en el juicio no se ha invocado la existencia de contrato de
cumplimiento exigible para el futuro, sino de una locación por simple convenio verbal, sin término, cuya
duración obligatoria se determinaba por el tiempo fijado al precio, de acuerdo con la ley vigente en la
época en que ella se formó. Se trata, pues, de una relación de derecho precaria e inestable que no creaba
más obligaciones ni más derechos que los derivados de cada período de alquiler, que se fuere
devengando por reconducciones sucesivas y que, por lo mismo, no hacía ingresar en el patrimonio del
locador ningún derecho que haya podido quedar afectado por la aplicación de la nueva ley... Es
innecesario, entonces, pronunciarse sobre la delicada cuestión de la facultad de dictar leyes que alteren
los derechos adquiridos por contrato del que no se ha acreditado la existencia de tal derecho".
La minoría se expresó en un extenso voto del Dr. Bermejo, quien dijo, entre otras cosas: "Si la
propiedad es inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley..., o
sea, sin el debido procedimiento legal...; ni puede ser expropiada sin declaración de utilidad pública y
previa indemnización, y si ese derecho comprende el de usarla y gozarla según la voluntad del
propietario (arts. 14 de la Constitución y 2513 del Cód. Civil), porque 'la propiedad sin el uso ilimitado
es un derecho nominal', se alteran, sin duda, esas garantías constitucionales al fijar por ley el precio de
ese uso sin la voluntad del dueño y para beneficiar a otro, privándole de un elemento esencial de la
propiedad sin sentencia que lo autorice y sin previa indemnización".
En el caso "Horta c. Harguindeguy s/consignación"(18) se presentó una situación similar a la de
"Ercolano", pero con la diferencia de que en aquél se trataba de una locación verbal y sin término, cuya
duración conforme al art. 1507 Cód. Civil, en su redacción originaria, se determinaba por el tiempo
fijado al precio ("relación precaria e inestable" según la calificación del Alto Tribunal), mientras que en
éste existía entre las partes un contrato escrito de plazo vigente. La CSJN dijo: "Aquí no se trata, como
en los casos anteriormente juzgados, de la reglamentación de nuevas facultades, inherentes al derecho de
propiedad, con relación a su ejercicio futuro, sino de la privación, sin compensación alguna, de un bien
adquirido en virtud del uso legítimo de esas mismas facultades, antes de hallarse reglamentadas. Aquí...
no pueden suscitarse dudas acerca de si la restricción al uso de la propiedad ha ido o no demasiado lejos.
Desde el momento que la aplicación de la ley da por resultado una privación de propiedad, su validez ya
no es cuestión de grado. Sea poco o mucho aquello que se quita al propietario por acción de la ley, ya no
es posible conciliar a ésta con el art. 17 de la Constitución... El acto de privar al locador de una parte del
alquiler que tiene derecho a exigir con arreglo al contrato, para beneficiar con ello al locatario,
constituye una violación tan grave de esa misma garantía, como la que resultaría del hecho de despojar
al propietario de una fracción del inmueble arrendado, para donarlo al inquilino...".
El doctor Bermejo volvió a votar en disidencia (de fundamentos solamente, pues llega a igual
conclusión), por los mismos argumentos que basaron su decisión en el caso "Ercolano".
En el caso "Avico c. De la Pesa s/consignación"(19) se impugnó la constitucionalidad de la ley 11.741,
por la cual se prorrogaban por 3 años las obligaciones garantizadas con hipoteca que se encontraran
vencidas, ya fuera por haber transcurrido el plazo fijado o por caducidad del mismo debida a falta de
pago de intereses o capital y se disponía, asimismo, que durante la vigencia de la ley no podrían cobrarse
intereses que excedieran un máximo del 6% anual.
En este juicio la CSJN dijo que "...En conclusión, podemos afirmar que la gravedad y extensión de la
crisis económica justifican ampliamente la ley impugnada; que todas sus disposiciones se proponen
salvaguardar en lo posible un fin legítimo, como lo es el interés público comprometido en esta grave
emergencia, y que los medios empleados: la moratoria para el pago del capital por 3 años y de los
intereses por 6 meses vencidos así como el máximo del 6% en la tasa del interés, son justos y razonables,
como reglamentación... de los derechos contractuales...".

En disidencia, el doctor Roberto Repetto consideró a la ley impugnada, en su art. 6º, 1ª parte,
inconstitucional por violatoria de los arts. 14, 17 y 28 de la Constitución; pero reputó constitucional la
moratoria hipotecaria.

§ 13. Función social del dominio en algunas constituciones extranjeras
En general, las constituciones modernas consagran la función social de la propiedad. Brasil, en la
Constitución de 1988, en el art. 2º, ap. XXII establece que "se garantiza el derecho a la propiedad"; y en
el ap. XXIII, que "la propiedad privada atenderá su función social".
Panamá, en su Constitución Política (art. 45), establece que "La propiedad privada implica obligación
para su dueño por razón de la función social que debe llenar. Por motivos de utilidad pública o de interés
social definidos en la Ley, puede haber expropiación mediante juicio especial e indemnización".
Paraguay, en el art. art. 109 de su Constitución de 1992 dice: "De la propiedad privada. Se garantiza
la propiedad privada, cuyo contenido y límites serán establecidos por la ley, atendiendo a su función
económica y social, a fin de hacerla accesible para todos. La propiedad privada es inviolable. Nadie
puede ser privado de su propiedad sino en virtud de sentencia judicial, pero se admite la expropiación
por causa de utilidad pública o de interés social, que será determinada en cada caso por ley. Ésta
garantizará el previo pago de una justa indemnización, establecida convencionalmente o por sentencia
judicial, salvo los latifundios improductivos destinados a la reforma agraria, conforme con el
procedimiento para las expropiaciones a establecerse por ley".
La Constitución de México de 1971, en su art. 27 dice —en su parte pertinente—: "La propiedad de
las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde
originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los
particulares, constituyendo la propiedad privada. Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de
utilidad pública y mediante indemnización. La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la
propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio
social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer
una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo
equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana...".
La Constitución de Bolivia de 2009, en su art. 56, dice: "I. Toda persona tiene derecho a la propiedad
privada individual o colectiva, siempre que ésta cumpla una función social. II. Se garantiza la propiedad
privada siempre que el uso que se haga de ella no sea perjudicial al interés colectivo. III. Se garantiza el
derecho a la sucesión hereditaria".
La Constitución de Colombia de 1991 establece en su art. 58: "Se garantizan la propiedad privada y
los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni
vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad
pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella
reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función
social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica...".

La Constitución de Italia de 1947 dice en su art. 42: "...La propiedad privada es reconocida y
garantizada por la ley, que determinará los modos de adquisición, de disfrute y sus límites, con el fin de
asegurar una función social y de hacerla accesible para todos".

§ 14. Constituciones provinciales
Actualmente, las constituciones provinciales más modernas contienen también este principio.
La Constitución de Córdoba de 1987 dice en su art. 67 in fine: "La propiedad privada es inviolable;
nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley, y su ejercicio está limitado
por la función social que debe cumplir.
La Constitución de Entre Ríos (2008), art. 23: "La propiedad privada es inviolable y tiene función
social".
Chubut, en su Constitución de 1994, art. 20: "La propiedad privada es inviolable. Tiene también una
función social y está sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común. La
expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y previamente indemnizada".
La Constitución de Formosa de 2003, en su art. 45, establece que "La Provincia considera la tierra
rural fiscal como factor de producción y fomentará su adjudicación a quien la trabaja, evitando la
especulación, el desarraigo y la concentración de la propiedad. Es legítima la privatización en función
social de la tierra y constituye un derecho para todos los habitantes de acceder a ella. Se propenderá la
ejecución de planes de colonización...".
La Constitución de Jujuy de 1986 dice, en su art. 31, ap. 1º: "Esta Constitución reconoce el derecho a
la propiedad privada. Toda persona puede usar, gozar y disponer de sus bienes. El ejercicio de este
derecho debe ser regular y no podrá ser efectuado en oposición a la función social o en detrimento de la
salud, seguridad, libertad o dignidad humanas. Con esos fines la ley lo limitará con medidas adecuadas
conforme a las atribuciones que le competen al Gobierno provincial".
El art. 33 de la Constitución de La Pampa (1960) dice: "La propiedad debe cumplir una función social
y su explotación conformarse a la conveniencia de la comunidad. La expropiación, fundada en el interés
social, deberá ser autorizada por ley y previamente indemnizada, beneficiando a la comunidad el mayor
valor del suelo que no sea producto del esfuerzo personal o de la actividad económica del propietario, de
acuerdo a la reglamentación que fije la ley".
La Constitución de La Rioja, en su art. 60 reza: "La propiedad privada tiene una función social y, en
consecuencia la misma queda sometida a las restricciones y obligaciones que establezca la Ley con fines
de bien común".
La Constitución de Misiones de 1988, en su art. 51 dice: "En el Territorio de la Provincia la propiedad
es inviolable y cumple una función social. La expropiación será calificada por ley especial y
previamente indemnizada".

Neuquén, en su Constitución de 2006, establece en su art. 240: "El Estado expropiará, de acuerdo con
el desarrollo de los planes económicos que se dicten, los inmuebles que no cumplan con la función
social que debe desempeñar la tierra...".
El art. 90 de la Constitución de la provincia de Río Negro dice que "La propiedad y la actividad
privadas tienen una función social; están sometidas a las leyes que se dicten".
La Constitución de Salta (1986-1998) establece en su art. 75 que "La propiedad privada es inviolable
y nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley. El ejercicio del derecho de
propiedad encuentra sus limitaciones en la función social que debe cumplir".
El art. 111 de la Constitución de San Juan (1986) dispone: "El derecho de propiedad es inviolable. La
propiedad tiene una función social y en consecuencia está sometida a lo que la ley establezca".
El art. 35 de la Constitución de San Luis (1987) dice: "La propiedad es inviolable. Todos los
habitantes tienen derecho a la propiedad de sus bienes. La propiedad privada tiene una función social y
en consecuencia, está sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común".
La Constitución de Santiago del Estero (2005) establece en su art. 102, que "La propiedad privada es
inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley. El ejercicio del
derecho de propiedad encuentra sus limitaciones en la función social que debe cumplir".
La Constitución de Santa Fe (1962) determina en su art. 28 que "La Provincia promueve la racional
explotación de la tierra por la colonización de las de su propiedad y de los predios no explotados o cuya
explotación no se realice conforme a la función social de la propiedad y adquiera por compra o
expropiación".
Como se advierte, no es un tema discutible que la propiedad debe cumplir una función social. El
art. 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos dice que "Toda persona tiene derecho al uso
y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social".

§ 15. Exclusividad
Otro carácter del dominio es la exclusividad. El art. 1943 Cód. Civ. y Com. así lo dice y en
consecuencia no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en
adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título. En este aspecto Highton distinguía tres
connotaciones del carácter exclusivo, dos de las cuales se encuentran en este texto.
La primera connotación, contenida en el art. 2482 (ex 2508) Cód. Civil, consiste en que no puede
haber dos sujetos que simultáneamente sean titulares de dominio de una misma cosa. Si esta situación se
presentara, el derecho real será condominio.
La segunda connotación, consecuencia lógica del carácter exclusivo, es que el titular del dominio de
una cosa, no puede tener otro derecho real sobre la misma (art. 2483 [ex 2509] Cód. Civil), que ahora se
expresa en estos términos: "Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por

otro, si no es por lo que falta al título". Si el dominio es el derecho real que mayor cantidad de facultades
otorga a su titular sobre la cosa objeto del mismo, es lógico que no sea necesario que revista la
titularidad de otros derechos que otorgan menos atribuciones.
La tercera de las connotaciones del carácter exclusivo del dominio es ser excluyente. Ello significa
que el dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia
autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a
las normas locales (art. 1944 Cód. Civ. y Com.), como ya lo establecía el art. 2490 (ex 2516) Cód. Civil.
También debe recordarse que, a veces, la facultad de encerrarse se convierte en obligación —lugares
de cerramiento forzoso—, como veremos al tratar sobre la medianería.
Otro corolario del carácter exclusivo que reviste el dominio, lo encontrábamos en el art. 2497 (ex
2523)(20) Cód. Civil.
Algunos autores entendieron que el carácter exclusivo consistiría más bien, en que en principio nadie
puede efectuar actos de dominio sobre la cosa; que es lo que resultaría de la nota al art. 2508: "Decimos
que el derecho de propiedad es exclusivo. El propietario puede impedir a cualquiera disponer de la cosa
que le pertenece"(21).
Desde tal punto de vista, el carácter exclusivo puede tener excepciones, que se darían cuando un
tercero pueda ejercer verdaderos actos de dominio sobre la cosa, y el propietario está por ello obligado
a compartir el uso y/o goce de la cosa con otro.
Esas afectaciones a la exclusividad le vendrían al propietario por el lado, principalmente, de las
servidumbres, como lo previsto por el art. 2166 Cód. Civ. y Com. sobre servidumbres forzosas, que
luego veremos. Por ejemplo, son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un
inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para
la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua
extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de
existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Vélez, en la 2ª parte de la nota al 2508 Cód. Civil, decía: "...pero esas desmembraciones no hacen
partícipe al que las obtiene de la propiedad de la cosa, ni el propietario es privado por ellas de disponer
de su propiedad". Ello permite pensar que a pesar de esas desmembraciones, el dominio sigue siendo
exclusivo.
Para la generalidad de los autores, las servidumbres afectan más bien el carácter absoluto del dominio
y no su exclusividad.

§ 16. Perpetuidad
El dominio es perpetuo, en el sentido de no tener límite en el tiempo y subsistir con independencia de
su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva (art. 1942 Cód. Civ. y Com.). En el Cód. Civil una
norma equivalente se encontraba en el art. 2484 (ex 2510)(22).

El derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, que no se extingue por
el no uso, a diferencia de otros derechos reales, cuyo no ejercicio acarrea su pérdida, como ocurre con el
usufructo que se extingue por el no uso durante diez años (art. 2152 Cód. Civ. y Com.); igualmente el
uso y la habitación a los que se aplican las normas sobre extinción del usufructo (arts. 2155 y 2159 Cód.
Civ. y Com.) y las servidumbres (art. 2182 Cód. Civ. y Com.).
Este carácter no impide que si otro sujeto comienza a poseer la cosa que el propietario no usa, y lo
hace durante el término requerido para la usucapión, el dominio se extinguirá, pero ello no se deberá al
no uso, sino porque otro lo adquirirá por el juego de una institución distinta: la prescripción adquisitiva.
Eso es lo que dispone, precisamente, el art. 1942 Cód. Civ. y Com. (No se extingue aunque el dueño no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción
adquisitiva).
De estos tres caracteres el único que sería esencial sería la exclusividad, ya que si no existe, el derecho
real no sería dominio, sino condominio.
Los otros dos caracteres son naturales, es decir que pueden faltar tanto la absolutez —por ejemplo, en
el caso del dominio desmembrado—, como la perpetuidad — por ejemplo, el supuesto de dominio
revocable— sin que por ello desaparezca el dominio, ya que en estas hipótesis sería un dominio
imperfecto, como se verá más adelante.

§ 17. Extensión
El art. 1945 Cód. Civ. y Com. describe la denominada extensión de este derecho real, que
conjuntamente con las facultades que hacen a su carácter absoluto constituyen el contenido afirmativo o
positivo del mismo, que se contrapone, o si se quiere, se combina, con el contenido negativo, que son los
límites al dominio.
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. Este
párrafo es equivalente al art. 2492 (ex 2520)(23) Cód. Civil.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. La norma es similar al
art. 2492 (ex art. 2518)(24) Cód. Civil.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las
construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
Sigue la línea del art. 2493 (ex 2519)(25) Cód. Civil.
La referencia a lo dispuesto en normas especiales, hace innecesaria la disposición del art. 2495 (ex
2521) Cód. Civil: "La propiedad de obras establecidas en el espacio aéreo que se encuentran sobre el
terreno no causa la presunción de la propiedad del terreno, ni la propiedad de obras bajo el suelo, como
una cantera, una bodega, etc., tampoco crea en favor del propietario de ellas una presunción de la
propiedad del suelo".

En cuanto a frutos y productos remitimos a lo expuesto en el capítulo 1 y a lo regulado en el art. 233
Cód. Civ. y Com.

§ 18. Dominio imperfecto
El derecho real de dominio de los particulares según el art. 1946 Cód. Civ. y Com. es imperfecto si
está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
La redacción del Cód. Civil era distinta, pues en el art. 2481 (ex 2507) decía: "El dominio se llama
pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras
personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera. Y el art. 2634 (ex 2661) dice:
"Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una (1) sola persona sobre una cosa
propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su
dominio útil".
Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige
por los arts. 1965 a 1969 Cód. Civ. y Com.; el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31,
Título IV del Libro Tercero (arts. 1701 a 1707 Cód. Civ. y Com.), y el desmembrado queda sujeto al
régimen de la respectiva carga real.
Se entiende que el dominio fiduciario y el dominio revocable afectan el carácter de perpetuidad,
mientras que la desmembración del dominio afecta el carácter absoluto, pero ninguno de los tres
supuestos la exclusividad.
Aunque el Cód. Civ. y Com. trata con anterioridad al dominio imperfecto a los modos especiales de
adquisición del dominio, abordaremos su tratamiento en esta instancia.

§ 19. Dominio revocable
Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios —nunca suspensivos, puesto que
en tal caso, el dominio no habría nacido—, a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien
se la transmitió (art. 1965 Cód. Civ. y Com.). Cumplido el plazo o producida la condición, la cosa no
pasa a un tercero, como en el dominio fiduciario, sino que vuelve a manos del transmitente.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si
los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente
establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos
jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho (art. 1966 Cód. Civ.
y Com.).
Los efectos de la revocación del dominio de cosa registrable tienen efecto retroactivo, excepto que lo
contrario surja del título de adquisición o de la ley (art. 1967 Cód. Civ. y Com.).
En cambio, cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Cuando se cumple el plazo o la condición de revocación el dueño revocable de una cosa queda
inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción
no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad (art. 1967 Cód. Civ. y Com.).
Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño (art. 1968 Cód. Civ. y Com.).
En este sentido, la principal modificación con respecto al Cód. Civil, la constituye el plazo de diez
años como máximo para que se produzca la revocación, que no figuraba en el Cód. Civil(26), y los efectos
de la revocación, dado que en el Cód. Civil la retroactividad de la revocación sólo afectaba a los actos de
disposición, pero no a los de administración(27).

§ 20. Dominio fiduciario
Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley (art. 1701 Cód. Civ. y
Com.).
Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un bien, singularmente
determinado, de una persona, llamadaconstituyente del fideicomiso, con el fin de que, al término de un
cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo transmita, a su vez, a un
tercero, denominado fideicomisario. Así lo define el art. 1666 Cód. Civ. y Com., que dice: "Hay contrato
de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la
propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de
otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o
condición al fideicomisario".

1702 Cód. y Com. (art. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción (art. 1707 Cód. y Com. que regulan específicamente esta clase de dominio imperfecto.. en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones de los arts. tiene cuantiosa jurisprudencia consagrada por sus pautas de razonabilidad en el uso regular de la propiedad y no merece un cambio por estar a la altura de los tiempos. se mantienen los términos del Cód. y Com. y Com. pues las referidas a los márgenes a la disposición jurídica. en particular. se requiere inscribir la readquisición. Civ. en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas (art. 1666 a 1701 Cód. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva. y Com. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio y. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto. . Civ. Si la extinción es retroactiva. y evita el casuismo del Código vigente. excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas. y Com. Civ. Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad.). del dominio imperfecto.). Civ. y Com.). el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. jamás serían susceptibles de modificación por una norma de menor jerarquía. el dominio (art.Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y. al disponer que las normas que son subsidiarias frente a regulaciones administrativas son las relativas a la vecindad. 1703 Cód. Civ. Civ. norma que constituyó un acierto. Con algunas pequeñas modificaciones. Civ. si la inscripción no es constitutiva. Civ. y Com. 1705 Cód. § 21. 1704 Cód. se requiere a efecto de su oponibilidad (art. Civ. 1970 Cód. el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados (art. rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. según el enunciado proveniente de la reforma de 1968. no habla de restricciones sino de límites al dominio. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.). Límites al dominio El Cód. en el capítulo 4. y Com. 1701 a 1707 Cód. y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso (art. y Com. en particular. Civil relativos a las molestias excesivas provenientes de actividades en inmuebles vecinos. Producida la extinción del fideicomiso.).). Civ. Hay cierto apartamiento del Proyecto de 1998. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. 1706 Cód.) y los arts.

ya que el "o" fue reemplazado por "y". se considera celebrada por ese tiempo. reproduce con bastante fidelidad el texto del art. y queda claro que son conjuntivas y no disyuntivas las posibilidades de condenar al cese de las inmisiones y de resarcimiento pecuniario.1. Inmisiones El art. 1973 Cód. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas (art. olores. Civ. 1974 Cód. Para disponer el cese de la inmisión. y Com. Si la convención no fija plazo. Civ. no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.). los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. calor. 2592 (ex 2618(28)) Cód. Las molestias que ocasionan el humo. En este párrafo se resuelve la duda que generaba la redacción del Cód. Camino de sirga e inmuebles linderos a cursos de agua El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas. 21. luminosidad.). Según las circunstancias del caso. aptos para el transporte por agua. o implican una sustitución fideicomisaria.).Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños. el interés general y las exigencias de la producción. ruidos. 1972 Cód. 21. vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos. o establece un plazo incierto o superior a diez años. Civ. Civil. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció. a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio (art. En los actos a título gratuito. . todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años. y Com. Civil. en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas. debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso. 1971 Cód.2. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo (art. y Com. la prioridad en el uso. Civ. y Com. el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad.

Y el art. 2631 (ex 2658(30)). o modifique su dirección o velocidad. El art. y son normas que tienen una función supletoria. se ocupan del tema de vistas y luces. ya que rigen en tanto una ley local no disponga lo contrario. 2628 (ex 2655) al 2633 (ex 2660) Cód. Sin embargo. ya que el art. establece que los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas. Vistas Los arts. dispone que debe recibirse el agua. El art. 1976 Cód. Civil. pero lo cierto es que se reduce el casuismo de esta parte del código. y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños. 2632 (ex 2659(31)) y 2633 (ex 2660(32)) Cód. dispone que en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros. contienen otras dimensiones. sin ninguna indemnización. y Com. si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben. Si el obstáculo se origina en un caso fortuito. con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior. concentrando lo que disponían los arts. ni deteriorar el terreno en manera alguna". Civil. Los propietarios ribereños no pueden hacer en ese espacio ninguna construcción. ni reparar las antiguas que existen. o del canal.En esta cuestión se innova en varias cuestiones. y Com. Civil establecía que "Los propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua. pero quien construye la obra debe reparar los daños causados. se refiere a que si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero. Civ. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante. el dueño del inmueble no puede impedirlo. Los arts. 2612 (ex 2639) Cód. aunque con algunas modificaciones. Civil. se podrá modificar por la respectiva municipalidad. 1975 Cód. 1978 Cód. el ancho de la calle pública. 2603 (ex 2630) al 2611 (ex 2638) Cód. la arena o las piedras que arrastra el agua. El art. están obligados a dejar una calle o camino público de treinta y cinco (35) metros hasta la orilla del río. y Com. salvo que una ley local disponga otras dimensiones. Civil decía: "Si el río. El art. o canal atravesare alguna ciudad o población. 21. 1978 a 1981 Cód. y Com. y Com. Civ. 2600 (ex 2627(29)) Cód. .3. ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros. Ambas normas resumen lo que antes regulaban los arts. puede remover el obstáculo. Civ. medida perpendicularmente. construir obras defensivas o reparar las destruidas. Se refiere al mismo supuesto que el art. Civ. Civ. Civil. La nueva norma reduce a quince (15) metros la franja libre en los terrenos linderos a cauces o sus riberas aptos para el transporte por agua. la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. 1977 Cód. o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero. a menos que sea meramente defensiva. no pudiendo dejarla de menos de quince (15) metros". 2613 (ex 2640) Cód. el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo. puede derivarse el agua extraída artificialmente.

es más realista que el art. innova al establecer que en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros. 2602 (ex 2629(35)): "en tal caso. Ésta es otra novedad con respecto al Cód. Civ.5. a tres (3) metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz. Finalmente. Luces Por su parte. b) Los límites al dominio deben interpretarse de acuerdo a los principios que emergen de la Constitución y los Tratados Internacionales. XI y XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil). recomendó por unanimidad lo siguiente: a) La expresión límites al dominio es la más adecuada pues hace referencia al contenido normal de ese derecho real. 2630 (ex 2657(33)) Cód. 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente. Civ. y Com. cuya vigencia era muy relativa. El art. salvo que una ley local disponga otras dimensiones. Ello se contemplaba de modo similar en el art. Constituye un acierto de nuestro Código la distinción entre los límites y las servidumbres coactivas. Si las raíces penetran en su inmueble. 21. Civil. el art. 1980 Cód. En este sentido.4. y Com. Las limitaciones o restricciones denotan una reducción de facultades en términos genéricos.1979 Cód. Las XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil. el art. medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura. y Com.21. (2013). dice que quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro. d) El límite primario y fundamental de los derechos reales es el numerus clausus y sólo deben crearse nuevos tipos cuando exista la imposibilidad estructural de encuadrar los fenómenos económicos-sociales en los derechos reales existentes (cfr. las normas ambientales. el propietario puede cortarlas por sí mismo". 2601 (ex 2628(34)) Cód. realizadas en la Universidad de Buenos Aires. 2628 (ex 2655) Cód. en particular. e) Los límites al . el dueño afectado puede exigir que sean retirados. aunque lo prive de la luz o de la vista. agrega que las distancias mínimas indicadas en los arts. La segunda parte es similar al art. Civil admitía la apertura de ventanas —en una pared no medianera— para recibir luces. arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. el art. Civ. Y el art. a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. en su Comisión 5 sobre Derechos Reales: "Límites al dominio". Civil. Civ. 1981 Cód. Civil. con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres (3) pulgadas. y Com. Árboles. c) El fundamento de los límites radica en la potestad del legislador que condiciona el reconocimiento del dominio privado al recto ejercicio que de él se haga en función de sus fines individuales y sociales. 1982 Cód. arbustos y otras plantas El dueño de un inmueble no puede tener árboles.

Civil.994— se dijo: "No corresponde establecer como regla general que los límites del Derecho Civil son subsidiarios de los del Derecho Administrativo". y la posesión y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan. Como discrepancia con el proyecto —hoy ley 26. se dispusiera que el procedimiento sea el más abreviado que contemple la legislación local. Asimismo que puede eludirse el cumplimiento del límite si su violación no implica la potencialidad cierta de generar daños o son evitados por el autor. y Com. entre las facultades del Congreso Nacional (art. Civ. El factor de atribución es objetivo. 1973 —2ª parte— Cód. La reforma constitucional de 1994 implicó un cambio sustancial de paradigma al establecer en el art.1. el resarcimiento de los daños que se hubiesen causado e incluso prevenir que esto ocurra. También se concluyó que los límites legales no generan daños resarcibles. ajustarse a las normas del Código Civil. 2618 del Cód.dominio. y regular la entrega de otras aptas y . 15). Lo que sí se estableció fue la extensión no mayor a 15 metros. Garantizar el respeto a su identidad y el derecho a una educación bilingüe e intercultural. fue utilizar la denominación "camino de ribera" en vez de "camino de sirga". Propiedad comunitaria de los pueblos originarios 22. pero que sí son resarcibles los daños distintos de los connaturales a los límites. aun en supuestos en que se rijan por el Derecho Administrativo deben. y Com. y promover la conversión de ellos al catolicismo". Civ. siguiendo el sentido del último párrafo del art.. expresión que se mantuvo en el título del art. 67 inc. reconocer la personería jurídica de sus comunidades. 17. Otra conclusión que ha sido contemplada parcialmente en el Cód. § 22. Se recomendó que en una futura reforma legislativa. 1974. 75 inc. en principio. conservar el trato pacífico con los indios. Entendemos que el art. que el Congreso tenía facultades para "Reconocer la preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas argentinos. Regulación en la Constitución Nacional La Constitución Nacional de 1853-1860. incluía la de "Proveer a la seguridad de las fronteras. responde a esta recomendación. No son resarcibles los daños provocados por la actividad normal del titular del límite para hacerlo efectivo. Otra conclusión señaló que debe interpretarse a la luz del derecho vigente que el juez tiene la facultad de ordenar el cese de la molestia.

302. 14 establece que: "1. regula el art. transmisible ni susceptible de gravámenes o embargos. 1º a 4º). Para alcanzar tal fin se suspende la ejecución de sentencias o actos procesales que tengan por objeto el desalojo de las comunidades hasta noviembre de 2017. Personería jurídica Ley 23. y porque la ley 26. abarca todos los aspectos atinentes a la personería jurídica de las comunidades indígenas. 22. Adecuados procedimientos serán establecidos en el ordenamiento jurídico nacional para solucionar las reivindicaciones de tierras formuladas por los pueblos interesados". inc. 17 es operativa y su personalidad jurídica está reconocida y es preexistente. 75 inc.2. ninguna de ellas será enajenable. 75.894) declara la emergencia en materia de posesión y propiedad de las tierras que ocupan las comunidades indígenas con personería jurídica obtenida de acuerdo a lo previsto por la ley 23. en consecuencia. Los derechos de propiedad y posesión de los pueblos interesados sobre las tierras que tradicionalmente ocupan será reconocida. se adoptarán medidas en los casos apropiados para salvaguardar el derecho de los pueblos interesados a utilizar tierras que no estén exclusivamente ocupadas por ellos. se les reconoce personería jurídica a las comunidades indígenas radicadas en nuestro país. 3. y se creó un Fondo Especial para la asistencia de las comunidades indígenas destinado al relevamiento de las tierras. Así la ley 26. en su art. 4º). se sancionaron leyes que no garantizan los derechos de los pueblos originarios. Las provincias pueden ejercer concurrentemente estas atribuciones". las que adquirirán su personería a través de la inscripción de la comunidad en el Registro de Asuntos Indígenas (arts.554 y 26. que tiene como objetivo declarar de interés nacional la atención y apoyo a los aborígenes. Algunos entienden que la ley 23. Esta postura se dice reforzada porque la ley en cuestión no fue derogada. Se ha planteado como problema o ha generado polémica.160 (y sus prórrogas por leyes 26. Para ello. 17 y. 1º a 3º). ratificado por nuestro país. 17. mutualidades u otras formas de asociación contempladas en la legislación vigente (art. además el Instituto Nacional de Asuntos Indígenas debe realizar un relevamiento de las tierras ocupadas por los pueblos originarios. sino que "postergan" su solución. 75 inc. Las relaciones que surjan entre los miembros de la comunidad quedan reguladas por las disposiciones de las leyes de cooperativas. Asegurar su participación en la gestión referida a sus recursos naturales y a los demás intereses que los afectan. Los gobiernos deberán tomar medidas que sean necesarias para determinar las tierras que los pueblos interesados ocupan tradicionalmente y garantizar la protección efectiva de sus derechos de propiedad y posesión. las labores en las causas judiciales y extrajudiciales. Para regular lo dispuesto por el art. Además. pero a las que hayan tenido tradicionalmente acceso para su subsistencia y actividades tradicionales.302. El Convenio 169 de la OIT. a pesar de haber sido dictada con anterioridad a la reforma de 1994.160 en su ámbito de aplicación sólo comprende a las comunidades que . sosteniéndose que la cláusula del art. Se prestará especial atención a la situación de los pueblos nómadas y agricultores itinerantes a este respecto. El decreto que reglamentó la ley es el 1122/2007.suficientes para el desarrollo humano. 2.302 fue una consecuencia de la escasa regulación de nuestra Constitución respecto del reconocimiento de derechos a los pueblos originarios. y los programas de regularización dominial (arts. la inscripción de las comunidades en el Registro de Asuntos Indígenas para que tengan personería jurídica.

Por ende reconoce la preexistencia de las comunidades aborígenes y su personería jurídica.) cuya naturaleza real integra una compleja relación multidimensional de pertenencia de esos pueblos con su entorno físico. 18 Cód. hubo dos despachos: el Despacho A (mayoría) decía que la propiedad comunitaria indígena es una propiedad especial de fuente constitucional (art. de este Código. En definitiva. social y cultural.302. Naturaleza jurídica de la propiedad comunitaria indígena En las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil. Sin embargo. ésta es una asignatura pendiente. y lo regulaba en los arts. . 75 inc. 17 de la Constitución Nacional". En consecuencia. 75 inc. 17 C. esta propiedad especial aconseja. Otros plantean que se produjo una derogación tácita de la ley 23. y Com. no lo trata. 22. Civ. y simplemente se dejó en el art. En consecuencia. que fue suprimido en el tratamiento en el Congreso. el dictado de una ley que asegure su armónica inserción y sistematización dentro del ordenamiento jurídico dada la insuficiencia de las disposiciones de la ley 23. 18 del mismo establecía que "Las comunidades indígenas con personería jurídica reconocida tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de sus tierras según se establece en el Libro Cuarto.hayan obtenido la personería jurídica de acuerdo al régimen de la ley 23. Lo enumeraba como derecho real en el art.N. de conformidad con lo dispuesto por el art. 17 es operativo. Título V. 17 es programática (postura adoptada en minoría en la XXII Jornada Nacional de Derecho Civil). y Com. ya que el art. 1887 inc. También tienen derecho a participar en la gestión referida a sus recursos naturales como derechos de incidencia colectiva". y Com. atendiendo a su particular naturaleza y características. El anteproyecto del Cód. c). El Despacho B (minoría) entendió que se trata de un derecho real de dominio en favor de la comunidad indígena acotado sólo en cuanto a su inenajenabilidad e inembargabilidad. Todos estos textos no contaron con la aprobación del Poder Legislativo. Civ. El art.302".302. lo siguiente: "Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley. Civ. 75 inc. y hasta el momento sólo existe la mencionada emergencia que debería impedir los desalojos.3. pero los conflictos existen en diversas provincias y con ritmo creciente. la postura mayoritaria en la XXII Jornada Nacional de Derecho Civil planteó que "no obstante la operatividad de la norma constitucional. no sería necesaria la inscripción a ningún Registro para que los pueblos originarios tengan personería jurídica. 2028 a 2036. entienden que la norma del art. 75 inc. ya que el Cód. atendía a esta recomendación e incorporaba la propiedad comunitaria indígena como un derecho real autónomo.

3º del art. 2314 (ex 2340) Cód. o están afectadas a un fin de utilidad o comodidad común y pertenecen en propiedad al ente público. Civ. Los bienes del dominio público del Estado están enumerados en el art. Por ejemplo. es decir que están en el comercio. Civ. Pertenecen al dominio público del Estado las cosas que están destinadas al uso directo y general de los habitantes.711 eran consideradas aguas privadas. Dominio público natural y artificial Tradicionalmente se separa el dominio público. 235 Cód. 2314 (ex 2340) Cód. Un bien sólo puede integrar la categoría de público cuando una ley nacional lo declara como tal(36). por el contrario. El primero está integrado por aquellos bienes a los que la ley declara del dominio público tal como los presenta la naturaleza. al reformarse el inc. enumerados en el art. 235 inc. las aguas subterráneas. Por ejemplo: antiguo cauce del río que cambió de curso (alveus derelictus). sin que sea necesario acto alguno de creación por parte del Estado. un camino. Estos bienes se transforman en enajenables. El segundo está integrado por aquellos bienes que para su existencia dependen de una "creación" del Estado. y Com. Civil. 236 Cód. y Com. Sólo excepcionalmente existe desafectación por obra de la naturaleza. Civ. inembargabilidad e imprescriptibilidad. y Com. como por ejemplo el denominado "mar territorial". antes de la sanción de la ley 17. se consideran aguas públicas. por ley o por acto administrativo realizado con autorización legal. ingresando al dominio privado —del Estado o de los particulares— sólo después de ser formalmente desafectados.§ 23. § 24. Civil y sus caracteres son: inenajenabilidad. (que reemplaza al art. en dominio público natural y dominio público artificial. o de un uso especial. embargables y prescriptibles. una plaza. Los bienes del dominio privado del Estado. son. . Propiedad y dominio del Estado Las cosas del dominio del Estado pueden integrar su dominio público o su dominio privado. No pueden constituirse sobre ellos derechos reales a favor de terceros —como hipotecas o servidumbres— que importan un principio de enajenación. Ejemplo: una calle. Los bienes del dominio público son susceptibles de uso general por todos los habitantes. enajenables (previa autorización). situación que mantiene el art. a través de la concesión o el permiso. 3º Cód.

Desafectar es sustraer ese mismo bien de su destino al uso público. Resumiendo: mientras que en el dominio público natural la determinación de su condición jurídica por la ley constituye al mismo tiempo su afectación al uso público. de acuerdo con las pautas dadas. porque las calles no las brinda la naturaleza. Es el órgano legislativo —nacional o provincial— o el órgano deliberativo —municipal— o el órgano administrador quien crea o dispone la creación de un bien artificial. provincial o municipal) que los consagre o afecte al uso público. las calles son calificadas por el art. 3º Cód. Así. f) Cód. por ejemplo. o sea. lo califica de dominio público y esa misma norma opera su afectación.Una vez ubicado por la ley un determinado bien dentro de la categoría de público. Por el contrario. es decir. dentro del dominio público natural o artificial. Civ. 235 inc. Autoridad competente para afectar o desafectar un bien del dominio público . los bienes del dominio público artificial. Civ. y Com. § 26. Por ejemplo. es decir. requieren de un acto de creación de la Administración Pública (nacional. porque estos bienes se consagran a dicho uso tal como los presenta al mundo físico. que su afectación o consagración al uso público se realiza por un acto distinto al de su calificación como bien del dominio público(38). es necesario un acto adicional de la Administración que la cree. como del dominio público. 235 inc. su afectación al uso público. mientras permanezca en su condición física de río. sin que sea menester ninguna otra actuación del Estado. de la cual deriva su condición jurídica. Afectación y desafectación Afectar es consagrar un bien del dominio público al uso público. en el dominio público artificial se necesita la determinación de su condición jurídica por la ley nacional y además la creación del bien por la Administración. además de la calificación de la ley. estará afectado al uso público. Sin embargo. § 25. poner al bien público en funcionamiento como tal. y Com. En el dominio público natural. la ubicación dentro del dominio público que efectúa la ley implica su puesta en funcionamiento de pleno derecho. Es decir. destinándolo a la utilidad pública. que debe ser nacional. distinción(37)importante para la comprensión del régimen de afectación y desafectación de los bienes del dominio público. para que exista una calle. cabría calificarlo. un río: el art. sacarlo de funcionamiento como tal. que lo destina al uso público.

no por cambiar su calificación. éste deja de pertenecer al dominio público porque no existe más como río. y Com. En nuestro país se ha establecido en 200 millas(41). sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua. según la ubicación de los bienes. es hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial. como ocurre cuando se trata de la navegación y el comercio internacional e interprovincial y la defensa nacional y provincial relativamente a las demás materias. a) Cód. El Cód. La "línea de base" normal para medir la anchura del mar territorial es "la línea de bajamar a lo largo de la costa" (art. 1º de la Convención de Ginebra de 1958. entendidas como "la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales. y Com. Mar territorial. mientras su estructura física permanezca inalterada (39). sobre Mar Territorial). La afectación puede provenir de las legislaturas nacional o provincial o del órgano deliberativo municipal o del órgano administrador. Ése sería el límite interno del mar territorial. 235 inc. la autoridad competente para realizarla será la misma a quien corresponda aquella determinación. deja de pertenecer al dominio público. sino porque la cesación de esa calidad se debe a un hecho exterior de la naturaleza o a una transformación en su estado externo debido a obras realizadas por autoridad competente. La determinación de un bien como del dominio público corresponde al Congreso Nacional. es decir. Por otro lado. 235 inc. § 27. Civ. la jurisdicción sobre dichos bienes puede ser nacional. respecto del cual la determinación de su condición jurídica conlleva su afectación. que son los que crean el bien artificial. y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local aplicable en cada caso". y cada Estado lo determina unilateralmente. art. en su art. donde ese Estado ejerce soberanía (conf. Se entiende por mar territorial el agua. la afectación no es lo mismo que la determinación de su calidad jurídica de cosas públicas. ya que implicando ella el cambio de su condición jurídica. pero el dominio pertenecerá a las provincias o a la Nación.. Para el segundo caso: cuando la autoridad provincial rellena un río. 3º de la citada Convención). el lecho y el subsuelo. b) determina que pertenecen al dominio público del Estado las playas marítimas. Civ. sólo puede efectuarse por ley nacional. porque ya no es más río. pero ello no es reconocido por otros . Ejemplo para el primer caso: un río que se seca.Cuando se trata de dominio público natural. fuera de su territorio y de sus aguas interiores. Zona contigua y plataforma submarina El mar territorial es una zona de mar adyacente a las costas de un Estado. Cuando estamos frente a un bien de dominio público artificial. Distinta es la situación conocida como "desafectación tácita" que se presenta cuando los bienes del dominio público dejan de revestir tal carácter. el Congreso Nacional. El mismo razonamiento cabe para la desafectación(40). El límite externo del llamado mar territorial según el art. Lo mismo vale para la desafectación. la zona económica exclusiva y la plataforma continental.

Estas circunstancias son importantes por la explotación de los recursos naturales que allí se encuentran. 235 inc. A los efectos de estos artículos se entiende por 'recursos naturales' los recursos minerales y otros recursos no vivos del lecho del mar y del subsuelo. Civ. Sobre ella. casi equivalente a una derogación tácita. 2º ley 17. donde podrá adoptar medidas de conservación sobre los recursos transzonales y altamente migratorios. El art.968. donde el Estado no ejerce soberanía. En cambio son del dominio y jurisdicción exclusivos de la Nación. 2623/1991.. lo que provoca permanentes controversias al respecto (leyes 17.922 (Régimen Federal de Pesca) establece que (art.-ley 2623/1991) ha producido una profunda modificación de la ley 17. la plataforma continental y el establecimiento de una denominada "zona económica exclusiva argentina". .968 (modificada por dec. 2º.. hasta donde la profundidad de las aguas suprayacentes permita la explotación de los recursos naturales de dichas zonas. las aguas que cubren la plataforma submarina. que sería una región de la alta mar. los recursos vivos que poblaren las aguas interiores y mar territorial argentino adyacente a sus costas. los recursos vivos marinos existentes en las aguas de la Zona Económica Exclusiva Argentina y en la plataforma continental argentina a partir de las doce (12) millas indicadas en el artículo anterior. Se extienden desde la línea de las más bajas mareas normales hasta la línea de las más altas mareas. dec.. ya nos encontraríamos en la alta mar. que marcan el límite interno del mar. y Com.. cuyo mar territorial tiene una extensión de 200 millas. 235 inc. que se extiende más allá del límite externo del mar territorial y contigua a él.Estados.094. La ley 24. a través del marco federal que se establece en la presente ley. o que pertenezcan a una misma población o a poblaciones de especies asociadas a las de la Zona Económica Exclusiva argentina. las "playas marítimas". sin perjuicio de la soberanía sobre el lecho del mar y su subsuelo hasta alcanzar la citada profundidad. 23.. Se conoce con el nombre de "plataforma continental" (art. El art. derechos.. 2º de la Convención de Ginebra de 1958 sobre plataforma continental establece: "El Estado ribereño ejerce derecho de soberanía sobre la plataforma continental. hasta las doce (12) millas marinas medidas desde las líneas de base que sean reconocidas por la legislación nacional pertinente". Según el art. el Estado ejerce soberanía. que pertenecen al Estado que ejerce soberanía sobre la plataforma submarina. que se denomina mar epicontinental. los organismos vivos pertenecientes a especies sedentarias. etc.). también normales. explotación. pertenecen al dominio público. la zona contigua.. ley 24. hasta esa extensión forman parte del mar territorial. 3º) "son del dominio de las provincias con litoral marítimo y ejercerán esta jurisdicción para los fines de su exploración. pero sí un poder de policía en relación con la seguridad del país y con el cumplimiento de las leyes fiscales y aduaneras. conservación y administración. en un país como el nuestro. o sólo pueden moverse en contacto físico con dichos lecho y subsuelo". a los efectos de su exploración y de la explotación de los recursos naturales. La ley 23. y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local aplicable en cada caso. comprende.815. —lo mismo que el Cód. más allá de esa anchura y hasta alcanzar la profundidad de 200 metros o hasta donde sea factible la explotación de los recursos naturales. independientes de su ocupación real o ficticia.094) al lecho del mar y al subsuelo de las zonas submarinas adyacentes a su territorio hasta una profundidad de 200 metros o más allá de este límite..094. 1º Cód.. aquellos que en el período de explotación están inmóviles en el lecho del mar o en su subsuelo. asimismo. Civil— se refieren a una "zona contigua" al mar territorial. es decir. Por ejemplo. pero la condición jurídica de las aguas suprayacentes puede variar. ya que se refiere a la delimitación del mar territorial argentino.

1º de la presente ley. comprende el lecho y el subsuelo de las áreas submarinas que se extienden más allá de su mar territorial y a todo lo largo de la prolongación natural de su territorio hasta el borde exterior del margen continental. la Nación Argentina ejerce derechos de soberanía para los fines de la exploración y explotación. entonces. hasta una distancia de doscientas (200) millas marinas a partir de las líneas de base que se establecen en el art. En la zona económica exclusiva. Esos derechos son exclusivos. 17/12/1991). Dentro de ese plazo. tiene la posibilidad de fijar el límite exterior de la plataforma continental hasta un máximo de 350 millas marinas.O.815 creó la Comisión Nacional del Límite Exterior de la Plataforma Continental. 5º de esta ley dice que "La zona económica exclusiva argentina se extiende. conservación y administración de los recursos naturales. El art. Las normas nacionales sobre conservación de los recursos se aplicarán más allá de las doscientas (200) millas marinas. 1º de la presente ley. El art. más allá del límite exterior del mar territorial. sobre las especies de carácter migratorio o sobre aquellas que intervienen en la cadena trófica de las especies de la zona económica exclusiva argentina". en los casos en que el borde exterior no llegue a esa distancia". sanitaria. Ella deberá elaborar. y con respecto a otras actividades con miras a la exploración y explotación económicas de la zona. 2623/1991 B. 2º del dec. La República Argentina ratificó en el año 1994 la Convención de las Naciones Unidas sobre Derecho del Mar. más allá del límite exterior del mar territorial. La Nación Argentina posee y ejerce soberanía plena sobre el mar territorial. 3º de esta ley dice que "El mar territorial argentino se extiende hasta una distancia de DOCE (12) millas marinas a partir de las líneas de base que se establecen en el art. en materia impositiva.El art. sin perjuicio de las exenciones parciales o totales que legalmente se determinen". bajo la dependencia del Ministerio de Relaciones Exteriores. porque si el país no los explota nadie podrá emprender esas actividades sin expreso consentimiento del país ribereño. así como sobre el espacio aéreo. De acuerdo con ella nuestro país habrá de delimitar su plataforma continental. siendo tales derechos independientes de la ocupación real o efectiva. hasta una distancia de veinticuatro (24) millas marinas medidas a partir de las líneas de base que se establecen en el art. 4º establece que "La zona contigua argentina se extiende. cambiaria e inmigratoria. de las corrientes y de los vientos. tal como la producción de energía derivada del agua. cambiaria e inmigratoria. tanto vivos como no vivos. 6º define la extensión de la plataforma continental argentina: "La plataforma continental sobre la cual ejerce soberanía la Nación Argentina. dentro del plazo de diez años a partir de la fecha de ratificación. siempre que el mismo se practique de conformidad con las normas del derecho internacional y a las leyes y reglamentos que la República Argentina dicte en su condición de Estado ribereño". En el mar territorial se reconoce a los buques de terceros Estados el derecho de paso inocente. de las aguas suprayacentes al lecho del mar. Comercio Internacional y Culto. El art. aduanera. o bien hasta una distancia de doscientas (200) millas marinas medidas a partir de las líneas de base que se establecen en el art. aduanera. 1º de la presente ley. sanitaria. la ley 24. conforme a lo establecido en la Convención de las Naciones Unidas sobre el . La Nación Argentina ejerce en esta zona todos sus poderes fiscales y jurisdiccionales. 1º de la presente ley. preventivos y represivos. en aras de la defensa y protección de las especies transzonales y altamente migratorias. en materia impositiva. La Nación Argentina ejerce en esta zona todos sus poderes fiscales y jurisdiccionales. sin perjuicio de las exenciones parciales o totales que legalmente se determinen" (Párrafo incorporado por art. el lecho y el subsuelo de dicho mar. A ese efecto. Sobre la zona resultante —de acuerdo con la Convención— el Estado ejercerá derechos de soberanía sobre la plataforma continental a los efectos de la exploración y explotación de los recursos naturales. preventivos y represivos.

enajenables. Civil. pero las provincias conservan el poder de desafectarlas y cambiando su destino. Para quienes sostienen la posibilidad de desafectación tanto por la Nación cuanto por las provincias. estuarios. no interesa a estos efectos—. posición coincidente con un fallo de la Corte Suprema (43). Una isla es "tierra firme que emerge del nivel de las más altas aguas en su estado normal. integraron el dominio privado del Estado y. las islas— de América pertenecían a los reyes de España. En consecuencia. la zona económica exclusiva. éste podría ser el siguiente: como las tierras — y. y Com. § 28. Sin embargo. El problema de las islas Según el art. y puestos a hallarle un sentido al párrafo. Otra cuestión polémica es la viabilidad de usucapión sobre las islas individualizadas en el art. una vez desafectadas. en consecuencia. puesto que a su respecto.968. o en los lagos o lagunas navegables. Civ. excepto las que pertenecen a particulares". Mariani de Vidal considera inadmisible esta posición. la plataforma continental o en toda clase de ríos. 235 inc. Civ. incorporarlas al dominio privado(42). Algunos autores opinan que lo que es inmutable por las provincias es la calificación como bien público de las islas mientras estén afectadas al uso o comodidad común. fenómeno muy generalizado en el Delta del Paraná(45). 6º de la ley 23. También se planteaba qué quiere decir la frase "cuando no pertenezcan a particulares". y Com. 235 inc.. y que los títulos sobre islas asentados en los procedimientos antedichos son nulos(44). que en el inc. Al sancionarse el Código Civil y pasar esas . son bienes del dominio público "las islas formadas o que se formen en el mar territorial. la sentencia tendría autoridad de cosa juzgada. según Borda. y los propietarios habían adquirido su derecho por posesión treintañal o porque las provincias se las vendían. d) Cód. d) Cód.11 y la razón del mismo. quedando rodeada por dichas aguas". d) del art. 2340 Cód. siempre que la Nación o la Provincia hayan intervenido en él a través del agente fiscal. Sin embargo. producida la independencia. siempre y cuando el título de dominio se haya otorgado en un procedimiento judicial—informativo o contradictorio. 6º del art. Las islas siguen la condición jurídica del lecho al cual acceden: serán del dominio público si se forman en aguas públicas y privadas en caso contrario. Civ. arroyos. es "excepto las que pertenecen a particulares". al hallarse en el comercio. es la necesidad de contemplar una realidad nacional que se había alzado contra el antiguo inc. y Com. El origen se encuentra en la reforma de la ley 17. 235 Cód. ya que a pesar de él las islas estaban en el comercio. las islas pasarían a ser cosas en el comercio. considerando que sería una desafectación "tácita" para hacer perder a un bien su carácter de público. por lo tanto. embargables y prescriptibles. una propuesta definitiva para establecer el límite exterior de la Plataforma Continental Argentina. su dominio pudo ser adquirido legalmente por los particulares. la usucapión sería factible luego de dicha desafectación formal.Derecho del Mar y el art. se ha planteado la hipótesis de islas no desafectadas formalmente cuya usucapión por los ocupantes se ha declarado procedente.

que no es un verdadero derecho de propiedad o dominio. en una palabra. Respecto del dominio eminente. Civ. .tierras al dominio público. Así. A este derecho del Estado. Como vemos. a pesar del calificativo de "dominio" que recibe. Civil. superficies. La nación tiene derecho de reglamentar en ejercicio de dicho Dominio eminente las condiciones y las cargas públicas de la propiedad privada. creadas antes de la sanción del Código Civil. en esa misma nota se expresa: "Muchos autores dividen la propiedad en propiedad soberana del Estado y en propiedad del derecho civil. etcétera. independiente de todo poder exterior. el ejercicio de un derecho de imperio. dice: "Hay otro dominio que se llama 'dominio internacional'. de mando y de administración. El párrafo que agrega la Reforma no puede —aunque otra haya sido la ratio— aplicarse más que a estos títulos adquiridos antes de la sanción del Código Civil. entonces. respecto a los bienes que están en el territorio. Se puede decir. aplicado a los inmuebles. El pueblo considerado como poder soberano tiene sobre su territorio una acción aún más alta. que el dominio internacional es el derecho que pertenece a una nación de usar. corresponde sólo el deber de los propietarios de someter sus derechos a las restricciones necesarias al interés general y de contribuir a los gastos necesarios a la existencia o al mayor bien del Estado". como lo es en el caso de las enfiteusis. de disponer de su territorio con exclusión de las otras naciones. no contiene referencias a ninguno de estos dos institutos. la obligación correlativa de no poner obstáculo al empleo que haga la nación propietaria de su territorio y de no arrogarse ningún derecho de mando sobre este mismo territorio". el eminente no configura en modo alguno un derecho de propiedad. donde se refiere a esa especie de obligación pasivamente universal que corresponde a la sociedad entera y que consiste en abstenerse de realizar cualquier acto que pueda obstaculizar o impedir el ejercicio de un derecho real. 2614 Cód. sino que es una manifestación de la soberanía del Estado El Cód. sin decirlo en forma expresa (47) § 29. 2481 (ex 2507) Cód. un derecho de soberanía en toda la extensión del territorio. para los otros Estados. El ser colectivo que se llama Estado tiene. de legislación.. y Com. no es otra cosa que una parte de la soberanía territorial interior. en dominio eminente y dominio civil. de mandar en él como poder soberano. un derecho superior de legislación. no por ello esos títulos quedaron invalidados. de percibir sus productos. respecto de los cuales no sería ahora dudosa. aplicándosele la misma solución(46). Dominio internacional — Dominio eminente En la nota al art. La nación considerada en su conjunto tiene respecto a las otras naciones los derechos de un propietario.. Al respecto se afirma que la simple frase agregada por la ley 17. en otros términos. Puesto que se trataría de derechos reales adquiridos antes de la sanción del Código Civil. de jurisdicción y de contribución que. Civil.711 no puede alcanzar a convalidar títulos nulos según la ley de la época en la que se adquirieron. derecho que crea. Vélez habla del dominio internacional. un poder. de jurisdicción. se presentaría una situación similar a la de los derechos suprimidos por el art.

MODOS DE ADQUISICIÓN § 1. Según la participación del anterior propietario. trata en unas pocas disposiciones. y de la accesión tanto de muebles como de inmuebles. Constituyen aplicación del principio que sentaba el art. es válido afirmar que la apropiación. Recordemos que la tradición ha sido contemplada en la Parte General de los derechos reales y la hemos comentado en el capítulo 2. que así incorpora ese derecho real a su patrimonio.CAPÍTULO 4 . o cuando la cosa no tenía dueño. la transformación y ambas accesiones (de cosas inmuebles y muebles) son originarios. y Com. Para algunos autores. la transformación y accesión de cosas muebles y la accesión de cosas inmuebles. Civil los modos de adquisición del dominio habían sido agrupados. Civil y pueden ser actos entre vivos. salvo las que surjan de la propia ley. como la tradición y por causa de muerte (sucesión). El Cód. la adquisición de un tesoro. El interés práctico de esta distinción reside en que en la adquisición originaria el dominio se adquiere sin limitaciones. como un modo de adquisición para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión. previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa determinada a una persona. Modos especiales de adquisición del dominio La expresión "modo de adquisición" se refiere a hechos y actos (humanos y jurídicos). de la adquisición legal y de la prescripción adquisitiva. no tiene una enumeración como la del art. Civil sobre los modos de adquisición. Civil y se ocupa. se pasa al tratamiento de la transformación. el régimen de las cosas perdidas. las diversas hipótesis en cuanto a cosas apropiables o no apropiables. tesoros y cosas perdidas. Civ. Los modos derivados eran aquellos en los que el dominio se adquiere de un titular anterior (básicamente la tradición y la sucesión). varía el método del Cód. pero el Capítulo 2 del Título III del Libro Cuarto está dedicado a la apropiación. Los primeros producían efectos independientemente del derecho que tenía el propietario anterior. siendo la primera motivo de tratamiento en otro capítulo y la segunda se regula en el Libro Quinto. Fundamentos de la reforma El Cód. dado que el derecho . Se incluían en esta especie la apropiación. § 2. se clasificaban en originarios y derivados. Civ. a continuación de los aspectos generales del derecho real de dominio. 3243 (ex 3270) Cód. Posteriormente. la accesión y la percepción de frutos. sobre Posesión. y Com. mientras que en la derivada. en función de diversos criterios. Hemos preferido tratar estos temas en capítulos separados del dominio por razones didácticas. En el Cód. 2498 (ex 2524(1)) Cód. también la prescripción debía incluirse en este grupo. en la Parte General. por la doctrina. Al mantenerse como modos especiales de adquisición algunos de éstos. la especificación. en el Título III del Libro Cuarto. Luego.

entendida como la capacidad exigida para la adquisición de la posesión por sí (art. por apropiación) o mediante ella. Si la cosa es de algún valor. la transformación. Así lo expresaban los arts. así como la percepción de frutos. serían modos de adquisición mobiliarios la apropiación. entre adquisición mobiliaria e inmobiliaria(3). En el Cód. Ninguna de estas precisiones trae el Cód. la accesión de cosas muebles y. § 3. según la clase de cosas que se adquieren. Civ. b) los animales domésticos. Civil)(5). es un modo de adquisición del dominio sólo aplicable a cosas muebles no registrables sin dueño. En cambio. También para el código de Vélez. 1892 Cód. 2438 [ex 2374] Cód. Civil). la mezcla y la confusión. si no empleó artificios para atraerlos. c) los animales domesticados. o el art. la aprehensión debe consistir en un acto que. Civ. no son susceptibles de apropiación: a) las cosas perdidas. En cambio. cuyo art. la avulsión. el derecho se adquiere con las limitaciones que el de aquél tenía(2). En el grupo de los modos de adquisición del dominio inmobiliarios se incluía al aluvión. En nuestra opinión. la sucesión. Civil. aprehende o toma una cosa mueble sin dueño o abandonada. se presume que es perdida. 2) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca. Apropiación La apropiación es un modo de adquisición del dominio que se produce cuando quien tiene capacidad. excepto prueba en contrario. ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla (art. que decía: "Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma" (4). 3) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos. para ser eficaz en la adquisición del dominio debe ser llevada a cabo por quien tenga capacidad de adquirir. la adjunción. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble. y arg. aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno. art. se consideraban modos mixtos a la tradición. Otros criterios de clasificación distinguían. pertenecen al dueño de éste. a) enumera como susceptibles de apropiación los siguientes objetos: 1) las cosas abandonadas. y Com. según que se adquiera sin contraprestación (por ejemplo. la tradición de cosas muebles no registrables. y Com. Civ. 2366 [ex 2392] Cód. la especificación. Se incluía en el primer grupo la apropiación. 2347 (ex 2373) Cód. d) los tesoros. y Com. la usucapión. en su caso. La apropiación. 1947 inc. 2499 (ex 2525) y 2325 (ex 2351) Cód. También pueden agruparse en adquisiciones a título gratuito u oneroso. la migración de animales.. cuando no sea un contacto personal. mientras el dueño no desista de perseguirlos. Civil. la edificación. que hoy están reunidas bajo la denominación de accesión de cosas inmuebles. con ánimo de tenerla para sí. la adquisición legal.proviene de un antecesor que lo transmite. la siembra o plantación. como sería el caso de una tradición originada en una compraventa). .

Civ. sin la voluntad de su dueño.). Civ. inc. Son cosas sin dueño aquellas que nunca lo tuvieron. y Com. ni las que se arrojaren para salvar las embarcaciones. i. en términos legales. La hipótesis que contempla esta norma. susceptible de constituir el objeto de un nuevo derecho de dominio. En el código de Vélez debía tenerse presente el art. ya que si no pertenecen a particulares. que el acto material del desprendimiento se efectúe con la intención de no continuar en el dominio de la cosa. y Com.Aunque el Cód. 2316 [ex 2342]. 2503 (ex 2529) Cód. el art. Civil. En tal sentido se ha resuelto que "Acaecido el abandono de una cosa y extinguido en su consecuencia el dominio. Cód. 2500 (ex 2526) Cód. sino más bien de una cesión y el dominio recién se perdería con la "aceptación" de la persona a cuyo favor se hizo el abandono. para haber abandono. 1º. que dice: "Si las cosas abandonadas por sus dueños lo fueren para ciertas personas. Civil se incluían entre las cosas excluidas del ámbito de la apropiación las cosas muebles que. b). Civil. el dueño que las abandonó tendrá derecho para reivindicarlas o para exigir su valor". inc. se entiende aquellas de cuya posesión (el dueño) se desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas (art. 2504 (ex 2530(7)) Cód. Civ. esas personas únicamente tendrán derecho para apropiárselas. Cosas susceptibles de apropiación Sólo pueden ser objeto de apropiación las cosas muebles. Civ. se presume que es perdida. el dominio del Estado sobre ella"(6). si fuese inmueble. si de ella se apropiare un tercero o el mismo dueño anterior. es decir. no se trata de un verdadero abandono. no lo dice expresamente. sin dueño. Si otros las tomaren. ni los despojos de los naufragios (art. no ha mantenido esta modalidad. 2349 (ex 2375) Cód. y Com. o abandonadas.) (art. 2502 [ex 2528(8)] Cód. a]. surgiendo por ministerio de la ley. y además porque los inmuebles nunca carecen de dueño. Así. Las cosas perdidas tampoco pueden ser motivo de apropiación. ap. 236. No son susceptibles de apropiación las cosas inmuebles. Civil). Civil. . pasa a ser una cosa sin dueño. 1947. Se mantiene así la disposición del art. Cód. 1947 Cód. inc. los animales salvajes. si aquélla fuese mueble. § 4. cayeran al mar o a los ríos. la apropiación es jurídicamente imposible. Civil. como por ejemplo. Es necesaria la voluntad de abandono de la cosa y así se ha resuelto que "A los efectos del art. se requiere que el dueño se desprenda materialmente de la posesión y que medie un elemento intencional. Por cosas abandonadas por sus dueños. como se ha explicado en el capítulo 1. por cuanto la posesión se conserva sólo ánimo. la adquisición de la posesión por la aprehensión de la cosa trae aparejada la adquisición del dominio por apropiación. excepto prueba en contrario". que no figuran en la enumeración del art. Civil.. En el Cód. y Com. son del dominio privado del Estado (art. y el dominio tiene el carácter de perpetuo. El Cód. pues como decía el art. dice: "Si la cosa es de algún valor. 2581 [ex 2607] Cód. en este caso la aprehensión hace presumir el ánimo de apropiación. Civil.

). Civ. pero el Código hace la siguiente distinción: a) "No se puede cazar sino en terrenos propios. plantados o cultivados. Cód. 2514 (ex 2540) a 2518 (ex 2544) Cód. siempre que éstos no estén cercados. 1948 Cód. Más aun. es bastante similar al del art. que distingue a los animales en salvajes. 2º párrafo. La propiedad de los animales salvajes o bravíos se adquiere por apropiación porque son cosas sin dueño. Civil. A pesar de no existir propiamente aprehensión. El texto del art. Civil). pero esta consecuencia se desprende del carácter perpetuo del dominio que ya hemos explicado § 5. Los animales salvajes. y Com. como son res nullius no pertenecen al propietario del fundo donde se encuentran. y se pierde. 2516 [ex 2542] Cód. atribuyendo a cada categoría un régimen jurídico distinto(10). domésticos y domesticados. Civil. cuando recuperan su antigua libertad. mientras otro no se apropie (art. sin permiso del dueño. Civ. Civil). Civil. b) En cambio. 2517 [ex 2543] Cód. Civil(11). y Com. 2579 (ex 2605) Cód. Civ. Caza Una de las especies de la apropiación es la caza. Civ. y Com. Aquí Vélez siguió el Esboço de Freitas. 2581 ex 2607(9)) Cód. plantados o cultivados y según los reglamentos de policía" (art. La caza. que pasa al dominio del cazador cuando lo toma o cae en su trampa. como decía el art. no tiene una norma similar. Se puede realizar en terrenos propios o ajenos. como especie del género "apropiación" estaba regulada en los arts. El Cód. El objeto de esta modalidad de apropiación es el animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural. El art. mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa. plantados o cultivados. aunque otro la tome o caiga en su trampa (art. si se caza en terrenos cercados. Es un modo de apropiación que puede ejercerse sobre animales salvajes y bravíos. 1948. sintetiza esta situación diciendo que pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en dicho predio sin su autorización expresa o tácita. la ley atribuye la propiedad. y Com. 1948 Cód.421 (DJA X-1282) de Protección y Conservación de la Fauna Silvestre se aplica en los territorios sujetos a jurisdicción nacional y en las provincias que hayan adherido a su . actividad de captura de animales. mientras el cazador fuere en persecución de la presa por él herida(12) tiene prelación frente a cualquiera que la tome materialmente(13). 2514 (ex 2540) Cód. como sanción para el cazador. Debe advertirse que la ley 22. al dueño del fundo (art. o en terrenos ajenos que no estén cercados.El dueño que abandonó una cosa puede arrepentirse.

). Civil. Aunque se diga que es libre la pesca en las aguas de uso público. 1949 Cód. 2521 (ex 2547(15)) a 2523 (ex 2549). Y también normas locales que reglamentan esta actividad. 2501 (ex 2527) y 2514 (ex 2540) Cód. 2522 (ex 2548) y 2523 (ex 2549) Cód. Esta limitación subsiste en la medida de lo establecido por la ley 24.). Se trata de otra especie de apropiación y estaba regulada en los arts. hostigamiento. y parcialmente en las restantes. 1º. la caza. § 6. 1º a 5º. Los arts. vuelven a la vida salvaje convirtiéndose en cimarrones (art. por cualquier circunstancia. etc. tenencia. a través del marco federal que se establece en la presente ley. 3º ley cit. Las mismas limitan esta actividad en protección de la denominada "fauna silvestre" que está compuesta por los animales que viven libres e independientes del hombre. tránsito. los bravíos o salvajes que viven bajo control del hombre. El art 4º de la ley mencionada establece que deben ajustarse a sus disposiciones y a sus reglamentos. 4º). Existen numerosas normas reglamentarias que determinan especies de fauna protegida(14). los recursos vivos que poblaren las aguas interiores y mar territorial argentino adyacente a sus costas. hasta las doce (12) millas marinas medidas desde las líneas de base que sean reconocidas por la legislación nacional pertinente (art. este derecho está sometido a las normas del Código y a las reglamentaciones que se dicten (como establecen los arts. Civil. Civil. 2317 (ex 2343) inc. Esta norma dice que son del dominio de las provincias con litoral marítimo y ejercerán esta jurisdicción para los fines de su exploración. en cautividad o semicautividad. . posesión. (art. Civil hablan de la naturaleza de res nullius de "los peces de los mares interiores. 3º) y que son de dominio y jurisdicción exclusivos de la Nación. o sea que no hay ríos privados. explotación. conservación y administración. captura o destrucción de sus crías. y los originalmente domésticos que. Es importante tener en cuenta que en nuestro país todos los ríos son públicos. Cód. mares territoriales. huevos. que consiste en la captura de peces y especies acuáticas. y Com. 2501 (ex 2527) y 2317 (ex 2343) Cód.922 (DJA X-2216) de "Régimen Federal de Pesca"(16). en ambientes naturales o artificiales. aprovechamiento. modo de adquirir sólo aplicable a las cosas muebles que no tienen dueño. ya que nos dicen que son susceptibles de apropiación privada. actualizan el régimen de infracciones y multas. Pesca Otra modalidad de apropiación es la pesca. Civ. los recursos vivos marinos existentes en las aguas de la Zona Económica Exclusiva argentina y en la plataforma continental argentina a partir de las doce (12) millas indicadas en el artículo anterior (art. ríos y lagos navegables". o en otras aguas donde cuente con autorización. Esta modalidad de apropiación puede llevarse a cabo en aguas de uso público (que estaban reguladas en el art. nidos y guaridas. comercio y transformación de la fauna silvestre y sus productos o subproductos.régimen. 2314 (ex 2340) incs.

Si no lo persigue o cesa en su intento. quien distinguía los ríos navegables (del dominio público) de los no navegables (del dominio privado). § 7. el enjambre pertenece a quien lo tome. por ejemplo. Civil decía que las abejas que huyen de la colmena. y Com. y Com. y posan en árbol que no sea del propietario de ella. situación que se ha mantenido desde la ley 17. Civil. Cuando se incorpora a otro enjambre. los peces del mar territorial han cambiado de categoría: de res nullius han pasado a convertirse en cosas del dominio público del Estado —nacional o provincial—. sin darse cuenta. dice que el dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos. 1950 Cód. Civ. Cód. pero debe indemnizar el daño que cause. Entendemos que la redacción del 1949 Cód. 2522 (ex 2548) Cód. 2522 (ex 2548). La ley 24. adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural". y Com. expresión que describe a todo conjunto de insectos similares. que mantiene esta regulación(17). y Com. Es decir. que el Esboço daba una solución armónica para su sistema relativo a la propiedad de los ríos. ya que como todos los ríos son públicos (art. o que pertenezcan a una misma población o a poblaciones de especies asociadas a las de la Zona Económica Exclusiva argentina. tomó esta norma del art. cada uno por su lado hasta la mitad. si el dueño no fuese en . 3º) cualquiera tendría derecho de pescar en toda su extensión menos los ribereños. Civil.500 hasta la citada ley 24. 235 Cód. norma inadecuada para nuestro régimen jurídico en cuanto a propiedad de los ríos. El art. de la Provincia de Entre Ríos. ni para el Cód. 2340 inc. En consecuencia. 2ª parte. las que viven permanentemente en el agua o transitoriamente fuera de ella durante el reflujo y por pesca todo acto de apropiación o aprehensión de sus ejemplares cualquiera sea el sistema o medio que se utilice. ya que se refiere a "quien pesca en aguas de uso público". que sólo lo tendrían hasta la mitad. y agrega "o está autorizado para pescar en otras aguas. 2519 (ex 2545) Cód. lo que los colocaría en peor posición que cualquier habitante del país. Existen diversas leyes tanto nacionales como provinciales que reglamentan el ejercicio de esta actividad. puede adoptar medidas de conservación en la Zona Económica Exclusiva y en el área adyacente a ella sobre los recursos transzonales y altamente migratorios.922 regula la pesca en espacios marítimos. Civil.La República Argentina. pero pensamos que en el caso está referido principalmente a las abejas. Civil dice que los propietarios ribereños pueden pescar por su lado o ribera. Civ. art. así como toda actividad que directa o indirectamente se relacione con la manipulación. que reglamenta el ejercicio de la pesca en aguas de uso público de jurisdicción provincial. Entiende por fauna y flora acuática. según el cual todos los ríos son del dominio público. es del dueño de éste. 4103 del Esboço de Freitas. Civ. supera esta contradicción. en su condición de Estado ribereño. Civ. El art. entiéndese que vuelven a su libertad natural. Se atribuye el error a que Vélez. La ley 4892 y sus modificatorias. El art. y en el Cód. hasta la mitad del río o arroyo. lo cual es un absurdo.. Enjambres También integra el conjunto de especies de la apropiación la de un enjambre. En los segundos sólo tenían derecho de pesca los ribereños.922. que no lo es ni para el Cód. disminución o modificación de la fauna o flora acuática. siendo libre la pesca en los primeros. que era lo previsto en la primera parte del art.

La anterior definición se refería a una cosa mueble que no tiene dueño conocido y que está oculto o enterrada en un inmueble. ni se encuentre en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación. el Cód. establece el régimen de recompensas: si el tesoro es descubierto en una cosa propia. y Com. Civil). 2525 [ex 2551(18)] Cód. Civ. 2530 (ex 2556(21)). 2532 (ex 2558(23)) y 2533 (ex 2559(24)) . 465 Cód.). 1951 Cód. y Com. que establece que pertenecen al dominio privado del Estado. sobre la otra mitad. inc. Civil (arts. La definición de tesoro requiere que se trate de una cosa mueble de valor. Esta regulación sólo es aplicable cuando el tesoro es descubierto casualmente. le corresponde la mitad como descubridor y. mantiene la regla. Serán bienes gananciales si el tesoro se descubre durante la vigencia de la sociedad conyugal (art. 2524 [ex 2550] al 2540 [ex 2566]). 1953 Cód. y Com. y Com. Esta norma redacta con mayor claridad las disposiciones de los arts. 2531 (ex 2557(22)).seguimiento de ellas. y Com. se convierte en "descubridor" y tiene derecho a una recompensa (art. aunque no sepa que es un tesoro. El llamado "tesoro" sólo podía estar en un inmueble y no en una cosa mueble. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión. las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas. que esté oculta en otra cosa —mueble o inmueble— y no tenga dueño conocido. 2529 (ex 2555(20)). si es parcialmente propia. sin dueño conocido.. b). y Com. Esta modalidad constituye entonces una excepción.. 1947 Cód. iv). el tesoro pertenece al dueño en su totalidad.) y conforme al art. cercado o cultivado el dueño que lo persiguiese no podrá tomarlo sin consentimiento del propietario del terreno. Civ. Civ. los tesoros no son susceptibles de apropiación. aunque fusiona en un solo artículo la disposición y la simplifica. y Com. Se considera descubridor del tesoro el primero que lo hace visible. Civ. Así lo establece el art. ni sea cosa de dominio público. como se verá y se menciona en el art. inc. 1952 Cód. Por otro lado. d). aunque con características particulares. El art. y Com. en virtud de la cual quien encuentra una cosa mueble de valor. oculta en otra cosa mueble o inmueble. y Com. y sólo en este caso pertenecerán al que las tomare. Cuando el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena. Y el art. Cód. la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa. 236. Civ. Cód.1952 Cód. con excepción de la prenda (art. pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló. Civ. Adquisición de un tesoro Se ha conservado esta figura. Civil disponía: Si el enjambre posare en terreno ajeno. que tiene sus particularidades. toda cosa mueble de cierto valor se considera perdida (art. exceptuando a los sepulcros (art. § 8.).)(19). Civ. 1947.:El hallazgo debe ser casual. 2520 (ex 2546) Cód. Como se advierte. Estaba regulada en el Cód. Civ. Civ. excepto los tesoros.

el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio(30). le pertenece. entonces hace suya la mitad como descubridor. y Com.(29)) y además la recompensa. reúne en una sola disposición cómo debe procederse en caso de restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla. en el capítulo destinado a la apropiación. su regulación estaba dentro del Título V del Libro III del Cód. Pero cuando una persona tiene derecho a buscar tesoros (copropietario. no está comprendido en la hipoteca. El art. § 9. poseedor imperfecto o tenedor con permiso del propietario). Civ. Se exceptúa de esta recompensa a la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado. cajas de seguridad de los bancos) solamente en casos muy excepcionales. aunque no son susceptibles de apropiación. dados los modernos medios de guarda de los objetos de valor (por ejemplo. Sin perjuicio de la recompensa. Y con respecto a la segunda parte. salvo que al hallador simplemente se le haya advertido sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro. 1955 Cód. o dado en anticresis.). se los enterrará u ocultará de manera de dar lugar al juego de estas disposiciones(28). por cuanto. de modo similar a lo que ocurre con el Cód. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla. conforme lo dispone el art. el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble (art. 2536 (ex 2562(26)) y 2537 (ex 2563(27)) Cód. Civ. puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio. Civ. Civil. sino buscados de intento. aunque no se trate de tesoros encontrados casualmente. 1956 Cód. Civil. Régimen de cosas perdidas El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla. no se contemplan los casos del art. En el Cód. que dice: El tesoro hallado en un inmueble hipotecado. Si no se acredita. y Com. y si no lo individualiza. debe designar el lugar en que se encuentra. Si prueba su propiedad. Civ. de guerras u otras catástrofes. La otra mitad. 1954 Cód. le corresponde al propietario o propietarios del terreno. vale citar los arts. 2535 (ex 2561(25)). y también a quien busca sin su autorización. 2505 (ex 2531) a 2513 (ex 2539) Cód. es muy difícil que estas normas lleguen a tener aplicación en la actualidad. porque tienen dueño. y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Civil. Civ. Civil y. 2540 (ex 2566) Cód.Cód. Civ. Debe pagar previamente los gastos de conservación en que haya incurrido quien la encontró ya que su figura es la del depositario a título oneroso (art. y Com. pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo. quien debe dar intervención al juez. 1357 Cód. y Com. Como se ha dicho. ni en la anticresis. Civil. Si se ofrece recompensa. y Com. . El régimen de las cosas perdidas estaba contemplado en los arts. y Com. el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez.

Cuando transcurren seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla. es decir que es innecesario averiguar si se debió al caso fortuito o a negligencia del dueño. pues para devolver lo hallado el hallador se apartó de sus tareas habituales e inclusive pudo haber hecho gastos (37). los conductores de vehículos. Se pone como ejemplo el caso de fondos pertenecientes a un concurso y que sus acreedores ignoraban. eventualmente. Consecuentemente. inclusive. por miedo a la sanción. de la imposibilidad de que éstos puedan ser cobrados por personas distintas a sus destinatarios (documentos nominativos) o de que haya medios para obtener su anulación o impedir el cobro ante el extravío e. en el caso de documentos. Se rigen por idénticas normas los bienes a los que una persona tiene derecho. el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló. lo hizo indudablemente al viajar como pasajero en dicho vehículo(35). de la utilización de esos medios por el propietario. con independencia de los gastos que hubiere hecho. Por ese motivo se denegó la recompensa solicitada por el propietario de un taxímetro habilitado para cumplir el servicio de transporte público que encontró en él un certificado de depósito. pues resultaría inequitativo y contrario a la aludida finalidad que se le asigne una recompensa a quien devuelve un cheque perdido por el cual no se cursó aviso al librador o a la institución bancada y. a la ley no le interesa el motivo del obrar lícito: si es por rectitud moral. en cuyo supuesto tiene derecho de recompensa quien denuncia su existencia(31). el personal del servicio público de transporte. Para que el hallazgo genere derecho a recompensa debe ser fortuito y accidental. los guardianes u ordenanzas de una oficina o casa privada. a los que la ley contempla separadamente. sobre la base de que quienquiera que lo hubiere extraviado. por vanidad publicitaria o por la obtención de un logro utilitario (la recompensa ofrecida por el dueño o el premio que fijará el juez): le basta la licitud en sí. pero lo ignora. idéntica(38). pues la conducta del hallador habría sido. la cosa debe venderse en subasta pública. o de un certificado de depósito a plazo fijo nominativo intransferible. etc. procediendo correctamente. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa. por lo que resulta irrelevante que se trate de un cheque incobrable e indiferente que la denuncia del hallazgo del documento extraviado beneficie o no a su tenedor legitimado. devolver lo encontrado). Jurisprudencia y doctrina coinciden en que el derecho a la recompensa está enderezado no sólo a retribuir las molestias del hallador. en cambio. no se reconozca tal derecho en caso de haberse cursado dicho aviso. para que haya orden y paz social(33). No hace al régimen jurídico aplicable la causa de la pérdida. en el sentido de que entre el propietario y el hallador no debe mediar relación alguna de hecho o de derecho que implique la facilidad de hallar o de buscar el objeto de que se posesione el hallador. no priva de la recompensa que corresponde a quien encuentra cheques perdidos la circunstancia de que éstos no tuviesen valor alguno para terceros y el extravío no hiciera perder el derecho a la percepción de las sumas consignadas en ellos. sino a premiar la honradez y como estímulo para que se actúe de esa manera. en sí misma. para determinar la cuantía de aquélla) y. Así. En suma. también quien denuncia al Fisco una herencia vacante(32). es decir para que los hombres cumplan con sus obligaciones jurídicas (en el caso. no tendrían derecho a recompensa. El derecho a la recompensa existe aun cuando se trate del hallazgo de documentos no negociables (36). (34). la azafata de una aeronave. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. . bien se ve que corresponde hacer abstracción —al efecto de la recompensa— del mayor o menor valor de la cosa (al que se atenderá. Y justamente teniendo en cuenta que el espíritu de la ley es estimular a quien encuentra una cosa perdida a devolverla a su dueño. porque con ello resulta satisfecho el propósito perseguido.

2513 [ex 2539] Cód. 1956 Cód. la norma que establecía que el que se apodera de cosa perdida comete hurto (art. 2340. evitó una pérdida de actividad útil del propietario(40)."(42). Civil).. etc.. extranjeras. la entonces Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial. la Justicia consideró que se trataba de cosas abandonadas por su dueño y no perdidas. Civil (art. y Com. eventualmente. Civil (44). Como nadie se presentó a reclamar. ello no autoriza a conceder una recompensa proporcional al monto nominal de los papeles hallados(39). pertenezca la cosa al dominio privado o al dominio público. por lo tanto sin dueño. Civ. Reijo Niemi encontró en la caja de seguridad que alquilaba en un banco una gran cantidad de monedas de oro. inc.). Se ha decidido. sala V. En tal caso.La CSJN ha decidido que si bien la circunstancia de la inutilidad práctica de la documentación para quien la encuentra no exime a su propietario de una justa retribución. pero como nadie se presentó a reclamarlas. En el otro precedente. aun cuando consideró que no se había acreditado el requisito del "ánimo de apropiársela". oro. modificó la pretensión demandando la adjudicación de los valores en propiedad. el valor de ellos. solicitando una recompensa. teniendo en cuenta el trabajo que se tomó el hallador y que. "Para establecer el monto de la recompensa —que queda librado al prudente arbitrio judicial.carece de proyección la calidad jurídica del bien hallado porque. 2507 (ex 2533) Cód. mentando su honestidad y por aplicación analógica de los normas sobre apropiación del Cód. del Código Civil) las motivaciones de este diferente tratamiento. la magnitud del posible perjuicio que hubiera sufrido el dueño al perder definitivamente los bienes. que: ". No se ha mantenido en el Cód. se comporta y se regula de igual modo que la propiedad privada. reclamó su dominio. sin que se alcance a advertir (tampoco las explica la Policía Federal Argentina. resolvió otorgarle la propiedad de las cosas. según las circunstancias adjetivas de cada causa— debe ponderarse la importancia del servicio prestado. la conducta seguida por el hallador después de encontrarlos. modificó su pretensión y. Civ. las depositó en una escribanía y denunció el hallazgo. pero no en caso contrario. teniendo en cuenta la finalidad del precepto contenido en el art. en un primer momento. 8º. En el caso "Dévoli"(43) una persona encontró en los techos y pasillos de su casa una verdadera fortuna en monedas argentinas. En dos casos. dio parte a la policía y peticionó la recompensa que la ley otorga al hallador. respecto de todas aquellas relaciones que no tengan atinencia con el particular destino asignado al respectivo bien. . las molestias que éste se tomó. en ambas hipótesis juega aquel fin (¿o no le interesa a la sociedad incentivar los procederes honrados respecto de las cosas públicas?): lo contrario conduciría al inaceptable resultado de que quien encontrara una cosa perdida tendría derecho a ser recompensado y retribuidas sus molestias si ésta fuera de un particular o del dominio privado del Estado. La Cámara de Apelaciones en lo Civil. etc. Civil. quien hace argumento con el art. de circunstancias fácticas muy particulares.. alegando que se trataba de cosas abandonadas. En este caso. y Com. a raíz del comportamiento originariamente observado por el actor. con sustento directo en las mismas normas sobre apropiación del Cód. que se trataba de cosas perdidas. Pensando. sala E. hizo lugar al pedido. la recompensa debe ser fijada prudencialmente por el juez. de donde el régimen del dominio público apareja también obligaciones de diversas cargas de derecho común"(41). Cabiendo señalar que la propiedad pública. y pensando que eran cosas perdidas.

El art. A su vez. pagando al transformador su trabajo. y a la acción criminal a que hubiere lugar. dice que hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena. 2541 (ex 2567) Cód. 230 Cód. sólo debe el valor de la primera. Accesión de cosas muebles La accesión. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. en general. Civ. establece que son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. En tal caso. El art. y fuere imposible reducirla a su forma anterior. En este aspecto se incluyen una serie de requisitos que en el Cód. y Com. es principal la de mayor valor. Se mantiene en . el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo. y la cosa transformada es reversible a su estado anterior. pero puede sólo exigir el valor de la materia. es un modo de adquisición del dominio que se produce cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial(45). Si la transformación se hace de mala fe. si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma. el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño. el dueño de la materia es dueño de la nueva especie. el art. § 11. el dueño de la materia será dueño de la nueva especie.. pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella. 1957 Cód. Civil dice: Si la transformación se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior. con la intención de apropiárselo. el dueño de la materia tendrá derecho a ser indemnizado de todo daño. sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena. Civil dice: Si la transformación se hizo de mala fe. sin que sea posible volverla al estado anterior. y Com.§ 10. Civ. 2544 (ex 2570) Cód. Si el transformador es de mala fe. hace un objeto nuevo con la materia de otro. si no prefiere tener la cosa en su nueva forma. Transformación de cosas muebles El art. Es una situación distinta a la propiedad de los accesorios que sigue a la cosa principal. por su trabajo. el dueño de ella sólo tendrá derecho a la indemnización correspondiente. Su régimen jurídico es el de la cosa principal. pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión. en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa. o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño. ignorando el transformador que la cosa era ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior. El art. mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa. Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior. en este caso debe pagar al transformador su trabajo. Civil establece que si la transformación se hace de buena fe. Así el art. quedando la especie de propiedad del transformador. como se vio en el capítulo 1. a su elección. excepto disposición legal en contrario. Civil describía la especificación o transformación como el proceso mediante el cual alguien. 2543 (ex 2569) Cód. hace una nueva con intención de adquirirla. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal. 2542 (ex 2568) Cód. Civil aparecían regulados con otro formato.

Aluvión Este modo de adquisición por accesión natural ocurre cuando se produce un acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación. Los supuestos de accesión contemplados son: aluvión. de accesión artificial. Así lo establece el art. como lagos. adjunción. Civ. que pueden agruparse en accesión natural o artificial. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor. y Com.este aspecto lo normado por el art. 1959 Cód. se puede decir que hemos adquirido algo nuevo "a título de accesión". 12. accesión de animales domesticados. Civil. y Com. Civil como el Cód. y no por un nuevo título. siembra y plantación. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos. solución que . La adquisición del dominio por accesión otorga un título independiente. Accesión de cosas inmuebles Tanto el Cód. 2494 (ex 2520(46)) Cód. avulsión. de aquellas cosas que el propietario adquiere por accesión. Son casos de accesión natural los dos primeros (aluvión y avulsión) y los restantes. en relación con los accesorios. § 12. la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. mezcla y confusión. a raíz de la "incorporación de una cosa a otra que nos pertenece". etcétera. Vélez Sarsfield se preocupó por distinguir la propiedad que se tiene sobre los accesorios de la cosa principal. y Com. los propietarios adquieren la nueva por partes iguales (art. no adquieren el terreno descubierto por cualquiera disminución de las aguas. Civ. lagunas.1. Civ. 1958 Cód. se es propietario de ellos porque la propiedad se extiende a los accesorios. Este incremento se incorpora al inmueble y pertenece a su dueño. ni pierden el terreno que las aguas cubrieren en sus crecientes. Civil decía que Los dueños de los terrenos confinantes con aguas durmientes. es decir. El art. regulan varios casos de accesión. por un título distinto. 2552 (ex 2578) Cód. Sólo cuando una cosa distinta se adhiere —natural o artificialmente— a otra de nuestra propiedad. comprendidos en el propio título de dominio. que algo nuevo se ha agregado a lo que ya se tenía.). Por el contrario.

Éstos tienen derecho a pedir el restablecimiento de las aguas en su lecho. los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas. Civil) se regula así: La reunión de la tierra no constituye aluvión por inmediata que se encuentre a la ribera del río. en cuanto establece que se entiende por río el agua. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. y si no fuere posible conseguirlo. 2314 (ex 2340) inc. Civil . Similar solución trae el art. y avanzaren sobre la corriente del agua. salvo que tenga fines meramente defensivos. dónde termina la ribera interna o lecho y dónde empieza la ribera externa o margen. Civ. Civil en cuanto dice: El aumento de tierra no se reputará efecto espontáneo de las aguas. 1960 Cód. Civil: Si los trabajos hechos por uno de los ribereños no fueren simplemente defensivos. 2555 (ex 2581(47)) Cód. Por lago o laguna se entiende el agua. que se refería a la línea a que llegan las más altas aguas en su estado normal. Civil establecía que el aluvión no se aplica cuando el río ha sido canalizado y sus márgenes están formadas por diques artificiales. el aluvión se produce también en inmuebles confinantes con aguas durmientes. Este artículo es el que sirve para determinar cuál es el límite del río. 2553 (ex 2579) Cód.varía en el Cód. Se elimina así la diferencia que se presentaba con el art. y Com. que expresamente incluye entre los supuestos de aluvión a los inmuebles confinantes con aguas durmientes. 2556 (ex 2582) Cód. delimitado de la misma manera que los ríos. El art. 235.. El art. Siendo en las costas de mar o de ríos navegables. Civil. En cambio. y el 2551 (ex 2577) Cód. Sin embargo dicha norma coincide con el art. el propietario de la otra ribera tendrá derecho a demandar la supresión de las obras. Civ. Esto estaba contemplado en el art. Civil: Cuando se forma un terreno de aluvión a lo largo de muchas heredades. No debe ser obra del hombre. 2548 (ex 2574) Cód. y pertenecen a los dueños de las heredades ribereñas. 4º. pertenecen al Estado. . las playas y el lecho por donde corre. que fija el límite de la ribera interna en la línea de las crecidas medias ordinarias. mantiene lo previsto por el art. y Com. 2554 (2580) Cód. 2546 (ex 2572) Cód. respectivamente. pueden demandar la destrucción de esas obras. Y también el art. como por el abandono de su cauce. y Com. Civil. Cód. c). inc. sus playas y su lecho. Civ. cuando fuere a consecuencia de obras hechas por los ribereños en perjuicio de otros ribereños. El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños. 2550 (ex 2576 Cód.. Civ. La diferencia es que en el Cód. Esta parte del 1949 Cód. delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. la división se hace entre los propietarios que pueden tener derecho a ella. y Com. en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera. Civil: Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ríos. y Com. situación que en el art. determina que no constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Cód. 4º. mantiene lo previsto por el art. Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas. cuando está separada por una corriente de agua que haga parte del río y que no sea intermitente. en proporción del ancho que cada una de las heredades presente sobre el antiguo río. No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. Civ.

o si son árboles o porción de terrenos cuando pasan seis meses sin que el propietario las retire. las adquiere por prescripción. 12. . Esta parte coincide parcialmente con lo dispuesto por el art. los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto. al que ya nos referimos y que ahora incluye también a los casos de inmuebles que confinan con aguas durmientes.2. El otro supuesto de aluvión por abandono se da cuando el río no corre más por un determinado cauce. 2547 (ex 2573) Cód. Civil: Desde que las cosas desligadas por avulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño en que fueron a parar. dejándolo totalmente abandonado. Civil). su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. lo requieren. Civ. El supuesto del alveus derelictus no estaba contemplado por ninguna norma del Cód. Se denomina a esta situación alveus derelictus. Civil. por lo cual doctrina y jurisprudencia aplicaban por analogía la disposición del art. 2547 (ex 2573) Cód. 1960 Cód. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción. Si no son susceptibles de adherencia natural. el dueño del terreno no tendrá derecho para exigir que sean removidas. Se adquiere el dominio cuando se produce la adherencia natural. Este caso se designa con el nombre dealveus exsiccatu y estaba contemplado en el art. El art.Se distinguen dos casos: el aluvión por acarreo (art. 1959 Cód. En el aluvión por abandono nos encontramos a su vez con dos supuestos: Aquel en el que el río se recuesta sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco. Civ. dice que se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas. retirándose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra. Civil. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. también "cauce seco". se consideran cosas perdidas. y Com. como por el abandono de su cauce. pues ni el Cód. 2558 (ex 2584) Cód. y Com. 2546 [ex 2572] Cód. su antiguo dueño no tendrá derecho para reivindicarlas¸ y 2559 (ex 2585) Cód. Civil ni el Cód. Civ. Civil: Pertenecen también a los ribereños. "cauce viejo" o "madrejón". Civil. Avulsión Es el otro supuesto de adquisición del dominio por efecto de la acción de las aguas. y Com.(48) La última parte del art. Civil: No queriendo reivindicarlas antes que se adhiriesen al terreno en que las aguas las dejaron. Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro. y el aluvión por abandono (art. pero en este caso la adherencia se produce en forma súbita y violenta y por efecto espontáneo. mas pasado el término de seis meses. 2557 (ex 2583(49)) al 2560 (ex 2586) Cód. establece que el acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. Civil). No es necesario que se trate de un río no navegable. ya sea porque comenzó a correr por otro cauce o por haberse secado. Cód. Estaba contemplado en los arts. 2547 [ex 2573].

Esta facultad se extingue en dos casos: a) Cuando las cosas desligadas por avulsión se adhirieran naturalmente al terreno ribereño en que fueron a parar. se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas. 1960 Cód. y Com. la avulsión se origina en una fuerza súbita.. Civ.2. Civil. 1944 Cód. 2490 (ex 2516(52)) Cód. 12. aunque no ha concitado mayor adhesión en doctrina. Civil. lenta y paulatina de las aguas. sea o no navegable. Condiciones requeridas para su existencia Mientras que en el aluvión el acrecentamiento se produce por la acción insensible.2. Civ. 2560 (ex 2586(51)) Cód. siempre que se ejerza antes de que las cosas se adhieran naturalmente al predio al que fueron a parar. Acción interrogatoria Como el dueño del terreno al que fueron a parar las cosas desprendidas. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural. adquiere su dominio por accesión. b) Al prescribir la acción reivindicatoria. Se la pretendió justificar en el principio que surge de la primera parte del art. ahora receptado en el art. el dueño del terreno al que se adhieren esas cosas. . El fin de esta acción sería obligar al propietario que ha perdido la cosa a declarar si las reclamará o no. a raíz de ésta. que tendría por objeto hacer cesar la incertidumbre del primero de los propietarios mencionados. un río o arroyo. lleva una cosa susceptible de adherencia natural. no puede pedir su remoción.2. Civil. que se computan desde que la cosa se deposita en el otro terreno. por el mismo término de seis meses. se ha planteado en doctrina la viabilidad de una acción especial llamada interrogatoria. que para este supuesto especial tiene señalado un plazo de prescripción de seis meses. conserva su propiedad y puede reivindicarlas siempre que pueda individualizarlas. situación que ahora se contempla en el art. como tierra. solución igual a la del art.1.El plazo para ejercer esta acción de reivindicación estaba contemplado en el art. arena o plantas y las une a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta. Se produce cuando. 3997 (ex 4039(50)) Cód. 12. El propietario del fundo del cual se han desprendido las cosas susceptibles de adherencia natural. y Com. o antes de producirse la adhesión definitiva. antes de transcurridos los 6 meses de prescripción. porque la reivindicación es una facultad y no una obligación. si el dueño del terreno de donde se desprendieron no quisiera reivindicarlas. En ambas hipótesis.

según se trate de terreno propio o ajeno. Tanto el Cód. Si es de mala fe debe. 3º Cód. El art. 2561 (ex 2587) Cód. antes contemplado en el art. 1945. En cuanto a las indemnizaciones debidas se distingue: Si el edificador es de buena fe. Se presume que las construcciones. y Com. Construcción. está obligado a pagar al propietario el valor de las semillas. Civil. Civ. indemnizar todos los daños y perjuicios que hubiere causado y si hubiere lugar. se encuentran en los arts.2. podrá reivindicarlas si le conviniere. siembra o plantación en terreno ajeno con materiales propios . el dueño de las semillas. queda expuesto a las consecuencias de la acusación criminal.. y Com. además. Civ. los adquiere. etc. etc.1. y Com.: Todas las construcciones. 2493 (ex 2519(53)) Cód. Civil como el Cód... 1962.1º Cód. Civil y ahora contenido en el art. etcétera. y de las semillas. Civ. sembrador o plantador.3. dueño de lo edificado o plantado en él. Construcción.3. En el Cód. el dueño del terreno se hace en principio. siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño. por el hecho del hombre. 2561 (ex 2587) a 2567 (ex 2593) Cód. Pero si ulteriormente estas últimas se separasen. si no se prueba lo contrario. sembrado. Civ. 1962 y 1963. prevén distintas situaciones. y exista buena o mala fe en el edificante.12. siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble. siembra o plantación en terreno propio con materiales ajenos El art. párr. Si es de mala fe también debe los daños. 12. Civil establece que el dueño del terreno se hace propietario de lo edificado. aunque fuera con materiales ajenos. 12. Construcción. con materiales propios o ajenos. párr. dispone que si el dueño de un inmueble construye. etc.3. en todos los casos. pero debe su valor. excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. siembra y plantación Son casos de adherencia artificial. y están regulados en los arts. y Com. Por aplicación de la regla superficie solo cedit. siembra o planta con materiales ajenos.

puesto que se trata de indemnizar. tales como que el dueño del terreno adquiere lo que está construido sobre él. el mayor valor será sensiblemente superior a los gastos. aunque avance escasamente sobre su fundo. Se plantean diversas posibilidades.. El problema radica en determinar el alcance de la expresión "indemnizaciones correspondientes"... "el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra. sin que éste pueda destruir lo que hubiese edificado. el propietario deberá pagar el mayor valor (55).. Civil dice que si hay buena fe del edificante.. También si puede el dueño del terreno invadido reivindicar esa parte o exigir la demolición de la construcción. "el dueño del terreno puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo. al menos. de buena fe. Dillon y Causse)(58). en cambio. que el dueño del edificio adquiera la propiedad del terreno. Existen legislaciones que solucionan expresamente el punto(63). Kiper. pues apunta a evitar que el dueño se enriquezca sin causa.711) Cód. debe el mayor valor adquirido por el inmueble"(54). no consintiéndolo el dueño del terreno". como ocurre con una cosecha en pie. en un antecedente corroborante de la decisión del Tribunal inferior. En lo que hace a la jurisprudencia. puesto que no podría recibir menos que el constructor de mala fe(59). 2589 mod. En otros. la Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires sentenció. El art. previas las indemnizaciones correspondientes al edificante. 12. de Areán(60). y en caso de que esas erogaciones sean menores que el mayor valor adquirido por el fundo. 2562 (ex 2588) Cód. Esta posición contaba con la adhesión de. los gastos del —en el caso— sembrador(61). Civil. cuestión que dio lugar a desencuentros doctrinarios y jurisdiccionales diferentes(56) .. o al revés. . Llambías y Alterini sostenían que la expresión en crisis debe ser entendida como comprensiva.El art. ley 17. Esta postura los acerca a la idea de otro sector doctrinario. Para otros autores. no de enriquecer (57). a costa del edificante. entre otros. deficiente o inútil.. pero asienta parte de la construcción en terreno vecino. más genéricamente. para quien lo invertido por el edificador debía incluir materiales y mano de obra. del mayor valor adquirido por el inmueble. Casos habrá en que el mayor valor incorporado a la propiedad sea inferior a su costo en materiales y mano de obra. lo que ocurrirá si la obra es innecesaria. que postulaba que debe reponerse el costo de los materiales (Papaño. que la devolución debía alcanzar únicamente a los insumos y. agregando que ese mayor valor no podría superar la inversión efectuada por el edificador. entonces puede optar por reclamar ese monto.. Civil no legislaba un supuesto que suele presentarse con frecuencia: el de una persona que edifica en su terreno. sin mencionar el mayor valor obtenido por el fundo(62). a su vez establecía que si hay mala fe por parte del edificante.. Esta solución era más justa que la prevista en el texto de Vélez Sarsfield. 2563 (art. Por ello es que la indemnización debe cubrir todo el mayor valor y nada más que él. Pero si quisiere conservar lo hecho.4. Distinta era la opinión de Borda. Invasión de terreno ajeno El Cód. el tema de la indemnización tenía otras soluciones. En cualquier hipótesis.

el edificador debe pagar al propietario el valor de la superficie ocupada y los daños que de tal menoscabo pudieran resultarle" (66). 2393: "Cuando el propietario de un fundo ha construido un edificio en el que. podría constituir por parte del dueño del terreno invadido. "Igual solución debe darse en el caso de que ambos sean de mala fe"(67). evitando soluciones antieconómicas o que pudieran configurar un abuso del derecho" (65). según lo prevenido en el art. El Anteproyecto Bibiloni dispone en el art. o quedase perjudicada la ya existente. el Proyecto de 1936 (art. ha invadido la propiedad vecina. El invadido podría entonces. amén de los daños y perjuicios. por hacer parte de su edificio. el invasor deberá pagar al invadido el valor del terreno. sin que pueda exigir la demolición. sin dolo o negligencia grave de su parte. resolvió: "El propietario de un terreno que al levantar una construcción la asienta parcialmente sobre una franja del lote vecino. 1477) y el Anteproyecto de 1954 (art. o si ambos son de mala fe o ambos de buena fe. si el edificante es de buena fe y el dueño del terreno invadido de mala fe. Cód. debiendo solucionarse a través de la adquisición de la porción de terreno invadido por el edificante. Civ. limitándose el derecho del invadido a percibir ese precio del terreno.. el dueño de ésta debe tolerarlo. 2588 y sigtes. Para ciertos autores(69) había que hacer una distinción: 1) Si el invasor es de mala fe. 2) En todos los demás casos. "Que los arts. En el mismo sentido. y Com. concierta tácitamente con él la venta de la parte que resulte ocupada. pues ello importaría tanto como premiar la mala fe". su propietario podrá exigir la adquisición total. ocupe parcialmente y en escasa medida el del lindero. El propietario que deja que su vecino construya avanzando sobre el propio terreno. cuyas dimensiones no han sido alteradas mayormente. Así. El dueño del inmueble colindante puede exigir la . 1510).. prevén el supuesto de que la edificación se realice totalmente en terreno ajeno. edificando en fundo propio. porque ello sería una solución antieconómica y contraria a la equidad. un abuso del derecho. Si no se abonase el precio. por lo que en este caso. De ahí que en tal situación se haya desestimado siempre su pretensión de reivindicar la porción invadida y que no se imponga al edificante la obligación de demoler lo que ha construido a vista y paciencia del dueño de la tierra.La jurisprudencia siguió aproximadamente las pautas del derecho comparado. a menos que se haya opuesto antes o en el momento en que su límite fue excedido. sobre todo cuando no prueba que haya estado ausente o impedido de evitar que la edificación se llevara a cabo. no merece protección. Será indemnizado el perjudicado. en cualquiera de los casos podrá ser obligado el constructor a la demolición y la expropiación quedará sin efecto". quedando propietario de éste y de lo edificado. El art. sólo está obligado a pagar el precio de la superficie ocupada sin que corresponda obligarlo a demoler lo hecho. dispone que quien construye en su inmueble. sala C(68). 1963 Cód. adicionándosele a su precio la suma correspondiente a los diversos perjuicios que sufra el propietario" (64). es decir. 2390(70) y el terreno ocupado pasará al dominio del que construyó. Civil. procediendo de buena fe y sin ocasionar mayor perjuicio al lote invadido. Si la parte de la heredad vecina fuera de la construcción resultare insuficiente para una utilización o construcción de explotación normal. pero no el caso de que quien. se ha resuelto: "Si la construcción asentada en un terreno propio penetra parcialmente en terreno ajeno. puede obligar a su dueño a respetar lo construido. la decisión debe ser circunstancial. poniendo sobre todo la tónica en el hecho de que exigir la demolición de la edificación. La CNCiv. a menos que éste se allanare a retirar la construcción. esa situación no se encuentra legislada en el Código Civil. si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión. "Si media buena fe de ambas partes. exigir la demolición. pero de buena fe invade el inmueble colindante. ni pretender la propiedad de lo edificado sobre su terreno.

el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa. Civil aclara: "Si el dueño de la obra la hiciese con materiales ajenos. la disminución del valor de la parte no invadida.. cada uno retiene su propiedad". y Com. si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño. Civ. Si el tercero es de mala fe. siembra o plantación es realizada por un tercero.. Civil dice que "se arreglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto al edificante de buena fe. el dueño de los materiales ninguna acción tendrá contra el dueño del terreno. se hiciera a vista y ciencia del mismo y sin oposición alguna". Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y. en su caso. 2564 (ex 2590) Cód. En la adjunción las dos cosas muebles se unen sin fusionarse (ej. Cuando las cosas unidas no forman un solo cuerpo. en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo. pues que una materia extraña separa las cosas unidas. Civil: ". si resulta manifiestamente abusiva. siembra. Cuando la cosa accesoria es más valiosa que la principal. Si el invasor no indemniza. . que están contempladas en los arts. pagando al otro el valor de la accesoria. No es entonces un solo cuerpo. y sólo podrá exigir del dueño del terreno la indemnización que éste hubiere de pagar al dueño de la obra". Si la construcción. la nueva cosa pertenecería a ambos en condominio. Civil— se convierte en dueño de la cosa. siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno.una mano de oro se ha unido con plomo a una estatua de oro. El dueño de la cosa principal —en el Cód. Se denominaba adjunción a la situación en que dos o más cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se unen de manera tal que vienen a formar una sola cosa (misma materia). no aparecen como tales en el Cód. el art. 2568 (ex 2594) a 2574 (ex 2600) Cód. puede pedirse la separación. el art..5. siempre que el edificio. éste puede pedir la demolición de lo construido. mezcla y confusión Estas especies de adquisición del dominio por accesión. 2565 (ex 2591) Cód. quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble. Se entiende haber mala fe por parte del dueño. 12. a menos que la diferencia de valor sea importante. Civil. No era el caso en que haya habido acuerdo entre los propietarios. Adjunción. el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización. Sin embargo. quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Por su parte. pero puede exigirle lo que deba al tercero. los materiales pertenecen al dueño del inmueble.. Vélez daba un ejemplo de este supuesto en la nota al art.: una perla que se engarza con platino para hacer un anillo). cada dueño conserva su propiedad. Si la construcción. 2568 (ex 2594) Cód. pues en tal caso. En tal caso.indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. puede ser obligado a demoler lo construido. Para el supuesto de mala fe por parte del edificante y del dueño del terreno. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión.

animales a los que se les aplican las normas comunes a todas las cosas muebles. si no empleó artificios para atraerlos. al igual que la especificación. en materia de animales.: una gallina. párr..: vinos de diferente calidad pertenecientes a dos personas distintas). 2566 (ex 2592) Cód. 12.. Civ. es principal la de mayor valor. Civil y ahora surge del art. Civil. que distingue en: salvajes. en la mayor parte de los casos. La confusión. Así: Animales salvajes son los que "viven naturalmente libres. Animales domésticos son "los que pertenecen a las especies de los que ordinariamente viven bajo la dependencia del hombre" (art. había perdido la importancia que tuvo en el Derecho romano. pero que cuando se van. Entre nosotros. Animales domesticados son "los animales salvajes que se han sometido a la dependencia del hombre. Por otro lado. 391 del Esboço). Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble. dice que Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal.12. un perro. Vélez Sarsfield siguió al Esboço de Freitas. 1947 inc. el art. se acostumbran a vivir en otro inmueble. 390 del Esboço) y como se ha visto son los únicos susceptibles de apropiación a través de la caza. domésticos y domesticados. como decía el art. que sustituye al 2386 (ex 2412) Cód. 1895 Cód. serán reputados animales domésticos. perdiéndola. los animales domesticados. resultará de aplicación el principio del art. y Com. no existiendo allí una norma según la cual en materia de muebles la posesión de buena fe es título de dominio. 392 del Esboço). Este tipo de adquisición. En efecto. Accesión por migración de animales domesticados Los animales domesticados son animales salvajes. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. ap. pueden ser cazados. a líquidos (ej. iii). acceden al dominio del dueño del terreno. no son apropiables. todos los supuestos debían reglamentarse detalladamente. Civ. Cód. y Com. . 2º. 230. y Com. mientras el dueño no desista de perseguirlos. Cód.: dos medidas de trigo de distintos dueños). que si vuelven a recuperar su libertad. pertenecen al dueño de éste. La mezcla se refiere a sólidos (ej. Mezcla y confusión En estos supuestos hay fusión de ambas cosas y ordinariamente no podrán separarse. Civ. en lugar de estas reglas(71). Mientras conserven ese hábito. serán reputados salvajes" (art.7. si éste no empleó artificio. sin dependencia del hombre" (art. b).. otorgándoles a cada categoría un régimen propio.6. Ej.

Civ. que regulaba la usucapión conjuntamente con la prescripción liberatoria en el Libro Cuarto(1). 2579 (ex 2605) Cód. 2565 Cód. . como un modo de adquisición de estos derechos. lo hace en la Parte General del Libro sobre Derechos Reales. Civ. Prescripción adquisitiva A diferencia del Cód. establece como regla general que los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripción en los términos de los arts. y Com. 1897 y sigtes. pero también por entender que corresponde primero referirse a la relación de poder que es la posesión y luego a este modo de adquisición de derechos reales que —precisamente— deriva de mantener esa relación de poder durante el tiempo establecido por la ley. Civil. CAPÍTULO 5 .PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ( USUCAPIÓN) § 1. el Cód. En el Título Séptimo sobre disposiciones comunes a los derechos personales y derechos reales. el art. Civil establecía que "la propiedad de los animales salvajes o domesticados se pierde cuando recuperan su antigua libertad o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño". y Com. En esta obra le dedicamos un capítulo especial por razones fundamentalmente didácticas.El art.

más allá de una definición técnica. por ejemplo) revela la imprecisión en la que recaen las definiciones técnicas de la prescripción". ya que la prescripción no es un derecho. . 3908 (ex 3948) Cód. La Comisión explica en los fundamentos que el Anteproyecto. Es una redacción más correcta que la del art. o bien. mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. que define a la prescripción adquisitiva como "un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble. y Com. 3907 (ex 3947) Cód. Existen dos clases de prescripción: la llamada liberatoria y la prescripción adquisitiva. o de ejercer el derecho al cual ella se refiere". durante el tiempo fijado por la ley". sumadas a la conveniencia de evitar definiciones legales que en vez de clarificar y facilitar la interpretación generan dificultades. 3909 (ex 3949) Cód. La primera ha sido objeto de críticas. Civ. El Cód. 1897 Cód. Civil dice: "La prescripción liberatoria es una excepción para repeler una acción por el solo hecho de que el que la entabla ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla. Civil: "Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. que luego se glosarán. abarcando situaciones que comprometen actos en general (acción de nulidad. y en los fundamentos de la Comisión. Dice la Comisión que "Tradicionalmente. La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo". aun cuando en doctrina se discuta si se trata de un solo instituto. se dan las razones de esta decisión legislativa. la segunda utiliza el término "acción" en una concepción que no se corresponde con el significado que la doctrina procesal asigna a esta palabra en nuestros días".§ 2. la prescripción es un medio por el cual. Civ. sino un modo de adquisición de derechos. "Estas circunstancias. El art. no define la prescripción. y en legislaciones comparadas se encuentre regulada en diversos capítulos(3). han inclinado a los autores del Anteproyecto a omitir una definición general". la noción generalizada del instituto es clara y sus efectos pueden ser regulados sin generar dificultades". Civil. y Com. Esto se ha mantenido en el Cód. el hecho de que la prescripción se proyecte a situaciones que exceden el ámbito de los derechos personales y reales. La prescripción en general Según el art. se la ha definido como un modo de extinción de obligaciones. El art. adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión. En esencia. como una figura que priva al titular de una acción para solicitar su tutela jurisdiccional. no contiene una norma de similar tenor. Civ. "Asimismo. en ciertas condiciones. a diferencia del Código Civil vigente. y Com. en razón de la subsistencia de ciertos efectos respecto de obligaciones prescriptas. dice que La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella. el transcurso del tiempo opera la adquisición o modificación sustancial de un derecho(2). "Por otro lado.

Cód. el usufructo (art. inc. 2152. su aplicación universal en relación con las personas —como regla general— y la disponibilidad de la prescripción ya cumplida con efecto limitado a quien renuncia a invocarla. que se trata de una misma institución. y es un modo de adquirirlos. Se incluye en este Capítulo una norma de carácter abierto que prevé la modificación ulterior de plazos que regula la solución de situaciones sometidas al régimen de prescripción. La prescripción liberatoria se funda en la inacción del titular.) y las servidumbres (art.). 2124 Cód. le dedica un Título en el Libro Sexto. con aplicaciones diferentes.Desde cierto punto de vista. se ha sostenido. parece que prescripción liberatoria y adquisitiva son dos institutos distintos. Civil de legislar conjuntamente ambos tipos de prescripciones. causas de interrupción y suspensión. que regulan la prescripción adquisitiva entre los modos de adquirir el dominio y la liberatoria. También puede señalarse que la prescripción liberatoria tiene relevancia respecto de los derechos reales. ya que la prescripción adquisitiva juega en materia de derechos reales. Civ. mientras que la liberatoria opera en el campo de los derechos personales. mientras que la liberatoria causa la extinción. La prescripción adquisitiva provoca el nacimiento de un derecho por el transcurso del tiempo. c]. Cód. La solución. por lo menos de la acción que lo defiende. se ordena metodológicamente el régimen respecto del carácter imperativo de las normas que la regulan. Es una orientación distinta a las legislaciones más modernas. personas respecto de las cuales resulta aplicable. a la manera de las caras de una misma moneda (4). y Com. y Com. se ven obligadas a efectuar remisiones a las disposiciones establecidas respecto de la prescripción liberatoria (6). el no uso. y Com. Sin embargo. y Com. convenciones prohibidas. que mantiene el sistema en vigencia. uso y habitación (arts. Civ. 2182. se extinguen por la inacción del titular. inc. En ambas juegan los mismos principios en cuanto al cómputo del término y su curso. al referirse a la extinción de las obligaciones (5). Civ. Estas circunstancias justificaron como acertada la metodología del Cód. renuncia de la prescripción. ya que algunos de ellos. . Civ. es decir. en cambio la adquisitiva supone la actividad de aquel a cuyo favor se cumple. armoniza la finalidad de la modificación que se produzca (otorgamiento de seguridad jurídica a ciertas relaciones mediante acortamiento de los plazos aplicables) y la situación de quien podría verse sorprendido por ese acortamiento". si no de un derecho.). método que también observa el Cód. c].). Civ. 2155 y 2159 Cód. lo que justifica la Comisión en estos términos: "Las distintas manifestaciones de la prescripción presentan un mecanismo común que justifica la inclusión de normas que tienen vocación aplicativa general. como la superficie (art. momento y modo de invocarla. y Com. el Cód. puesto que reposa en la posesión que se concreta a través de la realización de actos materiales sobre la cosa. En este aspecto. Sin embargo. en posición que compartimos. En ese sentido. estableciendo principios comunes aplicables a las dos y causales de interrupción y suspensión. Civ. y Com. al regular la usucapión. se advierte que estas legislaciones.

Hay interés de la ley en que la cosa sea aprovechada económicamente. liquidando situaciones inestables. 1942 in fine Cód. Sin embargo. frente al no uso de las cosas por parte del propietario. es consolidar situaciones fácticas. 1942 Cód. recompensando a quien la aprovechó económicamente(8). 3925 (ex 3965) Cód. en consecuencia. También se justifica esta institución en la necesidad de otorgar validez y seguridad a situaciones de hecho que se mantienen durante un período prolongado(9). como medio de favorecer la seguridad jurídica. el propietario y sus herederos conservarán la titularidad del dominio sobre ella. Se le agrega también un profundo contenido social. y simultáneamente. Civ. y Com. puesto que. poseyéndola. El razonamiento deriva en que la ley decide hacerle perder el derecho a quien abandonó la cosa durante el tiempo necesario para que otro. Como el derecho real de dominio reviste el carácter de perpetuidad. tiene su fundamento —según nuestra opinión— en la presunción de abandono de la cosa por parte de su propietario. Civ. . con lo cual se propende a la paz y el orden social(7). si otra persona posee esa misma cosa durante el tiempo requerido para adquirirla por prescripción (art. Vélez Sarsfield afirma que la prescripción es una institución de orden público que brinda "firme apoyo a la sociedad". En la nota al art. permite que se la adjudique al poseedor. Civil. la ley considera su inacción como abandono de la cosa y. adquiera su derecho real sobre ella.). aunque el titular no estuviera en conocimiento de aquella posesión. también conocida como usucapión. su titular conserva su propiedad aunque no realice sobre la cosa actividad alguna (art. frente a su no explotación y omisión de actuar ante la posesión ejercida por un tercero.). el favor a quien la posee y le da un aprovechamiento económico. y Com. dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composición del patrimonio. en cambio. La ley considera. Se ha dicho también que el fundamento de la prescripción tanto adquisitiva como liberatoria. pues esto interesa no sólo a los individuos sino a toda la sociedad. confiriéndoselo al que realmente las hace producir. Por el contrario. que fue el poseedor quien realmente ejerció el derecho sobre ella.§ 3. en esta situación. La prescripción adquisitiva breve. Fundamento de la prescripción La prescripción adquisitiva. La solución que impone la ley evidencia un interés social en que la cosa sea aprovechada económicamente. si nadie realiza sobre ella actos posesorios. se le hace perder el derecho. tiene su fundamento en la necesidad de sanear las irregularidades de ciertos títulos de propiedad o de constitución de otros derechos reales que pueden ser adquiridos por este medio. aun cuando la cosa permanezca abandonada durante largo tiempo.

Prescripción para adquirir La prescripción para adquirir —conocida como usucapión— es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella. en que el plazo es de dos años (art. podemos distinguir una prescripción larga. con el sistema vigente en materia de registración de automotores. se modifica el art. 1898 Cód. y Com. Esta norma reproduce lo que decía el art. y Com. Civil. con lo que se unifica el Cód. que se analizará luego. siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes. La principal novedad en esta materia es la incorporación de una prescripción larga especial para las cosas muebles registrables. y Com.). No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción. Civ. Finalmente se incorpora una prescripción especial para las cosas registrables no inscriptas. 1899 Cód. por la posesión durante diez años. Volveremos sobre este aspecto al analizar los requisitos de la posesión para usucapir. Civ. Civ. Otro supuesto es el de las cosas registrables. y Com. y Com. Civil. que fijaba en tres años el tiempo necesario para adquirir por prescripción las cosas muebles no registrables. 3974 (ex 4016(11)) Cód. que se produce sobre inmuebles. que está regulada en el párrafo tercero del art.§ 4. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua (art. ni la mala fe de su posesión. Civil. el plazo para adquirir el derecho real —que se ejerza por la posesión— es de veinte años (art.). En este aspecto. Se mantiene la regla que establecía el art. Civ. Civ. será analizada más adelante. 3975 (ex 4016 bis) Cód. cuando han sido inscriptas. cuyo tiempo de posesión se mantiene en veinte años y una modalidad de prescripción adquisitiva breve. cuando existe justo título y buena fe. Civ. y Com. En el Cód.: También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable. 3973 (ex 4015(10)) Cód. y Com. § 5. que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo. 1897 Cód. Prescripción adquisitiva larga Cuando no existe justo título o buena fe.). 1899 Cód. Como se dijo previamente. mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley (art. A ella debe agregarse el supuesto de las cosas muebles hurtadas o perdidas. en que el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título. Civ. 1900 Cód. .). no hurtada ni perdida.

si su posesión fue en realidad coposesión. Para considerar que ha existido posesión la jurisprudencia ha entendido que "dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva. Como se ha dicho.. el art. Civ. Ellos lo conducirán. se deben analizar los elementos aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados. Ninguno de los dos es suficiente sin la concurrencia del otro. cuáles son los actos posesorios realizados y si se mantuvo en la posesión en forma continua durante veinte años. y hasta el presente. pues se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio. y Com. También puede llevarlo a adquirir una vivienda en un club de campo. a adquirir el dominio. Como la posesión es un hecho que alega el prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la cosa. debe ser una posesión inequívoca. Civil que la posesión debía ser inequívoca(14). § 7... Esta condición debe exteriorizarse ejerciendo actos idóneos. además de la comprobación de los extremos exigidos para tal adquisición.desde 1986 a la fecha de promoción de este juicio (2006). No puede considerarse poseedor quien no ha exteriorizado su vocación de propiedad sobre la cosa.. Es que están en juego poderosas razones de orden público. y Com. Algunos autores consideraban con el sistema del Cód. 1900 Cód. 1928 Cód. que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real. limitándose a permanecer en ella. Requisitos Los dos elementos esenciales de la prescripción adquisitiva son la posesión y el tiempo fijado por la ley. conforme la regla según la cual quien afirma la existencia de una relación jurídica debe aportar prueba acabada de los hechos que necesariamente debe concurrir para su nacimiento"(13). tales como los enunciados ahora en el art. Quien pretenda adquirir el dominio de un inmueble por usucapión debe demostrar. Se ha señalado que "la doctrina y la jurisprudencia son contestes en señalar que en los juicios de adquisición del dominio por usucapión. la realización de los actos (posesorios) y el constante ejercicio de esa posesión deben efectuarse de manera insospechable.§ 6.. establece que la posesión debe ser "ostensible y continua". Posesión La relación con la cosa del sujeto que pretenda adquirir un derecho real por prescripción. o una desmembración de éste. al condominio. la señora. En un caso resuelto por la sala F de la Cámara Civil se dijo que "." (12). como podría ser una servidumbre de acueducto aparente. es decir que no admita ambigüedades sobre su carácter. continua e ininterrumpida.(15). Esto equivale a que debe ser pública. Lo que se exige al poseedor no es tanto que tenga la convicción de ser el propietario. o a la propiedad horizontal si la cosa poseída es de esa naturaleza. o una propiedad con caracteres especiales. Civ. según haya sido su intención y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos. clara y convincente. debe probar su existencia de modo indubitable. se halla habitando pacífica e .. como una bóveda (16). sino que actúe en relación con la cosa como lo haría el dueño(17).

y Com. Civ. se coloca en condiciones para hacer correr desde ese momento el plazo de prescripción exigido por la ley"(20). Aguas Argentinas. reparación de picado y revoque. De este modo. y Com. vallas. plantaciones. no es posible exigir la realización de actos posesorios tales como alambrados. Desde luego.) y otro tipo de actos semejantes en un inmueble constituyen actos posesorios. la prueba del corpus no hace presumir la del animus(21). quien hubiere cercado o construido.ininterrumpidamente el inmueble. como así también. Pero si. ha realizado algunas reparaciones sin oposición de sucesores de la propietaria (instalación de gas. y Com. "Tratándose de una finca urbana. etcétera). En tal caso. en la mayoría de los casos. para ser útiles a la prescripción adquisitiva. Civ. El concepto de acto posesorio se refiere a toda disposición material que se ejerce sobre una cosa animus domini y ha de tratarse siempre de algún acto material que importe una relación de hecho entre la persona y la cosa. que revele la dependencia física de ésta respecto de aquélla(19). conserva los recibos de pagos de impuestos municipales que gravan el inmueble. La colocación de un alambrado en un predio importa el más inequívoco acto posesorio. la reparación e incluso la exclusión de terceros (como enumera el art. habiéndosele otorgado igual alcance en la jurisprudencia al levantamiento de una casilla de madera (23). § 8.). clara y convincente (24). como propios de quien posee para sí. la calidad de poseedor"(18). deben caracterizarse como el ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la posesión como base de la prescripción. 2384 del Código Civil (hoy 1928 Cód. corresponde al interesado acreditar el corpus. Obras Sanitarias de la Nación. es posible presumir la realización de diversos actos que implican comportarse como dueño. Si el actor ha tenido durante más de veinte años su hogar familiar en el inmueble. dado el inmueble en arrendamiento. La construcción. 2384 (hoy 1928 Cód. a quien pretende valerse de tales elementos. la ocupación. Civ. de ver interrumpido el suministro. "Si los actos posesorios no aparecen como inequívocos. También se ha entendido que "los actos de posesión. tales como eventuales mejoras y las inevitables reparaciones que en tan largo lapso han de haberse efectuado"(22). Por lo demás. respecto del elemento físico o material de la posesión. no paso por alto que el pago de los servicios —Gas del Estado y más tarde Metrogas. demostrar que ella reúne todos los caracteres que la ley exige. Edesur. o cumplido allí cualquier explotación o cultivo. la presunción que emerge de la ley debería ser desvirtuada por quien niega. Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por (prescripción adquisitiva) la realización de los actos (posesorios) y el constante ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable. aquellos actos están representados por la ocupación pacífica del inmueble. instalación de timbre y colocación de artefactos eléctricos. 1928 Cód. valiéndose a tal fin de los actos que lo caracterizan y que resultan del art. etcétera— porque se trata de la atención de consumos propios que se abonan a riesgo. Segba. como ocurre en los inmuebles rurales. conforme el art. cableados. esto es. Tenedores.). debe probarla. Interversión del título . cercos. los actos allí enumerados constituyen elementos que hacen presumir iuris tantum la calidad de poseedor. al demostrar uno de esos hechos.

pues. En el caso. realizó algunas reparaciones sin oposición de sucesores de la propietaria. el tribunal declaró admisible la usucapión(27). Es decir que la voluntad es impotente para cambiar. Actos de mera tolerancia Los actos de mera voluntad o simple tolerancia no permiten fundar una usucapión(28). no conducen a su adquisición por prescripción. el corpus posesorio no hace presumir el animus"(26). por sí. cableados. tenía los recibos de pagos de impuestos municipales que gravan el inmueble. En un caso en que una persona que estuvo habitando pacífica e ininterrumpidamente el inmueble. sin cuestionarla siquiera en el curso del proceso. ocurrido en 1986 según quedó dicho. Segba. sin embargo. etcétera. En tal sentido. pese a que el inmueble debería considerarse. a pesar de ser actos materiales sobre la cosa.La doctrina es coincidente en reputar que quien es tenedor no puede por mero designio de su propia voluntad cambiar la causa o título de su relación con la cosa. el carácter originario impreso a la relación posesoria en virtud de la causa possessionis(25). y Com. aunque se reiteren durante un largo lapso. Por el contrario se limitó a intervenir al solo efecto de fiscalizar la prueba ofrecida por ella. pero esos actos posesorios que llevan a la prescripción deben distinguirse cuidadosamente de los llamados "actos de mera facultad" o "de simple tolerancia"&' que. En otras palabras. y el representante del Gobierno de la Ciudad no controvirtió el carácter de la ocupación de la actora. aunque se reiteren durante largo tiempo. con ánimo de favorecer a otro y en aras de la buena vecindad. y que la presunción que emerge de la ley debe ser desvirtuada por quien niega a quien pretende valerse de tales elementos la calidad de poseedor. se exterioriza a través de la realización de actos materiales sobre la cosa. tales como instalación de gas. Civ. Aguas Argentinas. Cód. instalación de timbre y colocación de artefactos eléctricos. En base a estos razonamientos. pese haber sido citados por edictos.. Edesur. así como el pago de los servicios —Gas del Estado y más tarde Metrogas. de otro modo. § 9. prueba a lo sumo el corpus pero no el animus posesorio o "intención de someter la cosa a un derecho de propiedad. los eventuales herederos de la causante no comparecieron. de ver interrumpido el suministro. Los actos de mera o simple tolerancia son aquellos cuyo ejercicio permite voluntariamente el propietario. . etcétera—. constituyen elementos que hacen presumir iuris tantum la calidad de poseedor.. Tampoco sirven de fundamento a la prescripción adquisitiva.. y Com. el tribunal entendió que los actos enumerados en el art. en la mayoría de los casos. aunque en este caso se trata de la atención de consumos propios que se abonan a riesgo. como un bien de su dominio privado. ingresó al inmueble ab initio como poseedora.la actora no fue intrusa ni. 2384 del Cód. Civ. según lo ha calificado parte de la doctrina. La prueba que ha ofrecido y producido debería demostrar. La posesión. la jurisprudencia ha entendido que ". que intervirtió el carácter de tenedora que tuvo hasta el fallecimiento de la dueña. como sabemos. 2384. Civil (hoy 1928 Cód. Obras Sanitarias de la Nación. No se me oculta que los actos posesorios a que alude el art. Civil (ahora 1928 Cód. reparación de picado y revoque..).) constituyen una suerte de presunción de posesión. a falta de herederos de la propietaria. lo cual implica que si tal presunción se pretende hacer valer en un juicio de usucapión contra el titular del dominio o el propietario.

esto no podría invocarse para fundar la prescripción adquisitiva a favor del beneficiado (29). ni aun en el caso de que su vecino tuviera desde hace más de veinte años una hermosa vista a través de su terreno. proveedores y visitantes sin necesidad de pedir permiso. Lo mismo sucederá en el supuesto de que alguien haya introducido alguna cosa en su predio. El propietario puede tolerar que la cosa permanezca ahí por mucho tiempo. pues si bien constituye un elemento formal necesario para deslindar con precisión el inmueble. De ahí que su mera abstención. en modo alguno resulta indicativo del concreto ejercicio de actos materiales por quien se pretende poseedor.159 (texto según dec. pero si no los realiza y de ello resulta un beneficio para otro. lo mismo que cuando se proceda con anuencia del titular. que fue admitida en ambas instancias. aunque le prive a su vecino de esa ventaja o comodidad. el propietario lindero podrá pedir su remoción. pero el transcurso de más de veinte años no le da al dueño de la cosa derecho alguno sobre el predio. 24.). e incluso por su antigüedad puede contribuir para acreditar el animus domini. En una demanda por reivindicación promovida por el propietario de una unidad funcional contra el consorcio de propietarios de un edificio afectado al régimen de Propiedad Horizontal. en modo alguno resulta indicativo del concreto ejercicio de actos materiales por quien se pretende poseedor(30). para usucapir es indispensable un avance sobre el derecho ajeno. nada podrá adquirirse con el transcurso del tiempo"(34). En resumen. El ejercicio de su facultad de edificar no le puede ser restringido. porque el propietario del terreno puede removerla en cualquier tiempo (art. -ley 5756/1958). pero si él no lo hubiera hecho. es indiscutible que el plano de mensura no resulta por sí solo apto para demostrar la efectiva posesión de la finca por parte del demandante. e incluso por su antigüedad puede contribuir para acreditar el animus domini. no ha hecho nacer en favor de su vecino ninguna servidumbre de vista o de no edificar(31). sin su permiso. por ejemplo. aunque haya durado tantos años. Civ. El propietario tiene. salvo que la ley le otorgue ese efecto. y Com. inc. el demandado opuso la prescripción adquisitiva de la dependencia. "mientras cada cual ejerza el suyo o deje de hacerlo. por más años que pasen. argumentando que se había acreditado que dicha dependencia no estaba comunicada con la unidad del reclamante y era utilizada de modo habitual y continuo por personal del edificio. la facultad de edificar en su terreno.Aunque se discrepa sobre su caracterización. respecto del baño ubicado en el patio común de la planta baja. los actos de mera facultad serían aquellos que el propietario puede o no realizar en lo suyo.159 no resulta por sí solo apto para demostrar la efectiva posesión de la finca. Aunque se cumpla con lo dispuesto por el art. todo lo cual demostraba que no había existido una simple tolerancia del reivindicante(33). b) de la ley 14. siempre que el ejercicio de su derecho no sea abusivo(32). § 10. pues si bien constituye un elemento formal necesario para deslindar con precisión el inmueble. Posesión ostensible . por más años que pasen. De ahí también que si el vecino tiene un árbol a menor distancia que la requerida legalmente. 1944 Cód. El plano de mensura cuya presentación exige la ley 14. no pierde su derecho.

3919 (ex 3959) Cód. el art. Monitor. 1900 Cód.. Ello implicaba que fuera pública (por oposición a la clandestinidad) y pacífica (como contracara del vicio de violencia). Cód. y Com. § 11. si ésa es su voluntad. Civil). en la nota del art. Por ello entendemos que esta expresión debe identificarse con el carácter de pública. El usucapiente es siempre un contradictor del propietario o del poseedor anterior. sino a la calidad de ostensible y continua. Civ. la posesión útil para la usucapión no podía ser viciosa. y no lo hicieron. donde hemos desarrollado tanto los vicios de la posesión como el proceso de purga de los mismos. porque la publicidad requerida no tiene por objeto sino establecer la presunción de que los actos han sido conocidos por él. 1900 Cód.) que como se dijo en el capítulo 2. Que la posesión para la usucapión debe ser pública (ostensible) significa que haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior. Civ. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró. y no hicieron nada para que cesara. Civil se interpretaba que una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no podía habilitar la adquisición del derecho.. y la posesión del usucapiente se consolida. Según el art. a fin de que puedan oponerse a ella. 2343 [ex 2369] Cód. Civil dice que exigir la publicidad de la posesión no es exigir que sea conocida del propietario. pues basta con que éste haya podido conocerla. y la posesión del usucapiente se consolida. sólo exige que la posesión sea "ostensible". Civil). Civil decíamos que como requisito básico. significa que se han tomado precauciones para sustraerla al conocimiento de quienes tenían derecho de oponerse (art. lo que implica que sea ejercida de modo que pueda ser conocida por los titulares del derecho real a usucapir. 2479. la ley presume en ellos el abandono. Remitimos al capítulo 2. y sólo excepcionalmente las admite. y Com. nota al 2453 [ex 2479] Cód. porque éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella. Podemos asociar el concepto de ostensible por oposición a clandestinidad (art. Posesión pacífica El ordenamiento jurídico inhibe las vías de hecho. . Civ. la ley presume en ellos el abandono. Sin embargo. Sólo si los titulares del dominio —o de otro derecho real— pudieron conocer que otro estaba ejerciendo posesión sobre la cosa durante todo el tiempo que duró. 1921 Cód. el art.En el régimen del Cód. no se refiere a la violencia. y Com. Recordemos que el dominio es perpetuo. Sin embargo.. como por ejemplo trabajos subterráneos o por actos posesorios ejecutados de noche (cfr.

3949 (ex 3999). mientras que la interrupción supone un hecho positivo. por ejemplo. 1900 Cód.). sea el hecho de un tercero. y Com. Al explicar esta situación. y Com. que puede ser realizado por el propietario o por un tercero (por ejemplo. La discontinuidad tiene por causa la omisión del que posee. Civil. Civ. § 13. De esta expresión.. La continuidad en la posesión es la concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa. (art. 2384) para adquirir el dominio por ese excepcional modo"(37). ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos (art. Civil. si lo desposeen). aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria. que la posesión debe ser continua. 3974 (ex 4016) Cód. Civ. 2351). diferencia que parece haber desaparecido al decir el art. la diferencia entre discontinuidad e interrupción: "Es preciso no confundir la discontinuidad de la posesión. es que la posesión para usucapir debe ser continua. en la nota al art. se decía que al contrario de lo que sucede con el requisito de la continuidad. en la interrupción no hay una omisión del poseedor sino un acto positivo. .§ 12. 2455 (ex 2481) Cód. durante todo el tiempo exigido por la ley para la prescripción(36). etc. con ánimo de tener la cosa para sí. Sin duda que una posesión es discontinua cuando ha sido interrumpida. Civil requería que la posesión fuera sin interrupción alguna. como también lo determinaban los arts. debió acreditar de manera fehaciente la posesión continua del inmueble de marras durante veinte años. con la interrupción de la posesión. porque ha de ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone (dominio. y aun ese acto puede emanar del propio poseedor. Posesión ininterrumpida El art. como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa(38). se distinguió entre continuidad y no interrupción. como una desposesión o una citación a juicio".. 1900 Cód.. Esto no significa que sea necesario que se realicen permanentemente actos posesorios sobre la cosa. 3973 (ex 4015) y 3975 (ex 4016 bis) Cód.. dado que la relación de poder se conserva hasta su extinción. sea el hecho del poseedor.. no mantenida en el Cód.el actor.)(35). sin contradictor alguno. vale decir que al menos durante ese lapso tuvo la cosa bajo su poder con ánimo de dueño (art. servidumbre. La jurisprudencia ha sostenido que ". Posesión continua El otro requisito que establece el art. usufructo. y Com. Civ. Civ. Vélez Sarsfield explicaba. pero una posesión puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. 1929 Cód. el reconocimiento que hiciese del derecho del propietario. y Com.

pero en todos ellos el tiempo durante el cual se ejerce la posesión juega un papel fundamental. lo respondía el art. que requiere la existencia de un "justo título" y que la posesión sea de buena fe. 3959 (ex 3998) Cód. y establecía el art. a fin de apreciar la continuidad de la posesión. Civil. mientras que la interrupción supone un hecho positivo del poseedor o de un tercero. ha de considerarse la naturaleza de la cosa poseída. si luego se continuó ejerciéndolos sin interrupción alguna. como mantiene el art. siempre que ello responda a la naturaleza y destino de la cosa. La interrupción hace considerar a la posesión anterior al acto interruptivo como si nunca hubiera existido. última parte Cód. el plazo es de dos años. En la prescripción adquisitiva de cosas muebles registrables. y no es necesario el ejercicio constante de actos posesorios. el plazo es de diez años. que analizaremos más adelante. Cómputo El plazo para la usucapión comienza a correr desde el día en que se ejerció el primer acto posesorio sobre la cosa que se pretende usucapir. y no a una omisión voluntaria del poseedor. se aplican las mismas reglas en cuanto a la continuidad. bastará que se realicen actos posesorios durante esas épocas. no se requiere título alguno y es indiferente la buena fe y se necesitan veinte años. Civil y aclaraba la nota al art. y no estén inscriptas. El tiempo En el Cód. En la denominada usucapión breve o corta. respecto de inmuebles a los que sólo puede accederse en determinada época del año. que no sean robadas ni perdidas. En todos los casos. 3921 (ex 3961(39)) Cód. § 14. § 15. 2544 Cód. hay varios tipos de prescripción adquisitiva. la posesión debe haber durado diez años. En la prescripción adquisitiva de cosas muebles robadas o perdidas. y Com. y Com. Para la usucapión ordinaria o larga. Debe tenerse presente que. que establecía el inicio del cómputo del término de prescripción liberatoria de . El interrogante relativo al momento a partir del cual comienza a prescribirse. Civ. 2455 (ex 2481). Civil. Así.La discontinuidad supone una omisión del poseedor. Civ.

Para adquirir por la prescripción de veinte años. ya que continuará con el mismo carácter en cabeza de su heredero. 1901 Cód. sin interrupción alguna. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico. En el Cód. En la prescripción breve ambas posesiones deben ser de buena fe. siempre que posteriormente se continúen ejerciéndolos. Esta norma modifica lo que establecía el art. Los sucesores universales no comienzan una nueva posesión: continúan la posesión de su autor y la conservan con las mismas condiciones y las mismas calidades. y si la de aquél era de mala fe. que permitía unir las posesiones cuando el autor era de mala fe y el sucesor de buena fe. 3963 (ex 4005) in fineCód. la posesión del causante califica la posesión del sucesor universal. etc. Para que pueda unir el tiempo de su posesión a la de su autor. cesión. Reproduce con modificaciones el art. Civ. Civil era válido sostener que el tiempo de la prescripción adquisitiva comienza a computarse desde el día en que se ejerció el primer acto posesorio sobre la cosa que se pretende usucapir.. lo que permite la unión. que se refiere en su primer párrafo a la prescripción breve y a la de cosas muebles registrables. y Com. Civ. El art. Accesión de posesiones El art. Para aprovechar el tiempo de posesión del antecesor se requiere que sea un sucesor particular y que haya mediado un acto de adquisición entre vivos (compraventa. siempre que derive inmediatamente de las otras. y Com. Esto significa que no es necesario que la posesión haya sido ejercida durante los veinte años por parte de la misma persona. conocido como "accesión de posesiones". Con las anteriores normas del Cód. se denomina "unión de posesiones". salvo prueba en contrario. Además. Civ. determina que se presume. Civil. En ciertos casos. Civ.las acciones reales. . la de éste también lo será. que la posesión se inicia en la fecha del justo título. ya que aquéllos no hacen sino continuar la persona del causante. y Com. Es lo que se conoce como accesión de posesiones y ahora en el Cód. 1903 Cód. con un principio opuesto al consagrado en materia de prescripción liberatoria (art. ya que la usucapión reposa en la posesión. el usucapiente puede unir su posesión a la que tenía su autor. Entendemos que esta regla sigue vigente. no se requiere buena fe. § 16. las dos posesiones no deben ser viciosas ya que se exige que "derive inmediatamente de las otras y en el caso de la prescripción breve ambas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico. 3963 (ex 4005) in fineCód. que autorizaba en ciertos casos a que el usucapiente pudiera unir su posesión a la que tenía su autor. 3917 [ex 3957] Cód. Civil). El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores.). Dice que el heredero continúa la posesión de su causante. siempre que se derive inmediatamente de las otras. regula el fenómeno de la unión de posesiones. y Com. donación. porque se juzgará siempre unida a la del autor de la sucesión. se requiere que ambas posesiones sean de buena fe. Civil. y el tercero puede ignorar — al contrario del supuesto del deudor— las condiciones o plazos a que pueda hallarse sujeto el derecho del titular(40). o de su registración si ésta es constitutiva.

771 incorporó como un hecho que afecta el curso de la prescripción la interpelación que efectúe el acreedor a su deudor intimando el pago de la obligación. esta incorporación otorgó efectos interruptivos a ese hecho y de allí su ubicación en el Cód. ordena esta situación mediante la ubicación metodológica correcta de la solución. desde que no se ha considerado necesario modificar el régimen. debe comenzar a computarse una nueva posesión. en atención a las particularidades de la acción de usucapión. en forma ininterrumpida y con ánimo de dueño es válida la accesión de posesiones. 2539 Cód. El tiempo es un requisito de orden público y en tal sentido se ha resuelto que "en el caso de una demanda por prescripción adquisitiva de una bóveda. Dicho punto no puede suplirse por admisión ni consentimiento de los demandados. las causas de suspensión prevén circunstancias personales de los interesados que justifican la paralización del cómputo de su curso. manteniendo el efecto suspensivo. Civ. como regla. Civ. Civil. 2540 Cód.La jurisprudencia ha dicho que "para alcanzar el plazo veinteañal de usucapión pueden unirse dos posesiones si no adolecen de vicios y que para completar el plazo durante el cual debe ocuparse el inmueble a usucapir. excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles. sin acomodar metodológicamente la norma. dispuso reconocerlo como una causa de suspensión. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.940 que. sin destruir los efectos de la posesión anterior y posterior a dicha causal. 2541 Cód. Originariamente. Otras causas de suspensión se refieren a motivos diferentes. la prescripción puede estar sujeta a suspensiones o interrupciones que producen sobre ella distintas consecuencias. y tendrá que rechazarla si hay ausencia de alguna de las condiciones de la acción o pretensión. corresponde confirmar la sentencia que rechazó la demanda en virtud de que no ha quedado acreditado que transcurrieran los veinte años necesarios para que opere la adquisición del derecho por prescripción. Suspensión de la prescripción En su curso. . esa paralización aprovecha únicamente a los sujetos respecto de quienes se produce la situación que le da motivo. Civ. y en el caso de la prescripción de veinte años sólo pueden unirse dos posesiones si no son viciosas. y Com. El art. establece el art. y Com. como si la anterior nunca hubiera existido. La reforma de la ley 17. En general. El allanamiento de los demandados no vincula necesariamente al juez en el sentido de estar obligado a dictar la sentencia acordando lo que se pide en la demanda. Ese efecto interruptivo fue modificado por la ley 17. El Cód. mientras que la interrupción aniquila los efectos de la posesión anterior a la causa que la produjo. de modo tal que. establece el alcance subjetivo de la suspensión de la prescripción en estos términos: La suspensión de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los interesados. si no fueron interrumpidas por otra viciosa y deben proceder una de la otra y ligarse inmediatamente por un vínculo de derecho entre autor y sucesor a título singular(41). Así. La suspensión simplemente paraliza momentáneamente —y mientras subsiste la causal— el curso de la prescripción. como la suspensión por interpelación. y Com. que sólo abrevia el plazo de duración. y Com. § 17. El Cód. el art. o su objeto es indisponible. desaparecida ésta. Civ. habiéndose allanado o declarado la rebeldía de los diversos accionados. y por ello. ha introducido algunas modificaciones en esta materia.

c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres. la curatela o la medida de apoyo. por una sola vez y por el término de un año o el menor que pudiera corresponder a la prescripción de la acción (art. Civ. y Com. La redacción que se imprime a esta norma incorpora al texto legal la interpretación que a la locución "constitución en mora del deudor. La ley 17. desde que en los casos en que éste resulta menor. 2543 Cód.Civ. y Com. superadora de las inconsistencias que la terminología presenta respecto del régimen de la mora y otorgando vocación aplicativa de la causal a la prescripción adquisitiva. causal que fuera incorporada mediante ley 24. Civ. determina como casos especiales de suspensión del curso de la prescripción: a) entre cónyuges. el mantenimiento de la limitación resulta previsor de futuras decisiones legislativas que sí lo hagan y evita la necesidad de adaptar el texto de este artículo en esa eventualidad. . elimina la causal de deducción de querella y reformula la producida por interpelación fehaciente. y Com. y agregó dos más. Ya hemos señalado que el Cód. 2542 Cód. b) entre convivientes. 3943 [ex 3982 bis] Cód. Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción. y Com. que suspende. y Com. curadores o apoyos. Civ. Se elimina. en forma auténtica. la querella penal.573. La Comisión explica en los fundamentos que si bien en el Cód. la tutela y curatela y la aceptación de la herencia con beneficio de inventario. y que son: la deducción de querella criminal. lo que ocurra primero. durante el matrimonio. Se regula entre las causas de suspensión de la prescripción la solicitud de mediación. durante la responsabilidad parental. 3947 [ex 3986] Cód. Civil). Civil contemplaba como supuestos de suspensión de la prescripción la incapacidad de hecho. El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes. efectuada en forma auténtica" ha brindado la jurisprudencia y doctrina. El art. determina que el curso de la prescripción se suspende. e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada. Civ. mientras continúan en el ejercicio del cargo. El Cód. desde que la independencia de la persecución punitiva estatal de la pretensión privada indemnizatoria sumado a la existencia de vías para ejercer esta última —posibilidad de interponer la pretensión en sede penal o de iniciar el proceso en sede civil— revelan que no se justifica la paralización del curso del plazo de prescripción. que se refieren a la prescripción liberatoria. Se ha considerado conveniente mantener la limitación de la duración de los efectos suspensivos a un máximo que está dado por el plazo de prescripción previsto para la acción. la tutela. y se simplifica el momento inicial del efecto suspensivo. que suspende el curso de la prescripción de la acción civil por indemnización (art. la causal produciría una extensión de la incerteza de la relación que contrariaría la finalidad del legislador. d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización. respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario. por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. establece que el curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración. El art. por una sola vez. durante la unión convivencial. el matrimonio. como caso especial de suspensión de la prescripción. Civil) y la constitución en mora del deudor. tutores.711 suprimió la primera de ellas. no se consignan plazos de prescripción menores a seis meses.

inc. que esta causal no juega mediando divorcio vincular o nulidad de matrimonio(42). Civ. 509 y sigtes. tutores. la tutela. ya que precisamente. y Com. 3926 (ex 3966). por el siguiente texto: La prescripción corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales. sigue valiendo como argumento que las enojosas cuestiones que se suscitarían entre marido y mujer. Civ. menores de edad La reforma del Cód. Civ. y Com. 3940 (ex 3980).1. sus padres. Civ.. dispone que se suspende el curso de la prescripción entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres. la mujer dejaría perecer estos derechos". o suspendidos en su ejercicio. si hubiese sabido que le pertenecía". conforme a la sentencia. En la actualidad.. el tutor que se les designe. c).17. y 102 Cód. sus padres. c) de las personas con capacidad restringida. o ambos son incapaces. y Com. Ello se desprende de los arts. 101 Cód. respecto del marido. el curador que se les nombre. en cuya preservación está comprometido el interés social. Es justamente porque no subsiste el matrimonio. Civ. o están privados de la responsabilidad parental. Las razones son obvias. la curatela o la medida de apoyo. Si carecieren de representación. 3929 (ex 3969) Cód. . porque "retenida por el amor. y Com. porque "debiendo reposar la mujer en los cuidados del marido". que determina que las personas con capacidad restringida y las inhabilitadas son asistidas por los apoyos designados en la sentencia respectiva y en otras leyes especiales. que dice que son representantes: a) de las personas por nacer. El art. por el respeto o por el temor a su marido. tutores. respecto de la mujer. Cód. se aplicará lo dispuesto en el art. curadores o apoyos.(43). Si faltan los padres. y Com. institución que el Cód. de las personas incapaces en los términos del último párrafo del art. incorpora en los arts. perturbarían la paz conyugal. a fin de evitar la consumación de la prescripción. Personas incapaces. durante la responsabilidad parental. el o los apoyos designados cuando. 2543. Civil. 100 Cód.. curadores o apoyos aprovecharan su situación para obtener ventajas sobre los derechos de las personas a quienes representan. b) de las personas menores de edad no emancipadas. 17. Razones similares justifican la suspensión durante la existencia de la unión convivencial. Civil de 1968 reemplazó el viejo art. éstos tengan representación para determinados actos. que establece como regla general que las personas incapaces ejercen por medio de sus representantes los derechos que no pueden ejercer por sí.2. éste habría "sin duda abdicado el pensamiento de adquirir un inmueble con perjuicio de su mujer. Matrimonio y unión convivencial El motivo por el cual se consagra al matrimonio como causal de suspensión de la prescripción lo daba Vélez Sarsfield en la nota al art. en el caso de que tuvieran que demandarse uno a otro. 32. por su condición especial resultaría abusivo que padres.

no mantiene la figura de la herencia con beneficio de inventario. aunque haya actuado con asistencia. 2287 Cód.17. Se establece que todo heredero puede aceptar la herencia que le es deferida o renunciarla.4. y Com. La aceptación parcial implica la del todo. pero adopta la solución del Código de Quebec y establece que la aceptación por el representante legal de una persona incapaz o con capacidad restringida no obliga a éste ultra vires. Civ. Civ. e). Personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización También en este caso la incompatibilidad del curso de la prescripción resulta obvia. pero no puede hacerlo por una parte de la herencia ni sujetar su opción a modalidades. y Com. y Com. En consecuencia. cuando señala que procede a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada. 2543. la aceptación bajo modalidades se tiene por no hecha (art. respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario. Civil. texto según ley 17. Civ. entendemos que este último es el supuesto de suspensión de la prescripción a que se refiere el art.). Civ.3. Dificultades e imposibilidad de hecho Esta causal consagrada por el art. Pero la aceptación de la herencia por el representante legal de una persona incapaz nunca puede obligar a éste al pago de las deudas de la sucesión más allá del valor de los bienes que le sean atribuidos. Igual regla se aplica a la aceptación de la herencia por una persona con capacidad restringida. inc.). 3940 (ex 3980) Cód. y Com. y Com. o por su representante legal o convencional (art. . Cód. 2297 Cód.711 (Cuando por razón de dificultades o imposibilidad de hecho se hubiese impedido temporalmente el ejercicio de una acción) no se mantiene en el Cód. Civ. § 18. Heredero con responsabilidad limitada El Cód. 17.

establece que el efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo. El nuevo texto resuelve algunas cuestiones que se habían suscitado durante la vigencia de la ley 24. 2542 Cód. Esta norma fue sustituida por la ley 26. El cómputo del término de suspensión se reanuda después de veinte días corridos desde la fecha del acta de finalización de la mediación". En los dos primeros supuestos. c). 2544 Cód. que motivó que el dec. El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes. lo que ocurra primero.573. provocando que el tiempo transcurrido no sea computable. hay situaciones que producen la interrupción del curso de la prescripción. El art. . El art. Interrupción de la prescripción Como se ha anticipado. desde la fecha de imposición del medio fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido. establece que el curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración. el plazo de prescripción y de caducidad se reanudará a partir de los veinte (20) días contados desde el momento que el acta de cierre del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria se encuentre a disposición de las partes. Ley 24. la prescripción liberatoria se suspende por una sola vez desde la fecha del instrumento auténtico mediante el cual se intenta notificar fehacientemente al requerido la audiencia de mediación y opera sólo contra quien va dirigido. únicamente contra aquel a quien se dirige la notificación. la suspensión opera contra todas las partes.589 establece que "La mediación suspende el plazo de prescripción y de la caducidad en los siguientes casos: a) en la mediación por acuerdo de partes. lo que ocurra primero. b) en la mediación por sorteo. que: "En las mediaciones oficiales. c) en la mediación a propuesta del requirente.573. § 20.573(44) instituyó en el ámbito nacional. Civ. y Com. lo que ocurra primero. Civ. Régimen de mediación obligatoria La ley 24.573. estableciera en su art. reglamentario de la ley de mediación 24. o desde la celebración de la misma. con carácter obligatorio. y Com. 91/1998.§ 19. El art. desde la fecha de adjudicación del mediador por la autoridad judicial. En las mediaciones privadas. o desde la celebración de la misma.589(45). En todos los casos. 28. la suspensión de la prescripción liberatoria se cuenta desde que el reclamante formaliza su pretensión ante la mesa general de entradas del fuero que corresponda y opera contra todos los requeridos. la mediación previa a todo juicio. 18 de la ley 26. En el caso del inc. desde la fecha de imposición del medio fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido.

Para que pueda comenzar a prescribir nuevamente. 3945 (ex 3984) Cód. Civ. Reconocimiento Según el art. Entendemos que esta causal no ha subsistido en el Cód. la demanda. que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía". la interrupción se tenía por no sucedida y el poseedor podía aprovecharse de la posesión del usurpador. En esta hipótesis. lo que resultaba interrumpido era el hecho mismo de la posesión —despojo—. determina que el curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe. § 22. el reconocimiento y el compromiso arbitral. pese a que en los fundamentos de la Comisión se expresa que se han conservado las causales de interrupción del curso de la prescripción que tenía el Cód. Civil: "La prescripción es interrumpida por el reconocimiento. y Com. o aunque sobrepasare este plazo. expreso o tácito. Esta causal no figura en el capítulo sobre interrupción de la prescripción. Civ. ello traduce de parte del vendedor un asentimiento continuo y repetido de respetar el derecho adquirido por el comprador. reconocimiento. manteniéndose el despojante en el goce de la cosa durante el término de un año. tendrá que producirse una interversión de título. adecuando el texto legal a la evolución que la cuestión ha sufrido a nivel jurisprudencial y doctrinal.El Cód. injusta o violenta. o por un tercero. Civil establecía que la prescripción se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un año. ella misma había sido interrumpida por alguna otra causal (demanda. Al respecto se ha resuelto: "Si el comprador tiene la posesión del inmueble. Si la posesión del despojante no duraba un año. 2545 Cód. ya sea por el propietario contra el cual se estaba prescribiendo o por un tercero. no interesando los vicios de que su posesión pudiera adolecer (46). Petición judicial . etc. Civil contemplaba como supuestos de interrupción la privación de la posesión por el término de un año. e importa un reconocimiento interruptivo de la prescripción de la acción de escrituración" (47). aunque la nueva posesión sea ilegítima. y Com. la interrupción proviene de un acto del poseedor que lo priva de su condición de tal y lo convierte en tenedor. 3950 (ex 3989) Cód. § 21.) antes de transcurrido el año. Civil. del goce de la cosa por el antiguo propietario. El art. En el caso de la conocida como interrupción natural. El art.

El art. según explica la Comisión. La demanda debe estar dirigida contra el poseedor —o deudor—. etcétera. Se mantiene como requisito el "no abandono del proceso instaurado". ante tribunal incompetente. pero que es claro el carácter mayoritario que ha alcanzado la posición que reconoce que toda petición ante la jurisdicción. o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable. contra el poseedor. comprendiendo diversos supuestos que no configuran "demanda" en sentido técnico-procesal pero que revelan la actitud del interesado de perseguir la tutela jurisdiccional. determina que También el curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo. se ha regulado la causal. porque desde que la existencia de cosa juzgada material brinda la excepción causada por esa calidad en caso de existir una pretensión ulterior por la misma causa y entre los mismos sujetos. o el deudor. La Comisión explica en los fundamentos que la interrupción por "demanda" prevista en el Cód. No obstante. en algún caso se ha decidido: ". su representante en la posesión. prescinde de incluir a la "absolución definitiva del demandado" entre estas vicisitudes. vale decir que se acuerda al término un sentido amplio. en este sentido. el pedido de embargo(49). a efectos de entablar la demanda(50). el pedido de beneficio de litigar sin gastos. se torna irrelevante e imprecisa técnicamente brindar la posibilidad de discutir la prescripción de una cuestión que ya fue resuelta definitivamente.. sin perjuicio de lo que dispongan los ordenamientos procesales locales respecto del trámite ulterior que merezcan estas situaciones a los fines de su subsanación.. Civil. Civil (art. se entiende toda petición judicial del propietario —o deudor— que tienda a mantener vivo su derecho y revelador de que no lo ha abandonado(48). 3947 [ex 3986]) había suscitado diversas posiciones respecto del alcance que a ese vocablo debe reconocerse. realizada por persona incapaz. aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuera defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio. Por demanda. teniendo por no ocurrida la interrupción en caso de desistimiento del proceso o de declaración de caducidad de la instancia. Civil establecía que la prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor. . y Com. 2546 Cód. El Cód. y Com. realizadas por personas incapaces de hecho o que ostentan defectos formales.la demanda dirigida contra un tercero. Se mantiene igualmente el efecto interruptivo de las peticiones efectuadas ante juez incompetente. Civ. como lo establecía el art. dirigida contra el deudor o poseedor —o su representante— que exteriorice en forma clara la voluntad de no abandonar el derecho que se trate por parte de su titular y. tiene valor interruptivo"(53). a los efectos de interrumpir la prescripción. entre otros supuestos. Civ. La aptitud interruptiva de estos actos subsiste exclusivamente hasta el agotamiento del acto productor(52). 3947 (ex 3986) Cód. aunque sea defectuosa. 3947 (ex 3986) Cód. cuando ha mediado un error excusable.El art. el pedido de apertura de la sucesión del deudor o poseedor (51). El efecto interruptivo de la prescripción tiene lugar aun cuando la demanda fuere interpuesta ante juez incompetente y subsiste hasta que pase en autoridad de cosa juzgada la sentencia que declare tal incompetencia(54). que comprende.

porque no constituyen petición judicial (demanda). § 24. También carecen de efectos interruptivos los reclamos privados(62). tienen efecto interruptivo. No obstante. Se establece la solución en el sentido en el que la jurisprudencia mayoritaria había resuelto la situación. 3947 (ex 3986. a los fines de iniciarla ante el juez que corresponda. Desde cuándo comienza En relación a si la interrupción se produce con la simple interposición de la demanda.Si hay desistimiento de la demanda promovida ante juez incompetente. asiste el derecho de interponer la demanda interruptiva de la prescripción no sólo a quien es titular del derecho sino también a cualquier gestor de negocios o tercero interesado. se había admitido que —aun cuando se opinara que carecía de efecto interruptivo de la prescripción— el reclamo administrativo estaba investido del efecto suspensivo previsto en el art. en tanto constituye en mora al Estado(60). Antes el criterio era el inverso. Reclamo administrativo En la misma tesitura.. § 23. También goza de efecto interruptivo la demanda aunque fuese defectuosa (56) o la haya interpuesto quien careciere de "capacidad legal para presentarse en juicio"(57). y Com. doctrina y jurisprudencia mayoritarias se pronuncian por la primera . impuesta por la propia ley(61). segundo párrafo) Cód. 2546 in fine. en el sentido de que no causaban interrupción las gestiones administrativas. ya sea que actúe a nombre propio o a nombre de dicho titular. ya que el actor sólo anticipado a la decisión judicial. se ha incorporado el reclamo administrativo como causal de interrupción cuando su trámite resulta una exigencia del ordenamiento. porque configuran una unidad con ésta. Civ. Cuando las gestiones administrativas son un trámite legalmente establecido como necesariamente previo a la demanda judicial. o si es necesario que la misma sea notificada. pero en su propio interés(58). aunque ellas revelen el ánimo de mantener vivo el derecho(59). resuelve la situación de que la petición se efectúe en el plazo de gracia que los ordenamientos procesales prevén. se sostiene que la demanda conserva su eficacia interruptiva (55). en el art. Civil. a fin de eliminar la discordancia en la regulación de la cuestión entre la norma de fondo y la local procesal. Asimismo. El Cód.

alternativa, considerando que la notificación no era exigida por el art. 3947 (ex 3986) Cód. Civil, que
sólo dice que la prescripción se interrumpe por demanda (63), y que la interposición pondría de manifiesto
la voluntad de no dejar morir el derecho(64). Entendemos que estos argumentos se mantienen con la
redacción del art. 2546 Cód. Civ. y Com., que además se refiere a "toda petición del titular del derecho
ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo".
Sin embargo, también se ha decidido que carece de efecto interruptivo la demanda iniciada con la
única finalidad de mantener viva la acción, y que luego se abandona, para iniciar una nueva demanda,
luego de vencido el término de la prescripción(65).
Se ha resuelto que: "Si el día del vencimiento de la prescripción era inhábil, la demanda iniciada el día
hábil inmediato posterior, es válida para interrumpir, pues ésta se prolonga hasta el vencimiento del
período en el que medió imposibilidad de hecho para demandar (66). La expresa inclusión del plazo de
gracia en el art. 2546 in fine Cód. Civ. y Com. refuerza esta interpretación.
En cambio, aunque compartamos la afirmación en el sentido de que "La presentación de la demanda a
la Mesa de Entradas de la Cámara, para la designación de juzgado, no tiene efecto interruptivo de la
prescripción, si no se la lleva al juzgado, pues dicha adjudicación no es un cargo judicial (67), habrá que
ver cómo se interpreta la expresión "toda petición ante autoridad judicial".
Se había planteado la duda sobre si la demanda interpuesta en los dos primeras horas hábiles art. 124
del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación(68) tiene efecto interruptivo. A favor de la afirmativa se sostiene:
"Si bien es cierto que los plazos impuestos por la ley de fondo no pueden ser alterados por las
disposiciones procesales en cuanto a su extensión, también lo es que el Código Civil supedita la
interrupción del curso de la prescripción a la interposición de la demanda (art. 3986); lo concerniente a
la forma y oportunidad de su presentación por tratarse de materia procesal, debe regularse, entonces, por
las disposiciones específicas pertinentes, y entonces cabe concluir que el art. 124 Cód. Procesal, no
vulnera la ley de fondo en cuanto reglamenta materia que le es propia". Quienes se pronuncian por la
negativa se basan en que la aplicación de una ley de forma no puede modificar un plazo de prescripción
establecido por la ley de fondo(69). Como hemos visto, el art. 2546 Cód. Civ. y Com. lo resuelve
positivamente.

§ 25. En qué casos queda sin efecto
Según el art. 3948 (ex 3987) Cód. Civil, la interrupción por demanda se tendrá por no sucedida en
caso de desistimiento, deserción de instancia o si el demandado es absuelto definitivamente. En tales
hipótesis el efecto interruptivo de la demanda se borra y el plazo de prescripción se computa como si
nunca hubiera sido interrumpido.
El art. 2547, párr. 2º, Cód. Civ. y Com. mantiene esta solución diciendo que la interrupción del curso
de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca la instancia
El supuesto de desistimiento es el del procedimiento, único que permitiría luego intentar un nuevo
juicio, ya que el desistimiento del derecho implicaría un reconocimiento, que brindaría al poseedor una
defensa mucho más fuerte e inmediata que la prescripción(70).

Al referirse a la caducidad de la instancia, según las disposiciones de los Códigos de Procedimientos,
se alude a la perención o caducidad de la instancia, legislada en los Códigos de forma como uno de los
modos anormales de terminación del proceso, que se produce cuando no se insta su curso dentro de los
plazos que en dichos cuerpos legales se determinan.
La perención no mata el derecho, que puede hacerse valer en otro proceso, pero como la interrupción
causada por la demanda intentada en el proceso que perimió, se tiene por no sucedida, ni útil a los
efectos de la prescripción. Todo el tiempo que duró la tramitación de aquél, puede haberse consumado
ésta, perdiendo el dominio el propietario y produciéndose la correlativa adquisición por parte del
poseedor.
Mientras no se hubiere declarado por resolución firme la perención, esto es, mientras el proceso
estuviere pendiente, la prescripción no corre, aun cuando las actuaciones hubieran permanecido
paralizadas por inacción del actor y por un lapso igual al término de prescripción(71).

§ 26. Interrupción por solicitud de arbitraje
El art. 2548 Cód. Civ. y Com. establece que el curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud
de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción
por petición judicial, en cuanto sea aplicable.
En este sentido se considera asimilable la solicitud de arbitraje a la petición judicial, brindando efecto
interruptivo a este hecho, que se presenta como un medio de solución de conflictos alternativo a la tutela
jurisdiccional.
El art. 3949 (ex 3988) Cód. Civil establecía que "El compromiso hecho en escritura pública, sujetando
la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción". La interrupción
aquí provendría de un acto del poseedor y del propietario.
No sólo están comprendidos los árbitros propiamente dichos, o árbitros de derecho, sino también los
árbitros amigables componedores (ver arts. 763/99 Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación).
En la redacción del Cód. Civil el único compromiso arbitral que interrumpiría la prescripción sería el
que constare en escritura pública(72), pero una comprensión más elástica llevó a sostener a algunos que la
determinación de las formas que debe revestir el compromiso arbitral, está reservada a los códigos de
forma(73) y que, además, el compromiso formalizado en instrumento privado valdría como obligación de
otorgar la pertinente escritura pública (74). La redacción del art. 2548 Cód. Civ. y Com. es diferente y
admite una interpretación amplia, sobre todo al ser equiparada a la petición ante autoridad judicial, que
no requiere escritura pública para su instrumentación

§ 27. Duración de los efectos
El Cód. Civ. y Com. prevé la duración de los efectos interruptivos, de gran importancia para la
determinación del reinicio del curso del plazo y que había generado algunas discusiones poniendo en
crisis la consecución de su fundamento, la seguridad jurídica.
El art. 2547 Cód. Civ. y Com. determina que los efectos interruptivos del curso de la prescripción
permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa
juzgada formal. La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del
proceso o caduca la instancia.

§ 28. A favor de quiénes se produce la interrupción
El art. 2549 Cód. Civ. y Com. dispone que la interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni
en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.
Es decir que se mantiene el principio del Cód. Civil aplicable a la interrupción civil, conforme al
art. 3952 (ex 3991)(75) del cual se derivaban los arts. 3953 (ex 3992(76)) y 3954 (ex 3993(77)) Cód. Civil,
con la excepción contenida en el art. 3957 (ex 3996(78)) Cód. Civil.

§ 29. Legitimación activa
Pensamos que la prescripción adquisitiva larga es un modo originario de adquisición del dominio o de
los otros derechos reales que se ejercen por la posesión, por lo que no es necesaria la capacidad
requerida para adquirir por tradición sino la requerida para adquirir la posesión, lo que significa que no
se exige la plena capacidad (art. 1922, inc. a], Cód. Civ. y Com.)(79).
Todos aquellos que pueden adquirir pueden prescribir. El Estado nacional, las Provincias y todas las
personas de existencia visible o ideal están sometidos a las mismas prescripciones que los particulares,
en cuanto a sus derechos y a los bienes susceptibles de ser propiedad privada, pudiendo igualmente
oponer la prescripción. En consecuencia, pueden adquirir por prescripción los menores de diez a catorce
años y los menores adultos.
Es procedente la demanda de usucapión promovida por el Estado nacional, ya que acreditó la posesión
pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble durante el plazo de treinta años aplicable en el caso —
art. 4015 del Código Civil— con anterioridad a la sanción de la ley 17.711 y que realizó actos posesorios
de manera insospechable, clara y convincente —en el caso, reparaciones, mejoras, construcción de un
edificio en el predio— conforme las pautas exigidas por los arts. 2373 y 2384 del mismo
ordenamiento(80).

§ 30. Legitimación pasiva
Los mismos sujetos que están legitimados activamente para la usucapión pueden ser sujetos pasivos.
Corre también contra los incapaces que tuvieren representantes legales.
Cuando la usucapión fue comenzada contra el causante, sigue corriendo después contra sus herederos
y legatarios. Contra los herederos, porque ellos continúan la persona del difunto y lo suceden tanto en la
propiedad como en la posesión, y contra los legatarios, porque éstos reciben la cosa con todas sus cargas
y sus vicios y en el estado en que se halle.
También la prescripción adquisitiva corre contra el Estado y las provincias, pero sólo en cuanto a
ciertos bienes privados, y también contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser
enajenadas.

§ 31. Cosas susceptibles de usucapión
Las cosas susceptibles de usucapión pueden ser inmuebles, muebles e incluso las cosas muebles
registrables, pero no pueden ser adquiridas por prescripción las que están fuera del comercio, ni tampoco
las que son del dominio público del Estado, y aunque no se ha regulado aún, entendemos que ello sería
extensible a la propiedad comunitaria indígena.
El Cód. Civ. y Com. no contiene una norma como el art. 3912 (ex 3952) Cód. Civil, que decía:
"Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición"(81).
Sin embargo, interpretamos que la regla sigue vigente.
En el Código de Vélez Sarsfield solamente los inmuebles eran objeto de la prescripción adquisitiva,
puesto que, según lo ponía de manifiesto la nota al art. 3908 (ex 3948) Cód. Civil, los muebles se
encontraban amparados por la disposición del art. 2386 (ex 2412) Cód. Civil, valiendo la posesión como
título de propiedad, no era menester el transcurso de tiempo alguno para tenerla por adquirida.
Sin embargo, la razón apuntada en la referida nota, no era del todo exacta, puesto que no en todos los
casos la posesión de una cosa mueble "vale título". En efecto, debe recordarse que el art. 2386 (ex 2412)
Cód. Civil se aplicaba "si la cosa no hubiese sido robada o perdida". Por lo que esta clase de cosas, aun
mediando transmisiones a título oneroso a favor de adquirentes de buena fe, estaban indefinidamente
sujetas a la reivindicación del propietario(82), lo que creaba un grave inconveniente al comercio jurídico,
en parte solucionado por el art. 477, Cód. de Comercio.
Siguiendo esta tesitura, la ley 17.711 incorporó como art. 3975 (ex 4016 bis) Cód. Civil, el siguiente
texto: "El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el

dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros
creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de
cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua".
El Cód. Civ. y Com. introduce varias modificaciones en este aspecto.

§ 32. Cosas muebles registrables no inscriptas
El art.1899 in fine Cód. Civ. y Com. establece que "También adquiere el derecho real el que posee
durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero
la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que
se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes".
En relación con este instituto, el Régimen Jurídico del Automotor (RJA) originalmente previó que la
usucapión de automotores, robados o hurtados, se podía producir a los tres años de su inscripción,
siempre que hubiera posesión de buena fe y continuada(83).
La reforma del Código Civil por la ley 17.711 modificó esta materia, al establecer un plazo de dos
años para las cosas muebles registrables en general (art. 3975 —ex 4016 bis—, 2º párrafo, Cód. Civil).
Posteriormente la ley 22.977 modificó el art. 4º, RJA (primer párrafo) en los siguientes términos: "El
que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción reivindicatoria
transcurridos dos (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena
fe y en forma continua".
El texto transcripto tiene diferencias con el art. 3975 (ex 4016 bis) Cód. Civil, dado que en el RJA se
aclara que el cómputo se efectúa desde la inscripción, y no menciona a los automotores "perdidos", sino
solamente a los "hurtados o robados".
Asimismo es distinto el concepto de "buena fe" en materia de cosas muebles registrables, como se
explicará más adelante.
Para que fuera aplicable la prescripción adquisitiva de dos años en materia de automotores, era
inexcusable que existiera una inscripción en el Registro de la Propiedad del Automotor a nombre del
usucapiente, tal como claramente lo expresa el art. 4º, RJA(84) y hubiera posesión de buena fe continua,
durante dos años, computados desde la inscripción(85).
Se trata de la usucapión que se denomina secundum tabulas, porque se cumple a favor de quien se
halla inscripto como propietario del vehículo en el respectivo registro pero que, a raíz de haber adquirido
de un no propietario, necesita bonificar su título(86).

32.1. Inscripción registral
Además de la posesión de buena fe, para que se aplique la prescripción adquisitiva de dos años, sobre
todo en materia de automotores, es inexcusable que exista una inscripción en el Registro de la Propiedad
del Automotor a nombre del usucapiente, tal como claramente lo expresa el art. 4º RJA.
Si el poseedor de un automotor no ha logrado la inscripción, es indudable que en esta hipótesis no es
posible aducir buena fe, extremo exigido para todas las cosas muebles, sean o no registrables.
Quien no ha logrado inscribir el automotor no puede tener la creencia sin duda alguna de ser el
exclusivo señor de la cosa, ni estar persuadido, en razón de ignorancia o error de hecho, de la legitimidad
de su posesión.
En consecuencia, los automotores cuyo dominio no ha sido inscripto en el registro respectivo, no eran
susceptibles de adquirirse por usucapión breve (dos años), extremo que había sido reconocido en forma
prácticamente unánime por la jurisprudencia nacional(87).
El supuesto contemplado en el RJA es una situación similar a la del poseedor de un inmueble que
tiene justo título y buena fe, que en realidad es propietario, pero, como existe un sujeto que está
legitimado para reivindicar (el anterior titular), no necesita iniciar un proceso especial, salvo que
aparezca alguien a reclamarle la entrega de la cosa en un juicio reivindicatorio. Es recién en ese caso
donde esgrimirá, como defensa, la prescripción adquisitiva, de plazo reducido(88). No se concibe que
pueda entablar él mismo la acción de usucapión, pues esa actitud importaría reconocer su mala fe, es
decir, que tiene conocimiento de los vicios de su posesión(89).
En opinión que no compartimos totalmente, se había resuelto que recién en el caso que aparezcan esas
fallas se defenderá oponiendo al verdadero propietario su "titularidad por más de dos años", y mientras
tanto su buena fe se presume(90), por las razones que daremos a continuación.

32.2. Buena fe
El requisito de la posesión buena fe es un elemento imprescindible para esta usucapión de
automotores(91), pero es necesario precisar qué significa la "buena fe" en esta materia (92).
La persona que adquiere un automotor, para poder invocar buena fe, debe observar la siguiente
conducta: a) verificar que quien pretende transmitir el dominio es su titular, examinando el título de
dominio del automotor(93); b) pedir un informe de dominio y sus condiciones en el Registro Seccional(94),
de acuerdo a los datos extraídos de la documentación que ha examinado, y que se encuentran en el
Legajo "B"(95); c) realizar la verificación física del automotor, haciendo cotejar los números registrales

de motor y chasis asentados en el título, con los grabados en el vehículo, operación a cargo de Policía
Federal Argentina, u otros organismos de seguridad(96).
Es decir que para que exista buena fe en un adquirente de automotores, deben cumplirse estos tres
recaudos: examen documental; informe registral y verificación física.
Esta trilogía, cuya observancia no se desprendía literalmente de la normativa vigente, es inexcusable a
la luz de las nuevas prácticas defraudatorias, por todos conocidas, que han recibido la denominación
de "autos mellizos". Ahora el art.1902 Cód. Civ. y Com. lo exige expresamente: Cuando se trata de
cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales,
así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.

32.3. Situación de los automotores no inscriptos
Uno de los supuestos más frecuentes en la práctica negocial, especialmente de vehículos usados
comercializados por agencias o por intermedio de avisos periodísticos, consiste en la compra-venta de
automotores sin efectuar simultánea, o seguidamente, la correspondiente inscripción de la transferencia
en el Registro.
En estos casos pueden presentarse diversas situaciones:
a) el comprador, que no registró la transferencia y luego no puede conseguir que el titular colabore
con el trámite registral; b) el que compra a quien no es titular registral, que adquirió, a su vez, de dicho
titular, o de adquirentes de éste, etc.
Tales supuestos no están previstos en el RJA, ni tampoco —expresamente— en el Código Civil, y
tienen en común que existían obstáculos insalvables en la normativa vigente para aplicar la usucapión de
dos años, dado que no había inscripción registral, que es requisito y punto de inicio del cómputo, de
acuerdo con lo expuesto, y tampoco se trata de cosas robadas o hurtadas (97), aun cuando pueda invocarse
buena fe, extremo que —en atención a lo sostenido previamente— es de muy difícil acreditación.
Sin embargo, la situación jurídica de quien compró un automotor, se le hizo tradición, pero no
inscribió en el Registro el instrumento respectivo constituye un problema de cierta significación, que ha
provocado la inquietud de la doctrina por encontrar alguna solución, frente a la no pertinencia de invocar
la usucapión breve, mediante la denominada "prescripción adquisitiva contra tabulas".
La doctrina nacional había abordado esta cuestión desde diversas ópticas, que se mencionarán
sucintamente.
Se ha sostenido que este comprador era un mero tenedor y no un poseedor, dado que el carácter
constitutivo de la inscripción registral implica que tanto el dominio como la tradición operan, se
transfieren y, por ende, se adquieren en ese mismo instante; en otros términos, no existe tradición
posesoria, por ser ésta inscriptoria, y quien pretenda ser poseedor podrá serlo, pero, en este caso, será de
mala fe(98).

Desde una posición absolutamente opuesta (y minoritaria) se afirmaba que el comprador no inscripto
es un poseedor de buena fe que puede invocar en su favor el art. 4016 bis del Cód. Civil(99).
La mayoría de la doctrina, con algunas variantes, entiende que este comprador no puede invocar la
prescripción breve del art. 3975 (ex 4016 bis) Cód. Civil ni la del art. 4º, RJA, entre otras razones,
porque este comprador-poseedor no inscripto no puede invocar buena fe(100), posición que suscribimos.
Brebbia, en cambio, considera que el comprador no inscripto a quien se le ha hecho tradición es
poseedor de buena fe, pero no puede invocar a su favor el art. 4016 bis porque esta norma requiere,
además de la inscripción, que se trate de cosas robadas o perdidas, ya que la norma es una excepción al
art. 3974 (ex 4016) Cód. Civil y, consecuentemente, no admite aplicación analógica (101).
Ambas variantes traen como consecuencia que el comprador-poseedor no inscripto sólo podría
adquirir el dominio del automotor por prescripción adquisitiva recién a los veinte años, y en tal sentido,
varios fallos judiciales han entendido que esta es la única solución(102).
Como es fácil advertir, esta solución no es la mejor, pues si el interés es la medida de las acciones,
pocos vehículos justificarían implementar un proceso judicial para obtener la declaración de haber
adquirido el dominio por usucapión, debiendo dejar transcurrir previamente dos décadas. Quizás podría
tener aplicación en el caso de automotores antiguos, o "de colección", o "clásicos" que tienen un régimen
especial(103).
Todos los autores entienden que la solución es disvaliosa, no sólo porque se trata igual a este
comprador que al ladrón, sino porque, después de un lapso tan prolongado, normalmente el automotor ha
perdido gran parte de su valor económico(104).
Por otro lado, calificada doctrina se había opuesto a la aplicación del art. 3974 (ex 4016) Cód. Civil al
caso de los automotores cuando no ha mediado inscripción de buena fe, argumentando que "si tanto el
art. 2738 (ex 2765) Cód. Civil, como el art. 3º, RJA, aseguran una amplia reivindicabilidad si la cosa fue
robada, la excepción para el poseedor de mala fe del objeto robado —en el caso el automotor— debería
surgir de un texto de nítida comprensión. No puede enervarse la expansión de ese principio sin una
norma igualmente clara que lo permita. Ante la falta de una disposición legal que beneficie al poseedor
de mala fe de un automotor robado, no queda otra alternativa que hacer jugar la regla general de la
reivindicabilidad. El Derecho no es más que un "elector de víctimas"...(105).
Por otro lado, la práctica registral indica que son casi inexistentes los supuestos de aplicación del
régimen establecido en el art. 4º, RJA.
En cambio, son numerosas las situaciones no regularizadas, tanto de automotores adquiridos a
titulares registrales, o a sus sucesores que no han registrado la transferencia, como de asientos registrales
que provienen de maniobras ilícitas, como es el caso de los llamados "autos mellizos".

32.4. Propuestas de la doctrina
La doctrina argentina dedicada al tema, en posición que compartimos, vino reclamando una solución
legislativa para los casos en que no existía registración.

Una de las soluciones, de lege lata, fue acudir a una norma análoga, como el art. 162 de la ley
20.094, que permite adquirir por usucapión un buque a los diez años, en ausencia de justo título y buena
fe(106). Hemos dicho que no coincidíamos con esta solución, aunque, de lege ferenda, la propuesta
parezca razonable(107).
En materia de proyectos legislativos, se han propuesto diversos plazos para resolver esta situación(108) .
En nuestra opinión, cualquier modificación legislativa debía contemplar la naturaleza del sistema
registral argentino en materia de dominio de automotores, a fin de no desnaturalizarlo por la vía de
proteger la posesión, eludiendo el carácter constitutivo de la inscripción.
Sin perjuicio de señalar que, en nuestra opinión, la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición
poco compatible con un sistema de registración constitutiva como el implementado por el RJA —
especialmente en sus arts. 1º y 3º—, hemos sostenido que, en materia de automotores, se deberían
atender los siguientes aspectos: a) en caso de inscripción registral de buena fe, de automotores robados o
perdidos, cuando exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en
chasis y motor, el plazo debe ser de dos años, acreditando la posesión ininterrumpida y pacífica del
automotor y computando el plazo desde el momento de la inscripción; b) cuando no exista inscripción, la
prescripción adquisitiva sólo procedería cuando se acredite la posesión del automotor de manera
continua e ininterrumpida, durante diez años y que la adquisición fue efectuada al titular registral del
automotor o a sus sucesivos cesionarios.
Aun cuando el plazo de diez años pueda parecer excesivo, es necesario entender que establecer plazos
más breves puede conducir a la absoluta desnaturalización del sistema registral vigente, que está
estructurado sobre la base de su carácter constitutivo. Al respecto, el Proyecto de 1998, adoptaba, en su
art. 1833, una posición bastante parecida al disponer, en el párr. 3º, "También adquiere el derecho real el
que poseyó durante diez (10) años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribió a
su nombre pero la recibió del titular registral o de su cesionario sucesivo" (109).

32.5. El Código Civil y Comercial de la Nación
El art. 1899 Cód. Civ. y Com., con respecto a la usucapión de los automotores no inscriptos a nombre
del poseedor, dice que (para la prescripción adquisitiva larga "También adquiere el derecho real el que
posee durante diez (10) años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo,siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes"(110).
El art. 1900 Cód. Civ. y Com., como se dijo, establece que "La posesión para prescribir debe ser
ostensible y continua".
En el art. 1902 sobre "justo título y buena fe", se incorpora un párrafo en estos términos: "Cuando se
trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias
registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial"(111).
Al respecto, además de los antecedentes que hemos mencionado, cabe destacar otros (112).

Es decir que, en nuestra opinión, el Proyecto ha recogido la mejor doctrina en esta materia, y revela
una notable mejora en relación a anteriores proyectos que no habían tenido en cuenta los aspectos
propios del funcionamiento registral del automotor.
En el art. 1903 Cód. Civ. y Com. se receptan criterios sobre aspectos que hemos comentado
previamente y que contaban con el apoyo de calificada doctrina, tales como la fecha desde la que se
computa el plazo, señalando que "Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la
fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva".

§ 33. Cosas muebles no registrables
El art. 1898 Cód. Civ. y Com. determina que la prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble
hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se
computa a partir de la registración del justo título.
En el Cód. Civil se presentaban diversos supuestos referidos a cosas muebles.
Si se trataba de una cosa mueble no robada ni perdida, en poder de un poseedor de buena fe, que la
hubiera adquirido a título gratuito, se manejaban diversas soluciones.
Una alternativa era resolver la cuestión a través de lo dispuesto en el art. 2751 (ex 2778(113)) Cód.
Civil y concluirse en la imposibilidad de usucapir cualquiera fuere el tiempo de la posesión.
Otra posibilidad era recurrir a los arts. 3973 (ex 4015(114)) y 3974 (ex 4016(115)) Cód. Civil, que no
distinguen entre el título oneroso y el gratuito, y concluir en que el plazo aplicable es de veinte años,
argumentando que las cosas muebles caen en la frase "y demás derechos reales" del art. 3973 (ex 4015)
Cód. Civil, y porque el art. 3974 (ex 4016) Cód. Civil, al menos en su letra, no aparta de su sistema a las
cosas muebles.
Una tercera posición recurría al art. 3975 (ex 4016 bis) Cód. Civil, norma que no distingue entre
adquirentes a título oneroso y gratuito y admite la usucapión cuando se trata de cosas robadas o perdidas,
que es aun más grave que el abuso de confianza, y por lo tanto consideraba apropiado aplicarla por
analogía al supuesto de cosas no robadas ni perdidas (poseídas de buena fe y mediando adquisición a
título gratuito)(116).
Cuando el poseedor era de mala fe, fuera la adquisición a título oneroso o gratuito, se planteaban dos
soluciones posibles. La primera era la improcedencia de la prescripción, mientras que la otra la admitía
en base a lo dispuesto en los arts. 3973 (ex 4015) y 3974 (ex 4016) Cód. Civil, o sea la usucapión
ordinaria de 20 años, lo mismo que los inmuebles, cuyos poseedores, aun cuando hayan arribado a la
posesión a través de un hecho delictuoso (v.gr., usurpación), pueden adquirir el dominio por el
transcurso de veinte años(117).
En el caso de las cosas robadas o perdidas, se exija o no para su transferencia inscripción registral, y la
posesión fuera de mala fe, se aplicaban los mismos criterios que en el supuesto anterior.

El Proyecto de Ley de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1998 se refiere
a la usucapión de cosas muebles en el art. 3931, cuyo texto es el siguiente: "Para la adquisición del
dominio de cosas muebles se exigen veinte años de posesión continua si: 1. La cosa ha sido recibida a
título gratuito. 2. La cosa ha sido poseída de mala fe, aun con vicios. 3. La cosa registrable no ha sido
registrada a nombre del poseedor".
En el caso de cosas muebles cuya transferencia exija la inscripción registral con carácter constitutivo,
como son los automotores o los caballos de pura sangre de carrera, la falta de registro hace que el
poseedor sea considerado de mala fe, porque la ignorancia o el error acerca de su verdadera situación de
"no propietario" provendría de ignorancia o error de derecho, que no es como principio excusable en
nuestro Derecho(118).
El art. 2258, inc. c), Cód. Civ. y Com. establece que si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a
título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque
éste sea de buena fe.

§ 34. Sepulcros
Para la usucapión de sepulcros resultan actos posesorios la detentación del título de propiedad de la
bóveda, la inhumación de cadáveres que se llevaron a cabo en ella, la disposición sobre el destino
ulterior de los restos allí depositados, la contratación de un cuidador para su limpieza y vigilancia y la
atención personal prestada a dicha bóveda.
La tenencia del título de propiedad de una sepultura constituye el principal acto posesorio que se
puede ejercer sobre el sepulcro, dado que es el único medio que permite su uso, que no es otro que el
depósito de cadáveres(119).

§ 35. Prescripción adquisitiva breve
Este tipo de prescripción es el que consolida la adquisición del dominio luego de diez años de
posesión de buena fe.
Tiene de común con la prescripción adquisitiva larga las calidades que debe revestir la posesión
ostensible y continua, a lo que se agrega que debe ser de buena fe, y que ella debe subsistir durante un
cierto tiempo, que es más breve, pues son diez (10) años.
Además de los requisitos que son inherentes a ambos tipos de prescripciones, posesión y tiempo, la
llamada prescripción corta requiere la existencia de otros dos elementos que la caracterizan, que
justifican el menor lapso necesario para su consumación, y que son: el justo título y la buena fe
(art. 3960 [ex 3999] Cód. Civil). Esta regla se mantiene en el art. 1898 Cód. Civ. y Com., que dice en su

quien puede reivindicarle la cosa hasta que se cumpla el término de la prescripción(120). "la prescripción breve no es rigurosamente de adquirir: la cosa ya está adquirida con justo título y buena fe" (nota al art. que lo es frente a todos. Justo título Lo definía el art. el usucapiente contra todos menos contra el propietario. Civil). Civil: "La existencia del título es una condición sustancial de la prescripción. el comodato. 3960 [ex 3999] Cód. Ambos tienen la acción reivindicatoria: el propietario contra todos. queda claro que el boleto de compraventa no puede ser considerado "justo título". 3968 (ex 4010) Cód. existen dos propietarios: el verdadero. etcétera.es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez. sin consideración a la condición de la persona de quien emana". La razón la da la nota al art. legado.. de quien no era dueño de ella. 2668 [ex 2695(123)]. Según lo disponía el art. No revisten la calidad de justo título la locación. es decir. Un título destituido de las formas esenciales no es título y nada puede probar. Por título debe entenderse a estos efectos(121) no el instrumento donde consta la adquisición de un derecho. el depósito (porque sólo tienen por objeto transferir la tenencia). Aclaramos esto porque para que el título sea "justo" es menester que esté "revestido de las formalidades exigidas para su validez". Tal condición la cumplen una compraventa (122). poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda acción de reivindicación". actos jurídicos que tengan por objeto transferir la propiedad. 3970 (ex 4012) Cód. . sobre la cual repose la prescripción y por eso hemos establecido que un título nulo por vicio en la forma no puede crear la buena fe del poseedor". Civil: ". El efecto de la prescripción breve es "consolidar la adquisición hecha. por lo tanto. la partición en el condominio o de la herencia (porque carecen de tal consecuencia: arts. Por ello se ha resuelto: "No goza de justo título quien tiene una promesa de venta otorgada por quien no era propietario"(126). dación en pago. § 36. El tenedor de un título tal no puede tener en su derecho una confianza firme y completa. que lo es frente a todos menos frente al anterior propietario. En consecuencia. una donación. aporte en sociedad. no puede servir de base para la prescripción" (125).primer párrafo: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Vale decir que en la hipótesis de que una persona haya adquirido la cosa con justo título y buena fe. y el usucapiente. 2669 [ex 2696] y 3472 [ex 3503(124)] Cód. sino el acto jurídico que ha sido causa de esa adquisición: es lo que expresa la nota a dicha disposición. Civil: "el título nulo por defecto de forma. independientemente de su instrumentación por escritura pública.. Civil). 3970 (ex 4012) Cód.

1902. revestido de las formas exigidas para su validez. y Com. Los defectos del título que la prescripción está llamada a sanear residen en la legitimación o en la capacidad del transmitente. además del "justo título". con abstracción de si emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar. Sobre el concepto de buena fe. lo define en estos términos: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión. Civ. Civil se refiere a ellos al decir que. El justo título. Presunción . mientras que la segunda es cuando ha emanado del verdadero propietario. mientras que al justo título debe añadírsele la posesión de buena fe por diez años para que se produzca tal adquisición. pero éste no es capaz de enajenar (129). Civil. "no debe considerarse la persona de quien emana". Cód. "Se denomina justo título un título que considerado en sí. párr. dice: La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. no es título suficiente por adolecer de ciertos defectos que necesitan ser cubiertos por la prescripción. 3968 (ex 4010) Cód. y Com. es necesario que exista buena fe en el poseedor. Como se advierte. es apto para conferir un derecho de dominio"(127). 1902. a los efectos del título suficiente. resume los mismos requisitos que se exigían en el Cód. así como las presunciones establecidas por el Código al respecto. es decir. Cód. El art. Buena fe En la prescripción adquisitiva breve. Civ. nos remitimos al capítulo 2 sobre Posesión. 1º. La primera causal se configura cuando el título no ha emanado del propietario(128). § 37. cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. § 38.El título suficiente causa la adquisición del dominio. segunda parte. El art. El art. a pesar de cumplir con las formalidades legales.

además.gr. pues estará. 2260 Cód. que presente en apoyo de su posesión un título traslativo de propiedad. dice: "El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso. El art. Civ. habría dejado de serlo(132). desde luego. y Com. Si. por falta de capacidad en el enajenante— o anulable. Civil. sin que tenga que recurrir a la prescripción. . el adquirente la transmite a un tercero de buena fe y a título oneroso. en base a los siguientes argumentos (130): Si el acto de transmisión es nulo —v. El art.). ese tercero podrá escudarse en lo dispuesto por el art. establece que se presume. al cual nos hemos referido previamente (art. si el subadquirente era a título gratuito. Obviamente se requiere en todos los casos justo título y buena fe. Esta solución responde a lo que había entendido la doctrina mayoritaria sobre las adquisiciones a non domino. 1903 Cód. el adquirente no tendría necesidad de prescribir. Civ. 3961 (ex 4003) Cód. según la interpretación que propicia de los arts. el adquirente con buena fe y justo título requerirá la prescripción breve. 1022 (ex 1051 in fine) Cód. el instituto de la unión de posesiones. si el enajenante es de buena fe y el adquirente también es de buena fe y. salvo prueba en contrario. Si el acto es inoponible al propietario porque él no intervino en absoluto en la celebración del acto de transmisión ni en sus antecedentes(131). En cambio. el subadquirente. 1901 Cód. § 39. si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho". a cubierto de la reivindicación del propietario. ya que cuando se reunieran las condiciones de aplicación de aquéllos. en cambio. La prescripción breve y los arts. a los efectos del cómputo del término. aun siendo el enajenante de mala fe. 2777 y 2778 Cód. que volveremos a analizar en el capítulo respectivo sobre reinvindicación. sí jugaría la prescripción breve.. con justo título y buena fe. Civil establecía la siguiente presunción. al subadquirente no le será menester prescribir. y Com. Civil Mariani de Vidal sostenía que el juego de los artículos citados podía influir seriamente sobre el instituto de la prescripción breve. si no se probare lo contrario". Civ. a título oneroso. por la aplicación de dichas normas. Puede jugar aquí. en el supuesto anterior.. y Com. el enajenante es de mala fe o la transmisión lo ha sido a título gratuito. al cabo de ese lapso. ha poseído desde la fecha del título. Si habiéndose transmitido la cosa por acto nulo o anulable. en cuanto a la antigüedad de la posesión: "Se presume que el poseedor actual. tendrá que esperar el transcurso de diez años para poder repeler con éxito la reivindicación del propietario que. o de su registración si ésta es constitutiva. Civil. que la posesión se inicia en la fecha del justo título. 1022 (ex 1051) y 2751 (ex 2778) Cód.El art.

Su tramitación se realiza por el procedimiento del juicio ordinario. en tanto no se hubiera previsto otro por las leyes locales(134) y juez competente es el del lugar de situación del inmueble(135). denominado "La prescripción adquisitiva de inmuebles". de la ley 14. pues si bien la carencia de matrícula dominial del inmueble llevaría a considerar que la finca constituye un bien privado del Estado. el art. Sobradamente se ha dicho que por esta vía se cometieron innumerables abusos.2. que había regido hasta entonces en el ámbito de la usucapión. En su art. calidad que reviste el accionado"(133). inc.1.159 (DJA E-0391) añade como legitimado pasivo a quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias de Catastro o cualquier registro oficial del lugar del inmueble. 22 (ex 24). Antes de esta declaración. previamente debe existir una resolución judicial que declare extinguido o desmembrado el dominio del propietario anterior.§ 40. 22 (ex 24) estableció una serie de requisitos para reemplazar al desvalorizado procedimiento de las informaciones sumarias. Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble. en el marco de una demanda de usucapión. de acuerdo con las constancias del Catastro. 40. En el caso de no conocerse el titular de dominio. la posesión y el tiempo sólo conforman para el usucapiente una situación de hecho. un derecho en la cosa. El trámite es de carácter contencioso y debe entenderse con quien resulte titular del dominio. a). la jurisprudencia ha entendido que "corresponde confirmar la sentencia que. designó al Defensor Público Oficial para que represente al emplazado ausente. Informe registral y plano de mensura .3. Procedimiento La ley 14. Acción judicial declarativa de usucapión 40.159 (DJA E-0391) introdujo el Título VI. 40. o sea. pero no tiene todavía un ius un rem. Necesidad Para que pueda ser adquirido el dominio —u otro derecho real— por usucapión. que le otorgan un derecho a la cosa mediante las acciones posesorias y los interdictos.

inc. El ya citado el art. § 41. y el informe que éste expida es la constancia que debe acompañarse con la demanda. . 22 (ex 24). pues si bien constituye un elemento formal necesario para deslindar con precisión el inmueble. la jurisprudencia ha entendido que "es indiscutible que el plano de mensura no resulta por sí solo apto para demostrar la efectiva posesión de la finca por parte del demandante.159 (DJA E-0391) exige que se presente un plano de mensura. si la hubiere en la jurisdicción.159 (DJA E-0391) exige que con la demanda se acompañe un certificado del Registro de la Propiedad. el art. en modo alguno resulta indicativo del concreto ejercicio de actos materiales por quien se pretende poseedor"(137). de la ley 14.711. Al respecto. 22 (ex 24). de la ley 14. pues sin el plano de mensura que se exige acompañar con la demanda el juez no sabría a ciencia cierta cuál es el inmueble cuyo dominio pretende adquirirse por prescripción(138). no debe confundirse el valor de este plano de mensura. Luego de la reforma al Código Civil por la ley 17. 22 (ex 24). a). El requisito impuesto por el art.El art. para individualizar la persona del demandado. inc. e incluso por su antigüedad puede contribuir para acreditar el animus domini. de la ley 14. máxime al haberse abandonado el anterior sistema en el que el juicio de usucapión era de jurisdicción voluntario(136). al inscribirse la sentencia respectiva. Sin embargo. y la sanción de la ley 17. lo que pretende asegurar es que el juicio se entable contra el verdadero propietario. b). Cuando la ley citada exige que se acompañen las constancias registrales que acrediten la titularidad del dominio de un predio.159 (DJA E-0391) busca determinar con exactitud la cosa objeto del juicio de usucapión.801 (DJA E-0721). inc. pero no constituye una prueba de la posesión. porque en tal supuesto la finalidad perseguida (determinación del objeto poseído cuyo dominio se pretende) se encuentra satisfecha. Cabe señalar que la falta de presentación del plano de mensura no obsta al progreso de la demanda de usucapión cuando la determinación del inmueble se ha logrado de modo indubitable a través de la constancia de inscripción registral y otras certificaciones de entes públicos (139). Catastro o de cualquier otro registro oficial del lugar donde está situado el inmueble. Ello. Acción y excepción La doctrina entendía que tanto la prescripción larga como la corta puede hacérselas valer en juicio por vía de excepción(140). a). el ámbito en el que debe recabarse la información sobre quién es titular de dominio es el Registro de la Propiedad Inmueble. que es eficaz para delimitar la pretensión espacial del actor. Este plano se protocolizará oportunamente en el Registro de la Propiedad Inmueble. suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva.

por lo que el allanamiento no adquiere la virtualidad decisoria que . sin distinguir si es anterior o posterior a la contestación de demanda (143). Al hacerse valer por vía de acción. establece que la prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción y el art. Cód. en este aspecto el art. en línea con lo que establecía. por su parte. Civil). 2553 Cód. pero si la primera presentación es anterior a la contestación de demanda.159 (DJA E-0391).711 permitía oponerla en cualquier momento hasta que la sentencia hubiera pasado en autoridad de cosa juzgada. 22 (ex 24) de la ley 14. resultará aplicable lo dispuesto por los arts. algunos se pronuncian por la negativa. 5756/1958. Para otros. Civil. pues de lo contrario. esta doble vía resulta indiscutible de la segunda parte del art. Civ. Civil alude a la primera presentación. establecía que deberá serlo al contestarse la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quien la oponga. la referencia a la "contestación de demanda" que hace la norma carecería de sentido y sería superflua. por cualquier motivo que sea(142). que establece: "Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por presión treintañal no se plantea en juicio como acción. Si hasta el momento de contestar la demanda no ha habido presentación alguna del demandado. reposa sobre hechos que deben ser probados y porque el demandado puede tener reparos morales en oponer esta defensa. respecto de la segunda instancia. podrá oponer la defensa en ese momento(141). 2551 Cód. siendo ésa la primera presentación. Las razones de esta solución las da la nota a dicha norma: el cumplimiento de la prescripción depende de la posesión que. Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los términos aplicables a las partes. En el juicio de usucapión se ve afectado el orden público y está en juego el derecho de propiedad inmueble y su forma de transmisión. o está todavía autorizado a hacerlo al contestar la demanda. al ser demandado por reivindicación de la cosa quien está poseyendo (art. 3924 (ex 3964). todavía puede oponerse la defensa en el momento de hacerlo. Si no se ejercita como acción. determina que el juez no puede declarar de oficio la prescripción. 22 (ex 24) y 23 (ex 25) de la ley 14. La doctrina entendía que si no se había contestado la demanda y aun si había sido declarado rebelde. 2552 Cód. pues el art. y Com. reformado por la ley 17. y para oponer excepciones en los procesos de ejecución. Civil. Cód. debe en esa presentación oponer la prescripción. la prescripción no puede ser suplida de oficio por el juez. sino que debe ser opuesta como defensa. ya que hubiera bastado con establecer que debía oponerse en la primera presentación(144). Civ. con la limitación. deben hacerlo en su primera presentación. sosteniendo que se habría perdido la oportunidad. el art. Frente a la cuestión que se plantea sobre si el sujeto se presenta antes de la contestación de demanda. Civ. 3924 (ex 3962) Cód.159 (DJA E-0391). reformada por el dec. ya que al hacerlo deberá oponer la prescripción. El art. y Com. La norma derogada por la ley 17.711. y Com. En cuanto a la oportunidad para plantear la defensa de prescripción. no existe problema. de que ella debía resultar de hechos alegados y probados en la instancia inferior. dice que la prescripción debe oponerse —como defensa— dentro del plazo para contestar la demanda en los procesos de conocimiento.Para la adquisitiva. la alusión a la "primera presentación" se refiere a los supuestos en los que no ha habido contestación de demanda y el accionado se presenta posteriormente. El art. 3924 (ex 3962) Cód. 3924 [ex 3964]. quien se presenta posteriormente. sino como defensa".

Civ. Prueba . y Com. § 43. es práctica casi habitual su convocatoria.). el juez libra oficios a la Cámara Federal Electoral. se declarará su rebeldía (art. de oficio. generalmente. Civ. procede la citación publicando edictos en la forma que determine el juez. En estos casos. y Com. 1905 Cód. Si no comparece el demandado. el libramiento de oficios a la Policía Federal y a la Secretaría Electoral es de práctica. Ante el fracaso de las gestiones para localizar al demandado. provincial. Anotación de litis El art. Procesal). En Capital Federal. Cód. etc.puede tener en otros procesos en los que se discuten derechos privados eminentemente subjetivos y patrimoniales. § 44. En tal caso. la anotación de la litis con relación al objeto. inc. o a la Policía del lugar. si se conoce el nombre del titular. de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal. Como las cosas inmuebles sin dueño son bienes privados del Estado (art. procede cuando haya interés fiscal comprometido. a fin de dar a conocer la pretensión" Ésta es una novedad con respecto a lo que establecía la ley 14. determina que "La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar. procede la designación del Defensor Oficial. debe procederse como lo establezcan los códigos procesales locales. 59 Cód. 1º. para que informen su domicilio. Por ello no basta el allanamiento ni la rebeldía para la admisión de la demanda" (145). § 42. o al Registro Público de Comercio si la titular es una sociedad. o su domicilio es ignorado.159 (DJA E-0391). 236. o a la Secretaría Electoral. Domicilio desconocido Cuando el propietario es desconocido. aun cuando se establezca que la citación al representante del Estado nacional. debidamente citado.

Para remediar los males que acarreaban los abusos de declaraciones de testigos complacientes, la ley
14.159 (DJA E-0791) dispone, en el inc. b) de su art. 22 (ex 24): "Se admitirá toda clase de prueba, pero
el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial".
El dec.-ley 5756/1958 sustituyó los incs. b) y c) del art. 22 (ex 24) de la ley citada por el siguiente: "c)
Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble,
aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión".
Es decir que la ley y su reforma hacen referencia a dos medios de prueba en especial, lo que no
implica, como surge de sus propios términos, la descalificación de otros (146), que son:

§ 45. Prueba testimonial
La sentencia no puede basarse exclusivamente en ella, pero "No significa ello que la prueba testifical
sufra menoscabo; de hecho y en la generalidad de los casos el proceso de reconstrucción de los hechos
habría de tener su principal sustento en dicha prueba, de donde es preciso que a través de ella y de
manera inequívoca puedan apoyarse consideraciones que demuestren: a) la existencia de actos
posesorios; b) la continuidad de esa posesión; c) la inexistencia de actos turbatorios; d) el carácter
público de la conducta desplegada, y e) la antigüedad de la posesión que exceda el lapso exigido por la
ley, el que, también es sabido, ha sido reducido de treinta a veinte años por la ley 17.711. Acreditados
estos extremos, el juez podrá integrar su convicción meritando cualesquiera otro elemento de juicio que
tenga valor probatorio que no sea otra mera constancia testifical. Y como la ley no exige que la prueba
complementaria acompañe cronológicamente a la testifical, ha sido admitido en la generalidad de los
casos, que pueden tratarse de constancias probatorias que no calen hondo en el pasado, siempre que sean
demostrativas delanimus posidendi. Desde luego, la pretensión actora quedará mejor demostrada cuando
dicha prueba de complemento posibilite enlazar las referencias testificales penetrando en el pasado"(147).
Si bien se admite toda clase de pruebas, se prohíbe basar la resolución judicial exclusivamente en la
testimonial.
Al respecto, la jurisprudencia había dicho: "La adquisición del dominio por usucapión, sin necesidad
de título ni buena fe, requiere la posesión del bien con ánimo de dueño, en forma continua,
ininterrumpida, pública y pacífica, durante el período de veinte años, y corresponde al reclamante la
carga de acreditar el mencionado presupuesto mediante toda clase de pruebas, las que deberán apreciarse
con estrictez, no pudiendo basarse el fallo exclusivamente en la testimonial(148).

§ 46. Pago de impuestos

La citada ley 14.159 (DJA E-0791), art. 22 (ex 24), inc. c) determinaba: "La demanda deberá
acompañarse de... certificados emitidos por las oficinas recaudadoras, de los que resulte que el actor o
quienes le han transmitido el derecho, abonaron a su respectivo nombre el impuesto por todo el lapso de
la posesión".
Esta última exigencia fue objeto de severas críticas, ante la imposibilidad de que el poseedor pagara a
su nombre los impuestos correspondientes al inmueble y durante todo el lapso de la posesión, puesto que
ese poseedor por el hecho de carecer de título, no podía figurar en los registros fiscales. Por ello se
modificó por el siguiente texto: "Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de
impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la
posesión".
Es decir que se adjudica especial importancia al pago, por parte del poseedor, de los impuestos o tasas
que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a su nombre. En este sentido, vale la pena aclarar
que el pago de impuestos o tasas no es un acto posesorio, más allá del valor que la norma le atribuya.
El pago de impuestos no constituye un acto posesorio propiamente dicho, aun cuando puedan
exteriorizar el animas domini(149). No se trata de un acto posesorio(150) sino jurídico, ya que no recae
materialmente sobre la cosa.
Tampoco es indispensable su concreción, sino que será "especialmente considerado" (151).
"El pago de impuestos realizado en distintas oportunidades y con mucha antelación a la iniciación del
proceso por usucapión, constituye un insuperable elemento objetivo de convicción acerca de la
exteriorización del animus domini(152).
Repetimos que el pago de impuestos no constituye un requisito sine qua non para admitir la
usucapión, sino sólo una pauta que, junto con las demás y con las particularidades del caso, habrá de ser
apreciada por el juez a los efectos de tener por justificada la existencia del lapso necesario de
posesión(153).
Pero: "el pago de los impuestos y tasas no puede tenerse en cuenta como prueba complementaria de la
posesión, si el vinculado con los tributos atrasados se satisfizo en un solo acto"(154).
Ello es así porque, para que el pago de impuestos adquiera fuerza considerable se requiere la
oportunidad en la erogación, la periodicidad regular, elementos estos que van acreditando el animus rem
sibi habendi o animus domini(155).
Empero, se ha resuelto: "No es necesario que las evidencias presentadas en el expediente abarquen
todo el plazo de prescripción, pues basta que exterioricen la existencia de la posesión durante una buena
parte de ese lapso, al igual que en materia de pago de impuestos"(156).
La Corte Suprema de Justicia Nacional ha resuelto: "El art. 22 (ex 24), inc. c), de la ley 14.159, al
establecer que 'será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos o tasas que
gravan el inmueble', impide declarar operada la usucapión cuando, faltando la demostración de ese
extremo, la restante prueba que, por exigencia legal debe ser compuesta, no es lo suficientemente
asertiva para demostrar que los actos posesorios fueron realizados claramente con el ánimo de dueño y
durante término legal"(157).
No obstante, volvemos a repetir que el pago de impuestos no es requisito indispensable para la
usucapión, sino un importante elemento de prueba a tener en cuenta; ello no obsta a que se considere

consumada aun sin mediar dicho pago si los elementos de juicio aportados conducen a la existencia de la
posesión durante el término exigido por la ley.
En ese sentido, se ha resuelto que "la circunstancia de que el art. 22 (ex 24), ley 14.159 establezca que
será especialmente considerada la prueba del pago de impuestos y tasas, no obsta a que, mediante otras
pruebas, se pueda declarar operada la prescripción"(158).
Al respecto, la jurisprudencia ha dicho que "resulta inadmisible la objeción que intenta restar eficacia
probatoria a las constancias de pago de impuesto y tasas traídas por el actor que pretende usucapir, ya
que la ley se la acuerda aunque no figuren a nombre de quien invoca la posesión, haciendo jugar en
favor del poseedor la presunción de que el tenedor de los recibos es el solvens"(159).
Pero también ha sostenido que "tampoco es exacto que el pago regular de los impuestos municipales y
la tasa de aguas constituya 'por imperio legal' un "acto posesorio por excelencia", porque al margen que
tal conducta no figura dentro de los actos posesorios que enuncia el art. 2384 del Código Civil, tanto la
doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en negarle ese carácter, y que el abono de esos
gravámenes exterioriza tan sólo la convicción de comportarse como dueño de la cosa, pero no
elcorpus posesorio". Y que "A pesar que la enumeración del citado artículo no es taxativa, el pago de los
impuestos únicamente tiene virtualidad como elemento demostrativo del ánimo de poseer por sí; pero no
es en sí mismo un acto posesorio, a punto tal que el abono hecho por el verdadero titular del dominio ni
siquiera tiene efecto interruptivo de la prescripción adquisitiva. Es que, en definitiva, no se trata de un
acto material sino jurídico, que por sí solo no es revelador del contacto con la cosa, sino que únicamente
constituye una exteriorización del animus rem sibi habendi o bien una prueba complementaria de su
existencia, que debe estar acompañada por otras para la prueba de la posesión"(160).
También se ha resuelto que "el pago de impuestos si bien ha dejado de ser un requisito ineludible para
admitir la usucapión constituye empero una prueba coadyuvante de real significación aun cuando no se
refiera a todo el período posesorio"(161) y que "si bien es cierto que, aun cuando no se hayan pagado
impuestos, la usucapión puede ser demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba
testimonial, bastando que las evidencias de este tipo exterioricen la existencia de la posesión o de alguno
de sus elementos durante buena parte del tiempo requerido por la ley, el nulo aporte probatorio sobre el
pago de gravámenes deja sola a la prueba testimonial lo que no alcanza a configurar la prueba compuesta
legalmente exigida (art. 22 [ex 24], ley 14.159 y 679, Cód. Procesal)"(162).

§ 47. Apreciación de la prueba
En la apreciación de la prueba de la prescripción adquisitiva debe primar un criterio riguroso; los actos
deben ser inequívocos; la prueba de la posesión debe ser indubitable. Aun en el régimen de la
prescripción adquisitiva de sepulcros —en el que existen peculiaridades—, la inhumación de algunos
familiares no representa un elemento categórico, sobre todo cuando las personas eran familiares de
ambas partes. La posesión del título (en este caso de una bóveda) no es un acto posesorio en sí mismo
sino sólo la posibilidad de ejecución de ellos. La detentación del título no implica existencia de justo
título y además, sólo el justo título y la buena fe sumados a la posesión continua e ininterrumpida
permiten la prescripción decenal. Cuando ello no ocurre, corresponde acreditar la posesión durante
veinte años y el allanamiento de uno o más demandados no resulta suficiente, ya que en materia de
derechos reales está comprometido el orden público y, por lo tanto, si se dictara sentencia sobre dicha

base (el allanamiento) se declararía adquirido el dominio en base a un modo de adquisición que reposa
sobre un hecho no probado, y lo mismo cabe sostener con relación a la declaración de rebeldía, pues en
ningún caso el actor debe ser relevado de la carga de probar los hechos en que se funda su
pretensión(163).
En los juicios de adquisición del dominio por usucapión se deben analizar los elementos aportados
con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven absoluta certeza
al Juzgador sobre los hechos afirmados, ya que están en juego poderosas razones de orden público, pues
se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que correlativamente, apareja la extinción para
su anterior titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del
Cód. Civil(164).
Cabe recalcar que "toda vez que la usucapión es un medio excepcional de adquisición del dominio y la
comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, el juez debe
ser muy estricto en la apreciación de la prueba; en otras palabras, que la posesión debe probarse por la
realización efectiva de hechos que demuestren la voluntad de tener la cosa para sí. Y en este orden de
ideas, la prueba de la posesión debe ser clara e indubitable, no siendo suficientes las declaraciones de
testigos en las cuales no se concreta con precisión la realización de actos posesorios" (165).
Corresponde rechazar la demanda por prescripción adquisitiva si el actor no ha comprobado la
realización de actos posesorios, en tanto no ha acreditado haber ejecutado ninguno de los mencionados
en el art. 2384 del Cód. Civil ni otros equivalentes, sino que sólo acompañó comprobantes del pago de
impuestos y de expensas, pues dicho pago de impuestos no hace más que exteriorizar el animus domini,
o sea, uno de los elementos de la posesión, pero nada prueba con respecto al corpus, que es el otro
elemento(166).
Toda vez que el actor fundó la demanda en el art. 4015 del Código Civil, debió acreditar de manera
fehaciente la posesión continua del inmueble de marras durante veinte años, con ánimo de tener la cosa
para sí, vale decir, que al menos durante ese lapso, tuvo la cosa bajo su poder con ánimo de dueño
(art. 2351), ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos (art. 2384) para adquirir el dominio por ese
excepcional modo(167).
Es sabido que los actos de posesión, para ser útiles a la prescripción adquisitiva, deben caracterizarse
como el ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican y quien invoca la
posesión como base de la prescripción, debe probarla, como así también, demostrar que ella reúne todos
los caracteres que la ley exige. El concepto de acto posesorio se refiere a toda disposición material que
se ejerce sobre una cosa animus domini y ha de tratarse siempre de algún acto material que importe una
relación de hecho entre la persona y la cosa, que revele la dependencia física de ésta respecto de
aquélla(168).
Por lo demás, respecto del elemento físico o material de la posesión, corresponde al interesado
acreditar el corpus, valiéndose a tal fin de los actos que lo caracterizan y que resultan del art. 2384 del
Código Civil. De este modo, quien hubiere cercado o construido, dado el inmueble en arrendamiento, o
cumplido allí cualquier explotación o cultivo, al demostrar uno de esos hechos, se coloca en condiciones
para hacer correr desde ese momento el plazo de prescripción exigido por la ley(169).
Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva, la
realización de los actos comprendidos en el art. 2353 del Cód. Civil y el constante ejercicio de esa
posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente(170).

La trascendencia que provoca una sentencia favorable en el juicio de usucapión —adquisición del
derecho real de dominio por parte del poseedor y, consecuentemente, su pérdida para el anterior titular—
exige al juzgado analizar con celo y prudencia los elementos de convicción que se arrimen(171).
Quien pretenda adquirir el dominio de un inmueble por usucapión debe demostrar, además de la
comprobación de los extremos exigidos para tal adquisición, cuáles son los actos posesorios realizados y
si se mantuvo en la posesión en forma continua durante veinte años(172).
Como la posesión es un hecho que alega el prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la
cosa, debe probar su existencia de modo indubitable, conforme la regla según la cual quien afirma la
existencia de una relación jurídica debe aportar prueba acabada de los hechos que necesariamente debe
concurrir para su nacimiento(173).
A los efectos de la usucapión no es posible que cualquier ocupación sea considerada para sí y a título
de dueño, sino que es preciso probar la posesión animus domini, tanto la actual como la anterior, y
principalmente la que se hubo de tener al inicio de la ocupación como único medio de acreditar el
cumplimiento del lapso legal, debiendo soportar la carga de la prueba en tal sentido quien invoca esa
calidad(174).
Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble
por usucapión, es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus
actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad(175).
Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio de un inmueble por prescripción
adquisitiva, la realización de los actos comprendidos en el art. 2373 de dicho cuerpo legal y el constante
ejercicio de la posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente(176).
A los fines de la adquisición del dominio de un inmueble por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7º,
Cód. Civil, no basta con que se acredite un relativo desinterés por el bien por parte de la demandada,
sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende
usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido
conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han
sido desconocidos(177).

§ 48. Presunciones
El Código Civil establece una serie de presunciones aplicables al juicio de reivindicación, que resultan
pertinentes en el caso de una usucapión. Así se ha resuelto que "la presunción de un título de dominio
hace presumir la posesión de la cosa desde la fecha del mismo, si el demandado no prueba que su
posesión es anterior o que siendo posterior ha usucapido, estableciéndose por lo demás que el
reivindicante no necesita justificar la preexistencia de su propia posesión pudiendo limitarse a invocar la
de sus antecesores, la que debe presumirse desde la fecha de sus respectivos títulos". Y que "La
presunción a favor del reivindicante que acompaña títulos de sus antecesores, abarca incluso al
comprador que no se le ha efectivizado la tradición del bien, ya que la transferencia integral de derechos
y acciones realizada por el vendedor le permite hacer mérito de la posesión que tuvo éste"(178).

Cuando el pretenso usucapiente no ingresó al inmueble ab initio como poseedor, debe acreditar que
intervirtió el carácter de tenedor que tuvo hasta el fallecimiento de la dueña. Los actos posesorios a que
alude el art. 2384 del Cód. Civil constituyen una suerte de presunción de posesión, según lo ha calificado
parte de la doctrina, lo cual implica que si tal presunción se pretende hacer valer en un juicio de
usucapión contra el titular del dominio o el propietario, prueba a lo sumo el corpus pero no
el animusposesorio o "intención de someter la cosa a un derecho de propiedad" en los términos del
art. 2351 del mismo Cód. Civil. En otras palabras, el corpus posesorio no hace presumir el animus(179).
Si bien es cierto que para usucapir no es imprescindible habitar el inmueble cuya adquisición se
persigue, no lo es menos que la mera circunstancia de domiciliarse en él, tampoco basta para tener por
demostrado el ejercicio de la posesión(180).
La presunción de un título de dominio hace presumir la posesión de la cosa desde la fecha del mismo,
si el demandado no prueba que su posesión es anterior o que siendo posterior ha usucapido,
estableciéndose por lo demás que el reivindicante no necesita justificar la preexistencia de su propia
posesión pudiendo limitarse a invocar la de sus antecesores, la que debe presumirse desde la fecha de sus
respectivos títulos(181).
La presunción a favor del reivindicante que acompaña títulos de sus antecesores, abarca incluso al
comprador que no se le ha efectivizado la tradición del bien, ya que la transferencia integral de derechos
y acciones realizada por el vendedor le permite hacer mérito de la posesión que tuvo éste(182).
La adquisición del dominio por usucapión, sin necesidad de título ni buena fe, requiere la posesión del
bien con ánimo de dueño, en forma continua, ininterrumpida, pública y pacífica, durante el período de
veinte años, y corresponde al reclamante la carga de acreditar el mencionado presupuesto mediante toda
clase de pruebas, las que deberán apreciarse con estrictez, no pudiendo basarse el fallo exclusivamente
en la testimonial(183).

§ 49. El derecho de defensa
La ley 14.159 (DJA E-0791) estableció una serie de normas a las que es necesario ajustarse cuando se
plantea la usucapión por vía de acción(184), haciéndose eco de las críticas formuladas contra la inorgánica
e incompleta reglamentación que a esos efectos contenían las leyes procesales locales que habían dado
lugar a una proliferación de falsas informaciones posesorias, que movieron a Bibiloni a decir que "se ha
extendido la industria de la usurpación de inmuebles en las principales ciudades de la República, en
número cada vez mayor"(185).
En efecto: ante la necesidad de contar con un "título de prescripción", que permitiera la
comercialización de los inmuebles, era usual recurrir a un procedimiento informativo —información
sumaria (juicio de jurisdicción voluntaria)—, donde el presentante acreditaba la posesión durante el
término exigido por la ley, obteniendo así que se lo declarara propietario, en "cuanto hubiere lugar por
derecho".
La prueba que se rendía en tales procedimientos informativos —admitiéndose cualquier medio de
prueba— lo era sin contralor de aquel contra quien se prescribía, el que no era parte en el juicio, dada la
índole de este que, como ya vimos, era una mera información sumaria (186).

Justamente porque el propietario no había sido parte en el juicio de "información treintañal", la
sentencia se dictaba "en cuanto hubiere lugar por derecho" y el título que en él se obtenía no podía serle
opuesto (arg. art. 18 de la Constitución Nacional: garantía del debido proceso). En consecuencia, dicho
título no era perfecto, porque no convertía al titular en propietario erga omnes de la cosa(187).
Vale decir que en caso de ser demandado por reivindicación por el verdadero propietario, quien había
obtenido el título a través de una información posesoria, no podía oponer a aquél dicho título, porque la
sentencia dictada en la información en que no había sido parte, no tenía para él los efectos de la cosa
juzgada y, por ende, debían probarse nuevamente en el juicio reivindicatorio, los requisitos de posesión
y tiempo, a fin de que se declarara operada la usucapión a favor del poseedor.
La ley 14.159 (DJA E-0791) expresamente excluye el supuesto de la excepción de prescripción,
porque ésta se opondrá en el juicio de reivindicación que inicie contra el propietario, quedando entonces
sujeta su tramitación a las reglas de dicho juicio.
Además, reiteramos, el juicio debe ser contencioso y entenderse con quien resulte titular del dominio
de acuerdo con las constancias del Catastro, o los "Registros de la Propiedad o cualquier otro registro
oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda.
Si no pudiera establecerse con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda,
se procederá en la forma que los Códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas
desconocidas"(188).
El procedimiento dejó de ser informativo para convertirse en contencioso, y la demanda se entabla
contra el propietario que figure como tal en el Registro de la Propiedad, Catastro u otro registro oficial
del lugar de situación del inmueble, y si no se lo pudiera individualizar se procede en la forma que los
Códigos rituales determinen para la citación de personas desconocidas, todo ello para garantizar la
bilateralidad del proceso.
En consecuencia, habiendo sido parte en el juicio, la sentencia dictada en el mismo tendrá efectos de
cosa juzgada en su contra: el valor del título es absoluto, oponible erga omnes(189), y por ello no afectado
de la imperfección de que adolecen los obtenidos a través de las relatadas informaciones posesorias(190).
Según el inc. d) del art. 24 de la ley 14.159 (DJA E-0791) "será parte en el juicio el funcionario
encargado de la defensa fiscal...", porque, "...Considerando que el Estado siempre asume la condición de
titular de los inmuebles, sobre la base de que en todos los casos puede llegar a ser el propietario por
causa de abandono, razón que ante esa expectativa, constituye evidentemente, un interés legítimo y
justifica, ampliamente, su legitimación en el proceso como parte accionada necesaria"(191).
El dec.-ley 576/1958 reformó este inciso, el que quedó redactado así: "d) En caso de haber interés
fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la Provincia o de
la Municipalidad a quien afecte la demanda".
Interpretando esta norma se ha decidido: "Siempre es necesario dar intervención en esta clase de
juicios al agente fiscal, el cual tendrá carácter de parte en caso de haber interés fiscal comprometido" (192).
El proceso de usucapión se encuentra legislado en algunos códigos procesales locales, como el de la
Provincia de Buenos Aires, como juicio especial, y las normas peculiares que lo caracterizan como tal
están destinadas, fundamentalmente, a proveer todo lo atinente a la defensa del demandado, asegurando
su correcta citación o la realización de los necesarios trámites previos a su anoticiamiento por edictos y a
su eventual representación por el defensor oficial(193).

La reforma procesal que trajo la ley 14.159 (DJA E-0791) tenía como objetivo principal evitar la
violación de esta garantía constitucional.
Sin embargo, es menester aplicar adecuadamente los criterios de salvaguarda del derecho de defensa.
Las violaciones a las formas sustanciales del proceso, consistentes en omitir el cumplimiento de los
recaudos previos a la citación por edictos efectuada, por sí solas no tienen entidad suficiente para anular
la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, salvo cuando se suman a ello vicios de "contenido"
durante el trámite de la usucapión que dio lugar a aquélla‚ evidenciando con certeza la finalidad
fraudulenta tenida en mira por los actores(194).
En cambio, cuando el actor no podía ignorar la existencia de personas con derecho sobre el bien cuya
usucapión se persigue, a quienes necesariamente debía citarse en el proceso de usucapión por ser
herederos del propietario debe concluirse la ineficacia de la citación por edictos de aquélla‚ no sólo
porque así lo disponen los arts. 145 y, análogamente, 786, del Código Procesal de la Prov. de Bs. As.,
sino también por razones de lealtad, probidad y buena fe procesal, cuya observancia aparece impuesta
por el art. 34, inc. 5º, del mismo código(195).
Asimismo, si se omitió la citación de un legitimado sustancial pasivo de la pretensión en el juicio de
usucapión, la actuación cumplida por quien sólo actuó en resguardo de los intereses fiscales, no implica
consentimiento de la parte omitida, y en tal caso, no media obstáculo para anular lo actuado(196).
Por similares motivos, cuando se litiga falsamente en un proceso de usucapión contra un propietario
con domicilio denunciado como conocido y aparentarse su incontestación de la demanda y consiguiente
rebeldía, se está conculcando el derecho de aquél o sus posibles sucesores y de cualquier tercero que se
haya considerado con derechos sobre el inmueble, y cae por nulidad el procedimiento(197).
Cuando el demandado fallece y sus herederos son desconocidos debe citárselos a ellos o a quienes
puedan considerarse con derecho por medio de edictos(198) .
La proposición de la demanda, entre muchos otros, tiene como efecto propio la fijación de la materia
litigiosa, motivo por el cual, si la usucapión se inició alegando la sucesión de la actora en la posesión
ejercitada por su madre, luego no puede introducirse la hipótesis de una posesión ánimo propio de
aquélla(199).
Es improcedente la demanda por prescripción adquisitiva en tanto el actor, como continuador de su
madre en el dominio y posesión del inmueble, sólo asumió esas calidades respecto de la mitad indivisa,
existiendo un condominio con el Estado, y, teniendo en cuenta la fecha de la transmisión sucesoria,
aunque el accionante hubiera demostrado la realización de un acto de interversión del título, ni a la fecha
de promoción de la demanda ni a la de la sentencia habría transcurrido el plazo de veinte años que exige
el art. 4015 del Cód. Civil(200).

§ 50. Allanamiento
En el juicio de usucapión se ve afectado el orden público y está en juego el derecho de propiedad
inmueble y su forma de transmisión, por lo que el allanamiento no adquiere la virtualidad decisoria que

puede tener en otros procesos en los que se discuten derechos privados eminentemente subjetivos y
patrimoniales. Por ello no basta el allanamiento ni la rebeldía para la admisión de la demanda(201).

§ 51. El juicio de usucapión y el fuero de atracción
Vale la pena recordar que el art. 3257 (ex 3284), inc. 4º, Cód. Civil disponía que "las acciones
personales de los acreedores del difunto, antes de la división de la herencia", deben entablarse ante el
juez de la sucesión.
El precepto legal es la aplicación del principio según el cual la competencia en las acciones personales
se determina, en general, por el domicilio del demandado (actori sequitur forum rei)(202).
Como el juicio sucesorio debe promoverse ante el mismo juez, el del domicilio del causante, la norma
permite reunir bajo la competencia de un solo órgano jurisdiccional todas las cuestiones relativas al
patrimonio del causante, satisfaciendo la conveniencia práctica que le sirve de principal
fundamento(203) y facilitando no sólo la liquidación de la herencia, la división de bienes y el pago de las
deudas, sino también el ejercicio de las acciones de los acreedores.
A partir de tal aserto es claro que las acciones reales quedan excluidas del fuero de atracción, porque
ellas deben ejercitarse ante el juez del lugar de ubicación del inmueble (forum rei sitae).
En tales casos la disposición analizada no deroga las normas que establecen tal modo de
determinación de la competencia porque los fundamentos que las sustentan y el carácter de los principios
que las informan predominan sobre las razones de conveniencia práctica en que se basa el fuero de
atracción, sea éste o no de orden público.
Similares razones abonan la exclusión de la acción declarativa de prescripción adquisitiva de la
atracción del juicio sucesorio.
Aunque se trata de una acción personal y no real, la competencia se determina en el caso por el lugar
de ubicación del inmueble y esa regla no cede ante la disposición del art. 3257 (ex 3284) Cód. Civil.
Además, el derecho subjetivo sustancial cuya declaración se pretende es un derecho real, de modo que
no puede hablarse de acreedor o de deudor en la relación sustancial, pues no existe derecho creditorio
insatisfecho cuyo cumplimiento se reclame —y que resulta ser el caso contemplado por el inc. 4º del
citado art. 3257 (ex 3284) Cód. Civil—.
Por ello es ineludible concluir que la acción del poseedor debe promoverse y resolverse por el juez del
lugar de la ubicación del inmueble, sea cual fuere el tribunal ante el que tramite la sucesión del titular
inscripto demandado por usucapión.
El criterio restrictivo que debe aplicarse en la interpretación de la norma comentada (204), no permite su
extensión a casos no contemplados(205).

El fallecimiento del demandado que sobrevenga a la promoción de la acción, tampoco ocasiona el
desplazamiento ulterior de la competencia.
Por asimilación de la acción declarativa de usucapión a la acción real negatoria (art. 2773 (ex 2800)
Cód. Civil, y por razón de su naturaleza, la jurisprudencia ha sostenido idéntico criterio, pronunciándose
en el sentido expuesto(206).

51.1. Sentencia
El art. 1905 Cód. Civ. y Com. establece que "La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de
prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
"La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza
la posesión".
Es decir que la sentencia debe fijar la fecha en la cual considera cumplido el plazo de prescripción,
momento en el que se produce la adquisición del derecho real de dominio, y por consecuencia, se
extingue el dominio del vencido en el proceso de usucapión. Es importante tener claro que la sentencia, a
pesar de ser declarativa, no tiene efecto retroactivo al momento de inicio de la posesión.

§ 52. Inscripción de sentencia en el Registro
La sentencia que se dicte, declarando adquirido por usucapión el dominio, o el derecho real cuya
adquisición por prescripción se haya peticionado, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, y
su testimonio constituye el título-instrumento que acreditará el respectivo derecho real.
La inscripción de la sentencia declarativa implica la automática cancelación del asiento registral en el
que figuraba el vencido en el juicio.
La sentencia recaída en el juicio de usucapión promovido de conformidad a la ley 14.159 (DJA E0791) (arts. 24 y 25) es declarativa o, más bien, declarativo-constitutiva de la adquisición y correlativa
extinción del derecho real de dominio, resultando idónea como título de dominio en sentido
instrumental, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, en orden a lo dispuesto en el
art. 2505, Código Civil, y art. 2º, ley 17.801, para poder ser opuesta a los terceros interesados desde el
momento en que se registró; ello así excepto en las hipótesis en que el prescribiente haya solicitado —al
iniciar la demanda o con carácter previo— la traba de alguna medida cautelar que anoticie a dichos
terceros de la situación extra registral existente, en cuyo caso éstos ya no podrían invocar posteriormente
su buena fe para pretender la validez de sus derechos frente al adquirente por usucapión(207).

Como ya hemos dicho, el Cód. Civ. y Com. prevé que con la resolución que confiere traslado de la
demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva se debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis
con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
La sentencia que se dicte en este tipo de juicio debe mencionar expresamente la fecha de adquisición
del dominio (que será la del cumplimiento del plazo de la prescripción veinteañal) (208). Esta doctrina es
receptada expresamente por el Cód. Civ. y Com.
El Cód. Civ. y Com. también recoge la doctrina que sostuvo que la sentencia de prescripción
adquisitiva tiene efectos ex tunc,es decir, que carece de proyección retroactiva al momento en que el
usucapiente comenzó a poseer(209).
También resultarían aplicables estos principios cuando la sentencia acoge la excepción de prescripción
adquisitiva en un juicio de reivindicación, según la corriente que estamos siguiendo(210). Pero, si el
poseedor usucapiente demandado por acción reivindicatoria se limita a oponer la excepción de
prescripción adquisitiva, en el caso de serle la sentencia favorable, ella tendrá que limitarse a rechazar la
demanda de reivindicación, pero no podrá declarar adquirido el dominio por prescripción, porque
implicaría una decisión ultra petita, ya que el demandado no ha pretendido la formación de un título —
en sentido instrumental— al oponer la excepción sino tan sólo evitar ser desposeído (arg. art. 34, inc. 4º,
y 163, inc. 6º, Código Procesal). Y si el poseedor triunfante pretendiera arribar a tal declaración(211),
debería promover a su vez el juicio de la ley 14.159 (DJA E-0791), con la posibilidad de que se
produzca un escándalo jurídico en caso de que esta acción resulte desestimada.
Para resolver esta situación se ha propuesto que si con posterioridad al dictado de la sentencia
definitiva que hace lugar a la excepción de la prescripción adquisitiva y rechaza la reivindicación,
habiendo ésta pasado en autoridad de cosa juzgada y en la etapa de ejecución de sentencia, el
excepcionante vencedor peticiona ante el mismo juez que la pronunció una declaración judicial concreta
acerca de la adquisición del dominio por prescripción y acompaña un plano de mensura del inmueble
objeto del pronunciamiento (arg. art. 24, inc. b], ley 14.159 [DJA E-0791]), el juzgador, previa
sustanciación con la contraria, podrá declarar adquirido el dominio por el excepcionante, indicando la
fecha con la cual se ha operado la adquisición. La resolución, que deberá adecuarse a los principios
técnico-registrales pertinentes, deberá también disponer su inscripción en el Registro de la Propiedad
Inmueble y la cancelación del asiento dominial anterior(212).
La solución que propiciamos se conforma con el principio de economía procesal, al tiempo que
conjura la posibilidad de que se produzca el escándalo jurídico al que antes hicimos referencia.

§ 53. Cesión de derechos hereditarios
La cesión de derechos hereditarios realizada por instrumento privado no constituye un justo título que
pueda oponer el tenedor de la cosa al adquiriente por escritura pública para evitar la acción de
reivindicación, porque carece de las formalidades necesarias para transmitir el dominio (arts. 2763 [ex
2790] a 2765 [ex 2792] Cód. Civil)(213).
El demandado no puede invocar la posesión pacífica e ininterrumpida por veinte años, necesaria para
la prescripción adquisitiva, para repeler la reivindicación del inmueble, ya que si bien está reconocido

de todas formas tiene expedita la acción de reivindicación que dura tanto como el dominio mismo(215). relativamente a los frutos percibidos por el poseedor de mala fe. . En efecto. Civil el alcance que correspondía otorgar a la usucapión consumada. si cuando la usucapión se ha cumplido ella tiene o no efecto retroactivo a la fecha en que comenzó su curso y si desde ese momento el poseedor usucapiente ha de ser considerado propietario o si. con intervención del demandado. Derechos reales constituidos por el anterior propietario y por el usucapiente Se discutía con el Cód. porque la perpetuidad del dominio es independiente de su ejercicio. suerte de los derechos reales constituidos por el anterior propietario hasta la consumación de la prescripción y suerte de los derechos reales constituidos por el usucapiente en el lapso que va desde el comienzo de la posesión hasta dicha consumación. es decir. de modo que el dominio anterior no se extingue y el nuevo no nace sino luego del cumplimiento de los respectivos plazos (217). no por vía liberatoria. en caso de acción reivindicatoria triunfante. En cuanto a los derechos reales constituidos por el anterior propietario y por el usucapiente. y Com. si el usucapiente que los percibió era de mala fe. que pueden recibir solución adecuada por vías distintas a la de la aludida ficción(218). supuesto que no es el que aquí se trata. Ésta es la solución que consagra el Cód. regulan las obligaciones y derechos del poseedor de buena fe "sucediendo la reivindicación de la cosa". 2438 y 2439. ya que los derechos reales sobre cosa ajena presentan distintas modalidades en su ejercicio. El considerar que la usucapión tiene efecto retroactivo constituye una ficción. por el contrario. sino por medio de la prescripción adquisitiva a favor del poseedor(216). esto es. no resulta conveniente sentar reglas generales. la adquisición tiene efectos desde ese momento. Cód. cuyos sostenedores justifican haciendo mérito de los resultados injustos a los que conduciría el principio de no retroactividad. Civil. § 54. Mariani de Vidal sostenía que en nuestro derecho estos problemas son más aparentes que reales. La acción de reivindicación es imprescriptible porque el dominio es perpetuo y por ende aunque un propietario hubiera abandonado durante muchos años una cosa. sólo puede extinguirse indirectamente. y la posesión no es pacífica(214). también se encuentra demostrado que al actor le fue entregada la posesión. Es imprescriptible la acción reivindicatoria. con lo cual éste reconoció en otro el derecho de poseer. Civ. los arts.que ha estado en posesión durante ese plazo. especialmente en los siguientes supuestos: suerte de los frutos percibidos hasta el cumplimiento del respectivo plazo de prescripción.

cabiendo advertir que no podría la ley aplicarse a lotes vacíos. podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive. 1º también alude al "destino principal" de casa habitación única y permanente y éste sólo puede apreciarse si existe tal edificación(227). e) del art. con anterioridad al 1/1/1992 y su causa lícita. pacífica y continua durante 3 años. La ley establece en su art. debe tratarse de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente y reúnan las características previstas en la reglamentación(224). en su caso. Civil"(222). De entrada se advierte que la ley no menciona como uno de los requisitos de la posesión del ocupante que ésta sea también "ininterrumpida". e) y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble instalan al favorecido en el "inicio del cómputo del plazo de prescripción del art. su aplicación puede llevar a la adquisición del dominio de inmuebles. taller mecánico atendido por el dueño. El destino de vivienda debe ser "principal". según texto de la ley 25. lo cierto es que la ley no lo exige. 6º se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. lo que convierte a este régimen legal en un nuevo modo de adquisición del dominio por el transcurso del tiempo. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción. hasta que se cumpla el plazo aludido. que atiende al lugar donde se encuentran y que los separa de los ubicados en el campo). 1º. .374. es necesario que el inmueble se halle edificado. La ley 25. puesto que el art. causales que no son. de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente"(220) y se declara de orden público (art. La ley 26. Aunque difiere de la prescripción adquisitiva. parece que en la ley la calificación de "urbanos" se refiere a que el inmueble debe estar situado en las ciudades o sus suburbios (225). a pesar de que desde el punto de vista técnico ambos calificativos apuntan a diferentes características de la posesión. Aunque la calificación de un inmueble como "urbano" desde el punto de vista técnico puede tener dos significados diferentes (uno. más que interruptivas de la posesión misma. es decir que no obsta a ser incluidas las viviendas en las que se ejerza algún tipo de comercio.797. que lo vincula con inmuebles edificados. denominada de "regularización dominial" La ley 24. pacífica y continua.493 modificó la fecha mencionada por el 1/1/2009(221). 1º que "gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que acrediten la posesión pública. etc. la de expropiación inversa. durante tres años con anterioridad al 1/1/2009 y su causa lícita".797(223) modificó esta disposición por el siguiente texto: "La inscripción registral a que se refiere el inc. otro. Según el art. cualquiera sea la entidad de la edificación(226). Ley 24. Asimismo. inc.§ 55. 8º determinaba que la escrituración prevista en su art. No se sabe si la exclusión de la característica ha sido deliberada o por simple descuido del legislador. En cada caso habrá que determinar si sus circunstancias son indicativas del destino de vivienda como principal. 10). sin edificar.374 (DJA E-1951)(219) se autotitula "un régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que acrediten la posesión pública. como ya ha sido estudiado(228). 6º. pequeña industria o profesión (kiosco. El art. ejercicio de su profesión por éste). promoción de una demanda reivindicatoria. Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y registrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título". al fin de cuentas.— producidas con anterioridad al 1/1/1992. 3960 (ex 3999) Cód. de manera que no será computada la existencia de alguna de las causales de interrupción de la prescripción —sean naturales o civiles: desposesión por un año.

sin ser sucesores. considerando que el efecto retroactivo que se otorgaba a la posesión podía tornar la norma inconstitucional (229). sobre todo en el Gran Buenos Aires. no se han convertido en propietarios. 1º y que hayan continuado en la ocupación del inmueble". arriben a la propiedad de la vivienda. sucesiones inconclusas y múltiples. se encuentran en las condiciones que hemos mencionado.. fallecimiento. que fundamentalmente ha querido amparar a los adquirentes por boletos de compraventa con tradición del inmueble que. Empero. que se instalan en el inmueble sin la conformidad ni tolerancia del propietario y cuya ocupación reposa sobre un acto ilícito. no quedarán dudas acerca de que se trata de una posesión con "causa lícita" en los términos de la ley. hubiesen convivido con el ocupante originario.) (232). a)(230). transmisiones de derechos deficientemente documentadas o no documentadas. La exigencia de "causa lícita" debería excluir a los usurpadores. cesionarios del boleto de compraventa originario —en caso de que éste admitiera la cesión— a quien el primer adquirente les haya hecho tradición del bien). d) los que. La ley tiene un carácter eminentemente tuitivo de esas situaciones y responde a la finalidad social de que los innumerables y generalmente humildes adquirentes que. estableciendo el orden en que pueden cobijarse en los beneficios de la ley (conf. El procedimiento fijado por la ley es gratuito (salvo la contribución única del 1% del valor fiscal del inmueble.La fecha de corte elegida por la primera ley fue motivo de crítica. a). etc. la posesión originaria mencionada en el art. inc. pero también el de cualquier persona que. que muchas veces habrán adquirido y construido con grandes sacrificios. etc. en definitiva. ni los recibos o libretas de pago de las cuotas(231). 2º enumera quiénes están legitimados para acogerse a este régimen especial. pues las demás personas mencionadas en esa misma norma no serán. c) las personas que. En parte alguna del ordenamiento se explicita en qué consiste la "causa lícita" a la que se alude. es decir. siendo o no pariente del ocupante originario. que su posesión no responde en absoluto a una "causa lícita"(233). mediante acto legítimo. si han entrado en posesión del inmueble por tradición hecha con intervención del propietario o sus derechohabientes y presentan algunos de los documentos a los que hemos hecho referencia. En primer lugar menciona a "las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trata" (inc. sino continuadores de tal posesión originaria) debe derivar de una "causa lícita" y accederán su posesión a la del adquirente originario. luego b) el cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del inmueble. Cabría en este inciso el caso de los convivientes. recibiendo trato familiar por un lapso no menor de dos años anteriores a la fecha establecida en el art. por falta de escrituración. con los inconvenientes que de ello se derivan (no poderlo enajenar. b) los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación". su primer párrafo). permuta. 1º que la posesión (debe entenderse. no poderlo ofrecer como garantía de un crédito.). El art. que se instituye para el financiamiento del sistema) y no constituirá impedimento para su . satisfaga las exigencias del precepto. fuesen continuadores de dicha posesión (por ej. También exige el art. dación en pago) en loteos que nunca han podido arribar al título de propiedad (por desconocimiento del domicilio del propietario. por su quiebra. 2º. Los autores coinciden en que generalmente se tratará de adquirentes (por compraventa. 4º excluye de los beneficios de la ley: "a) a los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda. que no lo constituye ni el boleto de compraventa. El art.

Esta especificación indica que la ley no considera a esta escritura. es decir. sino que solamente emplaza al beneficiario en el sistema de la ley. con sus datos personales y de ubicación del bien. Para acogerse a este régimen debe presentarse una solicitud ante la autoridad de aplicación. en su defecto. 6º. 6º. será traslativa de dominio(234). para que. Refuerza esta interpretación lo establecido en el inc. superficie. No existiendo oposición temporánea. cuyos efectos están previstos en el art. en el plazo de 30 días. g]. constituye título de propiedad ipso iure para aquél. comparezca a hacer valer sus derechos. 8º y. autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley (art. especificando medidas. Si se comprobase falseamiento de los datos declarados se rechazará la petición sin más trámite. provincial o municipal (art. La autoridad administrativa debe realizar las verificaciones respectivas. Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros. d) del art. la que será suscripta por el interesado y la autoridad de aplicación. in fine). que no es suscripta por el propietario ni ordenada por un juez. se dispondrá la confección de los planos correspondientes y su inscripción. o la que indique la reglamentación. linderos. La Escribanía interviniente debe citar y emplazar al titular del dominio. inc. Las acciones podrán ser las de cumplimiento de contrato (exigiendo el pago del saldo de precio) o una acción reivindicatoria. La autoridad de aplicación la determinarán las provincias en sus respectivas jurisdicciones. un relevamiento social y demás circunstancias que exija la reglamentación. de jurisdicción nacional. se interrumpirá el procedimiento (art. sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer (art. 6º. que pensamos que es quien surja de los antecedentes dominiales. En la Provincia de Buenos Aires han aplicado este régimen las denominadas "Casas de Tierras". h) del mismo art. haciéndose constar que ello corresponde a la presente ley.prosecución la existencia de deudas por expensas y tributos que recaigan sobre el inmueble. inc. . de ningún modo. la escribanía labrará una escritura con relación a lo actuado. Ello. 3º). en tanto únicamente en caso de consentimiento del propietario la escritura se realizará de acuerdo a las normas de derecho común. La solicitud se acompañará con una declaración jurada en la que conste la calidad de poseedor que se invoca de conformidad con los requisitos exigidos vinculados con la posesión. f]). inc. 6º. 6º. creadas en cada jurisdicción local en virtud del decreto provincial 3991/1994. procediendo a su inscripción ante el registro respectivo de la Propiedad Inmueble. datos dominiales y catastrales si los tuviera el presentante y todo otro documento que obrare en su poder. Encontrándose la solicitud en regla. g]). como directamente traslativa del dominio del inmueble. de manera fehaciente en el último domicilio conocido y también efectuará publicación de edictos en la forma determinada en el inc. la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble y. ésta se remitirá (con todos sus antecedentes) a la Escribanía de Gobierno. La oposición al avance del trámite no podrá basarse en el incumplimiento del pago del saldo de precio o en impugnaciones a los procedimientos.

Quedan a salvo todas las acciones que correspondan a los actuales titulares de dominio. 6º.. 6º. reiterando el criterio del anterior art. como ya se ha dicho. la de expropiación inversa.374 (DJA E-1951). 3960 (ex 3999) Cód. La mencionada escrituración no es inmediatamente "traslativa del dominio" del inmueble. 3960 (ex 3999) Cód. inc. en su caso. 8º de la ley 24. no en el estado de propietarios. sino que "producirá los efectos de inscripción de título a los fines del inicio del cómputo del plazo de prescripción del art. Deberá otorgarse una nueva escritura (independientemente de la que se haya labrado con relación a lo actuado en el respectivo procedimiento administrativo. 6º se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. A ese fin. inc. Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y registrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título". como es lógico. e). dado que el art. quedaban en las condiciones de prescribientes por prescripción breve: si se los entendiera propietarios ipso facto del inmueble no requeriría el cómputo del plazo previsto en el art. independientemente de entrar a considerar si los beneficiarios se hallan investidos o no del justo título que el Código Civil exige como requisito de la usucapión breve(236). Los beneficiarios.. las provincias tendrán que dictar las pertinentes disposiciones catastrales y registrales. la escrituración e inscripción a la que se refiere el art. que en la redacción originaria de la ley 24. e) del art. del Código Civil. Civil". La ley 25. entonces.374 (DJA E-1951) y coincide con el criterio de que el registro de la escritura a la que se refiere el art. e) de la ley no convertía. en su caso.797. 3º) se sujetará a las normas del derecho común. en su caso. e) —que claramente establece que en el registro respectivo se hará constar que la inscripción corresponde a la presente ley— colocaba a los beneficiarios. "los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles. dispone sustituir el texto del art. Civil. e) del art.Si el titular del dominio prestase su consentimiento para la transmisión a favor del beneficiario. 6º producirá los efectos de inscripción de título a los fines del inicio del cómputo del plazo de prescripción del art. inc. Como lo dice la ley.374 (DJA E-1951) por el siguiente: "Art. la de expropiación inversa"(235). Tal conversión se producirá automáticamente. o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción. podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive. Esta ley viene a contestar alguno de los interrogantes que se planteó la doctrina con respecto a la ley 24. . Dicha inscripción sólo provoca el arranque del cómputo del plazo de diez años que marca la ley y únicamente entonces el beneficiario inscripto se convertirá en propietario perfecto del inmueble. Sólo en este caso la escrituración y posterior registro. 8º. podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive. Los titulares de dominio. hasta que se cumpla el plazo aludido". en dueños a los beneficiarios. hasta que se cumpla el plazo aludido. la de expropiación inversa. 1º. 8º de la originaria ley 24. que nunca se hubiera deducido contra aquél ningún reclamo.. con arreglo a lo dispuesto en el art. en su art. entonces. resultará apta para la transferencia del dominio y para convertir en propietario al solicitante. 6º. 8º. Ello. la escrituración (con las exenciones y beneficios establecidos en el art. salvo. Queda claro. 3999. ni convierte. La inscripción registral a que se refiere el inc.374 (DJA E-1951) disponía que "La inscripción registral a que se refiere el inc.

El actual propietario conserva. los derechos que transmita o constituya lo serán en esa medida. pero como el inmueble ha quedado afectado a la situación prevista en la ley 24. como principio y desde el punto de vista jurídico.374 (DJA E-1951). . ningún acto jurídico podrá realizar respecto del inmueble. puesto que no es todavía propietario(237). que resulta operable erga omnes. Con lo que el inmueble permanecerá durante el transcurso de los diez años a partir del registro de la escritura. con la misma afectación. o sea. todas las facultades que le incumben sobre el inmueble —inclusive enajenarlo o hipotecarlo—. prácticamente fuera del tráfico jurídico(238). En cuanto al beneficiario inscripto.

Civil y ahora el art. 1888 Cód. y Com. 1893 y decía el art. 1983 Cód. Civil. Las partes de los condóminos se presumen iguales. 2681 (2708) Cód. 1891 Cód. Es un derecho real principal (art. Civil definía al condominio como el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas.).CONDOMINIO § 1. . aunque agrega la presunción de igualdad sobre las partes que corresponden a cada condómino. y Com. 2646 (ex 2673) Cód. y Com.) y que se ejerce por la posesión (art. excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. lo clasifica como un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia. § 2. 1889 Cód. Esta presunción antes se ubicaba en el art. Civ. Deben concurrir dos o más personas como titulares del derecho.CAPÍTULO 6 . Civ. y Com. mantiene el concepto. como dice el art. que decía: Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condóminos. por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. 2503) Cód. y Com. El art. Pluralidad de sujetos Una de las características del condominio es la pluralidad de sujetos. 2477 (ex art. Civ. 2646 (ex 2673) Cód. ya que de no ser así habría dominio y no condominio. se presume que son iguales. Así dice que condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Pueden ser condóminos varias personas humanas. El art. 1887 Cód. Civ. Introducción El condominio es el segundo derecho real que enumera el art. Civ. o jurídicas. El art. Civil. Las personas pueden ser de existencia visible o personas jurídicas.

el condominio reconoce sólo como fuente.). todas pertenecen simultáneamente a los distintos condóminos. En el condominio se puede dividir en cualquier momento la cosa común. ésta pertenece a un grupo familiar. La sociedad es persona jurídica. La sociedad se extingue por el vencimiento del plazo por el cual fue formada y por las causales determinadas por la ley y por las partes. etc. cuando haya varios objetos. § 4. Cada comunero es titular de una cuota o parte indivisa. pero no a sus miembros.En cuanto al número de titulares. mientras que en la propiedad colectiva es único. 1883 Cód. en el condominio. el socio de la sociedad necesita el consentimiento de los socios. No se identifica con una parte material sobre la cosa. la ley fija el régimen. abstracta. § 3. sino con una porción ideal (una mitad o un tercio. ni establecerse. Comparación con otras figuras En la propiedad colectiva. suele constituirse en un número reducido de personas. La sociedad se constituye por acuerdo de voluntades de los socios. el testamento. la ley y la prescripción adquisitiva. ya que todos los objetos son tratados como una unidad. Sin embargo. admite que el derecho real tenga por objeto una parte indivisa de la cosa. Unidad de objeto El condominio debe recaer sobre una cosa cierta y determinada. alícuota y expresada en cifras. sin que se pueda establecer sobre la cosa qué parte de ella corresponde a un condómino y cuál a otro. Civ. El objeto del condominio siempre es una cosa. además del contrato. y Com. mientras que el condominio no hace nacer un nuevo sujeto distinto de los condóminos. no hay límite alguno. pero nada impide que sean varias las cosas. en cambio la sociedad puede ser titular además de derechos. . sin que se pueda deslindar la parte material de cada uno. El condómino puede enajenar libremente su parte indivisa. Con la sociedad se registran varias diferencias. La administración de la sociedad civil corresponde a los socios indistintamente. La diferencia fundamental con el condominio radica en que en éste el sujeto es plural. En tal caso. y así parece desprenderse de todos los textos en que se regula este derecho real. cuál corresponde a uno y a otros. El art.

se aplican los principios de la Parte General. Cuando el objeto es un inmueble se requiere para su constitución la escritura pública. o si se trata de una sucesión intestada diferida a favor de dos o más herederos. El condominio es de origen legal cuando nace como consecuencia de una disposición legal. Constitución del condominio Aunque no encontramos en el Cód. contando con justo título. y en el caso de cosas muebles no registrables. Es un derecho real sujeto a la prescripción adquisitiva. como hemos dicho. Veremos también el caso especial de condominio de indivisión forzosa permanente. Civ. § 6. No nacerá si el testamento contiene institución de herederos de más de una persona. La coposesión de buena fe durante diez años. Se constituye por acto de última voluntad cuando en un testamento se deja un legado de cosa determinada a favor de varias personas. en cuyo caso se extingue el dominio que tenía sobre el todo. y la inscripción en el Registro de la propiedad para su oponibilidad a terceros. que se constituye por efecto legal. como modo suficiente. y Com. sólo pueden cobrarse sobre las utilidades y la cuota de liquidación. independientemente de la voluntad de los particulares. basta la tradición. § 5. También tiene origen contractual el condominio que nace cuando una persona enajena una parte de una cosa propia. la inscripción en el registro respectivo es modo suficiente. y Com. Clases de condominio . si el condominio recae sobre cosas inmuebles. o diez años si la cosa es mueble registrable y se dan los requisitos previstos en el Cód. como ya se ha visto. y por lo tanto. También. Civ. El condominio puede tener como fuente un contrato. o en los casos que la ley designa). Si son cosas muebles registrables. conduce a la adquisición del condominio por prescripción. Civil (el condominio se constituye por contrato. salvo las de responsabilidad ilimitada o por acciones. en las sociedades. una norma como la del art. para dar nacimiento a un condominio en el que únicamente le corresponderá una parte indivisa. se requiere título suficiente y tradición. si faltan uno o ambos requisitos. naciendo la comunidad o indivisión hereditaria. o. que puede ser oneroso o gratuito. 2648 (ex 2675) Cód. ya que el derecho de éstos no recae sobre cosas determinadas sino sobre una universalidad de bienes. durante veinte años.Los acreedores de los condóminos pueden embargar y vender la parte indivisa antes de la partición de la cosa común. es posible que el condominio nazca como consecuencia de la prescripción adquisitiva. por ejercerse por la posesión. por actos de última voluntad.

que se caracteriza por la posibilidad de que cualquiera de los condóminos pueda pedir en cualquier momento la división de la cosa común. En cuanto a los derechos de los acreedores el art.. y Com. podemos hablar de tres categorías. Así lo establece el art. y Com. 7. que establecía el art. La única facultad sin limitaciones es la solicitud de partición en cualquier momento (arg. 1997 Cód. todo condómino puede. Facultades de los condóminos Debe distinguirse entre la parte indivisa y la común. ya que se considera son las propias de un dueño. y Com.: Excepto que se haya convenido la indivisión. y Com. Sobre la primera son amplias. Civ. compatibles con la naturaleza de ella. aunque de acuerdo a la actual redacción del Cód. o porque la ley no se los permite. 1989 Cód. sigue este lineamiento con la siguiente redacción: Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. 2677) Cód. Respecto de la porción indivisa El principio general.1. es que "cada condómino goza. y puede ejercer sin consentimiento de los demás propietarios". Civil. provocando la extinción del estado de comunidad. El art. Disposiciones generales 7. § 7. Civ. Civil dice: "Cada condómino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división de los comuneros". La otra clase se divide en dos subcategorías: el condominio de indivisión forzosa temporaria y el condominio de indivisión forzosa permanente.(1)). 2650 (ex art. Se presenta cuando los condóminos se hallan impedidos de demandar la partición porque lo prohíbe una estipulación temporal pactada por ellos mismos o que les ha sido impuesta por el testador. de los derechos inherentes a la propiedad. de su parte indivisa. sin indivisión forzosa. pedir la partición de la cosa. 2649 (ex 2676) Cód. Civ. en cualquier tiempo. La primera es el condominio normal u ordinario. .2.Existen dos clases de condominio. La acción es imprescriptible. art. Civ. en cambio sobre la cosa en condominio son sumamente restringidas. 2365 Cód. como en la medianería..

en subsidio de disposición legal o convencional.. Civ. la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso. y Com. Constitución de hipotecas El Cód. El Cód. y no tendrá efecto alguno si al realizarse la partición el inmueble gravado le toca a otro condómino distinto del constituyente. Civil). varía parcialmente esta solución ya que establece en el art. y Com. ya que ésta puede desaparecer. Civil establece que "ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos. Cód. Y también que las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente al condominio. la hipoteca subsiste limitada a la parte indivisa (art. 2650 [ex 2677] Cód. ejercer sobre la parte común ni sobre la menor de ella. Civ. a efectos de controlar y tomar medidas para salvaguardar su derecho. Civ. § 9. 2ª parte. el acreedor hipotecario podía hacer valer sus derechos sin necesidad de esperar la partición. a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. o le sea adjudicado en licitación" (art.Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición. El condómino puede gravar con hipoteca el inmueble común en la medida de su parte indivisa. Si le corresponde a éste. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos. físicamente . establece lo mismo: . Civil). Según el Cód. Civil. Civil). Lo que se agrega es que mientras subsista esta hipoteca. El art. 2653 (ex 2680) Cód. y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario. Civil establecía que "cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre la parte indivisa en un inmueble común. 1989. que les es inoponible. pero la suerte de ese derecho queda subordinada al resultado de la partición. 3097 [ex 3124] Cód. 2207 que un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. y el acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. establece que las normas regulatorias del condominio se aplican. 1984 Cód. En caso de partición el acreedor hipotecario debe ser notificado.. 2651 [ex 2678] Cód. El art. Respecto de la cosa común El art. y Com. con más razón el hipotecario (art. pues se argumentaba que el acreedor quirografario estaba facultado. pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición. § 8.Los acreedores particulares del comunero pueden embargar y ejecutar la parte indivisa.

puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. y Com. a su costa. se torna válida. Civil como principio general. Esta limitación podía ser. conforme a lo previsto por el art. § 10. Sin perjuicio de ello. el uso y goce excluyente sobre toda la cosa. Civ. Civ. 1990. y Com. actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. d) gravar con hipoteca. Así lo establece el art. 1985 Cód. Civ. Le está prohibido al condómino: a) enajenar la cosa. Civil: "El condómino no puede enajenar. sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. según el art. establece como regla que el destino de la cosa común se determina por la convención. e) dar en locación. uso y habitación. según determina el art. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.determinada. 2657 (ex 2684) parece sentar un criterio diverso: "Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella. En tal sentido se decía que había que interpretar ambas disposiciones considerando al art.: la hipoteca constituida sobre cosa común. los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. Civ. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto". 1988 Cód. El condómino puede realizar actos materiales de goce. y Com. ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. en el sentido de que los actos materiales están permitidos mientras ninguno ejercite el derecho a veto. 1986 Cód. Civ. Civil). la disposición jurídica o material de la cosa. hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento (art. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común. en principio es nula. cuando son necesarias. pero si de la partición le toca esa cosa en su lote. 2655 (ex 2682) Cód. El arrendamiento o el alquiler de hecho por alguno de ellos es de ningún valor". 2672 (ex 2699(2)) Cód. parcial o totalmente eficaz. o de alguna parte determinada de ella.). como dice el art. Civil ya citado. aun cuando el comunero respete el destino y no lo deteriore y se citaba al art. Mejoras y gastos En materia de mejoras. y Com. En cambio. Civ. si por el resultado de la división le tocare toda la cosa en su lote (art. 1990 Cód. Civil avalando esta interpretación. y Com. Y agrega que cada condómino. por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho. c) constituir usufructo. constituir servidumbres. no se requiere acuerdo. y Com. 2653 (ex 2680) Cód. Ej. En este aspecto se mantiene la regla del art. 2653 (ex 2680) Cód. Y por otro lado. 2ª parte. b) establecer servidumbres. conjunta o individualmente. que se complementaba con el art. sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente. cada condómino puede también. 2656 [ex 2683] Cód. con la sola limitación de respetar el destino y de no deteriorar la cosa en su propio interés. El art. Cód. El Cód. no da derecho a indemnización a los restantes condóminos. con tal que no la deteriore en su interés particular". . y Com. en medida mayor o calidad distinta a la convenida. sin embargo. Civ. 1987 Cód.

Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde. pero podía librarse de esa obligación por el abandono de su derecho de propiedad. está obligado frente al acreedor el que contrajo la deuda y éste tendrá acción contra todos los demás para el reembolso de lo que hubiere pagado. Civil: Si la deuda fue contraída por un condómino. art. y Com. frente al acreedor responden todos por partes iguales. y Com. todo condómino podía obligar a los propietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común. Esta última disposición coincide con el texto del art. como se ha visto. 1989 in fine Cód. tiene derecho contra los otros. debían pagarse los intereses al propietario que los hubiese hecho. deben satisfacer la deuda por partes iguales. Es una solución que puede considerarse equivalente a la que establece el art.. Se debe también el capital. Civ. Deudas en beneficio de la comunidad Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad. en relación a la cuota que les corresponde. y Com. Así lo prevé el art. Civil: Si la deuda ha sido contraída por todos sin expresarse la participación que a cada uno pertenece en la comunidad y sin pactarse la solidaridad. 2661 (ex 2688) Cód. 2659 [ex 2686] Cód. y Com. Idéntica solución traía el art. y Com. 1992 Cód. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad. Civ. Es decir que no existe derecho de abandono con respecto al reembolso de los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias. El derecho de abandono podía ser ejercido cuando el condómino era requerido para contribuir al pago y no cuando el gasto ya había sido hecho. Estas reglas las establece el art. es el único obligado frente al tercero acreedor. 1992 Cód. Civil. Civ. Esta facultad no se mantiene en el Cód. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.. Civ. § 11. Civil). 1991 Cód. y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado (art.Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. art. Civ. . El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago. Civ. 1992 Cód. 2660 (ex 2687) Cód. Si el gasto se hubiera realizado y el condómino obligado al pago se negaba a hacerlo efectivo (art. La parte abandonada acrecienta a los demás condóminos en proporción a sus cuotas. En cambio. que se verá a continuación. La norma reproduce lo que decía el art. y Com. no procedía el abandono si la reparación había debido efectuarse como consecuencia de un hecho culposo del condómino que pretende liberarse. sin perjuicio de acción de reembolso de unos contra otros para que les abonen lo que hayan pagado de más. En el Cód. 2658 (ex 2685) Cód. Civil. en la medida que dice que la renuncia del derecho de un condómino a su parte acrece el derecho de los demás. para que le restituyan lo pagado en esa proporción.).

Civ. Civil. y Com. todo condómino puede. Civ. Y si se hubiese pactado la solidaridad puede exigirse a cualquiera la totalidad de la deuda. Civ. obliga a todos. y Com. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo. Administración El Cód. pedir la partición de la cosa. Civil. efectivizada en forma fehaciente y con anticipación razonable. El art. los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos. 1995 Cód. lo que nos remite a los arts. responderán en proporción a esa parte. El art. § 12. con la sola ausencia se impide tomar cualquier decisión.Si al contratar han manifestado la parte de cada uno en la comunidad. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia. Civ. en tanto sean compatibles. Civ. y Com. 1994 Cód.). dice el art. Civ. . mantiene la idea del Proyecto de 1998 de facilitar las reuniones. 1996 Cód. establece que. y Com. situación que implica poder de veto. dando cuenta del orden del día. para tomar decisiones es suficiente la citación a todos los copropietarios. conforme lo establece el art. Civ. no siendo necesaria la presencia de quien prefiere ausentarse. excepto que se haya convenido la indivisión.. y Com. Civ. y Com. éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa (art. y Com. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. y Com. La acción es imprescriptible. reconociéndose al que pagó la acción de repetición. por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos. 1994 Cód. debe decidir la suerte (art. En el Cód. determina que si no es posible el uso y goce en común.). 1998 Cód. Partición Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia. Civ. En caso de empate. indica que no habiendo estipulación en contrario. El art. 2363 y siguientes del Cód. 1993 Cód. § 13. a diferencia del Cód. y. 1997 Cód. y Com. en cualquier tiempo.

Civil fomentaba los medios tendientes a su disolución. El pacto entre los condóminos renunciando al derecho de pedir la división por un plazo no mayor de cinco años estaba autorizado por el art. Civ. A ellos había que agregar el supuesto legal del condominio de muros.. el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. 2001 Cód. plazo que se extendió a diez años cuando lo imponía el testador (art. 52.394 [DJA E-0411]). que consideraremos más adelante. que es igual tanto en el Cód. y Com. Civil. El art. ley 14. La voluntad del cónyuge supérstite.394 [DJA E-0411]).). para lo cual era necesaria la unanimidad. se considera celebrada por ese tiempo. En estos casos. y Com. Civ. pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de 5 años. Cód.394 (DJA E-0411). y Com. Este término es renovable por una vez. aunque el condominio podía cesar por petición de cualquiera de las partes. El principio que rige en el condominio. 2666 (ex 2693) Cód. cercos y fosos (art. 2ª parte. existían varias situaciones en las que era posible suspender la división. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo (art. según su naturaleza y destino económico. 2690 [ex 2717] Cód.). según el art. por circunstancias graves.§ 14. Otro supuesto de indivisión forzosa temporaria lo establece el art. ya que los casos de condominio con indivisión forzosa de fuente legal tienen un régimen propio y bien diferenciado. o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa. Civ. La indivisión también podía ser impuesta por el testador o el donante por un plazo de cinco años (art. era otra causal. Civil. La distinción según el origen de la indivisión es de suma trascendencia. y Com. 2667 [ex 2694] Cód. como se verá. Civ. y si era entre coherederos podía llegar hasta diez años (art. Civil establecía: Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la división. Condominio con indivisión forzosa temporaria El Cód. 51. 1999. determina que la convención por la que los condóminos convengan suspender la partición no puede exceder el plazo de diez (10) años. y Com. Civil). cuando la partición sea nociva para cualquiera de los condóminos. Civil). . 2000 Cód. es que el condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado (art. 53 de la ley 14. o tiene un plazo incierto o superior a diez años. Civil como en el Cód. Civ. En el Cód. ley 14. prohibiendo a los copropietarios renunciar indefinidamente al derecho de pedir la partición y sólo estaba permitido hacerlo por un plazo que no excediera los cinco años y podía renovarse todas las veces que se quisiera. y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. 2666 (ex 2693) Cód. El ya citado art. Cuando la convención no fija plazo. cercos y fosos. 1999 Cód. especialmente el de muros.

a petición de parte.Aquí queda suspendida o no existe la facultad de los condóminos de solicitar la partición en cualquier momento. 2004 Cód. el termino de 5 años.). El uso de la cosa en común se restringe a la utilidad que pueden obtener las heredades en cuyo interés ha sido dejada indivisa. y Com. Civ. Así lo preveía el art. cercos y fosos § 16.). en cuyo caso debe ser demorada cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos. Sin embargo. y Com. . 2002 Cód. por lo tanto se trata de un derecho real sobre la cosa propia. § 15. Es el caso de los accesorios indispensables y el sobre muros. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad (art. Condominio sobre accesorios indispensables Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Civil: Habrá también indivisión forzosa. mientras que en este caso la cosa accesoria pertenece en común a los dueños de las heredades principales. o puede ser "demorada" por razones de nocividad o perjuicio. es decir que la partición va a quedar en suspenso hasta que lo determine el juez. Civ. y Com. ninguno de los condóminos puede pedir la división (art. Civ. Ésta supone siempre la existencia de un derecho real sobre la cosa ajena. cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos (art. Cuando se da este supuesto. o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo. 2005 Cód. o cuando lo prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos. 2003 Cód. y Com. pero ésta no es una razón para decir que ese uso se ejerce a título de servidumbre. siempre que concurran circunstancias graves. o el acto de última voluntad también temporal que no exceda. cuando la ley prohíbe la división de una cosa común. haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente (art. en uno y en otro caso. Civ.). Condominio con indivisión forzosa perdurable El condominio también puede ser de indivisión forzosa perdurable.). 2688 (ex 2715) Cód. el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto. Mientras subsiste la afectación.

Condominio sobre muros. según donde estén situados. Es lindero. 2006 Cód. cerco o foso lindero se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes. 2668 (ex 2715. el muro. Civil. en el sentido de plano vertical que pasa por el centro del mismo. que corresponde a la obligación o carga de cercar los predios urbanos. que es cuando excede la altura del muro de cerramiento. Civil al definir el muro medianero(5). fosos y cercos que sirvan de separación entre dos (2) heredades contiguas. Civil y específicamente en el art. los muros pueden clasificarse en privativos y medianeros. Y es contiguo cuando el muro. El art. cuando su función o finalidad es demarcar un inmueble y delimitarlo del inmueble colindante. 2717 del Cód. distingue varias clases de muros. o de elevación. El muro privativo o exclusivo pertenece solamente a uno de los colindantes. Civil: El condominio de las paredes. de modo que el filo coincide con el límite separativo. La jurisprudencia había dicho que "El muro divisorio de los inmuebles —encaballado sobre ambas heredades. separativo o divisorio. y Com. se denomina encaballado cuando se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. En cambio. Desde el punto de vista jurídico. Muro medianero es el lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. cualquiera sea su emplazamiento. según a quién corresponda la titularidad del dominio sobre el muro.§ 17. de manera que el plano de su mitad concuerde con la línea divisoria de ambos fundos— es medianero sólo si ambos linderos contribuyeron a su construcción o si el lindero abona a quien lo construyó la mitad del valor de la pared. muros. en líneas generales. 2689 (ex 2716) Cód. Según la función que cumpla. Es privativo cuando pertenece en propiedad exclusiva a uno de los propietarios linderos. Es similar al art. 2701 (ex 2728(6)) Cód. . pueden ser linderos. primera parte) Cód. desde sus cimientos hasta donde se asientan las construcciones y la mitad del terreno en que se apoya"(7). sea encaballado o contiguo. el régimen jurídico aplicable a las obras separativas de dos fundos que pertenecen por definición a distintos propietarios(3). y es el caso al que se refiere el art. cerco o foso es de cerramiento. coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos (4). cercos o fosos. Civ. cercos y fosos Es un caso de indivisión forzosa por disposición legal que estaba contemplada genéricamente en el art. encaballados o contiguos. es decir tanto si se encuentra edificado en forma contigua como encaballada. El muro encaballado está construido de tal manera que su eje. La medianería es. es de indivisión forzosa. En primer término.

Los motivos de la sanción de esta norma se hallan en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo muro. 2699 (art. economía de terreno y sobre todo a los efectos de asegurar la privacidad de los actos de los hombres. que están situadas en el recinto de un pueblo o de sus arrabales". 2708 [ex 2735] Cód. pudiendo este último librarse de tal obligación sólo si hace uso de la facultad de abandono (art. únicamente según la extensión y características constructivas necesarias a los efectos de ese cerramiento. El cerramiento de las heredades ubicadas en los pueblos y sus arrabales. el que no es abarcado por la adquisición de la medianería hasta los tres metros (12). El art. se denomina forzoso porque cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en cualquier momento a su convecino a contribuir a la construcción y reparación de la pared. debido a razones de higiene. Cerramiento forzoso urbano El art. fosos. La obligación estatuida por el art. 2709 [ex 2736] Cód. 19 de la Constitución Nacional(9). o cercos.También puede ser un muro. Civil establecía que el propietario podía encerrar sus heredades con paredes. como parte de su facultad de exclusividad. garantizada por el art. pero en caso de medianería de un muro alzado. . Cuando existiera en el lugar una pared anterior y uno de los vecinos la reconstruye la nueva pared debe asentarse siguiendo la línea de la anterior(8). puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino. la ley establece que debe pagarse la mitad de los gastos (art. 2490 (ex 2516) in fine Cód. 2698 (ex 2725) Cód. 2726) Cód. Civil. De allí que los valores de los cimientos que hubieran excedido las necesidades del cerramiento dan lugar al crédito respectivo. que establecía: "Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas. cuando se ubica debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. con tal que la pared sea de ladrillo o piedra hasta la altura de tres metros. cerco o foso enterrado. La regla general en materia de adquisición de medianería es que se pague la mitad del valor de la pared (art. embellecimiento edilicio. El cerramiento forzoso estaba previsto como obligación en el art. Esto quiere decir que el primer edificante tiene derecho a encaballar el muro que construye sobre la línea divisoria tomando por partes iguales hasta un ancho de 45 cm. Civil) con respecto al terreno donde se apoya el muro y renunciando a la medianería(11). 2700 [ex 2727] Cód. Civil. y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas". sujetándose a los reglamentos policiales. establecida en el interés recíproco de los propietarios colindantes. Civil)(13). Civil dice: "El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes. seguridad. fue caracterizada como una verdadera restricción legal al dominio. preceptuada por la ley en virtud de las razones indicadas(10). Civil). § 18. 2699 (ex 2726) Cód. La adquisición de la medianería sobre el muro de cerramiento forzoso se extiende a los cimientos.

Debía tratarse de heredades contiguas. aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia. es medianero hasta la altura de tres metros. 2010 Cód. Otro cuestionamiento residía en aludir a "muro lindero". y Com. El Cód. § 19. facilitaba la adquisición de la medianera en el futuro. También es medianero el muro de elevación.). debían concurrir las siguientes condiciones: a) lugar no cerrado entre paredes.). y Com. situadas en el recinto de un pueblo o en sus arrabales y la pared debía tener tres metros de altura y 18 pulgadas de espesor.). y los materiales empleados debían ser piedra o ladrillo (art. El Cód. que se consideraba demasiado restringido y también por no decir que las heredades contiguas deben pertenecer a distintos propietarios. 2008 Cód. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable. Puede encerrar sus heredades con paredes. Civil). Civil decía: "Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades". Para ejercer esta facultad. era loable por lo ventajoso. resuelve estas objeciones. Civ. fosos. mediante el correspondiente reembolso. y Com. b) situado en pueblos o en sus arrabales. Civ. Civ. de tres metros de altura. mantiene —en general— estas características. y Com. 2670 (ex 2717) Cód. También se presume. 2009 Cód. Se criticaba esta redacción porque no reflejaba el caso que se da cuando uno de los vecinos ha hecho construir la pared a su costa y el otro vecino adquiere de él la comunidad. Civil planteaba el caso en que el cerramiento era obligatorio. Civ. sujetándose a los reglamentos policiales. al que puede encaballar en el inmueble colindante. 2699 (ex 2726) Cód. 2008 Cód. y Com. 2698 [ex 2725] Cód. Civ. de construir un muro lindero de cerramiento. al permitir la construcción del muro divisorio en el terreno del lindero hasta la mitad del espesor. puesto que el colindante debería limitarse a abonar la mitad del valor de la pared y no la parte del terreno que ya es suya. es medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. que el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros. Civil. en el Cód. Entendemos que la redacción del art. Civ. Civ. 2009 Cód. .). adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye. o por prescripción adquisitiva (art. y Com. Civ. La citada disposición determina que el muro construido conforme a lo dispuesto en el art. y 18 pulgadas de espesor. y Com. mantiene en general esta regla al establecer que cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante. el derecho y la obligación recíprocos. y Com. c) pared de ladrillo o piedra. ya que promovía el cerramiento de los predios con muros de piedra o ladrillos. o cercos.El art. hasta la mitad de su espesor (art. 2007 Cód. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto (art. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales (art. o sea terrenos baldíos. El fin perseguido por norma. Adquisición de la medianería El art. a menos que se pruebe lo contrario.

). La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos (art. y Com.). y Com. No se aplican cuando el muro separa patios. 2006. sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos. y Com. Civ. Un muro. Civ. desde el punto de vista jurídico. 2011 Cód.. Si lo construye encaballado. 2012 Cód. y Com. en cambio. Cobro de la medianería El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno. es más sencilla de aplicar. El art. y Com. huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí (art. Entendemos que la solución del Cód. La expresión "servirse de la pared" significa utilización específica de la misma. colgar jaulas u otros fines análogos. y Com. en la medida en que el que lo construyó reclame al titular colindante la mitad del valor del terreno. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción. o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio". Civ. está obligado a adquirir la medianería. del muro y de sus cimientos. en cambio. por instrumentos públicos.). sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos (art.). Civil establecía una regla distinta: "Toda pared o muro que sirve de separación de dos (2) edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. . La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto. Civ. Civ. Pensamos. Cuando la pared sólo cumple funciones de cerramiento. 2017 Cód. o surgir de signos materiales inequívocos. salvo la prueba en contrario. Cód. y por lo tanto. inc. Si lo construye encaballado.). El Cód. nos parece claro que este derecho puede ejercerse también cuando el vecino se sirve del muro. 2014 Cód. o a sus antecesores. sin embargo. c]. o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared. y Com. Civ. Civ. determina que el que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro. § 20. cerco o foso contiguo. No habría utilización. desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.El art. pues tiene derecho a ello. privados. pero construido íntegramente en el terreno de uno de los vecinos. que si el que construyó tanto el muro de cerramiento contiguo como el encaballado tienen el derecho de reclamar a su colindante los valores mencionados precedentemente. Estas presunciones se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente (art. que es de cerramiento. se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto. Civil establecía que cuando el vecino se sirve de la pared. es privativo (art. la mitad del valor de la pared y la porción pertinente de terreno. reembolsando al que la levantó a su costa en terreno propio. si se revoca la pared o se colocan clavos para tender cuerdas. El derecho de reembolso nace recién cuando este se sirve de la pared. y Com. 2014 Cód. Civ. según el art. 2691 (ex 2718) Cód. 2013 Cód. del muro y de sus cimientos. puede convertirse en medianero. su dueño nada puede reclamarle al vecino. debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes.

y el momento en que se inicia la prescripción con respecto a los muros.). Civ. El titular colindante de un muro de elevación o enterrado. y Com. Ésa era la orientación de la jurisprudencia. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente (art. sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido.). y Com. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto del muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción. 2018 Cód. desde su utilización efectiva por el titular colindante (art. hasta la altura de tres metros.No se puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos. y respecto del de elevación o del enterrado. 2016 Cód. y Com. y Com. 2699 (ex 2726) del mismo Código—. respecto de la obligación de contribuir al cerramiento forzoso. Civ. La jurisprudencia había entendido que "El valor computable de la medianería es el del muro.). Civ. desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. pues desde entonces —en función de lo dispuesto por el art. o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación (art. Civil. el cómputo del plazo legal debe iniciarse desde el momento en que el deudor apoyó o construyó sobre la medianera (17). aunque exceda los estándares del lugar (art. 4023 del Cód. cercos o fosos de elevación (más arriba de los tres metros del cerramiento forzoso) y los enterrados. Así. pues si naciera antes. también empezaría a correr la prescripción(18). que ocurre cuando se comienza la construcción. el deudor la aprovechaba para el cercado o cerramiento de su lote.). Es decir que deben distinguirse el comienzo de la prescripción para el cobro de la medianería. Civil.). El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado. Civ. crea un estado de copropiedad entre los vecinos. que exceden los estándares del lugar (art 2015 Cód. la deuda de medianería hasta la altura de tres metros existe desde la fecha de construcción de la pared. También que se había decidido que "La construcción de un muro divisorio en lugar de cerramiento forzoso. Civ. y Com. según corresponda. y la parte sobreelevada (en cuyo caso la prescripción empieza a correr cuando se apoya). si la pared ha sido construida en la forma autorizada por el art.)". El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro. comienza a correr desde el momento de la construcción de la pared(16). y desde ese comienzo el curso de la prescripción de la acción por cobro de la medianería"(15). cuando ha sido levantada en el límite separativo de dos heredades. de modo que también desde entonces corre la prescripción de la acción que tiene el dueño de la pared por cobro de la medianería de la que aprovecha su vecino(14). 2017 Cód. y Com. Civ. La prescripción decenal del art. cimientos o terreno. a la fecha de la mora (2019 Cód. que ocurre cuando se produce la utilización efectiva por el titular colindante. En cuestiones de prescripción liberatoria de la deuda por medianería. 2020 Cód. . Ello quiere decir que la obligación de pagar la parte sobreelevada sólo surge con el apoyo. La ley distingue entre muro de cerramiento (en cuyo caso la prescripción empieza a correr desde que se lo construyó). con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores. la jurisprudencia había resuelto que en los lugares de cerramiento forzoso. 2698 (ex 2725) Cód.

a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias.). Cuando el ejercicio de estas facultades genere perjuicio para el condómino. Los condóminos están obligados. con el objeto de que previo informe pericial se determine el temperamento a seguir.). total o parcialmente (art. sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. a su costa. empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades. y Com.). Civ. pero en lo referente a la parte del muro que excede la altura de cerramiento forzoso. y Com. 2022 Cód. 2026 Cód. siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro (art. Civ. y Com. y Com. Civ. La jurisprudencia había entendido que a falta de acuerdo sobre la necesidad de reconstruir el cerco. debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro. 2022 Cód. éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior. y Com. recién va a nacer en el momento que el vecino utilice la pared. Abdicación de la medianería . Civ. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior. debe recurrirse a la autoridad judicial deduciendo acción real. y Com. aunque construido por uno de los propietarios. pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante (art.). 2024 Cód. 2027 Cód. pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido (art. 2698 (ex 2725) Cód. se aplica lo dispuesto en el art.). Civ. § 21. Civ. en la proporción de sus derechos. Civ. Asimismo. si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte (art. 2021 Cód. cerco o foso: puede adosar construcciones al muro. también pueda exigirse el pago al condómino. el derecho a la parte del cobro proporcional. el condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme. Civ.). si es que se prueba su necesidad de reconstrucción(20).). comenzando a correr desde ese momento la prescripción de la acción" (19). Ello no quita que si se omitió recurrir a dicha autoridad. puede ejercer su derecho de cobrar la mitad de su valor desde el momento de su construcción. es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor (art. y Com. Esta reconstrucción debe ser realizada a su costa. Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad. 2025 Cód. El condómino también puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad. y el otro condómino no puede reclamar indemnización por las meras molestias. 2023 Cód. aun en la totalidad de su espesor. Civil.En otro caso se resolvió que "Si el vecino haciendo uso de la facultad conferida por el art. y Com. ha construido primero en lugar de cerramiento forzoso la pared de cerco sin requerir la previa contribución del otro. El condómino tiene varias facultades materiales sobre el muro. anclarlas en él. La nueva extensión es privativa del que la hizo (art.

y Com. aunque sea excavado. y Com. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí.El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción. Cerramiento forzoso rural El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia. Civ. conservación o reconstrucción de un muro. y Com. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar (art.). y Com. tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento. Por ello es un error pretender que el plazo de prescripción comienza a correr desde que se adquiere la propiedad"(21). § 23.). En la medianería rural el cerramiento es siempre medianero. Civ. Civ. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado art. 2031 Cód. Civ.). 2028 Cód. y Com. cercos o fosos linderos. Es la abdicación o abandono de la medianería. y Com. 2029 Cód. como si nunca la hubiera tenido antes (art. 2034 Cód.). y Com. el plazo de prescripción comenzó a correr en cabeza del vendedor y al transmitirle al comprador su derecho de propiedad le transmite todos los derechos que el mismo había adquirido o comenzado a adquirir. Civ. § 22. en lo que es aplicable. de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños. 2033 Cód. . Se aclara que no puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento. en la medianería rural (art. puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso. Condominio de árboles y arbustos Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros. 2030 Cód. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola. Civ. a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio (art. 2032 Cód. tanto en predios rurales como urbanos art. aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta (art.). La jurisprudencia había entendido que "Al construirse la pared medianera que ahora se reclama. rige.). Civ.

Civ. que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos. Civ. Civil y resulta del art. subsistiendo con relación a los demás. 2035 Cód. accesión o prescripción una cosa que pertenecía a varias. salvo los casos de indivisión forzosa. Por ello aparece como una situación transitoria. lejos de fomentar el condominio. o cuando ella se pierde por transmisión judicial. Si las causales de extinción relativa recaen sólo sobre la parte indivisa.). § 25. cuando todos la enajenan. El legislador. en cualquier tiempo.) Existe un cierto margen dejado a la autonomía de la voluntad acerca del modo: en especie. pedir la partición de la cosa. sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos (art. 1997 Cód. pidiendo la división de la cosa común. en cualquier tiempo. si es puesta fuera del comercio. Se extingue en forma absoluta: si la cosa común se destruye o es consumida. 1998 Cód. y Com.: Excepto que se haya convenido la indivisión. o sea la partición.). si le causa perjuicio. en dinero. 2665 (ex 2692) Cód. también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa (art. cada condómino puede poner fin en cualquier momento. En el condominio normal. el condominio se extingue para el condómino titular de la misma. Civ. Civ. y Com. Si el árbol o arbusto se cae o seca. excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces (art. trata de acordar con amplitud de criterio las armas legales necesarias para ponerle fin. Extinción del condominio Las causales son las mismas que las del dominio. La acción es imprescriptible. o si recayendo el condominio sobre animales domesticados. Es en especie cuando la cosa común se fracciona en partes materialmente . y Com. Es el acto por el cual la parte abstracta que cada uno tenía se convierte en una parte material.Cualquiera de los condóminos puede exigir. § 24. todo condómino puede. recuperan su antigua libertad. ejecución de sentencia o expropiación. equivalente a su interés en la cosa. Se extingue en forma relativa cuando una persona adquiere en virtud de transformación. Así lo establecía el art. 2036 Cód. Clases de partición Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia. mixta o con saldo. y Com.

La cosa debe ser divisible y siendo así. y Com.determinadas. fundándose en un interés legítimo. y Com. como hemos visto. no podrá hacerse cuando implique un menoscabo del valor. y Com. se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. remite a las reglas de partición de la sucesión. 2369 Cód.). También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes (arg. art. Civ. 2370 Cód. y Com. Civ. Si la partición incluye bienes registrables. Civ. ninguno de los condóminos puede exigir su venta. dejando indivisa la propiedad. La partición puede ser total o parcial (arg. Si todos los condóminos están presentes y son plenamente capaces. y Com. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie. 2371 Cód. La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva (arg. y parcial cuando se liquida respecto de una parte de la cosa o de algunas cosas. la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. El Cód. . 2363 Cód. Civ. es oponible a los terceros desde su inscripción en los registros respectivos (art. se oponen a que la partición se haga privadamente. La partición es total cuando se divide toda la cosa o todas las cosas que tiene el condominio.).. En caso contrario. La partición se considera meramente provisional si los condóminos sólo han hecho una división del uso y goce de los bienes de la herencia. c) si los condóminos son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente (arg. se puede pedir la partición de los que son actualmente partibles (art. 2374 Cód. Civ. Civ. Civ. y Com. art.).). con capacidad restringida o ausentes. y Com.). La partición debe ser judicial: a) si hay condóminos incapaces. art.). 2367 Cód. b) si terceros. Si una parte de los bienes no es susceptible de división inmediata. art.

Finalmente. y sin duda no podría mudar sus formas"(2).1. 13. En tales casos. La norma tuvo como fuentes al Código Civil italiano de 1942. "ni por contrato. con un simultáneo encarecimiento del valor de la tierra y falta de estímulos para la construcción.512 (DJA E-0322). la concentración de población en los grandes centros urbanos. Sin embargo. dando a uno los bajos y a otro los altos. Vélez Sarsfield. 2588 (ex 2614) Cód. . Articulando estos textos con los elaborados por el Instituto Argentino de Estudios Legislativos de Buenos Aires (1943) y el Instituto de Derecho Civil de la Universidad de Córdoba (1946). Pese a no existir un marco legal. El Código Civil argentino fue el primero en el mundo que prohibió la propiedad horizontal. o servidumbres. crea necesariamente cuestiones entre ellos. la Ley de Uruguay de 1946 y la regulación de Brasil en 1928.512 (DJA E-0322). Introducción. provocó por un lado una fuerte demanda de terrenos para vivienda. ni por actos de última voluntad" (art. o sobre lugares que son indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. en 1947. 2591 [ex 2617] Cód. en concordancia con la exclusión del derecho real de superficie establecida en el art. en 1946. el Poder Ejecutivo remitió otro proyecto. y del senador Alberto Tesaire.512 La ley 13. en el mismo año 1947. las denominadas casas o viviendas "colectivas" surgieron en la mayoría de las grandes ciudades. modificando la prohibición del Código Civil de dividir horizontalmente un edificio entre varios dueños. Civil.512(1)(DJA E-0322) incorporó el instituto de la propiedad horizontal a nuestro derecho positivo. El primer proyecto en esta materia obedece a la autoría del senador Alejandro Ruzo.CAPÍTULO 7 . Antecedentes 1. entendía que "la división horizontal. y hubo varios proyectos de ley para introducir un sistema de propiedad por pisos o departamentos. en 1938. la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida. agravada por el fenómeno migratorio de fines del siglo XIX y principios del siglo XX. en 1928. que finalmente se concretó en la ley 13.PROPIEDAD HORIZONTAL § 1. la Ley de Chile de 1937. y luego hubo otra iniciativa del diputado Leónidas Anastasi y otros. así como del diputado Ernesto Sanmartino. La ley 13. reconociendo que la mayoría de los Códigos de su época lo permitían. se redactó el texto de la ley que lleva el nro. Civil).

vieron una situación jurídica societaria. de la Comisión Federal de 1993 y el Proyecto de 1998 propusieron soluciones prácticamente idénticas para modificar el régimen de la propiedad horizontal. inspirados en el modelo norteamericano. pero que tenía sustento en el derecho francés. concepción no defendida en nuestro país. conservación y expensas de las cosas comunes. y así lo reconocieron varios fallos judiciales(5). tuvieron más acogimiento las doctrinas que asimilaron la propiedad horizontal al condominio de indivisión forzosa. La posición que sostuvo que era un dominio integrado con condominio de indivisión forzosa. Si bien es cierto que los años inmediatamente siguientes a la sanción de la ley 13. frente al silencio de la ley. destacando la existencia del "reglamento de copropiedad" destinado a reglar el uso. los proyectos de la Comisión ad hoc de 1991. permitió el surgimiento de diversas teorías acerca de su naturaleza jurídica. tesis que en su momento adoptó la mayoría de los autores. finalmente fue mayoritaria la posición que sostiene que estamos frente a un derecho real autónomo. con la finalidad de encontrar las reglas aplicables.512 (DJA E-0322) en su texto. pero esta corriente no tuvo en cuenta la propiedad autónoma de los departamentos. lo mismo que la que lo asimiló al derecho de superficie. y el Código de Venezuela. Luego de un primer período en que la doctrina polemizó sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal. luego de la experiencia recogida con su aplicación. ya que el Código Napoleón la legisló en el título de las Servidumbres. cuando . Chile y Uruguay). sobre la coexistencia de dominio y condominio. Quedaba en pie la tesis que defendieron la mayoría de los autores. aunque la mayoría conceptualizaba el instituto como un dominio asociado a un condominio de indivisión forzosa(3). En el mismo sentido se han pronunciado diversas Jornadas y Congresos de Derecho Civil (6). como fue el caso de ciudades balnearias.Fue la respuesta lúcida a una aguda crisis habitacional que aquejaba a nuestro país. como lo ha reconocido la casi totalidad de la doctrina. En sentido coincidente. Naturaleza jurídica La no definición del instituto incorporado por la ley 13.512 (DJA E-0322) presenciaron un crecimiento desmesurado de la construcción en sectores de nula incidencia sobre el problema de la vivienda. y ha sido un útil instrumento legal durante más de medio siglo. como por ejemplo Mar del Plata. como "servidumbre de medianería". Otros. En cambio. lo cierto es que este régimen permitió la construcción masiva de unidades que fueron dedicadas a diversos usos y hoy son una realidad insoslayable en todas las grandes ciudades de nuestro país. en subsidio. no resolvía adecuadamente todas las situaciones.512 (DJA E-0322) y en otras leyes de países vecinos (Brasil. Aunque laley 13. § 2. aun cuando desde hace varios años existía consenso sobre la necesidad de efectuar ajustes y actualizaciones. tal como fue consagrado tanto en nuestra ley 13. distinto al dominio y al condominio(4).512 (DJA E-0322) utiliza reiteradamente el vocablo "propietarios". También se entendió que era una forma de servidumbre. pero esta concepción fue también descartada en nuestro medio.

se apuntaba a superar el estrecho molde del término "edificio" al que se refiere la ley 13. § 3. bajo las condiciones de ejercicio establecidas en el reglamento de copropiedad y administración vigente al momento de su adquisición(11).512 (DJA E-0322). 1972). nadie duda de que el condominio que se genera es de indivisión forzosa.512 (DJA E-0322)—. gozar y disponer. distinguiéndolo de los derechos reales sobre cosa ajena. que está indisolublemente integrada a superficies. 3º de la ley(10). y por el otro. 3º. Por otro lado. es el derecho real que otorga la facultad de usar. incs. se enfatizaba la pertenencia de este derecho al género de los derechos reales sobre cosa propia.512 (DJA E-0322) no lo califique así. la Propiedad horizontal se definía como el derecho que adquiere una persona sobre un sector privativo de aprovechamiento independiente en un edificio sometido al régimen de la ley 13. que comparte con los demás titulares de las otras unidades. Como señalamos. que la Propiedad Horizontal. al definir a la propiedad horizontal como derecho real sobre un inmueble propio.512 (DJA E-0322). juntamente con la inescindible cotitularidad de un porcentual determinado sobre el terreno y demás partes comunes de aquél y afectadas a un condominio de indivisión forzosa. partes y cosas comunes de ese edificio. cuyo titular accede a un derecho exclusivo sobre lo privativo e integra una comunidad sobre las partes comunes(8). queda sujeta a lo dispuesto en el art. dec. Mariani de Vidal decía que el derecho de propiedad horizontal es un derecho real en virtud del cual su titular tiene un derecho exclusivo o privativo sobre ciertos sectores de un inmueble edificado (denominados unidades o unidades funcionales) —art.512 (DJA E-0322)— y un derecho común sobre otros sectores. o el Dominio Horizontal. 1º. Sobre las partes comunes a cada titular le corresponde una porción ideal indivisa o porcentual. reglamentario(9)) y. Proyectos de reforma En dos proyectos de ley que obtuvieron la aprobación en la Cámara de Diputados de la Nación. 1º a 3º. como . especialmente el terreno sobre el que se asienta. perdurando necesariamente la comunidad mientras subsista la afectación al sistema (se trata de una indivisión forzosa).ley 13. siendo el derecho común accesorio del exclusivo —art. pero no tuvieron igual suerte en el Senado.se refiere a los sectores privativos de dominio exclusivo. la doctrina mayoritaria actual entiende que la propiedad horizontal es un derecho real autónomo. Podríamos decir. ley 13. gozar y disponer de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración (art. cuya magnitud debe establecerse en el Reglamento de Copropiedad y Administración (art. En estos proyectos legislativos. las restricciones que éstos sufren en provecho de la comunidad. cuando la ley se refiere a las partes comunes. permiten dudar razonablemente de que se trate de un derecho de dominio tal como está caracterizado por el Código Civil. sobre una cosa propia (que es la unidad funcional de un inmueble edificado). entonces. 3º. 1º de la ley). El Proyecto de 1998(12)prefirió una fórmula más sencilla: La propiedad horizontal es el derecho real sobre un inmueble propio que otorga las facultades de usar. en defecto de previsión reglamentaria. aunque la ley 13. sobre las que el titular de la unidad tiene uso y goce determinado por la ley y el respectivo reglamento de copropiedad y administración(7). por un lado. Cada unidad puede pertenecer en condominio a dos o más personas (art.

se ejercen. que requieren la conjunción del título y modo. El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autónomo. como complemento de regulación legal. Civ. servidumbres y derechos reales de garantía (hipoteca.512 (DJA E-0322). observando también lo dispuesto en el Reglamento de propiedad y administración. uso. prenda y anticresis). de usar. Civil. así como las facultades que sobre ellas se tienen. y que consiste en una fracción de un inmueble edificado. Ello implica que lo expuesto en general para los derechos reales. goce y disposición jurídica.el usufructo. define a la propiedad horizontal como el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso. que atribuye facultades de uso. En los proyectos de reforma de 1993 y 1998. y receptando la experiencia reunida durante su vigencia. Gatti y Alterini la habían definido como el "derecho real sobre una unidad de un inmueble edificado integrada por partes privativas y comunes. e incluso sustituyendo lo establecido en la ley. . y partes comunes. 2037. El Cód. que se refiere —como dijimos— a "departamentos". e incluso en el proyecto de 1998 se la incluye expresamente(13). que recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento (del verbo partiri) que implica la idea de una partición de un edificio y un porcentaje de cosas comunes(14). y por una parte indivisa sobre el terreno y demás partes y cosas de propiedad común"(17).512 (DJA E-0322). se define al objeto de este derecho real como "la unidad funcional". cuando ésta regula en subsidio. o siendo más precisos de la titularidad del derecho real de propiedad horizontal(15). nuevo y distinto de los derechos reales enumerados en el art. ampliando la definición del art. Objeto Para gran parte de la doctrina. y las facultades del titular del dominio horizontal tienen fuertes restricciones con relación al dominio común. integrado por un sector exclusivo independiente. y Com. el objeto del derecho real de propiedad horizontal está compuesto por partes privativas. 1º de la ley 13. Las diversas partes del inmueble. en los casos en que así se autoriza. § 4. habitación. gozar y disponer. es de absoluta aplicación a los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.. Areán entendía que es un "derecho real que recae sobre cosa propia por el cual su titular puede usar. son interdependientes y conforman un todo no escindible. 2477 (ex 2503) Cód. en su art. Civil. Estos clásicos atributos de los derechos reales sobre cosa propia. con lo que no quedan dudas sobre el derecho de disposición (el ius abutendi) de la propiedad horizontal que asiste al titular de este derecho. en este caso. escritura pública e inscripción registral para perfeccionar la transmisión de dominio. goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. en función de la convivencia. gozar y disponer jurídicamente del objeto sobre el cual recae. de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. 2477 (ex 2503) Cód. existía consenso acerca de la naturaleza de derecho real autónomo de la propiedad horizontal creada por la ley 13. Aunque la propiedad horizontal no aparezca enumerada en el art. conforme su particular régimen legal"(16).

se determina que el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional. que se conocen como "unidad funcional". A mero título de ejemplo. 1º. cuyo conjunto integra el patrimonio del titular del derecho real de propiedad horizontal. y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla (art. y no sólo en departamentos. directamente o por un pasaje común (art. aunque las facultades sobre sus partes se distingan según sean exclusivas o comunes. lo que tutela fundamentalmente es un aspecto estético. ya que puede consistir incluso en "espacios". Se propone en estos proyectos incorporar al texto de la ley la terminología impuesta en la práctica jurídica. locales. salvo aquellas que están previstas en la ley 13. aun aquellas que son internas. 1939. 2º. que son muy similares al condominio de indivisión forzosa. pisos o locales. partes y superficies de uso o utilidad común.)(18). que incide en el valor de cada unidad funcional. § 5. con destinos diversos (espacios para guarda de vehículos. Lo mismo podríamos decir de la obligación que el mismo artículo establece de mantener en buenas condiciones cada unidad. párr. a pesar de su profusa existencia. Ambas especies se integran en el género inmueble edificado. 5º de la ley 13. El edificio como cosa compleja El conjunto de derechos de todos los propietarios recae sobre un inmueble edificado. si vemos el art. partes y superficies exclusivas. y sin tener en cuenta las relaciones de convivencia entre los propietarios. párr. En coincidencia con esta definición. al no estar contemplado en forma expresa en la ley 13. notarial e incluso vulgar (unidad funcional) que reconoce su origen en la denominación adoptada en los planos de división en propiedad horizontal. y de los bienes del consorcio. etc. y donde es el reglamento el que define con más precisión. 1998). Proy.512 (DJA E-0322) ni en su decreto reglamentario. el alcance y límite de estas facultades. o aun espacios. sobre un mismo terreno y con una estructura básica común.En el Proyecto de 1998. Es destacable que el concepto de unidad funcional tiene una extensión muy amplia. departamentos. bauleras. en cada caso.512 (DJA E-0322) comprenderemos que la prohibición de modificar el frente del edificio. . en comunicación con la vía pública. cada uno de ellos tiene una parte privativa y una participación en las cosas y partes comunes(19). de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad. locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino. Vale decir que se trata de un derecho real que se ejerce sobre una cosa y tiene estructura compleja. distintos. y las facultades sobre las cosas. 1998). se aclara expresamente —en el citado proyecto— que La propiedad de la unidad funcional comprende la alícuota del terreno.512 (DJA E-0322). El concepto de unidad complementaria ha generado no pocas discusiones en doctrina y jurisprudencia. la que consiste en pisos. pensamos que es más apropiado sostener que el objeto del derecho real de propiedad es el edificio en su conjunto. Consecuente con la opción conceptual antes indicada. Proy. 1939. Comprende las facultades asimilables al dominio sobre las cosas. Se trata de una agrupación de viviendas. Desde un punto de vista estático.

representa un valor digno de ser protegido y se refleja patrimonialmente en el valor de cada una de las unidades. derecho común que se establece "al solo efecto de hacer posible el primero"(21). El art. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. independientemente de la circunstancia que sus respectivas unidades tengan vista al frente. en su art. y Com. Por ello. concretado en una cuota parte o parte indivisa o "porcentual". y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos.512 (DJA E-0322). referido a la constitución del derecho real de Propiedad Horizontal. que ha de regir la vida del consorcio correspondiente a ese inmueble. y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. que tengan independencia funcional. sean internas. que consiste en pisos. ya convengamos en que se trata de un dominio que integra con un condominio de indivisión forzosa. 2039 establece que el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional. establece que "los derechos de cada propietario en los bienes comunes soninseparables del dominio. El Cód. El frente o fachada del edificio.El frente o fachada del edificio constituye un todo desde la perspectiva de la forma. 3º de la ley 13. es indispensable que exista con anterioridad el denominado "estado de propiedad horizontal". El Cód. lo cierto es que el objeto de este derecho es siempre un inmueble edificado. las facultades materiales de los propietarios sobre todo lo que integra esta unidad estética requieren el máximo consenso. para que se respeten los derechos de uso y goce que cada uno de los titulares de unidades tiene. 2038. uso y goce de su respectivo departamento o piso. Allende sostenía que "ya pensemos que la propiedad horizontal es un derecho autónomo. Efecto jurídico de la inscripción Para que puedan nacer los distintos derechos de propiedad horizontal en relación con un edificio. el reglamento de propiedad horizontal. al cual se llega con la redacción en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble del Reglamento de Copropiedad y Administración. existe una relación de accesoriedad de las partes comunes con respecto a la unidad funcional.. en su art. . en tanto unidad estética. y Com. locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino. observando la línea que adoptaron los proyectos mencionados. directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno. separadamente del piso o departamento a que acceden". establece que a los fines de la división jurídica del edificio. Civ. o se orienten al contrafrente. por escritura pública. En la transferencia. de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad. gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos. departamentos. y comunicación con la vía pública. es una unidad estética(20). Inscripción del reglamento. que debe inscribirse en el registro inmobiliario.. en el cual sobre ciertas partes cada consorcista tiene un derecho exclusivo y sobre las otras un derecho común. Civ. Como veremos más adelante. el titular de dominio o los condóminos deben redactar. § 6.

en forma no taxativa. recogiendo conclusiones de la doctrina y la jurisprudencia(22). será necesario cumplir con la tradición traslativa de dominio. Al hacerlo se le asignará una submatrícula "0".734/1949. § 8.Ya el art. uno de cuyos requisitos es. reglamentario de la ley 13. 2º de la ley 13. la inscripción del respectivo título en el Registro de la Propiedad. En su primer párrafo. o b) ser indispensables para mantener la seguridad del edificio. esta norma contiene las pautas para la caracterización de una parte como común. las partes comunes. deberá estar redactado en escritura pública. Por supuesto que si la causa de la adquisición es una venta.512 (DJA E-0322) establecía que "No se inscribirán en los registros públicos títulos por los que se constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos. y que son dos: a) servir para el uso común del edificio. con su correspondiente porcentual sobre las partes y cosas comunes. naturalmente. es necesario que previamente se encuentre redactado e instrumentado por escritura pública. a lo que debemos agregar. en un edificio cualquiera. a los efectos de hacer oponible el derecho a terceros. Cosas y partes comunes El art. sino que para ello será menester cumplir con alguno de los distintos modos de adquisición que hemos señalado oportunamente. Esto implica que si se quiere adquirir una unidad. . o aun una donación. cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el reglamento de copropiedad y administración o no se lo presentare en ese acto en condiciones de inscribirlo". el título suficiente. cuyas estipulaciones obligatorias veremos más adelante. y luego cada unidad funcional se registrará con submatrículas correlativas. 18. Es concordante la disposición del art. el Reglamento de Copropiedad y Administración que corresponda para ese edificio.512 (DJA E-0322) enumeraba. y así lo establecían los proyectos legislativos ya mencionados. 24 del mismo decreto reglamentario. El llamado "estado de propiedad horizontal" Así nace el "estado de propiedad horizontal". el cual. que no es sino el punto de arranque para la constitución de los distintos derechos de propiedad horizontal. o una permuta. como estamos en presencia de un derecho real sobre inmuebles. El Reglamento de copropiedad y administración integra el título del derecho real de propiedad horizontal. § 7. y que el mismo se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble. 2º del dec. pero que no los constituye en modo alguno.

Por este motivo. parquets. son de beneficio para todos. por ajustarse a las pautas que ella determina. que serán por cuenta del propietario(25). como calefacción. lo que permitía que en el Reglamento de Copropiedad —figura que estudiaremos más adelante— se adicionaran otras cosas y partes o superficies. refrigeración. estará a cargo de la comunidad. En los Reglamentos de Copropiedad se suele especificar que pertenecen a los copropietarios en común. montacargas. escaleras. no así la conservación y reparaciones superficiales. a las enunciadas por la ley. baldosas. por estar construido sobre él el edificio sujeto al régimen de la ley. cimientos. 5) "Los ascensores. muros maestros. pórticos. 4) Los locales para alojamiento del portero y portería.Luego la ley formulaba una enumeración que. galerías y vestíbulos comunes. como ella misma aclara. 2º de la ley 13. la estructura del subsuelo de la terraza.: terreno.: sótanos y azoteas. 2º). escaleras. "Los sótanos y azoteas. pertenecen al dominio exclusivo de los titulares de las unidades. accesible al uso y que puede ser unidad independiente o complementaria de alguna unidad de carácter privativo. 2) Los cimientos. es decir. O sea que se trata de una superficie sobre el techo. En esta enumeración debemos distinguir las partes que necesariamente deben ser consideradas comunes. puertas de entradas. pero sí en la primera parte de la disposición. salvo convención en contrario". techos. El local o departamento destinado a la vivienda del encargado y los otros locales afectados al servicio de portería propiamente dicho. agua caliente o fría. El art. por ej. mientras que la conservación del techo. incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común". 3) Los locales e instalaciones de servicios centrales. El art. y cuya inclusión entre las partes comunes resulta obvia. aunque los propietarios no tengan acceso personal a los locales(24). las cosas mueblesafectadas al servicio del edificio(26). no era taxativa. etc.—) de aquellas partes cuyo carácter común resulta conveniente (las que no se enderezan a satisfacer las referidas exigencias. dado que este último es la parte superior de un edificio que lo cubre. por ser necesarias al uso común —ej.734/49 decía que el reglamento de copropiedad deberá proveer sobre las siguientes materias: "1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva. jardines: Las peculiaridades de la Propiedad Horizontal se ponen especialmente de relieve en este aspecto. 3º del dec. muros maestros. Debe distinguirse la azotea o terraza del techo. 2) . revestirán el carácter de comunes. muros divisorios con edificios vecinos— o para el funcionamiento del sistema.: terreno. pues en el interior de los departamentos sólo las paredes interiores y los revestimientos. independientemente y aun contra cualquier previsión del Reglamento de Copropiedad o decisión de la asamblea (las indispensables para la seguridad del edificio —ej. patios solares. no perteneciéndoles en forma independiente de la comunidad las losas o pisos y techos. cielorrasos. ni las paredes que dividen el departamento de otros y de los espacios comunes(23). 18. según lo dispuesto en el párrafo final del art. etcétera. eran consideradas comunes: 1) El terreno: que no figura en los incisos. puerta de entrada. mientras que la primera es la cubierta del edificio dispuesta para andar por ella. por lo que se trata de cosas de uso común.512 (DJA E-0322) expresaba que.

hasta su ingreso en la unidad funcional. Sin embargo. los techos. a pesar de ser propiedad común de todos los consorcistas. El Cód. d) los cimientos.. los locales e instalaciones de los servicios centrales. partes y cosas necesarios para la existencia y funcionamiento de todas o algunas de las unidades funcionales.. agregando que también lo serán las otras superficies. partes y cosas que determine el reglamento. Civ. h) los ascensores. azoteas. y Com. en defecto de especificación. partes y cosas comunes. En el Proyecto de 1998. externas a la unidad funcional.Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto. terrazas y patios solares. en su art. una de las cuales eran los bienes comunes: definiendo como tales a las superficies. sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. montacargas y escaleras mecánicas. parte o cosa común. conservando esta orientación de los proyectos mencionados. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado. los ascensores. montacargas y escaleras mecánicas. Es el caso clásico de una azotea o un patio al que sólo puede accederse por determinada unidad funcional. las partes comunes pueden ser de uso común o de uso exclusivo por uno o por un grupo determinado de copropietarios. las cañerías que conduzcan fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional. 1942. columnas. incluso las de balcones. se enumeraban como bienes necesariamente comunes: El terreno. columnas. las cosas y partes que comuniquen unidades y a éstas con el exterior. indispensables para mantener la seguridad. y los cableados. f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión. se consideran comunes. terrazas y patios solares. ningún propietario puede alegar derecho exclusivo. e) los locales e instalaciones de los servicios centrales. incluso las de balcones.. muros maestros y demás estructuras. se admitía que existiera una afectación exclusiva (es decir lo que hoy se conoce como bienes comunes de uso exclusivo) a una o varias unidades funcionales. Proyecto de 1998). 2041 establece que son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno. patios solares. etcétera. Su texto dice que son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Mientras que las partes privativas —que comentaremos más adelante— siempre son de uso exclusivo. Civ. en su parte final. El ya mencionado proyecto de 1993 introducía una clasificación de los bienes incluidos en el derecho real de propiedad horizontal. sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas. Ejemplos de este último supuesto: balcones. como principio general. vigas portantes. 2040 Cód. b) los pasillos. vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior. Se trata de cláusulas que obligatoriamente deben contenerse en el Reglamento de copropiedad. y Com. recepta esta presunción. i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con . Sobre estassuperficies. c) los techos. indispensables para mantener la seguridad. fijas o móviles. vigas portantes. muros maestros y demás estructuras. los bienes se consideran comunes (art. diciendo que. y 3) Enumeración de las cosas comunes. 1942).".. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino. azoteas. los muros exteriores y los divisorios de unidades con cosas y partes comunes. estableciendo tres categorías. En los tres proyectos se establecía una presunción de comunidad. los cimientos. El art. y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros (art. aunque por su naturaleza es una superficie. g) la vivienda para alojamiento del encargado.

que es la posibilidad de que la unidad se baste a sí misma para satisfacer el destino o función a que ella estuviere afectada (por eso es que se habla deunidad funcional). fijas o móviles.734/1949.)(27). j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad. ubicado en su capítulo II.512 (DJA E-0322) decía: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta. puede ser directamente o a través de sectores de propiedad común (pasillos. l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. La expresión "piso o departamento" fue superada por el término "unidad funcional". podrán pertenecer a propietarios distintos. escaleras. Civ. independencia y salida a la vía pública. 2042 Cód. o una cochera. disponía: "Las autoridades municipales podrán establecer los requisitos que deben reunir los edificios que hayan de . Por ejemplo. Si la unidad se destina a vivienda o si se trata de un local comercial. 3º. Y también determina que son cosas y partes comunes no indispensables (art. b) el solárium. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común. La salida a la vía pública. § 9. Pensamos que a ello debe agregarse la autonomía funcional. La funcionalidad responderá a distintas exigencias de acuerdo al destino que se haya establecido en el Reglamento. inc. Cosas y partes propias El art. y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. como ampliaremos enseguida. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. Por ello. relativo a "Disposiciones especiales para la Capital Federal y Territorios Nacionales". 1º de la ley 13. según la ley. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. el edificio debe cumplir con las normas sobre edificación establecidas por el poder público. no podría considerarse una unidad funcional si estuviera ubicada dentro de un departamento u oficina de la que dependiera para ingresar o egresar.734/1949). 18. el art. variará su "funcionalidad". externas a la unidad funcional. reglamentario 18. mediante el cual se identifica en los reglamentos y otros usos de la propiedad horizontal este aspecto privativo o exclusivo del derecho en estudio.cosas y partes comunes. c) el gimnasio. o un "puesto" en un mercado. de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.): a) la piscina. Además de estos requisitos. Los requisitos que deben reunir una superficie o parte del edificio para que pueda constituir una unidad funcional son. dec. La "independencia" entendemos que se refiere a su separación o individualidad con respecto a otras unidades. etc. e) el salón de usos múltiples. 5º. como se verá más adelante. 27 del dec. k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. y Com. El destino de las unidades será el previsto en el Reglamento de Copropiedad (art. d) el lavadero. una habitación con baño privado y una pequeña cocina.

las puertas. agregando —como novedad— que eran necesariamente propios la superficie de la unidad funcional y las partes y cosas comprendidas en el volumen limitado por las estructuras divisorias de las unidades funcionales (tabiques internos no portantes. Posibilidades de conversión de cosas comunes a privativas y de privativas a comunes. De ello se ha deducido que es posible establecer en el reglamento. puertas. incluso de los balcones. no podrán revocarse"(28).someterse al régimen de la ley 13. que un sótano o una azotea sean privativos. susceptibles de un derecho exclusivo. una vez otorgadas. y Com. de las restricciones que imponga la ordenada convivencia. salvo convención en contrario". En el proyecto de 1998 —continuando la orientación de los proyectos de 1991 y 1993—. las que. sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada. y las que son de uso y goce común no indispensable sino sólo conveniente (ej. 3º. porque son absolutamente necesarias al uso y goce común (ej. quienes la arriendan a los efectos de obtener una renta para cubrir los gastos comunes. se clasificaban como bienes propios (privativos o exclusivos). terreno sobre el que se asienta el edificio). También son propias las cosas y partes que. puerta de entrada. 2043 Cód. artefactos y los revestimientos. etcétera).512 (DJA E-0322) dice que "los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes. lo que se desprende del art. o mediante su reforma. los que corresponden a cada unidad funcional. no son susceptibles de privatización. 2º in fine de la ley 13. Las partes necesariamente comunes. El art.: cuando una unidad pertenece en común a todos los consortes. ventanas. siendo el vínculo que los une. La doctrina ha distinguido entre las partes comunes.512 (DJA E-0322) y expedir las pertinentes autorizaciones. . § 10. aquellas que son indispensables para la seguridad del edificio o para la subsistencia del sistema. revestimientos. El art. Principalidad y accesoriedad Entre el derecho sobre las partes privativas y sobre las comunes existe una relación de principal a accesorio. ley 13. ventanas y artefactos). También definía como necesariamente propios aquellos que incluyera el reglamento de propiedad y administración. sin perjuicio.: escaleras. son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal. Civ. compatibilizando así el interés individual de cada propietario con las necesidades de la comunidad(29). indisoluble. ya sea originalmente. los tabiques internos no portantes. un patio que no sea de "aire y luz". ni siquiera con el consentimiento unánime de todos los copropietarios(30). determina que son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias.512 (DJA E0322). que podemos denominar "necesariamente comunes".

si son comunes. 9º de la ley "una mayoría no menor de dos tercios". La modificación de este tipo de cláusulas afecta el derecho de propiedad de cada uno de ellos. . en privativa o exclusiva. ello constituye una "cláusula estatutaria". vale decir. o en privatizarlas posteriormente. La situación se presenta cuando existe un inmueble. Las pautas que la configuran fueron fijados por la jurisprudencia.512 (DJA E-0322). cuando ello es posible.En cambio. no hay inconveniente alguno en asignarles en el Reglamento el carácter de partes exclusivas. por oposición a las meramente "reglamentarias" del uso y goce o del ejercicio de sus derechos por los copropietarios. A ellos puede agregarse la partición en especie de un condominio o de una comunidad hereditaria. de conformidad al art. cuyas características físicas lo hacen susceptible de ser sometido al régimen de la ley 13. de manera uniforme. Son modos suficientes la tradición. sostienen que en tales casos es indispensable la unanimidad puesto que. la doctrina y jurisprudencia. aun cuando se puede pensar que. con respecto a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal. los modos de adquisición de este derecho real son los que resultan de la aplicación de las normas que reglan la adquisición del derecho de dominio. teniendo en cuenta las especiales características de la figura que estudiamos.512 (DJA E0322). con relación a las otras. § 12. la sucesión en los derechos del propietario y la prescripción adquisitiva. siendo la determinación de partes comunes y privativas una cláusula del Reglamento de Copropiedad. haciendo dichas cláusulas a la conformación del estatuto patrimonial del consorcista. siendo insusceptible de modificarse sin el consentimiento de cada cual(31). la mayoría requerida a estos efectos sería la necesaria para la reforma de dicho reglamento. Adquisición de la propiedad horizontal En cualquiera de las posiciones que hemos relatado como mayoritarias. ello no estaba previsto expresamente en la ley 13. que pertenece en propiedad a varias personas. es decir. que puede ser dividido en unidades con independencia funcional y salida a la vía pública. Para llevar a cabo esta transformación de una parte común. directamente o por un pasaje común. La comunidad puede provenir de la adquisición en condominio o porque lo adquirieron por una transmisión mortis causa(comunidad hereditaria). § 11. Modo de adquisición de la propiedad horizontal a través de la partición del condominio Si bien es factible la adquisición de la propiedad horizontal mediante la partición en el condominio y en la comunidad hereditaria.

cada condómino recibirá una (o varias. 2646 (ex 2673) Cód. Seri" (33). según la cuantía de la participación) unidad en propiedad exclusiva. 2591 (ex 2617) Cód. dictado en la causa "Fonsó de Seri c. que implica la propiedad horizontal. Sin apartarse del principio general enunciado. no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. ya que al materializarse así la partición. según lo dispuesto en el art. de conformidad con el art. se ha negado a veces la posibilidad de sujetar el inmueble al régimen de la ley 13. obligando a una compensación en dinero. 1ª parte.512(DJA E-0322). y sujetando el inmueble al sistema de la ley de propiedad horizontal. se reafirma. ya que el carácter privativo de dueño con respecto a cada unidad. Civil. a fin de mantener la igualdad entre los copartícipes. "existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie. a lo cual no se lo puede obligar. puesto que sigue subsistiendo sobre las denominadas partes comunes. por el contrario. Por consiguiente. por lo tanto. el que. Ahora bien. concretar la partición en especie de un condominio. aunque se mantuvo el criterio general de la factibilidad jurídica de tal sujeción(35). mediante la sujeción del inmueble al régimen de la ley de propiedad horizontal. 3444 (ex 3475 bis) Cód. la no admisión se basó solamente en el hecho de que la división en especie no respetaba el principio de la equivalencia de las partes divisas con las indivisas.512 puede efectuarse por el procedimiento establecido por esta ley. un medio subsidiario de dividir lo indivisible". Civil(34). La venta de los bienes no es sino un sustitutivo jurídico de la partición material de los mismos y. tanto actúa para originar un condominio particular (el llamado de 'propiedad horizontal') como para consumar la división del condominio clásico. Civil). Civil"(32). de modo tal que el que recibiera el lote más valioso estaría obligado a compensar en dinero al que recibiera el de menor valor. 2º de la ley 13. "La ley 13.Cualquiera de los condóminos o coherederos puede pedir la partición de dicho condominio (art. no se halla en pugna con la división del condominio típico del Código Civil. sustituyendo la porción indivisa del art. de poner fin o liquidar el condominio. el condominio no se liquidaría totalmente. típica. El mantenimiento del condominio sobre las partes forzosamente indivisibles. ya que deroga el art. la jurisprudencia se ha volcado hacia la posición afirmativa.512 (DJA E-0322). por la porción concreta que ella establece. 2300 (2326) Cód. diríamos. permite un libre y autónomo poder jurídico sobre la misma y hace que el mencionado condominio forzoso sobre las partes comunes constituya sólo un orden secundario de relaciones. Consorcio . La división de los bienes no podrá hacerse cuando convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes. cualquiera fuera su origen. 1294 (ex 1324). Cód. cuando las unidades tuvieran un valor muy desigual. En este caso. sino una modificación sustancial del régimen del dominio previsto en el Código Civil. Allí se dijo: "La división del condominio de un inmueble susceptible de someterse al régimen de la ley 13. 2671 [ex 2698] Cód. a la que corresponderá accesoriamente un porcentaje o parte alícuota sobre los bienes comunes. A partir del fallo. de conformidad a lo dispuesto por el art. Se ha planteado la cuestión acerca de si sería posible. § 13. que recepta un principio uniformemente consagrado por la jurisprudencia. definidos en el art. Civil. La pregunta surge de considerar que la partición es una forma.512 (DJA E-0322) no crea sólo una nueva forma de condominio. Civil.

2044 Cód. entre las personas jurídicas privadas al consorcio de propiedad horizontal. El análisis de su naturaleza jurídica está inevitablemente acotado por la legislación positiva de cada país(37). o realizan obras no autorizadas. el consejo de propietarios y el administrador". y Com.El art. Concepto. o en otros términos. "La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal. Tiene su domicilio en el inmueble. inscripta en el registro inmobiliario". fue un tema controvertido en doctrina y en jurisprudencia (36).. Civ. 13. 148 Cód. dilucidar si el consorcio de propietarios en la propiedad horizontal tenía una personalidad propia.. Por ello nos preguntábamos. que enumera. cuestión resuelta en sentido positivo por el Cód. Civ. u otros siniestros. El consorcio de propiedad horizontal puede definirse como la reunión de todos los propietarios o titulares de dominio o propiedad horizontal sobre las unidades funcionales que integran el edificio. estaba reconocido por el ordenamiento jurídico como un sujeto de derecho. Más aún. también se realizan en el "consorcio". cuya existencia social era indudable. Civ. . o contra decisiones adoptadas por una asamblea. o cuando violan las disposiciones establecidas legal o reglamentariamente(39). invariablemente se substancian entre el o los consorcios involucrados. pese a lo cual consideramos de interés reseñar el intenso debate que a su alrededor se desarrolló hasta esta nueva legislación. cuando el muro se eleva entre edificios afectados al régimen de Propiedad Horizontal. si gozaba de personalidad. y Com. En la vida cotidiana. que le demandan para que se realicen tareas de reparación. este consorcio es un ente diferenciado ante los propios consorcistas. el consorcio ha alcanzado indiscutida entidad social(38). Naturaleza jurídica Como anticipamos. cuál era la dimensión de esta personalidad. Sus órganos son la asamblea. cuando ello no se ha logrado en asamblea. —resolviendo un tema que dividió a la doctrina y la jurisprudencia— dice que "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. y Com. con miras a la administración no sólo de las partes o superficies comunes. sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial. sino también en relación a diversas partes de uso exclusivo. Esto se complementa con el art. No es tampoco inusual ver demandas iniciadas por los propietarios contra el consorcio impetrando la modificación del reglamento. y los contratos de publicidad en los muros del edilicio. y en caso afirmativo. y que a su vez son demandados por este consorcio para que se haga efectivo su aporte por expensas comunes ordinarias o extraordinarias. Los conflictos por cobro de medianería. para que se les resarzan los daños que les han ocasionado filtraciones.1. que no comparten(40). distinta de la de los copropietarios. si este ente.

introducía una renovadora variante que inclinaba a reconocer en esta figura jurídica una voluntad colectiva diferenciada de la individual de los condominios. No resulta indiferente en este cuestionamiento advertir cuál ha sido la solución legislativa concreta. Polémica sobre su personalidad Se ha dicho que la cuestión sobre la personalidad del consorcio ha torturado a la doctrina y a la jurisprudencia nacional(41). El tema implica básicamente un doble abordaje: Por un lado. las diversas posiciones acerca de cuándo existe una persona de existencia ideal. propias de la teoría general del derecho. como si se ponía el acento en los aspectos comunes. es decir verificar dónde ubicó el legislador el instituto. En otro orden. o persona jurídica. nos introduce en el tratamiento de nociones jurídicas fundamentales. 13. contra el administrador. o en lo privativo del sistema de propiedad horizontal. por cobro de expensas comunes. deberíamos dilucidar si el patrimonio es un atributo insoslayable de la persona jurídica. Posiciones doctrinarias Muy brevemente nos referiremos a las principales posiciones que se sostuvieron en la doctrina nacional sobre este asunto. ya sea que se lo considerara una variante de la comunidad de bienes. en su temprana obra sobre Propiedad Horizontal. Corchón. y en menor medida en varias de las otras situaciones que mencionábamos precedentemente. cuándo podemos considerar sujeto de derecho a un ente que no es un ser humano. o un derecho real autónomo. tales como la representación procesal y extraprocesal del llamado consorcio. que implica determinadas finalidades. o resulta suficiente la existencia de una organización. El problema se ha planteado en juicios laborales. En esta línea quizás sería conveniente definir si el reconocimiento debe ser explícito o puede ser implícito. y los efectos vinculatorios de ciertas sentencias en el orden patrimonial(43). Profundizando un poco. ostensiblemente . como dijimos previamente(42). que han tenido gran incidencia en los pronunciamientos judiciales.2.3. o dicho de otro modo.13. como es la personalidad. o persona moral. y el reconocimiento de la ley. su legitimación activa o pasiva para intervenir en determinados asuntos. En el debate era inevitable también considerar desde qué posición se partía en relación con la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal. que se ha adoptado en el ámbito nacional en el que opinemos. la importancia de este tema estaba definida por cuestiones procesales prácticas. sostenía que la autonomía que la ley otorgaba al consorcio de propietarios para regular su funcionamiento en aquellos aspectos no contemplados por la ley. de daños y perjuicios causados por las cosas comunes del edificio.

la capacidad de la persona jurídica sólo puede ejercerse en orden a los fines de la institución. una simple forma de unificación de relaciones. sui generis. veía en el condominio un embrión de sujeto de derecho(45). Cód. que el consorcio de propietarios se presentaba a primera vista como un ente sui generis con intereses propios. y pese a una cita ambigua sobre la opinión de Lafaille. Reconocía que la ley no atribuía expresamente el carácter de persona jurídica al consorcio.512 (DJA E-0322) era una persona jurídica. Sin embargo. 9º de la ley 13. 31 (ex 33) inc. concluía que todo ello no esfumaba la figura genérica del condominio. nombre. con gran claridad. y citando a Lafaille. Empero. el art. regido con las excepciones del caso. el consorcio tiene capacidad. En esta nueva versión de la personalidad muchos entendieron que ello contribuía al reconocimiento del consorcio como sujeto de derecho. En consecuencia. ya que si era afirmativa la respuesta. proveedores y terceros en general. la importancia de atribuir o no personalidad al consorcio no estaba tanto en el plano teórico. el condominio no constituye persona jurídica. y como decía Orgaz. otro sector de la doctrina entendió que no había personalidad alguna(48). La tesis que admitía la personalidad jurídica del consorcio de copropietarios presentaba dos variantes: una que la otorgaba en forma amplia y otra restringida. la personalidad jurídica es una mera cualidad que emana del Derecho. se podía demandar al consorcio por parte de dependientes. o contraer obligaciones. Puede sintetizarse esta posición en la siguiente definición: "el consorcio de propietarios a que se refiere el art. que el consorcio de propietarios instituido por la ley 13.expuesta a la relación con terceros. distinta de los miembros que lo integran y al cual la ley ha confiado la gestión de los fines que hacen a su creación. Esta posición puede verse reflejada en fallos del fuero laboral. Los argumentos a favor de la personalidad fueron expuestos. en nuestra opinión. Es Hernán Racciatti quien señala por primera vez. como en la faz práctica. Dado que al hablar de personas jurídicas. Civil pasó a decir: Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones. aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar. por el profesor Jorge H. En cambio. Los atributos clásicos de la persona son: capacidad.512 (DJA E-0322) tiene personalidad jurídica distinta de cada uno de sus componentes(47). que en muchos casos pueden hallarse aun en oposición a los particulares de sus componentes y que a pesar de su aparente similitud no puede equipararse a ninguna clase de sociedad. y que dentro de los límites estrictos de la concepción romanista clásica del Código Civil. por las normas de copropiedad(44). El citado autor iniciaba su argumentación recordando que personas —en el ámbito jurídico— son todos los entes susceptibles de adquirir derechos. pues no se concibe el desdoblamiento entre la titularidad de derechos y su ejercicio. aun antes de la modificación del Código Civil en 1968. que resolvieron. De acuerdo al principio de la especialidad. domicilio y patrimonio. distinta de sus integrantes y podía actuar en juicio(46). en forma explícita. Alterini(50). sí nos colocaba frente a un grupo de personas físicas a cuya masa común le confiere verdadera autonomía para obrar y obligarse con prescindencia casi absoluta del veto individual de sus componentes. 2º. toda persona jurídica carece de personalidad. Al modificarse el Código Civil. constituyendo el centro de imputación de las relaciones inherentes al grupo"(49).512 (DJA E-0322) es un sujeto de derecho con personalidad propia. . Al margen de los fines de la institución. sólo se puede hablar de capacidad de derecho. Agregaba luego que si bien ello no nos situaba dentro de la teoría de la ficción que abraza nuestro Código. advirtiendo la atenuación del rigorismo por razones prácticas. posición consolidada por el fallo plenario que sentó el principio de que el consorcio de propietarios instituido por ley 13. terminaba por afirmar que se trataba de un condominio de indivisión forzosa.

no lo hace para atribuirle el carácter de entidad que tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones .. Aunque reconocía que la ley 13. 2665 [ex 2692] Cód. Entre quienes se opusieron a esta tesitura. sea en condominio. Cód. los créditos frente a los consorcistas o a terceros en otros casos. partes o cosas comunes. En cuanto al nombre. 4º y 14. está claro que los consorcios lo tienen y se distingue por la calle y número correspondiente.512 (DJA E-0322) evidenciaba una reducción del ius prohibendi y que buen número de decisiones se tomaban por mayoría. y si esos derechos sobre las cosas comunes son inseparables del dominio. que durante mucho tiempo tuvo pacífico apoyo en la jurisprudencia. y no existían en ella elementos que la configuren ni aun imperfectamente. en su voto en un fallo de la sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. los intereses que generan estos importes. Civ. El domicilio. y por eso no constituía un sujeto de derecho diferenciado de sus miembros. los aportes al fondo de reserva. Laquis sostenía que ello no hacía surgir un sujeto de derecho. y contrae obligaciones. ley 13.Es decir que la personalidad no se puede detentar de manera disminuida sino que lo que se puede tener es más o menos capacidad(51). podían citarse algunos bienes cuya titularidad sólo podría imputarse al consorcio. A estos argumentos se agregaron los vertidos por el doctor Eduardo Zannoni. en el párr. 2649 [ex 2676] y conc. etcétera). Como se verá. sea en dominio. ley 13. Sin embargo. esta cuestión también fue resuelta positivamente por el Cód. o frente a los consorcistas cuando éstos emprenden reparaciones necesarias o urgentes (art. 2286 (ex 2312) Cód. cuando contrata trabajos o respecto de créditos de cajas previsionales. destacaba que los elementos individualistas que componen el condominio excluyen la idea de una personalidad distinta. quien sostenía que la ley no inviste al consorcio con este carácter. por ejemplo. con el aditamento "consorcio de propietarios". 1º del art. por cobro de expensas y fondo de reserva. letrado. Estaba claro que no integraban el patrimonio del consorcio las superficies. Laquis razonaba diciendo que los propietarios tenían el dominio de sus partes exclusivas (arts. tales como los derechos del condómino sobre su parte indivisa (art. se destaca el profesor Manuel Laquis. aun cuando pueda constituir otro domicilio especial (administrador.512 (DJA E-0322). 9º de la ley 13. Civil) y a la división de la cosa común (art. Pero sin duda que el argumento más contundente era señalar la ausencia de soporte patrimonial cuya titularidad pudiera imputarse a esta suerte de persona condominial. párr. sin que se advirtiera su sustitución por la titularidad de algún presunto ente dotado de capacidad jurídica propia y diversa de la de sus componentes. Civil). y cada copropietario podía usar de los bienes comunes conforme a su destino sin perjudicar el derecho de los demás. está dado por la ubicación del edificio. Pero el problema más delicado en este sentido era el referente al patrimonio-conjunto de bienes de una persona —art. 3º. tales como el crédito por expensas. en el que sostuvo que el único modo de explicar por qué los copropietarios deban ejercer las acciones y derechos a través del representante del consorcio es declinar la pretendida personalidad y entender que cuando la ley alude al consorcio de propietarios —así. ni menos aún los objetos exclusivos que pertenecen individualmente a los propietarios. El consorcio tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones: adquiere derechos de crédito. si estuvieran invertidos en cuentas bancarias o en títulos. ya que subsistían los derechos de cada uno de los propietarios sobre las partes privativas y comunes. Civil—. cuando es muy conocido. uso y goce de su respectiva unidad. ni en la menor medida. con aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. era claro que no habían delegado en persona alguna.512 (DJA E-0322).512 (DJA E-0322)—. 8º. a su vez. Sostenía que el consorcio carecía de los atributos de la personalidad y de entidad patrimonial. en 1984. y Com. la expresión patrimonial de su derecho(52). que contradice la concepción de un sujeto de derecho. o nombre del edificio. Apuntando a desvirtuar la afirmación de Racciatti que remitía a Lafaille. 2º. aportes a sindicatos.

inc. y 8º. b). El argumento del cobro individual de impuestos. reconociendo legitimación solamente al consorcio para cobrar expensas. Así. Por otra parte la ley también hablaba de administrador o representante sin agregados en los arts. la Justicia Civil al principio se pronunció por la personalidad limitada. pero no la personalidad que hace a la existencia misma del sujeto y. la determinación acerca de la forma y proposición en la contribución de los gastos y expensas comunes. Agregaba que la ley miraba con disfavor al condominio y apreciaba y tonificaba la propiedad horizontal. se es o no persona del derecho. que eran diversos a la titularidad de cuotas partes ideales cuya suma fuera un dominio(54). no puede dejar de reconocerse al consorcio de propietarios el carácter de sujeto de derecho(56). pues es inconcebible que exista una categoría desemisujetos(55).512 [DJA E-0322]) que alude al representante de los condóminos o propietarios tampoco era definitoria porque una mera cuestión de terminología no modifica la naturaleza jurídica de una institución. La frase de la ley (art. cuando el daño provenía de cosas comunes.512 (DJA E-0322). y fue evolucionando hacia un reconocimiento de personalidad propia. En tal sentido se resolvió que la personalidad no es. propiedad que se pueda detentar de manera disminuida. como por terceros. más allá del rigor del razonamiento de Laquis. El consorcio de propietarios tiene personalidad jurídica distinta de la de cada uno de sus componentes. y dentro de los fines de su creación. tampoco era importante. por su misma sustantividad. la circunstancia de que el condominio no sea persona jurídica no es óbice para que el consorcio lo sea. 13. en ausencia del administrador a realizar expensas necesarias no mediando oposición de los demás(53). párr. o por ser demandado por responsabilidad aquiliana. 31 [ex 33]. de la ley 13. sin hacer íntegramente suyas las afirmaciones dogmáticas que hemos reseñado previamente. tanto por los propietarios. pero en su funcionamiento es distinto. Desde el punto de vista estático puede ser similar. 2º. se pronunció.4. sin perjuicio de la doctrina en materia laboral que antes citáramos. Lo que se puede tener en más o menos es la capacidad. desde este punto de vista. inc. distinta a los integrantes de ella. 9º. ley 13. y que a estos efectos se computa la parte proporcional de las cosas comunes. 9º. Cód. . Alterini sostuvo que. en atención a que el derecho real de propiedad horizontal es autónomo y distinto al dominio y condominio. y otorgaba dinamismo a las relaciones entre los titulares de distintos derechos reales de propiedad horizontal independientes. Y este específico o particular modo de conservar o administrar implica la designación de un administrador que represente a todos los copropietarios. el derecho de cualquier copropietario. sino que más bien se refiere al conjunto de los copropietarios sometidos a un específico o particular modo de conservar y administrar las cosas comunes.(art. 3º. porque justamente pertenecen en dominio o en condominio individual a los consortes. Panorama jurisprudencial La jurisprudencia de los tribunales nacionales en general. Civil). arg.

frente a terceros o a sus propios miembros. no ordenó ni intervino en su consumación(59).El consorcio de copropietarios posee capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones. 35 del Código citado. conservación y funcionamiento del mismo.512 (DJA E-0322). 13. que antes mencionamos(62). El carácter restringido por la personalidad del consorcio. lo cual no significa que no resulte suficiente en cuanto a los fines en atención a los cuales ha sido aquél creado. en 1984. Abarca entonces las facultades para el cumplimiento de aquéllos y la aptitud sustancial y procesal para actuar en nombre propio. según surge de los propios términos de la demanda. ya sea en calidad de persona jurídica o de un conjunto de derechos comunes. por medio de sus representantes. debiéndosele reconocer por lo tanto personalidad como ente colectivo (art. Civil. como criminal y correccional(61)en sentido contrario. En otro caso se decidió que el consorcio de propietarios posee personalidad jurídica para el ejercicio de derechos relacionados con la subsistencia. lo es con relación a la de las sociedades o asociaciones. Así se ha declarado que el consorcio en propiedad horizontal es un sujeto de derecho. y que su personalidad jurídica tiene proyección propia. uso y defensa de los intereses comunes frente a terceros y los consorcistas (64). acorde con lo que estatuye el art. . goza de la misma legitimación como sujeto pasivo de las pretensiones que dedujera cualquiera de aquéllos(58). y su reglamento(63). sino que demanda directamente al consorcio —de personalidad jurídica distinta a la de cada uno de sus componentes—. es decir que el consorcio de propietarios. Civil)(57). Consecuentemente.5. la atención satisfactoria de las necesidades e intereses de los copropietarios derivados de la peculiar naturaleza del derecho real que les corresponde sobre sus unidades privativas y las cosas comunes. Esa capacidad abarca las facultades necesarias para el cumplimiento. y si bien es cierto que nace como ente autónomo a partir de la escritura estatutaria de su formación y la inscripción en el Registro de la Propiedad. ya que dicho órgano. como lo es el cobro de un crédito proveniente de la utilización de una pared divisoria o ser demandado a pagar la deuda de medianería. la misma es limitada según lo contempla el art. donde se resolvió que procede la excepción de falta de acción si el actor no dirige su acción contra los presuntos propietarios que violaron el reglamento de copropiedad y la ley 13. posee legitimación activa o pasiva para intervenir en procesos por cobro de medianería(66). pero luego fue claro el retorno a la tesis de reconocimiento de la personalidad. Esta corriente no era unánime ya que existieron pronunciamientos tanto en el fuero civil (60). 42 [ex 44] Cód. que ninguna relación tiene con los hechos denunciados por la accionante.512 (DJA E-0322). conjugado con la ley 13. Similar panorama se observaba en la Provincia de Buenos Aires. La capacidad del consorcio de propietarios no va más allá de la necesaria para realizar todos aquellos actos que se relacionan con el manejo de las cosas comunes. 31 (ex 33) Cód. y fue interrumpida de algún modo por el voto de la sala A. Legitimación del consorcio También se había resuelto que el consorcio de propietarios se encuentra legitimado para exigir al constructor y a la empresa constructora —vendedora de la obra— el pago de los daños y perjuicios que afectan las partes comunes y que producidos en las unidades se derivan en vicios(65).

Facultades y obligaciones de los propietarios 14.Sin embargo. en tanto configura un especial derecho real sobre cosa propia. Facultades El sistema de propiedad horizontal. en el sistema de propiedad horizontal. y que ninguno de ellos puede disponer en su beneficio exclusivo de elementos pertenecientes a la comunidad(69). que constituyen la unidad funcional. Esta circunstancia implica para los propietarios de unidades funcionales una mayor intensidad en los límites al dominio. que tienen los titulares de unidades funcionales sobre sus partes exclusivas como sobre los llamados bienes comunes. materia o forma. En rigor. . Es el principio del ius prohibendi del condominio normal(71). usar y gozar de los bienes o partes comunes del inmueble conforme al destino de ellas. ya que sin ellas no se concebiría su existencia(72). § 14. debe decirse que estas restricciones son de la esencia del sistema de propiedad horizontal. En nuestra opinión. Se trata de una solución que hace gala de economía procesal e interpreta adecuadamente el funcionamiento de este complejo sistema de la propiedad horizontal. era razonable reconocer que esa legitimación se extendiera a la proyección de esos daños sobre partes de propiedad exclusiva de los consorcistas. sin el consentimiento de los demás. con la limitación de que esta atribución sea ejercida conforme a su destino(68).1. combina un conjunto complejo de facultades. partes o superficies comunes. que se funda en la necesidad de permitir una adecuada convivencia en un ámbito tan particular(70). cosas. aunque evitando alterar sus sustancia. como el consorcio de propietarios estaba legitimado para demandar por medio del administrador por los daños producidos en el muro medianero. dado que el consorcio de propietarios actor carece de representación de los titulares de las unidades del edificio afectadas por filtraciones provenientes del inmueble vecino. así como la facultad de usar y gozar libremente de la cosa común. corresponde hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa pues los daños y perjuicios causados por dichas filtraciones no fueron reclamados por los titulares de las unidades(67). Cada propietario tiene el libre uso y disposición de las partes privativas. La regla general que rige es la que cada dueño puede. o más rigurosamente. otras salas de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil habían entendido que. cuando se trate de satisfacer intereses individuales. tanto jurídicas como materiales.

otorga racionalidad a estas limitaciones(74). reconoce límites de diversa índole. desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observados. evitando que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios(76). un uso y disfrute de las partes y superficies comunes del edificio.14. establecidas en el sistema creado por la ley 13. toda vez que su cumplimiento está destinado a resguardar la armónica convivencia de los comuneros. sean de carácter legal o convencional. en aras de una mejor convivencia. para lograr el ideal de una tranquila coexistencia(77). es decir lo que llamamos "unidad funcional". desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observados. pero más severos aún. la parcelación. un inmueble edificado. sobre las superficies y partes exclusivas. que el sometimiento al régimen de propiedad horizontal importa un dominio restringido. ya que sin ellas no se concebiría su existencia(75). toda vez que su cumplimiento está destinado a resguardar la armónica convivencia de los comuneros evitando que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios(78). es decir. en general. estructurado de manera tal que forma una unidad autónoma pero que integra el mismo bloque de construcción. La propiedad horizontal como dominio restringido La denominada propiedad horizontal constituye una compleja relación real. y al mismo tiempo. que otorga a sus titulares facultades de uso. dado que la naturaleza jurídica del instituto requiere que el objeto propuesto por sus adherentes se cumpla más por medio de voluntarias restricciones libremente pactadas y recíprocas concesiones implícitas en el reglamento. similares a las del derecho de dominio. un dominio que tiene más límites que los que habitualmente puede soportar ese derecho real. Así como el derecho de dominio. En el sistema de propiedad horizontal se tienen marcadamente en cuenta los intereses de la comunidad que los consorcistas integran. Las restricciones y límites. desde el punto de vista en análisis. sean de carácter legal o convencional. por similares razones y con mayor razón todavía ellos se justifican en materia de propiedad horizontal. y así como son variados e intensos los límites que le impone la ley al dominio. La necesidad de permitir una adecuada convivencia en un ámbito común (el edificio).512. que se hubiera resuelto que las restricciones y límites al dominio. establecidas en el sistema de propiedad horizontal. las facultades del titular de la propiedad horizontal también sufren límites. y división por planos solamente es admisible si se hace en función del . pese al carácter "absoluto" que lo distingue. que hacen a la esencia del sistema. disfrute y disposición. antes que por el interés prevalente de cada uno de ellos de hacer jugar sus derechos individuales (73). Por estas razones creemos que puede decirse.2. Estos motivos justificaban. antes que los de cada uno de ellos. y el de cada uno sobre un sector del edificio. Se ha dicho que en tanto la sumatoria de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa.

se genera una gruesa trama de derechos y obligaciones entre el consorcio y consorcistas. y Com.destino de la cosa exclusiva y si permite que el aprovechamiento según su fin pueda llenarse con autonomías de las restantes partes que sean objeto exclusivo(79). enajenar el piso o departamento que le pertenece. tales como hipotecas. transmisión o extinción de un derecho real. y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos. sin necesidad de consentimiento de los demás. Dada esta intrincada relación entre partes propias y comunes. como se verá más adelante. conforme establece el art. o de última voluntad. a los que se agregan las decisiones asamblearias. con la particularidad de que en el acto se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes comunes. 2045 Cód. y entre éstos entre sí. el párr. etcétera. Facultades jurídicas Cada propietario puede. administrativas. El art. También puede conceder el uso por derechos personales. y aun anticresis(80). 4º. gravamen o embargo sobre la unidad funcional.3. enajenar la unidad funcional que le pertenece. comprometer la venta por boleto. comodato. o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. que ello no lo libera de contribuir a los gastos comunes. usufructo y habitación. LPH establece que "Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. . sin necesidad de consentimiento de los demás. etcétera. La constitución. comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria. o sobre ella constituir derechos reales o personales. como locación. En la transferencia. el propietario puede disponer de su unidad por actos entre vivos. El titular de propiedad horizontal. en principio. El carácter de dominio restringido que hemos expuesto previamente implica también que el auge de la convivencia está en relación directa con el aumento de las restricciones y límites de la propiedad y solamente en este contexto es posible analizar las facultades de los titulares de propiedad horizontal. 14. servidumbre. 3º. cuenta con las mismas facultades propias de un dueño. El titular del derecho de propiedad horizontal puede realizar todos los actos jurídicos de que sea susceptible la cosa. LPH dice que cada propietario puede. Y a su vez. 3º del art. También puede constituir gravámenes reales. y no puede realizarse separadamente de éstas. a título oneroso o gratuito. anudados o entretejidos en base a la ley y al reglamento de copropiedad y administración. gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos. En consecuencia. separadamente del piso o departamento a que accedan". En cuanto a la posibilidad de abandono. Civ. hay que tener en cuenta.

el titular de la unidad funcional tiene derecho de poseer. etc. Facultades materiales El propietario tiene derecho de poseer la cosa. y por lo tanto puede realizar en su parte exclusiva todas aquellas modificaciones que crea conveniente. Sin ninguna duda.6. local. Esta facultad está limitada por diversos aspectos. el art. antes reguladas en los arts. También limitan las facultades materiales sobre el piso. estabilidad o solidez del edificio en todo o en parte. para lo cual resulta inexcusable el consentimiento de los demás. el reglamento. salvo las limitaciones que le imponga la ley.5. 8º y 7º. que pueden ser de índole legal o convencional. los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios. como poseedor legítimo.4.. o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede. previo informe técnico de un profesional autorizado. 14. ello exige la unanimidad de los copropietarios. la posibilidad de afectar la seguridad y solidez del edificio. tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la .Sobre la posibilidad de dividir la unidad funcional. Civ. el reglamento interno en caso de que este exista. materia o forma. Ello es particularmente exigible cuando se trate de satisfacer intereses individuales. y Com. establece que para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes. aunque evitando alterar su sustancia. 14. y tiene por finalidad garantizar que los trabajos no afectarán la seguridad. Modificaciones en cosas y partes comunes Manteniendo la distinción sobre obras que afecten la parte común. Facultades sobre las partes y superficies comunes El principio general indica que cada titular del dominio horizontal puede usar y gozar de los bienes o partes comunes del inmueble. o anexarla a otra. El informe es un agregado que reconoce como antecedente los proyectos de ley ya mencionados. 2051 Cód. resoluciones de la asamblea.512 (DJA E-0322). respectivamente de la ley 13. o la convivencia. y es una aplicación del principio del ius prohibendi del condominio normal(81). de servirse de la cosa y de usarla y gozarla. departamento. si le es denegada. que requieran la aprobación de la mayoría o de la unanimidad. Quien solicita la autorización. 14. conforme al destino de ellas.

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa. y Com. La novedad en esta disposición es que las obras que requieren acuerdo unánime también pueden ser iniciativa del consorcio y no sólo de los propietarios. Obligaciones El art. otorgando a los disidentes un interdicto de obra nueva específico. y Com. si corresponde. como en el art. 2053 Cód. 7º de la ley 13. Civ.asamblea. estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.512 (DJA E-0322).512 (DJA E-0322) estableciendo que cualquier propietario. el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción. 8º de la ley 13.512 (DJA E-0322). para diferenciarlas de las obras contempladas en el art. con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado. 2054 Cód. el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir. 8º para lo que alguna doctrina denominaba "innovaciones". f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. a costa del propietario. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.7. y del reglamento interno. la restitución de los bienes a su estado anterior. gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial. Se mantiene el mismo esquema del ya citado art. cuando establece que si la mejora u obra nueva. determina que el propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal. 7º citado. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa. Es lo que regulaba el art. . realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes. calefones. Civ. b) conservar en buen estado su unidad funcional. salubridad. en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes. determina que cuando la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular. Civ. y si afecta la seguridad. si hubiera lugar a ellos. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo. El art. también replica parte del citado art. destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. 2052 Cód. 14. d) contribuir a la integración del fondo de reserva. si lo hay. si lo hay. sin perjuicio de que respondiera a los principios generales que vedan el enriquecimiento sin causa que se configuraría si el propietario beneficiado no soportara los costos anexos a la obra. aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones. Se trata de una norma que no estaba expresamente contemplada en la ley 13. 8º de la ley 13. Es a estas "obras nuevas" a las que se refiere el art. 2046 Cód. y Com. solidez. contraria al reglamento o a la ley. debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. y Com. El art. como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas.512 (DJA E-0322) a las que se identificaba como "obras nuevas". Civ. e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio.

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos. el art. Como principio general.8. no pudiendo oponerse la ausencia de éste ante la demostración de la infracción cometida (83). o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. 2047 Cód.. 6º. y Com. contenida en el art. 6º de la ley 13.14. la violación del reglamento de copropiedad constituye una conducta antijurídica que da acción al consorcio aunque no haya un perjuicio directo. establecía la prohibición para los propietarios y ocupantes de varias actividades: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. la estética del edificio y la realización de mejoras en partes comunes en beneficio de un propietario(82). en estos términos: está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. Prohibiciones La ley 13.512 (DJA E-0322). d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales. 1973 Cód. A ello debía agregarse la prohibición de cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. sótanos. etcétera. Es especialmente compleja la limitación que se refiere al destino de las unidades funcionales. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. Civ. reproduce casi textualmente el art. realización de actos que comprometan la seguridad del edificio. en su art. por lo que el destino de la unidad no implica la autorización para realizar actividades que comprometan la seguridad o solidez del edificio. Sobre estos textos se habían clasificado a las prohibiciones que afectaban las facultades del propietario en la propiedad horizontal. de la mencionada ley. b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia. párr. siendo irrelevante la autorización administrativa(84). 5º. aun cuando estaban referidas al objeto específico sobre el que recae este derecho. 7º disponía que el propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa. Estas prohibiciones. c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.512 (DJA E-0322) citado al principio. El art. tienen analogía con los límites al dominio previstos por el art. en las relativas al destino de las unidades. . 2º. y Com. como excavaciones. Civ. Por otro lado. las relacionadas con molestias y conductas que perturbaren a los vecinos.

6º de la Ley de Propiedad Horizontal(91). El principio general en esta materia es que el Reglamento de Copropiedad. garajes. o un consultorio. sino también por el uso excesivo de las instalaciones comunes y particularmente en el caso del uso del ascensor. es valor entendido que aun en los casos en que se ha aplicado esta regla. locales de comercio. El destino de las unidades funcionales en la propiedad horizontal Aunque la ley 13. como lo que impulsó decididamente la sanción de la ley fue la necesidad de resolver el acuciante problema de falta de vivienda que se presentaba en ese momento. con su incontable secuela de afluencia de clientela. a fin de que se ordene al titular de una unidad funcional a cesar en el uso de la misma mediante la modalidad de alquiler temporario con fines turísticos. Como ya señalamos. por un consorcio de propietarios. Es evidente que el destino de las unidades que componen el edificio es un elemento de gran incidencia en la decisión de cualquier persona cuando adquiere el dominio de un inmueble en propiedad horizontal.. la idea del perjuicio no ha sido factor extraño a la decisión(89). y por ende no comprende la posada fugaz y sucesiva de diversos pasajeros(93). pero no debemos olvidar que la práctica de la propiedad horizontal ha diversificado el destino de las unidades. existiendo edificios de propiedad horizontal con destinos muy diversos: oficinas. pues dicho concepto alude a donde se habita de un modo estable. una oficina. no sólo para vivienda. de allí que la imposición de estas cláusulas restrictivas en el reglamento. en cuanto al destino del inmueble.512 (DJA E-0322) hablaba de "pisos o departamentos". etc. por ejemplo. pues lo que importa es la conducta antijurídica del transgresor (92). locales comerciales. que no necesita de otra demostración para los condóminos. para ser habilitado como "departamento vivienda". etc. por cuanto si bien todos los comuneros tienen derecho a usar la cosa común como propia. sino para otros fines. ya que. Así se ha resuelto. que corresponde hacer lugar a la demanda interpuesta. lo cierto es que ello se ha ampliado notablemente. lo que podría reducir el destino de la propiedad horizontal a la vivienda. ello está condicionado a no hacerla servir para usos distintos al destino específico y de no perjudicar el derecho igual de los demás(90). con el consiguiente mayor gasto de electricidad. no son inválidas y encuentran su respaldo legal en el art. siendo uno de los motivos determinantes de la conjunción de voluntades el someterse al mismo(88). la autonomía "funcional" está vinculada a las exigencias de las normas urbanísticas(86). por ejemplo. Ello es lógica consecuencia de otro presupuesto que indica que en el uso de los bienes comunes deben mantener los consorcistas un armonioso equilibrio como condición esencial para su coexistencia. debe cumplirse. debe contar con servicios sanitarios y cocina. Específicamente se ha entendido que el fundamento de la restricción del destino de vivienda de las unidades no sólo tiende a evitar a los condóminos las molestias que normalmente ocasiona el establecimiento de un comercio. etc. si el reglamento de copropiedad del edificio establece que los departamentos sólo podrán destinarse a casa-habitación. Sin embargo. . tales como oficinas. e incluso cocheras(87).§ 15. La sola trasgresión de uno de los consorcistas al reglamento de copropiedad en cuanto al destino previsto en el reglamento configura un perjuicio concreto. ello influyó en la terminología de la norma(85).. ya que las restricciones y límites al dominio desempeñan un papel fundamental en el régimen de la Propiedad Horizontal y deben ser estrictamente observados porque de ello depende parte esencial del nuevo sistema. Sin duda.

por las mayorías necesarias. por aplicación del principio general contemplado en el art. salvo que se cuente con la unanimidad. pues importa dejar de aplicar. lo que implica una modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración. por ejemplo) no significa necesariamente que se encuentre permitida la explotación comercial de alguna de las unidades. Ante la invocación del instituto del abuso del derecho. en una de sus cláusulas estatutarias(96). aquellas que son disponibles por decisión de la mayoría. contraviene el art. siendo éstos los dos únicos caminos para modificar el destino de las unidades fijadas por el reglamento. y por otro. las disposiciones que establecen el uso o destino de las unidades o prohíben determinados usos o destinos. 3243 (ex 3270) Cód. a cualquier "autorización puesta" para cometer la conducta antirreglamentaria (98). participan del carácter de normas estatutarias (95). no constituye tampoco antecedente favorable a la recurrente puesto que la corruptela consentida sobre este particular no confiere derecho al nuevo adquirente a continuar violando el reglamento que no puede considerarse abrogado tácitamente en este aspecto(99). se ha resuelto que la circunstancia de que anteriormente la unidad no tuviese el destino fijado en el reglamento. Civil. Precisamente. 1071 del Cód. Más rigurosamente aún. promover la reforma o eventual nulidad de la disposición del reglamento. Es indudable que la reforma del reglamento de propiedad sólo puede hacerse en asamblea válida. 6º de la ley 13. Situación de los ocupantes no propietarios Obviamente estas restricciones son también válidas para quienes ocupan unidades en el edificio. Si el cumplimiento resultare imposible.La doctrina ha distinguido entre las disposiciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Civil: El reglamento de propiedad y sus cláusulas son ley. de las que sólo pueden ser modificadas si se cuenta con la unanimidad. Pareciera extraerse de los fallos judiciales que el criterio de interpretación no es favorable a ampliar los usos o destinos. se ha resuelto que resulta insostenible afirmar que el art. si fuere el caso. a una ley cuya constitucionalidad no se ha puesto en tela de juicio. Sobre la base de esta circunstancia se ha negado todo valor —aun probada su existencia—. sin ser titulares de dominio. introducir una modificación sustancial a un reglamento convenido entre los copropietarios fuera de los mecanismos previstos para ello(100). pero no dar destino que el propio reglamento prohíbe(97). y si la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta. § 16. puede reclamarse el amparo jurisdiccional. por un lado. y el artículo del reglamento que determina la prohibición de dar a las unidades otro destino que no sea el indicado. no sólo para los consorcistas sino para todos . no es suficiente que una asamblea haya autorizado un uso no contemplado en el reglamento. si su mención no es a los fines de autorizarlo específicamente. Si la unidad no es adecuada para el destino reglamentario se entiende que el adquirente asume la obligación de adecuarlo a él y no arrogarse la facultad de no cumplirlo. podrá. si ellos no están expresamente autorizados en el reglamento. Al respecto. La sola incorporación de ciertas palabras en el articulado (locales. Estas últimas han sido denominadas "estatutarias" (94).512.

afluencia que. Así se ha resuelto que tratándose de cláusulas del Reglamento de Copropiedad que fijan como destino exclusivo de las unidades el de la vivienda. por otra parte. Así. que han permitido ciertos usos si el reglamento no era muy específico al respecto y no se ocasionaba perjuicio(103). cuando el promedio de pacientes es de unos 40 o 50 por semana y no se exceden los inconvenientes inherentes al destino permitido. y al art. ha habido pronunciamientos más amplios. En consecuencia. si la infracción al reglamento de copropiedad en lo que se refiere al destino de las unidades fue cometida por el ocupante que no es propietario no hay inconveniente en dirigir la acción contra él(102). Civil. 1973 Cód. la íntima conexión de las unidades. también está obligado a respetar las cláusulas del reglamento y no variar del destino allí establecido(101). § 17. aunque lo atienda más de un profesional. en la propiedad horizontal. y. Criterios morigeradores Sin embargo. por lo que queda comprendido en la autorización asamblearia (106). Como hemos referido en diversos momentos. y un consorcista locador no puede transmitir a su locatario un derecho mejor o más extenso. por tanto. tenedor. etc. toda vez que ello no impediría el cumplimiento de ciertas tareas menores. el inquilino. si la unidad en cuestión se encontraba autorizada conforme el reglamento para el destino de consultorio médico. en aras a la armonía en la convivencia. ocupante.los habitantes del inmueble. no justifica la oposición de otros copropietarios(107). este concepto no puede exagerarse. . En otro caso. de tal uso ajustado al estatuto consorcial debía declararse necesariamente una mayor afluencia de público en la planta baja del inmueble. cuando se efectúan sin las molestias que estuvo en la razonable intención de esas cláusulas prohibitivas eliminar (104). se interpretó que no hay diferencia esencial entre el consultorio oftalmológico que funciona en una unidad convalidado por una asamblea y un Centro Terapéutico para el tratamiento de enfermedades reumáticas. Civ. el criterio parece ser que mientras mantenga un bajo perfil y no ocasione molestias que excedan la normal tolerancia. y Com. Actividades o situaciones que ocasionen molestias o perturben a los vecinos Se trata de una limitación a la que le son plenamente aplicables las consideraciones que se realizaban con respecto al art. En cuanto a las extensiones de determinados destinos. no varía sustancialmente por el funcionamiento anexo en el consultorio de un laboratorio de análisis anatomopatológicos(105). 2592 (ex 2618) Cód. por ejemplo. § 18. los límites revisten una severidad mucho mayor.

la tolerancia necesariamente será mayor. y Com. en condiciones tales que dicho uso sea la causa eficiente del daño. Entendemos que la actual redacción del art. o en el reglamento de propiedad horizontal. la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones. y Com. la jurisprudencia había entendido que conforme a lo establecido por esta norma. 2069 Cód. y Com. ya mencionado. En general. como el art. Habiéndose resuelto la cuestión relativa a la personalidad del consorcio. Civ. Si el infractor es un ocupante no propietario. pero de un daño individual. Civ. 6º el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente. de las normas del art. el art.Si la actividad se corresponde con un uso de la unidad que está permitido. el criterio de normal tolerancia se medirá con menor rigor que en el caso de que la actividad provenga de un uso no autorizado. Éstos pueden accionar en la medida en la que se vean perjudicados por el uso antirreglamentario. Si ella no está prohibida por el reglamento. ya que utiliza la expresión "o". De dichas disposiciones se desprende que existe una doble legitimación para denunciar las violaciones al reglamento o a las prohibiciones previstas en la ley. y Com. porque el acatamiento del reglamento por el mismo corresponde al consorcio y no a los dueños individualmente. y siendo el administrador su representante legal. 2069 Cód. El art. la legitimación para demandar en estos casos de violación al Reglamento la tenía en primer término el consorcio de propietarios(108).512 (DJA E-0322) establecía que en caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes. no quedan dudas de su legitimación para efectuar las denuncias e instar las acciones que prevé el art. por lo que cuando quien se opone al destino dado a la unidad es alguno de los copropietarios. establece que en caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en el Cód. 2069 Cód. Civ. seguridad o estética del edificio. . salubridad. Civ. § 19. Es una reiteración de lo que preveía el art. y Com.. contiene una disposición similar. En materia de infracciones. 15. 15 de la ley 13. Tanto el art. Cuando la acción es instaurada por el consorcio. Civ. la utilización de todos los copropietarios en la medida de sus derechos y la armónica convivencia (110). Civ. Legitimación del consorcio El art. 2069 Cód. no establece prioridad. 2069 Cód. el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción. se refieren a los propietarios "afectados".512 (DJA E-0322). 15 de la ley 13. no es requisito de su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de alguna prohibición(109) o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente en resguardo de la observancia de las normas estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad. concreto y directo(111). y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden. Un caso problemático suele ser la tenencia de animales. su óptimo aprovechamiento común. y Com. no cabe invocar como fundamento de la disconformidad la mera disposición reglamentaria.

5º. pueden incidir negativamente o generar deterioros en otras unidades o en el edificio en general. equivalente al art. Los gastos que genere este deber de conservación son ajenos a las expensas comunes. podemos decir que la mayoría de los gastos referidos al edificio se afrontará por la vía de las expensas comunes.512 (DJA E-0322). que si bien es de uso exclusivo. Civ. primer párrafo. y existe una presunción de comunidad. que abarcan tanto las partes comunes. es de propiedad común del consorcio. Sin embargo. y Com. o la falta de conservación. de la ley 13.§ 20. y Com. 2048 Cód. 13 de la ley 13. . tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. La falta de cumplimiento o atención del deber de mantenimiento y conservación de su propia unidad funcional puede otorgar legitimación tanto al consorcio como a cualquier otro propietario para reclamar los daños y perjuicios que dicha omisión ocasione. El propietario en la propiedad horizontal tiene ciertas obligaciones relacionadas con el mantenimiento y conservación del edificio. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual. Así. Aunque el titular de la unidad funcional puede decorar o mejorar su parte exclusiva como desee. lo que se justifica y explica por cuanto los deterioros en su piso o departamento. el Cód. pues la conservación y reparación excede el simple mantenimiento al que se encuentra obligado respecto de tales bienes el propietario de la unidad(112). establece que cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. carga con la obligación de mantenerlo en buen estado. Ello no implica desconocer que cada propietario debe pagar los impuestos. no contiene indicaciones al respecto. éste resulta responsable por los daños irrogados. tasas y contribuciones que gravan su unidad funcional. § 21. Gastos y contribuciones El art. computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes). se ha resuelto que si el deterioro del techo del inmueble de los actores es producto de la rotura de la capa hidrófuga de la terraza. Como en la propiedad horizontal no siempre resulta fácil establecer el límite entre lo privativo y lo común. como su propia unidad funcional. Civ.512 (DJA E-0322) (los impuestos. y contribuir en forma proporcional a los que afecten al edificio en general. Pago de tasas e impuestos A diferencia de lo que establecía el art.. es importante tener en cuenta esta obligación de cuidado y conservación sobre las partes privativas y propias. por ejemplo.

tema que había generado algunas discusiones. viviendas. afortunadamente superadas con motivo de la sensibilización de la sociedad sobre el respeto a los derechos de las personas con discapacidad. 2048 Cód. que aprueba la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad. como dice el art..512 (DJA E-0322). Civ. El art. y Com. se aplicarán. debe incluirse la "determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes". es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. tanto en zonas urbanas como rurales. la ley 26. agua y cloacas y otros servicios sanitarios. lo que torna inexcusable la incorporación de textos como el art. el transporte. al entorno físico. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios. Estas medidas. a: a) Los edificios.512 (DJA E-0322) establecía un criterio de distribución de los gastos y contribuciones. Expensas comunes El art. 8º. 3º de la ley 13. Se reproduce con algunas variantes lo previsto por el art. etcétera. 9º sobre "Accesibilidad". que a fin de que las personas con discapacidad puedan vivir en forma independiente y participar plenamente en todos los aspectos de la vida.044 ha otorgado jerarquía constitucional a la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. por el reglamento o por la asamblea. in fine. por lo que hay que remitirse a lo que dice el reglamento de propiedad horizontal respectivo.. instalaciones médicas y lugares de trabajo. 2048. y Com. tasas por alumbrado. Civ. 2º. Se agrega como novedad que también son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad. art. el transporte y otras instalaciones exteriores e interiores como escuelas. Esta pauta no figura en el Cód. necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad. en su segundo párrafo. 8º de la ley 13. que era en proporción al valor de sus unidades funcionales. En tal sentido. la información y las comunicaciones. si éste existe. los Estados Partes adoptarán medidas pertinentes para asegurar el acceso de las personas con discapacidad. fijas o móviles.378. y a otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público. § 22. párr. establece que los propietarios deben pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio. Los propietarios deben también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. Civ. entre otras cosas. incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones. Civ. Sobre este tema ampliaremos más adelante. entre cuyos contenidos. establece en su anexo. y Com. . y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley. y Com. La ley 27. salvo convención en contrario.Se incluyen en esta especie los impuestos o contribuciones territoriales. en igualdad de condiciones con las demás. en combinación con el art. g) Cód. barrido y limpieza. las vías públicas. 2056 inc. que incluirán la identificación y eliminación de obstáculos y barreras de acceso. Cód.

512 (DJA E-0322). que hemos sostenido que son tan comunes como las ordinarias. § 23. comodidad y decoro. Sin embargo. y las denominadas "extraordinarias". 2067 inc. como las necesarias para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes. ya que se trata de innovaciones. ya que en este caso. conforme la obligación que el art. párr. que son las sumas que deban reintegrarse cuando un propietario. de donde la expresión "a mis expensas" quiere decir que los gastos de que se trata han de salir de lo que peso o de lo que expendo. Se consideran expensas tanto las referidas a la administración. realiza trabajos o incurre en gastos necesarios para la conservación y reparación de bienes comunes. . es decir que se devengan normalmente. así como las primas de seguro del edificio común y las erogaciones debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios. El vocablo "expensas" deriva del latín pendere. "pesar". Refiriéndonos a las denominadas expensas comunes. comodidad o decoro. pero tienen una naturaleza diferente. en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta (113) . A ello deben agregarse las expensas por innovaciones en las partes comunes. y Com. erogaciones. indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad. 8º. Distintas clases de expensas Es de la naturaleza de las expensas su carácter común. h) Cód. 3º. para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes. Dentro del género expensas comunes. o es previsible que ocurra (115). la aplicación que autorizaba la ley es de naturaleza conservatoria o reparatoria y no innovativa. conservación o reparación(116). uso o goce más cómodo o mayor renta. responsabilidad civil y demás riesgos de práctica. indispensables para mantener el inmueble en buen estado. que significaba "pesar con exactitud". se trata de gastos. podemos distinguir aquellas que resultan ordinarias. aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir). del que proviene pensare. en ausencia del administrador y sin oposición de los restantes consorcistas. o eventualmente. le impone al administrador (seguro integral de consorcios que incluya incendio. ya sea por resolución de los propietarios para el mejoramiento. costas (114). y no de gastos de administración. hemos distinguido entre expensas comunes ordinarias y extraordinarias y habíamos llamado de esta última manera a las debidas a gastos por innovaciones aprobadas por los propietarios. conforme acontece habitualmente. o para su seguridad. de la ley 13. ya que la contribución siempre está destinada a ser aplicada en partes y bienes comunes del edificio. situación a la que aludía el art.En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio. Civ. entendemos que actualmente es valor entendido que cuando nos referimos a expensas. así como las expensas necesarias para la conservación y reparación de bienes comunes que realiza un propietario en ausencia del administrador y sin oposición de los restantes consorcistas y de las reparaciones urgentes que realice un propietario cuando resulten útiles. Existe otro tipo de gastos que en nuestra opinión también deben considerarse expensas ordinarias. También la ley incluye las primas de seguro integral del edificio.

especialmente la de contribuir a las expensas comunes. 8º in fine de la ley 13. son todas situaciones en las que los gastos deben ser soportados por los copropietarios porque son en beneficio común. Las que denominamos expensas extraordinarias. algún obligado al pago pudiera considerar que su exigencia resultare extraordinaria en el contexto de gastos habituales del edificio. existen otros gastos que también constituyen expensas comunes pero que son extraordinarias. y Com. Civ. y que tienen por finalidad el mejoramiento. son tan comunes como las ordinarias. el cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el normal desenvolvimiento del consorcio. en cuya esencia está la imposición a los miembros que lo integran tanto de ciertas restricciones y límites al dominio(119). al punto que la ley ha previsto un régimen o una vía excepcional para su percepción(121). ya que se trata de innovaciones. y no de modificaciones o innovaciones.De igual modo hemos considerado expensas ordinarias el importe que se debía reintegrar al propietario que llevaba a cabo reparaciones urgentes.. sin perjuicio de que por su importe. in fine. del art. la jurisprudencia se ha inclinado por entender que debe analizarse con sumo cuidado cualquier obstáculo que se oponga a su percepción(118). En cambio. 3º. sin que se presentaran los requisitos de ausencia del administrador y conformidad de los otros propietarios. Estas últimas dos categorías. que —como se dijo— incluye los gastos necesarios para adecuar el edificio a las necesidades de personas con discapacidad. como de determinadas cargas. . tanto por su destino como por quien las dispone. en principio. cuyo acatamiento es condición necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema(120). Nos referimos a los gastos por innovaciones en las partes comunes. 8º de la ley 13. Importancia del pago de las expensas Debemos tener presente que en el régimen de la propiedad horizontal. pero tienen una naturaleza diferente. La importancia de cumplir con esta obligación queda puesta de manifiesto al negarse a los propietarios de unidades la facultad de abandono. Esta distinción la vemos reflejada en el art. Civ. expensas comunes ordinarias. 2048 Cód. § 24.512(DJA E-0322) y confirma el art. Cód. a nuestro juicio eran. siempre que resultaren útiles. 2049. conservación o reparación. por supuesto. Ello obedece a que el régimen de propiedad horizontal crea entre los consorcistas un régimen especial de comunidad. que mencionaba el párr. uso o goce más cómodo o la obtención de una mayor renta (117). primer párrafo. y Com. y cuando se trataba de "reparaciones indispensables". En este caso.512 (DJA E-0322). el reintegro sólo procedía si concurrían el requisito de utilidad. Consecuentemente. y no de gastos de administración. con mira al beneficio común. que resultan de la decisión de los propietarios en asamblea. como disponía el art. Como puede apreciarse.

están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título".§ 25. Esta nueva disposición habilita al consorcio para demandar por cobro de expensas a estos poseedores. La obligación del Consorcio de reparar las partes comunes No existe duda sobre la obligación del consorcio de reparar los daños sufridos por una o más unidades. lo que comprende inquilinos. a raíz de una intensa lluvia. Obligados al pago de expensas Una novedad que introduce el Cód. y Com. Procede el resarcimiento por los deterioros experimentados en la unidad funcional. teniendo en cuenta el asiduo paso de otras personas. 2050 es incluir como obligados al pago de expensas y demás contribuciones comunes a los poseedores por cualquier título. no desmereciéndose dicha obligación por la venta del bien durante el pleito sin que su dueño hubiera efectuado los arreglos. al quedar cubierto por las aguas. El consorcio debe responder por los daños ocurridos en el espacio de la unidad destinada a cocheras de propiedad exclusiva de sus titulares. además de los condóminos. . fueron la causa eficiente de los daños. en su art. si a pesar de las decisiones asamblearias omitió haber adoptado mayores precauciones para ese sector brindando una específica y más rigurosa seguridad acorde con los actos delictivos que se venían reiterando. Existe responsabilidad del consorcio cuando. pues no puede presumirse que los adquirentes convinieran un precio de venta con abstracción de los deterioros constatados(126). El texto dice: "Además del propietario. en virtud de la servidumbre de paso a que estaba sujeto el lugar (125). ni haber advertido estas características a las personas que dejaban su vehículo en ese lugar (127). que eran previsibles. Así se ha resuelto que corresponde indemnizar al copropietario cuya unidad sufrió las consecuencias de filtraciones de la terraza del edificio siendo responsable el consorcio. si las deficiencias del edificio en un sector común como lo es su terraza. § 26. Civ. originados en fallas en el sistema de impermeabilización del edificio. si dichas cocheras estaban en plantas no habilitadas para ello y no habiendo tomado el consorcio las precauciones correspondientes para evitar inundaciones. el vehículo de la accionante sufrió importante daños. cuando la o las causas de tales daños provienen de partes o elementos comunes (122). y sin implicar liberación de éste. que provocó inundaciones en las cocheras. ello compromete la responsabilidad civil del consorcio propietario(124). situación que antes no parecía estar permitida. que al efectuar los arreglos no eliminó todas las causas del perjuicio(123). ocupantes y situaciones similares.

Civil. los daños que experimenta el consorcista con relación al consorcio o a otro consorcista encuadran en la responsabilidad contractual(130). no se le podía atribuir mora. los une la normativa de un reglamento de copropiedad y administración. porque el actor estaba en mora en el pago de las . cualquiera sea la causa fuente del reclamo —incumplimiento contractual o cuasi delictual—. la relación de causalidad entre el incumplimiento o ilícito que se invoca y el daño por el que se acciona. se debe acreditar la existencia del daño. de las expensas comunes en el régimen de la Propiedad Horizontal es esencial para el normal funcionamiento del sistema. según lo dispone la ley 13. La pregunta entonces es si el copropietario puede eximirse del pago de las expensas.512 y el Reglamento de Copropiedad. Es importante aclarar que fue el consorcio quien incumplió primero las obligaciones a su cargo y después de ello el copropietario dejó de abonar. y agregaríamos. existiendo una relación jurídica previa como la anudada por un contrato. En una línea similar. la sala M rechazó la demanda de daños y perjuicios entablada por un copropietario contra el consorcio.Si se trata de humedades en edificios sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal. que entendía que no eran compensables. su reparación y mantenimiento corresponde al Consorcio de Propietarios. cuando el consorcio omite efectuar los arreglos. Para la reparación de daños y perjuicios. ¿Existe una relación de reciprocidad entre la obligación de pagar expensas y la reparación de los daños ocasionados a una unidad funcional por causas provenientes de elementos o partes comunes? El pago regular. para obtener la reparación de daños por filtraciones en su unidad funcional provenientes de partes comunes del edificio. conforme al art. puntual. y la imputatio facti. que es un sujeto de derecho distinto de los consorcistas que lo integran(131). En tanto en el derecho positivo argentino se prevén dos regímenes de responsabilidad. Esta circunstancia llevó al tribunal a entender que. 510 Cód. Cuando existen daños en cañerías maestras de agua fría y caliente y desagües cloacales. Esta prueba corresponde a quien lo alega (132). se ha otorgado relevancia al factor tiempo. y el reglamento de copropiedad y administración responde a tal definición. sea de los consorcistas o de terceros (129). modificó el criterio ante una omisión prolongada por parte del consorcio en reparar los daños sufridos en la unidad. que son bienes de propiedad común. siempre que la causa adecuada del daño corresponda a las cosas comunes (pero no si son privativas de las unidades)(128). y viceversa: ¿Puede el consorcio ampararse en el incumplimiento en el pago de expensas para no acudir con las reparaciones necesarias? En dos fallos de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo civil. la responsabilidad por actos ilícitos no se aplica al incumplimiento de obligaciones nacidas de un contrato. La falta de atención por parte del consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios. y que la falta de pago de las expensas fue posterior a la conducta omisiva del consorcio(133). que consideraron aplicable el instituto de la excepción de incumplimiento contractual. es decir. En principio. Cuando se trata de una cuestión entre consorcio y consorcistas o de éstos entre sí. el consorcio responde. así también como su entidad e importancia. La sala L. Por otro lado. Digamos también que el consorcista finalmente pagó las expensas adeudadas y los intereses moratorios. es indiscutible la obligación del consorcio de reparar los deterioros o daños que sufra una unidad funcional cuando existe una casualidad adecuada que los vincula a situaciones nacidas en partes o elementos comunes del edificio.

510 y 1201. ley 13. Recordemos que hemos caracterizado a estas erogaciones como expensas extraordinarias. Para admitir la procedencia de la exceptio non adimpleti contractus. lo que motivó una ejecución en su contra. que constituye para nosotros una clara pauta de la prioridad asignada al pago de las expensas. a las que se refiere el art.512 en el caso de las innovaciones aprobadas por la asamblea de propietarios. Esto implica.512 en su párrafo primero —segunda parte—. con menor razón podría argumentarse que no se paguen las expensas comunes.512). o reparación en las unidades.expensas comunes desde hacía varios años. Por nuestra parte. pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial. a modo de excepción de incumplimiento contractual. hemos tenido como pauta. de costo excesivo. por los daños sufridos por uno o más de ellos. a juicio de cualquiera de ellos. Cód. o perjudiciales para la seguridad. 524 CPCCN). ya que no existe una correlación entre el pago individual de cada copropietario y la necesidad —y consecuente obligación de la administración— de realizar los trabajos de conservación. en nuestro análisis. Para ello consideramos que no se trata de obligaciones susceptibles de compensarse. están especialmente protegidas. o en definitiva del conjunto de los copropietarios. destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio. El segundo párrafo del mencionado artículo establece que "Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren. La realización de los trabajos no debe depender del pago del propietario del departamento o unidad funcional que está afectado(135). quien la invoca debe obrar de buena fe y sin consentir los hechos aducidos para atribuir a su contraparte la inejecución de sus obligaciones. La responsabilidad del consorcio. por causas instaladas o derivadas de elementos o partes comunes. como hemos señalado precedentemente. también se meritó que el deudor que no cumplió con su débito no puede constituir en mora a la parte contraria mientras no se allane a hacerlo —arts. Nos hemos pronunciado por afirmar que no es aplicable la excepción de incumplimiento contractual en el caso de concurrencia de una deuda por expensas y un reclamo por daños ocasionados por elementos o partes comunes de un edificio en propiedad horizontal(137). de otro modo se le permitiría volver sobre sus propios actos. solidez. la vía ejecutiva establecida para su cobro judicial (art. salubridad. como por una uniforme y reiterada opinión tanto autoral como jurisprudencial que asigna a su cumplimiento regular una importancia esencial para el adecuado funcionamiento del sistema de propiedad horizontal. coincidimos con la posición de Highton. la solución que adopta la ley 13. En este caso la subasta aún no se había realizado. Las expensas. extendido incluso —en varios casos— a los supuestos de modernas urbanizaciones. 8º de la ley 13. como consecuencia de factores ubicados en partes comunes. requiere —como todo supuesto de esta naturaleza— la acreditación del nexo causal y la mensura del daño invocado. Civil—(134). en evidente violación al principio según el cual nadie puede alegar su propia torpeza (136). Si bien no es sencillo pronunciarse en tal sentido. tanto por el privilegio que las ampara (art. aunque era inminente. . y consecuentemente. y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva. En consecuencia. pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad". salvo una orden judicial expresa. o contrarias al reglamento o a la ley. que si no se puede interrumpir la ejecución de las obras de innovación. en el sentido de que es irrelevante la eventual mora del consorcista. 17. el pago de las expensas extraordinarias que ellas impliquen.

"Debe rechazarse la demanda de daños y perjuicios entablada por un copropietario contra el consorcio —en el caso. desde el incumplimiento del accionante ya hacía más de un año que el departamento sufría las consecuencias de las deficiencias de los sistemas propios del consorcio" (140). por todos los argumentos que se han expuesto referidos a la importancia del pago de las expensas. dada su condición. con todas las facilidades que hemos mencionado. que enuncia un factor impeditivo de mora.Pensamos que introducir en la delicada lógica de funcionamiento de la propiedad horizontal una facultad de esta naturaleza es disvalioso. La reparación de los daños y perjuicios ante el incumplimiento o la omisión del consorcio de ejecutar los trabajos necesarios para atender los deterioros ocurridos en una unidad funcional por causas provenientes de elementos o partes comunes. Civil—"(141). que tendrían origen en filtraciones provenientes de partes comunes (azoteas y frente del edificio). por filtraciones en su unidad funcional provenientes de partes comunes del edificio—. En consecuencia. para reclamar por vía del procedimiento ejecutivo la repetición de sumas que hubieren abonado en pro de la comunidad. pues el deudor que no cumplió con su débito no puede constituir en mora a la parte contraria mientras no se allane a hacerlo —arts. es decir exceptuarse de pagar las expensas frente a un eventual incumplimiento del consorcio en realizar reparaciones. pues jurídicamente no existe correlación entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación y obligación de mantenimiento(139). tal cual lo es el pago de los gastos comunes para el mantenimiento del ente consorcial. Cada uno de estos reclamos tiene una vía procesal adecuada y distinta. Civil. ya que esta pretensión se torna inviable a la luz de lo prescripto por el art. Aun cuando se hubieran comprobado daños en la unidad de la accionante. "Es responsable el consorcio de propietarios demandado por los daños y perjuicios sufridos en el departamento del actor. tampoco nos parece que sea válida la negativa de la administración a efectuar reparaciones en una unidad funcional en base a la falta de pago de las expensas. . 510 y 1201. no obstante adeudar éste expensas comunes de su unidad funcional si. Cód. debiendo en consecuencia promover el respectivo juicio de conocimiento(138). Los copropietarios del sistema de propiedad horizontal están impedidos. por la falta de reparación de filtraciones provenientes de la terraza y cañerías de propiedad común. Las expensas cuentan con la vía ejecutiva (art. lo que motivó una ejecución en su contra cuya subasta resulta inminente. 510. corresponde desestimar la demanda cuando la reclamante se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar expensas cuando demandó al consorcio el cumplimiento de la obligación simultánea que éste tiene de satisfacer los intereses comunes con lo recaudado por el ente consorcial. si no existe la posibilidad para un lado. tiene a su disposición el proceso de conocimiento correspondiente. 524 CPCCN). Cód. Highton considera que si corresponde al Consorcio reparar una unidad. consistente en el incumplimiento de las obligaciones correlativas a cargo de quien denuncia la mora del adversario(142). como en el caso. si el actor hacía ya largos años que se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación principal como integrante de ese ente comunitario. es irrelevante que el consorcista esté o no al día con el pago de las expensas.

§ 27. quedaba limitada a la cosa que se le transmitió.512 (DJA E-0322). 1991 Cód.512 (DJA E-0322). 2658 (ex 2685) Cód.512 (DJA E-0322). Límites en la responsabilidad por el pago de expensas Por el sistema de la ley 13. sino también en la del art. y esta obligación se mantenía en relación con las devengadas durante su titularidad. respondiendo con todo su patrimonio. Civ. 8º. dice la primera parte del art. Esta regla se mantiene como veremos en el art. el sucesor particular responde con todo su patrimonio por las devengadas durante su propia titularidad. . a pesar de la enajenación o abandono de la cosa por las expensas devengadas durante el tiempo en que fueron propietarios. Civil. que permitía a los condóminos abandonar su cuota para liberarse de contribuir a los gastos de reparación o conservación de la cosa común. el art. 8º in fine y 17 de la ley 13. situación que continuaba aun después de haberse perfeccionado la enajenación. el adquirente. Podemos distinguir en esta materia los siguientes supuestos: En relación con la deuda por las expensas devengadas mientras el deudor fue titular de la unidad. Cuando existían obligaciones por expensas en casos de titulares sucesivos de la unidad. su responsabilidad por las expensas devengadas durante ese período. dentro de los límites que establece la ley para las sucesiones por causa de muerte. Civil. y Com. Defensas Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición. ni por abandono de su unidad funcional. ya que ello era lo que se desprendía de la aplicación del art. 2049 Cód. § 28. Esta imposibilidad ahora está también establecida para el condominio en el art. Civ. éste responde con todo su patrimonio. en una combinación de lo que disponían los arts. 3239 (ex 3266) Cód. por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes. lo mismo que su sucesor universal (ya que éste sigue la personalidad de su autor). Cuando hay una enajenación. cuando se producía una transmisión del derecho real. Ello se basaba no sólo en la disposición del art. En el régimen de la ley 13. por enajenación voluntaria o forzosa. 17 de la ley. cada uno de ellos respondía con todo su patrimonio y podía ser perseguido en sus otros bienes. Civ. 18 que deroga. pero sólo con la cosa (unidad funcional) por las devengadas antes de su adquisición. el titular de una unidad estaba obligado al pago de expensas. 2049 Cód. y Com. a los efectos de la ley.. aunque la deuda anterior le podía ser exigida por aplicación de lo previsto en el art. y Com.

Éste fue un tema que generó polémicas y decisiones judiciales no siempre coincidentes. de modo tal que determina los límites que recíprocamente se imponen los propietarios. y Com. en el art. por la deuda correspondiente al tiempo de su titularidad(143). § 30. y Com. que debe ser instrumentado mediante escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.512 (DJA E-0322). decía que "al constituirse el consorcio de propietarios. respondiendo por ellas con todo su patrimonio. Otra novedad que trae el Cód. Naturaleza jurídica del reglamento Con relación a la naturaleza jurídica del Reglamento existen dos teorías dominantes: .Finalmente. Highton lo describía como un estatuto que regirá a fin de fijar los derechos y obligaciones de los titulares de derechos reales de propiedad horizontal en un edificio. y como ya señalamos.512 (DJA E-0322). En cambio las personas sólo responden con todo su patrimonio. denominado Reglamento de Copropiedad y Administración —que ahora el Cód. que obliga a los propietarios como la ley misma (144). 9º de la ley 13. denomina Reglamento de Propiedad Horizontal—. El art. primera parte. Civ. Es un elemento necesario en el sistema de propiedad horizontal. para que nazca el estado de propiedad horizontal. que es precisamente la característica ambulatoria. o solamente con la cosa por el anterior.. cuando deje de ser titular de la cosa sólo podrá ser perseguido por las devengadas durante el período en que fue propietario.. integra los títulos de propiedad de cada titular de unidad funcional(145). ya no lo une ninguna relación. Civ. 2049 es que el reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. Reglamento de propiedad horizontal En el sistema organizado por la ley 13. deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.". § 29. como ya se dijo. aunque parezca obvio. Esto significa que la cosa (unidad funcional) siempre queda afectada al pago de las expensas. ya que por las devengadas con anterioridad a su titularidad sólo respondía con la cosa y por las devengadas con posterioridad. existe un conjunto de reglas. "real" o propter rem.

como Borda. b) declaración de voluntad común o coincidencia de voluntades: es ineludible el acuerdo simultáneo o sucesivo entre las partes. Civil(153). y que conforma el estatuto regulador de las relaciones entre los copropietarios y ellos con el Consorcio(147). el Reglamento es un contrato. compatible con los términos de la definición contenida en el art. 1107 (ex 1137) Cód. En sentido similar. Para la mayoría de la doctrina. obligatorias aun para aquellos que no presten su consentimiento. debiendo atenerse a ellas como a la ley misma(150).512 (DJA E-0322). § 31. atributo que la Ley de Propiedad Horizontal 13. tiene naturaleza contractual y la estricta observancia de sus disposiciones es de fundamental importancia para el mantenimiento del sistema creado por la ley 13. 9º al utilizar el vocablo "acordar". Se presume que todo comprador de una unidad afectada al régimen de propiedad horizontal toma conocimiento del reglamento correspondiente si es que éste preexiste(154). se trata de un conjunto de normas jurídicas. El Reglamento de Copropiedad integra el título de dominio y configura un verdadero contrato que es fuente de obligaciones y derecho para sus otorgantes(151). es decir que funciona como la ley interna que organiza y articula la vida del grupo. El Reglamento de Copropiedad representa el vínculo que liga a los miembros del Consorcio. El Reglamento de Propiedad Horizontal exige la reunión de los siguientes elementos o requisitos además de los comunes a todo acto jurídico: a) consentimiento o concurso de dos o más voluntades. debiendo las partes ajustarse a sus disposiciones como a la ley misma (149). el que reviste naturaleza contractual.Para algunos autores. Se ha resuelto que la incorporación al Consorcio importa la total e incondicional adhesión a las previsiones contenidas en el Reglamento de Copropiedad y administración. ya que se trata de una composición voluntaria de intereses. Orígenes que puede tener . En esta materia la jurisprudencia ha dicho que "Las cláusulas del reglamento de copropiedad constituyen la ley a la que los copropietarios deben ajustar sus relaciones recíprocas y forman parte integrante del título de dominio de cada uno de ellos"(146). El reglamento de copropiedad y administración es de naturaleza contractual. pues es un auténtico contrato que vertebra el sistema y debe ser respetado por sus signatarios como la ley misma (152). debiendo existir un interés jurídico patrimonial. c) finalidad jurídica: el propósito debe ser el de reglar los derechos correspondientes a las partes. El reglamento es ley porque es la libre expresión de la voluntad del Consorcio. pero fundando la vinculación del reglamento respecto de los propietarios en el principio de autonomía de la voluntad también se ha pronunciado numerosa jurisprudencia (148).512 (DJA E-0322) le asigna en el art.

sino un estatuto preexistente que integró el acuerdo de voluntades. Cuando se presenta esta situación.512 (DJA E0322)— un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento". Cuando el reglamento es redactado e inscripto por el propietario del inmueble. demanda que puede ser iniciada por cualquiera de los interesados. siendo ésta la regla de funcionamiento de dicho derecho real (155). cada unidad funcional que se enajene contendrá referencia al reglamento que el adquirente declarará conocer y aceptar. En este caso. la ley 13. El primer caso es el previsto por el art.734/1979. el art.512 (DJA E-0322).512 (DJA E-0322) no prevé qué sucede si los interesados están de acuerdo en dividir el edificio en propiedad horizontal. 9º de la ley 13. no altera en lo más mínimo su sustancia convencional(159). dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona. per se. a cuyas cláusulas se adhieren los adquirentes. lo que da base a la naturaleza contractual del reglamento. el juez puede resolver los conflictos planteados e integrar el reglamento en cuanto a las cláusulas que sean motivo de disidencia. lo que impediría el nacimiento del estado de propiedad horizontal. 1º del decreto reglamentario 18. El perfeccionamiento convencional solamente tiene lugar en la medida en que cada uno de los futuros adquirentes de las diversas unidades concluyan con el enajenante los contratos que servirán de título para su respectiva adquisición. Una vez aprobado el texto definitivo se instrumentará por escritura pública. Sin embargo. pero no concuerdan en una o varias de las cláusulas del reglamento. No se desplaza la naturaleza eminentemente contractual del reglamento. Highton entiende que en tal caso podrá acudirse a la vía judicial a efectos de constituir el consorcio. establece que "sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración impuesta al consorcio de propietarios por el art. lo que le da un matiz estatutario al reglamento. a cuyo efecto debe componer los intereses contrarios teniendo como pauta los antecedentes del caso y las cláusulas de estilo. en cuyo caso habrá luego un acuerdo de los adquirentes por adhesión. Así. aun cuando su . implica la formulación de una oferta de contrato dirigida a todos los eventuales adquirentes. Que se afirme que en tales casos el contrato es de adhesión por cuanto los adquirentes solamente pueden optar entre adquirir aceptando su redacción o abstenerse de adquirir. Ésta es la práctica casi única en la materia (158). que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad —conforme al régimen de la ley 13.El reglamento puede surgir de un acuerdo. El reglamento de copropiedad no constituye una norma indirecta ni sobreviniente al contrato de compraventa. y en su caso. producida la prueba ofrecida.. adherimos a esta solución doctrinaria. pero deben ser parte todos los condóminos(156). el consorcio recién se constituye cuando existen por lo menos dos propietarios.512 (DJA E-0322). se ha dicho que el otorgamiento unilateral por parte del potencial enajenante de un edificio. Civ. pues hasta ese momento lo que existe es un condominio. y Com. Trabada la litis y conocidas las posiciones de las partes. redacción e inscripción por los condóminos del inmueble. 9º de la ley 13. y media un acuerdo de adhesión por parte de los adquirentes. Es necesaria la unanimidad. o ser redactado e inscripto por el propietario del inmueble. Como este aspecto no está contemplado tampoco por el Cód. física o ideal. pues el otorgamiento de éste carece de efectos atributivos de dominio y divisorios del inmueble. bajo apercibimiento en caso de incomparecencia de ser firmada por el juez(157). según reglamentos tipo.

2038 dice que A los fines de la división jurídica del edificio. g) Designación de representante o administrador. Cláusulas obligatorias y facultativas El art. el reemplazante por acto de escritura pública. que no es taxativa. referido a partes exclusivas y 3º. para las comunes. que tendrá facultades. puede ser objeto de modificación posterior. que debe inscribirse en el registro inmobiliario. c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes. primer párrafo. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. inc. b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción.inscripción haya tenido lugar luego de la celebración del contrato. 1º del decreto reglamentario autoriza a redactarlos a toda persona física o ideal que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad un edificio existente o a construir(162). persona que las preside. h) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de copropietarios. 2º de la ley. y Com. para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. 9º. En última instancia. por escritura pública— fue anterior a esa fecha(160). d) Usos de las cosas y servicios comunes. en su caso. ley 13. debiendo nombrarse. (art. si su otorgamiento —en el caso. cabrá invocar el abuso del derecho para su invalidación o modificación(161). retribución y forma de remoción. reglas para deliberar. Civ. b) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto (esta proporción es la del art. el art. a]. De esta manera se admiten las dos modalidades que reseñamos previamente. porque además de ser tal circunstancia conocida por el interesado. por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios. Se minimizan las consecuencias de esta adhesión al reglamento arguyendo que la mayoría de las cláusulas se desprenden de lo establecido en la ley 13. f) Cargas comunes y contribución a las mismas (se relaciona con los arts. las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones. § 32. facultades y obligaciones.).).512 (DJA E-0322) establecía que el reglamento debía proveer obligatoriamente.). que puede ser uno de ellos o un extraño. El hecho de que el reglamento no haya sido redactado por el Consorcio de Copropietarios sino por el anterior titular de dominio no puede ser motivo de agravio por el adquirente de uno de los departamentos.734/1949 agregó: "El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre la siguientes materias: a) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva (art. no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial. quórum. c] y 9º. mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar . por escritura pública. 1º de la ley. 3º que evalúa la unidad en relación al total del edificio. la persona que presidirá la reunión. el Reglamento siempre remite a un plano anexo que se considera parte integrante del mismo. el titular de dominio o los condóminos deben redactar. en su art.512 (DJA E-0322) y que. 6º. a]. El Cód. c) Enumeración de las cosas comunes (art. El art. inc. inc. segundo párrafo. e) Destino de las diferentes partes del inmueble (está relacionado con los arts. por lo que pueden agregarse cosas. el reglamento de propiedad horizontal. 8º. consignado entonces en la escritura sólo las ubicaciones y superficies respectivas. 3º del decreto reglamentario 18. lograda la mayoría adecuada. de verificarse un caso de cláusulas abusivas. 3º y pueden establecerse mayores restricciones que las legales). d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario.

Civ. cómputos de los votos. representación. i) Persona que ha de testificar los testimonios a que se refieren los arts. forma de presentación de presupuestos. etcétera. 27(163). Asimismo se acostumbra incluir cláusulas que faciliten en cada edificio la solución de problemas concretos que. 2560 Cód. j) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble. o de auditar o controlar la gestión del administrador. moral y buenas costumbres es inválido. los intereses punitorios o cláusula de estabilización aplicable en este supuesto. que como se advertirá recepta y agrupa en un solo texto muchas de las cuestiones que estaban dispersas en el . estipulación de la responsabilidad del propietario en caso de que exista negligencia que cause un daño por parte de inquilinos. Contenido El art. el lugar de pago de las expensas. que ahora es quinquenal (art. Asimismo se pueden establecer cláusulas que determinen la obligación de reparar de inmediato los desperfectos que se produzcan y que ocasionen y puedan ocasionar perjuicios a otros propietarios. empleados. § 33. formado por algunos integrantes del Consorcio. libros que debe llevar el administrador y la forma de consulta de los mismos por los propietarios (el decreto reglamentario 18.otras resoluciones.). al que el Reglamento asigna la facultad de asumir las funciones del administrador en caso de acefalía. 5º y 6º del presente decreto (estos artículos hablan de las actas y los certificados de deuda que debe requerir cualquier escribano para autorizar una escritura referida a una unidad horizontal). Otra posibilidad es la constitución de un Consejo de Administración. por la generalidad de su redacción. la base para la subasta en caso de remate judicial en el juicio ejecutivo. la prescripción aplicable es la genérica (164). Civ. proporcionalidad y equilibrio de derechos o a principios de orden público. visitantes. 5º dispone que son obligatorios el libro de actas y el libro de administración del inmueble). El Reglamento cuyas cláusulas no se ajusten a la ley y sus bases de igualdad. y Com. También es frecuente establecer un fondo de reserva para atender a gastos extraordinarios o imprevistos e indemnizaciones y para cubrir la falta de pago en término de algunos propietarios. El listado contiene las cláusulas que obligatoriamente debía contener un Reglamento de Copropiedad. y Com. 2056 Cód. la ley no prevé.734/1949 en al art. etcétera. k) Autorización que prescribe el art. con cargo de convocar la Asamblea para designar nuevo representante a corto plazo. Ejemplo de estas cláusulas son pactar el procedimiento ejecutivo para casos de incumplimiento del pago de expensas comunes. la forma de constituir en mora al propietario. establece el contenido del Reglamento de propiedad horizontal. parientes. rendición de cuantas y aprobación de las mismas. pudiendo en el caso el juez declarar la nulidad de la disposición contractual. Como la acción de cumplimiento del reglamento de copropiedad tiende a hacer efectiva la responsabilidad contractual cuando se configura una lesión al vínculo emergente de aquel que liga a los copropietarios. También carecen de validez las cláusulas de irrevocabilidad.

k) destino de las partes comunes. de modo tal que su modificación afectaría la existencia o amplitud de los derechos reales y personales de los titulares sobre las partes privativas y comunes.art. su periodicidad y su forma de notificación. mediante una mayoría no menor de dos tercios. u) facultades especiales del consejo de propietarios. r) designación. mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. nadie puede . q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios. e) composición del patrimonio del consorcio. Se aclara que el cómputo se realiza sobre la totalidad de los propietarios y no se hace mención a la instrumentación por escritura pública. p) forma de computar las mayorías. El art. implica que son disposiciones que se refieren a la extensión de los derechos de los propietarios. Dice que el reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios. g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes. o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal. 9º de la ley 13.512 (DJA E-0322) en su segundo párrafo. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. mantiene esta regla. y Com. su decreto reglamentario. m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios. s) plazo de ejercicio de la función de administrador. denominando a estas últimas cláusulas "estatutarias" (166). 9º de la ley 13. h) uso y goce de las cosas y partes comunes.512 (DJA E-0322). t) fijación del ejercicio financiero del consorcio. Modificación del Reglamento El carácter convencional del Reglamento de copropiedad y administración que ordena la vida del consorcio de propiedad horizontal hace que la voluntad libremente expresada y adecuada a las normas que rigen la materia no puede ser alterada sino por los procedimientos y según las mayorías previstas por la ley para su modificación(165). § 34. f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad. Dicho contenido es el siguiente: a) determinación del terreno. n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas. de las que sólo podrían ser modificadas si se cuenta con la unanimidad. ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones. facultades y obligaciones especiales del administrador. d) enumeración de las cosas y partes comunes. En consecuencia. i) uso y goce de los bienes del consorcio. o que habían impuesto los usos y costumbres. Cláusulas estatutarias. A pesar de que la ley no dispone otra mayoría referida a la reforma del reglamento. b) determinación de las unidades funcionales y complementarias. El reglamento es susceptible de modificación siempre que se cumplan ciertos requisitos: Si es por vía convencional. Civ. el art. l) facultades especiales de las asambleas de propietarios. j) destino de las unidades funcionales. establecía: "Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios. c) enumeración de los bienes propios. 2057 Cód. pero simplificando el procedimiento. la doctrina había distinguido entre las cláusulas que eran disponibles por decisión de la mayoría.

conforme los términos del art. Para que proceda la reforma del reglamento debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes(168). y también por el juez. Éstos son los dos únicos caminos para modificar el destino de las unidades fijadas por el reglamento(167). hace que la voluntad libremente expresada y adecuada a las normas que rigen la materia no pueda ser alterada sino por los procedimientos y según las mayorías previstas por la ley para su modificación(170).ser privado de estos derechos y facultades sin su consentimiento. debería resolverse por unanimidad la reforma del reglamento. Es improcedente la pretensión tendiente a modificar el reglamento de copropiedad. es decir a la calificación de las partes en exclusivas y comunes. La reforma del reglamento de copropiedad sólo puede hacerse en asamblea válida. se refieren al goce o aprovechamiento material de las cosas comunes y privativas. o por lo menos contar con la conformidad del propietario afectado. Siendo el principio de reforma por una mayoría no menor a los dos tercios. La jurisprudencia ha sido bastante conteste con esta interpretación. Las cláusulas reglamentarias. puede reclamarse el amparo jurisdiccional. a fin de afectar a vivienda del encargado una unidad funcional deshabitada cuyo titular es la empresa que construyó y enajenó el edificio. en cambio. 900 (ex 929) Cód. Es así que. Civ. proveniente de una negligencia culpable. las cláusulas incluidas en el primer grupo son la excepción. Civil(172). la que tiene por finalidad afectar a vivienda del encargado una unidad funcional deshabitada cuyo titular es la referida empresa. toda vez que el resto de los copropietarios son parte interesada en el asunto—(171). Así lo establece expresamente el art. b) cláusulas sobre la proporción del objeto exclusivo. aun cuando el actor alegue haber incurrido en error al prestar su conformidad con dicho estatuto.. Puede ser objeto de reformas. de mantenerse esta interpretación. en ausencia de tal recaudo.. en los siguientes casos: a) cláusulas relativas a la determinación del objeto. como se verá al tratar la asamblea. . Sin embargo. por las mayorías necesarias. Es inaplicable al reglamento de copropiedad la doctrina que permite revisar judicialmente reglamentos o anexos cuando ha mediado una actitud abusiva y contraria a la buena fe de parte de quien lo redactó.. sino para remediar situaciones en las que los intereses de algunos de los integrantes del consorcio resulten afectados por hallarse el reglamento en contradicción con la ley o su espíritu o contener cláusulas arbitrarias o abusivas(169). y Com. El carácter convencional del Reglamento de copropiedad y administración que ordena la vida del consorcio. en relación con el valor total del edificio o a la proporción de contribución al pago de los gastos comunes. c) cláusulas relativas al destino de las partes exclusivas. en éste último supuesto. la reforma será dispuesta no para sustituir la voluntad de aquéllos. 2061 Cód. en el caso. y no contra la sociedad que edificó y enajenó el edificio —en el caso. a la administración y asuntos de interés común. y si la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta. El Reglamento de Copropiedad y Administración es norma de la vida interna del Consorcio y debe ser acatado como la ley misma. puesto que de haber existido tal error sería inexcusable es decir. Las pretensiones que importan una modificación del reglamento de copropiedad deben dirigirse contra el consorcio. decididas por los copropietarios si reúnen las mayorías necesarias.

La asamblea funciona como la manifestación de una voluntad plurisubjetiva que. El normal funcionamiento de este ámbito deliberativo es esencial para la convivencia y la calidad de vida en este particular sistema de propiedad. integrado por varias etapas o fases para su constitución. 10 de la ley se refiere siempre a la reunión de los copropietarios. como ámbito deliberativo en el que se resuelven. . ya que el art. o consorcistas. como persona jurídica que es(181). convocada para un fin determinado(177). y todos estos segmentos constituyen un todo inescindible(186). Se trata de un mecanismo democrático de toma de decisiones sobre asuntos que hacen a la vida interna del consorcio(178). Vale la pena recordar que aun cuando en ninguna parte de la ley 13. La asamblea de propietarios ha sido definida como la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante. reglamentario 18. máxime si los copropietarios manifestaron de modo explícito en la escritura de compra su conformidad con dicho estatuto. y el decreto reglamentario utiliza similar denominación(175). en cuanto a la convocatoria. soberano e idóneo. convocados a tales efectos.734/1949 apareciera la palabra "asamblea". en cualquiera de las variantes posibles(176). previa deliberación. deliberación y decisión" (184). resuelve todos los asuntos que sean de interés del conjunto de propietarios(180).en el caso. La asamblea implica un proceso complejo. sea en su alternativa extrajudicial como judicial. Asambleas La asamblea es la reunión de propietarios. y Com. o del consorcio —según la posición que se adopte en relación a la personalidad de este último(179)— la asamblea es el órgano máximo de la comunidad que. se refiere explícitamente a la asamblea. o su dec. obligándose a su fiel cumplimiento(173) . la sociedad que construyó y enajenó el edificio sometido a régimen de propiedad horizontal. Es el modo o forma como se exterioriza la voluntad en un cuerpo colegiado. deliberación y decisión(185). El Cód. se vale de órganos para su actuación interna y externa. se la denomina asamblea. § 35. apto para resolver todas las cuestiones de interés común. no hay duda de que a esa reunión de propietarios que debe adoptar decisiones sobre cuestiones consorciales. todos los asuntos que excedan las facultades del administrador (174). El consorcio. por mayoría de votos. número mínimo para deliberar (quórum) y votos suficientes para adoptar decisiones eficaces (mayorías). se lo puede considerar "el ente supremo.512 (DJA E-0322). En definitiva. Las decisiones que se toman válidamente son obligatorias aun para los ausentes y disidentes (183). resulta vinculante para todos los condóminos (182). Civ. mientras se mantenga dentro de las pautas legales. siguiendo pautas legales y reglamentarias. para cuya validez es necesario que confluyan diversos requisitos referidos al modo y tiempo de su convocatoria. Así como la ley ha dotado al sistema de propiedad horizontal de un representante legal de los copropietarios. previa deliberación de los consorcistas.

). aunque podría estar especificada en el reglamento de copropiedad. teniendo en cuenta la naturaleza contractual que la doctrina reconoce al reglamento de copropiedad y administración. etc. o por los propietarios de acuerdo a lo que establezca el reglamento. si lo hubiere. La primera etapa de la asamblea está constituida por la convocatoria. que debe remitirse a todos los propietarios. c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.. 2058 Cód.512(DJA E-0322)(190).La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal. 729 Cód. Convocatoria Otra cuestión no contemplada en la ley 13. La forma o instrumento no está regulada legalmente. que no suele tener ni siquiera la firma del administrador. telegrama. tales como carta documento. art.512 (DJA E-0322) eran la convocatoria y el quórum. Para cubrir este aspecto es importante atender a la forma. delegaba en el Reglamento. implícitamente la notificación debe ser previa y no posterior. La citación puede ser hecha por el administrador. La efectividad está vinculada a que sea cursada a todas las personas legitimadas para concurrir. La magnitud de la anticipación debe ser medida por criterios de razonabilidad. Esto lo establece el art. edictos u otros medios previstos en el reglamento(192). Civ. mediante nota o volante. El primer recaudo que debe observarse para que una decisión de los copropietarios sea válida está referida a la convocatoria. La oportunidad está referida a la anticipación que debe tener la citación. La convocatoria debe realizarse por medios fehacientes. y Com. § 36. 9º. Generalmente se efectúa por escrito. que debe ser oportuna (187) y efectiva(188). ascensores. La utilización de un medio no idóneo para que la notificación llegue a conocimiento del copropietario o la citación fuera del término previsto reglamentariamente. Los usos y costumbres resultan en general el parámetro a tener en cuenta. d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios. cubriendo un aspecto que la ley 13512 (DJA E0322). que son los copropietarios. o instrumento empleado. y la colocación en algún lugar visible del edificio (hall de entrada. el contenido y el lugar en que se realiza. cuando éste funcione y tenga atribuciones para ello(189) . y Com. Aun cuando no hubiera un término expreso. a falta de una regulación específica.. b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto. pero sin duda que el criterio genérico de buena fe-lealtad que se desprende del art. inc. causan la nulidad de la asamblea (191). salvo que estuvieran expresamente establecidos en el reglamento. debe ser aplicado . término que no está contemplado en la ley 13. Civ. notificación personal. d). sino la aclaración mecanografiada. por el Consejo de Administración. entendido esto último como la cantidad mínima de participantes para deliberar en cualquier cuerpo colegiado.

Y por supuesto de los principios generales establecidos en los arts. ya que sin caer en rigorismos excesivos. Esto último se vincula directamente con la posibilidad de que la decisión de la asamblea se pronuncie. bajo la ambigua denominación de "varios" o similares(194). y fuera de los términos o plazos previstos en el reglamento. éstas quedan convalidadas con la concurrencia de los propietarios actores a la misma sin objetar en absoluto la forma y modo en que fueron convocados(200). por lo que si no habitan en el edificio. lo que además resguarda el derecho de las minorías y el de los copropietarios que no asistan. "la omisión de indicar en ésta (la convocatoria) el 'orden del día'. temario del orden del día a tratar. sobre temas que no han sido motivo de la convocatoria. y por otra parte facilita la concurrencia de aquellos a quienes la cuestión a resolver pueda afectar sus intereses personales(196). con el alcance de resolución de cumplimiento obligatorio. Por supuesto que cuando se atribuyen irregularidades acerca de la citación para la asamblea de copropietarios. y deben ser convocadas en determinada época del año. de acuerdo a lo que establezca el reglamento. es habitual que se incluya un punto abierto. deben aplicarse o los usos y costumbres. A veces se estipula el plazo para su convocatoria. no suple lo que el reglamento disponga en contrario. el que integra el orden del día. tienen validez las notificaciones cursadas en el departamento o unidad funcional. Con relación a este tema se ha resuelto que "No es admisible que con la indeterminada denominación de 'varios'. además. La interpretación de este aspecto no debe ser amplia. Lo razonable es que la citación . pues existe la posibilidad de que algún disidente plantee la cuestión(195). En cuanto al lugar de citación. Las primeras suelen tener un temario preestablecido. utilizando la inoficiosa práctica de incluir "asuntos varios" en el orden del día (197). no exige el recibo correspondiente. además de obligatorio tiene el propósito de anoticiar a los consorcistas sobre las cuestiones a tratar. incluida como punto del orden del día a considerar en la asamblea de copropietarios. Las asambleas pueden ser ordinarias o extraordinarias. denominado "varios". aun cuando sea aceptado por la generalidad de los consorcistas. inexcusablemente. y no han notificado expresamente su lugar de residencia. La citación debe contener. La indicación precisa del temario a considerar. o la razonabilidad. de modo que se puedan interiorizar anticipadamente evitando tener que decidir en forma intempestiva. se delibere y resuelva sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio"(198) y. 10 y 11 Cód. día y hora. y Com.también. y los asuntos a considerar. únicamente con respecto a dichos asuntos y no con respecto a los restantes que reúnan todos los requisitos de validez exigibles"(199). El uso habitual de la notificación mediante la entrega de una carta simple por el encargado del edificio quien. Si bien es deseable que el temario sea lo más detallado posible. Las asambleas extraordinarias son todas aquellas que se convocan por una causa especial. o el tratamiento en la asamblea de asuntos no incluidos en él. 9º. Civ. en el que suelen contenerse luego diversas cuestiones que se suscitan en la deliberación. así como el lugar en que se realizará la reunión. carácter de la asamblea. vicia de anulabilidad del acto. y en otros casos. requisitos para la representación(193). es inconveniente para una adecuada vida consorcial enmascarar la discusión de temas que puedan afectar el patrimonio o la vida en común. no debe olvidarse que es obligación de los propietarios mantener sus domicilios actualizados.

28 había instrumentado un mecanismo que aun cuando no convalida las irregularidades. el que debe redactarse en forma precisa y completa. Civ. Sin embargo. Precisamente. asesoramiento o información de los consorcistas. en su art. Es decir que la validez de la decisión que adopte un cuerpo colegiado depende de que haya contado con el número mínimo de integrantes para sesionar (202). y su gravedad o urgencia lo que justificarán la brevedad de los plazos. pese a cualquier previsión en contrario que el reglamento contenga(203). Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (art.512 (DJA E-0322). Este número mínimo se conoce como "quórum"(201). ya que en muchos casos. En consecuencia. según el tema de que se trate. apunta a atenuar el efecto disfuncional de decisiones adoptadas con la ausencia de la mayoría de los copropietarios. Cód. excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. las mayorías exigidas para resolver. equivocadamente. indicando el decreto reglamentario que el reglamento (art. Al respecto. La ley no trae disposición alguna sobre la cantidad de propietarios que deben estar presentes en las asambleas. en asuntos de alta complejidad.haya podido ser conocida y otorgue un tiempo mínimo para poder concurrir. La mayoría de los reglamentos admiten que transcurrido cierto tiempo desde la hora fijada para la primera convocatoria. determina que los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal. y Com. § 37. y tanto los . que el quórum sea una cuestión librada a la voluntad de los copropietarios. por ejemplo. y Com. la doctrina es conteste en sostener que conforme a la ley.). con transcripción del orden del día. y no en relación a los consorcistas presentes en la asamblea. Civ. inc. una semana de anticipación. el decreto reglamentario de la ley 13. y se busca evitar el tratamiento imprevisto de asuntos que suelen esconderse bajo el ambiguo rótulo de "asuntos varios". Con esta previsión se cumple con principios elementales de información adecuada y oportuna. 2059 Cód. se prevé que la asamblea pueda autoconvocarse para deliberar. Y viceversa. al imponer la notificación a todos los copropietarios de las resoluciones que se tomen en las asambleas (204). Como innovación en el texto legal. es el tenor del asunto a considerar. 3º. Quórum y mayorías Todo ámbito colectivo de toma de decisiones requiere una presencia mínima en la deliberación de integrantes habilitados para expresar su opinión y concurrir a la formación de la voluntad común. 2059. también debe ser tenido en cuenta el motivo de la convocatoria. y expresamente dice que es nulo el tratamiento de otros temas. el quórum nunca podrá ser inferior a la mayoría que la ley exija. se puede sesionar válidamente con cualquier cantidad de copropiedad. será razonable exigir una mayor anticipación en la convocatoria para permitir un adecuado estudio. deben computarse con relación a la totalidad de los propietarios. párrafo segundo. ni tampoco cuatro horas. No sería razonable exigir. 8º) debe proveerlo obligatoriamente. el art. Sin embargo. Esta indicación puede inducir a suponer.

con mayoría suficiente. 2060 Cód. Con este método se persigue la misma finalidad de no paralizar el funcionamiento del consorcio. para facilitar el funcionamiento del consorcio. La fuente de esta metodología puede encontrarse en el art. 18. por otro lado. 28 del dec.). Cód. el art. El segundo párrafo del art. El último párrafo del art. . por la necesidad de todo cuerpo colegiado de reunir a sus componentes en asamblea para expresar su voluntad. un procedimiento más sencillo que la convocatoria judicial a asamblea. debate. tercer párrafo. la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. cuando por diversas razones no se reuniera el quórum para sesionar en asamblea. Las mayorías requeridas para adoptar decisiones en el sistema de propiedad horizontal son complejas.512 entre otras razones. Civ. Civ. establece un plazo de caducidad para impugnar judicialmente por nulidad una asamblea. primer párrafo. —como se verá— han instrumentado mecanismos de consentimiento presunto(205). desde la unanimidad requerida para las modificaciones estatutarias. La jurisprudencia había descalificado la práctica de recolectar posteriormente los votos necesarios para obtener la mayoría. una gran cantidad de propietarios con escaso porcentual y una minoría con alta proporción.. 10 de la ley 13. y ello no admite "el procedimiento extra-asambleario de recoger los votos de los propietarios uno por uno". Esta modalidad del doble cómputo se ha pensado para encontrar un equilibrio cuando en un edificio puedan existir. 2061 Cód. Cód. y recorren un amplio espectro. como el Cód. y Com. incorpora la posibilidad de considerar igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea (art. Relacionado con lo que denominamos cláusulas estatutarias. o las mayorías necesarias. y Com. o sea de actuar colegiadamente(206). Este plazo se cumple a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. Civ.512 [DJA E-0322]). y Com. y Com. Civ. dispone que para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano. los dos tercios para las modificaciones reglamentarias que no afecten aspectos estatuarios y la simple mayoría de los presentes para decisiones ordinarias (art. excepto que éstos se opongan antes por igual medio. teniendo en cuenta la escasa participación que suele registrarse en las asambleas. las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados.). Se busca con este método que ninguno de los sectores se pueda ver perjudicado por el otro. y Com. 2060. apuntando a que la ley requiere deliberación. por ausencia de los propietarios. y Com. porque no puede la mayoría prescindir de oír a la minoría. introduce una modalidad de consentimiento o ratificación tácita —que adelantáramos— al disponer que la mayoría de los presentes puede proponer decisiones. ley 13. 2060 Cód. Es. que no puede sustituir la "deliberación" (por debate) en asamblea que establece el art. 2059. Es una disposición que ya habían adoptado los proyectos de ley que hemos referido. Civ. 10.proyectos de modificación. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto (art. salvo que el reglamento prevea algo distinto. Civ. por ejemplo.734/1949(207) y figuraba también en los proyectos que hemos mencionado. Civ. y Com. El Cód.

sólo cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios. es frecuente que esta reunión o asamblea no se reúna. de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. § 39. y que pueden comprender desde la apatía de los integrantes del consorcio para ocuparse de los problemas de interés común.512 debe ser convocada cuando no fuera posible . es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Una primera interpretación. por diversas causas que sería largo enumerar. las propuestas formuladas por la mayoría de los presentes. Para requerir esta convocatoria no es necesario reunir un número mínimo de propietarios. se podía solicitar al juez que convocara a la reunión. La norma había previsto el recurso de acudir al juez para que convoque a la reunión. hasta graves disidencias internas que obstaculizan toda deliberación y más aún cualquier decisión. ya que la asamblea a que hace referencia el art. Actas El art.§ 38. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios y deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o. Al pie de cada acta. y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Esta norma. 10 de la ley 13. indicaba que el único requisito que exigía la norma era la imposibilidad de lograr que se reuniera el número mínimo necesario de propietarios para poder deliberar válidamente(209).512 (DJA E-0322). entendemos que cumple una función didáctica y ordenadora en un ámbito como el consorcio. Asamblea judicial Como hemos comentado en otra oportunidad(208). La ley 13. segunda parte. Civ. preveía que cuando no fuera posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios. donde la registración adecuada de los acontecimientos no es muy frecuente. en su caso. si se quiere literal. y Com. en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes. incorpora aspectos que —como vimos— estaban en el decreto reglamentario y determina que sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio. que se llevaría a cabo en presencia suya y quedaba autorizado a tomar medidas urgentes. 2062 Cód. aun cuando podría ser tachada de reglamentarista. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo. 10. en su art. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

512(DJA E-0322) era un remedio subsidiario. la convocatoria judicial a asamblea de copropietarios no procede cuando quien la impetra lo hace por el solo hecho de que lo resuelto fue contrario a sus pretensiones. se justifica únicamente cuando se ha agotado la instancia ante el órgano deliberativo. la afirmación del actor de que no le constaba la personería invocada por varios de los participantes en la misma. por lo que las asambleas deben ser pedidas conforme a los resortes propios del consorcio de que se trate(214). 10 de la ley 13. siempre que se pruebe el fracaso de la reunión para la cual fueron convocados los propietarios(210). la reunión de dicha asamblea (212). en materia de propiedad horizontal. implicaba el fracaso de ésta. con intervención de todos ellos(217). consintiendo lo actuado(218). En el mismo sentido. no era requisito ineludible ceñirse a los cánones del reglamento. máxime cuando el actor estuvo debidamente representado. en caso de que la decisión de la asamblea fuere arbitraria o injusta. sin éxito. Como se advierte. entendiendo que la convocatoria judicial de asamblea. había resuelto que sólo resultaba procedente cuando se habían agotado todos los medios normales de convocatoria sin haber podido lograr el quórum exigido por la ley o por el reglamento(211). si así resulta por el cómputo numerario de quienes suscribieron las actas de la asamblea (213). era necesario someter la cuestión a la resolución de la asamblea de propietarios o al debate judicial. la facultad otorgada por la ley de . Sin embargo. El principio rector es que lo decidido por dicho órgano es válido. cuando por no haberse podido reunir el quórum suficiente para sesionar.lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios. lo que debe corregirse mediante reforma promovida ante la asamblea de propietarios y. que no pudieran resolverse por la falta de celebración de la asamblea de acuerdo a lo previsto reglamentariamente(215). El fracaso de las gestiones para obtener la reunión de la asamblea de propietarios debe responder a lo previsto en el reglamento interno. se resolvió que la vía judicial. la asamblea de copropietarios. la interpretación jurisprudencial era bastante uniforme al entender que el art. En consecuencia. Es decir que si había existido quórum para tratar el tema. y mediando razones graves o urgentes. no revisable judicialmente. destino o disposición de la cosa común. En cambio. También se había resuelto que los integrantes de un consorcio no quedan indefinidamente sujetos a las cláusulas del reglamento de copropiedad que resultan injustas en su aplicación o lesivas a sus legítimos intereses. 10 de la ley 13. podía reclamarse el amparo jurisdiccional(216).512 (DJA E-0322) se refería a la falta de "quórum" reglamentario y no a la falta de obtención de la "mayoría" necesaria de votos prescripta para resolver un problema determinado. o se ha procurado. En cambio. se convoca la asamblea por vía judicial. prevista por el art. ya que de otra manera en la práctica. se consideró que no constituía suficiente impugnación del quórum de la asamblea del consorcio de propietarios. sin otro remedio que una eventual reconsideración por el mismo órgano del consorcio(219). la jurisprudencia. aunque sea uno solo. la circunstancia de no haberse reunido la mayoría necesaria de votos para aprobar una ponencia. y a solicitud de cualquiera de éstos. Otra decisión judicial había señalado que si existían divergencias entre consorcistas vinculadas al uso. sin que su mandatario formulara objeción alguna en esa oportunidad. El segundo recaudo para que procediera la convocatoria judicial era que existieran razones graves o urgentes a decidir. y por lo tanto.

Este repaso de la jurisprudencia nos indica que primaba una interpretación restrictiva de las causales que habilitaban la convocatoria judicial a asamblea en el régimen de propiedad horizontal. el administrador o cualquiera de los propietarios. es importante aclarar que debe acreditarse la legitimación. los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. Civ. Como se ha mencionado. podrá requerir al juez que la convoque. § 41. el Cód. el orden perturbado y permitir la normal convivencia del consorcio" (222). encaminada a restablecer con la mayor celeridad posible. pues bastaría la inasistencia de los copropietarios interesados en impedir el quórum para que quedara paralizada la vida consorcial(220). establece que si el administrador o el consejo de propietarios. § 40. requiere que los solicitantes sean como mínimo quienes representen al diez por ciento (10%) del total de los propietarios. el art. y Com. 2063 Cód. el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio. Si no llega a una decisión. Legitimados para requerir la convocatoria judicial Cuando no resulta posible reunir el número mínimo requerido para deliberar. urgentes y sumarios. respetando la naturaleza contractual del reglamento. y privilegiando como ámbito para resolver las cuestiones propias del consorcio a la reunión de los propietarios. civil y procesal. omiten convocar a la asamblea. que procuran la aplicación de una norma de orden público.propiedad horizontal resultaría inoperante. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. en subsidio. Procedimiento . También se ha resuelto y entendemos que mantiene vigencia que si el pleito versa sobre la reforma del reglamento de copropiedad. se ha dicho que "debe asimilarse a la de los recursos policiales. decide el juez en forma sumarísima. o para adoptar las decisiones que han sido motivo de la convocatoria. y si corresponde. Con respecto a la naturaleza jurídica de la convocatoria judicial a asamblea de propiedad horizontal. Asimismo. la litis debe integrarse con todos los interesados y el administrador del consorcio carece de personería para actuar en tal juicio donde se debate una cuestión que excede el marco de sus funciones(223). En este sentido. En esta materia. es decir. Civ. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. la condición de propietario integrante del consorcio para requerir la convocatoria(221). y Com.

512 (DJA E-0322). su título de propiedad. El Cód. y Com.). su función es ser intermediario entre éste y los copropietarios(225).. § 42. Cuando el juez fija la fecha de reunión debe notificarse por cédula a todos los propietarios. aunque no lo prevea el reglamento. que por ser común a los propietarios esté en poder del administrador. 2064 Cód. 1970. Quien inicia la demanda deberá acreditar la omisión en la convocatoria por parte del administrador o.Aunque el Cód. El contenido del requerimiento de actuación judicial es que se cite la asamblea. que reproduce el texto de los proyectos de 1991 y 1993. ni se traba una litis como en los juicios contradictorios. con cargo de convocar a la asamblea para designar nuevo representante. y habiendo administrador. que en consecuencia se realizará en el juzgado. Este Consejo de Administración es designado por la asamblea. Civ. establecía que "La asamblea. . las citaciones a asambleas anteriores y el libro de actas donde conste el resultado de la reunión. el consejo de propietarios no sustituye al administrador. c) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador. No existe demanda y contestación. entendemos que corresponde el trámite sumarísimo. y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia Salvo los casos indicados en este artículo. 387 y 389 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación)(224). Consejo de propietarios Aunque no surgía de la ley. a diferencia de la ley 13. siendo conveniente la fijación de apercibimiento en el sentido de que se realizará con los que concurran. es único interesado el que lo inicia. en que el emplazado debe defenderse de lo manifestado por el actor que busca una condena. de manera facultativa (puede designar) y debe estar integrado por propietarios. pero no se trata de un juicio que tramita por tal vía. incorpora la figura del Consejo de Propietarios. se ha instituido en muchos edificios la existencia de un "Consejo de Administración". Su existencia había sido reconocida por la jurisprudencia (226). Civ. en el cual. cualquiera fuese su número. Para el supuesto de no poseer algún elemento. cuya designación es facultad de la Asamblea y se detallan sus funciones (art. ni puede cumplir sus obligaciones". del Proyecto de 1998. en su caso. con las siguientes atribuciones: a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo. Como recaudo formal es conveniente acompañar copia certificada del reglamento. El art. o copia del acta que hubiera recibido. puede intimárselo para que lo acompañe como medida previa a la convocatoria de la asamblea judicial (por aplicación analógica de los arts. formado por copropietarios. Tampoco es un juicio voluntario. no especifica el tipo de procedimiento. del Consejo de Administración. Civ. y Com. b) Controlar los aspectos económicos del consorcio. puede designar un consejo integrado por propietarios. al que el reglamento atribuye habitualmente la facultad de asumir las funciones del administrador en caso de acefalía. y Com.

que luego se generalizó. persona humana o jurídica". Excepto los casos indicados en este artículo. Cód. La última parte del artículo reafirma que la administración por el Consejo se ejerce. ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. ya que ambas son funciones del administrador. el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios. Esta norma se articula con el art. Es importante esta disposición. Civ. La omisión en hacerlo habilita a los propietarios a solicitar la convocatoria judicial. 2065 Cód. y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Se reconocía que estaba a cargo de este representante (administrador) la gestión de los intereses comunes en cuestiones que no justificaran la convocatoria de la asamblea o que hubieran sido ya resueltas por ésta(228). Es habitual que cuando las erogaciones sean de cierta entidad. a]). como se vio. el consejo de propietarios no sustituye al administrador. c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva. y Com. Civ. y Com. El "representante" que mencionaba la ley 13. ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. Es una función de control de gestión y auditoría. pues no había unanimidad en reconocerle al Consejo de Propietarios la función de ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del administrador. § 43. Este "representante de los propietarios" puede ser uno de los integrantes del consorcio o un tercero. .Cuando es designado tiene las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo. Civ.512 (DJA E-0322) incluyó como cláusula obligatoria del "reglamento de copropiedad y administración". requieran la autorización del Consejo de Propietarios. El art. inc. aclara y unifica varias normas de la ley 13. ni puede cumplir sus obligaciones. 2067. que con relación a las funciones del administrador establece quePara disponer total o parcialmente del fondo de reserva. d). lo mismo que la convocatoria a asamblea en forma subsidiaria. Administrador La ley 13. y es la expresión utilizada en el Cód. y Com. de donde se derivó su denominación como "administrador"(227). la designación de un "representante de los propietarios" (art.512 (DJA E-0322) estaba facultado para "administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin". 9º inc.512 (DJA E-0322) en estos términos: "El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero. conforme lo establezca el Reglamento de propiedad horizontal o reglamentos internos. que ahora está expresamente prevista en la ley. b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador.

Además de mantener el método de designación de los sucesivos administradores por la asamblea. conforme había entendido la mayoría de la doctrina. la designación de un nuevo administrador. lo calificaba de mandatario legal. La segunda parte del art. 1843 [ex 1869 y sigtes. en posición que compartimos. Otros autores . Designación En la ley 13. el administrador cesa y será reemplazado. la designación del primer administrador en materia de propiedad horizontal debía encontrarse en el Reglamento de Copropiedad y Administración.512 (DJA E-0322) que la designación no es propiamente una norma reglamentaria. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales.El art. si existiera. El art. y Com. Con esta redacción se resuelven diversos problemas que presentaba el régimen anterior. y Com. Civ. Si ello no ocurre. determina que "Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea. Highton. sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. En primer término. pero que permite evaluar el desempeño del designado. Pueden ser removidos sin expresión de causa". se establece la necesidad de ratificación de la designación contenida en el Reglamento —que como vimos puede ser redactado por el organizador o un reducido grupo de propietarios— al realizarse la primera asamblea. y Com. sin perjuicio de las diferencias que mantenían los autores sobre la entonces controvertida personalidad del consorcio(230). 11 de la ley 13. En primer término. También se establece un plazo relativamente breve. Civil)(229). aclara dos cuestiones que habían generado alguna controversia. lo que ocurra primero. § 44.] Cód. sino un hecho administrativo(232). 2065 Cód. no implica una reforma del reglamento de propiedad horizontal. y la doctrina pacíficamente había entendido que le eran aplicables las normas del mandato (arts. por el Consejo de Propietarios. entendía con el sistema de la ley 13. determina que el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. de noventa (90) días luego de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales. tema sobre el que nos extenderemos en el apartado siguiente. Ampliaremos más adelante las funciones del administrador a la luz del Cód.512 (DJA E-0322). Civ. temporariamente. Civ. 2066 Cód. lo que ocurra primero. y la de los sucesores se efectuaba por Asamblea(231).512 (DJA E-0322) al autorizar al "representante de los propietarios" a actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas.

. § 45. Será un tema a resolver por la jurisprudencia si la autorización para remover sin causa del art. el mandante debe dar aviso adecuado a las circunstancias o. correspondía que fuera removido por resolución del mismo órgano(235). es obvio que también puede ser removido si concurren causas que lo justifiquen. 2056 Cód. por paralelismo con el modo de designación.. etcétera. Civ. y Com. y Com. y Com. lo que demostraría que no se trata de una modificación del reglamento(234). falta de rendición de cuentas. el administrador de propiedad horizontal puede ser removido sin expresión de causa. es posible remover al mandatario sin expresar causa. que expresa la voluntad del conjunto como consorcio. 1331 Cód. Ello era posible aun cuando se hubiera incluido en el reglamento una cláusula de irrevocabilidad del mandato del primer administrador. r) del art. si acreditaba la existencia de una causa justificada. 1131 o no.512 (DJA E-0322) se sostenía que la remoción podía ser sin causa. Remoción La remoción del administrador debe ser efectuada por la Asamblea. Este supuesto no sería posible con el sistema del Cód. Es además un aspecto que debe estar previsto en el reglamento de propiedad horizontal. lo consagra expresamente (art. conforme indica el inc.agregaban que la exigencia de la ley era al solo efecto de asegurarse que desde el primer momento el consorcio tenga su representante legal(233). Como señalaba Highton. y en la ley 13. si el mandato fue dado por plazo indeterminado. En función de lo expuesto previamente. facultades y obligaciones especiales del administrador. Ahora el Cód. conforme lo previsto por el art. Civ.. y por supuesto. negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones. . Ya en el régimen de la ley 13. si había sido designado por la asamblea en un acto colegiado. indemnizar los daños que cause su omisión. Civ. pues debe ser ratificado antes de los dos años y noventa días posteriores. Civ. 9º. En segundo término. 2065 in fine).512 (DJA E-0322) el art. en su defecto. tratándose de una relación de confianza. que nunca podrán ser inferiores a la mayoría absoluta. que se cuente con las mayorías allí establecidas. Civil(236). b). por haber contravenido o excedido sus funciones o incurrido en mal desempeño. que establece entre los temas que debe contenerdesignación. inc. 2065 in fine Cód. y Com. tampoco era necesario inscribir en el Registro de la Propiedad la designación de un nuevo administrador. Por otro lado. Civ. dado que al regirse por las reglas del mandato. La doctrina también entendía que aun cuando no se contara con la mayoría establecida en el reglamento. desde nuestro punto de vista. excluye la aplicación del art. en el sentido de que La revocación sin justa causa del mandato otorgado por tiempo o asunto determinado obliga al mandante a indemnizar los daños causados. salvo que el reglamento disponga lo contrario. 1951 (ex 1977) Cód. cualquier copropietario podía obtener la remoción judicial del administrador. y Com. tener en cuenta lo dispuesto por el art. Es importante. que implícitamente establece que el primer mandato es a plazo determinado.

en su caso. y Com. ámbito en el que todos los propietarios se presume que conocen las decisiones de las asambleas. Highton entendía que a los efectos de la oponibilidad a terceros de la designación del nuevo administrador. b) no es necesaria la acreditación de personería ni la del interés de terceros que alega el requirente. y Com. Las demás causas de extinción del poder no son oponibles a los terceros que las hayan ignorado sin su culpa. d) las personas requeridas o notificadas. El art. queda pendiente si es o no necesaria la escritura pública para este caso. 381 Cód. Cód. y Com. 310 y sigtes. Se denominan actas los documentos notariales que tienen por objeto la comprobación de hechos. el art. que debe ser instrumentado por escritura pública. 363 Cód. Civ. determina que Las modificaciones. Las actas están sujetas a los requisitos de las escrituras públicas. Civ. En su defecto.§ 46. Civ. 381 Cód. m). El art. f) no requieren unidad de acto ni de redacción. siguiendo el orden cronológico. ejerce la representación en ámbitos administrativos y judiciales del consorcio de propietarios. Este tema ya había sido motivo de debate en el régimen anterior y tiene repercusiones en cuanto a la oponibilidad frente a terceros. la renuncia y la revocación de los poderes deben ser puestas en conocimiento de los terceros por medios idóneos. y Com. Cód. c) no es necesario que el notario conozca o identifique a las personas con quienes trata a los efectos de realizar las notificaciones. De acuerdo con el art. pero en el mismo día. no son oponibles a los terceros. y Com. 299 y sigtes. y Com. ésta debía hacerse por escritura pública. dice que El apoderamiento debe ser otorgado en la forma prescripta para el acto que el representante debe realizar. establece que el reglamento de propiedad horizontal debe redactarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. en su caso. Civ. en este último supuesto se deben hacer constar en el documento las manifestaciones que se hagan. y Com. 2038 Cód.) o sería suficiente el acta a que se refieren los arts. aun cuando se diga expresamente en el art. . que su sustitución no implica una modificación del reglamento. siempre que hayan sido adoptadas en legal forma (237). e) el notario puede practicar las diligencias sin la concurrencia del requirente cuando por su objeto no sea necesario. la manifestación del requirente respecto del interés propio o de terceros con que actúa. requerimientos y otras diligencias. pero que ello no era necesario a los fines del funcionamiento interno del consorcio. Civ. deben ser previamente informadas del carácter en que interviene el notario y. Civ. Instrumentación de la nueva designación Si partimos de la base de que el primer administrador es el que figura en el Reglamento de propiedad horizontal. en la medida en que el objeto de la comprobación así lo permita. 2067. es la escritura pública (arts. como hemos visto. pueden extenderse simultáneamente o con posterioridad a los hechos que se narran. cabe preguntarse si el "medio idóneo" que refiere el art. Civ. inc. como en el terreno procesal para acreditar personería. 2065 Cód. Si bien es cierto que la sustitución de administrador. A su vez. del derecho a no responder o de contestar. no constituye una modificación del reglamento. a menos que se pruebe que éstos conocían las modificaciones o la revocación en el momento de celebrar el acto jurídico. y pueden separarse en dos o más partes o diligencias. con las siguientes modificaciones: a) se debe hacer constar el requerimiento que motiva la intervención del notario y.

Las declaraciones deben referirse como mero hecho y no como contenido negocial. En cuanto a las personas. no se ajustaba estrictamente a lo que decía la ley. sino de una "transcripción" de acta de asamblea. comprobación y fijación de los hechos. requería que el escribano acudiera a la asamblea en que se designara al nuevo administrador y el acta pertinente se instrumentara mediante escritura pública. entre las normas específicas de designación del reemplazante o sucesor del administrador. pero no cuando la solicitud de protocolización (transcripción) provenga de la propia asamblea que hubiera otorgado a alguno de sus miembros la representación necesaria para lograr la transcripción notarial porque este supuesto equivale a la expresión de la voluntad de todos los interesados en el acto plurisubjetivo que . a la verificación de su existencia y su estado. 972 [ex 1001] y 976 [ex 1005] Cód. Las actas básicamente cumplen con una función de autenticación. aunque conceptualmente se trata de instrumentos distintos. 1º. por los costos y exigencias que tiene el otro procedimiento. desde un punto de vista formal. que requiere la agregación del documento al protocolo del escribano. de lo cual debe dejarse constancia. En la práctica más generalizada. y debe dejarse constancia de las declaraciones y juicios que emiten. Si bien esta posición es correcta en cuanto a la acepción técnica de la protocolización. En tales casos. 969 [ex 998]. especialmente lo relacionado con la designación del administrador. Civ. b). Civil(239). 310 Cód. en cuyo caso sólo podría lograrse el efecto de obtener fecha cierta. sino que alguien ha comparecido a su presencia con el libro de actas del que se extraerá una copia y que ha pedido la transcripción y la firma de ésta. En algún fallo se entendió que el requisito de la escritura pública no podía suplirse por acta protocolizada de la asamblea que designó nuevo administrador. lo que ocurría era que en el mismo acto de la asamblea se designaba al administrador u otra persona para que se encargasen de elevar el acta a instrumento público. Civ.g) pueden autorizarse aun cuando alguno de los interesados rehúse firmar. 9º inc. lo que no puede ocurrir por cuanto el libro de actas no queda en la escribanía. Las actas pueden ser protocolares o extraprotocolares. generalmente el escribano transcribía en lo que para nosotros sería un "acta" en los términos del art. la relación de ésta tiene la características de un acta protocolar con matricidad. Las actas protocolares. En su momento coincidimos con Highton en que ésta era la vía adecuada. y Com. ya que el escribano no puede dar fe de algo que no sucedió ante él. se ha dicho que la doctrina resulta acertada cuando el pedido de protocolización (transcripción) emana de los propietarios que declaran unilateralmente. 955 (ex 984) y 976 (ex 1003) Cód.. Este interrogante ya se planteaba con la ley 13. el contenido pertinente del acta de asamblea. Es necesario destacar que este requisito no figura ahora en el Cód. No se trataría de una escritura de protocolización. están incluidas en el concepto de escritura pública (arts. Aunque es el sistema más utilizado. El valor probatorio de las actas se circunscribe a los hechos que el notario tiene a la vista. 970 [ex 999]. porque en tal supuesto el instrumento carece de la autenticidad que le hubiera otorgado la verificación judicial de la firma de las partes intervinientes en el acto documentado. inc. se circunscribe a su identificación si existe. Si la asamblea se lleva a cabo en presencia del escribano. 950 [ex 979]. y Com.512 (FJA E-0322). que significaría un serio obstáculo para muchos consorcios(238). pues la exigencia de escritura pública del art. con fundamento en lo dispuesto por los arts. aunque en la práctica casi siempre se extienden de esta manera. Civil). en la que se relatarán las secuencias de lo ocurrido en la asamblea.

Civil(240). aspecto sobre el que ampliaremos más adelante. si así se decidiese. tales como la certificación de las actas de asamblea. 7º. por lo que contradicen la norma del art. 5º) y especialmente el art. La jurisprudencia había dicho que el administrador de un consorcio . que dispone: "A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos. lo que implica transformar el instrumento privado en instrumento público. A estas funciones debían agregarse las previstas en el decreto reglamentario 18. ejecutar las decisiones de la asamblea. Aunque la ley 13. 6º. 11 disponía que "El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase. pero en caso de no celebrarse éstos. etcétera.734/1949. 9º. Además. y despedir al personal que trabajare en relación de dependencia. es bueno recordar que era el encargado de designar. el art. llevar un registro actualizado de los titulares de dominio y de los domicilios de los copropietarios. Aunque lo establecía claramente la ley. además. Funciones El art. asegurar el edificio contra otros riesgos —además de incendio— que determine la asamblea. para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. era facultad del administrador establecerla. 1154 (ex 1184) inc. como es el seguro de vida de los trabajadores en relación de dependencia. así como protocolizar las actas. el reglamento puede asignarle otras funciones. estado de potabilidad del agua. por intermedio de la persona autorizada certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido". inc. en su caso sancionar. Por otro lado. o la ley. obligado a asegurar el edificio contra incendio". tales como cuidar el buen funcionamiento de los servicios comunes.supone la decisión final de la asamblea. los seguros de riesgos del trabajo. así como cumplir con las normas de policía edilicia referidas a colocación y mantenimiento de matafuegos. controlar. En esta situación los consorcistas otorgantes no obran como mandatarios sino como órganos de representación de la asamblea que representan. el Consorcio de propietarios.512 (DJA E-0322) sólo lo investía como representante de los propietarios ante las autoridades administrativas. Está. en cuanto constituye un acto de reconocimiento. a pedido de cualquier propietario (art. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo". como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. rendir cuentas documentadas de su gestión. convocar a las asambleas y comunicar a éstos las decisiones tomadas. había consenso en que contaba con personería suficiente para el cobro judicial de las expensas comunes. a) de la ley 13. § 47. A su vez.512 (DJA E-0322) establecía que el administrador "tendrá facultades. Sobre este aspecto volveremos al analizar el trámite de cobro de expensas comunes. mantenimiento de ascensores. La remuneración generalmente surge de convenios colectivos. debía llevar los libros del consorcio y los que exija la legislación laboral y provisional. Cód. entre otras.

En tal caso. b) En cambio. resultó admitido(247). por negativa del administrador a convocar asamblea sin causa justificada. si el acto que se encarga es netamente civil.512 (DJA E-0322) se le reconocían. no hay que discutir sobre el carácter civil del mandato(244). a su vez. y en algunos casos las aclara o amplía. El contrato es comercial cuando se otorga para realizar actos de comercio(243). efectúa una extensa enumeración que reúne la totalidad o la mayoría de las funciones que en el régimen de la ley 13. a la postre. al comentar un fallo en un caso en que se solicitaba la convocatoria judicial a asamblea por omisión del administrador. 2067 Cód. etc. En idéntico sentido. y Com. . Ya nos hemos referido a este aspecto(245). En cambio. un obstáculo para imponerle las costas cuando el incumplimiento de sus deberes motivó el reclamo en sede judicial. El hecho de carecer el administrador del carácter de parte no constituye. El texto dice así: "El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley. Todos los actos del representante legal del consorcio que excedan los límites de los actos de administración o que impliquen disponer del patrimonio a actos de disposición sobre el edificio. El administrador del consorcio ejerce un mandato de naturaleza civil. cuando el juez provee favorablemente la petición y ordena la realización de la asamblea consorcial.. en principio. Civ. El mismo principio se aplica en todos los casos en que la vía judicial requerida para concretar la reunión de consorcio. cuando se recurre a la justicia. aun cuando la persona que se desempeñara como tal fuera comerciante individual. con su conducta negligente. o una sociedad. sea motivada por culpa de cualquier otro copropietario o grupo de ellos(246). requieren un poder especial otorgado por la asamblea de consorcistas y respetando estrictamente el quórum y las mayorías legales que para el caso se requiera (242). las costas deben afrontarlas los consorcistas en su conjunto.era una figura análoga a la de un gerente. siendo indudable que en este último caso las costas deben imponerse a los demandantes. bajo el título Derechos y obligaciones (del administrador). la jurisprudencia ha entendido que si bien la convocatoria judicial de asamblea no constituye en sí un proceso contradictorio y tiene características especiales. el reglamento y la asamblea de propietarios". En especial debe: a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día. La gestión que la ley 13. Allí el tribunal planteó que deben distinguirse dos supuestos: Cuando se hace lugar al requerimiento y cuando se lo rechaza. b) Ejecutar las decisiones de la asamblea. corresponde que las costas le sean impuestas al ex administrador si éste. cuyas facultades son esencialmente revocables y está en un todo sujeto a los términos del reglamento(241).512 (DJA E-0322) atribuía al "representante" o administrador había sido reconocida pacíficamente como materia civil. por ejemplo. dos situaciones: a) la vía judicial responde a imposibilidad de reunir quórum o mayoría en la asamblea extrajudicial o por otra causa ajena a la voluntad de consorcistas o del administrador. El art. pueden darse. como la asamblea es "del consorcio". acefalía. c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales. y en tal sentido. debe ser éste el que responda por las costas por ser el causante de ellas. dio origen al pedido que.

y Com. modifica el sistema de la ley 13. e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal. libros y documentos del consorcio. inc. Ampliaremos este tema en el apartado siguiente. y también para corroborar el cumplimiento o incumplimiento de lo establecido en el inciso anterior. como dijimos. que crea un Registro de Administradores de Propiedad Horizontal. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva. el Cód. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas. Esta obligación cumple varias finalidades. de registro de propietarios. Ésta es posiblemente una de las modificaciones más trascendentes en esta materia. Sin duda luce como más participativa la reforma. por negligencias o conductas dolosas del administrador. de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. además de poner un plazo cierto para la similar —aunque menos extensa— exigencia del decreto reglamentario. al incumplir las obligaciones de la Seguridad Social. Civ. o no advertir de la existencia de juicios contra el consorcio por diversos temas. a veces considerables. i) Llevar en legal forma los libros de actas. En todo caso. Esta función tiene sus particularidades por lo que nos extenderemos en un apartado al respecto. c). obligación no prevista en la ley 13. por ejemplo. g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral. de administración. k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente. Cód. y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones. atribuía esta facultad exclusivamente al administrador. como lo establecía el proyecto original. en la ley 13. el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios. responsabilidad civil y demás riesgos de práctica. e incluye en su texto una serie de obligaciones para los sujetos comprendidos en la misma. previsional y tributaria. pero creemos que puede ocasionar dificultades de funcionamiento importantes. ha provocado y provoca innumerables perjuicios a los consorcistas. Si bien es práctica actual el aseguramiento contra diversos riesgos. l) A pedido de parte interesada. y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva. modificada por la ley 3254 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires(248). la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio. dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes. ya que la información a los propietarios sobre reclamos administrativos o demandas judiciales. Civ. hubiera sido —en nuestra opinión— más funcional que el acuerdo lo prestara el Consejo de Propietarios. j) En caso de renuncia o remoción. con acuerdo de la asamblea convocada al efecto. En este aspecto. ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. Es útil fundamentalmente para la enajenación de unidades funcionales. h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio.512 (DJA E-0322) sólo se exigía el seguro contra incendio. y rendir cuentas documentadas. aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir. Cabe citar al respecto la ley 941.512 (DJA E-0322) que.512 (DJA E-0322). disposición que se complementa con el art. 2064. y Com. f) Nombrar y despedir al personal del consorcio. expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. . que deben afrontar en forma intempestiva el pago de sumas de dinero. Este cambio fue introducido en el trámite legislativo y no lo consideramos feliz.

d) concordar con los libros que lleve quien las rinda. y Com. el art. 858 Cód.512 (DJA E-0322) habían reglamentado la forma en que debían presentarse las rendiciones de cuentas. Aun cuando no esté incluida en el Título V del Libro IV dedicado en el Cód. 1334 Cód. y Com. Civ. 160 en cuanto establece que los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica —en este caso el consorcio—.. Rendición de cuentas La obligación de rendir cuentas es inherente a toda gestión de negocios ajenos. etc. de conocer el resultado de las operaciones encomendadas y de percibir todo lo relativo a ellas. Civ. Y agrega que Hay rendición de cuentas cuando se las pone en conocimiento de la persona interesada. por acción u omisión. y en qué se invirtieron esos fondos. y menos aun la ley 13. ya sea documentos o dinero(249). Nos hemos referido ya a este aspecto..m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. Si hubiera fondos retenidos por el administrador. las cuentas deben rendirse en el domicilio del mandatario y los gastos que generan son a cargo del mandante.). Esta obligación tiene como fundamento el derecho del mandante. como ni el Cód. y Com. establece que la rendición de cuentas debe: a) ser hecha de modo descriptivo y documentado. a Propiedad horizontal. § 48. que se refiere a la rendición de cuentas dice que Se entiende por cuenta la descripción de los antecedentes. excepto que sea de uso no extenderlos.. y Com. El art. que en este caso es el consorcio. 859 Cód. A su vez. . conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes. Civ. por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones. habíamos sostenido que era evidente que debían contener un detalle claro. por lo que nos remitimos a ese apartado. y Com. y Com. Civil. 2065 Cód. inc. 1324. Civ. c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos. y Com. fondo de reserva. completo y debidamente clasificado del debe y del haber. figura que se aplica al administrador en la propiedad horizontal (conf. será procedente reclamarle los intereses correspondientes. aunque consista en un acto singular. determina que La rendición de cuentas por el mandatario debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión. Civ. entendemos de plena aplicación a este derecho real el art. b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión. sus miembros y terceros. El art. y también pesa sobre el mandatario (art. Civ. con su cuenta final de resultados(250). Excepto estipulación en contrario. hechos y resultados pecuniarios de un negocio. Cód. El consorcio tiene derecho a tomar conocimiento sobre todo lo recaudado por el administrador en concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias. f]. Antes del Cód. art. Civ.).

y Com. como hemos visto (art. excepto las instrucciones de carácter personal. b) el obligado a rendirlas debe devolver al interesado los títulos y documentos que le hayan sido entregados. Civ. el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa. Reproducimos los textos pertinentes. Civ. 2067. Civ. Sin embargo. y Com. Título I. también de aplicación subsidiaria. y Com. cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. § 49. Sección 11ª. responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.). y Com. establece que una vez aprobadas las cuentas: a) su saldo debe ser pagado en el plazo convenido o dispuesto por la ley o. y Com. dice que las cuentas deben ser rendidas en la oportunidad en que estipulan las partes. . Hay aprobación tácita si no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o.. en el de treinta días de presentadas en debida forma. consideramos aplicables estas reglas en subsidio.. Civ. y Com. Civ. En cuanto a la oportunidad. Capítulo 1. el art. Cód. Frente a terceros. y Com. El Cód. o dispone la ley. si la rendición de cuentas del último período es aprobada. la norma establece que deben rendirse dentro de los sesenta días de cerrado el ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal. Cada sector puede tener una subasamblea. la asamblea resuelve en definitiva.). Civ. El art. es la regulación de los denominados subconsorcios. Ante la falta de otras precisiones en las normas referidas a propiedad horizontal. y Com.para que el resultado final de la gestión (positivo o negativo) resultara claramente perceptible por el o los mandantes(251). inc. se presume que también lo fueron las rendiciones correspondientes a los períodos anteriores. El art. En el caso de propiedad horizontal. dispone que la rendición de cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Subconsorcios Una innovación del Cód. En tales casos. se determina que en relaciones de ejecución continuada. en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general (art. 863 Cód. Civ. en su defecto. puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida. 2068 Cód. que se admiten en los edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente. regula expresamente el tema en el Libro Tercero. e]. 861 Cód. en su defecto. El art. 862 Cód. En caso de conflicto entre los diversos sectores. ya que son de plena aplicación a la obligación del administrador de rendir cuentas. 864 Cód. Civ. en el de diez días.

Podrá resultar título hábil la copia protocolizada de las actas de asambleas en las que se acordaron las expensas.512 es el representante legal de los propietarios (o del consorcio en nuestra opinión). El administrador del consorcio de propiedad horizontal debe ajustar su requerimiento a lo establecido por el art. donde. cuando éstos son los recaudos previstos por el reglamento(258). y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla. con el certificado de deuda expedido de acuerdo a lo previsto en el reglamento de copropiedad. siguiendo los requisitos de la norma procesal. es suficiente con que estas actas. es un título ejecutivo de naturaleza compleja (255). ha establecido que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. no pudiendo en modo alguno acudir a la preparación de la vía ejecutiva normada en el art. sean agregadas al juicio. ya que debe integrarse con diversos instrumentos. se demandare por obligación exigible de dar cantidades líquidas de dinero. Incluso en algún caso se ha aplicado a consorcios de edificios en construcción el concepto de expensas a las cargas comunes que devenga la terminación de la construcción. ley 13. ya que remite en esta cuestión a lo que disponga el reglamento de copropiedad y administración. 9º de la mencionada norma. 524 del Código ritual agrega que si el reglamento no hubiere previsto recaudos especiales deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible.512 no contiene ninguna disposición referida a la forma en que se cobran las expensas. El certificado de deudas por expensas. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. inc. expedida por el administrador o quien haga sus veces(262). 9º. 9º y 11 de la ley 13. La norma procesal citada (art. a]. Recordemos que se procederá ejecutivamente siempre que en virtud de un título que traiga aparejada ejecución. es éste el que debe observarse(256).§ 50. 524 del Cód. contenidas en un libro. como por ejemplo el aporte a fondos de reserva(260). En primer término. el administrador. 524.512). Ello implica que el primer criterio de análisis de habilidad del certificado está prefigurado por el examen de los recaudos previstos por el reglamento para cobrar las expensas (254). 525 del mismo ordenamiento(259). está facultado para proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para administrar las cosas de aprovechamiento común (art. Por las especiales características del régimen de propiedad horizontal. Sin embargo. mantenimiento y administración del mismo(261). debe establecerse la forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos y expensas comunes. . Ello implica que está legitimado para emitir el certificado necesario para realizar el cobro de las expensas comunes (ordinarias o extraordinarias)(263). el art. Es decir que si en el Reglamento se ha establecido algún procedimiento especial. y cualquiera sea la posición que se adopte en referencia a la personalidad del consorcio de propietarios. El art. que de acuerdo a la literalidad de los arts. Requisitos para el cobro de expensas La ley 13. conforme lo prevé el art. Vale la pena aclarar que este procedimiento ejecutivo procede tanto para el cobro de expensas ordinarias como de otras contribuciones establecidas en el reglamento. 520 CPCCN)(253). y si éste nada ha establecido. o fácilmente liquidables (art. y en forma similar otros códigos rituales(252). Procesal. el uso. En todo caso. integrada con el propio reglamento y la constancia de la cantidad líquida exigible y el plazo para abonarla(257). CPCCN) dispone que con el escrito de promoción de la ejecución debe acompañarse certificado de deuda que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad.

aun cuando en el reglamento de copropiedad y administración esté prevista una notificación telegráfica o similar(265) . 2573 Cód. y en muchos casos. y es criterio aplicable cuando en el reglamento se ha establecido una fecha para el pago de las expensas ordinarias(266). y Com. 2582 Cód. establecen la necesidad de una intimación previa. Esta disposición era más relevante antes de la reforma al Código Civil. aun cuando no estuviera establecido el plazo para su pago. que es la regla en las obligaciones a plazo (art. La exigencia de intimación previa Tanto el Código Procesal. Cód. c]). sobre las que hemos abundado.§ 51. mejora o conservación de una cosa. implica que por ser gastos necesarios. en concordancia con la necesidad de evitar que por falta de pago de las expensas comunes. Civ. § 52. excepto disposición legal en contrario y el supuesto de subrogación real en los casos que la ley admite. incluidos los créditos por . El art. 509. Por un lado. Puede ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor. frente al deudor de expensas en mora. Sin embargo. determina que tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica: a) los gastos hechos para la construcción. Privilegios Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. como algunos reglamentos. en forma epistolar. Y los créditos fiscales y los derivados de la construcción. telegráfica o equivalente. reembolso de erogaciones ya realizadas. El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley. Hemos expuesto en anteriores comentarios(264) que la interpretación prevaleciente admite como suficiente intimación la contenida en la medida judicial de la intimación de pago y citación de remate. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal. tienen un plazo implícito. Civil). establece que el privilegio de los créditos con garantía real prevalece sobre los créditos fiscales y el de los gastos de construcción. incluidos los créditos por expensas comunes en la propiedad horizontal. la naturaleza de las expensas. sobre ésta. que se ocupa de los conflictos entre distintos privilegios. cuando el propio reglamento prevé la mora automática. y Com. para poder proceder a su cobro por vía judicial. 2586 Cód. pero también se ha impuesto una interpretación que se ha venido reiterando en nuestros tribunales. si los créditos se devengaron con posterioridad a la constitución de la garantía (inc. 509. El art. se resienta el funcionamiento del sistema de propiedad horizontal (267). Civ. Civ. mejora o conservación. Así lo define el art. mejora o conservación. y Com. que incorporó la mora automática en el texto del art.

por ser personal. si el precio no alcanza hasta otros. intentó establecer pautas uniformes para la solución de estos casos. es un procedimiento que efectiviza el cumplimiento forzado de las obligaciones. tasas y contribuciones. hasta la sorpresa final del adquirente que pagó el precio y luego debe abonar otro tanto por el pago de las deudas(269). Existe consenso en sostener que la obligación. La duplicidad de respuestas a cada uno de los interrogantes planteados. cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. en su caso. que el adjudicatario deberá soportar todas las deudas provenientes de la cosa. Uno de los problemas que trae aparejada esta situación se presenta con las deudas por expensas comunes. Desde el desaliento inicial de potenciales compradores. si el precio obtenido en la subasta es insuficiente para satisfacerlas. cuál es la medida de su responsabilidad. la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesión. Yabra. en la causa "Servicios Eficientes SA c. la afectación real de la cosa subastada al pago de estas deudas(270). prevalecen sobre los créditos laborales posteriores a su nacimiento (inc. donde se planteó si corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos. que disponen que la responsabilidad del adquirente se extenderá sólo a las deudas anteriores informadas en el expediente y a veces nada se establece respecto de la responsabilidad del eventual comprador. Las posiciones encontradas. Las posiciones varían desde tribunales que advierten. en los que se entrecruza la aplicación de diversas normas legales de carácter sustancial y procesal. a la vez de ser un modo de adquirir el dominio. La jurisprudencia no es uniforme al respecto. cuando se remata un inmueble afectado al régimen de la propiedad horizontal. . genera algunas dificultades en orden a sus efectos jurídicos(268). a través de los edictos. Deudas que debe pagar el adquirente de una unidad funcional que es subastada La subasta judicial. devengadas con anterioridad. Se debate si el juez puede establecer. § 53. lo que ha generado un estado de anarquía y gran incertidumbre en los procedimientos ejecutorios. se encuentra cristalizada en los votos divididos del pronunciamiento plenario. Y si cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de Propiedad Horizontal.expensas comunes en la propiedad horizontal. Roberto Isaac s/ejecución Hipotecaria-Ejecutivo"(271). existentes al tiempo de la adquisición del inmueble. Con este motivo. El dilema es determinar si el adquirente responde por las deudas anteriores y. d]). lo mismo que ocurre en el caso de impuestos. subsiste en cabeza del deudor ejecutado y lo mismo la obligación personal que asume el adquirente por las deudas a devengarse a partir de la toma de posesión del inmueble. en cada caso. Esta dualidad de aspectos. exponen enjundiosamente todas las argumentaciones vertidas por la doctrina judicial y autoral a esa fecha. en pleno. que en cada caso sustentan el voto de la mayoría y de la minoría.

señala que el deudor del crédito por expensas será el titular de la unidad respectiva en lo que atañe a las expensas devengadas durante el período de su titularidad y responde con todo su patrimonio. 17 ley 13. Así las garantías reales que gravan la cosa se extinguen por efecto de la subasta. 4º. Civil. 8º. 3266 Cód. aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición. El adquirente en subasta es un sucesor singular del propietario ejecutado. La subasta judicial. 1324. Mas ello no implica. el voto de la mayoría admite la existencia de una obligación en cabeza del adquirente. cuya comisión 3 abordara la cuestión de "La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada". Sin embargo. En aquella oportunidad se impuso la postura de dar un tratamiento diferenciado al crédito del Fisco y al crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal(272). en cuanto sigue la personalidad de su autor. No comentaremos las posiciones sobre los créditos por impuestos.512. que nace y se desplaza con el nacimiento o desplazamiento de la titularidad dominial. . con la participación de reconocidos juristas que integran hoy el Tribunal Plenario. al adquirente en subasta judicial se le transfiere un derecho idéntico al de su antecesor. inc. cuando la mayoría en forma impersonal se pronunció sobre las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13. como los impuestos. Civil. y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. los despachos de la mayoría y de la minoría allí emitidos en cierta manera marcaron el rumbo que hoy se refleja en las soluciones de este plenario.Ya en las II Jornadas Mendocinas de Derecho Civil organizadas por la Universidad de Mendoza en abril de 1991. se verifica que las normas legales pueden no respetar los efectos tan absolutos que la teoría establece. Civil". A diferencia de la compraventa. integra un fenómeno jurídico complejo en el que confluyen intereses públicos y privados y relaciones procesales y sustanciales". se aplican alternadamente las normas de derecho procesal o las de derecho común. No sin advertir las dificultades que plantea la naturaleza jurídica del crédito por expensas. necesariamente. y en los efectos. Se sustenta en la letra del art. Tal orientación fue seguida por el despacho mayoritario de las Jornadas. Invocando la interpretación armónica y sistemática de los arts. por ser ajenos al tema en tratamiento. y 2122 Cód. como modo de adquirir el dominio. El sucesor particular responderá con todo su patrimonio por las devengadas durante su propia titularidad y con la cosa por las devengadas antes de su adquisición. que adquiera el mismo derecho.). deba ser encasillada dentro de la categoría de los modos derivados entre vivos. la subasta judicial es regulada en su procedimiento por la ley ritual. El plenario también estableció soluciones divergentes para cada cuestión. por ejemplo. El sucesor universal será deudor en los mismos términos. entendió que no cabía la misma solución. con todas sus cargas y gravámenes. Sin embargo. 17 y 18 de la ley. tasas o contribuciones. tasas y contribuciones adeudadas. prevaleciendo las primeras en cuanto esté previsto en ellas. Para la posición de la minoría. que expresara: "Sin desconocerse que la subasta judicial para el Código Civil argentino implica un supuesto de venta forzada (arts. sigue siempre el dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art.512. 3901 y 2686 Cód. que dispone: "La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio.

las deudas propter rem o cargas reales pendientes —entre ellas. al fomentar la adquisición en subasta judicial y no trabar la libre circulación de los bienes(273). Reiterando lo expuesto. al limitar la aplicación del art. quien deberá soportarla aunque se trate de una venta rodeada de todas las garantías judiciales. el cobro de las expensas. bajo el título "efectos de la subasta".512(274). sin las cuales el sistema de propiedad horizontal no podría subsistir. Conforme a ello. las expensas comunes— si el precio de venta de la cosa resulta insuficiente para su satisfacción por parte del vendedor(275). Según otra corriente doctrinaria. El Cód. sólo se refiere a que Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado. el del consorcio diligente y los del tráfico en general. tasas y contribuciones. el voto de la mayoría dispone que "mientras la obligación no se encuentre extinguida. y que declarara: "El adquirente es responsable por el pago de las expensas comunes adeudadas con anterioridad a la subasta. además del precio. la doctrina plenaria vigente en el fuero Civil sostiene que "No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos. por las que el derecho de Propiedad horizontal se extingue para todos. su efecto inmediato recae sobre el comprador. por el contrario. . porque la incidencia de las expensas resulta de una disposición de la ley". no contempla expresamente esta situación. en caso de insuficiencia del precio obtenido" (29 votos contra 6). En resoluciones anteriores se había resuelto que el adquiriente de un inmueble en subasta judicial debe pagar. pero el art. y Com. Extinción de la propiedad horizontal La Propiedad horizontal tiene causas propias y particulares de extinción. § 54. No cabe una solución análoga respecto de las expensas para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13. devengadas antes de la toma de posesión. si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución. de la manera más efectiva posible. esta solución del voto de la minoría compatibiliza el interés del adquirente. da una respuesta afirmativa a la segunda cuestión planteada. 17 a los supuestos de la enajenación voluntaria. sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos. y relativas. y otras que son comunes con el dominio. El voto de la minoría. cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. El voto de la mayoría sigue el despacho mayoritario de las jornadas mendocinas que abordaran esta temática. 2203. en las que el derecho se extingue para unos y nace para otros. También puede decirse que hay causales absolutas. Civ.Se argumenta que el propósito seguido por el legislador ha sido garantizar al consorcio de propietarios.

12 LPH) y la vetustez (art. y concluye con la terminación del edificio en condiciones de ser afectado al mencionado régimen."Son aplicables las causales comunes con el dominio de la puesta de la cosa fuera del comercio (art. susceptible de enajenación por unidades privativas. según valuación judicial. y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. debiendo destacarse que las valuaciones individuales a los efectos del pago de los impuestos se practicarán computándose no sólo las partes privativas sino también "la parte proporcional indivisa de los bienes comunes"(276). 3º. § 55. el abandono del derecho (arts. entendido desde un punto de vista temporal. Con respecto a la ley 13. En esta disposición se unifican y simplifican los textos de los arts. comparándolo con el anterior. y el que tenía en cuenta la directiva marcada por el art.724 sobre "régimen de la prehorizontalidad"(278). Civ. El Cód. la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes.276. y concluye con la inscripción del reglamento de propiedad horizontal(277). que entiende que el valor total al que se refiere la norma está dado por la suma de los valores asignados a las unidades según el reglamento de copropiedad o.)" [destacado en el original].). y Com. Como la transferencia del dominio sólo se operará luego de "firmado el instrumento público de enajenación. Civ. inhibientes. Civ. determina que en caso de grave deterioro o destrucción del edificio. hipotecarios. la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella.512. El primer problema a dilucidar es el significado de la expresión "valor". en su defecto. 12 y 16 de la ley 13. sobre "excepciones a la ley . por el "aforo inmobiliario" a los efectos del impuesto o contribución fiscal. sumado a ello el requisito de la inscripción para hacer oponible la transmisión a terceros. debido a la aparición de acreedores embargantes. la reparación o la reconstrucción. reemplaza el sistema instituido por las leyes 19. y hasta obtenido la posesión. Si resuelve la reconstrucción. los adquirentes —mediante boleto de compraventa— corren graves riesgos.). luego modificada parcialmente por la ley 20. Eran causales propias o específicas de la Propiedad horizontal la destrucción total del edificio o de más de las dos terceras partes de su valor (art. tener en cuenta el valor venal del edificio posterior a la destrucción. LPH. aun habiendo pagado parte sustancial del precio. la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor. 2604 in fine Cód. la prescripción adquisitiva (art. Civ. o a la imposibilidad de que el vendedor prosiga con la construcción del edificio por falta de fondos. Se inicia con la existencia del terreno y la decisión de levantar sobre el mismo un edificio sometido al régimen de laley 13. 2609 y 2610 Cód. Civ. 2055 Cód. puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales. seguido de la tradición". El art.512 (DJA E-0322). consignado en la norma. Prehorizontalidad Recibe esta denominación la etapa previa a la constitución del estado de Propiedad horizontal. El estado de prehorizontalidad nace con la formulación del proyecto de construcción de un complejo inmobiliario. Ante la ausencia de interesados. y Com.512(DJA E-0322) se propusieron varias interpretaciones: considerar el valor de la parte destruida en relación con la subsistente. 2606 Cód. 16 LPH).

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones.. Tutundjian" (283). 2070 Cód. integraban el plexo contractual. en el que se estableció como doctrina del tribunal que "El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y. si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario. el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente.19. determina que los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal. Civ. y Com. Fallos plenarios Como se dijo. para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón. Civ. El art. § 56. y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o. el sistema fue criticado por su falta de eficacia. y ello es lo que los torna vulnerables. a cargo del propietario. y otros c. según el art. sino sólo derechos personales.512(279). La ley 19. y Com. en su caso. siendo una asignatura pendiente implementar un sistema de protección de aquello que sea práctico y eficiente(280). Ello motivó abusos derivados del incumplimiento de la norma y llevó a que la justicia nacional se pronunciara en dos fallos plenarios que modificaron sustancialmente el panorama(282). y Com. aun cuando no figuraran en los boletos de compraventa. principalmente destinada a regular la comercialización de unidades de edificios que se someterían al régimen de la ley 13. o de la liquidación de personas jurídicas. Ello autoriza. ya sean los trámites de afectación e inscripción de la prehorizontalidad. no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato". a oponer válidamente la excepción de . 2071 Cód. pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante. El art. los que versen sobre inmuebles del dominio privado del Estado.724". reemplaza el sistema de la ley 19. que las obligaciones contenidas en la ley 17. Quedan excluidos de este sistema.724 fue criticada por establecer un sistema muy complicado y costoso. El primer pronunciamiento recayó en los autos "Cotton. Moisés D. como la inscripción de los boletos de compraventa. a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin. Es importante aclarar que en el estado de prehorizontalidad no existen derechos reales por parte de los adquirentes.924. 2072 Cód. que además es insuficiente para proteger adecuadamente a los adquirentes(281). en su caso. los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras. los contratos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulte de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes. De este modo se aclaró y otorgó a los adquirentes una poderosa herramienta. con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades.724 por un seguro obligatorio. en consecuencia. Civ. la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. especialmente calificadas por el organismo de control.

Taub.724. incorpora como un nuevo derecho real la figura de los conjuntos inmobiliarios en el art. Fundamentos de la Comisión El Cód.724. pueden ser aplicadas de oficio por el juzgador(286). 1º y 12 de laley 19. especialmente el pago del precio. y Com. Civ. por consiguiente irrenunciables y aplicables de oficio y en cualquier instancia del proceso"(287).512. cuando se configuren derechos reales. y lo regula en el Título VI del Libro Cuarto. término que abarca los barrios cerrados o privados. aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan . Finalmente. Las diferentes interpretaciones que mereció el plenario "Cotton" llevaron a un segundo plenario en el que se debatió si la posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la LPH hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del inmueble al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los boletos. motivo por el cual el propio Código Civil coloca a dichas normas por encima de la regla de "autonomía de la voluntad" consagrada en el art. Dicho carácter se otorga por entender que las disposiciones que poseen tal propiedad no pueden quedar a merced de los intereses de los particulares. es el de propiedad horizontal. 1887. Cód. comprendidos asimismo aquellos que contemplen usos mixtos. laboral. dado que están comprometidos principios superiores en los que se cimenta la sociedad toda. en el que la mayoría en forma impersonal sostuvo: "La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13. salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración.CONJUNTOS INMOBILIARIOS § 1. 1197. empresariales o náuticos. El caso fue "Alvear SRL c. Civ. barrios de chacras. ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria. al representar normas de orden público. clubes de campo. Luego aclara que el marco legal de los conjuntos inmobiliarios. CAPÍTULO 8 . no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19. Luis" (285). sobre todo si eran requeridos a cumplir sus obligaciones. y Com. Son. La Comisión explicó en los fundamentos del Anteproyecto como una novedad la introducción de los conjuntos inmobiliarios. estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato". d). parques industriales. comercial o empresarial que tenga.724 es de orden público y en consecuencia se ha resuelto que "Los arts. el mismo plenario sostuvo que "los derechos que confieren al adquirente la ley 19.incumplimiento a los adquirentes.724 son irrenunciables"(284). inc. Profundizando la protección de los adquirentes. cabe señalar que la ley 19.

Estos emprendimientos hoy son una realidad insoslayable en todo el territorio nacional. § 2. u orden público. que gobierna la materia de derechos reales. Tiene la novedosa concepción de una regulación de disciplina. que también impone el estatuto correspondiente a cada derecho. dentro del esquema de los derechos patrimoniales. Pueden preverse también limitaciones aunque no la prohibición total para la transmisión de unidades. Civ. y Com. organiza como un nuevo derecho real. aun cuando sean utilizados en muchos casos. el proyecto de Unificación de los Códigos Civil y Comercial de 1998. Esta situación fue modificada por el Senado y en el texto definitivo del Cód. de mayor contacto con la naturaleza. que debe ser respetado por los particulares en virtud del predominio del orden público en la materia. y Com. Estas figuras no se ajustan estrictamente a ninguno de los derechos reales conocidos. sin perjuicio de aspiraciones de mayor nivel social. y Com. Estos conjuntos o complejos inmobiliarios también han sido llamados por la doctrina "nuevas formas de propiedad". Ello implica que los únicos derechos reales admitidos son los previstos por la ley. prácticas recreativas y deportivas. El principal problema que se presentaba para esta opción es la vigencia en el derecho nacional del principio del "número cerrado". Civ. pero carecían de una regulación a nivel nacional y justificaron ocuparse de su encuadre y regulación jurídicos. asimismo la previsión de la posible constitución de servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos entre sí o con terceros conjuntos. expresión en la que el término "propiedad" es empleado como sinónimo de derecho real y aun de derecho patrimonial y no de dominio(1). Civ. Analizaremos en este capítulo los emprendimientos inmobiliarios conocidos como "clubes de campo" (countries) y también los llamados "barrios privados" o "cerrados". para concluir con las normas que introduce el Cód. motivo por el cual pasaremos revista a las distintas posiciones que se han esbozado al respecto. La existencia de un derecho real significa mayor seguridad a su posición para los protagonistas de estas nuevas figuras. motivó que hubiera un desplazamiento hacia zonas suburbanas y aun rurales para constituir conjuntos inmobiliarios. así como otros conjuntos que ahora el Cód.los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales. y a la legislación provincial en la materia. como también del régimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser más restringidos según se establezca en el reglamento. una propiedad horizontal especial. . Introducción Es un lugar común señalar que la explosión demográfica y la escasez y alto valor de los inmuebles que caracterizan en la actualidad a las grandes ciudades y zonas aledañas. atento su oponibilidad erga ommes y por la relación directa e inmediata del titular con la cosa. Pueden agregarse a estas circunstancias la búsqueda de seguridad. y en especial a las conclusiones de las Jornadas Nacionales de Derecho Civil. no se admite.

para permitir como destino. de algún modo. tiro al pichón. introducirse en la idea de campo propio con posibilidad comunitaria y recreativa. Primero nacieron los countries en áreas rurales. constituidos por importantes y extensas áreas de recreación y áreas verdes. pero con calles o vías de circulación interna privadas. barrios cerrados (mayor cantidad de residentes permanentes). etc. golf. "emprendimientos inmobiliarios"(7). y han aparecido los "barrios parque náuticos" y/o "barrios cerrados náuticos". Los parques industriales y los centros de compras tienen elementos comunes con los clubes de campo. Se señala que la primera de estas agrupaciones se remonta al año 1930. provincia de Buenos Aires. los clubes náuticos y otras modalidades más complejas. además de calles de vinculación interna. que por ese motivo se llamaron "clubes de campo". y así lo hace el Cód. "urbanizaciones privadas especiales"(5). Desde hace relativamente poco tiempo se han desarrollado los llamados "clubes de campo de chacras" y/o "barrios cerrados de chacras". Recientemente surgen los gigantescos conglomerados de más de 400 hectáreas. que son parcelas de gran extensión y superficie. su coche y su amarra para la embarcación deportiva(10).§ 3. emprendimientos preponderantemente residenciales con o sin áreas recreativas. expresión que es en realidad la traducción de la denominación que adoptaron muchos de estos conjuntos urbanísticos. en zonas cercanas a la localidad de Pilar. conforme el objeto social y/o finalidad a las cuales se hallen confinados:clubes de campo (predominante actividad deportiva). y Com. aunque sin alcanzar un perfil definitivo que permita su tipificación. El proyecto de 1998 los denominó "conjuntos inmobiliarios". 2 o 3 hectáreas cada una. decidió denominar "conjuntos inmobiliarios". Los llamados "clubes de campo". convirtiéndose luego en lo que en la actualidad se denomina "Tortugas Country Club". y condominio sobre ciertos espacios. con su carácter exclusivo.). Civ. "nuevas urbanizaciones"(8) y también "urbanizaciones privadas"(9). Complejos urbanísticos especiales Desde la década del 80 se advierte la aparición de varios agrupamientos que combinan. encabezada por Arturo Maura. "formas coparticipativas de propiedad"(4). el dominio. Existieron numerosas denominaciones para estos emprendimientos. con la finalidad de reunión y organización de actividades deportivas (polo. modalidad urbanística en contacto con el río y con las ventajas de tener su casa. los barrios cerrados. natación. con legislación provincial específica en varias provincias. clubes de chacras (situados a distancias mucho mayores respecto . pero en la actualidad puede verificarse su existencia en la mayoría del territorio argentino. industrial en el primero y comercial en el segundo(11). Estas agrupaciones difieren en su denominación. y Com. de 1. "propiedades múltiples o plurales"(6). que por comodidad en alguna oportunidad hemos llamado "barrios privados"(2) y que el Cód. tales como "nuevas formas de dominio"(3). tales como los llamados "clubes de campo" (country club). además del residencial. que suelen llamarse "pueblos privados" y/o "ciudades". barrios cerrados y chacras y sólo se distinguen por el destino. conjunto que hacia 1940 contaba con no más de 30 construcciones. Con el tiempo aparecieron los llamados "barrios cerrados". Las urbanizaciones posteriores también encuentran su origen en la zona norte de la Provincia de Buenos Aires. añadiendo a su nombre las palabras inglesas "country club" son sólo una especie de un amplio y aún difuso género de "urbanizaciones especiales". Civ.

clubes náuticos. limitada en el espacio e integrada por lotes construidos o a construirse.de las ciudades. conduce a que los titulares de las viviendas tengan la facultad —inherente a dicha titularidad— de hacer uso de las instalaciones deportivas. ciudades cerradas o mega emprendimientos(12). como el sector. configuran derechos reales(16). sociales y culturales. vinculados por un similar destino funcional. que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas. Como consecuencia de lo precedentemente expresado. que se caracteriza por la existencia de múltiples inmuebles o unidades parcelarias independientes. mientras que el uso de la vivienda es exclusivo de su titular. siendo las viviendas de uso transitorio o permanente y debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva. El club de campo(13) es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana. lotes de aún más importantes dimensiones). sobre las parcelas que se conocen como comunes. recreación. en forma tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas en el sector residencial tengan derechos de propiedad. en todo caso. copropiedad y/u otros derechos reales. con los grupos familiares respectivos e inclusive con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares). la presencia de servicios comunes y la constitución de relaciones jurídicas de carácter real. independientes entre sí. para brindar confort. Régimen jurídico . queden comprendidos automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la parte común en forma inseparable. Es válido sostener que se trata de urbanizaciones que presentan las siguientes características básicas: a) Varias y/o numerosas parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda (transitoria o permanente). amenidad y disfrute a los moradores del sector residencial. culturales y sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente la de esta facultad(17). el de las instalaciones y servicios recreativos es compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el complejo (y. y que al enajenar o disponer por cualquier título su parcela residencial. § 4. por supuesto debe quedar claramente resuelto que no podría ejercerse actos de disposición sobre las áreas comunes en forma independiente de la disposición de las parcelas residenciales o por el contrario. culturales y sociales. actividades deportivas. cultural y social que singulariza al club de campo. distrito o zona regido por un plan de ordenamiento particularizado. También es nota específica de los clubes de campo que. Esta nota de inseparabilidad de las áreas de vivienda y deportiva. También se ha definido al "complejo urbanístico" o "urbanización especial". con la posible creación de una entidad que agrupe a los propietarios y preste los servicios comunes(15). c) El complejo que se forma necesariamente y por lógica —y en esa forma nace por el hecho del hombre— debe constituir un todo inescindible. cultural y social una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo en un todo inescindible(14). b) Una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna.

en definitiva. En un conocido fallo se destacó que "la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado. C.N. y la normativa local no podía resolver totalmente los diversos conflictos que se suscitan en su seno. tales como lo relativo a las expensas por mantenimiento y mejora de los servicios. 31 [ex 33]. como un derecho real. no pueden rebalsar las facultades propias de aquel poder avanzando sobre la organización jurídica que debe adoptar el club de campo(18). Cód. Civ. usufructo y propiedad horizontal.). 3º. inc. En este contexto de anomia los denominados clubes de campo —en sentido lato— se organizaron tanto sobre la base de conferir a quienes ingresan al sistema un derecho personal.550(24). De entre los tipos societarios que brinda la ley general de sociedades. en el reglamento que autoriza el art. plasmándose los detalles de la organización especial requerida por los clubes de campo. al crear un nuevo derecho real. También se ha recurrido a la figura de la sociedad cooperativa.) o de sociedades. ley 19. No había dudas de que el régimen legal que estructurara jurídicamente a estos complejos. contándose entre los más conocidos.337 [DJA F-0960])(25). ley 20. tanto civiles como comerciales. el del ex senador nacional Carlos de la Rosa(20) y los de la senadora Hilda González de Duhalde(21). Elcountry club o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquéllos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual" (19). dominio revocable. ap. que son nominativas (art. Estos complejos han adoptado diversas modalidades de organización. mientras que en otros casos. y Com. 24. o una combinación de ambos. § 5. ya que las normas provinciales que. Cód. inc. en ejercicio de su poder de policía sancionaran las provincias. coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. Bajo esta óptica se señala el peligro de que. el manejo de la organización quede en manos de un reducido número de directivos. arts. y Com. 12. Civ. 1º. 3º. Civil. correspondía ser sancionado por el Congreso Nacional. aunque en este caso se presenta la dificultad referente a la transmisión de las acciones. por tratarse de derechos patrimoniales (art. optando por alguna figura de derechos reales. 167.El principal problema que presentaban estas "urbanizaciones especiales" era que no existía una norma específica en el orden nacional que contemplara los diversos aspectos de estas modernas agrupaciones inmobiliarias. servidumbres prediales recíprocas. el más utilizando es el de la sociedad anónima(22). . El Cód. aporta una solución. inc. como combinaciones de dominio y condominio. que no puede figurar en el estatuto (23). En el Congreso Nacional se habían presentado proyectos de ley con el objeto de regular en particular estas urbanizaciones. 148 y 168 y sigtes. se han inclinado por constituir derechos personales. Como derecho personal Algunos conjuntos han adoptado la estructura de asociaciones (art. 75.

debía concluirse en que resultaba necesaria una legislación propia que la regulara como derecho real autónomo. que no puede ser perpetuo(27). no resulta suficiente para abarcar la realidad que configuran los clubes de campo —con la unión inescindible del área residencial con la recreativa—. es bien semejante al derecho real de usufructo. . porque esta servidumbre de uso. que debería ser perpetua. ni la de modificar su estatuto. § 6. servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los lotes. § 7. Es necesario recordar que en el derecho positivo argentino rige. Reseñaremos las distintas soluciones que se propusieron. resulta ser simple o mero recurso o mecanismo técnico de medios y formas con los cuales se da satisfacción a los fines perseguidos. La vinculación de ambos sectores (lotes individuales con instalaciones de la sociedad. etc. que tendrían que ser puestos en cabeza de una sociedad integrada por los dueños de lotes que. el denominado principio del número cerrado (numerus clausus). en materia de derechos reales. como integrantes del club de campo revestirían una doble calidad: propietarios del lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de los servicios a los lotes. y Com. servidumbre pasiva de abstenerse de ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normas internas y sin la aprobación del propietario del fundo dominante [área recreativa]. como se verá. en algún pronunciamiento judicial se sostuvo que "La naturaleza jurídica de los denominados clubes de campo. concluyen en la figura legal de la sociedad"(26). aunque el expediente no impresiona como adecuado respecto de la prestación de los servicios a favor de las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres no pueden consistir en un hacer para el nudo propietario) y su legitimidad es dudosa en lo que se refiere al uso de las áreas recreativas. Dominio Este derecho real. en virtud del cual no existe la posibilidad de adoptar figuras distintas a las admitidas. atento a las especiales características que reviste la realidad de los clubes de campo. Como derecho real El problema en este caso era determinar si resultaba posible encasillar los derechos de los integrantes del club de campo en alguno de los derechos reales admitidos —sobre cosa propia o ajena—.. Los dueños de los lotes aparecerán así aislados y no integrando un complejo (cuando ésta es la verdadera situación).gr.Más aún. si es reconocido a los titulares de los lotes construidos o a construirse. además de presentarse el problema de las instalaciones y servicios a utilizar por ellos comunitariamente. que por ser asociativos. o bien. Civ. con la nota de inescindibilidad que hemos apuntado) se suele implementar a través de servidumbres (v.).. Ésta es la solución que adopta el Cód.

pero sobre todo en la perdurabilidad que debe revestir el sistema. coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. sujeto al poder del constituyente(28). El country club es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que. Y en esa línea se ha resuelto: "La característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado. no siendo suficiente para conjurar la tacha lo dispuesto en el art. Además del inconveniente que se señala derivado de la dificultad para vincular ambos derechos de la manera que lo exigen las particulares características de los clubes de campo. la facultad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores. carácter contra el cual conspira el derecho de pedir la partición en cualquier tiempo que compete al condómino.§ 8. Es por eso que se recurre a una combinación de los derechos de dominio (sobre los lotes) y de condominio (sobre las áreas de esparcimiento). por la facultad de pedir la partición en cualquier tiempo. de modo que todos sus integrantes pasaran a ser condóminos de la totalidad. las objeciones se centran. puesto que su derecho nunca sería pleno ni perpetuo y quedaría. Dominio revocable Mediante este encuadre se constituiría u otorgaría por los organizadores del sistema (llamados promotores o desarrollistas) un dominio a favor de los titulares de los lotes. § 9. en cuanto a la nocividad de la partición. Civil: bastaba la oposición de cualquier condómino para impedir la renovación del pacto de indivisión. aquellos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse . el ius prohibendi que asiste a cada condómino y el pesado sistema de administración(29). sujeto a condición resolutoria. Esta estructuración no resulta conveniente para el titular del lote. Como modo de diluir estos inconvenientes se ha recurrido a la figura del condominio de indivisión forzosa referido a cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios. además de la poca agilidad de la administración. por lo tanto. que no puede superar los cinco años y. parece dudoso que pueda considerársela subsistente durante toda la vida del country —porque la partición siempre resultaría perjudicial para los condóminos en la hipótesis— cuando el Código autoriza sólo a "demorar" la división. lo que convertiría al adquirente en condómino del área recreativa sin ser titular de lote alguno. la que se consumaría en caso de incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticas adoptadas. Civil). el condominio que recayera sobre la totalidad del country. 2688 (ex 2715) Cód. el derecho de abandono para liberarse del pago de gastos que asistía al condómino (en el régimen del Cód. pero no a posponerla para siempre(30). Dominio y condominio Aunque jurídicamente viable. constituiría un sistema nada práctico. en definitiva.

Son conocidas las objeciones a esta solución. puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común pertenecen al dominio público del Estado. que de recurrirse a otras figuras deberían transitar por complicados trámites de cesión de calles a la Municipalidad por parte de los integrantes del country(33) y posterior convenio con ésta para posibilitar el cerramiento. teniendo como presupuesto un edificio único. aunque los dueños permitan su uso o goce a todos". que dice que "los puentes y caminos y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de los particulares en terrenos que les pertenezcan son del dominio privado de los particulares. club house y restantes instalaciones centrales(34). ley 13. 3º. deportivos y sociales denominados 'club de campo' o 'country'. en el caso de la Provincia de Buenos Aires. canales. Sin embargo. se lo ha utilizado en los clubes de campo por considerar que permite el condominio de indivisión forzosa y permanente y asegura el destino de los sectores comunes. Civil). lo que requiere organizar una administración que atienda las erogaciones que el mantenimiento de estos servicios demanda y. como calles. porque soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes (art.512 [DJA E-0322]). ... § 10. recaude las contribuciones o expensas correspondientes. La configuración de la indivisión forzosa . caminos. sino por imposición de una realidad socioeconómica que se exterioriza con signos de permanencia y uniformidad que es imposible desconocer ni soslayar" (31). 2683 (ex 2710) y siguientes. que está dada no sólo por la voluntad de las partes involucradas. en especial la dificultad que presenta el art... Pese a existir serias dificultades para comprender a los lotes con edificaciones a construir como objeto de un derecho real de propiedad horizontal.512 [DJA E-0322]) y de las vías de circulación interna del club de campo o del barrio cerrado. áreas de esparcimiento. donde el lote (que sería una suerte de unidad funcional) no soporta ninguna construcción común. consiste en garantizar los medios para mantener en buen estado no sólo los bordes perimetrales y las vías de tránsito interiores. consiguientemente. sino un conjunto de servicios de utilidad común. y por su propia naturaleza. que define como necesariamente común al terreno. que es parte común. es aplicable también a aquellos casos en que la dependencia entre bienes particulares y comunes emana de la finalidad a la cual la cosa está destinada (art. en tal carácter tiene individualidad catastral y registral.512 (DJA E-0322). Por la indivisión que establece la ley 8912 respecto de los conjuntos residenciales. Civil. Cód. Es quizás por esta razón que muchos clubes de campo y barrios cerrados se han organizado bajo el régimen de la Propiedad Horizontal (ley 13... la ley 8912 la establece con toda precisión y claridad.separadamente de los lotes de propiedad individual. Civil contemplan una accesoriedad por naturaleza entre los bienes y las parcelas. Esta disposición pierde consistencia o funcionalidad en los casos de estos complejos inmobiliarios. plazas. Parte de la doctrina considera que resultaría la figura más adecuada(32). Si bien las disposiciones del Cód. Civil. la propiedad del terreno. 2686 [ex 2713] Cód. nada impide que tal dependencia esté fijada por la ley y.. Propiedad horizontal Una de las grandes dificultades en los clubes de campo y otras urbanizaciones especiales como las que hemos reseñado previamente. 2322 (ex 2348) Cód.. les son aplicables a ellos las reglas relativas al condominio de indivisión forzosa contenidas en los arts. 2º de la ley 13. en el caso de adoptarse el sistema de la propiedad horizontal las vías de circulación internas del "club de campo" caerían en la previsión del art. Como las calles.

a]).Por otro lado. sino que se amplía a parcelas de terreno. Chevallier Boutell. se denunciaron múltiples obstáculos para aplicarlo lisa y llanamente(40).512 (DJA E-0322). 778. pues resulta incompatible con el régimen de orden público vigente. 2489/1963 de la Provincia de Buenos Aires. de hecho se comercializaron porciones (o subdivisiones) de terrenos baldíos como futuras unidades funcionales. Ya en un fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (38) se había manifestado que "Tampoco sería correcto aplicar las normas de la ley 13. integrada por los doctores Guillermo Allende. De otra forma. lo que no es legítimo(37). el consentimiento necesario para que todos y cada uno de los propietarios actúen respecto de partes determinadas. En los clubes de campo que se organizaron al amparo del dec. lo que en modo alguno cumplía con los requisitos para constituir derecho real a favor de los adquirentes(39). el derecho de propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un inmueble edificado(35). Tanto es así. En realidad. cada propietario de unidad funcional. si bien a primera vista el régimen de propiedad horizontal parecía ser funcional para los clubes de campo. Pero para tal extensión es ineludible la reforma legislativa. en principio. 1º no se circunscribe la división del edificio a los supuestos de pisos o departamentos. y de la misma manera que la responsabilidad por todas las consecuencias emergentes de su utilización o aprovechamiento o por los eventuales riesgos y contingencias resultantes de ellos sería coparticipada in solidum por toda la comunidad. El reglamento podrá establecer limitaciones edilicias" (Ver Revista del Notariado. ps. Agustín Durañona y Vedia y Carlos A. Es que la ley vigente hace del terreno una cosa "necesariamente común" de los distintos consortes (art. con lo que el derecho real vendría a tener un objeto futuro. en el art. que en el proyecto de reformas a la ley 13. esto es. Jorge H. en tanto subsista la impropia e inadecuada utilización del régimen de propiedad horizontal para regular barrios privados. 2º in fine contiene esta norma: "En la organización de los clubes de campo y parques industriales que se sometan al régimen de esta ley. sólo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido. Pese a ello. compartimos la afirmación de que. A su vez.512. en una suerte de propiedad comunitaria ajena a nuestros hábitos y a nuestro derecho(41). . como titulares de dominio respecto de tales partes determinadas. precisamente para ampliar la aplicabilidad de la ley 13.nro. con sus accesiones.512. material y jurídicamente como propietarios exclusivos. 1259 y sigtes. por la errada suposición de que con su actual redacción ellas son extensibles al régimen de los "clubes de campo". una interpretación excesivamente apegada a la literalidad de las normas conduciría a entender que. Así. El obstáculo se presenta porque los titulares de los lotes no serían titulares individuales de las parcelas y se acrecienta en el caso de tratarse de lotes no construidos (36). julio-agosto de 1981. por serlo. Serán de propiedad exclusiva las parcelas asignadas a cada propietario y sus accesiones. sino de una unidad funcional a construir. se incluyeron nuevas previsiones. inc. cuanto constituye o está en terreno definido en los planos como unidad funcional es en realidad de propiedad común.512 elaborado en 1981 por la Comisión Especial designada al efecto por el Ministerio de Justicia de la Nación. Alterini. emergente del reglamento de copropiedad otorgado en función de la ley 13. y que esa adhesión conlleva la aceptación. lo que excluye que parcelas separadas del terreno puedan ser objeto de la titularidad individual de los adquirentes. el art. adhiere a un régimen estatutario conocido y publicitario.). 2º. porque entonces no podría hablarse de unidad funcional de un inmueble edificado.

2029 (Conjuntos inmobiliarios) que "Los clubes de campo. Es decir. presentan una realidad harto heterogénea. el patrimonio del consorcio(45). Título VII.512 (DJA E-0322). 2029 se dice que "El reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole. centros de compras. pero pierde consistencia o funcionalidad en los casos de estos complejos inmobiliarios. 2º de la ley 13. En el mismo artículo. y entidades similares. y Com. e]). dejaba librado a la voluntad de los integrantes definir cuál sería el régimen legal. que a pesar de enumerar entre los derechos reales a las "propiedades especiales" (art. En su libro Quinto. parques industriales. establecía en su art. lo que constituye una excepción al sistema cerrado que caracteriza a los derechos reales. como hemos reseñado. incorporaba tres clases de cosas y partes: las necesariamente comunes(43). Civ. lo que debió obstar a la pretensión de aplicarla a estos conjuntos.512 (DJA E-0322) el terreno es necesariamente común de todos los consorcistas. Las demás adecuaciones previstas son ineludibles para la funcionalidad de estas propiedades especiales". con las adecuaciones pertinentes. en el título V.§ 11. aceptando que estos conjuntos inmobiliarios. pues es de máxima transparencia que en la ley vigente 13. donde el lote (que sería una suerte de unidad funcional) no soporta ninguna construcción común. se piensa que la propiedad horizontal. el proyecto aclaraba que "En los conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal o que se sujeten a él. es el marco más apropiado para su desenvolvimiento" y agregaba que "La modificación central de la propiedad horizontal para proyectarla en los conjuntos inmobiliarios. barrios o cementerios privados. y entidades similares. barrios o cementerios privados. centros de compras. se pretendió superar la dificultad que presentaba el art. las propias(44) y como novedad. pueden sujetarse al régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal". parques industriales. El art. El proyecto de unificación del Derecho Privado 1998 El proyecto de Unificación de los Códigos Civil y Comercial de 1998 es un antecedente directo del Cód. que regulaba la Propiedad Horizontal(42). sólo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común". consiste en reconocer que pueden existir unidades de propiedad privativa sobre el terreno. 1821 inc. que está ubicado en el libro dedicado a los Derechos Reales. 1821 del proyecto clasificaba a las "propiedades especiales" entre los derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia. Al limitar en cuanto al terreno el carácter de "parte común" a los sectores destinados a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común. que define como necesariamente común al terreno. Es conveniente aclarar que el proyecto. dedicado a las "Propiedades especiales". Esta solución es clara y no requiere explicaciones cuando nos referimos a un edificio único. En el párrafo tercero del art. y facultar al consorcio para adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al . En esta materia decía que "para los clubes de campo. instituir una administración con el carácter de mandatario irrevocable.

de permitir adecuaciones. claramente determinadas y proyectadas en planos de subdivisión con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal(47). que prevé la posibilidad de adscribir los clubes de campo al régimen de la propiedad horizontal. Sin duda que el texto propuesto no resolvía las diversas cuestiones que la doctrina especializada había planteado. o cosas y partes comunes. En este caso quedan modificados de pleno derecho los títulos de todas las unidades. el proyecto introducía la definición de "unidad funcional" (46). como tal. parques industriales. ya que serían "otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino. § 12. el derecho de propiedad horizontal): "En los clubes de campo. que en la generalidad de los casos posibilitarían obviar cuestionamientos y litigios de difícil solución. se propuso la sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad (ley 19. pero tuvo la virtud. o bien a través de la formulación de reservas convenidas por unanimidad. 2617 (que regula. centros de compra. En este sentido. Para superar los obstáculos que se presentan al encuadramiento de los clubes de campo en la ley 13. En cuanto a la posibilidad de caracterizarlos como derechos reales sobre cosa ajena. uso y habitación Si tales fueran los derechos concedidos a los titulares de los lotes. que se sometan al régimen de la propiedad horizontal sólo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido con sus accesiones. precisamente. a nuestro entender. de lo que se debe tomar razón en los respectivos asientos registrales". procede examinar el problema desde el ángulo de los derechos reales de disfrute. cementerios privados u organizaciones similares. ya que es sabido que el nudo propietario. la traba relativa a la duración del usufructo —que se extingue con la muerte del usufructuario si es persona física y a los veinte años si es persona de existencia ideal— era formidable. Es por ello que el Proyecto de Ley de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación. El reglamento de copropiedad y administración podrá establecer limitaciones edilicias o de otra índole"(48). término ajeno a la ley 13. pero que adquirió vigencia social en la inmensa mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal.512 (DJA E-0322).724 (FJA E0881) hasta tanto las construcciones estuvieran terminadas.conjunto inmobiliario como unidades funcionales. Usufructo. A dicho inconveniente habría que agregar el problema de los servicios que se prestan en los clubes de campo a los integrantes. no puede cargar con obligaciones de hacer que resulten activa o pasivamente oponibles erga omnes (sólo podrían hacerlo a título de derechos creditorios). y esto permitiría que los lotes se ajustaran a la definición de unidad funcional. tuvo que prever específicamente tal circunstancia en la parte final del art. que autorizaran a los futuros adquirentes a construir nuevas unidades. permaneciendo la nuda propiedad en cabeza del empresario organizador del club. en comunicación con la vía pública. conforme lo fueran requiriendo los hechos sociales. .512 (DJA E-0322). mediante una sensata y voluntaria aceptación de soluciones racionales y lógicas. directamente o por un pasaje común".

perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno. hasta la limitación de no poder habitar en los referidos edificios sino personas de una determinada clase.§ 13. Colman Lerner. 2) Para asegurar a perpetuidad que las construcciones e infraestructura común recreativa. no lo es tanto la última señalada. se hace necesario el establecimiento de un Estatuto Urbanístico que tenga trascendencia real y que. en virtud del cual se puede usar de él.. y sostiene que "resulta posible un encuadre legal por el que se establezca una servidumbre predial sobre todos los inmuebles destinados a áreas comunes y calles de circulación interna "como fundo sirviente": 1) Para asegurar a perpetuidad que estos referidos inmuebles no puedan ser subdivididos y deban conservarse en el estado existente al momento de la constitución a la servidumbre más las mejoras autorizadas. la diferencia es considerable. Entre la limitación consistente en no poder edificar en cierto espacio o de no poder edificar a mayor altura de la establecida. de alguna manera ha tomado partido por esta solución al disponer el dec. ya que ésta puede llegar a resultados inadmisibles"(50). por cuanto no podría ser posible enajenar por cualquier título una parcela residencial. uno de los autores que más ha estudiado estas urbanizaciones es franco partidario de la tesis de las "servidumbres prediales recíprocas"(49). reglamentario 8404/1986 que "a los efectos de cumplimentar lo dispuesto por el art. ya que así como en las primeras limitaciones la licitud es indiscutible. rango o tenor de vida. Servidumbre El régimen vigente en la Provincia de Buenos Aires. en este caso "fundos sirvientes" a favor de las parcelas comunes y del resto de las parcelas residenciales como "fundos dominantes". uso.. tipo social. "La enumeración de las limitaciones es enorme. o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. 4) También se puede asegurar a perpetuidad la abstención de edificar en contravención con un código de edificación preestablecido sobre las parcelas residenciales. . o ejercer ciertos derechos de disposición. que afectará a sus futuros propietarios. y que se llama "servidumbre real" (o predial) al derecho establecido al poseedor de una heredad. 3) Para asegurar el uso de los inmuebles afectados a áreas comunes que brindan "utilidad real" a favor de los moradores de las parcelas con destino residencial "fundos dominantes". el que deberá constar como restricción en el plano de subdivisión pertinente".. 64 inc. tanto los primeros adquirentes como los que les sucedan. aunque sean subadquirentes a título singular y asimismo a todos los que tuvieren en ellos un derecho real de goce (usufructo. Recordemos que la servidumbre es el derecho real. sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. 5) Esta configuración legal concluye en constituir al complejo inmobiliario en un todo inescindible. habitación) e incluso los poseedores. deberá constituirse el derecho real de servidumbre de uso sobre las áreas de esparcimiento. llegue al Registro de la Propiedad para que tenga efectos contra terceros". El mencionado autor argumenta del siguiente modo: "Para conseguir el objetivo que el propietario del terreno que se parcelará sujete la propiedad de los diferentes lotes a un sistema o estatuto de limitaciones adecuadas. que constituye el contenido propio de las servidumbres prediales de non aedificandi y de altius non tollendi. sin que le comprenda su derecho real sobre las áreas comunes "fundo sirviente". "fundo dominante". una cancha de golf siempre sería una cancha de golf. por lo tanto. b) del dec. respectivamente. con simultaneidad a la transmisión del dominio de cada parcela perteneciente al área de viviendas.-ley 8912/77. pues incluso llega a afectar a la licitud del supuesto. deportiva y/o social no pueda ser modificada ni destruida. Es decir.

El dec. cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un acto de levantamiento territorial inscripto en el organismo catastral" (53). estructurado en forma similar al de propiedad horizontal. ha sido definida como "la cosa inmueble de extensión territorial continua. en ejercicio del poder de policía urbanística que les asiste. que las convierta en un todo inescindible. las provincias. La parcela. subdivididos bajo el régimen de la ley . que veremos más adelante. en su art. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificada. pero podrán reemplazarse unas actividades por otras. tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas". con particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a la ley por parte de los copropietarios. en la que están comprometidos tanto los intereses públicos — especialmente los de la comunidad donde aquéllas se asientan— como los de los particulares que adquieren derechos a su respecto(52). y también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas (51). en sentido registral. reglamentario de la ley provincial 9404/1986 se ocupa específicamente de los llamados "clubes de campo". En definitiva.§ 14. como se verá. Civ. es el método de alguna manera adoptado por el Cód. se propuso su regulación como derecho real autónomo. Derecho real autónomo Frente a las dificultades que se suscitaban al pretender encuadrar el sistema en alguna de las figuras existentes. La Provincia de Buenos Aires. 64 define al "club de campo o complejo recreativo residencial" como "un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas: a) esté localizada en un área no urbana. perteneciente a un propietario o a varios en condominio. c) la parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio. § 15. Legislación provincial Sin un ordenamiento nacional que regulara el régimen jurídico de estas urbanizaciones. o poseída por una persona o por varias en común. y Com. de obras nuevas y mejoras en partes comunes. deslindada por un polígono de límites. 27/1998 está más referido a los llamados "barrios cerrados". El dec. mediante la ley 8912 (de Ordenamiento territorial y uso del suelo). han ido legislando a fin de brindar un marco legal a esta imparable realidad. d) el área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica. sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza. b) una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas. mientras que el dec. 947/2004 está dirigido especialmente a las Urbanizaciones Privadas que adoptaron o adopten en el futuro la forma de clubes de campo o de barrios cerrados.

a través de la intervención del Departamento Propiedad Horizontal. . en el caso de inmuebles integrantes de Clubes de Campo o Barrios Cerrados. que las convierte en un todo inescindible. al publicitar a través del certificado catastral. b) Una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas. y las facultades de los titulares de derechos de realizar el trámite pertinente(55). manteniéndolo en la órbita de la mencionada Subsecretaría. La citada Disposición reglamenta y viabiliza la aplicación del dec. sin perjuicio de que se admita su aplicación al resto de las unidades afectadas a él. prácticamente. trámite que. a cuyos efectos faculta a los organismos competentes a dictar las disposiciones complementarias que permitan transferir. 947/2004. modificar o extinguir derechos reales sobre ellas. requiriéndose esta inscripción como requisito previo indispensable para proceder a la comercialización de las unidades que compongan cada emprendimiento(56). así como la materialización de las obras de infraestructura que afectan a la unidad. c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio. b) Se califican como necesariamente comunes las partes del terreno de estos emprendimientos que estén destinadas a vías de comunicación y a las instalaciones de uso común. un mecanismo que permite actualizar el estado constructivo de aquellas cuya edificación haya concluido —a los efectos de que queden incorporadas al régimen de la referida ley—. con sustento legal en el decreto provincial 1727/2002. En Neuquén. en la totalidad de los casos. La disposición 349/2005 de la Dirección Provincial de Catastro Territorial de la Provincia de Buenos Aires ha reglamentado el trámite y los requisitos necesarios para concretar la actualización del estado constructivo de las edificaciones emplazadas en los emprendimientos urbanísticos denominados clubes de campo o barrios cerrados. cabe señalar los siguientes (54): a) Se establece. emitido sobre la base de una cédula catastral diseñada a esos efectos. En este Registro se deben inscribir los Clubes de Campo y los Barrios Cerrados que hayan obtenido la Convalidación Técnica Final (Factibilidad). constituir. 313/1982 sigue pautas similares: "Art.512 (DJA E0322). con respecto a las urbanizaciones cuya subdivisión comprendía unidades que no estaban construidas o se encontraban en proceso de construcción. d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica. de la toma de razón de los requisitos que garantizan los aspectos técnicos y constructivos del edificio. el dec. dejando constancia en la misma. c) Finalmente.13. aun a aquellas que este decreto no individualiza. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado pero podrán reemplazarse unas actividades por otras. a través de la constitución del estado parcelario que prescribe la ley 10. tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas".707 de Catastro Territorial. La Resolución 194/03 del Ministerio de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires pone a cargo de la Dirección Provincial de Programación y Gestión Municipal el aludido Registro. También debe mencionarse que. sucintamente descriptos. sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza. Dicha actualización comprende a las modificaciones que pudieron efectuarse respecto del proyecto original y que en el régimen de propiedad y en la modalidad que nos ocupa se concreta. se extiende el alcance de la regulación sancionada a todas las unidades sometidas al régimen de la ley 13. Entre sus aspectos más relevantes. la nueva situación constructiva de las unidades funcionales aprobadas como proyecto. resultaban de dificultosa cuando no de imposible concreción. toda vez que ello sea legalmente posible. 1º: Se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas: a) Esté localizado en área no urbana. por su magnitud.512 de Propiedad Horizontal. se previó la creación del Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas como incumbencia de la Subsecretaría de Asuntos Municipales. por el que se les transfiere a las Municipalidades la facultad de aprobar urbanizaciones comprensivas de clubes de campo y barrios cerrados.

512 de Propiedad Horizontal sin vulnerar los indicadores contenidos en el art. Y el art. el dec. Ministerio de Obras y Servicios Públicos y dec. tranquila y segura —que cada día sienten con mayor fuerza los sufridos habitantes de los agitados conglomerados ciudadanos—. que: "Se entiende por barrio cerrado (BC) a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento"(57). a satisfacer la necesidad de una vida más sana. Jurisprudencia En un pronunciamiento judicial se sostuvo que "Cuando no existe controversia entre las partes respecto de que un country clubpertenece a las instituciones denominadas clubes de campo y si se encuentra ubicado en el territorio de la Provincia de Buenos Aires. como el instrumento más idóneo para interpretar y aplicar las Disposiciones del código de fondo a la cuestión que se debata". 1º. la ley 5405/1999. 10. 27/98 del Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires. la ley 1563 incorpora como emprendimientos urbanísticos a los que "Tenga por objeto la creación de clubes de campo. en Mendoza. a los fines de la decisión de cualquier pleito que se origine. asimismo. dice en su art. La Provincia de Buenos Aires ha procedido a su regulación en ejercicio del poder de policía urbanística que le asiste. la Resolución 31/1998. del mismo decreto. § 16. el Parcelamiento de Propiedad Individual. la ley 4341.En Río Negro. la ley 5602. Barrios cerrados. también destinados al mejor y más económico aprovechamiento de los inmuebles y. . Así.512. de la Dirección General de Geodesia y Catastro. inmuebles regidos por el sistema de condominio y tiempo compartido". etcétera. el dec. Nociones En los últimos tiempos han aparecido otros emprendimientos que guardan un cierto parentesco con los clubes de campo. en Salta. 9404/1984"(59). § 17. Tales son los denominados "barrios cerrados". en Córdoba. atender a las disposiciones legales provinciales. establece que "los barrios cerrados deberán gestionarse a través de la ley nacional 13. villas transitorias. en San Juan. aun cuando las normas pertinentes —Resolución 74/1997 de la Secretaría de Tierras y Urbanismo. corresponde. También podemos mencionar en Santa Fe. en Corrientes. 1717/1983. que remite a la ley 13. 52 del dec. 27/1998 del Poder Ejecutivo provincial incursionan también en el ámbito de la caracterización jurídica a aquéllos.-ley 8912/1977(58) u optar en lo pertinente por el régimen jurídico establecido por el dec.

bajo reglamentos o costumbres de convivencia que deben garantizar el mantenimiento. siendo objetos de derechos de propiedad privativa" (63). Civil). que contiene a los arts. al entender que "corresponde dejar sin efecto la sentencia. es una idea recogida por la legislación francesa. sino que suministran también las disposiciones que regulan su funcionamiento dentro del ámbito de competencia territorial de la Provincia. que admite la propiedad sobre parcelas. es decir. no siguió la posición que aconsejaba una interpretación extensiva —modificación legislativa mediante— sino la creación de un nuevo derecho real autónomo. sin embargo. establece que "a falta de convenio contrario de una diferente organización la presente ley es aplicable a los conjuntos inmobiliarios que. Cód. Cód. la Ley de Propiedad Horizontal francesa de 1965. 9404/1986 de la Provincia de Buenos Aires. Civil)". que no es sino la plasmada en la ley 8912 y en el dec. 2713. no pudiendo aquéllos subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual. para concluir que "ni la propiedad horizontal como figura jurídica. Es que los derechos correspondientes a los dueños de las heredades a las que se encuentran afectados los bienes comunes. 2711. . adaptaciones y servicios comunes. § 18. es el régimen de indivisión forzosa previsto en el art. Código Civil y Comercial de la Nación El Título VII del Libro Cuarto. fue revocado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Jorge Alterini.y que "Tanto la ley 8912 como el dec. por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada (art. implican parcelas. regula la situación jurídica de losconjuntos inmobiliarios. 2710 y sigtes. y lo más importante es que el destino de la cosa común se determina. debidamente remozada. Civ. Incluso. y Com. Entre las opciones admitidas por la doctrina. citó en apoyo de su posición los siguientes antecedentes de Derecho comparado. lo son a título de condominio (art. ni la sociedad o asociación. que por su naturaleza se encuentran afectados al uso de todos los copropietarios. Esta decisión ha merecido la crítica del Dr. 9404/1986. construidas o no. en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual. 2073 a 2086 del Cód. conservación y ampliación de dichos bienes y el sometimiento de los usuarios a normas y sanciones disciplinarias para el caso de infracción"(60). La figura jurídica que refleja fielmente esta relación de interdependencia y subordinación de los bienes comunes a los particulares. El fallo mencionado. permiten comprender no sólo la naturaleza de este nuevo tipo de institución de convivencia y de comunidad de bienes.. que los propietarios de las parcelas destinadas a vivienda son a su vez copropietarios de los bienes comunes. reflejan la verdadera realidad. Civil.. en todo lo atinente al urbanismo y poder de policía municipal. no habiendo convención. si resulta dogmática su conclusión en el sentido de que los lotes se adquirieron ab initio como formando parte de un club de campo en el que los propietarios de las parcelas adquirían el condominio sobre los restantes bienes que conformaban el country"(61). no delegados en la Nación dado que la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. La idea de aplicar la propiedad horizontal. siendo el country club o club de campo un todo y una unidad con límites precisos. Cód. opuesto a la creación de nuevos derechos reales. luego de reseñar los distintos proyectos legislativos. además de terrenos. quien en una reunión en el Colegio de Escribanos(62).

en otros casos. Ésta es la opción que ha seguido el Cód. dominio revocable. estos conjuntos habían adoptado diversas modalidades de organización. una corriente proponía su regulación como derecho real autónomo. Civil. Civ. aunque con matices. Civ. laboral. Es la orientación triunfante también en Perú. sino también otros encuentros de juristas(65). § 19. . con particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a la ley por parte de los copropietarios. También era predominante. inc. En Uruguay. comercial o empresarial que tenga. y también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas (66). empresariales o náuticos. 75. o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria. cuyo nuevo Código Civil es de 1987.España. 2073 a 2086. 12. Sin duda correspondía al Congreso Nacional sancionar el régimen general. avanzando sobre la organización jurídica que debe adoptar el club de campo(64). 2585 [ex 2611] Cód. permite de manera explícita extender la Ley de Propiedad Horizontal a los conjuntos inmobiliarios. optando por alguna figura de derechos reales. Constitución Nacional). Ya hemos señalado que ante la falta de una ley nacional. como habían recomendado las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil. barrios cerrados o privados. art. la asimilación de estos conjuntos al régimen de la propiedad horizontal y así lo expresaron no sólo las ya citadas Jornadas Nacionales. y ya desde antes del Código Civil de 2002 aprecia que el régimen de la propiedad horizontal se aplica a las nuevas formas de propiedad. Igualmente en Paraguay. denomina "conjuntos inmobiliarios" a una serie de emprendimientos tales como "los clubes de campo. Las normas que. normas en materia de urbanizaciones de 2001 permiten aplicar el sistema de la propiedad horizontal. siguiendo la orientación de las reformas proyectadas en la Argentina. por tratarse de derechos patrimoniales (art. sobre todo si. estructurado en forma similar al de propiedad horizontal. se habían inclinado por constituir derechos personales. la idea predominante era ubicarlos en el ámbito de los derechos reales. Civil) sancionaron las Provincias. mientras que. en los arts. una ley orgánica municipal de 1996 aplica la propiedad horizontal a estos conjuntos inmobiliarios. usufructo y propiedad horizontal. y Com. Frente a las dificultades que provocaba pretender encuadrar el sistema en alguna de las figuras de derechos reales (y aun personales) que regulaba el Cód. no podían rebalsar las facultades propias del Congreso Nacional. mediante una reforma a la ley de 1960. en México. la doctrina no duda. Concepto El Cód. como combinaciones de dominio y condominio. servidumbres prediales recíprocas. de obras nuevas y mejoras en partes comunes. en Chile. en ejercicio de su poder de policía (arg. parques industriales. y Com. En Brasil. comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos" (art. 2073). en 1999.

§ 21. Partes comunes y cerramiento Con técnica similar a la que se emplea para la Propiedad Horizontal. recreativas y sociales. y Com. y Com. calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad y administración que regula el emprendimiento". instalaciones y servicios comunes. lugares y bienes comunes. Civ. lugares y bienes comunes. áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas. establece que se consideran "necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación. y Com. cosas y sectores comunes y privativos. y Com. los siguientes: cerramiento. reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento. debería estar presente en un "conjunto inmobiliario" para revestir tal carácter. d]). Civ. 1887 inc. Derecho real autónomo El Cód.§ 20. aunque sólo es mencionado en el art. "las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes". Civ. estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes. son interdependientes y conforman un todo no escindible". . Por defecto. el art. así como las facultades que sobre ellas se tienen. y Com. El estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes. principal y sobre cosa total o parcialmente propia (art. obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. § 22. Civ. establece que "Son elementos característicos de estas urbanizaciones. y todo otro bien afectado al uso comunitario.. Analizaremos sucintamente cada uno de estos elementos. que conforme a la tipicidad propia de los derechos reales. 2076 Cód. entendemos que se deduce de la condición de partes necesariamente comunes. partes comunes y privativas. 2074 Cód. Civ. limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario. 1888 Cód. acceso y comunicación. 2074 Cód. autónomo. Caracteres El art. Las diversas partes.). opta por considerar a los emprendimientos que hemos reseñado como un nuevo derecho real (art.

§ 26. que se ocupa de las disposiciones que debe contener el reglamento en la Propiedad Horizontal. 2077 Cód. el art. a lo expuesto sobre el particular en el capítulo sobre Propiedad Horizontal. § 25. y Com. De esta manera se supera la limitación que mencionábamos con respecto a laley 13. que no subsanaban la falta de una ley nacional. con los límites y restricciones que surgen . pero debe entenderse que hay una remisión al art. Así el art. 2056 Cód. en función de aspectos urbanísticos y de seguridad"(67). Civ. contiene varias limitaciones al ejercicio de este nuevo derecho. Ello no obsta a que constituya también una parte del inmueble necesariamente común. y Com. Partes privativas En cuanto a las "Partes privativas". Reglamento Sobre el "Reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento" no hay una norma específica. 2079 Cód. provinciales o municipales establecen.): "Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales.§ 23. dado que no sólo abarca el aspecto de la delimitación física del inmueble. pero servían para la inscripción registral. Cerramiento El cerramiento merece una disposición especial (art. y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta. Civ. 2078 establece que "cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa. y Com. Civ. pues no debe olvidarse que el derecho real de conjuntos inmobiliarios es una "propiedad horizontal especial". sino también el control de acceso al mismo(68). dispone que la unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción. de acuerdo a lo que actualmente ocurre en la mayoría de estos emprendimientos. Civ. Esto ya había sido admitido por algunas normas provinciales. en consecuencia.512 (DJA E-0322). Remitimos. y Com. Limitaciones y restricciones a los derechos particulares En materia de "Limitaciones y restricciones a los derechos particulares" el Cód. Cumple una doble finalidad. § 24.

Las limitaciones edilicias pueden estar relacionadas con determinados estilos arquitectónicos. todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. A su vez. es tanto o más necesaria que en un edificio de propiedad horizontal. "Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario. 2038 Cód. y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario". y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos. y Com. 2080 Cód. § 27. a la mayor o menor densidad constructiva que también forma parte de las características tenidas en cuenta por los organizadores. es coherente con las situaciones y dificultades que se reseñaron al inicio de este capítulo. Tenemos nuestra reserva sobre este último aspecto. y Com. La primera parte del art. Es un concepto jurídico indeterminado. y se relaciona con velocidades máximas de circulación.). que en algunos casos puede resultar de límites difusos. es consecuencia de la particular configuración de estos conjuntos. Sin embargo. la exigencia de transcribir en las escrituras públicas traslativas de este derecho real las restricciones y limitaciones establecidas en el reglamento (art. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Encontramos en esta norma dos aspectos. 2080 Cód. sobre el reglamento de propiedad horizontal. y Com. ya que no constituye una práctica pacífica la entrega del reglamento vigente a los adquirentes de unidades funcionales en este tipo de conjuntos. puede servir para atenuar esta práctica irregular. 2080 Cód. Civ. . Civ. el reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole. tenencia de animales. Lo que puede resultar problemático es la aplicación de sanciones frente a violaciones de estas reglas de convivencia. La última parte es equivalente al art. el art. Civ. que hacen a la imagen del conjunto. y Com. o la prohibición de ciertas prácticas. como así también fijar reglas de convivencia. crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares. etcétera. La creación de servidumbres y restricciones a los dominios particulares. El test de racionalidad de estas restricciones y prohibiciones debe ajustarse a la finalidad de obtener el "beneficio de la comunidad urbanística". Civ.del respectivo reglamento de propiedad y administración del conjunto inmobiliario. ruidos molestos. y cuestiones similares. o la eventual arbitrariedad de algunas. arquitectónicos y ecológicos". con el agregado de que se presume conocido por todo propietario "sin admitir prueba en contrario". indica que "De acuerdo a las normas administrativas aplicables. Reglas de convivencia La fijación de reglas de convivencia. Es frecuente que en estos reglamentos de convivencia se incluyan muchas de las normas que vimos como prohibiciones en propiedad horizontal.

y Com. con las características y bajo las condiciones que. dicte el consorcio de propietarios. Escrituras traslativas del derecho real y limitaciones Lo que es muy importante es que estas restricciones y limitaciones establecidas por el reglamento deben ser transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario. § 29. el uso y goce de su unidad funcional.§ 28. Civ. Cesión de la unidad El art. en forma total o parcial. y Com. § 30. 2083 Cód. real o personal. a tal efecto. Régimen de invitados y usuarios no propietarios El art. se dice que "el uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno. por actos entre vivos ni mortis causa. por cualquier título o derecho. y en función de una deseable convivencia. El problema puede surgir ante modificaciones que pueda aprobar la asamblea o imponer el administrador y que no tengan la publicidad suficiente. al disponer que el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes. permanente o transitoria. autoriza a que el reglamento del conjunto inmobiliario establezca condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente. y esta exigencia puede atenuar la reserva que formulamos anteriormente. parcial o limitado. convalida los regímenes de invitados y admisión de usuarios no propietarios. Civ. Es una restricción a las facultades de goce y disposición. temporario o permanente. 2082 Cód. . es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial. En tal sentido. que deben ser establecidas con razonabilidad. sin consecuencias discriminatorias. No es práctico ni económico tener que modificar las escrituras traslativas de dominio en cada oportunidad de cambio de estos reglamentos internos.

será requisito de validez observar los principios del debido proceso adjetivo. Civ. pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos. autoriza a que en el reglamento de propiedad y administración se prevean limitaciones para la transmisión de unidades. según la prevea el reglamento". Esta función suele estar a cargo de tribunales de disciplina o de ética. designados por los propios integrantes del conjunto. Constitución de servidumbres u otros derechos reales Por otro lado. y por lo tanto. Es aconsejable que se prevea un listado de conductas censurables y sus respectivas sanciones. siempre que no impliquen impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario. producir la prueba necesaria. que generó conflictos que llegaron a la justicia. Civ. autoriza a que "con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables. al establecer que "ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad y administración. a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Se puede establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas. 2084 Cód. y de acuerdo a la gravedad de la situación. Régimen disciplinario En cuanto al "Régimen disciplinario". se ocupa de este tema. Como en todo régimen que tenga como consecuencia la aplicación de sanciones. el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento". . otorgarle al presunto infractor derecho a efectuar descargo. y Com. 2085 Cód. Civ. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma.§ 31. y Com. el art. y Com. el art. Limitaciones para la transmisión de unidades Finalmente. 2086 Cód. y pueden ser revisados judicialmente. § 33. § 32. el art.

principalmente. por la excepción de falta de legitimación activa. con cinco libros que designa y se encuentran rubricados por la Dirección de Personas Jurídicas de la Provincia de Buenos Aires. efectuadas por el señor juez de grado. 2081 Cód. sito en el San Carlos Country. del Código Civil) a los cuales quedan sometidos tanto los socios fundadores como lo miembros que se asocien con posterioridad (arts. según lo documenta y lo acepta la actora. con el convencimiento que tales rubros reemplazaban las tasas que debían abonarse por los mismos al municipio". ni obligación de integrar una asociación de titulares de dominio. ya que el objetivo de las sociedades anónimas en cuestión es mantener los beneficios que ofrece a sus socios para que disfruten de un proyecto de convivencia a través del esfuerzo compartido de todos sus partícipes(69). 40 y concs. 7º a 10 del Estatuto Social. g) y h) de los Estatutos. "La letra del art. con las detenidas observaciones. debidamente puntualizados por la sentencia en crisis". y Com. se encuentra exento del pago de cuota social alguna y. Cuando se ha discutido la procedencia del cobro de expensas u otros gastos comunes. al respecto. pudiendo reclamar judicial y extrajudicialmente las cuotas sociales y el reintegro de los beneficios que otorga la Asociación a todos los residentes de San Carlos Country. por ejemplo. que no siendo asociado ni habiendo utilizado sus instalaciones que ocupa la actora dentro del barrio. que define como socios activos a propietarios y condóminos de lotes de terreno o viviendas ubicados en San Carlos Country. como así sobre el estado de su deuda y demás informes. en concepto de cuotas sociales. que la jurisprudencia había considerado exigibles por vía ejecutiva. ni indivisión forzosa. "Sabido es la importancia que los estatutos revisten en las Asociaciones. se ha resuelto que debe admitirse la demanda por cobro de sumas de dinero en concepto de cargas sociales. sobre la "Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes". El demandado. aunque admite haber abonado cuotas que implicaban el pago de servicios delegados por el Sr. por la excepción de falta de legitimación pasiva. fs. la construcción y la provisión de bienes y servicios dentro del San Carlos Country. por ello. cabe interpretar que también al mismo correspondía . Aduce. Intendente municipal a la actora. 8º de los Estatutos Sociales. En otro caso. Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes Particular importancia tiene el art. pues la circunstancia de que éste se encuentre privado del uso de las instalaciones sociales y deportivas como consecuencia de su mora en el pago reclamado no obsta a la procedencia de dicha acción. según lo disponen los arts. tenga alguna deuda a favor de la reclamante. (art. "Los registros contables de la asociación actora son llevados en legal forma. Si el accionado declara que es propietario de dos lotes ubicados en San Carlos Country.§ 34. La experticia informa que el demandado está registrado como socio. argumenta que no emerge del título de propiedad que existan bienes comunes de propietarios de la zona. cualquiera sea la estructura que haya adoptado el club de campo. cuotas y otras obligaciones impagas iniciada por un club de campo contra uno de sus socios. niega que se hubiere asociado a la entidad actora y adeude pago de cuota alguna y. 1º incs. en base a los siguientes argumentos: "El objeto de la demanda es el cobro de pesos contra el demandado. Así también. Civ. 5/11)". también se hizo lugar a la demanda. oponiendo excepción de falta de legitimación. la 'Asociación de Residentes de San Carlos Country' debe reglamentar el ejercicio de la actividad inmobiliaria. en la mayoría de los casos. por el inmueble que usufructúa. que resuelve el problema de las llamadas "expensas" y otros gastos comunes en estos emprendimientos. Así. en la mayoría de los casos se ha hecho lugar al reclamo de la administración.

pese a ser propietario de un inmueble ubicado dentro de los linderos del country. si bien ésta no conforma un consorcio de propietarios ni fue constituida como club de campo. puesto que la percepción de aquéllas hace a la existencia del consorcio y los intereses punitorios constituyen un estímulo eficaz para asegurar su pago" (75). Igual carga probatoria le correspondía en la denunciada doble imposición que alegara. los intereses tienen una finalidad sancionatoria. en razón de estarle vedado el uso del mencionado ámbito deportivo"(73). se trata de una urbanización preexistente en los términos del art. de los Considerandos)"(70).acreditar que no era asociado. Más recientemente se resolvió que corresponde rechazar la excepción de inhabilidad de título respecto del certificado de deuda de cuota administrativa expedido por un club de campo. corresponde fijar una tasa de intereses del 24% anual acorde con la trascendencia que el puntual cumplimiento de este tipo de obligaciones reviste para la subsistencia del régimen y normal desenvolvimiento de la vida consorcial"(72). exceden el limitado ámbito de conocimiento del juicio ejecutivo" (76). apuntan a la causa de la obligación y. Y que si bien el Código Procesal no contempla el cobro ejecutivo de las cuotas administrativas. "Todo cuanto pueda provenir de actas de reuniones de consorcio. pues. 375 y 384 del CPCC— (ítem. como tales. resulta improcedente incluir en el monto de condena el cargo por carnet de tenis. según bien lo encuadra el judicante. "En el marco de una demanda por cobro de expensas y cuotas sociales deducida por un club de campo contra uno de sus socios. "Si bien las partes pueden pactar la vía ejecutiva —en el caso. como en el de las viviendas"(71). jurisprudencialmente se ha sostenido que. ya que lo contrario importaría convalidar la pretensión de cobrar un servicio no prestado al socio. convencido que era en reemplazo de las tasas que debían pagarse al municipio. "Corresponde rechazar la acción declarativa promovida. aunque no se configure ese supuesto en sentido estricto. in fine. de suerte tal que sólo están destinados a resarcir las consecuencias de la eventual mora en que pudieran incurrir los comuneros. Intendente municipal a la actora. cuando la falta de pago de dos cuotas sucesivas provoca la suspensión del socio y de su grupo familiar en el uso de las instalaciones sociales y deportivas. ya que la regular percepción de aquéllas es fundamental para el normal funcionamiento del sistema"(74). 67 de la citada norma. "En el cobro de expensas comunes. "Tratándose del cobro del crédito por expensas comunes no debe extremarse el análisis del título. Su acreditación. Dada la vital función que cumplen las expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal. a efectos de que se declare que la asociación civil demandada carece de legitimación para liquidar y exigir el pago de expensas. su celebración conforme al Reglamento. por haber nacido con anterioridad a la entrada en vigor del decreto-ley 8912/1977 de la Provincia de Buenos Aires. mediante una previsión contenida en el reglamento interno de un club de campo—. no compensatoria. cuando reconoce haber abonado cuotas que implicaban el pago de servicios delegados por el Sr. "Tratándose de un crédito por expensas comunes devengadas en favor del consorcio de propietarios (en un club de campo). IV. en principio. aprobación de expensas y constancias de los libros respectivos. por un vecino. no pueden jugar idénticas pautas que las que regulan la usura en otro tipo de créditos. pues —además de determinarse en el Estatuto del mismo que dicho certificado es título ejecutivo— ante el vacío legal en la materia es procedente aplicar el régimen de las ejecuciones de expensas de la propiedad horizontal. ante el vacío . y la entidad demandada se ha hecho cargo de los servicios comunes tanto del área deportiva y cultural. sólo pesaba sobre quien invocó tal irregularidad —arts. su procedencia está condicionada a que se acrediten los recaudos de liquidez y exigibilidad que permitan incluir el título base de la ejecución en uno de los supuestos contemplados por la ley ritual"(77).

Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario (art. Sobre la "Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas". rige subsidiaria y analógicamente el régimen de las ejecuciones de expensas. establece que "Los propietarios están obligados a pagar las expensas. inscripta en el registro inmobiliario". Es importante aclarar que en el concepto de expensas y aun de contribuciones a que se refiere la norma citada. así como las facultades que sobre ellas se tienen. En el mismo sentido que en el derecho real de propiedad horizontal. y Com. cuotas sociales. y Com. Civ. el consejo de propietarios y el administrador. El texto del art. h). 2083. Sus órganos son la asamblea. segunda parte. permanente o transitoria. temporario o permanente. no están incluidos otros conceptos que pueden ser también percibidos por la administración. y Com. por actos entre vivos nimortis causa. como servicios de telefonía. parcial o limitado. cosas y sectores comunes y privativos. ya que en estos casos se trata de consumos individuales distintos a las expensas comunes. sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial. entendemos que debe aplicarse lo establecido en el art. incluye entre las personas jurídicas privadas al consorcio de propiedad horizontal. o el "club"). 148. Civ.legal en la materia. el art. Esto no implica desconocer que existen emprendimientos en los que la administración la desempeña una persona jurídica distinta (generalmente la asociación civil fundadora. Civ. y Com. que dice: "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial. en caso de utilización de ventajas. Marco legal . La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal.. 2081 Cód. son interdependientes y conforman un todo no escindible". del Cód. 2044 Cód. Civ. Por otro lado. Con esta disposición se termina la discusión acerca de la legitimación de los entes administradores de clubes de campo y barrios cerrados para el cobro por vía ejecutiva de las expensas y otros gastos comunes. acceso a Internet. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno. § 35.). Cód. se establece que "Las diversas partes. servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares". Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas. por razones diversas. inc. aunque no se configure ese supuesto en sentido estricto(78). gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad y administración.. Tiene su domicilio en el inmueble.

usos.Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas. se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción (art. al imponer que todos los conjuntos inmobiliarios se deben adecuar a las previsiones legales del derecho real "conjuntos inmobiliarios". Los emprendimientos que menciona el art. Además de no establecer plazo de cumplimiento. y sería sensato repensar esta cláusula. 2075 Cód.TIEMPO COMPARTIDO . Tanto el Anteproyecto como el proyecto remitido por el Poder Ejecutivo contenían una previsión diferente. a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Civ. desde nuestro punto de vista una aplicación dogmática del principio del número cerrado en materia de derechos reales. con las modificaciones que establece el Título referido a los conjuntos inmobiliarios. y Com. Esto fue modificado en el tratamiento legislativo. y Com. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. dimensiones. y Com. Civ. esta adecuación puede ocasionar costos no calculados y muy onerosos. 2073 decía: "Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales".. ya que el último párrafo del art. deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal regulada en el citado cuerpo legal.). CAPÍTULO 9 . 2073 Cód. Civ. cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios. Nos parece mucho más realista el criterio de la Comisión. adecuación de escrituras. cuya implementación sea posterior a la vigencia del Cód. etc. efectuando. en nuevos reglamentos.

tareas de mantenimiento. como multipropiedad. El Sistema del Tiempo Compartido surge en Francia alrededor de 1960. salones de lectura y de conferencias. abonando además del precio de compra. ubicado en el país o en el extranjero(6). sin alterar su sustancia (en el doble aspecto: material y de destino) y al mismo tiempo aprovechar de los servicios e instalaciones que se ofrecen como accesorios integrantes del sistema (5).). el uso de las semanas en las que vacacionaban año tras año. durante un cierto período de tiempo. ya que en realidad no es el tiempo que se comparte.. etc. Modalidades Con las necesidades de esparcimiento. boutiques. multidisfrute. La denominación es un tanto engañosa. § 2. la posibilidad de comprar para siempre. Introducción. piscina. la atención y pago de impuestos. puede usar y eventualmente gozar. boîtes. cabaña. un costo de mantenimiento proporcionalmente distribuido entre todos los clientes. y al propietario de la posada le permitía disminuir los gastos de mantenimiento que le generaba la temporada ociosa (2). amoblamiento y provisión de los elementos necesarios para la vida cotidiana. Se conoce como tiempo compartido o multipropiedad la situación en la que el titular de tal derecho. proviene del derecho anglosajón.). y en nuestro país a partir del año 1979(1). la modalidad de períodos vacacionales cortos y la multiplicidad de opciones de desplazamiento a centros turísticos diversos fue surgiendo en nuestro en nuestro país. microcine. cuando el dueño de una posada ubicada en un lugar de playa. La idea ofrecía grandes beneficios para ambas partes. construcción de obras nuevas. etc. Como solución a estos contratiempos. sino el uso y goce de cosas en períodos diferentes de tiempo(3). en forma periódica. etc. las búsquedas para su locación. como primer antecedente en los Alpes franceses en 1967. reparaciones. casa. tasas.(4). ubicado en el año calendario o a ubicar ("flotante").§ 1. derecho de habitación periódica. pudiendo existir para el titular la posibilidad de intercambiar el período que le corresponde en un complejo por otro similar en otro complejo. de un ámbito espacial determinado o determinable (departamento. nace la figura del Tiempo Compartido. El huésped se aseguraba su lugar durante muchos años. la necesidad de disponer de servicios organizados de bienes inmuebles y muebles para el disfrute vacacional sin las vicisitudes que conlleva la propiedad de esos bienes y su mantenimiento. en que a la figura se la denomina time sharing. condominio afectado a disfrute periódico con indivisión forzosa. desde la década de 1960 y en armonía con los países de Europa. para su más placentero disfrute (canchas para la práctica de deportes. decide ofrecerles a sus huéspedes habituales del verano. expensas. sauna. pluripropiedad. biblioteca. Denominaciones . pero el más utilizado es Tiempo Compartido. mediante el pago de un precio en dinero. etc. Se lo conoce también con otras denominaciones. etc. pago de impuestos y contribuciones. exclusiva y alternada.

Por ello se entiende que el ordenamiento registral portugués es de índole real-personal. pero también se designa a la figura como "propiedad de espacios temporales". "derecho de aprovechamiento por turnos" o "condominio afectado a disfrute periódico con indivisión forzosa y perpetua". entre otras razones porque la propuesta es clara: si sólo se puede gozar por motivos laborales o por cualquier otra circunstancia de un período anual de vacaciones no hay por qué mantener durante doce meses lo que sólo se disfruta uno(9). Se conforma una comunidad proindivisa en la que a cada cuota se le atribuye un período fijo de disfrute. o "time sharing". la ley española 42/1998 la regula como "Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico". fue el primer país que estableció un régimen para esta figura. Las denominadas "multiproprieté" funcionaban como sociedades civiles. distingue entre "multipropiedad" (12) y "tiempo compartido"(13). la ley venezolana del 28/03/1996. desde el año 1981. Se distinguen dos clases de acciones: Las ordinarias y las privilegiadas. o "polidominio"(10). § 3. Aunque debemos reconocer que es la que más se ha arraigado entre nosotros y ese uso aconseja respetarla. En cuanto a los titulares del derecho de uso y disfrute. no está exenta de objeciones y resulta un tanto equívoca. o "right of use". En la legislación portuguesa (dec. cuyo objeto era la construcción o adquisición de inmuebles en vista de su división por fracciones destinadas a ser atribuidas a sus asociados en propiedad o en goce. En Grecia se ha difundido para caracterizarla el rótulo de "multiarriendo" o "multiinquilinato". ya que induce a pensar que los usuarios comparten el tiempo. que debe contener la expresa declaración del titular del dominio. c) Albergue. y dependiendo del régimen jurídico que se adopte en cada caso respecto de la figura. se reparten el goce en el tiempo. se trata del "derecho real de habitación periódica". cuando ello no es exacto. bajo las formas de las sociedades cooperativas.Diversas son las expresiones empleadas para individualizar al sistema de tiempo compartido(7) cuya difusión en materia turística se produce entre los años 1960 y 1970 (aunque se señalan antecedentes que remontan al Derecho Romano(8)). Las denominaciones más difundidas son las de "multipropiedad" o "tiempo compartido". b) La inmobiliaria. "derecho de habitación vitalicio". La denominación de "tiempo compartido". es decir. Portugal. más allá de tecnicismos extremos. La afectación al sistema se hace por escritura pública. d) Multipropiedad cooperativa. Derecho comparado En el Derecho Comparado.-ley 275/1993). Diferencia a los titulares de dominio del inmueble de aquellos que sólo serán titulares para su disfrute. ya que el uso de cada uno es excluyente en el tiempo. a su vez. lo que prohíbe a los asociados reclamar una atribución relativa a la propiedad del lote. Los asociados. su aparición tuvo lugar en la década de 1960. y los titulares de las otras tienen el derecho de disfrute por turnos. En Italia la cuestión se resuelve de cuatro formas: a) La accionaria. Se identifica con la anterior. El objeto puede ser limitado sólo al goce. con el agregado de que el servicio de hotelería lo cumple una sociedadad hoc. En Francia. la publicidad registral los beneficia por la oponibilidad a terceros respecto de su derecho. resultando los propietarios de las primeras copropietarios del complejo. pueden ejercer . según el régimen convenido por las partes(11).

En este caso el condominio con indivisión forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el registro inmobiliario. por ello se habla de "propiedad cuatridimensional": latitud. altitud y se suma el tiempo. El Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1993 había previsto a "la multipropiedad o tiempo compartido" como modalidad del derecho real de condominio en estado de indivisión forzosa. Esta última consagra diversas fórmulas para la configuración de la multipropiedad: Por un lado. el art. brindando la posibilidad de organizarlo jurídicamente en el ámbito tanto de los derechos personales como de los derechos reales. y por último se terminó sancionando la "Ley Uniforme de Tiempo Compartido". Civil o si debería considerárselo como derecho real autónomo y. a los fines de oponibilidad a terceros. Bianciotto(15). en tal caso. donde cada adquirente es titular sobre cosa propia. entre las cuales incluyó al tiempo compartido.su derecho sobre el lote en un período de tiempo por año. cosas y servicios para obtener el aprovechamiento de su derecho(16). Por último se encuentra el "arrendamiento a título de propietario". si nos enfrentaríamos a un derecho real sobre cosa propia o ajena. Civ. 2030 del citado Proyecto. 2715 in fine decía que La indivisión forzosa perdurará mientras subsista el sistema en el supuesto de constitución de condominios sobre un conjunto de cosas. El otorgamiento del derecho debe realizarse en instrumento público y debe ser registrado. En ese sentido. sobre un conjunto de cosas. Allí se comenzó por encuadrar la figura dentro del condominio. En las últimas décadas en Argentina se planteó como interrogante si era posible encasillar esta relación en alguno de los derechos reales previstos por el Cód. siguiendo una de las tendencias que se habían manifestado en la doctrina y en algunas Jornadas Nacionales de Derecho Civil. . donde la única limitación es el tiempo. El proyecto presentado por el diputado Rodolfo M. y su art. Parente. puede sujetarse al régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión forzosa sin límite de tiempo. donde coexistían varios titulares de derechos similares que necesariamente debían compartir el uso de ciertos lugares. Reseña de la legislación proyectada anterior al Cód. donde el verdadero titular es el promotor. con asignación a los condóminos de usos y goces sucesivos y alternados por períodos determinados. Por otro lado se encuentra la figura del "free simple" o propiedad plena. establecía que La asignación de usos y goces sucesivos o alternados por períodos determinados. entendida como una posesión conjunta atípica. § 4. El reglamento puede instituir una administración con carácter de mandatario irrevocable. El reglamento de condominio y administración se integra al título de asignación de uso y goce. longitud. También consagraban a la multipropiedad como un derecho real autónomo el proyecto presentado por el diputado Alberto Natale(14) y el proyecto presentado por el diputado Luis F. El Proyecto de Código Civil de 1998 dedicó el Título VII. la de la comunidad. En la práctica las sociedades prohíben estatutariamente la transmisión de los derechos del socio a sus herederos y se les fija un plazo de duración de 99 años (ley 86-18 del 6/1/1986). y Com. a lo que denominó "Propiedades especiales". Estados Unidos lleva la vanguardia en materia de time sharing. del Libro Quinto. lo consideraba una propiedad comunitaria o colectiva. luego se fue tratando de crear legislación específica sin forzar las figuras legales ya creadas.

fuera de su vida y de su libertad. de modo tal que recae sobre una unidad de características prefijadas. comprende (. Clases El tiempo compartido es un derecho de uso y disfrute limitado según el régimen convenido por las partes.. y adquirido en forma exclusiva y alternada. cocheras. locales comerciales.el término propiedad. ambas especies se consideran dentro del género derecho patrimonial y. Se conoce como tiempo compartido fijo aquel que recae siempre sobre el mismo bien y en el mismo espacio temporal. sobre una cosa inmueble o mueble —o ambas—."(17).. aunque en este último caso. cuya determinación se efectuará en forma periódica. con características prefijadas. Respecto de la voz multipropiedad. Y también puede tener por objeto —aunque no es lo usual— bienes que no sean cosas. que debe ser entregada en óptimas condiciones al beneficiario. Por ejemplo. cuando se emplea en los arts. El derecho de Tiempo Compartido puede tener carácter perpetuo o temporario. ni al uso residencial turístico —aunque en el mercado aparezca generalmente referido a esta finalidad— por lo que no se excluyen otros usos. El tiempo compartido mixto es aquel que combina a los dos sistemas anteriores.. generalmente se constituye por un término prolongado(19). cabe consignar que. consultorios y otras oficinas profesionales. como tales. de allí. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley (. Objeto El objeto del TC no se limita a inmuebles. . El tiempo compartido flotante es el que recae sobre el mismo bien en igual período o temporada del año. en un espacio temporal determinable conforme a ciertos parámetros establecidos.. al decidir que ". etcétera.) a condición de que su titular disponga de una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce. conforme lo resolviera hace ya muchos años la Corte Suprema de Justicia de la Nación. en un ámbito espacial determinado o determinable. 14 y 17 de la Constitución. pero cuya determinación se realizará conforme a la disponibilidad y a los procedimientos establecidos. por ej.. usuario o adquirente para que pueda disfrutar en el espacio temporal asignado —fijo o flotante— mediante el pago de un precio en dinero.. § 6. la inespecificidad técnica de la voz(18)..§ 5. cuando recae sobre cierta unidad vacacional. aunque el sistema se organizara como un derecho real o como un derecho creditorio.) todos los intereses apreciables que el hombre pueda poseer fuera de sí mismo. comprendidas en el concepto amplio de "derecho de propiedad"..

3º. b) Propietario: es el titular dominial de un inmueble. que regula los Sistemas Turísticos de Tiempo compartido (STTC). Sujetos Aun antes de ser regulado el tiempo compartido reconocía como actores básicos los siguientes: a) Un "Desarrollador". § 7. d) Un "Comercializador". ni al uso residencial turístico de ellos(21): también las cosas muebles pueden ser sometidas al régimen —sobre todo si su alto costo aconseja un disfrute compartido— y aun bienes que no sean cosas(22).356 (DJA DJA E-3040). (20). y también se identifica a una "Cadena de Intercambio". Como veremos. Puede llegar a ser o no el mismo desarrollador. mediante la cual el usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de su derecho por un período a la denominada red o cadena de intercambio de una empresa de nivel nacional o internacional. en su art.356 (DJA DJA E-3040). infraestructuras industriales. Se lo llama así porque es el que desarrolla la idea.994.También pueden someterse al régimen del tiempo compartido cosas muebles. a cuyo cargo están las tareas de administración de las cosas de uso exclusivo y de uso común y de la prestación inherentes al sistema. El "tiempo compartido" parece haberse ganado un destacado lugar dentro de la actividad turística mundial y también nacional. c) Emprendedor: es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble. el administrador y el usuario. otorga reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato definitivo. cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido (así. los sujetos imprescindibles son el desarrollador. si bien es derogada parcialmente por la ley 26. tales como marcas y patentes. debido al crecimiento del sector. que es quien se dedica a la promoción del complejo turístico. etc. La ley 26. en su art. sembradoras. hasta la prestación de esos servicios. yates. c) Un "Usuario". etc. La ley 26. en el período concertado. en un complejo de otro lugar del país o del extranjero que esté adherido a la misma red(23). El objeto no se limita a los inmuebles. casas rodantes. cosechadoras. 2º establece que el Sistema Turístico de Tiempo Compartido debe integrarse con uno o más inmuebles. desarrollistas e inversores. que es la persona física o jurídica que adquiere derechos y contrae obligaciones respecto de la cosas y servicios enajenados por el sistema de tiempo compartido. que es la persona física o jurídica propietaria del inmueble. equipos de computación y aparatología médica de alta complejidad. que enajenará derechos bajo este sistema. que va desde la compra del terreno. b) Un "Administrador". afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino. por sí o por terceros. el financiamiento de la construcción. que constituye el STTC para comercializar períodos de . helicópteros. a cambio de gozar de igual derecho.). quien lo afecta total o parcialmente. la comercialización y la organización de los aspectos normativos. Y aun podría referirse a bienes que no sean cosas. empero ello no excluye su utilización con otros fines. define a los siguientes sujetos: a) Usuario: es quien adquiere el derecho de uso periódico en un Sistema Turístico de Tiempo Compartido. que cuenta con enorme cantidad de usuarios. al Sistema Turístico de Tiempo Compartido.

empero. por la finalidad económico-social comprometida. por su oponibilidad erga omnesy la publicidad (registral. ello puede traer inconvenientes en caso de insolvencia del propietario. Veremos que algunos de ellos. la flexibilidad es grande. g) Prestador: es la persona física o jurídica que comercializa STTC. § 8. el disfrute siempre será alternativo. máxime teniendo en cuenta que los contratos de tiempo . e) Revendedor: es la persona física o jurídica que. como sujetos con deberes y derechos específicos. si se trata de inmuebles o de cosas muebles registrables. sobre el principio del numerus clausus —con lo que la figura vendría a quedar acotada en los rígidos moldes establecidos por el legislador respecto de aquéllos—. la sumisión al régimen del derecho real(28). en nombre y representación del emprendedor. Debates sobre el régimen jurídico El régimen jurídico aplicable a esta especial relación puede girar en la órbita de los derechos reales o en la de los derechos personales. y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercialización del STTC responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios. discontinuo y los bienes afectados. e) Administrador: es la persona física o jurídica. Civ. Las ventajas.240 (DJA F-1884)(29). prestando servicios adicionales a usuarios. sea cual sea la naturaleza del derecho al que esté sometido. en cambio. en materia de derechos reales. y Com. propios de una visión contractualista del tiempo compartido turístico. f) Red de Intercambio: es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda de períodos de los STTC. pues en la esfera de éstos campea la autonomía de la voluntad. Si se escoge la alternativa del derecho personal(25). intermedia en el mercado secundario para la comercialización de períodos de un STTC. necesariamente. por sí o por cuenta y orden de un usuario. Como contrapartida. que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC. esta característica contribuye a otorgar mayor certeza al vínculo. toda vez que el derecho personal es relativo. En el tiempo compartido. resultando de primordial importancia la protección del usuario consumidor. ya que la realidad negocial ha puesto en evidencia frecuentes abusos. que contempla expresamente la figura. del emprendedor o aun del administrador (27). La posición del usuario consumidor final está prevista actualmente en la ley 24. publicidades engañosas o informaciones insuficientes brindadas(24). pueden diluirse si el usuario se encuentra desprotegido por fallas en la organización o gestión del negocio. Aunque nuestro derecho positivo reposa. respecto de los cuales es que se ha generalizado el TC) que les son propias. de manera que resulta posible acudir a cualquiera de los contratos típicos o combinar varios de ellos(26) o dar vida a uno completamente distinto.disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran. permanecerán indivisos mientras perdure el sistema. Si. Es por tal motivo que gran parte de la doctrina estima más conveniente. promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC. aparecen en el Cód. éste brindaría mayor certeza y seguridad. d) Vendedor: es la persona física o jurídica que. se elige la alternativa del derecho real. por sí o por intermedio de terceros.

Efectuaremos la comparación con las normas del Cód. Civ. contempla la creación del Consejo Técnico Consultivo de los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido. la mayoría de cuyas disposiciones se reemplazan en el Cód. red de intercambio. La ley ha sido reglamentada por dec.. constituye una situación no prevista por la ley 17. El decreto reglamentario se ocupa del funcionamiento y características del Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales y el Registro de Transacciones. de manera que nos referiremos a las modalidades que se han propiciado y adoptado para encuadrarlo jurídicamente. que es la autoridad de aplicación de la ley 26. § 9. con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran(32).356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) En nuestro país la ley 26. 760/2014. La Disposición Técnico Registral 4/2014 del Registro de la Propiedad Inmueble considerando que la afectación de inmuebles al Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTT). y Com. según el marco regulatorio establecido por las normas precedentemente citadas.. en base al trabajo conjunto del Ministerio de Turismo. que aborden similares cuestiones. definiéndolo como el que se integra con uno o más inmuebles. y el procedimiento de fiscalización y de aplicación del régimen sancionatorio. Ley 26. Por otro lado. vendedor. regula los "Sistemas turísticos de tiempo compartido (STTC)". con la participación y asesoramiento de la Cámara Argentina de Turismo. V(35) y IX(36) de la ley 26. IV(34). los requisitos a cumplir para la inscripción de los establecimientos vacacionales afectados al sistema. 1º de dicho ordenamiento dispone que está comprendida en el sistema de protección de los derechos de consumidores "la adquisición de derechos en tiempos compartidos. El art. Esta norma no ha resuelto la naturaleza jurídica del sistema en general (31). y Com.compartido son generalmente celebrados por adhesión(30) . Aclaremos que la mencionada norma establece que su ámbito de aplicación son los "Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC)". administrador.801 (DJA E-0721) ha dictado normas registrales de carácter general a fin de establecer las pautas para su correspondiente calificación.356 (DJA E-3040).356 (DJA E3040). las reglas a las que se ajustará la constitución del fideicomiso para la construcción de inmuebles para su afectación a un Sistema Turístico de Tiempo Compartido. .". Civ. el Consejo Federal de Turismo y la Cámara Argentina de Tiempo Compartido. cuya función será la de pronunciarse sin efecto vinculante sobre todas las cuestiones relevantes que le solicite la Autoridad de Aplicación. emprendedor.356 (DJA E-3040). así como para la inscripción de los distintos prestadores enumerados por la norma —propietario. y revendedor—.994 deroga los Capítulos III(33). la ley 26. afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino. como se adelantó.

El tiempo compartido como derecho creditorio Los complejos que se sujetan a este régimen lo implementan de este modo(37): una sociedad —a la que podemos denominar "A". en la que el adquirente no participa. la sociedad "B" celebra con los particulares contratos de adquisición de uso. Esta sociedad "B" es quien elige a su sucesora en la administración y. pues no se trasmiten mortis causa y es prohibida la cesión de los derechos de uso y habitación (art. con un término de duración de 99 años. 1419 [ex 1449] Cód. que se estima conduciría a una violación de la limitación temporal que para la locación establecía el art. que corresponde a la sociedad "B". como administradora. violación que se ha intentado soslayar atribuyendo a los adquirentes la calidad de socios de la sociedad "A"(39). Civil). Comenzando por estos últimos. a suscribir contratos de cesión de uso de éste. Los inconvenientes que se ha achacado a esta forma de implementar el sistema surgen de la propia descripción que hemos efectuado(38). 1475 (ex 1505) Cód. viene a ser una especie de mandataria de la sociedad "A". los que se acuerdan en el contrato. . siendo el principal de ellos la duración del derecho de uso (99 años).§ 10. Civil (10 años). mantenimiento y funcionamiento del complejo (so pena de perder la posibilidad de ejercicio de su derecho de uso y aun de su titularidad). aunque respecto de éste puede ser cedido su ejercicio (art. de una unidad determinada o determinable durante períodos temporales anuales de ocupación. el encuadre como derecho de disfrute sobre cosa ajena (usufructo. en definitiva. se debía determinar si sería como derecho real sobre cosa propia o sobre cosa ajena. 2843 [ex 2870] Cód. Luego de oblado todo el precio éste se imputa a la compra de una acción de la sociedad "A". acción que sólo otorga al adquirente el derecho de uso al que se refiriera el contrato primitivo. Civil). y titular del dominio de un inmueble. facultándola además. los veinte años (arts. y también del usufructo. sin injerencia en su administración. Y en esa calidad. transferibles. El tiempo compartido como derecho real Para quienes se inclinaban por caracterizar al tiempo compartido como derecho real. lo que dificulta el acomodamiento jurídico de los servicios que se presta al adquirente del derecho de tiempo compartido y cuya importancia en la figura es central. concede a otra sociedad anónima (podemos llamarla "B") el derecho de uso del edificio construido sobre el inmueble. pero que conlleva a que. 2893 [ex 2920] Cód. o uso o habitación) tropezaba con dos grandes obstáculos: a) la duración de los mencionados derechos no puede exceder la vida del titular. los que atribuyen —mediante el pago de un precio— la facultad de usar y gozar —una vez abonado parte del aludido precio y por 99 años— y ya sea por sí o por terceros. o en el caso de las personas jurídicas. como socios de la sociedad "A" deban contribuir constantemente a los gastos de conservación. Civil). § 11. b) el nudo propietario no puede asumir obligación personal alguna como contenido del derecho real de disfrute y con alcance de tal.

para alojamiento. en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados. El Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación(41) se orientó hacia este criterio de condominio de indivisión forzosa(42). De entre los regulados. teniendo como modelo la figura de la propiedad horizontal. se exhortaba a la judicatura a ponderar —frente a una acción de división— lo dispuesto en el citado art. Considerando estos inconvenientes. Civil. y consejo de administración. 18. por períodos determinados. se auspiciaba la sanción de normas especiales para gobernar esta realidad distinta. entretanto. con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten. Ésta ha sido la línea seguida por el Cód. Civil prevé para la administración de la cosa común (arts. 2672 [ex 2699] y sigtes.512 [DJA E-0322]. industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. se planteaba el interrogante sobre si era posible encasillarlo en alguno de los derechos reales previstos por el Cód. no resultando ajena a este derecho la posibilidad de convenir los condóminos la distribución entre ellos. Se prevé la participación de un propietario que afecta los bienes a los fines del aprovechamiento periódico. comercio. Civil y 2672 [ex 2699] Cód. en estos términos: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos. en su caso. ley 13. Civ. que alumbraran un derecho real autónomo. 2688 (ex 2715) Cód. y Com. Civil)— para ser ejercido en forma exclusiva. en principio.512 (DJA E-0322). Civil). 2657 [ex 2684] Cód.Yendo al encuadre del tiempo compartido como derecho sobre cosa propia. cuando la facultad de usos sucesivos y alternados por períodos determinados recayera sobre unidades de inmuebles sujetos al régimen de la ley 13. Fundamentos de la Comisión La Comisión se inclinó por incorporar al Código Civil y Comercial de la Nación el derecho real "tiempo compartido". Por ello es que se propugnaba la modificación de esta norma. No obstante. y del régimen legal al que los bienes se encuentran sometidos. adecuándola a los requerimientos del sistema. del uso de la cosa común —que. Cód. respecto de la participación que resultare nociva para los derechos de los condóminos (40). admitiendo en estos casos el pacto de indivisión sin límite temporal (análoga solución a la del art. corresponde a todos (arts. en cuanto deroga este artículo a los efectos del derecho de propiedad horizontal) y. resultando cláusula obligatoria del pertinente reglamento lo atinente a los servicios a prestarse. porque aquí la indivisión debería ser perpetua. un administrador. un emprendedor. estructurado con el carácter de derecho real sobre cosa propia de carácter exclusivo. sobre todo en lo relativo a las facultades del administrador. su calidad y cantidad(43). turismo. se sostuvo que era perfectamente posible sujetarlo a las reglas del condominio y. Este nuevo derecho puede integrarse con inmuebles y muebles. era insalvable la valla del art. § 12. Civil. además de suscitar dudas la aplicabilidad al tiempo compartido de las normas que el Cód. un comercializador y los deberes que corresponde cumplir . Civil o si debería ser considerado como derecho real autónomo (para lo cual era necesaria la sanción de una ley especial). 2688 (ex 2715) Cód. hospedaje. a las de la propiedad horizontal.

Civ. que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran. por sí o por intermedio de terceros". Como se dijo al comentar sobre el objeto. pues sólo excluye de esta categoría a la hipoteca. porque encuadra en la definición del art. un administrador. 1º de la ley 26. a los que nos hemos referido en el capítulo anterior y los "Cementerios Privados".356 (DJA E-3040). 2091 y 2102 Cód. Civ. el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles.. que por otra parte es claramente consumidor si se trata de destinatario final..".. el art. quien lo afecta total o parcialmente al STTC" y al "emprendedor" como "la persona. § 13.a cada uno. y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos. 2087 al 2102—). y de lo que nos ocuparemos más tarde. que como hemos visto. también integran los "Conjuntos Inmobiliarios". Contribuyen a la caracterización de la figura los arts. Existen variadas normas que ofrecen protección al usuario. Civ. Título VII (dedicado a los "Conjuntos Inmobiliarios"). Capítulo 3 ("Tiempo Compartido" — arts. 1089 Cód. industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. que analizaremos en el siguiente. y Com. Concepto El art. en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados. Esta redacción es más amplia que la del art. El art. que por otra parte. Recordamos que el TC puede recaer sobre cosas registrables o no y aun sobre bienes registrables o no. Civ.) y los deberes que corresponde cumplir a cada uno. para alojamiento. 1º de la Ley de .. El Cód.356 (DJA E-3040) de STTC —que no sido derogado— y al que ya hemos hecho referencia define al "usuario" como "quien adquiere el derecho de uso periódico en un sistema de tiempo compartido". género que además del Tiempo Compartido. Existen variadas normas que ofrecen protección al usuario. se limita a los "sistemas turísticos". Según el primero de los artículos citados: "Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que corresponde. se prevé la participación de un propietario que afecta los bienes a los fines del aprovechamiento periódico. comercio. contempla al "Tiempo Compartido" en el Libro Cuarto (dedicado a los Derechos Reales). En otro orden de cosas. un emprendedor. y Com. turismo. 3º de la ley 26. al "propietario" como "el titular dominial del inmueble. y Com. 1890 y 1891 Cód. incluye al Tiempo compartido en la clase de derechos reales principales. y Com. la anticresis y la prenda. Civ. Civ. considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos. y también un comercializador (mencionado en los arts. hospedaje. y Com. y Com. excepto las servidumbres y la hipoteca". establece que con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten. 2087 Cód. El art. Con arreglo al segundo: "Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión. 2088 Cód. es consumidor. por lo que no caben dudas que el Tiempo compartido se ejerce por la posesión. Se lo incluye dentro de la regulación de los "Conjuntos Inmobiliarios".

356 (DJA E-3040) en su art. y expresa que "el propietario. el cumplimiento de las normas que regulen el STTC. solicitar la documentación que considere necesaria. tanto en su redacción actual como en la que le imprime el Cód. comercializador. Para el desempeño de esa función podrá inspeccionar los libros y documentos de los responsables. por sí o a través del organismo en que ella delegue.240 (DJA F-1884) de Defensa del Consumidor y normas complementarias. el tiempo compartido abarca la totalidad de vínculos negociables que involucran al emprendedor. y Com. incluyendo el intercambio vacacional. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del . 2100 Cód. Además. Civ. requerir el auxilio de la fuerza pública y llevar adelante toda otra medida que sea necesaria". y Com. al usuario. al propietario. y Com. el art. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. 2101 Cód.Defensa del Consumidor. 2102 Cód. § 14. En otro orden de ideas. emprendedor. 2089 Cód. queda facultada a inspeccionar y verificar en todo el territorio nacional. a través de sus respectivas autoridades de aplicación. que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial. y Com. al comercializador. dice que "al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales". efectuar intimaciones. reglamentos y demás normativas de índole nacional. sin perjuicio de la aplicación de la ley 24. y Com. que es el sujeto legitimado al efecto. administrador y usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes. determina que la relación entre el propietario. de acuerdo a lo que determina el art. promover acciones judiciales. Marco jurídico De cualquier modo que se organice. levantar actas de comprobación de las infracciones. en caso de tratarse de inmuebles. emprendedor. solicitar órdenes de allanamiento. debe formalizarse por escritura pública. el art. 5º dice que "la Autoridad de Aplicación. Civ. Civ. la que. Civ. Civ. promover investigaciones. Afectación La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos. El art. provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema". comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo. Especialmente. a los administradores y prestadores de servicios. la ley 26. § 15. previstas en este Código y en las leyes especiales. hace mención a normas de policía. en su caso.

las disposiciones provocan algunas dudas. El art. sea en escritura pública o en instrumento privado. y Com.). lo que sí resulta claro es que los dos deben concurrir y prestar su consentimiento para la afectación. club vacacional). Con arreglo al art. Civ. menciona expresamente a quienes están legitimados para otorgar el "instrumento de afectación". . 13. ya que la estructura del Cód. que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial". se encuentra legitimado para otorgar el instrumento de afectación a TC el titular del dominio (o todos los titulares del condominio). debe formalizarse por escritura pública. Civ. unidad vacacional. si es que ambas calidades no coinciden en la misma persona. Respecto de la forma a la que debe sujetarse la afectación. el emprendedor.-ley 6582/1958) (DJA E-0492). pero de cierto valor. dispone que éste debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido. es decir. 2089 Cód. y el art. No sólo deben ser consideradas las dificultades probatorias que se generarían en caso contrario y las razones de seguridad jurídica que militan en el sentido apuntado. el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes (art. 2090 Cód. su contenido.356 (DJA E-3040). Los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones. Civ. Civ. Ello es así porque la seguridad se logra por la combinación de documentos auténticos y registro público. como por ejemplo los buques y aeronaves. 2090 Cód. En el supuesto de que el titular no coincida con la persona del emprendedor. y la publicidad sobre pilares confiables se proyecta en la seguridad jurídica (46). No se determinan los extremos que debe contemplar el instrumento de afectación. en la que es imprescindible la existencia de un inmueble que es el lugar en el que se brindan las prestaciones (ver. La escritura pública resultará aconsejable cuando se encuentren involucrados otros bienes distintos. 2089 establece que "la constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos. Civ. cuyas leyes regulatorias imponen la escritura pública o el documento privado autenticado o con firmas certificadas respecto de los actos constitutivos. éstos cuenten con las firmas debidamente certificadas(45). es necesaria la inscripción en los Registros de la Propiedad del Automotor (art. Civ. 2090 Cód. y Com.). Civ. el propietario. y Com. aunque la redacción resulta algo confusa (puede plantearse la duda de si el término "éste" se refiere al emprendedor o al propietario). aparece muy influenciada por la ley 26. traslativos o extintivos de derechos reales(44). sino porque el art. 2092 Cód. y Com. por ejemplo. dec. la afectación deberá constar en todos los casos por escrito.. en caso de tratarse de inmuebles. y Com. en el caso de instrumentos privados. y Com. exige la escritura pública "en caso de tratarse de inmuebles". éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada (art. como ampliaremos en otro capítulo. El art.emprendedor. Se sostiene que si el objeto consiste en otros bienes distintos de los inmuebles. 2091 Cód. y Com. aun cuando el tiempo compartido no involucre inmuebles. Existen algunos bienes registrables. la enumeración del art. y también resultará aconsejable que. O sea que la afectación resultará siempre necesaria. 3º: establecimiento vacacional. la que. En el caso de los automotores.

356 (DJA E-3040). el propietario.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC).). y. tanto del titular de dominio. deberá calificarse especialmente. si lo hubiere. Si se entendiera que la referencia a la "normativa especial" sólo enlaza con el derecho de tiempo compartido que recaiga sobre inmuebles. teniendo en consideración las excepciones previstas en el art. el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. descripción. § 17. de la ley 26. etc. Inscripción .801 (DJA E-0721). 12 y concs.801(DJA E-0721) y su Decreto Reglamentario y. la Disposición Técnico Registral 4/2014 del Registro de la Propiedad Inmueble que dice: "Las escrituras que requieran la afectación de inmuebles a un Sistema Turístico de Tiempo Compartido serán calificadas. si se tratara de cosas muebles u otros bienes —registrables o no— las cláusulas del instrumento de afectación quedarían libradas a la voluntad de quien lo otorgue. el administrador y los usuarios y sus derechos y obligaciones (47). los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones (art. Civ. según lo establecido por la ley 17. la libertad de disposición registral del respectivo titular de dominio y del emprendedor. § 16. 2093 Cód. en general. anotaciones o inscripciones oponibles a la afectación. la voluntad expresa de afectar el o los inmuebles al Sistema Turístico de Tiempo Compartido. la inexistencia de documentos. como son el emprendedor. y Com.Es verdad que existe una remisión a la normativa especial. la conformidad del acreedor cuando el bien estuviere gravado". según lo establecido por los arts. las constancias resultantes de los certificados exigidos por el art. 23 de la ley 17.356 (DJA E-3040). mas cabe el interrogante de si esa remisión involucra sólo a la escritura pública exigible cuando la afectación al régimen comprende inmuebles o también a los demás objetos. 8º. finalmente. como del emprendedor. en particular. 11. cabría concluir en que. como pauta orientadora. 9º. 10.) y de las figuras centrales del derecho de tiempo compartido. Civ. el plazo de la afectación. Civ. en relación a los inmuebles. El emprendedor. con los efectos previstos en el art. Para ello. Aunque está claro que la normativa especial a la que reenvía el Cód. es importante tener en cuenta. y Com. 2091 Cód. Requisitos Para poder llevar a cabo la afectación a que aluden los artículos anteriores. debiendo contener previsiones respecto del objeto (individualización.. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación. y Com. no puede ser solamente la ley 26. según las constancias obrantes en el sistema de anotaciones personales. 9º de la ley 26.

El texto citado dice: "Los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales. Dice la aludida reglamentación que constituye un requisito esencial y obligatorio para ejercer alguna de las actividades de los STTC que los propietarios. y los prestadores cumplimentarán los recaudos de idoneidad y solvencia. En primer término. Son requisitos para el ejercicio de dichas actividades. Ello no obsta que el emprendedor pueda comercializar los períodos de disfrute no enajenados. previo a todo anuncio. los emprendedores. Civ. previo al inicio de sus respectivas actividades. ni siquiera en caso de concurso o quiebra. 760/2014. 6º de dicha ley. e) copia certificada de habilitación del establecimiento. En los casos en que se presente constancia de tramitación de la correspondiente habilitación ante la autoridad del lugar . a). adecuados a la actividad de que se trate. deberán inscribirse en aquel registro a cuyos efectos. inscribirá al solicitante otorgándole un número de matrícula y una certificación que lo acredite como prestador habilitado para operar en el rubro que se trate. los vendedores. los administradores. Presentada la solicitud de inscripción y la documentación respaldatoria. determina el art. que enumera el art. que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales. el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales formará un legajo del prestador y luego de corroborar el cumplimiento de los requisitos previstos en el presente artículo. El mismo funcionará en el ámbito del Ministerio de Turismo. Lo propio se hará con los establecimientos vacacionales. En segundo término. que aunque se refieran solamente a los STTC. El dec. 2093 Cód. los vendedores y revendedores. ofrecimiento o promoción comercial. la inscripción produce la oponibilidad frente a terceros de los derechos de los usuarios del tiempo compartido. c) en caso de que el propietario de los inmuebles sea una persona distinta del emprendedor. de la ley 26. Los prestadores y establecimientos vacacionales que operen en el STTC sin encontrarse debidamente habilitados e inscriptos.