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PROYECTO DE LEY 022 DE 2015 CMARA.

Por medio de la cual se adicionan y complementan algunos artculos a la Ley 675


de 2001, Rgimen de Propiedad Horizontal.
El Congreso de Colombia
DECRETA:
Artculo 1. Modifquese el numeral 2 del artculo 13 de la Ley 675 de 2001,
Ttulo I, del Captulo IV, de la reconstruccin del edificio o conjunto, quedar as:
2. Cuando no obstante la destruccin o deterioro sea superior al setenta y cinco
por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo,
con el voto favorable de un nmero plural de propietarios que representen al
menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
Artculo 2. Modifquese el artculo 15 de la Ley 675 de 2001, Ttulo I del
Captulo IV, de la reconstruccin del edificio o conjunto, quedar as:
Artculo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al rgimen de
propiedad horizontal se obligan a constituir plizas o contratos de seguros contra
todos los riesgos, susceptibles de ser asegurados, tanto para daos materiales
como patrimoniales, de acuerdo con los principios comunes de la contratacin de
los seguros, segn la legislacin colombiana.
Artculo 3. Modifquese el artculo 15 de la Ley 675 de 2001, Ttulo I, del
Captulo IV, de la reconstruccin del edificio o conjunto, quedar as:
Pargrafo 2. Las indemnizaciones provenientes de los seguros de daos,
quedarn afectadas en primer trmino a la reconstruccin del edificio o conjunto
en los casos que esta sea procedente. Si el inmueble no es habitable, el importe
de la indemnizacin se distribuir en proporcin al derecho de cada propietario de
bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables.
Artculo 4. Adicinese el pargrafo 3 y 4 al artculo 15 de la Ley 675 de 2001,
Ttulo I, del Captulo IV, de la reconstruccin del edificio o conjunto, quedar as:
Pargrafo 3. En la constitucin de plizas de seguros, se deben contemplar los
riesgos de incendio, terremoto, y otras causas que conlleven a prdidas materiales
de los bienes comunes y del patrimonio (Responsabilidad Civil y Riesgos
Financieros) de un edificio o conjunto de que trata la presente ley, susceptibles de
ser asegurados.
Pargrafo 4. La Pliza o contrato de Responsabilidad Civil se basa en el
principio general de responsabilidad por culpa, y nace de la obligacin de

indemnizar a un tercero por los daos y perjuicios causados, de cuyas


consecuencias, sea civilmente responsable el Edificio o Conjunto.
Artculo 5. Adicinese el pargrafo 3 al artculo 24 de la Ley 675 de 2001,
Ttulo I, del Captulo VI, de los bienes comunes, quedar as:
Pargrafo 3. El administrador provisional nombrado por la constructora, no
podr recibir por parte de la misma ningn bien comn. Solo lo podr hacer el
administrador elegido por la Asamblea de copropietarios con acompaamiento del
comit nombrado para el recibo, previo concepto de curadura y Planeacin
Municipal que certifique el estado de estos bienes y de la estructura en general.
Artculo 6. Adicinese el pargrafo 3 al artculo 29 de la Ley 675 de 2001,
Ttulo I del Captulo VII, de la contribucin a las expensas comunes, quedar as:
Pargrafo 3. Cuando existan subniveles en los edificios residenciales
comerciales o mixtos, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en
el primer piso s estarn obligados a contribuir al mantenimiento, reparacin y
reposicin de ascensores, escaleras elctricas, montacargas u otros medios
elevadores, cuando para acceder a su parqueadero, depsito, a otros bienes de
uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general.
Artculo 7. Adicinese el pargrafo 2 y 3, al artculo 35 de la Ley 675 de
2001, Ttulo I del Captulo IX, de la propiedad horizontal como persona jurdica,
quedar as:
Pargrafo 2. El Consejo de Administracin no podr disponer de estos
recursos sin autorizacin de la Asamblea General de copropietarios, ni podr
disponer de ellos para cubrir gastos ordinarios que se encuentren dentro del
presupuesto anual.
Pargrafo 3. Este fondo es obligatorio, su apertura deber ser en una cuenta
bancaria independiente de la de expensas comunes y contablemente existir en
cuenta independiente.
Artculo 8. Adicinese el pargrafo 3 y 4, al artculo 39 de la Ley 675 de
2001, Ttulo I, del Captulo X, de la Asamblea General, quedar as:
Pargrafo 3. La convocatoria para las reuniones de forma extraordinaria se
har con cinco (5) das calendario de acuerdo a los requisitos establecidos en el
pargrafo 1 de este artculo.
Pargrafo 4. Cuando la convocatoria sea efectuada por la quinta parte de los
coeficientes de la copropiedad, debern adjuntar el listado de los
copropietarios citantes y hacer entrega de este al administrador quien deber
convocar a la Asamblea al da siguiente al recibo de la convocatoria, una vez
verifique el cumplimiento de los requisitos mencionados en el presente artculo, ni

el administrador ni el Consejo de Administracin podrn dilatar u obstaculizar la


realizacin de la reunin, so pena de ser sancionado por la misma.
Artculo 9. Adicinese pargrafo, al artculo 41 de la Ley 675 de 2001, Ttulo I,
del Captulo X, de la Asamblea General, quedar as:
Pargrafo. Las reuniones de segunda convocatoria debern hacerse en el
tiempo estipulado en el artculo anterior, salvo que en el reglamento estipule
expresamente otro da diferente indicando la hora y fecha, de lo contrario no podr
realizarse en un da diferente y si se llegare a realizar por fuera de estas, las
decisiones all tomadas sern nulas.
Artculo 10. Adicinese pargrafo al artculo 46 de la Ley 675 de 2001, Ttulo I,
del Captulo X, de la Asamblea General, quedar as:
Pargrafo. Las reuniones ordinarias o extraordinarias de la asamblea general
de copropietarios debern ser grabadas en medios de audio o video para tenerse
como medios de prueba de las decisiones en ella tomadas y ante una eventual
impugnacin del acta; esta grabacin deber al igual que el acta respectiva estar
disponible y bajo custodia y responsabilidad del administrador, si esta es solicitada
por cualquier copropietario, esta deber ser copiada y entregada y el costo de la
reproduccin correr por parte de quien lo solicite.
Artculo 11. Adicinese el artculo 46A de la Ley 675 de 2001, Ttulo 1, del
Captulo X de la Asamblea General, quedar as:
Poderes. El copropietario que no pueda asistir a las reuniones de asamblea,
debe otorgar poder especial, escrito para que lo represente con voz y voto de la
reunin, y solo podr ejercer el derecho al voto a quien se le haya otorgado el
poder.
Pargrafo 1. Todo poder, debe ser especial y para la reunin que para este se
otorgue, no podr este ser utilizado de forma permanente, salvo en los casos que
el poderdante lo exprese explcitamente en l.
Adems de lo anterior, el poder debe contener nombres completos de
poderdante y apoderado, nmero de cdula de ciudadana de ambos, nmero del
inmueble del que es propietario, fecha y hora de la reunin para la que est
otorgado el poder, firmas de ambos y debe especificar si este se da por una sola
vez o indefinido.
Pargrafo 2. Ningn miembro del Consejo de Administracin, ni el
administrador, ni el revisor fiscal, ni ningn otro empleado al servicio de la
administracin podr representar a ningn copropietario, el poder otorgado a
alguna de las personas antes mencionadas ser nulo.
Quien asista como representante delegado por un copropietario mediante
poder, solo podr ejercer la representacin como mximo a tres copropietarios y
no podr exceder el nmero de poderes.

Artculo 12. Adicinese pargrafo 3 y 4 al artculo 50 de la Ley 675 de 2001,


Ttulo I del Captulo XI, del administrador del edificio o conjunto, quedar as:
Pargrafo 3. Todo administrador de propiedad horizontal deber capacitarse
en una institucin educativa en nivel tecnolgico o profesional, o certificar
competencias en la entidad que el Gobierno designe para tal fin para poder ejercer
el cargo.
Pargrafo 4. Todo administrador de propiedad horizontal deber certificarse en
una institucin educativa en nivel tecnolgico o profesional, o acreditar
competencias en la entidad que el Gobierno designe para tal fin para poder ejercer
el cargo.
Artculo 13. Adicinese los numerales 14, 15, 16 y 17 al artculo 51 de la
Ley 675 de 2001, Ttulo I, del Captulo XI, del administrador del edificio o conjunto,
quedar as:
14. Contratar las obras previstas y ordenadas por la Asamblea General de
Copropietarios.
15. Llevar a cabo los actos y contratos necesarios para la conservacin,
proteccin y sostenimiento de la copropiedad.
16. Capacitar a los copropietarios y empleados a su cargo en todo lo
relacionado con la Propiedad Horizontal, manual de convivencia y resolucin de
conflictos.
17. Llevar a cabo la convocatoria, recepcin de hojas de vida, seleccin y
contratacin del personal que laborar bajo su mandato.
Artculo 14. Modifquese el artculo 53 de la Ley 675 de 2001, Ttulo I del
Captulo XII, del Consejo de Administracin, quedar as:
Artculo 53. Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso residencial,
comercial o mixto, integrados por ms de treinta (30) bienes privados excluyendo
parqueaderos o depsitos, tendrn un consejo de administracin, integrado por un
nmero impar de tres (3) o ms propietarios de las unidades privadas respectivas,
o sus delegados. En aquellos que tengan un nmero igual o inferior a treinta (30)
bienes privados, excluyendo parqueaderos y depsitos, ser potestativo consagrar
tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por ms de treinta (30)
bienes privados excluyendo parqueaderos o depsitos, tendrn un consejo de
administracin, integrado por un nmero impar de tres (3) o ms propietarios de
las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un
nmero igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y
depsitos, ser potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de
propiedad horizontal.

Artculo 15. Adicinese pargrafo 1 y 2 al artculo 53 de la Ley 675 de 2001,


Ttulo I del Captulo XII, del Consejo de Administracin, quedar as:
Pargrafo 1. El reglamento indicar la manera en que se conformar el
Consejo de Administracin si este requiere o no suplentes y sern elegidos
igualmente por la asamblea general de copropietarios en la modalidad de
candidatos individuales por los cuales se realizar votacin por cada un o de los
postulados a este cargo con la mayora calificada, la mitad ms uno del qurum
requerido indicando que quien se escoge ser principal o suplente si se utiliza la
figura de la suplencia.
Pargrafo 2. Toda persona que sea elegida como miembro del Consejo de
Administracin, deber capacitarse en Reglamento de copropiedad, en ley de
Propiedad Horizontal, con una intensidad horaria mnima de 4 horas.
Artculo 16. Modifquese el artculo 55 de la Ley 675 de 2001, Ttulo I, del
Captulo XII, del Consejo de Administracin, quedar as:
Artculo 55. Funciones. Al consejo de administracin le corresponder.
1. Tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurdica
cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad
horizontal y de acuerdo a las directrices dadas por la asamblea general de
copropietarios.
2. Cumplir y hacer cumplir las directrices dadas por la asamblea general de
copropietarios.
3. Nombrar y remover al administrador cuando la asamblea general de
copropietarios lo faculte, respetando el debido proceso y por razones justificadas.
4. Cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Propiedad Horizontal y las dems
normas.
Artculo 17. Adicinese el artculo 55A a la Ley 675 de 2001, Ttulo I, del
Captulo XII, del Consejo de Administracin, quedar as:
Artculo 55A. Prohibiciones. A los miembros del consejo de administracin se
les prohbe:
1. Entorpecer u obstruir la labor del administrador por razones de inters
personal.
2. Utilizar su cargo para beneficios personales.
3. Ejercer presiones indebidas para la consecucin de contratos u otros
beneficios personales.
4. Administrar la copropiedad mientras sea integrante del consejo de
administracin, excepto a quien ejerza la presidencia.
5. Administrar la copropiedad dentro de los dos aos siguientes de haber
terminado sus funciones en calidad de miembro del Consejo de Administracin y
que certifique las competencias que se exigen en el artculo 50 de esta norma.

6. Emitir rdenes a los empleados que sirven a la copropiedad, dicha funcin es


exclusiva del administrador.
Artculo 18. Modifquese el artculo 56 de la Ley 675 de 2001, Ttulo I, del
Captulo XIII, del Revisor Fiscal del edificio o conjunto, quedar as:
Artculo 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial, mixto y
residencial, estarn obligados a contar con Revisor Fiscal, contador pblico, con
matrcula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido
por la asamblea general de propietarios.
Artculo 19. Adicinese el pargrafo al artculo 56 de la Ley 675 de 2001, ttulo I,
del Captulo XIII, del revisor fiscal del edificio o conjunto, quedar as.
Pargrafo. Las unidades residenciales que cuenten con menos de treinta (30)
unidades habitacionales, no tendrn la obligatoriedad del revisor fiscal.
Artculo 20. Adicinese los numerales 3 y 4 al artculo 58 de la Ley 675 de 2001,
Ttulo II, del captulo I de la solucin de conflictos, quedarn as:
3. Las alcaldas municipales mediante sus inspectores de polica se encargarn
de dirimir los conflictos que se presenten y que no puedan ser solucionados por
los rganos descritos en los numerales anteriores.
4. Facltese a los Inspectores de Polica para intervenir y solucionar los
conflictos al interior de las copropiedades cuando el comit de convivencia no
pueda resolverlo y previa solicitud del Administrador.
Artculo 21. Adicinese el pargrafo 4 al artculo 58 de la Ley 675 de 2001,
Ttulo II, del Captulo XIII, de la solucin de conflictos, quedar as:
Pargrafo 4. Las copropiedades debern implementar y llevar a cabo planes
de capacitacin en solucin de conflictos mnimo una vez por semestre.
Artculo 22. Adicinese Pargrafo al artculo 60 de la Ley 675 de 2001 del
Captulo II, de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias,
quedar as.
Pargrafo. En el evento en que las sanciones y la forma de ejecutarlas no se
encuentran reguladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, respetando el
debido proceso dando oportunidad a la defensa, estas no podrn ser aplicadas por
va directa, ni por orden del Consejo de Administracin ni por decisiones de
asamblea.
Artculo 23. Adicinese el artculo 63B a la Ley 675 de 2001, al Ttulo III,
Captulo I, Definicin y naturaleza jurdica, quedar as:
Artculo 63B. Las Unidades Inmobiliarias Abiertas, son conjuntos de edificios,
casas y dems construcciones integradas arquitectnica y funcionalmente, que

comparten elementos estructurales y constructivos, reas comunes de circulacin,


recreacin, reunin, instalaciones tcnicas, zonas verdes y de disfrute visual;
cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas
comunes, tales como los servicios pblicos comunitarios, vigilancia,
mantenimiento y mejoras, que no comparten un cerramiento comn, que poseen
vas abiertas y pblicas.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido
individualmente por bloques o ingresos interiores compartidos por una puerta
principal y que no comparten un cerramiento y controles de ingreso a las zonas
comunes.
Artculo 24. Modifquese el artculo 64 de la Ley 675 de 2001, del Ttulo III,
Captulo I, Definicin y naturaleza jurdica, quedar as:
Artculo 64. Constitucin de Unidades Inmobiliarias Cerradas y Abiertas. Las
Unidades Inmobiliarias Cerradas y Abiertas, quedarn sometidas a las
disposiciones de esta ley, que les sean ntegramente aplicables.
Las Unidades Inmobiliarias Cerradas y Abiertas se constituirn por los
administradores de los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal
llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un nmero no inferior al
ochenta por ciento (80%) de los propietarios.
Artculo 25. Modifquese el artculo 82 de la Ley 675 de 2001, del Ttulo III,
Captulo I, Definicin y naturaleza jurdica, quedar as:
Artculo 82. Obligaciones de mantenimiento, reparacin y mejoras. Las
Unidades Inmobiliarias Cerradas y abiertas tendrn a su cargo las obligaciones de
mantenimiento, reparacin y mejoras de las zonas comunes y del espacio pblico
interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y Abiertas, que sern pagados por
los copropietarios.
Artculo 26. Adicinese artculo 87 y el pargrafo a la ley 675 de 2001, el ttulo
V, captulo I quedar as:
Artculo 87. Crese el registro nico de propiedad horizontal (RUPH), este
registro debe contener nombre y NIT de la copropiedad, direccin, barrio, ciudad,
departamento, nmero de unidades habitacionales, clase de propiedad horizontal
(residencial, mixta o comercial), nombres completos del representante legal y
documento de identidad.
Pargrafo. Todas las copropiedades regidas por la Ley 675, y aquellas que a la
fecha de la creacin de este registro que no se encuentren debidamente acogidas
a esta norma debern hacerlo, este registro debe ser llevado por las alcaldas; a
partir de la fecha de la creacin las copropiedades cuentan con un ao para
realizar el respectivo registro, de lo contrario sern sancionadas con multa de

50 smlv, las alcaldas sern las encargadas de hacer efectivas estas multas por
intermedio de sus Inspectores de Polica.
Artculo 27. Adicinese artculo 88 y el pargrafo a la Ley 675 de 2001, el
ttulo V, captulo I quedar as.
Artculo 88. Crese el Consejo Nacional de Administradores de Propiedad
Horizontal, el cual se encargar de expedir la tarjeta profesional, vigilar,
controlar y sancionar a los administradores de Propiedad Horizontal.
Pargrafo. El Gobierno nacional mediante decreto reglamentar su
composicin, integracin, funciones y lmites.
Artculo 28. Vigencia. Esta ley rige a partir de su promulgacin y deroga todas las
normas que le sean contrarias.
EXPOSICIN DE MOTIVOS
La Ley 675 de 2001, despus de 14 aos de promulgada no ha sufrido ninguna
reforma, esta ha trado consigo muchos vacos, podra decirse que es una ley muy
general, lo que ha ocasionado que por parte de copropietarios, consejos de
administracin y administradores sea necesario acudir a otras instancias judiciales
(acciones de tutelas, demandas, querellas, entre otras) para que se resuelvan
mediante sentencias las situaciones que a diario se viven al interior de las
copropiedades y que no pueden ser abordadas directamente porque no se cuenta
con las herramientas adecuadas; ocasionando mayor congestin en el aparato
judicial, y haciendo cada vez ms difcil la aplicacin de las normas que depender
de la subjetividad de quien las interprete.
Precisamente las cambiantes dinmicas de convivencia ciudadana traen
consigo la necesidad, apreciados colegas parlamentarios de someter a
consideracin, la modificacin, eliminacin e inclusin de nuevas medidas que le
permitan a la Ley 671 de 2001, por medio del cual se expide el Rgimen de
Propiedad Horizontal una mejor aplicacin de la misma.
La iniciativa sometida a consideracin tiene 28 artculos incluida la vigencia,
dentro de los cuales abordaremos temas que nos permitan dotar de instrumentos
claros y eficaces a quienes hacen parte de estas comunidades, tanto habitantes
como rganos administrativos, con el fin de garantizarles sus derechos y exigirles
las obligaciones, donde exista una corresponsabilidad al interior de este tipo de
viviendas que permita una convivencia pacfica.
Temas como la reconstruccin de edificios, y zonas comunes, mediante la
adopcin por parte de los mismos de plizas de seguros que permitan facilitar el
mantenimiento, reparacin y mejoras de los mismos.

Existe la necesidad urgente de hacer algunas modificaciones a esta norma,


brindando as una herramienta que sirva de timn a todos los ciudadanos que
viven en comunidades y garantizarles sus derechos para que no sean
constantemente violados por falta de una normatividad clara sin que se preste a
abusos.
Vemos cmo en nuestro pas se vienen presentando hechos lamentables al
interior de estas copropiedades por falta de vigilancia y control de las mismas y
por la falta de vigilancia y control de aquellos que ejercen la actividad laboral de
administrar esta forma de habitacin, dotar igualmente a las autoridades civiles y
de polica para que en ejercicio de su obligacin constitucional puedan hacerlo al
interior de estas comunidades, ajustando las funciones y alcances de las mismas
a los consejos de administracin.
Los cambios que se proponen en la reforma, son cambios sustanciales, de
fondo que ayudaran al mejoramiento de la convivencia en las copropiedades,
desde la manera en que el Estado puede hacer que estos bienes se encuentren
debidamente protegidos mediante plizas de seguros efectivas que cubran las
verdaderas necesidades de la comunidad y de sus bienes.
Igualmente, pretendemos que al interior de estas comunidades, quienes habitan
en ella como quienes las administran sean personas que conozcan sus derechos y
sus deberes mediante capacitaciones que ayuden a conocer los lmites que cada
uno de ellos tiene, a hacer de todos personas capacitadas social, cultural y
polticamente, con el fin de que la convivencia entre las personas est acorde con
nuestra sociedad y no sean lo que son hoy un foco de desorden social que
trasciende a la sociedad en general.
Se pretende tambin dar igualdad a todas aquellas copropiedades que por su
forma de constitucin se encuentran y se encontraban relegadas de la norma
como las unidades mixtas y comerciales, que son excluidas o en algunos casos
poco incluidas.
Es importante tambin, que quienes se dedican a la actividad de administrar
propiedad horizontal se encuentren debidamente capacitados, certificados y
regulados para fortalecer el debido ejercicio de Administrador; de igual forma
fomentar programas en el sector educativo que nos permitan preparar mejores
profesionales con amplias competencias en este campo de la economa
colombiana.
Consideraciones como estas comprometen a este rgano legislativo a voltear
su mirada hacia la propiedad horizontal en nuestro pas y de manera integral
modificar la norma que rige esta modalidad de vivienda para beneficio de todos los
ciudadanos y de aquellos que residen, laboran y desarrollan su actividad en ellas y
que ms an aquellas que tienen su patrimonio familiar y social invertido, as
contribuirn a una sociedad que conviva de manera pacfica y respetuosa de los
dems.
Presentada por,

CMARA DE REPRESENTANTES
SECRETARA GENERAL
El da 23 de julio del ao 2015 ha sido presentado en este Despacho el
Proyecto de ley nmero 022 con su correspondiente exposicin de motivos por el
honorable Representante Nicols Echeverry Alvarn.
El Secretario General,
Jorge Humberto Mantilla Serrano.

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