Responsabilidad ante El Subadquirente Del Edificio

La Posicin del Subadquirente

El Subadquirente es aquel que adquiri el bien de quien a su vez, lo adquiri el
fraudator. El Subadquirente del bien objeto del acto impugnado, se hallar cubierto de la
accin pauliana, si acredita que lo es de buena fe y a titulo oneroso, cualquiera que haya
sido el titulo de su antecesor. Nuestro cdigo civil ha previsto la situacin en el Art.
197.
Se discute el fundamento de la accin del Subadquirente de la vivienda o
edificio: mientras una tesis seala que tienen legitimacin propia, basada en el carcter
legal de la responsabilidad derivada del Art. 1591.1 del Cdigo Civil; otra tesis entiende
que el Subadquirente se subroga en las acciones que correspondan al comitente
propietario o al primitivo propietario. Algunas sentencias llegan incluso a decir que la
transmisin de un adquirente posterior de la vivienda o edificio no impide al dueo
inicial de la obra reclamar.
El adquirente a titulo oneroso (compraventa) y gratuito (donacin) pleno (el que
adquiere la propiedad) o titular de un derecho real limitado de goce o disfrute (cuando
sufra daos materiales en el edificio). Esto es, el ocupante, usufructuario, precarista,
arrendatario, o el titular de un derecho de uso o habitacin , o el titular de una
servidumbre o el titular de un derecho de aprovechamiento por turno que se ve
perjudicado por los daos materiales sufridos en todo o parte del edificio.
Para el caso de que el propietario lo sea de un piso sometido al rgimen de
propiedad horizontal tambin estara legitimado activamente aunque no lo haya dicho
de modo explicito la Ley, el Presidente de la comunidad de propietarios sujeto a quien
jurisprudencia no solo legitim activamente respecto de los daos ocasionados en
elementos comunes, sino tambin en elementos privados siempre y cuando el
propietario no se oponga a ello.
El promotor, o su Compaa de seguros, en calidad de propietario de todo o parte
del edificio parte que la legitimacin activa del promotor no propietario plantea mayores
dudas, porque ya no lo es (o lo que es lo mismo, porque ha dejado de serlo tras la venta
de todo o parte del edificio) o porque nunca lo fue (porque promovi la obra para un
tercero).