Juzgado

Causa:

INFORME PERICIAL
VIVIENDA UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS SITUADA EN LOMO MAGULLO, TELDE

Perito: Francisco Javier Iglesias Garca

Telefono:
APTI N

Telde, a 30 de Diciembre del 2010

Juzgado

Al juzgado:
Don Francisco Javier Iglesias Garca con DNI:-------------------, y designado por este
juzgado Perito Judicial Inmobiliario en el procedimiento ----------------, hace entrega en
este acto del dossier de valoracin con las conclusiones, ascendiendo la valoracin a
la cantidad de : CIENTO DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS

CON VEINTICINCO CENTIMOS DE EURO. (116.828,25 )

RESUMEN DE TASACIN
Objeto de la Tasacin:
Valoracin de Vivienda unifamiliar de dos plantas, situada en calle La Feria nmero veinte,
Lomo Magullo, trmino municipal de Telde, provincia de Las Palmas.
Propietarios del inmueble:

Mtodo utilizado para calcular el valor de tasacin:

Mtodo de Comparacin de muestras.
Visita al interior del Inmueble:
S
VALOR FINAL DE TASACIN:

CIENTO DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON

VEINTICINCO CENTIMOS DE EURO. (116.828,25 )
Perito tasador:
Francisco Javier Iglesias Garca, con profesin Arquitecto, colegiado con el nmero ----- en el
C.O.A.C. demarcacin de Gran Canaria. Y en posesin de ttulo de Perito Judicial Inmobiliario
impartido en Centro de Estudios Surge.
Observaciones:
La presente tasacin se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003,
de 27 de Marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la
Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de 2007.
Fotografa exterior del inmueble:

INDICE:

IDENTIFICACIN DE PERITO

RAZN DE CIENCIA, CURRICULUM VITAE

JURAMENTO

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE Y COMIENZO DEL INFORME PERICIAL

1.-IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN
2.-FINALIDAD DE LA TASACIN
3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN
4.-LOCALIDAD Y ENTORNO
5.-DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DEL TERRENO
6.-DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN
7.-DESCRIPCIN URBANISTICA
8.-REGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN
9.-ANLISIS DE MERCADO
10.-CRITERIOS DE VALORACIN
11.-OBTENCIN DE MUESTRAS
12.-APLICACIN DEL MTODO Y CLCULOS
13.-CONDICIONANTES, ADVERTENCIAS Y OBSERVACIONES
14.-VALOR FINAL DE TASACIN Y FIRMA
15.-ANEXOS

IDENTIFICACIN DEL PERITO

Nombre: Francisco Javier Iglesias Garca
DNI:
Direccin:
Cdigo postal:
Poblacin: Las Palmas de Gran Canaria
Provincia: Las Palmas
Telfono mvil:
E-mail: fjavier_iglesias@hotmail.com

RAZN DE CIENCIA, CURRICULUM VITAE

 Titulacin Superior en Arquitectura. Arquitecto licenciado en la Escuela Tcnica
Superior de Arquitectura de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria con el plan
del 2001. Colegiado en el C.O.A.C demarcacin de Gran Canaria con el nmero ---- Perito Judicial Inmobiliario. Obtencin del ttulo de Perito Judicial inmobiliario en
centro de estudios SURGE. (Curso acogido al RD 1004/91 del Ministerio de Educacin y
Ciencia)
 Curso de Experto en Proyectos y Clculo de Estructuras de Hormign. Ttulo propio
de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria. (Cursando en la actualidad)

JURAMENTO

Juro prometo que digo verdad, que he actuado y, en su caso, actuar con la mayor
objetividad posible, tomando en consideracin tanto lo que pueda favorecer como lo
que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y digo que conozco
las sanciones penales en las que podra incurrir si incumpliera mi deber como Perito
Judicial Inmobiliario.

Firma

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE Y COMIENZO DEL INFORME PERICIAL

Vivienda unifamiliar entre medianeras de dos plantas construidas sobre rasante, planta baja y
primera, ocupando toda la superficie de la parcela urbana sobre la que se levanta.
1.-IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN:

Provincia: Las Palmas

Municipio: Telde
Barrio: Lomo Magullo
Calle: La Feria
Nmero: 20
Linderos segn registro:

Datos Registrales:
Referencia Catastral:

2.- FINALIDAD DE LA TASACIN:

Valoracin realizada a peticin de
3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIN:

Comprobaciones realizadas:
o Correspondencia con Finca Registral, en lo referente a la distribucin interior,
existen discordancias entre lo que expone el registro y la realidad de lo
edificado.
o Comprobacin Planeamiento Urbanstico. Finca urbana regulada por lo
dispuesto en la Ordenanza A2 del Plan General de Ordenacin de Telde,
aprobado definitivamente el 4 de Febrero del ao 2002.
o No se ubica en casco histrico protegido ni se considera edificacin con inters
histrico o patrimonial.
Documentacin utilizada:
o Plano de situacin
o Nota simple
o Ficha catastral
o Fotografas exteriores del inmueble (realizadas por el tasador)
o Fotografas interiores del inmueble (realizadas por la propiedad)
o Croquis de distribucin del inmueble (realizados por el tasador)
o Muestras de inmuebles similares obtenidas en estudio de mercado.

ADVERTENCIA:
Habindome personado en la vivienda en la maana del 20 y 21 de Diciembre del 2010 sin encontrar a
nadie en su interior y debido a la imposibilidad de localizar al propietario sobre el que pesa la
correspondiente demanda, tuve que solicitar informacin al vecino de parcela, vivienda n 18 de la calle
La Feria, el cual me facilit el poder entrar en su vivienda, similar en planta baja a la que es objeto de
tasacin.
En la tarde del 22 de Diciembre, en bsqueda de informacin para la realizacin de la presente tasacin,
encontr que la vivienda de la cual es objeto, estaba anunciada a la venta en una pgina de internet
www.tucasa.com, facilitndome un telfono de contacto mediante el cual consegu hablar con otro de
los propietarios, que accedi a ensearme el inmueble, sin posibilidad de fotografiarlo.
Las fotos que aparecen en el presente dictamen son extradas de dicha pgina, comprobado
previamente que se corresponden con la vivienda visitada y el estado actual de la misma.
El plano que se adjunta no tiene veracidad en cuanto a medidas, puesto que nicamente pude entrar a
mirar, obtenindose el permetro de las medidas registrales, junto con el plano en formato digital del
PGO de Telde que me facilitaron en las oficinas de la Consejera de Poltica Territorial del M.I.
Ayuntamiento de Telde. La distribucin interior se obtiene de un croquis realizado in situ, despus de
abandonar la vivienda, unido a las fotos conseguidas de internet.

4.-LOCALIDAD Y ENTORNO:

Contexto
Lomo Magullo es un barrio del municipio de Telde, en el este de la isla de Gran
Canaria.
Situado a 5,5 kilmetros de casco municipal, su centro se haya a una altitud de 387
metros sobre el nivel del mar.
Antao, los habitantes tanto de Lomo Magullo como de los pueblos cercanos se
dedicaban a la agricultura de subsistencia, hoy en da, pese a que se han convertido en
pueblos dormitorio, todava pueden encontrarse cultivos familiares de medianas
destinados al consumo local en parcelas irregulares que ocupan las laderas y cauces de
los barrancos.
Con unas vistas espectaculares, y limitando al oeste con el Parque Natural de Los
Marteles, Lomo Magullo presenta un gran inters de tipo geolgico, conformado por
las partes finales de los barrancos de Arenales y Cerncalos y sus uniones con otro
importante barranco de la zona. Esta situacin, de loma entre barrancos, hace que el
ncleo principal del pueblo este limitado en su expansin.

Tipo de ncleo
Ncleo poblacional inframunicipal, perteneciente al municipio grancanario de Telde.
Conformado, en su mayora, por viviendas unifamiliares convencionales, muchas de
ellas de autoconstruccin y de dos plantas sobre rasante, este ncleo se destina
principalmente a dormitorio.

Ocupacin laboral y nivel de renta.

o Ocupacin Laboral: La poblacin de Lomo Magullo, que no trabaja en otras
zonas del municipio o de la isla, se dedica mayoritariamente a la agricultura
familiar, existiendo tambin por la zona pequeas granjas improvisadas.
En menor medida, existen ciudadanos dedicados a trabajos de restauracin,
farmacia, y otros servicios esenciales de los que dispone el pueblo.
o Nivel de renta: Medio.

Poblacin: Evolucin y Densidad

Contrastando los datos ofrecidos por el ISTAC en referencia a los habitantes
empadronados en Lomo Magullo entre los aos 2000 y 2009, puede decirse que la
evolucin de la poblacin, pese a que no sufre grandes cambios, tiende a la baja.
.Aos
2000
2003
2006
2009

N Habitantes
1202
1205
1193
1153

Espaoles
1190
1192
1186
1144

Extranjeros
12
13
7
9

Edad media
20-40
20-40
20-45
25-30 y 40-45

Cuadro de relacin de habitantes en tramos de 3 aos. Datos extrados de las bases del ISTAC

Delimitaciones y Rasgos Urbansticos

o Entorno: El entorno donde se sita la edificacin objeto de valoracin
corresponde con la zona urbana denominada Lomo Magullo, situada a 5,5
kilmetros del casco municipal de Telde.
o Infraestructura: Las propias de suelo urbano, es decir: Pavimentacin de calles,
encintado de aceras, alumbrado pblico, suministro de energa elctrica,
suministro de agua potable, red de saneamiento y telefona.
o Tipologa edificatoria dominante: La tipologa edificatoria dominante es la de
vivienda unifamiliar entre medianera y de dos plantas sobre rasante.
o Antigedad: La antigedad del entorno prximo es variable.
o Consolidacin: El grado de consolidacin del entorno prximo se estima en un
90%, quedando todava algunas parcelas vacas dentro del casco urbano, el
cual se encuentra flanqueado por barrancos que impiden su expansin.
Equipamientos, Dotaciones y Servicios
La zona cuenta con los equipamientos, las dotaciones y los servicios necesarios: Centro
de salud, colegio, iglesia, farmacia, tiendas de alimentos, bares, cafetera, local socio
cultural, local para la tercera edad, caja de ahorros con cajero, cabinas pblicas,
espacios libres, recogida selectiva de residuos, servicio de correos.
Comunicaciones
Comunicaciones buenas con el casco municipal de Telde. Existe una lnea regular de
autobuses TELDEBUS que cubre la distancia entre Telde y Lomo Magullo cada media
hora. Dicha lnea parte de la plaza principal del pueblo y termina en Telde, donde
puedes enganchar para dirigirte tanto a Las Palmas, como a otros municipios.

5.-DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

Superficies
Plantas
Baja
Primera
Total

Medida
-------

Catastral
110 m
77 m
187 m

Registral
110 m
77 m
187 m

Proyecto
-------

Adoptada
110 m
77 m
187 m

Descripcin
Debido a la imposibilidad de medir el interior de la vivienda, tal y como se indica en la
Advertencia del captulo anterior, se ha optado por tomar como medida de superficie
la otorgada por el catastro, coincidente con la del registro de la propiedad.

Infraestructuras
Alumbrado pblico: Completas
Alcantarillado: Completas
Suministro de agua: Completas
Pavimentacin de viales: Completas
Red de telfono: Completas
Suministro Elctrico: Completas

6.-DESCRIPCIN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIN

Descripcin del edificio

Se trata de una vivienda unifamiliar entre medianeras, con dos plantas de altura sobre
rasante y ninguna bajo rasante. Posee una fachada de 6 metros con una ventana al
exterior y puerta de acceso a la vivienda. La fachada trasera es de 4,50 metros posee
una celosa por la que ventila una de las estancias. El fondo de parcela es de 20
metros.
Cuando se construyo la vivienda, ao 1960 segn catastro, se trataba de una vivienda
de planta nica con patio trasero. Posteriormente, en el ao 2000 se realiz una
reforma y ampliacin de la misma.
Elementos fundamentales de la edificacin
Presumiblemente, se trata de una edificacin con estructura de muros de carga sobre
los que se soporta un forjado de hormign armado. Los cerramientos de la zona ms
antigua estn realizados en bloque de arenisca, la parte nueva se cierra con bloque de
hormign ligero de 20 centmetros de espesor.
Tanto la fachada principal como la medianera y fachada trasera se rematan con
enfoscado pintado.
Superficies
o Superficies comprobadas:
Debido a la imposibilidad de medir el inmueble, aun habiendo entrado en l, la
superficie adoptada del catastro no ha podido ser comprobada.
o Superficies catastrales:
Superficie de parcela: 110 m
Superficie construida en planta baja: 110 m
Superficie construida en planta primera: 77 m
PARA LA REALIZACIN DE ESTE INFORME SE ADOPTAN LAS SUPERFICIES
CATASTRALES.

Distribucin
o Distribucin registral:
Planta baja: Dos dormitorios, dos baos, estar, pasillo y escalera
Planta primera: Tres dormitorios, hall y cuarto de piletas.
o Distribucin comprobada:
Planta baja: Dos dormitorios, dos baos, estar, cocina, trastero-despensa,
pasillo y escalera.
Planta primera: Tres dormitorios, hall distribucin, aseo, cuarto de costura,
cuarto de piletas y terraza.
SE OPTA POR EL USO DE LA DISTRIBUCIN COMPROBADA.

Terminaciones
o Suelos de gres en gran parte de la planta baja y de terrazo en la mayor parte
de la planta alta.
o Paramentos verticales y horizontales con enlucido de yeso y pintados, salvo
cuartos hmedos, donde los paramentos verticales se encuentran, en su
mayora, alicatados.
o No posee falsos techos de ningn tipo.
o Instalaciones vistas en bao secundario de planta baja y en aseo planta alta.

Carpintera exterior
En planta baja, la carpintera exterior es de madera.
En planta alta posee carpintera de madera y aluminio
Carpintera interior
Carpintera de madera en el interior de la vivienda.
Instalaciones
La vivienda cuenta con instalacin elctrica, de fontanera y saneamiento. Esta ltima
fue modificada en la reforma del 2000 para su enganche a la red de saneamiento
general, eliminando el pozo negro.
Tanto la red elctrica como la de fontanera necesitan ser sustituidas, puesto que no
cumplen con la normativa vigente.
La cocina funciona con gas.
Situacin actual
Su aspecto exterior no es malo, pese a que interiormente es necesario realizarle varias
reformas.
Posee varios sntomas de humedad, tanto en medianera como en fachada trasera de
planta baja, posiblemente debidos a ascensin de agua del terreno por capilaridad.
Las instalaciones en general precisan ser sustituidas.
Debido a la denominada falsa tipologa originada por la colmatacin total de la
parcela, posee problemas de ventilacin en varios dormitorios de la casa, por lo que se
incumple con uno de los requisitos mnimos en cuando a habitabilidad se refiere.
Antigedad:
El ao de construccin que se referencia en catastro es 1960, pero segn nos informa
el propietario, la vivienda sufri una reforma integral, con ampliacin de la misma, en
el ao 2000. Registrndose la nueva superficie tanto en catastro como en el Registro
de la Propiedad en el ao 2001.
Teniendo en cuenta lo que dicta la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre
normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la
Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de 2007, as como lo establecido por el RD
1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de valoracin y
el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones para determinar el valor
catastral de los bienes de naturaleza urbana, la antigedad del inmueble ser el
nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble o la
ltima rehabilitacin integral del mismo, y la fecha de la valoracin. Se considerar
como rehabilitacin de un inmueble, segn la citada normativa, aquel que cuente con
la correspondiente licencia, as como proyecto visado por un colegio profesional, y

cuyas obras se destinen al acondicionamiento desde el punto de vista de la

habitabilidad, de al menos el 50% de la superficie del inmueble. En este caso no
podemos contar estas obras como de Rehabilitacin, puesto que no se han localizado
planos visados y las obras de ampliacin no han mejorado las condiciones de
habitabilidad de la misma, tomando pues la edad real del inmueble en 50 aos.
7.-DESCRIPCIN URBANISTICA

Planeamiento vigente, Plan General de Ordenacin de Telde, aprobado

definitivamente el 4 de Febrero del ao 2002
Ordenanza aplicable, se le aplica lo establecido por el P.G.O. para la ordenanza A2.
Actualmente se incumple lo establecido por dicha ordenanza en lo referente a las
Condiciones Higinicas.

8.-REGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN

Rgimen de proteccin
Actualmente no recae ningn tipo de proteccin especial sobre el inmueble.

Tenencia y limitaciones

Nombre

DNI

Nuda Propiedad con carcter

privativo

Usufructo con carcter

privativo
Ocupante actual de la
vivienda

Ninguno*

*Segn el propietario que me permiti la entrada al inmueble, la vivienda lleva desocupada tres aos y
medio, habiendo cortado la semana pasada el suministro de agua.

9.-ANALISIS DE MERCADO

Oferta
La oferta de viviendas a la venta en la zona es baja. Por lo que se han buscado testigos
en las medianas, tomando como referencia el casco municipal de Telde y mirando en
distancia a la vivienda a tasar.
Demanda
La demanda de viviendas de este tipo en la zona es media. Segn informacin extrada
de consultas en inmobiliarias del municipio de Telde.

10.-CRITERIOS DE VALORACIN
De acuerdo con el Articulo 639 (Valoraciones de bienes embargados) de la Ley 1/2000, de 7 de
Enero, de Enjuiciamiento Civil BOE N7 08/01/00, la tasacin de bienes o derechos se har por
su valor de mercado sin tener en cuenta las cargas y gravmenes que recaigan sobre stos,
respecto los cuales dispone el artculo 666. Este artculo 666 determina que los bienes

inmuebles saldrn a subasta por el valor que resulte de su valoracin, realizada de acuerdo con
lo previsto en los artculos 673 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y
derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecucin que la
preferencia resulte de la certificacin registral de dominio y cargas. Atendiendo lo anterior,
dado que disponemos de muestras de mercado anlogas en tipologa, uso, localizacin,
cualidades y superficie al inmueble a valorar, es posible aplicar el mtodo de comparacin para
encontrar el valor de mercado de ste; entendido como el importe neto que razonablemente
podra esperar recibir un vendedor para su venta mediante una comercializacin adecuada, y
suponiendo que exista un comprador potencialmente informado de las caractersticas del
inmueble, y que, comprador y vendedor acten libremente y sin inters particular para la
operacin, de acuerdo con la Orden de 30 de Noviembre de 1994 sobre normas de valoracin
de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (punto 1r del anexo 1: criterios
de valoracin y definiciones y en la orden ECO 805/2003, que define el artculo 4.Definiciones: Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) como: el precio al que podra
venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un
comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiera
ofrecido en el mercado, que las condiciones de mercado permitieren disponer del mismo de
manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del
inmueble para negociar la venta.)
En consecuencia, obtendremos el valor de mercado del inmueble con independencia de que,
atienda a la propia finalidad de la valoracin realizada dentro de un proceso judicial, no es
posible plantear que comprador y vendedor acten totalmente libres y sin inters particular,
supuesto en el cual se dan mayormente las operaciones de compraventa, y en el cual se
fundamenta el mtodo de comparacin de muestras como bien se expone en la nombrada
Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994.
Metodolgicamente, mediante el principio de sustitucin del mtodo de comparacin,
analizaremos el segmento del mercado inmobiliario de Telde relativo a inmuebles comparables
al que es objeto de dicha tasacin, seleccionaremos la informacin segn desviaciones
producidas por precios anormales o inmuebles no comparables debido a sus diferencias;
homogeneizaremos en funcin de las mnimas diferencias entre las muestras, y obtendremos
el valor de mercado de la vivienda.
De todos modos la valoracin no tiene en consideracin las cargas que pueda tener la finca,
conste o no en el Registro de la Propiedad, no supone ningn pronunciamiento sobre la
titularidad del inmueble o de posibles derechos sobre ste, ni la posibilidad de que la finca se
encuentre arrendada u ocupada.
Finalmente, aadir que el presente dictamen se emite con la mayor objetividad posible,
tomando en consideracin tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de
causar perjuicio a cualquiera de las partes, con conocimiento de las sanciones penales en que
podra incurrir si incumpliese el deber como perito de acuerdo con lo que dispone el artculo
335.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil.
11.-OBTENCIN DE MUESTRAS
Para el objeto del presente informe, entre la amplia oferta profesional se escogen las oficinas
con sede en Telde, debido a que el conocimiento del mercado inmobiliario (precios reales de
compra-venta), es ms real y acertado. Sealar que en la presente valoracin se disminuirn
los precios de las muestras en un 5% ya que stas suelen publicitarse con un incremento del 34% de comisin y un 1-2% de regateo o negociacin. los precios de oferta no son precios de

mercado; los valores de mercado real libre se deben disminuir segn la zona en referencia al
comisionaje de los submercados. (D. Roberto Corts. APTI).
Segn informacin extrada de agencias inmobiliarias locales, webs y ofertas directas del
propio mercado, la oferta de inmuebles similares en la zona de Lomo Magullo es relativamente
baja. Debido a ello, se realizar un muestreo en el entorno cercano, tomando como punto
central el ncleo urbano de Telde. La distancia de Telde a Lomo Magullo es de 5,5 kilmetros.
Centraremos la bsqueda en un radio similar a este, teniendo en cuenta que los inmuebles
deben estar situados en entornos relativamente similares.
En funcin de su cercana al casco urbano de Telde, aplicaremos un coeficiente de
depreciacin a la muestra para poder homogeneizar los valores que obtendremos. Dicho
coeficiente ser de un 10% como valor mximo si nos encontramos en el mismo casco urbano
de Telde.
Se obtienen (8) muestras, de las cuales, y segn parmetros lgicos y tcnicos de este tipo de
valoraciones, seleccionaremos las ms parecidas al inmueble objeto de la pericia segn los
criterios de valoracin por comparacin de muestras de mercado. De acuerdo con lo
establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada
en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de
2007, nos quedaremos con un mnimo de (6) muestras.
Para elegir las muestras, dentro de lo acotado del mercado, nos hemos basado no solamente
en el entorno de las mismas, si no en la tipologa, superficie construida en relacin a superficie
de parcela, distribucin interior y estado de conservacin, puesto que como se especifico
anteriormente, el inmueble sujeto a pericia necesita de reforma. Posteriormente, de acuerdo a
la Orden ECO 805/2003, de 27 de Marzo, se homogenizaran aplicando los coeficientes
necesarios, previamente justificados.
12.-APLICACIN DEL MTODO, CLCULOS

Identificacin de las muestras y Clculo de los Valores Unitarios

Debido a no poder comparar la superficie de las muestras con la real del inmueble a
tasar, se tomar la superficie catastral de las mismas, igual que hemos hecho con el
inmueble sujeto a esta peritacin.
Muestra 1: Casa Terrera situada en la calle Amistad n -- en El Calero (Telde).
Superficie construida 110 m, precio de oferta 91.300 , precio de mercado 86.735
Muestra 2: Casa Terrera situada en la calle Samaniego n - en El Calero (Telde),
vivienda a Reformar. Superficie construida 104 m, precio de oferta 49.000 , precio de
mercado 46.550
Muestra 3: Casa Terrera en la calle Elejido n -- en Telde, vivienda a Reformar.
Superficie construida 90 m, precio de oferta 99.000 , precio de mercado 94.050
Muestra 4: Casa Terrera en la calle Islas Canarias n -- en Lomo Bristol (Telde).
Superficie construida 108 m, precio de oferta 170.000, precio de mercado 161.500
Muestra 5: Casa Terrera en la calle Diana n --- en Caserones (Telde), vivienda a
Reformar. Superficie construida 114 m, precio de oferta 80.000, precio de mercado
76.000

Muestra 6: Piso sobre casa Terrera en la calle Bentaguaire n -- en Caserones (Telde).

Superficie construida 102 m, precio de oferta 76.300 , precio de mercado 72.485
Cuadro resumen con los datos iniciales para el clculo del valor unitario de cada
muestra.

Muestra
1
2
3
4
5
6

Superficie
110
104
90
108
114
102

Zona
El Calero
El Calero
Telde
Lomo Bristol
Caserones
Caserones

Precio
86735
46550
94050
161500
76000
72485

Precio Unitario
788,5
447,60
1045
1495,37
666,67
710,64

A continuacin se estudiarn los coeficientes de homogeneizacin que se aplicarn a

las muestras para adaptarlas a las condiciones del inmueble a tasar.

Criterios de los diferentes coeficientes

o

Coeficiente de homogeneizacin de superficie (Cs):

Se tendr en cuenta la diferencia de superficie entre las muestras y el
inmueble a tasar, si tomamos de partida que a menor superficie el valor
unitario es mayor; y esto tiene su explicacin; si partimos de la base en que los
gastos de produccin, mano de obra, publicidad, materiales, etc, son iguales
para viviendas de 50 m que para las de 120 m, los mismos gastos si tienen
que repercutir sobre una superficie menor, el valor unitario ser superior; en
cambio si lo comparamos esos mismos gastos con un inmueble de superficie
mayor, la repercusin es menor y el valor unitario es menor.
Se establecen pues los siguientes parmetros:
 Para los primeros 10 m de diferencia en superficie se establece una
diferencia en porcentaje del 4%
 Para los restantes se establecer un 2%
Aplicando estos parmetros a las muestras, calcularemos el coeficiente que
afectar a cada una de ellas, teniendo en cuenta que la superficie construida
de la vivienda a tasar es de 187 m
Muestra 1:
Superficie construida 110 m, posee 77 m menos, 8 tramos de 10 m, por lo
que se ve afectada:
4%+(7x2%)= 18% 100% -18% = 82% 0,82
Muestra 2:
Superficie construida 104 m, posee 83 m menos, 8 tramos y medio de 10 m,
por lo que se ve afectada:
4%+(7x2%)+1%= 19% 100% -19% = 81% 0,81
Muestra 3:

Superficie construida 90 m, posee 97 m menos, 10 tramos de 10 m, por lo

que se ve afectada:
4%+(9x2%)= 22% 100% -22% = 78% 0,78
Muestra 4:
Superficie construida 108 m, posee 79 m menos, 8 tramos de 10 m, por lo
que se iguala a la muestra 1, vindose afectada por un 0,82
Muestra 5:
Superficie construida 114 m, posee 73m menos, 7 tramos y medio de 10 m,
por lo que se ve afectada:
4%+(6x2%)+1%= 17% 100% -17% = 83% 0,83
Muestra 6:
Superficie construida 102 m, posee 85 m menos, 8 tramos y medio de 10 m, por lo
que se iguala a la muestra 2, vindose afectada por un 0,81
o

Coeficiente de homogeneizacin por reforma (Cr):

En el caso que se hayan efectuado mejoras en el inmueble, el valor del inmueble y por
tanto su valor unitario aumentarn. Dependiendo del tipo de reformas realizadas en el
mismo, los coeficientes varan entre un 4% y un 1%.
Norma establece unos valores de 4% para cocinas, 2% para baos y 1% en aseos.
Teniendo en cuenta que la vivienda objeto de tasacin precisa de dichas reformas,
depreciaremos las muestras con los valores correspondientes en funcin de sus
necesidades.
Muestra 1 y 4:
Debido a que posee dos cocinas y dos baos que no precisan reforma, se depreciar la
muestra con un 12%, es decir, un coeficiente de 0,88
Muestra 2:
Esta muestra se encuentra en una situacin similar a la vivienda objeto de tasacin,
con la salvedad de poseer un bao menos, por lo que se apreciara su valor en un 2%,
se le aplicara coeficiente 1,02
Muestra 3:
Esta muestra se encuentra en una situacin similar a la vivienda objeto de tasacin,
con la salvedad de poseer un bao menos y no tener aseo, por lo que se apreciara su
valor en un 3%, se le aplicara coeficiente 1,03
Muestra 5:
Esta muestra se encuentra en una situacin similar a la vivienda objeto de tasacin,
con la salvedad no tener aseo, por lo que se apreciara su valor en un 1%, se le aplicara
coeficiente 1,01
Muestra 6:
Esta muestra no necesita de reformas, teniendo en cuenta que posee un bao y una
cocina, su depreciacin ser de un 6%, se le aplica coeficiente 0,94

Coeficiente de homogeneizacin por baos (Cb):

Partimos de la base de que dos inmuebles con las mimas caractersticas, pero que se
diferencian en tener un bao menos, no van a valer lo mismo en el mercado, el valor
unitario de la vivienda ser diferente. El valor ser mayor en el inmueble que posea un
bao ms, pues se produce una mejora de las prestaciones del elemento o inmueble.
En esta mejora se considera un incremento 4% para el inmueble que presente un bao
ms. Dicho esto, teniendo en cuenta que la vivienda a tasar posee dos baos,
tendremos que:
Muestra 1, 4 y 5:
Poseen el mismo nmero de baos que el inmueble objeto de tasacin, por lo que no
se ve afectado su valor. Coeficiente 1
Muestra 2, 3 y 6:
Poseen un nico bao, por lo que debemos afectarlas con un 4%, en este caso como se
pretende homogeneizar al inmueble a tasar, que presenta mejor situacin, el valor del
4% ser de incremento para las muestras. De manera que el coeficiente que afectara a
dichas muestras ser 1,04

Coeficiente de homogeneizacin por aseos (Ca):

Estamos en un caso similar al anterior, pero de menor entidad, debido a la diferencia
entre aseo y bao. Por lo tanto la afectacin no ser la misma, si no que hablamos de
un 2% de afectacin positiva para el inmueble que posea aseo con respecto al que no.
La vivienda a tasar posee un aseo, teniendo esto en cuenta miramos las muestras:
Muestras 1, 3, 4, 5, 6:
Ninguna de estas muestras presentan aseo, por lo que se le incrementara el valor en
un 2%, es decir, se les afectara con el coeficiente del 1,02
Muestra 2:
Posee un aseo, por lo que no se ve afectado su valor. Coeficiente 1

Coeficiente de homogeneizacin por cocinas (Cc):

En este caso particular, nos encontramos con que algunas de las muestras
encontradas, debido a la tipologa edificatoria, se prestan a tener ms de una cocina.
Esto se debe a la posibilidad de tener dos plantas y poder dividir la vivienda en un
futuro, o simplemente por la comodidad de tener una segunda cocina cerca de la
terraza. Utilizando el mismo razonamiento que con los baos o aseos, el hecho de
tener una cocina ms, siempre da ms valor a una vivienda respecto de la otra. En este
supuesto, la depreciacin de las viviendas que poseen dos cocinas la igualamos a la de
los baos, depreciando el valor de estas en un 4%.
Muestras 1 y 4
Son nicas en las que se produce este hecho, por lo que se les aplica la depreciacin
del 4%. Se les aplica coeficiente del 0,96
Muestras 2, 3, 5 y 6
Poseen una nica cocina, por lo que no se las deprecia. Coeficiente 1

Coeficiente de homogeneizacin por dormitorios (Cd):

Igual que en los supuestos anteriores, una vivienda con las mismas caractersticas que
otra, pero con un dormitorio ms, tendr mayor valor y por tanto su valor unitario se
incrementar. En esta mejora se considera un incremento de 3% por diferencia de
dormitorio para inmuebles de 1 a 4 dormitorios, un 2% por diferencia de dormitorio
para inmuebles de 4 a 6 dormitorios y un 1% por diferencia de dormitorio para
inmuebles de ms de 6 dormitorios. Teniendo en cuenta que la vivienda objeto de
tasacin posee 5 dormitorios, calculamos los coeficientes correspondientes a cada
muestra
Muestra 1,2 y 4:
Poseen 3 dormitorios, es decir, dos menos que la vivienda objeto de pericia, por tanto,
teniendo en cuenta que la vivienda a tasar tiene 5 dormitorios, la apreciacin por
dormitorio ser del orden de un 2%, es decir, apreciaremos las muestras en un 4%. Se
les aplicar un coeficiente de 1,04
Muestra 3:
Posee 4 dormitorios, por lo tanto, igual que en el caso anterior, apreciaremos la
muestra, pero esta vez en un 2%, puesto que slo la diferencia de la vivienda a tasar es
un dormitorio. Se aplicar coeficiente 1,02
Muestra 5:
Esta muestra posee 6 dormitorios, uno ms que la vivienda objeto de pericia, por lo
que en este caso se depreciar la muestra en un 2%. Se le aplica coeficiente 0,98
Muestra6:
Esta muestra posee 2 dormitorios, 3 menos que la vivienda objeto de pericia.
Apreciaremos la muestra en un 6% aplicndole coeficiente 1,06

Coeficiente de homogeneizacin por instalaciones (Ci):

La normativa establece este coeficiente para la valoracin de instalaciones de aire
acondicionado y calefaccin. En este caso ni las muestras tomadas ni la vivienda objeto
de pericia poseen estas instalaciones, pero se considera necesario depreciar todas las
muestras con un valor homogneo, puesto que la vivienda objeto de tasacin posee
instalaciones de suministro de agua y electricidad en un estado de avanzado deterioro,
hacindose precisa la renovacin de las mismas. Aplicaremos por tanto a todas las
muestras el 3% que dicta la norma para diferenciar viviendas que poseen altas
calidades en instalaciones de climatizacin de las que no, a efectos que conseguir un
valor ms real y basndonos en el principio de prudencia valorativa.
Por tanto todas las muestras se vern afectadas por el coeficiente 0,97

Coeficiente de homogeneizacin por terraza: (ADVERTENCIA)

Debido a la imposibilidad de medir la vivienda objeto de pericia, no se posible actuar
con lgica y verdad en este punto, puesto que no podra comparar certeramente las
muestras.
Queda condicionada esta valoracin a la aplicacin de este coeficiente, que de ser
necesaria su aplicacin a la hora de fijar un valor ms certero de la vivienda, implicara

acudir a la misma con la posibilidad de medirla y hacer un correcto levantamiento de

planos.

Coeficiente de homogeneizacin por ubicacin (Cu):

En este caso, como se comentaba en el punto 11 del presente dictamen (OBTENCIN
DE MUESTRAS) el coeficiente de ubicacin no depender tanto de si nos encontramos
en calle principal, avenida, cercana a colegios, etc. Se aplicar un coeficiente en
funcin de la cercana de las muestras al casco urbano de Telde.
Este coeficiente ser de depreciacin, puesto que la vivienda objeto de pericia se sita
a 5,5 kilmetros del dicho casco, siendo la ms alejada de todas. Teniendo en cuenta
que hablamos de viviendas de caractersticas similares, a mayor cercana del casco
urbano, mayor valor del inmueble, puesto que las comunicaciones, los servicios,
administraciones y los comercios, en general, se sitan en estas zonas. Queda claro
entonces el sentido aplicacin de dicho coeficiente que depreciara entre un 10% y un
0% localizacin de las muestras.
Muestras 1 y 2
Se localizan en El Calero (Telde) esta zona est a unos 2,5 kilmetros del casco urbano,
por lo que teniendo en cuenta que la vivienda a tasar est a 5,5 kilmetros, la
diferencia es de 3 kilmetros, correspondiendo una depreciacin aproximada de 6%,
es decir, un coeficiente de 0,94
Muestra 3
Se encuentra en pleno casco urbano de Telde, por lo que le aplicaremos la
depreciacin mayor, es decir, el 10%. Coeficiente de 0,90
Muestra 4
Situada en Lomo Bristol, a un 1,5 kilmetros del casco urbano de Telde, por lo que le
aplicaremos una depreciacin aproximada de 9%. Coeficiente de 0,91
Muestras 5 y 6
Situadas en Caserones, a unos 3,5 kilmetros del casco urbano de Telde, por lo que le
aplicaremos una depreciacin aproximada de 3,5%. Coeficiente de 0,965

Aplicacin de los coeficientes, clculo del valor unitario homogneo.

Con la siguiente tabla ponemos en relacin los coeficientes de homogeneizacin de
cada muestra con sus correspondientes valores unitarios para poder calcular el valor
unitario homogneo de cada una de ellas.
Una vez obtenidos dichos valores, el Valor Unitario Homogneo de mercado saldr de
la suma de los dichos valores obtenidos dividida entre el nmero de muestras.

Muestra

V.Unitario

Cs

Cr

Cb

Ca

Cc

Cd

Ci

Cu

1
2
3
4
5
6
TOTAL

788,5
447,6
1045
1495,37
666,67
710,64

0,82
0,81
0,78
0,82
0,83
0,81

0,88
1,02
1,03
0,88
1,01
0,94

1
1,04
1,04
1
1
1,04

1,02
1
1,02
1,02
1,02
1,02

0,96
1
1
0,96
1
1

1,04
1,04
1,02
1,04
0,98
1,06

0,97
0,97
0,97
0,97
0,97
0,97

0,94
0,94
0,9
0,91
0,965
0,965

V.Unitario
Homogeneo

Calculo del valor de tasacin del inmueble

Obtenido el Valor Unitario Homogneo, slo queda multiplicarlo por la superficie
construida del inmueble para conseguir el valor de tasacin de dicho inmueble
Valor Unitario Homogneo= 624,75 /m
Superficie construida del inmueble= 187 m
624,75/m x 187 m= 116.828,25

Por lo que el valor de la tasacin asciende a 116.828,25 (CIENTO DIECISEIS MIL

OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON VEINTICINCO CENTIMOS DE EURO.)

528,33
364,70
793,04
969,98
522,92
569,51
624,75

13.-CONDICIONANTES, ADVERTENCIAS Y OBSERVACIONES

Condicionantes:
- Imposibilidad de medir el bien a tasar, lo cual condiciona el valor de tasacin a la
hora de valorar la terraza y poder contrastarla con las muestras buscadas en el
mercado.

Advertencias:
- Existen discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y su descripcin registral
que no inducen a dudar sobre su identificacin o caractersticas del mismo.
Concretamente en lo referido a la distribucin interna.
- El inmueble tasado, por su antigedad, puede padecer de vicios ocultos en la
construccin que se escapan a simple vista, recomendando se solicite a los
Servicios Tcnicos Municipales certificacin de que el inmueble no estn incurso
en expediente de ruina alguno, ya que nuestra Sociedad no se puede
responsabilizar del estado estructural ni de su falta de mantenimiento.
- Tal y como se menciona en la hoja nmero 7 de presente informe, Debido a la
imposibilidad de recabar datos fotogrficos ni de medicin en la visita al inmueble,
las fotografas que se incluyen en el presente dictamen son extradas de la pgina
de internet donde aparece anunciado el inmueble a tasar, anuncio que se adjunta
a dicho informe pericial. Se han comprobado previamente que dichas fotografas
corresponden con la vivienda visitada y el estado actual de la misma.
De la misma forma, el plano que se adjunta no tiene veracidad en cuanto a
medidas, puesto que nicamente pude entrar a mirar, obtenindose el permetro
de las medidas registrales, junto con el plano en formato digital del PGO de Telde
que me facilitaron en las oficinas de la Consejera de Poltica Territorial del M.I.
Ayuntamiento de Telde. La distribucin interior se obtiene de un croquis realizado
in situ, despus de abandonar la vivienda, unido a las fotos conseguidas de
internet.
Observaciones:
En el valor de tasacin no se incluye mobiliario, maquinaria, enseres ni decoracin
no polivalente.
En el valor de tasacin no se incluyen las cargas ni gravmenes que puedan recaer
o recaigan sobre el inmueble objeto de tasacin.
El valor de tasacin obtenido es el referente al valor total del inmueble,
independientemente del nmero de propietarios que posea el mismo ni la
participacin que sobre el mismo tenga cada uno de ellos.

14.-FIRMA

El valor de la vivienda unifamiliar entre medianeras situada en la calle La Feria n 20, antigua
calle Brunete n 16, en Lomo Magullo, trmino municipal de Telde, en la provincia de Las
Palmas es de:
CIENTO DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON VEINTICINCO CENTIMOS DE
EURO. (116.828,25 )

La presente tasacin se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003,

de 27 de Marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la
Orden EHA/301/2007, de 4 de Octubre de 2007. Y teniendo en cuenta lo estipulado en el RD
1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de valoracin y el
cuadro marco de valoraciones de suelo y de las construcciones para determinar el valor
catastral de los bienes de naturaleza urbana.

Y para que conste a los efectos oportunos,

Firmo el presente informe en Telde a 30 de Diciembre de 2010.

15.-ANEXOS

Ficha Catastral del Inmueble, donde aparece con la direccin antigua, C/Brunete 16,
actualmente la calle ha cambiado de nombre y ahora es Calle La Feria, siendo el inmueble el
nmero 20

FOTOS EXTERIORES DEL INMUEBLE A TASAR (Fotos sacadas el 20 de Diciembre de 2010)

Fachada Principal, Calle La Feria n20

Lindero Sur-Oeste con Parcela 01

Fotos de la cubierta del inmueble a tasar, sacadas desde la cubierta del inmueble vecino.

FOTOS INTERIORES DEL INMUEBLE A TASAR (Fotos sacadas de la pgina de internet donde se
anuncia la vivienda www.tucasa.com, comprobacin de la veracidad de las mismas cuando
se accedi al interior del inmueble)

Estar

Pasillo de acceso a vivienda

Bao principal en planta baja

Dormitorio junto a Estar

Cocina

Escaleras a planta 1

nica foto de la planta alta, muestra parte del hall de escaleras, las entradas a dos dormitorios
y al fondo la puerta abierta del aseo y el cuarto de costura.

FOTOS DEL ENTORNO TRASERO DE LA CASA, VISTAS DESDE LA CUBIERTA (Fotos obtenidas de
internet, de la pagina antes mencionada)

Vista del barranco de los cerncalos

Vista del centro de salud y del colegio

ANUNCIO DE LA VIVIENDA A TASAR ENCONTRADO EN INTERNET

MUESTRAS 1

MUESTRA 2

MUESTRA 3

MUESTRA 4

MUESTRA 5:

MUESTRA 6: