VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA

ANTECEDENTES Y DETERMINANTES DE PRODUCCIN EN BOGOT

SERGIO A. BALLN ZAMORA

Arquitecto
Magister en Hbitat
Investigacin presentada para optar por el titulo de Magster en Hbitat, lnea de investigacin en vivienda.
Titulo original: VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA, Tipologas urbanas y directrices de produccin en Bogot
UN I VE RS IDAD N ACIO N AL DE CO LO M BIA

COLOQUIO INJAVIU 2008

Lecturas sobre la ciudad: Aportes desde la investigacin a la solucin de sus problemas"

INVESTIGACIN
Problema base para la investigacin:
Cmo se ha venido produciendo a travs del tiempo la implementacin de vivienda en altura para
habitantes de bajos recursos y cules son sus determinantes de produccin en el contexto bogotano? y
qu injerencia tiene el POT y el uso del suelo en la construccin de vivienda multifamiliar?.
El objetivo principal:
Identificar los factores determinantes en la produccin de vivienda multifamiliar econmica a travs de
una observacin histrica y sus directrices actuales dentro del modelo de ciudad que acompaa al Plan
de Ordenamiento Territorial de Bogot y la relacin con la poltica de uso del suelo.
Objetivos especficos:
Establecer comparaciones de los diferentes postulados modernos sobre la vivienda en altura y la
densificacin de la ciudad, estableciendo pautas de produccin urbanstica
Realizar una aproximacin que identifique vnculos con las modalidades de produccin de vivienda
en altura en Latinoamrica, pudiendo hacer un anlisis comparativo con las directrices actualmente
establecidas.
A travs de un seguimiento de diferentes propuestas urbanas y arquitectnicas de vivienda social en
altura en Bogot, establecer modelos o polticas de mayor impacto en la aplicacin de esquemas
densos, de acuerdo a las condicionantes del suelo y el plan de ordenamiento territorial.

INVESTIGACIN

MARCO
METODOLGICO
El estudio se encamina a recopilar e interpretar datos cuantitativos y terico-conceptuales para
ser comparados y analizados, formulando una lnea histrica que caracterice la produccin de
vivienda multifamiliar en el mbito local, basndose en un sistema abierto de informacin de
diferentes fuentes en cuanto a hechos polticos, sociales, culturales y econmicos. Esta mirada
comprende tres tipos de valoracin.

Captulos:

LA

VIVIENDA EN
ALTURA MODERNA

EL

MULTIFAMILIAR
EN LATINOAMRICA

EL

CASO
BOGOT

INDAGACIN

SIMPLIFICACIN

CONCLUSIONES

De esta manera, para analizar los impactos urbanos de la vivienda social en altura generados
desde sus inicios hasta las directrices de produccin actuales dentro del modelo de ciudad y
polticas que acompaa al Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot:

DE

CONSIDERACIONES
FSICAS Y SOCIALES
PARA LA VIVIENDA
EN ALTURA

HISTRICO GENERAL HISTRICO REGIONAL PANORAMA ACTUAL LOCAL

CONSIDERACIONES

El seguimiento de la localizacin urbana en Bogot de proyectos estatales con la

informacin de INURBE (1996) con 73 registros .
Proyectos inmobiliarios privados de propiedad horizontal calificados como de inters social
desde el ao 1991 hasta el 2005, identificando 240 registros tomados de la revista La Gua
Finca Raz.

MARCO TERICO

Enfoques sobre el territorio y

la vivienda que abarcaban
diferentes posturas, y cuyo
segundo filtro tuvo en cuenta
la precisin de los trminos y
que manifestaran posiciones
enunciadas por otros autores

Se busc una variedad de

tendencias en las definiciones
que
permitieran mayores
posibilidades de formular una
que sea sinttica pero que
tambin corresponda con la
investigacin.

Las condiciones de la VIS en

altura convierte a esta
investigacin, en un anlisis de
la vivienda social multifamiliar
producida por la formalidad,
teniendo en cuenta el derecho
a la ciudad y la vivienda
digna.

Hbitat: La investigacin se identifica con la visin dada por Gustavo Romero y el

CYTED, ya que enfatiza el hbitat urbano compuesto por la vivienda y su organizacin
funcional, y las de Fabio Giraldo y el INVI donde las relaciones humanas mas las
ambientales interactan para crear una identidad territorial. Segn Gustavo Romero, la
PSHV se refiere a un mecanismo de participacin y acompaamiento especializado del
Estado en la produccin de vivienda dirigida a poblacin de escasos recursos.
Vivienda: Edwin Haramoto establece la vivienda como un producto incidido por
infraestructuras, servicios, suelo y procesos complejos y circunstanciales de mltiples.
Fabio Giraldo (UN Hbitat) enfatiza la vivienda como una representacin simblica de
una cultura, lo que implica una sinergia de procesos.
Multifamiliar: la RAE lo define como un edificio de varias plantas y varios
apartamentos, Gustavo Romero se centra en clasificar dentro de una tipologa como
stas se ubican y agrupan en un predio. Los CIAM establecen el trmino unidad
vecinal o unidades de habitacin refirindose a los edificios de apartamentos como
una forma de vivienda y unidad urbana bsica acorde a las tendencias del momento.
Modelo de ciudad: segn Patricia Rincn y Jos Salazar este tema gira en torno a la
discusin entre la adopcin de ciudad dispersa (vinculado con difusa, interciudad,
ciudad sin centro y ciudad jardn) o la ciudad compacta (vinculada con
policntrica y concentrada). El POT lo ve como una orientacin en las inversiones
pblicas y privadas en el marco de una visin compartida donde la poltica de
aprovechamiento del suelo es fundamental.
Dens ificacin y re-dens ificacin : derivado del concepto anterior, Patricia Rincn
establece definiciones y diferencias entre estos dos procesos particulares en la ciudad
compacta como produccin fsico-espacial de la ciudad.
Plus valas : este tema aunque sin precedentes, existen estudios para su implementacin
de acuerdo con la poltica de aprovechamiento del suelo, lo cual es de inters para
vincular e introducirse al fenmeno del valor del suelo, su demanda y su posible
contribucin para apoyar la financiacin de produccin de vivienda social. Entre
algunos autores que abordan el tema y profundizado posteriormente estn Samuel
Jaramillo y Oscar Borrero Ochoa.

LA VIVIENDA EN ALTURA MODERNA

En el palacio de Versalles (siglo XVII) se concreta una idea de agrupamiento colectivo aislado que goza de

beneficios exclusivos caractersticos del status social por afinidad entre integrantes, la intensidad de servicios,
cercanas, eficacia en el transporte y afinidades sociales son fundamentales para estas clases altas.

A mitad del siglo XX, con las propuestas de los CIAM se concreta una visin utpica de comunidad alimentada por
las nuevas posibilidades en las tcnicas industriales de produccin en serie y la carrera por el desarrollo. Esta
utopa se impona como un nuevo orden armnico sobre lo existente, es decir, que remediara la crisis habitacional y
social erradicando las viejas estructuras edilicias en la ciudad.

La vivienda en altura constituye una nueva direccin hacia donde apunta la estructura fsica de las ciudades como
manifestacin de una sociedad vida de proyeccin a nuevos campos de conocimiento y desarrollo tecnolgico. Por
ello, lo colectivo y lo privado tienen una nueva connotacin donde lo pblico cobra relevancia como el catalizador
que hace posible a la sociedad misma.

Sobre la base de esta nueva posibilidad y la defensa de las reas libres se promova la ciudad compacta como
mecanismo para evitar la dispersin causada por las dinmicas en la divisin del trabajo industrial y en respuesta
al dficit cuantitativo pero sin descuidar ciertos objetivos cualitativos. De esta manera, los bloques de vivienda
sirvieron como modelo base para la planificacin de la ciudad, con diferentes manifestaciones de acuerdo al
territorio y la estructura sociopoltica del estado.

LA VIVIENDA EN
ALTURA MODERNA

La
idea
de
comunidad
armnica fue el origen de la
vivienda colectiva (desde el
socialismo utpico de Fourier)
en una sociedad donde la
concepcin
de
desarrollo
requera de asociaciones y
contactos con sus semejantes.
La bsqueda de sol, espacio y
verdor para habitar, trabajar,
recrearse y circular era
considerado como un ciclo
funcional,
invariable,
zonificado y rgido, aplicado
en varios proyectos urbanos.
La ciudad para tres millones de
habitantes de Le Corbusier
La ciudad vertical de Ludwig
Hilberseimer

Fuente de las imgenes: * Hilberseimer, 1927 *< http:/ / images.arq.com.mx/ noticias/ articulos/ 5097-5.jpg> [Consulta: 03 de agosto de
2008] * SBZ * <http://javirevilla.blogspot.com/2008/02/losmovimientossocialesclase2de4.html>[Consulta:03de
agostode2008]

EL MULTIFAMILIAR EN LATINOAMRICA

Brasil se escogi por su alta produccin de

vivienda multifamiliar, su estado federal y la
importancia de varias ciudades primadas
adems de la capital.
Venezuela es conocida por su la construccin
de una buena cantidad de superbloques
por iniciativa estatal.
Mxico aunque no tuvo una alta produccin
conocida, se escogi por tener un sistema
poltico y econmico similar al colombiano.
Cuba es el caso ms variable, pues con la
llegada de la revolucin cambia totalmente
el sentido de propiedad de la vivienda y el
suelo porque pasan a ser propiedad del
estado.
Colombia
Fuente de las imgenes: Google Earth

BRASIL
El panorama presentado frente a la
vivienda social en altura en Brasil
muestra como el acelerado crecimiento
de las favelas, las frecuentes dictaduras
militares y el contagiamiento del
movimiento moderno en la arquitectura
promovi desde la dcada del 40, la
realizacin
de
varios
edificios
multifamiliares tipo bloque con la
constitucin de importantes entidades
estatales para la vivienda social como
los institutos de jubilaciones y pensiones
(IAPs), la Fundao da Casa Popular
(FCP), el Sistema Financeiro da
Habitao (SFH) y el Banco Nacional
da Habitao (BNH). Estas entidades
gestionaron vivienda en altura hasta
1960, ao en que varias de estas son
liquidadas y es fundada la ciudad d e
Brasilia como nueva capital.
A finales de los ochentas esta casi
totalmente modificado el Sistema
Financeiro da Habitao y se consolida
un paso a la poltica neoliberal en la
que el mercado es el encargado de la
produccin de vivienda econmica
trayendo consigo problemas recurrentes
como el desinters de la inversin
privada y la baja calidad de en los
conjuntos habitacionales unifamiliares y
multifamiliares.

Fuente de las imgenes: *<http:/ / www.educatorium.com/ projetos/ projetos_int.php?id_projetos=7> [Consulta: 05 de mayo de 2008]
*<http:/ / www.vitruvius.com.br/ arquitextos/ arq031/ arq031_03.asp> [Consulta: 16 de noviembre de 2007]
*<http:/ / www.comunidadedaconstrucao.com.br/ comunidade/ calandra.nsf/ 0/ B911637AF194838B83256F10006C1954?OpenDocument&pub
=T&proj=BlocoBrasil&secao=Destaques#> [Consulta: 16 de enero de 2008]
*<http:/ / www.docomomo.org.br/ seminario%206%20pdfs/ A%C3%ADda%20Pompeo%20Nogueira.pdf> [Consulta: 16 de enero de 2008]

CUBA
La produccin de vivienda social en
altura en Cuba cobra relevancia
desde la Revolucin, el 31 d e
diciembre d e 1958, q ue es cuand o
la vivienda se asume como un
derecho garantizado y el suelo es
propiedad del Estado. Desde 1960,
con la creacin del Instituto Nacional
de Ahorro y Vivienda (INAV) y la
construccin
de
la
Unida d
Vecinal #1 de la Habana d el Este,
se entra en una era de produccin
de vivienda en edificios de
considerable altura gracias a la
tecnologa ind ustrial aportada por la
Unin Sovitica.
Con la disolucin sovitica en 1991,
Cuba entra en un periodo d e
progresiva
crisis
econmica
acentuada
por
el
bloqueo
norteamerica no, lo que ha llevado al
gobierno de Castro a racionalizar
las materias primas para la
construccin y la creacin d e
brigadas para la construccin
participativa de vivienda. Por orto
lado, el stock d e viviendas
multifamiliares se encuentra en malas
condiciones y su mantenimiento es
costoso.

Fuente de las imgenes: *<http://revistas.mes.edu.cu:9900/eduniv/03RevistasCientificas/Arquitecturay

Urbanismo/2002/1/10502112.pdf> [Consulta:28deenerode2008]*<http://www.cepis.ops
oms.org/bvsasv/e/red/reunion6/pages/Act_Cientificas/ponencias_Vivienda/Uso%20de%20suelo%20Vs.%20Ambiente%20interio
r.pdf> [Consulta:24deenerode2008]*<http://www.juventudrebelde.cu/cuba/20070826/vivirenlosedificiosaltosesun
calvarioparaalgunoscubanos/>[Consulta:24deenerode2008]

MXICO
La produccin de vivienda social en
altura en Mxico inicia en 1943 con la
creacin del Instituto Mexicano del
Seguro Social (IMSS) y la construccin
en 1948 de el multifamiliar Miguel
Alemn, tambin llamado Centro
Urbano Presidente Alemn CUPA,
considerada
como
la
primera
supermanzana residencial construida en
Amrica Latina y proyectada por Mario
Pani, autor de otras obras similares
como el Centro Urbano Presidente
Jurez y el Centro Urbano Presidente
Alfonso Lpez Mateos. Desde 1960 se
deja de construir este tipo de viviendas.
Con la creacin en 1972 del Instituto
del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores (INFONAVIT) y
el Fondo de la Vivienda del ISSSTE
(FOVISSSTE) y en 1981 el Fondo
Nacional de Habitaciones Populares
(FONHAPO), el pas no vuelve a tener
mayores eventos en cuanto la
produccin de vivienda multifamiliar
econmica, pues hacia la dcada del
noventa
se
adoptan
polticas
neoliberales con las que el mercado se
ha
concentrado
en
construir
urbanizaciones de casas unifamiliares
en la periferia de las grandes ciudades
con problemas de accesibilidad
econmica para la poblacin de
escasos recursos.

Fuente de las imgenes: *<http:/ / www.vitruvius.com.br/ arquitextos/ arq074/ arq074_03.asp> [Consulta: 4 de febrero de 2008]
*<http:/ / catedra.blanca.mty.googlepages.com/ multifamiliarmiguelalem%C3%A1n [Consulta: 31 de julio de 2008]
*<http:/ / www.comsoc.udg.mx/ gaceta/ paginas/ 262/ 262-6.pdf> [Consulta: 4 de febrero de 2008] *< http:/ / www.skyscrapercity.com>
[Consulta: 08 de mayo de 2008]

VENEZUELA
La produccin de vivienda social en
altura en Venezuela esta marcada
por la accin del extinto Banco
Obrero, creado en 1928 que se
extendi hasta finales de la
dcada
del setenta, estuvo
enfocado en la construccin de
grandes
superbloques
rectangulares a partir de los
cuarenta hasta mediados de los
cincuenta, casi al tiempo que en
Europa que convierten a esta
entidad estatal en la institucin
vanguardista de Amrica Latina.
Sin embargo, a pesar de los
estudios que dedic al tema y su
experiencia, las edificaciones no
estuvieron exentas de los conflictos
socioculturales y de dficit fiscal
que se dieron tambin en otras
latitudes.
Durante los ochentas, en respuesta
a un periodo donde la construccin
estuvo paralizada, se crea el
Consejo Nacional de la Vivienda
(CONAVI) y el Instituto Nacional de
Vivienda. Recientemente, el Estado
ha gestionado diversos programas
para la construccin de grandes
conjuntos de vivienda multifamiliar
con alianzas internacionales y el
sector privado.

Fuente de las imgenes: * <http:/ / www.aporrea.org/ misiones/ n77472.html> [Consulta: 06 de mayo de 2008] *
<http:/ / www.minvih.gob.ve/ habitat/ pag/ planejecut.php> [Consulta: 16 de noviembre de 2007] *
<http:/ / www.centenariovillanueva.web.ve/ Arquitecto/ Portafolio/ 2_Primera_Modernidad/ Reurbanizacion_de_El_Silencio/ El_Silencio_Analisis.
htm> [Consulta: 11 de abril de 2007] * <http:/ / www.ucv.ve/ villanueva.htm> [Consulta: 11 de noviembre de 2007]*<
http://www.skyscrapercity.com>[Consulta:08demayode2008]

COLOMBIA
La produccin de vivienda social est marcada
por siete periodos descritos. Primero se decretan
las primeras normativas que buscaban incorporar
parmetros higinicos y de salubridad en las
viviendas, luego, con la creacin de diferentes
entidades como el ICT y el BCH se produce una
gran cantidad de soluciones habitacionales de
buena calidad, entre ellas, las edificaciones en
altura comienzan a construirse a partir de 1958
con el Centro Urbano Antonio Nario (CUAN); no
obstante, este tipo de viviendas continuaron
realizndose pero cada vez ms modestas.
Desde 1965 comienza un periodo de transicin
que se extiende hasta la dcada del 80, pues se
crean y consolidan las primeras Corporaciones de
Ahorro y Vivienda, se implementa el UPAC y las
polticas se enfocan a propiciar condiciones para
que la inversin privada sea quien produzca la
vivienda social. Este proceso culmina en los
noventas cuando se instaura el Estado neoliberal,
el sistema de subsidios y la nueva Constitucin
Poltica en 1991. En este lapso se liquidan la
mayora de entidades estatales, aparecen los
conjuntos cerrados y el mercado no se interesa
por la vivienda econmica.
Con la adopcin de la UVR, la crisis en la
construccin y el establecimiento de la ley 388 de
1997 comienza el ltimo periodo donde la
construccin de multifamiliares econmicos por
inversin privada crece respecto al periodo
anterior; hasta el ao 2006 se impulsan varios
proyectos inmobiliarios con gestin estatal y se
incentivan nuevas operaciones de renovacin
urbana

Fuente de las imgenes: *

http:/ / www.medellin.gov.co/ alcaldia/ jsp/ modulos/ P_ciudad/ pot/ PlanParcDesTorr/ 323NueDinaSoc.jsp?idPagina=716> [Consulta: 1 de agosto
de 2008] *< http:/ / www.minambiente.gov.co/ contenido/ contenido.aspx?conID=1789&catID=637> [Consulta:1deagostode2008]
*INURBE, 1996 *SBZ

CONCLUSIONES SOBRE LA VIVIENDA

SOCIAL EN ALTURA EN LATINOAMRICA

El desarrollo de multifamiliares en Latinoamrica tiene caractersticas y etapas comunes

en casi toda la regin. Con la creacin de las primeras instituciones estatales para la
produccin habitacional se construyeron algunos proyectos de vivienda en altura
emblemticos pero que tambin son excepciones dentro del stock habitacional de cada
pas.

La sensacin de modernidad impuesta en el contexto arquitectnico y urbanstico

latinoamericano llega travs de los bloques de vivienda como materializacin de la
utopa comunitaria dirigida a los sectores sociales de bajos ingresos, muchas veces
gestionado por dictaduras militares en el gobierno. Las grandes obras pblicas
habitacionales asumen en varios casos una posicin simblica.

En la mayora de los pases analizados, los superbloques son dejados por los altos
costos que involucraban para el Estado y comenzaban a hacerse evidentes las
implicaciones sociales y las dificultades tcnicas, que era precisamente lo que un edificio
vanguardista prometa erradicar. A esto se le suma las dificultades financieras que
comenzaron a tener la instituciones pro vivienda mientras que el mercado inmobiliario
adquira mayor fuerza.

Ya con una poltica neoliberal consolidada en los 90s especialmente en Mxico,

Colombia y Brasil, la creciente demanda habitacional y la escasez de suelo son
variables con las que el promotor inmobiliario entra a determinar la construccin de
vivienda en altura econmica siempre y cuando las fluctuaciones del mercado, la
ganancia y la normativa lo permitan. Las soluciones de vivienda para poblacin de
bajos recursos son predominantemente unifamiliares y cuando existen multifamiliares
estos casi nunca pasan los cinco pisos de altura.
Fuente de las imgenes:<http://www.otrasimagenes.com>

EL CASO DE BOGOT
Establecer conexiones acerca de la vivienda social en altura en
Latinoamrica con el caso concreto de Bogot es complicado si tenemos en
cuenta que en Colombia prcticamente no se construyeron grandes bloques
como los recomendados por los CIAM.

En Colombia no se llevaron a cabo probablemente por la alternacin

entre partidos polticos, la corta dictadura militar, la poca acogida hacia
este tipo de construcciones y la no consolidacin de una ciudad primada a
mitad del siglo XX.

Los propuestas de los CIAM chocan con el panorama local donde no

existen obreros, sino una poblacin de costumbres y tradiciones rurales de
la sabana. Esto supone un fuerte contraste que determinara el largo
proceso de aceptacin hacia el multifamiliar.

La identificacin de los impactos urbanos y directrices de produccin de la

vivienda social en altura en Bogot se divide en Produccin estatal de
vivienda multifamiliar econmica y La vivienda econmica en altura
subsidiada y la nueva legislacin desde los 90s.

Fuente de las imgenes: <http:/ / www.affordablebariatrics.com/ Assets/ JPGs/ ?M=A > [Consulta:05deagostode2008]

Tabla de s n tes is y periodizacin de la vivien da s ocial en altura en Bogot

PERIODO

BOGOT
SUCESOS

La carrera por la modernizacin y reconstruccin de las ciudades originada desde Europa y Estados Unidos genera expectativa en Amrica Latina. En la capital
colombiana se planifican diversos edificios multifamiliares en bloque de altas proporciones acompaados de planes urbansticos ordenadores para esta y otras
1946 ciudades a cargo entidades estatales como el Ministerio de obras Pblicas y de Edificios Nacionales y de la oficina privada extranjera Town Planning Associates,
1958
los cuales nunca fueron llevados a cabo. Esto sucede en medio de una gran produccin habitacional de bajas densidades a cargo de diferentes entidades del
Estado y de la edificacin de medianos edificios de apartamentos y de renta por inversin privada.
En 1958 se construyen y asignan las viviendas del Centro Urbano Antonio Nario, el primer conjunto habitacional de alta densidad construido por el Estado (en
1956 se realiz Repblica de Venezuela en Cali por el Banco Obrero); sin embargo este tipo de edificaciones no son replicados y a lo largo de la dcada del
1958 sesenta se hace lo mismo donde se venan realizando en el continente. Es decir que en Colombia estas construcciones se dieron casi al tiempo del fin de su auge.
1972
No obstante, el ICT construy una gran cantidad de viviendas en urbanizaciones multifamiliares de alturas medias (alrededor de cinco pisos) mientras se
empezaban a consolidar las entidades bancarias en la tarea de financiar y construir vivienda para la poblacin.
Se entra a un nuevo periodo donde aparece la planificacin urbana compacta en la ciudad con los parmetros del Acuerdo 51 de 1963, los Decretos 1119 de
1968 y 159 de 1974, y los estudios Alternativas para el desarrollo de Bogot, Fase I y Fase II. En las primeras normas, las alturas aun se establecan segn los
anchos de va y las reas libres. El resultado de estas normativas fue muy parcial y malogrado.
1972 - Desde finales de los 60s se inician operaciones de renovacin urbana sin concluir en el centro de la ciudad con una aceptable participacin de la inversin
1980
privada en la edificacin de torres de gran altura, gracias a un mercado cada vez mas prospero con ayuda de las CAV y el UPAC.
Despega contundentemente la construccin de apartamentos con la sustitucin de predios existentes por la inversin privada. Aparecen los primeros conjuntos
cerrados de vivienda unifamiliar y que empiezan a ser replicados masivamente e finales de los setenta tambin en la vivienda multifamiliar privada y estatal.
Las diferentes normativas y estudios se consolidan en el Acuerdo 7 de 1979 al coordinar las acciones de los sectores pblico y privado, crear las cesiones tipo A y
B y la estratificacin en la ciudad; luego se promulgara el Decreto 2489 de 1980 para edificaciones de desarrollo progresivo. Esta indirectamente influenciado
por las estipulaciones densificantes del estudio Fase II.
Se dan amplias libertades para re-densificar las zonas consolidadas con los decretos 1025 de 1987 y 067 de 1988, como parte de una serie de iniciativas para
1980 - impulsar al sector de la construccin como motor de la economa nacional, sin embargo, persiste cierto grado de desinters. Las figuras bancarias tienen mayor
1990
crecimiento y abarcan amplios sectores del mercado, fenmeno que se da paralelamente en casi toda Latinoamrica as como el desaparecimiento de las
entidades productoras de vivienda del Estado.
La produccin estatal de alta densidad tiene un pequeo auge cuantitativo con la realizacin de varios proyectos de alturas medias por diferentes entidades. La
disponibilidad y precios del suelo urbano y urbanizado empiezan cobrar una relevancia fundamental en el mercado inmobiliario y el desarrollo urbano. Se
realiza el proyecto Ciudad Salitre de inversin privada y estatal.
Se crea el Acuerdo 6 de 1990 o Estatuto para el Ordenamiento Fsico del Distrito Especial de Bogot, que conserva los lineamientos generales del Acuerdo 7.
Se consolidan una serie de cambios polticos y econmicos como modelo de desarrollo con la instauracin de 1991, el Estado Social de Derecho, 9 de 1989, la
1990 - apertura de mercados y la implementacin del sistema de subsidios como mecanismo estatal de acceso a vivienda para poblacin de bajos ingresos. Ms
2000
adelante se expide la ley 388 de 1997,
En 1994 repunta la produccin inmobiliaria residencial privada, evidenciado en los altos ndices de produccin de multifamiliares. Posteriormente, empiezan a
notarse poco a poco los sntomas de la crisis financiera y del sector de la construccin ocurrida en 1999.
La planificacin urbana en la capital entra en una nueva era al acogerse a la ley 388 de 1997 y reglamentar en el 2000 el Plan de Ordenamiento Territorial
que incorpora las UPZs, los planes estructurantes y Metrovivienda, as como su posterior revisin en el 2003.
2000 - En el 2002 hay indicios de recuperacin en el sector de la construccin con una gama de proyectos inmobiliarios privados multifamiliares pero dirigidos a
demandantes con alto poder adquisitivo. Solo hasta el 2006 con las grandes operaciones promovidas por el aporte de tierras de Metrovivienda, se realizan los
primeros multifamiliares de VIS tipo I.

Produccin es tatal de
vivien da m ultifam iliar
econ m ica

Desde la dcada del 70 la

normativa apuntaba hacia la
compactacin de la ciudad,
facilitando la sustitucin de
predios
existentes
y
la
renovacin urbana. Esta poca
coincide con la aparicin del
conjunto
cerrado
y
la
estratificacin socioeconmica,
que junto con la densificacin
edilicia en el norte de la
ciudad por habitantes de altos
ingresos y la inaccesibilidad a
una vivienda digna para la
poblacin menos favorecida,
ha
fomentado
la
fragmentacin.
El ICT no solo tuvo una alta
produccin de multifamiliares
hasta mitad de los 70s, sino
que
ofreci
magnificas
condiciones
arquitectnicas;
luego, la CVM es la entidad
que mas proyectos realiz.
Fuente de las imgenes: Elaboracin propia.

Produccin estatal de vivienda

multifamiliar econmica

Las ciudades dentro de la

ciudad de Lauchlin Currie se
establecen como una respuesta
al conjunto de problemticas
urbanas para la misma
consolidacin de la ciudad y su
competitividad al integrar las
proyecciones econmicas con
las urbanas y los ndices
demogrficos. . No obstante,
los aspectos sociales empiezan
dejarse de lado, requiriendo
de grandes inversiones que
solo son posibles al integrar la
inversin privada con la
pblica.

Fuente de las imgenes: SBZ

La vivienda econmica en altura

subsidiada y la nueva
legislacin

Localizacin de vivienda estatal

multifamiliar en Bogot

Fuente de las imgenes: Elaboracin propia.

Localizacin de vivienda estatal

multifamiliar en Bogot

Fuente de las imgenes: Elaboracin propia.

Localizacin de VIS multifamiliar

privada en Bogot

Fuente de las imgenes: Elaboracin propia.

Localizacin de proyectos de vivienda multifamiliar

econmica en Bogot y reas de crecimiento urbano
PROYECTOS VIS DE P.H. Y REAS DE
CRECIMIENTO URBANO 1960 1970

Fuente de las imgenes: Elaboracin propia sobre plano de IDCT, 1999.

PROYECTOS VIS DE P.H. Y REAS DE

CRECIMIENTO URBANO 1970 1980

Localizacin de proyectos de vivienda multifamiliar

econmica en Bogot y reas de crecimiento urbano
PROYECTOS VIS DE P.H. Y REAS DE
CRECIMIENTO URBANO 1980 1990

Fuente de las imgenes: Elaboracin propia sobre plano de IDCT, 1999.

PROYECTOS VIS DE P.H. Y REAS DE

CRECIMIENTO URBANO 1990 2000

Localizacin de vivienda multifamiliar

privada en Bogot
TOTAL PROYECTOS PRIVADOS DE VIVIENDA EN
APARTAMENTOS TIPO PREDIO MEDIANERO EN BOGOT
1950 2005

TOTAL PROYECTOS PRIVADOS DE VIVIENDA EN

APARTAMENTOS EN CONJUNTO CERRADO EN BOGOT
1970 2005

Fuente de las imgenes: Rubiano, 2007.

Localizacin de vivienda multifamiliar

privada en Bogot

Fuente de las imgenes: Rubiano, 2007.

La vivienda econmica
en altura subsidiada y la
nueva legislacin

Con la nueva legislacin y el

Acuerdo 6 de 1990 surge un
enfoque conmensurable en la
planificacin donde se hacen ms
evidentes los estmulos a la
densificacin de la ciudad.
En 1994 se registra la mayor
produccin
de
vivienda
multifamiliar por el mercado
privado para todos los estratos y
en 1999 para la VIS multifamiliar,
fecha en que se manifiesta
totalmente la crisis de la
construccin; adicionalmente se
cambia el UPAC por el UVR y se
prepara el POT de Bogot, lo cual
hace pensar que durante este
periodo
los
promotores
se
sostuvieron con la demanda para
estratos
bajos,
adems
de
anticipar al POT. En 1995 hubo
una parlisis en la produccin de
VIS multifamiliar.

NUMERO DE PROYECTOS VIS DE P.H. LANZADOS EN BOGOT

1990 - 2005

PROYECTOSVISDEP.H.PORTIPODESUBSIDIOEN
PROYECTOS VIS DE P.H. POR TIPO DE SUBSIDIO EN
BOGOT1990
BOGOT 1990 -2005
2005

NUMERODEPROYECTOSVISDEP.H.LANZADOSEN
BOGOT1990 2005
PROYECTOSVISDEP.H.PORLOCALIDADENBOGOT
PROYECTOS VIS DE P.H. POR LOCALIDAD EN BOGOT
1990
1990-2005
2005

NMEROPROYECTOSVISDEP.H.POR
NMERO
PROYECTOS VIS DE P.H. POR AO EN CADA
AOENCADALOCALIDADDEBOGOT
LOCALIDAD DE BOGOT 1991-2005
19912005

REAS
REAS PORPORAPARTAMENTOPUBLICITADASENLOS
APARTAMENTO PUBLICITADAS EN LOS PROYECTOS DE VIS DE P.H.
PROYECTOSDEVISDEP.H.
ENBOGOT1990
2005
EN BOGOT 1990
- 2005

Fuente de las imgenes: Elaboracin propia.

Localidad de Suba

Con el fin de establecer una localizacin

mas precisa y un diagnstico de cmo es
la dinmica en el proceso de
densificacin y/ o re-densificacin en una
zona de alta actividad inmobiliaria
residencial en edificios multifamiliares
VIS, se ha optado por hacer una
caracterizacin bsica a la localidad de
Suba, ya que como se mostr
anteriormente, es en esta localidad
donde se concentra un mayor nmero de
estos proyectos.
Para ello, se localizaron los proyectos
construidos en la localidad desde el ao
2000 al 2005 y compararlos con los
usos
del
suelo
urbano,
UPZs,
operaciones estratgicas del POT,
centralidades,
estratificacin
y
equipamientos.

Fuente de las imgenes: Elaboracin propia con planos de Alcalda Mayor de Bogot, 2004

Localidad de Suba

Los procesos de densificacin y redensificacin no cuentan con una

planificacin u ordenamiento sino que su
localizacin se deja arbitrariamente al
mercado, donde la determinante sigue
siendo la disponibilidad de suelo urbano
(generalmente costoso), tanto en
agrupaciones mixtas o bloques lineales
de pequea
escala, como las
sustituciones predio a predio, adems sin
tener en cuenta la disponibilidad de
equipamientos y servicios, afectando la
calidad de vida y el derecho a la
ciudad y a la vivienda digna de sus
habitantes.
De acuerdo a los costos aproximados
de una construccin multifamiliar, es
probable que las destinadas como VIS
se realicen como construcciones nuevas,
ya que la sustitucin de construcciones
existentes
es
caracterstico
de
construcciones de alto valor por
acarrear costos adicionales. De ser
cierto, el patrn disperso en la
localizacin de VIS en altura obedece a
la ocupacin de predios libres y/ o zonas
con tratamiento de desarrollo.
Fuente de las imgenes: SBZ

EL POT, DENSIFICACIN Y
VALORIZACIN DEL SUELO
Los ncleos densificados urbanos muestran una alteracin cualitativa

Fuente de las imgenes: Metro Cuadrado, 2006

<http:/ / www.bogotalab.com/ albums/ tatiana_pl
azas/ NuevaSantaFe/ index.htm> [Consulta: 05
de agosto de 2008]

producto de la competencia individual por una localizacin aventajada

respecto a cercanas, servicios, equipamientos, capitales y
significaciones.
En el caso de las zonas perifricas, a pesar de los precios
relativamente menores, la densificacin sin regulacin genera mayores
costos para la ciudad ante los requerimientos insatisfechos de
equipamientos, movilidad, servicios y espacio pblico, adems de
patologas sociales.
De igual forma, el precio del suelo perifrico (de menor calidad) eleva
su precio debido a la gran demanda y termina generando sobre
ganancias al propietario del suelo de mejor localizacin sin importar la
edificabilidad permitida.
Este panorama contradice las disposiciones planteadas por el POT,
pues este prev densificaciones moderadas y sostenibles haciendo
seleccin de zonas precisas con dotaciones adecuadas. A esto se le suma
la poltica de aprovechamiento del suelo urbano y la de vivienda que
comparten el mismo objetivo que es la densificacin.
Para la aplicacin de plusvalas en las construcciones en altura, Samuel
Jaramillo propone que la normativa exija alturas por debajo de las que
produce el mercado sin regulaciones. Si un promotor necesita construir
por encima de los topes, tiene que contribuir ya sea por el avalo
establecido o por cesiones adicionales por edificabilidad (zonas
verdes o espacio pblico).
Ante el dficit de suelo aventajado, la renovacin urbana aparece
como un mecanismo plausible. Sin embargo, las operaciones del POT son
catalizadores de especulacin y alza de los precios del suelo, pues
constituyen una localizacin ptima que oferta una buena cantidad de
equipamientos.

CONSIDERACIONES FSICAS Y SOCIALES

PARA LA VIVIENDA EN ALTURA
ASPECTOS NEGATIVOS
Patologas sociales y psicolgicos en los habitantes de multifamiliares en la periferia

de la ciudad de Mxico.

Problemas de costos y mantenimiento de ascensores y poblacin longeva en Cuba.

En Venezuela se presentaron graves problemas sociales, financieros, administrativos y
de salubridad.

Polmicas frente a la pertinencia social y cultural de los multifamiliares VIS en afn

de atender un mercado.

Segn Jan Ghel, en un espacio pblico de calidad se pueden realizar mas

actividades opcionales e intensas. La densificacin puede llegar a ser perjudicial por
consideraciones climticas y porque produce contactos interpersonales efmeros.

Existen otros problemas ambientales y en la calidad del espacio pblico al insertar

grandes edificios en un trazado ortogonal.

Con la urbanizacin se ha consolidado el conjunto cerrado, en el cual las afinidades

sociales y la esttica son medios para la validacin de un estilo de vida aislado del
resto de la ciudad (Arizaga).

El conjunto habitacional constituye una imposicin coercitiva a la poblacin

Fuente de las imgenes: <
http://saisdepratae
pixels.blogspot.com/2007/05/janelas.ht
ml>[Consulta:05deagostode2008]

demandante de VIS al no existir otra opcin, a travs de la persuasin en los mensajes

publicitarios por los grupos de decisin. Adicionalmente, los apartamentos se
desvalorizan debido a las condiciones cualitativas rebajadas (Meja, 2007).

CONSIDERACIONES FSICAS Y SOCIALES

PARA LA VIVIENDA EN ALTURA
ASPECTOS A TENER EN CUENTA

Poblacin habitante de Moravia en Medelln fue reasentada a

multifamiliares de apartamentos mnimos. Tiempo despus, estas viviendas
expresan cierta fidelidad a los orgenes de sus ocupantes como la forma de
vida campesina, el espacio pblico como extensin de la casa, la vida
comunitaria y la ausencia de intimidad. Contrasta con el funcionalismo y
austeridad del apartamento entregado por las autoridades (Sann, 2008).

Sobre las densidades, existe una densidad subjetiva percibida que

determina la calidad de las relaciones sociales al interior del edificio. Rincn
(2006) propone construir equipamientos e infraestructura de gran cobertura
en las periferias. Meja (2007) propone una clasificacin de varios tipos de
densidad desde la interior hasta la exterior.

Las edificaciones en altura un tanto dispersas ofrecen mejores condiciones

de calidad habitacional para los habitantes.

Aprovechamiento del suelo con regulaciones y seguimientos de calidad de

proteccin al consumidor de VIS

Existen diferentes maneras de crecimiento progresivo en la vivienda de

apartamento: los cluster de bajas alturas (Cilento, 1999), el crecimiento
Fuente de las imgenes:
<http://www.otrasimagenes.com>

implosivo y la transformacin de la planta arquitectnica.

APORTES
Adem s de lo an terior, la pres en te in ves tigacin propon e las s iguien tes ln eas de accin para
la aplicacin de vivien da en altura para poblacin de bajos recurs os de acuerdo con las
caracters ticas expues tas y s us directrices de produccin en Bogot:
La construccin de vivienda multifamiliar de alturas medias, entre cuatro y seis pisos y sin
extensas galeras de circulacin interna dado que esta es una proporcin manejable, teniendo
en cuenta la conformacin de densidades edilicias y demogrficas heterogneas dentro de un
sector de intervencin.

Seleccin de zonas de la ciudad consolidada donde NO conviene re-densificar.

Reevaluacin de las caractersticas de una vivienda de apartamento para poblacin vulnerable

(desplazada, reasentada o de inters prioritario), en la conformacin de los espacios y las
actividades, la aplicacin de alternativas de produccin agrcola y el espacio pblico dado su
origen rural.

Reforzar con trabajo social las cooperativas o asociaciones comunitarias locales en las nuevos
proyectos habitacionales para poblacin de bajos recursos, implicando la gestin del riesgo, el
conflicto y la convivencia.

Revisiones en el POT frente al tema del aprovechamiento del suelo y su articulacin con una
normativa de aumento de las densidades demogrficas en la ciudad que sea clara, precisa y con
responsabilidades para los diferentes actores (propuestas de Rincn y Meja sobre densidades).

De igual form a, s e propon e las s iguien tes ln eas de es tudio que complem en tan y
dan s us ten to a las an teriores con s ideracion es :
El dficit de localizacin de vivienda para poblacin de altos ingresos y los
fenmenos sociales que suscita, manifestado en la concentracin de esta poblacin en
sectores especficos de la ciudad aprovechados a travs de la edificabilidad de las
construcciones. Entre las causas se encuentran las afinidades sociales o estticas de
ciertos grupos de poblacin que fomentan la fragmentacin socio-espacial.
La calidad de la VIS en apartamentos existentes en Bogot, con recoleccin de datos
y anlisis de variables en sus reas, acabados, morfologa y el grupo familiar que
accede a ella.
Anlisis y parmetros a seguir a la hora de establecer densidades poblacionales
residenciales sostenibles de acuerdo con las necesidades socioeconmicas y su insercin
desde la unidad de vivienda hasta en las diferentes escalas de la ciudad (subjetivas),
siguiendo las propuestas de Mnica Meja (2007) y Patricia Rincn (2006) al respecto.
La relacin del espacio pblico inmediato con la unidad de vivienda multifamiliar y
como vara de acuerdo al ncleo familiar, al origen cultural y a las relaciones que
caracterizan un grupo social y econmico.

VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA

ANTECEDENTES Y DETERMINANTES DE PRODUCCIN EN BOGOT

Titulo origin al: VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA, Tipologas urban as y directrices de produccin en Bogot (DIB-2007)

MAESTRA EN HBITAT ESTUDIOS EN VIVIENDA

UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA

Arq. SERGIO ALFONSO BALLN ZAMORA

INVESTIGADOR PRINCIPAL
Arq. CARLOS MARIO YORY GARCA
DIRECTOR

Es t. Arq. MANUEL JESS JUASPUEZAN P.

ESTUDIANTE AUXILIAR
Es t. In g. Cat. DAVID DONCEL BALLN
MAPAS Y BASE DE DATOS

BOGOT / NOVIEMBRE DE 2008

COLOQUIO INJAVIU 2008
INSTITUTO JAVERIANO DE VIVIENDA Y URBANISMO
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA