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de Justicia ~
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y Oerhos Humanos
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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. - ;).~ 1. 2014 - SUNARP-TR-L
Lima,
"

--

APELANTE
TTULO

~):-~RECURSO

!./.

REGISTRO
. I r. sala~CTO (5)
\'~':
~~(~~I'

3 1 OC 2014

MARIA ELENA HERRERA CALDERON

N 930512 del 30/09/2013.
H.TD. N 98565 del 08/11/2013.
Registro de Predios de Lima.
MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO Y
OTROS.

SUMILLA
RECONOCIMIENTO DE RESERVA DE AIRES.
La Junta de propietarios puede acordar e/ reconocimiento de la reserva de aires a
favor del propietario constructor, en cuyo caso no ser necesario que dicha
reserva conste de manera expresa en el reglamento interno.
AYORA CALIFICADA PREVISTA POR EL REGLAMENTO INTERNO.
n el Reglamento Interno puede establecerse mayora calificada distinta a la
sealada por el artculo 148 del D. S. N 035-2006- VIVIENDA.

1.

ACTO CUYA
PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la

modificacin total del reglamento interno, respecto del inmueble inscrito en
la partida matriz constituida por la Ficha N 191149, continuada en la
partida electrnica 44511509 del Registro de Predios de Lima.
Asi mismo, la reserva de aires y ampliacin de independizacin, respecto
de la unidad inmobiliaria inscrita en la ficha N 369229 continuada en la
partida electrnica N P01076226 del Registro de Predios de Lima.
Para tal fin se presentan los siguientes documentos:
- Solicitud de inscripcin formulada por Alejandro Hedilberto Febres
Rodrguez y esposa de fecha 24/06/2013 con firma certificada por notario
Ricardo Jos Barba Castro del 21/06/2013.
- Solicitud de inscripcin formulada por Petrus Antonius Catharina Van Loon
en condicin de presidente de la junta de propietarios de fecha 24/06/2013,
con firma certificada por notario Ricardo Jos Barba Castro del 22/06/2013.
- Cargo de recepcin de convocatoria contenida en las cartas notariales
nmeros 2664, 2665, 2667, 2663, 2662, 2666 Y 2668, todas de fecha
10/06/2013, diligenciadas por el notario Ricardo Jos Barba Castro con
fecha 11/06/2013.
- Constancia de qurum de fecha 24/06/2013 emitida por el presidente de la
junta de propietarios, con firma certificada por el notario Ricardo Jos Barba
Castro con fecha 22/06/2013.

RESOLUCiN No. -

2.~L 2014 - SUNARP-TR-L

- Declaracin jurada de fecha 24/06/2013, efectuada por el presidente de la

junta de propietarios, con firma certificada por 'l notario Ricardo Jos Barba
Castro con fecha 22/06/2013.
- Copia certificada del acta de sesin de la junta de propietarios de fecha
19/06/2013, expedida por notario Ricardo Jos Barba Castro con fecha
25/06/2013.
.
- Solicitud de inscripcin formulada por Jos Luis Acevedo Nieto y esposa
de fecha 02/09/2013 con firma certificada por el notario Ricardo Jos Barba
Castro con fecha 02/09/2013.
- Constancia de convocatoria para la sesin de junta de propietarios de
fecha 16/07/2013, formulado por su presidente, con firma certificada por.
notario Ricardo Jos Barba Castro con fecha 02/09/2013.
- Copia certificada del acta de sesin de junta de propietarios de fecha
26/07/2013 expedida por el notario Ricardo Jos Barba Castro con fecha
02/09/2013.
- Declaracin Jurada de fecha 02/09/2013 efectuada por el presidente de la
junta de propietarios con firma certificada por el notario Ricardo Jos Barba
Castro con fecha 02/09/2013.
- Constancia de qurum de fecha 02/09/2013 efectuada por el presidente de
la junta de propietarios con firma certificada por el notario Ricardo Jos
Barba Castro con fecha 02/09/2013.
- Declaracin Jurada de fecha 02/09/2013 efectuada por el presidente de la
junta de propietarios con firma certificada por el notario Ricardo Jos Barba
Castro con fecha 02/09/2013.
- Dos memorias descriptivas, ambas de fecha julio 2013 otorgadas por Jos
Luis Acevedo Nieto y esposa, con firmas certificadas por notario Ricardo
Jos Barba Castro de fecha 03/09/2013.
- Copia simple del Testimonio de la Escritura Pblica de compra venta de
fecha 09/05/2006 otorgada por Alejandro Hedilberto Febres Rodrguez y
esposa a favor de Jos Luis Acevedo Nieto y esposa, ante notario de Lima
Liova Schiaffino de Villanueva.
- Parte notarial de la escritura publica de ratificacin de fecha 16/08/2013
otorgada por Alejandro Hedilberto Febres Rodrguez y esposa a favor de
Jos Luis Acevedo Nieto y esposa, ante notario de Lima Liova Schiaffino de
Villanueva.
- Declaracin jurada de fecha 02/09/2013 otorgada por el presidente de la
junta de propietario con firma certificada por notario Ricardo Jos Barba
Castro de fecha 02/09/2013.
- Informe Tcnico de fecha 24/06/2013 suscrito por Arquitecto Edwin
Hinojosa Vigil, con firma certificada por notario Ricardo Jos Barba Castro
en la misma fecha.
.
- Planos de Independizacin y arquitectura del 4 y 5 nivel, suscrito por
Arquitecto Edwin Hinojosa Vigil con firma legalizada por notario Ricardo
Jos Barba Castro con fecha 02/09/2013 y 24/06/2013, respectivamente.

11.

DECISiN IMPUGNADA
La Registradora Pblico del Registro de Predios de Lima Jenny Ivonne
Valencia Vargas observ el ttulo en los trminos siguientes:
"DEL ACTA Y LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN JUNTA DE
PROPIETARIOS:
1.- No consta haberse aprobado en acta de sesin de junta de propietarios
de fecha 19/06/2013, asi como tampoco en /a de fecha 26/07/2013, el
acuerdo de Reconocimiento de la Preexistencia de los Aires a favor de
los propietarios constructores, la Sociedad conyugal conformada por

"

RESOLUCiN No. - :2 ~ L 2014 - sUNARP-TR-L

Alejandro Hedilberto Febres Rodrguez y Rosa Victoria Rivera Valera

de Febres, el mismo que adems ha de haber sido objeto de convocatoria,
a fin de verificar que los inasistentes a la junta hayan tomado conocimiento
de dicho punto de agenda a tratar.
Se deja constancia qu si bien en las actas, se han desarrollado acuerdos
como modificacin 'total
del reglamento
interno inscrito,
de la
independizacin, pronunciamiento sobre la reserva de aires y ulterior
transferencia de dicha rea, que fuera omitida su reserva en el
reglamento interno y su modificacin
inscritos' mediante ttulos
.'
f?
archivados N 36464 del 26/01/1988 y 38884 del 09/03/1999, no consta
~ >;.. - ~<-(, expresamente y com,o punto de agenda el del acuerdo de reconocimiento
'<. de aires, el mismo que debe estar expresamente sealado tanto en la
I
1r- SaJa ; convocatoria como en uno de los puntos de agenda descritos en acta,
\ ,';"
,; 2.- Srvase aclarar en acta los acuerdos adoptados, puesto que, de la
~ ii
revisin de las mismas se trata de un reconocimiento y reserva de aires
del Dpto. 401; sin embargo, conforme a la dems documentacin
presentado, Planos, memoria y Reglamento Interno modificado, se procedi '
a independizar y transferr los aires del Opto. 401 al titular actual del antes
citado departamento, los mismos que son materia de reserva conforme al
acuerdo en acta, Srvase subsanar en el sentido de que se trata ms bien
de un reconocimiento de la preexistencia de los aires a favor del propietario
constructor, y transferencia de dicha rea a favor del titular actual.
* Tngase presente que en virtud del principio de Prioridad Preferente el
acuerdo de Reconocimiento de los Aires del Opto. 401, debe ser de igualo
anterior fecha a la 'del asiento de presentacin del presente ttulo, De
conformidad con el artculo IX del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento
General de los Registros Pblicos.

DE LA DEMOLICiN PARCIAL, MODIFICACION y AMPLlACION DE LA

DECLARA TORIA DE FBRICA:
3,- Se anexa al presente expediente Plano de Distribucin e Informe
Tcnico de Verificacin, que hacen referencia a la Construccin de una
escalera interna en el interior del Opto, N 401, Y su llegada al quinto piso, a
fin de lograr la Modificacin de Independizacin de la citada Unidad y la
consecuente Modificacin del Reglamento Interno y de porcentajes de
participacin por incremento de rea ocupada. No obstante los antes ,
citados documentos ha son suficientes para la inscripcin del acto
"ampliacin de la Declaratoria de Fbrica", debiendo anexar los documentos
respectivos que renan la formalidad previsto en la normatividad vigente y
el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
Tngase presente que la Unidad inscrita en la partida N 11092682 del
Registro de Predios, cuenta con un rea ocupada y techada de 83.235m2"
y siendo que se ha grafcado una escalera interior dentro del permetro del
predio, esto es dentro del rea que ocupa la citada unidad, a fin de que esta
tenga continuidad en un nivel inferior, se entiende que se ha procedido a
demoler parte del rea' techada de este inmueble que haga viable el acceso
interior al quinto piso" '
As mismo, tngase presente que a efectos de subsanar este punto se
podr formular desistimiento parcial de la rogatoria de inscripcin, con las
formalidades pre establecidas en el artculos 13 del TUO del Reglamento
General de los Registros Pblicos,
DE LA MODIFICACiN TOTAL DEL REGLAMENTO INTERNO:
4,- Se observan las siguientes disposiciones:

RESOLUCiN No. -

:L 1.1..

2014 - SUNARP-TR-L

Artculo
4._ Se han descrito reas Comunes que miden 78. 80m2,
65. 90m2, 67. 775m2, y 67.775 en los niveles que van del 2 piso al 5 nivel;
empero dchas reas no forman parte de la independizacin inscrita.
No se ha sealado la condicin jurdica de los Aires Lavandera Patio
Tendal en el Reglamento Interno presentado conforme se grafica en Plano
de independizacin con un rea de 68.99m2, las mismas que forman parte
de las reas de la edificacin.
Artculo 20.- Srvase adecuar la disposicin contenida en el precitado
artculo, respecto a la mayora calificada, a los sealado por el arto 148 del
D.S. N 035-2006-VIVIENDA:
"Se considera mayora calificada al voto
conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad
exclusiva que representen los dos tercios de participaciones de los bienes
comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la junta".
DE LOS DERECHOS REGISTRALES MINIMOS E IMPAGOS:
5.- Sirvase al reingreso abonar la suma de SI. 310.00 Nuevos soles por
concepto de la diferencia de los derechos registrales de presentacin
y calificacin mnimos e impagos, toda vez que, los derechos registra les
constituyen requisitos' de admisibilidad de los titulas ingresados para su
evaluacin al Registro. De conformidad con los artculos 166 y 167 del
TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos. Se deja
constancia que la cal.ificacin del reingreso quedar sujeto al monto a
abonar, solicitado.
* Toda subsanacin deber de efectuarse siguiendo la misma formalidad
del documento que' se aclara, conforme lo dispone el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
** Cabe mencionar que en las subsanaciones y70 modificaciones sobre la
redaccin de los artculos del Reglamento Interno, se debern redactar
ntegramente solo y nicamente los mencionados artculos a fin de evitar
inexactitudes registrales y la de facilitar la calificacin registral.
*** Los datos que obren en los documentos que se adjunten via
subsanacin debern ser concordantes entre si, y debern adecuarse al
antecedente registral de acuerdo con la Resolucin N 992-2008-SUNARPTR-L de fecha 12/09/2008."

111.

FUNDAMENTOS
La recurrente
siguientes:

DE LA APELACiN
fundamenta

el recurso

de apelacin

en

los trminos

- No se requiere el acuerdo de reconocimiento de la preexistencia de

dominio de los aires a favor de los propietarios constructores, conformada
por Alejandro Hedilberto Febres Rodrguez y Rosa Victoria Rivera Valera de
Febres, toda vez que ya existe una independizacin de lo aires a partir del
tercer piso, como propiedad exclusiva a favor de la sociedad conyugal
Febres-Rivera, quienes por errores materiales contenidos en el asiento b)
de la Ficha N 369229 imputables al seor Reg'istrador que conoci de
estos actos registra les durante el ao 1988 no consign en los
antecedentes dominiales la expresin de que los aires independizados
como propiedad exclusiva son a partir del tercer piso.
Por tanto, independizada la fbrica del departamento 401, los aires
ubicados sobre dicho departamento, as como las del quinto nivel y dems,
son propiedad exclusiva de la sociedad conyugal Febres-Rivera, por
establecerlo as la clusula quinta de la escritura pblica del 19/01/1988
inscrita mediante titulo 36464.

RESOLUCiN No. -

2lL 2014 - SUNARP-TR-L

- Con la rogatoria del presente titulo se pretende subsanar la omisin de la

escritura pblica del 03/03/1998, inscrita mediante ttulo 1999-38884, que
omiti pronunciarse sobre los aires del departamento 401, para lo cual se
viene solicitando la inscripcin de la modificacin de independizacin por
reserva de aires, sin apertura de partida registra I, en razn de que siendo
propietarios de domirJio exclusivo del departamento 401 y sus aires, estos
habian sido materia ..de transferencia a favor de la sociedad conyugal
Acevedo-Montoya el ao 2006.
/.-Rt Con tal fin, en sesin de Junta de Propietarios de fecha 19/06/2013 se
/~g(\acord
(4 acuerdo) reconocer o declarar expresamente que los aires
5'9, 1 .'1. Sala ~ateria de reserva son del propietario constructor y por consiguiente se
,..~
;aprob la ratificacin del acto juridico de ampliacin de independizacin por
1'1"
reserva de aires.
0'1'
_ En relacin a la exigencia de la inscripcin de la demolicin
parcial,
modificacin y ampliacin de la declaratoria de fbrica, stos no han sido .
materia de la rogatoria en el ttulo presentado ni en ninguno de los
documentos adjuntados.
En el plano de distribucin adjuntado se seala la existencia de una
escalera interior, sin embargo, este solo ha sido para fines ilustrativos, pues
el acceso al departamento 140-401, materia de reserva de aires, sera
mediante una escalera interna, dentro del permetro del departamento 140401.
Por otro lado, el punto 3.4 del informe tcnico de verificacin textualmente
se indica que la descr;pcin se establece para el edificio en lo concerniente
a los aires del departamento 140-401, no existe ninguna edificacin. Por su
parte en el punto 5 se seala que dicho informe se refiere a la reserva de
aires del departamento 140-401, ubicado en el quinto nivel, cuya
descripcin se encuentra en la memoria descriptiva y plano de
independizacin. Consecuentemente en el quinto nivel no existe edificacin,
no hay demolicin ni modificacin, ni ampliacin de fbrica alguna.
- Las reas comunes que miden 78.80m2, 65.90m2, 67.775m2 y 67.775m2
en los niveles que van del segundo al quinto nivel, cada una de esta reas
corresponden a la suma de las reas comunes descritas por cada nivel y si
forman parte de la independizacin inscrita hasta el tercer nivel, conforme
aparece en la escritura pblica del 19/01/1988 inscrita mediante ttulo 36464
y que por acuerdo de la junta de propietarios se continu consignando el
total de las reas comunes por cada nivel en el cuarto y quinto nivel.
En relacin a la situacin de los aires de la lavanderia patio tendal, es la
misma desde su independizacin como propiedad exclusiva desde el ao
1988, ya que no ha sufrido modificacin alguna por cuanto se trata de aires.
En tal sentido, la situacin juridica de ella es la misma que aparece
consignada en la partida 11092683.
.
En relacin a las mayoras establecidas en el articulo 20 del nuevo
Reglamento Interno, d~be tenerse en cuenta que lo sealado por el arto 148
del D.S. 035-2006-VIVIENDA tiene una salvedad, ya que establece que la
mayoria calificada en. ella sealada se aplica cuando ella no ha sido
establecida en el reglamento interno. Adems, lo indicado en el nuevo
reglamento interno resulta concordante con el Reglamento Interno modelo
de rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad
Exclusiva y reas de Propiedad Comn, aprobado por Resolucin Vice
MinisteriaI004-2000-MTC/15.04.

IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL

RESOLUCiN No. - :;2.!:l-1- 2014 - SUNARP-TR-L

El predio matriz sobre el que se ha realizado la edificacin, constituido por

el Lote 8 de la manzana U con frente a la calle Marquez de Caete, distrito
de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, se encuentra
inscrita en la ficha N 191149, continuada en la partida electrnica N
44511509 del Registro de Predios de Lima
La azotea (seccin de propiedad exclusiva) sobre el que se ha construido el
departamento 401 y la Lavanderia - Patio - Tendal, corre registrado en la
ficha N 369229, continuada en la partida electrnica N 44570440 del
Registro de Predios de Lima.
El departamento 401 (nueva seccin de propiedad exclusiva), sobre el que
se encuentra los aires materia del presente titulo, corre inscrito en la partida
electrnica N 11092682 del Registro de Predios de Lima, cuyo titular
registral es la sociedad conyugal conformada por Alejandro Hedilberto
Febres Rodriguez y Rosa Victoria Rivera Valera de Febres.

v.
/

PLANTEAMIENTO

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Elas Vilcahuamn Ninanya.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
- Cul es la forma en que la Junta de Propietarios debe reconocer la
existencia de aires a favor del propietario constructor?
- Si de los documentos presentados aparece un rea de construccin que
no existe en el antecedente registral es necesario inscribir la demolicin
parcial, asi como la modificacin y ampliacin de la declaratoria de fbrica?
- Si el Reglamento Interno puede establecer mayorias calificadas distintas a
la sealada por el articulo 148 del O.S. N 035-2006-VIVIENOA.

VI.

ANLISIS
1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que
efecta el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano de
segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulas
presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer prrafo del
articulo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de
los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Pblicos.
En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del.
TUO Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) 1 establece que la
calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades
propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto
que, contenido en el ttulo, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcin. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacin

1 Aprobado

por Resolucin

N 126-2012-SUNARP-SN,

publicado en el diario El Peruano el 22/05/2012.

RESOLUCiN ,No. -

:2.i'1. 2014 - SUNARP-TR-L

tambin comprende la' verificacin de los obstculos que pudieran emanar de

las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho y que
dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o
partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y complementariamente,
de los antecedentes que obran en el Registro.
Asimismo, la calificaci6n se realiza en el marco de los principios registrales,
que constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el derecho
registral, delimitando' de ese modo los alcances de la calificacin registra!.
2. No obstante, la calificacin que efecta el registrador bajo el alcance y
marco legal antes citado, no debe constituirse en obstculo para el acceso
al registro de los actos y derechos contenidos en los ttulos registra les
presentados.
!
Ello es asi, pues con la finalidad de brindar en forma efectiva la seguridad
2
jurdica de manera progresiva a toda la sociedad, el articulo 31 del RGRP
seala que en el marco de la calificacin, las instancias registra les
propiciarn y facilitarn las inscripciones.
En tal sentido, si el ttulo tuviere algunos defectos que pueden ser salvados
de alguna manera, ste deber hacerse as, a efectos de facilitar su acceso
al registro, siempre que con ello no se atente la seguridad jurdica que es,
en esencia, la finalid~d del sistema registra!.
3. Previo al anlisis del caso contenido en el ttulo venido en apelacin,
debemos precisar que el trmino "aires", como tal, no se encuentra definido
3
normativamente; sin embargo, de la interpretacin de los artculos 954 y
9554 del Cdigo Civil, referidos, el primero de ellos, a que la propiedad del
predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al
propietario el ejercicio.de su derecho, y, el segundo, a que el subsuelo o el
sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto
que el dueo del suelo, se hace posible extraer su significado.
Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los "aires" no son
sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de
sobreelevar una edificacin, es decir, construir plantas adicionales a las ya
existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueo del
terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para
ejemplificar, sera el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno
sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los lmites del permetro
superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso
para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y as de modo
indefinido respetando claro est, los parmetros urbansticos y edificatorios
respectivos.

2 Art. 31.- Definicin. ( ... )

En el marco de la calificaci"n registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarn y facilitarn las,
inscripciones de los ttulos ingresados al registro.

3 Artculo
954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, c::lmprendidos dentro de los
planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no .comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni
otros bienes regidos por leyes especiales.
~ Artculo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario dlstinto que el
dueo del suelo

RESOLUCiN No. - ~ ~ '/..:. 2014 - SUNARP-TR-L

4. Por su parte la Ley N 271575 Ley de Regularizacin de Edificaciones,

del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn,
establece que son bienes de propiedad comn, los stanos y azoteas, salvo
gue en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en
contrario (artculo 40, inciso h).
En buena cuenta, esta ley especial se
los aires, cuando se trata del rgimen
comn, refiriendo que ellas sern de
titulos de propiedad de las secciones
clusulas en contrario.

ha regulado la condicin jurdica de

de propiedad exclusiva y propiedad
propiedad comn salvo que en los
de propiedad exclusiva aparezcan

5. En el mbito puramente registral, el Art. 63 del Reglamento del Registro

de Predios6 aprobado por Resolucin N 097-2013-SUNARP-SN,
seala
que los aires podr independizarse como seccin de dominio exclusivo
siempre que cumpla las exgencias en ella establecidas o tambin podr no
independizarse en cuyo caso se dejar constancia de ella en la partida
matriz o en la partida vinculada.
Esta norma tiene como antecedente inmediato la Directiva N 009-2008SUNARP/SN (aprobada mediante la Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP-SN
del
23/12/2008) en la que se establece los criterios para la calificacin e
inscripcin del rgimen de propiedad exclusiva y comn, cuyo numeral 5.5
seala:
"5.5. Inscripcin de los aires
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la
edificacin, sta podr independizarse como seccin de dominio exclusivo,
siempre que se le asigne porcentaje de participacin en los bienes
comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que se
cuente con un rea proyectada de acceso.
El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin
independizacin, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
especifico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra
partida vinculada.
Por tanto, queda claro cul es el procedimiento a seguir, segn se trate de
la independizacin o no de los aires, si es que ste hubiere sido objeto de
reserva.
No obstante, debe precisarse que en el caso de la independizacin de los
aires proceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada
de acceso directo a dicha unidad inmobiliaria. Ello en la medida que por
tratarse de una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva debe tener
acceso que permita el ingreso directo e independiente de las dems
unidades inmobiliarias. Contrariamente, si no se independiza no ser
necesario que se cuente con un rea proyectada de acceso directo a ella.
5 Publicado el 20/711999
6 Artculo

en el Diario Oficial ~EI Peruano".

63.- Independizaci."

.de unidades

inmobiliarias

sujetas a los regmenes

establecidos

en la LFY

NO 27157 (... )
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, sta podr independizarse
como seccin de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participacin de los bienes
comunes. En este caso la independizacin proceder, siempre que cuente con rea proyectada de acceso.
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independizacin, en cuyo caso esta circunstancia
consta en asiento especfico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.

RESOLUCiN No.- 2YL

2014 - SUNARP-TR-L

6. Bajo el marco normativo antes explicitado, corresponde analizar las

observaciones impugnadas en el recurso de apelacin, que se refieren a los
numerales 1 al4 contenida en la esquela de fecha 15/10/2013.

..)
B'

As, en los numerales 1 y 2 de la esquela de observaciones se seala que

en las actas de sesiones de la Junta de Propietarios de fecha 19/06/2013 y
su aclaratoria de fecha 26/07/2013 no consta el acuerdo de reconocimiento
1r,.
". de la preexistencia de los aires a favor de los propietarios constructores,
.. Sala ; adems que ello no se encuentra como punto de agenda en las
\~,
,':' convocatorias ni en las actas de las sesiones referidas. Ello en razn a que
/I\IARI'
en dichas sesiones solo se acord el reconocimiento y reserva de aires del
departamento
401,. cuando deberia ser un reconocimiento
de la
preexistencia de los aires.
.

L -"

F(

De la revisin de la esquela de convocatoria a la sesin de Junta de

Propietarios de fecha 19/06/2013 y del acta de dicha sesin, se advierte
como tercera agenda:
"Aprobar: PRIMERO: La intervencin y Ratificacin del acto jurdico en la
solicitud de Modificacin y Ampliacin de Independizacin y Reglamento
Intemo, por reserva de aires del inmueble ubicado en Calle Marquez de
Caete 140-401, Surco, el mismo que es parte integrante de los aires a
partir del tercer piso, del predio matriz inscrito en la ficha 191149,
debidamente independizado en la partida 369229, como dominio
exclusivo a favor de los seores Alejandro
Hedilberto Febres
Rodriguez y Rosa Victoria Rivera Valera, quienes al otorgar la
Escritura
de Modificacin
y Ampliacin
de Independizacin
y
Reglamento Interno de fecha 03/03/1998, omitieron determinar la
reserva de aires de/departamento 140-401, inscribiendo nicamente lo
concerniente a la independizacin del departamento 140-401, la unidad
Lavanderia Patio Tendal y los aires de las reas comunes, inscrito
mediante ttulo 038884 de fecha 16/04/99.
La reserva de aires del departamento 140-401 no modificar el porcentaje
de participacin en las reas y bienes comunes. (. ..)"(EI subrayado y
resaltado es nuestro)
Como puede verse, la agenda se encuentra referida al "reconocimiento" de
la reserva de aires existente sobre el departamento 140-401. Reserva
aquella que, habra sido omitida al momento de otorgarse la escritura
pblica de modificacin y ampliacin de independizacin y reglamento
interno de propiedad horizontal de fecha 03/03/1998
(en la que se
estableci la existencia de las secciones denominadas: Departamento 140401, Lavandera-Patio- Tendal), la misma que, efectivamente,
fue
presentado al registro bajo el ttulo N 1999-38884 de fecha 16/04/1999.
7. Por su parte, en el:acta de la sesin de la Junta de Propietarios de fecha
19/06/2013 aparece el cuarto acuerdo cuyo texto reza:
"Los seores propietarios de los departamentos y estacionamientos que
conforman la Junta de Propietarios del edificio, ubicado en calle Marquez de
Caete 140-144, Urbanizacin La Virreyna, distrito de Surco, intervienen y
ratifican el acto juridico de reserva de aires del departamento 140-401,
declarando
expresamente
que los aires, materia
de reserva,
pertenecen al propietario constructor, sociedad conyugal Febres-Rivera,
por haberlos independizado, a su favor, en la Partida 369229 el 19/0211988.

RESOLUCiN No. - 'l~1... 2014 - SUNARP-TR-L

En consecuencia declaran plena conformidad y aprobacin respecto de:

1.- El documento privado de modificacin y ampliacin de independizacin y
reglamento interno, por reserva de aires del cuarto piso del inmueble
ubicado en calle Marquez de Caete, departamento 140-401, Surco, de
83.235 m2, suscrita por sus titulares seores Alejandro Hedilberto Febres
Rodrguez y Rosa Victoria Rivera Valera, a tramitarse ante SUNARP,
conforme al plano, memoria descriptiva e informe tcnico de regularizacin,
presentados; (. ...)" (El subrayado y resaltado es nuestro).
Como se advierte, la Junta de Propietarios ha acordado "ratificar" el acto
juridico de reserva de aires del departamento 140-401, lo que nicamente
puede significar el "reconocimiento" al hecho preexistente de la reserva de
aires aludido. Ello es as, ya que la ratificacin tiene como presupuesto la
existencia de un acto anterior que es el objeto de su pronunciamiento, la
misma que tiene efectos retroactivos a la fecha del acto que se ratifica.
La conclusin arribada tiene mayor sustento, si se tiene en cuenta que en el
acuerdo aludido, la Junta de Propietarios declara expresamente que los
aires existentes sobre la seccin denominada departamento 140-401 son
de propiedad del propietario constructor conformado por la sociedad
conyugal Febres-Rivera, en razn a que stos lo habran independizado en
la "ficha 369229" an con fecha 19/02/1988.
Como puede notarse, esta ltima afirmacin contiene el "reconocimiento" de
un hecho pre existente, cual es, la propiedad de los aires bajo comentario, a
favor de los propietarios constructores con efectividad a la fecha de su
independizacin ante el registro. Si bien en ella se refiere a la "partida
369229", debe entenderse que se refiere al nmero de ficha y no asi al
nmero de partida; y, en relacin a la fecha de la independizacin debe
entenderse que ella se refiere a la fecha de faccin del asiento de
independizacin, pues aquella independizacin tiene efecto desde la fecha
del asiento de presentacin del titulo que dio origen a la independizacin, la
que es del 26/01/1988.
Debe quedar claro que entre la agenda y el acuerdo adoptado existe
coherencia y consecuencia, ya que los acuerdos adoptados se "derivan" de
forma directa de los temas puestos en agenda, no requirindose que las
mismas sean iguales y mucho menos idnticos, pues lo que se requiere es
que los propietarios conformantes de la junta, tomen conocimiento de los
hechos que sern objeto de pronunciamiento. Lo que se evidencia en ei
presente caso.
Siendo asi, an cuando la redaccin de la agenda y del acuerdo adoptado
no sea el ms adecuado, conforme al anlisis efectuado en esta resolucin,
aquellos son suficientes para su acceso al registro. Por lo que debe
revocarse la primera y segunda observacin.
8. En el numeral 3 de la esquela se seala que en el plano de distribucin e
informe tcnico de verificacin se hace referencia a la construccin de una
escalera interna en el interior del departamento 401 y su llegada al quinto
piso, lo que implicaria la demolicin de una parte techada de aquel
departamento; por lo que se exige la presentacin de los documentos que
permitan la inscripcin de aquella demolicin parcial, la modificacin de la
fbrica y su respectiva ampliacin.

RESOLUCiN No. - .:n.'2. 2014 - SUNARP-TR-L

En efecto, en
suscrito por
ubicado por
departamento
departamento

el plano denominado de Arquitectura - Planta 4to. Y 5to. Piso,

el Arquitecto Edwin Hinojosa Vigil, aparece una escalera
el hall del departamento
401 (tambin denominado
140-401) cuya llegada tambin aparece en los aires de aquel
(5to. Piso).
_- 1,

Sin embargo, en el informe tcnico de verificacin suscrito por el mismo

profesional, no se describe la existencia de aquella escalera, sealndose
contrariamente que,' ~n los aires del departamento 140-401 no existe
ninguna edificacin.
En el recurso de apelacin se indica que en el aludido plano se ha
consignado la escalera en referencia, solo para fines "ilustrativos" de la
Junta de Propietarios y al Registro, a efectos de acreditar que el acceso al
5to. Piso sera mediante una escalera interna, dentro del permetro del
departamento 140-401.
Lo dicho en la apelacin resulta coherente con la forma de independizacin
de los aires existente sobre el departamento 140-401, ya que NO ser
independizado comuna
seccin de propiedad exclusiva (para ello se
requiere asignarle porcentaje de participacin en los bienes comunes y
tener un rea destinado para su acceso independiente), pues a decir de la
solicitud de inscripcir. este quedar en la ficha 369229, en la que se halla
inscrita la azotea, consignndose que los aires del departamento 401
(tambin llamado 140-401) se encuentra reservado para el propietario
constructor, la misma que fue objeto de transferencia a favor de los
propietarios del depa,rtamento 140-401, de la que la junta de propietarios
tambin tiene conocimiento.
Siendo asi, a efectos de superarse la observacin, el interesado deber
presentar nuevo plano en la que se deje constancia de que la escalera
haca el 5to. Piso es solo una proyeccin en el futuro, puesto que no existe
an fsicamente. Por lo que debe confirmarse la tercera observacin, con
la precisin antes sealada.
9. En el numeral 4de la esquela de observaciones se seala que en el
artculo 40 del nuevo reglamento interno se ha descrito reas comunes
cuyas reas no forman parte de la independizacin inscrita, ni se ha
sealado la condicin jurdica de los aires Lavandera Patio Tendal.
De la revisn del primer reglamento interno presentado con el ttulo 36464
de fecha 26/01/1988, que contiene la escritura pblica de fecha 19/01/1988,
se aprecia que en su clusula cuarta, en la que se refiere a las secciones
existentes en cada uno de los pisos, se describe a las reas comunes del
segundo y tercer piso,asi como de la azotea, en la que se seala que sus
reas son 78.80m2, 65.90m2 y 65.90m2, respectivamente, este ltimo fue
modificado al otorgarse la ampliacin de la fbrica e independizacin
(construccin del departamento 401) contenida en la escritura pblica de
fecha 03/03/1998 e inscrita en el asiento 80001 de la partida 44570440
(continuacin de la ficha 369229) en que se hallaba inscrita la azotea, en
cuya sexta clusula se describe las siguientes reas comunes: Zona comn
general 8.50m2, aires comn 27.48m2, pozo de luz N 1 de 7.125m2, pozo
de luz N 2 de 9.375m2, pozo de luz N 3 de 14.335m2, ducto N 1 de
0.48m2 y ducto N 2 de 0.48m2, los que sumados totalizan 67.775. Por
tanto, no existe discrepancia aquellas reas sealadas en el nuevo
reglamento con las qu aparecen inscritas.

RESOLUCiN No. - 2 -t '2. 2014 - SUNARP-TR-L

Por su parte en relacin a los aires de la seccin Lavandera Patio Tendal,

no existe acto o documento alguno en los instrumentos presentados que
modifique su condicin jurdica. Por lo que no existe razn para observarla.
10. Se seala tambin que el artculo 20 del nuevo reglamento colisionara
7
con lo sealado por el artculo 148 del O.S. N 035-2006-VIVIENOA ,
respecto de la mayora calificada para adoptar acuerdos por la junta de
propietarios.
El acotado articulo 148 seala textualmente:
"Salvo disposicin
distinta del Reglamento Interno, se considera
mayora calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de
secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las
participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de
quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta,
gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes, reas o
servicios comunes, slo podrn votar los propietarios hbles de las
secciones o sus representantes en nombre de ellos, an cuando no
integren la Junta de Propietarios".
Como puede verse, la norma en referencia solo puede aplicarse cuando el
reglamento interno no ha previsto la mayoria calficada que ha de aplicarse
para los casos en que se requera aquella mayora. Por tanto, no puede
sostenerse que el reglamento interno prevea necesaria y obligatoriamente
como mayora calificada el voto de por lo menos los dos tercios de las
particpaciones de los bienes comunes.
Ello es as, ya que la norma contenida en el reglamento interno constituira
la hiptesis del "consentimiento previo" para adoptar los acuerdos con la
mayora que ella seala, en virtud del cual, los dems propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva, no podran cuestionar el acuerdo que se
adopte con aquella mayora, pues en tal caso deberan tener el mayor
cudado en asistir a la .sesin de la junta de propietarios en que se pretenda
adoptar acuerdos relativos a la modificacin del propio reglamento interno,
del porcentaje de participacin en los bienes y reas comunes, as como de
los actos de disposicin y gravamen de los bienes comunes.
A mayor abundancia, debe tenerse en cuenta que el propio "reglamento
interno modelo" aprobado por Resolucin Vice ministerial N 004-2000MTC/15.04, establece en su artculo 17 que la mayora calificada est
constituido por las 2/3 de los porcentajes de participacin de los propietarios
presentes, tal como est redactado el artculo 20 del nuevo reglamento
nterno objeto de calificacin; reglamento interno que dicho sea de paso, se
encuentra redactado con arreglo a dicho modelo.
En tal sentido, este colegiado no encuentra contradiccin alguna entre la
mayora calificada sealada en el artculo 20 del reglamento interno (dos
terceras partes de los porcentajes de partcipacin de los propietarios
presentes) con la mayora calificada sealada en el artculo 148 del O.S.
035-2006-VIVIENOA, pues este solo se aplica de manera supletoria cuando
el reglamento interno no haya previsto mayora calificada.

7 Aprueba el Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley 27157, publicado en el diario El Peruano el
08/11/2006.

RESOLUCiN No. -

:{ 1.L 2014 - SUNARP-TR-L

Por tanto, de lo dicho en los numerales 9 y 10 que preceden, corresponde

revocar la cuarta observacin.
Con la intervencin de la Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez,
autorizada mediante Resolucin N 347-2013-SUNARP/PT del 27/12/2013.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.

RESOLUCiN
REVOCAR las observaciones 1, 2 Y 4 Y CONFIRMAR la observacin 3,
contenidas en la esquela de fecha 15 de octubre de 2013, formuladas por la
Registradora del Registro de Predios de Lima, al ttulo referido en el
encabezamiento, y PRECISAR que la tercera observacin puede ser
subsanada como seala en el numeral 8 del anlisis, conforme a los
fundamentos vertidos en la pre ente resolucin.
Registre:El

comunques

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ROSARIO DEL
R
Presidente (e)~~rimera
. del Tribu ?I Registral

ELAS VILCAH
Vocal del Tri u

OVSQUEZ
nal Registral