NORMAS INTERNACIONALES

DE INFORMACION
FINANCIERA NIC-NIIF

Determinar el tratamiento
contable de las
inversiones inmobiliarias.

NIC-NIIF
NIC 40
CASO PRCTICO 40.1

Determinar el tratamiento contable de los siguientes supuestos:

1. Edificio de propiedad alquilado mediante uno o ms alquileres operativos.
2. Terreno destinado a la obtencin de plusvalas a largo plazo, no a corto dentro de la actividad
de la empresa.
3. Inmuebles ocupados por el propietario y destinados a su actividad.

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4. Inmuebles destinados a la venta dentro de la actividad de la empresa, o bien se encuentran en

proceso de construccin con vistas a una futura venta.
5. Terreno adquirido sin un destino determinado.
6. Edificio de propiedad desocupado destinado a ser alquilado mediante arrendamientos
operativos.
7. Inmuebles construidos o mejorados por terceras personas.
8. Las propiedades arrendadas a otra entidad en rgimen de arrendamiento financiero.
9. Activos biolgicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrcola.

Solucin:
1. Tratar como inversin inmobiliaria (NIC 40).
2. Tratar como inversin inmobiliaria (NIC 40).
3. Tratar como inmovilizado material (NIC 16).
4. Tratar como existencias (NIC 2).
5. Tratar como inversin inmobiliaria (NIC 40).
6. Tratar como inversin inmobiliaria (NIC 40).
7. Tratar como contratos de construccin (NIC 11).
8. Tratar como arrendamientos (NIC 17).

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9. Tratar como activos agrcolas (NIC 41)

Justificacin:
La NIC 40 establece (prrafo 5) que las inversiones inmobiliarias son inmuebles que se tienen (por
parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para
obtener rentas, plusvalas o ambas, en lugar de para:
a) Su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
b) Venta en el curso ordinario de las operaciones.

Y se reconocern como activos (prrafo 16) cuando, y slo cuando:

a) Sea probable que los beneficios econmicos futuros que estn asociados con tales inversiones
inmobiliarias fluyan hacia la entidad.
b) El coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado.

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NORMAS INTERNACIONALES
DE INFORMACION
FINANCIERA NIC-NIIF

Reconocimiento valor
razonable

NIC-NIIF
NIC 40
CASO PRCTICO 40.2

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La empresa Mont, S.A., ha adquirido, en el ejercicio 2005, un edificio de oficinas en Barcelona para
destinarlo al alquiler mediante uno o ms arrendamientos operativos. Los datos de la operacin son
los siguientes:

Importe compra: 1.000.000,00 de euros

Honorarios registros y tasas: 100.000,00 de euros

Los costes de mantenimiento diario: 1.000,00 de euros

Al cierre del ejercicio se ha podido determinar el valor razonable del edificio de forma fiable mediante
la determinacin de los precios actuales en un mercado activo para inmuebles en Barcelona y en
condiciones similares. El valor es de 1.500.000 euros.
A continuacin debe contabilizarse la inversin en el momento inicial y en el cierre del ejercicio 2005,
teniendo en cuenta que a partir de este ao la entidad decide aplicar el criterio de revaloracin para
todas sus inversiones inmobiliarias.

Solucin:
a) Reconocimiento inicial:
El valor inicial de la inversin inmobiliaria debe reconocerse el precio de coste. Este debe incluir el
precio de adquisicin del proveedor ms todos los gastos hasta la puesta en marcha.
Concepto
Propiedades de inversin
Tesorera

Debe
1.100.000

Haber
1.100.000

Los costes de mantenimiento diario se han de imputar directamente en la cuenta de prdidas y

ganancias.
b) Valoracin posterior (cierre 2005):
Clculo incremento valor ejercicio 2005

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Valor razonable a 31/12/05

1.500.000

Valor inicial

-1.100.000

Incremento valor

400.000

Concepto
Propiedades de inversin
Beneficios
por
revalorizaciones
inmobiliarias

Debe
400.000
en

inversiones

Haber
400.000

Ntese que al valorar las propiedades de inversin en valor razonable no se han practicado
amortizaciones respecto a este tipo de activos.

Justificacin:
El activo cumple las condiciones para ser reconocido como inversin inmobiliaria establecidas en la
NIC 40. Estas son, segn el prrafo 16:
a) Que sea probable que los beneficios econmicos futuros que estn asociados con tales
inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad.
b) Que el coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable, de la
operacin ms los costes asociados a la transaccin (prrafo 20).

Los costes derivados del mantenimiento diario del elemento se reconocern en el resultado del
ejercicio cuando se incurra en ellos (prrafo 18).
Para la valoracin posterior la entidad ha escogido el modelo del valor razonable establecido en el
prrafo 33 de la NIC 40:
-

El prrafo 38 indica que el valor razonable de una inversin inmobiliaria reflejar las
condiciones de mercado en la fecha del balance.

El prrafo 45 establece que la mejor prueba de un valor razonable se obtiene, normalmente,

de los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma localidad y
condiciones, en los que puedan realizarse los mismos o parecidos contratos, ya sean de
arrendamiento u otros relacionados con esas propiedades.

De acuerdo con el prrafo 35, las prdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable
de una inversin inmobiliaria se incluirn en el resultado del ejercicio en que surjan.

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NORMAS INTERNACIONALES
DE INFORMACION
FINANCIERA NIC-NIIF

Determinacin valor del

coste.

NIC-NIIF
NIC 40
CASO PRCTICO 40.3

La empresa XAS, S.L., ha iniciado su actividad en el ao 2005. en este ejercicio ha adquirido dos
terrenos destinados a la obtencin de plusvala a largo plazo:
-

Un terreno A, por un precio de adquisicin de 500.000 euros.

Un terreno B, por un precio de adquisicin de 1.000.000 de euros.

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En el terreno A ha sido necesario contar con unos costes de acondicionamiento (vallado y limpieza)
requeridos por el Ayuntamiento, y que han ascendido a 50.000 euros.
La empresa sigue la poltica de revalorizacin para las inversiones inmobiliarias.
A final del ejercicio 2005 se conoce respecto al valor de los citados activos que:
-

El valor de mercado del terreno B, segn un informe tcnico, se sita en 1.150.000 euros.

El terreno A, de uso industrial, est sujeto a una planificacin urbanstica del ayuntamiento
que, en principio, valora el precio de expropiacin en 400.000 euros. La empresa ha
presentado un recurso para recalificar este terreno como edificable; si se acepta el valor de
mercado, podra situarse entre 700.000 y 800.000 euros.

Solucin:
a) Valoracin inicial
La valoracin inicial se realizar en relacin con el precio de adquisicin:
Terreno A: 500.000 + 50.000 = 550.000 euros
Terrero B: 1.000.000 de euros
Concepto
Propiedades de inversin (terrenos A y B)
Tesorera

Debe
1.550.000

Haber
1.550.000

Los gastos de acondicionamiento del terreno forman parte del precio de adquisicin.
b) Valoracin posterior (cierre del ejercicio 2005)
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La sociedad ha escogido el modelo de revalorizacin para sus inversiones inmobiliarias. Sin embargo,
no ser posible la valoracin a valor razonable del terreno A, puesto que no puede determinarse de
forma fiable.
En esta situacin, la empresa deber valorar el terreno A de acuerdo con la NIC 16 y podr valorar el
terreno B segn su valor razonable.
Terreno A:
Clculo diferencia valor ejercicio 2005:
Valor a 31/12/05 segn Ayuntamiento 400.000
Valoracin inicial

-500.000

Incremento valor

-100.000

Existe una depreciacin en el valor del activo debido al posible plan urbanstico del Ayuntamiento.
Terreno B:
Valor a 31/12/05

1.150.000

Valoracin inicial

-1.000.000

Incremento valor

150.000

Concepto
Propiedades de inversin (terrenos B)
Beneficios
por
revalorizaciones
inmobiliarias

Debe
150.00
en

inversiones

Concepto
Prdidas por depreciacin de inversiones inmobiliarias
Propiedades de inversin

Haber
150.00

Debe
100.000

Haber
100.000

Justificacin:
La NIC 40 establece respecto a la valoracin segn valor razonable lo siguiente:
-

Prrafo 33: con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya escogido el
modelo del valor razonable valorar todas sus inversiones inmobiliarias al valor razonable,
excepto en los casos descritos en el prrafo 53.

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Prrafo 53: en casos excepcionales, cuando la entidad adquiera por primera vez una inversin
inmobiliaria, puede existir una clara evidencia de que la entidad no va poder determinar, de
forma fiable y continua, el valor razonable de la inversin inmobiliaria. En dichos casos, la
entidad valorar la inversin inmobiliaria aplicando el modelo del coste previsto en la NIC 16.

Prrafo 54: cuando la entidad se vea forzada, por la razn del prrafo 5, a valorar la inversin
inmobiliaria utilizando el modelo del coste de acuerdo con la NIC 16, valorar el resto de sus
inversiones inmobiliarias por su valor razonable. En estos casos, aunque la entidad puede
utilizar el modelo del coste para una inversin inmobiliaria en particular, continuar
contabilizando cada uno de los restantes inmuebles usando el modelo del valor razonable.

Nota: el prrafo 54 se entiende en el contexto de valoracin segn valor razonable. Por tanto, una
empresa puede escoger la valoracin de todas sus inversiones inmobiliarias segn el modelo del coste.

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NORMAS INTERNACIONALES
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Tratamiento de las
transferencias.

NIC-NIIF
NIC 40
CASO PRCTICO 40.4

A continuacin, debe determinarse el tratamiento de las transferencias a, o de, inversiones

inmobiliarias en los siguientes casos (se supone que la entidad utiliza el modelo de valor razonable
para contabilizar las inversiones inmobiliarias):
1. El inicio de la ocupacin por parte del propietario de un edificio contabilizado como inversin
inmobiliaria.
2. La decisin de poner a la venta una inversin inmobiliaria. Se pone de manifiesto el inicio de
un desarrollo con intencin de venta.

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3. el fin de la ocupacin por parte de un propietario de una fbrica para destinarlo a uno o varios
alquileres operativos.
4. Un edificio destinado a la venta se prepara para una operacin de arrendamiento a un
tercero.
5. El fin de la construccin de un inmueble en curso de construccin que se destinar a alquiler.

Solucin:
1. En la transferencia de inversiones inmobiliarias, contabilizadas segn su valor razonable a
inmuebles ocupados por dueos, el coste del inmueble a efectos de contabilizaciones
posteriores, aplicando la NIC 16, ser el valor razonable en la fecha de cambio de uso.
2. El activo pasa de inversin inmobiliaria a existencias. El coste del inmueble a efectos de
contabilizaciones posteriores, utilizando la NIC 2, ser el valor razonable en la fecha de
cambio de uso.
En este caso, el cambio de uso se pone de manifiesto por el inicio de un desarrollo con
intencin de venta. Si la entidad decide disponer de una inversin inmobiliaria sin hacer un
desarrollo especfico, continuar calificando el inmueble como una inversin inmobiliaria
hasta que sea dedo de baja en cuentas y no lo tratar como si fuera un elemento de las
existencias.
3. Si la fbrica se destina a inversin inmobiliaria, que se contabilizar por su valor razonable, la
entidad aplicar la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La empresa, tratar cualquier
diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la fbrica aplicando la NIC 16 y el valor
razonable, de la misma forma en la que se registrara una revalorizacin aplicando lo
dispuesto en la NIC 16.
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4. En este caso, el edificio se transfiere de existencias a inversin inmobiliaria, para contabilizarlo

segn su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del edificio a esa fecha
y su importe en libros anterior se reconocer en el resultado del ejercicio.
5. En este supuesto, el fin de la construccin da lugar a la transferencia del edificio
inmovilizado material a inversin inmobiliaria. Cuando la propiedad de inversin vaya a
contabilizada segn su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable
inmueble a esa fecha y su importe en libros anterior, se reconocer en el resultado
ejercicio

de
ser
del
del

Justificacin:
La NIC 40 establece (prrafo 57) que las transferencias de inversiones inmobiliarias o a inversiones
inmobiliarias se producen en el momento del cambio de uso de esos activos.
En ese sentido se establece que se realizarn transferencias a, o de, inversiones inmobiliarias
cuando y solo cuando, exista un cambio en uso, que se haya evidenciado por:
a) El inicio de la ocupacin por parte del propietario, en el caso de una transferencia de una
inversin inmobiliaria a una instalacin ocupada por el dueo.
b) el inicio de un desarrollo con intencin de venta, en el caso de una transferencia de una
inversin inmobiliaria a existencias.
c) El fin de la ocupacin por parte del dueo, en el caso de la transferencia de una
instalacin ocupada por el propietario a una inversin inmobiliaria.
d) El inicio de una operacin de arrendamiento a un tercero, en el caso de una transferencia
de existencia a inversiones inmobiliarias.
e) El fin de la construccin o desarrollo, en el caso de una transferencia de un inmueble en
curso de construccin o desarrollo a inversiones inmobiliarias.

As, el cuadro resumen sobre el cambio de uso es:

Situacin/tratamiento inicial
Inmueble de inversin NIC 40
Inmueble de inversin NIC 40
Inmueble Material NIC 16
Existencias NIC 2
Inmueble Material NIC 16

Cambio de uso
Se ocupa por el propietario
Se destina a la venta (con
inicio de un desarrollo)
Finaliza ocupacin dueo
Operacin alquiler
Finaliza construccin

Situacin/tratamiento final
NIC 16 Inmovilizado material.
NIC 2 Existencias
NIC 40 Inversiones inmueble
NIC 40 Inversiones inmueble
NIC 40 Inversiones inmueble

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