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Acciones

Marcelo Quinteros compra un departamento a estrenar en el Complejo Lafedora. Dicha


unidad cuenta con servicios comunes entre ellos pileta de natacion, SUM, gimnasio, servicio
de lavanderia.
Debido a los desperfectos que al poco tiempo aparecieron y que a continuacin se enumeran:
filtraciones, malas terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento acustica,
Marcelo interpone demanda por incumplimiento contractual, fundandose en el art. 2176 del
Codigo Civil accion quanti minoris.
Expone el accionante en la demanda que el piso de madera del living y el dormitorio adolecen
de defectos de colocacion, sumando a ello los problemas de acustica que provocan malestares
y trastornos en la vida de Marcelo y su familia, pide en consecuencia:1 se indemnice la
disminucin del precio que habria sufrido el inmueble a causa de los desperfectos; 2
pretende se fije una suma de dinero para atender el resto de las reparaciones realizadas; 3
solicita dao moral: pide se lo indemnice por los perjuicios sufridos debido a la mala fe de la
Empresa enajenante, cita el art. 2176 y 522 del Codigo Civil.
La demandada- Moranda S.A- en el responde rechaza todo y cada uno de los dichos de la
actora. Asi, niega el rubro indemnizatorio dao moral atento que el acto juridico fue
celebrado con buena fe conforme el art. 1198 del Codigo Civil. Niega, ademas abonar la
indemnizacion a causa de la disminucin de precio que sufrio el inmueble ya que, afirma, el
valor de la propiedad aumento considerablemente desde que fue adquirido por el actor. Esto
ultimo se evidencia teniendo en cuenta que en Febrero de 2008 fue inagurado a 300 mtros
del edificio Lafedora un importante Centro Comercial.
Lea las siguientes consignas y responda:
1. En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse en la cosa vendida
vicios ocultos, el comprador tiene la accion redhibitoria y la accion quanti minoris.
Caracterice cada una de ellas.
2. En el caso, si fuera abogado de la actora determine cada una de las pruebas que
aportaria a la causa.
3. Si fuera abogado de la Empresa vendedora cuales serian las probanzas en las que
comprobaria su pretensin?
4. En el caso se trata de la existencia de vicios ocultos en el inmueble subsanables. Si los
mismos fueran insubsanables, cual seria la suerte del litigio.?
5. Como juez de la causa resulta conforma a derecho.
Al respecto puede consultar LL online , Ao 4, N 937, 3/12/08, CNCiv., Sala L 2008/10/07
autos: Acebedo Marcelo Guillermo c. Samprad S.A.

DESARROLLO

1- En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse en la cosa vendida


vicios ocultos, el comprador tiene la accin redhibitoria y la accin quanti minoris.
Caracterice cada una de ellas.
Los vicios redhibitorios son los efectos ocultos de la cosa adquirida a ttulo oneroso,
existentes al momento de la adquisicin, que la hacen impropia para su destino y que haber
sido conocida por el adquirente no hubiera formalizado el negocio o hubiera dado menos por
ella (Art. 2164 CC).
Esta garanta por vicios redhibitorios es un elemento natural del negocio jurdico contractual
oneroso (Art. 2164 y 2165) es decir que si las partes no dicen nada igual opera, en cambio
pueden acordar en contrario. Esta garanta se ejerce entre las partes del contrato, sus
sucesores y los sucesores particulares del adquirente.
Requisitos para que opere la garanta por vicios redhibitorios:
El vicio o defecto debe ser grave: es decir no puede tratarse de algo insignificante.
El vicio debe estar oculto: no puede advertirse a pesar de su revisin prudente y
diligente.
El vicio debe ser anterior a la enajenacin de la cosa en cuestin. La carga probatoria
ser del adquirente sobre si el vicio exista al momento de la adquisicin. Si no logra la
prueba se presume que el vicio sobrevino a la adquisicin.
La ACCIN REDHIBITORIA, persigue el fin de dejar sin efecto el contrato, devolvindose las
partes lo que cada uno ha recibido. El vendedor devuelve el precio (dinero) con ms los frutos
(intereses) y los gastos del contrato. Si el vendedor actu de mala f (conoca los vicios
ocultos) debe adems pagar los daos y perjuicios. El vendedor por su parte devuelve la cosa,
objeto del contrato; con los frutos que sta ha producido.
A su vez, le ACCIN QUANTI MINORIS, o accin ESTIMATORIA, busca la forma de establecer
una quita, disminucin o rebaja en el precio de la cosa objeto del contrato, en compensacin
de la disminucin en la valoracin que posee la cosa viciada. El monto puede ser establecido
por las partes o bien por el juez, una vez valoradas las pruebas y las pericias tcnicas.
En cuanto a la prescripcin de las acciones citadas supra, es de tres meses de que el vicio se
hace presente, conforme al Cdigo Civil.
El adquiriente de la cosa puede ejercer cualquiera de las dos acciones, siempre que el vicio
oculto sea grave; pero al optar por una, no puede instar la otra. En caso de que el vicio oculto
no sea grave, slo puede accionar por medio de la quanti minoris.
2- En caso si fuera abogado de la actora, determine cada una de las pruebas que
aportara a la causa.
Informes tcnicos realizados por facultativos en la materia, como ser: arquitectos,
ingenieros, etc.
El contrato donde, figura conforme al art. 2167 del Cdigo Civil, dando alusin a la
garanta por la manifestacin expresa del enajenante respecto de que el bien est exento de
defectos.
La manifestacin expresa de mi mandante, diciendo que en caso de haber conocido con
prelacin dichos desperfectos, carecera su intensin de compra.

Que el enajenante, actu en forma dolosa, conforme al art. 2166 del citado cdigo, no
pudiendo restringir su responsabilidad por conocer por su arte y profesin las terminaciones
y etapas de construccin del departamento.
Testimoniales de allegados a los cuales no le comprenda las generales de la ley.
Intimaciones por va legal, como ser carta documento, reclamando y poniendo en
conocimiento los daos producidos con posterioridad a la transaccin del inmueble.
Fotos, presupuesto, diagnstico de la inspeccin, presupuesto de reparacin realizada por
un arquitecto, debidamente certificado por escribano pblico.
Planos respaldatorios de de la calidad de los materiales utilizados, su distribucin y
acondicionamiento y puesta en funcionamiento donde certifican y garantizan la ptima
disponibilidad del inmueble.
Los folletos y promocin en la publicacin y oferta del inmueble, dado su carcter a
estrenar y la violacin a la voluntad por medio del engao malicioso y doloso.
El reclamo en tiempo y forma, no habiendo superado el plazo establecido en el art. 4041
del Cdigo Civil.
La imposibilidad y perturbacin en la habitacin del inmueble por los daos.
Certificados mdicos por intervenciones a los integrantes de la familia, por trastornos
psicofsicos, deficiencias respiratorias y alergias provocadas por el ambiente hmedo
producto de las filtraciones y de convivir con los vicios.
Costos por eventuales mudanzas forzadas y aumento de gastos por traslado.
Dado el saber tcnico de la demandada, y su obligacin de garanta, argumento fu mala fe
contractual.
Que en consecuencia del actuar malicioso, ladino, el dao moral provocado por el
menoscabo y decoro en la vida privada y el perjuicio en la integridad fsica y psquica del
ncleo familiar.
la imposibilidad de percepcin al momento de adquirir el bien de los daos dado el no
uso de la vivienda y sus componentes, como ser: luz, agua. No siendo posible, sino hasta
despus de su utilizacin la atencin de las falencias.
Facturas de pagos por trabajos realizados de reparacin por ser inminente su realizacin
para subsistir, como ser tapar caos de agua por un plomero en sectores que adolecen de
humedad.
3- Si fuera abogado de la empresa vendedora, cules seran las probanzas en las que
probara su pretensin?
En este caso alegara como primer lugar la prescripcin de la accin, conforme al art
4014 del Cdigo Civil, basando que los deterioros se ocasionaron por el mal cuidado del
inmueble en su habitacin.
Que las pruebas aportadas por el actor, no son suficientemente verosmiles, conforme al
art. 2168 del citado cdigo.
Presento los planos certificados con las aprobaciones correspondientes a cada etapa en la
construccin del edificio en su conjunto y del departamento en particular.
Las habilitaciones municipales que aprobaron el proyecto y su elaboracin.

Que me mandante actu siempre con la debida diligencia y buena fe contractual en todo
momento.
Los cotejos con los dems departamentos, y sus perfectos estados, siendo que todos han
sido construidos al mismo tiempo y con los mismos materiales.
Que mi mandante se constituye como enajenante en el contrato, no siendo el vendedor
del inmueble, por lo que no debe responder por la accin en su contra siendo su actuar
dentro de la buena fe, conforme al art 2172 del cdigo citado.
Que al momento de realizar la demanda, conforme a los peritos tasadores, el valor del
inmueble ha aumentado en casi dos tercios de su valor de compra por el actor, dato muy
relevante tambin por las mejoras que suscitaron en el barrio.
Que la demandante procura un enriquecimiento ilegtimo, pretendiendo el cobro de lo
indebido, por parte de mi mandante.
Que no corresponde el dao moral, debido que mi mandante actu con una conducta fiel
e intachable, siendo absolutamente lcita todo actuar contractual.
Que los desperfectos que denuncia la accionante no corresponden a los graves, sino por
la negligencia y la falta de atencin en debido momento.
4- En el caso se trata de la existencia de vicios ocultos en el inmueble subsanables. Si
los mismos fueran insubsanables, cul sera la suerte del litigio.
Puedo decir que un vicio subsanable es cuando puede ser subsanable por quin lo provoc,
dando lugar a que una vez superadas las falencias detectadas, surta la plenitud de sus
efectos originales.
En cambio un vicio es insubsanable, cuando dada la magnitud de su violacin, no cabe
correccin alguna, lo que significa que el dao correspondiente ya no podr, en modo alguno,
ser convalidado. Siendo la ruptura del orden absoluta.
Por lo dicho supra la accin a instar en este caso sera la ACCIN REDHIBITORIA,
devolviendo cada parte lo entregado en el negocio y todo lo que conlleva esta accin.
5- Como juez de la causa, resulta conforme a derecho.
Entendiendo la pregunta de conforme a derecho como de a puro derecho, digo que esta
procede cuando no hubieran hechos controvertidos o cuando no se hubieran alegado hechos
conducentes, conforme lo estiman los cdigos procesales en lo civil.
En este sentido, las concretas posiciones asumidas por las partes en el conflicto que derivan
de los trminos de la demanda y su contestacin, requieren ponderar aspectos de hechos y
prueba, cuya incidencia en la solucin del conflicto slo pueden ser meritadas al trmino de
ste. En tales condiciones, atendiendo a que el aporte de elementos probatorios por las
partes en litigio pueden ser de trascendencia en orden al acierto de la solucin de fondo, es
preferible permitir un amplio debate y, por lo tanto, un no menos amplio marco de
posibilidades de prueba, que de ese modo se cumple escrupulosamente con el respeto del
derecho de defensa en juicio. En este orden de ideas es que el Cdigo Procesal establece la
prelacin de la investigacin sobre la cuestin de puro derecho.
A su vez la pretensin del actor tiene plena vigencia para el reclamo judicial ante la
imposibilidad de una mediacin que solucione pacficamente el conflicto.