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CONTENIDO DE LA SESIN N 14

Las Arras
Definicin
Las arras vienen a ser seales o cantidades que se entregan con el
fin de indicar la conclusin de un contrato, es decir cuando ratifican la
celebracin de un contrato y su contenido, y por otro lado tambin
funcionan como retractacin cuando son estipuladas para permitir
que una de las partes revoque su voluntad a contratar. Se encuentra
regulado entre los artculos 1477 al 1483.
Tipos de Arras
Hay dos tipos de arras:
Las arras confirmatorias que son las que ratifican la celebracin del
contrato y su contenido.
Y las arras de retractacin que son estipuladas para permitir a una de
las partes revocar su voluntad de contratar..
Las Arras y el pago a cuenta
Se dan como el derecho de las partes a retractarse o como seal del
cumplimiento del contrato. El pago a cuenta se da en la parte de un
crdito que se tiene que cancelar posteriormente.
El pago a cuenta se aplica directamente a la amortizacin el crdito,
mientras que las arras pueden aplicarse a la amortizacin del crdito
al cumplirse el contrato y si es posible.
Las Arras y la Prenda
Mientras que la prenda se entrega como garanta del cumplimiento de
una obligacin, las arras se entregan como seal de cumplimiento de
un contrato o para retractarse del cumplimiento de este.
La diferencia es que mientras en la prenda el que la recibe no puede
apropiarse del bien porque cometera apropiacin ilcita, en las arras
el acreedor si puede apropiarse del bien en cumplimiento del contrato
y si su naturaleza lo permite.
Arras y Clusula Penal

En las arras hay una entrega real, mientras que en la clusula penal
no hay entrega y solo se seala anteladamente en el contrato la
valorizacin que se tiene que pagar por concepto de indemnizacin.
Las arras o contrato de arras, es un contrato privado, donde las artes
pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como
una vivienda, entregndose como prueba una cantidad de dinero en
concepto de seal. Forma parte de los denominados precontratos,
dado que lo que se est contratando es la obligacin de firmar un
contrato (el de compraventa) en el futuro.
Existen tres tipos de arras en funcin de la intencin de las partes:
Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las
partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o
su resolucin y la indemnizacin de los daos y perjuicios
ocasionados.
Penitenciales: cantidad que perder el comprador o deber devolver
dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.
Penales: cantidad que perder el comprador o deber devolver
dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa,
adems del pago de daos y perjuicios.
En el caso que la parte compradora no desea continuar adelante con
el contrato y no han mediado arras, el vendedor debe requerir al
comprador para que cumpla su obligacin.
En el caso de que ste no lo haga, proceder a resolver el contrato,
debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el
vendedor al comprador.
La gente normalmente confunde arras y seal, y es frecuente ver en
los contratos los dos trminos colocados uno detrs del otro, cuando
ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones,
totalmente distintas.
En caso de discrepancia el concepto que prima es el de la primera
acepcin, excepto si del contenido del contrato se desprende que no
es ese el significado.

A veces puede pasar que en el enunciado del contrato se haga


constar la palabra arras, pero luego en el desarrollo del contrato no
exista tal concepto, constando tan slo diferentes plazos de entrega y
fecha de vencimiento.

Modelo 01 de Contrato de arras o seal


De una parte: Don/a ............................................................ , mayor
de edad, soltero/a, provisto/a de DNI nmero ..................... , vecino/a
de.........................., c/ .......................
De otra parte: Don/a ........................................................... , mayor
de edad, soltero/a, provisto/a de DNI nmero ..................... , vecino/a
de.........................., c/ .......................
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal
necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan
a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.- Que Don/a ............................................................ es dueo/a de
la vivienda situada en ..............., c/ ......................................, n.........,
piso.........., con inscripcin en el Registro de la Propiedad
de ................ nmero ................ en el tomo .........., libro .........,
folio ........, finca nmero .........., inscripcin ................
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre
de toda carga, gravamen y limitacin.
Situacin arrendaticia.- Libre, segn aseveran, de arrendatarios,
ocupantes y precaristas.
II.- Expuesto lo que antecede, los seores comparecientes
CONVIENEN
Primero.- Don/a ........................................................ se obliga a
vender a Don/a ........................................................, que se obliga a
comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado libre de
cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea
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principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de


contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio
de .................................. de pesetas.
Segundo.- Don/a ......................................................... entrega a
Don/a ......................................................... a cuenta y como arras o
seal de la compra-venta futura, la cantidad de ...............................
pesetas, que perder si incumpliera lo convenido en el presente
documento, o tendr derecho a percibir doblada si el incumplimiento
se produjere por los vendedores.
Tercero.- Don/a ........................................................... se obliga a
entregar el resto del precio en el plazo mximo de ....... das
naturales. El otorgamiento de la escritura pblica de compra-venta se
producir simultneamente al pago del expresado resto del precio.
Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y
de la escritura pblica de compra-venta que en su da se otorgue,
hasta su inscripcin en el Registro de la Propiedad sern de cuenta
de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvala), que pagar
la parte vendedora.
La eleccin del notario autorizante de la referida escritura
corresponder a la parte compradora. Los gastos del inmueble
anteriores al otorgamiento de la escritura pblica sern de cuenta de
la parte vendedora.
En Chimbote ................, a los .... de .......................... del 200...
La parte vendedora

La parte compradora

MODELO 02 DE CONTRATO DE ARRAS O SEAL


En * , a *
REUNIDOS:
De una parte, como parte vendedora:

Los cnyuges casados en rgimen de gananciales DON * y DOA *,


mayores de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle *
, nmero * , de la localidad de * , y con D.N.I. nmeros *
De otra parte, como parte compradora:
DON *, mayor de edad, casado en rgimen de gananciales con Doa
*, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle * , nmero * , de
la localidad de * , y con D.N.I. nmero *
Ambas partes contratantes se reconocen recprocamente capacidad
legal para formalizar este contrato privado de compraventa, haciendo
constar que intervienen en el mismo en su propio nombre y derecho.
DECLARACIONES
I.- FINCA OBJETO DE ESTE CONTRATO.
Los cnyuges * declaran que son dueos en pleno dominio y como
bien ganancial de la siguiente finca:
*
REFERENCIA CATASTRAL: *
INSCRIPCIN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la
Propiedad de * al tomo *, libro *, folio *, finca registral nmero *
TITULO: La finca descrita les pertenece por *, segn resulta de la
escritura de * otorgada ante el Notario de *, Don * , el da *
II.- ESTADO DE CARGAS: La parte vendedora declara que la finca
objeto de este contrato est libre de cargas y gravmenes de
cualquier tipo, remitindose en todo caso a lo que resulte del
contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.
III.- SITUACIN ARRENDATICIA: Se halla libre de arrendatarios y
ocupantes, segn manifestacin de la parte vendedora, que acepta la
parte compradora.
IV.- De conformidad con los antecedentes expuestos, las personas
que suscriben este documento tienen convenido un CONTRATO DE
COMPRAVENTA sobre la finca descrita anteriormente con arreglo a
las estipulaciones que se expresan a continuacin.
ESTIPULACIONES
PRIMERA.- COMPRAVENTA.

Los cnyuges * venden la finca descrita en el antecedente primero (I)


de este contrato a DON *, que la compra para su sociedad conyugal
de gananciales.
SEGUNDA.- PRECIO DE VENTA .
El precio alzado de esta compraventa es el de _____________
EUROS.
La parte compradora entrega a la parte vendedora en el momento de
la firma de este contrato, en el concepto de arras o seal, la cantidad
de ___________EUROS, mediante la entrega de un cheque
nominativo con el expresado importe, sin perjuicio de lo establecido
en

el

artculo

1.170

del

Cdigo

Civil,

correspondiente

al

nmero_________ expedido con cargo a la cuenta nmero


_____________ del Banco ___________________.
El resto del precio se abonar por la parte compradora a la parte
vendedora, sin devengar intereses, el da del otorgamiento de la
escritura pblica de compraventa, que es el expresado en la
estipulacin tercera de este contrato.
TERCERA.- OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE VENTA Y
TRANSMISION DE LA FINCA.
Las partes contratantes se obligan a elevar a escritura pblica este
contrato privado de compraventa mediante su comparecencia ante el
Notario de_______, Don___________________, el da ______.
El otorgamiento de la escritura pblica de compraventa implicar la
entrega de la finca vendida, salvo que de la propia escritura resulte
claramente otra cosa.
CUARTA.- GASTOS.
Sern de cuenta de la parte vendedora el Impuesto sobre el
Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y
cualesquiera gastos que deriven de actos previos al otorgamiento de
la escritura de compraventa y que sean necesarios para el
otorgamiento de la misma y su inscripcin en el Registro de la
Propiedad. En consecuencia, sern de cuenta de la parte vendedora
todos los gastos notariales, registrales, fiscales o de otro tipo que
deriven de la cancelacin de embargos, hipotecas, condiciones
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resolutorias expresas, precios aplazados o cualesquiera otras cargas


que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de otorgamiento de la
escritura de compraventa, as como los derivados del otorgamiento
de escrituras pblicas, inscripciones registrales y pagos de impuestos
necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre de
la parte vendedora la finca objeto de este contrato de compraventa.
Sern de cuenta de la parte compradora los impuestos de cualquier
tipo que graven la adquisicin de la finca comprada en virtud de este
contrato, los honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura
pblica de compraventa y los honorarios registrales por la inscripcin
en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador de la compra
efectuada.
QUINTA.- CARGAS NO APARENTES.
La parte vendedora declara que se encuentra al corriente en el pago
de los impuestos que gravan la titularidad de la finca vendida en
virtud de este contrato.
La parte vendedora declara igualmente, a los efectos prevenidos en
el artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, hallarse al corriente
en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios
de que forma parte la finca vendida.
Esto no obstante, si la parte vendedora adeudase en la fecha de este
contrato cualquier cantidad derivada de la liquidacin de Impuestos
que graven la propiedad de la finca vendida, o bien adeudase a la
comunidad de propietarios en la fecha de la firma de este contrato
cualquier cantidad derivada de los gastos generales de la comunidad,
dicha parte vendedora asume expresamente la obligacin de pago de
tales cantidades pendientes de abono.
La obligacin de pago asumida por la parte vendedora se entiende
sin perjuicio de que la finca vendida quede legalmente afecta al pago
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los ejercicios
vencidos y no satisfechos, as como tambin al pago de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
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anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao natural


inmediatamente anterior.
SEXTA.- IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES.
Sin perjuicio de la fecha legal de devengo del Impuesto de Bienes
Inmuebles y del carcter de sujeto pasivo del mismo de la persona
que en tal fecha resulte propietario de la finca objeto de este contrato,
ambas partes contratantes acuerdan que el importe del citado
impuesto correspondiente al ao de la fecha de este contrato, se
prorratear entre la parte vendedora y la parte compradora en
proporcin al nmero de das que cada parte contratante haya sido
propietaria de la finca durante el ao del devengo del impuesto. A
estos efectos, se entiende que la parte compradora deviene
propietaria de la finca objeto de este contrato en la fecha del
otorgamiento de la escritura pblica de compraventa, salvo que de la
propia escritura resulte otra cosa.
SEPTIMA.- RESCISIN UNILATERAL DEL CONTRATO POR
MEDIAR ARRAS.
De conformidad con lo establecido en el artculo 1.454 del Cdigo
Civil, el presente contrato de compraventa podr rescindirse a
instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso
de rescisin del contrato a instancia de la parte compradora, sta se
allanar a perder la cantidad entregada como arras o seal, y en el
caso de rescisin a instancia de la parte vendedora, sta deber
devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de
la cantidad entregada como arras o seal.

Nota 1: El contrato de arras o seal es un contrato de compraventa


en el que el comprador anticipa al vendedor una parte del precio total
estipulado, haciendo constar expresamente que tal entrega se hace
en el concepto de arras o seal, lo que implica segn el artculo 1.481

del Cdigo Civil que tanto el comprador como el vendedor tienen


derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa, con
la simple condicin o requisito de que si el comprador rescinde el
contrato perder lo entregado como arras o seal, y si es el vendedor
el que rescinde la compraventa, deber devolver al comprador una
cantidad igual al doble de lo entregado como arras o seal.
Las arras o seal son representan un concepto distinto del simple
anticipo de parte del precio de venta. En este ltimo caso, nos
encontramos ante un contrato con precio aplazado, pero en el que ni
el vendedor ni el comprador pueden rescindir unilateralmente el
contrato.
Las arras o seal son de interpretacin restrictiva y, por tanto,
requieren que conste de una manera expresa en el contrato que la
entrega de una cantidad a cuenta del precio total estipulado se hace
precisamente en ese concepto de arras o seal y no en el de simple
anticipo de un precio aplazado.