Plan Parcial de Pajarito.

MUICIPIO DE MEDELLN
DOCUMENTO TECNICO DE
SOPORTE
PLAN PARCIAL PAJARITO
POLIGONO Z2_DE_4
2012
PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

DE EXPANSIN PAJARITO
CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE

1.
GENERALIDADES
1.1.
1.2.
Antecedentes
Marco Legal
2.
JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO

DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLN.
3.
DELIMITACIN
3.1.
3.2.
Delimitacin del rea de Planificacin

Conformacin del rea de Planificacin
4.
DIAGNSTICO DEL REA DE PLANIFICACIN Y REAS DE

INFLUENCIA.
4.1.
Localizacin y caractersticas del Sector
4.2. Medio Natural

4.2.1.
Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y Ocupacin del
Suelo.
4.2.1.1
Morfometra.
4.2.1.2.
Geomorfologa
4.2.1.3.
Geologa.
4.2.1.4.
Geologa Estructural
4.2.1.5.
Procesos Morfodinamicos.
4.2.1.6.
Amenazas por movimientos en masa e inundaciones
4.2.1.6.1.
Zonificacin de la amenaza por movimientos en masa.
4.2.1.6.2.
Zonificacin de la amenaza por inundaciones
4.2.1.6.3.
Vulenerabilidad y Riesgo
4.2.1.7.
Amenaza ssmica
4.2.1.7.1
Microzonificacin Geotcnica y Ssmica
4.2.1.8.
Actualizacin de la Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso
Urbano.
4.2.1.9.
Conclusiones y Recomendaciones
4.2.2.
Corrientes Naturales de Agua
4.2.3
Climatologa.
2
DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE 2012

4.2.4.
4.2.5.
4.2.6.
4.2.7.
Calidad del Aire.

Paisaje.
Desechos Slidos
Aspectos Hidrulicos
4.3. Sistema Vial y de Transporte

4.3.1.
Va Estructurante del P.O.T.
4.3.2.
Trazado y Geotcnia de los Proyectos Viales Vigentes al Interior del
rea del Plan Parcial.
4.3.3.
Accesibilidad al rea de Planificacin.
4.3.5.
Transporte
4.4
Servicios Pblicos
4.5. Equipamientos
4.5.1.
Equipamientos de Educacin
4.5.2.
Equipamientos de Recreacin y Deportes
4.5.3.
Equipamientos de Salud
4.5.4.
Otros Equipamientos
4.6.
Centralidades
4.7.
Parques, Plazas y Zonas Verdes
4.8. El Espacio Privado

4.8.1.
Caractersticas de los Predios a Desarrollar
4.9. reas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo
4.9.1.
Marco de Referencia
4.9.2.
Caracterizacin General
5. MODELO DE OCUPACIN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLTICAS Y
ESTRATEGIAS
5.1.
Modelo de Ocupacin Territorial para Pajarito
5.2. Objetivos del Plan Parcial

5.2.1.
Objetivos Generales
5.2.2.
Objetivos Especficos
3

5.3.
Polticas del Plan Parcial.
5.4.
Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
5.5.
Lineamientos de Planificacin de las reas de Manejo Especial
6.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO
6.1. Planteamiento Urbanstico

6.1.1.
La Integralidad del Espacio Pblico
6.1.2
Vinculacin Urbano Rural
6.1.3
Plan de Manejo Ambiental
6.1.4
Sistema de Centralidades
6.1.5
El Sistema de Equipamientos y las reas Cvicas y Representativas
6.1.6
Sistema Vial y de Transporte
6.2. Sistema Natural
6.2.1.
Parques Ambientales
6.2.2.
reas de Importancia Ambiental y Paisajstica
6.2.3.
reas de Proteccin a las Corrientes de Agua
6.2.3.1.
Parques lineales como opcin de canje.
6.3. Conformacin de las Centralidades.
6.3.1.
Centralidad Zonal La Aurora
6.3.2.
Centralidad Barrial de Nazareth
6.3.3.
Centralidad Barrial de Lusitania
6.3.4.
Centralidad Barrial de Pajarito
6.3.5.
Centralidad Barrial de Monteclaro
6.3.6.
Desarrollo de las Centralidades.
6.4. Sistema de equipamientos y reas cvicas y representativas
6.4.1.
Equipamientos Bsicos Sociales
6.4.2.
Subsistema de Equipamientos Bsicos Comunitarios.
6.4.3.
Otros Equipamientos
6.4.4.
reas Cvicas y Representativas.
6.4.5.
Desarrollo y Gestin de los Equipamientos.
6.5. Accesibilidad
6.5.1.
Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
4

6.5.2.
6.5.2.1.
6.5.2.2.
6.5.2.3.
6.5.3.
6.5.4.
Sistema Vial
Descripcin del sistema vial
Estimativo de Cantidad de Obra
Estimativo de Costos de Obras Viales
Estimativos de Transporte y Trnsito
Condiciones Especiales para Ejecucin de Vas.
6.6 Gestion del Riesgo.

7.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
8.
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
La Valoracin del Suelo

El Escenario para el Reparto
Reparto de Cargas y Beneficios
Alternativas para Equilibrar la Proporcin de Cargas
Edificabilidad en las Unidades de Gestin Deficitarias.
9.
EVALUACIN URBANISTICA FINANCIERA
9.1. Simulacin Urbanstica Financiera

10. REPARTO INTERNO DE CARGAS Y BENEFICIOS
11.
CRONOGRAMA DE EJECUCIN
12.
MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION
5

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN

SECTOR DE PAJARITO
1.
GENERALIDADES
1.1.
Antecedentes
Con la ley 388/97 se instaura en el pas una nueva forma de construir ciudad a
partir de los principios del ordenamiento del territorio: Funcin social y ecolgica
de la propiedad, prevalencia del inters general sobre el particular y distribucin
equitativa de cargas y beneficios; este ltimo de especial importancia por sus
implicaciones para la redistribucin y la equidad en materia de urbanismo y
desarrollo territorial en lo local y en lo regional.
Estos principios invitan a una accin decidida de responsabilidad compartida en
la generacin de tejido fsico para la cohesin y consolidacin social, que an no
se inicia, donde, gremios de la construccin, sector solidario, Estado y sociedad
en general se asumen en un proceso cultural continuo motivado por los
gobiernos Municipal y Nacional, directos responsables del ejercicio de la Funcin
Pblica del Urbanismo; entendiendo que las ciudades pueden ser sostenibles o
insostenibles, resultado de prcticas racionales o depredadoras con respecto al
aprovechamiento del suelo, los usos y los sistemas generales de capacidad
instalada urbana y rural, planificados o no, en un modelo de ocupacin del
territorio el cual genera economas urbanas de escala o deseconomas, lo
anterior en directa relacin, conflicto territorial, conflicto social.
El Plan Parcial, instrumento de planificacin y gestin para la generacin de suelo
urbano, permite obtener mejores estndares en espacio pblico libre y
construido, adems de las infraestructuras fsicas necesarias de movilidad,
servicios pblicos bsicos, centralidades y vivienda digna para la poblacin,
soportes fundamentales del desarrollo urbano en equilibrio con el medio
ambiente y la esfera de lo social. La aplicacin del principio de reparto de cargas
y beneficios garantiza socializar los costos y los beneficios del desarrollo
territorial.
El Plan Parcial de Pajarito, constituye una excelente oportunidad para demostrar
las bondades de este instrumento de planificacin y gestin para desarrollar la
principal rea de expansin de la ciudad. Se torna en un referente espacial en la
construccin de nueva de ciudad con excelentes infraestructuras urbanas, con
6

calidad urbanstica y valoracin ambiental para la comunidad que actualmente lo

habita y en un futuro lo habitar.
Los planes parciales y dems instrumentos de planificacin y gestin contenidos
en la ley y en el Plan de Ordenamiento de Medelln permiten regular las
dinmicas de transformacin territorial y direccionar las tendencias de desarrollo
en el logro de condiciones ptimas para la poblacin actual y futura.
1.2.
Marco Legal
La Ley 388 de 1997 obliga a los municipios de ms de 100.000 habitantes a

elaborar un Plan de Ordenamiento Territorial en el que se consignen el conjunto
de objetivos, directrices, polticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
normas para orientar y administrar el desarrollo fsico del territorio y la utilizacin
del suelo.
En el artculo 12 determina como un componente del Plan de Ordenamiento
territorial la clasificacin del suelo y como parte de esta la identificacin de las
reas de expansin y la formulacin de las mismas en armona con el modelo de
ocupacin del suelo definido en el componente general del Plan. El Municipio de
Medelln, en cumplimiento de dicha obligacin, adopt mediante el Acuerdo 62
de 1999 el Plan de Ordenamiento y estableci, para el efecto, la clasificacin del
suelo como una norma estructurante de largo plazo y superior jerarqua.
Dentro de la mencionada clasificacin se identifican, adems del suelo urbano y
suelo rural, el suelo suburbano como subcategora del suelo rural, los suelos de
proteccin, y el suelo de expansin. Este ltimo corresponde con las reas del
territorio municipal aptas para desarrollos urbanos y que sern habilitadas como
tales en el corto, mediano o largo plazo.
El artculo 85 del Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, establece que el
suelo de expansin deber ser dotado de infraestructura vial y transporte,
servicios pblicos domiciliarios, reas libres, parques y equipamiento colectivo de
inters pblico o social, previo el Plan Parcial que considere, como mnimo, la
totalidad del polgono, lo cual se constituye como prerrequisito para cualquier
tipo de accin o actuacin urbanstica en el sector.
El artculo mencionado del Acuerdo 62 de 1999, define los suelos de expansin
de la ciudad, dichas zonas son las siguientes: San Antonio de Prado, Beln
7

Rincn, Altavista, El Noral, Altos de Calasanz, Eduardo Santos y Pajarito, que

totalizan 509 hectreas, de las cuales 236 hectreas corresponden al sector de
Pajarito, objeto del presente Plan Parcial.
La delimitacin precisa del suelo de expansin de Pajarito, que aparece en el
Plan de Ordenamiento territorial, se enuncia a continuacin:
Norte: Partiendo del cruce de la carretera al Mar con la quebrada El Hato y
continuando por esta carretera en sentido nororiente hasta su interseccin con la
cota 2010 m.s.n.m. y por esta cota en el mismo sentido hasta el cruce con la
quebrada La Gmez.
Oriente: Por el cauce de la quebrada La Gmez aguas abajo hasta la cota 1900
m.s.n.m.; a partir de este punto se contina por la lnea del permetro urbano.
Sur: Se continua por la lnea del permetro urbano hasta interceptar la quebrada
El Hato.
Occidente: Por la quebrada El Hato aguas arriba hasta cruzar con la carretera al
Mar, punto de partida.
Las reas definidas en el POT como suelo de expansin, ingresarn
progresivamente al suelo urbano una vez se apruebe el respectivo Plan Parcial y
hayan sido urbanizadas de acuerdo con el mismo. Es sta la nica posibilidad
que contempla el POT para cambiar la clasificacin del suelo, en el horizonte
temporal de 9 aos.
El Acuerdo 23 de 2000, por medio del cual se adoptan las Fichas Resumen de
Normativa Urbana y rural para el Municipio de Medelln, identifica los polgonos
de tratamiento delimitados antes por medio del Plan de Ordenamiento, y define
el conjunto de normas que determinarn las condiciones de desarrollo para cada
uno de ellos. Son referentes fundamentales para la elaboracin del Plan, toda
vez que establecen las reglas y parmetros necesarios para el diseo urbanstico.
En tal sentido el POT identifica bajo el cdigo Z2-DE4 la zona de expansin de
Pajarito, e ilustra grficamente el rea de planificacin, define las normas
estructurales que le corresponden, tales como objetivos y polticas, clasificacin
del suelo, componentes estructurantes del sistema de espacio pblico,
patrimonio cultural, normas generales como usos del suelo, tratamiento,
aprovechamientos, reas de cesin pblica, vas, equipamientos y establece una
8

serie de parmetros que debern ser tenidos en cuenta para la elaboracin del
Plan Parcial. (Ver ficha resumen de normativa Z2-DE4.)
El suelo de expansin de Pajarito, est constituido por terrenos urbanizables
ocupados actualmente con viviendas campestres, fincas con produccin agrcola
o lotes sin ninguna utilizacin, algunos de los cuales presentan altas limitaciones
para el desarrollo por sus condicionantes geolgico geotcnicas e hidrolgicas.
As mismo hacen parte del rea de planificacin dos asentamientos existentes,
Pedregal Bajo (que incluye la invasin de La Aurora en la finca Nazareth) y el
sector llamado Pajarito Central. La poblacin aproximada de la zona de
expansin, asciende a 2000 persona, de las cuales 1845 se concentran en los
dos asentamientos.
El rea total del suelo de expansin es de 236 Has., de las cuales alrededor de
190 Has. estn an por desarrollar, toda vez que los asentamientos antes
mencionados, ocupan 40 Has. aproximadamente, adems hay otras edificaciones
como el Centro de Atencin al Menor Infractor y el Liceo Santa Margarita, ambos
de reciente ejecucin.
El sector de Pajarito, a pesar de haber sido incorporado como parte del suelo
urbano a partir del Acuerdo 01 de 1994, no se urbanizo debido a la carencia de
las infraestructuras de servicios pblicos y conexiones viales y peatonales
necesarias para vincular los diferentes sectores entre s, con el entorno inmediato
y con la ciudad. Tampoco se definieron las reglamentaciones para el desarrollo
de las urbanizaciones o construcciones al momento de incorporar este suelo al
permetro urbano, lo cual impeda realizar cualquier tipo de accin urbanstica en
el sector.
La construccin del tanque de Pajarito por parte de las Empresas Pblicas de
Medelln garantiza la disponibilidad del servicio de acueducto. Este tanque estar
en condiciones de operacin a mediados del 2002, momento a partir del cual se
podrn dotar con el servicio de acueducto a por lo menos dos terceras partes de
los suelos del polgono.
Tanto en el Plan de Ordenamiento como en la ficha respectiva, se defini como
uso principal del polgono el residencial y usos complementarios a la vivienda,
previendo la ejecucin de planes masivos, dado el altsimo potencial de
generacin de vivienda nueva con que cuenta el sector.
Igualmente, la ficha resumen Z2-DE4 determina la ejecucin de una centralidad
a escala zonal en el polgono, que garantice el aprovisionamiento de los bienes y
9

servicios, y brinde espacios pblicos generosos a los futuros habitantes del

sector, a la poblacin de los asentamientos Pajarito y Pedregal Bajo, y en forma
complementaria a la zona adyacente de Robledo y a la cercana cabecera urbana
del corregimiento San Cristbal.
En el Plan de Desarrollo 2001 - 2003 Medelln Competitiva, se contempla la
construccin de hasta 20.000 viviendas de inters social, mediante procesos de
desarrollos urbansticos y densificacin, tendientes a la disminucin del 32% del
dficit de vivienda acumulado en la ciudad y contribuyendo a la generacin de
empleo.
El Plan de Desarrollo establece que ser prioritaria en la gestin territorial el Plan
Parcial de Pajarito, con la participacin del sector privado el cual contar con la
colaboracin de la Administracin Municipal en su conjunto para el logro de este
objetivo. En este sentido es de suma importancia la participacin de las
Empresas Pblicas de Medelln en el desarrollo de las infraestructuras bsicas y
el apoyo de la Administracin Municipal a la ejecucin de los planes parciales
utilizando los instrumentos para la gestin urbana que dispone la Ley como de su
competencia.
2.
JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO

DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLN.
El suelo de expansin de la ciudad, por su escasez relativa, es estratgico para el

crecimiento de la ciudad, por lo que se hace necesario que se aborde el
desarrollo de las mismas, involucrado en una dinmica urbana que obedezca a
criterios de sostenibilidad y calidad de vida, ofreciendo a sus futuros moradores
las condiciones ptimas de habitabilidad y con las mejores caractersticas del
entorno y el contorno de su hbitat.
Las reas disponibles en el Municipio para la expansin, se ubican en su mayora
en la ladera occidental y, aunque presentan restricciones ambientales, sus
caractersticas geolgico geotcnicas permiten el desarrollo de parte de su
suelo.
Lo anterior, unido a la necesaria planificacin y gestin ambiental sostenible del
territorio, condiciona el desarrollo de dichas zonas a una gestin concertada, con
10

el objeto de garantizar el crecimiento ordenado, coherente y armnico de este

territorio.
Dicho crecimiento, ordenado, con suficiente dotacin de espacio pblico, zonas
de aprovisionamiento de bienes y servicios bsicos, actividades complementarias
y equipamientos, garantiza desarrollos de vivienda con calidad, siempre con el
objeto inmediato de subsanar el dficit acumulado de vivienda en Medelln.
Tal y como antes se manifest, el sector de Pajarito est considerado entre las 7
zonas de expansin de la ciudad identificadas en el Plan de Ordenamiento
Territorial, esta zona tiene condicionado su desarrollo a la formulacin y
adopcin del correspondiente Plan Parcial y a la dotacin del servicio de
acueducto mediante los tanques de Pajarito y Las Hamacas, el primero de ellos,
se encuentra en construccin por parte de las Empresas Pblicas de Medelln y el
segundo est en proyecto por parte del mismo ente descentralizado.
El Plan Parcial de Pajarito a la Luz de los Objetivos y Polticas del Plan
de Ordenamiento Territorial.
El componente general del Plan de Ordenamiento establece los 8 objetivos a los
que debe obedecer el desarrollo territorial en el Municipio de Medelln. Dichos
objetivos, complementados a travs de polticas, marcan el resultado a obtener
en el horizonte del Plan y establecen los requerimientos que la ciudad precisa de
su propio desarrollo territorial.
Acorde con la ficha resumen de normativa urbana Z2-DE4, correspondiente al
Acuerdo 23 de 2000, en el marco de dichos objetivos, el Plan Parcial de Pajarito
se desarrollar observando los siguientes:
Objetivo 2
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento
territorial y componente esencial del espacio pblico.
Polticas:
Privilegiar una funcin ecolgica equilibrante y la productividad ambiental en la
zona rural y las zonas urbanas de valor ambiental.
11

Establecer relaciones espaciales efectivas entre las zonas urbana y rural

mediante la adecuada integracin de los elementos naturales y agropecuarios al
paisaje, el espacio pblico y al patrimonio cultural.
Objetivo 3
Convertir el espacio pblico en el elemento principal del sistema estructurante
urbano, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integracin social y la construccin de ciudadana.
Polticas:
Orientar el desarrollo de la ciudad a partir del espacio pblico como esencia de la
ciudad y componente central de su sistema estructurante.
Integrar efectivamente al desarrollo urbanstico las quebradas y los cerros
tutelares, mejorando su aporte a la calidad ambiental y al espacio pblico de la
ciudad.
Consolidar el Sistema de Centralidades como lugares de convocatoria ciudadana,
incluyendo oferta de facilidades y servicios, y actividades econmicas a nivel de
barrio.
Objetivo 7
Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integracin y cohesin
social, con visin y conciencia metropolitana.
Polticas:
Revitalizar el barrio como unidad bsica, abierta, permeable, dotada de espacio
pblico, equipamientos y una variada oferta de actividades complementarias.
Favorecer la localizacin en la vivienda de actividades econmicas o de servicios
compatibles y amigables con el espacio pblico y el entorno inmediato.
Estimular los desarrollos urbansticos abiertos y la integracin de sus cesiones al
sistema general de espacio pblico de la ciudad.
12

3.
3.1.
DELIMITACIN
Delimitacin del rea de Planificacin
En concordancia con el artculo 208 y 310 del Acuerdo 62 de 1999, y del

artculo 7 del Decreto 1212 de 1999, el rea mnima de planeamiento del
presente Plan Parcial, es la correspondiente al polgono delimitado en la parte
grfica de la ficha Z2-DE_4 y en el anexo 2 del Plan de Ordenamiento Territorial.
El artculo 310 del Acuerdo 62 de 1999, dispone que los terrenos
correspondientes a las urbanizaciones aprobadas o con trmite vigente al
momento de aprobar el Plan, en sectores que hayan sido incluidos como suelo
de expansin, se considerarn como parte del suelo urbano.
El artculo 7 del Decreto Municipal 1212 de 2000, abre la posibilidad que en un
Plan Parcial el rea de planificacin pueda ser propuesta incluyendo ms de un
polgono o porciones de otros polgonos contiguos, respetando los objetivos y
caractersticas normativas de cada uno de ellos.
Con base en los artculos mencionados, se excluye del rea de planificacin la
parte del lote 32 al interior del muro de cierre del Centro de Atencin al Menor
Infractor, propiedad del Municipio de Medelln; el lote No. 38, que ya cuenta con
licencia de urbanismo con construccin simultnea.
Adicionalmente se incluyen en su totalidad, como parte del rea de planificacin
los lotes No. 23, 24 y 33, los cuales, en parte, pertenecen al polgono Z2-CN2-38.
En consecuencia, la delimitacin del rea de planificacin es la siguiente:
Por el Norte, desde el cruce de la quebrada El Hato con la carretera al Mar, por
esta hasta la cota 2010, por esta hasta el cruce de la quebrada La Gmez, por
sta aguas abajo hasta el muro de cierre que separa el Centro de Atencin al
Menor Infractor Carlos Lleras Restrepo de los lotes por desarrollar, siguiendo
por el muro mencionado hasta el punto donde encuentra el permetro urbano, a
partir de all el lmite lo establece el lindero del lote en el que se construir la
segunda etapa de la Urbanizacin Tulipanes de Robledo, hasta el punto donde se
encuentran las quebradas La Garca y la Corcovada, por la primera, aguas arriba
hasta la lnea que determina el permetro urbano, siguiendo por el permetro
urbano hasta su cruce con la cota 1840, por dicha cota en sentido occidental
13

hasta la quebraba la Guagita, por sta, aguas abajo hasta el lindero suroriental
del predio No. 24, por dicho lindero hasta su cruce con la va Cucaracho, por
dicha va hasta su encuentro con la quebrada La Puerta, a partir de dicha
quebrada, aguas abajo hasta la calle 63 o carretera al mar, siguiendo por dicha
va, coincidiendo con el permetro urbano, hasta el cruce con la quebrada El
Hato, siguiendo por sta aguas arriba hasta el punto de partida, su cruce con la
Carretera al Mar. (Ver plano rea de Planificacin)
14

15

3.2.
Conformacin del rea de Planificacin
El rea de planificacin est conformada por 38 predios a desarrollar, dos

asentamientos consolidados (Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el sector de La
Aurora) y el Liceo Santa Margarita. Los predios a desarrollar son actualmente
lotes o fincas de recreo y sobre ellos se van a construir las nuevas
urbanizaciones. Los asentamientos consolidados, conformados por viviendas en
lotes pequeos y el Liceo Santa Margarita de construccin reciente, se deben
consolidar vinculndolos a los nuevos desarrollos.
La propuesta de planificacin del Plan Parcial ser integral para toda el rea de
planificacin teniendo en cuenta las diferencias anotadas.
La conformacin del rea de planificacin con sus reas correspondientes se
resume en el cuadro que aparece a continuacin:
rea de Planificacin
Denominacin
Total rea de planificacin
1) Total reas consolidadas existentes
Pajarito
Pedregal Bajo
La Aurora
Liceo Santa Margarita
2) Suelo a desarrollar
reas en m
2.329.439,56
424.693,24
359.574
44.243
4.371,24
16.505
1.904.746,32
NOTA: Total urbanizaciones actuales que se excluyen: 2 (Tulipanes de Robledo y

Centro de Atencin al menor infractor)
Para el presente Plan Parcial el cdigo de cada uno de los 38 predios que
conforman el suelo a desarrollar y su rea es:
Predios a Desarrollar
Cdigo
Lote
1
2
REA TOTAL
PREDIO
225000,0
33010,0
Cdigo
Lote
11
12
REA TOTAL
PREDIO
10509,0
25574,0
Cdigo
Lote
22
23
REA TOTAL
PREDIO
95793,0
154419,0
Cdigo
Lote
31
32
REA TOTAL
PREDIO
59500,0
15333,0
16

41000,0
3
13
257000,0
4
14
13607,0
5
15
3872,0
6
16
218466,0
7
17
18300,0
8
18
47000,0
9
19
10236,0
10
20
Ver plano Suelo a Desarrollar.
64415,0
111000,0
7300,0
9823,0
13000,0
20000,0
7200,0
24
25
26
27
28
29
30
8700,0
58000,0
41737,0
19450,0
35491,4
34024,8
143500,0
33
34
35
36
37
39
40
23000,0
24000,0
432,0
845,0
3400,0
5193,0
2447,0
20000,0
Las reas correspondientes a los asentamientos consolidados y al Liceo Santa

Margarita, lote 21, se excluyen del rea de planificacin para efectos del clculo
de los aprovechamientos y obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en los
artculos 6 y 33 del Acuerdo 23 de 2000, no as para la planificacin la cual,
como se dijo anteriormente, ser integral para todo el polgono.
Se delimitan a continuacin los asentamientos consolidados:
Delimitacin del Asentamiento Consolidado Pedregal Bajo
Desde el cruce de la quebrada El Hato con la Va al Mar, aguas arriba hasta el
lmite superior de los predios identificados en el plano rea de Planificacin
hasta su encuentro con la quebrada El Hato No. 2, por sta aguas abajo hasta su
interseccin con la Va al Mar, por dicha va en sentido noroccidental hasta la
quebrada El Hato, punto de partida.
Delimitacin Sector La Aurora
Al sector La Aurora lo delimita por el sur la Va al Cucaracho hasta el lmite de la
faja de retiro a la quebrada La Chaguala, por sta aguas arriba hasta la
proyeccin de los lmites de las viviendas existentes hacia el occidente siguiendo
por las culatas de dichas viviendas hasta su encuentro con la va al Cucaracho,
punto de partida.
Delimitacin del Asentamiento Consolidado Pajarito
Desde la quebrada La Colonia o La Puerta, aguas abajo hasta el lindero entre el
tanque de Pajarito y el predio No. 23. En el sentido nororiental por el lindero del
predio mencionado hasta el cruce del carreteable que lleva desde la caseta de la
17

Accin Comunal de Pajarito hasta el Asilo Nuestra Seora de la Valvanera con la

Acequia Arriba, por ste carreteable en sentido suroriental hasta la parte
posterior o culata de la Parroquia San Francisco de Ass, continuando con dicha
culata y siguiendo por la correspondiente al rea de recreo adyacente a la
parroquia y la Unidad Bsica Alfonso Upegui Orozco hasta la Acequia Arriba, por
sta aguas abajo hasta la va Pajarito, por esta, en sentido nororiental hasta el
cruce con el Cao Pajarito aguas abajo hasta el lindero noroccidental del predio
No. 34 hasta donde se encuentra con la quebrada La Garca aguas abajo hasta
su encuentro con la quebrada La Corcovada, por sta, aguas arriba hasta la cota
2010, por sta en el sentido suroccidental hasta su encuentro con la quebrada La
Colonia o La Puerta, punto de partida.
La delimitacin del lote 21 donde se localiza el Liceo Santa Margarita se identifica
en el plano rea de Planificacin
Conforme con lo dispuesto en el artculo 9 del Decreto 1212, los asentamientos
existentes en el rea de planificacin, Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el
sector La Aurora, se identifican como reas de Manejo Especial con tratamiento
de mejoramiento integral, en estas reas se adelantara un proceso de
planificacin en detalle, de acuerdo con las caractersticas de su conformacin y
las diferencias con el suelo por desarrollar. A ests reas se les aplicar lo
dispuesto en el pargrafo segundo, del articulo 6 del Acuerdo 23 de 2000.
Al Liceo Santa Margarita, equipamiento educativo que tambin se excluye del
rea de planificacin para efectos de aprovechamientos y obligaciones, se le
asigna el tratamiento de consolidacin; en caso de adiciones o reformas se le
aplica la norma especfica de acuerdo con el uso educativo.
4.
DIAGNSTICO DEL REA DE PLANIFICACIN Y REAS DE
INFLUENCIA.
4.1.
Localizacin y Caractersticas del Sector
El sector de Pajarito est ubicado en el costado occidental de la ciudad, en la

altar de Robledo, en cercanas del rea urbana del Corregimiento San Cristbal,
en terrenos de lo que alguna vez se denomin genricamente Cucaracho. Segn
relatos de la comunidad, toda esta ladera era asiento de casas de veraneo, a
donde los habitantes de Medelln acudan en pocas de vacaciones a descansar y
disfrutar del paisaje cuya panormica domina buena parte del extremo sur del
18

Valle de Aburr. Lo que hoy distinguimos como el poblado de Pajarito, no es ms

que el producto del fraccionamiento y venta de algunas de las fincas que
ocupaban ese territorio, de manera que las pequeas parcelas se concentraron
en un solo sitio, y permanecieron hasta el da de hoy rodeadas de fincas
extensas, ocupadas por sus propietarios los fines de semana y en temporadas de
vacaciones.1
Hasta la expedicin del Plan de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 046 de 2002),
este sector haca parte del suelo urbano de la Comuna 7 (Robledo), y estaba
dividido en dos barrios: Pajarito y Nazareth, sin embargo, como antes se
manifest el desarrollo se encontraba restringido debido a la ausencia no slo de
normas urbansticas sino de infraestructura instalada de soporte, entendida esta
como vas de acceso e internas, servicios pblicos y espacio pblico.
Mediante el Decreto 346 de 2000, que ajusta el inventario de comunas y barrios
del Municipio de Medelln a lo contemplado en el Plan de Ordenamiento
Territorial, el sector de Pajarito es parte del suelo de expansin.
El suelo de Pajarito participa con el 45% aproximadamente del suelo de
expansin disponible para Medelln.
En cuanto a las densidades el comportamiento es irregular en la zona, toda vez
que existen barrios con ms de 350 habitantes/ha como Crdoba o El Diamante
y se encuentran otros que no alcanzan los 200 habitantes/ha como La Pilarica y
San Germn. Sin embargo es de anotar que las densidades ms bajas estn,
obviamente en los sectores por desarrollar en los barrios Monteclaro y
Cucaracho, entre otros.
La poblacin que habita la zona pertenece principalmente a los estratos 2 y 3,
con un 80.3% del total.
La Comuna 7 (Robledo) que hace parte de la Zona 2 de la ciudad, alberga la
centralidad zonal de Robledo que integra el listado de centralidades zonales
contempladas en el Plan de Ordenamiento, si bien es cierto, el peso de dicha
centralidad no es lo suficientemente claro en su entorno se constituye en una
centralidad por reforzar desde la poltica territorial.
JIMNEZ MEJA, JOS FERNANDO. Informe Preliminar Acerca de la Problemtica de Ordenamiento Territorial en la
Vereda Pajarito. Medelln, 2000
19

Corregimiento San Cristbal

El corregimiento tiene 60.972 habitantes, distribuidos en 15.206 viviendas en las
que habitan 15.434 hogares, arrojando un dficit de 228 viviendas, que
proporcionalmente constituyen el 1% de los hogares del Corregimiento.
Considerando las densidades, es posible observar que dados los amplios sectores
del Corregimiento que hacen parte del suelo rural, las densidades en rea bruta
apenas alcanzan los 4 habitantes por hectrea, sin embargo dicha cifra se
aumenta si se considera aisladamente el suelo urbano del Corregimiento.
La casi totalidad de los habitantes de San Cristbal se encuentran en estratos 1 y
2, con un 89% de la totalidad de la poblacin.
Lo anterior indica que se hace necesario continuar con la atencin del dficit
cuantitativo acumulado de viviendas, justamente en la zona en la que se ubica el
polgono, contribuyendo a la consolidacin territorial del sector y por ende con la
necesaria generacin de espacio pblico que garantice condiciones mnimas de
habitabilidad a la poblacin.
En el Corregimiento San Cristbal se encuentra igualmente otra de las
centralidades zonales contempladas en el Acuerdo 62 de 1999
Es de anotar que dentro de los parmetros de desarrollo incluidos en la ficha
resumen de normativa, se encuentra claramente manifiesto que el Plan Parcial
de Pajarito deber generar una nueva centralidad zonal (actualmente en
consolidacin), debido a que las centralidades existentes, que permiten el
aprovisionamiento de bienes y servicios bsicos, no le garantizan una vinculacin
espacial efectiva al nuevo desarrollo y en un alto porcentaje estn ubicadas en
sectores consolidados con altas restricciones para su crecimiento.
4.2.
Medio Natural
La zona de expansin de Pajarito y su rea de influencia, en lo relativo a las

condiciones topogrficas, hacen parte de una vertiente alargada en direccin WE, con unos rangos de pendientes que van desde moderadas a altas en su gran
conjunto.
Parte del rea circundante a la zona de expansin, localizada sobre el costado
nor-oriental del asentamiento Pajarito, se caracteriza por presentar serios
20

problemas de estabilidad, que dada su dinmica actual, adems de estar

comprometiendo la estabilidad de la antigua va al Mar en varios sitios, obras de
estabilizacin y de drenaje, edificaciones campestres y viviendas, puede llegar a
comprometer la estabilidad de los terrenos de esta parte del asentamiento, por
lo que se hace necesario acometer las obras de mitigacin y estabilizacin
recomendadas en el Estudio Hidrogeotcnico, de Estabilidad de Laderas, Anlisis
de Vulnerabilidad Estructural y Diseo de Obras a Implementar en el

Corregimiento de San Cristbal, Vereda Pajarito del 2011, realizado por la
Secretara del Medio Ambiente, Subsecretara del SIMPAD y seguir los

lineamientos para la planificacin y gestin del mejoramiento integral de la
vivienda y el hbitat de este asentamiento, de los Estudios Tcnicos para la
Actualizacin del Proyecto de Regularizacin Urbanstica para los Asentamientos

de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora del 2012 realizados por Universidad
Nacional de Colombia, la zonificacin de la aptitud geolgica propuesta en este

ultimo, se incorpor en la zonificacin de la aptitud geolgica para el uso y
ocupacin del suelo del polgono correspondiente al Plan Parcial. Ver mapa de
procesos morfodinmicos.
Las corrientes de agua que hacen parte de la red de drenaje de la cuenca de la
quebrada La Iguana presentan un patrn de drenaje subparalelo, donde las
longitudes de las principales quebradas son largas a medianas y se observa un
leve socavamiento en el terreno, estos drenajes tienen forma un poco radial con
respecto a la parte alta.
Las corrientes naturales en la parte baja de la zona de expansin presentan un
alto grado de invasin de sus vertientes, sus cauces se encuentran intervenidos y
hay gran aporte de aguas residuales de las viviendas asentadas all, en cambio
en la parte superior dichas corrientes presentan poco grado de intervencin y
contaminacin, y en muchos casos son utilizadas como abastecedoras de
acueductos comunales y para el consumo de las fincas de recreo.
El uso del suelo rural en este sitio se caracteriza por la tradicin agrcola y
pecuaria que an est arraigada con el cultivo de flores, hortalizas y ganado. Sin
embargo se acrecienta cada da ms la subdivisin de parcelas y en algunas
veredas la tendencia a urbanizarse.
De igual forma tambin la deforestacin de la zona est muy acentuada, en
especial hacia la parte alta donde se han afectado bosques naturales para
ampliar la frontera ganadera que todava es incipiente.
21

Como antes se manifest, las caractersticas naturales del rea de expansin son
las grandes condicionantes del desarrollo del polgono. Consecuente con lo
anterior se hace indispensable la elaboracin de un diagnstico que,
contemplando las variables en la aptitud geolgico geotcnica, la identificacin
de los retiros a corrientes de agua y su tratamiento y las condiciones
climatolgicas y de la cobertura vegetal, identifique las restricciones y las
potencialidades de desarrollo de infraestructuras y construcciones en toda el rea
del Plan Parcial.
4.2.1.
Zonificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y

Ocupacin del Suelo.
En la formulacin del plan parcial del ao 2002 la metodologa existente para la

elaboracin de los mapas de la aptitud del suelo para el uso urbano o de
estabilidad relativa, surgi como resultado de las experiencias acumuladas por
parte del INGEOMINAS, rea Metropolitana, Universidad Nacional (Facultad de
Minas), el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) y la
Secretara de Planeacin Municipal.
La zonificacin de la aptitud geolgica para el uso y ocupacin del suelo para el
uso fue el resultado de la sumatoria de las variables naturales que se incluyen
en el anlisis geomorfolgico y su objeto fue dar una imagen concisa y
sistemtica del relieve, los fenmenos ligados al mismo y las caractersticas ms
relevantes de las formaciones superficiales, fue adems un elemento constitutivo
de primer orden para la elaboracin del Plan Parcial de la zona de expansin
Pajarito. El conocimiento adecuado de las restricciones y potencialidades del
suelo urbano y rural, en su momento fueron herramientas indispensables para la
toma de decisiones y para una adecuada planeacin fsica de la ciudad.
En la formulacin inicial del plan parcial (2002) se zonific, teniendo como
criterios los siguientes:
-
Morfometra: La pendiente, como componente del relieve, se refiere al

grado de inclinacin del terreno, expresada en porcentaje. Cada formacin
o unidad superficial posee un comportamiento diferente segn la
pendiente donde est localizada. Se identificaron reas planas a
semiplanas (0-10%) sin mayores problemas de manejo; reas inclinadas
urbanizables (11-40%) donde la topografa condiciona en parte el
desarrollo urbanstico; reas de pendientes altas a escarpadas, mayores
del 40%, que no soportan desarrollos urbanos continuos y en algunos
22

casos tampoco permiten edificaciones aisladas; reas mayores de 60%, no

urbanizables, estos ltimos terrenos se deben proteger y conservar.
-
Unidades litolgicas y/o formaciones superficiales. Se refiere a los

diferentes materiales geolgicos, naturales o antrpicos que constituyen la
superficie de un terreno determinado. Cada tipo de formacin posee unas
caractersticas fsicas y mecnicas que condicionan su aptitud para el uso
y la manera como pueden ser intervenidos sin que se vea afectada su
estabilidad.
Geomorfologa. Corresponde al conjunto de formas especficas del

relieve que se han originado producto de la interaccin de procesos,
estructuras y materiales, asociados a la evolucin geolgica de la
superficie terrestre o por la accin del hombre.
Procesos morfodinmicos. Hacen referencia a todos los fenmenos

que ocasionan la degradacin del suelo, aunque son de tipo natural
pueden ser acelerados por la accin antrpica. En la identificacin y
delimitacin de los procesos morfodinmicos del polgono correspondiente
al Plan Parcial de Pajarito, se acogieron los procesos morfodinmicos
identificados los estudios de suelos para los proyectos La Aurora y
Nazareth realizados por las empresas consultoras AIM, CIMIENTOS Ltda y
JEH Ltda en el ao de 1989, los proceso del estudio Zonificacin de la
aptitud geolgica para el uso urbano del costado occidental del municipio
de Medelln. INGEOMINAS, 1990 y los identificados en estudios tcnicos
para la actualizacin del proyecto de regularizacin urbanstica para los
asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora realizados por
Universidad Nacional de Colombia, 2012. La identificacin de estos
procesos morfodinmicos permitieron definir zonas homogneas en
cuanto a su concentracin, en funcin del estado de degradacin de los
terrenos.
Usos del suelo. Hace referencia a la destinacin que posee un terreno

especfico.
Hidrologa. Este aspecto dentro de la evaluacin corresponde a los

compromisos por retiros a corrientes naturales de agua y sus nacimientos.
Otros. Hacen referencia a otras afectaciones o compromisos que

presentan los terrenos como lneas de alta tensin, poliductos,
23

gasoductos, acueductos, alcantarillados, antena de A.M. y F.M, tanques de

almacenamiento, etc.
NOTA: Con el venciemiento de la vigencia del Decreto 602 de 2002, por el cual
se adopta el Plan Parcial de Desarrollo en el Suelo de Expansin Pajarito, se
procede a la revisin y ajuste del mismo, encontrndose, al ao 2012,
inconsistencias entre la realidad que mostraba el territorio (existencia de
corrientes de agua, trazado, nombres) y los documentos Tcnicos de Soporte del
2002 (incluyendio planimetra). Esta situacin puede obedecer a los cortos
alcances de la informacin que en su momento (2002) exisitia y/o a la
flexibilidad de normativa que en este mismo tiempo estaba en proceso de
fortalecimiento desde el punto de vista tcnico y de monitoreo y control.
En este sentido, el presente numeral acoge la caracterizacin del territorio
desarrollada en el ao 2002 en lo que se refiere a: morfometra, unidades
litolgicas y/o formaciones superficiales y geomorfologa, teniendo como premisa
que son caractersticas intrnsecas del territorio y que su transformacin es
visible en la cronologa humana.
Clasificacin de la Aptitud Geolgica para el Uso y Ocupacin del Suelo.
En el area de planificacion se identifican las siguientes categoras de suelos:
ZONAS B reas con restricciones geolgicas leves (estables
dependientes, utilizables). Son zonas relativamente estables por sus condiciones
naturales superficiales, pero que por su conformacin geolgica, geomorfolgica
y topogrfica (pendientes suaves moderadas, 11-25%) son susceptibles a
procesos geolgicos puntuales o de poca magnitud o a verse afectados por el
manejo inadecuado y/o evolucin de sectores aledaos. Puede requerirse la
realizacin de acciones puntuales de estabilizacin de carcter preventivo. Las
restricciones para su desarrollo se derivan de las condiciones geotcnicas de los
diferentes materiales que constituyen el subsuelo, las cuales deben ser
analizadas mediante un estudio geolgico - geotcnico, e hidrolgico de detalle;
adems requieren pautas de manejo que permitan conservar su estabilidad.
ZONAS C reas con restricciones geolgicas moderadas (estabilidad
condicionada o potencialmente inestables). Son terrenos que por sus condiciones
geolgicas, geomorfolgicas y topogrficas (pendientes moderadas a altas del
26-40%) evidencian manifestaciones de inestabilidad o que presentan problemas
debido a la forma como han sido intervenidos por las acciones antrpicas; sin
24

embargo con algunas medidas correctivas y preventivas especficas, tales como:

la proteccin de los taludes de corte y lleno, el drenaje de las zonas de
encharcamiento y del agua de escorrenta, se pueden mejorar sus condiciones
para ser utilizados en programas urbansticos. Adems los diseos urbansticos
deben adecuarse a las caractersticas especficas de los terrenos utilizando
tecnologas constructivas adecuadas. La densificacin acelerada y no planificada
de estas zonas pueden incrementar su deterioro y el de su entorno. Tambin se
hace necesaria la ejecucin de estudios especficos: geolgico - geotcnico, e
hidrolgicos.
ZONAS D. reas con restricciones geolgicas severas (inestables no
utilizables). Son reas afectadas por procesos geolgicos activos e inactivos o
que se consideran susceptibles a procesos de remocin en masa e inundacin y
que presentan un alto grado de deterioro que en caso de ser posible su
recuperacin implicara grandes inversiones. Se considera que la factibilidad de
ubicar en algunas de estas zonas desarrollos urbansticos, estara supeditada a la
ejecucin de un estudio geolgico geotcnico, geomorfolgico de detalle e
hidrolgico y a la realizacin de todas las obras de proteccin y estabilizacin
requeridas por el mismo. Las reas que dicho estudio determine como no aptas
para edificaciones deben protegerse y adecuarse como parques o senderos
ecolgicos o reas de reforestacin, entre otros.
ZONAS E. Zonas estables e inestables de manejo especial (reas no
utilizables para la ubicacin de edificaciones). Corresponde a esta
categora de terrenos los caones y franjas de retiro de las corrientes naturales
de agua, reas de proteccin a nacimientos de corrientes naturales de agua,
reas de proteccin y de seguridad prximas a terrenos inestables, sectores de
pendientes altas a escarpadas (mayores del 60%), reas de inters ambiental,
entre otras. Son reas que se deben considerar como de manejo especial y que
requieren un uso especifico buscando su proteccin y/o conservacin. Los
terrenos caracterizados como tal (zonas E) deben ser protegidos y
conservados, mediante la implementacin de una cobertura vegetal protectora y
la adecuacin de obras de proteccin y estabilizacin.
4.2.1.1.
Morfometra.
El mapa de pendientes fue digitalizado a una escala 1:10.000, considerando los

siguientes rangos de pendientes: 0-3%, 4-10%, 11-25%, 26-40%, 41-60% y
mayores del 60%. Con base en este plano fue realizado el anlisis concerniente a
las pendientes de la zona de expansin de Pajarito.
25

Geogrficamente, la zona es una franja irregular y alargada en sentido W-E.

Topogrficamente comprende cotas que van desde los 1700 y 1800 m.s.n.m.
(permetro urbano) hasta los 2010 m.s.n.m. presentndose una ladera de
pendientes largas.
El drenaje de la zona en trminos generales es denso entre la cuenca de la
quebrada El Hato al Occidente y la quebrada La Gmez al Oriente. En general es
paralelo a subparalelo con direcciones predominantes N-S a N 30 W.
Varias de las corrientes de agua que drenan la zona han modelado caones
profundos, con alta probabilidad de ocurrencia de crecientes torrenciales y la
presencia de procesos erosivos activos de gran magnitud (Quebrada La Puerta y
la Corcovada). Es de resaltar que las obras de mitigacin realizadas en su debido
momento en el deslizamiento La Corcovada por la empresa constructora que
llev a cabo dicho relleno no garantizan la estabilidad general del globo de
terreno afectado, por lo que se hace necesario su monitoreo geotcnico y la
ejecucin de un estudio geotcnico que precise las acciones y obras de
estabilizacin definitivas, que ayuden a reducir o eliminar el nivel de amenaza
geotcnica e hidrolgica que representa dicho deslizamiento para el proyecto La
Huerta y para los asentamientos humanos e infraestructura localizadas aguas
debajo de este sitio.
Para los movimientos en masa presentes en ambas mrgenes de la quebrada La
Puerta en predios de la finca El Tirol, se hace necesario mientras se adelantan
los estudios geotcnicos, hidrolgicos e hidrulicos que posibiliten el desarrollo
de los terrenos aptos aledaos a estos procesos, las siguientes acciones y obras
de mitigacin: cerramiento y aislamiento del escarpe principal, construccin de
una ronda perimetral (cuneta) cerca al escarpe principal con descole hacia un
cauce o drenaje menor localizado el SW, perfilamiento del escarpe principal,
sellamiento de grietas e implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva
adecuada para la proteccin de los taludes expuestos a la erosin superficial.
Dado el evento reciente que se est configurando sobre la margen derecha de la
quebrada La Puerta a la altura de la va al Mar (calle 63), se hace necesario
realizar a corto plazo un estudio geotcnico que evale dicho proceso de
inestabilidad, con el fin de que se proyecten las obras de proteccin y
estabilizacin necesarias que impidan su potencial desplazamiento sobre el cauce
de la quebrada La Puerta y la va al Mar.
26

Distribucin de Pendientes Naturales.

Las condiciones topogrficas de la zona de expansin de Pajarito, se caracterizan
por presentar una vertiente alargada en direccin W-E con pendientes que van
de moderadas a altas en su gran conjunto, donde algunos de los drenajes han
excavado caones profundos bastante inestables (La Puerta, La Corcovada y La
Gmez), introduciendo severas limitaciones y barreras fsicas para el mejor
aprovechamiento del terreno.
En la siguiente figura se presenta el morfometrico del plan parcial Pajarito
generado en el 2002.
27

28

La distribucin estadstica de las pendientes fue agrupada en los siguientes

rangos:
-
Pendientes entre el 0-10%. Este rango de pendientes suaves

corresponden a todos los terrenos donde se encuentran localizadas las
edificaciones principales de las fincas de la zona (La Uribe, Montaita, El
Plancito, El Tirol, La Rosita, La Montaa, antena de Todelar, La Pelusa, La
Macarena), Pajarito (parte central), los terrenos donde se desarrollaron los
campos de ftbol y las placas polideportivas, y todos aquellos sitios
puntuales correspondientes a peldaos o depresiones naturales del
terreno. Estos ltimos sectores poseen problemas de encharcamiento
superficial y algunas limitaciones para el desarrollo de obras civiles en los
suelos. El manejo y obras de mitigacin (drenaje) de este tipo de
situaciones, para cada uno de los sitios identificados en el plano de
procesos morfodinmicos que an no han sido desarrollados
urbansticamente, debe quedar expresado y definido en los estudios
tcnicos previos que requiere cada predio para su desarrollo urbanstico.
Pendientes entre el 11-25%. Corresponden a terrenos de pendientes

moderadas. En la zona de expansin de Pajarito este rango de pendientes
se presentan en los siguientes sectores: Hacienda Nazareth (Parte media),
finca La Uribe, Lusitania, La Aurora, La Rosita (P.A), Montaita (P.A), La
Montaa (P.B), Centro del Menor Infractor, Finca La Macarena, Liceo
Municipal Santa Margarita, Escuela Pedregal Bajo, Finca San Martn (PB),
entre otros.
Pendientes entre el 26-40%. Pertenecen a esta categora los terrenos

de pendientes moderadas a altas, los cuales pueden presentar problemas
asociados a desconfinamiento de taludes; donde la pendiente condiciona
grandemente el desarrollo urbanstico normal (tradicional).
En la zona de expansin de Pajarito aparece este rango de pendientes en
los siguientes sectores: Barrio Pedregal Bajo, Nazaret (P.A), Pajarito (P.A),
La Montaa (P.A), El Tirol (parte media), parte superior del tanque de
Empresas Pblicas de Pajarito, y los caones en V de las quebradas La
Chaguala, La Cascua, El Chagualn o La Merced, La Cascada, Los Chorros,
La Guagita y parte de la quebrada La Gmez.
29

Pendientes entre el 41-60%. Corresponden a terrenos de pendientes

altas a muy altas los cuales presentan problemas asociados a procesos
morfodinmicos activos e inactivos como: deslizamientos, hundimientos,
escarpes erosivos, desplomes; reptacin, socavacin lateral de mrgenes,
etc.
Este rango de pendientes para los suelos presentes en la zona no
soportan desarrollos urbanos continuos y en muchos casos tampoco son
aptos para edificaciones aisladas; solo sera factible desarrollos puntuales
con un tipo de cimentacin diferente al tradicional (corte y lleno). Esta
categora de terrenos se presentan en: Pedregal Bajo (P.B), can de la
quebrada El Hato, todo el corredor norte de la va al mar entre la
quebrada La Puerta y El Chagualn o La Merced y entre la va al mar y las
cotas 1770 y 1800 m.s.n.m. (parte baja de las fincas Mariela, La Aurora y
Tierra Grata), finca El Tirol (P.B), etc.
Pendientes mayores del 60%. Son terrenos escarpados, cuya

localizacin es muy puntual en la zona y corresponden a algunos taludes
de la va al mar, caones de incisin de las quebradas La Puerta, La
Corcovada y La Gmez, y varios escarpes erosivos verticales localizados en
dichas corrientes de agua.
Distribucin Areal de las pendientes:

RANGO
(%)
0-10
11-25
26-40
41-60
>60
4.2.1.2.
REA
(Ha.)
8.7
99.56
88.04
27.10
13.12
EXTENSION
(%)
3.6
42.1
37.2
11.4
5.7
Geomorfologa
La zona de expansin de Pajarito est constituida en casi toda su totalidad por

depsitos de vertiente de anfibolita (depsitos coluviales, depsitos de flujos de
escombros y depsitos de flujos de escombros y lodos maduros) y por suelos
residuales de anfibolita; se caracteriza por presentar pendientes largas, bastante
homogneas en casi toda su extensin, con inclinaciones suaves a onduladas. En
algunos sectores el relieve pasa paulatinamente a moderado configurndose una
30

topografa escalonada, como resultado de los movimientos de masa y de la

fuerte incisin de las principales quebradas.
El drenaje de la vertiente izquierda de la quebrada La Iguan donde se enmarca
la zona de expansin de Pajarito es paralelo a subparalelo, con procesos de
incisin profunda (Quebradas: La Corcovada, La Gmez, La Puerta y La
Chaguala).
4.2.1.3.
Geologa.2
La zona de expansin de Pajarito est constituida por dos unidades litolgicas,

anfibolita de Medelln margen izquierda (Kpam) y por depsitos no consolidados
o depsitos de vertiente.
Unidades litolgicas y/o formaciones superficiales.
Anfibolita margen izquierda (Kpam). Roca metamrfica de aspecto
masiva, bandeada, de color griscea a verde, con bandas blancas y crema,
foliada y diaclasada. Esta unidad litolgica se manifiesta como una franja
alargada en direccin N-S, entre las quebradas La Corcovada y La Garca.
Se caracteriza por presentar una profunda meteorizacin y desarrollar
suelos residuales limosos de baja plasticidad de color amarillento a
amarillo rojizo, alcanzando perfiles de suelo entre los 20-30 metros; el
primer nivel est constituido por un limo arcilloso blando de color pardo
rojizo a amarillo, el cual pasa gradualmente a un saprolito limo arenoso de
color gris verdoso con bandas blancas que presentan estructuras
heredadas de la roca parental. Ocupan algunos salientes topogrficos a
mitad de ladera y la parte mas alta del costado Noroccidental;
constituyendo el basamento rocoso de la casi totalidad de la ladera.
Los suelos residuales de anfibolita presentan densidades e ndices de

consistencia altos, que coinciden con la resistencia a la penetracin
estndar, la cual aumenta con la profundidad. Esta unidad litolgica aflora
en el sector de Pajarito entre la confluencia de las quebradas La
Corcovada y La Garca.
2
Depsitos de Vertiente.
Ibd.
31

Trmino genrico utilizado para identificar todos aquellos depsitos

generados por movimientos en masa. Son depsitos constituidos por
material transportado debido a la accin de la gravedad, a fuertes
precipitaciones o a movimientos ssmicos ocurridos en perodos de alta
pluviosidad.
En la zona de Pajarito se diferencian los siguientes tipos de depsitos:
-
Depsitos de flujos de escombros (Qfe). Este depsito

presenta una matriz arcillo - limosa de color parda griscea con
muy poco contenido de xidos de hierro y cantos decimtricos a
heteromtricos frescos a parcialmente alterados, los cuales tambin
afloran en superficie. La relacin bloques: matriz es de 80%: 20%
aproximadamente.
Este tipo de depsito aflora en la vereda Pajarito entre las
quebradas La Puerta y La Guagita.
Depsitos de flujos de escombros y lodos (Qfel). Material

superficial que cubre amplios sectores de la zona de expansin de
Pajarito, entre las quebradas El Chagualn o La Merced y La
Corcovada. Presenta una matriz limo - arcillosa parda amarillenta,
rojiza y griscea, con espesores entre 20 y 30 metros, que cubren
bloques de tamao mtrico frescos a parcialmente meteorizados.
Esta formacin superficial aflora en los siguientes sectores:
Hacienda Lusitania, La Uribe, Nazareth, Pollos COA, La Montaa,
quebrada La Gmez, quebrada La Puerta y parte superior del
tanque de Empresas Pblicas de Pajarito.
Este tipo de depsitos son muy antiguos, estables, y presentan un
alto grado de meteorizacin. La resistencia a la penetracin
estndar de estos materiales se incrementa a medida que se
aumenta la profundidad.
Depsitos Coluviales (Qc). Material superficial constituido por

una matriz limo-arcillosa clara y tonalidades oscuras debido a la
presencia abundante de suelo orgnico. Se encuentran localizados
a media ladera, sobre la vertiente izquierda de la quebrada La
32

Iguan (Pedregal Bajo, mrgenes de la quebrada La Puerta, Finca

El Tirol, costado W de las Hamacas, parte alta finca La Montaa, La
Aurora y Pajarito y en el can de la quebrada La Corcovada),
interrumpidos localmente por los flujos de escombros y lodos. El
espesor de estos depsitos varan entre 1.0 y 4.0 metros, y
presentan una morfologa irregular, aborregada (casco de vaca) y
escalonada.
-
Depsitos antrpicos (Llenos, Qa): Se agrupan en esta categora

de terrenos todos los rellenos de material heterogneo y botaderos
de escombros, basuras y desechos conformados por el hombre, dada
la necesidad de urbanizacin de los terrenos adyacentes.
Se incluyen los rellenos conformados sobre los caones y retiros de
quebradas (quebrada La Corcovada) y otros de carcter puntual
ubicados al costado sur de la placa polideportiva de Pajarito y lmite
nor-oriental de la escuela de Pedregal bajo.
Para el lleno que configur el deslizamiento de la quebrada La
Corcovada, las obras de mitigacin recomendadas para esa poca en
el documento inicial ya fueron realizadas, pero estas no garantizan la
estabilidad del lleno a largo plazo. Dada la magnitud del proceso
morfodinmico all conformado y las potenciales consecuencias que
ste podra generar aguas abajo de la quebrada La Corcovada, se
hace necesario su monitoreo y la ejecucin de un estudio geotcnico
que precise las acciones y obras de estabilizacin definitivas.
El lleno sobre el cual se desarroll gran parte de la placa
polideportiva del asentamiento Pajarito, la cual presenta en la
actualidad un proceso de asentamiento y desplazamiento, amerita
un estudio geotcnico que determine la viabilidad de estabilizar dicho
terreno (lleno) o reubicar este espacio pblico recreativo. Igual
anlisis requiere el lleno sobre el cual se adecu parte de la cancha
de ftbol de la Institucin Educativa de Pedregal Bajo, el cual
presenta un asentamiento sobre su costado sur-oriental.
En la siguiente figura se muestra el Mapa de Unidades litolgicas o formaciones

superficiales generado en el 2002.
33

Mapa geolgico Plan Parcial de Pajarito
34

4.2.1.4.
Geologa Estructural3
La ciudad de Medelln se encuentra ubicada en un marco tectnico complejo,

rodeado de varios sistemas de fallas, entre las que sobresalen el sistema Cauca y
Romeral. La relativa cercana de este sistema de fallas hace necesario definir con
mayor precisin las posibles fallas locales, su posible actividad neotectnica y su
relacin con algunos eventos de inestabilidad de vertientes que se estn
presentando al interior o en proximidades a la zona de expansin de Pajarito.
Se retomaron algunas descripciones del control estructural de la zona, realizado
por otros autores haciendo nfasis en los rasgos geomorfolgicos encontrados en
el campo y en el anlisis fotogeolgico de la zona.
A continuacin se hace una descripcin geomorfolgica de algunas estructuras
geolgicas que pueden tener alguna relacin con la zona de expansin de
Pajarito.
Falla Iguan Boquern. Corresponde a la traza del sistema Romeral

mas cercana al Valle del Ro Aburr, con direccin N80W N20W.
Controla en parte el cauce de la quebrada La Iguan.
Alineamiento La Corcovada. Estructura de direccin aproximada N40

50W, que presenta como rasgos geomorfolgicos los siguientes: saltos
hidrulicos en la quebrada, tramos rectos, escarpes asociados a cicatrices
de deslizamiento, etc.
Alineamiento Yolombo. De direccin S N; controla estructuralmente el

curso de algunos tramos de las quebradas La Corcovada y La Montaa,
por fuera de la zona de estudio.
Alineamiento Pajarito. Direccin N40E; presenta como rasgos

geomorfolgicos escarpes sucesivos y zonas de deslizamiento, por fuera
de la zona de estudio en el costado norte entre la Va al Mar y la cota
2050 m.s.n.m.
Se anota que la presencia de fallas inferidas o alineamientos fotogeolgicos al

interior o por fuera del polgono correspondiente al Plan Parcial Pajarito, no
necesariamente indican la posibilidad de generar sismos o problemas de
3
Ibd.
35

inestabilidad geotcnica. Existen fallas muy antiguas cerca de la ciudad de

Medelln que en la actualidad se encuentran en equilibrio y que no han generado
sismos y movimientos en masa recientes. En el rea de Pajarito y sobre este
costado de la ladera nor-occidental, los estudios de geologa estructural que se
han realizado no han identificado fallas que se puedan clasificar como activas o
que como resultado de su existencia hayan generado movimientos en masa.
4.2.1.5.
Procesos Morfodinamicos.
En la zona de expansin de Pajarito los procesos erosivos existentes tiene

estrecha relacin con las formaciones superficiales, los perfiles de meteorizacin,
las caractersticas geomorfolgicas, el clima, la vegetacin, los usos del suelos y
la accin antrpica. La cartografa de los procesos erosivos es una variable de
bastante peso para determinar la aptitud del suelo para el uso urbano. (Ver
Mapa de Procesos Morfodinmicos).
En esta franja de terreno los procesos morfodinmicos actan de una manera
mas intensa en los caones de las quebradas La Gmez, La Corcovada, La
Puerta, El Chagualn y La Chaguala y en los taludes aledaos a la va al Mar
entre las quebradas La Puerta y El Hato, generando el transporte de una
cantidad importante de sedimentos y bloques de roca, por las corrientes de agua
que la drenan y por la va al Mar (calle 63).
En la zona se presentan: socavacin de mrgenes, incisin de cauces,
hundimientos, deslizamientos, reptacin, escarpes erosivos, erosin por
sobrepastoreo, etc.
1. Socavacin de mrgenes y/o incisin de quebradas. La manera en
que se presenta la erosin por escurrimiento concentrado, es la de una alta
socavacin lateral y diseccin de las mrgenes de los cauces y del propio
lecho; esta situacin se presenta en forma casi general o puntual en las
siguientes quebradas: La Gmez, El Chagualn, La Garca, La Corcovada, La
Puerta, La Chaguala y El Hato, ocasionando severos procesos de remocin
en masa en sus vertientes o taludes laterales.
2. Movimientos en masa. Estos procesos morfodinmicos en la zona se
presentan en mayor proporcin sobre los depsitos de vertiente (flujos de
escombros y lodos y en los depsitos coluviales) y en los depsitos
antrpicos (llenos), involucrando volmenes considerables.
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El agente ms importante para que este tipo de procesos se generen es el

agua, con amplia participacin de la accin humana y los usos del suelo, la
carencia de una red de acueducto y alcantarillado convencional (vereda
Pajarito) y el retrabajamiento de las quebradas. Los movimientos en masa en
la zona de expansin de Pajarito se presentan en forma de flujos lentos y
rpidos y en hundimientos, localizndose fundamentalmente sobre los
depsitos coluviales, en los depsitos de flujos de escombros y/o lodos y en
los llenos artificiales (La Corcovada). Siendo los ms severos y que
representan una potencial o latente amenaza para los asentamientos
localizados en la parte baja de las quebradas La Puerta y La Corcovada, los
que actualmente se presentan en la parte baja de la Finca La Montaa
(margen izquierda de la quebrada La Corcovada), ambas mrgenes de la
quebrada La Puerta (finca El Tirol, vereda Pajarito y Finca La Aurora) y los
ubicados en el talud Norte de la va al Mar en proximidades a los barrios
Vallejuelos y Santa Margarita.
A continuacin se hace una breve descripcin de los principales procesos
erosivos que se manifiestan con mayor frecuencia en esta zona de expansin:
Deslizamientos.
Se presentan indistintamente en varios sectores de la zona, ocurren
generalmente como flujos lentos de formas cncavas, flujos rpidos (desgarres
superficiales y hundimientos), sobre los depsitos de vertiente de la anfibolita y
en algunos casos como el de la margen izquierda de la quebrada La Corcovada
sobre un depsito antrpico (lleno), el cual fue dispuesto en una depresin con
antecedentes de inestabilidad geolgica (deslizamientos antiguos).
Los principales sectores donde se concentran los deslizamientos de mayor
magnitud y los que representan un mayor nivel de amenaza por sus potenciales
consecuencias en la parte baja de la vertiente son: quebrada La Corcovada
(margen izquierda, cotas 1820-1850 m.s.n.m.), quebrada El Chagualn (margen
izquierda), quebrada La Puerta o La Colonia (finca El Tirol Vereda Pajarito,
cotas 1860-1930 m.s.n.m., y Finca La Aurora), y va al Mar (talud Norte) entre
las quebradas La Puerta y El Chagualn o La Merced y las cotas 1700 1770
m.s.n.m. Otros sectores con marcados procesos de inestabilidad (deslizamientos)
en la zona son: Pedregal Bajo (costado Norte de la cancha de ftbol, parte baja y
costado NW de la escuela), can de la quebrada La Chguala, quebrada La
Garca, y ambas mrgenes de la quebrada La Gmez (cotas: 1820-1960
m.s.n.m.).
37

Deslizamiento La Corcovada: Sobre la vertiente izquierda de la

quebrada La Corcovada (cotas 1820 y 1850 m.s.n.m.), y en una depresin
que hace parte del can de incisin y de la faja de retiro de la quebrada,
con antecedentes de inestabilidad geolgica y en donde discurran dos
drenajes naturales intermitentes, se deposit el material proveniente de
un desarrollo urbanstico prximo al lote, sin la autorizacin y permiso de
las entidades y autoridades competentes, y sin los estudios tcnicos
previos de soporte que permitieran la factibilidad de ubicar all dicho lleno.
Dada la inestabilidad geolgica preexistente, as como las deficiencias
constructivas y de proteccin del lleno, esta masa de suelo viene
presentando un continuo y progresivo desplazamiento tanto horizontal
como vertical comprometiendo el terreno natural y a su vez la tubera
madre del acueducto de las Empresas Pblicas de Medelln.
Adicionalmente al interior de la masa inestable se han conformado campos
de empozamiento e infiltracin de aguas, que estn incrementando la
dinmica del movimiento, el cual presenta una inestabilidad latente,
configurando una amenaza potencial en el can de la quebrada La
Corcovada, que de presentarse en forma de flujos de escombros afectara
la poblacin riberea ubicada aguas abajo (barrios: Masavielle, La
Cuchilla, El Pesebre y La Isla de la Fantasa) y la infraestructura fsica que
atraviesa la quebrada.
Teniendo en cuenta la dinmica de inestabilidad que presenta dicho
deslizamiento y la potencial amenaza que representa para las
comunidades asentadas en la parte baja de la microcuenca, se mantiene
la consideracin en cuanto a que se deben adelantar a la mayor brevedad
posible entre otras las siguientes acciones u obras de emergencia:
Ordenamiento y encauzamiento de todas las aguas externas que

estn llegando al lleno (deslizamiento), entre las cuales sobresalen:
adecuacin de una cuneta en concreto sobre el carreteable de
acceso al sitio, desvo y rectificacin de la acequia en la parte
superior del escarpe, cancelacin y relleno de los tramos restantes
de la acequia, construccin de una cuneta o ronda perimetral
revestida en concreto o protegida con una geomembrana a unos 2
3 metros del escarpe, con descole adecuado hacia la quebrada La
Corcovada.
Desecacin y proteccin de la masa del lleno (deslizamiento);
38

construccin de una zanja o trinchera sobre el eje principal de la

masa del lleno, adecuacin de canales secundarios al canal
principal, relleno manual de las reas deprimidas, huecos, grietas,
etc. y recubrimiento con cobertura vegetal rastrera de rpido
crecimiento.
Es de resaltar que dichas obras de mitigacin no garantizan la estabilidad general
del globo de terreno afectado, por lo que se requiere adelantar un estudio
geotcnico de detalle que precise las obras de proteccin definitivas a realizar
para controlar dicho proceso de inestabilidad.
Movimientos en masa en la quebrada La Puerta: En ambas vertientes de la
quebrada la Puerta y entre las cotas 1700 y 2010 m.s.n.m. se viene presentando
y configurando un mosaico amplio de movimientos en masa (hundimientos,
desplomes y deslizamientos) bastantes complejos y de gran dimensin que
amenazan con estrangular y represar la quebrada La Puerta con consecuencias
bastantes severas o catastrficas para los asentamientos humanos localizados
aguas abajo (Cucaracho, Fuente Clara, El Porvenir, Blanquizal, entre otros).
El proceso de remocin en masa ubicado sobre la margen derecha y en predios
de la finca El Tirol se viene presentando desde las dcadas de los 30-40,
incrementndose tanto en volumen como en rea en los ltimos aos, como
consecuencia del severo invierno que ha padecido la ciudad y del sobrepastoreo
a que ha sido sometido este sector. Dentro de toda esta masa de suelo inestable
se han conformado grietas verticales de hasta 3.0 metros de profundidad, 0.50
1.0 de abertura y de 10-30 metros de longitud, escarpes erosivos activos entre
5.0 10.0 metros aproximadamente, y pequeos deslizamientos o
desprendimientos. El avance progresivo de este proceso geolgico puede llegar a
comprometer a mediano o largo plazo una torre de energa de Empresas Pblicas
de Medelln localizada en la finca El Tirol.
Con el propsito de controlar la dinmica regresiva de estos procesos de
inestabilidad que se estn presentando sobre ambas vertientes, se requiere
llevar a cabo a la mayor brevedad estudios de detalle sobre la cuenca de la
quebrada La Puerta que permitan definir y precisar los procesos morfodinmicos
presentes, los elementos degradantes o modificadores del paisaje y las obras de
proteccin y mitigacin que se deben llevar a cabo para mitigar la amenaza
existente para las comunidades ubicadas aguas abajo de la quebrada y para el
desarrollo futuro de las reas circundantes potencialmente aptas ubicadas sobre
ambas vertientes.
39

Hasta tanto no se realicen dichos estudios, consideramos conveniente llevar a

cabo las siguientes acciones o medidas preventivas:
Cerramiento y aislamiento del escarpe principal de la Finca El Tirol para no

permitir el ingreso de animales (ganado).
Construccin de una ronda perimetral (cuneta) revestida en concreto a unos
5.0 metros del escarpe principal del hundimiento en la Finca El Tirol, con
descole hacia un cauce o drenaje menor localizado el SW.
Perfilamiento manual del escarpe principal y relleno de las grietas existentes
con dicho material, tcnicamente compactado.
Sellamiento con material arcilloso y cal compactado manualmente de la grieta
que marca la corona del deslizamiento de la margen izquierda. (lote de
Empresas Pblicas de Medelln).
Implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva adecuada para la
proteccin de los taludes expuestos a la erosin superficial.
Sobre la vertiente izquierda y entre las cotas 1890 y 1930 m.s.n.m. se presenta
una grieta de traccin longitudinal de unos 100 metros y 1.0 metro de
profundidad en direccin Norte - Sur, la cual est configurando el hundimiento y
desplazamiento de una masa considerable de suelo, que puede llegar a taponar
el cauce de la quebrada La Puerta y a comprometer la estabilidad aparente que
muestra los terrenos localizados en su costado norte y oriental.
Dada la dinmica de inestabilidad geolgica que actualmente presentan algunos
sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y ambas
mrgenes de la quebrada La Puerta y la potencial amenaza que representa para
los asentamientos humanos localizados aguas abajo, consideramos que hasta
tanto no se realicen las obras de proteccin por parte de los propietarios de los
predios de cada unidad de gestin, que garanticen la estabilidad de dicho
terrenos, no se debe permitir el desarrollo de los sectores colindantes aptos para
el uso urbano (finca El Tirol y terrenos comprendidos entre las quebradas La
Guagita, Las Hamacas y La Puerta). Igualmente el rea adyacente a la corona
del deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualn, entre las cotas 1900 y 1920
m.s.n.m.
Tambin se evidencian deslizamientos activos e inactivos en las mrgenes de
varias quebradas y de manera aislada en varios sectores de la zona.
40

Es importante precisar que desde que se formul el Plan Parcial Pajarito a la

fecha, solo se han presentado algunos movimientos en masa de carcter puntual
al interior del polgono, como resultado de los cortes o movimientos de tierra
para el desarrollo de algunas vas internas y por accin de sobrepastoreo
intensivo, los cuales ya fueron objeto de obras de proteccin y estabilizacin,
quedando solo un deslizamiento en proceso de formacin localizado en la
vertiente derecha de la quebrada La Puerta por estudiar y estabilizar.
Igualmente, se presentan algunos desprendimientos menores en los taludes de
corte de las vas de acceso al polgono, que solo estn afectando la movilidad
peatonal. Es importante precisar que estos movimientos en masa nuevos, no
inciden en la reformulacin de la zonificacin de la aptitud geolgica para el uso
y ocupacin del suelo, ya que se ubican dentro de zonas tipo D y E (suelos
de proteccin).
Escarpes erosivos activos e inactivos. Se localizan en los remates de los
caones de algunos de las quebradas que drenan la zona, sobresaliendo el de la
finca El Tirol, el cual alcanza alturas entre 10-15 metros, totalmente vertical.
Reptacin. Proceso que se manifiesta en varios sectores del rea de estudio,
especialmente en la parte inferior y superior de la escuela y cancha de ftbol del
barrio Pedregal Bajo, en la parte baja o Sur de las fincas La Aurora y Tierra
Grata, en el limite Sur - Este de la finca El Tirol, y en la vertiente derecha (limite
SE) de la quebrada La Gmez, afectando en su mayora depsitos coluviales.
Superficialmente se conforman superficies irregulares, escalonamientos,
terracetas, hundimientos o desplazamientos de cercas y rboles. Este proceso se
ha incrementado en algunos sectores debido al sobrepastoreo, aguas de
escorrenta y al vertimiento de aguas servidas sin ningn tipo de encauzamiento.
41

Mapa de procesos morfodinmicos
42

4.2.1.6.
Amenazas por movimientos en masa e inundaciones
El estudio de amenaza, vulnerabilidad y riesgo, generados por movimientos en

masa, inundaciones y avenidas torrenciales para el municipio de Medelln y
dems municipios del Valle de Aburr, realizado por la Universidad Nacional, tuvo
en cuenta diferentes metodologas segn el tipo de fenmeno evaluado.
Para la evaluacin de la amenaza por movimientos en masa se utiliz un mtodo
probabilstico de inteligencia artificial conocido como Redes Neuronales
Artificiales (RNA), que parti de la existencia de un mapa de inventario de
movimientos en masa y de otros factores pre-disponentes como la geologa, la
geomorfologa, el uso del suelo, topografa y los registros de lluvia acumulada de
3 y 15 das (considerando este ltimo factor como el principal detonante de los
movimientos en masa en el municipio de Medelln), adems de las variables de
permeabilidad y curvatura. En dicho estudio se estableci la relacin entre estos
y la probabilidad de ocurrencia de movimientos en masa.
Como resultado de este mtodo probabilstico y de los ajustes realizados
teniendo en cuenta el inventario de procesos morfodinmicos que posee el
Departamento Admnistrativo de Planeacin, los eventos recientes presentados en
el polgono y los estudios tcnicos para la actualizacin del proyecto de
regularizacin urbanstica para los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y La
Aurora realizados por Universidad Nacional de Colombia, 2012, se presenta el
mapa de amenaza por movimientos en masa y su respectiva clasificacin.
4.2.1.6.1. Zonificacin de la amenaza por movimientos en masa.
Las zonas de amenaza por movimientos en masa en la zona de expansin
Pajarito, se clasifica de la siguiente manera:
Zonas de amenaza baja. Corresponden a aquellas reas de pendientes
bajas a medias (0 25%), con niveles de criticidad por movimientos en
masa bajos (A1 y A2). Los principales factores detonantes de procesos
morfodinmicos en este tipo de zonas son la lluvia acumulada a 15 das y
la pendiente y en menor proporcin la actividad antrpica. En este tipo de
zonas se permiten desarrollos urbansticos, previa ejecucin de los
estudios geolgicos, geomorfolgicos y geotcnicos, acordes con las
43

directrices y lineamientos del Acuerdo Metropolitano N 09 del 25 de

mayo de 2012, de la Junta Metropolitana del rea Metropolitana del Valle
de Aburr y con la Norma de Sismo Resistencia NSR 10.
En las reas clasificadas de baja amenaza o en aquellas caracterizadas en
los estudios geolgicos geotcnicos y de estabilidad de laderas como
zonas A y B (estables y estables dependientes), se permite la localizacin
y el mejoramiento de vivienda, la titulacin de predios, el reconocimiento
de las edificaciones, otorgamiento de licencias de construccin,
mejoramiento y prestacin de servicios pblicos y la ejecucin de las
obras de mitigacin y de estabilizacin necesarias para la proteccin y
recuperacin del suelo.
Zonas de amenaza media. Pertenecen a esta categora de terrenos,
las reas que presentan pendientes moderadas a altas (26 40%), con
niveles de criticidad por movimientos en masa medios (A3). La estabilidad
de estas zonas depende del manejo que se d y el tipo de intervencin
que se proyecte en ellas. Los principales factores detonantes de procesos
morfodinmicos en este tipo de zonas se deben a la accin conjunta de la
lluvia acumulada a 15 das, las pendientes y las acciones antrpicas.
En esta clase de
zonas se permiten desarrollos urbansticos, previa
ejecucin de estudios geolgicos, geomorfolgicos y geotcnicos, acordes
con las directrices y lineamientos del Acuerdo Metropolitano N 09 del 25
de mayo de 2012, de la Junta Metropolitana del rea Metropolitana del
Valle de Aburr, y la Norma de Sismo Resistencia NSR 10.
En las reas clasificadas de amenaza media o en aquellas clasificadas en
los estudios geolgicos geotcnicos y de estabilidad de laderas como
zonas C (estabilidad condicionada o potencialmente inestables), se
permite la localizacin y el mejoramiento de vivienda, la titulacin de
predios, el reconocimiento de las edificaciones, otorgamiento de licencias
de construccin, mejoramiento y prestacin de servicios pblicos y la
ejecucin de las acciones y obras de mitigacin y de proteccin necesarias
para la proteccin y recuperacin del suelo.
Zonas de amenaza alta. Corresponden a aquellas reas de pendientes
altas a a muy altas (41 60% y > 60%)), con niveles de criticidad por
movimientos en masa altos (A4 y A5), que por sus condiciones fsicas han
presentado procesos de remocin en masa o tienen una probabilidad
44

importante de presentar fenmenos de inestabilidad en el futuro, que

quiz no se han hecho manifiestas porque el uso del suelo que se ha
dado hasta el momento, es muy prximo al adecuado. Los principales
factores detonantes de procesos morfodinmicos en este tipo de zonas se
deben a la accin conjunta de la lluvia acumulada a 15 das,
caractersticas
geolgicas,
geomorfolgicas
y
morfomtricas
desfavorables, malas prcticas constructivas y las acciones antrpicas.
Como se puede observar en el mapa de amenaza por movimientos en
masa, las reas de mayor grado de criticidad se ubican en los siguientes
sectores: costado sur del asentamiento Pedregal Bajo, Parte alta de la
cancha de ftbol de Pedregal bajo, franja norte de la va al Mar, entre las
quebradas La Chaguala y la Puerta, los caones de las quebradas La
Chaguala, Merced o Chagualn, La Puerta y La Gmez, el costado nororiental del asentamiento Pajarito y un sector puntual sobre la margen
izquierda de la quebrada la Corcovada.
Es de resaltar que gran parte de las zonas clasificadas como zonas D y
E de la zonificacin de la aptitud geolgica para el uso y ocupacin del
suelo del Plan Parcial de Pajarito, catalogadas algunas de ellas como
zonas de alto riesgo no recuperable en el Acuerdo 046 de 2006, Plan de
Ordenamiento Territorial, coinciden con las zonas de alta amenaza
(criticidad 4 y 5) del modelo utilizado.
Finalmente, el mapa de amenaza por movimientos en masa debe ser
interpretado como una herramienta de planificacin regional, no es
pertinente usarlo para la toma de decisiones puntuales, debido al nivel de
detalle de las variables usadas (escala 1:5.000).
Dadas las limitaciones del mtodo estadstico empleado para evaluar la
amenaza por movimientos en masa y la dificultad para la validacin de los
resultados, ser el tiempo el que de las pistas sobre la coincidencia entre
el modelo y el comportamiento real del territorio.
4.2.1.6.2. Zonificacin de la amenaza por inundaciones.
El mapa de amenaza por inundaciones se construy con base en un anlisis
geomorfolgico de las zonas que por sus caractersticas topogrficas, geolgicas
e hidrolgicas son susceptibles a la acumulacin de grandes cantidades de agua
o a presentar avenidas torrenciales, complementado con fotointerpretacin,
45

trabajo de campo e informacin secundaria. Igualmente, para la elaboracin de

este mapa se analizaron las bases de datos disponibles en Metro ro y el SIMPAD
sobre eventos ocurridos en el pasado, y apoyados en el trabajo de campo se
investig la evidencia morfolgica y sedimentolgica de inundaciones. A partir de
la confrontacin de toda esta informacin se produjo el mapa de inundaciones,
clasificndolas en inundaciones rpidas (avenidas torrenciales) e inundaciones
lentas, atendiendo a las condiciones de gradiente de la corriente de agua y a los
antecedentes histricos. El anlisis de la amenaza por inundacin y avenidas
torrenciales se limit a definir las reas de amenaza alta ante eventos extremos.
En lo que concierne a la amenaza por inundacin, el estudio precisa que la
quebrada La Puerta presenta evidencias geomorfolgicas y sedimentolgicas de
crecientes o avenidas torrenciales, est no implica que en otras quebradas como
El Hato, La Corcovada, entre otras, este tipo de fenmenos se puedan presentar.
46

Mapa de amenaza por movimientos en masa e inundaciones
47

4.2.1.6.3. Vulenerabilidad y Riesgo

En lo referente al mapa de riesgo para el polgono del Plan Parcial de Pajarito, el
estudio de la Universidad Nacional construy dicho mapa mediante el cruce de
los mapas de amenazas por movimientos en masa e inundaciones y de
vulnerabilidad global, el cual fue elaborado con base en la encuesta de calidad de
vida a escala barrial y corregimental. Se anexan dichos mapas.
48

Mapa de vulnerabilidad del Plan Parcial de Pajarito.
49

Mapa de riesgo del Plan Parcial de Pajarito
50

4.2.1.7.
Amenaza Ssmica
Con base en los estudios de neotectnica realizados sobre el sistema de fallas de

Romeral, el anlisis de la sismicidad instrumental y el conocimiento disponible
sobre las dems sismofuentes, el Grupo de Sismologa de Medelln, asociacin
integrada por la Universidad EAFIT, la Facultad de Minas de la Universidad
Nacional, la Seccional del INGEOMINAS de Medelln e INTEGRAL S.A evalu la
amenaza ssmica a la cual est expuesta la ciudad. Esta amenaza se defini en
trminos de la probabilidad de ocurrencia en un periodo de tiempo de sismos
que superen un determinado nivel de intensidad (medida como aceleracin del
terreno durante el terremoto) y de su perodo de retorno, que es el tiempo
promedio en el cual es probable que se presente un sismo de dicha intensidad.
Los resultados del estudio de amenaza ssmica para Medelln muestran que la
amenaza ssmica es intermedia, que los sismos grandes son mucho menos
frecuentes y la posibilidad de ocurrencia en nuestra vida es muy baja.
4.2.1.7.1 Microzonificacin Geotcnica y Ssmica
El estudio de microzonificacin ssmica realizado para Medelln, dividi la ciudad
en 14 zonas homogneas. El polgono del Plan Parcial de Pajarito se localiza
dentro de la Zona Homognea 1: Noroccidental.
Zona Homognea 1: Noroccidental
Comprende bsicamente la comuna noroccidental de la ciudad de
Medelln, limitada al norte por la quebrada La Madera, que a su vez
separa los municipios de Medelln y Bello. Al oriente limita con el ro
Medelln hasta la calle 93, cruzando en diagonal hasta aproximadamente
la calle 89 con la carrera 65 (E = 834 629 m, N = 1 186 578 m), y
siguiendo hasta la calle 80 con carrera 67 (E= 834 327 m, N = 1 186 278
m), sin incluir el Cementerio Universal. Contina por la carrera 67 hasta la
transversal 78. Al sur, parte de la transversal 78 con la transversal 73 (E =
833 770 m, N = 1 185 692 m), sigue hacia la calle 65 hasta el cruce con
la carrera 80 y se extiende por la quebrada La Iguan.
Comprende el sector del Doce de Octubre con los barrios Santander, Doce
de Octubre No. 1 y No. 2, Pedregal, Los Arrayanes, El Triunfo, El Progreso
No. 2, Mirador del Doce, Kennedy, San Martn de Porres, La Esperanza.
51

Igualmente, incluye el sector de Castilla con los barrios Florencia, Tjelo,

Las Brisas, Toscana, Boyac, Hctor Abad Gmez, Plaza de Ferias,
Girardot, Belalczar, Tricentenario, Castilla, Francisco Antonio Zea, Alfonso
Lpez, parte de El Progreso y El Oleoducto. Se encuentra adems en esta
zona homognea el sector de Robledo con los barrios Crdoba, Luis Lpez
de Mesa, Bosques de San Pablo, Pilarica, Facultad de Minas, Altamira,
Bello Horizonte, El Diamante, Aures No. 1 y No. 2, Picachito, Picacho,
Palenque No. 1 y No. 2, Villa Flora, La Pola, El Cucaracho, Robledo,
Porvenir, Fuente Clara y Santa Margarita.
Los terrenos de esta zona estn constituidos bsicamente por una serie de
depsitos del tipo coluvial, predominantemente flujos de lodos y/o
escombros. Adicionalmente, presenta afloramientos locales de anfibolita y
neis. El relieve de esta parte del flanco del valle est caracterizado por
una morfologa desde irregular a ondulada, con una pendiente suave en
su parte inferior cercana al ro Medelln. A medida que se asciende sobre
la ladera, la morfologa se torna moderada, rasgo que se conserva hasta
llegar a la parte alta media del flanco del valle, a la altura de la va que
conduce de Medelln a San Pedro.
52

53

Plano de zonas homogneas de la microzonificacin ssmica de Medelln
A continuacin se presentan los perfiles tpicos que caracterizan la zona

homognea 1.
54

Definicin de formas espectrales

Para cada una de las zonas homogneas en las cuales se dividi la ciudad, se
definieron las formas espectrales para el sismo de servicio y el sismo de diseo,
las cuales representan las respuestas mximas de aceleracin para sistemas de
un grado de libertad con amortiguamientos estructurales constantes, sometidos
a estos sismos. Para el espectro de control de daos se defini un
amortiguamiento del 2%, y para el espectro de diseo del 5%. En la
determinacin del espectro de control de daos para tener en cuenta que el nivel
de amortiguamiento esperado es del 2% del crtico, se multiplicaron las
ordenadas espectrales obtenidas en los anlisis por un coeficiente igual a 1,4, tal
como lo recomiendan las Normas Colombianas de Diseo y Construccin Sismo
Resistente NSR 98.
Para definir la forma espectral para cada zona, se calcularon los espectros de
respuesta para las secuencias estratigrficas representativas, considerando los
intervalos de variacin de los espesores con la profundidad, as como la variacin
de las propiedades dinmicas con el nivel de deformacin. La variacin de
espesores de los diferentes horizontes y el efecto no lineal de los suelos fueron
factores tenidos en cuenta en la definicin de las relaciones de respuesta
espectral caractersticas de cada secuencia estratigrfica. Adems, se
consideraron los perfiles de cada una de las estaciones incluidas dentro de la
zona en consideracin. Los espectros de respuesta se obtuvieron multiplicando
la RRS media de cada uno de los perfiles estratigrficos, por el espectro de
amenaza constante.
Para la definicin de las formas espectrales recomendadas, para cada zona
homognea se traz un espectro suavizado que envolviera las respuestas
obtenidas para los diferentes perfiles estratigrficos representativos de la zona,
con sus respectivas variaciones de espesor. La altura de la meseta se determin
como el 90% de la altura total del espectro estimado en superficie,
especialmente para perodos cortos. A partir del cruce de la meseta con el
espectro estimado, se prolong el perodo final en un 20%, considerando que
ste es el error que puede presentarse en el clculo del perodo de vibracin de
la estructura. La cada del espectro es de la forma Fv.Aa/T, donde Fv es un
coeficiente de sitio, Aa es la aceleracin mxima en roca para el sismo en
consideracin y T es el perodo de vibracin de la estructura. El valor mnimo del
espectro Sa=As/2, donde As es la aceleracin mxima en el suelo, teniendo en
cuenta las amplificaciones propias de cada zona. A partir de este punto el
espectro contina con esta aceleracin constante.
55

Los espectros propuestos para los casos de control de daos y de diseo de la

zona homognea 1 y los correspondientes espectros de respuesta estimados en
superficie, siguiendo la metodologa de anlisis de efectos locales, se presentan
en las siguientes figuras.
0.40
0.36
SPE
EAU
0.32
Sa ('g)
FMI
0.28
NEHRP94 - UBC97 (C)
0.24
NEHRP94 - UBC97 (E)

NSR98 (S2)
0.20
NSR98 (S3)
Propuesto
0.16
0.12
0.08
0.04
0.00
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2.4
2.6
2.8
3.0
T (s)
Espectro propuesto para control de daos zona homognea noroccidental
56

1.20
SPE
1.00
EAU
FMI
NEHRP94 - UBC97 (C)
0.80
Sa ('g)
NEHRP94 - UBC97 (E)

NSR98 (S2)
0.60
NSR98 (S3)
Propuesto
0.40
0.20
0.00
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2.4
2.6
2.8
3.0
T (s)
Espectro propuesto para diseo zona homognea 1 noroccidental
La microzonificacin ssmica de la ciudad de Medelln realizada en el ao de

1999 por el Grupo de Sismologa de Medelln, la cual tuvo por objeto evaluar la
amenaza ssmica a la cual est expuesta la ciudad y proponer una
microzonificacin ssmica para Medelln, que sirviera de insumo fundamental en
la formulacin de los planes de desarrollo y de ordenamiento territorial, an no
ha sido acogida mediante decreto por parte de la administracin municipal.
4.2.1.8.
Actualizacin de la Zonificacin de la Aptitud Geolgica

para el Uso Urbano.
En el Documento Tcnico de soporte del Plan Parcial Pajarito desarrollado en el

ao 2002, protocolarizado a travs del Decreto 602 de 2002, se determinaron,
con base en la informacin y anlisis del momento, las implicaciones que las
actividades del hombre impriman sobre el rea objeto de anlisis, lo cual
constituyo una herramienta de planificacin que en su momento orient la toma
de decisiones respecto al mejor uso futuro de la zona.
Reconociendo lo anterior y atendiendo a las situaciones de hecho que hoy
modifican las condiciones en el uso y/o aprovechamiento del suelo en el rea de
anlisis, el presente numeral incorpora cambios en la aptitud geolgica del suelo
para el rea del plan parcial Pajarito, dichos cambios obedecen a:
57

Cambios normativos que permiten la intervencin, bajo condiciones

especficas, de los suelos tipo D, atendiendo al Artculo 30 del Acuerdo
046 de 2006, en donde:
......ZONAS "D": reas con restricciones geolgicas severas (inestables no

utilizables). Son reas afectadas por procesos geolgicos activos e
inactivos o que se consideren susceptibles a procesos de remocin en
masa e inundacin y que presentan un alto grado de deterioro que en
caso de ser posible su recuperacin implicara grandes inversiones. Se
considera que la factibilidad de ubicar en estas zonas o en parte de ellas
desarrollos urbansticos, estar supeditada a la ejecucin de un estudio
geotcnico de detalle e hidrolgico y a la realizacin de las obras de
proteccin y estabilizacin requeridas por el mismo. Las reas que dicho
estudio determine como no aptas para vivienda deben tener un uso de
proteccin, tales como parques o senderos ecolgicos, reas de
reforestacin, entre otros
Cambios en la cartografa de soporte del POT del municipio de Medelln,

en donde a travs del plano de Aptitud Geolgica del uso y ocupacin del
suelo , que se protocoliza con el Acuerdo 046 de 2006, se redefinen estas
reas.
Estudios puntuales desarrollados por las firmas AIM Ingenieros Civiles,

SOLINGRAL S.A. e HIDROGEO4. La Empresa de Desarrollo Urbano EDUcon el apoyo de la Unidad de Asentamientos en Desarrollo y Vivienda del
Departamento Administrativo de Planeacin, propusieron habilitar la
subetapa 1-1 de la unidad de gestin 1, en virtud de los resultados de
dichos estudios.
Es de anotar que dicha subetapa era afectada por eventos que se
desarrollan aguas arriba de la quebrada El Hato, situacin que despert la
necesidad de analizar toda la unidad de gestin, generando con ello una
nueva categorizacin de suelos.
Considerando este anlisis y con el
desarrollo de las correspondientes obras de mitigacin, se logr mejorar
las condiciones para el uso y aprovechamiento del suelo en una porcin
de esta unidad.
Los estudios soporte se encuentran en el archivo de planes parciales en la carpeta del plan parcial pajarito. Se
anexa al presente documento una copia digital.
4
58

Validacin a travs de acta de Concertacin No 2 del 22 de abril de 2010,

por la cual se modifica el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio
de Medelln5 y con ello las porciones de suelo correspondientes a las
subetapa 1-1 y subetapa 1-4 de la unidad de gestin 1 del plan parcial
Pajarito.
Nueva normativa, a partir de la cual se establece que si estudios de

detalle determinan con precisin las condiciones geolgicas y
morfolgicas de los terrenos, con base en ellos, se puede corregir la
cartografa oficial. En consecuencia, consideramos que se puede
concertar la modificacin en la cartografa oficial del POT con fundamento
en los estudios de detalle del Plan Parcial que es una norma
complementaria al Plan de Ordenamiento Territorial, por ende debe
concertarse como una modificacin y ajuste al Plan Parcial, tal como lo
establece el Decreto Ley 019 de 2012.
"ARTCULO 190. MODO DE RESOLVER LAS INCONSISTENCIAS
ENTRE LO SEALADO EN EL ACUERDO QUE ADOPTA EL PLAN DE
ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y SU CARTOGRAFA OFICIAL.
Adicinese el siguiente pargrafo tercero al artculo 12 de la Ley 388 de
1997:.
.Pargrafo 3. Cuando existan inconsistencias entre lo sealado en
el acuerdo que adopta el plan de ordenamiento territorial y su cartografa
oficial, prevalecer lo establecido en el texto del acuerdo y corresponder
al alcalde municipal o distrital, o la entidad delegada para el efecto,
corregir las inconsistencias cartogrficas, siempre que no impliquen
modificacin al articulado del Plan de Ordenamiento Territorial.
En el acto administrativo que realice la precisin cartogrfica se definirn,
con fundamento en las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial
y sus reglamentaciones, las normas urbansticas aplicables al rea objeto
de la precisin. Una vez expedido el acto administrativo, el mismo deber
ser registrado en todos los planos de la cartografa oficial del
correspondiente
plan
y
sus
instrumentos
reglamentarios
y
complementarios. Esta disposicin tambin ser aplicable para
precisar la cartografa oficial cuando los estudios de detalle permitan
determinar con mayor exactitud las condiciones jurdicas, fsicas,
geolgicas y morfolgicas de los terrenos."
Se anexa copia digital.
59

Siendo as, se plantea lo siguiente:

1. Subetapa 1-1: De acuerdo con el Acta de Validacin de la Concertacin
No 2 para la modificacin del Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Medelln, del 22 de abril de 20106, en esta porcin de
territorio, los suelos con aptitud geolgica tipo D pasan a la categora de
reas con restricciones geolgicas moderadas, es decir, suelos con aptitud
geolgica tipo C, siempre y cuando cumplan con los siguientes
requisitos:
-
Se desarrollen las obras de mitigacin propuestas por el estudio de

SOLINGRAL (Plan Parcial Pajarito UG I subetapa 1-4 y subetapa 1-1),
puesto que dichas obras mejorarn las condiciones geolgicas e
hidrogeolgicas de la zona.
Se evale, por medio de un especialista en geotecnia, si la zona
requiere o no obras de contencin, dicha evaluacin deber acreditarse
al momento de solicitar la Licencia de Construccin.
Se realice un monitoreo mediante la instalacin de instrumentos que
vigilen la evolucin de la estabilidad geotcnica de la zona, por un
perodo de un ao, posterior a las obras de mitigacin y prevencin.
De realizarse cualquier cambio en los perfiles geomtricos no solo de
esta subetapa sino de las dems, obligara al replanteamiento de
diseos y obras respectivas de mitigacin, as como nuevos anlisis de
estabilidad.
Nota: Asimismo, las zonas desarrolladas y/o construidas en esta subetapa

(porcin de suelo comprendida entre las cotas 1820 y 1850), tambin
fueron objeto de cambios en cuanto a su aptitud geolgica para la
ocupacin del suelo, en la actualidad corresponden a zonas tipo C.
2. Subetapa 1-4: De acuerdo con el Acta de Validacin de la Concertacin
No2 7, en esta porcin de territorio, los suelos con aptitud geolgica tipo
D pasan a suelos con aptitud geolgica tipo C, permitiendo su
intervencin al no encontrarse caracterizado como un suelo de proteccin.
Ibd.
Ibd.
60

Se deben desarrollar las obras de mitigacin

SOLINGRAL para esta subetapa y realizar
instalacin de instrumentos que vigilen la
geotcnica de la zona, por un perodo de un
mitigacin y prevencin.
propuestas por el estudio de

un monito reo mediante la
evolucin de la estabilidad
ao, posterior a las obras de
3. Dada la dinmica de inestabilidad geolgica que presentan ambas

mrgenes de la quebrada La Puerta, el rea adyacente a la corona del
deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualn, entre las cotas 1900 y
1920 m.s.n.m., hasta tanto no se lleven a cabo los anlisis de estabilidad
de dichas vertientes y las obras de proteccin y estabilizacin que de
estos se deriven, no se permite el desarrollo de las fajas de terreno
adyacentes, aptas para ser urbanizadas.
4. Los estudios tcnicos para la actualizacin de la regularizacin urbansticas
de los asentamientos establecidos como reas de Manejo Especial
Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, sern incorporados a aptitud
geolgica para el uso y ocupacin de estos asentamientos.
En la siguiente figura se presenta grficamente los cambios en la aptitud
geolgica del suelo de la unidad de gestin 1 (ntese delimita en rojo dicha
unidad). En amarillo encontramos las reas tipo B, en naranja las C y en
verde azul las D.
Ver plano N. 3: Zonificacion de la aptitud geolgica para el uso y ocupacin del

suelo.
61

62

Finalmente, como anexos se entrega el inventario de obras ejecutadas y el plano

que contiene la localizacin de obras de mitigacin que garantizan la estabilidad
de las edificaciones construidas en la subetapa 1-1 de la etapa 1 de la UG 1.
4.2.1.9.
Conclusiones y Recomendaciones
Las zonas denominadas D y E, diferentes a las mencionadas, inestables

no utilizables y estables e inestables de manejo especial (reas no utilizables)
deben protegerse y conservarse (ejemplo: caones de las quebradas La
Gmez, La Corcovada, El Chagualn, La Garca y La Puerta y los taludes del
costado Norte de la va al Mar.
Dadas las restricciones geomorfolgicas, geolgicas, geotcnicas e

hidrolgicas que presenta la zona de expansin Pajarito, se considera que
para los nuevos desarrollos se hace necesario realizar los respectivos
estudios geolgicos, geomorfolgicos y geotcnicos acordes con la Norma de
Diseo y Construccin Sismo Resistente NSR -10 y
las directrices y
lineamientos del Acuerdo Metropolitano N 09 del 25 de mayo de 2012, de la
Junta Metropolitana del rea Metropolitana del Valle de Aburr.
Con este anlisis geolgico, geomorfolgico y geotcnico se podr sustentar
la estabilidad de las Unidades de Gestin y de las diferentes Unidades
Morfodinmicas Independientes (UMI) que lo conforman, con el fin de llevar
a cabo una zonificacin geotcnica ms real de estos polgonos.
Dada la cercana del polgono que delimita la zona de expansin de Pajarito

con el sistema de falla Romeral, se hace necesario que en los estudios
geolgicos , geomorfolgicos y geotcnicos que se requieren realizar se
lleve a cabo un anlisis de la geologa estructural del predio a desarrollar y
de la Unidad Morfodinmica Independiente UMI, con el de identificar la
posible presencia de fallas locales, alineamientos, rasgos geomorfolgicos
que tengan relacin con actividad tectnica de la zonas; que permita obtener
un buen conocimiento tectnico de la zona.
La susceptibilidad a procesos geolgicos en los caones de las quebradas: La

Gmez, El Chagualn, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala, y en el talud
Norte de la va al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, en el costado
noroeste de la Finca La Montaa, es alta debido a las condiciones
63

estratigrficas de las formaciones superficiales, al proceso de retrabajamiento

o socavacin activa de los cauces de las corrientes naturales de agua y a la
morfometra de sus vertientes.
Para las reas pendientes por urbanizar, previo a las obras de urbanismo, se
deben captar y encauzar adecuadamente todas las aguas superficiales y
artificiales observadas en la parte superior de la ladera (descoles de la va al
Mar, acequias, reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los
lotes, con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o
desconfinamientos laterales sbitos.
Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbansticos que se

lleven a cabo en la zona no podrn ser vertidos en los caones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo. En cuanto al manejo de escombros, debern disponerse en
escombreras debidamente autorizadas.
La susceptibilidad a procesos geolgicos en los caones de las quebradas: La

Gmez, El Chagualn, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala, y en el talud
Norte de la va al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, en el costado
noroeste de la Finca La Montaa, es alta debido a las condiciones
estratigrficas de las formaciones superficiales, al proceso de retrabajamiento
o socavacin activa de los cauces de las corrientes naturales de agua y a la
morfometra de sus vertientes.
Si bien el municipio de Medelln ha adelantado algunos proyectos de siembra
de especies en algunas quebradas y suelos de proteccin de este polgono, se
hace necesario formular un proyecto macro de revegetalizacin para todos
los suelos de proteccin (fajas de retiro de las corrientes naturales de agua y
zonas con procesos erosivos en formacin o potenciales, Zonas D y E del
mapa de aptitud geolgica para el uso y ocupacin del suelo), esta accin
conllevar a mejorar las condiciones ambientales de la zona y a controlar o
evitar procesos erosivos en formacin o potenciales.
Para el manejo de los procesos morfodinmicos presentes sobre la margen
derecha de la quebrada la Puerta en predios de la finca El Tirol, se hace
necesario mientras se adelantan los estudios geotcnicos, hidrolgicos e
hidralicos que posibiliten el desarrollo de los terrenos aptos aledaos a estos
procesos, las siguientes acciones y obras de mitigacin: cerramiento y
aislamiento del escarpe principal, construccin de una ronda perimetral
64

(cuneta) cerca al escarpe principal con descole hacia un cauce o drenaje

menor localizado el SW, perfilamiento del escarpe principal, sellamiento de
grietas e implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva adecuada para
la proteccin de los taludes expuestos a la erosin superficial.
Para el lleno que configur el deslizamiento de la quebrada La Corcovada,
dada la magnitud del proceso morfodinmico all conformado y las
potenciales consecuencias que ste podra generar aguas abajo de la
quebrada La Corcovada, se hace necesario su monitoreo y la ejecucin de un
estudio geotcnico que precise las acciones y obras de estabilizacin
definitivas.
Los proyectos urbansticos que an faltan por desarrollarse y que sean
colindantes con estos drenajes naturales, dentro de sus estudios tcnicos
deben de preveer las obras de mitigacin y estabilizacin que se requieren
llevar a cabo para el control de los procesos morfodinmicos presentes.
Dentro de la zona de expansin y en sus proximidades se localizan varias

antenas de A.M. y F.M, sobre las cuales se deben respetar retiros a
desarrollos urbanos de conformidad con las disposiciones contempladas en la
Ley 1341 de 2009 y Decreto 1161 de 2010 del Ministerio de Tecnologas de la
Informacin y las Comunicaciones, as como en las dems disposiciones que
lo complementen, modifiquen o sustituyan. El propsito es evitar el efecto de
las radiaciones sobre las personas y bienes, incluido lo referente a sistemas
de comunicacin como radios y telfonos.
Todas las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M deben estar ubicadas
por fuera de los permetros urbanos, por tanto, no sern permitidos su
ubicacin dentro del plan parcial, exceptuando las situaciones de hecho, las
cuales sern respetadas en la presente revisin.
4.2.2.
Corrientes Naturales de Agua
Las cuencas hidrogrficas son consideradas como un sistema que posee una
connotacin ampla, en la que se incluye el rea de manejo de los recursos
naturales o de preservacin y la proteccin de los ecosistemas que contienen; es
tambin una fuente del recurso agua, base del desarrollo y marco general de
planificacin.
65

Adems es un espacio que sustenta la ocupacin de un grupo humano, el cual

genera una demanda sobre la oferta de recursos naturales renovables y no
renovables y realiza diferentes transformaciones del medio, las que repercuten
en forma positiva o negativa segn las interacciones que tenga con los dems
elementos del sistema.
El presente documento retoma la identificacin de las microcuencas existentes
en la zona hecha en el ao 2002, el cual reconoce la existencia de 8
microcuencas (El Hato o La Guayaba, La Chaguala, La Cascua, El Chagualn o La
Merced, Mariela, La Puerta o La Colonia, La Corcovada y La Gmez), sobre las
cuales vierten 26 corrientes naturales de agua (quebradas, escorrentas,
acequias, caos etc.), que pertenecen a la cuenca de la quebrada La Iguan, que
se ubica en la zona Centro - Occidental del municipio de Medelln y est
clasificada como una cuenca de orden superior por tener un rea mayor de 20
Km.
Es de anotar que con el venciemiento de la vigencia del Decreto 602 de 2002,
por el cual se adopta el Plan Parcial de Desarrollo en el Suelo de Expansin de
Pajarito, se procede a la revisin y ajuste de mismo, encontrndose, al ao
2012, que los proyectos urbansticos propuestos y ejecutados en las diferentes
Unidades de Actuacin al interior del plan parcial presentaron inconsistencias
entre la realidad que mostraba el territorio (existencia de corrientes de agua,
trazado, nombres) y los documentos Tcnicos de Soporte (incluyendio
planimetra).
Por otro lado, la Unidad de Ambiente y Geologa del Departamento
Administrativo de Planeacin, en conjunto con la Unidad Territorial Aburr Norte
de CORANTIOQUIA, realizar recorridos de campo para actualizar la informacin
asociada al recurso hdrico en esta porcin de territorio; es as como por medio
de este anlisis y actualizacin, se concert a travs del Acta de Validacin No 2
del 22 de abril de 2010 la modificacin al Plan de Ordenamiento Territorial, de
donde se obtuvieron los siguientes hallazgos en relacin con el Plan Parcial
Pajarito:
Las fuentes hdricas que no existenten y que estaban registradas en la

planimetra con la cual fue adoptado el Plan Parcial en 1999:
- Quebrada Lusitania.
- Drenaje sin nombre, afluente de la quebrada Chagualn, localizado
entre la parte media de la cuenca Chagualn y la parte alta de la
quebrada La Cascada.
66

Los dos ramales ubicados en la parte superior de la quebrada La

Cascua 1, no existen. Igualmente el retiro a esta quebrada se
modifica, pasando de 15m a 10m de acuerdo con los estudios tcnicos
realizados.
Las fuentes hdricas que se incorporan en el 2010:

- Drenaje sin nombre: afluente directo de la quebrada la Iguan,
localizado entre las quebradas Chagualn y La Mariela, el cual inicia
unos metros aguas arriba de la calle 63.
- Las Hamacas: quebrada existente a la cual se le adicionan dos
drenajes de escorrenta muy pequeos, unos metros aguas arriba del
tanque denominado pajarito.
- Quebrada La Guagita: drenaje existente.
- Quebrada Cao Pajarito o Acequia Arriba: se le incorpora un tramo de
la quebrada La Campia.
Se actualizaron los alineamientos de las quebradas El Hato o La Guayabal,

El Hato 1, La Mariela, La Campia.
Los elementos constitutivos del sistema hidrogrfico con sus respectivos retiros
(tomados del Acuerdo 046 de 2006 con actualizacin a 2010) se presentan en la
siguiente Tabla.
Retiros a corrientes de agua.
FUENTE
Q. El Hato o La Guayaba
Q. El Hato 2
Q. La Chaguala
Afluente quebrada La Chaguala:
Quebrada El Hato 1.
Q. La Cascua
Q. La Merced o El Chagualn
RETIRO
(Acuerdo 046 de 2006)
20 metros
20 metros
20 metros
15 metros. Desde la carretera al
mar hasta la cota 1850. En su
cauce natural.
10 metros. Desde la cota 1850
hasta su desembocadura en la
quebrada La Chaguala. Tramo en
boxcoulver.
10 metros
20 metros. Desde el limite norte
67

RETIRO
del polgono del plan parcial
(carretera al mar) hasta la va
Cucaracho (calle 64).
25 metros. Desde la va
Cucaracho (calle 64) hasta el
limite sur del polgono del plan
parcial.
FUENTE
Afluentes
quebrada
Chagualn:
Quebrada
Montaita,
Quebrada
Chagualn 1 y Quebrada
nombre.
Q. La Cascada
Q. La Cascada 1
Afluente sin nombre de
quebrada La Iguana
Q. La Puerta o La Colonia
Q. EL Capullo
El
La
El
sin
15 metros
25 metros
25 metros
la
15 metros
30 metros
15 metros
15 metros desde la carretera al
mar hasta la cota 1830
Q. Los chorros.
10 metros desde la cota 1830
hasta su desembocadura en la
quebrada La Puerta.
Q. Los Chorros 1.
15 metros
del polgono del plan parcial hasta
Q. Las Hamacas.
su desembocadura en la quebrada
La Puerta, tambin llamada La
Colonia.
Afluentes sin nombre de la del polgono del plan parcial hasta
Quebrada Las Hamacas.
su desembocadura en la quebrada
Las Hamacas.
15 metros. Desde la carretera al
Mar (por la parte superior del
Q. La Guaguita
polgono) aproximadamente hasta
la cota 1984.
68

RETIRO
10 metros. Aproximadamente
desde la cota 1984 hasta la cota
1964
1930.
20 metros. Desde la confluencia
de los 3 ramales,
aproximadamente en la cota 1930
hasta su descarga en la Q. La
Puerta.
15 metros
FUENTE
Q. La Guaguita 1
Afluente sin nombre
quebrada La Guaguita
Q. La Campaa
Q. Acequia Arriba
Cao Pajarito
Q. La Garca
de
la
10 metros
15 metros
15 metros. Desde su inicio hasta
la Escuela Alfonso Upegui,
aproximadamente en la cota 1922
desde la cota 1922- Escuela
Alfonso Upegui hasta su descarga
en el cao pajarito
15 metros. Desde su inicio,
aproximadamente hasta la cota
1946.
1926.
desde la cota 1926 hasta la
confluencia con la Q. Acequia
Arriba, cota
20 metros. Desde su confluencia
con la Q. Acequia Arriba hasta su
descarga en la Q. La Garca.
30 metros
69

FUENTE
Q. La Cicam
Q. La Corcovada
Q. La Montaa
Afluentes sin nombre de la
quebrada La Corcovada
Q. La Gmez
Afluente sin nombre de la
quebrada La Gomez
Q. La Mariela
RETIRO
30 metros
30 metros
30 metros
10 metros
30 metros
20 metros
15 metros
Ver plano N. 4: Retiros a corrientes naturales, el cual se entrega como anexo y

hace parte integral de la revisin y ajuste del plan parcial Pajarito.
70

71

A continuacin se da una breve descripcin de las principales fuentes hdricas

que discurren por el rea objeto de anlisis, la presente revisin y ajuste del plan
actualiza la informacin a 2012.
Quebrada El Hato o La Guayaba.
Se ubica en el limite Sur - Occidental del polgono de estudio, entre la va al Mar
(cota 1930 m.s.n.m.) y la calle 63 (cota 1800 m.s.n.m.), delimitada casi en todo
su recorrido en su margen izquierda por el barrio Pedregal Bajo; est quebrada
en su parte superior presenta un can poco profundo el cual comienza a
incisarse a medida que desciende con la pendiente; se observa en su costado
derecho retiros con plantaciones de pino, donde el suelo se encuentra
desprovisto de cobertura vegetal, se evidencia en ambas mrgenes de la
quebrada procesos de inestabilidad activos, socavacin de las mismas y erosin
superficial, y en su cauce grandes bloques sueltos de roca de tamao mtrico; la
cobertura vegetal existente en la reas aledaas al cauce se caracterizan por la
presencia de rastrojo bajo y pasto enmalezado.
Geomorfolgicamente, todos los terrenos que atraviesa dicho drenaje natural
corresponden a depsitos de flujos de escombros y/o lodos sin diferenciar y
depsitos coluviales.
En la parte media del barrio, la quebrada El Hato presenta un cauce en V, un
poco ms profundo, con evidencias en ambas mrgenes de escarpes erosivos,
desplomes y socavacin lateral, algunos de los cuales fueron originados por la
modificacin del cauce natural de la quebrada para la construccin de algunas
viviendas asentadas all, tambin se observan grandes bloques de roca en su
cauce; sus aguas son altamente contaminadas por el vertimiento directo de los
alcantarillados comunales y de algunas viviendas localizadas dentro de su retiro.
En la parte baja del barrio Pedregal Bajo a medida que desciende la quebrada, el
can se profundiza generando taludes casi verticales, los cuales permanecen
protegidos por rastrojo alto y bajo, la margen izquierda es mas baja que la
derecha, facilitando as el vertimiento de basuras y escombros al lecho de la
quebrada.
El retiro establecido a 2012 para esta quebrada es de veinte (20) metros, los
cuales se encuentran invadidos en su margen izquierda por viviendas
desarrolladas de forma informal, todas en el barrio Pedregal Bajo.
72

Las pocas obras hidrulicas que existen a lo largo de su recorrido son suficientes
para evacuar los caudales mximos en caso de una creciente.
Su afluente por la margen izquierda es:
Quebrada El Hato 2: Se localiza en el costado Oriental del barrio Pedregal
Bajo, presenta un cauce superficial de aguas cristalinas en su parte superior y
poco caudal, el cual acenta su profundidad a medida que desciende por la
ladera, presenta aportes de agua en su parte superior producto de las
estructuras de paso sobre la va al Mar.
El retiro establecido a 2012 para esta quebrada es de veinte (20) metros, los
cuales se encuentran invadidos por construcciones al paso por el barrio Pedregal
Bajo; presenta un canal no muy definido en la parte alta de la cuenca,
incisndose y adquiriendo un canal ms definido a medida que desciende por la
ladera. Hacia la parte meda de la longitud del cauce, se encuentra un canal
escalonado en concreto con una longitud aproximada de 200 m para control de
desbordamiento y erosin de taludes, con un box-culvert en la parte final del
canal, que sirve de cruce peatonal para la zona. Sobre la margen derecha de
este canal se encuentra una obra para control de taludes, debido a
problemticas previas de deslizamientos en la zona. En la margen derecha del
cauce la cobertura vegetal est provista de rastrojo bajo y pastos enmalezados.
Quebrada La Chaguala
En la parte alta de la cuenca se presenta caudal reducido que se infiltra
fcilmente, discurriendo por debajo de la estructura hidrulica construidas para
la conduccin del mismo. A medida que desciende, va adquiriendo un cauce ms
definido, con una amplitud moderada donde se forman sinuosidades que
propician la inestabilidad en las mrgenes e incisin del lecho. El proceso de
incisin ha formado un can somero a medianamente profundo en forma de V
que se prolonga hasta la va en rieles del barrio La Aurora, donde presenta una
seccin en batea de poca profundidad, consecuencia de la construccin del
puente peatonal en madera. Cerca de este punto recibe la aguas desviadas de la
quebrada El Hato 1, las cual son conducidas en una tubera de 36.
Se observa a lo largo del recorrido, entre las edificaciones de la ciudadela Nuevo
Occidente, algunos procesos de inestabilidad de gran magnitud en las mrgenes
(desgarres y hundimientos).
73

La topografa de la zona es irregular, presentndose escalones en el cauce

principal, donde se observan empozamientos de agua (charcos) y zonas
colinadas en las mrgenes de la misma; el agua de la quebrada se encuentra
contaminada por el vertimiento de aguas residuales desde la parte alta; la
cobertura vegetal de las reas aledaas a su cauce estn caracterizadas por la
presencia de pasto enmalezado, rastrojo bajo y algunas zonas con plantacin
forestal en la parte superior.
Entre sus afluentes principales se encuentra la quebrada El Hato 1, luego del
desvo del cauce principal de la corriente, como efecto del desarrollo urbanstico
que se realiza en la zona.
Quebrada El Hato 1: presenta un cauce estrecho, poco definido, en tierra y
leve expresin geomorfolgica en algunos sectores, su cauce es estacional y de
poco caudal. La topografa circundante facilita los empozamientos ya que
corresponde a una geomorfologa de depsitos coluviales. Histricamente la
quebraba drenaba hacia la cuenca de la quebrada El Hato la cual fue desviada de
su recorrido original para la construccin de la ciudadela Nuevo Occidente. Este
desvo conduce actualmente, a travs de una tubera en concreto y PVC de 36,
las aguas de la quebrada hacia la cuenca de la quebrada La Chaguala, dejando el
cauce antiguo como cauce recolector de escorrenta superficial en pocas de
lluvias. Para el desarrollo urbanstico de la zona, se realiz una profundizacin del
terreno, con el fin de garantizar la cota de descarga sobre la quebrada La
Chaguala; igualmente se llev a cabo la construccin de muros de contencin,
que presentan drenaje insuficiente de aguas sub-superficiales, y as lo
manifiestan los habitantes por las quejas expuestas debido a las inundaciones
que presentan los niveles inferiores de las construcciones desarrolladas en el
sector, en pocas de lluvias.
Quebrada La Cascua
Esta quebrada se forma a partir de dos ramales aproximadamente en la cota
1890 m.s.n.m., aparentemente producto de pequeas zonas hmedas las cuales
a partir de su confluencia en la cota 1880 m.s.n.m. comienza a discurrir agua.
Su can se encuentra sin mucha expresin geomorfolgica en todo su
recorrido, es un cauce de corta longitud, aguas no muy contaminadas, poco
caudal, con una expresin superficial, angosto y de lecho arenoso. Cruza por
depsitos coluviales y depsitos de flujos de escombros y lodos, con bloques en
74

superficie y topografa ondulada; en las reas aledaas a su cauce la cobertura

vegetal se caracterizan por la presencia de pasto enmalezado.
En el cruce de la va al Cucaracho se observa aumento de su caudal, aguas
cristalinas, cauce estrecho y superficial. En la finca Lusitania, su can contina
sin mucha expresin, con algunas modificaciones presentadas por el cambio de
su curso al construir la va que la comunica.
Quebrada El Chagualn o La Merced
Desde la va a San Pedro en su parte superior, aguas a bajo, presenta un can
semi-profundo (5-15 m..), en casi todo su recorrido su lecho es pedregoso, con
caudal medio de aguas poco contaminadas, presenta algunos procesos de
inestabilidad en sus mrgenes (socavacin, escarpes erosivos, etc.); su cobertura
vegetal en las reas aledaas a su cauce estn constituidas por rastrojo bajo y
alto.
En los alrededores de la finca Lusitania, cota 1810 m.s.n.m., posee algunos
ramales de cauce incipiente donde aflora agua. El cauce principal de la quebrada
en este sector, recorre terrenos con pastos mejorados debido a la actividad con
equinos que all se realiza.
Aproximadamente desde la cota 1810 m.s.n.m. se presenta un cambio brusco en
la pendiente del terreno, donde el cauce corre sobre roca insitu fracturada.
Superficialmente la zona por donde discurre la quebrada est conformada por
depsitos de flujos de escombros y por coluviones.
Sobre la va al Cucaracho se deber implementar una estructura hidrulica que
garantice la evacuacin de crecientes mximas, ya que no posee una en este
momento.
Sus afluentes de la margen izquierda son:
Quebrada Chagualn 1: Entre las cotas 1935 m.s.n.m. y 1920 m.s.n.m. se
evidencian campos de infiltracin (humedales) donde nace la quebrada, en
predios de la finca La Montaita, a partir de un afloramiento de agua en forma
de encharcamiento y sin ninguna proteccin boscosa, los cuales presenta aportes
de agua en su parte superior producto de las estructuras de paso sobre la va al
Mar; en la cobertura vegetal de las reas aledaas a su cauce slo se observan
pastos enrastrojados.
75

Las aguas desde su nacimiento hasta la cota 1940 m.s.n.m., son conducidas por
una tubera de concreto que abastece unos tanques de agua, los cuales vierten
su rebose nuevamente al terreno natural a una expresin morfolgica definida,
donde circula el agua en un cauce superficial, con flujo continuo de aguas
cristalinas, en su vertiente se observa rastrojo bajo y pastos; en la cota 1894
m.s.n.m. aproximadamente se pierde su expresin y su cauce desaparece
formando zonas de empozamiento; dicha expresin probablemente continuaba
en direccin Norte - Sur, hasta su desembocadura en la quebrada El Chagualn o
La Merced en la cota 1836 m.s.n.m. (segn restitucin aerofotogramtrica del
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi de 1962, Esc 1:1000).
Quebrada La Montaita (anteriormente parte de la quebrada Chagualn 1): A
partir de la cota 1880 m.s.n.m. aproximadamente, su expresin comienza a
conformarse producto del rebose de un estanque artificial en tierra, donde se
desplaza el agua en forma continua, con poco caudal de apariencia cristalina, el
cual cruza el costado derecho de la finca la Montaita donde se conforma su
expresin. Despus del paso vial sobre la va al Cucaracho (calle 64), la quebrada
descarga sus aguas en un potrero sin cauce definido.
El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince
(15) metros, se deber hacer una revisin de la capacidad hidrulica de la
estructura sobre la va al Cucaracho (calle 64).
Quebrada La Cascada
Afluente por la margen izquierda de la quebrada La Merced, tambin llamada El
Chagualn, nace aproximadamente en la cota 1960 m.s.n.m. a 1950 m.s.n.m. en
un rea cenagosa sin ningn tipo de vegetacin arbrea, su expresin
morfolgica es superficial, su cauce es continuo de aguas cristalinas, vertientes
semi - planas las cuales facilitan la formacin de humedales; la cobertura vegetal
en las reas aledaas a su cauce se caracteriza por la presencia de pastos
enmalezados y rastrojo bajo.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias
con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de: aguas errticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberas, reboses etc.; igualmente recibe aportes
76

de agua de las obras de paso sobre la va al Mar, aguas abajo de su nacimiento

su cauce es superficial de aguas cristalinas.
Un afluente de la margen izquierda de la quebrada La Cascada es La Cascada
1: La cual esta formada por acequias que parten desde la finca El Tirol, en la
cota 1980 m.s.n.m., proveniente a su vez de otra acequia que presentan aportes
de agua de las obras de paso sobre la va al Mar.
El recorrido de su cauce se hace a travs de pastos enmalezados y rastrojo alto,
su expresin es superficial hasta la desembocadura en la cota 1834 m.s.n.m.
Presenta humedales entre las cotas 1890 m.s.n.m. a 1910 m.s.n.m. con
afloramientos de agua cerca de su cauce y con procesos de inestabilidad.
En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias
con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales
representadas en la existencia de aguas errticas artificiales, acequias en tierra,
canales, mangueras, tanques, tuberas, presencia de reboses de tanques etc.; en
la parte baja su cauce es superficial con aguas cristalinas.
Afluente sin nombre sobre la margen izquierda de la quebrada Chagualn o La
Merced, ubicado en la parte superior entre la va al Mar y su desembocadura en
la cota 1910 m.s.n.m., presenta un cauce semi - profundo de cauce continuo y
expresin geomorfolgica definida, que recibe aportes de agua de las obras de
paso sobre la va al Mar.
Quebrada Mariela
Corriente de agua de cauce muy superficial, el cual se conforma por la desviacin
en acequias desde la cota 1920 m.s.n.m. aproximadamente segn la cartografa
existente.m El uso del suelo en esta parte alta corresponde a pastos y rastrojo
bajo.
En la margen derecha de est quebrada se identificaron dos cauces
intermitentes, cuya expresin geomorfolgica se evidencia a partir de la cota
1790 m.s.n.m., sus cauces son superficiales los cuales cruzan terrenos con
problemas de inestabilidad; la cobertura vegetal existente se caracteriza por la
presencia de rastrojo bajo.
77

Quebrada La Puerta o La Colonia

La quebrada presenta un can profundo, con pendientes entre escarpadas y
verticales, con una topografa escalonada constituida por varios depsitos
gravitacionales y pequeos flujos torrenciales; su lecho est constituido por
grandes bloques de roca de tamao variable (mtrico a decimtrico), y por
depsitos de flujos de escombros y lodos como consecuencia de crecientes
torrenciales.
En la parte de la cuenca, aguas abajo del puente vial que cruza la antigua va al
mar, cerca a la finca El Tirol (localizada sobre la margen derecha de la
quebrada), las mrgenes del cauce presentan rasgos de movimientos en masa
(hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastante complejos y de gran
dimensin, que amenazan con estrangular y represar el cauce de la quebrada
con consecuencias bastantes severas primordialmente para las viviendas
asentadas sobre la margen izquierda. Este proceso de remocin en masa ubicado
sobre las mrgenes de la quebrada La Puerta se viene presentando desde los
aos 30 y 40, incrementndose tanto en volumen como en rea, como
consecuencia de las olas invernales que han azotado el sector y la morfometra
propia de la vertiente.
La cuenca de la quebrada se encuentra entre las ms grandes de las cuencas de
inters para este estudio, transportando gran cantidad de agua tanto en pocas
secas como lluviosas. Se evidencia, como en la mayora de las quebradas de la
zona, la alta contaminacin por evacuacin de residuos domsticos y aguas
residuales del sector y de parte de sus afluentes. En las mrgenes de su cauce la
vegetacin predominante son pastos mejorados, rastrojo bajo y enmalezado, y
algunas zonas aisladas de vegetacin arbrea.
Entre los afluentes de la margen izquierda de la quebrada La Puerta tenemos:
Quebrada Las Hamacas: aguas abajo de la antigua va al mar, comienza a
conformarse un cauce superficial en tierra con poca cobertura vegetal, el cual
recibe el aporte de varias acequias, como consecuencia de antiguas
intervenciones de los habitantes de la zona para conducir agua a sus predios,
provenientes de la quebrada La Puerta. Actualmente la quebrada cuenta con tres
(3) ramales principales que fueron construidos por los pobladores del sector, y
que confluyen en un canal en concreto cerca al tanque de E.P.M. cerca al sector
conocido como El Tirol. Estos ramales atraviesan los predios del sector, pasando
78

en algunos tramos por debajo de las viviendas, generando problemticas de

inundacin en pocas invernales. Presentan vegetacin escasa y zonas de
cultivos sobre ambas mrgenes.
Quebrada La Guagita: Est conformada por la unin de varias acequias en la
vereda El Yolombo, aguas debajo de la va al Mar, su can presenta poca
expresin geomorfolgica, el cauce es estrecho, con buen caudal y aguas
contaminadas. Presenta dos (2) ramales principales que confluyen cerca al
predio baldo localizado cerca de la Institucin Educativa Alfonso Upegi Orozco.
Los terrenos por donde circula estn conformados por depsitos de flujos de
escombros con gran cantidad de bloques de roca en superficie y depsitos de
flujos de escombros y lodos, donde se asientan algunas viviendas; la cobertura
vegetal existente en las reas aledaas a su cauce, se caracteriza por la
presencia de pastos enmalezados y rastrojo bajo.
A medida que se desciende por el cauce, la cobertura vegetal se incrementa y el
cauce principal se profundiza, presentando un lecho en roca, formando organales
en algunos sectores.
Su nico afluente (La Guagita 1) sobre la margen izquierda, tiene corta
longitud, cauce poco definido y de poca profundidad, caudal continuo de aguas
contaminadas por el vertimiento de aguas residuales de las viviendas cercanas a
su cauce, sus vertientes presentan poca cobertura vegetal en su cauce,
caracterizada por la presencia de pastos enmalezados.
Entre los afluentes de la margen derecha de la quebrada La Puerta tenemos:
Quebrada Los Chorros: Desde su parte superior va a San Pedro hasta su
desembocadura en la quebrada La Puerta se observa una expresin
geomorfolgica poco definida en todo su recorrido; es un cauce de corta longitud
y aguas muy contaminadas de poco caudal en la parte baja (va Cucaracho); la
cobertura vegetal existente en las reas aledaas a su cauce es pastos
enmalezados, presentan aportes de agua producto de desviaciones de acequias
en la parte superior y de las estructuras de paso sobre la va al Mar.
Esta quebrada presenta un afluente en su margen izquierda llamado Los Chorros
1, su expresin geomorfolgica comienza a definir a partir de la cota 1950
m.s.n.m. aproximadamente, su cauce en parte es producto de acequias y aguas
errticas en la parte alta, presenta poco caudal, el cual forma zonas de
79

empozamiento y humedales a medida que desciende en la pendiente, la

cobertura vegetal predominante en las reas aledaas a su cauce es rastrojo
bajo y pastos enmalezados.
Quebrada La Corcovada
Localizada en el lmite norte del polgono de estudio, sta quebrada presenta una
cuenca de gran magnitud, sobre la cual confluyen varias corrientes superficiales
de la zona.
Presenta un can profundo y bien definido en forma de V, con laderas
escarpadas de alta pendiente con cicatrices de deslizamientos activos e inactivos,
en el que se destaca el deslizamiento sobre la vertiente izquierda con
antecedentes de inestabilidad geolgica; su lecho est compuesto de abundante
material rocoso de tipo torrencial, de tamao heterogneo. La cobertura vegetal
en las reas aledaas se caracteriza por la presencia de rastrojo altos, bajos y
pastos enmalezados.
Los principales afluentes de inters para esta cuenca se localizan sobre la
margen derecha, tenemos:
Acequia Arriba o Cao Pajarito: presenta un can superficial, cauce
estrecho con caudal bajo, poca cobertura vegetal en sus mrgenes, y sus aguas
se encuentran contaminadas por el vertimiento de aguas residuales domsticas
en la parte alta, en donde pasa a travs de una cobertura por debajo de algunas
viviendas. Presenta un giro brusco de casi 90 aguas debajo de la va al mar,
como consecuencia de un muro de contencin construido para la proteccin de
viviendas, retornando luego a su alineamiento normal hasta descargar en la
quebrada La Campia.
Dos afluentes directos llegan sobre su margen izquierda a la altura de la va al
mar, correspondientes a conducciones de aguas lluvia, las cuales estn
conducidas por tuberas en concreto.
Quebrada La Garca: es el afluente ms importante y de mayor magnitud de la
quebrada La Corcovada; en su parte superior se observa que su can se
profundiza y se ampla a medida que desciende la pendiente; presenta grandes
80

bloques de roca, con socavamiento de mrgenes y movimiento de masa activos

sobre las mismas; su caudal es abundante con contaminacin moderada, por el
vertimiento de aguas residuales domsticas del sector.
La cobertura vegetal existente en las reas aledaas a su cauce se caracteriza
por la presencia de rastrojo alto, bajo y pastos. En el sector de Pajarito (cerca de
la confluencia de quebrada La Cicam) se observa zonas de botadero de desechos
domstico (basura, colchones, muebles) sobre la margen derecha. Aguas abajo
del puente vial del sector Pajarito, se encuentra un muro de contencin en
gavin sobre la margen derecha y otro en concreto sobre la margen izquierda,
como obra de proteccin de inundaciones, luego de la creciente sucedida en
junio del 2008, donde se vieron en riesgo varias viviendas como consecuencia al
taponamiento del cauce a la altura del puente, por los escombros transportados
por la corriente durante la creciente.
Quebrada La Cicam: afluente de la margen izquierda de la quebrada Garca,
sta quebrada discurre sobre terrenos de depsitos de flujos de escombros y
lodos, su can es poco profundo, de poco caudal y con escasa cobertura
vegetal, presentando zonas aisladas de taludes verticales donde se asientan
viviendas.
Cao Pajarito: es un cao de corta longitud, afluente de la quebrada La Garca,
presenta un cauce superficial en tierra y poco caudal; est constituido por aguas
contaminadas producto del vertimiento de aguas residuales de las viviendas del
sector, cerca de su nacimiento se presentan zonas de cultivos. La cobertura
vegetal en su cauce es muy poca, destacndose pastos enmalezados y rastrojo
bajo, en algunas de sus mrgenes cerca de la cancha del asentamiento Pajarito,
se evidencian procesos de inestabilidad superficial con marcas representativas
(tipo grietas) en la loza de la placa deportiva; dicha quebrada es conducida por
este sector mediante tubera y posteriormente en cauce natural.
Quebrada La Gmez
Esta quebrada corre por terrenos constituidos por depsitos coluviales y por
escombros y lodos con bloques en superficie, en su cauce presenta grandes
bloques de roca los cuales evidencian el fenmeno de torrencialidad de la
misma; presenta buena cobertura vegetal.
A la altura de la finca Los Sauces y en su margen derecha (cota 1860 m.s.n.m.)
se observan algunos procesos que afectan la estabilidad de la zona como la
81

erosin superficial y la reptacin, deslizamientos activos y cicatrices de antiguos

deslizamientos.
Conclusiones
Los elementos constitutivos del sistema hidrogrfico con sus respectivos
retiros fueron tomados del Acuerdo 046 de 2006 con actualizacin a 2010.
Estos retiros solo podrn ser modificados por medio de la formulacin de
Planes de Ordenamiento y Manejo de Cuencas.
Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro ser un radio de cien
(100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfologa de la
cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Cdigo Nacional de
los Recursos Naturales Renovables y Proteccin del Medio Ambiente, estos
retiros podrn ser reevaluados por la autoridad ambiental competente.
lleven a cabo en la zona no podrn ser vertidos en los caones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no
continuo.
Las viviendas que se encuentran dentro de las fajas de retiro de las
quebradas que fueron establecidos en el acuerdo 62 de 1999, debern tener
un tratamiento especial (relocalizacin) debido a su alta susceptibilidad de
amenaza por riesgo hidrolgico y procesos de socavacin lateral. Es de anotar
que en la actualidad (2012) se adelanta por parte de La Universidad Nacional
de Colombia Sede Medelln a travs de la Escuela de Geociencias y Medio
ambiente, La ELABORACIN DE ESTUDIOS TCNICOS PARA LA
ACTUALIZACIN DELPROYECTO DE REGULARIZACIN URBANSTICA PARA
LOS ASENTAMIENTOS DE PAJARITO, PEDREGAL BAJO Y LA AURORA; este
estudio constituye el soporte para subsanar dicha problemtica.
Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansin y cada
unidad de gestin o lote en particular, se deben captar y encauzar
adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro
y en la parte superior de la ladera (descoles de la va al Mar, acequias,
reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el
fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos
laterales sbitos.
82

En las reas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de proteccin

a las mismas, se deber iniciar un proceso de enriquecimiento forestal o
vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger y conservar
las fuentes hdricas.
4.2.3
Climatologa.
La circulacin de los vientos en la zona de influencia es de tipo valle - montaa,

con marcada direccin norte sur. Esto le confiere a las lluvias una tendencia tipo
bimodal, con dos perodos de lluvias abundantes y dos periodos de lluvias
atenuadas, porque, cabe anotar, las lluvias en el valle de Aburr son frecuentes a
lo largo del ao.
Los perodos ms lluviosos corresponden a los meses de abril a junio y de
septiembre a noviembre, y los perodos de menos precipitacin se presentan en
los meses de diciembre a marzo y julio a septiembre.
De acuerdo con la informacin de la estacin El Cucaracho de Empresas Pblicas
de Medelln, la precipitacin promedio anual es de 1319 milmetros con un
mximo de 1861 mm y un mnimo de 222.6 mm. Sobre el costado occidental la
temperatura promedio varia dependiendo de la altura sobre el nivel del mar, en
las partes mas bajas se registran temperaturas de 24 grados centgrados y en las
partes mas altas de 18 grados centgrados.
4.2.4.
Calidad del Aire.
La calidad del aire que presenta la zona es aceptable dada la ruralidad del sector
y su rea de influencia, con pocas vas de penetracin y sin actividades agroeconmicas impactantes que generen emisiones de contaminantes al ambiente.
Con respecto a las vas que bordean el rea soportan un alto trfico vehicular
pesado y liviano, especialmente la carretera al Mar. Esta circulacin de vehculos
incide en las condiciones ambientales del sector, ya que estas fuentes mviles
emiten gases contaminantes y ruido al ambiente, pero en trminos generales el
rea donde se localizar el proyecto dispone actualmente de una buena calidad
del aire, que se ve beneficiada con la circulacin de los vientos y la masa vegetal
presente que actan como dispersores y amortiguadores de contaminacin.
83

Durante el proceso constructivo se generar contaminacin del aire por efecto

del material particulado proveniente del material de excavacin para la apertura
de vas, de los vehculos que transportan el material y por la construccin misma,
para lo cual debern implementarse medidas que controlen sus efectos.
En conclusin, en la actualidad no existen grandes fuentes generadoras de
contaminacin atmosfrica en el rea de planificacin; sin embargo, con el
desarrollo de los proyectos propuestos para el municipio se infiere que el
componente atmosfrico podra verse afectado. A pesar de ello, se prev que los
niveles en materia de ruido, gases y material particulado no mostraran
condiciones crticas ni niveles que pusieran en riesgo la salud de los actuales y
futuros habitantes de la zona.
Teniendo como premisa que la normatividad ambiental vigente propende al
control en los niveles de polucin, se deduce que las fuentes futuras de
contaminacin, una vez acaten la normatividad vigente, no significaran focos
importantes que alteren la calidad ambiental y con ello la calidad de vida de los
pobladores del municipio.
Adicionalmente, como estrategias de mitigacin ambiental para reducir el
probable impacto causado por el trfico vehicular, el plan parcial propone:
Siembra de barreras vivas, acordes con el plan de compensacin y el
paisajismo, que disminuyan el rea expuesta de las vas con respecto a la
comunidad.
Siembra de barreras vegetales que circunden las vas y permitan a su vez
un aislamiento fsico paisajstico, reduciendo la velocidad de los vientos
y por ende la dispersin de material particulado y gases.
4.2.5.
Paisaje.
Los retiros de las quebradas, en su mayora, se encuentran protegidos con

pastos, arbustos y algunos rboles, lo que constituye un atractivo del paisaje en
el sector, exceptuando las fajas de retiros inmersas en los asentamientos Pajarito
y Pedregal Bajo, en los cuales se identifican viviendas sobre las zonas de retiro
de algunas de sus quebradas. As mismo, las pendientes de los terrenos
permiten amplias visuales hacia la ciudad y gran parte del Valle de Aburra,
constituyendo un atractivo ms.
84

Su relevancia se da en el paisaje de montaa que se visualiza desde distintos

puntos de la ciudad identificndose inmediatamente las caractersticas de
ruralidad del sector en contraste con lo urbano del rea de influencia.
Antrpicamente se ve interrumpido este paisaje por la presencia de lneas de
energa de alta tensin (2) y la localizacin de antenas de potencia de radio;
dichos elementos implican guardar unos retiros de proteccin y seguridad.
La construccin de las vas de acceso conllev a la existencia de una gran
cantidad de reas de taludes, tanto en corte como en llenos, lo cual gener
reas descubiertas de vegetacin, trayendo como consecuencia un deterioro
paisajstico, as como problemas de erosin y sedimentacin de las corrientes de
agua, estas situaciones se deben controlar en el proceso de construccin de los
proyectos.
Adicionalmente, con los desarrollos se ha provocado la alteracin del paisaje
asociado al descapote, corte y lleno, propios de las labores constructivas, estas
actividades influyen en la modificacin del paisaje y geomorfologa de la zona.
Este impacto es temporal, ha estado relacionado con el tiempo transcurrido entre
el inicio de actividades y la entrega final de las viviendas. En relacin con los
cambios morfolgicos del paisaje, el impacto es permanente, pues se transforma
el sistema orogrfico y las geoformas por una morfologa compuesta por torres y
vas.
En cuanto al manejo de estriles el Plan Parcial proyecta disponerlos para relleno
de manera tal que mejoren la topografa de las zonas intervenidas. Tambin es
posible utilizarlos para la construccin de obras de proteccin y estabilizacin
como muros y gaviones, para afirmar las vas internas del proyecto, para
construir barreras y cercas, entre otros usos. Por otro lado, en caso de superar
los volmenes requeridos para llenos al interior del proyecto, los materiales
sobrantes debern disponerse en escombreras debidamente autorizadas a la
fecha de su disposicin.
Finalmente, con estos desarrollos se han modificado las caractersticas escnicas
del paisaje por la introduccin de infraestructura fsica (edificaciones, vas,
jardines, etc.).
4.2.6.
Desechos Slidos
El sector de Pajarito no goza de un buen servicio de recoleccin de basuras

debido a que muchas de sus vas no permiten el acceso de los vehculos de
85

Empresas Varias por ser stas de dimensiones mnimas y peatonales. Esto ha

trado como consecuencia el arrojo de desechos slidos a las corrientes de agua
del sector, provocando en pocas de invierno principalmente, taponamientos en
algunos sitios e inundaciones. As mismo algunos lotes son tambin depositarios
de basuras y escombros, lo cual ha generado proliferacin de insectos y roedores
que en ltima instancia se traduce en focos de infeccin para la poblacin,
especialmente la infantil; por su parte el aspecto visual en algunos sitios es
deprimente.
Dado lo anterior, se tiene que para una adecuada maniobralidad de los
vehculos recolectores de desechos solidos, las vas de acceso deben estar en
capacidad de permitir el trnsito de vehculos cuyas caractersticas son: 2.50
metros de ancho, 10.10 metros de largo y un ngulo de giro de 52 grados.
Adicionalmente, con el fin de preservar las caractersticas ambientales del rea
objeto de planificacin, el presente plan propone el manejo integral de los
residuos peligrosos que all llegarn a generarse. La idea es combinar mtodos
de recoleccin, transporte y disposicin final que deriven en beneficios
ambientales y sociales. Para tal fin, en las etapas de adecuacin y construccin
del plan se considerar:
Puntos de Generacin: Considerados como cualquier persona una
actividad cuya accin cause la transformacin de un material en un
residuo peligroso. Al iniciar la etapa constructiva de los proyectos, los
propietarios de los mismos definirn, a travs de un Plan de manejo de
residuos, cuales son los puntos generadores.
Almacenamiento: El Plan de manejo de residuos, una vez defina el
tipo y puntos de generacin de los mismos, proceder a relacionar las
metodologas y/o mtodos para su almacenamiento, hasta tanto se
entreguen a la empresa certificada para su disposicin final.
Tratamiento y disposicin: El tratamiento incluye la seleccin y
aplicacin de tecnologas apropiadas para el control y tratamiento de
los residuos peligrosos o de sus constituyentes. El plan parcial
contratar con las empresas certificadas e idneas en el tema para dar
el adecuado tratamiento y disposicin a los residuos.
4.2.7.
Aspectos Hidrulicos
Actualmente varias estructuras de paso sobre la carretera al Mar y la va al

86

Cucaracho (calle 64) se encuentran en regular estado y se nota una insuficiencia

hidrulica para evacuar las corrientes de agua, especialmente en pocas de
invierno debido al poco mantenimiento de las quebradas en estos puntos y a las
dimensiones mnimas de dichas estructuras; en otros sectores es urgente su
construccin.
Los cauces originales de algunas quebradas han sido modificados por personas
del sector con el propsito de beneficiarse de las reas planas por donde
circulaban las aguas inicialmente. Esto ha trado como consecuencia procesos de
erosin en sectores que antes no los presentaban, notndose carencia de
estructuras (disipadores, canales, muros, etc.) que garanticen una adecuada
evacuacin de las aguas y una seguridad para las personas que habitan en sus
inmediaciones y aguas abajo.
Algunas tuberas que conducen aguas superficiales desde las partes altas
presentan insuficiencia hidrulica y deterioro en algunos tramos.
El sector ms occidental del polgono se caracteriza por la presencia de acequias
en tierra, reboses de tanques y aguas errticas, lo cual viene generando
procesos de inestabilidad de los terrenos por carencia de estructuras como
canales en concreto y reparacin de las obras de drenaje de paso a la altura de
la carretera al Mar.
4.3.
Sistema Vial y de Transporte
La accesibilidad del sector de Pajarito se encuentra determinada casi

exclusivamente por la Va al Mar. En la actualidad no se observa una articulacin
coherente con el resto de la ciudad y desde el sector de influencia no existe un
sistema vial que pueda responder a las demandas de los nuevos proyectos
derivados del Plan Parcial, y de los que se realicen en suelo urbano, lo que se
convierte en un reto definitivo a solucionar a partir de la implementacin del
modelo de movilidad que se formule con ocasin del Plan Parcial.
Con los desarrollos Urbanisticos que se han generado a la fecha de la revisin del
Decreto 602 de 2002, el acceso a la zona del Plan Parcial, se realiza a travs de
la Carretera al Mar y circulando por una de las siguientes vas complementarias:
la Calle 65 (va a La Pola), Calle 64 Calle 64C (va Pajaritiro Las Hamacas),
Calle 64 (va Pajarito El Cucaracho), o por la Carrera 94B Calle 64 (acceso a
la Urbanizacin La Campia). Adems se puede acceder por el Sistema de
87

Transporte Masivo de Baja Capacidad, denominado Metrocable Estacin Aurora,

el cual conecta a la Estacin San Javier de la Lnea B del Metro de Medelln.
4.3.1.
Va Estructurante del P.O.T.
Al efecto, el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Medelln consider

una va estructurante en este sector de la zona noroccidental, que permitiera la
futura operacin de vehculos de transporte masivo de mediana capacidad
(TMMC), la cual, partiendo de la cabecera de San Cristbal, pasa por el rea
definida de expansin, se conecta a la Carretera al Mar, contina por la va a La
Pilarica (calle 75), bordea la base del cerro El Volador por la calle 71 y se
empalma, por la calle 67, a la estacin Hospital del Metro y a la lnea a Manrique.
Cuando se adopt el Plan Parcial, no se haba ejecutado el proyecto de
Metrocable Lnea J, el cual tienen su estacin terminal dentro del rea de
influencia del Plan Parcial (Estacin Aurora), lo que llev una serie de
modificaciones al sistema vial al Decreto, ya que la va estructurante deja de
tener el carcter de corredor de Transporte Masivo de Mediana Capacidad
(TMMC). El acceso a este nuevo sistema de transporte desde el ao 2004, se
alinea con la directriz que estipula el transporte pblico como fundamento de la
movilidad, representado en un sistema de transporte complementario al metro.
Debido a este cambio, se presenta ante el Comit de Proyectos Viales del
Departamento Administrativo de Planeacin la variacin al planteamiento vial y a
las secciones transversales del sistema vial, el cual fue aprobado el da 10 de
febrero de 2010 y protocolizado en planos.
El cambio al trazado vial en Pajarito, corresponde a buscar una mayor
concordancia con las cotas del terreno (topografa), lo cual a su vez se refleja en
la disminucin de costos, menor impacto ambiental, menor movimiento de tierra,
y menor impacto geotcnico. El nuevo trazado vial se traduce en menos metros
lineales de va en total, comparado con los metros del trazado inicialmente
adoptado por el Plan Parcial, adems tiene mayor cobertura para la accesibilidad
a los equipamientos y desarrollos de vivienda.
4.3.2.
Trazado y Geotcnia de los Proyectos Viales Vigentes al

Interior del rea del Plan Parcial.
Los proyectos viales vigentes muestran un esquema con un punto de

interseccin de la mayora de las vas, a la altura de la calle 64 (va al Cucaracho)
con la carrera 104 (finca La Aurora). Entre estas vas, se plantean:
88

Una conexin norte occidente desde la finca La Montaa, hasta la finca La

Aurora, que implicara la construccin de puentes de gran magnitud (luces
mayores de 100 metros) sobre las quebradas La Corcovada y La Puerta, adems,
la reubicacin de varias viviendas del barrio Pajarito. Durante la revisin de
campo, se pudo ubicar un punto sobre la quebrada La Puerta que implicara un
puente de menores dimensiones y se diagnostic que, de no ser necesario
urbansticamente, no se conectara vialmente la finca La Montaa con Pajarito.
Existe otro proyecto vial de conexin entre la finca La Montaa y el asentamiento
Pajarito atravesando por una zona de confluencia hidrogrfica entre las
quebradas La Puerta y La Garca que hace complejo el desarrollo vial. Como en
el caso anterior, de requerirse la va desde el punto de vista urbanstico, se
tendra que estudiar un trazado econmicamente ms viable.
La va proyectada de conexin entre las fincas Nazareth y La Aurora, presenta
factibilidad, tanto en su trazado, como en el aspecto geotcnico.
Se plantea adems, un desarrollo vial que reemplace la actual va a Pajarito en el
tramo entre la carrera 97 y la va de acceso al barrio Pajarito.
Una va que no est incluida en el esquema proyectado por Planeacin, es una
conexin que vincule el desarrollo urbanstico con la va de conexin Aburr Ro
Cauca, y que ser una alternativa de mediano plazo para acceder al rea del plan
parcial. Por tal motivo, se ve la necesidad de plantear una va al interior del lote,
que permita una adecuada conexin a este punto de accesibilidad futura, que
ser realidad cuando se defina y construya el tramo Avenida 80-81 al kilmetro
4+900 del trazado Aburr Ro Cauca.
4.3.3.
Accesibilidad al rea de planificacin.

-Accesibilidad actual. (Ver plano 7 Jerarquizacin y Secciones Viales)
El Acceso a la zona del plan parcial actualmente se realiza a travs de la

Carretera al Mar y circulando por una de las siguientes vas complementarias: la
Calle 65 (va a La Pola), Calle 64 Calle 64C (va Pajaritiro Las Hamacas), Calle
64 (va Pajarito El Cucaracho), o por la Carrera 94B Calle 64 (acceso a la
Urbanizacin La Campia). Adems se puede acceder por el Sistema de
Transporte Masivo de Baja Capacidad, denominado Metrocable Estacin Aurora,
el cual conecta a la Estacin San Javier de la Lnea B del Metro de Medelln
89

El sistema vial sealado en el Acuerdo 62 de 1999, correspondiente al rea de

planificacin, est compuesto por:
Va Regional (art. 35 Acuerdo 62 de 1999)
Carretera al Mar
Va Arteria Principal
Compuesto por la va estructurante que atraviesa el rea de intervencin de
oriente a occidente. (Calle 65)
Va al Cucaracho (Calles 63A y 64), entre la quebrada la Puerta hacia el oriente
hasta la carretera al mar.
Va a Nazareth (Carrera 117H y calle 64BH entre las calles 63A y 65)
Vas Colectoras
Compuesto por las siguientes vas:
Va al Cucaracho (Calles 63A y 64), entre la carretera al mar hacia el oriente
hasta la quebrada la Puerta.
Va a Lusitania (Carrera 106A entre la carretera al mar y la calle 63A)
Va a La Huerta (Anteriormente la Montaa-Carrera 97)
Carrera 99, entre la calle 65 hasta la Institucin Educativa Alfonso Upegui
Vas de servicio
Compuesto por las dems vas interiores del Plan Parcial
Va las Hamacas entre la Institucin Educativa Alfonso Upegui y la carretera al
Mar.
- Carretera al Mar.
Presenta una seccin vial con calzada entre 8.00 y 10.00 metros. Como fue
construida como carretera regional no posee andenes en la mayor parte del
tramo entre la zona de expansin y la avenida 80 81 (Slo con la construccin
del proyecto Aburr Ro Cauca, se le dot de andenes en algunos tramos). La
pendiente longitudinal promedia es bastante aceptable (aproximadamente 6%) y
el alineamiento horizontal presenta curvas adecuadas para velocidades entre 20
y 30 kilmetros por hora.
Con el tiempo, se generaron desarrollos urbansticos e institucionales que la
convirtieron en una va con funciones arteriales sin tener las especificaciones
requeridas para ello, lo cual ha disminuido su capacidad en algunos sitios de
90

acceso a estos desarrollos, especialmente por las maniobras de cruce y giros

izquierdos que se dan en las horas pico de la maana y de la tarde, y a la notoria
afluencia de peatones en la va, lo cual conlleva a potenciales riesgos de
accidentes viales.
Los cruces ms crticos que presenta esta va son con la calle 65 (Facultad de
Minas) y con la diagonal 80 (Urbanizacin Doa Mara). Tambin se presentan
dificultades en las intersecciones con la calle 73 (acceso a La Pilarica), con la
calle 76 con Carrera 84 (Colegio Ferrini) y, con la carrera 86 y en la carrera 89
con calle 65 (Colegios Conrado Gonzlez y De Los Sagrados Corazones).
En el acceso a la Pilarica y en la Facultad de Minas, se han desarrollado obras de
reordenamiento vial que conducen a redistribuir los flujos vehiculares,
mejoramiento de la demarcacin vial y la semaforizacin, disminucin de los
puntos de conflicto y reduccin de los tiempos de las fases semafricas,
mediante los estudios y acciones realizadas por la Secretara de Movilidad de
Medelln entre los aos 2008 y 2010, con los cuales se ha dado respuesta al
incremento del parque automotor que circula por esta zona de la ciudad.
- Conexin Vial Aburr Ro Cauca.
El proyecto Conexin vial entre los valles de Aburr y del ro Cauca, del cual hace
parte el tnel de Occidente, se localiza en el departamento de Antioquia en
jurisdiccin de los municipios de Medelln y San Jernimo. El proyecto se dividi
en tres sectores: sector oriental, tnel y sector occidental.
El sector oriental est comprendido entre la carrera 80 de Medelln y el portal
oriental del tnel, en el corregimiento de San Cristbal. La va en este tramo est
diseada con doble calzada y separador central, y su trazado asciende por la
quebrada La Iguan, en una longitud de 9.1 kms. Desde un comienzo se opt
por dejar para el final de la construccin el trayecto comprendido entre la carrera
80 con la quebrada La Iguan y el kilmetro 4+100, que cruza por una zona
urbana compleja por su alta informalidad, e implica negociacin de predios y
relocalizacin de viviendas.
Se inici entonces el tramo oriental con la rehabilitacin (ampliacin,
pavimentacin, sealizacin y obras de amoblamiento urbano) de la va existente
entre la Facultad Nacional de Minas y el kilmetro 4+900. A partir de all se
construy, en una zona densamente poblada del corregimiento de San Cristbal,
una variante de 686 metros, de altas especificaciones y con 5 puentes; este
conjunto vial va hasta el kilmetro 9+100, en doble calzada, hasta la boca
oriental del tnel.
91

Con la construccin del sector occidental y del Tnel de Occidente de la Conexin

Vial Aburr Ro Cauca (en operacin desde el ao 2006), la nueva distancia
entre Medelln y Santa Fe de Antioquia es de 52 km, en contraste con los 74 km
anteriores (distancias medidas desde la Facultad de Minas). La reduccin de la
longitud se concentra en el tramo Medelln-San Jernimo, que pasa de 55 km a
33 km, aproximadamente. Eso significa que, que con la velocidad del proyecto,
que es 60 km/h, se puede viajar a San Jernimo en casi media hora, en
contraste con el tiempo de viaje anterior a su construccin que era hora y media,
aproximadamente.
Estos cambios en la infraestructura vial que accede al rea de influencia del Plan
Parcial, genera un atractivo para los viajeros de paso con destino al occidente del
departamento, lo cual se traduce en mayores congestionamientos viales.
Tambin es importante considerar que, dadas unas mejores especificaciones
viales, la va podr atender vehculos de mayor tonenaje, las cuales previo al ao
2006, no era posible. Este hecho es importante desde el punto de vista de
competitividad de la regin.
Estas nuevas dinmicas asociadas al aumento del trnsito vehicular por la
conexin vial, vienen acompaadas del desarrollo urbanstico producto de la
ejecucin del Plan Plarcial formulado desde el ao 2002. La densificacin de
vivienda que ha ido teniendo el sector de Pajarito hasta la fecha, genera la
necesidad de atender ms viajes entre este sector y el resto de la ciudad. La
Carretera al Mar ha venido sufriendo un paulatino incremento en su grado de
saturacin, mayores ndices de contaminacin y de accidentalidad, lo cual hace
necesaria y urgente el desarrollo del tramo oriental faltante de la Conexin Vial
Aburr Ro Cauca para que atienda esta demanda y su futuro incremento.
Por esta razn, se debe considerar el escenario de corto o mediano plazo, en el
cual se tendr construido el tramo del kilmetro 0+000 al kilmetro 4+900 del
proyecto de conexin Aburr Ro Cauca, dado que este absorber el trfico
regional principal e incluso parte del flujo del Plan Parcial, devolvindole
capacidad a la Carretera al Mar. El tener certidumbre de la construccin de dicho
tramo, permitira proyectar y programar de manera ms racional las obras
requeridas por la Carretera al Mar para atender los flujos vehiculares que se
consolidarn en el tiempo. En este tramo tienen participacin la Nacin, el
Departamento, el Municipio de Medelln y el rea Metropolitana, cada uno con un
compromiso financiero. El rea viene cumpliendo con el intercambio vial, al igual
92

que el Municipio de Medelln liberando los predios que se necesitan para los 4,1
kilmetros de va que deben construir el Departamento y la Nacin.
En diciembre de 2011, el rea Metropolitana entreg la etapa 1 del intercambio
vial de la Carrera 80 que consta de 1.366 km de nuevas vas que permite el flujo
de los vehculos provenientes del oriente de la ciudad hacial el norte y occidente.
Al concluir la obra se contarn con 3.153 km de nuevas vas para la movilidad de
este sector de la ciudad y su comunicacin y acceso hacia el occidente.
- Secciones Viales (Ver plano 7-A Secciones Viales)
Las secciones viales de las vas para el Plan Parcial Pajarito se definen en las
disposiciones siguientes:
Carretera al Mar
Deber respetar la Ley 1228 de 2008 Por la cual se determinan las fajas
mnimas de retiro obligatorio o reas de exclusin, para las carreteras del
sistema vial nacional, se crea el Sistema Integral Nacional de Informacin de
Carreteras y se dictan otras disposiciones o la normatividad que la sustituya.
Donde, a partir de la calle 64 no. 127-75 kilometro 5 de la Carretera al Mar
(Estacin de Servicios) hacia el nororiente, INVIAS (Instituto Nacional de Vas)
clasifica esta va como de primer orden, de lo contrario ser catalogada como de
segundo orden. Esto se deber tener en cuenta para la exigencia de retiros
obligatorios y de antejardn:
Primer orden: 60 metros pblicos (30 metros a cada lado del eje de la va) y
15.00 metros de Antejardn
Segundo orden: 45 metros pblicos(22.50 metros a cada lado del eje de la va) y
15.00 metros de Antejardn
Seccin Va Estructurante calle 65.
Calzada:
Andenes laterales:
Zonas verdes laterales:
Total seccin pblica:
Antejardines laterales:
7.00 m
2.00 m c/u
3.00 m c/u
17.00 m
5.00 m c/u
93

A las Urbanizaciones Chagualn y La Montaa se le permite ocupar parte del

antejardn slo para celdas de parqueo y garantizar como mnimo 3.00 m de
antejardn, para las dems destinaciones deben garantizar los 5.00 m de retiro.
Seccin Va al Cucaracho Calles 63A y 64, desde la carretera al Mar,
hacia el oriente, hasta la quebrada La Puerta.
De Sur a Norte.
Calzada
Zonas verdes laterales
Andenes laterales
Cicloruta costado sur
Separador costado sur
Anden costado sur
Total seccin pblica
Antejardines laterales
7.00 m
3.00 m c/u
2.00 m c/u
2.00 m
1.00 m
2.00 m
22.00 m
5.00 m c/u
Seccin Va al Cucaracho, desde la quebrada La Puerta, hacia el oriente,

hasta la calle 64A en el barrio La Campia
Calzada
Andenes laterales
Total seccin pblica
7.00 m
2.00 m c/u
1.00 m c/u
13.00 m
3.00 m c/u
Vas colectoras (exceptuando la Va al Cucaracho y va a Las Hamacas

entre la carretera al mar y la Institucin Educativa Alfonso Upegui)
Calzada
Andenes laterales
Total seccin pblica
7.00 m
2.00 m c/u
3.00 m c/u
17.00 m
3.00 m c/u
Va a Lusitania (Carrera 106A entre la carretera al mar y la calle 63A)

Calzada
Andenes laterales adosados
a la calzada
7.00 m
2.00 m c/u
94


Total seccin pblica
3.00 m c/u
17.00 m
3.00 m c/u
No se exigir el retiro de antejardn en la va interna Unidad de Gestin 3 de la

Centralidad Lusitania, para las construcciones existentes. Para los nuevos
desarrollos se exigir un retiro de antejardn de 3 metros como se establece en
este artculo y por norma.
Vas de servicio y va Las Hamacas entre la carretera al mar y la
Institucin Educativa Alfonso Upegui
Calzada
Andenes laterales
Total seccin pblica
7.00 m
2.00 m c/u
1.00 m c/u
13.00 m
3.00 m c/u
Vas peatonales
Zona verde central
Andenes laterales
Total seccin pblica
Antejardn Segn norma
6.00 m
2.00 m c/u
10.00 m
95

96

97

- Vas complementarias de accesibilidad.

Una vez se llega a la zona por la Carretera al Mar, se debe continuar hasta el
rea de planificacin por vas complementarias que, en general, no son aptas
para el desplazamiento de vehculos de transporte pblico, dadas sus bajas
especificaciones tcnicas (pendientes longitudinales demasiado altas, curvas
horizontales con radios pequeos, calzadas con anchos hasta de 3,5 metros, sin
andenes, etc.), que en casos como la va a La Pola no pasan dos vehculos
livianos al mismo tiempo.
Otra dificultad para conectar debidamente estas reas a la Carretera al Mar, es la
barrera creada por problemas de estabilidad de taludes que se prolongan a lo
largo de la va en una longitud de 1.3 kilmetros, entre la va de acceso a la
urbanizacin La Campia y la finca Lusitania. El anlisis geotcnico no
recomienda realizar ningn tipo de movimiento de tierra en estos taludes, por lo
que no es posible plantear conexiones vehiculares a la Carretera al Mar en dicho
tramo. Solo son posibles conexiones peatonales.
Estas dos situaciones obligan a buscar un nuevo corredor para transporte
pblico, considerando su futuro funcionamiento como corredor de transporte
masivo de mediana capacidad, tal como se planteo arriba en el anlisis para la
va estructurante aprobada en el POT.
A continuacin se presenta una breve descripcin de cada una de las vas
complementarias:
Va a Pajarito Las Hamacas: Presenta un buen alineamiento horizontal (casi
recto), pero un pobre alineamiento vertical con pendientes longitudinales entre
15% y 27%; calzadas entre 5.0 y 7.8 metros; andenes de 1.5 metros en muy
pocos tramos.
Va a La Pola: Presenta pendientes longitudinales entre 12% y 17%;
alineamiento horizontal muy deficiente en su tramo inicial (conexin a la
Carretera al Mar), con radios de giro hasta de 4.0 metros; calzadas entre 3.5 y
7.0 metros, pero en su mayor parte es menor de 5.0 metros; y muy poca
presencia de andenes al lado de la va.
Va a Pajarito - El Cucaracho: Es un carreteable parcialmente en rieles de
concreto, con un solo tramo de pendiente del 16% (al pasar la quebrada La
Puerta), pero en general con pendientes inferiores al 10%; presenta anchos de
98

calzadas entre 4.0 y 7.0 metros; curvas horizontales suaves, a excepcin del
paso sobre la quebrada La Puerta. Solo posee andenes al empalmarse con la va
a Pajarito.
Va de acceso a la urbanizacin La Campia: Es la va de transporte pblico en la
actualidad an cuando presenta pendientes longitudinales entre 12% y 16%, con
un alineamiento horizontal de difcil maniobrabilidad (trazado en s), con radios
de giro menores de 15.0 metros. Podra decirse que, pese a sus condiciones
tcnicas, desempea bien su funcin dadas las condiciones actuales de muy bajo
volumen vehicular (en un estudio realizado en 1999 al cruce de esta va con la
Carretera al Mar, present un volumen total en la hora pico de 990 vehculos, de
los cuales el 20% entraba y sala por esta va).
-Accesibilidad futura.
Adems de la Carretera al Mar, en el mediano y largo plazo se tendrn dos vas
ms de acceso al Plan Parcial: la conexin Aburr Ro Cauca y la va
Longitudinal Occidental.
La primera generar un acceso directo a la parte ms al occidente del rea de
planificacin, dado que el trazado temporal dejar una conexin a la altura del
Liceo Santa Margarita. Esta va, cuando est construida totalmente, pasar a
desnivel la Avenida 80-81, continuando por las vas laterales a la quebrada La
Iguan, permitiendo la conexin de parte del desarrollo urbanstico con la
ciudad, a travs de un corredor diferente a la Carretera al Mar, con mayor
capacidad y mejores especificaciones tcnicas.
La va Longitudinal Occidental dar salida hacia la calle 50 (Colombia) y, en
general hacia el sur de la ciudad. Requiere de una obra de paso de gran
magnitud sobre la quebrada La Iguan, pero se justifica dado que tambin
mejorar las condiciones de accesibilidad a otra gran zona de expansin de la
ciudad como lo es Calasanz. Esta va, al igual que la anterior, conectara el
desarrollo por otro corredor diferente a la Carretera al Mar.
Con relacin a la va Longitudinal Occidental, en el ao 2010 se propuso una
modificacin al diseo del lazo noroccidental del intercambio aprobado entre la
Longitudinal, la Calle 65 y la Carrera 89 (Carretera al Mar). El proyecto diseado
originalmente, propone una rasante del lazo en cueston de aproximadamente
3.00 metros por debajo del nivel de la calzada actual de la Carretera al Mar. La
contruccin de este lazo sin una intervencin total del cruce, generara
99

dificultades tanto constructivas (contencin de la Carretera), como operativas de

la misma. La propuesta de modificacin aprobada mediante Acta 1 de Febrero 24
de 2010 del Comit Asesor de Proyectos Viales, decidi aumentar la altura de los
muros de contencin, adems de tener que redisear como mnimo las rasantes
de la mayora de las vas que confluyen en el cruce.
-Vas existentes al interior del Plan Parcial.
Las vas principales correspondientes a la va estructuarante y colectoras, se
encuentran ejecutadas en su mayora, quedando pendiente un tramo de va de
150 metros en la carrera 98 ya que no se ha llegado a una concertacin con el
dueo del predio para ceder anticipadamente la faja necesaria para la va.
Adems de la conexin entre las calles 64, 65 y la carrera 99, con una longitud
aproximadamente de 520 metros.
Las vas de servicio se van ejecutando a medida que las urbanizaciones se
desarrollan, como obligaciones viales que cada una de estas.
4.3.5. Transporte.
El sistema de transporte est enmarcado por el Transporte de Mediana
Capacidad denominado Metrocable Lnea J (Estacin Aurora), que integra al
Sistema Metro de Medelln en la estacin San Javier y que se complementa con
el Transporte Pblico Colectivo.
Los objetivos en los que est enmarcado el sistema de transporte son:
- Integrar y articular la zona de expansin, tanto internamente como con el
sector circundante y la ciudad.
- Integrar la zona de expansin con la malla vial urbana y con el TMMC
(Metrocable), evitando impactos negativos en el trnsito y en las
condiciones de seguridad peatonal de los habitants actuales y futuros.
- Transporte Pblico Colectivo
La Secretara de Movilidad (antes Secretara de Transportes y Trnsito)de
Medelln, es la entidad encargada de definir las rutas de transporte pblico que
prestarn el servicio para este territorio y quien determina las frecuencias y los
recorridos de estas rutas, acorde con el desarrollo del Plan Parcial. En este
sentido, se encuentran varias rutas atendiendo la demanda actual que se ha
100

dado durante los ltimos aos. Las rutas que actualmente

provisionalmente en el rea de influencia del Plan Parcial son:
operan
Ruta 250A La Campia Pajarito de la empresa Conducciones Palenque

Robledal, con una longitud de 21+852 km. Creada mediante Resolucin
291 de diciembre 29 de 2003, ampliada en su recorrido hasta Las
Hamacas (Resolucin 9523 de febrero 11 de 2005) y actualizada el 1 de
julio de 2010.
Ruta 250A Ramal La Huerta La Campia Moravia de la empresa
Conducciones Palenque Robledal, con una longitud de 21+186 km. Creada
mediante Resolucin 291 de diciembre de 2003 fue actualizada en agosto
23 de 2010 por medio del Radicado No. 336755 con la ubicacin definitiva
de paraderos.
Ruta 250 II Las Hamacas Carretera al Mar Estacin La Aurora de la
empresa Conducciones Palenque Robledal, con una longitud de 6+229
km. Creada mediante Resolucin 079 de febrero 4 de 2008 y actualizada
en mayo 13 de 2008.
Ruta 250 III Estacin La Aurora La Campia Tulipanes La Huerta de la
empresa Conducciones Palenque Robledal, con una longitud de 6+202
km. Creada mediante Resolucin 192 de marzo 14 de 2008 y actualizada
el 20 de noviembre de 2008.
Tambin existe la Ruta 251 de la misma empresa, que tiene la terminal en el
barrio Santa Margarita y hace su recorrido por la Carretera al Mar.
Adems de la anteriores, sirve al sector la Ruta 255 de la empresa Rpido San
Cristbal del corregimiento del mismo nombre, cuyo recorrido se realiza por la
Carretera al Mar.
Las rutas que operarn definitivamente en la zona debern ser licitadas por la
Secretara de Movilidad de Medelln, la cual deber tener en cuenta la ubicacin y
construccin del depsito de buses.
Las terminales de estas rutas de transporte estn sobre vas pblicas pero existe
la propuesta de construir un depsito de buses.
101

- Depsito de Buses
En la centralidad Nazareth, se establece la ubicacin de un Depsito de Buses, el
cual hace parte de los equipamientos del sistema de transporte urbano y rural de
pasajeros.
Son depsitos para estacionar en su interior los vehculos de transporte pblico
que no estn en servicio (en recorrido de ruta) en el periodo nocturno, en el
cual se podr tener reas para servicios complementarios al vehculo tales como:
aseo, lavado, montallantas, cambio de aceites, suministro de combustible,
almacn de repuestos, diagnsticentro, reparaciones menores y mayores,
incluyendo mecnica general, latonera y pintura. Lo anterior se permite sin
perjuicio de los dems requisitos que el constructor y operador deben cumplir.
Hacen parte de los equipamientos del sistema de transporte urbano y rural de
pasajeros.
Para la elaboracin de los diseos de los depsitos de vehculos de transporte
pblicos, se deben contemplar y cumplir las especificaciones tcnicas dadas por
la siguiente tabla:
TABLA: ESPECIFICACIONES TCNICAS DE LOS DEPSITOS DE VEHCULOS
DE TRANSPORTE PBLICO (DVTP).
TIPO
DVTP-1
REA
NETA(M2)
850-2.000
DVTP-2
2000-4000
DVTP-3
3000-5000
4000
mayor
2000
mayor
DVTP-4
DVTP-5
UBICACIN
Centralidad Barrial
Corredor Actividad
Mltiple
Centralidad Zonal
rea Gran Empresa
mbito Corregimental
En los depsitos tipo DVTP-1 slo se permite parqueo y circulacin. No incluye

servicios al vehculo adicionales. Los depsitos tipo DVTP -2, DVTP-3 y DVTP-4,
podrn tener servicios al vehculo adicionales, como lavado, montallantas y
llenado de combustibles de carcter privado, cumpliendo con las normas y
especificaciones que lo regulen. Slo se admitir un surtidor por cada tipo de
combustible.
102

El diseo de este equipamiento deber garantizar la mitigacin de impactos

ambientales y urbansticos.
4.4
Servicios Pblicos
El sector prximo al suelo de expansin de Pajarito ha recibido la prestacin de

los servicios bsicos de acueducto a partir de los tanques Cucaracho y Aures, los
cuales dan cubrimiento hasta el lmite del permetro urbano que estableci el
Plan de Ordenamiento Territorial. Ver plano Tanques de Acueducto.
Igualmente, el rea donde se desarrolla el Plan Parcial Pajarito cuenta con un
cubrimiento parcial de los servicios pblicos. Con respecto al servicio de
acueducto los predios desarrollados cuentan con la prestacin del servicio por
parte de las Empresas Pblicas de Medelln, los asentamientos de Pedregal Bajo,
La Aurora y Pajarito siguen siendo abastecidos mediante los tanques de Pedregal
Bajo y Los Naranjos (propiedad de Empresas Pblicas de Medelln), y los
acueductos comunales de la quebrada La Corcovada.
Los nuevos desarrollos que se han venido realizando en el sector y
especficamente el asentamiento Pedregal Bajo poseen red de alcantarillado con
colectores paralelos a las quebradas La Garca, La Gmez, y el Hato, estos
colectores desembocan a la quebrada La Iguan sin ningn tratamiento previo
de las aguas que conducen.
Considerando lo anterior, la ejecucin de nuevos proyectos se condicionar a la
vigencia de la disponibilidad de la prestacin de los servicios pblicos
demandados y a las exigencias tcnicas, econmicas, de temporalidad y otros
requisitos -como los ambientales o el establecimiento de servidumbres de paso,
en caso de requerirse- que los operadores o prestadores de los servicios
pblicos planteen. En general, en el marco de la formulacin del Plan Parcial se
deber presentar la factibilidad de prestacin de los servicios pblicos en los
trminos que establece el Decreto 4300 de 2007 , garantizando la prestacin de
los servicios pblicos. Dicha factibilidad y disponibilidad deber ser expedida por
el operador del servicio o empresa prestadora para que la misma le defina los
trminos o condiciones bajo los cuales le puede atender la demanda de los
servicios pblicos solicitados. Las condiciones definidas en este concepto de
factibilidad son de entera responsabilidad de la empresa o prestador de servicios
pblicos que lo emite.
103

Los nuevos urbanizadores debern garantizar la dotacin de los servicios

pblicos en los desarrollos urbansticos; igualmente actualizar y proyectar la
demanda para la dotacin de los servicios pblicos requeridos, con base en los
estudios tcnicos y econmicos correspondientes, con el fin de solicitar la
disponibilidad tcnica a la entidad prestadora de los servicios pblicos
domiciliarios y esenciales. Este requirimiento se hara efectivo al momento de la
solicitud de licencia de urbanismo.
Por otro lado, se debe garantizar el manejo de desechos slidos y peligrosos -en
caso de que se generen estos ltimos- a travs de la consecucin de los
permisos ambientales o por empresas conformadas para la prestacin del
servicio pblico de aseo, especificando adems, como se va a manejar. As
mismo, definir las zonas que sern utilizadas para la disposicin de escombros
PGIRS municipal y regional-.
Finalmente, la extensin o construccin de cualquier modalidad de redes para la
prestacin de servicios pblicos, no podr causar impactos negativos en los
componentes suelo, en la arborizacin u otros aspectos ambientales del sector.
Finalmente, las servidumbres de paso requeridas deben establecerse
debidamente.
104

105

En adicion, el suelo de expansin lo atraviesan actualmente dos lneas de alta

tensin y una de conduccin de agua cuya ubicacin deber tenerse en cuenta
en el Planteamiento urbanstico y vial de la zona. Las edificaciones, las redes y
los componentes de los servicios pblicos debern cumplir con los diferentes
retiros establecidos en las disposiciones correspondientes, para su localizacin.
Dentro de la zona de expansin se tienen las siguientes redes:
Lnea de alta tensin Occidente Colombia u Occidente Beln, la cual cruza
el polgono de trabajo en sentido Norte - Sur desde el sector de las Hamacas
hasta la urbanizacin Vallejuelos, se deber respetar un retiro de ocho (8)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
La lnea de alta tensin que cruza en la parta alta del barrio Pedregal bajo,
hasta la urbanizacin Vallejuelos, se deber respetar un retiro de tres (3)
metros en ambos costados, a partir de su eje.
Para las lneas de conduccin de agua que atraviesan la zona de expansin
en sentido Oriente- Occidente, por la va al Cucaracho hacia el tanque de
Aures, se deber respetar un retiro de 1,50 metros en ambos costados, a
partir de borde exterior de la tubera.
De igual forma, para el desarrollo de nuevas infraestructuras se debe cumplir con
los retiros que sean determinados por la entidad competente (Empresas Pblicas
de Medelln).
4.5.
Equipamientos
En el anlisis de la situacin actual, se tienen en cuenta los equipamientos

existentes en el polgono, los equipamientos de la zona 2 (Noroccidental), la
poblacin actual y la futura y los estndares que actualmente posee la ciudad.
SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS Y REAS CVICAS YREPRESENTATIVAS.
Est constituido por espacios o edificaciones destinadas a proveer a los
ciudadanos de servicios o prestaciones sociales de carcter educativo, sanitario,
deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo, cvico o cultural.Son de
carcter pblico o privado dependiendo de su propiedad y del servicio que
106

presten.Para su desarrollo debern cumplir con la reglamentacin especfica de

cada uso.
En los planos Obligaciones y Espacio Pblico y Modelo de Ocupacin se
localizan los suelos para equipamientos y las reas cvicas y representativas en la
centralidad zonal y en cada una de las centralidades barriales, de acuerdo con la
cobertura y jerarqua de cada una.
Los avances del plan especial de equipamientos y espacio pblico, han permitido
hacer este anlisis clasificando los equipamientos en varios grupos as:
Equipamientos bsicos sociales: educacin, salud, recreacin y deportes.
Son fundamentales en todo desarrollo urbanstico y el Estado velar por la
generacin, desarrollo, construccin y funcionamiento de ellos. Son la prioridad
de las obligaciones urbansticas.
Equipamientos bsicos comunitarios: sedes comunales, culto, cultura,
educacin no formal. El Municipio garantizar las condiciones para su desarrollo,
pero la prestacin del servicio debe ser liderado por el sector privado.
Equipamientos de seguridad y convivencia: Fuerza pblica, Administracin
de Justicia. Se reservarn las reas para su funcionamiento, segn el nivel de
cobertura para el desarrollo de Pajarito.
Equipamientos Institucionales. Son reas administrativas para los servicios
del Estado significativas en cuanto a su ubicacin, la cual ser tenida en cuenta
al momento de desarrollar las centralidades.
Infraestructuras bsicas: Servicios pblicos, transporte y trnsito, sanitarios y
ambientales, mercadeo de produccin primaria. Su manejo se da en los Items
que para cada caso se desarrolla en este Plan.
Los equipamientos bsicos son los ms demandados por la poblacin en general,
sobre ellos se centra el anlisis para el clculo de las demandas futuras. A
diferencia de una zona ya desarrollada, en este Plan se parte de una poblacin
que hoy no existe en este territorio (a excepcin de la poblacin de los
asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora), pero que tendr
posiblemente, las siguientes caractersticas:
107

Estratos 2, 3, 4
Familias con 4 miembros
Familias provenientes de todas las zonas de la ciudad, de los corregimientos y
de otros municipios
Familias en su mayora jvenes (dos adultos, dos nios; dos adultos, un
menor; o un adulto uno o dos menores)
Las viviendas estarn en los rangos de la Vivienda de Inters Social.
Para los estndares, se consultan datos de la ciudad y de las diferentes zonas
o comunas que permitirn definir unos equipamientos deseables y posibles
para el desarrollo de Pajarito.
JERARQUIZACIN Y CLASIFICACIN DE LOSEQUIPAMIENTOS Los

equipamientos son de carcter zonal o barrial de acuerdo con la cobertura y el
servicio que prestan. La clasificacin y caractersticas de los equipamientos para
este Plan Parcial, se describe a continuacin:
Equipamientos de mbito zonal: Son los equipamientos educativos que
atienden desde el grado 0 al grado 11 y el equipamiento destinados a
educacin superior (Tcnica y Universitaria); en salud, el equipamiento del nivel
II; en recreacin y deportes, los parques deportivos; en seguridad y convivencia,
las Inspecciones y Estaciones de Polica; en los institucionales todos los del
mbito zonal. Los equipamientos para asistencia social, culto, cultura,
organizacin social y similares, se organizarn mediante una unidad de
equipamientos comunitarios de cobertura zonal.
Equipamientos de mbito barrial: Son los educativos que atienden desde el
grado 0 al grado 11; en salud, el equipamiento del nivel I; en recreacin y
deportes, los parques recreativos; en seguridad y convivencia, comisaras de
familia, jueces de paz, centros de conciliacin y similares; en los institucionales
todos los del mbito barrial; los de asistencia social, culto, cultura, organizacin
social y similares, se organizarn mediante una unidad de equipamientos
comunitarios de cobertura barrial.
4.5.1.
Equipamientos de Educacin
El servicio de educacin bsico y obligatorio es el comprendido por el preescolar

(grado cero), la educacin bsica primaria, la educacin bsica secundaria y la
educacin media vocacional; la cual debe garantizarse en un solo establecimiento
educativo para promover fcilmente a los educandos de un grado al otro y
108

optimizar los servicios complementarios a la educacin (laboratorios, bibliotecas,

reas deportivas, etc.), adems permitira contar con infraestructuras ms
completas que permitieran el desarrollo de dos jornadas.
Teniendo en cuenta toda la ciudad, podemos partir de los ndices de la poblacin
en edad escolar, con el cual comparamos el comportamiento de las zonas y su
tendencia. Como se observa en el siguiente cuadro, la zona con el porcentaje de
la poblacin en edad escolar ms alta de toda la ciudad lo poseen las zonas 1
(Nororiental) y 2 (Noroccidental) con el 28% y el 27% respectivamente;
situaciones altamente contrastantes con las zonas Suroriental y Suroccidental
que poseen los porcentajes ms bajos 3.5% y 11%. Esto se explica por varias
razones:
La zona 1 es la que mayor poblacin recibe por efecto de desplazamientos,
invasiones o construcciones adicionadas sobre las existentes.
La zona 2 es comparativamente con el resto de la ciudad una de las que
ms desarrollos de vivienda de inters social a realizado en toda la historia,
inclusive recientemente.
La urbanizaciones nuevas de la zona 2 han sido ocupadas por familiar
nuevas, con dos o mas menores de edad.
La zona 5 (Suroriental) posee la densidad ms baja de la ciudad, las
familias no son numerosas (de una a tres personas).
La zona 3 (centro oriental) es la que menos familias jvenes con poblacin
en edad escolar posee la ciudad (el Centro las ha expulsado).
POBLACION EN EDAD ESCOLAR POR ZONAS
1. Nororiental
2. Noroccidental
3. Centro Oriental
4.Centro Occidental
5. Suroriental
6. Suroccidental
% DE
POBLACION EN
EDAD ESCOLAR
28
27
15
15.5
3.5
11
% DE
EQUIPAMIENTOS
EDUCATIVOS
25.1
23.7
21.1
17.2
4.9
11.4
TOTAL
100
100
ZONA
% DE COBERTURA
GLOBAL
(MATRICULADOS)
84.76
88.79
131.88
109.68
113.63
93.89
109

Adems de lo anterior la actual demanda del servicio educativo no se logra

atender en la zona misma, ya que no se cuentan con las aulas requeridas,
situacin que podemos observar en el siguiente cuadro el cual muestra el dficit
de aulas en cada una de las comuna que conforman la zona 2. Lo anterior se
puede explicar por varios motivos:
El desarrollo urbanstico de la zona ha sido adelantado mediante urbanizaciones,
que si bien han cumplido con las obligaciones urbansticas que en su momento
se les ha exigido, estas no se han orientado a atender el desarrollo de los
equipamientos de educacin requeridos.
El rea a ceder para equipamientos no era suficiente para el desarrollo de un
establecimiento educativo, se hace entonces una sede comunal, una placa
polideportiva, un parque infantil, una piscina.
Los equipamientos educativos de la zona en su mayora han sido desarrollados
por el Estado, a partir de la demanda; y con la participacin del sector privado,
pero nunca se ha logrado completar la cobertura.
Aunque existe una cobertura casi total en la ciudad, esta se explica por la
existencia de oferta de aulas en otras zonas de la ciudad que obligan al
desplazamiento de la poblacin escolar de sus sitios de origen.
DFICIT DE AULAS8 EDUCATIVAS
NIVEL
Preescolar
Bsica
primaria
Bsica
secundaria
Media
vocacional
Total
Sin matricular
Dficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Dficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Dficit %
Aulas faltantes
Sin matricular
Dficit %
Aulas faltantes
Aulas faltantes
ZONA 2 NOROCCIDENTAL
COMUNA 5 COMUNA 6 COMUNA 7 TOTAL ZONAL
705
-905
1.279
1.079
25.51
30.2
278
-4.888
-1.113
-5.723
23.86
6.31
108.6
24.7
-174
-4.543
619
-4.098
1.9
36.94
3.9
101.0
-1.101
-3.793
-476
-5.370
25,44
65,28
9,51
24,5
84,3
10,6
119,3
28,4
324,6
35,3
388,3
Las aulas de educacin preescolar son de 30 alumnos en promedio, y las de educacin bsica y media vocacional son de
45 alumnos.
110

Teniendo en cuenta que la poblacin en edad escolar es toda menor de edad, lo

ideal es que los educandos no se tengan que desplazar de su rea de residencia
en busca del servicio, por lo que la infraestructura que requiera el desarrollo de
Pajarito debe ubicarse al interior del mismo.
El plan parcial tampoco debe aumentar los actuales dficits de la zona 2, por el
contrario, debe garantizar que se cuente con el suelo para el desarrollo del
nmero de aulas requeridas, y ante el dficit que presenta la zona 2 debe
convertirse en una alternativa para disminuirlo.
Esto ltimo es bien importante considerarlo hacia el futuro, ya que realizando
proyecciones de la poblacin en edad escolar para los trienios siguientes hasta el
2009, la zona 2 es la que muestra el mayor crecimiento de su poblacin en
respecto al resto de la ciudad, esta condicin invita a prever mayores reas para
este servicio que en cualquier otra zona de la ciudad (ver el siguiente grfico
Proyeccin de la Poblacin en Edad Escolar de Medelln).
PROYECCION DE POBLACION ZONAL EN EDAD ESCOLAR 2000 - 2009
160.000
140.000
120.000
POBLACION
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1
Corregimientos
ZONAS Y CORREGIMIENTOS
2000
2003
2006
2009
111

CENTROS EDUCATIVOS EJECUTADOS
4.5.2.
Colegio Rafael Garcia Herreros y Jardin Infantil La Huerta

Centro Educativo Alfonso Upegui y Jardin Infantil
Ludoteca La Aurora
Jardin Infantil Buen Comienzo La Aurora
Colegio Las Flores
Ludoteca San Martin
Centro Educativo Pedregal Bajo
Institucion Educativa Santa Margarita
Equipamientos de Recreacin y Deportes
Son las infraestructuras diseadas, construidas o adecuadas para el desarrollo de

actividades ldicas, recreativas y deportivas, diferentes a las que se desarrollan
en las reas libres como plazas o reas cvicas y representativas, las cuales son
analizadas dentro del espacio pblico.
112

Estos son de los equipamientos ms demandados por la poblacin, y junto con

los de educacin son los que ms propician la integracin social y comunitaria de
la poblacin.
En las ltimas dcadas son los de mayor proliferacin debido entre otras a:
La masificacin del deporte y en espacial del ftbol, el microftbol, el
baloncesto y el voleibol.
La aparicin y definicin del tiempo libre como fundamental dentro del
desarrollo de las actividades diarias, dentro de las cuales el deporte y la
recreacin son de suma importancia.
El deporte como actividad para todas las edades y sexos
La ciudad de Medelln ha contado con una infraestructura para el desarrollo
deportivo representada en la Unidad Deportiva Atanasio Girardot, la Unidad
Deportiva de Beln, algunos escenarios aislados o como parte de complejos de
propiedad privada y la infraestructura deportiva de los barrios conformada por
placas polideportivas principalmente.
Estas ltimas son las de mayor cobertura, debido a lo fcil de su construccin, lo
econmico, su alta demanda, lo popular en su manejo y disfrute. En este
sentido, el proyecto de Plan Especial de Equipamientos y Espacio Pblico
propone el desarrollo de unos equipamientos deportivos y recreativos que
mejoren la oferta en varias disciplinas, una mayor cobertura y una mejor
administracin de los mismos.
En este sentido, la ciudad posee una alta oferta de equipamientos recreativos y
deportivos, pero estos aparecen de forma dispersa y en muchos casos no son
consecuentes con los planteamientos urbansticos, ya que no fueron concebidos
como equipamientos de trascendencia para la comunidad en su momento, y hoy
son espacios de convocatoria y reconocimiento por toda la poblacin en general.
Medelln posee varias unidades deportivas de cobertura zonal, siendo la zona
Centro Oriental la mejor atendida contando con cuatro de estas unidades, una
por cada 74.440 habitantes. Sin embargo, estos parmetros pueden no ser claros
ya que esta zona es una de las que menos habitantes presenta debido a la baja
poblacin que posee la comuna 10, La Candelaria.
113

Para el resto de la ciudad, sin contar la zona 3, la mejor unidad deportiva es la

del Barrio Cristbal, con la que se obtiene un estndar de un equipamiento por
167.190 habitantes, a nivel zonal y de 1 por cada 45.952 a nivel barrial.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA ZONAL
Jerarqua
Zonal
Nombre de
la unidad
Deportiva
Castilla
La Ladera
Miraflores
Alejandro
Echavarra
La
Asomadera
La Floresta
B. Cristbal
Poblacin9
Localizacin
Zona Comuna
2
05
3
08
3
09
3
09
Barrio
0509
0804
0905
0904
10
1014
4
4
12
12
1206
1210
Zona
Comuna
451.700 128.978
102.325
122.343
122.343
297.762
Equipamiento por
habitante
Zonal
Comuna
1/451.700
1/64.489
1/102.325
1/74.440
73.096
334.380
91905
1/61.171
1/73.096
1/167.190
1/45.952
A nivel barrial (un equipamiento atiende un grupo de barrios, que para el efecto
puede ser una comuna), el mejor cubrimiento lo posee la unidad deportiva de
Campo Amor con un equipamiento por 72.000 habitantes.
Ante la demanda de equipamientos deportivos y recreativos, y ante la necesidad
de suficiente suelo para el desarrollo del mismo (la mayora de las
infraestructuras deportivas y recreativas requieren de suelo, muy pocos se
pueden acondicionar en niveles superiores), estos equipamientos deberan
concentrarse en unidades estratgicamente ubicadas y en forma jerrquica de
acuerdo al nivel de cobertura. Sin embargo, en nuestra ciudad esto no se ha
dado as.
UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA BARRIAL
Jerarqua
Barrial
Nombre de la
unidad
Deportiva
Granizal
El Playn
San Blas
Parque Colgate
Poblacin10
Localizacin
Zona
1
1
1
2
Comuna
01
02
03
05
Barrio
0107
0204
0302
0503
Zona
Comuna
112.984
474.932
87.219
142.837
451.700
128.978
Equipamiento por
habitante
Zonal
Comuna
1/112.984
1/158.311 1/87.219
1/142.837
1/150.567 1/128.978
Proyectada al ao 2000
Proyectada al ao 2000
10
114

Doce de Octubre
El Progreso 2
Los Alczares
Campo Amor
El Rincn
2
2
4
6
6
06
06
13
15
16
0603
0611
1304
1506
1610
173.229
334.380
225.242
1/86.615
128.379 1/334.380 1/128.379

72.868
1/72.868
1/112.621
152.374
1/152.374
En la zona 2, por ejemplo, los escenarios deportivos en general son abundantes

y en espacial en la comuna 7 Robledo. Lo anterior se puede explicar en parte por
la cesin obligatoria de estos dentro de los nuevos desarrollos urbansticos. Sin
embargo las concentraciones de equipamientos deportivos y recreativos en
unidades y jerarquizados por niveles de atencin no se han dado.
Son la comuna 15 y la zona 6 las que cuentan con una mejor proporcin de rea
recreativa por habitante, superando incluso la comuna 11 (Estadio) donde se
localiza la Unidad Deportiva Atanasio Girardot.
ESCENARIOS DEPORTIVOS Y RECREATIVOS POR COMUNAS
COMUNA
5
Castilla
Doce de
6
Octubre
7
Robledo
Total zona 2
Total Urbano
ZONAS
ENTIDADES
PBLICA
S
OFICIALES PRIVADAS
96
40
29
TOTAL
165
PARTICIPACIN EN
EL TOTAL
URBANO
CIUDAD
8
7
106
24
14
144
82
284
1.072
71
135
418
106
149
674
259
568
2.164
12
26
100
11
24
92
Hay que tener en cuenta adems, que por encontrarse el polgono en zona de
media ladera, existen muchas restricciones para el desarrollo de grandes
equipamientos deportivos como canchas de ftbol reglamentarias, que son casi
inexistentes en la zona, y bastante utilizadas o demandadas por la poblacin en
general; por lo que es conveniente considerar las condiciones naturales del sitio
para el desarrollo de equipamientos deportivos y recreativos que se adapten a
estas condiciones, tales como el ciclomontaismo, pistas de trote, deportes
extremos, recreacin pasiva con nfasis en la proteccin del medio natural.
Uno de los propsitos del P.O.T. es que la ciudad alcance a tener 6 m por
habitante en espacio pblico, en el cual se contabilizan parte de los
equipamientos recreativos y deportivos, teniendo en cuenta los dficits de cada
115

zona y comuna, el cual debe ser realmente efectivo y apto como espacio pblico;
por lo que se ha propuesto una organizacin y clasificacin de estos escenarios
de la siguiente manera:
Parque infantil: Son zonas verdes para la recreacin pasiva, juegos infantiles y
amoblamiento urbano complementario. Su mbito es generalmente vecinal, es
decir se inserta principalmente en desarrollos urbansticos en rea residencial.
Del total de su rea el 50% ser zona verde de carcter pasivo; contar con un
rea entre 1.000 m y 4.000 m y, en aras a no crear conflictos sobre los usos
residenciales, no tendrn equipamientos para el deporte como placas o canchas.
Podrn contar con elementos de proteccin al ciudadano, pero no tendrn
restricciones de acceso.
Cuando las reas sean menores a 1.000 m se adecuarn como zonas verdes
para la recreacin pasiva, el ornato y el paisaje, no destinando ms del 25% en
pisos duros.
Parque recreativo: Son zonas verdes y duras para la recreacin pasiva,
canchas y placas polideportivas para la prctica deportiva informal y
amoblamiento complementario. Aproximadamente el 40% del rea bruta se
destinar a zonas verdes de carcter pasivo. Su rea estar entre 4.000 m y
10.000 m. No deber contar con espacios para el desarrollo de eventos
masivos competitivos, ya que este tipo de parque busca el desarrollo e
integracin de los vecinos mediante la actividad deportiva y recreativa sin
ninguna pretensin competitiva. Su ubicacin ideal debe ser en torno a las reas
con restricciones ambientales o en ellas si es posible su ubicacin, lo mismo que
anexo a los establecimientos educativos para complementarlos. Podrn contar
con elementos para la proteccin de los usuarios y el mejor desarrollo de las
actividades deportivas y recreativas, y no tendrn restricciones de acceso.
Parque Deportivo: Son canchas y escenarios deportivos con espacios
complementarios a la prctica competitiva barrial, como graderas, camerinos,
cubiertas, comercio menor y servicios sanitarios. Cuentan adems con
amoblamiento urbano complementario como parqueaderos y zonas verdes para
el aislamiento, juegos infantiles y recreacin pasiva. Su mbito es de cobertura
barrial, con un rea mnima de 10.000 m, reservando mnimo 30% de su rea
bruta para zonas verdes de carcter pasivo. Podrn ser desarrollados por
entidades privadas u oficiales y podrn tener restricciones para el acceso con
miras a controlar la utilizacin.
116

Unidades Deportivas: Son de mbito zonal o de ciudad, su carcter es la

recreacin, la enseanza deportiva y la prctica competitiva. Poseen un mayor
nfasis en la especificidad del uso y por tanto requieren de espacios como
tribunas, cubiertas, camerinos, establecimientos de esparcimiento pblico sin
venta y consumo de licor, servicios sanitarios y reas administrativas. Adems de
zonas de parqueo y zonas verdes complementarias para aislamiento, recreacin
pasiva y juegos infantiles, al igual que amoblamiento urbano complementario.
Debern tener un rea mnima de 20.000 m, reservando mnimo el 30% de su
rea bruta como zona verde de carcter pasivo.
EQUIPAMIENTOS DEPORTIVOS EJECUTADOS Al 2012
Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Placa
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Polideportiva
Colegio Rafael Garcia Herreros con cerramiento actual

La Huerta
Centro Alfonso Upegui con cerramiento actual
Y Parque Entre Bosques
En Colegio Las Flores con cerramiento actual
Las Flores
La Aurora
Lusitania
117

4.5.3.
Equipamientos de Salud
En los anlisis territoriales ya se haba detectado que las zonas 3 y 4 actan

como centros especializados en salud, probablemente debido a sus privilegiadas
condiciones de ubicacin estratgica, accesibilidad e infraestructura, razn por la
cual se corrobora la mejor cobertura de la ciudad en equipamientos zonales
(Nivel II) en la zona 3 con 14.888 habitantes promedio por centro de atencin y
20.898 habitantes en la zona 4.
EQUIPAMIENTOS ZONALES (NIVEL II) POR HABITANTES
ZONA
1
2
3
4
5
6
Nororiental
Noroccidental
Centro Oriental
Centro Occidental
Suroriental
Suroccidental
Total
EQUIPAMIENTOS
ZONALES
2
5
20
16
3
3
49
POBLACIN
474.930
451.699
297.764
334.379
80.531
225.242
ESTANDAR
Equipamiento Zonal/ habitante
1/237.465
1/90.339
1/14.888
1/20.898
1/26.843
1/75.080
1.864.545
1/38.051
En la zona 2, los equipamientos del nivel 1 y 2 en conjunto presentan la

siguiente situacin:
La media de la zona es de 1 equipamiento por cada 12.208 habitantes
La comuna con mejor servicio es la 5 que posee 1 equipamiento por cada 8.598
habitantes.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD NIVEL I Y II
COMUNA
Comuna 5
Comuna 6
Comuna 7
TOTAL
EQUIPAMIENTOS
15
11
11
37
POBLACION
128.978
173.229
149.492
451.699
ESTANDAR
8.598
15.748
13.590
12.208
SEGN MEDIA
Por encima
Por debajo
Por debajo
MEDIA
118

En el siguiente cuadro se puede observar la grave situacin de los equipamientos

de mbito barrial (nivel I) en las comunas de la zona 1 Nororiental y de la zona 2
Noroccidental, donde se encuentran los mayores requerimiento de estos
equipamientos, con respecto al resto de comunas y zonas de la ciudad.
La ciudad de Medelln posee una media urbana de 1 equipamiento del nivel 1 por
cada 10.000 habitantes, un muy buen indicador en trminos absolutos, pero
bastante cuestionado si se analiza a nivel territorial ya que comuna a comuna
saltan a la vista los desequilibrios:
En la zona 1 solo la comuna 4 se acerca al promedio de la ciudad.
La zona 2 y la comuna 5 posee un estndar mejor que el de la ciudad.
Ocho comunas poseen un estndar peor que el de ciudad, de las cuales cinco
estn en el norte de la ciudad (de estas dos son de la zona 2)
El Plan parcial de Pajarito debe por lo menos mantener el estndar de la ciudad,
es decir reservar reas del suelo para los equipamientos del nivel I y II,
independiente de si el servicio es oficial o privado, propiciando el rompimiento de
la concentracin de estos servicios en determinados puntos de la ciudad y la
desproteccin de las zonas ms pobladas y por ende ms demandantes del
servicio.
EQUIPAMIENTOS DE SALUD DEL NIVEL I
POR COMUNAS Y ZONAS
ESTANDAR (1/Habitantes)
ZONA COMUNA
COMUNA
2
3
11
1
2
3
4
5
6
7
8
16.140
17.443
20.405
10.990
8.598
15.748
13.590
9.302
MEJOR
ZONAL
REQUERIMIENTO PARA
LLEGAR AL ESTANDAR
MEDIA
CIUDAD11
10.990
ZONAL
CIUDAD
3
3
6
4
4
7
9
7
3
6
4
10.000
8.598
7.196
Solo datos urbanos
119

4
5
6
9
1012
1113
12
13
14
15
16
7.196
1.178
2.480
7.069
11.670
4.026
18.217
8.465
7.069
7
4.026
8.465
Los equipamientos del nivel III no se deben ubicar en estas zonas de la ciudad,
deben localizarse en el Corredor Metropolitano de Servicios o en el Centro
Tradicional y Representativo, donde se facilita una mayor cobertura.
4.5.4.
Otros Equipamientos
Equipamientos Bsicos Comunitarios.

Son aquellos que satisfacen las necesidades de los grupos ms vulnerables y los
que permiten adems la consolidacin de procesos comunitarios o de
agrupacin, manifestaciones individuales y colectivas tanto sociales como
culturales. Son bsicamente los que atienden a los nios, ancianos, jvenes,
mujeres, discapacitados, minoras tnicas y los destinados al culto,
manifestaciones culturales, etc.
Estos equipamientos para la organizacin comunitaria han tenido un
acompaamiento del Estado, pero no con los mejores resultados ya que la
poltica se ha encaminado ms al desarrollo de la infraestructuras que al
fortalecimiento social y comunitario, por lo que en estos momentos, el Estado se
convierte ms en un promotor que facilita dichas labores, pero deja al sector
privado el liderazgo de la mismas.
Al igual que en las dems zonas de la ciudad, la Nororiental con todas sus
comunas se caracteriza por la proliferacin de sedes para el funcionamiento de
Juntas de Accin Comunal, grupos asociativos, minoras sociales, minoras
tnicas, grupos vulnerables, que antes de servir al mejoramiento de la
12
Este estndar no es tenido en cuenta, ya que es el ms alto de toda la ciudad y distorsiona el

manejo de todo el sector de la salud.
13
El segundo ms alto de toda la ciudad y distorsiona el manejo de todo el sector de la salud
120

comunidad y el entorno se han convertido en puntos de discordia y de

conformacin de guetos.
Con el desarrollo que se ha generado en el plan parcial ya existe en la zona,
unidades de atencin bsica barrial o zonal que convoquen a la poblacin en
torno a servicios comunes, a excepcin del centro de integracin barrial La
Esperanza; por lo que este puede ser el punto de partida para definir dichas
unidades de convocatoria que permita el desarrollo de actividades promovidas
por el sector privado y el Estado en beneficio de la comunidad.
Estas unidades deben contar con aulas taller, aulas mltiples, sitios para el culto,
espacios de convocatoria, oficinas para las organizaciones, etc.
Equipamientos de Seguridad Y Convivencia.
La importancia de estos equipamientos est en el acompaamiento que dan a la
poblacin ms que en la acciones represivas a que haya lugar por la violacin de
las normas.
En la zona, estos equipamientos son los destinados a inspecciones de polica,
comisaras de familia o CERCAS.
No se debe propiciar la ubicacin de servicios destinados a la Fuerza Pblica
(fuerzas militares, polica nacional, cuerpos espaciales de seguridad del estado),
Administracin de Justicia (administrativos, tcnicos y de reclusin), excepto las
estaciones de polica de cobertura zonal; ya que estos deben ubicarse en el
corredor de servicios metropolitanos, en el centro tradicional y representativo y
en los centros de equilibrio Norte y Sur.
Lo ideal, es que en el polgono de Pajarito se ubiquen los equipamientos
destinados a brindar una Justicia Cercana al Ciudadano, por medio de
inspecciones especiales, inspecciones municipales, comisaras de familia,
defensora de menores y familia, centro comunitarios de conciliacin y resolucin
de conflictos, centros de conciliacin institucionales, jueces de paz o sedes de
defensores de oficio.
121

EQUIPAMIENTOS DE SEGURIDAD EJECUTADOS
Estacion de Policia La Aurora
EQUIPAMIENTOS DE SALUD EN EJECUCION
Unidad Hospitalaria Pajarito actualmente en e jecucin
122

4.6.
Centralidades
El sistema de centralidades esta conformado por el Centro Tradicional y

Representativo, adems de un Corredor Metropolitano de Servicios, del cual
dependen varias centralidades zonales, que para el caso del rea de influencia de
Pajarito son las centralidades zonales de Robledo y San Cristbal.
De la centralidad de Robledo depende la centralidad barrial de Santa Margarita
que atiende los asentamientos Santa Margarita, Vallejuelos y Olaya Herrera. La
centralidad barrial de Altamira atiende la urbanizacin de su mismo nombre,
adems de los barrios de Lpez de Mesa, El Diamante, Bello Horizonte y Villa
Flora, su funcin como centralidad est por desarrollar, y requiere acciones sobre
el sistema de espacio pblico y los equipamientos. La centralidad barrial de Villa
Sofa atiende principalmente los barrios Aures 1 y 2.
De la centralidad zonal de San Cristbal dependen todas las centralidades
veredales del corregimiento, pero en especial las de Travesas y El Llano.
El POT, en la ficha Z2- DE_4 correspondiente al suelo de expansin de Pajarito,
estableci que al desarrollar este territorio se deba conformar una nueva
centralidad zonal de apoyo a las dos centralidades zonales mencionadas, se tuvo
en cuenta en ese momento las limitaciones para el crecimiento que presentan
por las pendientes del terreno y por estar totalmente construidas y las
deficiencias para la accesibilidad a las mismas, se considero adems el alto
potencial de nueva poblacin que podra tener Pajarito.
La poblacin futura que se asentar en el polgono de Pajarito determina las
nuevas centralidades que deben cumplir con los siguientes objetivos:
-
Concentracin de servicios bsicos (equipamientos), actividades comerciales y

servicios mercantiles, sin excluir la vivienda.
- La conexin al sistema de transporte y transito de la ciudad y su relacin con
el sistema de transporte de mediana capacidad
- Una ubicacin estratgica para una mayor cobertura y atencin de la
poblacin.
- La vinculacin del sistema natural como parte de las mismas.
El sistema de centralidades del plan parcial Pajarito hace parte del sistema
general de centralidades de la ciudad.
123

Estas centralidades estn conformadaspor espacios pblicos de convocatoria,

equipamientos colectivos en sus diferentes tipologas y actividades de comercio,
servicios y vivienda.
La consolidacin de estas centralidades se har con la contribucin de los
urbanizadores en cumplimiento de sus obligaciones urbansticas, segn lo
dispuesto en el Decreto, y con el concurso de la inversin pblica y privada.
El plan parcial define cinco centralidades: Centralidad Zonal de la Aurora, y
Centralidades Barriales Nazareth, Lusitania, Pajarito y Monteclaro.
El polgono posee una serie de equipamientos agrupados en las rea de manejo
especial de Pedregal Bajo y Pajarito, y de forma dispersa en el resto del
polgono.
Pedregal Bajo: posee una escuela como equipamiento principal con muchas
limitaciones para su ampliacin debido a que se encuentra rodeado de terrenos
inestables; hay adems una cancha de ftbol y unos escenarios deportivos y
recreativos. Recientemente se construy una sede para la comunidad.
Pajarito: Sus actividades principales se dan en torno a la Capilla, la placa
polideportiva, la sede comunal y el Colegio. Algunas de estas edificaciones se
encuentran comprometidas con retiros de quebradas, pero todas son el punto de
partida para la consolidacin de una centralidad.
Hay adems algunas infraestructuras dispersas como la hacienda Lusitania con
una plaza de toros, unas caballerizas y un coliseo para exposiciones equinas; el
liceo de Santa Margarita con una infraestructura bastante amplia y nueva, la
unidad de Atencin al Adulto Indigente, la casa donde funcionan unas
dependencias de la Fiscala General de la Nacin, la casa de La Aurora y el
Centro de Atencin al Menor Infractor. Todos ellos pueden convertirse en
elementos determinantes al definir las nuevas centralidades.
CONFORMACIN DE LAS CENTRALIDADES.
En las centralidades habr suelo pblico y suelo privado.
El suelo pblico est destinado para parques ambientales a la ubicacin de los
equipamientos y se genera principalmente por el cumplimiento de las cesiones
urbansticas de las unidades de gestin.
124

La delimitacin de las centralidades se identifica en los planos Obligaciones,

Modelo de Ocupacin y Estructura del Espacio Pblico
ASIGNACIN DE USOS EN LAS CENTRALIDADES. Se podrn desarrollar los
siguientes usos o actividades:
Centralidad Zonal de la Aurora:
Equipamientos educativos de acuerdo con la poblacin en edad escolar y
cobertura educativa.
Un equipamiento de salud nivel II
Una unidad bsica de equipamientos comunitarios zonales que agrupe servicios
institucionales y de asistencia social.
Un equipamiento de seguridad (estacin de polica)
Un rea cvica y representativa de cobertura zonal.
reas de actividad mltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques
deportivos o recreativos.
Equipamiento de Transporte masivo de mediana capacidad.
Centralidad Barrial Nazareth:
Una unidad bsica de equipamientos comunitarios barriales que agrupe servicios
Contar con un rea cvica y representativa de cobertura barrial.
reas de actividad mltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques o
escenarios deportivos o recreativos.
Equipamiento de transporte para la disposicin de vehculos de Transporte
Pblico Colectivo.
Centralidad Barrial Lusitania:
cobertura educativa adems del Liceo Santa Margarita.
Para el desarrollo de esta centralidad podr utilizarse la infraestructura que
actualmente posee la Hacienda Lusitania, rescatando los valores culturales que
posee.
125

Centralidad Barrial Pajarito:

cobertura educativa, incluyendo el equipamiento existente.
Para el desarrollo de esta centralidad se tendrn en cuenta los equipamientos
existentes incluyendo la capilla, la placa polideportiva y la sede comunal,
pudindose reordenar completamente.
Centralidad Barrial Monteclaro
4.7.
Parques, Plazas y Zonas Verdes
La ciudad cuenta con un indicador importante, en metros cuadrados por

habitantes, que vara de 0,3 (en la comuna 1) a 5,48 (comuna 15). Las zonas
fluctan entre 0.75m/ habitante (zona 1) a 4.14m/habitante (zona 6). El
propsito del POT de Medelln es llegar a un parmetro de 6 m por habitante de
espacio pblico, para lo cual se requiere aumentar el rea para zonas verdes
libres, plazas, reas cvicas, parques recreativos, etc., teniendo en cuenta los
dficits de cada zona y comuna.
El rea de influencia cuenta adems con reas cvicas y representativas como el
parque de Robledo y el parque principal de San Cristbal; un rea natural como
el cerro El Volador (106 hectreas).
Igualmente, se han contemplado varios miradores urbanos en la ciudad por las
condiciones especiales que posee el Valle de Aburr. Para el caso del rea de
influencia se propone uno en la carretera al Mar, en la vereda San Jos de la
Montaa y otro en la carretera a San Pedro, en el sector aledao a las
126

Hamacas, este ltimo se debe tener en cuenta al definir el sistema de espacio

pblico.
Es de considerar adems, que por estar el rea de influencia en suelo urbano y
rural, el sistema estructurante natural es fundamental en la definicin de todo el
sistema de espacio pblico. Las quebradas, la topografa y las masas de bosques
son un referente permanente de la ciudad como parte de un paisaje nico y
particular. Dentro del sistema hdrico se pueden acondicionar parte de las reas
de proteccin del mismo sistema para el desarrolla de reas libres bajo la
modalidad de parques, reas de importancia ambiental y paisajstica o parques
lineales de quebrada. En todo caso, el sistema debe especificar cada uno de ellos
y el manejo que tendrn.
Dentro del rea de planificacin no se cuenta con espacios que se identifiquen
como de encuentro o convocatoria ya que a la fecha no se ha realizado ningn
tipo de desarrollo urbanstico que los contemple, como se manifest actualmente
Pajarito esta conformado por casas aisladas para las cuales no se requieren estos
espacios y la comunidad de las reas de manejo especial de Pajarito, Pedregal
Bajo y La Aurora, dada su condicin de desarrollo espontneo, han usufructuado,
para suplir la necesidad de espacio pblico, los lotes sin ningn tipo de
destinacin especfica o uso.
127

128

4.8.
El Espacio Privado
El Plan parcial de Pajarito se desarrollar sobre un rea cuya estructura predial

se caracteriza por grandes extensiones de terreno, en algunos casos productivos
y en otros de simple recreo o habitacin. El rea de planificacin se circunscribe
a 38 lotes, 5 de ellos propiedad de entidades del estado y los otros 33
pertenecientes a particulares.
SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTIN.
Suelo privado es el que resulta de descontar del rea de intervencin, lo
correspondiente a suelo a ceder por concepto de obligaciones urbansticas,
retiros a corrientes naturales de agua, vas vehiculares y vas peatonales
pblicas.
4.8.1.
Caractersticas de los Predios a Desarrollar
A solicitud de la Secretara de Planeacin, el Departamento de Catastro, adscrito

a la secretara de Hacienda, proporciona la informacin de los inmuebles que
componen el globo de terreno de la Ficha Z2-DE_4, relacionada con el
levantamiento de los predios, rea, propietario, avalo, etc. El anlisis de los
usos del suelo, la tipologa de tenencia, fueron elaborados por el Departamento
Administrativo de Planeacin.
reas de los Lotes
De acuerdo con la informacin obtenida de la Secretara de Hacienda, las 190,47
hectreas que totalizan el rea de planificacin estn conformadas, como antes
se dijo, por 38 propiedades cuyas reas oscilan entre 38,6 m como rango
menor y 204.061 m de rea del lote ms extenso.
En la siguiente tabla se indican los datos generales de las reas de los 38 predios
que hacen parte del Plan Parcial o la fraccin de los mismos que se involucra en
el rea de planificacin, igualmente el cdigo consecutivo que se trabaja en el
proyecto, de 1 a 40, excepto el del cdigo 38 que corresponde al predio en el
que se construir la Urbanizacin Tulipanes de Robledo, predio que, en
concordancia con el artculo 310 del Acuerdo 62 de 1999, por tener licencia
urbanstica vigente, se excluye del rea de planificacin. Sin embargo, tal y como
lo indica la norma aludida, de vencerse la licencia sin desarrollar el proyecto, la
129

fraccin de dicho predio que se encuentra dentro del polgono, har parte del
suelo de expansin. La tabla incluye el predio 21 de propiedad del Municipio de
Medelln, el cual, por ser un equipamiento de reciente construccin, se excluye
del rea de planificacin.
Igualmente en el plano Rangos rea de Lote se grafican los diferentes predios
con igual color acorde con su rea bruta. Aqu es importante identificar que a
partir de esta lectura se observa que el mayor fraccionamiento de los predios se
da en la parte central del polgono, entre las quebradas La Puerta y La Cascada,
a lo largo de la va existente al Cucaracho.
130

131

Segn se observa predominan los terrenos con reas superiores a 10,000 m

destacndose que 9 de estos predios miden ms de 50,000 m (Sumatoria:
1.071.518,32 m), representando estas ltimas propiedades el 56,26% del total
del rea de planificacin, la cual se ubica en 1.904.746,32 m.
La Tenencia del suelo
Al inicio del plan parcial del total de los 38 predios, dos son propiedad del
Municipio de Medelln, dos de la Corporacin de Vivienda y Desarrollo Social
CORVIDE y uno de la Fiscala General de la Nacin, los restantes 33 son
propiedad privada, tanto de personas jurdicas como de personas naturales.
Es decir, el 33.3% del rea de los predios eran propieda del estado y dado los
desarrollos que ha tenido el plan parcial se podra establecer como que el estado
es propietario del 80% del suelo, lo que se traduce en la propiedad de las
unidades de gestion urbansticas 1, 2, 3, 4, 5 y 8.
En el plano inicial de formulacin de Tipologa de los Propietarios se observan
las fincas que siendo propiedad estatal hacen parte del rea de planificacin:
Finca La Aurora (Cdigo 1) propiedad del Municipio de Medelln, Finca UDRYPA
(Cdigo 2) propiedad del Municipio de Medelln, Finca de la Fiscala General de la
Nacin (Cdigo 4), Finca Nazareth (Cdigo 22) propiedad del Municipio de
Medelln, Liceo Santa Margarita (Cdigo 21) propiedad del Municipio de Medelln
y la fraccin del predio con cdigo 32, en el que se ubica el Centro de Atencin al
Menor Infractor, propiedad del Municipio de Medelln.
De los 33 predios de particulares solamente 6 tienen ms de un propietario lo
cual facilita indudablemente la gestin del Plan Parcial, adicionalmente la
participacin del rea de estos seis predios en el total, solo alcanza el 3%, al
contabilizar 54.502 m.
En el plano del plan inicial Tipo de Tenencia del Suelo se observan los lotes
con propietario nico, aquellos que se constituyen en proindiviso o con ms de
un propietario y las reas de manejo especial consolidados de Pajarito y Pedregal
Bajo.
Ahora bien, con los desarrollos inmobiliarios desarrollados a la fecha los
anteriores planos cambiaron ya que el Municipio de Medellin adquirio como se
menciono anteriormente la gran mayora de los prdios e ha iniciado proyectos
inmobiliarios que actualizan los planos anteriormente mencionados
132

133

Se entiende en la imagen anterior como las unidadesprivadas aquellas que son

de propiedad privada de personas narutales o jurdicas, las publicas
pertenecientes al Municipio de Medellin y las Mixtas de propiedad del Municipio
de Medellin y entes desentralizados como la Empresa de Desarrollo Urbano EDU
o El Instituto Social de Vivienda y Habitat de Medellin Isvimed.
4.9.
reas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo
4.9.1.
Marco de Referencia
El plan parcial de Pajarito definido a travs del polgono Z2 DE4, no es un suelo

netamente libre, en su interior se encuentran tres reas de manejo especial
consolidadas por la dinmica de sus pobladores en la apropiacin del territorio,
no articulados funcionalmente, morfolgicamente heterogneos, con diversos
niveles de complejidad sociolgica de conformidad con su perfil demogrfico,
econmico, cultural y su nivel de organizacin y vinculacin con organizaciones
sociales; adicionalmente existe un factor decisivo que cualitativamente diferencia
al rea de manejo especial de Pajarito con respecto a los de Pedregal Bajo y la
134

Aurora, es la capacidad de relacionarse del grupo social que conforma el

asentamiento y su relacin con el entorno, valorada esencialmente a partir del
medio natural entendido como estructurante en su forma de habitar,
reconocimiento que el Plan de Ordenamiento recoge en las normas
estructurantes en sus componentes artificial y natural, que garantizan cohesin y
sostenibilidad al territorio como soporte de la actividad humana.
135

136

El plan parcial de Pajarito desata un proceso que involucra propuestas de

estructura urbana del espacio pblico y del privado del rea libre del polgono, la
cual se articula a las reas de manejo especial existentes, modificando el estilo
de vida de la poblacin que all habita, absorbiendo e integrando al nuevo
desarrollo urbano del plan parcial las reas de manejo especial de Pedregal Bajo
y la Aurora, las cuales se empalmarn rpidamente a travs de obras de
infraestructura que el plan contempla, desde los sistemas de ordenacin primaria
y las centralidades barriales, en todo caso estas dos reas de manejo especial
por sinergia del mismo plan y por la intervencin puntual diseada en
concertacin con la comunidad, se vincularn al plan en su tejido fsico espacial,
con logros favorables para el bienestar general de la comunidad.
La intervencin en el rea de manejo especial de Pajarito, representa para el
plan parcial el reto de concretar y reflejar claramente en el territorio la poltica de
proteccin ambiental establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial, sobre la
frontera urbano rural. Tratndose de un rea poblada se hace indispensable el
anlisis de la compleja realidad de un espacio con mezcla de formas de vida
urbanas y rurales, condicin clave para la formulacin de la actuacin urbana a
definirse concertadamente, rescatando, preservando, cualificando y controlando
en lo posible desde la planificacin los valores que hacen de Pajarito, la Aurora y
Pedregal Bajo un espacio deseable para vivir as se siente y as lo perciben sus
pobladores, el cual ser irremediablemente impactado debido a su incorporacin
al suelo urbano, con cambios en el modo de vida de las personas que lo habitan,
en su entorno y en las formas de organizacin comunitaria .
La iniciativa pblica en asocio con las comunidades organizadas del polgono de
expansin, iniciarn conjuntamente segn lo estipulado en el decreto 1212 del
2000, en su artculo 8, sobre las REAS DE MANEJO ESPECIAL la formulacin
conjunta de una intervencin urbanstica que consolide los asentamientos
existentes, a travs de propuestas de estructura urbana del espacio pblico y del
privado consecuente con el territorio construido, promovindolo y cualificndolo;
las estrategias espaciales darn cuenta de su paisaje en armona con los valores
ambientales que subyacen en el entorno inmediato de las reas de manejo
especial consolidados de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora; as mismo la
participacin ciudadana de las fuerzas vivas ser consecuente con la poltica del
Plan de Ordenamiento que promulga:
Establecer una estrategia permanente de formacin ciudadana para garantizar y
cualificar la participacin en los procesos generales de ordenamiento y los planes
137

parciales, igualmente para ilustrar sobre las responsabilidades individuales y

colectivas frente a las regulaciones sobre ordenamiento territorial y el
sometimiento a los instrumentos de gestin e intervencin formulados en el Plan
de Ordenamiento Territorial".
4.9.2.
Caracterizacin General
Diagnstico de Tendencias:
Las reas de manejo especial de Pajarito, Pedregal bajo y la Aurora, a pesar de
su ubicacin en el mismo suelo de expansin, no se encuentran articulados
funcionalmente entre s y tampoco hacen parte de un mismo cuerpo social.
Los antecedentes del hbitat en los tres sectores antes mencionados precisan de
procesos de ocupacin del territorio diversos aunque en lo fundamental han sido
desarrollados por loteo pirata, no obstante, las condiciones socio econmicas y
culturales de la poblacin han marcado considerablemente la forma de habitar en
Pajarito y Pedregal Bajo, siendo importantes y de peso histrico, los niveles de
cohesin social y de organizacin comunitaria que han trascendido en el tiempo
y de forma permanente en Pajarito, articulado a lo anterior est su localizacin,
la cual ha contribuido a establecer en sus habitantes relaciones espaciales y
sociales en funcin de las actividades urbano - rurales, es decir; vivir en la zona
rural pero producir en la ciudad, salvo contadas excepciones en Pajarito, donde
las huertas de pan coger generan algunos rendimientos econmicos para la
subsistencia de las familias. En Pedregal Bajo su economa es netamente urbana.
El rea que ocupan las tres reas de manejo especial es de 408.188,24 m, unas
40 hectreas, que representan aproximadamente el 17% de las 236 hectreas
del suelo de expansin; de stas La Aurora ocupa 4.371,24 m que equivalen al
0.08% del rea de dichos sectores, Pedregal Bajo 44.243.32m el 10.86% y
Pajarito 359.574.26m el 88.32%. El peso porcentual del rea de Pajarito es
relevante frente a la capacidad de ocupacin de esta rea de manejo especial
con respecto a La Aurora y Pedregal Bajo, esta ventaja cuantitativa presiona
por un mayor consumo del suelo en el corto y mediano plazo, inicialmente como
un hecho aislado originado en la subdivisin y venta y compra de lotes a
familiares y amigos, pero a partir del plan parcial es probable que la demanda de
este mercado inmobiliario aumente, presionada por los procesos constructivos
acelerados en la zona y la llegada de nuevos pobladores, ocasionando
subdivisin irregular e intensiva de lotes y por ende aumento de la actividad
edificadora en el sector, requiriendo unos y otros ser controlados y regulados.
138

La ocupacin actual con viviendas corresponde con la magnitud de la superficie

de cada rea de manejo especial. Segn censo desarrollado para el programa en
la Alcalda al Aire Libre, en la Aurora existen 40 viviendas, con una poblacin
aproximada de 130 habitantes para una densidad bruta y neta de 122 viv/Ha;
Pedregal Bajo tiene 170 viviendas y una poblacin aproximada de 711 habitantes
para una densidad bruta de 38.43 viv/Ha y neta de 60.31 viv/Ha; con respecto a
Pajarito el nmero de viviendas es de 262 y una poblacin aproximada de 1004
habitantes, para una densidad bruta de 7.28 viv/Ha y densidad neta de 18.38
viv/Ha. Estos niveles de ocupacin son diferentes segn las condiciones propias
de los desarrollos, en La Aurora y Pedregal Bajo urbanos, en Pajarito rurales.
139

140

Con la norma propuesta en el Acuerdo 23 de 2000 para las reas de manejo

especial de Pajarito y Pedregal Bajo que permite lotes hasta de 100 m con 3
destinaciones como mximo en 3 pisos de altura, se plantea una densidad que
corresponde a reas urbanas; en estas condiciones Pajarito puede alcanzar las
1200 viviendas y Pedregal Bajo 300 viviendas, este crecimiento esta supeditado
en ambos casos a la capacidad instalada en las infraestructuras mencionadas.
La expresin morfolgica de las reas de manejo especial configura un tejido
espacial en mancha con respecto al verde de la zona rural, inconexo pero vital
por su entorno, donde la forma urbana an no es la dominante, se habita con la
sensibilidad del campo, en el contexto urbano, no siendo igual el estilo de vida
de las tres reas de manejo especial entre s, porque cada una, de acuerdo con
sus singularidades, construy una forma de habitar que se reconoce con una
tendencia mayor o menor al tejido urbano o rural, situacin objetiva de Pajarito
en el mbito de la forma rural y de Pedregal Bajo en su configuracin de barrio
en consolidacin. Simultneamente en los tres sectores se percibe el avance en
su entorno de la urbanizacin clsica, con tipologas de viviendas de inters
social unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, con estndares adecuados y diseos
arquitectnicos de calidad que le contribuyen al paisaje que los rodea y a la
poblacin para su comodidad y disfrute. Se vislumbra en un futuro inmediato lo
inminente del proceso de urbanizacin prxima, con o sin Plan Parcial.
La formulacin de Plan Parcial exige de una intervencin urbanstica orientada a
evitar el deterioro en el tiempo de estas reas de manejo especial. La lectura del
territorio arroja indicios sobre los sntomas de precariedad y deterioro por la
ocupacin misma del territorio, destacndose la ocupacin con viviendas del
retiro a las quebradas y a los nacimientos de corrientes naturales, subdivisin de
predios, deficiente accesibilidad, dficit de espacio pblico libre y construido y de
equipamientos, deficiencia en la cobertura total de los servicios pblicos bsicos
domiciliarios de acueducto y alcantarillado, ilegalidad constructiva y urbanstica
reflejo de la ocupacin de hecho que dificulta la relacin y equilibrio de la
propiedad pblica y privada, en sntesis el abastecimiento de bienes y servicios
no corresponde con el crecimiento de las reas de manejo especial, estas
demandas en el corto plazo se incrementan y agudizan en virtud de su
crecimiento normal y del generado por el impacto de la nueva urbanizacin en el
rea del plan parcial, tornndose inaplazable la solucin a los dficits y a los
problemas principalmente viales y de servicios pblicos.
La fundamentacin del diagnstico se apoya en los siguientes indicadores de
coberturas y legalidad:
141

Servicios Pblicos: En Pajarito de 262 viviendas ninguna se encuentra

conectada al sistema convencional de alcantarillado de Empresas Pblicas de
Medelln ya que no existe, el 50% no poseen conexin ni siquiera al sistema
cloacal comunal ni a pozo sptico, slo el 21% se encuentran conectados a este
tipo de solucin; lo que hace necesario brindar por parte de Empresas Pblicas
de Medelln una solucin a este problema articulado al desarrollo de las
infraestructuras del plan. Un 35% de las viviendas toma el agua de las
quebradas y corrientes naturales existentes en el asentamiento y el 60% de las
Empresas Pblicas de Medelln la cual se provee mediante el bombeo al tanque
de los Naranjos para la parte baja de Pajarito y por el sistema veredal de la
Corcovada para la parte alta, este ltimo con notorias deficiencias tanto en
calidad como en cobertura principalmente en poca de verano, ambos carecen
de la capacidad para cubrir las necesidades de la poblacin futura tratndose de
densidades urbanas, condicionando su posible densificacin a la entrada en
funcionamiento del tanque Las Hamacas, proyectado a 10 aos inicialmente.
En Pedregal Bajo de un total de 170 viviendas el 83% poseen conexin al
alcantarillado de Empresas Pblicas de Medelln y el 4.7% no poseen conexin al
sistema pblico descargando directamente a la quebrada El Hato, el sistema de
alcantarillado existente solo resuelve las aguas servidas sin contemplar las lluvias
y si bien es de Empresas Pblicas de Medelln no se encuentra conectado a
ningn colector y drena a la quebrada aguas abajo; cuando se construya el
colector paralelo de la quebrada La Iguan deber empalmarse a ste. El 93%
del agua potable es de Empresas Pblicas de Medelln suministrado mediante un
bombeo al tanque de Pedregal Bajo, el cual tiene capacidad para la poblacin
actual y la proyectada.
142

143

En La Aurora de 40 viviendas el 65% poseen conexin al alcantarillado pblico,

el restante 28% a otros sistemas no convencionales y el 77% posee agua
potable de Empresas Pblicas de Medelln; esta infraestructura debe articularse a
la de la nueva urbanizacin.
En ninguna de las tres reas de manejo especial existen sistemas de recoleccin
de aguas lluvias.
-GFSDA
Las viviendas en Pajarito presentan materiales en condiciones
estables, el 80% estn construidas con materiales perdurables y slo un 10%
corresponden a tapia y a bahareque, con respecto al nmero de pisos
construidos, esta rea de manejo especial presenta un 56% en un piso, 40% en
dos pisos y solo 4% en 3 pisos; Pedregal Bajo tiene un 86% de las viviendas en
materiales perdurables y un 5% en tapia y bahareque, con aprovechamiento de
un 62% en un piso, 35% en dos pisos y solo 3% en tres pisos; La Aurora
presenta un 85% en materiales perdurables y el aprovechamiento actual esta en
un 46% en un piso, 46% en dos pisos y 8% en tres pisos; la reciprocidad entre
el lote y altura en funcin de la forma urbana nos da el potencial de los
aprovechamientos futuros, en la perspectiva de una mayor densificacin,
concentrndose dicha potencialidad en Pajarito y en Pedregal Bajo, siempre y
cuando las condiciones de accesibilidad, servicios pblicos y espacio pblico se
generen.
El indicador de viviendas afectadas por riesgos hidrolgicos, nacimientos
de quebradas y lneas de alta tensin es el siguiente:
En Pajarito 72 viviendas correspondientes al 27% se encuentran sobre retiro de
quebrada, de estas 8 localizadas sobre el retiro de la quebrada La Garca y el
cao Pajarito requieren prioritaria reubicacin, 25 viviendas estn en el rea de
retiro a nacimientos de la corrientes natural del cao Pajarito y 4 debajo de
lneas de alta tensin, para un total de viviendas afectadas de 101 equivalentes
al 38.5% del total. En Pedregal Bajo 56 viviendas estn sobre el retiro de
quebradas El Hato y El Hato 2, 19 de estas son de prioritaria reubicacin, para
un total de viviendas afectadas de 56 que representan el 33%. La Aurora no
presenta afectaciones de este tipo.
El tema tenencia y legalidad urbanstica y constructiva tambin es de
inters en este anlisis; Pajarito en titulacin presenta la siguiente situacin:
70% de los encuestados manifestaron poseer escritura de los predios, 11%
moran en vivienda alquilada, la restante participacin es de otras modalidades de
144

tenencia, del total de las viviendas slo el 11% presentan licencia de

construccin. En Pedregal Bajo, 77% de los encuestados dicen poseer escritura y
11% estn en alquiler, los restantes predios tienen otra modalidad de tenencia,
del total de las viviendas slo el 5.8% tienen licencia de construccin. En La
Aurora, el 77% de los predios visitados manifiestan poseer escritura y un 12.5%
son alquiler, 12.5% tienen licencia de construccin. El alto ndice de ilegalidad
presente en estas reas de manejo especial, muestra la necesidad de una
intervencin dirigida a la legalizacin urbanstica, constructiva y de la tenencia.
En Pajarito el espacio pblico existente es de 1250m aproximadamente,
de estos los equipamientos representan 571m, para un estndar de 1.24m de
espacio pblico construido y libre por habitante; en Pedregal Bajo es de 0m por
habitante y en La Aurora 0m por habitante; la carencia absoluta de espacio
pblico efectivo de calidad es general en las tres reas de manejo especial, debe
formularse una propuesta para la generacin al interior de cada uno que tendr
que involucrar la adquisicin de predios privados con aptitud para ello y la
integracin al sistema general de espacio pblico del plan parcial, principalmente
con las Centralidades barriales y los parques lineales de las quebradas que se
tienen proyectados prximos a los polgonos.
Las densidades viales en Pajarito son de 137ml/Ha neta, de las cuales slo
son aptas para el desarrollo urbano debido a las condicionantes propias del
territorio 42ml/Ha neta, que corresponde a un estndar rural, la propuesta vial
en esta rea de manejo especial debe dirigirse a generar la estructura necesaria
para el uso urbano con las densidades propuestas en coherencia con las
limitantes geomorfolgicas. En Pedregal Bajo la densidad vehicular es de
211ml/Ha neta, aptas para el desarrollo urbano 39ml/Ha; con la inviabilidad de
adaptar la va interior existente a condiciones aceptables urbanas, la propuesta
debe dirigirse a la articulacin con los sistemas viales propuestos para el plan
parcial. La Aurora tiene una relacin directa de accesibilidad vial ya que el
asentamiento mismo es un corredor.
Los indicadores reflejan la situacin actual y nos permiten visualizar el escenario
de tendencias a futuro, que de no ser atendidas y corregidas algunas de ellas en
el corto y mediano plazo sumergirn a las reas de manejo especial en forma
progresiva en condiciones de subnormalidad y riesgo ambiental de difcil retorno,
con altos costos socio ambientales y financieros en el tiempo, considerando una
eventual intervencin estatal para su transformacin, circunstancia que ha de
evitarse oportunamente potenciando los atributos y determinantes que hoy
hacen de Pajarito y Pedregal Bajo una opcin importante para habitar en
145

convivencia y disfrutar del extenso verde que ofrece el rea rural.

No obstante, a travs de un proceso lento pero continuo se detecta en el
territorio las tensiones inherentes a una ocupacin urbanstica por loteo pirata,
donde las reglas de juego las ha impuesto quien lotea y vende a partir de
intereses econmicos particulares, en otros casos las necesidades del grupo
familiar de expandirse por nuevos vnculos familiares o por efecto de herencias;
el impacto se presenta cuando son familias extendidas de las tradicionales
antioqueas, ocasionando subdivisiones intensivas del suelo, las cuales no han
consultado la norma existente, sino que estn mediadas por la necesidad de
establecerse del nuevo grupo familiar y el deseo de continuar localizado en un
espacio fsico en el cual se ha socializado un estilo de vida o se pretende hacerlo,
intrnseco a ello la presin socio econmica que pesa sobre la poblacin estimula
procesos informales de urbanizacin, esta situacin es determinante por influir
en la renta del suelo, deprecindolo y promoviendo un mercado informal del
mismo, presionado por bajos estndares segn sea su ubicacin urbana o rural
propiciando un precario desarrollo territorial.
En estrecha relacin la norma urbanstica en el suelo como soporte; las
actuaciones constructivas sin referentes normativos se constituyen en el
escenario ideal para la informalizacin del territorio, mxime en ciudades como
Medelln, donde se dispone de escaso suelo para urbanizar a bajos costos, en
especial para la construccin de vivienda de inters social, tornndose en circulo
vicioso que por supuesto va ms all de la norma y del suelo mismo como
atributo inelstico, por tanto las decisiones administrativas apuntan a conciliar
acciones urbansticas que conduzcan a formalizar adecuadamente la ocupacin
del suelo para generar bienestar en la comunidad.
El escenario de tendencias permite a las comunidades organizadas y a la
Administracin Pblica a travs del Plan Parcial de Expansin de Pajarito, asumir
con responsabilidad compartida la consolidacin urbana y del patrimonio familiar
de las reas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, en
respuesta a los dficits efecto de un desarrollo informal, abordando las potencias
del territorio incluida su poblacin, como garantes de un proceso benfico para la
sostenibilidad de las reas de manejo especial del polgono Z2- DE4 y para el
conjunto de la ciudad.
146

5.
MODELO DE OCUPACIN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLTICAS

Y ESTRATEGIAS
5.1.
Modelo de Ocupacin Territorial para Pajarito
El Plan Parcial de Pajarito se fundamenta en los principios del ordenamiento

territorial planteados en le artculo 2 de la Ley 388 de 1997: funcin social y
ecolgica de la propiedad, prevalencia del inters colectivo sobre el particular y
distribucin equitativa de cargas y beneficios.
En concordancia con el Modelo de Ciudad planteado en el POT, el modelo de
ocupacin territorial que se propone para Pajarito se fundamenta en los
principios bsicos de la sostenibilidad ambiental, la competitividad, la equidad
social y el equilibrio funcional del territorio y sus principales componentes son los
siguientes:
Un desarrollo urbanstico que se inserta en un medio natural con alta oferta
ambiental como una alternativa para la generacin de espacio pblico y
para la proteccin del medio natural.
Un desarrollo sobre media ladera que posibilita visuales desde y hacia la
ciudad.
La conformacin de una centralidad zonal como parte del sistema de ciudad
complementadas por centralidades barriales como expresin de comunidad,
civilidad, intercambio cultural e identidad.
El transporte pblico como fundamento de la movilidad, representado en un
corredor de transporte complementario al Metro.
Un desarrollo urbanstico con una baja ocupacin suelo y un alto
aprovechamiento de los terrenos aptos.
La sana mezcla de usos que permitan disponer de las actividades
productivas comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la
vivienda que requiere la poblacin.
147

5.2.
Objetivos del Plan Parcial
Con el fin de garantizar un desarrollo territorial consecuente con la poltica de

ordenamiento territorial contenida en el Plan de Ordenamiento Territorial, se
establecen como objetivos del Plan Parcial los siguientes:
5.2.1
Objetivos Generales
Planificar la insercin coherente y armnica con el medio ambiente, de un

desarrollo urbanstico de vivienda, en un sector con caractersticas ambientales
frgiles. Vincular el suelo urbano con el suelo rural, generando una amplia oferta
de espacio pblico y buscando la articulacin en toda el rea del Plan Parcial y
con el sector. Igualmente se pretende que el desarrollo del sector presente un
crecimiento adecuado sobre la ladera y una mezcla racional de usos y
actividades. Para el cumplimiento de este objetivo se observarn los principios
rectores del ordenamiento territorial.
Generar soluciones habitacionales de calidad en toda el rea del plan
parcial, propiciando el acceso de la comunidad de bajos recursos a las soluciones
de vivienda, disminuyendo de esta forma el dficit cuantitativo acumulado de
vivienda..
5.2.2
Objetivos Especficos
Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del

ordenamiento territorial y componente esencial del espacio pblico, vinculando al
desarrollo el potencial de reas con restricciones ambientales.
Proteger las zonas con restricciones ambientales, con el fin de garantizar
la seguridad de los habitantes del sector y evitar el deterioro de los suelos.
Planificar el desarrollo de Pajarito basado en un sistema estructurante de
espacio pblico, como elemento esencial de alta calidad urbanstica, generando
espacios de convocatoria, con alto aporte ambiental, aumentando los estndares
de espacio pblico y garantizando la fcil apropiacin por parte de la comunidad
que habita el rea de planificacin, el entorno circundante y la ciudad.
Mejorar la calidad de vida de la comunidad existente y futura al interior de
la zona de expansin y de su entorno, mediante un adecuado ordenamiento
148

urbano y una eficiente prestacin de los servicios a la comunidad y de los

servicios pblicos bsicos.
Integrar y articular la zona de expansin, tanto internamente como con el
sector circundante y la ciudad.
Generar una articulacin en los aspectos fsicos, espaciales y sociales de
las reas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora de acuerdo
con el Modelo de Ocupacin del Territorio, potenciando sus ventajas y cubriendo
sus dficits, especialmente los relacionados con el componente estructural del
espacio pblico, vinculndolos a los nuevos desarrollos del Plan Parcial, al sector
circundante y a la ciudad y garantizando la sostenibilidad y la sustentabilidad de
estos asentamientos.
Contribuir a la generacin de empleos al apoyar el desarrollo de proyectos
constructivos que vinculan gran cantidad de mano de obra calificada y no
calificada.
Definir centralidades donde se concentre el espacio pblico de
convocatoria, diversidad de equipamientos, usos o actividades y la permanencia
de instancias pblicas y privadas, en coherencia con las necesidades de la
poblacin, garantizando una mayor apropiacin por parte de la comunidad y
ptimas condiciones de calidad. As como definir la ubicacin y conformacin de
las centralidades de manera que sirvan a los asentamientos existentes en el rea
de planificacin del Plan Parcial y los vinculen al nuevo desarrollo.
Proteger los elementos naturales y preservar los sistemas frgiles y
vulnerables ubicados en los suelos de proteccin durante los procesos de
urbanizacin.
Integrar la zona de expansin con la malla vial urbana y con el sistema de
transporte de mediana capacidad (Metrocable), evitando impactos negativos en
el trnsito y en las condiciones de seguridad peatonal de los habitantes actuales
y futuros.
Generar mecanismos y herramientas de gestin que permitan el desarrollo
de adecuado de los proyectos habitacionales y urbansticos que contribuyan al
cumplimiento del modelo de ocupacin del plan parcial y su insercin en el
territorio.
149

5.3.
Polticas del Plan Parcial.
Adicionalmente a las polticas establecidas en el Plan de Ordenamiento

Territorial de Medelln, en relacin con los suelos de expansin, se consideran
como polticas para el plan parcial Pajarito, las siguientes:
Propiciar la compatibilidad ambiental de los nuevos desarrollos con las
reas de proteccin ambiental de forma que se establezca y mantenga un
adecuado equilibrio entre el aprovechamiento urbanstico de los terrenos y la
proteccin al medio ambiente.
Restringir la urbanizacin de terrenos con manifestaciones de inestabilidad
geolgica y los de importancia ambiental (nacimientos y fajas de retiro a
corrientes de agua, bosques con vegetacin nativa, etc.), evitando su deterioro y
la ocurrencia de amenazas.
Garantizar una oferta de espacios pblicos adecuados a las necesidades
de la poblacin del rea de planificacin, que permitan su apropiacin para el
intercambio, uso, goce y disfrute de la comunidad.
Definir nuevas infraestructuras de servicios bsicos educativos,
recreativos, deportivos y de salud que demandar la poblacin actual y futura.
Propiciar la integracin de la totalidad del desarrollo y con el sector
circundante a travs de un sistema vial y peatonal eficiente y con calidad.
5.4.
Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.
Con el fin de desarrollar los objetivos del presente Plan, se definen como
estrategias territoriales las siguientes:
Recuperar y proteger los terrenos con procesos erosivos, en especial los caones
y laderas o taludes no urbanizables con antecedentes de inestabilidad geolgica,
promoviendo la reforestacin tcnica con especies que cumplan con los objetivos
de proteger y conservar, as como la implementacin de las obras de mitigacin
o definitivas que se requieran.
Proteger las zonas con restricciones geolgicas severas y estables e inestables de
manejo especial, para lo cual se adelantarn los estudios indispensables para la
implementacin de las respectivas obras de proteccin y mitigacin, la definicin
150

de los criterios de manejo donde se determine el uso, actividad y el tipo de

transformacin que se puede llevar a cabo, el fomento de la reforestacin y la
prohibicin o levantamiento de la restriccin para la urbanizacin, si es del caso,
con el fin de evitar su deterioro.
Proteger, conservar y ordenar las cuencas hidrogrficas, conformando las fajas
de retiro y su manejo, fomentando la reforestacin, impulsando los proyectos y
las obras que garanticen la estabilidad de las micro cuencas con manifestaciones
de procesos geolgicos activos y proponiendo sistemas de recoleccin y
tratamiento de las aguas residuales a travs de la construccin de las redes de
servicios pblicos. Las acciones anteriores se fundamentarn en los resultados
de los estudios tcnicos de detalle requeridos por la respectiva Autoridad
Ambiental.
Establecer en forma integral el sistema de espacio pblico para el plan parcial,
determinando los elementos que lo conforman, su ubicacin, las caractersticas
que tendrn y la forma de generarlo y gestionarlo, a travs de cesiones o como
parte de las cargas del proyecto.
Incorporar al sistema de espacio pblico los suelos de proteccin ambiental
definindolos como parques ambientales, reas de importancia ambiental y
paisajstica o reas de retiro a las corrientes de agua, dependiendo de las
caractersticas de cada una, y reglamentando su manejo.
Promover, conservar y disponer una alta oferta de zonas verdes, reas libres y
espacios con fines recreativos, definiendo las reas estables y concentrando en
ellas las nuevas construcciones con edificaciones en altura, buscando de esta
forma un desarrollo con ndices de ocupacin bajos.
Localizar, fortalecer y gestionar, el desarrollo de las centralidades dentro del rea
de planificacin, definiendo la conformacin, usos y caractersticas de las mismas
y proponer formas de gestin y ejecucin.
Definir los equipamientos que garanticen la disponibilidad de los servicios
asistenciales bsicos, tanto en cobertura como en calidad.
Definir y fortalecer la infraestructura vial al interior del rea de planificacin que
permita dar soporte a la operacin del sistema de transporte de mediana
capacidad Metrocable y de las rutas de transporte pblico mejorando la
vinculacin a la malla vial existente.
151

Definir un sistema de movilidad con circuitos o senderos pblicos ambientales,

de fcil recorrido para el peatn, articulando las centralidades y los diferentes
sectores que conforman el Plan Parcial.
Formular, conjuntamente con las comunidades de Pajarito, La Aurora y Pedregal
Bajo, una propuesta para el ordenamiento, la intervencin, regularizacin y la
legalizacin urbanstica de las reas de Manejo Especial.
5.5.
Lineamientos de Planificacin de las reas de Manejo Especial
La planificacin en las reas de Manejo Especial se orienta a la configuracin del

Modelo de Ocupacin del Territorio y a la consolidacin del Sistema Estructurante
de Espacio Pblico en sus componentes natural y artificial.
Con los lineamientos de planificacin para el desarrollo de los asentamientos
que se definen a continuacin, se adelantars la formulacin de una intervencin
urbanstica concertada con las comunidades organizadas del polgono de
expansin, que consolide los asentamientos, a travs de propuestas de
estructura urbana del espacio pblico y de la estructura del espacio privado para
cada uno de los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora,
consecuente con el territorio construido, promovindolo y cualificndolo.
Esta propuesta se adelantar con recursos del programa denominado en el Plan
de Desarrollo Gestin inmobiliaria para un hbitat integrado e integrador que
involucra adems otros componentes, como son la legalizacin urbanstica,
constructiva y de la tenencia, de forma que se contribuya a la solucin de los
conflictos asociados con la propiedad y que de cuenta de los posibles
instrumentos de gestin y fuentes de recursos para desarrollarla. Dicho proyecto
se debe regir por los trminos de referencia y los anexos tcnicos de condiciones
estipulados para los contratos del programa Gestin inmobiliaria para un hbitat
integrado e integrador.
Asentamiento de Pajarito
La propuesta urbanstica se dirige fundamentalmente a:
Formulacin de un plan ambiental que incluya el manejo de los sistemas
hidrogrfico y orogrfico considerando los retiros a nacimientos de corrientes
152

naturales, retiros a quebradas y su proteccin, el reasentamiento de las viviendas

declaradas en situacin de reubicacin prioritaria, la valoracin ambiental y
control del cierre de frontera urbano-rural precisando las reglas para las
actuaciones urbansticas en dicho borde, la definicin de densidades y el
proyecto de paisajismo.
Definir los estndares de loteo, aprovechamientos y usos en armona con
los determinantes del territorio y los objetivos de desarrollo territorial.
Diseo vial acorde con las caractersticas del asentamiento y las
restricciones geomorfolgicas que se articule con la propuesta vial y de
transporte definida en el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Generacin del espacio pblico al interior, articulado a las centralidades
del plan parcial y dems elementos que conforman el sistema estructurante del
espacio pblico, el cual deber responder a las necesidades de la poblacin
actual y futura, con estndares urbanos de calidad.
Cobertura en servicios pblicos bsicos de acueducto, alcantarillado,
energa y gas, atendidos mediante los sistemas convencionales de Empresas
Pblicas de Medelln y vinculados a las redes de servicios del plan parcial.
Definicin de reas pblicas y privadas por medio de un proceso de
regularizacin y legalizacin urbanstica , el cual concluya con el reconocimiento
constructivo y la titulacin de predios.
Formulacin de una propuesta ambiental que contemple principalmente el
manejo del recurso hdrico y el reasentamiento de las 8 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicacin prioritaria en el
documento tcnico de soporte.
Asentamientos Pedregal Bajo y La Aurora:
Diseo vial acorde con las caractersticas del asentamiento y las restricciones
geomorfolgicas que se articule con la propuesta vial y de transporte definida en
el plan parcial y el sistema vial de la ciudad.
Definicin de reas pblicas y privadas por medio de un proceso de
regularizacin y legalizacin urbanstica , el cual concluye con el reconocimiento
constructivo y la titulacin de predios.
153

Articulacin a las centralidades del plan parcial en respuesta a las demandas de

bienes y servicios de la poblacin actual y futura.
Formulacin de una propuesta ambiental que contemple principalmente el
manejo del recurso hdrico y el reasentamiento de las 19 viviendas localizadas en
los retiros de quebrada e identificadas como de reubicacin prioritaria en el
documento tcnico de soporte.
6.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO
El espacio pblico es el elemento principal del sistema estructurante urbano de

Medelln, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integracin social y la construccin de ciudadana14.
El espacio pblico es centro de experiencias e intercambio colectivo, donde se
dan diversas manifestaciones que van desde la movilidad, el intercambio
interpersonal, el juego de los nios, la recreacin espontnea o especializada,
pasando por el encuentro casual y la libre expresin de la vida cultural, hasta los
encuentros comunitarios y cvicos. Es el escenario para la participacin
democrtica y el desarrollo de civilidad, el lugar donde se encuentran las
diferentes culturas que coexisten en el espacio urbano y rural y que deben
expresarse en forma respetuosa y tolerante, privilegiando siempre el inters
general sobre el particular.
6.1. Planteamiento Urbanstico
Los elementos del Componente Estructurante del Sistema de Espacio Pblico
definidos en el Acuerdo Municipal 062 de 1999, que se identifican en el rea de
planificacin, son: El Componente Natural, que incluye los sistemas hidrogrfico
y orogrfico, El Componente Artificial, que incluye los sistemas Vial y de
Transporte, de centralidades, el de equipamientos, el de espacios pblicos de
esparcimiento y encuentro: parques, plazas y zonas verdes y el de servicios
pblicos.
14
Objetivo 3, artculo 12 del Acuerdo 62 de 1999
154

Para la propuesta de una estructura urbana de espacio pblico que defina el

sistema estructurante en el sector de Pajarito, se parte de los siguientes
criterios:
6.1.1.
La Integralidad del Espacio Pblico
En Medelln, a raz de sus ltimos avances normativos se define el espacio

pblico como el sistema estructurante de la ciudad, se concibe como un todo
indivisible, asociado a una interpretacin muy consciente del entorno geogrfico
en donde se ubica la ciudad; buscando una integracin efectiva entre los
elementos constitutivos de los sistemas ambientales que claramente penetran y
estructuran lo urbano y los dems elementos del espacio pblico como plazas,
parques, vas, zonas recreativas y equipamientos.
6.1.2
Vinculacin Urbano Rural
Se partir de un modelo de estructura del espacio pblico que entiende este

territorio en particular, como una zona de borde con el rea rural del Municipio y
que por tanto debern cumplir la misin de realizar la transicin entre lo urbano
y lo rural a partir de lograr una adecuada articulacin de los elementos comunes,
es decir, el sistema ambiental de proteccin.
Este criterio tendr amplio desarrollo en el presente plan parcial de Pajarito y en
general en todos los planes parciales de borde de expansin, donde la irrupcin
de los elementos naturales es ms determinante para la urbanizacin que
cualquier otro sistema estructurante y se manifestar claramente en la
morfologa, en el respeto de las coberturas forestales, en el tratamiento de las
pendientes o en la baja de ocupacin del suelo.
Sistemas
ambientales
Hdricos y
orogrficos
Suelo rural
Suelo de expansin
Plan parcial de
Pajarito
Suelo Urbano
155

6.1.3
Plan de Manejo Ambiental
Constituyen el sistema natural estructurante en el plan parcial: el sistema

hidrogrfico, conformado por los nacimientos y las corrientes naturales de agua
con sus respectivos retiros de proteccin y los parques lineales de quebrada; el
sistema orogrfico conformado por los parques ambientales y reas de
importancia ambiental y paisajstica, constituidas en algunos casos por los suelos
con aptitud geolgica D:reas con restricciones geolgicas severas y E: reas
estables e inestables de manejo especial.
El plan de manejo ambiental define la forma de incorporar al proyecto y al
desarrollo urbano los elementos ambientales estructurantes y su manejo. Parte
del reconocimiento de los elementos que son estructurantes segn lo dispone el
POT en la ficha del acuerdo 23 del 2000 y de la identificacin de los mismos con
sus condiciones en el terreno.
El Plan de Manejo Ambiental se compone de:
1. Una propuesta que vincula los elementos ambientales estructurantes en el
sistema de espacio pblico, tratndolos como parques ambientales, reas
de importancia ambiental y paisajstica y reas de proteccin a las
corrientes de agua (parques lineales de quebrada).
2. Normas de manejo y acciones diversas a implementar orientadas a
controlar el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la mejor
utilizacin de los recursos naturales existentes en el polgono de
expansin.
El planteamiento ambiental parte de la oportunidad que ofrece el polgono de
Pajarito en trminos de oferta ambiental, para ser vinculada como parte del
espacio pblico del desarrollo urbanstico nuevo. Una zona de la ciudad que se
espera realice la transicin entre lo urbano y lo rural y que presenta una especial
abundancia de elementos naturales y suelos de proteccin, obviamente deber
basar su sistema de espacios pblicos en los sistemas ambientales, para as
lograr potenciar sus valores ambientales y paisajsticos, construyendo un modelo
apropiado a las circunstancias del territorio. Se tratar entonces de un tipo de
desarrollo profundamente respetuoso de estos valores, constituyndolos en la
base del modelo de organizacin territorial.
Las reas con restricciones para el desarrollo urbanstico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreacin y el esparcimiento y
156

con un compromiso en la preservacin del medio natural dan la posibilidad de

estructurarlo de la siguiente manera:
Parques Ambientales.
Son reas de mayor tamao que por sus condiciones naturales tienen
restricciones ambientales para el desarrollo constructivo, presentan posibilidades
de generar espacio publico para el desarrollo de actividades ldicas y recreativas,
que permitan el libre acceso a la poblacin de todo el polgono y de los sectores
aledaos.
El polgono de Pajarito brinda la posibilidad de generar un Parque Ambiental
Zonal sobre las reas con restricciones ambientales ubicada sobre la margen
norte de la va al Mar, entre la quebrada La Puerta y la quebrada Lusitania. Por
su forma permite el desarrollo de un mirador panormico sobre la ciudad, como
una de las mayores potencialidades que posee; en el futuro deber integrarse a
las reas de proteccin que se generen al reubicar las viviendas de las zonas de
alto riesgo de Vallejuelos.
Adems se puede generar tres Parque Ambientales Barriales: uno en Monteclaro,
anexo a la centralidad de Monteclaro, contiguo al centro de proteccin al Joven
Carlos Lleras Restrepo como enlace entre el suelo urbano y el suelo rural
ubicado hacia el norte; el segundo en el extremo oriental de la centralidad zonal
de la Aurora, rodeando los equipamientos educativos propuestos y sobre las
reas de proteccin de la quebrada la Puerta y las quebradas Los Chorros 1 y
Los Chorros, esta ltima como parte tambin de un Parque Lineal de Quebrada;
y el tercer parque ambiental barrial dentro de la centralidad y anexo a la zona
comercial de la parte sur.
reas de Importancia Ambiental y Paisajstica.
Son tambin reas extensas que presentan restricciones ambientales para el
desarrollo constructivo, pero que se requieren para la sostenibilidad del
desarrollo residencial; para la proteccin de recursos naturales como el agua y el
aire y para la generacin o consolidacin del paisaje. Sern de dominio privado,
pero su intervencin o adecuacin debe realizarse previendo su vinculacin en el
corto y mediano plazo como parte del sistema de espacios pblicos. Mientras
sean de dominio privado podrn tener restricciones de acceso y utilizarse como
parques ambientales.
157


Son los retiros de proteccin a las corrientes de agua que se configuran en el
desarrollo como conectores del sistema de espacio pblico a nivel paisajstico,
ecolgico y de circulacin peatonal, por tanto tendrn las construcciones que no
afecten sus condiciones naturales y estarn protegidos con cobertura forestal.
En la medida en que las condiciones geomorfolgicas de las cuencas permitan
vincularlas efectivamente al espacio pblico que conecta las centralidades, se
definen algunas quebradas como corredores o parques lineales. En estos
casos parte de sus retiros sern cedidos como obligaciones urbansticas y su
amoblamiento se realizar de acuerdo con esta destinacin. Se establecen
adems algunas parques lineales como opcin para el canje de obligaciones
urbansticas en el evento de compensar suelo estable por suelo con restricciones
ambientales.
reas de importancia
paisajstica paisajstica
6.1.4
ambiental
Sistema de Centralidades
Parques
reas de proteccin a las corrientes de
ambientales
agua agua
El sistema de equipamientos y espacios pblicos se fundamenta en una

concepcin integral y equilibrada del territorio que orienta la propuesta del
sistema de centralidades. En estas centralidades la ubicacin de los
equipamientos, su dotacin, ampliacin de coberturas y mejoramiento de sus
calidades espaciales, debe estar integrado al sistema de espacio pblico con sus
elementos constitutivos y complementarios de forma que respondan a las
necesidades primarias de circulacin, recreacin, encuentro y disfrute. Es as
como estos espacios se constituyen en verdaderos escenarios de lo colectivo,
articulando y facilitando las relaciones y actividades sociales en concordancia con
158

la jerarqua y el mbito de cobertura de cada una de las centralidades. Se

integran adems en ellas las actividades comerciales y de produccin. Para la
asignacin de los usos del suelo se tendr en cuenta lo establecido en el artculo
173 del Acuerdo 62 de 1999, de acuerdo con la cobertura de la centralidad.
159

160

Como parte Sistema de Centralidades de la ciudad se define para Pajarito una

centralidad zonal y cuatro centralidades barriales. Se tuvo en cuenta para esta
determinacin la localizacin de las centralidades de Robledo y San Cristobal con
las limitaciones que presentan para su crecimiento, la conformacin de los
alrededores que en general no cuentan con reas donde se disponga de los
comercios o servicios indispensables, las posibilidades de acceso al rea del plan
parcial, las vas que vinculas los barrios contiguos, o las condiciones naturales del
polgono entre otros. A partir de lo anterior se propone la ubicacin, delimitacin
y conformacin de las centralidades.
Las centralidades propuestas son:
Centralidad Zonal de la Aurora
Ubicada de manera equidistante de todos los sitios del rea de planificacin, y
amarrada a las centralidades zonales existentes San Cristbal y Robledo. Busca
prestar los servicios bsicos de cobertura zonal a todo el polgono y a parte de
los sectores aledaos. Esta dotada de una estacin de Metro Cable (La Aurora)
transporte de mediana capacidad que permite la conexin con el sistema Metro.
Centralidad Barrial Nazareth.
Localizada al Noroccidente del polgono, en los predios donde esta el Centro de
Atencin al Adulto Desprotegido. Se pretende con la ubicacin en este punto
atender la poblacin del asentamiento de Pedregal Bajo y reconocer un lugar ya
identificado por el sector y por parte de la ciudad como equipamiento que
albergar edificaciones para servicios bsicos sociales y de servicio comercial y
mercantil. Es la puerta de entrada de la zona rural a la zona urbana.
Centralidad Barrial Lusitania.
Para integrar el nuevo desarrollo de Pajarito y los asentamientos de Santa
Margarita y Vallejuelos. Se ubica a partir de algunas infraestructuras existentes
(establos, caballerizas, coliseo de exposiciones y plaza de toros) de la hacienda
Lusitania, que pueden ser utilizadas para el desarrollo de equipamientos bsicos
sociales, comerciales y de servicios mercantiles, vincula adems el liceo Santa
Margarita. Esta centralidad es el acceso ms prximo al proyecto vial Aburra
Ro Cauca (Tnel de occidente).
161

Centralidad Barrial Pajarito.

Es el reconocimiento y la consolidacin de una centralidad existente en el
asentamiento de Pajarito, en torno al equipamiento educativo existente, el
templo catlico, una placa polideportiva y la sede comunal.
Vincula el
asentamiento al nuevo desarrollo de Pajarito, su consolidacin se dar con la
ampliacin de los servicios bsicos y la generacin de nuevos equipamientos
acordes con la demanda de los pobladores actuales.
Centralidad Barrial Monteclaro.
Si bien las tres anteriores gravitan sobre la centralidad zonal de La Aurora, esta
ltima tendr una dependencia ms directa de la centralidad zonal de Robledo,
aunque el plan prev comunicaciones de tipo peatonal debido a la imposibilidad
de comunicaciones de tipo vehicular. Su ubicacin es prxima al centro de
atencin al Joven Carlos Lleras Restrepo y aledao al actual borde urbano.
Servir a parte del plan parcial y a sectores contiguos como la Pola o desarrollos
urbansticos nuevos como Tulipanes de Robledo o Santa Mara de Robledo, entre
otros.
Centralidad barrial
Centralidad Zonal
162

Todas las centralidades se ubican sobre vas estructurantes vehiculares y

senderos peatonales que permiten su acceso directo a cada una y entre si (salvo
el caso de Monteclaro).
Las centralidades estn todas asociadas a elementos del sistema natural que
deben cualificarlas, su desarrollo se estructura a partir del mismo sistema
natural, en algunas hay adems elementos construidos que le dan el
reconocimiento a hechos culturales del lugar.
Este sistema permite el desarrollo de centralidades vecinales en las nuevas
urbanizaciones, a partir de la concentracin de servicios (pblicos y mercantiles)
y comercios que puedan ser parte de la vida en el vecindario, las actividades
que se localicen en estas centralidades estarn de acuerdo con los usos
asignados para las reas residenciales en el Acuerdo 62 de 1999.
En las centralidades habr suelo pblico y suelo privado.
El suelo pblico est destinado para parques ambientales a la ubicacin de los
equipamientos y se genera principalmente por el cumplimiento de las cesiones
urbansticas de las unidades de gestin.
El suelo privado est conformado por las reas de actividad mltiple destinadas a
los usos previstos en el artculo 173 del Acuerdo 62 de 1999.
La delimitacin de las centralidades se identifica en los planos Obligaciones,
Modelo de Ocupacin y Estructura del Espacio Pblico
6.1.5.
El Sistema de Equipamientos y las reas Cvicas y

Representativas
Est constituido por equipamientos, espacios o edificaciones destinadas a

proveer a los ciudadanos de servicios o prestaciones sociales de carcter
educativo, sanitario, deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo, cvico
o cultural. Estn regulados por la legislacin urbanstica y sectorial de cada tipo
de equipamiento, y por una organizacin administrativa de mltiples organismos
pblicos y privados que deben actuar coordinadamente en el territorio.
Son de carcter pblico o privado dependiendo de su propiedad y del servicio
que presten, son los que sostienen el desarrollo de actividades multisectoriales
diferentes a la vivienda.
163

Los equipamientos cualificarn las centralidades y contribuirn, junto al espacio

pblico, a la construccin de una cultura ciudadana referida al rescate de los
valores cvicos, democrticos, ticos y morales.
Dentro de las reas constitutivas del espacio pblico construidas o artificiales, se
encuentran adems de los equipamientos, las reas cvicas y representativas,
que son los espacios pblicos de mayor representatividad, bien sea por sus
caractersticas singulares de localizacin, por su peso en la conformacin de la
estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o
representa. En la zona 2 y cerca del plan parcial de Pajarito se destacan las
reas cvicas y representativas de los Parques principales de San Cristbal y de
Robledo15.
6.1.6.
Sistema Vial y de Transporte.
El nuevo proyecto urbanstico se vinculara con la ciudad existente mediante

varias alternativas de conexin. La mas importante es la va estructurante
principal de Pajarito, que unir la centralidad zonal La Aurora con las centralidad
zonal de San Cristbal y todo el sistema de centralidades de la ciudad, la cual
ser un corredor que privilegiara el transporte masivo de pasajeros.
Otras conexiones sern a travs de la actual va al mar que permitir utilizar el
futuro corredor vial Aburra ro Cauca (paralelo a la quebrada la Iguana) y la
interseccin con la circunvalar (longitudinal) occidental.
Las conexiones viales permitirn adems mejorar el acceso a los asentamientos
existentes; y el proyecto se integrara internamente y con los sectores aledaos
mediante una red peatonal.
6.2.
Sistema Natural
1) Vinculacin de los elementos ambientales estructurantes en el

sistema de espacio pblico.
Las reas con restricciones para el desarrollo urbanstico, pero con un alto
potencial para el desarrollo de espacios para la recreacin y el esparcimiento, y
15
Artculo 132 del Acuerdo 62 de 1999.
164

con un compromiso en la preservacin del medio natural, dan la posibilidad de

estructurar el sistema natural de espacio pblico.
Este sistema esta conformado por elementos pblicos y privados que integran la
totalidad del polgono de expansin, son: reas de importancia ambiental y
paisajsticas, parques ambientales, miradores urbanos, reas de proteccin a
corrientes de agua o parques lineales de quebradas.
6.2.1.
Parques Ambientales
Los Parques Ambientales son reas libres pblicas que por sus condiciones
naturales tienen restricciones ambientales para el desarrollo constructivo,
presentan posibilidades de generar espacio pblico para el desarrollo de
actividades ldicas y recreacin pasiva. Estos pueden ser de mbito zonal y
barrial, producto del planteamiento urbanstico general y se conforman con las
cesiones urbansticas que asume cada unidad de gestin en cumplimiento de sus
obligaciones urbansticas.
El plan parcial pajarito ha generado los siguientes parques ambientales:
Parque Ambiental de mbito zonal
Mirador de Pajarito. En el polgono de Pajarito se define un
Parque Ambiental Zonal sobre las reas con restricciones
ambientales, ubicada sobre la margen norte de la va al Mar, entre
la quebrada La Puerta y la centralidad Lusitania (antigua finca
Lusitania); en este sitio, por sus caractersticas topogrficas y de
paisaje se localizar un mirador panormico, adicionalmente, se
dotar de senderos peatonales que integrarn ste al parque lineal
de la quebrada La Puerta. Su cobertura es zonal, atendiendo a la
poblacin del polgono y sus reas aledaas.
Parques Ambientales de mbito barrial:Se disponen tres parques,
dos dentro de la centralidad de La Aurora y uno en la centralidad de
Monteclaro. Estos parques son:
Parque Ambiental La Puerta: Situado en el extremo oriental de la

centralidad zonal de la Aurora, sobre las reas de proteccin de la
quebrada
La Puerta y las quebradas Los Chorros 1 y Los Chorros.
165

Parque Ambiental La Aurora: Ubicado en el centro parte sur- de la

centralidad zonal de la Aurora.
Parque Ambiental Monteclaro: Se localiza en el extremo oriental de la

centralidad de Monteclaro sobre las reas de proteccin La Gmez.
Ver plano Modelo de Ocupacin, Espacio Pblico, componente natural. La

localizacin, usos y manejo de cada uno de estos parques se presentan en la
siguiente tabla:
Parque
Ambiental
Localizacin
Usos
Recreacin
pasiva,
Va al Mar entre las
Zonal
educacin
quebradas Lusitania y
Mirador de
ambiental y
La Puerta. Generacin
Pajarito
espacio con
de un Mirador Urbano.
oferta escnica
y paisajstica.
Recreacin
Rodeando los
pasiva,
establecimientos
educacin
educativos de la
ambiental y el
centralidad zonal,
disfrute al aire
entre las vas que
libre de las
Barrial La conducen a la
comunidades
Puerta
centralidad Pajarito y
vecinas.
la urbanizacin La
Campia. Son las reas
Rodearn en
de proteccin de las
su interior unos
quebradas La Puerta,
equipamientos
Chorros y Chorros 1.
educativos.
En la parte sur de la
Recreacin
centralidad zonal de la pasiva,
Barrial La Aurora, anexo al
educacin
Aurora
comercio y los
ambiental y
servicios que se
construccin de
desarrollen.
senderos que
Manejo
Proteccin y estabilizacin
de taludes y suelos
mediante la siembra de
especies nativas
arbustivas y de cobertura
baja, que se integran a la
red ecolgica del sector.
Proteger y restaurar la
vegetacin nativa que
permita conservar el
recurso hdrico y el suelo
y mejorar las condiciones
de hbitat de la fauna.
El amoblamiento urbano
deber estar acorde con
las condiciones
ambientales de la zona.
Intervencin por medio
de establecimiento de
vegetacin propia de
jardines y equipamiento
que permita la lectura y el
recorrido
con
altas
166

Parque
Ambiental
Localizacin
En la parte suroriental
Barrial
de la centralidad
Monteclaro
Monteclaro.
Usos
Manejo
soportan alta
carga de
circulacin.
calidades escnicas y
ambientales hacia el Valle
de Aburr.
Recreacin
pasiva,
educacin
ambiental y
disfrute al aire
libre y espacio
con oferta
escnica y
paisajstica
Intervencin por medio

de establecimiento de
vegetacin propia de
jardines y equipamiento
que permita la lectura y el
recorrido
con
altas
calidades escnicas y
ambientales hacia el Valle
de Aburr.
Adems de las disposiciones contenidas en el Acuerdo 62 de 1.999, normas

concordantes y complementarias, los parques ambientales que se definen en el
suelo de expansin de Pajarito debern conservar unas condiciones especiales
que aseguren un espacio de disfrute ambiental propicio para la comunidad,
adicionalmente:
En los parques ambientales las reas de retiro a las corrientes naturales

de agua, no podrn ser intervenidas con construcciones de elementos
rgidos, pisos duros, escenarios deportivos, kioskos o equipamientos que
vayan en contra de los elementos naturales y ecosistemas que le
confieren su aspecto ambiental.
Se deber conservar la vegetacin existente y donde no existe, se

recomienda sembrar especies adecuadas para los diferentes tipos de
suelos existentes y rgimen climtico, as como especies ornamentales.
Se debern colocar barreras de proteccin como medida para evitar

accidentes y conservar los nacimientos de las quebradas, en los sitios que
lo requieran.
El amoblamiento de los parques ambientales deber disearse de manera

que armonice con los aspectos ambientales y paisajsticos del lugar.
167

6.2.2.
reas de Importancia Ambiental y Paisajstica
Son reas que por sus

condiciones naturales presentan restricciones
ambientales para el desarrollo constructivo, que se requieren para la
sostenibilidad del desarrollo urbano para la proteccin de recursos naturales
como el agua y el aire, as como la generacin o consolidacin del paisaje;
pueden ser de dominio pblico o privado, pero su intervencin o adecuacin
debe realizarse previendo su integracin, a corto y mediano plazo, al sistema
estructurante del espacio pblico.
La localizacin, usos y manejo de cada una de estas reas, se presentan en el
siguiente cuadro y se identifican en el plano Componente Natural del Espacio
Pblico:
rea de
Importancia
ambiental y
paisajstica
Localizacin
Constituida por
las reas de
proteccin
de
los nacimientos
de
las
quebradas
La Montaa Chagualn 1, La
Cascada y la
Cascada
1,
localizados
al
norte
de
la
Unidad
de
Gestin 2.
Constituida por
los suelos de
proteccin
Pedregal
localizados
al
Bajo
oriente
del
asentamiento
Pedregal Bajo
Usos
Manejo
Forestal,
recreacin,
educacin
ambiental,
Mantener, proteger e
actividades
incentivar
la
culturales
y cobertura vegetal.
cientficas.
Actividades
comerciales y de
servicios
restringidas.
Forestal,
recreacin
pasiva,
educacin
ambiental,
actividades
culturales
reas con cobertura

forestal permanente
que
conformarn
parte
del
paisaje
verde de toda la
ciudad y sern parte
y de los corredores
168

rea de
Importancia
ambiental y
paisajstica
Pajarito
La Puerta
La Gmez
Localizacin
Usos
de la Unidad de cientficas.
Gestin 1 y las
fajas de retiro
de
las
quebradas
El
Hato 1 y El
Hato 2
Constituida por
el
rea
de
proteccin del
nacimiento
Nacimiento del
Cao Pajarito y
parte alta de la
quebrada
La
Garca
Constituida por
el can de la
quebrada
La
Puerta, ambas
mrgenes en su
parte norte y la
margen
derecha entre
las vas al Mar y
Cucaracho.
Parte norte de
la quebrada La
Gmez de la
Unidad
de
Gestin 8
Manejo
biticos regionales.
Mantener siempre la
cobertura
vegetal.
sealizar
y
acondicionar
reas
para amoblamiento
169

rea de
Importancia
ambiental y
paisajstica
La
Corcovada
Localizacin
Can de la
quebrada
La
Corcovada,
ambas
mrgenes. Y la
desembocadura
de la quebrada
La Garca
Usos
Manejo
mnimo y adecuacin
de senderos para el
disfrute
pasivo
y
paisajstico
170

171

172

6.2.3.
Estas reas se delimitan sobre las corrientes que por sus caractersticas
geomorfolgicas, geotcnicas y ambientales presentan posibilidades de
adecuacin de sus retiros y sus reas adyacentes para el disfrute y goce pasivo.
Su adecuacin busca que se constituyan en las fajas de amortiguamiento para
proteger el recurso hidrogrfico; igualmente hacen parte del sistema de espacio
pblico. Debern contar con el amoblamiento adecuado y se ceder parte de sus
retiros en cumplimiento de las obligaciones urbansticas de la correspondiente
unidad de gestin.
Las corrientes de agua que se definen como parques lineales, por sus
condiciones naturales morfolgicas y ambientales debern ceirse a los
lineamientos generales contemplados en el Acuerdo 62 de 1999 y a los
programas y proyectos presentados por los PIOM al respecto, en caso de
poseerlo.
La localizacin, reas, usos y manejo de cada uno de estos parques lineales de
quebrada se presentan en el siguiente cuadro y su localizacin se incluye en el
plano Componente Natural del Espacio Pblico.
PARQUES LINEALES DE QUEBRADA
Parque
lineal
Q. La Cascua
Q. La Cascada
Localizacin
Entre el barrio las
Veletas
y
la
centralidad
Lusitania
Entre la va que
conduce
une a Nazareth
con la
centralidad zonal
y el
parque ambiental
zonal
Mirador
de
Pajarito.
Usos
Recreacin
pasiva,
educacin
ambiental,
actividades
culturales
cientficas.
Manejo
Preservacin
y
recuperacin de la
cuenca, con procesos
de revegetalizacin y
reforestacin de las
mrgenes, as mismo
la ejecucin de obras
control de posibles
y procesos erosivos
Mantener siempre la
cobertura
vegetal.
sealizar
y
acondicionar
reas
173

Entre la va a San
Pedro
de
los
Milagros y la va
La Chaguala
que de Nazareth
va
a
la
centralidad zonal
Entre la va que
de
Pajarito
conduce a la
La Guagita
carretera a San
Pedro y el lmite
del polgono con
el Cucaracho.
Entre
el
equipamiento
educativo
Cao Pajarito
existente y su
desembocadura
en la quebrada
La Garca.
Entre
La
Va
Cucaracho Y La
Q.
El
Va Nazaret, por
Chagualn
ambas mrgenes
de la quebrada
para
amueblamiento
mnimo y adecuacin
de senderos para el
disfrute
pasivo
y
paisajstico
El rea de estos parques esta supeditada a las condiciones de retiro que se

establecen en este documento, igualmente a los diseos urbansticos respectivos.
174

175

6.2.3.1 Parques lineales como opcin de canje.

Los suelos de cesin para equipamientos pueden ser destinados a
equipamientos de uso privado, siempre que se cumpla con las condiciones all
previstas. En estos casos, se podr compensar el rea correspondiente a suelo
para equipamiento con la cesin de suelos con restricciones ambientales
localizados en los parques lineales opcionales de canje. Su localizacin, reas,
usos y manejo se presenta en el siguiene cuadro. La delimitacin exacta de estas
reas se localiza en el plano Componente Natural del Espacio Publico.
PARQUES LINEALES OPCIONALES DE CANJE
Parque
Lineal
Localizacin
Usos
Manejo
Preservacin
y
recuperacin de
la cuenca, con
procesos
de
revegetalizacin y
reforestacin de
las mrgenes, as
mismo
la
ejecucin
de
obras control de
posibles procesos
erosivos
Entre la va cucaracho
Q. La Chaguala y la carretera al Mar
en la parte sur
Forestal,
recreacin
pasiva,
educacin
Desde
el
ambiental,
equipamiento
actividades
educativo ubicado en
culturales
Q.
La la finca la Montaa
cientficas
Montaita
hasta la va (inferior)
que
conduce
a
Lusitania
con
la
centralidad zonal.
Anexo al Centro de
Atencin al Joven
Q. La Gmez
"Carlos
Lleras
Restrepo"; en la parte
Norte
Mantener siempre
la
cobertura
vegetal. Sealizar
y
acondicionar
reas
para
176

PARQUES LINEALES OPCIONALES DE CANJE

Parque
Lineal
Localizacin
Usos
Manejo
amoblamiento
mnimo
y
adecuacin
de
senderos para el
disfrute pasivo y
paisajstico
Es de resaltar que con la actualizacion de la red hdrica del plan parcial se

suprimi el parque lineal con opcin de canje de la quebrada Lusitania, toda vez
que a 2010 esta quebrada no se identificaba en el terreno. El parque lineal de la
quebrada la Cascua formar parte del sistema de espacio pblico en virtud del
cumplimiento de las obligaciones urbansticas de los desarrollos constructivos.
Finalmente, adems de lo dispuesto en los artculos 19, 21, 22, 24 del Acuerdo
62 de 1.999 y dems normas ambientales vigentes, para el manejo de las
corrientes naturales de agua y sus retiros en el suelo de expansin urbana de
Pajarito, se tendrn en cuenta las siguientes disposiciones:
Para desarrollar las unidades de gestin, donde se requieran

intervenciones a los drenajes naturales, se debern implementar las
recomendaciones de los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de
las Microcuencas (PIOM), en caso de tenerse, las cuales estarn
encaminadas a la conservacin, proteccin, ordenamiento de las reas y
los elementos que lo conforman, mediante la regulacin de usos del suelo
compatibles y tratamientos especiales, manejo de las fajas de retiro, y
todas esas medidas tendientes a la preservacin y recuperacin de las
cuencas y microcuencas.
Las corrientes naturales permanentes de agua, en el rea de planificacin

del Plan Parcial Pajarito, solo podrn ser objeto de manejos especiales
como canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el
Plan Integral de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), en
caso de tenerse, justifique tcnica y socialmente, tal tipo de obras, para
cuya realizacin se deber contar con la respectiva autorizacin de la
autoridad ambiental competente.
177

Donde la conformacin morfolgica de los caones de las corrientes

naturales de agua presenten altas pendientes (mayores de 45) y
evidencien procesos erosivos, se deber dejar a partir del quiebre de
pendiente, una faja mnima de diez (10) metros como rea de proteccin
o aislamiento, donde no se puede ubicar ningn tipo de desarrollo
urbanstico (viviendas o equipamientos).
Con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o

desconfinamientos laterales sbitos, al interior de la zona de expansin,
previamente a la ejecucin de las obras de urbanismo, en las unidades de
gestin que lo requieran, se deben captar y encauzar adecuadamente
todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro y en el rea
de influencia inmediata (descoles de la va al mar, acequias, reboses,
transvasas de quebradas, entre otros), o aquellas que sean identificadas
como tal en el Plan Integral de Ordenamiento y Manejo de las
Microcuenca (PIOM), en caso de tenerse, as mismo, previo a cualquier
intervencin, se deber contar con los respectivos permisos ambientales.
Las expresiones geomorfolgicas superficiales o someras que conforman

las corrientes y cauces estacionales de agua de flujo no continuo que sean
identificadas previamente como tal, mediante la ejecucin de los Planes
Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), al
igual que todas las acequias que hayan sido eliminadas, el suelo
correspondiente a sus expresiones podr ser incorporado dentro del
desarrollo urbanstico, previa aprobacin de la respectiva autoridad
ambiental.

lleven a cabo en la zona, no podrn ser vertidos en los caones, cauces y
fajas de retiro de los drenajes naturales, arroyos, caos, manantiales o en
los escurrideros naturales de flujo no continuo.
En las reas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de

proteccin a las mismas, se deber realizar si es necesario, un proceso de
enriquecimiento forestal o vegetal con las especies que cumplan con el
objetivo de proteger y conservar las fuentes hdricas. El cumplimiento de
este requisito ser indispensable para el recibo de la urbanizacin o etapa
de construccin respectiva.
178

6.3.
6.3.1.
El amoblamiento de los parques lineales deber disearse de manera que

armonice con los aspectos ambientales y paisajsticos del lugar.
Conformacin de las Centralidades.
Centralidad Zonal La Aurora
Con un rea total de) 177.301,85 M2 (17,7 Ha), es la centralidad principal y tiene
125.468,87 m en suelos estables, equivalentes al 70,8 % de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarn actividades comerciales y de servicios mercantiles;
equipamientos bsicos de ecuacin, salud y deportes y recreacin; adems de
vivienda y reas libres, todas de mbito zonal.
Suelo a Ceder
Del total del rea de la centralidad 107.888,43 m corresponden a las cesiones
obligatorias, que se destinarn principalmente para desarrollar equipamientos
educativos, recreativos, deportivos, reas cvicas y representativas.
Del total de reas cedidas, 56.055,45 m de suelo estable se destinar al
desarrollo de:
Equipamientos educativos principalmente, en tres lotes A, B y C, en los
cuales se desarrollarn 5 equipamientos de mnimo 20 aulas cada uno o
en defecto mnimo total de 100 aulas, as como reas complementarias.
Un equipamiento de salud nivel II en un rea producto de la integracin
de los lotes D y E.
Los lotes F y G, para el desarrollo de equipamientos institucionales,
estacin de polica y/o de asistencia social, los cuales reutilizarn y
adecuarn las edificaciones existentes. El lote H para la conformacin de
un rea cvica y representativa.
De las reas cedidas, 51.832,98 m son suelos con restricciones ambientales, las
cuales sern destinadas a la conformacin de reas libres que podrn anexarse a
los equipamientos contiguos de manera que sean utilizados por los usuarios de
los equipamientos y por la comunidad en general; as:
179

Los lotes I, J, y L, para el desarrollo de un parque lineal sobre la quebrada

La Cascada de uso pblico e integrado al equipamiento educativo anexo,
lo mismo que a las actividades comerciales de la centralidad.
El lote K, como rea libre anexa al equipamiento educativo del lote A. Los
lotes M y N para la conformacin del Parque Ambiental Barrial La Puerta,
el cual deber prever su conexin con el parque lineal de quebrada sobre
la quebrada Los Chorros.
Centralidad Zonal de la Aurora:
Un equipamiento de salud nivel II
Una unidad bsica de equipamientos comunitarios zonales que agrupe servicios
Un equipamiento de seguridad (estacin de polica)
Un rea cvica y representativa de cobertura zonal.
reas de actividad mltiple de cobertura zonal en la modalidad de parques
deportivos o recreativos.
Equipamiento de Transporte masivo de mediana capacidad.
180

181

El lote O ubicado al sur (parte inferior de la centralidad zonal) para la

conformacin del Parque Ambienta Barrial La Aurora totalmente integrado
a la centralidad como un rea pblica de libre acceso.
Las adecuaciones de los suelos ambientales que son parte de las reas de
proteccin a las corrientes de agua, deben orientarse a conformar parques
lineales de quebrada.
El equipamiento educativos ubicado en el Lote A debe vincular la casa de
propiedad de la Fiscala que se adecuar como un equipamiento cultural,
educativo o afn de mbito zonal.
CENTRALIDAD LA AURORA EN LA ACTUALIDAD

reas de Actividad Mltiple
Del total de la centralidad 46.348,97 m son suelos estables destinados a
actividad mltiple de cobertura zonal.
182

Sern utilizados para el desarrollo de comercio, vivienda y servicios mercantiles;

se podrn construir 23.292 m en primer piso y mximo 34.938,6 m en pisos
superiores en comercio y servicios. As:
1.214 m construidos para 2 equipamientos de salud del nivel I, los cuales
se debern ubicar en el primer piso, o en pisos superiores garantizando el
acceso para minusvlidos o personas con limitaciones fsicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrn cada uno un rea mnima de
607 m construida y reservar reas adicionales para retiros (si se
requieren) y usos complementarios para parqueaderos.
Deber reservar 5.700 m de suelo para la construccin de equipamientos
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados se deber
reservar mnimo 2.364 m para una unidad bsica comunitaria barrial.
Las reas libres, resultado de aplicar el ndice de ocupacin, debern ser para la
circulacin en el primer piso, no limitando la circulacin peatonal y englobados
en espacios aptos para el desarrollo de actividades ldicas o cvicas.
6.3.2.
Centralidad Barrial de Nazareth
Con un rea total de) 48.986,25 m2 (4,9 Ha), de los cuales 41.411,02 m son
suelos estables, equivalentes al 84,5% de toda la centralidad.
Centralidad Barrial Nazareth:
Equipamiento de transporte para la disposicin de vehculos de Transporte
Pblico Colectivo.
183

Suelo a Ceder
obligatorias, las cuales se destinarn principalmente para el desarrollo de
equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y reas cvicas y
representativas.
Del total de reas cedidas, 19.461,57 m2 de suelo estable se destinarn al
desarrollo de:
2 equipamientos educativos de mnimo 20 aulas o uno de 40 aulas,
adems de la reas complementarias; en los lotes A y B.
Un equipamiento cultural o de asistencia social (como parte de la unidad
bsica comunitaria barrial) pero de uso pblico; en el lote C.
Un rea recreativa y deportiva de cobertura barrial, y un rea cvica y
representativa en los lotes D y E.
Un equipamiento de salud nivel I.
Por fuera de la centralidad, y dentro del asentamiento de Pedregal bajo se
encuentra un equipamiento educativo que posee restricciones para su
ampliacin.
Tambin como reas cedidas se tienen 7.575,23 m con restricciones
ambientales, destinado a la conformacin del parque lineal de la quebrada La
Chaguala, de carcter pblico con los lotes F y G. Este deber plantear la
posibilidad de ser aprovechado por los establecimientos educativos anexos.
Del total de la centralidad 18.586,13 m son suelos estables destinados a reas
de actividad mltiple de centralidad barrial.
Sern destinados a la ubicacin de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de
los cuales se podr construir 7003 m en primer piso y 3.502 m en altura para
comercio y servicios. As:
184

607 m construidos para 1 equipamientos de salud del nivel I, en el cual

se garantizar el acceso a los minusvlidos o personas con limitaciones
fsicas y reservar reas adicionales para retiros, (si se requieren), y reas
complementarias para parqueaderos.
recreativos y deportivos de dominio privado (coliseos, piscinas, canchas
polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deber
reservar 1.182 m para una unidad bsica comunitaria barrial.
Las reas libres, sern para la libre circulacin en el primer piso, no
limitando la circulacin peatonal.
185

186

CENTRALIDAD NAZARETH EN LA ACTUALIDAD
CENTRALIDAD NAZARET EN LA ACTUALIDAD

6.3.3.
Centralidad Barrial de Lusitania
Con un rea total de 17.682,49m2 (1,76 Ha)en suelo estable.

En la centralidad se ubicarn actividades comerciales y de servicios, adems de
equipamientos bsicos de ecuacin, salud y deportes y recreacin; adems de
vivienda y reas libres.
Suelo a Ceder
equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y reas cvicas y
representativas, as:
187

2 equipamientos educativos de mnimo 20 aulas cada uno o en su defecto

uno de 40 aulas, adems de las reas complementarias; en el lote A.
1 rea cvica y representativa, en el lote B.
Deber utilizarse la infraestructura existente de la plaza de toros como
parte del diseo de estos equipamientos y reas libres.
Es de anotar, que actualmente se cuenta con un tercer establecimiento educativo
llamado Liceo Santa Margarita.
Del total de la centralidad 3.835,50 m son suelos estables destinados a reas de
actividad mltiple de centralidad barrial.
los cuales podr construir 9147 m en primer piso y mximo 13.721 m hasta
dos pisos en comercio y servicios. As:
1.214 m construidos como mnimo para 2 equipamientos de salud del
nivel I, los cuales debern garantizar el acceso para minusvlidos o
personas con limitaciones fsicas. Los equipamientos de salud nivel I
tendrn cada uno un rea mnima de 607 m construida, reservarn
reas adicionales para retiros, (si se requieren) y reas complementarias
para parqueaderos.
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas).
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se debern
reservar 1.182 m para una unidad bsica comunitaria barrial.
Las reas libres, resultado de aplicar el ndice de ocupacin, debern ser para la
libre circulacin en el primer piso, no limitando la circulacin peatonal y
englobada en un solo espacio.
Se podrn conservar las edificaciones que actualmente posee y acondicionarlas a
los nuevos usos.
188

Centralidad Barrial Lusitania:

cobertura educativa adems del Liceo Santa Margarita.
Para el desarrollo de esta centralidad podr utilizarse la infraestructura que
actualmente posee la Hacienda Lusitania, rescatando los valores culturales que
posee.
189

190

CENTRALIDAD LUSITANIA EN LA ACTUALIDAD

6.3.4.
Centralidad Barrial de Pajarito
Con un rea total de 27.824,32 m2 de los cuales 23.882,32 m (2,2 Ha) se

generan a partir del desarrollo del Plan Parcial, el resto, 3942 m pertenecen al
actual asentamiento de Pajarito, donde se ubican el establecimiento educativo y
el templo catlico.
Del total de la centralidad, 22.388,52 m son suelos estables, equivalentes al
80,5 % de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarn actividades comerciales y de servicios;
equipamientos bsicos de educacin, salud y deportes y recreacin; adems de
Suelo a Ceder
191


equipamientos educativos, recreativos y deportivos, que se destinarn al
desarrollo de:
Equipamientos educativos principalmente, mediante el desarrollo y
readecuacin de dos lotes A, B y C, en los cuales se desarrollarn 3
equipamientos de mnimo 20 aulas cada uno o en su defecto mnimo 60
aulas, adems de las reas complementarias (con nfasis en el deporte
con acceso pblico); un equipamiento de salud nivel I y el templo catlico.
Se debe tener en cuenta que el lote B hace parte del Asentamiento
Pajarito.
Dentro del lote B existe actualmente la capilla catlica, la cual podr ser
reubicada en cualquier otro sitio de la centralidad.
Como parte de las cesiones obligatorias, se cuenta con el lote C destinado
a la generacin de un rea cvica y representativa pblica, la que podr
ser replanteada con los otros lotes destinados a equipamientos (A, B y C)
para la reubicacin de equipamientos (plaza cvica, 4 equipamientos
educativos y las reas recreativas y deportivas).
Del total del rea de la centralidad se tienen los lotes E y G con
restricciones ambientales de los cuales el G es cesin obligatoria, mientras
el E lo aporta el asentamiento de Pajarito. Todos ellos destinados a la
conformacin de los Parques Lineales de las quebradas Cao Pajarito y
Acequia Arriba. Sern reas libres ambientales que podrn anexarse como
parte de los equipamientos y para el disfrute de la comunidad en general.
los cuales podr construir 2.481 m en primer piso y en total 3721 m hasta dos
pisos en comercio y servicios. As:
607 m construidos mnimo para 1 equipamientos de salud del nivel I, el
cual garantizar el acceso para minusvlidos o personas con limitaciones
192

fsicas y reservar reas adicionales para retiros y reas complementarias

para parqueaderos.
Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos pblicos
preferiblemente se deber reservar mnimo 1.182 m para una unidad
bsica comunitaria barrial (de no trasladarse el templo catlico, se podr
disminuir).
Las reas libres, debern ser para la libre circulacin en el primer piso, no
limitando la circulacin peatonal.
Centralidad Barrial Pajarito:
cobertura educativa, incluyendo el equipamiento existente.
Para el desarrollo de esta centralidad se tendrn en cuenta los equipamientos
existentes incluyendo la capilla, la placa polideportiva y la sede comunal,
pudindose reordenar completamente.
193

194

CENTRALIDAD PAJARITO EN LA ACTUALIDAD

6.3.5.
Centralidad Barrial de Monteclaro
Con un rea total de) 44.017,20 m2 (4,4 Ha), de los cuales 24.360,79 m son
suelos estables, equivalentes al 55,3% de toda la centralidad.
En la centralidad se ubicarn actividades comerciales y de servicios, adems de
equipamientos bsicos de educacin, salud y deportes y recreacin; adems de
Suelo a Ceder
equipamientos educativos, recreativos y deportivos.
195

Del total de reas cedidas, se destinar los lote A y B al desarrollo de

equipamientos educativos principalmente, en los cuales se harn 2
equipamientos de mnimo 20 aulas cada uno o en su defecto mnimo 40
aulas en total, adems de la reas complementarias (teniendo prelacin el
desarrollo de actividades deportivas y culturales).
Tambin como reas cedidas se tiene el lote C con restricciones
ambientales, destinado a la conformacin del Parque Ambiental Barrial de
Monteclaro. Este deber plantear la posibilidad de ser aprovechado por
los establecimientos educativos anexos.
196

197


los cuales podr construir 3.170 m en primer piso y mximo 4.755 m en total
As:
607 m construidos para 1 equipamiento de salud del nivel I,
garantizando el acceso para minusvlidos o personas con limitaciones
fsicas.
Los equipamientos de salud nivel I tendrn cada uno un rea mnima de
607 m construida y reservar reas adicionales para retiros y reas
complementarias para parqueaderos.
recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas.
Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados o pblicos se
deber reservar mnimo 1.182 m para una unidad bsica comunitaria
barrial.
Las reas libres, debern ser para la libre circulacin en el primer piso, no
limitando la circulacin peatonal y englobado en un solo espacio.
Como la centralidad se desarrolla totalmente a partir de la unidad de gestin VIII
a la que pertenece, la centralidad podr ser replanteada por los gestores de la
unidad, siempre y cuando se conserve el programa de necesidades propuesto y
se apruebe previamente la propuesta por El Departamento Administrativo de
Planeacin.
198


CENTRALIDAD MONTECLARO EN LA ACTUALIDAD

6.3.6.
Desarrollo de las Centralidades.
La conformacin de cada una de las centralidades con respecto al suelo pblico

para la ubicacin de los equipamientos y parques ambientales y al suelo
destinado a actividad mltiple aparece en los planos de las centralidades reas
de Cesin y Actividad Mltiple por Unidad de Gestin y en el correspondiente al
Parques Mirador Pajarito y se cuantifican en el cuadro Conformacin de las
Centralidades y los Parques que aparece a continuacin.
El suelo pblico se obtiene por medio de los terrenos que se ceden en
cumplimiento de las obligaciones urbansticas de todo el proyecto y por unos
predios que actualmente tienen el Municipio y la Iglesia ubicada en el rea de
manejo especial de Pajarito.
199

200

CONFORMACIN DE LAS CENTRALIDADES Y LOS PARQUES

Suelo a Ceder para Equipamientos
REA APTITUD
B-C
TOTAL
SUELO A
CEDER
REA APTITUD
D-E
Suelo en
Actividad
Mltiple
VIA
TOTAL LOTE
CENTRALIDAD BARRIAL MONTECLARO

20.225,08
19.656,41
39.881,49
1.038,37
3.097,34
44.017,20
22.384,68
2951,45
2488,19
27.824,32
10.706,91
3.835,50
3.140,08
17.682,49
27.036,80
18.586,13
3.363,32
48.986,25
107.888,43
46.348,97
23.064,45
177.301,85
72.760,42
35.153,38
CENTRALIDAD BARRIAL PAJARITO

16948,88
5.435,80
CENTRALIDAD BARRIAL LUSITANIA

10.706,91
CENTRALIDAD BARRIAL NAZARETH

19.461,57
7.575,23
CENTRALIDAD ZONAL LA AURORA

56.055,45
51.832,98
TOTAL CENTRALIDADES
123.397,89
84.500,42
207.898,31
315.812,11
Sobre los suelos estables se ubicarn los equipamientos que servirn al sector,
principalmente los de educacin, recreacin y algunos de los de salud. En parte
de los suelos con afectaciones ambientales se definieron parques ambientales y
parques lineales de quebrada.
Con el fin de facilitar la ejecucin y la gestin del plan parcial y cumplir con los
objetivos sealados de generacin de espacio pblico y reparto equitativo de
cargas y beneficios, entre otros, se identifican ocho (8) unidades de gestin las
cuales debern ser ejecutables de manera autnoma. En el presente decreto se
establecen las disposiciones que regulan el desarrollo de cada una de estas
unidades.
Para su delimitacin se tiene en cuenta: la ubicacin de los predios con respecto
a la totalidad del rea, los accesos al rea de planificacin, el tamao de los
predios resultantes, la composicin predial y natural de los terrenos, la ubicacin
de las centralidades y los espacios pblicos y el planteamiento urbanstico
general.
201

Las unidades de gestin con los lotes que las conforman y sus reas se
relacionan en el cuadro siguiente:
Composicin de las Unidades de Gestin
Unidad
de
Gestin
Lotes nmero
rea en m
I
II
1, 2
4
257.547,60
261.214,99
III
3, 5, 6, 7, 8, 20, 39
326.396,99
9, 14, 15, 16, 17, 18, 19,

35, 36
V
10, 11, 12, 13, 22.
VI
23, 24, 25, 40
VII
26, 27, 28, 34, 37.
VIII
29, 30, 31, 32, 33.
Nmero total de lotes: 38
IV
228.129,60
200.207,14
223.566,00
124.078,00
283.606,00
1.904.746,32
La delimitacin exacta de las unidades de gestin se establecen en el plano

Unidades de Gestin
Cada unidad de gestin a su vez, se podr desarrollar por etapas que sern
delimitadas en el plano urbanstico de cada unidad al momento de solicitar la
licencia de urbanizacin, esta licencia ser nica por unidad de gestin.
Cada una de estas unidades detallara las cargas que le corresponden de acuerdo
con el planteamiento general del plan y el reparto de cargas y beneficios. (Ver
Cuadro reas de Cesin por Unidad de Gestin). Al momento de solicitar la
licencia de construccin se habrn entregado las reas de cesin que le
corresponde a cada etapa, por escritura pblica debidamente registrada y se
definir el momento en que se construirn y entregarn los metros construidos
en equipamientos obligatorios con su garanta correspondiente.
Las obligaciones de rea construida para equipamientos y la dotacin y
acondicionamiento de los suelos a ceder que le corresponden a cada etapa se
entregarn con las edificaciones de la etapa respectiva.
202

203

SUELO A CEDER POR UNIDAD DE GESTION

(m)
UNIDAD DE
GESTIN
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
TOTAL
UNIDADES DE
GESTIN
REA
APTITUD
D-E
TOTAL LOTE
27892,05
15525,1
78121,61
21130
96987,92
10406
8100
19656,41
47.353,62
27.343,95
94.980,78
40.276,77
115.925,49
20.895,00
12.814,00
39.881,49
121.652,01 277819,1
399.471,10
REA APTITUD
B-C
19.461,57
11.818,85
16.859,17
19.146,77
18.937,57
10.489,00
4.714,00
20.225,08
El cuadro anterior muestra la proporcin de reas de cesin que le corresponde a

cada una de las unidades de gestin como parte del reparto de cargas, en
algunos casos el suelo pblico que se define para una unidad de gestin
sobrepasa las obligaciones de la misma y deber ser cedido por otra unidad la
cual se encuentra en dficit respecto a estos suelos.
En el caso de que a iniciativa de los particulares se quiera desarrollar, alguno de
los equipamientos para los cuales se ha reservado suelo de cesin, estos se
podrn compensar con otros suelos ambientales ubicados en el rea de
planificacin, teniendo en cuenta la diferencia en el valor de los mismos y de
acuerdo con las prioridades para el canje de suelos ambientales por suelo de
equipamiento que se sealaron con anterioridad. (Ver plano Planteamiento
Ambiental, Sistema Natural de Espacio Pblico - Cesiones)
La administracin disear los espacios pblicos y los equipamientos en las
centralidades y parques ambientales, priorizando los que sern objeto de cesin,
acorde con estos diseos y bajo la orientacin de la administracin los
urbanizadores cedern los suelos y las reas construidas obligatorias.
204

Se cuantifican adems en el cuadro los suelos privados que hacen parte de las
centralidades, que se desarrollarn como reas de actividad mltiple. En estas
reas se construirn locales para actividades de comercio, servicios o
equipamientos.
6.4. Sistema de equipamientos y reas cvicas y representativas
El alcance del plan parcial de Pajarito amerita definir nuevas reas cvicas y
representativas las cuales deben ubicarse en la centralidad zonal y en cada una
de las centralidades barriales, y deben corresponder a la cobertura y jerarqua de
estas ltimas. Sus caractersticas deben permitir el desarrollo de actividades
culturales, cvicas, sociales, democrticas o ldicas entre otras, y deben contar
con el amoblamiento respectivo.
En el territorio y segn la cobertura de los servicios, los equipamientos y el
espacio pblico se jerarquizan por mbitos territoriales, que para el plan parcial
de Pajarito se definen como zonal y barrial16; estos son fundamentales junto con
los estndares que se tienen.
Con relacin a la demanda de servicios bsicos (prestados a travs de
equipamientos), el plan parcial propone la reserva de suelos con la asignacin
del respectivo uso para educacin, salud, recreacin y deportes principalmente.
Su clculo se basa en los estndares actuales de la ciudad, buscando
principalmente no estar por debajo de los actuales indicadores, atender la nueva
poblacin a asentarse y brindar servicios a la poblacin que actualmente ocupa el
territorio.
Datos Generales de poblacin
Viviendas Totales
25.000
Asentamientos 500
Nuevas 24.500
Nmero de personas por vivienda
4
Dos adultos, dos menores
Tipo de familias
Dos adultos, un menor
Un adulto, uno o dos o tres menores
Total habitantes
100.000
Estratos
2, 3, 4
Tipo de viviendas
En los rangos de Inters social
16
Artculo 45 del Acuerdo 62 de 1999
205

A continuacin se presenta el anlisis de cada uno de los servicios que deben ser
atendidos mediante equipamientos, a partir de este anlisis se obtiene el suelo
requerido para su desarrollo y servir como referente para el diseo
arquitectnico y urbanstico de los mismos. Sin embargo, estos indicadores se
ajustarn a las condiciones de cada centralidad y la concentracin en stas de
los equipamientos debe buscar la optimizacin en la utilizacin de las
infraestructuras de los servicios y la complementariedad entre ellos.
6.4.1. Equipamientos Bsicos Sociales
Conformado por los subsistemas de equipamientos educativos, de recreacin y
deportes, y el de salud.
Subsistema de Educacin.
Comprende los niveles de preescolar, educacin bsica (primaria y secundaria) y
educacin media. Para el plan parcial de Pajarito se tiene en cuenta los
siguientes indicadores:
ndice de poblacin en edad escolar17
Poblacin total
Poblacin en edad escolar
27%
100.000 habitantes
27.000 escolares
Nmero
Nmero
Nmero
Nmero
Nmero
Nmero
Nmero
20 aulas
45 alumnos
1800
600 aulas
300 aulas
30 Establecimientos
15 Establecimientos
mnimo de aulas por establecimiento

de alumnos por aulas
de alumnos por establecimiento (2 jornadas)
de aulas requeridas (1 jornada)
de aulas requeridas (2 jornadas)
de establecimientos de 20 aulas (1 jornada)
de establecimientos de 20 aulas (2 jornadas)
Los espacios mnimos requeridos para un establecimiento con educacin bsica

desde el grado cero al once, con 20 aulas son los siguientes:
m
reas
1.120 m
rea de las aulas

Aula (7m x 8m) 7m x 8 m
Nmero de aulas 20
reas en otros espacios indispensables
Centro de educacin fsica 2,5 aulas
Laboratorio de qumica 1,5 aulas
Laboratorio de fsica 1,5 aulas
Laboratorio de ciencias naturales 1,5 aulas
Sala de profesores 2,5 aulas
17
56
1.078 m
140
84
84
84
140
De la zona 2 Nororiental
206

Batera sanitaria (10 usuarios)
Rectora reuniones
Secretara
Tesorera
Direccin de ncleo
Servicios sanitarios administrativos
Consejera, sicloga, coordinacin
Servicios generales
reas complementarias construidas
Biblioteca
Aula mltiple
Sala de videos
Sala de sistemas
Tienda escolar
Restaurante escolar
Depsito de materiales
Enfermera con unidad sanitaria
Celadura con cuarto sanitario
1 aulas
1 aulas
1 aulas
1 aula
1 aula
0,5 aulas
1 aulas
0,25 aulas
224
56
56
56
56
28
56
14
1.692
4 aulas
224
1.125
56
56
28
168
14
14
7
1 aula
1 aula
0,5 aulas
3 aulas
0,25 aulas
0,25
0.125
reas construida (sin circulaciones)

Circulaciones internas
3.890
35% de la construccin
1.361
TOTAL rea CONSTRUIDA

rea construida en primer piso
reas complementarias libres
reas libre recreativa
Placas polideportivas (3)
Duchas, camerinos, unidades sanitarias
reas de parqueo
5.251
(3 pisos)
1.750
5.127
2 m/escolar
836 m c/u
1,5 aulas
14%
de
construccin
la
1800
2.508
84
735
Parmetro de diseo para un establecimiento tpico de educacin:

rea construida por piso en edificacin
Retiros
:
reas libres:
Total del Terreno:
de tres pisos:
1.750 m
1.500 m (ambientales)
5.127 m (recreativas y deportivas)
8.377 m
El establecimiento tendr mnimo 20 aulas, pero preferiblemente llegarn a tener

40 de acuerdo con las recomendaciones de la Secretara de Educacin Municipal.
El suelo del establecimiento donde se ubican las construcciones debe ser estable,
las reas libres recreativas, las placas polideportivas y las reas de separacin
entre bloques podrn estar en suelo con restricciones ambientales siempre y
cuando se garantice la estabilidad del suelo, del rea libre, de los escenarios
deportivos y del establecimiento educativo en general.
207

El diseo tendr como requisito el que las reas complementarias construidas y

las complementarias libres se ubiquen en el planteamiento general de manera
que permitan la utilizacin de los escolares y de la comunidad, mediante la
programacin de horarios. Esta posibilidad se tendr en cuenta para los diseos
arquitectnicos de forma que se posibilite el control en los accesos.
Esquema de un
establecimiento
educativo
Espacios para
el servicio
interno
Espacios para
el servicio
interno y
externo
Establecimiento educativo
Aulas
reas indispensables para el servicio
reas complementarias libres y

construidas
Subsistema Salud
El sector desarrolla sus funciones a travs de las entidades promotoras de salud
(E.P.S.), las cuales prestan sus servicios por intermedio de las instituciones
prestadoras del servicio de salud (I.P.S.) y por personas naturales, que son
aquellos profesionales y especialistas en la salud que independientemente
ofrecen sus servicios en consultorios de carcter privado.
Si la poblacin que tendr Pajarito pertenece a los estratos 2 al 4, es muy
probable que un gran porcentaje est dentro del denominado rgimen
contributivo, es decir, est afiliado por su propia cuenta o por estar vinculado al
sector formal de la economa. Lo anterior hace pensar, que la oferta de servicios
de salud ser en su mayora del sector privado, sin embargo el plan debe
reservar reas para este servicio que permita ofrecerlo independiente de quin lo
facilite.
Las I.P.S., asociadas a un lenguaje urbanstico, son todos aquellos
equipamientos en salud, que tienen una clasificacin por niveles segn el grado
de complejidad del servicio que se presta. Dichos niveles van del I al III siendo
este ltimo el de mayor complejidad, es decir aquellos equipamientos de salud
208

que se clasifiquen en el nivel III, son los que tienen capacidad de profesionales
especialista y tecnologa para atender los casos ms complejos en salud.
Nivel I Puestos de salud: Este nivel es asociado con la jerarqua barrial dado su
alcance mdico primario y de poca complejidad, en la mayora de los casos se
atienden consultas externas y urgencias menores de primeros auxilios. Son
lugares visitados por la poblacin circundante. En este plan se ubicarn en las
centralidades barriales. Estarn compuestos por consultorios de medicina
general, odontologa, sicologa, nutricin y diettica y laboratorio.
Nivel II Centros de salud y unidades intermedias: Este nivel es cubierto por las
I.P.S. y su cubrimiento es de tipo zonal, puesto que dichos establecimientos son
receptores de pacientes con una complejidad mayor remitidos desde el nivel I.
Se ubicarn en la centralidad zonal.
Nivel III Clnicas y hospitales: Por su alto nivel en tecnologa y experimentado
personal, estos equipamientos reciben pacientes del municipio y del mbito
metropolitano, regional y nacional; en algunos casos los pacientes provienen del
extranjero. Su ubicacin debe ser el centro tradicional y representativo y el
corredor de servicios metropolitano.
Para el clculo el nmero de equipamientos en salud se tiene los siguientes
indicadores:
Media de la ciudad en equipamientos I y II
Media urbana en equipamientos nivel I
1/12.208 habitantes
1/10.000 habitantes
Poblacin de Pajarito
Nmero de equipamientos requeridos
100.000 habitantes
10 de nivel I y/o II
Teniendo en cuenta que Pajarito tendr una poblacin de 100.000 habitantes y

una centralidad zonal, al menos un equipamiento de salud debe ser nivel II y se
ubicar en esta centralidad. Los otros 9 equipamientos de salud sern nivel I y
se distribuirn en el resto de las centralidades, pudindose agrupar dos o ms.
Las reas mnimas requeridas para un equipamiento de nivel I son las siguientes
REAS CONSTRUIDAS PRINCIPALES
10 Consultorios generales y odontologa(15 m c/u)
Laboratorio (sangre, bacteriologa, etc.)
Puesto de enfermera y descanso
Depsito limpio
Depsito sucio
reas
150
45
20
3
4
209

Sala de espera
Unidad sanitaria (pblico, para hombres y mujeres)
Archivo activo y citas
Vacunacin
Control prenatal
Siclogo
Nutricin y diettica
Sala de procedimientos menores y urgencias
Administracin
Depsito
20
8
20
20
10
10
25
80
15
20
Total rea construida (sin circulaciones)
450
Circulaciones interna (35% del rea construida)

Total rea construida
157
607
REAS COMPLEMENTARIAS
Parqueaderos (2 por consultorio de 27 m cada uno)18
Retiros laterales y patios
rea total complementaria
reas
540
1.800
2.340
Parmetros de diseo para un establecimiento tpico de salud nivel I:

rea construida en un piso:
607 m
19
Retiros y reas libres :
1.800 m
rea total de lote
2.947 m
El establecimiento deber ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos
superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en stano, disminuyendo el rea del lote.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarn dentro de los exigidos para el complejo.
Las reas libres podrn ser reas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrn ubicar las reas distintas a la de atencin a pacientes en pisos
superiores.
Parmetros de diseo para un establecimiento tpico de salud nivel II:
rea construida en un piso:
4.600 m
Retiros y reas libres:
1.800 m
rea total de lote
6.400 m
18
Los parqueaderos podrn ubicarse en stano o ser parte de una aglomeracin de

parqueaderos, cuando el equipamiento est inserto dentro de un aglomerado comercial.
19
Cuando se requieran para la iluminacin o ventilacin de sus reas.
210

El establecimiento deber ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos

superiores si se adecuan rampas o ascensores.
Los parqueaderos pueden ser en stano, disminuyendo el rea del lote. Sern
el 14% del rea total construida.
Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los
parqueaderos se contabilizarn dentro de los exigidos para el complejo.
Las reas libres podrn ser reas ambientales siempre y cuando se garantice
la estabilidad de las mismas y la del equipamiento.
Se podrn ubicar las reas distintas a la de atencin a pacientes en pisos
superiores.
Subsistema de Recreacin y Deportes
Comprende las reas pblicas o privadas cuya carcter principal es la recreacin
pasiva, activa o mixta. Segn la cobertura o jerarqua se establecen varios tipos:
Parque Vecinal: Conforme con lo dispuesto para los parques infantiles
en el diagnstico al parque vecinal se le definen los siguientes
parmetros:
rea mnima:
rea mxima:
1.000 m
4.000 m
No contarn con equipamientos para el deporte

Debern desarrollar juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
No podrn tener restricciones de acceso
rea mnima en zona verde: 50% del parque
Contarn con elementos de amoblamiento como iluminacin, bancas,
basureras, sealizacin.
Parque Recreativo: En el caso del plan parcial P mnimo ajarito, se debe
propender por la ubicacin de un parque recreativo en las centralidades.
Su manejo se rige por lo dispuesto para los parques deportivos en el
diagnstico.
Dotaciones mnimas
reas (m)
Placa polideportiva (2 de 836 m c/u)
1.672
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire
1.000
libre
rea administrativa
20
rea comercial (mdulos de ventas sin venta y sin
20
211

consumo de licor)
Unidad sanitaria
Parqueaderos (10 de 27 m c/u)
reas libres verdes
14
270
1.004
rea total mnima de parque recreativo
Parmetros:
rea mnima:
rea mxima:
4.000
4.000 m
10.000 m
Podrn tener escenarios deportivos, pero no debern tener

infraestructuras complementarias que inciten a la competicin (graderas,
cubiertas, etc.)
Podrn contar con elementos de proteccin al usuario pero no podrn
limitar el libre acceso.
El rea mnima en zonas verdes ser del 40% del parque.
Debern contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Podrn ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mnimas, pero el parque se
diseara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea ms de 4.000 m.
En Pajarito se aprovechar el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo en estos.
Parque Deportivo: Su mbito es Zonal y en el caso del Plan Parcial
Pajarito, se debe propender por su ubicacin en los suelos con
restricciones ambientales, rigiendo su manejo a lo dispuesto para los
parques deportivos en el diagnstico, y podrn ser parte de los parques
ambientales definidos en el planteamiento ambiental.
Dotaciones mnimas
reas (m)
Placa polideportiva (3 de 836 m c/u)
2.508
Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire
2.000
libre (2 de 1.000 m c/u)
Coliseo cubierto
1900
Piscina semiolmpica
500
rea administrativa ( 3 oficinas de 15 m c/u)
45
rea comercial (mdulos de ventas sin venta y sin
90
consumo de licor)
Unidad sanitaria
14
Camerinos y duchas
84
Parqueaderos (10 de 27 m c/u)
270
212

reas libres verdes mnimas
3.000
rea total mnima de parque deportivo
Parmetros:
rea mnima del lote:
rea mxima del lote:
rea mnima estable:
10.411
10.000 m
25.000 m
Debern contar con escenarios deportivos con infraestructuras

complementarias para la competicin (graderas, cubiertas, etc.)
Podrn contar con elementos de proteccin al usuario y control para el
ingreso a las actividades competitivas, pero no podrn limitar el libre
acceso al resto del parque.
El rea mnima en zonas verdes ser del 30% del parque.
Debern contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre
para adultos.
Podrn ser realizados y manejados por particulares.
El cuadro anterior plantea las dotaciones mnimas, pero el parque se
diseara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida
en que posea ms de 10.000 m.
En Pajarito se aprovechar el potencial de los suelos con restricciones
ambientales para el desarrollo es estos y como parte de parque
ambiental propuesto.
Los equipamientos para la prctica deportiva podrn ser cambiados por
otros acordes con la demanda y con las posibilidades fsicas para su
desarrollo en vista de las restricciones ambientales de los suelos.
Unidades Deportivas: Son de mbito de ciudad y para el caso de
Pajarito, no se cuenta con las condiciones ambientales, en trminos de
buena oferta de suelos para el desarrollo de una infraestructura tan
grande. Es por lo anterior, que se propone ms el desarrollo de parques
ambientales zonales, como fueron definidos en el planteamiento
ambiental.
6.4.2.
Subsistema de Equipamientos Bsicos Comunitarios.
Corresponde a una unidad bsica de servicios complementarios a los dems

subsistemas que pretende prestar servicios a la poblacin ms vulnerable:
discapacitados, ancianos, jvenes, nios, mujeres, grupos tnicos, etc.; adems
213

a la prestacin de servicios bsicos para el culto, las organizaciones sociales y las

manifestaciones culturales y cvicas; y buscan convertirse en lugares para el
encuentro, la creacin y la convivencia. Segn su mbito pueden ser de
cobertura barrial (Unidad bsica comunitaria barrial) y de cobertura zonal
(Unidad bsica comunitaria zonal).
Unidad Bsica Comunitaria Barrial: Se ubicarn en las centralidades
barriales, existirn cuatro y las actividades principales sern las siguientes:
Dotaciones mnimas
Templo - culto
Atrio
Salones de capacitacin ( 3 de 56 m c/u)
Aula mltiple (Teatro-cinema) + atrio
rea administrativa (2 oficinas de 15 m c/u)
Unidad sanitaria
Unidad asistencial
reas (m)
300
50
168
350
30
84
200
Total rea unidad bsica comunitaria barrial
1.182
Parmetros para las dotaciones:

Se deben reservar como uso, y pueden ser mayores a las asignadas.
Pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Pueden ser desarrolladas en altura
Deben garantizar el acceso al 100% de la poblacin, erradicando
obstculos fsicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
Unidad Bsica Comunitaria Zonal: Se ubicar en la centralidad zonal de
Pajarito y contar con las siguientes dotaciones:
Dotaciones mnimas
Templo - culto
Atrio
Salones de capacitacin ( 6 de 56 m c/u)
Biblioteca
Aula mltiple (Teatro - cinema) + atrio
rea administrativa (2 oficinas de 15 m c/u)
Unidad sanitaria
Unidad asistencial
reas (m)
400
50
336
3200
400
30
84
200
Total rea unidad bsica comunitaria barrial
4.700
Parmetros:
214

De las dotaciones mnimas se deben reservar como uso, y pueden ser

mayores de las asignadas.
Todas las dotaciones pueden ser desarrolladas por entidades privadas.
Las dotaciones mnimas pueden ser desarrolladas en altura
Se debe garantizar el acceso al 100% de la poblacin, erradicando
obstculos fsicos para el desplazamiento.
Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular.
6.4.3.
Otros Equipamientos
Equipamientos de Justicia Cercana al Ciudadano

Hacen parte junto con los destinados a la prevencin y atencin de desastres,
del subsistema de paz y convivencia.
De estos hacen parte las Inspecciones especiales, las inspecciones municipales,
las comisaras de familia, los centros de conciliacin y resolucin de conflictos,
los centros de conciliacin institucionales, las casas de justicia o centros para la
convivencia ciudadana, las sedes para los jueces de paz, sedes de los defensores
de oficio, sedes del sistema integrado de seguridad y del sistema integrado de
identificacin de huellas.
Para Pajarito, como mnimo se reservar el rea para la ubicacin de una sede
administrativa que permita la ubicacin de uno o varios de estos servicios, segn
la demanda, el cual est en la centralidad zonal, teniendo como prioridad la
ubicacin de una inspeccin de polica.
Parmetros:
Se partir de un rea mnima de 70 m para el funcionamiento de la
inspeccin y comisara de familia.
Podr ubicarse en pisos superiores, garantizando el acceso a
minusvlidos.
Podr ser parte de un conglomerado comercial o de la unidad bsica
comunitaria zonal.
De necesitarse ms de estos equipamientos se ubicarn principalmente en
la centralidad zonal, y en ltima instancia en las centralidades barriales.
No se ubicarn en las zonas residenciales.
Con la concentracin de estos equipamientos con otros administrativos se
podr conformar un CERCA.
215

El rea mxima resultante de la agrupacin de estos servicios en un

CERCA no ser superior a 500 m
Si se decide ubicar una estacin de polica, este debe desarrollarse en la
centralidad zonal, y deber manejarse como un uso restringido que tenga en
cuenta los siguientes parmetros:
En lo posible anexo o contiguo a la inspeccin de polica.
Todas las labores se deben desarrollar al interior del inmueble
No se permite la ocupacin de las vas con actividades relacionadas con el
uso.
No se permite el cierre temporal ni permanente de las vas.
No se permiten cerramientos perimerales en fachadas cerradas.
Subsistema de Equipamientos Institucionales Oficiales.
Destinados a garantizar el funcionamiento administrativo y logstico oficial,
distintos a las acciones operativas que cada entidad o institucin pueda realizar.
En Pajarito se aglutinarn todas en la centralidad zonal, con miras a la
conformacin de un CERCA.
Subsistema de Equipamientos Econmicos y de Servicios Mercantiles.
Se refiere a todas las actividades comerciales, industriales y de servicios
mercantiles, que ya fueron objeto de su normatizacin a travs del artculo 172
del Acuerdo 62 de 1999.
Para tal efecto, se le asignan los usos segn las siguientes reas:
rea de Actividad Mltiple de Cobertura Zonal: para toda la centralidad
zonal de La Aurora, y para el corredor ubicado sobre la va que une a la
centralidad de Lusitania (Va superior), desde la quebrada La Cascua hasta la
quebrada La Puerta.
rea de Actividad Mltiple de Cobertura Barrial: para las cuatro
centralidades barriales delimitadas en el presente Plan Parcial.
rea Residencial: El resto del suelo estable a desarrollar se le asigna el uso
residencial, con los respectivos usos especficos asignados mediante el Acuerdo
62 de 1999.
216

6.4.4.
reas Cvicas y Representativas.
Son los espacios pblicos de mayor representatividad, por sus caractersticas

singulares, la localizacin, su importancia en la estructura del desarrollo del
territorio y los valores y actividades culturales que permite.
En Pajarito se conformaran mnimo una por centralidad y se regirn por los
siguientes parmetros:
Debern estar enmarcadas por los equipamientos y las actividades
comerciales y de servicios que se ubiquen all.
Las edificaciones que la contiene deben manejar una relacin directa entre
estos y el rea cvica permitiendo la apropiacin directa de la poblacin.
El diseo del primer piso de las edificaciones debe ser una fusin entre lo
pblico y lo privado, libre de obstculos y cerramientos.
Estas reas deben contar con un amoblamiento que contenga elementos y
smbolos cvicos, culturales, ambientales, recreativos, paisajsticos pero
bajo un diseo integral del mismo.
Ante la oferta de reas ambientales en todo Pajarito, este espacio debe
ser la contraparte, con una gran porcin del suelo en pisos duros, sin
dejar de proveerlo de masas arbreas si las necesita.
Los elementos culturales a tener en cuenta son: las edificaciones que por
su valor histrico y simblico van a permanecer (excepto las que se
ubican en suelos con restricciones ambientales) como la edificacin del
centro de atencin al adulto en Nazareth, la casa de la finca La Aurora
(lote 22), La casa principal del lote 16, la casa de propiedad de la Fiscala
(lote 4); el sitio donde se ha conformada el incipiente centro del actual
asentamiento de Pajarito, algunas instalaciones de la finca Lusitania.
En el diseo de las reas cvicas y representativas no se puede desconocer
la oferta de visuales que posee todo Pajarito, por ende, desde estas reas
se debe resaltar dicha condicin, ya que es un mirador de la ciudad.
El rea promedio de un rea cvica y representativa ser de 6.400 m, sin
embargo, debido a las condiciones morfolgicas del sitio, se podr contar
con reas inferiores, donde se defina un espacio para la congregacin de
poblacin donde se puedan desarrollar manifestaciones colectivas y
masivas.
Estas reas cvicas sern uno de los referentes ms importantes que tendrn los
217

pobladores del lugar, y de la ciudad con respecto a ellos.

6.4.5.
Desarrollo y Gestin de los Equipamientos.
El plan parcial Pajarito prev la posibilidad de desarrollo simultneo de varias

unidades de gestin o el desarrollo independiente de cada una de ellas, para lo
cual define las cesiones obligatorias en suelo y en construccin de equipamientos
de manera que se puedan iniciar los desarrollos en cualquiera de las formas
mencionadas.
Los equipamientos que se van a construir como parte de la obligacin son en
orden de prioridad los educativos, seguidos de los de salud y por ltimo los de
recreacin y deportes.
En educacin ser prioritario construir mnimo 4 nuevos establecimientos
educativos, con 20 aulas mnimo cada uno. as:
Para la centralidad Pajarito, se realizar prioritariamente un equipamiento
nuevo con los aportes obligatorios de las unidades de gestin VI y VII
En Nazareth con los aportes obligatorios de las unidades de gestin I y II.
Para la centralidad zonal La Aurora con los aportes obligatorios de las
unidades IV y V. Si el desarrollo de vivienda de las unidades de gestin II
y III se inicia cerca de esta centralidad, debern dar sus aportes
obligatorios en esta centralidad.
En la centralidad de Monteclaro se desarrollar mnimo uno, de acuerdo al
desarrollo de la unidad de gestin VIII.
El la centralidad de Lusitania se podr terminar de consolidar el Liceo
Santa Margarita con parte de los aportes obligatorios de la unidad de
gestin III.
Todas las reas cedidas como reas libres deben ser entregadas completamente
adecuadas para ser utilizadas y disfrutadas como parte del sistema de espacios
pblicos.
218

En salud las obligaciones se orientarn a la construccin de dos equipamientos

del nivel I a ubicar en la centralidad barrial de Nazareth con los aportes de las
unidades de gestin I y II; y en la centralidad barrial de Pajarito con los aportes
de las unidades VI y VII. Adems se desarrollar un equipamiento de nivel II en
la centralidad zonal La Aurora con aportes de todas las unidades de gestin, de
ser posible.
6.4.6. Jerarquizacin del espacio pblico
En todo caso, los elementos constitutivos del espacios pblico (de propiedad
pblica o privada), as como los equipamientos, se desarrollarn, ubicarn y
prestarn servicio, segn su mbito y cobertura, as:
mbito de ciudad
reas de importancia ambiental y paisajstica (Suelos de proteccin):
A.I.A.y P. La Montaa
A.I.A.y P. Pedregal Bajo
A.I.A.y P. La Puerta
A.I.A.y P. Pajarito
A.I.A.y P. La Corcovada
A.I.A.y P. La Gmez
mbito zonal
Centralidad Zonal de la Aurora
Parque ambiental zonal Mirador de Pajarito
reacvica y representativa zonal
Parque Deportivo
Unidad Bsica Comunitaria Zonal
mbito barrial
Centralidad Barrial Nazareth
Centralidad Barrial Pajarito
Centralidad Barrial Lusitania
reacvica y representativa barrial
Parques lineales de quebrada
Parque recreativo
Parque infantil
Unidad Bsica Comunitaria Barrial
219

Todo equipamiento diferente a los enunciados aqu se prodrn ubicar en el

polgono segn lo establezca el Plan Especial de Equipamientos, y en su defecto,
las directrices impartidas por Planeacin, previo anlisis del mismo.
6.5.
Accesibilidad
Como qued expresado en el diagnstico, uno de los mayores problemas del

rea de planificacin es la accesibilidad vehicular en general y especialmente
para el acceso de vehculos de transporte pblico, dadas las condiciones tcnicas
de las vas aledaas existentes, las barreras geotcnicas y urbansticas
(urbanizaciones construidas) presentes, las pendientes topogrficas y las
condiciones hidrogrficas.
Se plantea la continuidad del corredor por la actual va a la Carretera al Mar,
hasta la Avenida 80-81 con la calle 65, lo que implica realizar un anlisis con dos
escenarios diferentes en el tiempo que permitirn definir un planteamiento
acorde con las condiciones actuales y venideras.
Primer escenario: Actual carretera al mar como acceso al plan parcial y
desarrollos urbansticos del sector y al mismo tiempo como parte de la va Aburr
- Ro Cauca o Tnel a Occidente.
En estas condiciones como se plante en el diagnstico, es indispensable la
ampliacin de la carretera al Mar desde la quebrada La Gmez hasta la
interseccin de la Avenida 80-81 con la calle 65 y la construccin de un puente
de doble calzada, en esta interseccin. Esto significara ampliar 2.650 m. de va,
adquisicin de fajas del orden de 16.000 m construidas y 8.000 m no
construidas con un costo estimado de $12.000 millones, ms el costo de obras
civiles del intercambio estimadas en $6.000 millones, conformndose un
estimativo total de $18.000 millones.
El realizar esta ampliacin prcticamente perpetuara el funcionamiento de la va
como conexin Aburr - Ro Cauca, que como se plante en el diagnstico no
sera deseable por las implicaciones ambientales y funcionales que generar el
nuevo tipo de vehculo de carga (tractomulas) que se desplazar entre Urab y
Medelln, adems del impacto social debido a la ampliacin requerida.
Segundo escenario: Se construye el tramo diseado K0 + 000 al K4 + 100 de
la va de conexin Aburr - Ro Cauca.
220

En este caso, todo el trfico regional y de carga pasara a esta va e incluso todo
el trfico generado por el desarrollo urbanstico del costado occidental del plan
parcial, colectado por la va Centralidad - Carretera al Mar, lo que no obligara en
el mediano plazo a la ampliacin de la Carretera al Mar en el tramo que se
analiza, pero s sera necesario construir un puente de una sola calzada
bidireccional en la interseccin de la Avenida 80-81 con la calle 65, con un costo
estimado de $3.200 millones.
Este puente en un futuro se utilizara como va exclusiva para el corredor de
TMMC planteado en el POT por la carrera 80, requerido para la movilidad de la
parte alta de la zona noroccidental de la ciudad.
Con esta situacin, la actual Carretera al Mar, se podra adecuar como un
corredor de transporte pblico principalmente, con todo el amoblamiento urbano
requerido para ello.
Estas dos situaciones planteadas debern precisarse an ms en su propuesta
fsica y econmica para ser discutidas y analizadas por el Comit de Proyectos
Viales y sea cual fuere la decisin, la Administracin deber comprometer los
recursos y realizar la gestin necesaria para garantizar la construccin de la
alternativa definida y as tener completamente resuelto el problema de la
accesibilidad a la zona de expansin sin causar impactos negativos a los
habitantes del sector y a los futuros habitantes de los desarrollos resultantes del
plan parcial.
Ejecucin del Intercambio Vial en la Avenida 80-81 por Calle 65.
Igualmente se presenta intercambio vial en ejecucin para el cruce de la Avenida
80-81 con la calle 65, consistente en un cruce a nivel con 3 fases semafricas y
un puente con una calzada inicial de 7.30 metros sobre la calle 65 (ver plano
anexo Propuesta de Intercambio en la Avenida 80-81 con Calle 65).
Este intercambio est basado en aforos realizados en el ao 1996 los cuales
fueron actualizados para su construccin por el rea Metropolitana del Valle de
Aburr, en 1996 muestraron que en los sentidos norte - sur y sur - norte, es
decir a lo largo de la Avenida 80-81, se desplazan el 32% del volumen total de
vehculos que pasan por la interseccin, por lo que se propone el puente para
atender esta demanda, funcionando en doble sentido de circulacin
221

Sistema Vial al Interior del Plan Parcial

Inicialmente, se ve claramente planteada una va principal de atravesamiento del
plan parcial a media ladera, que corresponde a la actual va al Cucaracho.
As mismo, definidos en el diagnstico los posibles puntos de conexin del rea
de planificacin con la red vial existente y en construccin, se plantean unos ejes
con pendientes longitudinales aptas para la operacin de vehculos de transporte
pblico que permitan la integracin total y directa de los nuevos desarrollos con
estas puertas o accesos. Estas puertas son las siguientes:
Tnel a Occidente (Liceo Santa Margarita): ser la puerta de conexin futura al
proyecto Aburr - Ro Cauca, que permitir adems la accesibilidad e integracin
del plan parcial a la ciudad a travs del tramo K0+000 al K4+100, el cual se
tiene aplazado en su construccin.
San Cristbal (Carretera al Mar con la va al Cucaracho): Permitir la conexin
con la cabecera del corregimiento de San Cristbal y posibilidad de salida de la
zona por la va a San Javier La Loma en caso de algn problema de cierre total
de la actual Carretera al Mar.
La Puerta (Va al Cucaracho con la quebrada La Puerta): Es el acceso desde el
oriente a la mayor parte de la zona de expansin, es punto de paso del futuro
sistema de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), lo que lo convierte
en una de las principales puertas del Plan Parcial.
La Campia (Calle 64C con carrera 96): Es el punto de integracin con la actual
va a Pajarito.
Las Hamacas: da acceso por el costado norte del plan parcial.
222

La Pola (Calle 65C con carrera 95 Centro de Atencin al Menor Infractor): Da

acceso a la faja de terreno ms al oriente del plan (entre las quebradas La
Corcovada y La Gmez).
El resultado de integrar todas estas puertas y la va al Cucaracho, con un trazado
vial que cumpla condiciones tcnicas para la operacin de transporte pblico, es
el que puede observarse en el plano de la planta general Sistema Vial.
En l que se aprecia una interseccin entre el sistema suroccidental - nororiental
(puertas de acceso Tnel a Occidente - Las Hamacas La Campia) y la va
estructurante o sistema noroccidental suroriental (acceso La Puerta), que
presenta una situacin favorable para plantear una centralidad alrededor de este
nodo.
6.5.1.
Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical
Las especificaciones tcnicas del prediseo horizontal y vertical de las vas

propuestas al interior del plan parcial, buscan generar una infraestructura vial
para la operacin de vehculos de transporte pblico. Por tal motivo, se debe
garantizar condiciones para una velocidad mxima de 40 kilmetros por hora y
unas pendientes longitudinales mximas del 12% (como promedio ponderado),
llegando hasta el 16% en tramos no mayores a 100 metros.
En la etapa de diseo, se debe buscar mejorar las pendientes de las vas
prediseadas, para que se ajusten totalmente a estos criterios funcionales.
Secciones transversales.
Todas las vas planteadas tendrn el carcter de vas colectoras con las
siguientes secciones transversales:
Seccin vial general
Calzada
Andenes laterales
Total pblico
7.00 m
3.00 m c/u
2.00 m c/u
17.00 m
3.00 m c/u
223

Dadas las condiciones topogrficas de la zona y las recomendaciones

geotcnicas, la seccin transversal propuesta es 1.00 m menor a la aprobada en
el Plan de Ordenamiento Territorial para este tipo de vas, buscando diminuir la
altura de los cortes del talud, pero cuidando la funcionalidad de la seccin, tanto
para espacio pblico, como para la operacin de transporte pblico, como puede
apreciarse en el planteamiento general de la seccin y que se deber analizar en
la etapa de diseos.
Seccin va estructurante
Esta va de carcter arterial, tendr la siguiente seccin:
Calzada
Andenes laterales
Total pblico
7.00 m
3.00 m c/u
2.00 m c/u
17.00 m
5.00 m c/u
Al igual que en el caso anterior, se deben brindar las garantas de flexibilidad en

el momento del diseo propiamente dicho para que cumpla con su funcin. En el
esquema del planteamiento general de la seccin, puede verse el tramiento en
los sitios de estaciones.
Para todo el sistema vial principal (colector y estructutante) la conformacin de
taludes se tomaron pendientes transversales de 1 Vertical a 0.75 Horizontal para
cortes y de 1V a 1,5H para llenos, basados en los conocimientos que de la zona
tiene el ingeniero gelogo del equipo, pero que deben ser definidos mediante un
estudio geolgico y geotcnico de cada eje vial propuesto.
Se hace nfasis en la necesidad de estudios de detalle para la elaboracin de los
diseos, dadas las condiciones morfolgicas, geotcnicas e hidrogrficas que
presenta el rea a desarrollar urbansticamente.
Seccin Senderos Pblicos
Para la movilidad peatonal, se presenta en el plano 9 Estructura del Espacio
Pblico, un circuito de senderos pblicos, apoyados en el sistema vial, que
debern respetar seccin de vas peatonales.
Las zonas verdes podrn ser implementadas en talud y debidamente arborizadas.
224

6.5.2.
Sistema Vial
6.5.2.1.
Descripcin
El prediseo vial elaborado para estos ejes, se bas en la cartografa digital

SIGAME restituida en escala 1:2000, por lo que todos los pasos sobre las
quebradas debern precisarse en la etapa de diseo. Asimismo, quedarn
sujetos de definicin, las dimensiones y el tipo de las estructuras de paso de las
quebradas (tuberas, boxcoulverts, pontones o puentes), hasta tanto se realicen
los estudios hidrogrficos y los respectivos diseos hidrulicos.
Va La Montaa: Es la va colectora para atender el flujo vehicular de los
desarrollos urbansticos de los lotes al extremo oriental del rea de planificacin,
que se integra por el acceso o puerta La Pola.
En el prediseo elaborado, la pendiente longitudinal resultante en casi toda su
longitud fue del 16,4%, no cumpliendo con las condiciones tcnicas para la
operacin de transporte pblico. La dificultad radica a que en la parte baja del
eje, la va se desarrolla entre dos zonas inestables, impidiendo dar mayor
recorrido curvilneo para salvar la diferencia de nivel con la pendiente adecuada.
Ser entonces en la etapa de diseo, cuando se tengan los estudios geolgicos y
geotcnicos que permitan precisar la delimitacin de los sectores inestables, que
se deber redefinir esta va para que cumpla con las condiciones tcnicas
exigidas.
Va Pajarito La Campia: Este eje conecta el acceso de Las Hamacas con el
de la Campia, generando un mejor alineamiento vertical que el que posee la va
actual a Pajarito, permitiendo el funcionamiento del transporte pblico que
llevar gran beneficio para el barrio Pajarito dado que hoy no tienen ese servicio
fundamental para una buena movilidad. El tramo existente para llegar desde el
barrio Pajarito hasta Las Hamacas, se concibe como una va de servicio.
Va Centralidad Pajarito: Es el articulador del sector del barrio Pajarito con
la centralidad zonal definida en el tema de espacio pblico. Presenta gran
dificultad para el atravesamiento de la quebrada La Puerta, dada su inestabilidad
de laderas, lo que implicar un puente con una longitud aproximada de 100,00
metros. Sern los estudios geolgicos y geotcnicos, los que permitan
determinar la dimensin real y el sistema estructural de este puente.
225

Va al Cucaracho: Permite la integracin del desarrollo a la puerta San Cristbal

y a la centralidad zonal. Se une a la va Estructurante dando continuidad hasta el
acceso La Puerta.
El hecho de atravesar de occidente a oriente la mayor parte del rea de
planificacin, lo convierte en un eje estratgico para programar la ejecucin del
plan parcial. Sin embargo, se debe conectar a la malla vial existente lo que
implica ampliarla hasta 13.00 metros, vindose la necesidad de adquirir
edificaciones y lotes por fuera del rea del plan parcial.
Va Centralidad Carretera al Mar: Permite la integracin directa del sector
noroccidental y la centralidad zonal, con el acceso Tnel a Occidente.
Va Nazareth: Planteada para el desarrollo de la finca Nazareth y la integracin
al transporte pblico del barrio Pedregal Bajo. Adems permite el acceso a la
centralidad barrial de Nazareth.
Va Estructurante: Es la va del Plan de Ordenamiento Territorial que, dado
que este no lo precis en el territorio, este plan parcial define el atravesamiento
por el rea de planificacin y propone su continuidad por fuera de esta.
El plan parcial deber realizar estudios geolgicos y geotcnicos especficos en
los tramos de paso de esta va sobre las quebradas en general y especialmente
sobre la quebrada La Puerta, dado que se debe prever desde ahora la factibilidad
de implementacin de un puente adicional al existente, requerido para el
corredor de transporte masivo de mediana capacidad.
Para esta va ser necesario construir parte de su seccin pblica total, para que
pueda operar inicialmente como va colectora.
6.5.2.2
Estimativo de Cantidad de Obra
Se presentan los estimativos de las cantidades de obra que se producirn con la

construccin de las vas al interior del plan parcial, en lo que respecta a
movimiento de tierra, necesario para prever el tamao requerido para depositar
este material sobrante; las cantidades de rea de taludes generados por los
cortes y los llenos, que determinan la faja real requerida para la construccin de
las vas.
MOVIMIENTO DE TIERRA
226

LONGITUD
(M)
VIA
LA MONTAA
ANCHO DE
BANCA
(M)
1,082
PAJARITO - LA
CAMPIA
PAJARITO CENTRALIDAD
762
1,291
VIA AL CUCARACHO
883
CENTRALIDAD - C.
AL MAR
910
NAZARETH
650
ESTRUCTURANTE
(TRAMOS 1 Y 2)
1,560
TOTAL
17.00
6,720
46,600
53,320
17.00
15,614
13,788
29,402
17.00
19,600
18,914
38,514
17.00
7,618
16,433
24,051
17.00
19,849
9,399
29,248
17.00
6,841
8,832
15,673
26.00
12,145
23,384
35,529
88,387
137,350
225,737
7,138
TOTALES
MOVIMIENTO DE
TIERRA (M3)
LLENO
CORTE
DIFERENCIA
CORTES LLENOS
48,963
FAJAS
READE TALUDES (M2)
VIA
LLENO
LA MONTAA
PAJARITO - LA CAMPIA
PAJARITO - CENTRALIDAD
VIA AL CUCARACHO
CENTRALIDAD - C. AL MAR
NAZARETH
ESTRUCTURANTE (TRAMOS 1 Y 2)
TOTALES
TOTAL
CORTE
FAJAS
(M2)
24,542
1,755
5,830
7,585
4,495
2,350
6,845
6,643
6,272
12,915
2,850
4,970
7,820
6,500
2,822
9,322
3,309
4,961
8,270
3,523
3,355
6,878
32,740
29,075
30,560
59,635
176,820
18,254
29,879
19,024
15,103
20,814
6.5.2.3. Estimativo de Costos de Obras Viales

Se presenta un cuadro resumen de los costos de construccin, diseo,
interventora y valor de las fajas de las vas internas del plan parcial, basado en
los precios de la Secretara de Obras Pblicas Municipales (ver cuadro de
resumen).
227

RESUMEN PRESUPUESTO DE VAS

VIA
LA MONTAA
PAJARITO - LA CAMPIA
PAJARITO - CENTRALIDAD
VIA AL CUCARACHO
CENTRALIDAD - C. AL MAR
NAZARETH
ESTRUCTURANTE
TOTALES
LONGITUD
(M)
TOTAL
($)
1,082
762
1,291
883
910
650
1,560
1,502,023,000
1,113,929,000
4,366,723,000
1,456,271,000
1,456,139,000
1,225,803,000
2,509,652,000
7,138
13,630,540,000.0
Los clculos pormenorizados de cada va, pueden verse en el informe de

memoria de clculos, tanto de las cantidades de obra, como de los presupuestos
de construccin.
6.5.3.
Estimativos de Transporte y Trnsito
De acuerdo con las estimaciones iniciales de viviendas a construir y proyecciones

de poblacin, se presenta el siguiente cuadro de necesidades en materia de
transporte que requerirn los futuros habitantes y el volumen de trnsito que se
obtendr cuando se consoliden los desarrollos en el tiempo.
Cabe anotar que la norma de parqueaderos propuesta (1 por cada 6 viviendas),
se defini con base en un estudio sobre las urbanizaciones de vivienda de inters
social del sector, en el cual se aprecia que en la mayora de los casos analizados
se ha dado una utilizacin de las celdas construidas del 90%, lo que de por s da
muestras del acierto de la norma. Tambin, por anlisis en urbanizaciones en la
ciudad, se ha encontrado que aproximadamente entre un 50% y 70% de los
vehculos en dichas urbanizaciones salen o regresan en las horas pico.
As mismo es importante decir que el nmero de viajes promedio por persona da
(1,37 viajes persona da) fue tomado de los resultados del estudio de origen destino realizados por el Metro y el Municipio de Medelln en el ao 2000.
ESTIMATIVOS DE TRANSPORTE Y TRNSITO
VIVIENDAS NUEVAS
VIVIENDAS ASENTAMIENTOS
TOTAL VIVIENDAS
POBLACIN (4.00 hab/viv)
24.500
562
25.062
112.248
228

NECESIDADES EN
TRANSPORTE
PBLICO
N VIAJES PERSONA DIA

1,37
TOTAL VIAJES DIA

137.340
CAPACIDAD BUS
60
80
100
NORMA (PARQ/VIV)
1/6
No VEH HORA PICO
(50%)
1.880
TOTAL BUSES
229
172
137
N CELDAS
4.177
REA PARQUEO
(20 M2 VEH)
83540
FLUJO VEHICULAR
TOTAL VIAJES HORA

PICO(10%)
13.734
REA DEPSITO
(100 M2 BUS)
22.890
17.167
13.734
OCUPACIN (90%)
3.759
SUELO EN VAS POR UNIDAD DE GESTIN

LONGITUD (M)
U. G.
VA
II
Nazareth
Cucaracho
Estructurante
TOTAL
Estructurante
Cucaracho
III
Cucaracho
Centralidad - C. Al Mar
IV
Estructurante
Pajarito-Centralidad
VI
TOTAL
TOTAL
TOTAL
Estructurante
Centralidad - C. Al Mar
TOTAL
Pajarito-Campia
Estructurante
TOTAL
VII
Pajarito-Campia
TOTAL
La Montaa
VIII
TOTAL
SUBTOTAL
TOTAL
NO
COMPARTIDA
COMPARTIDA
650.00
30.00
85.00
342.00
1,022.00
85.00
541.00
90.00
541.00
90.00
678.00
175.00
860.00
1,538.00
175.00
250.00
470.00
720.00
0.00
300.00
50
350.00
0.00
710.00
190.00
130.00
1,030.00
0.00
110.00
570.00
680.00
0.00
1,082.00
1,082.00
0.00
6,963.00
350.00
7138
REAFAJAS
(M2)
16,300
1,562
10,787
28,649
17,064
970
18,033
16,492
18,400
34,893
7,885
10,878
18,763
9578
1078
10,656
16,432
4,552
4,100
25,084
2,546
13,655
16,200
24,542
24,542
176,820
229

VAS POR UNIDAD DE GESTIN

LONGITUD (M)
U. G.
VA
Nazareth
650.00
Cucaracho
30.00
Estructurante
1,022.00
Estructurante
III
Cucaracho
90.00
TOTAL
541.00
90.00
Cucaracho
678.00
175.00
Centralidad - C. al Mar
860.00
1,538.00
Estructurante
250.00
470.00
TOTAL
720.00
Estructurante
300.00
Centralidad - C al Mar
350.00
710.00
Pajarito-Campia
190.00
Estructurante
130.00
TOTAL
1,030.00
110.00
Pajarito-Campia
570.00
1,225,803
1,649,230
119,569
1,605,664
549,137
1,894,509
1,605,664
868,664
1,649,230
74,215
942,880
1,649,230
1,262,486
1,600,152
1,376,131
2,638,616
1,605,664
401,416
3,385,057
1,590,977
0.00
1,992,393
1,605,664
481,699
1,600,152
80,008
0.00
VI
561,707
3,385,057
2,403,390
1,465,697
278,482
1,605,664
208,736
0.00
VII
TOTAL
(EN MILES $)
1,885,851
175.00
50.00
TOTAL
COSTO/M.L ($)
VIAS
85.00
541.00
TOTAL
IV
85.00
342.00
TOTAL
II
NO COMPARTIDA COMPARTIDA
2,890,609
3,385,057
372,356
1,465,697
835,447
230

TOTAL
680.00
0.00
La Montaa
1,082.00
TOTAL
1,082.00
0.00
6,963.00
350.00
1,388,191
VIII
SUBTOTAL
TOTAL
6.5.4.
1,207,804
7,138.00
1,502,023
1,502,023
13,630,540
Condiciones Especiales para Ejecucin de Vas.
Dadas las condiciones topogrficas, geolgicas y geotcnicas, en casos

excepcionales, se autorizar un aumento de pendiente (acorde a la jerarqua
vial), para lo cual deben presentarse estudios tcnicos de detalle que sern
aprobados por el Departamento Administrativo de Planeacin.
No se exigir el retiro de antejardn en la va interna Unidad de Gestin 3 de la
Centralidad Lusitania, para las construcciones existentes; para los nuevos
desarrollos, se exigir un retiro de antejardn de 3 metros como se establece en
artculo anterior.
Las vas que se encuentren ejecutadas una vez entre en vigencia el nuevo
Decreto producto de la revision del Plan Parcial, conservarn las secciones viales
definidas en los diseos aprobados por el Departamento Administrativo de
Planeacin.
El sistema vial y las secciones de cada una de las vas que se encuentran
especificadas y descritas en los planos protocolizados, son susceptibles de
ajustes o revisiones soportadas tcnicamente, que se realicen al momento de los
diseos definitivos y debern ser aprobados por el Departamento Administrativo
de Planeacin.
La seccin establecida para vas peatonales (10 metros) se aplicar a proyectos
de vivienda de hasta tres pisos. Para proyectos de mayor altura se deber
respetar un retiro adicional para completar 12.00 metros pblicos entre fachadas
abiertas.
La longitud mxima de vas peatonales estar determinada por la formula L= 200
x (1-p), donde p es la pendiente longitudinal promedio del terreno expresada en
decimales. Esta longitud ser medida a partir del borde de la va vehicular que
intercepta la va peatonal.
231

Cuando por pendiente longitudinal los andenes laterales deban desarrollarse en

escala, se deber construir una rampa central en zig-zag dentro de la faja
central, (s la pendiente transversal del terreno lo permite) con un ancho mnimo
de 2.00 m y una pendiente mxima del 8%.
OBLIGACIONES VIALES. Para el cumplimiento de las obligaciones respecto al
sistema vial debern tenerse en cuenta las normas contenidas en este Decreto y
normas complementarias:
Para el sistema vial primario, se debern ceder al Municipio de Medelln por
escritura pblica las fajas requeridas para su futura construccin. Las vas que
constituyen el sistema vial colector y de servicio, se debern construir y ceder a
titulo gratuito al Municipio de Medelln. Los predios a desarrollar debern
garantizar su vinculacin a la malla urbana.
ESTACIONAMIENTOS. Las obligaciones para parqueo pblico o de visitantes,
sern:
Residencial (VIS Y VIP): una (1) celda de parqueo para automviles por cada
diez (10) unidades de vivienda y una (1) celda para motos por cada cuatro (4)
unidades de vivienda.
Otros usos: una (1) celda de parqueo para automviles por cada doscientos
metros cuadrados (200 m) construidos.
Equipamientos: De acuerdo con su norma especfica.
6.6 Gestion del Riesgo.
Se debe entender la gestin del riesgo como el proceso social de planeacin,
ejecucin, seguimiento y evaluacin de polticas y acciones permanentes para el
conocimiento del riesgo y promocin de una mayor conciencia del mismo,
impedir o evitar que se genere, reducirlo o controlarlo cuando ya existe y para
prepararse y manejar las situaciones de desastre, as como para la posterior
recuperacin.
En la ejecucin de los desarrollos urbansticos del plan parcial se deber
considerar la gestin del riesgo como proceso orientado a la formulacin,
ejecucin, seguimiento y evaluacin de planes, programas, regulaciones,
232

medidas y acciones permanentes para el conocimiento y la reduccin del riesgo y

para el manejo de desastres, con el propsito de asegurar la sostenibilidad
ambiental, mejorar la calidad de vida de la poblacin y la planificacin de un
desarrollo urbanstico seguro. Se deber tener en cuenta lo siguiente:
Para desarrollar las unidades de gestin que se encuentren

comprometidas por procesos morfodinmicos existentes, asociados a los
cauces naturales de agua, los interesados debern realizar los respectivos
estudios de detalle (geolgico, geomorfolgico, geotcnico, hidrolgico e
hidrulico -si se requiere ocupacin o intervencin de cauce-), para la
proteccin y recuperacin de estos sectores.
Dada la dinmica de inestabilidad geolgica que presentan ambas

mrgenes de la quebrada La Puerta, el rea adyacente a la corona del
deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la
margen izquierda de la quebrada El Chagualn, entre las cotas 1900 y
1920 m.s.n.m., hasta tanto no se lleven a cabo los anlisis de estabilidad
de dichas vertientes y las obras de proteccin y estabilizacin que de
estos se deriven, no se permite el desarrollo de las fajas de terreno
adyacentes, aptas para ser urbanizadas.
Los resultados de la elaboracin de las Normas tcnicas y metodolgicas

para la realizacin de estudios geolgicos, geomorfolgicos, geotcnicos,
hidrulicos y de control de erosin durante los procesos de intervencin
de reas en zonas de ladera del Valle de Aburr, se incorporar como
parte integral y de obligatorio cumplimiento a cualquier desarrollo
constructivo al interior del plan parcial.
Los estudios tcnicos para la actualizacin de la regularizacin urbanstica

de los asentamientos establecidos como reas de Manejo Especial
Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, sern incorporados a la aptitud
geolgica para el uso y ocupacin de estos asentamientos.
Se deber elaborar un estudio de la estimacin y cambio en el rgimen

de caudales debido a la modificacin de los usos del suelo, como
resultado de los desarrollos constructivos en el rea de planificacin, as
como, de las zonas aledaas de influencia directa y adicionalmente,
identificar las acciones y medidas necesarias para evitar problemticas
asociadas a estos cambios.
233

7.
ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO
Descripcin General
El suelo privado es el que resulta de descontar del suelo desarrollable o rea
bruta del proyecto, (1.904.746,32 m), lo correspondiente a suelo a ceder para
equipamientos y reas ambientales, (399.471,10 m), para vas vehiculares,
(150.500,24 m) y para vas peatonales pblicas, (71.313,53 m). En este Plan
asciende a.1.283.461,45 mts. Sobre el suelo privado se desarrollan los nuevos
proyectos de vivienda y locales comerciales.
Es de anotar que las reas trabajadas por Unidad de Gestin corresponden a las
reas certificadas catastralmente, y las reas de cesiones de suelo y AMES
fueron dadas por la EDU.
Se explica a continuacin el procedimiento que se adelanto para definir las reas
privadas en la totalidad del suelo a desarrollar y en cada una de las unidades de
gestin, as como las condiciones que se tuvieron en cuenta para calcular el
potencial de nuevas reas construidas, las cuales se resumen en el cuadro
Indicadores del Proyecto, ver plano Unidades de Gestin
De la totalidad del rea de planificacin, 2.329.439,56 m, se descuenta el
rea de las edificaciones y reas de manejo especial consolidadas,
(Asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y Liceo Santa Margarita), quedando
1.904.746,32 m para el desarrollo de las nuevas viviendas y centralidades.
Se descuentan de la cifra anterior los suelos a ceder y los correspondientes a
vas estructurantes y peatonales pblicas resultando de esta forma el suelo
privado para nuevos desarrollos.
El suelo a ceder se calcula teniendo en cuenta el articulo 23 del Acuerdo 23 del
2000, el cual establece para el tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de
expansin, cesiones de 16,5 m de suelo por cada 100 metros cuadrados de
construccin en vivienda con un mnimo del 18% del rea bruta. Para otros usos
(locales comerciales, oficinas, consultorios, etc.), 9 m de suelo por cada 100
metros cuadrados de construccin o mnimo el 10% del rea bruta. En los
desarrollos mixtos como es este plan parcial, la cesin de suelo se hace
proporcional a lo construido en cada uso. Conforme con lo anterior el suelo a
234

ceder asciende a
399.471,10 m de los cuales 121.652,01 m son suelos
estables para la construccin de equipamientos y 277.819,1 m son suelos
ambientales pblicos. Ver Cuadro Suelo a ceder por Unidad de Gestin.
Las vas estructurantes del proyecto, para el transporte de mediana capacidad y
colectoras, ocupan 150.500,2 4m de suelo, las vas peatonales pblicas
71.313,53 m, a partir de estas se propondrn en las diferentes unidades las vas
de servicio que se requieran para el acceso a las viviendas. Ver Cuadro Suelo en
Vas por Unidad de Gestin.
El suelo privado para el desarrollo de las urbanizaciones, asciende a
1.283.461,45 m, incluye suelos con restricciones ambientales, (587.647,38 m
con aptitud geolgica D, E y retiros a redes de alta tensin) y suelos aptos para
ocupar con edificaciones,
695.814,07 m con aptitud geolgica B y C). Estos
ltimos se ocuparan con edificaciones para vivienda y para locales de uso
mltiple.
SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTIN
Unidad de
Gestin
Total Suelo
Privado
Estable
Ambiental
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
181.494,65 213.747,20 177.612,70 170.129,83 55.182,81 173.257,00 88.504,00 223.533,26

106.312,46 96.105,89 123.241,07
75.182,19 117.641,31 54.371,63
90.647,09 39.852,37 96.698,00 58.940,00 84.017,19

79.482,74 15.330,44 76.559,00 29.564,00 139.516,07
TOTAL
1.283.461,45
695.814,07
587.647,38
La proporcin de suelo estable que se destina a vivienda y a actividad mltiple se

toma del planteamiento urbanstico teniendo en cuenta el suelo para actividad
mltiple definido para cada una de las centralidades y el suelo que se reserva
para la construccin de vivienda en el mismo: Suelo en vivienda 596.063 m y
suelo en actividad mltiple 99.751 m. No sobra aclarar en este punto que
conforme lo establece el Acuerdo 62 de 1999 se podrn desarrollar locales
comerciales en suelo residencial y viviendas en reas de actividad mltiple, los
usos del suelo se rigen por la asignacin de usos del suelo para las diferentes
categoras de suelo del Acuerdo 62 de 1999.
El potencial de desarrollo del proyecto en trminos de cantidad de viviendas y de
rea construida en locales se calcula con base en los siguientes criterios:
235

VIVIENDAS: Edificaciones multifamiliares en 6 pisos. Teniendo en cuenta la

pendiente de los terrenos, las edificaciones podran tener alturas hasta siete
pisos con acceso por el tercer nivel, se subira mximo 5 pisos por escalas y no
se requerira la utilizacin de ascensores. Este tipo de edificio se est
construyendo en algunos proyectos prximos al plan en condiciones semejantes
de pendiente.
Edificaciones apareadas, continuas. Se consideraron retiros frontales de 12
metros entre edificaciones, no se tuvieron en cuenta retiros laterales.
Obligaciones de parqueo de una celda por cada 6 viviendas.
Apartamentos con rea construida promedio de 45 m y adicionalmente el 10%
de esta en reas comunes de circulacin.
4 apartamentos por piso.
Con base en los datos anteriores se calcula el suelo que se requiere por cada
vivienda en los suelos desarrollados con edificaciones multifamiliares y el total de
viviendas en estos suelos. Para calcular el total de viviendas en las ocho
unidades de gestin, se adicionan a las anteriores las que se pueden construir en
los pisos superiores de las reas de actividad mltiple, y los ndices de ocupacin,
construccin y densidad en rea bruta y neta.
Como resultado se obtienen 27.971 viviendas en edificaciones de seis pisos de
altura ms dos pisos con vivienda en reas de actividad mltiple.
rea Construida en Locales Comerciales: Se podrn desarrollar 67.642,00 m de
locales comerciales en edificaciones de 2 pisos de altura y 50% de ocupacin.
De conformidad con el acuerdo 23 de 2000, y la ficha Z2-DE4, el
aprovechamiento mximo para la totalidad del rea de planeamiento
correspondiente al Plan Parcial Pajarito es 0,8 para vivienda y 0,3 para otros
usos.
Luego de adelantar el anlisis en cada una de las unidades de gestin de la
potencialidad del suelo, la factibilidad de desarrollo y la estructura de espacios
pblicos y privados, se determin el aprovechamiento ptimo para cada una de
las unidades de gestin de forma que permita la viabilidad econmica de los
proyectos y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Este ltimo a su vez,
236

determina las cesiones y obligaciones urbansticas para la totalidad del desarrollo

y para cada una de las unidades de gestin. Este aprovechamiento ptimo es el
aprovechamiento medio conforme lo establece el artculo 13 del Decreto 1212
de 2000.
Los aprovechamientos medios resultantes del ejercicio descrito anteriormente
para cada unidad de gestin y para la totalidad del suelo a desarrollar, en ndice
y en metros cuadrados construidos, se consignan en el cuadro que aparece a
continuacin.
APROVECHAMIENTOS MEDIOS
Unidad de
Gestin
UG I
UG II
UG III
UG IV
UG V
UG VI
UG VII
UG VIII
TOTAL
Indice C. medio
en vivienda
0,58
0,49
0,73
0,62
0,46
0,94
1,07
0,59
0,68
m2 construidos
en vivienda
148.358,00 127.600,00 238.722,00 141.651,00
92.941,00
209.739,00 133.042,00 166.632,00 1.258.685,00
Indice C. medio
en otros usos
0,05
0,00
0,07
0,07
0,04
0,01
0,01
0,01
0,03
m2 construidos
en otros usos
12.873,00
1.133,00
22.926,00
16.192,00
8.542,00
1.990,00
1.731,00
2.255,00
67.642,00
Indice C. total
0,63
0,49
0,80
0,69
0,51
0,95
1,09
0,60
0,72
m2 construidos
totales
161.231,00 128.733,00 261.648,00 157.843,00 101.483,00 211.729,00 134.773,00 168.887,00 1.326.327,00
Las unidades de gestin cuyo aprovechamiento medio sea inferior a 0,8 para
vivienda y 0,3 para otros usos, podrn utilizar estos aprovechamientos mximos
de 0,8 y 0,3, siempre que cedan suelo adicional al establecido en la tabla Suelo
a Ceder por Unidad de Gestin incluida en el artculo 56.
El suelo adicional a ceder se determina de la siguiente forma:
16.5 m de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en vivienda.
9 m de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en otros usos.
Estos suelos adicionales se cedern al interior del rea de planificacin vinculado
a las centralidades o parques ambientales, se repartir en suelo estable y suelo
ambiental con las mismas proporciones de los suelos cedidos en todo el plan.
Para las obligaciones de construccin se aplicar lo dispuesto en el artculo 24 del
Acuerdo 23 de 2000.
237

Tanto el aprovechamiento como las reas de cesin adicionales, debern

definirse con la licencia de urbanismo.
El Departamento Administrativo de Planeacin aprobar la localizacin y
destinacin de las reas a ceder adicionales.
PLAN PARCIAL DE PAJARITO

INDICADORES DEL PROYECTO
CALCULO CON OBLIGACIONES EN UN PORCENTAJE DEL REA BRUTA DEL LOTE.
(18% PARA USO RESIDENCIAL Y 10% EN OTROS USOS)
Unidad de Gestin
rea de
Planeamiento
reas
asentamientos
consolidados
rea desarrollable
(A.B.)
Estable B+C
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
2.329.439,56
424.693,24
######
######
######
#######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
######
############
#####
#####
257.547,60 261.214,99
261.214,99
#
######
326.396,99
326.396,99
#
######
# 228.129,60
228.129,60
#######
#
#######
200.207,14
#######
##
# # ######
223.566,00
#223.566,00
# # #######
# ######
124.078,00
########
# 124.078,00
# ########
######
283.606,00
##########
1.904.746,32
#283.606,00
#######
#
######
# ##1.904.746,32
1.904.746,32
########
1.904.746,32
#######
######
# # ######
#####
1.904.7
#
###
#
#
127.516,8
154.473,36
128.048,58
193.903,75
87.888,78 136.601,00 86.414,00 124.433,52
1.039.279,85
6
100.612,7
103.074,24
133.166,41
132.493,24
112.318,36 86.965,00 37.664,00 159.172,48
865.466,47
4
47.353,62
27.343,95
94.980,78 40.276,77 115.925,49
20.895
12.814,00 39.881,49
399.471,10
19.461,57
11.818,85
16.859,17 19.146,77 18.937,57 10.489,00 4.714,00
20.225,08
121.652,01
27.892,05
15.525,10
78.121,61 21.130,00 96.987,92 10.406,00 8.100,00
19.656,41
277.819,09
19.346,19
12.746,36
37.539,05 14.153,00 10.528,84 25.084,00 16.200,00 14.902,80
150.500,24
Ambiental
D+E+AltaTension.
rea a ceder
Estable
Ambiental
Vias
Peatonales, total
9.353,14
suelo en m
estables
3.551,35 M2
m
ambiental
5.801,79 M2
m
Suelo Privado
vivienda y comercio
Estable
106.312,46
Ambiental
75.182,19
Suelo estable
106.312,46
En vivienda 91.071,66
A. mltiple
15.240,80
7.377,48
16.264,46
3.570,00
6.096,90 M2
16.264,46
M2
2.155,07
M2
1.414,93
M2
96.105,89
117.641,31
96.105,89
82.328,29
13.777,60
123.241,07
54.371,63
123.241,07
105.573,41
17.667,66
90.647,09
79.482,74
90.647,09
77.652,06
12.995,03
1.280,58 M2
18.570,00
4.330,00
6.560,00
3,420
3,220
18,570
910
3,340
39.852,37
15.330,44
39.852,37
34.139,19
5.713,18
96.698,00
76.559,00
96.698,00
82.835,52
13.862,48
58.940,00
29.564,00
58.940,00
50.490,45
8.449,55
5.288,45
71.313,53
3.811,77
M2
1.476,68
M2
10,140
59,400
1283.461,45
84.017,19
139.516,07
84.017,19
71.972,61
12.044,58
695.814,07
587.647,38
695.814,07
596.063,19
99.750,88
Edificio de 8 pisos, 4 viviendas por piso y en reas de actividad mltiple 1.5 pisos en promedio para comercio y 2 en vivienda
Total Viviendas
rea Construida en
vivienda
rea Construida en
locales en A.M.
rea Construida total
Indice constuccin
total
Densidad Bruta
viv./ha.
3.297,00
2.836,00
5.305,00
3.148,00
2.065,00
4.661,00
2.956,00
3.703,00
27.971,00
145,358
127.600,00
238,722
141,651
92,941
209,739
133,042
166,632
1.258.685,00
12.873,00
1.133,00
22.926,00
16.192,00
8.542,00
1.990,00
1.731,00
2.255,00
67.642,00
161.231
128.733
261.648
157.843
101.483
0,63
0,49
0,80
0,69
0,51
0,95
1,09
0,60
0,72
128,00
109,00
163,00
138,00
103,00
208,00
238,00
131,00
152,25
211.729
134.773 168.887,00 1.326.327,00
238

8.
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.
8.1.
La Valoracin del Suelo
En el proceso de formulacin de Planes Parciales, especialmente en aquellos

ubicados en suelo de expansin, la valoracin del suelo bruto que compone el
rea de planeamiento, constituye el punto clave de partida para la determinacin
de la viabilidad de ejecucin de los proyectos urbansticos que conformen el Plan.
En este mismo sentido, en el proceso de negociacin entre propietarios y
constructores, la determinacin de un precio base de referencia del suelo y de
las construcciones existentes para la valoracin de los inmuebles a aportar, es el
factor que garantiza a futuro la participacin de unos y otros en forma equitativa
en los proyectos urbansticos.
Desde la concepcin del Plan de Ordenamiento Territorial se establecieron los
lineamientos generales que permiten un tratamiento equitativo entre los
diferentes propietarios del suelo involucrados dentro de un plan parcial, en
funcin de las caractersticas geomorfolgicas de los terrenos especialmente en
los casos del suelo clasificado como de expansin.
El clculo de las edificabilidades en funcin de un ndice de construccin nico,
relacionado con el rea bruta del polgono, distribuye en forma homognea el
potencial de desarrollo entre todo el suelo del polgono, estableciendo una
relacin directa entre el rea bruta del suelo y la cantidad de metros cuadrados
de construccin que potencialmente pueden desarrollarse en cada predio, sin
considerar inicialmente las limitaciones de stos por estabilidad. Este hecho en s
mismo, pone en igualdad de condiciones a todos los propietarios frente a la
norma de construccin y cualquier proceso, privado o publico, de negociacin.
Un segundo elemento, aplicado en la formulacin de este Plan, consiste en la
definicin de un valor monetario nico de referencia por metro cuadrado del
suelo del polgono Z2-DE4, establecido para la tipologa con mayor capacidad de
desarrollo, que en este caso corresponde a los suelos tipo B; dicho valor
asciende a 18.000 pesos corrientes por metro cuadrado, obtenido de los avalos
comerciales elaborados para la zona por el Departamento de Catastro adscrito a
la Secretara de Hacienda Municipal, en octubre del ao 2001.
Se continua trabajando con estos valores de referencia; Sin embargo al
momento de ser necesario actualizar estos valores se debe considerar que
239

$18.000 equivalen a 5,83% del salario minimo mensual legal vigente del ao
2002, por lo cual se actualiza al valor del salario minimo mensual legal vigente
del ao en cuestin.
Para establecer los valores totales por predio se retom la clasificacin del suelo
segn la clasificacin de la aptitud geomorfolgica, que para la zona identifica:
suelos tipo B y C con la mayor capacidad portante, tipo D asociados a suelos
con procesos de inestabilidad y en algunos casos alto riesgo, tipo E referidos a
retiros de quebradas, y por ltimo aquellos afectados por lneas de Alta Tensin
que limita su utilizacin. El valor para cada uno de estos tipos se determin
aplicando porcentajes diferenciales sobre el valor nico de referencia, con base
en el grado general de afectacin atribuido a cada tipologa de suelo
En cuanto a las edificaciones existentes se retomaron tanto las reas construidas
identificadas en los avalos realizados, as como los valores monetarios por
metro cuadrado de construccin.
La cuantificacin del valor de los inmuebles utilizada, tanto en el Reparto como
en la Evaluacin Financiera, se elabor a partir del precio de referencia,
aplicando factores de ajuste en funcin de la tipologa del suelo, como se
presenta en la tabla siguiente.
Precio
de Suelo tipo B Suelo tipo C Suelo tipo D Suelo tipo E Alta Tensin
Referencia
18.000
100%
100%
10%
30%
20%
18000
18000
1800
5400
3.600
Con base en los criterios expuestos se construy la tabla de valores totales por
predio y por tipo de suelo. El valor total de los inmuebles involucrados en el plan
parcial asciende a 22.665389.440 24.893.741.524 pesos, de los cuales el suelo
bruto es 20182.429.440 22.410.781.524 pesos y las construcciones existentes
2482.960.000. La tabla siguiente sintetiza la distribucin del valor de los
inmuebles por unidad de gestin.
240

RESUMEN SOBRE VALORES DEL SUELO Y CONSTRUCCIONES

UNIDAD
GESTIN
VALOR SUELO
B +C
VALOR SUELO
D +E
VALOR
SUELO ALTA
TENSIN
VALOR TOTAL
DEL SUELO
REA
CONSTRUIDA
VALOR
CONSTRUCCIN
VALOR
INMUEBLES
% DE
DERECHOS
2.780.520.480
457.739.046
11.829.924
3.250.089.450
2.631
473.580.000
3.723.669.450
14,96%
II
2.304.874.440
640.021.896
6.467.292
2.951.363.628
1.340
298.990.000
3.250.353.628
13,06%
III
3.490.267.500
456.569.514
11.440.764
3.958.277.778
6.468
814.230.000
4.772.507.778
19,17%
IV
2.295.303.480
394.240.626
30.779.388
2.720.323.494
3.875
429.590.000
3.149.913.494
12,65%
1.581.998.040
273.697.218
44.590.788
1.900.286.046
989
96.840.000
1.997.126.046
8,02%
VI
2.458.818.000
469.611.000
2.928.429.000
450
63.000.000
2.991.429.000
12,02%
VII
1.555.452.000
203.385.600
1.758.837.600
1.417
203.410.000
1.962.247.600
7,88%
VIII
2.239.803.360
703.371.168
2.943.174.528
103.320.000
3.046.494.528
12,24%
Total
18.707.037.300 3.598.636.068 105.108.156 22.410.781.524
8.2.
889
18.059
2.482.960.000 24.893.741.524
El Escenario para el Reparto
El modelo de ocupacin del suelo para usos pblicos y privados, propuesto en la

formulacin del Plan, permite definir los parmetros fundamentales para aplicar
en forma metdica los principios de la ley en cuanto la distribucin equitativa de
cargas y beneficios entre los propietarios del suelo.
En el modelo de ocupacin del suelo propuesto se articulan las condiciones fsico
ambientales y las directrices de ordenamiento y desarrollo establecidas por el
POT para el polgono en particular y para el suelo de expansin en general,
expresadas en funcin de aprovechamientos, cesiones urbansticas y dems
normas de edificabilidad. Bajo este referente se adopt la hiptesis general de
desarrollo, en la cual se parte del supuesto terico sobre ndices de construccin
y de ocupacin contenidos en las Fichas Resumen de Normatividad, adoptadas
por el Acuerdo 23 de 2000.
En primera instancia, del polgono total se separan los suelos clasificados como
reas consolidadas existentes que corresponden a los asentamientos de Pajarito,
Pedregal Bajo y La Aurora, en razn de sus caractersticas fsicas, ambientales y
socioeconmicas que los aproximan a asentamientos de desarrollo incompleto.
Para estos asentamientos se propone un proceso particular de planificacin con
instrumentos de gestin del suelo diferente a los aplicables para el resto del rea
de planeamiento. Se excluyen adems algunos equipamientos de reciente
construccin y una urbanizacin aprobada.
En segundo trmino, se parte del reconocimiento de las condiciones fsico
ambientales de todo el suelo que compone el polgono de Pajarito en cuanto
241
100%

geomorfologa, red hdrica y cobertura vegetal para determinar la cantidad de

suelo estable susceptible de ser ocupado con infraestructuras y edificaciones. A
este suelo se le descuentan los suelos a ceder para vas, espacios pblicos y
equipamientos
Bajo los parmetros de edificabilidad reglamentados, (ndices de construccin y
ocupacin, retiros y obligaciones de parqueo), y la caracterizacin ambiental, se
identificaron los suelos privados potencialmente tiles, la cantidad de vivienda
potencial y la posibilidad de construir en otros usos de acuerdo con parmetros
de ocupacin (edificios en altura, con variantes de 5, 6 y 7 pisos), obligaciones
urbansticas de cesin de reas libres por vivienda y comercio, construccin de
equipamientos de uso colectivo y los requerimientos de parqueaderos. (Ver tabla
Indicadores del Proyecto)
Bajo este modelo se identifican escenarios de mnima y mxima ocupacin que
permiten previsualizar la conformacin urbana del polgono por: el rea
construida en viviendas y otros usos, cantidad de viviendas, equipamientos
requeridos, espacios pblicos, ndices de ocupacin y construccin y densidades
brutas y netas de vivienda.
La tabla siguiente identifica la distribucin del suelo objeto del planeamiento:
DISTRIBUCIN DEL SUELO POR UNIDADES DE GESTION
UNIDAD
GESTION
REA TOTAL
SUELO PARA
EQUIPAMIENTOS
A CEDER
SUELO
AMBIENTAL
A CEDER
SUELO
AMBIENTAL
PRIVADO
SUELO
PARA VIAS
SUELO PARA
VIAS
PEATONALES
REA TIL
257.547,60
19.461,57
27.892,05
118.264,00
19.346,19
9.353,14
63.230,65
II
261.214,99
11.818,85
15.525,10
153.821,00
12.746,36
7.377,48
59.926,20
III
326.396,99
16.859,17
78.121,61
39.327,00
37.539,05
16.264,46
138.285,70
IV
228.129,60
19.146,77
21.130,00
84.017,00
14.153,00
3.570,00
86.112,83
200.207,14
18.937,57
96.987,92
41.729,00
10.528,84
18.570,00
13.453,81
VI
223.566,00
10.489,00
10.406,00
75.648,00
25.084,00
4.330,00
97.609,00
VII
124.078,00
4.714,00
8.100,00
26.224,00
16.200,00
6.560,00
62.280,00
VIII
283.606,00
20.225,08
19.656,41
137.802,00
14.902,80
5.288,45
85.731,26
TOTAL
1.904.746,32
121.652,01
277.819,09
676.832,00
150.500,24
71.313,53
606.629,45
242

8.3
Reparto de Cargas y Beneficios
La formulacin del plan y el reparto de cargas y beneficios que en l se aplican

se fundamentan en los principios establecidos en la ley en cuanto a la igualdad
que todos los ciudadanos tienen frente a las normas urbansticas, que consagran
los planes de desarrollo y el ordenamiento del territorio, y que se sintetizan en
los principios:
La funcin social y ecolgica de la propiedad
La prevalencia del inters general sobre el particular
La distribucin equitativa de las cargas y los beneficios
En el contexto de la ley 388, (artculos 38 y subsiguientes) se identifican como
cargas correspondientes al desarrollo urbanstico, que sern objeto de reparto
entre los propietarios de los inmuebles, las cesiones obligatorias y la realizacin
de las obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de
servicios pblicos de acueducto, alcantarillado energa y telfono, as como las
cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y para la
dotacin de los equipamientos comunitarios.
Las cargas correspondientes al costo de construccin de la infraestructura vial
principal y las redes matrices de servicios pblicos, se distribuirn entre todos los
propietarios de toda el rea beneficiaria de las mismas y en estos casos se podr
utilizar los mecanismos que garanticen el reparto equitativo de cargas y
beneficios como contribucin de valorizacin, participacin en plusvala, tarifas o
impuesto predial u otro mecanismo que garantice el adecuado reparto.
El mecanismo de reparto diseado desde la ley, est orientado a disponer, en los
planes parciales, el conjunto de acciones urbansticas que garanticen la cesin y
construccin de todos los elementos componentes del espacio pblico de la
propuesta, mediante el concurso y aporte equitativo de cada uno de los
propietarios del suelo en forma proporcional a los aprovechamientos asignados
por el Plan para cada unidad de gestin o de actuacin. En este, sentido el
reparto est orientado a que todo el suelo involucrado en el polgono del plan
parcial recibe un aprovechamiento y en la misma proporcin contribuye con el
desarrollo de los sistemas estructurantes y equipamientos colectivos.
El Mtodo
Para la elaboracin del Reparto de Cargas y Beneficios s propone la utilizacin
243

de una metodologa especfica para el Plan de Pajarito, mediante la cual se

ponderan las cargas de los propietarios de las unidades de gestin, constituidas
stas por la totalidad del suelo pblico objeto de la intervencin y los costos de
construccin de los elementos constitutivos del espacio pblico, mediante la
aplicacin de un factor nico de equivalencia (o punto) igual a 18.000 pesos,
precio del metro cuadrado de suelo til (ao 2002), factor que permite
homologar con un solo valor todos los aportes de las diferentes unidades de
gestin.
Unidades de Gestin
La definicin de unidades de gestin tiene por objeto asociar o relacionar
diferentes inmuebles, cuyas caractersticas fsicas, prediacin, y continuidad, en
conjunto, permiten asumir las cargas derivadas del planteamiento urbanstico
general o primario, con base en los aprovechamientos o edificabilidad asignados
desde el modelo de ocupacin del suelo definido por el plan y normatividad,
acordes con la disponibilidad de suelos estables de cada unidad.
Cuantificacin de las Cargas por Suelo Pblico a Ceder
El primer componente de las cargas est constituido por la totalidad del suelo
pblico. Es el suelo que cede cada unidad de gestin para la construccin de vas
pblicas (vehiculares y peatonales, la construccin de equipamientos y para
zonas verdes de uso pblico, ponderados conforme al indicador nico de
equivalencia utilizado para valorar el suelo.
VALOR DEL SUELO A CEDER
UNIDAD DE
GESTIN
COSTO SUELO
PARA VIAS
COSTO SUELO
PARA VIAS
PEATONALES
COSTO DE SUELO
PARA
EQUIPAMIENTO
COSTO SUELO
AMBIENTAL A
CEDER
COSTO SUELO
A CEDER
348.231.420
74.418.462
350.308.260
150.617.070
923.575.212
II
229.434.480
45.594.197
212.739.300
83.835.540
571.603.517
III
675.702.900
87.828.084
303.465.060
421.856.694
1.488.852.738
IV
254.754.000
33.138.000
344.641.860
114.102.000
746.635.860
189.519.120
100.278.000
340.876.260
523.734.768
1.154.408.148
VI
451.512.000
66.474.000
188.802.000
56.192.400
762.980.400
VII
291.600.000
75.996.000
84.852.000
43.740.000
496.188.000
VIII
268.250.400
34.318.535
364.051.440
106.144.614
772.764.989
Total
2.709.004.320
518.045.278
2.189.736.180
1.500.223.086
6.917.008.864
244

PUNTAJE POR SUELO A CEDER

UNIDAD DE
GESTIN
COSTO SUELO A
CEDER
PUNTAJE POR
SUELO A CEDER
923.575.212
51.310
II
571.603.517
31.756
III
1.488.852.738
82.714
IV
746.635.860
41.480
1.154.408.148
64.134
VI
762.980.400
42.388
VII
496.188.000
27.566
VIII
772.764.989
42.931
Total
6.917.008.864
384.278
Definicin y Cuantificacin de Cargas por Construcciones.

Conforme con los lineamientos de la Ley sobre los elementos constitutivos de
cargas se identificaron todos los componentes del espacio pblico de la
propuesta urbanstica, que deben ser construidos y cedidos con el concurso
equitativo de todos los propietarios.
Para el ejercicio de reparto se identificaron como cargas los siguientes tems:
costo de la construccin de vas estructurantes (vehiculares y peatonales) y costo
de adecuacin del suelo a ceder como obligacin urbanstica, tanto para
construccin de equipamientos como para zona verde pblica.
Los componentes atribuibles a los dems costos de urbanismo (redes de
servicios pblicos y construccin de equipamientos) estn cuantificados en
relacin directa con la magnitud del aprovechamiento de cada unidad y se
resuelven proporcionalmente a metros cuadrados de edificabilidad que se
construyan en cada unidad; por esto no contabilizan como cargas en el ejercicio.
245

PUNTAJE POR CARGAS DE CONSTRUCCIN
UNIDAD
DE
GESTIN
COSTO
CONSTRUCCION
VIAS
COSTO
CONSTRUCION
VIAS
PEATONALES
COSTO DE
ADECUACION
SUELO PARA
EQUIPAMIENTOS
COSTO
ESTABILIZACION
Y DOTACION
SUELO
AMBIENTAL A
CEDER
COSTOS POR
CARGAS
CONSTRUCCION
PUNTAJE POR
CARGAS
CONSTRUCCION
1.279.330.206
190.359.782
389.231.400
167.352.300
2.026.273.688
112.571
II
666.460.817
150.150.162
236.377.000
93.150.600
1.146.138.579
63.674
III
2.838.710.858
331.022.422
337.183.400
468.729.660
3.975.646.340
220.869
IV
1.502.869.377
72.658.425
382.935.400
126.780.000
2.085.243.202
115.847
555.004.047
377.945.925
378.751.400
581.927.520
1.893.628.892
105.202
VI
2.890.609.000
88.126.325
209.780.000
62.436.000
3.250.951.325
180.608
VII
1.207.804.000
133.512.400
94.280.000
48.600.000
1.484.196.400
82.455
VIII
912.082.693
107.633.179
404.501.600
117.938.460
1.542.155.932
85.675
Total
11.852.870.999
1.451.408.619
2.433.040.200
1.666.914.540
17.404.234.358
966.902
Finalmente se totalizan los puntos atribuibles a las cargas

TOTAL PUNTAJE POR CARGAS
UNIDAD DE
GESTIN
PUNTAJE POR
CARGAS
CONSTRUCCION
PUNTAJE POR
SUELO A
CEDER
TOTAL
PUNTAJE POR
CARGAS
% DE
CARGAS
112.571
51.310
163.880
12,129
II
63.674
31.756
95.430
7,063
III
220.869
82.714
303.583
22,468
IV
115.847
41.480
157.327
11,644
105.202
64.134
169.335
12,532
VI
180.608
42.388
222.996
16,504
VII
82.455
27.566
110.021
8,143
VIII
85.675
42.931
128.607
9,518
Total
966.902
384.278
1.351.180
100
246

Clculo de Beneficios o Aprovechamientos.

Para el clculo de la edificabilidad, o aprovechamientos en metros cuadrados de
construccin, se parte del modelo urbanstico de ocupacin del suelo del cual se
retoman exclusivamente los suelos tiles con clasificacin B y C susceptibles a
ser ocupados con estructuras para vivienda, comercio, servicios y equipamientos.
Con fundamento en criterios tcnicos sobre los requerimientos de suelo til por
vivienda, retiros entre edificios y parqueaderos a nivel, entre otros, se modelaron
edificaciones de 6 pisos por bloque, sin ascensor (solo cuando la pendiente del
terreno permita el acceso a la edificacin por el segundo o tercer nivel) y con
cuatro destinaciones por piso de 45 m, cada una. De esta forma se
cuantificaron las reas potencialmente vendibles para vivienda y otros usos
comerciales y de servicios.
Para la conversin de metros cuadrados vendibles a ventas, se parte de la
siguiente hiptesis: las viviendas predominantes son de inters social, con un
precio de referencia equivalente a 70 salarios mnimos legales mensuales, es
decir, $21.632.000 pesos y $480.667 pesos corrientes de 2002 por metro
cuadrado. Para los dems usos de comercio y servicios se asume un precio de
venta de $700.000 por metro cuadrado; obteniendo as las ventas totales
potenciales de cada unidad y del proyecto en su conjunto.
247

VENTAS TOTALES (Viviendas de 45 m)

UNIDAD
rea
DE
Viviendas construida
GESTIN
vivienda
(1) Venta total

viviendas
rea
(2) Venta total
construida
locales
en locales
Venta total
proyecto (1+2)
3.297
148.358
71.310.745.828
12.873
9.011.100.000
80.321.845.828
II
2.836
127.600
61.333.067.092
1.133
793.100.000
62.126.167.092
III
5.305
238.722
114.745.708.796
22.926
16.048.200.000
130.793.908.796
IV
3.148
141.651
68.086.914.472
16.192
11.334.400.000
79.421.314.472
2.065
92.941
44.673.640.976
8.542
5.979.400.000
50.653.040.976
VI
4.661
209.739
100.814.546.699
1.990
1.393.000.000
102.207.546.699
VII
2.956
133.042
63.948.855.110
1.731
1.211.700.000
65.160.555.110
VIII
3.703
166.632
80.094.448.555
2.255
1.578.500.000
81.672.948.555
Total
27.971
1.258.685 605.007.927.529
67.642
47.349.400.000 652.357.327.529
El Reparto
Para lograr un reparto equitativo tanto de las cargas como de los
aprovechamientos entre unidades de gestin y al interior de estas entre los
propietarios, es necesario establecer factores de ponderacin (indicadores) que
permitan homologar las cifras y as garantizar su comparabilidad.
Para ponderar las cargas se adopt como factor el valor del metro cuadrado de
suelo til ($18.000 pesos).
Para ponderar los aprovechamientos o beneficios se adopta el concepto de
Unidad de Aprovechamiento del Suelo UAS, indicador que relaciona los precios
de venta de los diferentes productos inmobiliarios propuestos en el Plan. Para el
efecto, se adopta como unidad de medida el precio del metro cuadrado de
vivienda de inters social de 70 salarios mnimos mensuales, equivalente a $
480.667 pesos y el precio de venta del metro cuadrado (m) de local para otros
usos a $ 700.000 pesos, igual a 1.456 UAS, es decir el precio del metro cuadrado
de comercio u otros usos equivale a 1.456 veces el de vivienda, para el ejercicio
con viviendas de 45 m de rea.
248

UAS: Valor monetario $480.667

Metro para vivienda = 1 UAS
Metro para otros usos = 1.456 UAS
TOTAL UNIDADES DE APROVECHAMIENTO DEL SUELO POR
UNIDAD DE GESTIN
(Viviendas 45 m)
UNIDAD
DE
GESTIN
UAS POR
VIVIENDA
UAS POR
COMERCIO
TOTAL UAS
% DE
EDIFICABILIDAD
148.358
18.747
167.105
12,31%
II
127.600
1.650
129.250
9,52%
III
238.722
33.387
272.109
20,05%
IV
141.651
23.581
165.232
12,17%
92.941
12.440
105.381
7,76%
VI
209.739
2.898
212.637
15,67%
VII
133.042
2.521
135.563
9,99%
VIII
166.632
3.284
169.916
12,52%
Total
1.258.685
98.508
1.357.193
100%
Finalmente para evaluar el reparto (distribucin de edificabilidad y cargas por

unidad de gestin) propuesto en el modelo de ocupacin del suelo, o dicho de
otra forma, identificar las disparidades entre aprovechamientos y cargas
generadas por ste, entre las diferentes unidades de gestin, es preciso
comparar estas dos magnitudes mediante la relacin de UAS por Puntos,
para lo cual se comparan el total puntajes por cargas y el total de UAS, de las
tablas anteriores, con lo cual se obtiene un resultado de 0.985 UAS por punto.
En las tablas anexas se presenta un ejercicio de reparto, que ilustra la forma de
aplicacin de la metodologa propuesta, elaborado con la alternativa A, (edificios
multifamiliares de 6 pisos de altura y cuatro apartamentos por piso de 45 m y
rea comercial en edificios de 1.5 pisos en promedio para comercio y dos para
249

vivienda), da como resultado un total de 27.971 unidades de vivienda y 67.642

m para locales en comercio y otros usos.
Unidad de Gestin
UG 1
UG 2
UG 3
UG 4
UG 5
UG 6
UG 7
UG 8
TOTAL
Pisos 6 viviendas de 45m

Suelo por vivienda
Total Viviendas
3.297,00
2.836,00
5,305
3,148
2,065
4,661
2,956
rea Construida en
148.358,00 127.600,00 238,722 141,651
92,941
209,739 133,042
vivienda
rea Construida en locales
12.873,00
1.133,00
22,926 16,192 8.542,00
1,990
1,731
en A.M.
rea Construida total
161.231,00 128.733,00 261,64 157,84 101.483 211,7 134,77
3,703
27,971
166,632
1.258.685
2.255,00
67.642,00
168.887
1.326.327,00
Cargas Reales por Unidad de Gestin

No obstante el ejercicio de reparto adelantado, la distribucin de edificabilidad
entre las unidades de gestin propuesta por el Plan no se encuentra
exactamente equilibrada frente a las cargas que le corresponden a cada una de
ellas.
El resultado as obtenido presenta un escenario de cargas muy
aproximado al equilibrio completo en relacin con los aprovechamientos, (ver
columna Total Cargas en el cuadro Reparto de Cargas Reales por Unidad de
Gestin que aparece a continuacin). El ajuste definitivo se logra con el reparto
y posterior ajuste en forma de cargas reales para cada una de las unidades de
gestin, (ver columnas Reparto y Cargas Reales en el mismo cuadro).
Carga real: Corresponde a las obligaciones urbansticas que efectivamente
deben asumir los propietarios de cada unidad de gestin, representadas en todos
los componentes del espacio pblico que deben ser cedidos, adecuados y
construidos, tales como: suelo a ceder para equipamientos y ambiental, suelo
para vas estructurantes y peatonales pblicos, construccin de vas
estructurantes y peatonales pblicos, adecuacin del suelo a ceder, tanto para
construccin de equipamientos como para zona verde pblica. La carga real
puede ser mayor o menor a los costos de realizar las obras pblicas dentro de los
lmites de la unidad de gestin correspondiente, dependiendo del resultado del
ejercicio de reparto.
Los mayores o menores costos para el cumplimiento de las obligaciones
urbansticas, o cargas reales, se distribuyen entre las diferentes unidades de
gestin mediante la gestin de los propietarios y urbanizadores, los cuales, a
travs de negociaciones directas intercambian cargas y beneficios entre unidades
250

excedentarias y deficitarias, aplicando los mismos criterios metodolgicos de

puntajes y UAS. A manera de ilustracin, a continuacin de las tablas de reparto
se presentan algunas alternativas de gestin que permiten el reparto equitativo
en el Plan.
En la tabla siguiente se ilustra el reparto en el cual cada unidad asume las cargas
en funcin directa a sus aprovechamientos o beneficios.
Reparto de Cargas y Cargas Reales por Unidad de Gestin para
Viviendas de 45 metros
DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS
PUNTAJES POR CARGAS Y POR APROVECHAMIENTOS
Aportes en suelo a ceder y en costos de construccin (45 m por vivienda)
UNIDAD
DE
GESTIN
TOTAL
PUNTAJE
POR
CARGAS
163.880,49
12,13%
167.105,09
II
95.430,12
7,06%
III
303.583,28
IV
157.326,61
% DE
% DE
TOTAL UAS
CARGAS
APROVECHAMIENTO
UAS POR
PUNTOS
DIFERENCIA
EN UAS
DIFERENCIAS
EN PESOS
12,31%
164.609,74
-2.495,34
-44.717.216,28
129.250,00
9,52%
95.854,77
-33.395,23
-598.451.126,20
22,47%
272.109,38
20,05%
304.934,19
32.824,81
588.229.074,25
11,64%
165.231,58
12,17%
158.026,70
-7.204,88
-129.113.364,24
169.335,39
12,53%
105.380,81
7,76%
170.088,91
64.708,11
1.159.585.914,77
VI
222.996,21
16,50%
212.637,06
15,67%
223.988,51
11.351,45
203.420.985,69
VII
110.021,36
8,14%
135.562,87
9,99%
110.510,94
-25.051,94
-448.937.142,74
VIII
128.606,72
9,52%
169.915,98
12,52%
129.179,00
-40.736,98
-730.017.125,26
100,00%
1.357.192,77
0,00
0,00
TOTAL
1.351.180,18 100.00% 1.357.192,77
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN PESOS CORRIENTES DE

2002 (45 m por vivienda)
UNIDAD DE
GESTIN
TOTAL CARGAS
( construccin EP +
suelo a ceder)
REPARTO
(en pesos)
CARGAS REALES
(suelo
publico+construcci
on+reparto)
CARGA REAL
POR UAS (en
pesos)
2.949.848.899,55
-44.717.216,28
2.994.566.115,84
17.920,26
II
1.717.742.095,74
-598.451.126,20
2.316.193.221,94
17.920,26
III
5.464.499.077,77
588.229.074,25
4.876.270.003,52
17.920,26
IV
2.831.879.062,44
-129.113.364,24
2.960.992.426,68
17.920,26
3.048.037.040,47
1.159.585.914,77
1.888.451.125,70
17.920,26
VI
4.013.931.725,00
203.420.985,69
3.810.510.739,31
17.920,26
VII
1.980.384.400,00
-448.937.142,74
2.429.321.542,74
17.920,26
251

VIII
2.314.920.921,22
-730.017.125,26
3.044.938.046,48
17.920,26
TOTAL
24.321.243.222,20
0,00
24.321.243.222,20
17.920,26
REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN

SALARIOS MINIMOS LEGALES (45 m por vivienda)
8.4.
REPARTO
CARGAS REALES
(suelo
publico+construcci
on+reparto)
CARGA REAL
POR UA (en
SMLM)
9.546,44
-144,7159103
9.691,15
0,06
UNIDAD DE
GESTIN
TOTAL CARGAS
( construccion EP +
suelo a ceder)
I
II
5.559,04
-1936,735036
7.495,77
0,06
III
17.684,46
1903,653962
15.780,81
0,06
IV
9.164,66
-417,8426027
9.582,50
0,06
9.864,20
3752,705226
6.111,49
0,06
VI
12.990,07
658,3203421
12.331,75
0,06
VII
6.409,01
-1452,871012
7.861,88
0,06
VIII
7.491,65
-2362,514968
9.854,17
0,06
TOTAL
78.709,52
78.709,52
0,06
Alternativas para Equilibrar la Proporcin de

Edificabilidad en las Unidades de Gestin Deficitarias
Cargas
Para llevar a cabo la totalidad de la edificabilidad potencial (estimada con base

en el aprovechamiento medio) definida para cada una de las unidades de gestin
y lograr los sistemas pblicos de aquellas unidades que presentan desequilibrios
frente a la edificabilidad a que le dan derecho sus puntajes de UAS, es necesario
identificar alternativas de gestin entre unidades que permitan realizar el
intercambio de aprovechamientos con el fin de asegurar el reparto de equitativo.
En este caso, si bien es cierto, se trata de una negociacin privada entre
propietarios, sta es de una naturaleza diferente a las que necesariamente se
llevarn a cabo al interior de cada unidad al momento de solicitar licencia nica
de urbanismo, que requiere del consenso de todos los propietarios.
El
intercambio se debe realizar entre unidades en conjunto, buscando que las
unidades que presenten supervit de edificabilidad asuman parte de las cargas
por fuera de la respectiva unidad en los casos de las unidades I, II VI, VII Y VIII
cuyas edificabilidades son mayores a sus respectivos aportes.
Sin embargo vale la pena anotar que en el actual escenario de reparto, la
situacin no se presenta crtica, aunque si se deben establecer las alternativas
252

que permitan completar el sistema pblico ideado, lo cual no se podr lograr en

un marco rgido, pues los tiempos y condiciones de implementacin del plan
parcial no son exactos y homogneos, las alternativas deben brindar flexibilidad
para adecuarse a las cambiantes condiciones polticas o del mercado.
La piedra angular para la aplicacin de cualquiera de las alternativas para lograr
el equilibrio, debe partir de la existencia de una Entidad o instancia de
coordinacin o gestin del plan parcial en su conjunto, que facilite este tipo de
operaciones que pueden llegar a volverse imposibles de ejecutar sin la
participacin del Estado, pues se trata de transacciones atpicas en el mercado
inmobiliario para las cuales no se han constituido las bases de confianza
necesarias para que operen por s solas.
Luego las siguientes alternativas descritas indudablemente se facilitan si se
cuenta con una Entidad de coordinacin que posea instrumentos de intervencin
en el suelo, recursos de inversin y sobre todo tenga en mente la ejecucin y
articulacin de todos los procesos constructivos del plan parcial, para que de esta
manera se conozca donde y cuando es ms oportuna la localizacin de una
determinada obligacin urbanstica y quin la est requiriendo, es decir su
funcin ser la de conectar en el entorno del plan parcial, la oferta con la
demanda, en trminos de equilibrar el reparto de cargas y de beneficios.
Alternativas:
La construccin de equipamientos comunitarios o parte de ellos por
urbanizadores de otras unidades.
La construccin de vas primarias o secundarias o parte de ellas por
urbanizadores de otras unidades.
La adquisicin de suelos para parques, preferentemente mediando una entidad
municipal o pagndole a sta si previamente ya lo adquiri.
La dotacin de parques en un valor proporcional a la obligacin a realizar en
suelos cedidos en otra unidad.
La ejecucin total de las cargas de la unidad deficitaria y la entrega de suelos
tiles (urbanizados o no) de valor proporcional a la inversin realizada (bajo
los puntajes preestablecidos) por parte de los propietarios de unidades con
mayor aprovechamiento.
La creacin de asociaciones entre urbanizadores de unidades deficitarias con
unidades de mayor aprovechamiento, para realizar las operaciones
conjuntamente y de manera programada.
253

Manejo a travs de fiducias de los suelos e inversiones programadas de los

urbanizadores de unidades deficitarias con unidades de mayor
aprovechamiento, para realizar operaciones conjuntas, de forma coordinada.
La participacin del Estado formando con unidades deficitarias y unidades de
mayor aprovechamiento una o unas empresas de economa mixta.
9. EVALUACIN URBANISTICA FINANCIERA
Oferta de Vivienda
Para la poca de aprobacin del presente plan parcial, ao 2002, las condiciones
macroeconmicas del pas y en particular las del Valle de Aburr y el receso de la
actividad edificadora en su conjunto,determinaron la reorientacin del sector de
la construccin hacia nichos de mercado de vivienda de inters social que, no
obstante las limitaciones en la capacidad de compra, contaba con polticas de
subsidio desde el gobierno nacional que garantizara la realizacin efectiva de un
alto porcentaje del producto.
Segn el comportamiento en la oferta de vivienda presentado por Camacol, del
ao 2002, el 60% de sta se concentra en el rango de cero a 300 mil UVR,
equivalentes a 38 millones de pesos corrientes (ao 2002). A la fecha del
estudio la oferta de corto plazo ascenda a 14764 unidades de vivienda, de las
cuales el 45% no contaba con definicin de precio de venta; de las restantes
6580 unidades el 71% corresponden a ofertas con precio inferior a 120 salarios
mnimos legales.
Rangos de reas
Segn la informacin del Estudio de Mercado de Edificaciones, elaborado por
Camacol en noviembre del 2001, el rea til o privada de las edificaciones
ofrecidas en el perodo anterior ha disminuy en promedio para toda el rea de
anlisis; pasando de 91.4 m en marzo del 2000 a 69.4 m en noviembre del
2001 con una disminucin relativa del 24% en un lapso de 20 meses. Dicho
comportamiento fue jalonado por la alta participacin de la vivienda de inters
social en la oferta agregada de vivienda.
El 38% de la oferta de vivienda del ao en cuestin se ubicaba en el rango de
45 a 60 m; el 20% cuenta con rea inferior; el 21% estaba en el rango de 60 a
75 m. El resto de la oferta estaba por encima de 75 metros.
254

El 98% de la oferta de vivienda con rea inferior a 45 m se localizaba en

Medelln, con mayor participacin en corregimiento de San Antonio de Prado, y
las comunas de Robledo y La Candelaria (Centro de la Ciudad).
La situacin descrita permite identificar una tendencia de concentracin de la
actividad edificadora y oferta de vivienda en los estratos medios bajos, con la
adecuacin de los productos inmobiliarios a las condiciones econmicas de la
poblacin, ajustes logrados por medio de la reduccin del rea til vendible y de
los acabados finales del producto.
El 51% de las viviendas en oferta para la poca, se vendan por debajo de 300
mil UVR, equivalentes a 120 salarios mnimos mensuales; que pueden aplicar al
sistema nacional de subsidios de vivienda ya sea con el INURBE o con las Cajas
de Compensacin.
Caractersticas Fsicas de la Oferta de Vivienda de Inters Social
Con base en los proyectos de VIS en oferta puede afirmarse que el proyecto
tpico orientado al estrato 3 lo conforman urbanizaciones con desarrollos
multifamiliares de hasta 300 destinaciones por proyecto. Apartamentos hasta de
45 m, distribuidos en dos o tres alcobas, un bao, saln comedor y cocineta,
juegos infantiles, zonas verdes, saln social y placa polideportiva.
Los proyectos ms recientes de gran xito comercial, localizados en la periferia
del Centro de la ciudad se caracterizan, adems, por estar desarrollados en lotes
con disponibilidad de toda la infraestructura de servicios pblicos (que reduce el
costo de urbanismo al mnimo) construidos en altura hasta de 21 pisos, con
reas tiles de 43 m por vivienda, sin parqueaderos y obligaciones mnimas de
cesiones urbansticas, con un ascensor por cada 120 apartamentos y 500
unidades o ms por proyecto.
Las especificaciones de acabado son muros en concreto a la vista, pisos en
mortero pulido, ventanera en aluminio crudo, mesn de cocina prefabricado en
granito y un bao enchapado en la zona de ducha.
9.1. Simulacin Urbanstica Financiera
255

En el contexto del plan parcial la simulacin urbanstico financiera tiene por

objeto identificar las condiciones econmicas generales del mercado inmobiliario
local bajo las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan,
y que desde el Decreto 1212 de 2000 se define como: ... un ejercicio de
prefactibilidad econmica de las operaciones propuestas por el plan parcial en
forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir del
aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita
establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una
viabilidad econmica de todo el plan parcial y de cada una de sus unidades de
gestin...
Mediante el ejercicio de simulacin urbanstica financiera, se modelan y ajustan
las caractersticas de las diferentes unidades de gestin propuestas para
ocupacin del territorio, con base en los aprovechamientos urbansticos (metros
cuadrados vendibles en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el
Plan. En todos los casos, se pretende que el resultado final (ventas totales del
proyecto) permita sufragar la totalidad de los costos de construccin y desarrollo
del proyecto, el valor del suelo bruto y el margen de utilidad exigido por el
urbanizador, de acuerdo con su tasa de oportunidad.
El ejercicio as resuelto demuestra la capacidad de los proyectos para responder
o soportar las cesiones y dems cargas relacionadas con el modelo de ocupacin
del suelo, bajo las condiciones vigentes de precio de venta de los productos
inmobiliarios tpicos, que en forma general se propone desarrollar con los
proyectos del plan.
Los resultados de este trabajo reflejan el nivel de generalidad de la informacin
utilizada, pues en ningn momento se evalo un proyecto totalmente diseado,
por lo tanto las cifras de resultado son un indicador preliminar sobre la
prefactibilidad de proyectos especficos los cuales demandan ejercicios de
simulacin con datos reales sobre estudios tcnicos y diseos puntuales que
permitan definir costos ms ajustados a los reales.
En muchos casos, las cifras de los estudios de factibilidad difieren
sustancialmente con los resultados finales, reflejados en los Estados de Prdidas
y Ganancias de un proyecto inmobiliario. Los proyectos actuales de vivienda de
inters social, con precios orientados a la captacin de subsidios, son altamente
sensibles a: la velocidad de venta y produccin, las variaciones en los precios de
los insumos, la fluctuacin de los costos financieros y las normas bsicas
constructivas reglamentadas a escala municipal, entre otros.
256

Contrario a la metodologa de Reparto de Cargas y Beneficios utilizada en la

formulacin de este plan, en la cual slo se tiene en cuenta los costos asociados
a la construccin de aquellos elementos constitutivos del espacio pblico en sus
diferentes componentes, en el ejercicio de simulacin financiera se tienen en
cuenta todos los costos generados en la ejecucin de la totalidad del plan y que
constituyen erogaciones para el urbanizador.
Es de anotar que este ejercicio de simulacin trabaja con las mismas condiciones
econmicas del ao 2002, solamente se actualizan los datos que sufrieron
cambio en el proceso de ajuste y revisin del presente plan parcial como son las
diferentes reas trabajadas, las reas de las unidades de gestin se actualizaron
segn la respectiva certificacin catastral Y las reas de cesiones y de
aprovechamientos se actualizaron segn informacin suministrada por la EDU.
En este orden de ideas se retoma la totalidad del suelo involucrado, 1.881.577
metros cuadrados, y el valor utilizado para el reparto con un precio de referencia
nico de 18 000 pesos corrientes por metro cuadrado para el suelo estable, tal
como se describi en el tema correspondiente. Ver tabla Resumen de Valores
Prediales por Unidades de Gestin.
RESUMEN DE VALORES PREDIALES POR UNIDAD DE GESTIN
VALOR
DE
VALOR DE LA
SUELO
CONSTRUCCION
ALTA
TENSIN
VALOR
TOTAL DEL
SUELO
VALOR
TOTAL DEL
INMUEBLE
417.180.564
11.829.924
473.580.000
3.250.089.450
3.723.669.450
605.334.006
6.467.292
298.990.000
2.951.363.628
3.250.353.628
120.866.418
335.703.096
11.440.764
814.230.000
3.958.277.778
4.772.507.778
51.449.544
342.791.082
30.779.388
429.590.000
2.720.323.494
3.149.913.494
U. G.
VALOR
SUELO
TIPO B
VALOR
SUELO
TIPO C
VALOR
SUELO
TIPO D
VALOR
SUELO
TIPO E
1.268.519.040
1.512.001.440
40.558.482
II
1.665.713.520
639.160.920
34.687.890
III
2.152.114.920
1.338.152.580
IV
1.587.312.720
707.990.760
586.259.820
995.738.220
132.967.872
140.729.346
44.590.788
96.840.000
1.900.286.046
1.997.126.046
VI
2.458.818.000
469.611.000
63.000.000
2.928.429.000
2.991.429.000
VII
1.555.452.000
203.385.600
203.410.000
1.758.837.600
1.962.247.600
VIII
2.239.803.360
78.080.112
625.291.056
103.320.000
2.943.174.528
3.046.494.528
105.108.156
2.482.960.000
22.410.781.524
24.893.741.524
TOTAL 13.513.993.380
5.193.043.920
458.610.318 3.140.025.750
Costos de Urbanismo.
- Servicios pblicos
En materia de servicios pblicos se retoman los valores unitarios para
257

construccin de redes (por Vivienda y por extensin a local comercial) estimados

por Empresas Pblicas, para determinar el costo de la infraestructura de servicios
pblicos que corresponde al urbanizador, con base en las viviendas propuestas
para cada unidad de gestin. El valor total estimado por vivienda asciende a
2.494.000 pesos, cifra que incluye las redes internas de gas de cada vivienda por
valor de 400.000 pesos, de los cuales al urbanizador le corresponden 2.094.000
pesos.
Servicios
Acueducto
Alcantarillado
Energa
Gas
Telfono
Total
Empresas Pblicas
32.000
250.000
400.000
682.000
Urbanizadores
512.000
826.000
250.000
446.000
60.000
2.094.000
De los valores estimados se debe tener en cuenta que estos no incluyen el

afirmado y pavimento de las brechas por hacer parte de los costos de urbanismo
a cargo del constructor.
En cuanto a los costos de construccin de redes de servicios pblicos,
responsabilidad de los urbanizadores, Empresas Pblicas dispone de un
mecanismo de financiacin, que en forma directa suministrar los recursos
financieros al constructor para su ejecucin y una vez vendido el proyecto la
Empresas Pblicas recuperar el valor de la inversin de manera proporcional a
la obra ejecutada, acorde con el Decreto 302 de 2000.
Cuando las redes benefician a varios proyectos urbansticos, los recursos
requeridos para su construccin podrn ser anticipados al urbanizador por
Empresas Pblicas y recuperados en forma proporcional al nmero de viviendas
o destinaciones de cada uno de los desarrollos, cuando estos sean
efectivamente ejecutados, la entidad har el cobro con la respectiva actualizacin
del valor en el tiempo.
- Infraestructura Vial
Con respecto a la infraestructura vial propuesta se identifica tres grandes grupos
de obras, el primero, hace referencia a la infraestructura vial arterial que permite
la conexin del polgono a los sistemas estructurantes de la ciudad y es objeto de
reparto conforme a la afectacin de cada unidad de gestin. El segundo grupo,
258

corresponde a las vas peatonales de uso pblico y objeto de reparto con el

mismo criterio usado para las vehiculares, y por ltimo, las vas vehiculares
internas de cada unidad de gestin, que permiten el acceso directo a los
parqueaderos, mas los parqueaderos comunes de los desarrollos, cuyo costo
incide sobre el costo total de urbanizacin de cada unidad de gestin y en ningn
caso son objeto de reparto.
Para los tres grupos de obras viales se cuantificaron las estructuras hidrulicas
necesarias y se incluyen en los costos totales por unidad de gestin; los valores
totales utilizados en cada caso son los siguientes:
Tipo de va
Va Arterial Vehicular
Va Peatonal Pblica
Va Vehicular Interna
Costo Total
13.630.540.000
1.415.312.850
6.445.227.823
- Equipamientos de Uso Colectivo

En cuanto a los equipamientos comunitarios requeridos por obligacin
urbanstica, se procedi de la siguiente forma:
Se cuantificaron los requerimientos con base en la norma urbanstica definida por
los acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, que establecen la obligacin de ceder
mnimo el 18% del suelo bruto del polgono para espacio pblico y construccin
de equipamientos de uso colectivo en vivienda y el 10% en otros usos. Para el
efecto se determinaron las cantidades de suelo y los metros cuadrados de
construccin de equipamiento a ceder por cada unidad de gestin.
Para cuantificar los costos de adecuacin del suelo para construccin de
equipamientos de uso colectivo, la de suelo pblico a ceder y el libre de uso
privado se tomaron los siguientes valores
Adecuacin Tipo de Suelo
Costo por m
Para equipamientos
Para Zonas Verdes Pblicas
Para Zonas Verdes Privadas
$ 20.000
$ 6.000
$ 6.000
La construccin de equipamientos de uso colectivo a ceder como parte de la

obligacin urbanstica, se cuantifico en razn de 1 m de construccin por cada
vivienda potencial y por cada 100 metros de construccin en otros usos
259

vendibles que, en el ejercicio realizado para viviendas de 45 m y para reas

comerciales, ascienden a 28.647,42m
Para cuantificar el costo de la obligacin por equipamientos a ceder, se asume el
costo directo del metro cuadrado de vivienda ($240.000), puesto que es
consecuente que exista relacin directa entre las caractersticas fsicas de las
viviendas construidas y los equipamientos a ceder. En los casos en que el diseo
de los equipamientos supere el costo por m de la obligacin a ceder, Planeacin
definir la forma adecuada de compensar la obligacin.
COSTOS DE URBANISMO
COSTOS DE URBANISMO
U. G.
SERVICIOS
PUBLICOS
COSTO
CONST. VIAS
VIAS
PEATONALES
URBANISM
O INTERNO
parqueader
o+vias
ADECUACIO
N SUELO
EQUIPAMIE
NTO
ADECUACIO ADECUACIO
N SUELO
N SUELO
AMBIENTAL AMBIENTAL
CESION
PRIVADO
7.653.570.000
1.279.330.206
190.359.782
647.792.446
389.231.938
167.352.300
II
6.003.498.000
666.460.817
150.150.162
613.938.646
236.377.327
93.150.600
337.183.866
468.729.660
III
12.442.548.000
2.838.710.858
331.022.422
1.416.724.83
0
IV
7.534.212.000
1.502.869.377
72.658.425
882.218.367
382.935.929
126.780.000
4.820.388.000
555.004.047
377.945.925
137.833.100
378.751.923
581.927.520
VI
9.875.304.000
2.890.609.000
88.126.325
999.995.617
209.780.290
62.436.000
VII
6.290.376.000
1.207.804.000
133.512.400
638.053.120
94.280.130
48.600.000
VIII
7.886.004.000
912.082.693
107.633.179
878.309.216
404.502.159
117.938.460
TOT
AL
62.505.900.0
00
11.852.870.9
99
1.451.408.61
9
6.214.865.3
42
2.433.043.5
61
1.666.914.5
40
VALOR
TOTAL
URBANIS
MO
11.037.220.
709.584.000
671
8.686.501.5
922.926.000
52
18.070.881.
235.962.000
635
11.005.776.
504.102.000
098
7.102.224.5
250.374.000
15
14.580.139.
453.888.000
232
8.569.969.6
157.344.000
51
11.133.281.
826.812.000
707
4.060.992.0 90.185.99
00
5.061
- Otros costos de Urbanismo

Conforme a lo establecido en el decreto 1212 de 2000, los requerimientos para la
formulacin del un plan parcial solo hacen referencia a los sistemas
estructurantes del espacio pblico y su respectiva distribucin. Para llevar acabo
la evaluacin urbanstica financiera de cada una de las unidades de gestin es
necesario disponer, por lo menos, de un esquema urbanstico interno bsico que
permita la definicin de los dems costos de desarrollo del proyecto. Para el
efecto, se adopt la alternativa de cuantificar los parqueaderos requeridos para
vivienda y otros usos y estimar el costo de su produccin por celda, con base en
$80.000 por m, para un total de $ 7.200.062.400,00 pesos y 5000 celdas
260

requeridas, 4.662 unidades por concepto de viviendas y 338 por otros usos.
ESTIMACIN DE OTROS COSTOS DE URBANISMO INTERNO
UNIDAD
DE
GESTION
VIVIENDAS
PARQUEADEROS
PARA
VIVIENDAS
1/6VIV.
PARQUEADEROS
COMERCIO
1/200m
TOTAL
PARQUEADEROS
SUELO EN
PARQUEADEROS
en m
URBANISMO
INTERNO(PARQUEADEROS)
3.297
550
64
614
11.050
883.965.600
II
2.836
473
478
8.610
688.797.600
III
5.305
884
115
999
17.978
1.438.267.200
IV
3.148
525
81
606
10.901
872.102.400
2.065
344
43
387
6.964
557.102.400
VI
4.661
777
10
787
14.162
1.132.968.000
VII
2.956
493
501
9.024
721.903.200
VIII
3.703
617
11
628
11.312
904.956.000
TOTAL
27.971
4.662
338
5.000
90.001
7.200.062.400
Costos Directos de Construccin

Estn asociados al proceso de produccin de las edificaciones y comprenden los
costos por concepto de materiales, mano de obra, maquinaria y equipo y los
administrativos de la obra. El valor promedio utilizado $ 240.000 por m,
permite cuantificar el valor de las edificaciones en su conjunto, sin tener en
cuenta las particularidades de diseo de cada proyecto que pueden incrementar
tal valor.
COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION
UNIDAD
DE
GESTION
VALOR
INMUEBLES
COSTOS DE
URBANISMO
COSTO DIRECTO
CONSTRUCCIONES
COSTOS
CONSTRUCCI
ON
EQUIPAMIEN
TO
TOTAL
PARTICIPACIN
EN VENTAS
3.723.669.450
11.037.220.671
$41.877.196.200
822.175.200
57.460.261.521
0,715
II
3.250.353.628
8.686.501.552
$33.161.464.200
683.359.200
45.781.678.580
0,737
92.191.688.213
0,705
III
4.772.507.778
18.070.881.635
$ 68.020.076.400
1.328.222.40
0
IV
3.149.913.494
11.005.776.098
$41.105.152.800
794.380.800
56.055.223.192
0,706
1.997.126.046
7.102.224.515
$26.371.702.800
516.100.800
35.987.154.161
0,710
VI
2.991.429.000
14.580.139.232
$ 54.544.794.000
1.123.416.00
0
73.239.778.232
0,717
VII
1.962.247.600
8.569.969.651
$34.733.513.400
713.594.400
45.979.325.051
0,706
VIII
3.046.494.528
11.133.281.707
$43.528.071.000
894.132.000
58.601.979.235
0,718
24.893.741.524 90.185.995.061
$343.341.970.800
6.875.380.80 465.297.088.185
0,713
TOTAL
261

Costos Indirectos de Construccin

Para cuantificar los dems costos de construccin se adopta el mtodo de
cuantificar la incidencia de los costos como porcentajes de participacin en las
ventas totales, de acuerdo con la metodologa utilizada por la Lonja de Propiedad
Raz de Medelln y Antioquia.
Es preciso advertir que los parmetros utilizados, (% de incidencia), son ms de
carcter indicativo, de ninguna manera se pueden tomar como determinantes
inmodificables puesto que cada proyecto inmobiliario presenta particularidades
especficas, de condiciones del suelo, diseo o financiacin, entre otras, que
determinan la forma de su ejecucin y viabilidad del proyecto.
Para la determinacin de los dems costos en el ejercicio de simulacin se
utilizaron los siguientes indicadores.
Honorarios
Ventas
Gerencia
Promocin
Construccin
Diseo
Interventora
2.5%
2.5%
1.0%
5.0%
1.0%
1.0%
Total
13.0%
Administrativos
Legales
2.0%
Impuestos Expensas2.0%
Publicidad
3.0%
Total
7.0%
Financieros
5.0%
262

COSTOS INDIRECTOS
UNIDAD
DE
GESTION
HONORARIOS
ADMINISTRATIVOS
FINANCIEROS
TOTAL COSTOS
INDIRECTOS
PARTICIPACIN
EN VENTAS
10.441.839.957,62
5.622.529.207,95
4.016.092.291,39
20.080.461.456,97
0,25
II
8.076.401.721,96
4.348.831.696,44
3.106.308.354,60
15.531.541.773,00
0,25
III
17.003.208.143,45
9.155.573.615,70
6.539.695.439,79
32.698.477.198,94
0,25
IV
10.324.770.881,38
5.559.492.013,05
3.971.065.723,61
19.855.328.618,04
0,25
6.584.895.326,94
3.545.712.868,35
2.532.652.048,82
12.663.260.244,12
0,25
VI
13.286.981.070,89
7.154.528.268,94
5.110.377.334,96
25.551.886.674,78
0,25
VII
8.470.872.164,32
4.561.238.857,71
3.258.027.755,51
16.290.138.777,54
0,25
VIII
10.617.483.312,21
5.717.106.398,88
4.083.647.427,77
20.418.237.138,86
0,25
TOTAL
84.806.452.578,76
45.665.012.927,03
32.617.866.376,45
163.089.331.882,24
0,25
Resultados de Ventas del Proyecto

En el ejercicio de simulacin para proyectos inmobiliarios con unidades de
vivienda de 45 m de rea til, para desarrollos en 6 pisos en promedio, se
encuentra que el rea construida en vivienda asciende a 1.258.685,00 metros
cuadrados vendibles, en comercio y otros usos 67.642,00 metros, con locales
de 36 m en promedio. En ambos casos el constructor, en forma adicional, debe
ejecutar una mayor cantidad de construccin en funcin de las circulaciones y
reas comunes requeridas no comercializables y que constituyen parte integral
de los inmuebles, para el efecto se utilizaron como parmetro 8% para vivienda
y 30% para comercio.
REAS CONSTRUIDAS
CUADRO ALTERNATIVA A3 6 PISOS
UNIDAD
DE
GESTION
m DE
VIVIENDA
ADICIONAL
CIRCULACION
VIVIENDA
m DE
COMERCIO
ADICIONAL
CIRCULACION
COMERCIO
m DE
EQUIPAMIENTO
TOTAL REA
CONSTRUIDA
148.358
11.869
12.873
3.862
3.425,73
180.387,27
II
127.600
10.208
1.133
340
2.847,33
142.128,23
III
238.722
19.098
22.926
6.878
5.534,26
293.157,82
IV
141.651
11.332
16.192
4.858
3.309,92
177.342,60
92.941
7.435
8.542
2.563
2.150,42
113.631,30
VI
209.739
16.779
1.990
597
4.680,90
233.786,02
263

VII
133.042
10.643
1.731
519
2.973,31
148.908,97
VIII
166.632
13.331
2.255
677
3.725,55
186.619,61
TOTAL
1.258.685
100.695
67.642
20.293
28.647,42
1.475.961,82
En cuanto a los precios de referencia utilizados para valorar el producto de las

ventas se adopt por apartamentos de 45 m y con precio de 70 salarios
mnimos legales mensuales ($ 309.000 para 2002), para un valor total de $
21.630.000 pesos por unidad y $ 480.666,67 pesos por metro. Para los dems
usos diferentes a vivienda, se tom como precio de venta $ 700.000 pesos por
metro cuadrado y locales de 36 m en promedio.
RESULTADO DE VENTAS DEL PROYECTO
UNIDAD
DE
GESTION
m DE
VIVIENDA
VALOR VIVIENDA
m DE
COMERCIO
VALOR COMERCIO
TOTAL VENTAS
DISTRIBUCION
148.358,00
71.310.745.333
12.873,00
9.011.100.000,00
80.321.845.333,33
0,123
II
127.600,00
61.333.066.667
1.133,00
793.100.000,00
62.126.166.666,67
0,095
III
238.722,00
114.745.708.000 22.926,00 16.048.200.000,00 130.793.908.000,00
0,200
IV
141.651,00
68.086.914.000
16.192,00 11.334.400.000,00
79.421.314.000,00
0,122
92.941,00
44.673.640.667
8.542,00
5.979.400.000,00
50.653.040.666,67
0,078
VI
209.739,00
100.814.546.000
1.990,00
1.393.000.000,00
102.207.546.000,00
0,157
VII
133.042,00
63.948.854.667
1.731,00
1.211.700.000,00
65.160.554.666,67
0,100
VIII
166.632,00
80.094.448.000
2.255,00
1.578.500.000,00
81.672.948.000,00
0,125
TOTAL 1.258.685,00 605.007.923.333 67.642,00 47.349.400.000,00 652.357.323.333,33
1,000
Resultado Final de la Evaluacin

La evaluacin realizada es de carcter esttico y a valores del ao 2002 , en la
cual se asume que todas los proyectos se ejecutan en un mismo momento y as
mismo se venden, adems se parte del supuesto terico de que las condiciones
de construccin y desarrollo son idnticas para todos los proyectos y que no se
presentan problemas de mercado que dificulten la colocacin final de los
inmuebles.
Con los parmetros de dimensionamiento y evaluacin se obtuvo como resultado
que las ventas totales del plan parcial en su conjunto ascienden a
$652.357.323.333,33 pesos corrientes de 2002 y costos de produccin a
264

$628.386.420.067,12 pesos, con tales resultados se evidencia que el proyecto en

su conjunto, bajo los supuestos manejado, es viable. Como se dijo anteriormente
el modelo propuesto es muy sensible a mltiples variables, modificaciones en
aspectos como el tamao de los apartamentos, la velocidad en las ventas, el
precios de los insumos, los costos financieros, entre otros, pueden alterar
radicalmente el resultado.
RESULTADO FINAL DE EVALUACIN 45 m
U.G.
COSTOS
DIRECTOS
COSTOS
INDIRECTOS
REPARTO
COSTOS
AJUSTADOS POR
REPARTO
VENTAS TOTALES
DIFERENCIAS
PORCENTAJE
57.460.261.521
20.080.461.456,97
-44.717.216
77.585.440.194,69
80.321.845.333,33
2.736.405.138,65
3,41%
II
45.781.678.580
15.531.541.773,00
-598.451.126
61.911.671.479,09
62.126.166.666,67
214.495.187,58
0,35%
III
92.191.688.213
32.698.477.198,94
588.229.074
124.301.936.337,80 130.793.908.000,00
6.491.971.662,21
4,96%
IV
56.055.223.192
19.855.328.618,04
-129.113.364
76.039.665.174,49
79.421.314.000,00
3.381.648.825,51
4,26%
35.987.154.161
12.663.260.244,12
1.159.585.915
47.490.828.490,73
50.653.040.666,67
3.162.212.175,94
6,24%
VI
73.239.778.232
25.551.886.674,78
203.420.986
98.588.243.920,84
102.207.546.000,00
3.619.302.079,16
3,54%
VII
45.979.325.051
16.290.138.777,54
-448.937.143
62.718.400.970,86
65.160.554.666,67
2.442.153.695,80
3,75%
VIII
58.601.979.235
20.418.237.138,86
-730.017.125
79.750.233.498,63
81.672.948.000,00
1.922.714.501,37
2,35%
628.386.420.067,12 652.357.323.333,33 23.970.903.266,21
3,67%
TOT. 465.297.088.185 163.089.331.882,24
Como puede concluirse de los clculos realizados que se presentan en las tablas
anexas, el Plan es altamente sensible a los siguientes aspectos:
Al precio mximo de venta de las viviendas, que para la simulacin se defini en
70 salarios mnimos legales mensuales.
Al tamao de las viviendas, en las condiciones del mercado, que debe oscilar
entre 40 y 45 m de construccin.
A los costos de infraestructura de servicios pblicos que deben ser compartidos
entre la empresa prestadora, mediante la construccin de redes matrices, y
los urbanizadores. As mismo cabe la posibilidad de transferir parte del costo
de las acometidas al usuario para ser pagadas, junto con la cuenta mensual
de servicios, financiada por Empresas Pblicas.
A los costos de la infraestructura vial principal propuesta.
A la infraestructura vial interna y a los parqueaderos.
265

10. REPARTO INTERNO DE CARGAS Y BENEFICIOS

Dentro del proceso de revisin y ajuste realizado a este plan parcial por el
Departamento Aministrativo de Planeacion en colaboracin con la Empresa de
Desarrollo Urbano y el Instituto de Viviemda de Medellin y teniendo en cuenta
que este plan parcial tiene ya un desarrollo urbanstico importante, sumado a la
construccin de equipamientos de calidad, se identific que era necesario realizar
un reparto interno de cada una de las unidades de gestin, pues es necesario
establecer a la fecha cual era el aprovechamiento utilizado por cada una de las
unidades de gestin as como el cumplimiento de las obligaciones.
En ese orden de ideas se realiz una metodologa especial para la realizacin del
reparto interno, que permitiera un mejor entendimiento de las condiciones
actuales del plan parcial as como aclarar las posibilidades de desarrollo futuro
que este puede tener; esta metodologa tiene como principales caractersticas las
siguientes:
Este reparto interno fue realizado acorde al porcentaje de participacin de

cada una de las Etapas y Sub-etapas que las componan. Este porcentaje
es correspondiente a la relacin del rea de cada Etapa o Sub-etapa con
respecto al rea total de cada Unidad de Gestin.
Fueron identificadas las diferentes licencias que se han otorgado a la luz

de lo que se encuentra establecido en el Decreto 1775 de 2012 que
adopt la revisin y ajuste del Plan Parcial, con el fin de realizar la
verificacin de las reas, ndices y obligaciones urbansticas que an no
han sido desarrolladas por cada Unidad de Gestin, y establecer los
aprovechamientos que a la fecha se pueden desarrollar.
Posteriormente, se retomaron las reas de Obligaciones Urbansticas (rea

de suelo a ceder para equipamientos; rea de construccin para
equipamientos por licenciamiento de viviendas; rea de construccin para
equipamientos por licenciamiento en otros usos; rea de suelo a ceder
para vas vehiculares; rea de suelo a ceder para vas peatonales; rea de
suelo a ceder ambiental) y los ndices mximos de aprovechamientos
permitidos establecidos desde los Artculos 41 y 42 del Decreto; con el fin
de asignar de acuerdo al Porcentaje de Participacin, las reas a
desarrollar y pagar correspondientes a cada Etapa o Subetapa.
266

Para las Obligaciones Urbansticas de la Unidad de Gestin III, Etapa 3,

correspondiente al proyecto Portn de Occidente, el reparto se trabaj
respetando lo establecido en el oficio con radicado N 201200067206 del
15 de Febrero de 2012, emitido por Secretara del Hacienda del Municipio
de Medelln; y la Resolucin N C1-11-579 del 7 de Julio de 2011 emitida
por la Curadura Urbana Cuarta del Municipio de Medelln; en las cuales se
establecieron las reas a pagar por el desarrollo del proyecto. (Ver
documentos)
El pago de Obligaciones Urbansticas de algunas Unidades en otras,

establecido desde el Artculo 47 del Decreto 1775 de 2012, fue tenido en
cuenta desde la elaboracin del reparto interno; estableciendo Unidades
de Gestin receptoras y Unidades de Gestin que pagan en las receptoras.
En el caso de los aprovechamientos, es de aclarar que se construy una

Columna en la cual se estableci lo que en la actualidad est licenciado en
comparacin con lo que estaba permitido desde el Artculo 42 del Decreto
1775 de 2012; con el fin de realizar la verificacin de las reas de ndices
que an no han sido desarrolladas por cada Unidad de Gestin, y
establecer los aprovechamientos que a la fecha an se pueden desarrollar.
Las simulaciones y clculos realizados para este ejercicio se encuentran como

arhcivo en Excel anexo en formato digital a este documento.
11.
CRONOGRAMA DE EJECUCIN
Proyeccin de construccin y ventas de vivienda en el valle de Aburr.

Las primeras consideraciones para aproximarse a un escenario realista de
ejecucin del plan parcial de Pajarito, surgen del anlisis del comportamiento del
mercado de vivienda en el entorno metropolitano en que se ubica el proyecto y
especialmente de la participacin de la vivienda de inters social en el mismo.
De esta manera y teniendo en cuenta la coyuntura econmica que atraviesa el
pas, el mercado potencial de ventas de viviendas de inters social, si bien se ha
venido ampliando, es bsicamente el mismo, las condiciones macroeconmicas
de empleo e ingreso no presentan cambios sustanciales. An en el caso
hipottico de que un proyecto del tamao de este plan parcial, colocara en oferta
todas sus potenciales soluciones de vivienda, stas no seran colocadas en el
mercado inmediatamente, sino en la medida en que pudieran ser absorbidas por
267

la demanda efectiva del mismo, situacin que depende de muchos otros factores
a veces externos incontrolables desde el nivel local, que imposibilitan acelerar de
manera significativa la posibilidad de acceder a la vivienda. Sin embargo, esta
claro que parte de la responsabilidad del orden municipal es promover una oferta
racional y asequible, propsito central del presente plan parcial.
Vale la pena recordar que de ejecutarse ms viviendas que las que el mercado
absorbe, se generara un enorme descalabro financiero en las inversiones
pblicas y en las privadas, razn por lo cual se busca en el presente aparte del
documento, proponer un escenario racional de ejecucin que permita llevar con
xito el desarrollo del plan parcial.
Derivado de las anteriores consideraciones, se hace necesario modelar el posible
escenario de ejecucin del plan parcial con base en el comportamiento de las
ventas de VIS y de la oferta inmediata en el rea de influencia del proyecto, es
decir la ciudad, el rea Metropolitana y el Oriente Cercano.
El comportamiento de la construccin y ventas de viviendas se ilustra en la
siguiente tabla:
VALLE DE ABURR Y ORIENTE CERCANO
AO
CONST. (un) VENTAS (un)
1987
9.694
12.798
1988
5.168
7.963
1989
4.883
6.471
1990
3.199
4.513
1991
4.508
5.524
1992
8.743
7.710
1993
11.439
9.842
1994
8.734
8.401
1995
5.289
6.068
1996
4.471
4.481
1997
8.539
7.411
1998
5.020
6.368
1999
2.378
3.675
2000
4.848
5.386
2001
7.000
7.000
Fuente: CAMACOL Regional Antioquia.
Anlisis: Proyeccin Construccin VIS en Pajarito
Vale la pena anotar que se observa una recuperacin en el ao anterior frente a

los aos 1999 y 2000 que se consideran como los peores en la crisis de la
construccin reciente, contabilizando una cifra de 7.000 soluciones de vivienda
268

vendidas. La siguiente pregunta a resolver es la participacin de la vivienda de

inters social en estas soluciones, la cual se puede ubicar en un 57% del total a
partir del anlisis de la siguiente tabla de rangos de precios:
Comportamiento de la Oferta - Iniciacin y Ventas
por rangos de precios Valle de Aburr y Oriente
Cercano
Noviembre 2001
>2,000,000
1,200,000-1,600,000
VENTA S
INICIA CIN
OFERTA A CTUA L
500,000-800,000
0-300,000
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Anlisis: Proyeccin Construccin VIS en Pajarito
Aceptando que el porcentaje de VIS se ubica cercano al 57%, tenemos entonces

una cifra de 3.990 soluciones de vivienda de este tipo en toda el rea evaluada,
en la cual Medelln tiene una participacin estimada en un 70% del total,
equivalente a 2.800 soluciones aportadas en la ciudad en este tipo el ao
pasado. El siguiente cuadro ilustra en los ltimos aos este comportamiento.
VIVIENDAS EN MEDELLN
CONST.
VENTAS
CONST VIS
70%
AO
1999
2000
2001
1.665
3.394
4.900
VENTAS VIS
57%
2.573
3.770
4.900
949
1.934
2.793
1.466,33
2.149,01
2.793,00
Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Anlisis: Proyeccin Construccin VIS en Pajarito
Como se observa en el grfico, Comportamiento de la oferta, iniciacin y venta

de las viviendas en el perodo abril - noviembre de 2001, se encuentra en el
rango inferior a 300.000 uvr (135 smmv - VIS). Dentro de este rango las
viviendas hasta 70 smmv son las que tienen mayor demanda potencial y, en
consecuencia, un mejor comportamiento en las ventas, ya que constituye un
segmento de la poblacin histricamente desatendido, lo que representa una
269

oportunidad para aumentar la oferta, pues a noviembre este rango representaba

solo el 6.4% del total de viviendas ofrecidas en el Valle de Aburr y el Oriente
cercano.
De acuerdo con las observaciones anteriores, si el comportamiento de las ventas
de V.I.S. se mantiene en una cifra cercana a las 2.800 soluciones y teniendo en
cuenta que no todas se concentraran en Pajarito, se podra pensar en un
escenario factible entre las 1.500 a 2.000 soluciones a realizar y vender en el
plan parcial en el ao 2002, con posibilidad de incrementarse en los siguientes
aos si la tendencia se mantiene.
Escenario de Construccin y Ventas de Vivienda en el Plan Parcial
Pajarito.
Una visin general muy aproximada acerca del perodo de realizacin del plan
parcial nos la aporta pensar en 2.000 viviendas por ao que tomaran 13 aos y
medio, de realizarse el escenario de 27.000 viviendas y 15 aos de realizarse un
escenario de 30.000 viviendas.
Bajo estos supuestos, bastante optimistas, se podra proponer que para los dos
primeros aos de ejecucin del plan parcial, es decir, el presente ao 2002 y el
prximo ao 2003 sera posible la construccin y venta de 4.000 soluciones,
involucrando varas unidades de gestin.
Propuesta de Ejecucin.
De acuerdo con el anlisis presentado en el anterior punto, un escenario
aproximado de ejecucin de viviendas del plan parcial a partir del
comportamiento del mercado analizado, sera el siguiente:
Para un escenario medio de 27.000 viviendas:
Unidad/ao 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Total
Soluciones
Totales
Total
acumulado
1500
2500
2600
2700
2800
2900
3000
3000
3000
3000
27000
1500
4000
6600
9300
12100
15000
18000
21000
24000
27000
27000
De todas maneras se observa que sobre unos escenarios muy optimistas sera
posible mantener un flujo constante de soluciones, bastante equilibrado,
270

pudiendo ofrecer resultados en un tiempo relativamente corto para el proyecto

de NAZARETH, seguido de otros proyectos privados y mixtos.
El logro de los anteriores escenarios de ejecucin, ser posible siempre que las
inversiones pblicas y privadas en infraestructura a efectuarse, sean canalizadas
de acuerdo con los tiempos aproximados indicados.
En busca de la realizacin del plan parcial y del escenario ptimo de ejecucin,
se proponen las siguientes estrategias de gestin a ser observadas
principalmente por el Municipio de Medelln, como promotor del presente plan
parcial:
La concurrencia de recursos de inversin pblica debe ser priorizada a partir de
lo establecido en la ley 388 de 1997, en funcin de los siguientes componentes
primarios del plan parcial:
Sistemas Primarios de servicios pblicos.
Vas del plan vial primario y principalmente las estructurantes de transporte
masivo.
Adquisicin de suelos destinados a la construccin pblica y privada de
equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de inters social en forma directa o a travs
del urbanismo, espacios pblicos y equipamientos.
Se pueden promover los desarrollos de VIS a partir de asociaciones entre el
sector pblico y el privado esquema Metrovivienda de segunda generacin- y
asociaciones entre propietarios y urbanizadores a travs de mecanismos como la
Fiducia, ambos con importantes ahorros de recursos para el Municipio y
resultados igualmente buenos.
El Municipio de Medelln, gestionar en particular, la obtencin de recursos para
la ejecucin del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la va de acceso
de transporte pblico, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administracin disear los espacios pblicos, los equipamientos de las
centralidades y los parques ambientales que sern objeto de cesin, con el fin de
271

unificar las caractersticas de construccin y facilitar el proceso de ejecucin de

los mismos. Acorde con estos diseos y bajo la orientacin del Departamento
Administrativo de Planeacin del Municipio de Medelln, los urbanizadores
cedern los suelos y las reas construidas obligatorias.
En el anterior escenario de gestin se distinguen las siguientes opciones de
desarrollo:
Unidades de gestin que poseen mayora de propiedad del Municipio y que
por tanto podrn ser desarrolladas a partir de un esquema de gestin mixto
como el mencionado, aportando en el corto plazo resultados en el escenario
de ejecucin propuesto. (Unidad de gestin I finca Nazareth).
Unidades de gestin que poseen mayora de propietarios que son
urbanizadores privados y pueden jalonar el proceso de la unidad
correspondiente, a desarrollarse en un esquema esencialmente privado, con
el apoyo del Municipio en los aspectos mencionados como prioridad de
inversin pblica en infraestructura y el acceso a subsidios. (unidades como
la VI o la VII)
Unidades de gestin que poseen en su mayora propietarios que no son
urbanizadores y que por tanto debern asociarse con constructores sector
pblico promotor para ejecutar los correspondientes proyectos, las cuales
poseeran un esquema de gestin mixto o privado dependiendo de la
participacin del Municipio, pero que en todo caso deber actuar como
promotor y facilitado de las operaciones.
En este sentido, se entiende que la principal funcin del Municipio a la luz de
todos los desarrollos legislativos sobre la materia a partir de la Constitucin del
91, se centran en la promocin, coordinacin, apoyo, mediacin, aval y -como
hasta ahora lo ha hecho- la formulacin de un esquema urbanstico y de gestin
coherente, de forma tal que a partir de entender el sistema de gestin como un
conjunto de acciones pblicas, mixtas y privadas, definidas de acuerdo a la
naturaleza de cada unidad de gestin y sus posibilidades de ejecucin y de
colocacin en el mercado de las soluciones se logre una mayor eficiencia y
eficacia tanto en el manejo de los recursos pblicos como en la necesaria
potenciacin del proceso de construccin de vivienda de inters social.
272

Propuesta para El Desarrollo del Espacio Publico y los Equipamientos.

Este cronograma propone escenarios para la ejecucin de los equipamientos y el
espacio pblico teniendo en cuenta el desarrollo simultneo de las unidades de
vivienda.
DESARROLLO DEL ESPACIO PBLICO Y LOS EQUIPAMIENTOS
Unidades /ao
Ao
Construccin de las obligaciones
urbansticas
2002
2003
2004-2006
2007-2009
2010-2012
1,500
6,000
1,500
6,000
Ao
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Viviendas
Habitantes
m
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
4,000
12,100
21,000
27,000
11
16
Viviendas
Habitantes
Estudiante
s
Equipamie
ntos
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Viviendas
Habitantes
Equipamie
ntos
Viviendas
Habitantes
Equipamie
ntos
Construccin otros equipamientos

Educacin
(4 pblicos por obligacin urbanstica y el resto como 1,500

gestin pblica, privada o mixta)
Recreacin y deportes
1,500
6,000
4,000
16,000
Parque recreativo barrial

Parque deportivo y recreativo zonal
Salud (2 pblicos por obligacin urbanstica en y el
resto como gestin pblica, privada o mixta)
Nivel I
4
1
1,500
6,000
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Nivel II
1
1,500
6,000
Suelos ambientales
4,000
16,000
12,100
48,400
21,000
84,000
27,000
108,000
Mirador de Pajarito, barrial la Aurora y Monte Claro

Arreas libres de importancia ambiental
Parques lineales de quebrada
Suelos aptitud E y D
Cronograma para la Conformacin del Sistema Vial.

Se define teniendo en cuenta la deficiencia actual en la accesibilidad y el posible
desarrollo de viviendas en el Plan Parcial y de los sectores circundantes.
273
Viviendas
Habitantes

ESPACIO PBLICO ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE

AO
2002
Viviendas por Ao
Viviendas Acumuladas
Transporte Pblico (Buses)
Vehculos Livianos
VAS INTERNAS
Licencia Ambiental
VAS DE ACCESO
Acceso desde La Campia
Preinversin
Ejecucin
1,500
1,500
14
150
Acceso desde Carretera al

Mar
Preinversin
Ejecucin
Intercambio Cra 80 x Cl
65
Preinversin
Ejecucin
2003
2,500
4,000
31
338
2004 - 2006
8,100
12,100
86
945
2007 - 2009
8,900
21,000
147
1,613
2010 2012
6,000
27,000
187
2,044
30
12
A cargo del urbanizador para garantizar conexin a malla
vial existente
40
2500
90
3200
NOTA: Durante el trienio 2007 - 2009, deber construirse el tramo k0+000 al k4+100 de la conexin Aburr - Ro
Cauca o se deber ampliar la actual Carretera al Mar en el tramo Facultad de Minas - Quebrada La Gmez
12.
MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION
Para llevar a cabo la ejecucin del Plan Parcial se proponen como estrategias de
gestin:
La Empresa de Desarrollo Urbano del Municipio de Medelln asumir el liderazgo
en la convocatoria de los diferentes actores que intervienen en el proceso de
desarrollo de los proyectos, de forma que se generen los espacios de
participacin y concertacin de los aspectos comunes al desarrollo de las
diferentes unidades.
274

La Administracin Municipal promover asociaciones entre el sector pblico y el

privado y asociaciones entre propietarios y urbanizadores.
Se canalizarn subsidios de vivienda, orientados a grupos familiares con ingresos
mensuales inferiores a dos salarios mnimos.
La Administracin Municipal continuar con los procesos de regularizacin y
legalizacin urbanstica que posibiliten la adecuada vinculacin de los
asentamientos al rea objeto del Plan Parcial.
Las Empresas Pblicas de Medelln se vincularn al desarrollo de los
asentamientos localizados en el polgono con la prestacin de los servicios
pblicos facilitando sistemas de financiacin adecuados a las condiciones de la
poblacin para el pago de las infraestructuras.
Se promover la utilizacin del Fondo Rotatorio Corporativo para la construccin
de las redes de servicios pblicos domiciliarios.
Establecer una coordinacin interinstitucional que busque canalizar acciones y
recursos del Estado en sus distintos entes, evitar duplicidad en sus proyectos y
fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas instituciones tienen
frente al manejo ambiental.
La Administracin Municipal promover la participacin comunitaria y la
concertacin de estrategias de promocin y divulgacin del Plan Parcial en todos
sus componentes, dndole prevalencia al manejo ambiental.
Calidad de Proyecto de Unidades de Actuacin Urbanstica de las
Unidades de Gestin.
Las unidades de gestin son unidades de actuacin urbanstica en los trminos
de la Ley 388 de 1999, artculos 39 y siguientes.
Las unidades de gestin no se constituirn en unidades de actuacin, cuando los
respectivos propietarios de los predios ubicados en la unidad de gestin,
obtengan la correspondiente licencia de urbanismo para la unidad, cumpliendo
con las disposiciones sealadas en el presente decreto.
De oficio, o a solicitud de cualquiera de los propietarios de un predio de la
correspondiente unidad de gestin, se continuar con los trmites para la
275

conformacin y ejecucin de la unidad de gestin sealados en la Ley 388 de

1997. Cuando la solicitud sea elevada por un propietario deber presentar su
propuesta a la Administracin Municipal para su evaluacin.
El proyecto de delimitacin de la unidad de actuacin ser la misma delimitacin
de las unidades de gestin propuesta en este documento y en el plano Unidades
de Gestin
Expropiacin y Adquisicin de Inmuebles. , Para adquirir los inmuebles
necesarios para la ejecucin del Plan Parcial, la Administracin Municipal y las
entidades descritas en el artculo 59 de la Ley 388 de 1997, podrn utilizar la
enajenacin voluntaria o el mecanismo de la expropiacin, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley .
Por tratarse de un Plan Parcial de Desarrollo, no se aplica el derecho de
preferencia establecido en el Artculo 119 de la Ley 388 de 1.997, para
programas de renovacin urbana.
Porcentaje de Vivienda de Inters Social.
De conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, el porcentaje de
vivienda de inters social para el polgono Z2-DE4 es como mnimo del veinte por
ciento (20%).
Identificacin de Instancias e Instrumentos para la Gestin del Plan
Parcial.
Con el fin de garantizar la gestin adecuada del suelo de expansin que se
planifica, adems de los convenios de colaboracin existentes entre la
administracin municipal y los gremios de la construccin, los propietarios de las
unidades de gestin podrn conformar asociaciones, sociedades u otras formas
asociativas permitidas por la Ley, que se encarguen de promover o gestionar el
desarrollo de su unidad de gestin.
Ejecucin de Obras a Cargo del Municipio.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 51 de la Ley 388 de 1.997, el
Municipio de Medelln, a travs de las Empresas Prestadoras de Servicios Pblicos
y las Secretaras y entidades que tienen a cargo el desarrollo de obras de
infraestructura vial, de transporte y construccin de equipamientos pblicos,
276

promover la canalizacin de recursos para dotar al polgono de las obras

requeridas y la implementacin de sistemas de financiacin para la dotacin de
las unidades de gestin y proyectos constructivos de las infraestructuras de
servicios pblicos domiciliarios, necesarias para su funcionamiento.
La inversin pblica debe ser priorizada teniendo en cuenta lo establecido en la
ley 388 de 1997, en funcin de los siguientes componentes primarios del plan
parcial:
Sistemas Primarios de Servicios Pblicos.
Ejecucin de vas del plan vial primario y principalmente las estructurantes de
transporte masivo.
Adquisicin de suelos destinados a la construccin pblica y privada de
equipamientos comunitarios (centralidades).
Formas de subsidio de la vivienda de inters social en forma directa o a travs de
la ejecucin de obras de urbanismo, espacios pblicos o equipamientos.
El Municipio de Medelln, gestionar en particular, la obtencin de recursos para
la ejecucin del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la va de acceso
de transporte pblico, las cuales se requieren para garantizar la adecuada
accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial.
La Administracin disear los espacios pblicos, los equipamientos de las
centralidades y los parques ambientales que sern objeto de cesin, con el fin de
unificar las caractersticas de construccin y facilitar el proceso de ejecucin de
los mismos. Acorde con estos diseos y bajo la orientacin del Departamento
Administrativo de Planeacin del Municipio de Medelln, los urbanizadores
cedern los suelos y las reas construidas obligatorias.
Instrumentos de Financiacin.
De considerarlo necesario, la Administracin Municipal, podr utilizar el cobro de
valorizacin y dems instrumentos establecidos en las Leyes 9 de 1.989, 388 de
1.997 y otras normas que los consagren. En todo caso, si la administracin
decide establecer alguno de los instrumentos anteriores, llevar a cabo los
trmites pertinentes para establecerlos.
277

Gestin Social y Educacin Ambiental.

A travs de la coordinacin interinstitucional se canalizarn acciones y recursos
del Estado en sus distintos entes para evitar duplicidades en sus proyectos y al
mismo tiempo fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas
instituciones tienen frente al manejo ambiental; es as como se promover la
participacin comunitaria y la concertacin de estrategias de promocin y
divulgacin del Plan Parcial en todos sus componentes, dndole prevalencia al
manejo ambiental
Si bien es cierto que cada unidad de gestin aportar los recursos necesarios
para desarrollar las obras fsicas que demande el proyecto, tambin lo es, el
hecho de que se deben asignar recursos para una adecuada mitigacin de los
impactos sociales que no son atribuibles a los urbanizadores; tal es el caso del
desarrollo de programas de asistencia social y de reubicacin de algunas
viviendas que se encuentran en zonas de riesgo por inundacin principalmente,
por lo tanto, se hace necesario que exista una excelente coordinacin entre las
distintas instituciones que deban involucrarse para sacar adelante el Plan Parcial
y su componente Plan de Manejo Ambiental.
Incorporacin del Suelo de Expansin al Suelo Urbano.
De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1.997, el Acuerdo Municipal
62 de 1.999 y normas complementarias, el suelo de expansin de Pajarito se
incorporar progresivamente al suelo urbano una vez haya sido urbanizado, esto
es, a medida que se vayan desarrollando cada una de las unidades de gestin,
de acuerdo con lo definido en este decreto
Permisos Ambientales
Por ser de inters para los diferentes urbanizadores, se transcribe a continuacin
una informacin obtenida de Corantioquia referida a los diferentes trmites que
deben realizarse ante la Corporacin durante el proceso de ejecucin de los
proyectos:
Es importante aclararle al interesado en ejecutar las obras o actividades
correspondientes al plan parcial, que su concertacin y adopcin no implica la
autorizacin o permiso para el aprovechamiento y uso de los recursos naturales
que lo requieran por ley, tales como: concesiones (decreto 2811 de 1974 y 1541
de 1978), aprovechamientos forestales (decreto 1791 de 1996); construccin de
278

obras que ocupen el cauce de una corriente de agua (decreto 1541 de 1978);
explotacin de materiales ptreos (decreto 1541 de 1978); vertimientos (1594 de
1984); emisiones atmosfricas (decreto 948 de 1995) y las actividades que
requieran licencia ambiental (decreto 1753 de 1994), por lo tanto la ejecucin
del plan parcial depender, entre otras, de la consecucin de los permisos,
autorizaciones, concesiones y licencias que el proyecto necesite.
A continuacin se describe de una manera general, los requerimientos para los
posibles casos, pues en su momento se debern solicitar los trminos de
referencia a Corantioquia.
- Proyecto Vial
Teniendo en cuenta el decreto 2820 del 5 de agosto de 2010, la Licencia
Ambiental es la autorizacin que otorga la autoridad ambiental competente,
mediante acto administrativo, para la ejecucin de un proyecto, obra o actividad
que conforme a la ley y a los reglamentos puedan producir deterioro grave a los
recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones
considerables o notorias al paisaje.
Para el caso de los proyectos viales se requiere solicitar la respectiva Licencia
Ambiental, anexando localizacin y descripcin del proyecto.
- Aprovechamiento Forestal
Cuando se requiera intervencin de la cobertura boscosa se deber solicitar el
respectivo permiso de aprovechamiento forestal, presentando plano cartogrfico
de las reas de cobertura vegetal que desapareceran con la construccin de las
vas, equipamientos y edificaciones, con nmero de rboles a talar, especie,
volumen, anexar documentos que acrediten la propiedad del predio, como
escrituras, certificado de tradicin y libertad, indicar dnde y cmo se realizar el
Plan de Compensacin Forestal de las zonas altamente intervenidas del proyecto.
- Permiso de Vertimiento
Para la ejecucin de las obras de infraestructura de servicios pblicos se debern
tramitar los permisos ambientales requeridos.
- Manejo de Desechos Slidos
279

Se deben presentar los correspondientes certificados de los sitios de depsito de

material, determinar la viabilidad de los lotes que se tienen planificados.
En relacin con los residuos slidos, se debe presentar certificado de prestacin
del servicio o manejo que se dar a las mismas.
- Ocupacin de Cauces y Concesiones de Aguas.
Teniendo en cuenta los procesos erosivos identificados en las mrgenes de las
diferentes fuentes de agua que atraviesa el proyecto y con el fin de minimizar y
estabilizar dichos procesos, se hace necesaria la implementacin de obras de
defensa marginal, para lo cual se deber solicitar a la entidad ambiental
competente los respectivos permisos de ocupacin de cauce.
Con respecto a las obras hidrulicas existentes a las cuales se les realizar un
anlisis de capacidad de evacuacin de crecientes, se recomienda tener presente
que dicho anlisis debe realizarse mnimo por 3 mtodos y para los perodos de
retorno de 2.33, 5, 25, 50, 100 aos, con el fin de obtener datos confiables que
ayuden a la correcta evaluacin de dichas obras. En los casos en los cuales se
requiera reemplazar las obras hidrulicas existentes deber solicitarse el
respectivo permiso de ocupacin de cauce.
Con relacin a las obras de cruce sobre las fuentes de agua, requeridas en la
construccin del proyecto vial, se informa que estas tambin requieren del
respectivo permiso de ocupacin de cauce.
- Estudio de Prospeccin Arqueolgica
Antes de iniciar las excavaciones se deber realizar una prospeccin arqueolgica
en los trminos sealados en la Ley 397 de 1997 Ley General de la Cultura.
GESTIN SOCIAL
La Administracin Municipal coordinar e implementar programas y proyectos
socioeconmicos y socioculturales para mitigar los impactos derivados de la
accin urbanstica de manera que asegure el acompaamiento a las
operaciones urbanas que se realicen. Se deber promover la participacin
interinstitucional para apoyar la implementacin de los programas y proyectos
definidos.
280

La Secretara de Desarrollo Social a travs de la Gerencia Social de Nuevo

Occidente ser la dependencia de la Administracin municipal responsable de
coordinar todas las acciones relacionadas con la gestin y ejecucin del Plan
Parcial en coherencia con su misin y competencias, brindando
acompaamiento principalmente a las siguientes lneas estratgicas:
Gestin Socio-cultural.
Gestin Socio-econmica.
Gestin Urbanstica y Medio Ambiental.
Gestin del Habitad y la Convivencia.
Adicionalmente la gestin social debe articularse y coordinarse con los

programas sociales definidos en el plan de desarrollo los cuales son coordinados
por las secretaras respectivas, a fin de generar un plan parcial de desarrollo
integral y participativo que transforme las condiciones de vida del sector y de sus
habitantes.
FUNDAMENTO DE LA GESTIN SOCIAL

La Gestin Social se fundamenta principalmente en la complejidad de la
situacin socio-econmica de la poblacin del sector, la cual se debe atender
con base en la poltica de responsabilidad social y de proteccin a moradores
definida en la Ley 9 de 1989, en el artculo 2 de la Ley 388 de 1997.
Mediante la Gestin Social se promover el enlace entre los actores pblicos,
privados y comunitarios, facilitando espacios de concertacin y negociacin
entre los mismos y se fortalecern las organizaciones de base que sirvan de
interlocutoras legtimas en la implementacin de los programas y proyectos y en
el ejercicio del control social.
INSTRUMENTOS Y MECANISMOS DE FINANCIAMIENTO Y DE GESTIN
SOCIAL
En la construccin de la equidad social se redistribuye el ingreso por medio de la
focalizacin de las inversiones pblicas, por lo tanto, para la ejecucin se har
uso del conjunto de instrumentos que conforman el sistema de financiamiento en
la gestin pblica, se destaca el presupuesto de inversin municipal mediante
procedimientos con las dependencias Municipales, para lo cual se debern
establecer proyectos sociales como subsidios de vivienda, proyectos
281

productivos, participacin ciudadana, proyectos cvicos y culturales y dems que

vayan en pro del mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes del rea
de planificacin.
La Administracin Municipal en el marco de las polticas sociales, podr
promover acciones de corto, mediano y largo plazo y podr financiarlas total o
parcialmente, con el propsito de generar las condiciones necesarias para el
logro de los resultados esperados con el plan parcial.
PROCESO DE INFORMACIN Y PARTICIPACIN
En el proceso de revisin y ajuste particip el equipo tcnico del Departamento
Administrativo de Planeacin, acompaado de la Empresa de Desarrollo Urbano
EDU, igualmente por el componente informativo, desarrollado en el marco de la
revisin y ajuste del plan parcial Pajarito, el cual tuvo como objetivo, comunicar y
divulgar a los propietarios del suelo del rea de planificacin, la propuesta
especfica de ajuste realizada al plan parcial.
Reunin con propietarios de suelo: Terminado todo el proceso de revisin y
ajuste del plan parcial se llev a cabo una reunin con los propietarios del suelo,
esta reunin fue realizada con el objetivo de socializar y divulgar la propuesta
especfica de ajuste realizada al plan parcial. Para esta reunin se convocaron a
11 propietarios del rea de planificacin, dicha reunin se llev a cabo el pasado
15 de agosto de 2012 a las 9:00 am en el Aula Azl ubicada en el piso 13 de la
Alcalda de Medelln.
Sntesis del registro de asistencia socializacin revisin
y ajuste Plan Parcial Pajarito
Pripietarios
Propietarios
Invitaciones
%
convocados
Asistentes
devueltas
11
5
45%
0
El proceso de convocatoria para sta reunin, fue surtido a travs de los datos
manejados por la Secretaria de Hacienda y se enviaron las respectivas
invitaciones a los propietario a travs del correo del Municipio de Medelln.
Al finalizar la presentacin de los ajustes, se abri un espacio para las preguntas,
dudas, inquietudes u observaciones; stas se desarrollaron de forma oral y se dio
respuesta a cada una de ellas por parte del equipo tcnico de planes parciales.
282

Las principales inquietudes y comentarios de los asistentes se fundamentaron

principalmente en:
Sistema de cargas y beneficios.

Obligaciones de la UG V y UGVI
Se pudo observar que despus de la presentacin por parte del equipo tcnico
del plan parcial del Departamento Administrativo de Planeacin, los propietarios
tuvieron una actitud positiva y receptiva frente a las acciones que se realizaran
para ajustar el plan parcial, principalmente en el componente ambiental.
283

Plan Parcial de Pajarito.

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MUICIPIO DE MEDELLN

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE

JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO

Delimitacin del rea de Planificacin

DIAGNSTICO DEL REA DE PLANIFICACIN Y REAS DE

Localizacin y caractersticas del Sector

4.2. Medio Natural

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Calidad del Aire.

4.3. Sistema Vial y de Transporte

Parques, Plazas y Zonas Verdes

4.8. El Espacio Privado

Modelo de Ocupacin Territorial para Pajarito

5.2. Objetivos del Plan Parcial

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Polticas del Plan Parcial.

Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.

Lineamientos de Planificacin de las reas de Manejo Especial

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO

6.1. Planteamiento Urbanstico

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

6.6 Gestion del Riesgo.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

La Valoracin del Suelo

EVALUACIN URBANISTICA FINANCIERA

9.1. Simulacin Urbanstica Financiera

MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIN

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

calidad urbanstica y valoracin ambiental para la comunidad que actualmente lo

La Ley 388 de 1997 obliga a los municipios de ms de 100.000 habitantes a

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Rincn, Altavista, El Noral, Altos de Calasanz, Eduardo Santos y Pajarito, que

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

servicios, y brinde espacios pblicos generosos a los futuros habitantes del

JUSTIFICACIN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO

El suelo de expansin de la ciudad, por su escasez relativa, es estratgico para el

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

el objeto de garantizar el crecimiento ordenado, coherente y armnico de este

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Establecer relaciones espaciales efectivas entre las zonas urbana y rural

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

En concordancia con el artculo 208 y 310 del Acuerdo 62 de 1999, y del

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Conformacin del rea de Planificacin

El rea de planificacin est conformada por 38 predios a desarrollar, dos

NOTA: Total urbanizaciones actuales que se excluyen: 2 (Tulipanes de Robledo y

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Las reas correspondientes a los asentamientos consolidados y al Liceo Santa

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Accin Comunal de Pajarito hasta el Asilo Nuestra Seora de la Valvanera con la

Localizacin y Caractersticas del Sector

El sector de Pajarito est ubicado en el costado occidental de la ciudad, en la

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Valle de Aburr. Lo que hoy distinguimos como el poblado de Pajarito, no es ms

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO

Corregimiento San Cristbal