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Autores:
Antonio Jos Moreno Fernndez
Pablo Ruiz Lantero
Ana Caro Gonzlez
Eduardo Martnez Prez
INDICE
1. TU EDIFICIO EN FORMA? RAZONES................................ 4
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
SISMO ................................................................................................................................................... 64
FUGAS O ROTURA DE LA INSTALACIN DE FONTANERA ..................................................................... 65
VIENTOS FUERTES Y TORMENTAS ........................................................................................................ 66
INCENDIO ............................................................................................................................................. 66
FUGAS DE GAS ...................................................................................................................................... 66
INUNDACIN........................................................................................................................................ 67
A) Relativos a la funcionalidad
a.1) Utilizacin
a.2) Accesibilidad
a.3) Acceso a la telecomunicacin
a.4) Facilitar el acceso a los envos postales
b) Relativos a la seguridad
b.1) Seguridad estructural
b.2) Seguridad en caso de incendio
b.3) Seguridad de utilizacin
c) Relativos a la habitabilidad
c.1) Higiene, salud y proteccin del medio ambiente
c.2) proteccin contra el ruido
c.3) Ahorro de energa y aislamiento trmico
c.4) Otros aspectos funcionales
1.1.
RAZONES LEGALES
1.2.
RAZONES ECONMICAS
1.4.
OTRAS RAZONES:
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2. OBJETIVOS DE LA GUA
La Gua de mantenimiento: Tu edificio en forma, pretende informar de una
manera sencilla a los propietarios y usuarios de edificios de viviendas de la
importancia de mantener sus edificios en forma, adems de indicarles cmo
pueden conseguirlo.
Mantener un edificio en forma significa realizar todas aquellas actuaciones
encaminadas a conseguir que el edificio cumpla las funciones para las que se ha
construido: alojar a sus propietarios o usuarios, dndoles confort y seguridad
durante la vida til para la que ha sido diseado e ir adaptndolo a las nuevas
necesidades y normativas.
Los propietarios y usuarios de viviendas de un edificio no son totalmente
conocedores de la complejidad de la gestin del mismo. Por ello, cuentan, casi
siempre, con la colaboracin de profesionales del sector, como son los
administradores de fincas, y deben contar con un Aparejador de cabecera con el
que puedan afrontar la difcil tarea que se les encomienda por parte de sus
convecinos.
No obstante, existen ciertas cuestiones en cuanto a la gestin del
mantenimiento de los edificios, que por su complejidad o especificidad se escapan
del control o del conocimiento de los propietarios o usuarios y administradores de
los edificios y que slo un profesional adecuado puede resolver, ya que la
numerosa normativa existente de mbito tanto nacional, como regional y local, la
constante actualizacin de la misma, el avance de las tecnologas, la obsolescencia
de las instalaciones y equipos, los fenmenos naturales, las averas o la adaptacin
a nuevas necesidades, requieren de un conocimiento amplio y permanente
actualizado de estos asuntos.
Por todo ello, los objetivos que pretende alcanzar esta Gua son:
Concienciar a los propietarios y usuarios de las viviendas de que deben realizar
las inspecciones, operaciones preventivas de mantenimiento, de sustitucin y de
adecuacin necesarias en sus edificios.
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12
13
14
15
5. FICHAS DE MANTENIMIENTO
En la gua de mantenimiento: tu edificio en forma solamente incluimos fichas
de mantenimiento de aquellos elementos que por sus caractersticas, precisan de
un mantenimiento adecuado sobre ellos, unos por sus caractersticas tcnicas y
complejidad, como son las instalaciones, otros como las fachadas, cubiertas, suelos
y muros, porque forman la envolvente del edificio y sus patologas afectan a
salubridad, seguridad, consumo energtico y medio ambiente.
5.1.
CONSIDERACIONES PREVIAS
16
RELACION DE FICHAS
17
5.2.
5.2.1 CUBIERTAS
5.2.2 FACHADAS
5.2.3 MUROS Y SUELOS EN CONTACTO CON EL TERRENO
5.2.4 MUROS MEDIANEROS
5.2.5 INTERIOR DEL EDIFICIO
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5.2.1.
CUBIERTAS
DEFINICIN
Son cerramientos horizontales o medianamente inclinados, que protegen al
edificio de inclemencias meteorolgicas y, especialmente, de la lluvia,
reconduciendo sta ltima hasta la calle o alcantarillado a travs de elementos de
desage.
Las cubiertas presentan, adems, otros puntos singulares: Chimeneas,
respiraderos, lucernarios, claraboyas, antepechos, barandillas y juntas de dilatacin
entre otros.
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General
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Inspeccin visual.
Aparejador de
Cabecera
Informe de
Evaluacin del
Edificio1
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Inspeccin visual.
Aparejador
de
Cabecera
Toma de
contacto con
el edificio
Limpieza.
Usuario
Anual
Aparejador
de
cabecera
Anual
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Recolocacin, en su caso, de la
grava en azoteas.
Usuario
Bianual
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Aparejador
de
cabecera
Bianual
General
Elementos de
desage
Cobertura o
revestimiento
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
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ELEMENTO
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Puntos
singulares
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Profesional
cualificado
Cuando se
aprecien
sntomas de
deterioro.
OTRAS CONSIDERACIONES
No se recibirn sobre la cubierta elementos que perforen la impermeabilizacin o
dificulten el desage.
Se consultar previamente al aparejador de cabecera la instalacin o descarga de
elementos pesados sobre la cubierta.
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5.2.2.
FACHADAS
DEFINICIN
Son los cerramientos verticales que separan el exterior de la zona habitable del
edificio: viviendas y zonas comunes.
Los cerramientos dispondrn de huecos, ventanas y puertas, a travs de los cuales
se iluminar y facilitar la renovacin del aire de las estancias interiores. Los
huecos podrn dar acceso a balcones que estarn protegidos por barandillas o
balaustradas
Las fachadas de un edificio van a presentar, adems, todos o algunos de los
siguientes puntos singulares como voladizos, cornisas, impostas, entornos de
ventanas, aleros, juntas de dilatacin y otros elementos.
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INSPECCIN/ACTUACIN
Inspeccin visual.
General
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de
Cabecera
Informe de
Evaluacin del
Edificio2
General
Revestimiento
de la fachada
Puntos
singulares
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Inspeccin visual.
Aparejador
de
Cabecera
Toma de
contacto con
el edificio
Limpieza
Empresa
cualificada
Entre 5 y 10
aos
Aparejador
de
cabecera
Cada 3 aos
Aparejador
de
cabecera
Cada 3 aos
Aparejador
de
cabecera
Cada 3 aos
Aparejador
de
cabecera
Cada 3 aos
Comprobacin de la existencia de
signos de ataque de organismos
xilfagos en elementos de madera
(aleros o cornisas)
Aparejador
de
cabecera
Cada 3 aos
Empresa
cualificada
Cuando se
aprecie
deterioro
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
23
ELEMENTO
Barandillas
Puertas y
ventanas
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de
cabecera
Cada 3 aos
Usuario
Anual
Usuario
Anual
Aparejador
de
cabecera
3 aos o
antes si se
detectan
desperfectos
Aparejador
de
cabecera
3 aos o
antes si se
detectan
desperfectos
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DEFINICIN
Son cerramientos verticales, en el caso de muros y horizontales en el caso de
suelos. Estos elementos separan al edificio del terreno. Es el caso de los muros y
las soleras de hormign armado de los stanos y semistanos de los edificios.
La particularidad de estos cerramientos, reside en que suelen formar parte de la
estructura del edificio, por lo que es de vital importancia el correcto
mantenimiento de los mismos.
25
General
INSPECCIN/ACTUACIN
Inspeccin visual.
QUIN?
PERIODO
Aparejador de
Cabecera
Informe de
Evaluacin
del
Edificio3
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Inspeccin visual.
Aparejador de
Cabecera
Toma de
contacto con
el edificio
Aparejador de
cabecera
Cada 5 aos
Aparejador de
cabecera
Cada 5 aos
Aparejador de
cabecera
Cada 3 aos
Empresa
cualificada
Cuando se
aprecien
sntomas de
deterioro.
Aparejador de
cabecera
Anual
General
Muros y
soleras
Juntas de
dilatacin
Cmara de
ventilacin
OTRAS CONSIDERACIONES
No se realizarn orificios de grandes dimensiones sin consultar previamente con el
Aparejador de cabecera, por tratarse de elementos estructurales.
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
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5.2.4.
MUROS MEDIANEROS
DEFINICIN
Son cerramientos verticales que separan el interior de un edificio de otro
medianero. Actualmente estos cerramientos suelen presentar dos hojas de fbrica
de ladrillo y cmara entre ellas, con o sin aislamiento trmico, pero en edificios
ms antiguos, son muros de una sola hoja.
En muchos edificios antiguos, las medianeras son muros de carga que forman parte
de la estructura del edificio.
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INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Inspeccin visual.
Aparejador
de Cabecera
Informe de
Evaluacin
del Edificio4
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
General
Aparejador
de
Cabecera
Toma de
contacto con
el edificio y
cada 5 aos
OTRAS CONSIDERACIONES
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
28
5.2.5.
DEFINICIN
Dentro del edificio se pueden distinguir 2 zonas bien diferenciadas:
La zona privativa o vivienda
Las zonas comunes. Las zonas comunes interiores, en la mayora de los
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INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Inspeccin visual.
Aparejador
de
Cabecera
Informe de
Evaluacin
del Edificio5
INSPECCIN/ACTUACIN
General
Revestimiento
continuo
Alicatados
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de
Cabecera
Toma de
contacto
con el
edificio y
cada 5 aos
Aparejador
de
cabecera
En caso de
daos
Aparejador
de
cabecera
En caso de
daos
Usuario
Anual
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
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INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Usuario
Consultar
al
Aparejador
de
cabecera
Aparejador
de
cabecera
Cada 5
aos
Usuario o
Empresa
cualificada
Anual
Usuario o
Empresa
cualificada
Anual
Aparejador
de
cabecera
Anual
Usuario
Anual
Aparejador
de
cabecera
Cada 3
aos
Puertas
cortafuego y
puertas de
seguridad
Empresa
cualificada
Anual
Puertas
peatonales
manuales
Aparejador
de
Cabecera
Semestral
Pavimentos
Falsos techos
Puertas de
paso de
madera
Puertas de
paso metlicas
a trasteros o
usos privativos
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ELEMENTO
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Puertas
peatonales
automticas
Operaciones de mantenimiento
conforme al manual de usuario
facilitado por el fabricante
Empresa
cualificada
Conforme
al manual
de usuario
Barandillas
Aparejador
de
cabecera
Cada 3
aos
OTRAS CONSIDERACIONES
Antes de realizar un orificio en cualquier pared hay que tener en cuenta la posible
existencia de canalizaciones empotradas en la misma. A falta de informacin,
consultar con el aparejador de cabecera.
Los tabiques, al no ser elementos estructurales no pueden someterse a cargas
excesivas. Dependiendo de la tipologa, es conveniente conocer su carga mxima y
los tipos de anclaje ms adecuados (tacos o soportes).
Se recomienda ventilar el interior de la vivienda y zonas comunes peridicamente,
aunque no se est residiendo en el edificio.
No se colgarn elementos pesados de los falsos techos. Se consultar previamente
su capacidad portante.
32
5.3.
FICHAS DE MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES.
Las instalaciones son el conjunto de conductos y equipos, que abastecen al
edificio para que cumpla con los requisitos establecidos por el Cdigo Tcnico de la
Edificacin. En este apartado hablaremos sobre las siguientes instalaciones:
5.3.1 PORTERO ELECTRNICO
5.3.2 ELECTRICIDAD
5.3.3 ASCENSORES
5.3.4 FONTANERA Y SANEAMIENTO
5.3.5 PROTECCIN CONTRA INCENCIDOS
5.3.6 INSTALACIN DE GAS
5.3.7 ENERGIA SOLAR TRMICA
5.3.8. EXTRACCIN DE HUMOS EN GARAJES
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5.3.1.
PORTERO ELECTRNICO
DEFINICIN
Es una instalacin electro alimentada que permite controlar el acceso a un
edificio, accionando la apertura de la puerta general desde las diferentes viviendas
o locales del mismo, mediante un sistema dotado de conexin por voz o cmara.
Est compuesto por: placa con botonera, micro y altavoz o cmara, situada en el
exterior del edificio.
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INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Informe
Inspeccin visual
General
Aparejador de
cabecera
Comprobacin
funcionamiento
Evaluacin del
Edificio6
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
Inspeccin visual
General
Aparejador
cabecera
Comprobacin
funcionamiento
de
PERIODO
Toma
de
contacto con el
edificio
Cableado
Empresa
cualificada
Cada 4 aos
Unidades
interiores
Comprobar
regulacin,
apertura.
Usuario
Mensual
Pestillera
Comprobar funcionamiento
apertura.
Engrasar
pestillera.1
Usuario
Mensual
Placas
botonera
Usuario
Semanal
cmara,
sonido
y
OTRAS CONSIDERACIONES
No se manipulara la instalacin
Se avisar al responsable en caso de mal funcionamiento
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
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5.3.2.
ELECTRICIDAD
DEFINICIN
Instalacin elctrica es todo conjunto de aparatos y de circuitos asociados en
previsin de un fin particular: produccin, conversin, transformacin, transmisin,
distribucin o utilizacin de la energa elctrica.
Las instalaciones elctricas de un edificio son aquellas que parten desde el
cuadro general de proteccin del edificio, o punto de suministro, y llegan hasta el
ltimo punto de distribucin del mismo, y considerndose instalaciones en baja
tensin.
Estn compuestas por cuadro general de proteccin (CGP), lnea de reparto a
contadores, centralizacin de contadores, lneas de reparto a cuadros de maniobra
y proteccin, cuadros de maniobra individuales y comunes, y lneas de reparto
finales de consumo.
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INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO-LEGISLACIN
Legislacin vigente:
Real Decreto 842/2002 de 2 de Agosto (Reglamento Electrotcnico de Baja
Tensin) desde la entrada en vigor del mismo y las modificaciones o reparaciones
de instalaciones anteriores que afecten a ms del cincuenta por ciento de la
potencia instalada o instalaciones que impliquen grave riesgo para las personas o
cosas.
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Instalaciones
comunes de
ms de 100
KW(*)
Empresa
cualificada
(OCA)***
Cada 10 aos
Instalaciones
que
precisaron
inspeccin
inicial(**)
Empresa
cualificada
(OCA)***
Cada 5 aos
Aparejador de
General
Inspeccin visual
Cabecera
Informe
de
Evaluacin del
edificio7
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
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INSPECCIN/ACTUACIN
Inspeccin general y completa de
todos los elementos que
componen la instalacin.
General
Interruptores
diferenciales
comunes
individuales
QUIN?
PERIODO
cabecera.
Toma
de
contacto con
el edificio
Usuario
Mensual
Empresa cualificada
Cada 4 aos
Empresa cualificada
Cada 4 aos
Aparejador de
Instalaciones
individuales
OTRAS CONSIDERACIONES
No se manipulara la instalacin en ningn caso
Se avisar al responsable en caso de mal funcionamiento
No se sobrecargarn los circuitos
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5.3.3.
ASCENSORES
DEFINICIN
Son los aparatos de elevacin vertical para el trasporte de personas y cosas
entre las diferentes plantas de un edificio o vivienda, y pueden ser elctricos o
hidrulicos.
Los ascensores elctricos disponen de un motor elctrico que acta sobre una
polea y un sistema de cables y contrapesas que accionan la cabina desplazndola
verticalmente entre unas guas.
Los ascensores hidrulicos disponen de un motor elctrico acoplado a una
bomba hidrulica que acciona un pistn que desplaza la cabina verticalmente entre
unas guas.
Los diferentes elementos que componen los ascensores son: la cabina, el
contrapeso, el hueco y sus guas por donde se desplaza la cabina, las puertas de
acceso en planta, y la maquinaria de elevacin y control.
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INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO-LEGISLACIN
Legislacin vigente:
Real Decreto 88/2013 de 8 de febrero, Instruccin Tcnica Complementaria AEM 1
Ascensores para los instalados a partir de la entrada en vigor y reformas de los
existentes.
Para los ascensores instalados con anterioridad al Real Decreto 88/2013 solo
les de aplicacin nicamente en lo que se refiere a las prescripciones relativas
al mantenimiento, modificaciones importantes e inspeccin de los mismos.
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
Ascensores en
edificios
industriales y de
pblica
concurrencia
Empresa
competente
(OCA)
Bianual
Ascensores en
edificios de
viviendas con ms
de 4 plantas o 20
viviendas
Empresa
competente
(OCA)
Cada 4 aos
Ascensores en resto
de edificios
Empresa
competente
(OCA)
Cada 6 aos
Inspeccin visual
Aparejador
cabecera
Informe de
evaluacin
del Edificio8
General
PERIODO
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
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INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Inspeccin general y
completa de todos los
elementos que componen la
instalacin.
Aparejador
de
cabecera.
Toma
de
contacto
con
el
edificio
Inspeccin de
mantenimiento preventivo
Empresa
cualificada
Cada
meses
Ascensores en edificios
comunitarios hasta seis
paradas y ascensores
instalados en edificio
de uso pblico de hasta
cuatro paradas, con
una antigedad inferior
a veinte aos
Inspeccin de
mantenimiento preventivo.
Empresa
cualificada
Cada
6
semanas
Inspeccin de
mantenimiento preventivo.
Empresa
cualificada
Mensual
General
Ascensores
en
viviendas unifamiliares
con
velocidad
no
superior a 0.15 m/seg
OTRAS CONSIDERACIONES
No se manipulara la instalacin en ningn caso
Se avisar al responsable del elevador en caso de mal funcionamiento, para
que detenga o no ponga en funcionamiento el mismo y avise a la empresa
conservadora.
No se sobrecargarn los ascensores
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5.3.4.
FONTANERA Y SANEAMIENTO
DEFINICIN
La instalacin de fontanera es el conjunto de elementos que conforman las
redes de distribucin y suministro de agua potable en el edificio, que parten desde
la tubera de distribucin de la red exterior de suministro, hasta los distintos
puntos de consumo.
Las acometidas son propiedad de la compaa suministradora.
El mantenimiento de la instalacin general, desde la llave de corte
general, hasta la instalacin particular de los distintos usuarios, corresponder
a la Comunidad de Propietarios.
El mantenimiento de la instalacin particular corresponde al
propietario de cada vivienda o local, que deber cumplir con su deber de
conservacin.
La labor del usuario se limitar a la observacin de la instalacin y de
sus prestaciones. En los casos de avera, revisiones y mantenimiento de la
instalacin deber acudirse al Aparejador de cabecera, quien decidir el
procedimiento a seguir
La instalacin de saneamiento es el conjunto de elementos que conforman las
redes de evacuacin desde los puntos de recogida hasta el alcantarillado pblico.
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INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO-LEGISLACION
Legislacin vigente:
Real Decreto 865/2003 sobre criterios higinico-sanitarios para la prevencin y
control de la legionelosis.
Real Decreto 3147/2006 de 17 de Marzo CTE, HE, HS, SI
INSPECCIN/ACTUACIN
Inspeccin general y
completa de todos los
elementos que componen la
instalacin.
QUIN?
PERODO
Aparejador
de cabecera.
Informe
de
Evaluacin
del Edificio9
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
43
General
Acometida
Red de
evacuacin
suspendida
Arquetas
Instalacin
particular
Sistemas
de
control
y
regulacin de la
presin.
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERODO
Inspeccin general y
completa de todos los
elementos que componen la
instalacin.
Aparejador de
cabecera.
Toma de
contacto con
el edificio
Aparejador de
cabecera
Bianual
Usuario
Anual
Aparejador de
cabecera
Bianual
Usuario
Anual
Empresa
cualificada
Anual
Usuario
Mensual
Aparejador de
cabecera
Bianual
Empresa
cualificada
Semestral
Empresa
cualificada
Anual
Inspeccin de la llave de
corte de la acometida.
Revisin general de la
acometida. Comprobacin de
la existencia de corrosin,
incrustacin.
Inspeccin general y
completa de todos los
elementos que componen la
instalacin y comprobacin
del buen estado.
Limpieza
de
arquetas.
Inspeccin visual y funcional
de las llaves.
Inspeccin visual y funcional
de las llaves.
Revisin general de la
instalacin particular.
Inspeccin de los elementos
y limpieza de los mismos,
comprobaciones del correcto
funcionamiento del sistema y
todos sus elementos y
comprobacin de las posibles
patologas
posibles
que
pueda causar.
Inspeccin tcnica de los
componentes
de
la
instalacin asegurando los
valores
establecidos.
Inspeccin de todos los
componentes
para
determinar
su
correcto
estado.
Sistemas
de
tratamiento
de
agua (Sistemas de
Reposicin de sal en el
depsito del descalcificador
descalcificacin)
Cambio de la resina
Depsito de agua
Limpieza y desinfeccin
Empresa
cualificada
Empresa
cualificada
Empresa
cualificada
Mensual o
falta de sal
Cada 6 aos
Anual
44
5.3.5.
PROTECCIN CONTRAINCENDIOS
DEFINICIN
Se denomina Proteccin contra incendios, a los elementos de una instalacin que
tiene como fin minimizar el dao producido por el fuego en un edificio. Existen dos
tipos de protecciones:
Las pasivas, estn vinculadas con la construccin de los elementos del edificio,
principalmente tienen como fin asegurar una ruta de evacuacin de emergencia
el tiempo suficiente para que los usuarios no sufran daos.
Las activas, son los elementos destinados a la extincin del incendio, tales como
Sistema automtico de deteccin y alarma, Sistema manual de alarma,
Extintores, Sistemas fijos de extincin (rociadores), Columnas secas,
Sealizacin y alumbrado de emergencia Sistema de abastecimiento de agua
contra incendios.
45
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO-LEGISLACION
Legislacin vigente:
Sistemas
automticos
de
deteccin y
alarma
de
incendios.
Sistema
manual de
alarma
de
incendios.
10
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de
cabecera.
Informe de
evaluacin
del Edificio10
Empresa
cualificada
Trimestral
Mantenimiento
de
acumuladores
(limpieza de bombas, reposicin de agua
destilada, etc.).
Empresa
cualificada
Trimestral
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Anual
Comprobacin de funcionamiento de la
instalacin (con cada fuente de
suministro).
Empresa
cualificada
Trimestral
Mantenimiento de acumuladores
(limpieza de bombas, reposicin de agua
destilada, etc.).
Empresa
cualificada
Trimestral
Empresa
cualificada
Anual
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
46
Extintores
de incendio.
Bocas de
incendio
equipadas
(BIE).
Hidrantes.
Columnas
secas.
Sistemas
fijos de
extincin
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Usuario
Trimestral
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Cada 5 aos
Usuario
Trimestral
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Cada 5 aos
Usuario
Trimestral
Usuario
Semestral
Usuario
Semestral
Usuario
Trimestral
Usuario
Trimestral
Aparejador
de
cabecera
Anual
Empresa
cualificada
Anual
47
ELEMENTO
Sistemas de
abastecimiento de
agua contra
incendios.
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de
cabecera
Trimestral
Comprobacin de funcionamiento
automtico y manual de la instalacin de
acuerdo con las instrucciones del
fabricante o instalador.
Usuario
Trimestral
Usuario
Semestral
Usuario
Semestral
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Anual
OTRAS CONSIDERACIONES
Siempre se deber asegurar la buena accesibilidad y sealizacin de todos
los equipos de anti incendios.
48
5.3.6.
INSTALACIN DE GAS
DEFINICIN
Estas instalaciones son las encargadas de la distribucin de los diferentes tipos de
gases existentes desde la acometida o depsitos hasta los aparatos de consumo.
De esta forma distinguimos entre gases manufacturados (gas natural o gas ciudad)
y gases licuados (gas butano o propano).
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO-LEGISLACION
Legislacin vigente:
Real Decreto 1027/2007 RITE de 20 de Julio de 2007 Reglamento de instalaciones
trmicas en edificios.
Real Decreto 919/2006 RITE de 28 de Julio de 2006 Reglamento Tcnico de
distribucin y utilizacin de combustibles gaseosos y sus instrucciones tcnicas
complementarias (ITC).
49
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
General
Aparejador
de
cabecera.
Informe de
Evaluacin
del Edificio11
Instalaciones
receptoras
Empresa
cualificada
Cada 5 aos
Llave de paso
de
las
acometidas.
Usuario
Bianual
Tubos
flexibles
Aparejador
de
cabecera
Bianual
Empresa
cualificada
Bianual
Llaves de paso
Empresa
cualificada
Bianual
Canalizaciones
Empresa
cualificada
Bianual
Regulador
presin
Empresa
cualificada
Cada 4 aos
Comprobacin de la estanquidad de la
red a presin de servicio y revisin
completa.
Empresa
cualificada
Cada 4 aos
Comprobacin la estanquidad de la
llave de cierre. Si est rota o funciona
mal debe cambiarse (arqueta de
acometida)
Empresa
cualificada
Cada 4 aos
Purgador
de
Instalacin
completa
Llave
cierre.
11
de
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
50
Instalaciones
auto
alimentadas
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Aparejador
de cabecera.
Informe
de
Evaluacin del
Edificio10.
Empresa
Cualificada
Cada 5 aos
Empresa
Cualificada
Bianual
Usuario
Bianual
Empresa
Cualificada
Bianual
Llave de paso
Tubos flexibles
Purgador
Limitador
presin
de
Comprobacin de la estanqueidad
en el limitador de presin.
Empresa
Cualificada
Bianual
Regulador
Presin
de
Comprobacin
presin
Empresa
Cualificada
Bianual
del
regulador
de
Vlvula
automtica.
Empresa
Cualificada
Bianual
Instalacin
exterior.
Empresa
Cualificada
Cada 4 aos
Instalacin
interior
Empresa
Cualificada
Cada 4 aos
Instalacin
enterrada
Prueba de estanqueidad
instalacin enterrada.
Empresa
Cualificada
10 aos
de
la
OTRAS CONSIDERACIONES
El cuarto de contadores ser accesible slo para el portero o vigilante, y el
personal de la compaa suministradora y el de mantenimiento.
51
5.3.7.
DEFINICIN
La Instalacin Solar Trmica para ACS es la Instalacin que capta la energa solar y
la convierte en calor, esta se transfiere a un lquido (agua destilada o agua con un
aditivo anticongelante) que la transporta hasta un depsito donde hay agua
caliente sanitaria o agua precalentada para calefaccin.
Los componentes de la Instalacin Solar Trmica son: captador solar plano,
disipadores, depsito de expansin, intercambiadores, depsito de llenado,
bombas de circulacin, acumulador solar, regulacin y control, sistema de
distribucin y contador de energa.
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO-LEGISLACION
Legislacin vigente:
Real Decreto 1027/2007 RITE de 20 de Julio de 2007 Reglamento de instalaciones
trmicas en edificios.
52
INSPECCIN/ACTUACIN
General
Instalaciones con
superficie
de
captacin
inferior a 20 m2
Instalaciones con
superficie
de
captacin
superior a 20 m2
QUIN?
PERODO
Aparejador
de
cabecera.
Informe
de
Evaluacin
del
Edificio12
Empresa
cualificada
1 ao
Empresa
cualificada
Semestral
Sistema de
Captacin
12
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERIODO
Empresa
cualificada
Semestral.
Cristales:
Inspeccin
condensadores y suciedad.
de
Empresa
cualificada
Semestral.
Empresa
cualificada
Semestral.
Empresa
cualificada
Semestral.
Carcasa:
Inspeccin
Visual
de
deformacin, oscilaciones, y ventanas de
respiracin.
Empresa
cualificada
Semestral
Empresa
cualificada
Semestral
Estructura:
Inspeccin
degradacin, indicios de
apriete de tornillos.
Empresa
cualificada
Semestral
Visual
Visual
de
corrosin y
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
53
ELEMENTO
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
Sistema de
Acumulacin
Empresa
cualificada
nodos Sacrificio:
desgaste.
del
Empresa
cualificada
Anual
hay
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Cada
aos
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Cada
aos
Fluido
Refrigerante:
densidad y PH
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Bianual
Empresa
cualificada
Semestral
Aislamiento:
humedad.
Circuito
Hidrulico
Comprobacin
Comprobar
que
no
Comprobar
su
PERIODO
Bianual
54
Circuito
Hidrulico
Sistema
Elctrico y
de Control
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
Empresa
cualificada
Anual
Purgador
Automtico:
Funcionamiento y limpieza
Control
de
Empresa
cualificada
Anual
Purgador
botelln
el aire del
Empresa
cualificada
Semestral
Bomba: Estanqueidad
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Semestral
Empresa
cualificada
Semestral
Sistema
de
Llenado:
Control
Funcionamiento de la actuacin
Empresa
cualificada
Semestral
Vlvula
de
Corte:
Control
de
Funcionamiento de la actuacin (abrir y
cerrar) para evitar agarrotamiento
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Manual:
Vaciar
de
de
PERIODO
Anual
Empresa
cualificada
Anual
Control
Diferencial:
Funcionamiento actuacin
de
Empresa
cualificada
Anual
Empresa
cualificada
Anual
Control
OTRAS CONSIDERACIONES
Ante la deteccin de cualquier anomala en el funcionamiento de la
instalacin, se avisar al Aparejador de cabecera.
55
5.3.8.
DEFINICIN
La principal misin de estos sistemas es activarse cuando la concentracin de CO
sube por encima de 50 ppm (partes por milln). Cuando se da esta circunstancia el
sistema de deteccin de CO arranca automticamente los ventiladores de la zona
en alarma, los cuales no paran hasta que la concentracin baja del nivel indicado.
Los extractores se pueden arrancar tambin de manera manual, o realizar
ventilaciones programadas mediante un reloj programador.
56
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO-LEGISLACION
Legislacin vigente:
Norma UNE EN 60079 en su apartado de ventilacin de garajes
Real Decreto 1027/2007 RITE de 20 de Julio de 2007 Reglamento de instalaciones
trmicas en edificios.
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
PERODO
Aparejador
de
cabecera.
Informe
de
Evaluacin
del
Edificio13
Empresa
cualificada
Trimestral
Aparejador
de
cabecera.
Trimestral
General
Ventilacin
forzada
Ventilacin
natural
Aireadores
y rejillas
Sistema de
ventilacin
13
Aparejador
de
cabecera.
Aparejador
de
cabecera.
Semestral
Anual
Los edificios residenciales con ms de 50 aos, los que se acojan a ayudas pblicas y los que determine la normativa.
57
INSPECCIN/ACTUACIN
QUIN?
Empresa
cualificada
PERIODO
Anual
OTRAS CONSIDERACIONES
Ante la deteccin de cualquier anomala en el funcionamiento de la
instalacin, se avisar al Aparejador de cabecera.
58
59
No todas las legislaciones locales, que son las que directamente regulan la
clasificacin y documentacin requerida para la realizacin de las obras son
iguales. Por ello slo vamos a dar una idea general sobre este tema, aconsejando a
los propietarios y usuarios de viviendas y edificios, que consulten a tcnicos
cualificados, con conocimiento amplio de la legislacin local, sobre las
caractersticas urbansticas de las obras a realizar y su correcta tramitacin.
6.1.
OBRAS MAYORES
Podemos decir que algunas obras, en funcin de su objeto pueden requerir
licencia urbanstica con la consideracin de obra mayor, que precisan de la
presentacin de un proyecto tcnico y direccin tcnica.
Dentro de estas obras podemos mencionar: recalces de cimentacin, refuerzos
estructurales, rehabilitaciones integrales, etc.
Estas obras requieren de un proyecto tcnico realizado por tcnico
competente, una direccin tcnica, un estudio de seguridad, y una coordinacin de
seguridad.
OBRAS MENORES
Ests no necesitan de la presentacin de proyecto ni direccin tcnica, para lo
que bastar un simple trmite ante la administracin y el pago si fuera preciso de
la tasa correspondiente.
Ejemplos: Repasos de pintura, reparaciones de bajantes en el interior de
viviendas o zonas comunes, trabajos de mantenimiento, etc.
OTRAS
En algunos casos, y para determinadas obras de adecuacin o reforma de
escasa entidad, que no precisando de proyecto tcnico, se considera que tienen la
60
6.2.
RESPONSABILIDADES
61
6.3.
RECOMENDACIONES
62
63
14
PLAN ESPECIAL DE PROTECCIN CIVIL ANTE EL RIESGO SSMICO EN LA REGIN DE MURCIA, Mayo 2006,
ANEXO 16. MEDIDAS DE PROTECCIN A LA POBLACIN, LOS BIENES Y EL MEDIO AMBIENTE, MEDIDAS DE
PREVENCIN ANTE EL RIESGO DE TERREMOTOS
64
o
No utilizar el ascensor, ya que los efectos del terremoto
podran provocar su desplome o quedar atrapado en su interior.
o
Utilizar linternas para el alumbrado y evitar el uso de
velas, cerillas, o cualquier tipo de llama durante o inmediatamente
despus del temblor, que puedan provocar una explosin o
incendio.
Si la sacudida le sorprende en el exterior es conveniente:
o
Ir hacia un rea abierta, alejndose de los edificios
daados. Despus de un gran terremoto, siguen otros ms
pequeos denominados rplicas que pueden ser lo
suficientemente fuertes como para causar destrozos adicionales.
o
Procurar no acercarse ni penetrar en edificios daados. El
peligro mayor por cada de escombros, revestimientos, cristales,
etc., est en la vertical de las fachadas.
o
Si se est circulando en coche, es aconsejable permanecer
dentro del vehculo, as como tener la precaucin de alejarse de
puentes, postes elctricos, edificios degradados o zonas de
desprendimientos. Intente responder a las llamadas de ayuda y
colaborar con los Servicios intervinientes, pero no acuda a las
zonas afectadas sin que lo soliciten las autoridades. Es importante
evitar curiosear por las zonas siniestradas; esto es peligroso y
adems dificultar las labores de rehabilitacin.
7.2.
65
7.3.
7.4. INCENDIO
Ante un incendio, si no es posible la extincin o se tienen dudas sobre como
acometerla, se llamar inmediatamente a los bomberos o a los servicios de
emergencias y, a continuacin, se deber actuar en funcin de la ubicacin del/los
focos:
Si el fuego est en la vivienda y es posible la evacuacin:
Huir del fuego, cerrando todas las puertas, ya que esto dificultar su
propagacin.
Se evacuar por las escaleras y NUNCA se utilizar el ascensor.
Si existe fuego en la vivienda, pero no se puede salir:
Aislar el foco cerrando las puertas de las habitaciones donde se haya
producido.
Colocar ropa o toallas mojadas en las rendijas de las puertas para
impedir el paso del humo.
Asomar a la ventana o balcn para hacer seales de presencia.
Si hay fuego o humo en la escalera:
Encerrarse en casa, colocando toallas mojadas en la rendija de puertas
y ventanas prximas al foco.
Asomar a la ventana o balcn para hacer seales de presencia.
7.5. FUGAS DE GAS
Cerrar la llave de corte del depsito y la general, situada normalmente
a la entrada de la instalacin.
Abra puertas y ventanas para ventilar rpidamente las dependencias
afectadas.
66
INUNDACIN
Tapone puertas que accedan a la calle.
67
68
69
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