EGON hassles < UNIVERSITY eee ee eee ted Bienvenido al médulo de Inversiones inmobiliarias. Este médulo forma parte Keren e eee ie ere os oe Pe ok UM ee care uc ea Peete Sea erm aur eee et ieee inmobiliarios y la inversion inmobiliaria, la valoracién de los bienes inmuebles eee ee eN Reet tates cee Teas Pe eerie ea Oia Tu progreso en este curso es = 0%psec) TRE Gee cee ee eer Cy [1/20] Empecemos este médulo comparando los inmuebles con otros tipos de inversién. Los Inmuebles disponen de varias caracteristicas econdmicas y fisicas que los distinguen de tras clases de inversién. [ea aR ld,f.. UNIVERSITY TO Gee cue cee ea A diferencia de as acciones, los bonos o incluso algunas materias primas, los bienes. Inmuebles no presentan una gran liquidez, por lo que no resulta siempre facil encontrar tun comprador dispuesto a adquirirlos. Ademas, los inmuebles, como su propio nombre indica, son inamovibles, normalmente indivisibles y no intercamblables, en el sentido de fungibles dRegresar al inicio Mend del curso Wenlieninnal UNIVERSITY De Ce oe Cea Cada inmueble es tinico (no fungible). Un inmueble no puede compararse directamente con otro. Cada uno presenta sus propias caracteristicas de valor y s6lo es comparable con otro de forma aproximada, es decir, si pertenece a la misma clase (por ejemplo, dos eifcios de oficinas), o comparte la misma localizacién general ([a misma ciudad 0 calle). dRegresar al iniciose. UNIVERSITY TRE Gee cee ee eer Cy El mercado inmobiliario es ineficiente. No existe un mercado nacional o internacional centralizado donde se pueda pujar por Inmuebles. Los inmuebles se compran y venden de manera intermitente en un mercado generalmente local. En consecuencia, el valor de mercado de un inmueble representa s6lo una estimacion. Muchas operaciones inmobiliarias son de gran envergadura y complejas, y se llevan a cabo sin tener informacién pilica y auditada. dRegresar al inicio ‘Mend del curso zw Wenlienin< UNIVERSITY TRE Gee cee ee eer Cy Los costes de transaccién en las operaciones inmobillarias y los gastos de gestion Suponen que el mantenimiento de inmuebles sea relativamente costoso, La oferta de Inmuebles es limitada. Normalmente, no es posible aumentaria (0 reduciria) a corto plazo, el suelo es no desaparece y los edificios estan sujetos al control de la legislacin urbanistica. En las préximas secciones abordara las caracteristicas de los distintos tipos de inversion inmobilaria, vr, 7 e~ — d ‘A | i. ty dRegresar al inicio Mend del curso (=aPee etasa act UNIVERSITY eresPee etasa act > < UNIVERSITY Rue Ree Cra) OC Seen Cu ey Seer posf.. UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Tipos de bienes inmuebles: ed RR or) res ‘ve suede generar in Pere uns des Gru See ere (svjetor a Impuestor sobre jones (suletos & necesided de eprovechar ventsjas acales que cee aesMB. tines TOs Re Oa eee cd Guineas Cee Res apartamer et quid pos de bonanza econémica, la oferta de naves industrales de construccidn es industrisles puede queder puede aumentar con rapidez porque e! c reducido. Un tipo determinado de nave obsolete por See ene probablePee etasa act > < UNIVERSITY Rue Ree Cra) eee eee ke Sonora Tene casi OC ea ered elales presentan un nel de liquide? més bajo que ins apartament ia legada de competidoroo UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Valoracién inmobiliaria rr] La rentabilidad obtenida de las inversiones inmobiliarias se compone de dos elementos 1) Los ingresos por alquileres, y 2) La revalorizacién 0 depreciacién del inmueble. elie found SiguienteBARCLAYS PREMIER m™< UNIVERSITY _ PR Go Re a! rr] Los ingresos por alquileres (0 rendimiento) tienden a mantenerse constantes en el tiempo, pero el valor del inmueble fluctiia sustancialmente y puede caer de forma drastica durante determinados periodos. Asi, la rentabilidad de los inmuebles se parece a la rentabilidad producida por las acciones con una alta rentabilidad por dividendo. No obstante, a diferencia de las acciones, los inmuebles no siempre se valoran baséndose en los flujos de caja previstos. SiguienteBARCLAYS PREMIER x UNIVERSITY PR Go Re a! rr] kRegresar al El valor de mercado del inmueble puede variar a causa de su estado, su localizacidn u otros factores concretos como la necesidad del comprador 0 el vendedor de actuar sin dilacién. Dichas diferencias provacan que el inmueble se ‘acabe vendiendo muy por encima o por debajo de su valor estimado o tasado. Los tasadores profesionales utilizan diversos enfoques, todos imperfectos, a la hora de determinar el valor de mercado de un inmueble, y en ocasiones calculan dicho valor sopesando diversos métodos de valoracién Siguienteoo UNIVERSITY Oe ee eo cers 720] El enfoque de! coste se basa en el concepto de que un inversor no pagaria mas Poor un inmueble de lo que costaria reconstririo a los precios actuales del terreno, la mano de obra y los materiales. Este método es el mas util para realizar la valoracion de inmuebles para fines especiales tales como naves industriales, escuelas, hospitales 0 edificios, pilblicos, Regresar.al inicio) ilaoo UNIVERSITY Oe ee eo cers 720] SSibien e1 enfoque del coste funciona adecuadamente para los Inmuebles mas huevos, es mas diffcl aplicarlo a inmuebles mas antiguos, porque algunos materiales o trabajos de albarileria pueden haber cambiado su valor con el tiempo. E incluso cuando los costes de construccion pueden determinarse con cierta precisién, la valoracién del terreno puede ser incierta, tra limitacién de este método es que el valor de mercado puede diferir sustancialmente del coste. Asi, el valor de mercado de un edificio con una magnifica localizacién o que esta alquilado al 100 % con una renta atractiva, puede superar su coste de suslitucién. En un edificio con una localizacién poco atractiva © con elevados indices de desocupacién ocurriria lo contrario. Regresar.al inicio) Stoutente} Prem eRaia Ules me UNIVERSITY = TOS See eR [9/20] Este enfoque examina los precios de venta reales de los inmuebles similares al inmueble len cuestién. Estos precios se dividen por un factor como puade ser la superficie construida la renta anual bruta para realizar una testimacion de un coeficiente multiplicador de venta. A continuacion, este coeficiente se aplica al factor correspondiente al inmueble objeto de estudio. Regresar.al inicio) y Stoutentemc UNIVERSITY —___ = TOS See eR [9/20] Por ejemplo, digamos que existen operaciones recientes que revelan que la superficie de oficinas se esta vendiendo a 6.000 € por m2 y un inversor tiene un edificio de oficinas con una superficie de 500 m2. 2Cual seria el valor del inmueble si usamos e! enfoque de comparacién de precios de venta? >| 3 millones de euros >| 300.000 € >| 6 millones de eurosmc UNIVERSITY —___ = TOS See eR [9/20] Por ejemplo, digamos que existen operaciones recientes que revelan que la superficie de oficinas se esta vendiendo a 6.000 € por m2 y un inversor tiene un edificio de oficinas con una superficie de 500 m2. 2Cual seria el valor del inmueble si usamos e! enfoque de comparacién de precios de venta? [7 millones de euros » | 300.000 € >| 6 millones de euros Correcto. El enfoque de comparacién de precios de venta valoraria el inmueble en 3 rnillones de euros. Siguientemc UNIVERSITY , 6h COs Se CRC rer] Coma cada inmueble posee caracteristicas, Gnicas, hay que realizar ajustes que representen las diferencias entre inmuebles (por ejemplo, su localizacian, estado, las Vistas...) 0 las condiciones del mercado (por ‘ejemplo, promociones recientes que puedan ‘afectar al atractivo de la localizacion), Una forma de realizar el enfoque de ‘comparacién de precios de venta es la testimacién del precio en funcién de los Componentes basicos del inmueble. Ast los precios de venta de las operaciones mas. recientes de examinan mediante técnicas de regresién aplicando un numero de variables (por ejemplo, el atractivo de su localizacién, las dimensiones del edificio, numero de habitaciones, distancia al centro urbano, la tasa de disponibilidad, etc.) mediante las que se cuantiican o clasifican las inmuebles (por ejemplo, en una escala del 1 al 10). La formula resultante se ulliza entonces para valorar nuevos inmuebles clasificados segun los mismas criterios. Regresar al inicio y Siguientef.. UNIVERSITY eee ery dRegresar al inicio Este enfoque calcula el valor de un inmueble baséndose en la tasa de rentabilidad obtenida por ingresos netos de explotacién (INE) potenciales, que son los ingresos brutos potenciales por rentas Ccbtenides de un proyecto menos los gastos. En el célculo del INE no se incluyen los gastos de financiacién y depreciacion. De este modo se garantiza que la valoraciOn realizada mediante el enfoque de los ingresos sea independiente de la decision de financiacién, y se presupone que el edificio se mantendrd en buen estado de manera indefinida. Ingresos brutos potenciales - (desocupacién + pérdidas por cobros no percibidos + gastos de explotacién del inmueble + seguro de! inmueble + Impuestos sobre bienes inmuebies)] Siguiente 0]f.. UNIVERSITY eee ery dRegresar al inicio A partir de ahi, puede determinarse el valor del inmueble como un activo perpetuo. La tasa de capitalizacion de mercado se obtiene mediante la comparacién con otras operaciones. recientes y factores de mercado tales como el tipo de arrendatario y su solvencia, el nivel de implicacién del arrendador, las condiciones econdmicas, el tipo de sector, etc. Este método resulta particularmente atil para valorar inmuebles que generan ingresos como son los locales comerciales, los edificios de oficinas, los ediicios de aparlamentos, las naves industriales, etc. También puede modificarse para recoger el crecimiento de los ingresos netos de explotacién con el tiempo. Valor de mercado = INE (ingresos retos de explotactén)/ Tasa de capitalizacién de mercado Siguiente 0]BARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Enfoque del descuento de flujos de caja después de impuestos es) El enfoque del descuento de flujos de caja después de impuestos esta formado por dos métodos: + Valor actual neto (VAN) y + Tasa interna de rentabilidad (TIR) ‘Ambos métodos se basan en la comparacién del valor actual de los flujos de caja futuros (obtenidos mediante el descuento de los fujos de caja) del inmusble con el precio que se paga actualmente por dicho inmueble. ! gescuento apicado ‘uments 2 medide que el flujo ce eaja se desplaza en Valor presente del fj de caja (despuss cel Sescuento) — Valor faturo de fue de eaje Tempo > Fecha de fujo de ala lkRegresar al inicio Presente SiguienteBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Enfoque del descuento de flujos de caja después de impuestos es) El valor actual neto (VAN) de una inversion inmobilaria es el valor actual de todos ios flujos de caja netos procedentes del inmueble menos la inversi6n de capital inicial. Los flujos de caja nnetos comprenden los flujos de caja después de gastos, intereses e impuestos por cada periodo de tenencia de la inversién, y la devolucion del capital a la venta del inmueble (capital rneto devuelto tras el pago de toda la deuda, los gastos y los impuestos). A estos flujos de caja se les descuenta la tasa de rentabilidad ajustada al riesgo después de impuestos que exige el La regia del VAN dicta que s6lo deben realizarse las inversiones que registren un VAN positivo 0 igual a cero. Valores actusles vor actual \\_ Fiuje de totales de yo eel tujode 77 i de caia ela KRegresar al inicio y StoutenteBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Enfoque del descuento de flujos de caja después de impuestos es) La tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversion inmobiliara es la tasa de descuento que hhace que el valor actual de todos los flujos de caja derivados del inmueble sea igual a la inversién de capital nical La regia de la TIR dicta que séio deberia realizarse la inversién sila TIR es igual o superior a la tasa de rentabilidad después de impuestos (tasa de rendimiento minima) requerida por los. es t mR asa de descuento KRegresar al inicio StoutenteBARCLAYS PREMIER x UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacion) [12/20] El enfoque de los ingresos calcula el valor de un inmueble ‘segin Ia tasa de rentabilidad obtenida de los ingresos netos de explotacién potenciales, suponiendo que se haya alquilado a un tercero. La circulacién del flujo de caja de los INE (Ingresos Netos de Explotacidn) se descuenta para hallar el valor actual de los ingresos futuros, El enfoque mas comiin en este procedimiento es el método de capitalizacién directa, segtin el cual se supone que los INE son ingresos constantes y permanentes, de modo que ‘el valor puede determinarse simplemente dividiendo los INE por el caste de oportunidad de los fondos del inversor 0 la tasa de capitalizacién de mercado. Siguiente KRegresar al inicioBARCLAYS PREMIER x UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacion) [12/20] > JiNe Latta de captatzacion de mercado es la tasa de . rentabilidad exigida por el inversor (el mercado). Depende ¥ Tse de capitaizacion 6 varios factores como sn ol po de arrendatao Y su Soivenci el niel de mpleacin del arendado, as Candiolones economica®, oo de sector ete So suele Calaularexaminando los precios de vena recentes regjaragon en el mercado pora determina la asa de rentabiidad que demanden atualmente 1s nversores Tasa de capitalizacion de mercado = INE medios de inmuebles comparables vendidos recientemente) / Precio medio de las operaciones con dichos inmuebles IKRegresar al inicio y StoutenteBARCLAYS PREMIER x UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacion) de mercado ‘Aumento de INE (lngresos Netos de Explotacién) [12/20] Silos INE no son ingresos constantes permanentes, pero Ccrecen a una tasa constante permanente, el valor del inmueble sera Valor de mercado = INE / (Tasa de capitalizacién de mercado - Tasa de ‘ecimiento constante) SiguienteBARCLAYS PREMIER x UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacion) [12/20] INE ‘Tasa de capitalizacion ‘de mercado Aumento de INE expbotaain) [> niacin KRegresar al inicio Si el arrendamiento es a largo plazo y las rentas percibidas no cubren la inflacién cuando los gastos aumentan con ésta, la tasa de capitalizacién deberia incluir una provision para cubrir dicho factor, Sila inflacion puede repercutirse ‘sobre el arrendatario (mediante el aumento de las rentas), y la tasa de capitalizacion incluye una provision para la inflacién, la valoracion deberia tener en cuenta el crecimiento de ios INE derivado del aumento de las rentas. Siguienteoo UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Ejemplo: Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacién) re] Pensemos en un inmueble de 15 unidades con un alquiler mensual de 2 000 € por apartamento y un indice de desocupacién del 5 %. Supongamos ademas que el inmueble registra unas pérdidas por cobros no realizados de 20 000 € y unos gastos de explotacion, seguros e impuestos por valor de 25 000 €. Cuéles son los ingresos netos de explotacién (INE) obtenidos de este inmueble? » | 287 000€ »| 315 000€ | 260 000 € lkRegresar al iniciooo UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Ejemplo: Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacién) Pensemos en un inmueble de 15 unidades con un alquiler mensual de 2 000 € por apartamento y un indice de desocupacién del 5 %. Supongamos ademas que el inmueble registra unas pérdidas por cobros no realizados de 20 000 € y unos gastos de explotacion, seguros e impuestos por valor de 25 000 €. Cuéles son los ingresos netos de explotacién (INE) obtenidos de este inmueble? 287 000€ »| 315 000€ | 260 000 € Correcto. Los ingresos brutos potenciales correspondientes a las 15 unidades Ex 15 x 12) = 360 000 €. De esta cifra debe deducirse el 5 % correspondiente al indice de desocupacién, asi como los demas gastos, para obtener los ingresos netos de texplotacion, INE = 360 000 € - 360 000 € x 0,05 - 20 000 € - 25 000 € = 297 000 €. Regresar.al inicio) ila Reloo UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Ejemplo: Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacién) re] Dado que los ingresos brutos son 297 000 €, si suponemos una tasa de capitalizacion de mercado del 10%, .cudl seria el valor de mercado de este inmueble utlizando | tenfoque de los ingresos? » | 2.600 000€ »| 2.970 000€ >| 297 000€ kRegresar al ioo UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Ejemplo: Enfoque de valoracién de los INE (Ingresos Netos de Explotacién) re] Dado que los ingresos brutos son 297 000 €, si suponemos una tasa de capitalizacion de mercado del 10%, .cudl seria el valor de mercado de este inmueble utlizando | tenfoque de los ingresos? 00 000 € 970 000 € » | 297 000€ Correcto. El valor de mercado de este inmueble utlizando el enfoque de los ingresos seria: 297 000/0,10 € = 2 970 000 € dRegresar al it ilaBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY eo Reon Re eect eC 0) El enfoque del flujo de caja después de impuestos para valorar bienes inmuebles utiliza los flujos de caja después de impuestos en lugar de los INE, Este método es apropiado para los inmusbles con INE fluctuantes en los que no resulte adecuado utilizar ol enfoque de los Ingresos. Ademas, este método representa mejor el tipo impositivo marginal del inversor. El enfoque del descuento de flujos de caja implica varios pasos que se explican a continuacion. Estos pasos se presentan detalladamente en esta seccién. reaar,aliniotal y StoutenteBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY eo Reon Re eect eC 0) Paso 1: Calcule el gasto por intereses (= Principal pendiente x Tipo de interés). Paso 2: Calcule los ingresos netos gravables (= INE - Gastos por intoreses - Depreciacién), Paso 3: Calcule los ingresos netos después de impuestos (= Ingresos netos gravables x (1 - Tipo impositivo). Paso 4: Calcule el fluo de caja después de impuestos (Ingresos netos después de impuestos + Depreciacién - Parte de los pagos anuales de la hipoteca correspondientes a amortizacion del principal). SiguienteBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY eo Reon Re eect eC 0) La tasa de descuento puede estar basada en los promedios del sector 0 contabilizarse ‘mediante la forma tradicional del coste medio ponderado de capital (ACC; Weighted ‘Average Cost of Capital). EI WACC se basa en el coste de los fondos después de impuestos ‘multipicado por la media ponderada de dicho instrumento de financiacidn en la estructura del capital la deuea x (1 - Tipo imposiive) WACE = Ponderacisn cel capitsl x Coste de copital + despuds de impuestos Regresar.al inicio) y StoutenteBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY eo Reon Re eect eC 0) Cee Paso 1: Calcule el valor contable final del inmueble (Precio de compra - Depreciacién acumulada). Paso 2: Calcule los impuestos sobre plusvalias (Tipo impositivo aplicable a las plusvallas x (Precio de venta neto de gastos relacionados can la venta, menos el valor contable final) Paso 3: Calcule el producto de la venta después de impuestos (Precio de venta neto - Impuestos - Saldo de principal pendiente), MRegresar y StoutenteBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY eo Reon Re eect eC 0) Paso 1: Halle ol valor actual de los flujos de capital disponibles a finales de cada periodo utlizando la tasa de descuento. Paso 2: Halle el valor actual del valor residual utlizando la misma tasa de descuento. Tenga fen cuenta que el valor residual existe al inicio del periodo residual y debe volverse a descontar. Paso 3: Afiada los valores actuales y reste la inversion inicial para hallar el valor actual neto (VAN). MRegresar y StoutenteBARCLAYS PREMIER me UNIVERSITY ec ohn eet tt ates Ree) ce Si ol VAN de Ia inversién es positivo, la inversién genera valor desde un punto de vista financiero, No obstante, dadas las particularidades de la inversién inmobiliaria, puede haber otros aspectos relacionados con el inmusble, como por ejemplo la antigiiodad del edifcio, la legislacion urbanistica y el desarrollo de la zona, que deben tenerse en cuenta antes de realizar la inversi6n, MRegresar y StoutentePee etasa act < UNIVERSITY TOs aed ee Cease) [D> Capital ire de ‘i un inversor fnancia | 100 % de la inversién inmobitaria con sus propios gravamenes fondos, sera propietaro del inmveble con plenos derechos y privlegios durante un period de tiempo ilmitado. El inversor puede entonces arrendar 6 vender elinmueble sin restriciones. dRegresar al inicio Mend del curso WenlieninPee etasa act < UNIVERSITY TOs ee ee Cue) Ly | Capital fibre de La mayoria de los inmuebles se compran mediante una aportaci6n de capital ravamenes ‘ealizada por el inversor y una financiacién mediante deuda que proporciona una entidad de crédito hipotecario (de ahi que se diga que el capital esta apalancado o financiado con deuda). Esta inversién disfruta de los mismos derechos que el capital libre de gravamenes, salvo porque la compra se ha financiado parcialmente con deuda. La financiacién se garantiza mediante un derecho real de hipoteca sobre el inmueble para el caso en que el prestatario no cumpla con sus obligaciones en relacién con la deuda. [D> Cantal apalancado En consecuencia, la inversién de capital apalancado en inmuebles incluye la propiedad (0 pago inicial de capital) junto con la deuda asociada. dRegresar al inicio Mend del curso WenlieninPee etasa act < UNIVERSITY TOs Gee ee Cease) b> | Capital bre de Las hipotecas representan inversiones inmobilaras en las que el banco ravamenes: percibe intereses sobre la deuda y pagos de principal, de los que se [> | Capital apalancado | deseventan los gastos relacionados con la tramitacin yo cobro. Los Capital analancado | neo suelen agrupar diferentes créditos hipctecarios (p0o)) para [> Préstamos diversificar los riesgos atnbuibles a inmuebles especiices y vender bonas hipotecarios basados en esos pools 0 grupos presiamos a otros inversores, Los bonos arantizados por hipotecas hacen legar los pagos netos de inlereses y principal (incluidos los pagos previos del principal procedentes de amortizaciones anticipadas 0 refinanciaciones) hasta los inversores. Teécnicamente, algunos ordenamientos juridicos permiten que el titular de tas hipotecas (acreedor) pueda tomar posesién de los inmuebles subyacentes {on caso de impago). No obstante, dado que las partcipaciones en el grupo de hipotecas se reperten ampliamente, los inversores no llegan nunca a tomar realmente posesién directa (la gestora del grupo de hipotecas se ‘ocupa de los impagos). dRegresar al inicio Mend del curso i oniaeiilPee etasa act < UNIVERSITY TOs ee ee Cue) b> | Capital bre de Un REIT (en Espafa la figura mas cercana seria la SOCIMI) es una Qravamenes sociedad de inversién cerrada que invierte en diversos tipos de inmueble y_ > | Capital apalancado | o'fece tpicamente alos paticipes un alto nivel de ingresos ademas del Gapital analancada | cranial de revalorizacion de dichos Inmuebles. Permiten al pequenio (> | Préstamos {nversor invert en una cartera de proyectos inmobilaios de envergadura, hipotecarios asi como disfrutar de ventajas fiscales especiales (en Estados Unidos). [Ty Fondo de inversion | Exsten tes tipos:patrimonial,hipotecaro y mito, eee Los Reits patrimoniales invierten en inmuebles como apartamentos, edificios, de oficinas, hoteles, locales comerciales, etc., mientras que los Reits hipotecarios invierten en préstamgs hipotecarios y de construccién concedidas a inversores inmobiliarios. Los Reis patrimoniales proporcionan a los participes una oportunidad de ‘obtener con los inmuebles rentabilidades similares a las de la Bolsa sin los problemas de liquidez que plantea la inversion directa en el producto, De igual forma, un inversor interesado en obtener rentabilidades mediante rentas fijas de una cartera de proyectos inmobiliarios puede participar en un Reit hipotecario con las mismas ventajas de liquidez. Los Reits mixtos invierten en una combinacién de productos patrimoniales e hipotecarios. En cada caso, el participe que invierte en un Reit patrimonial hipotecario o mixto puede buscar una rentabilidad inmobillaria en una cartera diversificada con un alcance y propésito definidos. Si el Reit se negocla en ‘un mercado organizado, entonces el participe también disfrutara de ventajas de liquidez. dRegresar al inicio Mend del curso WenlieninAe. UNIVERSITY ee Gees ere eae) or] Un inversor compra una gran parceta de terreno por 10 000 000 € con una financiacion del 80 % a un interés del 10 % y la vende por 12 000 000 € transcurrido un afio. A lo largo del afio, incurre en gastos. imiento de 100 000 €. Caleule la rentabilidad neta del capital del inversor. a .egresar al ininal UNIVERSITY See ue caer ery Un inversor compra una gran parceta de terreno por 10 000 000 € con una financiacion del 80 % a un interés del 10 % y la vende por 12 000 000 € transcurrido un afio. A lo largo del affo, incurre en gastos de mantenimiento de 100 000 €. Calcule la rentabilidad neta del capital del inversor. >| 5% >| 20% >| 100% Correcto. La rentabilidad neta de esta posicion de capital apalancada se calcula de la manera siguiente: Capital inicial = 10 000 000 € x 20 % = 2.000 000 € Producto final de la venta tras la cancelacién de la deuda = 12000 000 €- 10 000 000 € x 80 % = 4 000 000 € Coste de financiacién = 8 000 000 x 10 % = 800 000 € Rentabilidad neta = (Producto final de la venta - Capital inicial - Coste de los intereses - Costes de mantenimiento - Rentabilidad neta)(Capital inicial = (4 000 000 € - 2 000 000 € - 800 000 € - 100 000 €) / 2.000 000 € = 55% dRegresar al iniciox UNIVERSITY versiones inmobiliarias | Proceso de compra de inmuebles eo] El proceso de compra de un bien inmuable constituye un laberinto de trabajo juridico, negociaciones, trato con peritos inmobiliarios, abogados y notarios, para la consecucién de un acuerdo apropiado. Ademas de esto, muchas negaciaciones inmobiliarias fracasan a causa de que el comprador o el vendedor se desdicen del trato durante el proceso. De modo que los inversores inmobiliarios deben entender plenamente el proceso de compra para evitar los obstéculos mas habituales. En esta seccién se presenta una versién generalizada del proceso de compra de un activo inmobiliario. El proceso exacto variara sagin las reglas nacionales y locales de las diversas jurisdicciones. Siguiente= UNIVERSITY versiones inmobiliarias | Proceso de compra de inmuebles eo] Acuerdo hipotecario condicional En muchas jurisdicciones, sila compra se va a financiar parcialmente con una hipoteca, es aconsejable que ‘el comprador se retina con la entidad de crédito hipotecario antes de negociar la operacién inmobiliaria. En ‘algunos casos, el acreedor hipotecario puede incluso acordar la concesién una hipoteca condicional sujeta 1a las comprobaciones creditcias y a las valoraciones inmobiliarias necesarias. SiguientePee etasa act < UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Proceso de compra de inmuebles ao} ne , ‘Antes de realizar una oferta por un inmueble, es esencial llevar a cabo las debidas tasaciones y analisis. ‘Aqui se incluye tener en cuenta las tendencias econémicas nacionales y locales y de los mercados inmobiliarios, asi como el cdlculo del valor del inmueble. Hay varios métodos disponibles para tasar el valor de un inmueble (que se han tratado con anterioridad en este médulo), pero ninguno de ellos es perfecto. El precia real pagado por un inmueble es invariablemente el resultado de la negaciacién entre el comprador y/6l vendedor. Lo determina en gran medida quien cuenta con una mejor posicién negociadora y quien tiene mas interés en llevar a cabo el proceso. SiguienteBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Proceso de compra de inmuebles 720) Negociaciones y oferta Tipicamente, cualquier compra de un inmueble implica la negociacién de un precio. Normalmente, el poder de negociacién de los vendedores es mayor en un mercado al alza y los vendedores pueden incluso rnegociar precios mas elevadas que el precio inicial obteniendo ofertas de varios compradores, Y a la inversa, en un mercado a la baja, los compradores tienen mas poder de negociacién y pueden obligar al vendedor a bajar el precio que demandan, ‘Cuando el comprador y el vendedor acuerdan un precio, el comprador debe realizar una oferta formal 0 Contrato preliminar por escrito. La oferta se suele realizar asujeta a contrato y peritale inmobiliarion, lo que significa que el comprador no ‘esté legalmente obligado a praceder hasta que no se haya llevado a cabo un peritaje salisfactorio y se hayan intercambiado los contratos firmados, La oferta también incluye en el precio una descripcién del difcio, accesorios y conexiones, y cualquier trabajo que el vendedor exija antes de realizarse la venta. Es posible que el comprador también exija entre las condiciones de la oferta que el Inmueble se retire del mercado para evitar el peligro de que el vendedoar se desdiga dal trato en el iltimo momento para aceptar una oferta mas ventajosa. Y el vendedor puede pedir una fianza en efectivo como condicion pata aceptar la oferta. lkRegresar al inicioBARCLAYS PREMIER m< UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Proceso de compra de inmuebles 720) La transmision patrimonial alude al traspaso del titulo de propiedad del vendedor del inmueble al ‘comprador. Una transmisién patrimonial tipica est compuesta por dos fases: + Intercambio de contratos, por el que se transfiere el titulo patrimonial + Perfeccionamiento, por el que se transfiore el titulo legal La transmisién patrimonial se suele realizar mediante un procurador 0 notario en Espafta o un abogado especializado en transmisiones patrimoniales. Este proceso garantiza que el vendedor del inmueble sea realmente el propietario, tenga derecho a venderlo, y no exista factor alguno que pudiera impedir una hipoteca o reventa de la propiedad. La operaciOn de transmision patrimonial tarda un promedio de 10 a 12 ‘semanas, si bien muchas de ellas son procesos mas largos. vendecor J => Comprador KRegresar al inicio y Stoutentef.. UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Pro: See eR ad Eo] Si el comprador de un inmueble financia Ia compra con una hipoteca, el acreedor hipotecario exigiré una valoracién independiente de la propiedad. Se trata de un peritaje basico. Ademds, muchos compradores. ‘optardn por un peritaje detaliado (en ocasiones denominado peritaje estructural completo) que puede desvolar cualquier problema del inmueble que no resulte obvio. Los peritajes son costosos pero esenciales. Pueden destacar prablemas, como por ejemplo el amianto, ‘cuya reparacién puede costar al comprador cuantiosas sumas mas adelante. Regresar.al inicio) Stoutenteoo UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Pro: SOR ee Rau Eo] Obtencién de una hipoteca Baséndose en la oferta o contrato preliminary el peritaje inmobiliario basico, el comprador se retine con el acreedor hipotecario, normalmente una entidad financiera (si la compra se financia parcialmente mediante Un préstamo hipotecario). El acreedor hipotecaria realiza la comprobacién crediticia necesaria y establece la cuantia que puede aprobarse. Siguientef.. UNIVERSITY Inversiones inmobiliarias | Proceso de compra de inmuebles Eo] Intercambio de contratos Cuando el comprador, el vendedor y su abogado estén satisfechos respecto al trato, pueden intercambiarse los contratos de compraventa, Una vez firmados e intercambiados los contratos, ambas partes se han bligado legalmente a llevar a término la operacién. Otros asuntos administrativos varios se resuelven on. ‘esta fase segin las normativas y las convenciones locales. En Espafia lo mas habitual es que la trasmision de bienes inmuebles se formalice en escritura publica ante notario. En Espafia la escritura de compraventa y en su caso el derecho real de hipoteca se insoriben en el reistro de la propiedad. + En otros paises los procedimientos son distintos, asi los vendedores suelen exigir una fianza no reembolsable (normalmente un 10 % del precio de compra) que el comprador perderia si cancelara la ‘compra. En caso de arrepentimiento del vendedor se suele pactar una clausula de penalizacién indemnizatoria, cconsistente en la entrega del doble de la cantidad entregada como arras. El abogado 0 el notario del comprador puede (y debe) realizar comprobaciones en el registro de la propiedad para garantizar la inexistencia de otras obligaciones del vendedor, y que no haya hipotecas no reveladas ni disputas relacionadas con el inmueble. Los abagados o notarios preparan el documento de casién (que traspasa el titulo de la propiedad del \vendedor al compradon), y que firmaran el comprador y el vendedor. Por timo, cuando se han firmado los documentos de oasién y se ha informado de ésta al registro de la propiedad, el abogado o el notario del comprador desembolsara la cuantia de la compra al abogado ‘9 notatio del vendedor. En caso de que la compra se haya financiado con una hipoteca, el abogado 0 notario del comprador depositara los documentos de cesién en la entidad de crédito. “IK Tf i reaar,aliniotal StoutentePaO NIN tsi Inversiones inmobiliarias | Servidumbres La servidumbre es un gravamen impuesta sobre un inmusble en beneficio de otro perteneciente a distinto duefio. Una servidumbre es un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de una manera mas 0 menos plena. En lenguaje juridico es un "derecho real sobre cosa ajena” o ius in re aliena. Los tipos mas. comunes de servidumbre son los de paso, medianeria, luces y vista, y en materia de aguas. Por ejemplo, un servicio de suministro piblico puede tener una servidumbre de extensién de cables o canalizaciones de ‘agua bajo un inmueble. La persona que distruta de la servidumbre sobre a propiedad de la otra persona se denomina «duefio del predio dominanten, y el terreno de dicha persona se denomina «predio dominante». El terreno sujeto a servidumbre se denomina «predio sirviente» y el propielario de dicho terreno se conoce ‘como «duefio del precio sirviente». Regresar al inicio Mend del curso SiguientePaO NIN tsi Inversiones inmobiliarias | Servidumbres [79 Tinos de servdumore dRegresar al inicio Mend del curso Las servidumbres son ademas positivas 0 negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al duefio del predio sirviente la obligacién de dejar hacer alguna cosa, © de hacerla por si mismo, y nagativa la que prohibe al dduefio del predio sirviente hacer algo que le seria licito sin la servidumbre. Una servidumbre positiva, como por ejemplo un derecho {de paso, puede permitir al duetio del predio dominante atravesar el predio sirviente. Una servidumbre negativa es el derecho a recibir algo, ‘como luz, del terreno de otra persona sin obstéculos ni Interferencias (Io que limita de manera efectiva determinadas actuaciones de los duefios de los predios sirvientes), SiguientePaO NIN tsi ersiones inmobiliarias | Servidumbres > | Tinos de servidumbre Si bien las servidumbres no canfiaren el derecho de [7 Permanencia posesién de la propiedad, son derechos de propiedad ‘amparados por la ley. Son muy dificiles de extinguir. Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen, SiguientePaO NIN tsi Inversiones inmobiliarias | Servidumbres > | Tinos de servidumbre Las servidumbres se extinguen: > | Pormanencia 1. Por reunirse en una misma persona la propiedad del [> Extineién predio dominante y la del srvente 2, Por el no uso durante veinte afios. 3. Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda Usarse de la servidumbre; pero ésta revivira si después el estado de los pradios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible al uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripcién, conforme a lo dispuesto en el numero anterior. 4, Por llegar el dia o realizarse la condicién, sila servidumbre fuera temporal o condicional 5, Por la renuncia del duefio del predio dominante. 6, Por la redencién convenida entre el duefio del predio dominante y el del sirviente. Regresar al inicio Mend del curso Siguientef.. UNIVERSITY On Gee ee Oca lkRegresar al inicio Una hipoteca es un préstamo concedido por un banco u. ‘otra entidad de crédito para financiar la compra de un inmueble, en la cual el mismo inmueble sirve de Amortzacién del capital frente a ‘amortizacion nica de los inlereses lkRegresar al inicio En una hipoteca de amortizacion del capital, el prestatario devuelve una parte del principal del préstamo cada mes junto con los pagos de intereses. Por consiguiente, el principal del préstamo se amortiza, ‘con el tiempo y se cancela en su totalidad al término de la vigencia del contrato hipotecario. Una hipoteca tipica de este tipo requiere el pago de cuotas, es decir el prestatario paga la misma cantidad exacta al mes durante el periodo anual, siel tipo se revisa anualmente, o durante la vida del prestamo si es a tipo fjo, salvo amortizaciones anticipadas. Inicialmente, la mayoria del pago se destina al pago de los intereses. pero con el tiempo una mayor parte de éste se destina ‘al pago del principal pendiente de pago. En una hipoteca sélo de intereses, el prestatario sélo ppaga el interés devengado y la cantidad del principal se ‘ancela de una sola vez a su vencimiento, Este tipo de hipoteca expone a la entidad de crédito a un mayor riesgo, por el que puede exigir una garantia, como por ‘ejemplo que el cliente constituya un seguro de ~portaciones periddicas u otro vehiculo similar que le ermita capitalizar las aportaciones, y asi constituir una ‘suma final que pueda hacer frente all pago del principal Siguientef.. UNIVERSITY On Gee ee Oca » | Amortizacion del capital frente a — amortizacién Unica de los interases Tipo de interés fijo frente a tipo de interés variable lkRegresar al inicio En una hipoteca a interés fjo, el prestatario paga ala ‘entidad de crédito un interés fijo durante un perfodo determinado de tiempo, independientemente de los cambios que experimente el tipo de interés en e1 mercado. El tipo de interés fijo puede estar disponible durante la vigencia de la hipoteca o durante un periodo inicial de unos afios tras los cuales vuelve a ser variable. En una hipoteca a interés variable, el tipo de interés se basa en el tipo variable de mercado. Se cobra al prestatario un interés al tipa variable estandar con un tipo diferencial, que varia segin la calidad crediticia del prestatario. Siguientef.. UNIVERSITY On Gee ee Oca » | Amortizacion del capital frente a — amortizacién Unica de los interases [+ Tipo de interés fo rene a tne de [> Tipo oe interés con tope maximo (Cap) lkRegresar al inicio Una hipoteca a interés con cap 0 tope maximo es una hipoteca a interés variable donde el tipo de interés que se cobra esta sujeto a un limite maximo. Si el tipo de interés variable supera dicho limite, el prestatario no pagar mas que el tipo maximo. El tipo maximo se establece normalmente por encima del interés fijo disponible para la hipoteca de mismo vencimiento, A cambio del establecimiento de este tipo maximo, las entidades de crédito cobran un tipo de interés superior al variable basico y pueden cobrarselo al prestatario durante un perfodo de tiempo. SiguienteSON tala est < UNIVERSITY Oe Ge ee Ree On cacy Amortizacion del capital frente a ‘amortizacién Unica de los interases [> | Tipo de interés fio frente a tipo de interés variable > | Tipo de interés con tope maxims [D> Tipo bonificado En esta hipoteca, la entidad de crédito ofrece un descuento sobre el tipo de interés variable estandar durante un periodo inicial. Por ejemplo, si el interés variable es de Un 4,5 %, es posible que la entidad de crédito ofrezca un descuento de un 1 % para rebajar el tipo de interés a un 3,5 %. Si el tipo de interés variable ‘estandar subiera a un 5 %, se pagaria un tipo de interés del 5%. Siguientef.. UNIVERSITY On Gee ee Oca » | Amortizacion del capital frente a —— amortizacion [>| Tipo de interés fio frente a tipo de +] Tipo de interés con tope méximo — ican) ica do los intorases + | Tipo bonificado Tipo de interés que refieja ta evolucién de un indice lkRegresar al inicio En una hipoteca a interés determinado en funcién de un Indice, el tipo de interés se establece a un tipo diferencia fijo sobre el tipo basico imperante fijado por ‘el Banco Central o al LIBOR (cotizacién del tipo interbancario de Londres) 0 EURIBOR. Por ejemplo, ddigamos que una hipoteca que sigue un indice se concede a un 1,6 % por encima del tipo de refinanciacién del BCE y dicho tipo es actualmente el 4,25 %, El ipo de interés de la hipoteca sera, pues, del 2,75 %, La ventaja de estas hipotecas es que el dinero del crédito esta directamente vinculado a la intervencién del Banco Central y no depende de la politica de fjacién de tipos de interés de la entidad de crédito (es posible que dicha entidad no reduzca su tipo variable estandar al mismo tiempo 0 en la misma cantidad que ‘el Banco Central). Siguientef.. UNIVERSITY On Gee ee Oca » | Amortizacion del capital frente a —— amortizacion [>| Tipo de interés fio frente a tipo de +] Tipo de interés con tope méximo — ican) ica do los intorases + | Tipo bonificado (>| Tipo de interés que refleja ta evolucién de un indice [Ty Garant hipotecaria lkRegresar al inicio En caso de que el prestatario no tenga suficiente. calificacién creditcia 0 pida un préstamo con una relacién raspecto al valor del inmueble relativamente elevada, la entidad de crédito puede estipular una (garantia de indemnizacién hipotecaria como condicion previa para aprobar el préstamo. El prestatario debera pagar una prima (hasta un porcentaje bajo del principal Pendiente cada afo) que se utilizar para contratar un ‘Seguro que reembolse el principal a la entidad de crédito en caso de que el prestatario no pueda pagar. Dicha garantia se estipulard con independencia del seguro de vida y el seguro del edifcio que es posible que la entidad de crédito también requlera que contrate ol prestatario, Siguientef.. UNIVERSITY On Gee ee Oca » | Amortizacion del capital frente a —— amortizacion [>| Tipo de interés fio frente a tipo de +] Tipo de interés con tope méximo — ican) ica do los intorases + | Tipo bonificado (>| Tipo de interés que refleja ta evolucién de un indice [>] Garantialhipotecaria [D> Comisién por amortizacion anlicipade lkRegresar al inicio Muchas de las contrataciones de hipoteca mas rentables son tan competitivas que la entidad de crédito registra una pérdida en los pnmeros afios. Para impedir ‘que el prestatario cancele el préstamo tras disfrutar del beneficio durante los primeros aris, la entidad de crédito puede imponer un cargo por amortizacién ~anticipada. Se trata de una penalizacién que se aplica a los prestatarios si cancelan la hipoteca con caracter anticipado. Siguiente