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SUBARRENDAMIENTO

1.- Definicin
Segn el Artculo 1692 el subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien
arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con
asentimiento escrito del arrendador.
Len Barandiarn al diferenciar al subarrendamiento de la cesin de arrendamiento nos dice: en
el subarriendo no hay substitucion de un locatario por otro. Hay un nuevo locatario, pero que
viene a intervenir sin que se altere la relacin originaria de la locacin creada entre locador y
conductor (primitivos). La nueva relacin viene simplemente a figurar como un agregado;
producindose un nuevo contrato entre locatario (primitivo) y el nuevo locatario de este
(sublocatario). El primitivo locatario tiene as un doble carcter: es locatario frente a su locador
y es locador frente a su locatario. A este se le llama sublocatario porque en cierto modo es un
locatario de segundo grado, pues solo puede originarse la sublocacin en base a que existe la
primera locacin.1
Segn Lpez Vilas, el subarrendamiento propiamente dicho es, por definicin una relacin
contractual de igual naturaleza que otra anterior y que surge por consecuencia de la actitud del
arrendatario del primer contrato, el cual al pactar con un tercero un nuevo arrendamiento
configurado con base en el primero, pasa a ocupar en la segunda relacin el puesto de
arrendador.2
Para Miranda Canales, el subarrendamiento no es otra cosa que un arrendamiento superpuesto, o
sea que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un arrendatario
para l y le entrega la cosa que ha arrendado, cambio de una renta. 3
2.- Caractersticas
El subarrendamiento presenta las siguientes caractersticas o notas tipificantes: 4
1. El arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos a un tercero (subarrendatario)
con asentimiento escrito del arrendador. Si falta este asentimiento el contrato el contrato

1 Len Barandiaran p.p. 330


2 Citado por Arias Schreiber p.p. 625
3 Miranda Canales, Manuel. P.p. 394
4 Max Arias Schreiber p.p. 625

de arrendamiento es susceptible de resolverse y el subarrendamiento ser un acto nulo,


por no ser jurdicamente posible.
Esto es as, porque segn Borda el locatario no solo transmite derechos y obligaciones
sino tambin porque la cosa es propiedad de un tercero; as mismo seala que este
contrato por el cual el dueo entrega la cosa en arrendamiento es un acto de confianza,
se elige al arrendatario no solo por su solvencia sino tambin por sus condiciones
morales, su seriedad, sus costumbres, y luego resultar que todos estos clculos
resultaran fallidos porque el arrendatario subarrienda a cualquiera, sin la menor
intervencin del dueo, por lo que se hace imprescindible la voluntad del propietario
para decidir el destino de la cosa.
2. El arrendatario se desposee del bien, total o parcialmente, segn los trminos del
contrato.
3. Hay un nuevo contrato, el del subarrendamiento que si bien se superpone total o
parcialmente al arrendamiento, ni suprime ni suspende este ltimo. Hay por lo tanto dos
contratos paralelos y coexistentes.
4. Las garantas constituidas por terceras personas se mantienen en virtud de que el
arrendamiento y el subarrendamiento son deudores solidarios por mandato de la ley.
5. La forma del contrato es libre.
6. Es oneroso.
7. Es derivado y tiene como limites naturales las estipulaciones contenidas en el contrato
de arrendamiento y en particular, su duracin.
3. Extincin de subarrendamiento
Artculo 1694.- A la conclusin del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos
plazos no han vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del
arrendatario la indemnizacin correspondiente.
Al ser el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y accesorio a l, a su
terminacin se extingue tambin el primero y esto opera ipso iure.
El articulo 1694 constituye una aplicacin del principio de que resolutio iure dantis reslvitr et
ius accipiens (resuelto el derecho del que da, se resuelve tambin el derecho del que recibe).
En la parte in fine del artculo en mencin, el precepto deja a salvo el derecho del
subarrendatario para hacer responsable al arrendatario por los perjuicios que sufra como
consecuencia de la terminacin de su contrato. Se entiende que no habr lugar a reparacin
salvo que as se haya convenido, si el subarrendatario conoca el plazo de duracin y acepto el
subarrendamiento por un plazo mayor.5
4.- Consolidacin
5 Max Arias Schreiber p.p. 627

Como regla general la existencia del subarrendamiento se encuentra supeditada a la del


arrendamiento, de tal manera que la conclusin de este ltimo determina la finalizacin del
primero. Distinto es el supuesto de que se d la consolidacin en la persona del arrendatario,
porque esta causa no impide que el subarrendamiento pueda subsistir. La ejecucin del contrato
sigue siendo posible y con mayor sustento, ya que en la persona del arrendatario se ha reunido
la calidad de arrendador.6
5. CESION DE ARRENDAMIENTO
Segn Len Barandiarn: En la cesin de locacin hay, como su nombre lo indica, una cesin de
derecho personal, la cesin que hace el locatario, que as es el cedente, en favor de otra persona,
que as es el cesionario. Este ltimo viene, pues, a substituir al primero en la relacin
arrendaticia con respecto al locador. Hay por ende, un cambio en cuanto a un elemento personal:
la persona que viene a ser locatario. El primitivo conductor desaparece de la escena y su lugar
es ocupado por un nuevo conductor.7
5.1. Caractersticas: 8
-

El arrendatario traspasa su posicin contractual a un tercero (cesionario) que lo


sustituye en sus derechos y asume sus obligaciones. Se requiere que el arrendador
preste su conformidad antes, simultneamente, o despus del acuerdo de la cesin. Si la
conformidad del arrendador ha sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y
cesionario el contrato solo tiene efectos desde que dicho acuerdo ha sido comunicado al

cedido por escrito de fecha cierta (artculo 1435).


El arrendatario deja de tener el uso total del bien arrendado y se aparta de sus
obligaciones y derechos. Sin embargo, el arrendador podr accionar contra el cedente si
hubiera pactado con este que no queda liberado por la cesin si el cesionario no cumple

las obligaciones asumidas.


Se mantiene el mismo contrato.
Las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la

autorizacin expresa de ellas. (artculo 1439)


La forma de la cesin debe ser la misma en que se celebra el contrato de arrendamiento.

(artculo 1413)
La cesin debe ser gratuita u onerosa.

6 Max Arias Schreiber p.p. 628


7 LEON BARANDIARAN p.p. 629
8 Max Arias p.p. 630