Lectura 2

LECTURA 2
DINMICA Y REGISTRACIN DE LOS

DERECHOS
DERECHOS REALES
REALES
LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES Y LOS MODOS DE
ADQUIRIR EL DOMINIO: ORIGINALES Y DERIVADOS. EL Art. 2425. CARCTER
DE LA ENUMERACIN
Los derechos reales se adquieren por ttulo y modo.
TTULO: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho. Responde a la
pregunta cmo vino a ser titular del derecho? Puede consistir en un hecho jurdico
(aprehensin del objeto que no es de nadie), o un acto jurdico (compraventa,
constitucin de hipoteca, legado, etc.). El ttulo material es el negocio contenido dentro
del acto jurdico (compraventa, donacin). El ttulo formal es el acto jurdico (escritura,
instrumento privado). Uno es contenido y el otro es continente.
MODO: el modo es el segundo elemento en la constitucin del derecho real. Puede
ser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado el acto jurdico, o en el momento en
que tiene lugar el hecho jurdico que dan causa o ttulo al derecho, la cosa debe ser
aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio) o bien el derecho
debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitar de uno u otro modo,
segn el objeto sobre el cual recaiga. En el caso de los automotores, el modo es
inscriptorio. Antes de la inscripcin, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con
los caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble
es declarativo y por ello la inscripcin slo otorga oponibilidad, no ayuda a la
constitucin del derecho ni sanea los ttulos. El modo de adquisicin de los inmuebles
es la posesin, que se toma a travs de la tradicin.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es la
posesin continua por el tiempo de ley.
Cuando decimos modos de adquisicin del derecho real, aludimos a la manera en la
cual ste puede ser adquirido. Estudiaremos la adquisicin de los derechos reales a
travs de los modos de adquisicin del dominio, no obstante, al estudiar cada derecho
real en particular, analizaremos las particularidades en la constitucin de cada uno.
Llamamos genricamente modo de adquisicin de los derechos reales, a los hechos
o actos jurdicos de los que surge la constitucin de un derecho real en cabeza de una
o ms personas.
El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisicin del dominio, a
saber:
Materia: Derecho V Derechos Reales

Profesor: Andrea Belmaa
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Art. 2.524: El dominio se adquiere:

1 Por la apropiacin; 2 Por la especificacin; 3 Por la accesin; 4 Por la tradicin;
5 Por la percepcin de los frutos; 6 Por la suces in en los derechos del propietario;
7 Por la prescripcin .
A esta enumeracin le faltan como modos de adquisicin del dominio:
LA LEY: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de buena
fe, como ocurre en el supuesto del art. 2412 o el caso de los tesoros.
LA EXPROPIACIN: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a
travs de una ley y previa indemnizacin.
Los modos de adquisicin antes reseados, pueden ser sujetos a diversas
clasificaciones: a ttulo oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y
originarios o derivados, siendo esta ltima la distincin ms trascendente y se basa en
la ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la constitucin
del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al titular anterior, sin
consideracin alguna a que la cosa haya tenido propietario anterior o no; en los modos
derivados, el derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas
condiciones y con las mismas limitaciones que recaan en cabeza de l. Por ejemplo,
si alguien se apropia de un bien mueble sin dueo, lo adquiere en forma originaria y
sin limitaciones pero, si esa misma cosa estaba prendada y es el dueo quien
transfiere el dominio, lo har con la consiguiente carga real que es el derecho de
prenda. El principio est consagrado en el art. 3270 y dice que nadie puede transmitir
sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso del que gozaba.
A continuacin, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular.
APROPIACIN: CONCEPTO COSAS APROPIABLES Y COSAS EXCLUIDAS LA
CAZA Y LA PESCA
APROPIACIN
Bsicamente, nos remitimos a lo dicho cuando estudiamos los modos de adquirir la
posesin, con la nica particularidad que en este caso la aprehensin no se efecta
con nimo de poseer solamente, sino de ser titular del derecho real. El adquirente
debe tener capacidad (mayores de diez aos no dementes), la cosa debe ser mueble
abandonada o sin dueo y susceptible de apropiacin.
Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territo riales, ros y lagos navegables,
guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de el los no los reclamare
inmediatamente;
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3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el m ar arroja, siempre que no

presenten signos de un dominio anterior;
4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas d el mar, y tambin las que
cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los reglamentos
policiales;
5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objeto s preciosos que se encuentran
sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueo,
observndose las restricciones de la parte especial de este cdigo, relativas a esos
objetos.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del Estado, es
necesario un acto positivo de aqul para efectivizar el principio; hasta tanto, son
apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito donde usualmente
se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de su
propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. Las
cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no son apropiables. En virtud de ello, se
critica la tcnica del codificador por legislar sobre las cosas perdidas en el captulo
relativo a la apropiacin. All se consigna el derecho a recompensa y devolucin de
gastos efectuados por el hallador, as como la facultad del dueo de exonerarse de
pagar dichas sumas, si abandona la cosa en manos de aqul (art. 2533). La
jurisprudencia ha considerado que, para que nazca el derecho a la recompensa, no
debe existir una relacin entre el propietario y el hallador por la cual ste se encuentre
en condiciones de encontrar la cosa, caso de la azafata de un avin, un taxista o el
sereno de un local.
En relacin a la caza y la pesca y la caza (dos variantes especficas de apropiacin), el
cdigo civil es bastante casustico. Veamos.
Respecto de la caza:
Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se adquiere por
apropiacin y se pierde, segn el art. 2605, cuando recuperan su antigua libertad, o
pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueo.
Art. 2.540: La caza es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o salvaje,
vindose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese
cado en las trampas puestas por l.
Art. 2.541: Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hiri, el que lo
tomase deber entregrselo.
Segn estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendra la obligacin
de entregarlo al cazador porque l tiene prelacin sobre ste; cuando hay
entrampamiento, existe apropiacin aunque sin acto de aprehensin material.

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Art. 2.542: No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no
estn cercados, plantados o cultivados, y segn los reglamentos de la polica.
Art. 2.543: Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o
cultivados, sin permiso del dueo, pertenecen al propietario del terreno, y el cazador
est obligado a pagar el dao que hubiere causado.
El cdigo civil considera que los animales salvajes son res nullius, sin embargo, en el
caso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados, plantados o cultivados (o
sea con signos evidentes de tener un poseedor), y fueren atrapados sin
consentimiento del dueo del fundo, la ley le atribuye a aqul la propiedad de los
animales, como una sancin para el cazador.
Art. 2.544: Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo
fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo ni cazarlo.
El codificador equipar con esta disposicin al animal domesticado que recobra su
libertad, con los animales salvajes y le aplic al dueo que lo va persiguiendo, el
mismo rgimen del cazador que va tras su presa.
En relacin a la pesca:
Art. 2.547: La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere
tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes.
Art. 2.548: Es libre pescar en aguas de uso pblico. Cada uno de los ribereos tiene
el derecho de pescar por su lado hasta el medio del ro o del arroyo.
La doctrina ha entendido que la segunda parte de la disposicin antes trascripta
carece de sentido, pues en tanto sea libre pescar en la totalidad del ro para
cualquiera, no tiene sentido limitar este derecho a los ribereos.
Art. 2.549. A ms de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar
est sujeto a los reglamentos de las autoridades locales.
EL TESORO: CONCEPTO Y REQUISITOS EL DESCUBRIDOR REIVINDICACIN
DEL TESORO
Art. 2.551: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido, y que
est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con
excepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares
pblicos, destinados a la sepultura de los muertos.
El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y puede ser de creacin
reciente, slo que en este caso el art. 2565 establece la presuncin iuris tantum de
que es de propiedad del dueo del fundo donde se encuentra, en tanto aqul hubiese
fallecido en dicho fundo.

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La doctrina entiende que tambin son tesoros las cosas escondidas en un bien
mueble.
Descubridor es la primera persona que hace el tesoro visible, aunque no lo tome (art.
2554); debe haber encontrado el tesoro casualmente (art. 2561 1ra. Parte) y debe
hacerlo con autorizacin del dueo del inmueble, o efectuando trabajos en el mismo
(art. 2562/2563), caso contrario y como sancin, la ley otorga la propiedad del tesoro a
aqul (art. 2561 ltimo prrafo).
Como se dijera en el acpite anterior, en el caso de los tesoros hay una adquisicin
lege. Esto es as, porque siendo cosas muebles, correspondera su propiedad a quien
se los apropiara y por el mero acto de la apropiacin; sin embargo, el articulado nos da
una solucin diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra mitad
al descubridor (art. 2556). En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del
fundo, el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como descubridor
y el porcentaje restante, por su calidad de dueo del fundo y sera una apropiacin
lege.
El art. 2553 contempla la llamada reivindicacin de tesoro, es el caso de quien est
seguro de que un tesoro de su propiedad se encuentra en un fundo ajeno, en tal caso
el dueo no podr negarse a permitir su bsqueda, pero previa cautela.
ESPECIFICACIN O TRANSFORMACIN: CONCEPTO DISTINTOS CASOS
ESPECIFICACIN
Art. 2567: Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin, cuando
alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intencin de
apropirselo.
En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que otro sujeto
elabora un producto; el legislador debi resolver si la nueva cosa, producto del trabajo
del obrero u artesano, perteneca a ste o al dueo de la materia prima. Para resolver
los diversos supuestos, tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y la
posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.
Art. 2.568: Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que
la cosa era ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo
tendr derecho a la indemnizacin correspondiente.
Art. 2.569: Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el
transformador que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el
dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin
criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando
al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.
Art. 2.570: Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a
su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al

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transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando la

especie de propiedad del transformador.
En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los
sabinianos entendan que la cosa deba pertenecer al dueo de la materia prima y los
proculeyanos, que entendan que era ms importante el trabajo del especificador y por
ello crean que era a ste a quien deba pertenecer. Esta famosa polmica, es
reseada por Vlez en la nota al art. 2567.
Actualmente, la polmica no reviste mayor importancia pues, prcticamente en todos
los casos, el poseedor de la cosa invocar el rgimen del art. 2412 para esgrimir la
propiedad de la cosa, importando poco si era dueo de la materia prima o
especificador.
ACCESIN Y ADJUNCIN: CONCEPTO DE ACCESIN DIVERSAS CLASES:
ALUVIN, AVULSIN, EDIFICACIN, SIEMBRA Y PLANTACIN ADJUNCIN,
MEZCLA Y CONFUSIN
ACCESIN
Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o
inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.
La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural
o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar este fenmeno de
la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del rbol), que nos pertenecen
como un efecto del dominio de la cosa principal, tal como explica Vlez en la nota al
art. trascripto.
El caso de la accesin de animales est regulado especficamente en los arts. 2592 y
2593 y Vlez los divide en:
salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del

hombre; stos son los nicos susceptibles de apropiacin (Ej. peces del
mar, zorro plateado, elefante).
domsticos: pertenecientes a aquellas especies que generalmente
viven en compaa del hombre (perros, canarios, etc.); a stos se les
aplica el rgimen del art. 2412.
domesticados: son los animales salvajes que se hay subyugado a la
dependencia del hombre, como un len amaestrado.
Art. 2.592. Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y
contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere el
dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El
antiguo dueo no tendr accin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna
indemnizacin.

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Art. 2.593. Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para
reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendr
derecho a ser indemnizado de su prdida.
A su vez, el cdigo civil regula distintas hiptesis de accesin, veamos cada una:
Aluvin: (arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueos de heredades
colindantes con ros o arroyos debido a:
aluvin por acarreo: los acrecentamientos de tierra que reciban

paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas.
aluvin por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a
descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la
otra; podra darse, aunque el cdigo civil no lo contempla
expresamente, que el cauce se secara (lo que se denomina cauce viejo
o madrejn), en tal caso la doctrina aplica en forma analgica las
disposiciones del aluvin por abandono.
Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ros navegables, y

de los ros canalizados y cuyas mrgenes son formadas por diques artificiales (art.
2574), pues las mejoras pertenecen en este caso al Estado, por ser propietario de las
riberas.
El acrecentamiento no debe estar separado por hilos de agua del mismo curso que lo
provoc. Para saber hasta dnde llega el curso de agua y dnde comienza la ribera,
hay que estarse al art. 2577 que nos seala como lmite la lnea a que llegan las ms
altas aguas en su estado normal.
El fundamento de la atribucin de propiedad de estos trozos de terreno a los
propietarios de las heredades colindantes, reposa en el hecho de que los cauces de
agua son variables y, siendo que muchas veces los ribereos pierden terreno por
accin del agua, es justo tambin que otras veces lo ganen.
Avulsin: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior la accin del agua
es paulatina, la avulsin es un modo de adquirir el dominio por el cual un ro o un
arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de adherencia natural,
como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por superposicin, a un
campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583).
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas por
avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo en que fueron a parar; durante el
proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida, puede reivindicarla pero
tiene slo seis meses (art. 4039); pasados stos y consecuentemente prescripta su
accin, el dueo del fundo adquiere el dominio.
Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un rbol o un conjunto de
rocas), moleste al propietario del fundo y que el dueo de las cosas desprendidas no
efecte ninguna manifestacin. Por otra parte, no es posible forzarlo a reivindicar las
cosas, puesto que esto es una facultad y no una obligacin. Para solucionar este
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supuesto, algunos autores echan mano de una accin: la accin interrogatoria, cuyo
fin es interrogar al propietario de la cosa respecto de su voluntad de reivindicarla o no.1
Edificacin, siembra y plantacin: (arts. 2587 a 2593) Este modo de adquisicin
plantea dos posibles supuestos: el del dueo de un fundo que siembra, edifica o planta
usando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador o plantador que efecta sus
labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado por Vlez de superficie solo cedit, cuyo significado literal en
latn es la superficie accede al suelo, nos brinda la solucin para el problema de la
propiedad de lo edificado, sembrado o plantado, restando determinar si hubo buena o
mala fe de las partes en conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones
correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueo del terreno se hace
propietario de las obras en todos los casos, pero adems se debe
distinguir
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.
Mala fe del edificador: dem, pero debe adems debe pagar una
indemnizacin por daos y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace
pasible de una accin penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su
anterior propietario puede reivindicarlos
2. Terreno ajeno con materiales propios:
Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueo de lo
edificado o plantado, previa indemnizacin, y el edificador no puede
demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del
fundo).
Mala fe del edificador: el dueo del terreno puede pedir la demolicin o
destruccin de las obras, a costa del edificador, y reposicin de las cosas a
su estado anterior; si, en cambio, quisiera conservarlas, debe abonar al
edificador un monto igual al mayor valor adquirido por la propiedad
Cuando existe mala fe de edificador y dueo del terreno, se solucionan las
diversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se entiende que
hay mala fe por parte del dueo del fundo, cuando fuere testigo de la
realizacin de las obras y no efectuare oposicin en tiempo oportuno.
HIPTESIS NO CONSIDERADA EN EL CDIGO CIVIL: no est legislado
el supuesto de que slo una parte de la obra se asentara en terreno ajeno,
caso muy comn en terrenos donde los mojones se han corrido o los lmites
1
En contra, Mariani de Vidal Marina. Op. Cit. T. I. pg. 332

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eran poco claros. La solucin de los cdigos civiles italiano, alemn y

portugus en tal sentido, es permitir al dueo de la obra la adquisicin de la
franja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se ha
pronunciado la generalidad de nuestros tribunales, por haber entendido que
permitir la reivindicacin de la franja de terreno pertinente y la correlativa
demolicin de las obras, implicara un abuso del derecho.2
Adjuncin, mezcla y confusin: (arts. 2594 a 2600) Este modo de adquisicin
plantea el supuesto de que dos cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sin
consentimiento de ambos dueos (si hubiere consenso, dara origen a un condominio
sobre el nuevo producido). En la nota al art. 2594, Vlez plantea un caso en que no se
da el requisito de la unidad corprea: una estatua de plomo a la que se une una mano
de oro. All, siendo separable la materia, sigue habiendo dos cuerpos.
ADJUNCIN: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un
portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente
ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.
Art. 2.594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de
tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la
accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la cosa
accesoria lo que ella valiere.
Art. 2.595: Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es
por su especie mucho ms preciosa que la principal, el dueo de ella puede pedir su
separacin, aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que se ha
incorporado.
Art. 2.596: El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le
devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tena, o que
as se avalore la indemnizacin que se le debe.
MEZCLA: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no podrn
separarse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y se mezcla con una
tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
CONFUSIN: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas lquidas;
por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de gasoil
pertenecientes a B.
Art. 2.597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen confundido
o mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella
adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.
C.N.Civ. sala Y, 16.6.98, LL, 42.182-S supl. Diario del 13.12.99; C.Civ. 2, fallo del 12.9.40; JA
72-97; c.Civ. 1 Cap.; JA 50-519, etc., segn cita de Mariani de Vidal Marina, op. Cit. Tomo I
p.335
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Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separacin
se har a costa del que las uni sin consentimiento de la otra parte.
Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la
confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo
la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la unin.
Art. 2.600: Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas
inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un
derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas
mezcladas o confundidas.
Lo estudiado respecto de la especificacin, adjuncin, mezcla y confusin, tiene
aplicacin prctica en el caso de que haya mala fe o las cosas sean robadas o
perdidas, ya que en los dems supuestos se rigen por el art. 2412.
TRADICIN TRASLATIVA DOMINIAL, REQUISITOS:
DERECHO DEL ENAJENANTE CAPACIDAD
CAUSA
TTULO
La tradicin es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesin y los derechos

reales (excepto las servidumbres, que se adquieren con el primer uso, la hipoteca y el
censo consignativo pues all no hay entrega de los inmuebles). Su origen se remonta
al Derecho Romano, donde la traditio era una de las tres maneras de adquirir la
propiedad de una cosa. Los requisitos eran: la cosa deba ser nec mancipi, el negocio
jurdico por el cual se trasmita deba ser una iusta causa, o sea una causa reconocida
por el derecho civil de los ciudadanos romanos y se efectivizaba por la entrega
material de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las otras dos
modalidades de adquisicin (mancipatio e in iure cessio) desaparecen, quedando la
traditio como nica forma de traspasar la propiedad de una cosa.
El sistema francs era, en un principio, el del Derecho Romano; sin embargo, poco a
poco la tradicin como acto material se fue reemplazando con una clusula inserta en
los contratos donde las partes manifestaban el traspaso de la posesin; con el tiempo,
la clusula se entendi implcita y con ello el sistema pas a ser consensualista, pues
el dominio se entenda traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar
actos materiales para perfeccionarlo. El sistema se atemper severamente, pues las
dificultades no tardaron el surgir, por ejemplo, se venda el mismo inmueble a varias
personas. Vlez formula una dura crtica a este sistema en la nota al art. 577 del
cdigo civil, cuya atenta lectura recomendamos. Entiende el codificador, que todos los
sujetos de la comunidad estn obligados a respetar el nuevo derecho real constituido
y, para que esto sea posible, es menester que puedan llegar a conocer su existencia,
lo que se logra con el acto traditorio (publicidad posesoria).
En nuestro sistema, la tradicin tiene dos funciones: la primera es constituir el derecho
real. Luego de celebrado el negocio jurdico que fuere (ttulo) y efectuada la tradicin
(modo), el derecho real queda constituido. La segunda, es la de dar publicidad a este
traspaso del derecho (publicidad posesoria).21
Requisitos: (arts. 2601/2603)
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Art. 2.601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de
la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para
enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.
Art. 2.602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
Art. 2.603: Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que
son propios del que la hace.
Resumiendo:
1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que acte por s o por
apoderado)
2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto,
contar con representacin). Al ser un acto jurdico bilateral, se exige la edad de
21 aos y ausencia de incapacidades e inhabilidades.
3. el negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradicin debe
tener ttulo suficiente.
Vamos a aclarar el concepto de ttulo suficiente y algunos trminos relacionados:
-
Ttulo suficiente: es el acto jurdico revestido de las formas y de los requisitos

de fondo debidamente que exige la normativa y que, adems, es el apto o
idneo para transmitir el derecho de que se trata. Ejemplos: para transmitir el
dominio de un inmueble, el ttulo suficiente es la escritura pblica y no el boleto
de compraventa o un contrato verbal, pues no renen las formas exigidas por
el art. 1184 del cdigo civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble, no es
ttulo suficiente pues no es el negocio idneo para ese tipo de acto (para
consignar un bien mueble como garanta es necesario constituir una prenda).
Tampoco es ttulo suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitada
para el acto de que se trate, por no reunir una condicin de fondo (capacidad).
En suma, ttulo suficiente es el que rene todas las condiciones necesarias
para constituir el derecho en cuestin.
Justo ttulo: segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su
validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana. Esto
quiere decir que, de los elementos de la relacin jurdica sujeto-objeto-causa,
hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona que
trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso de un menor), o que le
falte legitimidad (por no ser titular del derecho). Este es el ttulo que sirve de
base a la usucapin breve o decenal.
Ttulo putativo: segn el art. 2357, es el ttulo que ostenta un poseedor que
(por un error o ignorancia de hecho excusable) est convencido de que su
ttulo es ttulo suficiente, pero en realidad no lo es porque a) no existe ttulo, tal
el caso del heredero aparente que ignora que el testamento por el cual hubo la
cosa fue revocado por un testamento posterior; b) el ttulo, si bien existe, es
aplica a un objeto diferente a la cosa poseda. Ocurre mucho en los loteos, que
se toma posesin de un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal
ubicados los mojones. Este ttulo no sirve para la usucapin breve.
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Boleto de compraventa: Es aqul que por el cual se busca trasmitir el dominio

sobre un inmueble, pero no reviste la forma de instrumento pblico exigida por
el art. 1184 inc. 1 y por ello vale como promesa de celebrar escritura traslativa
de dominio (art. 1185). A partir de la inclusin del art. 1185 bis por ley 17.711,
si el adquirente por boleto ha abonado el 25% del valor pactado, no le es
oponible el concurso o quiebra del transmitente y el juez de la quiebra podr
otorgar la escritura traslativa de dominio. Segn el art. 2355 ltimo prrafo
(tambin incorporado por ley 17.711), Se considera legtima la adquisicin de la
posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
ADQUISICIN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES: LA REGLA LA

EXCEPCIN: EL ART. 2412 LOS SEMOVIENTES LOS AUTOMOTORES
LAS COSAS PERDIDAS
El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre
inmuebles: un negocio jurdico (ttulo) y la entrega (modo). El caso de algunos
muebles registrables como los automotores es diverso y ser estudiado ms
adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser el
verdadero propietario, el problema para dilucidar de quin es la propiedad de la
cosa mueble, se plantea porque en general stas carecen de ttulo documentado;
es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y, en caso contrario,
en qu medida son reivindicables por el verdadero propietario.
En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha
en que se adquiriesen por usucapin. En el derecho germnico, contrariamente, la
posesin haca adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles (salvo que
fuesen robadas o prdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Francia adopt el sistema romano en primer trmino, no tardando en reconocer los
contras de este sistema que despojaba las transacciones de seguridad jurdica. En
efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser reivindicada casi en forma
permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se retorna al sistema romano.
Vlez ha tomado como fuente al derecho francs, donde la posesin vale por
ttulo.
Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Analicemos:
posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus, sin embargo
muchos autores entienden que por imperio del art. 2363 (el poseedor posee
porque posee), cuando hay corpus la posesin se presume.
de buena fe la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma no
mandase a presumir mala fe; este principio est contenido expresamente en el art.
2362.

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cosa no robada ni perdida el propietario debe haberse desprendido

voluntariamente de la cosa, caso contrario el principio del art. 2412 no se aplica.
Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de adquisicin de las
cosas, pues el permitir repeler la reivindicacin es equivalente a atribuir el dominio. El
poseedor es ahora titular del domino y es ste un derecho adquirido en forma
originaria emanada de una disposicin legal (art. 2412) y por tanto ha adquirido libre
de las cargas que antes tena la cosa (como por ejemplo usufructo). Lo normal cuando
trasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el mismo alcance del que tena bajo
nuestra titularidad, ste es el principio consagrado en el art. 3270:
Art. 3.270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms
extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un
derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Sin embargo, el artculo que sigue nos dice:
Art. 3.271: La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas
muebles.
Esta disposicin slo se entiende a la luz de los razonamientos que venimos haciendo.
Ahora bien: en todos los casos en que se cumplan estos tres requisitos se repele la
reivindicacin? La respuesta es negativa: cuando la reivindicacin es entablada por el
anterior propietario, es necesario adems que la adquisicin del poseedor actual haya
sido a ttulo oneroso. Este requisito surge de la regulacin especfica sobre la accin
reivindicatoria (Ttulo X, captulo I del libro tres). Veamos:
Art. 2.767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe
de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el
demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier
otro objeto.
Contrario sensu, se entiende que la reivindicacin s procede (an cuando la impetre el
verdadero propietario) cuando el poseedor hubo la cosa a ttulo gratuito.
Confirma lo dicho el art. 2778:
Art. 2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual
poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese de un enajenante de buena fe,
si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era
propia de su autor.
Es de hacer notar que el requisito de la onerosidad no est consignado en el art 2412
y por ello, en principio no es exigido, sin embargo, en las ocasiones que hemos visto,
quien alegue gratuidad en el ttulo de adquisicin del poseedor y pueda probar esa
gratuidad, ser capaz de reivindicar la cosa.

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Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado, brindaremos un
ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparacin a su relojero de confianza, Pedro (B);
ste se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere reivindicar su
reloj de manos de Lucas, que repele la accin alegando haberse hecho titular en virtud
del art. 2412 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a ttulo oneroso).
A -------------------------------- B ----------------------------------- C
1er. propietario
tenedor
poseedor de buena fe 2do. propietario
En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la

reivindicacin de Juan procede en virtud de los arts. 2767 y 2778.
Acerca de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada en virtud del art. 2412, se
han elaborado tres teoras:
1. es una prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen en el
hecho de que en el cdigo civil francs una disposicin anloga a la nuestra
est ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea
no tuvo demasiada cabida pues los trminos prescripcin e instantnea, ya
son de por s contradictorios.
2. es una presuncin de propiedad: para la mayora de quienes sostienen esta
posicin, es una presuncin iure et de iure, pues mientras el ttulo de
adquisicin sea oneroso, no podr rebatirse.
3. es una hiptesis de adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor
de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida (destacada doctrina sigue
esta opinin: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.).
EXCEPCIONES AL ART. 2412:
1. SEMOVIENTES
2. AUTOMOTORES
3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS
1. SEMOVIENTES:
Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero, por ello se hizo
necesario desde pocas coloniales, la implementacin de sistemas de marcacin y
sealamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad de aqul. La
constitucin nacional en 1853 atribuy al Congreso de la Nacin la potestad de dictar
el cdigo civil y las normas sobre derecho de fondo (que abarca la determinacin de la
propiedad de cosas muebles, incluidos los semovientes). Sin embargo, el cdigo de
Vlez no contena una sola norma al respecto, algunos afirman que esto se debe a
que el codificador lo consideraba una potestad del poder del polica, delegado a las
provincias. Debido a este vaco legal, segn el rgimen implementado por el art. 2412,
el poseedor de buena fe de un semoviente era dueo. Este rgimen es inaplicable al
ganado; el cdigo civil de Vlez dejaba los semovientes equiparados a cualquier otra
cosa mueble. Esto ocasion que las provincias dictaran sus leyes y cdigos rurales.
Algunos de estos cdigos contenan normas que iban ms all de la potestad de poder
de polica propia de las provincias, adentrndose en la regulacin sobre propiedad del
ganado a partir de la marca o seal: eran normas claramente inconstitucionales.
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La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de marcas y

seales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines de aprobar el
presente mdulo).
La ley en su art. 6 establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino,
equino y mular) y sealar el ganado menor (caprino, ovino, porcino, etc.). La marca
(art. 1) es la impresin que se efecta sobre el animal de un dibujo o diseo, por
medio de hierro candente, de marcacin en fro, o de cualquier otro procedimiento que
asegure la permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretara de
Agricultura y Ganadera y la seal es un corte o incisin, o perforacin, o grabacin
hecha a fuego, en la oreja del animal. Es obligatorio para todo propietario de ganado
tener registrado a su nombre el diseo que empleare para marcar o sealar (art. 5).
La norma ms importante es el art. 9 que nos dice: se presume, salvo prueba en
contrario que el ganado mayor marcado y el ganado menor sealado,
pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la marca o seal
aplicada al animal. Aqu se ve en forma clara la diferencia entre el rgimen comn de
cosas muebles (art. 2412) y el de semovientes, pues no es la posesin de buena fe
sino el registro de marca o seal, lo que otorga la presuncin de propiedad del
ganado.
Contina el artculo: se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las cras
no marcadas o sealadas pertenecen al propietario de la madre. Para que esta
presuncin sea aplicable, las cras debern encontrarse al pie de la madre.
El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para
reproduccin), no se marcan ni sealan. Segn el art. 11, la propiedad se prueba
por el certificado de inscripcin en registros genealgicos y selectivos reconocidos,
que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales (es una
inscripcin constitutiva del derecho real). Quedan excluidos los caballos de pura
sangre de carrera, pues estn regulados por la Ley 20.378. Los registros genealgicos
a que se refiere el artculo, poseen una larga tradicin y funcionan eficientemente. Han
sido llevados por la Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y
asnal y por la Asociacin Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de
carrera (stud book argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro
del pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son registros privados y sus
reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad, tal el
caso del reglamento del Stud book argentino que en su art. 61 dice: la propiedad de
un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de las constancias de su
inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es propietario de un caballo de
sangre pura de carrera, la persona, personas o entidades a cuyo nombre est inscripta
la propiedad. Esta disposicin (emanada no del Congreso de la Nacin) sino de una
entidad privada, careca de potestad para extraer estos animales del rgimen del art.
2412; sin embargo, con la sancin de la ley 20.378 el problema qued resuelto, pues
declara la inscripcin del dominio constitutiva y oficializ los registros genealgicos
habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadera.
El artculo 10 de la ley 22.939 habla del ganado no marcado ni sealado, que recibe el
nombre de orejano y del que tiene una marca o seal no suficientemente clara: la
- 15 -
propiedad de este tipo de animales cae bajo el rgimen comn, o sea es regido por el
art. 2412 del cdigo civil y la posesin de buena fe hace presumir su propiedad.
Adems de los diseos sobre la marca y la seal, el propietario de ganado debe
registrar los actos jurdicos mediante los cuales transfiera la propiedad del ganado, a
travs de formularios tipo (art. 12). A su vez, para transportar el ganado es obligatorio
el uso de gua expedida por la autoridad de aplicacin provincial.
En sntesis:
1. animales orejanos: rgimen cosas muebles art. 2412
2. ganado mayor y menor: ley 22.939 art. 9
marcas y seales
3. animales de pura raza: ley 22.939 art. 11
registros genealgicos
2. AUTOMOTORES:
El Dec. Ley 6582/58 fija el rgimen jurdico de los automotores, es necesaria una
atenta lectura de todos los artculos para poder aprobar el presente mdulo.
Segn el art. 1, es necesaria la inscripcin de la transferencia para que nazca el
dominio en cabeza del nuevo propietario, retirndose as del rgimen general de cosas
muebles que plantea el art. 2412, pues no basta la posesin de buena fe sumada a la
adquisicin a ttulo oneroso.
El artculo 2, indica que la inscripcin de buena fe de un automotor en el registro
confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. As vemos
cmo el requisito de la posesin es reemplazado por el de la inscripcin.
Cosas muebles
Automotores
rgimen general: posesin + buena fe = propiedad

rgimen especial: inscripcin + buena fe = propiedad
Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho excusable y

quien lo alegue, deber acreditar que ha tomado todos los recaudos pertinentes,
especialmente que ha revisado las constancias registrales (nadie puede alegar buena
fe si desconoce lo publicitado en los registros), por ende, para ser considerado de
buena fe, debe adquirir del titular registral, exigir la exhibicin del ttulo del automotor,
peticionar del Registro el certificado de dominio y gravmenes que regula el art. 16 del
Dec. Ley y efectuar la verificacin fsica del vehculo (que generalmente se har ante
autoridades de la direccin de trnsito y con los formularios correspondientes.
Entonces, si una persona vende su vehculo a varios compradores (configurando una
estafa), resultar propietario el comprador de buena fe que logre inscribir la
transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un vehculo hacindose
pasar por el dueo (o sea mediante un ttulo nulo), pero el comprador es de buena fe y
logra inscribir el vehculo, se har propietario.
Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y donde constan
las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y dems constancias. La
transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar firmas certificadas por
los encargados del Registro, Escribanos Pblicos u otro funcionario pblico autorizado
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por la reglamentacin. El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le

asigna: 1) un documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que se
denomina "Ttulo del Automotor; ste permite la individualizacin del automotor y sus
constancias acreditan las condiciones del dominio y de los gravmenes que lo afectan;
2) la cdula de identificacin (comnmente llamada tarjeta verde) y que autoriza al
portador al uso del vehculo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daos y perjuicios
producidos por la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse de responsabilidad,
debe haber iniciado la inscripcin de la transferencia o efectuado la comunicacin de
venta antes del hecho productor. Esta comunicacin, implica tambin la revocacin de
la autorizacin para circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son atacables
por medio de recursos administrativos, que tramitan ante la Cmara Federal con
jurisdiccin en el lugar de asiento del Registro.
Qu pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el rgimen
general de las cosas muebles, stas quedaban al margen de lo normado por el art.
2412; sera justo que tambin quedasen al margen del rgimen que indica el art. 2 del
presente decreto, o sea que la inscripcin de buena fe no hiciera adquirir el dominio.
As es, efectivamente, veamos:
ARTICULO 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr
reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo
que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas
establecidas por este decreto-ley.
De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su vehculo se ha
vendido a un tercero de buena fe que logr inscribirlo a su nombre, deber abonar a
este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposicin hace que la
reivindicacin pierda valor, pues muy pocos sern los interesados en incoar la accin.
A su vez, en forma anloga al rgimen general de cosas muebles y teniendo en cuenta
el principio de la seguridad jurdica en las transacciones, es justo que quien haya
adquirido e inscripto un vehculo a su nombre y tenga buena fe, logre eventualmente la
certidumbre de su derecho an cuando el automotor sea robado o perdido.
ARTICULO 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado,
podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos de la inscripcin,
siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua.
Entonces:
Inscripcin + posesin + buena fe + dos aos = usucapin secundum tabulas
Esta usucapin, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de quien se
halla inscripto como titular. Ahora bien: cul ser el plazo de usucapin contra
tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como titular? Pues ser el de
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veinte aos, plazo genrico de usucapin; ntese que en este caso no puede alegarse
buena fe (pues la titularidad registral se presume conocida por todos)
Posesin + veinte aos = usucapin automotores contra tabulas
Es de hacer notar, que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran parte de su
valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo de la
usucapin contra tabulas, as como la efectuada de mala fe (para la cual se exige 20
aos de plazo tambin).
3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS:
Estas cosas no siguen la regla del art. 2412, pues son excluidas expresamente por el
art. 2765, (ya veamos antes, que en el derecho germnico estaban excluidas
tambin). Las cosas son perdidas cuando salen del mbito del propietario sin su
voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son robadas cuando son
extradas del dueo en contra de su voluntad.
Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta
de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn
acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables an siendo posedas
por un adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y el principio dice que el verdadero
propietario podr recuperar su dominio sin indemnizar a este poseedor. Sin embargo,
hay dos casos de excepcin en los que deber resarcirlo, son los siguientes:
Art. 2.768: La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer
poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese
pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras
iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua robada.
Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al comprador el precio
que hubiese pagado.
Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede
reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el que por
un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el
propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede
reclamar una indemnizacin proporcionada.
Por ejemplo, quien le compra un cuadro al ladrn que luego fue vctima de una
inundacin por la cual la cosa hubiera perecido, salvndola de su destruccin
mediante la compra. As, su verdadero dueo para poder reivindicarla, debe abonar al
comprador una indemnizacin cuyo monto el juez estimar y que generalmente
incluir el precio y los gastos en que haya incurrido aqul (tales como gastos de envo
y conservacin).

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El deber de reembolso que fijan las hiptesis planteadas por los arts. 2768 y 2422,
hace que la reivindicacin de estos objetos en la prctica pierda virtualidad.
Antes de la reforma del cdigo civil mediante la ley 17711, no era posible la
prescripcin adquisitiva de muebles y por ello, las cosas muebles robadas o perdidas
quedaban sujetas a la accin reipersecutoria sine die. Actualmente, con la
incorporacin del art. 4016 bis, hay un lmite temporal a la reivindicacin estudiada, y
es el de la prescripcin adquisitiva de la cosa mueble de que se trate.
Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles
cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para
adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas
robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN: NOCIN FUNDAMENTOS

La prescripcin es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos:
la extincin, en el caso de los derechos personales u obligaciones (liberatoria) y el
nacimiento, en el caso de los derechos reales (adquisitiva).
El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir, se rige por los mismos principios
ya sea la prescripcin liberatoria o adquisitiva.
Segn el art. 3948, la prescripcin adquisitiva es: un derecho por el cual el poseedor
de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la
posesin, durante el tiempo fijado por la ley. La reforma implementada por ley 17.711
extendi la prescripcin adquisitiva a las cosas muebles.
El fundamento de la prescripcin es consolidar la seguridad jurdica y con ello
promover la paz social, dando certidumbre a situaciones de inestabilidad, delimitando
claramente el patrimonio de las personas. En el caso de la prescripcin adquisitiva, se
agrega una funcin social de introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos
al no ser usados por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad
y los hacen producir.
La prescripcin adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: larga u ordinaria
(requiera posesin por veinte aos) y corta o extraordinaria (requiere posesin por diez
aos, buena fe y justo ttulo).
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin son de variada ndole y no
solamente el derecho de propiedad o dominio, como parecera surgir del articulado.
As, podr adquirirse por prescripcin la propiedad horizontal, ciertas clases de
servidumbre, el usufructo, etc.
ELEMENTOS Y REQUISITOS GENERALES
Los elementos de la prescripcin son:

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Posesin: la posesin, como hemos visto, implica comportarse como titular del
derecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera tolerancia o buena
vecindad, tales como permitir el paso del vecino al ro porque es ms fcil desde
mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin consentimiento
del propietario, que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesin sea NO VICIOSA, pues el art. 3959
indica: la prescripcin de cosas posedas por fuerza o por violencia, no comienza
sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la posesin. (Ya vimos en
el captulo anterior que los vicios se purgan al ao o antes si cesaren). Debe ser
asimismo PBLICA y PACFICA, aunque estas caractersticas quedan englobadas
en el concepto de no viciosa, ya que lo contrario de pblica es clandestina y lo
contrario de pacfica es violenta. La posesin tambin debe ser CONTINUA Y NO
INTERRUMPIDA. La discontinuidad supone una omisin del poseedor y la
interrupcin supone una accin de un tercero. De este modo, la posesin ser
continua cuando el poseedor efecte los actos posesorios de acuerdo a la
naturaleza de la cosa sin cesar en ello; si es una vivienda, deber asentarse all en
forma permanente y si es una casa de veraneo, bastar la posesin durante las
vacaciones. La posesin ser interrumpida de hecho cuando hay desposesin del
propietario o de un tercero y jurdicamente cuando se interpone una demanda
judicial.
Cabe destacar que la posesin que ha cumplido un ao, slo se considera
interrumpida de hecho, por una posesin de un ao, bastando para interrumpir la
posesin no anual, la realizacin de actos aislados que impidan el pleno goce del
bien (art. 2481, nota).
Tiempo: el poseedor debe reunir diez o veinte aos, segn el caso, para lo cual
puede sumar su tiempo de posesin al de sus antecesores, siempre que se
cumplan los requisitos del art. 2476: para que dos posesiones puedan unirse, es
necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesin viciosa y que
procedan la una de la otra; a esto se denomina accesin de posesiones.
Ejemplo: Juan era comodatario de un inmueble, pero hace tiempo que se niega a
restituirlo al dueo y ste lo ha consentido, habiendo prescripto las acciones
posesorias hace cinco aos (vicio purgado). Cede sus derechos a la posesin de
la vivienda a Pedro (mediante un instrumento pblico), quien comienza a poseer a
nombre propio y logra hacerlo por quince aos. En este caso se suman ambos
trminos, alcanzando los veinte aos de la usucapin larga.
La nota al art. Citado nos ilustra an ms:
Si A hubiese ocupado por violencia una cosa que despus hubiese abandonado, y
que B hubiese venido a ocuparla, B no podra prevalerse de la posesin de A: l
no podra invocar sino su propia posesin. De ah concluye Molitor que para que
haya lugar a la unin de dos posesiones, son necesarias tres condiciones:
1. Que las dos posesiones no sean viciosas;
2. Que se liguen inmediatamente, sin que estn separadas por una posesin
viciosa;
3. Que se liguen por un vnculo de derecho entre el autor y el sucesor.

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Comienza a correr el trmino desde el da que se adquiere la posesin:

Art. 3.961: La prescripcin de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor
de la cosa, comienza a correr desde el da de la adquisicin de la posesin o de la
cuasi posesin que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se
encontrase, por razn de una condicin an no cumplida o por un trmino aun no
vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos.
Es el siguiente caso: A adquiere un inmueble de B por un contrato de compraventa
que contiene una condicin suspensiva (con lo cual, an no est autorizado a
poseer hasta tanto aqulla se cumpla). Con el tiempo, C usurpa el inmueble
adquirido por A y comienza a usucapir. A los diez aos de la nueva posesin, se
cumple la condicin suspensiva y A est autorizado a poseer el inmueble. A pesar
de ello, el usurpador logra continuar diez aos ms en la posesin y entabla una
demanda por usucapin. Es procedente computar los diez primeros aos que
posey en contra de A, quien solo tuvo derecho efectivo a poseer el inmueble los
ltimos diez aos de la usucapin? En virtud de lo normado por el artculo
estudiado, la respuesta es afirmativa.
Sujetos activos: el art. 3950 nos dice que todos aquellos que puedan adquirir,
pueden prescribir. Por tanto, podrn hacerlo tanto personas fsicas como jurdicas
y dentro de estas ltimas, no habra bice para que fueran personas pblicas
estatales (por ej. un ente autrquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal).
Slo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la posesin, ya estudiadas.
Sujetos pasivos: dem. Puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier
sujeto, en tanto sean cosas susceptibles de ser posedas. No lo son los bienes que
se encuentran fuera del comercio (ya sea en forma transitoria, como aquellos
sujetos a una condicin de inajenabilidad o permanente, como son las cosas que
pertenecen al dominio pblico del Estado).
Objeto: segn el art. 3952, pueden adquirirse por prescripcin todas las cosas
cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin. En el cdigo civil de
Vlez slo era posible usucapir bienes inmuebles; l consider los muebles
suficientemente reglados con lo dispuesto por el art. 2412, segn el cual la
posesin vale por ttulo. Sin embargo, las cosas robadas o perdidas son excluidas
expresamente del artculo y de esta forma quedaban tambin imposibilitadas de
ser usucapidas. Esto cambi con la ley 17711 que incorpora el art. 4016 bis,
instituyendo la usucapin de muebles robados o perdidos y no registrables en tres
aos y no registrables, en dos.
A pesar del agregado efectuado por la reforma, an quedan casos sin resolver. La
Dra. Mariani de Vidal lo plantea claramente en su manual, a travs del siguiente
cuadro sinptico: 3
Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T. 3 Pg. 331.

- 21 -
COSAS MUEBLES:
1. NI ROBADAS NI PERDIDAS:
2.
a. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO:
2412.
b. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO:
primer interrogante. Aqu el problema se suscita para armonizar los arts.
2778, 4015, 4016 y 4016 bis. veamos:
Art.2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual
poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un
acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese
de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba
obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese
credo que la cosa era propia de su autor. Si tenemos en cuenta este artculo,
pareciera que es imposible usucapir, pues mientras la adquisicin se realice a ttulo
gratuito, es posible reivindicar siempre.
Art. 4.015: Prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos
reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin
necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a
las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo.
Art.4.016: Al que posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede
oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin. Segn el
rgimen de estos dos artculos, pareciera que la prescripcin de cosas muebles
adquiridas a ttulo gratuito requiere de veinte aos, pues el art. 4015 dice cosas
inmuebles y dems derechos reales, lo que parecera englobar derechos reales sobre
muebles y no distingue adquisicin a ttulo oneroso o gratuito. Asimismo, el art.4016
no distingue entre cosas muebles o inmuebles, pareciendo incluir a todas en la
regulacin.
Art 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles
cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para
adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas
robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
Este artculo es el que resuelve el interrogante, pues no distingue entre cosas
adquiridas a ttulo oneroso o gratuito; si bien se refiere expresamente a las cosas
robadas o prdidas, por argumento a fortiori, se podr incluir a las cosas no robadas ni
perdidas, hiptesis menos gravosa.
Conclusin: POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO:
4016 bis (arg. a fortiori) (2/3 aos)
c. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO:
segundo interrogante.
d. POSESIN + MALA FE
+ ADQUISICIN A TTULO GRATUITO:
segundo interrogante. Veamos el caso del poseedor de mala fe, sea
que adquiera a ttulo oneroso o gratuito (hiptesis c y d). corresponde
para la autora citada, la aplicacin de los arts. 4015 y 4016 (20 aos)
por analoga, ya que las hiptesis all planteadas engloban el caso de
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posesin de mala fe viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia de

ttulo oneroso o gratuito
3. ROBADAS O PERDIDAS:
a. cosas no registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (3 aos)
b. cosas registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (2 aos)
c. registrables o no, con posesin de mala fe: tercer interrogante. La
solucin es igual que en el caso del segundo interrogante, arts. 4015 y
4016 (20 aos).
As, vemos que siempre que haya mala fe en la posesin de cosas muebles, ser
necesario el plazo de 20 aos para usucapir.
CURSO DE LA PRESCRIPCIN Y ALTERACIONES: RENUNCIA, SUSPENSIN,

INTERRUPCIN Y DISPENSA DE LA APLICACIN.
Renuncia o remisin de la prescripcin:
Nos dice el art. Art. 3.965: Todo el que puede enajenar, puede remitir la prescripcin
ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.. Es el caso de quien ya
ha usucapido el bien y renuncia al derecho adquirido sobre la cosa. Al ser un acto de
disposicin, se necesita capacidad plena (18 aos a partir de la reforma al cdigo civil
del ao 2009). Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que slo interesa al
mbito privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripcin
futura, cuya prohibicin fundamenta Vlez en la nota al artculo:
Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto mismo que la
prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente, puede hacerlo el que tenga
capacidad para enajenar. Pero renunciar con anticipacin a la prescripcin, es derogar
por pactos una ley que interesa al orden pblico.
La renuncia puede ser expresa o tcita (art. 3989). Analicemos un ejemplo. Ante un
juicio de reivindicacin del antiguo propietario de un inmueble, el demandado
(poseedor veinteaal) opone excepcin de prescripcin. Sin embargo, al efectuarse la
constatacin de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial pblico, el poseedor
contesta que es el reivindicante el verdadero propietario del inmueble. All, est
renunciando a la prescripcin cumplida. Asimismo, podra hacerlo por escritura
pblica.
Suspensin de la prescripcin:
El efecto de la suspensin de la prescripcin, es la parlisis en el cmputo del lapso
para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la suspensin. Slo
puede ser invocada en beneficio de quien est instituida o en perjuicio de quien se
establece y no por o en contra de sus cointeresados (art. 3981), a salvo lo dispuesto
por el art. 3982 (caso de derechos reales indivisibles, como la servidumbre).
La prescripcin se suspende en los siguientes casos:

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1. MATRIMONIO:
Art. 3.969: La prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn separados
de bienes, y aunque estn divorciados por autoridad competente.
Es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el
propietario. Durante todo el lapso del matrimonio, se suspende el cmputo de la
prescripcin que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular o nulidad
de matrimonio. El artculo trascripto no se refiere al divorcio vincular (inexistente en
la poca de la sancin del cdigo civil) que s rompe el ligamen entre los ex
cnyuges.
2. ACEPTACIN DE LA HERENCIA CON BENEFICIO DE INVENTARIO:
El beneficio de inventario, consiste en la posibilidad de los herederos de asumir su
condicin hacindose responsables del pasivo del difunto pero slo hasta el lmite
del activo contenido en la masa hereditaria (fijado en el inventario que se practica
en el juicio sucesorio). Desde la reforma de la ley 17711, toda herencia se
presume aceptada con beneficio de inventario (art. 3363). Con este beneficio, el
heredero conserva, contra los bienes hereditarios, todos los derechos y acciones
que tena contra el difunto y no se confunden los bienes particulares del heredero
con los que pertenezcan a la herencia (separacin de patrimonios), en tal sentido
el art. 3364 indica que su patrimonio no se confunde con el del difunto, y puede
reclamar como cualquier otro acreedor los crditos que tuviese contra la sucesin.
Segn lo antes reseado, parecera que, si un heredero se encontraba
usucapiendo un bien del difundo, el plazo siguiera corriendo a pesar del
fallecimiento del propietario. Sin embargo el art. 3974 instituye una suspensin del
plazo:
Art. 3.974. El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin
que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesin que administra. Y en la nota
brinda los fundamentos: Porque l debe efectuar todos los actos conservatorios
en inters de los acreedores. No existiendo un plazo legal, la doctrina entiende
que el inicio de la suspensin est dado por la muerte del causante y su fin, por la
divisin en hijuelas y su adjudicacin.
3. TUTELA Y CURATELA:
Por una cuestin de tica y orden social, los plazos de prescripcin entre tutormenor y curador-demente o inhabilitado, no pueden correr mientras dure el
vnculo. Tal el principio consagrado en el siguiente artculo:
Art. 3.973: La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los
menores y las personas que estn bajo curatela, como tambin las acciones de
stos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela.
Dispensa de la prescripcin: Dice el artculo 3980:
Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido
temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al
acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripcin cumplida
durante el impedimento, si despus de su cesacin el acreedor o propietario
hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses.
En caso de que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos), se
cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de un
impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal
- 24 -
impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no en la

voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga carcter colectivo (como
una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia de representacin, secuestro,
etc.), natural (cataclismos) o humano (por ejemplo una guerra), el propietario
usucapido tendr tres meses desde que la causal cesare para presentarse ante un
juez competente y solicitar se lo dispense de la prescripcin cumplida. Si bien el
artculo indica que los jueces podrn liberar al propietario de los efectos, una vez
probados los hechos alegados, no podr dejar de otorgar este beneficio si se
cumplen los requisitos legales.
Interrupcin de la prescripcin: En este caso, se borra el tiempo trascurrido y
comienza el cmputo de la prescripcin otra vez. La interrupcin puede ser
NATURAL (desposesin de un ao) o CIVIL (demanda, reconocimiento del
poseedor o compromiso arbitral). Veamos cada caso:
INTERRUPCIN NATURAL. sta se produce cuando hay despojo de la cosa que
se est usucapiendo (ya sea por la accin del propietario contra quien se est
prescribiendo o de un tercero). Para que se repute interrumpida la posesin, el
despojante debe poseer la cosa un ao; de esa forma, quien estaba usucapiendo
pierde las acciones posesorias que son ganadas por el despojante. Una vez
perdidas las acciones, no importa que el usucapiente recupere la posesin, el
cmputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera posedo. Contrariamente, si
aqul ha ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha recuperado la posesin,
el plazo sigue corriendo y se computa el plazo durante el cual estuvo desposedo.
Ejemplo:
A est usucapiendo una vivienda. A los tres aos, es desposedo por B:
- si A ejerce las defensas posesorias antes del ao, recupera la posesin y el lapso
de prescripcin contina como si nunca hubiera sido desposedo.
- si A deja pasar un ao, pierde las acciones posesorias y (aunque recupere la
posesin) comenzar a usucapir de nuevo como si nunca hubiese estado en
posesin de la cosa (efecto erga omnes).
La interrupcin natural favorece a quien la caus (pues le otorga acciones
posesorias) y al propietario, pues es a quien conviene que el trmino se tenga por
no cumplido.
INTERRUPCIN CIVIL. Puede darse por tres causales, a saber:
I. Demanda: la demanda interrumpe la prescripcin an interpuesta ante juez
incompetente, defectuosa o sin capacidad suficiente del actor (art. 3986).
Se entiende demanda en un sentido muy amplio, como cualquier peticin judicial
(inclusive beneficio de litigar sin gastos o embargo preventivo), inclusive se ha
considerado interruptiva la demanda dirigida contra un tercero y no contra el
usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.
El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa
juzgada y se inicia, para la mayora de la doctrina, con la interposicin de la
demanda (la minora inicia el cmputo desde la notificacin).
Segn el art. 3987, en casos de absolucin del demandado (cuando la defensa
posesoria fracasa), as como de perencin de instancia (la que implica el
- 25 -
fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudindose incoar la accin

nuevamente), la interrupcin se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo
que tramit el proceso se computa para el plazo de la usucapin.
II. Reconocimiento: es el caso reglado en el art. 3989: La prescripcin es
interrumpida por el reconocimiento, expreso o tcito, que el deudor o el poseedor
hace del derecho de aquel contra quien prescriba.; es natural que se interrumpa
la prescripcin en este caso, pues el poseedor est intervirtiendo el ttulo y
convirtindose en mero tenedor, reconociendo en otro un derecho mejor que el
propio.
III. Compromiso arbitral: Reza el art. 3988: El compromiso hecho en escritura
pblica, sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio de rbitros,
interrumpe la prescripcin.; la postura mayoritaria interpreta el artculo en forma
amplia, permitiendo otras formas distintas de la escritura para el compromiso (por
ej. acta judicial); adems, el compromiso extendido en instrumento privado, se ha
considerado una promesa de extender la pertinente escritura pblica.
La interrupcin civil favorece slo a quien la ha impetrado (efecto relativo).
USUCAPIN DECENAL
En caso de que exista buena fe y justo ttulo, el plazo de usucapin de inmuebles
es de diez aos.
Justo ttulo: Hemos dicho que justo ttulo, segn el art. 4010, es aqul que tiene
por objeto trasmitir un derecho de propiedad y se encuentra revestido de las
solemnidades exigidas para constituir el derecho real que se intenta constituir, pero
no emana de su titular o (emanando de l) ste no tiene capacidad para disponer;
tambin aclaramos que el ttulo putativo (aqul que no existe o, existiendo, se
refiere a un objeto distinto de la cosa poseda) no sirve de base para este tipo de
usucapin. El justo ttulo puede referirse a cualquiera de los derechos reales que
se ejercen por posesin, no necesariamente dominio; por ejemplo, podra hacerse
valer para usucapir un usufructo.
Buena fe: la buena fe se presume (art. 2462), salvo en los casos en que se
presume mala fe. Para calificar la posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta
el momento de su adquisicin y en el caso de frutos, el de su percepcin. Debe
tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde el
momento en que se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal sentido se
juzgar la restitucin de frutos, mejoras, los riesgos de prdida de la cosa, etc. (ver
cuadro al final del mdulo 1). La mala fe se define por exclusin, toda vez que falta
la buena fe.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e
ininterrumpida. Adems, el animus posidendi debe connotar el derecho real que se
intenta usucapir (dominio, usufructo, etc.)
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve es de diez aos, y a los fines
de su cmputo podr efectuarse accesin de posesiones. Esta institucin est
regulada en los arts. 2474/2476 y consiste en la posibilidad de unir dos o ms
posesiones que se siguen una de la otra, siempre que se renan los siguientes
requisitos:
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una debe provenir de la anterior

deben estar unidas por un vnculo jurdico (por ej. un contrato por el cual se
ceden los derechos a la posesin del inmueble), an cuando sea defectuoso.
ninguna debe ser viciosa
no deben estar separadas por un posesin viciosa
De lo expuesto, se sigue que una posesin adquirida de un modo originario nunca

podr accederse a la anterior. A su vez, hemos dicho que para calificar la posesin
debamos estarnos al momento de su adquisicin; pues bien, la primera de las
posesiones (o sea aquella a la cual accede la siguiente o las siguientes) es la que va a
contar a los fines de la calificacin. De este modo, si a una posesin ilegtima de mala
fe viciosa de diez aos se accede una posesin ilegtima de buena fe de tres aos,
tendremos una posesin ilegtima, de mala fe y viciosa de trece aos. Sin embargo, en
el caso de que la primera posesin fuese de buena fe y la segunda de mala fe, siendo
el segundo poseedor usucapiente, no podr hacer valer la buena fe de la primera
posesin a los fines de la usucapin corta, requirindose adems que l tambin sea
de buena fe.
USUCAPIN VEINTEAAL
Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte aos
y la posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, no siendo necesaria buena
fe ni ttulo. Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los
veinte aos requeridos comenzar el da que se hayan purgado los vicios (al cesar
aqullos o al ao, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este caso,
a diferencia de la usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable que el
usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En relacin al
usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas que para prescribir el dominio
y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la parte especial, diremos por
ahora que slo pueden usucapirse las que son continuas y aparentes (art. 3017)
Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como accin o
como excepcin. La oportunidad para oponerla, segn el texto del art. 3962, es al
contestar la demanda o en la primera presentacin en el juicio que haga quien
intente oponerla. Para el caso de que se haga valer como accin, se deben
cumplimentar los requisitos exigidos por los artculos pertinentes de la Ley 14.159, a
saber:
ARTCULO 24: En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la
posesin continuada de los mismos (artculo 4015 y concordantes del Cdigo Civil)
se observarn las siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte
titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la
Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya
certificacin sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no se
pudiera establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de
procedimientos sealan para la citacin de personas desconocidas;
- 27 -
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional

autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la
jurisdiccin;
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse
exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por
parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los
recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin;
d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el
representante legal de la Nacin, de la provincia o de la municipalidad a quien
afecte la demanda.
En relacin a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que tanto los
actos posesorios como el pago de impuestos acreditados, harn mella en el
juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte aos de posesin, no
sera prueba idnea por ejemplo el pago de impuestos de los ltimos veinte aos
realizado el mes anterior al inicio de la demanda.
USUCAPIN DE MUEBLES
Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando solamente que
en el texto primigenio del cdigo civil no estaba prevista la usucapin de muebles,
incorporndose con la reforma de la ley 17.711 el art. 4016 bis.
Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de
cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a
crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto
de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser
de buena fe y continua.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPBLICA ARGENTINA: EVOLUCIN
PERODO COLONIAL EL CDIGO CIVIL, LA NOTA AL TTULO XIV DE LA
HIPOTECA (ART. 3203) LEYES PROVINCIALES DE REGISTRO
JURISPRUDENCIA ANTECEDENTES DE LA LEY N 17.801
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partes
solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera, pues sta tiene el deber
de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significa hacer pblico y notorio un hecho
jurdico, una relacin jurdica o una situacin jurdica relevante para la comunidad. Al
respecto, Vlez en la nota al art. 577, expresa:
el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no
sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser tan visibles y tan pblicos
como sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce

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Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la poca

colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las comunicaciones
reales en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en el muro de las iglesias a la
salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distingui dos modalidades
de publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral.
La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer las
mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesin y parte de la
doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En contraposicin, la
publicidad registral fue utilizada por Vlez slo para las hipotecas, puesto que en ese
caso el inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de
otro modo. En la nota al art. 3203, Vlez explica las causas por las cuales no adopta el
sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales. Leamos algunos
extractos:
se han creado registros pblicos en muchas naciones, en las cuales las leyes
mandan inscribir los ttulos traslativos del dominio de los inmuebles... nosotros no nos
hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo deba hacerse lo ms
indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios () hasta que
la experiencia y el ejemplo de otras naciones nos enseen los medios de salvar las
dificultades del sistema de inscripcin la inscripcin no es ms que un extracto de
los ttulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La
inscripcin nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero ttulo, ni aumenta el valor de un
ttulo existente () si fuese posible por este sistema la legitimacin de la propiedad, el
examen justificativo debera confiarse a una magistratura que conociera la verdad de
los actos y sus formas necesarias, pero entonces se transformara su jurisdiccin
voluntaria en contenciosa, sometindose la voluntad libre de las partes a una autoridad
que ellos no haban reclamado () cmo obrar el Poder Judicial, sin que el inters
de las partes venga a solicitar su intervencin? Entre tanto el ttulo no podr
registrarse, ni se podr imponer una hipoteca en esta propiedad, an cuando lo
quieran el acreedor y el deudor. En un pas como el nuestro, donde el dominio de los
inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad
del registro pblico creara un embarazo ms al crdito hipotecario. El mayor valor que
vayan tomando los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y
puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos. Hoy
en las diversas provincias de la Repblica sera difcil encontrar personas capaces de
llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones
por la divisin continua de bienes races que causan las leyes de sucesin, sin sujetar
la propiedad a gravmenes que no corresponden a su valor para satisfacer los
honorarios debidos por la inscripcin o transcripcin de los ttulos de propiedad.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar la seguridad del
trfico jurdico, las provincias extendieron las funciones de los registros de hipotecas
(nicos previstos por el cdigo civil) a la inscripcin de todos los actos jurdicos que
causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el
registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el ao 1879. Las leyes que
creaban los registros provinciales, solan exigir la inscripcin de los ttulos a los fines
de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el rgimen de
adquisicin y prdida de la propiedad, etc.) eran inconstitucionales.

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La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse al respecto en

numerosas ocasiones4 respecto de los requisitos exigidos por los registros
provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyes
provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina
una sana anomala), el requisito de registracin se generaliz en todo el pas, al
comprobarse sus conveniencias prcticas, (incluso algunos lo consideraban parte del
poder de polica no delegado); en casos extremos, se lleg a dotar de carcter
constitutivo a la inscripcin de derechos reales sobre inmuebles deshabitados,
(provincia de La Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de los
particulares (caso actual de los registros del automotor), pasando posteriormente a
depender de oficinas administrativas del Estado o (en algunas provincias) del Poder
Judicial.
Con la reforma de la ley 17711, se modifica el art. 2505, agregando un requisito a la
transmisin de derechos reales sobre inmuebles: la inscripcin.
Art. 2.505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos
en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con
ttulo y modo (tradicin), y el efecto es la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado de
la ley, particularmente de su art. 20: Las partes, sus herederos y los que han
intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los
testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos
el derecho documentado se considerar registrado. En caso contrario, quedarn
sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder. Anloga disposicin haba previsto Vlez respecto de las hipotecas en
el art. 3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha
hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la
hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada.
Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la ley 17.801 del registro de la
propiedad inmueble y de las consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen
los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el nuevo sistema dot de
constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimndose
el efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral.
Fernando Lpez de Zavala5 define la publicidad registral como la cognoscibilidad
permanente y general de hechos jurdicos en base a la declaracin sealativa de
un rgano competente, puesta a disposicin del pblico por los medios
previstos por la ley. Vemos entonces que, para este eminente jurista tucumano,
4
En autos Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro (25.11.1935); Papa, Jos, administrador
definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.(25.11.1935).
5
Lpez de Zavala Fernando, Curso introductorio al Derecho Registral, 1983 Ed. Vctor P. de
Zavala, Pg. 56 y ss.
- 30 -
publicidad no es conocimiento efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento

puesto a disposicin del pblico; asimismo ser permanente toda vez que el dato se
encuentra en el registro disponible en cualquier momento y es general, porque est
destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta
cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin sealativa efectuada por el
registrador (o sea el asiento), que seala o hace presente los datos que figuran en
los ttulos presentados. Por ltimo, los medios de publicidad mencionados pueden
ser: exhibicin directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada uno
ms adelante.
LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
Y
EL
REGISTRO
INMOBILIARIO:
CONSAGRACIN EN LA LEGISLACIN ARGENTINA. CDIGO CIVIL. LEY 17.801
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la ley
17.801; no se encuentran consignados expresamente, son elaboraciones doctrinarias.
La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado por
los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel
Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base las conclusiones de la primera
reunin de Directores de registros provinciales, celebrada en Buenos Aires en el ao
1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la
reglamentacin del cdigo de Vlez en materia de registracin de hipotecas.
PRIORIDAD: CERTIFICADO REGISTRAL Y BLOQUEO RESERVA DE PRIORIDAD
PRIORIDAD Y AUTONOMA DE LA VOLUNTAD
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore, potior est iure:
tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La prioridad es una preferencia, un
derecho real tiene preferencia sobre otro derecho real o una medida cautelar,
presentados para su inscripcin o anotacin con posterioridad. Este principio cobra
valor cuando hay un conflicto entre dos o ms pretensiones. Los derechos o
pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden jerrquico (hipoteca de
primer grado y otra de segundo) o puede haber una incompatibilidad que puede ser
absoluta o excluyente, cuando slo uno de estos derechos puede registrarse (por
ejemplo dos personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre
y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente) o relativa o de rango, si el
derecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una situacin
registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes exista un certificado pedido
para vender el inmueble. La cautelar se anotar condicionalmente y si el certificado no
se usa o cae el bloqueo, el embargo podr efectivizarse).
Vlez ya haba sentado el principio para las hipotecas:
Art. 3.934: Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca.
El privilegio se cuenta desde el da que se tom razn de la hipoteca. Las
inscripciones del mismo da concurren a prorrata.
Art. 3.137: El registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la ley Nacional
de registros de la propiedad.
Para la prenda:
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Art. 3.210: Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el
segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa
empeada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta comn. El
derecho de los acreedores sobre la cosa empeada seguir el orden en que la prenda
se ha constituido.
Y los dems derechos reales: curiosamente, en relacin al resto de los derechos
reales, se fijaron las normas de preferencia en el libro segundo, referido a
obligaciones. Se distingui entre muebles e inmuebles, aunque la solucin es idntica,
y segn se haya o no hecho tradicin de la cosa.
Art. 592: Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o
constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a
otro, por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor aunque su
ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores de buena fe, sino
solamente contra los de mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la
obligacin del deudor.
Art. 593: Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el
mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tradicin a ninguno
de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior.
Art. 594: Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el fin
de transferirle el dominio, el acreedor no tendr derecho contra tercero que hubiese
ignorado la obligacin precedente del deudor; pero s contra los que sabindola
hubiesen tomado posesin de la cosa.
Art. 596: Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese
hecho tradicin de la cosa, ser preferido el acreedor cuyo instrumento pblico sea de
fecha anterior.
En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradicin de la cosa y siempre que
tenga buena fe, ser quien adquiera el derecho real y va a tener preferencia sobre los
dems acreedores, titulares de un derecho personal. La prioridad temporal queda
fijada en este caso por la tradicin. Ahora bien, cuando no se haya efectuado la
tradicin a ninguno de los acreedores, se trata meramente de obligaciones de dar cosa
cierta y triunfa quien tiene el ttulo ms antiguo. La ley 17.801 vino a incorporar nuevas
variables a este precario sistema de preferencias que el cdigo civil contena:
Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que quien
primero registra es preferido.
Art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad
deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin
de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del
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principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.
Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de
cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a
la fecha de su instrumentacin.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs del certificado
registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en llamar bloqueo
registral y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situacin jurdica registral
del inmueble por el lapso de 15,25 30 das corridos en los cuales se deber celebrar
la escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al
registro durante la vigencia del certificado, se inscribirn o anotarn de manera
condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24. El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero
hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos
con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o
territorio o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda
reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validez
para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior
de la provincia o territorio
El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues los escribanos
estn autorizados a celebrar escrituras en das inhbiles. Los nicos que pueden
solicitar certificados registrales son los escribanos con registro otorgado en la
provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero est vigente, tal
circunstancia ser consignada en el segundo certificado.
Art. 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el
registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo
inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se refiere el artculo
5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho
perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin
preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento
para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Art. 17. Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro
del plazo establecido en el artculo 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado
en el artculo 3137 del Cdigo Civil.
Art. 18. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere
lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma: a) Devolver los
documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto
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en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta

anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional; b) Si al solicitarse
la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones
vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla
se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c) Cuando la
segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro
informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a
quien hubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la
situacin registral mediante notificacin fehaciente.
Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.
PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. En el sistema germnico, la prioridad
es directa inicial, pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro
correspondiente. El asiento que se encuentra antes en el folio, es el que prevalece. Si
dos escrituras son presentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que se le
practique el asiento. Nuestro sistema, es de prioridad directa final, no se tiene en
cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de
entradas del registro; es por ello que en la matrcula del inmueble figura el nmero y
fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar
retroprioridad endgena, porque el asiento del folio real retrocede al momento del
asiento en el libro diario.
PRIORIDAD INDIRECTA: es una retroprioridad exgena, porque va a tomar lugar
fuera del registro; es el caso del art. 5 de la ley, cuando la escritura es presentada para
su registracin dentro de los 45 das de celebrada. En ese caso, la fecha del asiento
se retrotrae a la de la celebracin de la escritura, otorgando prioridad desde el da
de su instrumentacin.
RESERVA DE PRIORIDAD: la reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad;
resulta de los certificados expedidos por el Registro que producen el llamado bloqueo
registral, cuyo efecto es mantener inmutable la situacin jurdica registral del inmueble
por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos segn el caso (art.
24).
Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero
hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos
con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
territorio o fuera del mbito de la provincia.
Las cero horas se reputan las de inicio de ese da, de manera tal que si el certificado
se expidi el 05 de mayo, sern las 00:00 hs. de la noche anterior. Este momento
como inicio del cmputo genera inconvenientes, pues dos personas que solicitan un
certificado en el mismo da, pueden obtener la expedicin en fechas distintas y as
puede darse que alguien obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive,
solicit el certificado el mismo da con varias hs. de antelacin. Asimismo, varias
personas pueden obtener el certificado el mismo da y no queda claro quin goza de
preferencia. Analizando las resoluciones de los Registros provinciales, vemos que el
bloqueo comienza el da de su expedicin en algunas provincias y el da del ingreso de
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la solicitud de certificado en otras (segn nmero de orden del libro diario).

La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y produce un
bloqueo de seis das (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de buques (Ley 19.170).
El nico que puede solicitar el certificado es el Escribano que se propone autorizar un
acto que causar una mutacin en los derechos reales de un inmueble. Para el caso
de que la mutacin real sobre el inmueble sea a partir de una subasta judicial, no se
pide certificado sino Anotacin preventiva de subasta, el bloqueo que la ley provincial
5771 establece en este caso es de 90 das, plazo en el cual debe realizarse el remate
y comunicarse al Registro; sin embargo las resoluciones registrales han extendido el
plazo a un ao. La anotacin preventiva de subasta se presenta en un formulario
especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez, quien debe
diligenciarlo. La comunicacin de subasta es un oficio comn que el juez emite, sin
formulario.
Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitacin;
haciendo conocer esas circunstancias a los oferentes (vgr. en los edictos previos), no
hay inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirir el inmueble con
las cargas reales que lo graven.
Tanto la certificacin expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotacin
preventiva para subasta, brindan un informe sobre el estado jurdico del bien y de los
titularse (esto es, si estn inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente), pero
no es la nica funcin que cumplen sino que, adems producen un bloqueo registral
(art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento para
cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro
no ingrese las subsiguientes peticiones de anotacin o inscripcin en la matrcula;
puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos
certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estas
anotaciones o inscripciones no le sern oponibles al beneficiario del bloqueo, que
podr vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado nada posteriormente.
Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no
ingres en trmino la Escritura de venta o la comunicacin de subasta, quienes
lograron anotar o inscribir sus ttulos luego del bloqueo, tendrn prioridad temporal
sobre el ex beneficiario y sus actos o cautelares sern plenamente vlidos. Aqu,
quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocacin registral.
Autonoma de la voluntad: todo el sistema de prioridad hasta aqu estudiado puede ser
modificado por pactos entre partes. Antes de la ley 17.801, la autonoma de la
voluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para las hipotecas, en lo que se ha
dado en llamar reserva de rango enunciada en el art. 3135:
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor,
reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando
el monto a que sta podr alcanzar.
Con la sancin de la ley 17.801, el principio de autonoma de la voluntad en la
prioridad registral fue extendido a todos los derechos reales en el art. 19 de la ley,
antes trascripto.
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De este modo, los interesados podrn convenir la permuta de rango, posposicin de

rango (cuando se conviene perder la prioridad), rango de avance (si se escalan
posiciones), etc. si existe un tercero registral perjudicado, se necesita su
consentimiento, por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar al
primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado deber consentirlo.
INSCRIPCIN: DOCUMENTOS QUE TIENEN ACCESO. INSTRUMENTOS

PRIVADOS QUE ACCEDEN. DISTINTOS TIPOS DE ASIENTO. EFECTOS DE LA
INSCRIPCIN: INSCRIPCIN Y TRADICIN EL TERCERO REGISTRAL
MATRICULACIN.
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina registracin,
reservndose el trmino inscripcin para las mutaciones en los derechos reales, en
tanto anotacin alude a las medidas cautelares.
En algunos ordenamientos la registracin de los derechos reales sobre inmuebles es
optativa (por ejemplo Espaa), mientras que en nuestro pas se entiende que es
obligatoria. Ello surge de los siguientes artculos:
Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del
Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta
ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los
siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos,
inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales.
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles,
sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a
tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de
las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen
debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin.
De esta forma, el inmueble con ttulos no registrados, sale del comercio jurdico. El art.
3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen al registro:
Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser
inscriptos o anotados debern reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa,
segn legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien est facultado para hacerlo;
c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin,
sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento
practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser
inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus

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otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario

competente.
Instrumentos privados que acceden: El principio es que slo ingresan instrumentos
pblicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar consignadas
expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa de
lotes adquiridos en remate segn ley 14.005, boletos de compraventa de Propiedad
Horizontal (PH) ley 19.724 o contratos de leasing (ley 25.248).
Los registros pueden ser:
1. de recepcin: registran principalmente documentos confeccionados fuera del
registro, como el registro del automotor o el inmobiliario.
2. de actuacin: registran principalmente documentos confeccionados dentro del
registro, por ejemplo el registro civil y de capacidad de las personas, que
inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas all mismo.
A su vez, pueden dividirse en registros de:
1. transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento.
2. inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos principales del
documento, tal es el caso de nuestro registro de la propiedad inmueble. El art. 12 reza:
El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar
sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para
su completa individualizacin.
3. enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo abierto para la
cosa registrada, es el caso de nuestro registro del automotor.
Se denomina asiento al instrumento pblico registral que consta en el libro respectivo
y donde se plasma por escrito la situacin jurdica registrada. Veamos ahora los
distintos tipos de asiento:
Segn los efectos que puede tener la inscripcin:
a. constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del registro del
automotor y de equinos de pura sangre de carrera. El derecho real nace o muta
a partir de que es asentado en el registro. Antes, no genera efectos ni para las
partes.
b. declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la inscripcin le
otorga oponibilidad frente a los terceros. el derecho real nace antes de la
registracin. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de buques (ley
19.170) o de aeronaves (art. 50 del cdigo aeronutico).
Segn las formas:
a. positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer un asiento. Tal, la
inscripcin de una transferencia dominial o la constitucin de una hipoteca.
b. negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelacin de
hipoteca, extincin de servidumbres, levantamiento de medidas cautelares.
Segn el tiempo:
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a. primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del inmueble y debe

contener los datos que ordena el art. 12 de la ley registral.
b. Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula ya existente.
Segn la situacin registrada:
a. inscripcin: se asienta una mutacin real
b. anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria (por ejemplo
de subsanacin de un error en una fecha o nombre en la matrcula) o notas de
correlacin (como la que vincula una matrcula madre con las
desmembraciones por subdivisin del inmueble); tambin se usa el trmino
para designar todos los asientos que obran fuera de la matrcula, por ejemplo
constancias del libro diario de entradas.
Segn la funcin calificadora:
a. definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
b. provisional: cuando el documento es observado, se inscribe provisionalmente
hasta los 180 desde su presentacin, a los fines de que sea subsanado.
Cuando el documento es rechazado, se inscribe provisionalmente por el plazo
del recurso respectivo. Las inscripciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su
vigencia. La registracin definitiva es retroactiva.
Segn su relacin con el resto de los asientos:
a. condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, Si al solicitarse
la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o
certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en
el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la
condiciona; por lo tanto, dependen de el resultado de otra anotacin o
inscripcin para producir efectos.
b. Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de los
asientos relacionados.
Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral inmobiliario:
En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripcin tiene un carcter
puramente declarativo, que se limita al perfeccionamiento de la adquisicin del
derecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la constitucin del derecho
real ni convalida los ttulos viciados.
La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real, pero si
menoscaba profundamente su valer, el carcter erga omnes del derecho real: su
derecho no ser oponible a aquel que haya obtenido colocacin registral.
Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en una toma de
razn, mediante breves notas, de los puntos principales que hacen a las personas,
causa y objeto de la situacin asentada.
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentacin que le
dio origen en los casos del art. 1011 del Cdigo Civil, en los casos en que el
protocolo notarial se hubiese destruido.
Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un
folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo
(Nmero de Matrcula).
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En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las

titularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento y coherencia entre
las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).
Proceso inscriptorio:
La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin.
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese inmueble,
son asientos posteriores (Ej. Transferencia de dominio).
Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta el Escribano
Pblico que se propone autorizar el acto jurdico de de constitucin, modificacin,
transferencia o extincin de un derecho real sobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley
17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 30 das corridos desde que el
certificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se gener
con la solicitud).
Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la Ley citada, hay 45 das para presentar
el ttulo al registrador, (distinto el caso de subasta, donde el Tribunal debe comunicar
su realizacin inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razn, ste da
inicio a un proceso de calificacin o control de legalidad del instrumento, segn el
cual puede adoptar tres actitudes bsicas:
Rechazarlo
Admitirlo y practicar la registracin definitiva
Slo admitirlo y observarlo practicando registracin provisional que deja en suspenso
la suerte final de la inscripcin o anotacin que se pretende para el caso de que el
interesado subsane los defectos que se observen.
Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede desembocar
ms adelante en la registracin definitiva o en la caducidad del proceso por
vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas las observaciones
practicadas.
El art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser inscripto
definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica una registracin
provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 das corridos desde la fecha
de presentacin del documento, ampliable o extensible mediante prrrogas legales o
facultativas, contenidas en la ley nacional y leyes provinciales.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia.
La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos procedimientos
claramente diferenciados:
Aceptando la calificacin de la oficina y, consecuentemente subsanando los defectos.
- 39 -
Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla por no

compartir la observacin efectuada.
En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la registracin
definitiva, el cual tendr efectos retroactivos a la fecha de la registracin provisional.
ESQUEMA DEL PROCESO INSCRIPTORIO SEGN LEY 17.801:
Expedicin
Ingresa documento
a) inscribe
Certificado
al Registro. 30 das
b) rechaza
15-25-30 das Para
para calificar arts. 8
c) observa
Celebrar acto art. 23
y9
el documento
I__________________/________/_________/__________________________I
Solicitud certificado
Celebracin
Acto. 45 das
Para inscribir
Art. 5
Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el proceso inscriptorio en
forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe el documento.
Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera manifiesta, defectos
en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no son manifiestos, no tendr
forma de saber que su informacin no es veraz y los inscribir (documentos
anulables).
Rezan los arts. Pertinentes de la Ley 17.801:
8. El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos
cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas
respectivos.
9. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a)
Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto
fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de
presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada,
deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga
del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin
que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr
vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos
mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y
anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Rechaza cuando estos defectos provocan una NULIDAD ABSOLUTA. Las nulidades
son absolutas cuando afectan intereses de orden pblico, como por ejemplo cuando le
- 40 -
faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la veracidad de los Instrumentos
Pblicos, cuando un instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de su
veracidad y las normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, tambin cuando
contienen actos cuyo objeto est prohibido (venta de personas) o cuando le faltan las
formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una donacin de
inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un acto jurdico nuevo de
acuerdo a la ley.
Observa cuando el documento est viciado de NULIDAD RELATIVA.
Esta especie de nulidad est establecida en defensa del inters de una persona
particular (ya no de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo tpico,
es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede
subsanarse fcilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal del
menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aqul.
En el caso de ANULABILIDAD, o sea cuando el documento sea anulable, el
Registrador deber inscribirlo por ser plenamente vlido hasta que un juez lo declare
nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la investigacin y
prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coaccin para
celebrar el acto jurdico. El vicio no surgir del documento.
A partir de la presentacin del documento, hay un plazo de 180 das para subsanar las
observaciones. Si bien, puede reducirse porque dentro de los primeros 30 el Registro
est calificando. Es decir que si el da 29 plante la observacin, el presentante tendr
151 das para subsanar. Sin embargo, las leyes 17801 y 5771 (de Crdoba), prevn
varias prrrogas a tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es
inscripto provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso
inscriptorio habr finalizado con xito.
Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el rechazo del
documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la ltima parte del art. 9
antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar forma a estos recursos, es
cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En Crdoba, los recursos estn
contenidos en los arts. 15 al 19 de la ley 5771.
Artculo 15. Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere
observado por un defecto subsanable, el registrador interviniente lo inscribir o anotar
provisionalmente por el trmino de 180 das. Dentro de ese trmino el interesado
podr aceptar la observacin y solicitar una nueva prrroga de la inscripcin
provisional por 90 das, la cual ser concedida por la Direccin General. En caso de
excepcin la Direccin General podr conceder, adems de sta, nuevas prrrogas de
la inscripcin o anotacin provisional, las que sern otorgadas cuando existiere
fundamento suficiente a criterio de la Direccin General, mediante resolucin fundada
mencionando las causas que las motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o
anotacin provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedan el
registro definitivo o sin que se hubiere recurrido en la oportunidad prevista en el
artculo siguiente, la inscripcin provisional caducar de pleno derecho.
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El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta ser
dispuesto por la Direccin General, suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplace
a ese efecto. El interesado podr recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos
en el artculo 19. El documento que fuere rechazado, ser inscripto o anotado
provisionalmente por el trmino para interponer el mencionado recurso.
Artculo 16. En los casos en que mediara observacin motivada, el interesado podr
interponer recurso de rectificacin fundado ante el Registrador interviniente, dentro de
los 30 das de haber sido notificado formalmente de la observacin que impugna,
debiendo acompaar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das.
Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artculo y en los
siguientes, debern reunir las formalidades que establece la Ley de Procedimiento
Administrativo.
Todos los plazos establecidos en este captulo, con excepcin del de inscripcin o
anotacin provisional, se contarn de acuerdo a lo establecido por la Ley de
Procedimiento Administrativo.
La presentacin de los escritos podr hacerse hasta los primeros 30 minutos del
horario administrativo del da hbil inmediato siguiente al del vencimiento del plazo, a
cuyo efecto se deber requerir la colocacin del cargo respectivo en la oficina
designada para la recepcin del documento.
Artculo 17. Contra la resolucin que mantenga la observacin, o si no fuera resuelta
dentro del plazo previsto, podr el interesado interponer dentro del plazo de 15 das,
recurso de apelacin ante el Director General, quien deber dictar resolucin dentro
del plazo de 30 das.
El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin
de la resolucin denegatoria del recurso de rectificacin o a partir del vencimiento del
plazo para resolver, segn el caso.
La resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y dejar expedita la
jurisdiccional.
Artculo 18. En caso de que la resolucin recada en el recurso de apelacin
dispusiere la toma de razn requerida, la inscripcin o anotacin provisional se
convertir en definitiva.
Si la resolucin mantuviere la observacin del documento, para lograr su registro
definitivo deber el interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo de
inscripcin provisional que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de 60 das
contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin perjuicio de su derecho a recurrir
jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el artculo siguiente.
Transcurrido el plazo de inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que
- 42 -
hubieren subsanado los defectos que impedan el registro definitivo o sin que se
hubieren intentado los recursos establecidos en este captulo, la inscripcin o
anotacin provisional caducar de pleno derecho.
Artculo 19. Contra la resolucin denegatoria de la Direccin General se podr
recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la
Capital. El recurso deber interponerse ante el Registro General dentro de los diez
das de notificada la resolucin denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso,
la Direccin General deber elevarlo dentro de los 5 das al Excmo. Tribunal Superior
de Justicia para su remisin a la Cmara que corresponda. La Cmara resolver el
recurso sin sustanciacin.
Mientras dure la sustanciacin de este recurso se considera extendido el plazo de la
inscripcin o anotacin provisional.
Artculo 20. En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones
dispuestas, la Direccin General elevar los antecedentes al Excmo. Tribunal Superior
de Justicia para su remisin a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los 15 das en que se devolviere el documento al
Registro General, para que resuelva el conflicto, mantenindose la inscripcin o
anotacin provisional durante la sustanciacin del mismo.
Los efectos y consecuencias de la Resolucin de la Cmara se regirn por lo
dispuesto en el artculo 18.
En resumen:
Contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer recurso de
apelacin en el plazo de diez das, acompaando toda la prueba. Rechazado, queda
expedita la va civil en Tribunales.
Contra la decisin del registrador de observar el documento, se puede interponer
recurso de rectificacin en el plazo de 30 das. Puede que el registrador cambie de
opinin e inscriba; pero en el caso de no ser as, contra la decisin de mantener la
observacin, se puede interponer recurso de apelacin por ante el Director del
Registro en el plazo de quince das, acompaando toda la prueba. De mediar silencio
o rechazo, queda abierta la va jurisdiccional para que decida la Cmara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda.
Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un
juez, ste puede interponer recurso de insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en
lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la
inscripcin provisional.
Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo en
relacin a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del
bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible.
ESPECIALIDAD Y DETERMINACIN: APLICACIN A CADA UNO DE LOS
ELEMENTOS DE LA RELACIN JURDICA PUBLICITADA
- 43 -
Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben estar
perfectamente individualizados los elementos de la relacin jurdica (sujeto objeto causa o el hecho jurdico plasmados en l. La relacin jurdica puede ser, por ejemplo,
una compraventa inmobiliaria o la constitucin de una hipoteca y un hecho jurdico es,
por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extincin del usufructo.
En la matrcula del registro de Crdoba, hay un casillero para la determinacin de los
sujetos titulares del derecho que se registra, el tem a) y all se consignan los datos
exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras pblicas (art. 1001 del cdigo
civil), los datos de la causa formal donde est contenido el acto o hecho jurdico
(Escritura, nmero, fecha y nmero de registro del Escribano, generalmente) y la
causa material contenida en el acto (compraventa, donacin, etc.); en cuanto a la
determinacin del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de la matrcula, luego
del nmero de folio real abierto para el inmueble.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de
matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los dems asientos; all
encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la relacin
jurdica. El mismo reza:
Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se
redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar
razn de su nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura
correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que
resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades
o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y
domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de
presentacin del documento en el Registro.
El caso especial de la hipoteca:

Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; sta incluye la
correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes citados y adems
la determinacin del crdito que garantiza y del cual es accesoria.
El asiento registral de una hipoteca, debe contener estos mismos datos exigidos para
que la hipoteca exista. Veamos cules son.
Art. 3.109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y
expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Si
el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o
si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie,
basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
- 44 -
Art. 3.131: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y

domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las
personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2, la
fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la
situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si
fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad cierta de
la deuda.
Por nombre y apellido del deudor, debe entenderse del propietario del inmueble,
que no necesariamente es el deudor del prstamo, ya que se puede hipotecar el
inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
TRACTO SUCESIVO: CONCEPTO TRACTO ABREVIADO CARCTER DE LA
ENUMERACIN DEL ART. 16 DE LA LEY 17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada asiento con los
dems referidos al sujeto, objeto o causa. Por ejemplo, la cancelacin de una hipoteca
implica un asiento anterior donde figuraba la constitucin, el traspaso de la propiedad
sobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueo y a la vez que no
figuraba inhibicin a su nombre en el folio personal, entre otros.
El encadenamiento de titularidades dominiales est plasmado en el siguiente artculo:
Art. 15. No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos
existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripcin
alguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existir titular registral anterior
ni encadenamiento posible.
Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son aquellos
casos que estn enumeradas en el art. 16. Se permite mediante realizar la inscripcin
de una mutacin real en la cual el disponente no es quien figura como titular del
derecho real en la matrcula y el fundamento es la economa inscriptoria pues, de no
existir estas excepciones, se producira la inscripcin a nombre de ciertos adquirentes
al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular.
Sin embargo, la inscripcin practicada debe contener todos los datos del tracto y esto
incluye los del transmitente que no figuraba previamente como titular. Veamos los
casos:
Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el
causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre,
- 45 -
(El caso tpico es aqul donde el causante haba firmado un boleto de compraventa
inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y los herederos lo hacen
por l).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;
(Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndose las hijuelas
e inscribindolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a un tercero).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes
hereditarios;
(All los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones
reales como subdivisin de un inmueble en lotes, o sometimiento al rgimen de
propiedad horizontal).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se
refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos
casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto
en el registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.
(En este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular, dispone
simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura donde se est
vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Se pregunta la doctrina
cundo los dos actos jurdicos se consideran simultneos: Las opiniones son de lo
ms variado, en un extremo se ubican quienes slo aceptan la simultaneidad cuando
los actos jurdicos son celebrados en el marco de la misma audiencia notarial; algunos,
como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurdicos deben ser celebrados en
el transcurso de un da, pues es como el Derecho cuenta los plazos segn el art. 24
del cdigo civil; otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad abarca todos
los actos jurdicos celebrados bajo el bloqueo de un certificado registral.
LEGALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIN CALIFICADORA: EXTENSIN Y LMITES.

ACTOS VLIDOS, NULOS (DE NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA) Y ANULABLES.
DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: FALTA DE CONCORDANCIA DE
ASIENTOS FALTA DE DOCUMENTACIN ACCESORIA
Este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro sern sometidos a un
examen o calificacin a los fines de controlar si son vlidos y perfectos, cumpliendo los
requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador se ha dado en llamar
funcin calificadora.

- 46 -
Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los

documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de
los sistemas respectivos.
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset de
Espans), interpreta literalmente el texto y estima que el registrador slo debe verificar
las formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento pblico, con firma del
funcionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia
(Lpez de Zavala), considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos
intrnsecos del instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y,
asimismo, correlacionar con las dems anotaciones e inscripciones como el folio
personal, controlando que quien dispone no est inhibido.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das desde la
presentacin del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza.
Si es observado, se inscribir provisionalmente a los fines de su subsanacin
(contando 180 das desde su presentacin), tambin podr presentar recurso de
rectificacin en el trmino de treinta das de notificada la observacin; si es rechazado,
se inscribir provisionalmente por el plazo de diez das para dar tiempo al presentante
a interponer recurso de Apelacin en contra de la decisin.
Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a)
Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto
fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de
presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada,
deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga
del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin
que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr
vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos
mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y
anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro cdigo civil:
1. Actos Nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto.
a. de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por ejemplo,
casos de objeto ilcito como venta de material gentico, o de nulidad
material de los instrumentos pblicos cuando no renen los requisitos
esenciales); estos actos son insubsanables y el registro rechaza el
documento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la
interposicin del recurso.

- 47 -
b. de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los particulares (por

ejemplo, un acto de disposicin realizado por un menor o un supuesto
representante de una persona jurdica que no acredita suficientemente el
mandato, tambin es el caso de que faltare algn requisito de forma no
esencial en el acto), se establecen en proteccin del particular afectado y
son subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe
provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin; se puede
subsanar o interponer el recurso pertinente.
2. Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria
una investigacin en sede judicial. El registrador proceder a la
inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para la
investigacin de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le ser
posible detectarlos. Sera el caso de una compraventa en donde el
disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los
documentos y un tercero se hace pasar por el disponente.
ROGACIN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR RECTIFICACIN DE

ASIENTOS CANCELACIN Y CADUCIDAD
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los
interesados. El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 6: La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante
legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley
local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
peticin deber ser formulada con su intervencin.
Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden establecer
otros requisitos.; veamos la ley 5771 de la provincia de Crdoba:
Artculo 4: La peticin para variar una situacin registral deber formularse
exclusivamente por notario de registro, autoridad judicial o autoridad administrativa de
la Provincia, segn la naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de
documentos privados se efectuar con intervencin de un abogado de la matrcula o
notario de registro de la provincia
Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc. que
efecta el interesado. Debe ir acompaada de los ttulos que invoca y estar contenida
en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las
excepciones al principio, veamos los casos:
Rectificacin de asientos:
- 48 -
Art. 34: Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a
los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad
jurdica extrarregistral.
Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de
error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se
acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin
judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u
omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se
proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.
El art. 47 de la ley cordobesa autoriza la rectificacin de oficio en el siguiente caso:
El Director ordenar de oficio la rectificacin, aclaracin o modificacin de errores
evidentes del Registro y la reconstruccin de folios, total o parcialmente destruidos o
faltantes. Dejar constancia de los documentos utilizados para ello.
Sera el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripcin de una
hipoteca el 30.03.1190; el registrador podra, de oficio, enmendar el asiento y
consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio y manifiesto.
Sin embargo, en la prctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones
de folios deteriorados o faltantes son peticionadas por las partes puesto que el registro
est colapsado.
Veamos el art. 48 de la ley cordobesa:
Artculo 48. La rectificacin de los asientos registrales inexactos por error u omisin
en el documento inscripto, respecto de la matriz o expediente original, se efectuar
mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el
que motiv el asiento. El error u omisin en el asiento registral por diferir con el
documento a que accede, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto
a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y tomando en consideracin el
documento mismo. El error u omisin en el asiento registral por diferir ste de la
rogacin que acompa el documento inscripto, se rectificar mediante el reintegro del
documento inscripto portando rogacin acorde con el mismo, la cual deber sealar la
diferencia entre el asiento producido y la rogacin originaria.
De ello se deducen tres posibles causas de inexactitud:
1. el error se encuentra en el ttulo inscripto
2. el error se encuentra en el asiento
3. el error se encuentra en la peticin o rogacin
Cancelacin y caducidad de asientos:
Segn Lpez de Zavala6, cancelacin es la extincin de un estado jurdico
registral preexistente en virtud de la modificacin de la situacin
extrarregistral que le daba origen. Si hay cancelacin (asiento negativo),
6
Lpez de Zavala Fernando, op. Cit. p. 71.

- 49 -
debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal como la
inscripcin de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogacin y otras de pleno derecho,
veamos la ley nacional:
I.
a peticin de parte: es la generalidad de los casos.
Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de

solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del derecho
registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto
a favor de otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de
la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el consentimiento
del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose
de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del
usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos
documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local.
II.
De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 aos de la

toma de razn), las medidas cautelares (a los 5 aos de la toma de
razn) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180
das de presentado el ttulo, o ms si hay prrrogas) y tambin los
certificados del art. 24, sin no son usados en trmino.
Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el
transcurso del tiempo que expresa este artculo o por el que, en su caso, establezcan
leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a los cinco aos, salvo
disposicin en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de
razn.
PUBLICIDAD Y FE PBLICA REGISTRAL: PUBLICIDAD DIRECTA POR

EXHIBICIN DE LIBROS LOS INFORMES LOS CERTIFICADOS LAS
LLAMADAS FUGAS REGISTRALES ANLISIS DEL ART. 3147 DEL CDIGO
CIVIL
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una
situacin jurdica real, que persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito
y la seguridad en el trfico jurdico7 y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad

extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la buena fe que
se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que
ingresa al registro.

- 50 -
Publicidad formal: hace a la informacin que brinda es registro a travs

de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo fotocopia del
folio real, informes, etc. Est consagrada en el art. 21 de la Ley
Registral (L.R.):
El certificado del art. 23 L.R., es una diligencia previa a todo acto jurdico de
disposicin sobre inmuebles, tiene una doble naturaleza. Est dotado de publicidad
formal, informa el estado de las personas disponentes (inhibicin, titularidad, etc.) y de
los bienes a disponer (cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidad
material hace al bloqueo registral, pues genera un efecto de inoponibilidad.
Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el
estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser
consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.
Fe pblica registral: Un asiento es exacto cuando coincide con la realidad jurdica
material extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararan llegado el caso de un
litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure et de iure y cuentan
con un sistema de seguros para los casos en que no es as. En nuestro sistema esta
presuncin no opera, pues el art. 4 de la L.R. indica que la inscripcin no es
convalidante.
El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la
presuncin de autenticidad de los documentos emanados del registro. Los certificados
e informes son instrumentos pblicos que hacen plena fe de su contenido, acreditado
reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un ttulo nulo o
viciado, el informe slo acreditar que el ttulo existe y que su contenido es el reflejado
all, no sanear el ttulo.
FUGAS REGISTRALES: Qu pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra
cautelar o la titularidad de un dominio, etc., en el marco de un informe o de un
certificado registral?
Veamos qu dijo Vlez respecto de las hipotecas:
Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez,
certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble est libre de
gravamen.
Art. 3.147: El es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de razn, o de
haberlas hecho fuera del trmino legal. Es responsable tambin del perjuicio que
resulte al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o
tomas de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona
autorizada para ello.
Por ello, es el Estado quien responder ante una omisin u error en las registraciones
o los informes. Ser, en el caso del Registro inmobiliario, la provincia donde est
ubicado.
- 51 -

Lectura 2 - Dinámica y Registración de Los Derechos Reales

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Lectura 2 - Dinámica y Registración de Los Derechos Reales

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DINMICA Y REGISTRACIN DE LOS

Materia: Derecho V Derechos Reales

Art. 2.524: El dominio se adquiere:

3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el m ar arroja, siempre que no

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transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando la

salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del

Materia: Derecho V Derechos Reales

aluvin por acarreo: los acrecentamientos de tierra que reciban

Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ros navegables, y

En contra, Mariani de Vidal Marina. Op. Cit. T. I. pg. 332

eran poco claros. La solucin de los cdigos civiles italiano, alemn y

La tradicin es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesin y los derechos

Ttulo suficiente: es el acto jurdico revestido de las formas y de los requisitos

Boleto de compraventa: Es aqul que por el cual se busca trasmitir el dominio

ADQUISICIN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES: LA REGLA LA

Materia: Derecho V Derechos Reales

cosa no robada ni perdida el propietario debe haberse desprendido

Materia: Derecho V Derechos Reales

poseedor de buena fe 2do. propietario

En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la

La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de marcas y

rgimen general: posesin + buena fe = propiedad

Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho excusable y

por la reglamentacin. El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le

Materia: Derecho V Derechos Reales

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN: NOCIN FUNDAMENTOS

Materia: Derecho V Derechos Reales

Materia: Derecho V Derechos Reales

Comienza a correr el trmino desde el da que se adquiere la posesin:

Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T. 3 Pg. 331.

posesin de mala fe viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia de

CURSO DE LA PRESCRIPCIN Y ALTERACIONES: RENUNCIA, SUSPENSIN,

Materia: Derecho V Derechos Reales

impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no en la

fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudindose incoar la accin

una debe provenir de la anterior

De lo expuesto, se sigue que una posesin adquirida de un modo originario nunca

b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional

Materia: Derecho V Derechos Reales

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la poca

Materia: Derecho V Derechos Reales

La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse al respecto en

publicidad no es conocimiento efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento

en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta

la solicitud de certificado en otras (segn nmero de orden del libro diario).

De este modo, los interesados podrn convenir la permuta de rango, posposicin de

INSCRIPCIN: DOCUMENTOS QUE TIENEN ACCESO. INSTRUMENTOS

Materia: Derecho V Derechos Reales

otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario

a. primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del inmueble y debe

En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las

Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla por no

El caso especial de la hipoteca:

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Materia: Derecho V Derechos Reales

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ROGACIN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR RECTIFICACIN DE